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政策失误 政策失误, ,房屋成为稀缺品 房屋成为稀缺品, ,中国房价还要狂涨 作者:李宗发 在美国,一栋别墅只需要白领公民 8 年左右的工资,而普通住房 也只需一般工人数年的工资,少有超过十年的。然而在中国,一栋别 墅 95%的白领挣一辈子也买不起,即使是普通住房白领至少有 50%的 买不起,大多数普通职员更是难上加难,必须依靠父母和向他人借钱 才能付得起首付款,即使有幸首付买上房屋,差不多需一辈子还债。 据中国社科院 2009 年《经济蓝皮书》的报告,全国 85%家庭买不起 房。杜甫一千二百多年前呼吁统治者安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢 颜。这些年来从新闻上看到中央对房产狂涨造成的民生问题忧心忡 忡,也出台了不少“抑制”房价的政策,然而中国房价却我行我素, 一往直前,狂涨不止,北京的房价竟然涨到买一套最基本的房子都要 100 多万,而成都房价 2009 年底已突破每平方米 1 万 5 千元。是政 策失灵,还是政策错误?照此下去,中国大多数老百姓怕要一辈子专 为房产商卖身打工了。 不得不提起笔就房产政策问题写一篇文章,对中国的房产政策进 行分析、反思和建议。然而要弄清中国的房价上涨,就必须弄清中国 的新城市化潮流问题和供需平衡这 一最基本的问题。忽然记起两年 前曾撰写发表过《关心中国的新城市化群体》的文章,现将原文抄录 如下,以供读者参考,在最后面再结合我们目前的政策进行分析。


关心中国的新城市化群体 新 城市化群体,是指新进入城市,以城市为长久劳动、生活地 方的公民群体。中国城市房价飞涨使越来越多的人买不起房,为此, 本文提出新城市化群体的概念。新城 市化群体的概念笔者在《财富 创造论》中首次使用过。新城市化群体,即包括所谓的农民工,也包 括进城做生意者和从事自由职业者等,即包括由于升学、大学毕业 进 城取得城市户口者,也包括因年青劳动者进城务工而随着进入城市居 住生活的未取得城市户口的儿童、老人,总之新进入城市,以城市为 长久劳动、生活地方的公 民群体都是新城市化群体。农民工的概念 已很落后,且不合时宜。我们认为用新城市化群体的概念可能更好, 这一概念有助于我们关注和解决随着中国经济发展农村 城市急剧变 迁而出现的这一新的系统问题。 一、新城市化 新城市化, ,是中国 6 亿农村人口特别是数亿青年人主动的而 且又是不能不作出的选择 有多少比例的 GDP,那么就几乎只需要多少比例的劳动力。这是 市场调节原则下社会经济总的发展趋势。例如,美国农业占 GDP 的比 例是 3%,而美国农业劳动者占美国总劳动者的比例也是 3%,因而美 国农民和美国工人的收入水平基本相当。美国如此,日本如此,发达 国家都基本如此,整个世界各国经济发展的总体趋势也是如此。在市 场机制日趋健全、国民经济高速发展的中国,这种发展趋势更为迅速。


虽然落后的户藉制度处处阻碍着人民,例如同命不同价,所谓农 民工提法,进城务工子女交教育建校费,进城务工子女难以进入甲、 乙级学校,许多工作要求本市城区 户口,城市福利难及于新城市化 群体等等,但是为了国家现代化建设、为了现代幸福生活,人们依然 毅然甩开户藉不顾,数亿农村户口人员大迁移进入城市,以城市 为 长久生存的地方。虽然,农村户口、家中老父老母们帮耕种的一亩二 分田、每年春节回家去看一下,甚至挣了钱回家翻修了一下房屋,但 是这数亿人口从本质上主 要是以城市为生产、生活的地方。 这就是经济规律。除非逆经济规律,除非选择贫穷,那么绝大部 分都会选择进入城市从事非农业劳动或做生意等,绝大部分也不能不 作出这一选择。当然,并非全部农村人口都要进入城市,但是剩下的 农村劳动力占全国总劳动力的比例将会基本趋向于与农业收入占 GDP 的比例相一致。 1978 年时中国农业收入占 GDP 的 27.9%,农业人口占 GDP 的 82.08%。随着现代对各类非农业类新财富的创造和现代化进程,现在 非农业财富在国民财富中的比例大幅度上升,而农业财富在国民财富 中的比例则大幅度下降。2005 年农业财富占 GDP 的 12.6%,农村户口 近 8 亿,虽然占 GDP 的 57.01%,但是实际上农村很大一部分人已进 入城市,即所谓的农民工,成为了永久性的新城市化群体,由于还有 大量比例的人口呆在农村来供给 12.6%且比例在不断下降的农业财 富,因此农村显然比城市穷。2005 年国家统计局的统计结果显示, 城镇人均收入是 10493 元,而农村人均收入则为 3255 元。人总是选


择好的,市场、大自然总有一只看不见的手在促进系统达到平衡。可 以预见,将来中国必然有 80%以上的人口成为城市居民,农业人口将 会降低至 3—20%之间。 因此,新城市化,是中国 6 亿农村人口,特别是数亿青年人主动 的而且又是不能不作出的选择。 二、新城市化 新城市化, ,在中国不可逆转 在中国不可逆转, ,即使经济萧条 即使经济萧条, ,从主流上来看 从主流上来看, , 进城 进城“ “农民工 农民工” ”等新城市化群体都基本不会回到农村 这是笔者第二个观点。 现在中国经济蒸蒸日上,从总体上来看,进入城市比农村机会多, 进入城市劳动比在农村劳动的收入高,进入城市比在农村更有发展前 途,因此已进入城市的新城市化群体们基本不会再回农村,而且还会 有更多的农村人口进入城市,也成为新城市化群体。 如果经济出现萧条,或者说发展减速,新城市化群体是否会回到 农村去呢?从主流是来看,新城市化群体基本不会再回去。虽然,有 部分人遇到不如意和没有工作机会 时会暂时回农村种一亩二分地, 但改变不了主流仍然永久性不会返回农村的事实。现代社会已经不可 逆转地改变了自然经济时代农业财富占 GDP 的比例,即使经济不景 气,农业财富占国民财富的比例依然不会提高到 30%,甚至 60%,因 此回农村只会更加贫穷。即使出现经济不景气,那也只是暂时的,不 可能长时间持续下去,从长期来看,绝大部分人都还得以城市为劳动 和生活的地方。


当然从建设全新的和谐社会来考虑,笔者也主张在广阔的农村地 域加大新型财富的创造供给,让更多的人能够在农村就可以为社会供 给丰富的高利润财富,而不是象欧 美发达国家那样财富供给基本集 中在城市,这样或许未来新农村供给的财富和所需要的劳动会比发达 国家多得多,这样或许将更有利于人类生产、生活与自然环境的 和 谐统一。但毕竟这是一个可以努力的目标,我们还是需要考虑中国农 村户口的大部分是会迁移到城市成为新城市化群体的现实。 三、以城市为家 以城市为家, ,这是新城市化群体永远的选择 我们把握了现代人类经济、社会发展的总趋势后,就知道,中国 绝大多数农村户口都将成为城市人口。以城市为家,这是新城市化群 体永远的选择。 我们需要反对那种“农民工”、“外来人口” 、“暂住人口” 的歧视性提法与观念。每个公民都有在域内任何城市居住的权力。从 现实的角度,无论是建筑工人、服务人员,还是企业高级文员、管理 者,无论是商人,还是捡垃圾的劳动者,不能以其户口来区别地位、 福利和待遇,他们都是公民,以城市为长久劳动和生活的地方,都是 实质上的城市居民。只是为了更好地研 究房价问题时才将其分为原 城市居民和新城市化群体或新城市化居民,原城市居民早已居住在城 市并根据国家过去的政策在城市已获得住房,而新城市化群体是指新 进入城市,以城市为长久劳动、生活的地方的公民群体,新城市化群 体少部分买了房,而绝大部分无力买房。原城市居民需要政策关照,


新城市化群体更需要国家政 策的关照,不仅在住房上,而且在保险、 养老等等所有公民权力和福利方面。 虽然,农业户口,一亩二分承包地,还可能留守在家中的父母甚 至还有子女,以及在城市无一寸属于自己的住房,使得大多数新城市 化群体在心理上将自己当作“农民工”等非城市户口,但是以城市为 家,这是中国绝大多数人口也是新城市化群体永远的选择。 四、家在何处 家在何处? ?飞涨的房价与新城市化群体势不两立 既然新城市化群体从历史发展的角度来看,已经从此以城市为劳 动、生活的地方,那么就应该以城市为家。虽然新城市化群体大部分 在农村名义上还有一块自己的承包 土地,还有几间自己的祖房,但 新城市化群体主流上不可能回去再种承包地,也不可能每天都跑回数 十公里,数百公里,甚至数千公里的农村房屋里居住,因此,承 包 地越来越变成了历史遗留物,而在农村的房屋只是自己的一处财产而 矣,从实质以及长远来看,并不是家。关于家,应该根据现代社会进 行重新定义,那就是人们 居住的地方。显然,新城市化群体有两个 家,一个是心理上的带有故土意味的农村的家,另一个是现实的实质 性的家。显然,政府不应该摧毁人民心理上的那个家, 所以应该在 物权法上尊重人们在农村所有的房屋财产;同时政府应该为新城市化 群体在城市获得一个现实的家,让人民能有家可归,有家可住。最起 码要人民能够租 得起房子可作为家,最根本上、最长远的还得使人 民能够拥有一个完全属于自己的城市房屋为家。


应该说,成都在中国是一个比较有代表性的城市。我们以成都为 例,新城市化群体的大多数从事着建筑、家政、服务员等最低层的工 作,实际月薪约 600 元至 1200 元不等,而并非统计上的 1593 元平均 工资,即使高学历的中学教师、公司普通职员也很难达到这一工资水 平,也许 1593 元这一统计主要是指国营企业和效益好的大企业;当 然也有少部份新城市化群体达到 1593 元平均工资的水平。但无论是 大部分未达到平均工资标准的还是达到了平均工资标准的,甚至略高 于平均工资的,这些收入还得生活,还得养家糊口,还得供养父母、 养育子女,还得有病有痛付钱医治,即使挤出收入的三分之一,谁都 不可能买得起价值数十万元的房子。 当然,新城市化群体中也有不少有能力买得起房子的。笔者对此 进行了归纳,主要有如下三种情况:1、少部分收入很高,的确有能 力买房,这部分人的月收入应该在 5000 元以上才买得起。2、一部分 靠啃老买房,这部分人不值一提。3、大部分除了长期积蓄的少得可 怜的钱外,主要靠借钱、贷款买房,这部分月收入多在 1000 元至 2000 元之间,因而从此背上沉重的住房债务,长时间内压力极大,每月还 购房款后,所剩无几,生活拮据,影响幸福生活及事业发展。 总之,面对数十万元的房价,大部分新城市化群体都极难买得起。 家在何处?这是社会不能不为每个公民考虑的问题。 五、欠考虑的土地政策 欠考虑的土地政策, ,控制供给的房产 控制供给的房产, ,高利润的房产业 高利润的房产业, ,投 ,推动房价飞涨 推动房价飞涨, ,更加远离新城市化群体 更加远离新城市化群体。 。 机盛行的中国房产 机盛行的中国房产,


《土地管理法》等法律法规中这样规定:切实保护耕地,十分珍 惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策;严格限制农用 地转为建设用地,控制建设用地总 量,对耕地实行特殊保护。这一 规定看起来很不错,任何人都会赞同。但是这一规定如果被疆化的执 行或故意曲解执行,那么就大有问题了。 学过经济学的都清楚地知道,某一必须品供给少时,价格就会上 涨。鲁迅好象也说过物以稀为贵的道理吧。当中国经济飞速发展,无 数企业建立需要厂房、办公室,数 亿农村人口进入城市需要居住, 城市急速扩大,对城市用地提出极大需求时,我们将土地紧紧控制, 显然就会供远小于求,于是土地价格就必然带动房产价格飞涨。 笔 者认为,政策要符合经济规律,要符合城市化的发展趋势和现实,政 策要满足人民的迫切需求,而不是反映某种看似不错的观念。城市住 房用地增加,农村住房用 地可以下降,同时我们可以提高土地种植 的效率,以及加大对荒地、戈壁、沙漠的改造来弥补城市居住用地对 耕地的占用,这更为务实。 我们不仅在城市用地上进行过于疆化的人为控制,而且我们在建 房上进行政策性的或者隐形的控制,使得真正合法性供给的商品住房 极少,且隐形成本极高。这就进一 步促进了房价的上涨。加之一些 不法官员的权利出租,就有了城市周边无数胆大者、“有门路者”的 “集资建房”。但是依然满足不了巨大的市场需求缺口,因而房 价 依然不断上涨。


在全国各地大部分城市,经济适用房供给及价格远未满足人民的 需要。我们知道,泡沫是出现在没有需求的地方,笔者不同意经济界 及学界部分人士随意以房产泡沫为 理由抑制房屋供给,抑制供给只 会使房价进一步提高,使大多数新城市化群体更加买不起房屋。该考 虑抑制供给的是写字楼、高档小区和别墅的供给,对于经济适用 房 应该根据人民的需要量进行基本充足的供给,且在成本价格上应该尽 可能让大部分人承受得起,在购房信贷政策上要向新城市化群体倾 斜。 当某一行业不容易进入时,当人民迫切需要的某一财富被行政控 制供给时,“垄断”商人们的利润是非常吓人的。因而就有了网上盛 传的深圳一有良心的开发商对房产利润之高“都有点不好意思”了。 股票在不断上涨,而当社会又有大量储蓄时,于是就会有更多的 投资注入,于是股票就又会不断上涨。股票要涨且涨吧,那是富人们 财富大洗牌的游戏,与老百姓的生 存没多大关系。然而,房价却与 老百姓的生存密切相关,要命的是,中国的房价却也变成了股票一样, 因为在新城市化群体对房屋需求在不断扩大的情况下政策上反 而人 为的控制供给,因此房价上涨。于是有钱的富人看准了房价稳定上涨 的趋势,除了买一套自己住外,还将钱投机于房产来买更多的房子屯 积起来等大幅度涨价升 值了再卖或出租,好再捞一把。这时需求更 加扩大,供给更加缩小。房价也就在不断地上涨。于是有钱的更加疯 狂买房投机赚钱,没钱的更加买不起房。


总之,欠考虑的土地政策,控制供给的房产,高利润的房产业, 投机盛行的中国房产,推动着中国房价的飞涨,更加远离新城市化群 体。 新城市化群体的家在何处?我们的路在何方?这首先需要我们 更加清楚地认识新城市化趋势,需要我们关心达数亿人口的新城市化 群体公民的生存大计问题。当我们关心某一问题时,相信没有不能解 决的事情。

李宗发 2007 年 8 月 3 日写于成都

拷问 2010 年房产政策

写如上文章已有两年有余,然而房产政策并无实质性改变,房价 依然飞涨。虽然目前房价上涨已引起严重的民生问题,中央已采取几 大措施,欲抑制房价,但笔者认为,所采取的措施有的效果有限,有 的则适得其反,必将进一步推动房价上涨。理由如下:

当房屋被成为垄断稀缺品时 当房屋被成为垄断稀缺品时, ,房价必会飞速上涨 房价必会飞速上涨, ,没有任何力量 可以改变 可以改变。 。


我们需要拷问中央政策的草拟者,据我们所知许多政策的出台往 往是由国家主管部门拟订后经批准执行而矣,我们也知道一国之大政 往往是由智囊机构提出方案后领导 签字执行而矣。因此我们要拷问 的是国家房地产管理部门在政策草拟时是否有公心,我们要拷问的是 国家智慧机构是否有最起码的经济学常识和为民谋安居之所的 心。 初具经济学常识的人都知道,控制土地在商品用房上的供应,阻 碍商人们可公平、容易地获得土地和可公平、容易地建造房屋供给, 这只有一个结果,那就是中国所有 城市只有少数有势力的房产商能 够拿到土地,许多小房产企业是拿不到土地的,许多小企业是很难能 在城区或城郊修建房屋供给市场,于是中国几乎每个城市只有少 数 房产商在供应很少的商品房,于是房屋这一民生产品也就成为了自由 市场下的可恶的半垄断品。如两年前我们已指出,中国的新城市化潮 决定了,中国新城市化群 体迫切需要住房,而在政策上却人为抑制 供给,于是供远小于求就这样出现了,当房屋成为稀缺品时,其价格 肯定大幅度上涨,几乎到了排队凭粮票买房的时代,并 且若干年里 “可持续地”稳定狂涨。新城市化群体是必须买房的,无论是到处借 钱还是将自己一生的劳动出卖给开发商也必须拼命有一个立锥之地。 许多已有房屋的 有钱人们看到了这一点,于是将大量热钱用来买房 屯积,等房价上涨后再卖给可怜的无房者们,以赚取暴利。而有势力 的开发商们手里的房屋产品因垄断而成为抢手 货,于是开发商们不 断在各区域制造历史价格奇迹,一个个楼王粉墨登场,一月一换,将 房屋价格无限抬高以捞取无房者腰包中最后一枚硬币。


防房产泡沫 防房产泡沫, ,是被房产利益集团利用 是被房产利益集团利用, ,还是被有关人员滥用 记得九十年代时,就听不少国人叫嚷要以日本为前车之鉴,防止 房产泡沫,控制房屋建设。吸取别人的教训,以免自己犯错,这没错。 但是利用别人的教训来下吓唬房产政策,以达到自己的利益却是太 过。 中国除了 90 年代初海南的确因一窝蜂造成房屋泡沫外,基本没有 出现泡沫,一段时间的下跌是市场周期性变化的自然现象。但是自 2002 年以来却不断叫嚷房产泡沫、房产过热,一方面紧缩城市建设 用地供给,让房屋建设很难找到立锥之地,另一方面在信贷、政策上 压制商品房开发,中国自 2002 年以来出现了房屋可持续的狂涨。 房屋狂涨,最大的受益人是房产商、屯积有房屋者和各地土地的 拍卖者,而最大的受害者却是大多数无房的老百姓。设一个有钱人已 有一套住房,其因中国房屋稀缺,价格不断上涨,于是抢先买十套屯 积,三年后房屋价格上涨一倍,每套由 30 万元上涨到 60 万元,其将 十套全部卖给无房者,从无房者身上赚走 300 万元,而十位无房者因 炒房投机的存在,在社会财富分配上,辛苦挣的 300 万元被再分配。 而每人 30 万元并非小数,相当于普通劳动者半生以上的劳动收入。 而开发商远高于成本出售作为民生产品的房屋,同样利用政策造成的 房屋稀缺,每套房子即可大肆牟取一个普能劳动者差不多半生以上的 劳动。


看过上面关于中国新城市化潮的趋势分析后,就知道今天中国对 于城市商品房屋的需求远大于供给,因此房产并不热,房产泡沫还远 着。过度担忧房产行业泡沫毫无道理,任何行业都有泡沫,如化工, 90 年 代供过于求时就萧条过,但这是市场必须的一种现象,市场那 只手必须对供过于求的行为进行调整。然而中国并未在化工行业进行 限制供给。随着市场调节,很快中 国化工行业开始健康稳步发展。 中国的几乎绝大多数非垄断行业都有类似的经历,但无论是国家还是 国民都容许这种情况的出现和容许市场的自由调节,但是许多人 却 不容许房产行业的自由供给和自由调节,人为制造房产的稀缺性。

对四道金牌的质疑 对于抑制房价,中央的确是呕心沥血,其精神值得肯定。但是让 我们来分析这四大措施或称四道金牌,其效用不容乐观: 第一道金牌:“加大安居工程的建设力度,加快棚户区的改造, 对这两项工作,在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障”。 这一措施具有一定的惠民性,但依 过去的实施,基本只是解决拥有 城市户籍者即原有城市居民的安居问题,并未关注人数更多的广大新 城市化群体,因此房价问题依然存在。 第二道金牌:“鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同 时,要采取措施抑制投机”。这一措施虽然强调购房应主要购买自住 房和改善性用房,但是根本性的房屋供应问题并未解决。


第三道金牌:“运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆 加以调控,稳定房地产的价格”。这一道金牌是对的,应该运用好税 收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格。 然而看了另一则通知后,我们会发现不是在降低房价,而是在推动房 价继续上涨。2009 年 12 月 17 日, 财政部、国土资源部、央行、监 察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将 开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的 期 限原则上不超过一年,而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至 三十的首付政策。若按此政策,大部份房产开发商是拿不到土地的, 拿不到土地就修不成房 屋,修不成房屋,市场上能供应的房屋就会 少,当供应的房屋少时,价格不至于还下降吧。不知财政部、国土资 源部、央行、监察部等五部委是否进行过最起码的推 演?但愿笔者 此经济推演错误。 第四道金牌:“维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、 哄抬房价等违法犯罪的行为”。打击占地不用,是绝对正确的。根据 我国土地法律规定,取得的土地闲置 2 年,国家将无偿收回,而许多 土地闲置了 2 年 有的国土局仍然未收回,国土局是否在乱法并造成 国家大量权益流失?必须拷问。而捂盘惜售、哄抬房价恕直言不是犯 罪,而捂物惜售、哄抬物价是在供应紧缺时才 可能发生,现在的汽 车、大米供应充足,没有哪位商人精明到还捂物惜售、哄抬物价。而 政策上继续造成房屋供应稀缺,捂盘惜售、哄抬房价永远禁不了,况 且许多 市场的东西要适当尊重。


如上四道金牌除了部份南辕北辙外,大部分对于抑制房价还是有 作用的,但是由于关乎民生的住房供需问题没有解决,反而在加剧, 因此笔者担忧四道金牌强制降温一下后,中国的房价将迅猛反弹。

只有解决房屋供需问题 只有解决房屋供需问题, ,才能对得起大多数老百姓 当供需平衡时,商品的价格往往与商品的价值基本相当。而当对 商品供应进行限制时,就会破坏供需平衡,就会造成房荒,就会造成 房价被开发商、投机商等有房者不断抬高。 房价上涨对中国的发展已造成致命的危机。政策制定者们不要看 到房价上使开发商更有钱,使炒房人更有钱,使土地拍卖更有钱,认 为就是对的,这是以社会贫富差距 在房屋上如鸿沟般拉开为代价, 这是以许多老百姓为获得立锥之地将自己几乎一生卖给开发商为代 价,这是以大多数老百在房屋上绝望为代价——代价已趋致命! 2009 年房价飞涨时国家制定的政策以加大安居工程的建设力度, 加快棚户区的改造等为重点。我们注意到这些政策施惠于国营企业、 事业单位、有城市户籍者,而基本无益于大多数新城市化群体。这不 能不说是个缺憾。许多经济适用屋远比 70 平米的商品房更大更奢华, 价格却更低,而普通人却很难得到,这是一种很不正常的现象。 法律和政策必须适应社会和老百姓,而不是让社会和老百姓适应 法律和政策。笔者主张,国家必须修改土地、房产法律和政策,国家 必须花大力气大造房屋,自由供应 市场,当房屋的自由供给量与中


国当时的自由需求量大致相当时,房价才可能下降到与其价值一致的 水平,这时候中国的房产经济才不会畸形,才不会成为吸干老百 姓 最后一滴汗水与眼泪的可恶东西。 中国目前大造房屋供给市场,降低房价,对国民经济和社会发展 利大于弊;而控制房产造成稀缺,抬高房价,对国民经济和社会发展 弊远大于利。控制房产造成稀缺, 房价上涨,中国老百姓的绝大部 分钱最终被少数开发商等通过房屋榨取,虽然制造了少量暴富者,却 造成民生的艰难,造成对其它消费品消费的挤占。而大量造房, 会 需要大量建筑材料和人工,也必能拉动经济的发展,同时老百姓的钱 除了拿出一部分购房外,还有很大一部分可用于依、食、行、学习、 事业发展等,对于中国经 济的发展更为有利。 总之,中国房价飞涨的实质是对房屋市场自由供给的错误调控和 阻碍,从而将民生产品房屋变成稀缺品。如果房屋供给量仍然被控制 和阻碍而远低于国民的需求时,中国的房价还要狂涨,直到问题严重 到不可收拾。

2009 年 12 月 28 日

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