Page 1

Ă…rsrapport

2017


Innhold

Årsrapport Oslo Areal / 17

Innhold Et dynamisk eiendomsselskap s. 6 Selskap i vekst s. 10

4

Året 2017 s. 12 Transak­sjoner som støtter strategien s. 14 Helsfyr – knute­punkt med kvaliteter s. 16


Innhold

Merkevarebyggeren s. 20

Attraktive ­ Fredrikstad s. 26 Oslo Areal tar samfunns­ansvar s. 30 På lag med digitalise­ringen? s. 32 Styrets årsberetning s. 39 Årsregnskap 2017 s. 44

Årsrapport Oslo Areal / 17

Frisk bris i Stavanger s. 24

5


Oslo Areal

Årsrapport Oslo Areal / 17

Oslo Areal AS er et eiendomsselskap i vekst med ­fokus på nærings­ eiendommer nær kollektivknutepunkter i ­Oslo-­området. Selskapet eier, utvikler og forvalter en ­portefølje på ca. 240 000 m2 i en av Europas hurtigst ­voksende hovedsteder.

6

Et dynamisk ­eiendoms-­ selskap Oslo Areal er godt rustet for fremtiden, og møter befolknings­ ­ veksten ved å satse på miljøbygg med ­effektive energiløsninger ved sentrale kollektiv­knute­ punkter. En solid kompetanse innen alle deler av verdi­ kjeden for kontor- og næringseiendom gjør Oslo Areal til en god aktør i byens videre utvikling. Oslo Areal har kontor på Skøyen i Oslo.

Selskapet eies 50/50 av Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsförsäkring AB. AMF – ­Sveriges ­ledende pensjonsselskap – forvalter ca. 563 ­ ­ milliarder SEK. ­Gjensidige er notert på Oslo Børs, og forvaltnings­ kapitalen er ca. 136 milliarder NOK.


Oslo Areal

Nøkkeltall for selskapet (31.12.17)

Eiendomsporteføljen består av

19 eiendommer

240 000 m2 Leieinntekter

390 millioner

Årsrapport Oslo Areal / 17

Totalt

7

Eiendomsverdi

7,5 milliarder Utleiegrad

94,5 %


Leder

Årsrapport Oslo Areal / 17

2017 var et positivt år for Oslo Areal. Året var preget av stor aktivitet, lønnsom vekst og en solid finansiell plattform. ­Selskapet vokser som planlagt, og vi har fått flere store, ­solide leietakere i porteføljen vår. Vekststrategien med hensyn til miljøvennlige eiendommer i kommunikasjonsknutepunkt som Helsfyr, Lysaker og Sandvika, er ytterligere forsterket i 2017.

10

Selskap i vekst Mona Ingebrigtsen, ­administrerende ­direktør.

AV: MONA INGEBRIGTSEN // ADMINISTRERENDE ­D IREKTØR


Leder

Høy generell aktivitet

En fortsatt lav rente og mye kapital som skal ­investeres førte til høyt trykk i transaksjonsmarkedet, også i 2017. Markedet er preget av et generelt etterspørsels­ overskudd, som presser prisene på gode eiendommer opp, ikke minst i randsonene. Leiemarkedet har hatt en tiltakende vekst i volum og pris hele året, mens til­ gangen på nye arealer har vært på et lavt nivå. Dette har bidratt til at ledighetsnivået i Oslo-området har sunket i 2017. I Stavanger tok aktivitetsnivået seg opp mot slutten av året. Positivt på utleiesiden

Vår aktivitet på utleiesiden har vært stor, både når det gjelder reforhandlinger og nyutleie. Vi er svært fornøyd med leieavtalene vi har inngått med B ­ ouvet og Olavstoppen på Hinna Park i Stavanger, og flere store kontrakter i oljebransjen vil forhåpentligvis medføre økt bemanning, og dermed påvirke Lysaker-­ markedet positivt. Vi tror tendensen til økte leiepriser vil fortsette neste år, spesielt i Oslo sentrum. Vi opp­ rettholder fortsatt en diversifisert miks med hensyn til enkelt­leietakere og bransjer, med vekt på offentlige leietakere. Tilpasser oss fremtiden

Å tilpasse seg fremtiden er alfa og omega. Nye trender og kundebehov er en del av hverdagen, og kundene forventer en økende grad av servicekonsepter og fleksi­bilitet i sine leieforhold. Oslo Areal er tett på

denne ­ballen. Vi har opprettholdt kundetilfredsheten i 2017, og tar fremtidens kundebehov på alvor, blant annet ved å utlyse en ny stilling som Eiendoms- og Hospitality­direktør i 2018. Et miljøbevisst selskap

Oslo Areal fortsetter å være en miljøbevisst eien­ domsaktør, som bidrar til gunstige energi- og miljø­ løsninger. Selskapet har tidligere tilsluttet seg De 10 strakstiltakene i Eiendomssektorens veikart mot 2050, er sertifisert for Miljøfyrtårn, og medlem av NGBC og Grønn Byggallianse. Vår miljøstrategi handler om et samfunnsansvar som bidrar til et bærekraftig samfunn. Digitalt innovasjonshus

Det digitale skiftet skyter fart, og vil ikke minst prege fremtidens kontorløsninger. Oslo Areal har besluttet å rehabilitere Pilestredet 33 innvendig for å skape et nytt digitalt innovasjonshus. Vi har stor tro på dette ­konseptet, og ser frem til å tilrettelegge Pilestredet 33 for virksomheter som er interessert i å være en del av et dynamisk, fremtidsrettet kontormiljø. Nye spennende muligheter

Oslo Areal er styrket i troen på at lønnsomhet lar seg kombinere med bærekraftig virksomhet. Vi er opptatt av å se fremover, men vet samtidig hvor viktig det er å koble det nye spennende med det beste av det gamle. 2017 var et år med godt driv for Oslo Areal, og 2018 byr på nye, spennende muligheter.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Vi er opptatt av å se fremover, men vet samtidig hvor viktig det er å koble det nye spennende med det beste av det gamle.

11


Året 2017

Q1

Grønt Løft Oslo Areal tilsluttet seg de 10 strakstiltakene til Grønn Bygg­allianse og Nors Eiendom i «­Eiendomsektorens veikart mot 2050».

EIENDOMSSEK TOR ENS VEIK ART MOT 2 0 50

12

Q2

Styrker temaet med Kristoffer Kristoffer Bille Selmer blir en del av Oslo Areal sitt team. Med Kristoffer om bord styrker Oslo Areal sin s­ atsning på utvikling av kontorporte­føljen i Oslo området samtidig som vårt sterke kunde­ fokus kan opprettholdes.

Q1

Salg av Vollsveien 2 på Lysaker Q1

Kjøper stort på Lysaker Oslo Areal kjøper Strandveien 4, 8 og 10 på Lysaker. Kjøpet bekrefter Oslo Areal sin satsning på kontor­eiendommer nært kommunikasjonsknute­punkt i Oslo-området.

Som et ledd i en aktiv portefølje­ strategi selger Oslo Areal Vollsveien 2 A og B til Aberdeen Eiendoms­ fond Norge AS.

Q3

Fullt utleid på Skøyen Skøyen befester sin posisjon som attraktivt kontorområde. Oslo Areal har nylig inngått flere leiekontrakter og har fullt belegg i sine eien­ dommer på Skøyen.


Året 2017

Q4

Q4

Sykehus­partner leier i ­Fredrikstad

TED Scandinavia til Galleri Oslo

Sykehuspartner leier for leie av ­lokaler i Stortorvet 1-3. Sykehus­ partner og Oslo Areal har et godt samarbeid fra tidligere eiendom. Oslo Areal er godt fornøyd med igjen å få Sykehuspartner som ­leietaker og ser frem til godt ­samarbeid igjen.

Q4

Kjøper Helsfyr Puls

Oslo Areal inngår leieavtale med TV produksjonsselskapet. Lokalene ­ligger mot Anett Thommesen plass, der de vil innrede to studioer for produksjon av TV-sendinger.

Oslo Areal øker sin eiendoms­ portefølje i et av Oslos største og ­viktigste kommunikasjonsknute­ punkt.

13

Q4

Q4

Ved Akerselva Fra bakgate til aktivt byrom Oslo Areal er i full sving med å b ­ idra i et nytt og pulserende byområde, der folk vil være. Nå forbereder selskapet forslag til detaljregulering av Christian Krohgs gate 2.

Gigantprosjekt på Helsfyr Veidekke Eiendom og Oslo Areal går sammen om å regulere tre nabo­ eiendommer på Helsfyr. Totalt vil de bygge ca. 45.000 kvadratmeter bolig og næring. Oslo Areal vil stå for cirka 15% av den totale utbyggingen som inngår i reguleringsforslaget, som nå utarbeides i samarbeid med Veidekke Eiendom.

Q4

Bouvet leier med Oslo Areal Konsulentselskapet Bouvet inngår en langsiktig leiekontrakt med Oslo Areal på Hinna Park i Stavanger. «Vi setter stor pris på at Bouvet valgte oss. Vi tror kontrakten med Bouvet befester vår posisjon som attraktiv utleier, og ikke minst Hinna Park som et meget attraktivt om­råde» sier visadministrerende ­direktør Kjetil H. Krutnes i Oslo Areal.


Transaksjon

Årsrapport Oslo Areal / 17

Strategien er å satse på eiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Transaksjonene på Helsfyr, Lysaker og Sandvika viser at Oslo Areal holder stø kurs.

14

Transak­sjoner som støtter strategien

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Transaksjon

Strandveien 4-8 og 10, Lysaker.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Per Espen Ramnefjell, økonomidirektør.

15

Når Oslo Areal kjøper og selger sine eiendommer, er transaksjonene planlagt i forhold til selskapets satsing på miljøvennlige kontoreiendommer nær ­ kommunikasjons­knutepunkt i Oslo-området. Med sin portefølje på 240 000 m2 er Oslo Areal et av de større eiendomsselskapene i Norge.

sentralt plassert på Helsfyr. Selger er Helsfyr Holding AS, der blant annet Bunde Eiendom er eier. Lang­siktig leieavtale er inngått med Omsorgsbygg KF. Det vil også bli lagt til rette for utadrettet virksomhet i 300 m2 på gateplan. Helsfyr PULS vil bli et miljøbygg som ­tilfredsstiller BREEAM-NOR Excellent.

Økt satsing på Lysaker

Kjøper også i Sandvika

Oslo Areal starter 2017 med å kjøpe Strandveien 4-8 og 10 av Ferd Eiendom AS. Disse eiendommene er til sammen 23 500 m2 og ligger på Lysaker, et av Norges mest sentrale kommunikasjonsknutepunkt. Strandveien 4-8 ble nettopp rehabilitert for Lundin ­Norway AS, med langsiktig leieavtale. Eksponeringen er ­eksepsjonelt god, bygget ligger langs E 18, og rett ved Lysaker tog- og busstasjon. Oslo Areal har fortsatt stor tro på Lysaker, selv om selskapet i 2017 solgte Volls­ veien 2 A og B, en 11 000 m2 stor eiendom til Aberdeen Eiendomsfond Norge.

Helt på tampen av 2017 inngår Oslo Areal avtale om kjøp av Norconsults hovedkontor, Vestfjordgaten 4 i Sandvika. Eiendommen, på cirka 24 000 m2, ble over­ tatt første kvartal 2018. Selger er Norconsult, som også har tegnet langsiktig leieavtale i eiendommen. Bygget er fra 1993, og skal moderniseres og delvis rehabiliteres.

Øker pulsen på Helsfyr

I november kjøper Oslo Areal Helsfyr PULS, et nybygg som skal stå ferdig i desember 2018. Eiendommen, Grenseveien 78 med et areal på cirka 10 000 m2, er

Plattform for fremtiden

Transaksjonene i 2017 ble gjennomført i attraktive nærings- og boligområder, som vil være sentrale frem­ over når det gjelder kommunikasjon. Områder der sel­ skapet bygger en plattform for fremtiden. I tillegg til å satse på rett sted, er Oslo Areal en miljøbevisst eien­ domsaktør når eiendommer bytter hender. Dessuten er selskapet meget godt fornøyd med å få tre attraktive leietakere i sin portefølje.


Helsfyr

Årsrapport Oslo Areal / 17

Helsfyr skyter fart. En ny, stor transformasjon er på gang i det sentrumsnære området. Oslo Areal er selvsagt med på festen.

16

Helsfyr – knute­punkt med kvaliteter

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Ã…rsrapport Oslo Areal / 17

Helsfyr

17


Helsfyr

Venstre: Jorunn Grøntveit, prosjekt- og utviklingsdirektør.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Høyre: Tormod Syvertsen, eiendomssjef.

18

En gang for lenge siden het det Hellsvær. Nærhet til sentrum og Norges første jernbane trakk i­ndustri, arbeids­ plasser og folk hit allerede i 1850-årene. Fyrstikk­fabrikken var en av de store virksomhetene i byen. For femti år siden ble motorvei og T-bane­ stasjon åpnet, og gradvis har Helsfyr utviklet seg til å bli et knutepunkt med kvaliteter, som for eksempel et ­suverent tilbud innen grønn transport. Neste kapittel er nå i ferd med å bli en realitet. Området transformeres, blir en levende del av byen. Helsfyr blir et attraktivt og bærekraftig nærings- og boligområde. Hektisk aktivitet

Eiendomsaktørene i området bygger og planlegger nå en rekke topp moderne eiendommer på Helsfyr. Bare i 2017 ble det inngått store leieavtaler og igangsatt ­bygging av flere prosjekter. Fellesnevneren er grønne bygg som bidrar til et mer levende, publikumsvennlig område med flere servicetilbud, grønne fellesområder og mer liv på gateplan. Intility Arena, områdets nye ­kultur- og idrettspark og Vålerengas nye fotballstadion for 17 000 tilskuere, sto ferdig i 2017, og bidrar også sterkt til at Helsfyr ikke dør når arbeidsdagen er over. Perfekt område

For Oslo Areal er Helsfyr et perfekt område. Knute­ punktets kvaliteter gjør at det passer som hånd i hanske

med selskapets strategi. Selskapets eiendom, Helsfyr PULS i Grenseveien 78, skal bli et miljøbygg som vil til­ fredsstille BREEAM-NOR Excellent. Omsorgsbygg KF leier mesteparten av lokalene med en leieavtale på ti år. Et ytterligere løft

Ved Grensesvingen 7 planlegges 9 000 m2 næring og 36 000 m2 bolig. Oslo Areal vil stå for cirka 15% av den totale utbyggingen som inngår i regulerings­forslaget, som nå utarbeides i samarbeid med ­Veidekke ­Eiendom. Det etableres en strøksgate mellom Grensesvingen 7 og Fyrstikktorget. For å få til dette vil trekantbygget mellom Grensesvingen 7 og Fyrstikktorget rives, og erstattes med et nytt næringsbygg med tilpasset ut­ forming. Dette vil bidra til å løfte området ytterligere, blant annet gjennom økt aktivitet på gateplan inn mot gamle, ærverdige Fyrstikktorget. Urbant og positivt

Helsfyr tar bokstavelig talt fyr, og Oslo Areal ­rasjonaliserer sin satsing på dette området ved å ­ investere mer. ­Ensjøbyen, Brynseng og Hovin fortettes i likhet med Helsfyr, og flere skoler er under bygging i området. Fyrstikktorget er igjen i ferd med å bli den pulserende møteplassen det var en gang i tiden. Helsfyr blir ­urbant, i positiv forstand. Akkurat slik knutepunkter med ­kvaliteter må være for å møte morgendagens behov.


For femti år siden ble motorvei og T-bane­stasjon åpnet, og gradvis har Helsfyr utviklet seg til å bli et knutepunkt med kvaliteter, som for ­eksempel et ­suverent tilbud innen grønn transport. Neste kapittel er nå i ferd med å bli en realitet. Om­rådet transformeres, blir en levende del av byen. Helsfyr blir et attraktivt og bærekraftig nærings- og boligområde.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Helsfyr

19


Merkevarebyggeren

Årsrapport Oslo Areal / 17

–Kunsten er å se sammenhengen. Å koble det gamle med det nye. Det som nå skjer på Helsfyr og Skøyen, er gode eksempler på hvordan man tar vare på områdets særpreg.

20

Merkevarebyggeren

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Merkevarebyggeren

Å ta vare på Helsfyrs´ ­historie vil bidra til mer­verdi i områdeutviklingen.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Kari Engh Johansen, merkevarebygger og daglig leder i KOM INN.

Et bygg er ikke bare en øy i bydelen. Det bærer på en sammenheng mellom det som var og det som skal bli, og må knyttes til en helhet. Å ta vare på historien i gamle industriområder som Helsfyr og Skøyen vil bidra til merverdi og større bevissthet for både eier, leietaker og besøkende, ifølge merkevarebygger og daglig leder i KOM INN, Kari Engh Johansen. Urbaniseringens kunst

–Sentrale områder i Oslo trekkes stadig lengre ut. Da blir det viktig å ta vare på historien og sær­preget til de områdene som urbaniseres. Helsfyr er noe mer enn bare en åskam over Oslo, området har en ­spennende industrihistorie, og det er lett å trekke linjer til ut­viklingen i andre storbyer, for eksempel London. I trendy Shoreditch lå en gang en fyrstikkfabrikk. På Helsfyr stod fyrstikkpikene bak Norges første streik på stedets fyrstikkfabrikk i 1889. Må utnytte særpreget

–Det er viktig å ta vare på og utnytte det særpreget og de mulighetene gamle industriområder kan by på. Det kan for eksempel være en vakker utsmykning i et trappe­løp, en nedslitt fasade som igjen får lov til å skinne, historiske sitater som preger veggene i et bygg, eller en helt ny kafé

som tar opp i seg historiens spor. Brick Lane på Helsfyr er et bra eksempel på hva slike steder også trenger når en storstilt transformasjon er i gang. Fremhever Oslo Areal

Kari Engh Johansen trekker frem Oslo Areal som en eiendoms­ utvikler med god evne til å se de lange kultur­elle og historiske linjene. Hun har samarbeidet med selskapet om utviklingen av bygg på blant ­annet ­Helsfyr, Skøyen og Galleri Oslo, og frem­hever sel­skapets forståelse for sammenhenger når bygg utvikles. Virke­ midlene varierer, og kunst, håndverk, arkitektur og ­design er eksempler på innhold i slike prosesser. Fotoprosjekt med elever

–Basert på lang erfaring i markedet har vi utviklet en metode som får frem byggenes særpreg. Vi graver frem historiske fun facts, for eksempel fyrstikkpikene på Helsfyr. Deretter setter vi det inn i nye sammenhenger ved hjelp av tegnere, fotografer, grafikere og form­ givere. Vi har også sendt elever på Fyrstikkalleen skole ut med kamera i nærområdet, og senere vist bildene deres sammen med bilder fra fortidens Helsfyr. Da snakker vi merkevarebygging i praksis, smiler Kari Engh Johansen.

21


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17 22

Pilestredet 33, Oslo Sentrum - Oppført 1964, rehabilitert 1990 og senere moderniseringer.


Stavanger

Årsrapport Oslo Areal / 17

Stavanger har vind i seilene. Etter flere år med utfordringer på grunn av oljeprisfallet, etablerer nå nye selskaper seg igjen. Hinna Park tilbyr selskapene det de vil ha.

24

Frisk bris i Stavanger

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Stavanger

Venstre: Kanalpiren, Hinna park.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Over: Morten Lid, ­eiendomssjef.

25

Det blåser en ny vind i Stavanger. En frisk og fin bris. Nedtur er snudd til opptur. Aktiviteten i byens kontor­ lokaler tar seg opp. Lokalene er ikke lenger halvtomme. Hinna Park er et godt eksempel på hva selskaper vil ha. Det siste året fikk over 25 000 m2 ledige kontorlokaler ny aktivitet i Hinna Park, og området vinner stadig nye leietakere på grunn av sine kvaliteter.

hele 400 ansatte fra Forus til Hinna Park. Mange av de ansatte sykler til og fra jobb, og Hinna Park er tilrettelagt for nettopp dette. Bouvet designer, ut­ vikler og gir råd om d ­ igital kommunikasjon, ansatte 92 nye medarbeidere i fjor, og datterselskapet Olavs­ toppen inngikk også leieavtale med Oslo Areal i Hinna Park i 2017.

Urbane kvaliteter

Fortsatt muligheter

Markedet etterspør 10-minutters byen. Moderne kontor­lokaler der du har kort vei til alt. Tiden blir ­stadig mer verdifull, den er allerede en av våre viktigste ­ressurser. Å kunne gå eller sykle til og fra bolig, møter, kafeer, rekreasjon og butikker er gull verdt. Kort vei til byens sentrum er en urban kvalitet som får stadig mer opp­merksomhet. Hinna Park har alle disse kvalitetene.

Bouvet traff planken da de inngikk leieavtalen i 2017, for mye tyder på at den friske brisen i om­rådet vil tilta de neste årene. Hovedtyngden av leie­ ­ takere i Hinna Park er selskaper innen olje- og gass, IT, ­kommunikasjon, jus og finans. Hele 6000 personer jobber i Hinna Park, og Oslo Areal eier 16 000 m2 i dette området.

Bouvet flytter inn

Mye er utleid, men det er fortsatt plass ledig. Det gjelder å gripe muligheten før frisk bris blir til stiv ­kuling.

Oslo Areal inngikk en stor leieavtale med Bouvet høsten 2017. Det børsnoterte selskapet tar med seg


Fredrikstad

Årsrapport Oslo Areal / 17

En by som tar i bruk ny kunnskap, nye metoder og nytt ­verktøy for å fremme byens egen utvikling. Her, midt i h­jertet av Fredrikstad ligger vår eiendom, Stortorvet 1-3.

26

Attraktive ­Fredrikstad

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Fredrikstad

Stortorvet 1-3, Fredrikstad. Under: Benedicte Bærås, Eiendomssjef.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Kristoffer Bille Selmer, prosjektleder.

27

Staten har kåret Fredrikstad til Norges mest attraktive by. Byen har løsninger andre byer kan la seg inspirere av. Prisens mål er å belønne byer med bære­kraftig utvikling. Målet er hånd i hanske med Oslo Areals miljø­strategi. – Stortorvet 1-3 i Fredrikstad sentrum har ­veldig bra beliggenhet, i enden av gågaten. Det er et flott bygg, og det er nesten fullt. Vi eier kun dette ­bygget i Fredrikstad, men beliggenheten er til g­ jengjeld en real indrefilet, sier prosjektleder Kristoffer Bille Selmer. Fronter Fredrikstad

Kristoffer representerer Oslo Areals satsing på yngre, topp kvalifiserte medarbeidere. Han er prosjektleder i Utviklingsavdelingen og var prosjektleder i Forsvars­

bygg i tre år før han kom til Oslo Areal høsten 2017. Han har hatt flere ulike roller i entreprenørbransjen, og s­tyrker selskapets satsing på videre utvikling av kontor­porteføljen. En positiv miljøprofil

–Fredrikstad kommunes miljøprofil øker bruk og oppslutning om byen, og gjør selvfølgelig eiendommer i sentrum enda mer brukervennlige. Sykehuspartner, som flyttet inn rett før jul, leide tidligere av Oslo ­Areal i Drammen, og vi ser frem til å fortsette samarbeidet. Når også Fredrikstad Blad hadde behov for mindre areal enn før, fant vi en løsning som passet dem, i tillegg til at Gjensidige Forsikring åpner kundekontor på gateplan, sier Kristoffer.


Årsrapport Oslo Areal / 17 28

Strandveien 4-8, Lysaker - Oppført 1992. Strandveien 10, Lysaker - Oppført 1947.


På lag med digitaliseringen?

Årsrapport Oslo Areal / 17

Vi er i digitaliseringens tidsalder. Innovasjonsbølgen velter innover oss. Er vi klare for omstillingens brutale tid?

30

På lag med digitalise­ ringen?

Kjetil H. Krutnes, viseadm. direktør.

Thanh Lam Vuong, Business Controller.

AV: BERNT ROLAND NILSEN


I Oslo Areal stiller vi oss følgende spørsmål: Står vi foran enda raskere skift som krever enda mer? Så langt har omstillingsevnen vår gitt små forbedringer. Det store spørsmålet er: Når er tiden moden for de skiftene som vil gi virkelig lønnsomme forbedringer? Toget på perrongen

Teknologibølgen har allerede endret flere bransjer. ­Hastighet, kostnad og tilgjengelighet til ny t­eknologi endrer seg raskt. Hvordan eiendomsbransjen skal e­ ndre seg, vet vi ikke. Heller ikke hvor vi skal og hvordan vi skal navigere. Men én ting vet vi: Toget står på ­perrongen. Smarte eiendommer

Fremtiden vil forvente tilgjengelige data, raskere respons­ tid, større påvirkningsmuligheter og ­ kortere bindingstid. Dette vil kreve forvaltnings­ systemer i sanntid og effektive systemer for kundedialog. ­Eiendommene blir smartere når sensorteknologien blir ­lettere å nyttiggjøre seg.

Testing og samarbeid er nødvendig

Organisasjoner som ikke er villig til å teste ut ny ­teknologi vil tape når nye 10-gangere skal refordele lønnsomhet. BIM og VR-teknologi og ulike kontor­ støttesystemer som vi har investert i har ikke skapt revolusjoner, men også her har vi store forventninger. En viktig suksessfaktor for innovativ virksomhet er å samarbeide og teste ut ny teknologi, her må vi tørre å teste ut nye løsninger og samarbeide med aktører som ikke har vokst seg ferdig. Epicenter i Stockholm

Newsec Basale er en viktig leverandør for Oslo ­Areals konkurransekraft, vi har derfor vært sammen på Epicenter i Stockholm, kanskje Nordens sterkeste ­ innovasjons­miljø for digital teknologi. Her er leie­takere og brukere som representerer spennende digitale virksom­heter i Norden, og vi fikk verdifulle innblikk i løsninger som vil bli viktige for vår bransje. Et godt ­eksempel er kontraktsadministrasjon. Vi tror at frem­ tiden vil være kjemisk fri for manuelle flaskehalser.

10-ganger’n i en ny tid

Eiendomsbransjen må jakte på de store skiftene, de som gir oss 10-ganger’n. Mange hentet raskt ut store gevinster for flere tiår siden via 10-ganger’n. Morgen­ dagens vinnere er de som klarer å utnytte ­digitaliseringens fortrinn.

Mer attraktiv bransje

Lykkes eiendomsbransjen i å spille på lag med digitalise­ ringen, blir vi også en mer attraktiv bransje som enklere kan vinne kampen om unge talenter. Det vil også øke sannsynlig­ heten for at flere eiendomsselskaper klarer 10-ganger’n!

årsrapport oslo areal / 18

På lag med digitalise­ringen?

31


Oslo Areal tar samfunns­ansvar

Årsrapport Oslo Areal / 17

Å ta samfunnsansvar handler om bærekraft. Om å forstå at bedriften ikke bare har en finansiell, men også en sosial og miljømessig bunnlinje.

32

Oslo Areal tar samfunns­ ansvar En virksomhet lever ikke bare i sin egen verden. Den er også en del av et samfunn, derfor bør den opptre samfunns­ansvarlig. Ikke fordi virksomheten skal tjene på det, men fordi det er det riktige å gjøre. I bunn og grunn handler det om bærekraft. Det kan for e­ ksempel dreie seg om miljøprofil, åpenhet, gaver til sosiale formål og samarbeid med ideelle organisasjoner. Et miljøfyrtårn

Oslo Areal tar miljøansvar. Selskapet har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgen­ dagens leietakere. Som et ledd i at vi har tilsluttet oss Eiendomssektorens veikart mot 2050 og de 10 straks­

tiltakene, ble Oslo Areal formelt sertifisert for Miljø­ fyrtårn i 2017. Oslo Areal er også medlem av ­Norwegian Green Council (NGBC) og Grønn Byggallianse. ­Selskapets langsiktige strategi er å utvikle bærekraftige bygg med bærekraftig beliggenhet. Sosiale formål

Oslo Areal støttet virksomheten til Stiftelsen P ­ etter Uteligger høsten 2017, blant annet ved å kjøpe og ­distribuere et visst antall av boken hans til våre sam­ arbeidspartnere. Stiftelsen driver omsorg gjennom ­sosiale og kulturelle tiltak for vanskeligstilte personer som på grunn av rus eller andre forhold har problemer


Oslo Areal tar samfunns­ansvar

Petter Nyquist, Petter uteligger. Under fra venstre:

Årsrapport Oslo Areal / 17

Line Graff-­Sponheim, Administrasjons­ koordinator. Gunnar Moen, Teknisk direktør. Christian Gamborg, Teknisk sjef.

33

med å mestre dagligliv og arbeidsliv. Vårt samarbeid med Fretex om Vårgiv 2017 var også et tiltak som ­støtter sosiale formål. Leietakerne i Karenslyst Allé 8A og B fylte en hel container med brukte klær og sko. Skiglede for flere

Årets julegave fra Oslo Areal gikk til Barnas Skifond, som gir flere barn og unge mulighet til å oppleve ski­ glede, uavhengig av økonomi. Midlene benyttes til fri­ plasser på Barnas skiskole og innkjøp av skiutstyr. Oslo Areals videre støtte til Skiforeningen omfatter også prosjektet Friluftsglede, som gir vanskeligstilte barn muligheten til å oppleve friluftsliv, sommer som vinter.

Gløder for fremtiden

Oslo Areal er også opptatt av å bidra til fornyelse og nyskaping i eiendomsbransjen, og støtter City­ konferansen og Ung i Næringseiendom med billetter til konfer­ansen, der prisen Cityglød blir delt ut. Prisen går til en person som representerer fremtiden i eiendoms­ bransjen, og Oslo Areals støtte er ment som et positivt bidrag til at de flinkeste søker seg til eiendomsbransjen.

AV: BERNT ROLAND NILSEN


Tilknytninger

Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Oslo Areal er medlem av:

34


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Tilknytninger

35


Årsrapport Oslo Areal / 17 36

Sørkedalsveien 6, Majorstuen - Oppført 2001.


Årsrapport Oslo Areal / 17

Styrets årsberetning 2017

38

Styret i Oslo Areal AS Fra venstre: Espen A. Pay, styremedlem  | ­Reidar Stockfleth, styremedlem  | ­Susanne Munch Thore, ­styreleder  | Mats Efraimsson, styremedlem  | ­Anders Kilanger, styremedlem.


Styrets årsberetning 2017

Styrets ­årsberetning 2017

Årsrapport Oslo Areal / 17

OSLO AREAL AS

39


Styrets årsberetning 2017

Oslo Areal AS

Om Oslo Areal

Oslo Areal AS er et av de større eiendoms­selskapene i Norge med en portefølje på cirka 243 000 m2. Sel­ ­ skapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjonsknutepunkt i Oslo-området. Oslo ­Areal AS har sitt forretningskontor i Oslo, og er 50/50 eid av Gjensidige Forsikring ASA (Gjensidige) og AMF Pensionsförsäkring AB (AMF). Selskapets virk­ somhet er å eie, forvalte og utvikle Gjensidige og AMFs eiendoms­investeringer i Norge.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Virksomheten i 2017

40

Eiendomsporteføljens verdi har økt fra MNOK 6 488,7 i slutten av 2016 til MNOK 7 445,5 i ­slutten av 2017. Ø ­kningen skyldes både investeringer i nye og e­ksisterende eiendommer og verdiøkning. ­Eiendommene Strandveien 4-8 og 10 ble kjøpt og Volls­veien 2 A og B ble solgt i første kvartal. For øvrig har investeringer i 2017 vært oppgraderinger og leietaker­ tilpasninger i eksisterende eiendommer, samt kjøp av ytterligere to seksjoner i Schweigaardsgate 6-14. I tillegg er det i løpet av 2017 inngått avtaler om kjøp av eiendommene Grenseveien 78 på Helsfyr og Vestfjord­ gaten 4 i Sandvika. Førstnevnte er en eiendom under oppføring, og planlegges overtatt i desember 2018. Vestfjordgaten 4 ble overtatt i første kvartal 2018. Gjennom 2017 har Oslo Areal hatt løpende fokus på eiendomsdrift og kundetilfredshet/fornøyde leie­ takere, noe som blir bekreftet i den årlige målingen av kundetilfredshet som Oslo Areal gjennomfører. Samlet er det gjennom 2017 reforhandlet og inngått nye leieavtaler på en rekke av selskapets eiendommer. Det er besluttet å rehabilitere Pilestredet 33. Eiendomsmarkedet

Omsetningsvolumet og aktiviteten i transaksjons­ markedet var høyt også i 2017, markedet er fortsatt preget av et generelt etterspørselsoverskudd som presser priser på gode eiendommer opp. Prime yield for kontoreiendom i Oslo var tilnærmet uendret gjen­ nom 2017 på 3,75 %, mens yield på kontor­eiendommer i randsoner falt gjennom 2017. Leiemarkedet har gjen­ nom 2017 hatt en stadig tiltakende vekst i volum og pris, og tilgangen på nye arealer har vært på et lavt nivå,

noe som gjør at ledighetsnivået har sunket gjennom året i Oslo-området. I Stavanger preges markedet fort­ satt av stor ledighet og lav etterspørsel etter kontor­ lokaler, men aktivitetsnivået har tatt seg opp mot ­slutten av 2017. Organisasjon

Oslo Areal AS har pr. 31. desember 2017 tolv fast ansatte, åtte menn og fire kvinner. I løpet av året er ­staben styrket med en prosjektleder. Arbeidsmiljøet vurderes å være godt. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak knyttet til likestilling, men det legges vekt på mangfold i organisasjonen. Det har vært én langtidssykemelding gjennom 2017, øvrig sykefravær er fortsatt lavt, og var også i 2017 ­under 3 %. Det har ikke vært alvorlige ulykker eller andre hendelser med selskapets ansatte i 2017. Selskapet har ingen aktivitet klassifisert som forskning og utvikling. Samfunnsansvar og bærekraft

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere, og gjennom sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet har fokus på miljøvennlig beliggenhet, det vil si nære kommunikasjonsknutepunkter med gode, trygge by­ rom rundt eiendommene. Selskapet benytter miljø­ klassifiseringssystemet BREEAM NOR for nybygg og totalrehabiliteringer. Selskapet benytter seg også av miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Alle eiendommer er energimerket. Fjernvarme og fjernkjøling benyttes i hovedsak som energikilder, og ­selskapet har ikke eiendommer med fossil opp­ varming. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø, og det har heller ikke i 2017 vært rapportert om miljøutslipp. Oslo Areal skal ikke tilby produkter eller tjenester eller utføre handlinger som innebærer risiko for medvirkning til uetisk atferd, krenkelse av menneske- og arbeid­ stakerrettigheter, korrupsjon og miljø­ ødeleggelser. Dette gjelder også for selskapets konsulenter/­


Styrets årsberetning 2017

I første kvartal 2017 tilsluttet Oslo Areal seg eiendoms­ sektorens veikart mot 2050 og de 10 anbefalte straks­ tiltakene. Selskapet er sertifisert som Miljø­fyrtårn. Redegjørelse for konsernregnskapet

Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med for­ skrift om forenklet IFRS. I samsvar med regnskapslovens § 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne for­ utsetningen er til stede. Samlede driftsinntekter ble MNOK 416,5 mot MNOK 423,0 i 2016, mens kostnadene ble MNOK 84,8 mot MNOK 81,3 i 2016. Porteføljens markedsverdi er pr 31. desember 2017 vurdert til MNOK 7 445,5. Verdiendring på eiendommene ble i 2017 MNOK 249,3 mot MNOK 111,9 i 2016. I tillegg ble det i 2017 en salgsgevinst på MNOK 61,8. I 2017 var det også en generell verdiøkning for kontoreiendommer observert i markedet, først og fremst på grunn av et synkende avkastningskrav. ­Årsresultatet ble MNOK 491,1 mot 347,2 i 2016. Kontantstrøm fra driften ble MNOK 243,1 mot MNOK 259,2 2016. Netto kontantstrøm fra investerings­ aktiviteter ble MNOK -636,1 mot MNOK 223,4 i 2016, ­endringen som følge av netto investering i eien­dommer i 2017. Kontantbeholdning ved årets slutt var MNOK 53,1. Konsernet er finansiert med et langsiktig lån fra eierne. Konsernets egenkapitalandel er 46,7 % pr 31. desember 2017 mot 46,5 % pr 31. desember 2016. Redegjørelse for selskapsregnskapet (Oslo ­Areal AS)

Driftsinntekter ble i 2017 på MNOK 33,2. Finans­inntektene ble MNOK 281,1 en reduksjon fra 2016, i hovedsak som følge av lavere gevinst ved salg av datterselskap og lavere utbytte og konsernbidrag fra datterselskap. Årsresultatet ble i 2017 MNOK 177,5 mot MNOK 262,2 i 2016. Netto kontantstrøm for 2017 ble MNOK -155,9, hvorav driften gav et positivt bidrag på MNOK 196,2, mens

i­nvesteringsaktivitetene ble MNOK -752,2 som følge av netto investering i eiendommer i 2017. Egenkapitalen var ved årsskiftet MNOK 2 168,9 mot MNOK 1 992,5 i 2016. Morselskapets bokførte egen­ kapitalandel er 39,5 % pr 31. desember 2017 mot 40,9 % pr 31. desember 2016. Årsresultatet for 2017 ble på MNOK 177,5, og styret foreslår at hele årsresultatet overføres til annen egen­ kapital. Hendelser etter balansedagen

I første kvartal ble eiendommen Vestfjordgaten 4 i Sandvika overtatt. Eiendommen er hovedkontoret til Norconsult, som har tegnet en lang leiekontrakt i eien­ dommen fra samme tidspunkt. Risikoforhold

Selskapet vurderer risiko fortløpende og ut­ arbeider risikoanalyse for virksomheten som fremlegges for styret. Risiko kategoriseres inn i markedsrisiko, ­operasjonell risiko og finansiell risiko. Markedsrisiko

Selskapet er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontor­ eiendom ­spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds­ leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. D ­ isse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden er knyttet til byggekostnader, som historisk sett ­tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer, for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene på­virkes både av endrede leiepriser og endret kostnads­nivå, men også av endret yield-nivå, som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn. Selskapet følger markedssituasjonen nøye, og vil løpende vurdere tiltak for å tilpasse seg de til enhver tid rådende markedsforhold. Operasjonell risiko

Selskapets viktigste operasjonelle risiko er knyttet til eiendomsdrift, utleie av eiendom, prosjektgjennom­ føring og SHA/HMS. Disse følges opp gjennom rutiner for daglig drift og lover og regler, med tilhørende etter­

Årsrapport Oslo Areal / 17

leverandører. I prosjekter krever Oslo Areal blant annet at entreprenører/hovedleverandører selskapet inngår kontrakt med, maksimalt har to underentreprenørledd.

41


Styrets årsberetning 2017

levelse av disse. Digitalisering overvåkes for å kartlegge hvordan den påvirker selskapets konkurransefortrinn og skaper nye former for risiko og muligheter. Finansiell risiko

Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men ­finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditets­ behov.

sette i 2018. Samtidig er det fortsatt lav tilførsel av nye kontor­arealer, slik at kontorledigheten forventes å synke svakt i 2018. Leieprisene forventes også å stige for gode kontor­bygg med god beliggenhet, mens mer ­sekundære eiendommer og beliggenheter kan forvente en flat utvikling i leieprisene. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom forventes fortsatt å forbli sterkt på grunn av betydelig investor­ interesse og lavt rentenivå.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Framtidsutsikter

Etterspørselen etter kontorarealer har nær sammen­ heng med den generelle økonomiske utviklingen. Etter at konjunkturnedgangen etter oljeprisfallet har snudd, har etterspørselen etter kontorlokaler tiltatt gjennom 2017, og denne trenden forventes å fort­

Selskapets portefølje av sentrale kontoreiendommer hovedsakelig i Oslo-området med gode leietakere, i tillegg til en solid organisasjon og en sterk finansiell plattform, medfører at selskapet er godt rustet til å møte muligheter i tiden fremover.

Oslo, 16. februar 2018

42

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Reidar E. Stockfleth­ l Styremedlem

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Espen A. Pay l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­  l  Administrerende direktør


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Styrets ĂĽrsberetning 2017

43


Årsregnskap 2017

Konsolidert Resultatregnskap 01.01-31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

411 778

418 441

4 735

4 552

416 514

422 993

20 063

12 687

13 816

15 303

50 918

53 314

Sum driftskostnader

84 797

81 304

Driftsresultat før verdiendringer

331 717

341 689

249 334

111 873

61 754

27 032

642 805

480 594

DRIFTSINNTEKTER Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER Driftskostnader eiendom Vedlikeholdskostnader Forvaltningskostnader

Verdiendring investeringseiendommer

11, 13, 14

3

Gevinst ved salg av eiendom

Årsrapport Oslo Areal / 17

Driftsresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

15

1 931

2 262

Finanskostnader

15

63 699

65 520

Netto finansposter

-61 768

-63 258

Ordinært resultat før skattekostnad

581 037

417 337

89 892

70 143

Årsresultat

491 145

347 194

Årsresultat tilordnes aksjonærene i morselskapet

491 145

347 194

2017

2016

491 145

347 194

-1 504

196

361

-49

-1 143

147

490 002

347 341

44

Skattekostnad på ordinært resultat

12

Konsolidert Oppstilling over utvidet resultat 01.01 - 31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE Årsresultat Aktuarielle gevinster/ (tap) på ytelsesplaner Skatt relatert til poster som ikke skal reklassifiseres over resultatet Post som ikke skal reklassifiseres over resultatet Totalresultat

11


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Eiendeler pr. 31.12.

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

1

251 688

202 938

251 688

202 938

2, 3

7 445 500

6 488 700

4

3 125

2 292

7 448 625

6 490 992

16 045

6 482

16 045

6 482

7 716 358

6 700 412

Kundefordringer

4 914

6 001

Andre fordringer

11 005

11 028

Sum fordringer

15 918

17 030

53 126

46 152

69 044

63 182

7 785 402

6 763 594

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Goodwill Sum immaterielle eiendeler

Varige driftsmidler Investeringseiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler

Andre langsiktige fordringer

6

Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

OMLØPSMIDLER Fordringer

Bankinnskudd Sum omløpsmidler Sum Eiendeler

7

Årsrapport Oslo Areal / 17

Finansielle anleggsmidler

45


Årsregnskap 2017

Konsolidert Egenkapital og gjeld pr. 01.01-31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

9, 10

575 000

575 000

10

1 154 622

1 154 622

1 729 623

1 729 623

1 904 414

1 414 696

Sum opptjent egenkapital

1 904 414

1 414 696

Sum egenkapital

3 634 035

3 144 318

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

10

GJELD

Årsrapport Oslo Areal / 17

Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

11

3 909

1 700

Utsatt skatt

12

800 249

675 761

804 158

677 460

3 230 000

2 830 000

3 230 000

2 830 000

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonærer

8

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld

46

Betalbar skatt

12

29 151

33 654

Kortsiktig gjeld til aksjonær

8

10 263

10 402

Annen kortsiktig gjeld

8

71 635

60 319

Leverandørgjeld

8

6 160

7 440

117 209

111 815

4 151 366

3 619 275

7 785 402

6 763 594

Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

Oslo, 16. februar 2018

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Reidar E. Stockfleth­ l Styremedlem

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Espen A. Pay l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­  l  Administrerende direktør


Årsregnskap 2017

Konsolidert Kontantstrømsoppstilling 01.01.-31.12

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

581 037

417 337

-249 334

-111 873

Periodens betalte skatt

-33 787

-31 634

Ordinære avskrivninger

719

4 192

-61 754

-27 032

6 224

8 184

243 106

259 174

-901 754

-80 886

Utbetalinger ved investering i eksisterende eiendommer

-65 728

-137 848

Innbetaling ved salg av eiendommer

331 350

442 130

-636 133

223 397

400 000

-246 090

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skatt Verdiendring investeringseiendommer

Gevinst ved salg av anleggsmidler Endring i kundef., lev.gjeld og andre kortsiktige poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

Utbetalinger ved kjøp av nye eiendommer

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av ny gjeld (kortsiktig og langsiktig) Ubetalinger av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

-220 000 400 000

Årsrapport Oslo Areal / 17

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

-466 090 47

Netto endring i likvider i året

6 973

16 481

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

46 152

29 671

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

53 126

46 152


Årsregnskap 2017

Regnskapsprinsipper Generell informasjon

Eiendomskonsernet Oslo Areal AS ble etablert i 2004. I dag er det et av de større eiendoms­ selskapene i Norge med en portefølje på ca. 243.000 m2. ­Selskapet har hovedfokus på kontoreiendommer nær kommunikasjons­knutepunkt i Oslo-området. Regnskapsprinsipper

Nedenfor beskrives de viktigste r­ egnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelsen av konsern­regnskapet. ­Disse prinsippene er benyttet konsistent i alle perioder som er presentert, dersom ikke annet framgår av beskrivelsen.

identifiserbare eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi på oppkjøpstids­punktet, med goodwill som ufordelt differanse. Differansen mellom virkelig verdi på net­ to eiendeler på oppkjøps­tidspunktet og balanseførte ­verdier i det oppkjøpte selskap benevnes som mer­ verdi eller mindreverdi. Ved overtakelse av eiendommer eid i egne selskaper som anses som virksomhetskjøp, oppstår goodwill som følge av at utsatt skatt innregnes til nominell verdi. Størrelsen på den goodwill som innregnes er lik forskjellen mellom virkelig verdi på utsatt skatt (som er lagt til grunn i kjøpe­ summen) og nominell verdi på utsatt skatt.

Basisprinsipper

Konsernregnskapet er satt opp i samsvar med for­enklet IFRS av forskrift av 3. november 2014, samt opplysnings­ krav som følger av regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et ­historisk kost regnskap, med unntak av investerings­eiendommer. Utarbeidelse av regnskaper i samsvar med forenklet IFRS krever bruk av estimater. Videre krever ­anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av komp­leksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er ­vesentlige for konsern­regnskapet, er beskrevet i note 2. Konsernregnskapet er utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift.

48

Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdi­fall. Konserninterne transaksjoner og mellom­værende m ­ ellom konsernselskaper elimineres. K ­onsernet har ingen ikke-­ kontrollerende eierinteresser (minoritets­ interesser). Der­ som det er nødvendig, justeres datter­ selskapenes regnskaper slik at de er i tråd med konsernets regnskaps­prinsipper. Driftsinntekter

Driftsinntekter måles til virkelig verdi av vederlaget, og består av leieinntekter og annen inntekt. Leieinntekter fra investeringseiendommer inntekts­ føres lineært over leieperioden. Andre inntekter inntektsføres når ytelsen er levert.

Det er ingen standarder eller fortolkninger som ikke er trådt i kraft som forventes å gi en vesentlig påvirkning på ­konsernets regnskap.

Felleskostnader som viderebelastes leietakere blir balanse­ført sammen med a-konto innbetalinger fra leie­ taker, og påvirker ikke resultatet utover et administrasjons­ påslag som resultatføres. Av­regningen av felleskostnader foretas på balansedagen. Felles­kostnader som ikke kan belastes leietaker, kostnadsføres når kostnaden er påløpt.

Konsolideringsprinsipper

Investeringseiendom

Datterselskaper

Investeringseiendom er eiendom som er anskaffet for å oppnå avkastning i form av leieinntekter og/ eller for å oppnå verdistigning. Investeringseiendom regnskapsføres til virkelig verdi. Virkelig verdi tilsvarer antatte markedsverdier, uten fradrag for transaksjons­ utgifter ved et eventuelt salg. Endringer i virkelig verdi resultat­føres som «verdiendring investerings­ eiendommer» i den perioden det oppstår.

Endringer i regnskapsprinsipper og noteopplysninger

Konsernregnskapet omfatter regnskapet til mor­selskapet og dets datterselskaper på balansedagen. Datter­selskaper er alle enheter der konsernet har kontroll. Et foretak ­vurderes å være kontrollert av konsernet når konsernet er eksponert for eller har rettigheter til ­variabel avkast­ ning fra sitt ­engasjement i ved­kommende foretak, og har mulighet til å påvirke denne av­kastningen g­ jennom sin makt over foretaket. Datter­selskaper konsolideres fra og med det tidspunktet konsernet oppnår kontroll og utelates fra ­konsolidering når kontroll opphører. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring ved kjøp av datterselskaper. Anskaffelseskost består av ­veder­laget, med tillegg for utgifter som er direkte hen­ førbare til opp­kjøpet. Vederlaget er målt til virkelig ­verdi på oppkjøpstidspunktet. Anskaffelseskost tilordnes

Det foretas en kvartalsvis vurdering av virkelig verdi b ­ asert på konsernets verdsettelsesmodell. Minst ved halvår og årsslutt blir det i tillegg innhent uavhengige verdi­ vurderinger fra eksterne rådgivere for vesentlige deler av porteføljen. Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare eiendoms­ transaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er en


Årsregnskap 2017

kvartalsvis etter­skuddsvis kontantstrømsmodell. Verd­ settelsen er utarbeidet ved å neddiskontere summen av ­netto årlige leieinntekter med et avkastningskrav som ­reflekterer risiko i netto kontantstrømmer. Utgifter til vedlikehold knyttet til eiendommen kostnads­ føres løpende under driftskostnader. Påkostninger og forbedringer tillegges eiendommens verdi. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand på anskaffelsestidspunktet. Anlegg under utførelse, for fremtidig bruk som investerings­eiendom, regnskapsføres i byggeperioden også som investeringseiendom til virkelig verdi på fullføringstidspunktet fratrukket gjenstående bygge­ kostnader, hensyntatt gjenværende risiko.

kapitalen. P ­eriodens n ­etto pensjonskostnad klassi­ fiseres som lønn og personalkostnader. Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både ­periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunn­lag av de midlertidige forskjeller som eksisterer ­mellom regnskaps­ messige og skattemessige verdier, samt eventuelt lignings­messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatte­ økende og skatte­ reduserende midlertidige forskjeller som r­everserer eller kan reversere i samme periode er ut­lignet. O ­ pp­føring av utsatt skatte­ fordel på ­netto skatte­reduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med ­antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres opp­føres netto i balansen.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over drifts­ midlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av drifts­ midler kostnadsføres løpende under drifts­ kostnader, mens påkostninger eller forbedringer til­ legges drifts­ midlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet.

Utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

Utlån og fordringer

Oslo Areal AS administrerer et konsernkontosystem og er representant overfor banken. Selskapet er sammen med de øvrige deltakerne i konsernkontosystemet, solidarisk ansvarlig overfor banken for oppfyllelse av alle for­ pliktelser som måtte oppstå under konsern­ kontoavtalen. Det er ikke etablert kredittramme for ­selskaper tilknyttet konsernkontosystemet. ­Deltagende selskapers risiko er dermed begrenset til eget innskudd (utlån til Oslo Areal AS) i konsernkonto­systemet. Saldo på konsernkonto presenteres som bankinnskudd.

Finansielle forpliktelser måles til amortisert kost. I kate­ gorien inngår gjeld til aksjonær og annen kortsiktig gjeld. Pensjoner

Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelsesbaserte ­ordningen ble lukket for nyansatte i 2006. Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat­ ­ regnskapet når de påløper. Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nå­verdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­ messig ­anses opptjent på balansedagen. Pensjonsmidler ­vurderes til ­ virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjons­ forpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over ­antatt gjennomsnittlig gjenværende opp­ tjeningstid. ­ Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (­aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egen­

Kontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd og innestående på konsernkonto.

Segmentrapportering

Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og l­ ønnsomhet i områdene hvor selskapet har virksomhet. Konsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon. Aksjekapital og overkurs

Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital dersom det ikke ligger noen forpliktelse til å overføre kontanter eller eiendeler. Kontantstrømoppstilling

Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den ­indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort­ siktige, likvide plasseringer.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Finansielle eiendeler med kontantstrømmer som er faste eller lar seg fastsette og som ikke er notert i et aktivt marked er klassifisert som utlån og fordringer, og som regnskapsføres til amortisert kost, redusert med eventuelle tap ved verdifall. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringer. I kategorien utlån og fordringer er andre langsiktige fordringer, kunde­ fordringer og andre fordringer inkludert.

Bankinnskudd

49


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Ă…rsregnskap 2017

50


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Konsern Noter Note 1 Goodwill Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Anskaffelseskost 01.01.

212 123

231 049

Tilgang

67 245

4 837

Avgang

18 494

23 764

260 874

212 123

-9 185

-9 185

251 689

202 938

0

-4 287

Anskaffelseskost 31.12. Akkumulerte nedskrivninger 31.12. Balanseført verdi 31.12. Årets nedskrivninger

Goodwill avskrives ikke. Det blir foretatt nedskrivningstest for goodwill hvert år.

Investeringseiendom

Konsernregnskapet er utarbeidet basert på «historisk-­ kost» prinsippet med unntak av investerings­eiendom som er vurdert til virkelig verdi over resultatet. ­Ledelsen utøver skjønn og tar forutsetninger om frem­tidige ­hendelser ved fastsettelse av virkelig verdi av investerings­eiendom. Esti­ mater og skjønnsmessige vurderinger evalueres løpende og er basert på erfaring og andre faktorer. De esti­mater som representerer en betydelig risiko for vesentlige ­endringer i bokført verdi på eiendeler, er drøftet nedenfor. Investeringseiendommene er lokalisert i Oslo og Bærum, samt Fredrikstad og Stavanger. Gjennom­ snittlig leieperiode per 31. desember 2017 er 5,0 år og eiendomsporteføljen omfatter i hovedsak kontor­­­eiendom. Oslo Areal anvender virkelig verdi for sine investerings­ eiendommer. Investeringseiendommer består av nærings­ eiendommer som leies ut til aktører utenfor konsernet. Konsernets verdsettelsesmodell er utviklet av Oslo Areal AS over flere år. Verdsettelsesmodellen legges til grunn både i kvartalsregnskapene og ved årsslutt. Ved halvår og årsslutt blir det i tillegg ­innhentet uav­hengige verdi­ vurderinger fra eksterne råd­givere for vesentlige deler av porteføljen. ­Forutsetninger i modellen avstemmes så langt det lar seg gjøre mot eksterne, observerbare ­eiendomstransaksjoner. Konsernets verdsettelsesmodell verdsetter hver eiendom for seg selv. Verdivurderingsmodellen er ­ en kvartalsvis etterskuddsvis kontantstrøms­ modell. De ­viktigste parametere i verdivurderings­modellen er avkastningskrav, leieinntekter (kontraktsleie og markeds­ leie), eierkostnader, leietakertilpasninger og prosjekt­investeringer. Metoden kartlegger alle ­inntekter og utgifter i en gitt investeringshorisont slik at ­netto kontantstrøm fremkommer for eiendommen pr år. Der­

etter beregnes nåverdien av denne kontant­strømmen basert på et real­ avkastningskrav pluss forventet ­inflasjon. Nåverdien av denne kontant­strømmen samt nåverdien av restverdien utgjør ­kontantstrømsverdien av eiendommen, og dette a­ nses å være e­ iendommens markedsverdi, slik den ville fremkomme i en ­transaksjon mellom markedsaktører ­under de gjeldende markeds­ forhold som eksisterer på balanse­dagen. Realavkastningskravet fastsettes med utgangspunkt i et normalavkastningskrav som justeres for eiendom­ mens beliggenhet, type, kontrakt og standard. Normal­ avkastningskravet fastsettes ut fra det avkastnings­ kravet som kan avledes gjennom ­ transaksjoner i markedet, samt forventninger om rentenivå og risikopåslag. Markeds­leien fastsettes ut fra eksisterende ­kontrakter på e­ iendommen og sammenlignbare eien­ dommer, observasjoner fra kontraktsforhandlinger, til­ budsforespørsler, markedsrapporter fra næringsmeglere og Areal­statistikks database. I tillegg ses markedsleien i sammen­heng med nivået på leietakertilpasninger som det er behov for i eiendommen. Parametere lagt til grunn for porteføljen per 31.12.2017 er presentert i tabell under. Fastsettelsen av parametere innebærer betydelig grad av skjønn. Det etterstrebes at dette skjønnet er konsistent med det som observeres i markedet og at skjønnet anvendes konsekvent fra periode til periode. I tabellen under fremgår det hvordan sensitiviteten på avkastningskravet og markedsleien påvirker verdien av porteføljen, slik den foreligger per 31.12.2017 Avkastningskrav og markedsleie er de to parametrene som er av størst betydning for verdifastsettelsen. Hvis avkastningskravet øker med 0,25 prosentpoeng, reduseres total eiendomsverdi med 374,9 millioner ­kroner. Hvis markedsleien øker med 10 prosent, øker eiendomsverdi med 668,9 millioner kroner.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Note 2 Fastsettelse av virkelig verdi

51


Årsregnskap 2017

Følgende parametre er lagt til grunn ved verdsettelsen pr. 31.12

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Avkastningskrav (%)

5,1 %

5,5 %

Gjennomsnittlig markedsleie

1 842

1 851

Gjennomsnittlig kontraktsfestet leie

1 803

1 612

38 638

34 829

Gjennomsnittlig verdi per kvm.

Endring i % Veridendring i MNOK ENDRINGSVARIABEL Markedsleie

+10 %

668,9

+0,25 %

-374,9

2017

2016

6 488 700

6 595 300

931 838

80 677

65 728

136 515

-290 100

-435 665

249 334

111 873

7 445 500

6 488 700

Akkumulert urealisert verdiendring 01.01

828 536

778 252

Verdiendring inneværende år

249 334

111 873

Avgang verdiendring ved salg av eiendom

9 331

-61 589

Akkumulert urealisert verdiendring 31.12

1 087 201

828 536

Årsrapport Oslo Areal / 17

Avkastningskrav

Note 3 Investeringseiendom Endring i balanseposten investeringseiendom er spesifisert i tabellen nedenfor:

Beløp i NOK 1.000

52

Balanseført verdi 01.01 Investering i nye eiendommer Investering i eksisterende eiendommer Salg av eiendommer Resultatført verdiendring Balanseført verdi 31.12

Det foreligger ingen restriksjoner med hensyn til salg eller på bruk av inntekter og kontantstrømmer fra ­investeringseiendommer.

Det er ingen lån med sikkerhet i investerings­ eiendommer i 2016 eller 2017. I 2017 er eiendommene Vollsveien 2 A og B solgt.


Årsregnskap 2017

Note 4 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1.000 Inventar og kontormaskiner Anskaffelseskost 01.01.

4 327

Tilgang

1 576

Anskaffelseskost 31.12.

5 903

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

2 778

Balanseført verdi 31.12.

3 125

Årets avskrivninger

719

Forventet økonomisk levetid

0-10 år

Avskrivningsplan

Lineær

Det foreligger ingen restriksjoner på andre varige driftsmidler.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Varige driftsmidler er ikke stilt som sikkerhet (pant) for konsernets låneforpliktelser.

Note 5 Finansiell risikostyring

Konsernet er finansiert med egenkapital og lån fra sine to aksjonærer. Konsernet har ingen finansielle ­derivater. Styret har vedtatt en finansieringsstrategi for sel­skapet. Ledelsen foretar en årlig risikovurdering som inkluderer en vurdering av konsernets finansielle risiko. De viktigste finansielle risiki konsernet er utsatt for er knyttet til markedsrisiko (eiendomsrisiko), kredittrisiko og likviditetsrisiko. 5.1 Markedsrisiko Prisrisiko

Oslo Areal er eksponert for risiko knyttet til eiendoms­ markedet generelt og markedet for kontoreiendom ­spesielt. Inntektssiden påvirkes av endringer i markeds­ leie, omsetningsbasert leie og inflasjon. D ­ isse faktorene endrer seg i stor grad med den generelle økonomiske utviklingen. Størst risiko på kostnadssiden knyttes til byggekostnader som historisk sett tenderer til å øke kraftig ved høykonjunkturer for så å falle tilbake til trendvekst i lavkonjunktur. Eiendomsverdiene på­virkes både av endrede leiepriser og endret ­kostnadsnivå, men også av endret yield-nivå som styres av rentenivå og investorenes risikovilje og fremtidssyn.

Renterisiko

Konsernet er eksponert for renterisiko knyttet til lån med flytende rente. Det er ikke inngått rentebytte­ avtaler eller annen sikring for å redusere renterisikoen. 5.2 Kredittrisiko

Selskapet har rutiner for garantistillelser fra leietakere. Risiko for at leietakerne i dagens kontraktsportefølje ikke skal ha økonomisk evne til å oppfylle sine for­ pliktelser anses å være moderat, dog kan en kraftig svekking av den generelle økonomiske situasjonen i Norge øke denne risikoen. 5.3 Likviditetsrisiko

Selskapet har ikke ekstern lånefinansiering, men finansieres med egenkapital og lån fra eierne. De ­ løpende leieinntekter dekker selskapets kortsiktige likviditetsbehov. Lånet fra eierne har en øvre ramme på MNOK 8 000. Låntaker kan fritt trekke opp på lånet eller tilbakebetale etter behov, og lånet forfaller 31. ­desember 2022.

53


Årsregnskap 2017

Tabellen nedenfor spesifiserer konsernets likviditetsreserve:

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

53 126

46 152

975

913

52 150

45 239

Ubenyttet låne- og trekkfasiliteter

4 770 000

5 170 000

Likviditetsreserve

4 822 150

5 215 239

2017

2016

Fordringer med forfall senere enn ett år

16 045

6 482

Sum

16 045

6 482

2017

2016

975

913

49 663

41 408

Øvrige bankinnskudd

2 487

3 831

Sum bankinnskudd

53 126

46 152

Kontanter og kontantekvivalenter - herav bundne midler Frie likvide midler

Note 6 Fordringer Langsiktige fordringer

Årsrapport Oslo Areal / 17

Beløp i NOK 1.000

54

Note 7 Bankinnskudd Bankinnskudd

Beløp i NOK 1.000

Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto

Note 8 Gjeld Lån og sikkerhetsstillelse til ledende personer, aksjeeiere mv.

Beløp i NOK 1.000 Langsiktig gjeld

Kortsiktig gjeld

2017

2016

2017

2016

Bundne skattetrekksmidler

1 615 000

1 415 000

5 087

5 201

Bankinnskudd på konsernkonto

1 615 000

1 415 000

5 176

5 201

3 230 000

2 830 000

10 263

10 402

Sum bankinnskudd


Årsregnskap 2017

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; ­Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og forfaller til betaling 31. desember 2022.

Låntaker kan trekke opp på lånet etter behov, eller ­tilbakebetale. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

Annen kortsiktig gjeld Balansepostene annen kortsiktig gjeld er spesifisert i tabellen nedenfor:

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Skyldig mva/ - til gode mva

-1 890

-1 487

Forskudd fra kunder

18 275

9 053

36 864

37 531

Diverse kortsiktig gjeld

12 715

9 720

Skyldig lønn og lønnsrelaterte kostnader

5 670

5 502

71 635

60 319

Påløpte kostnader

Årsrapport Oslo Areal / 17

Sum annen kortsiktig gjeld

Note 9 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Oversikt over aksjonærene 31.12.

Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett.

55

Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

Totalt antall aksjer

Note 10 Egenkapital Årets endring i egenkapital

Beløp i NOK 1.000

Egenkapital 01.01.

Aksjekapital

Overkurs

575 000

1 154 622

Årets resultat Andre egenkapitaltransaksjoner Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

Annen egenkapital

Sum

1 414 696

3 144 318

491 145

491 145

-1 427

-1 427

1 904 414

3 634 035


Årsregnskap 2017

Note 11 Pensjoner

Selskapet har pensjonsordning etter lov om ­obligatorisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2007 og har nå to medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Det ble i 2016

gjennomført en planendring i ytelses­ordningen ved at KPI-­regulering av pensjoner er avviklet. ­Sel­skapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om ­obligatorisk tjenestepensjon.

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

6 019

6 673

Årets pensjonsopptjening

313

463

Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

44

65

Rentekostnad

167

187

Aktuarielle gevinster og tap

1 506

-150

Pensjonsutbetalinger

-228

YTELSESORDNING

Årsrapport Oslo Areal / 17

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar

56

Planendring

570

-1 154

Aga av innbetalte pensjonsmidler

-33

-64

8 358

6 019

2017

2016

4 316

1 946

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 043

4 074

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

8 358

6 019

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 449

-4 319

3 909

1 700

2017

2016

4 319

3 715

120

104

2

46

Innbetalinger

206

517

Pensjonsutbetalinger

-165

Per 31. desember

BELØP INNREGNET I BALANSEN Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

Netto pensjonsforpliktelse

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster og tap

Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler Per 31. desember

-33

-64

4 449

4 319


Årsregnskap 2017

2017

2016

Årets pensjonsopptjening

313

463

Rentekostnad

167

187

-120

-104

44

65

Resultatført planendring

570

-1 154

Pensjonskostnad

975

-543

2017

2016

975

-543

Akkumulert beløp per 1. januar

6 384

6 581

Innregnet i perioden

1 504

-196

Akkumulerte beløp per 31. desember

7 888

6 384

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET

Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift

Forvaltningskostnader

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL

Årsrapport Oslo Areal / 17

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET

57

2017

2016

Diskonteringsrente

2,30 %

2,77 %

Forventet lønnsregulering

2,50 %

3,10 %

Forventet pensjonsregulering

0,40 %

0,00 %

Forventet G-regulering

2,25 %

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,30 %

2,77 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.


2017

2016

3,70 %

1,40 %

94,10 %

95,30 %

2,20 %

3,30 %

100,00 %

100,00 %

2017

2016

3 473 041

2 805 692

Årsrapport Oslo Areal / 17

Årsregnskap 2017

Pensjoner

1 704

3 740

Gevinst- og tapskonto

4 914

6 142

-315

95

Netto midlertidige forskjeller

3 479 343

2 815 670

58

Grunnlag for utsatt skatt

3 479 343

2 815 670

Utsatt skatt

800 249

675 761

Utsatt skatt i balansen

800 249

675 761

2017

2016

581 038

417 337

Permanente forskjeller

-61 722

-22 241

Grunnlag for årets skattekostnad

519 315

395 095

Endring i midlertidige resultatforskjeller

-663 674

-98 294

Endring midlertidige forskjeller ved tilgang/ avgang datterselskap

265 820

-162 916

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet

121 462

133 885

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

121 462

133 885

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler

Note 12 Skatt Beløp i NOK 1.000

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Varige driftsmidler

Fordringer

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT Resultat før skattekostnad


Årsregnskap 2017

2017

2016

29 151

33 471

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN Betalbar skatt på årets resultat For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt

183 29 151

33 654

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats

159 332

24 573

Endring utsatt skatt ved tilgang/avgang

-63 797

40 729

Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-34 793

-28 157

Korrigering skatt tidligere år

-657

Skattekostnad

89 892

70 143

Effektiv skattesats

15,47 %

16,81 %

2017

2016

Regnskapsmessig resultat før skattekostnad

581 038

417 337

Beregnet skatt 24 % / 25%

139 449

104 334

89 892

70 143

-49 557

-34 191

-15 431

-5 560

-

183

-34 793

-28 157

667

-657

-49 557

-34 191

2017

2016

Betalbar skatt i skattekostnaden

29 151

33 654

Betalbar skatt i balansen

29 151

33 654

Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 24% / 25% av permanente forskjeller Korrigering skatt tidligere år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Andre forskjeller Sum forklart differanse

BETALBAR SKATT I BALANSEN

Årsrapport Oslo Areal / 17

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD

59


Årsregnskap 2017

Note 13 Andre driftskostnader Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Personalkostnad

21 718

21 254

Honorar utleiemegler

2 923

1 742

Markedsføring

2 915

2 469

20 169

19 284

2 475

4 373

719

4 192

50 918

53 314

FORVALTNINGSKOSTNADER

Andre honorar/ annen forvaltning Andre driftskostnader Avskrivninger inkl. nedskrivning goodwill Sum

Årsrapport Oslo Areal / 17

Note 14 Personalkostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm.

60

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

15 803

16 633

Arbeidsgiveravgift

2 571

2 769

Pensjonskostnader

2 243

741

1 102

1 112

21 718

21 254

Daglig leder

Styret

2 148

533

Bonus

422

0

Arbeidsgiveravgift

410

75

Pensjonsutgifter

175

0

PERSONALKOSTNADER Lønn

Andre ytelser Sum

Selskapet har sysselsatt 11 årsverk i regnskapsåret.

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar


Årsregnskap 2017

Styrehonorar for 2017

Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2017 motatt kr 254 688 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson har mottatt kr 41 739 i styrehonorar for ­perioden 1. januar til 20. april 2017 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2017 mottatt kr 139 619 i ­styre­honorar. Espen Pay kom inn som nytt styremedlem fra 21. april 2017 og har i perioden 21. april til 31. desember 2017 mottatt kr 97 431 for sitt verv. Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godt­ gjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som

ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA). Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB).

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

2017

2016

Lovpålagt revisjon

516

546

Andre attestasjonstjenester

116

358

Bistand skatt

74

390

705

1 294

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR

Årsrapport Oslo Areal / 17

Sum godtjørelse til revisor

Note 15 Transaksjoner med nærstående parter

61

Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 14, og mellomværende med nærstående parter er omtalt i note 8. 2017

2016

- Gjensidige Forskring ASA - utleie av kontorlokaler

23 887

22 926

Sum

23 887

22 926

0

55

- Gjensidige Forskring ASA

295

305

Sum kjøp av tjenester

295

360

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER: a) Salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester - Advokatfirmaet Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner


Årsregnskap 2017

Note 16 Spesifikasjon av finansinntekter og finanskostnader

2017

2016

1 632

1 783

0

45

Andre finansinntekter

299

434

Sum finansinntekter

1 931

2 263

2017

2016

Renter på lån fra eiere

63 616

65 407

Annen finanskostnad

82

112

Sum finanskostnader

63 698

65 520

FINANSINNTEKTER Renteinntekter bank Valuta gevinst

Årsrapport Oslo Areal / 17

FINANSKOSTNADER

62


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Ă…rsregnskap 2017

63


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Resultatregnskap 01.01–31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

9, 11

33 193

29 366

33 193

29 366

10

21 718

21 254

2

506

205

10

12 714

12 245

34 938

33 705

-1 745

-4 339

DRIFTSINNTEKTER Driftsinntekter Sum driftsinntekter

DRIFTSKOSTNADER Lønnskostnad Avskrivning på driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat

Årsrapport Oslo Areal / 17

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Finansinntekter

12

281 058

363 911

Finanskostnader

12

74 749

71 188

Netto finansposter

206 309

292 722

Ordinært resultat før skattekostnad

204 564

288 383

27 052

26 211

177 512

262 173

177 512

262 173

-177 512

-262 173

Skattekostnad på ordinært resultat

8

Årsresultat 64

OVERFØRINGER Overført til/ (fra) annen egenkapital Sum overføringer

5


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Eiendeler pr. 31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

2

1 545

1 681

1 545

1 681

ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner mv Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap m.m

1

2 428 831

2 127 544

Lån til foretak i samme konsern

3

2 959 500

2 442 572

Sum finansielle anleggsmidler

5 388 332

4 570 116

Sum anleggsmidler

5 389 877

4 571 797

143 804

187 144

356

747

144 161

187 891

-44 289

111 660

99 872

299 552

5 489 749

4 871 348

OMLØPSMIDLER

Fordringer på selskap i samme konsern

3

Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l. Sum omløpsmidler Sum eiendeler

4

Årsrapport Oslo Areal / 17

Fordringer

65


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Egenkapital og gjeld pr. 31.12

Beløp i NOK 1.000 NOTE

2017

2016

5, 6

575 000

575 000

5

1 154 622

1 154 622

1 729 622

1 729 622

439 277

262 907

439 277

262 907

2 168 899

1 992 529

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital

5

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

GJELD

Årsrapport Oslo Areal / 17

Avsetning for forpliktelser Pensjonsforpliktelser

7

3 909

1 700

Utsatt skatt

8

477

1 042

4 386

2 742

3 230 000

2 830 000

3 230 000

2 830 000

1 078

1 254

18 516

25 867

2 007

1 998

Sum avsetning for forpliktelser Annen langsiktig gjeld Gjeld til aksjonær

3

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld

66

Leverandørgjeld Betalbar skatt

8

Skyldig offentlige avgifter Gjeld til selskap i samme konsern

3

36 416

1 309

Kortsiktig gjeld til aksjonær

3

10 340

10 402

18 108

5 248

86 464

46 077

Sum gjeld

3 320 850

2 878 819

Sum egenkapital og gjeld

5 489 749

4 871 348

Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

Oslo, 16. februar 2018 I styret for Oslo Areal AS

Susanne Munch Thore­ l Styrets leder

Anders Kilanger­ l Styremedlem

Reidar E. Stockfleth­ l Styremedlem

Espen A. Pay l Styremedlem

Mats Efraimsson­ l Styremedlem

Mona Ingebrigtsen­  l  Administrerende direktør


Årsregnskap 2017

Oslo Areal AS Kontantstrømoppstilling 01.01-31.12

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

204 564

288 383

Periodens betalte skatt

-25 867

-27 957

Ordinære avskrivninger

506

205

-83 703

-126 991

Nedskrivning av anleggsmidler

8 929

3 533

Endring i kundefordringer, leverandørgjeld og andre kortsiktige poster

91 785

2 217

196 214

139 391

-371

-1 415

331 349

427 098

Investering i nye datterselskaper

-901 754

-24 613

Investering i eksisterende datterselskaper

-181 388

12 000

-752 163

413 069

Økning i langsiktig gjeld

400 000

-246 091

Utbetalinger av utbytte

-

-220 000

400 000

-466 091

-155 949

86 369

Kontanter og bankinnskudd per 01.01

111 660

25 291

Kontanter og bankinnskudd per 31.12

-44 289

111 660

KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Ordinært resultat før skatt

Gevinst ved salg av anleggsmidler

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling fra salg av datterselskaper og selskapsandeler

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i likvider i året

Årsrapport Oslo Areal / 17

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

67


Årsregnskap 2017

Regnskapsprinsipper Oslo Areal AS følger regnskapsreglene for øvrige f­ oretak og årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskaps­ loven og god regnskapsskikk.

i områdene hvor selskapet har virksomhet. K ­ onsernet regnes derfor kun å operere i ett virksomhetsområde og ett geografisk marked, og det utarbeides derfor ikke ytterligere segmentinformasjon.

Inntekter

Inntekter fra salg av tjenester inntektsføres etter hvert som tjenesten er levert. Datterselskap

Oslo Areal AS har både innskuddsbasert og ytelses­ basert pensjonsordning til sine ansatte. Den ytelses­ baserte ordningen ble lukket for nyansatte i 2007.

Datterselskaper er alle enheter der konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi, normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital.

Forpliktelser til å yte innskudd til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som kostnad i resultat­ regnskapet når de påløper.

Datterselskapene vurderes etter kostmetoden.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Mottatt utbytte og konsernbidrag inntektsføres i den grad utdelingen representerer avkastning som er oppstått i Oslo Areal AS sin eiertid. I motsatt fall føres utdelingen som reduksjon av kostpris. Aksjene i datter­selskapene eies med tanke på å oppnå langsiktig avkastning fra leieinntekter.

68

Pensjoner

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestids­ punktet, samt poster som knytter seg til varekrets­ løpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men ned­ skrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i ­balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Ytelsesbaserte pensjonsplaner vurderes til nå­verdien av de fremtidige pensjonsytelser som regnskaps­ messig anses opptjent på balansedagen. Pensjons­ midler vurderes til virkelig verdi. Endring i ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser som skyldes endringer i pensjonsplaner, fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid. ­ Akkumulert virkning av estimatendringer og endringer i finansielle og aktuarielle forutsetninger (aktuarielle gevinster og tap) innregnes direkte i egenkapitalen. Periodens netto pensjonskostnad klassifiseres som lønn og personalkostnader. Utenlandsk valuta

Fordringer og gjeld i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 23 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regn­ skapsmessige og skattemessige verdier, samt skatte­ messig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skatte­ reduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan ­reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nytte gjort.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskost­ nader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med drifts­ midlet.

Aksjekapital

Ordinære aksjer klassifiseres som egenkapital. Ut­gifter som knyttes direkte til utstedelse av nye aksjer eller opsjoner med fradrag av skatt, føres som reduksjon av mottatt vederlag i egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling

Segmentrapportering

Konsernet sin virksomhet består hovedsakelig av å eie og forvalte forretningseiendommer i Oslo-området. Det er ingen vesentlige forskjeller i risiko og lønnsomhet

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den ­indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kort­ siktige, likvide plasseringer.


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Ă…rsregnskap 2017

69


Årsregnskap 2017

Note 1 Datterselskaper Investeringene i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden Beløp i NOK 1.000

Årsrapport Oslo Areal / 17

Datterselskap

70

Forretnings-­ kontor

Anskaffelses­ Eier-/ stemme­ tidspunkt andel

­Egenkapital Resulat site år siste år (100 %) (100 %)

Balanseført verdi

Nedre Vollgate 11 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

122 845

4 456

170 046

Christian Kroghs Gate 2 AS

Oslo

23.12.2004

100 %

25 469

-1 210

32 858

Schweigaards gate 6 - 14 AS

Oslo

30.12.2004

100 %

77 799

9 422

40 921

Strømsveien 195-197 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

25 905

3 877

20 451

Grensesvingen 7 I AS

Oslo

02.02.2005

100 %

276 519

18 758

277 199

Sørkedalsveien 6 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

102 744

23 381

174 474

Karenslyst Alle 7 AS

Oslo

02.02.2005

100 %

16 816

7 360

120 689

Vollsveien 2 A og B AS (solgt 31.03.2017)**

Oslo

02.02.2005

100 %

-

-

-

Grensesvingen 7 ANS

Oslo

02.02.2005

100 %

-11

-6

-

Strømsveien 195/197 ANS

Oslo

02.02.2005

100 %

-15

-11

-

Philip Pedersensvei 20 AS*

Oslo

15.03.2005

100 %

30 621

-6 745

28 977

Karenslyst Allè 8A og B AS

Oslo

15.03.2005

100 %

38 595

6 338

40 498

Oslo Areal Deltaker AS

Oslo

01.01.2006

100 %

866

-28

982

Kanalpiren AS

Oslo

10.02.2010

100 %

45 270

-8 620

57 638

Løkketangen 2 - 14 B AS

Oslo

30.04.2012

100 %

121 666

6 117

117 428

Tordenskioldsgate 6 AS

Oslo

30.06.2012

100 %

46 064

8 365

215 265

AS Storgaten 51

Oslo

15.01.2014

100 %

13 552

11 889

188 898

Tullinsgate 2 Eiendom AS*

Oslo

30.09.2014

100 %

155 660

4 337

216 176

Tullinsgate 2 Eiendom ANS

Oslo

30.09.2014

100 %

-

-

-

Pilestredet 33 AS

Oslo

01.12.2014

100 %

250 664

7 856

249 516

Stortorvet 1-3 AS*

Oslo

23.10.2015

100 %

36 754

454

37 824

CK2 Nye Seksjoner AS*

Oslo

01.07.2016

100 %

1 953

-343

25 327

Strandveien 4-8 AS**

Oslo

01.03.2017

100 %

40 377

9 986

385 497

Strandveien 10 AS**

Oslo

01.03.2017

100 %

13 279

-508

28 168

Balanseført verdi 31.12.

2 428 831

*Aksjer i Philip Pedersens vei 20 AS er i 2017 n ­ edskrevet med MNOK 20,3. Tidligere års ned­skrivninger på aksjer i Tullinsgate 2 Eiendom AS, Stortorvet 1-3 AS og CK2 Nye Seksjoner AS er reversert med MNOK 11,4. **Kjøp og salg I mars 2017 kjøpte Oslo Areal AS selskapene Strandveien 4-8 AS og Strandveien 10 AS. Samme måned ble s­ elskapet Vollsveien 2 A og B AS solgt og dette salget ga Oslo Areal AS en netto gevinst etter transaksjons­kostnader på MNOK 83,7.


Årsregnskap 2017

Note 2 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1.000 Varige driftsmidler

Inventar, kontormaskiner og anlegg under utførelse

Anskaffelseskost 01.01.

3 040

Tilgang

371

Avgang

0

Anskaffelseskost 31.12.

3 411

Akkumulerte avskrivninger 31.12.

1 867

Balanseført verdi 31.12.

1 545

506

Forventet økonomisk levetid

3-10 år

Avskrivningsplan

Lineær

Note 3 Fordringer og gjeld, mellomværende med aksjonær og nærstående parter Det er inngått låneavtaler med alle datterselskap av Oslo Areal AS. Lånene forfaller i sin helhet 31.12.2022. Lånene er begrenset oppad til spesifikke lånerammer per selskap og renteberegnes løpende.

AB. Lånet har en ramme på MNOK 8 000 og løper til 31.12.2022. Låntaker kan trekke opp på lånet eller betale tilbake etter behov. Det er ikke stilt sikkerhet for lånet.

Årsrapport Oslo Areal / 17

Årets avskrivninger

71

Oslo Areal er finansiert med lån fra sine to eiere; ­Gjensidige Forsikring ASA og AMF Pensionsforsäkring Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Lån til foretak i samme konsern

2 959 500

2 442 572

Sum

2 959 500

2 442 572

2017

2016

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern

7 026

8 734

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt utbytte)

18 577

64 266

118 201

114 144

143 804

187 144

FORDRINGER MED FORFALL SENERE ENN ETT ÅR

KORTSIKTIGE FORDRINGER

Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern (mottatt konsernbidrag) Sum kortsiktige fordringer


Årsregnskap 2017

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Gjeld til AMF Pensionsförsäkring AB

1 615 000

1 415 000

Gjeld til Gjensidige Forsikring ASA (aksjonær)

1 615 000

1 415 000

3 230 000

2 830 000

2017

2016

Kortsiktig gjeld AMF Pensionsförsäkring AB

5 087

5 201

Kortsiktig gjeld til Gjensidige Forsikring ASA

5 176

5 201

10 340

10 402

36 416

1 309

Annen kortsiktig gjeld til døtre

77

-

Sum kortsiktig gjeld til døtre

36 493

1 309

2017

2016

975

913

-47 751

106 917

2 487

3 831

-44 289

111 660

LANGSIKTIG GJELD

Sum gjeld til aksjonær

KORTSIKTIG GJELD

Sum kortsiktig gjeld til aksjonær

Årsrapport Oslo Areal / 17

Kortsiktig gjeld til selskap i samme konsern (avgitt konsernbidrag til døtre)

72

Note 4 Bankinnskudd Beløp i NOK 1.000

BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler Bankinnskudd på konsernkonto* Øvrige bankinnskudd Sum bankinnskudd

*Konsernets likviditet er organisert i en konsernkontoordning. Dette innebærer at datterselskapenes kontant­ beholdning formelt sett er fordringer på morselskapet, og alle konsernselskaper er solidarisk ansvarlige for de trekk konsernet har gjort.


Årsregnskap 2017

Note 5 Egenkapital Beløp i NOK 1.000 Aksjekapital

Overkurs

Annen innskutt egenkapital

Annen ­egenkapital

Sum

575 000

1 154 622

109

262 798

1 992 529

-1 143

-1 143

177 512

177 512

439 168

2 168 899

ÅRETS ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital 01.01. Estimatavvik pensjon, ført dir. i egenkapital Årets resultat Egenkapital 31.12.

575 000

1 154 622

109

Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på MNOK 575 består av 23 mill. aksjer á kr. 25 Alle aksjer har lik stemmerett. Beløp i NOK 1.000 Antall

Eierandel

Gjensidige Forskring ASA

11 500 000

50,0 %

AMF Pensionsförsäkring AB

11 500 000

50,0 %

23 000 000

100,0 %

Totalt antall aksjer

Note 7 Pensjoner

Årsrapport Oslo Areal / 17

AKSJONÆRER PER 31.12.

73

Selskapet har pensjonsordning etter lov om obliga­ torisk tjenestepensjon. Ytelsesordningen ble lukket for nye medlemmer i 2006 og har nå 2 medlemmer. De øvrige ansatte har innskuddsordning. Det ble i 2016 gjennomført en planendring i ytelsesordningen ved at KPI-regulering av pensjoner er avviklet.

Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.


Årsregnskap 2017

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

YTELSESORDNING Nåverdi av pensjonsforpliktelsen per 1. januar

6 019

6 673

Årets pensjonsopptjening

313

463

Arbeidsgiveravgift av årets opptjening

44

65

Rentekostnad

167

187

Aktuarielle gevinster og tap

1 506

-150

Pensjonsutbetalinger

-228

Planendring

570

-1 154

Aga av innbetalte pensjonsmidler

-33

-64

8 358

6 019

2017

2016

4 316

1 946

Nåverdi av fondsbasert ordning

4 043

4 074

Nåverdi av pensjonsforpliktelsen

8 358

6 019

Virkelig verdi av pensjonsmidlene

-4 449

-4 319

Netto pensjonsforpliktelse

3 909

1 700

Netto pensjonsforpliktelse i balansen

3 909

1 700

2017

2016

4 319

3 715

120

104

2

46

Innbetalinger

206

517

Pensjonsutbetalinger

-165

Per 31. desember

BELØP INNREGNET I BALANSEN

Årsrapport Oslo Areal / 17

Nåverdi av ikke-fondsbasert ordning

74

VIRKELIG VERDI AV PENSJONSMIDLENE Per 1. januar Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster og tap

Arbeidsgiveravgift av innbetalte pensjonsmidler

-33

-64

4 449

4 319

2017

2016

Årets pensjonsopptjening

313

463

Rentekostnad

167

187

-120

-104

44

65

Resultatført planendring

570

-1 154

Pensjonskostnad

975

-543

Per 31. desember

PENSJONSKOSTNAD INNREGNET I RESULTATET

Forventet avkastning på pensjonsmidler Arbeidsgiveravgift


Årsregnskap 2017

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

975

-543

Akkumulert beløp per 1. januar

6 384

6 581

Innregnet i perioden

1 504

-196

Akkumulerte beløp per 31. desember

7 888

6 384

2017

2016

Diskonteringsrente

2,30 %

2,77 %

Forventet lønnsregulering

2,50 %

3,10 %

Forventet pensjonsregulering

0,40 %

0,00 %

Forventet G-regulering

2,25 %

3,10 %

Forventet avkastning på pensjonsmidler

2,30 %

2,77 %

Ikke relevant

Ikke relevant

K2013

K2013

KU

KU

Avtagende

Avtagende

14,10 %

14,10 %

KOSTNADEN ER INNREGNET I FØLGENDE REGNSKAPSLINJE I RESULTATREGNSKAPET Lønnskostnader m.m

AKTUARIELLE GEVINSTER OG TAP INNREGNET I EGENKAPITAL

Forventet uttakshyppighet AFP Levealder-tariff Uføre-tariff Turnover før/etter fylte 40 år Arbeidsgiveravgift

Årsrapport Oslo Areal / 17

AKTUARIELLE FORUTSETNINGER

75

De aktuarmessige forutsetningene er basert på vanlige benyttede forutsetninger innen forsikring når det gjelder demografiske faktorer.

2017

2016

3,70 %

1,40 %

94,10 %

95,30 %

2,20 %

3,30 %

100,00 %

100,00 %

PENSJONSMIDLENE BESTÅR AV Aksjer Obligasjoner Derivater, bank og annet Totale pensjonsmidler


Årsregnskap 2017

Note 8 Skatt Beløp i NOK 1.000 2017

2016

-123

-12

1 704

3 740

492

614

Netto midlertidige forskjeller

2 072

4 343

Grunnlag for utsatt skatt

2 072

4 343

BEREGNING AV UTSATT SKATT/UTSATT SKATTEFORDEL Midlertidige forskjeller Anleggsmidler Pensjoner Gevinst- og tapskonto

Utsatt skatt

477

1 042

Utsatt skatt i balansen

477

1 042

2017

2016

204 564

288 383

Permanente forskjeller

-93 267

-183 159

Grunnlag for årets skattekostnad

111 297

105 224

2 271

-1 119

113 568

104 105

0

671

-36 416

-1 309

77 152

103 467

2017

2016

Betalbar skatt på årets resultat

27 256

26 194

Betalbar skatt

27 256

26 194

-545

-373

GRUNNLAG FOR SKATTEKOSTNAD, ENDRING I UTSATT SKATT OG BETALBAR SKATT

Årsrapport Oslo Areal / 17

Resultat før skattekostnad

Endring i midlertidige resultatforskjeller Grunlag for betalbar skatt i resultatregnskapet Mottatt konsernbidrag ført som investering i datter Avgitt konsernbidrag Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen)

76

FORDELING AV SKATTEKOSTNADEN

Endring i utsatt skatt/skattefordel med gammel sats Endring i utsatt skatt pensjon ført mot egenkapital Endring skattekostnad foregående år Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats Skattekostnad Effektiv skattesats

361

-49

0

482

-21

-43

27 051

26 211

13,22 %

9,09 %


Årsregnskap 2017

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

204 564

288 383

49 095

72 096

27 051

26 211

-22 044

-45 885

-22 384

-45 790

AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD Regnskapsmessig resultat før skattekostnad Beregnet skatt 24% / 25% Skattekostnad i resultatregnskapet Differanse Differansen består av følgende: 24 % / 25 % av permanente forskjeller Endring i utsatt skatt/skattefordel som følge av endret skattesats

-21

-43

Andre forskjeller

361

-535

0

482

-22 044

-45 885

2017

2016

Betalbar skatt i skattekostnaden

27 256

26 026

Skattevirkning av konsernbidrag

-8 740

-159

Betalbar skatt i balansen

18 516

25 867

Endring skattekostnad foregående år Sum forklart differanse

Årsrapport Oslo Areal / 17

BETALBAR SKATT I BALANSEN

77


Årsregnskap 2017

Note 9 Driftsinntektert I driftsinntektene inngår honorarer for salg av forvaltningstjenester og prosjektledelse til datterselskap. Beløp i NOK 1.000 2017

2016

Annen driftsinntekt

33 193

29 366

Sum

33 193

29 366

2017

2016

33 032

29 106

162

260

33 193

29 366

2017

2016

Norge

33 193

29 366

Sum

33 193

29 366

FORDELING PÅ VIRKSOMHETSOMRÅDER Forvaltningstjenester Annet Sum

Årsrapport Oslo Areal / 17

GEOGRAFISK FORDELING

Note 10 Personalkostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm.

78

2017

2016

15 269

16 404

533

229

Arbeidsgiveravgift

2 571

2 769

Pensjonskostnader

2 243

741

1 102

1 112

21 718

21 255

Daglig leder

Styret

2 148

533

Bonus

422

0

Arbeidsgiveravgift

410

75

Pensjonsutgifter

175

0

Annen godtgjørelse

164

0

Beløp i NOK 1.000

PERSONALKOSTNADER Lønn Styrehonorar

Andre ytelser Sum personalkostnader

Selskapet har sysselsatt 11 årsverk i regnskapsåret.

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Lønn/styrehonorar


Årsregnskap 2017

Styrehonorar for 2017

Styrets leder, Susanne Munch Thore, har i 2017 m ­ otatt kr 254 688 i styrehonorar. Styremedlemmene Niklas Johansson har mottatt kr 41 739 i styrehonorar for perioden 1. januar til 20. april 2017 og Reidar Eggert Stockfleth har for 2017 mottatt kr 139 619 i styre­honorar. Espen Pay kom inn som nytt styremedlem fra 21. april 2017 og har i perioden 21. april til 31. desember 2017 mottatt kr 97 431 for sitt verv.

Øvrige styremedlemmer mottar ingen særskilt godt­ gjørelse for styrevervet utover de ytelser de mottar som ansatt i sine respektive selskap. Dette gjelder følgende styremedlemmer: Styremedlem Anders Kilanger (Gjensidige Forsikring ASA) Styremedlem Mats Efraimsson (AMF Pensionsförsäkring AB) Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styrets leder eller andre nærstående parter.

Beløp i NOK 1.000 2017

2016

233

220

-

213

56

202

-

188

289

823

Lovpålagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) Annen bistand Sum godtjørelse til revisor

Årsrapport Oslo Areal / 17

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR*

79

*Inngår i annen driftskostnad. Beløpene er inkl. ikke fradragsført mva.


Årsregnskap 2017

Note 11 Transaksjoner med nærstående parter Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 10, og mellomværende med konsernselskaper er omtalt i note 3. Beløp i NOK 1.000 2017

2016

- Datterselskaper

33 032

29 106

Sum salg av tjenester

33 032

29 106

55

- Gjensidige Forskring ASA

295

305

Sum kjøp av tjenester

295

360

2017

2016

Utbytte og konsernbidrag fra datterselskap

136 778

177 739

Gevinst ved salg av datterselskap

83 703

126 991

Renteinntekt fra døtre

59 084

57 457

Andre finansinntekter

1 493

1 724

Sum finansinntekter

281 058

363 911

8 929

3 533

2 191

2 160

63 616

65 407

Andre finanskostnader

13

88

Sum finanskostnader

74 749

71 188

SELSKAPETS TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER a) Salg av tjenester

b) Kjøp av tjenester - Advokatfirmaet Wikborg Rein - hvor styreleder Susanne Munch Thore er partner

Note 12 Spesifikasjon av finansinntekter og finanskostnader

Årsrapport Oslo Areal / 17

Beløp i NOK 1.000

80

FINANSINNTEKTER

FINANSKOSTNADER Nedskrivning finansielle eiendeler Rentekostnad til døtre Rentekostnad til aksjonærer


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Ă…rsregnskap 2017

81


85

Ã…rsrapport Oslo Areal / 17


Ă…rsrapport Oslo Areal / 17

Ă…rsregnskap 2017

86


Oslo Areal AS Karenslyst allé 8b, Postboks 533 Skøyen, 0214 Oslo, Norge post@osloareal.no

osloareal.no

Oslo Areal Årsrapport 2017  
Oslo Areal Årsrapport 2017  
Advertisement