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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO AMAZONAS FÓRUM DE JUSTIÇA MINISTRO HENOCH REIS Processo n.º 001.05.026388-0 (425/05)

JUÍZO DE DIREITO DA 10.ª VARA CÍVEL Ação anulatória de contrato de promessa de compra e venda cumulada com COMARCA DE MANAUS a devolução das quantias pagas

Requerente: André Santana Amorim Requerido: Práxis Engenharia Ltda DECISÃO Vistos, etc. ANDRÉ SANTANA AMORIM, devidamente qualificado nos autos, interpôs ação anulatória de contrato de promessa de compra e venda cumulada com a devolução das quantias pagas em face de PRÁXIS ENGENHARIA LTDA, igualmente qualificada, objetivando a condenação da requerida a devolver ao requerente a importância paga, devidamente corrigida, como também o pagamento dos honorários advocatícios do patrono do autor, na base de 20% (vinte por cento) do valor da condenação. Na exordial (fls. 02/04), o autor menciona ter celebrado dois contratos de promessa de compra e venda de imóvel com a demandada, os quais foram rescindidos e substituídos por novo contrato, correspondente a uma unidade na etapa “C”no Bosque Residencial Kopenhagen, com prazo de entrega para janeiro de 2000. Todavia, mesmo o autor tendo pago regularmente as suas prestações até fevereiro de 2002, a unidade não veio a ser entregue na data aprazada, o quê fez com que o autor procurasse o PROCON/AM, ocasião em que a empresa reconheceu a adimplência do autor, como também a sua mora em entregar a unidade. Em contestação (fls. 75/89), o requerido menciona não se encontrar inadimplente no contrato firmado com o requerente, informando que o planejamento inicialmente feito para a Construção do Empreendimento Residencial Kopenhagen havia sido reformulado; alem disso, menciona que o atraso das obras decorreu da inadimplência dos adquirentes. Ao final, requer que “(...) julgue improcedente o pedido do requerente ou, alternativamente, por economia processual, determine a resilição do contrato, por vontade do requerente, ou mesmo resolução sem culpa, com a devolução parcial dos valores efetivamente pagos, devidamente corrigidos monetariamente a partir da citação inicial válida nos autos, com a retenção dos valores previstos no contrato, e de forma parcelada, no mesmo número de parcelas pagas, condenando-lhe no ônus da sucumbência.” (fls. 89) Em termo de audiência de conciliação (fls. 225), determinou-se que os Rua Paraíba, s/nº, 4º andar, Setor 04, Adrianópolis - CEP 69.057-020, Fone: 3303/5062-5063, Manaus-AM - E-mail: 10a.varacivel@tj.am.gov.br


PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO AMAZONAS FÓRUMpara DEjulgamento JUSTIÇA MINISTRO HENOCH REIS eminentemente de autos voltassem conclusos uma vez tratar-se de matéria JUÍZO DE DIREITO DA 10.ª CÍVEL como também houve o direito, inexistindo provas a serem produzidas emVARA audiência, COMARCA DE MANAUS deferimento do prazo de 10 (dez) dias para que a parte requerida juntasse aos autos perícia contábil, o quê foi cumprido (fls. 234/256).

Em manifestação do autor sobre os termos da perícia (fls. 260/262), o requerente reitera os termos da inicial e da réplica, requerendo o julgamento procedente no sentido de a parte demandada seja condenada a restituir ao requerente os valores pagos por ele, com correção monetária plena e integral, além dos juros, honorários advocatícios, custas judiciais e demais cominações legais. Vieram-me os autos conclusos. É O SUCINTO RELATÓRIO. DECIDO. Trata-se de ação anulatória de contrato de promessa de compra e venda cumulada com a devolução das quantias pagas proposta por André Santana Amorim em face de Práxis Engenharia Ltda, objetivando a condenação da requerida a devolver ao requerente a importância paga, devidamente corrigida, como também o pagamento dos honorários advocatícios do patrono do autor, na base de 20% (vinte por cento) do valor da condenação. O processo em destaque tem como objeto central a celebração de um contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes litigantes, sendo que não veio a ser cumprido na data aprazada pelo requerido, resultando na interposição da ação em exame. O contrato de promessa de compra e venda, assim como o contrato de compra e venda, traz direitos e obrigações para as partes contratantes, sendo também denominado de contrato sinalagmático, ou seja, prevê direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si. “(...), percebe-se na compra e venda uma proporção igualitária de direitos e de deveres. Como se sabe, o conceito de sinalagma mantém íntima relação com o equilíbrio contratual. O direito do comprador é de receber a coisa e o seu dever é de pagar o preço. Por outros lado, o direito do vendedor é receber o preço e o seu dever é de entregar a coisa.” ( TARTUCE, Flávio. Direito Civil, vol 3 – Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. Editora Método: São paulo, 2006, p. 229)

Rua Paraíba, s/nº, 4º andar, Setor 04, Adrianópolis - CEP 69.057-020, Fone: 3303/5062-5063, Manaus-AM - E-mail: 10a.varacivel@tj.am.gov.br


PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO AMAZONAS FÓRUM HENOCH Outro ponto aDE serJUSTIÇA destacadoMINISTRO refere-se ao princípioREIS da força obrigatória dos JUÍZO DE DIREITO DAservanda, 10.ª VARA contratos, também conhecido como pacta sunt o CÍVEL qual informa que o contrato tem COMARCA DE MANAUS força de lei o quê foi estipulado entre as partes na avença, constrangendo os contratantes ao cumprimento do negócio jurídico. “O princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser executado pelas partes como se as cláusulas fossem preceitos legais imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente o seu conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas, têm, para os contratantes, força obrigatória.” (GOMES, Orlando. Contratos. Forense: Rio de Janeiro, 1996, p. 36)

Ao caso in concreto, verifica-se que a parte autora vinha cumprindo a sua parte no contrato, pagando regularmente às prestações pactuadas até fevereiro de 2002, totalizando a quantia de R$42.134,44 (quarenta e dois mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e quatro centavos). Em contrapartida, a requerida não cumpriu ao que havia sido estabelecido entre as partes litigantes, ou seja, entregando ao requerente uma unidade na etapa “C” no Bosque Residencial Kopenhagen na data aprazada, ofendendo ao preceituado nas cláusulas 09.01 e 09.02 (fls. 31). 09.01. A unidade imobiliária e objeto deste contrato deverá ser entregue ao adquirente, ou a quem indicar por escrito, conforme as especificações a seguir: (vide quadro) 09.02. A data de entrega da etapa “A”, será em 30 de junho de 1998, e as demais etapas serão entregues, sucessivamente, a cada 06 (seis) meses.

Segundo contestação acostada aos autos (fls. 75/89), a justificativa para o descumprimento do acordado restringiu-se a que o planejamento inicialmente feito para a Construção do Empreendimento Residencial Kopenhagen havia sido reformulado, como também o atraso das obras havia decorrido da inadimplência dos adquirentes. Além desses fatos, às fls. 84, cita os choques econômicos ocorridos em todos os países (crise dos Tigres Asiáticos, atentados terroristas em Nova York, crise da Argentina), que alteraram o fluxo de dinheiro, como também fatores regionais (ex.: racionamento de energia elétrica em Manaus), que vieram a impossibilitar que o requerido honrasse com os seus compromissos. Compete ressaltar que o próprio contrato celebrado entre as partes em litígio traz previsão expressa para o caso de não conclusão da obra no prazo determinado, conforme cláusula 09.07, bem como a tolerância de 360 (trezentos e sessenta) dias úteis Rua Paraíba, s/nº, 4º andar, Setor 04, Adrianópolis - CEP 69.057-020, Fone: 3303/5062-5063, Manaus-AM - E-mail: 10a.varacivel@tj.am.gov.br


PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO AMAZONAS DE de JUSTIÇA MINISTRO HENOCH para o cumprimentoFÓRUM do contrato acordo com a cláusula 09.05. REIS JUÍZO DE DIREITO DA 10.ª VARA CÍVEL COMARCA DE objeto MANAUS 09.05. O imóvel deste negócio jurídico será concluído no prazo acima estabelecido, sendo admitida uma tolerância de 360 dias úteis, contados da data de sua expiração. 09.07. Se a Práxis não concluir a obra no prazo estabelecido, após se vencer o prazo de tolerância acima avençado, descontados ainda os dias de atraso do ADQUIRENTE no pagamento das parcelas do preço e não tendo ocorrido a prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito, pagará ela, PRÁXIS, ao ADQUIRENTE, a título de pena convencional, a importância equivalente em reais de meio (0,5) INCC, por mês ou fração de mês de atraso, exigível até a data em que o imóvel tenha habilidade.

Diante da prova cabal do descumprimento do contrato e com fundamento no que foi explanado, colaciono jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acompanhando o mesmo sentido do pedido formulado pelo requerente. CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. 1. Aferir se a empresa-ré é sucessora da primitiva construtora responsável pela construção e incorporação da obra demanda a interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as mesmas, o que não rende ensejo a recurso especial (súmula 05/STJ). 2. A necessidade de prova pericial para determinar se os dispêndios feitos pelos promitentes-compradores foram efetivamente empregados na obra é questão não enfrentada pelo Tribunal de origem, ressentindo-se o recurso, no particular, do indispensável prequestionamento. 3. A devolução integral das quantias pagas tem por base o inadimplemento contratual da empresa-ré, fundamento contra o qual não se insurge a recorrente, atraindo o óbice da súmula 283/STF. 4. A correção monetária é devida a partir do desembolso das parcelas. Precedentes. 5. A matéria contida no art. 1062 do Código Civil de 1916 não foi debatida pelo aresto recorrido, não tendo como alcançar, assim, o pronunciamento desta Corte. 6. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 658.531/RJ, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 18.09.2007, DJ 01.10.2007 p. 277) (grifo nosso)

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido e, em conseqüência, RESCINDO o contrato objeto da lide em virtude do descumprimento por parte do requerido em entregar a unidade contratada com o autor na data aprazada, como também CONDENO o demandado a restituir os valores pagos pelo requerente correspondente ao Rua Paraíba, s/nº, 4º andar, Setor 04, Adrianópolis - CEP 69.057-020, Fone: 3303/5062-5063, Manaus-AM - E-mail: 10a.varacivel@tj.am.gov.br


PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO AMAZONAS FÓRUM DE JUSTIÇA valor de R$67.592,98 (sessenta e sete mil,MINISTRO quinhentosHENOCH e noventaREIS e dois reais e noventa e JUÍZO DE DIREITO DA 10.ª VARA CÍVEL oito centavos), devidamente corrigido. COMARCA DE MANAUS

Condeno o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Manaus, 12 de dezembro de 2007.

.............................................................................. Airton Luis Corrêa Gentil Juiz de Direito

Rua Paraíba, s/nº, 4º andar, Setor 04, Adrianópolis - CEP 69.057-020, Fone: 3303/5062-5063, Manaus-AM - E-mail: 10a.varacivel@tj.am.gov.br


Praxis Engenharia condenada