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El Presidente de la Comunidad de Propietarios

EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS MODULO I Quien puede ser presidente de una comunidad de propietarios........................................................5 Me ha tocado ser presidente por sorteo............................................................................................................................6 La designación del presidente. Duración del cargo............................................................................................7 El incumplimiento de obligaciones por parte del presidente...................................................................8

MODULO II ACTUACIONES ANTE VECINOS MOLESTOS. CONVOCATORIA DE LA JUNTA. ¿Qué hacer ante un vecino molesto?...............................................................................................................................10 Convocatoria de la junta de propietarios.....................................................................................................................12 La privación del uso del inmueble......................................................................................................................................13

MODULO III LA REPRESENTACIÓN EN JUICIIO Y FUERA DE ÉL DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD. Representación legal y Representación Orgánica.............................................................................................15 Ámbito material de la representación del presidente....................................................................................18 Las competencias del presidente.........................................................................................................................................19


El Presidente de la Comunidad de Propietarios

MODULO IV ACTUACIÓN DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD EN LA JUNTA Y EN LA CONVOCATORIA. El contenido del orden del día...............................................................................................................................................20 La presidencia de la junta............................................................................................................................................................21 La representación de los comuneros en la junta.................................................................................................22

MODULO V CONFLICTO DE INTERESES. Oposición a los acuerdos por parte del presidente..........................................................................................23 Imposibilidad del presidente para representar a la junta...........................................................................24 Soy el presidente e insisto en mi representación................................................................................................25

MODULO VI EL ADMINISTRADOR DE FINCAS. Definición y nombramiento......................................................................................................................................................26 Soy el presidente e insisto en mi representación................................................................................................26 Puntos relevantes de la relación contractual entre la Comunidad y el Administrador................................................................................................................................................................................27 Responsabilidad para ordenar obras urgentes........................................................................................................28 Previsión de gastos para reparaciones ordinarias...............................................................................................29

MODULO VII RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS POR PARTE DE LA COMUNIDAD. Legitimación procesal para demandar............................................................................................................................30 Procedimiento monitorio..............................................................................................................................................................31 ¿Qué sucedería si se inicia la reclamación y el deudor se opone?................................................32


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MODULO I ¿Quién puede ser presidente de una Comunidad de Propietarios? Hola y bienvenidos. A lo largo de esta exposición explicaremos las funciones, los requisitos y las características del cargo de presidente de una Comunidad de Propietarios. Mi objetivo es clarificar y que conozcas de primera mano, de una forma clara y entendible, las funciones, los deberes y las herramientas con que cuentas para actuar cuando eres Presidente de una Comunidad. O, en el caso de no serlo, que puedas conocer si esta desarrollando bien sus funciones. Vamos a comenzar esta exposición aclarando una cuestión básica: ¿es necesario que el presidente de una Comunidad de Vecinos sea propietario? La respuesta es, SÍ, es necesario que el presidente sea propietario. Y son considerados propietarios los que así aparecen en el registro de la propiedad. Teniendo esto en cuenta, haremos una aclaración: no es posible que sea presidente de una Comunidad de vecinos un familiar del propietario, aunque resida en el inmueble. Sólo puede serlo un propietario registral.

CASO PRÁCTICO Pedro y María son un matrimonio que viven en un piso en Soria. Pedro es propietario único del piso y como tal consta en el Registro de la Propiedad. ¿Puede María ser la presidenta de la Comunidad? La respuesta es No.

Visto esto, ¿qué ocurre si se nombra como presidente a alguien que no sea propietario o copropietario? Pues que el nombramiento será nulo. Y esto ¿qué significa? Que cualquier persona que sea propietaria de esa Comunidad puede impugnar la designación de ese presidente. Y puede hacerlo en cualquier momento porque no hay un plazo máximo establecido. Hemos hablado del Propietario registral, pero ¿quién es? Es sencillo: es la persona que está inscrita en el registro de la Propiedad como propietario. Sin embargo, la ley no obliga a un propietario a inscribir su inmueble en el registro. Por ello surgen algunas dudas:

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Puesto que la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, en el caso de que el Presidente no haya realizado dicha inscripción, deberá acreditar ante la Comunidad, que es el propietario. Esto debe hacerlo aportando la escritura de compraventa firmada ante notario que se admitirá dentro de los términos de la buena fe. Por su parte, la Junta General podrá admitir o no, su nombramiento. En el caso de que lo admitiese, el Presidente, actuará como tal, a no ser que su cargo sea impugnado o suspendido momentáneamente, hasta que se pruebe la legalidad del mismo. Pero aclaro que todos los acuerdos, y todas las actuaciones que hayan sido realizados durante su mandato impugnado o suspendido momentáneamente, serán totalmente válidos.

A modo de ejemplo, te voy a indicar algunas de las causas que pueden fundamentar tu solicitud: Por ejemplo, no tener aptitud física o psíquica O no tener formación mínima para desempeñar el cargo O tener como residencia habitual algún lugar que esté a gran distancia, lo que impediría supervisar personalmente el funcionamiento de la Comunidad.

Y una vez visto esto, vamos a pasar a ver los sistemas previstos para la designación de Presidente.

A modo de resumen, aclaramos los siguientes casos específicos. Puede ser nombrado Presidente:

La designación del presidente. Duración del cargo

El propietario o su cónyuge siempre que estén en régimen matrimonial de gananciales. Es decir que, en el caso que planteábamos antes de Pedro y María, en el supuesto de que estén casados en régimen de gananciales y hayan comprado el piso una vez casados, María podría ser presidente. Pero no así en el caso de que el piso fuera propiedad de Pedro antes de haber contraído matrimonio.

¿Como se designa al Presidente? (El sistema más común es la elección por los propietarios asistentes a la Junta de Propietarios. La elección debe ser siempre por mayoría. Si la Junta se celebra en primera convocatoria, bastará con la mayoría del total de propietarios, presentes y ausentes; y que debe corresponder con la mayoría de las cuotas de participación. Si la junta se celebra en segunda convocatoria, se necesitara la mayoría de los asistentes y que suponga, igualmente, mayoría de las cuotas de participación.

En el caso de que haya varios propietarios proindiviso, puede serlo el que sea designado por el resto de propietarios. En el caso de que la propiedad del inmueble sea una persona jurídica, podrá ser presidente el que la represente legalmente.

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Este acuerdo será válido si en el plazo de 30 días de ser notificada el Acta de dicha Junta a todos los propietarios, no es impugnado.Evidentemente, para que se pueda desarrollar este sistema de elección es necesario que se haya presentado algún candidato. Si no se obtienen las mayorías necesarias, entonces es cuando se pueden utilizar los sistemas subsidiarios que son dos: por turno rotatorio o por sorteo.

¡Me ha tocado ser presidente por sorteo!

Pasemos a explicar cada uno de ellos de forma algo mas detallada:

Veamos ahora qué ocurre si te ha tocado ser presidente por sorteo. En la mayoría de las ocasiones, nadie se presenta voluntariamente como candidato a la presidencia de la Comunidad, y la designación, puesto que no puede haber Comunidad sin Presidente, se realiza por sorteo o por turno rotatorio. ¿Tienes la obligación de asumir el cargo de presidente en este caso?. Si tienes la fortuna de salir elegido, estás obligado a aceptar el cargo, salvo que existan circunstancias objetivas por las que no pudieras desempeñar las funciones propias del Presidente. Para ello, deberás dirigirte al juzgado a solicitar el relevo en el cargo de Presidente, indicando los motivos en que se basa tu petición. Será el juez quien determine si, dichos motivos, son suficientemente justificados.

Por turno rotatorio. Este sistema es acordado en Junta formal por la Comunidad, y es mediante el cual, se designa por primera vez a un candidato. En el mismo se acuerda, que para Juntas posteriores, los nombramientos de los cargos, tanto el del Presidente, como el de los demás, sigan un orden establecido. Este orden puede estar referenciado a la escalera, al piso, a la letra…etc, y puede hacerse de forma ascendente o descendente. De este modo se sabrá siempre a quién le va a corresponder, en la próxima Junta General Ordinaria, el cargo de Presidente y otros, si así se hubiere aprobado.

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Por sorteo: Si no se ha alcanzado un acuerdo entre los candidatos que se presentan para el cargo, y por lo tanto no se ha nombrado a nadie, ni siquiera, al que se presentó voluntario, la Junta General está obligada a celebrar un sorteo para elegir Presidente. En dicho sorteo, intervienen todos los propietarios de los pisos y locales. El presidente elegido y nombrado deberá asumir el cargo obligatoriamente. Hablaremos ahora de la duración del cargo de presidente. El plazo será de un año, salvo que en los Estatutos de la Comunidad se establezca algo distinto. Pero lo más importante es que, en la convocatoria de Junta General Ordinaría, se refleje la renovación de los cargos del órgano de gobierno como punto del orden del día. Y es importante señalar que si se retrasa la convocatoria de esta Junta, el presidente actual seguiría teniendo las mismas competencias, facultades y obligaciones hasta que no se produzca la sustitución del cargo en Junta Ordinaria, aunque haya pasado un año desde su elección. A continuación hablaremos de las funciones del presidente de la Comunidad.

El incumplimiento de obligaciones por parte del presidente Vamos a ver ahora qué ocurre ante dos situaciones de gran importancia: por un lado qué ocurre si el presidente incumple tras aceptar la designación por sorteo. Y por otro, qué vías prevé la ley para cesar al Presidente por incumplimiento de sus obligaciones. En relación con la primera cuestión, a veces el hecho de que el Presidente haya sido designado por el sistema de sorteo ha hecho que se produzcan situaciones de dejadez. Pensemos por ejemplo el caso en el que el Presidente no convoca la Junta ordinaria o una extraordinaria que haya sido solicitada por alguno de los miembros de la Comunidad.

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Pongamos un ejemplo muy sencillo:

Supongamos que Pedro y María tienen a Pablo de vecino, y que Pablo fue elegido por sorteo Presidente de su Comunidad. La relación entre Pablo y Pedro no es todo lo buena que se podría esperar entre vecinos. Pedro le solicita a Pablo que, como Presidente, convoque una Junta Extraordinaria para tratar un tema de importancia para la Comunidad. Pablo, anteponiendo su mala relación personal con Pedro, a las funciones que debe desempeñar como Presidente, hace caso omiso a la solicitud de Pedro de convocar Junta Extraordinaria. ¿Cómo habría que actuar en este caso? La propia Comunidad, si se producen daños y perjuicios por este incumplimiento de las obligaciones del Presidente, tiene la posibilidad de acudir a los Tribunales. Para ello se necesitaría el acuerdo de la Junta, que podremos convocar (puesto que el presidente no lo está haciendo) o el 25% de los propietarios o un número de propietarios que represente un 25% de las cuotas de participación. Y esta Junta así convocada puede: Adoptar el acuerdo de destitución del Presidente, designar uno nuevo y decidir acudir a los Tribunales en contra del Presidente anterior. En este caso, el nuevo Presidente sería el representante de la Comunidad de Propietarios.

Sin duda, el Presidente en este caso estaría haciendo abandono de su obligación de convocar la Junta. Aunque es su obligación como representante legal de la Comunidad. Y esta situación puede provocar conflictos derivados de esa falta de cumplimiento de sus funciones.

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MÓDULO II ACTUACION ANTE VECINOS MOLESTOS. CONVOCATORIA DE LA JUNTA ¿Qué hacer ante un vecino molesto? Vamos a explicar ahora, cómo debe intervenir el presidente en casos de actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas y peligrosas. Pongámonos en el supuesto de que sabemos que un propietario está realizando este tipo de actividades ¿cómo debemos actuar? Lo que debemos hacer es comunicárselo al presidente para que este actúe en consecuencia. Y ¿en qué consistirá su actuación? El presidente comunicará al propietario o infractor, que la Comunidad se opone a la actividad que está realizando y que exige, el cese inmediato de la misma. Esta comunicación se denomina requerimiento. También nos podemos encontrar con casos donde el infractor no es el propietario. ¿A quién debe ir dirigido el requerimiento? Siempre al propietario, aunque la actividad la lleve a cabo otro de los ocupantes del inmueble. Veamos un ejemplo: Antonio que vive con su padre, se dedica a realizar actividades prohibidas por la Comunidad. Los vecinos se enteran y le comunican al presidente que Antonio está realizando dichos actos. El presidente elabora un requerimiento ¿a nombre de quién debería ir? Al nombre del padre de Antonio, por tratarse del propietario del inmueble, aunque, como hemos dicho, la falta la haya cometido su hijo. Antes de seguir avanzando, es interesante aclarar que en los casos de arrendamiento, si el infractor es el inquilino, el presidente puede actuar contra este, sin que se lo solicite el propietario.

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Pongamos un par de ejemplos: Imaginemos el caso en el que un arrendatario o inquilino de vivienda o local, tiene un taller, y para ejercer su actividad, necesita motores que producen ruido. Dicha vivienda o local no reúne las condiciones de insonorización típicas para desarrollar la actividad, y origina molestias a los propietarios colindantes y a la Comunidad. Además, almacena material inflamable y tóxico, y la actividad no está legalizada.En este caso el arrendatario está infringiendo claramente la normativa comunitaria. Otro ejemplo en el que el inquilino es infractor, es cuando ocasiona escándalos con fiestas a horas no permitidas, impidiendo descansar a los demás. También, cuando utiliza otros medios para ello, ya sea máquinas, herramientas o instrumentos musicales.

Ya sabemos a quién va dirigida la comunicación o requerimiento pero ¿qué es exactamente? En este punto la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara. No es una mera comunicación, sino que debe hacerse de una forma determinada y con un contenido especifico. Respecto a ese contenido ¿qué elementos debe llevar el requerimiento? En primer lugar un elemento importante que debe contener, es la fijación del plazo que se le concede al infractor para cesar en la actividad prohibida. Dicho plazo debe ser lo suficientemente amplio para que pueda abandonar su conducta, o por el contrario, que la Comunidad pueda entender que no lo va a hacer. Por ejemplo, dos días se considera un plazo prudencial. Otro elemento importante que debe contener es el “apercibimiento de acciones civiles”, pero ¿qué significa esto? Significa que si el infractor continúa con su actividad, la Comunidad le avisa de que puede proceder a demandarle. Por otro lado, un requisito indispensable que debe contener el requerimiento, es la firma del presidente. ¿Entendemos entonces que es el presidente el que debe ejecutar la orden? No. No es necesario que sea así. El presidente puede autorizar al administrador de fincas, o al conserje, que sean ellos los que la lleven a cabo. A continuación explicaremos cuando se puede solicitar la convocatoria de la junta de propietarios

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Convocatoria de la junta de propietarios. Llegados a este punto vamos a señalar varios casos en los que se puede convocar la junta de propietarios: Primero: Cuando uno o varios comuneros, solicitan al presidente que presente un requerimiento contra un vecino y, el presidente, se niega a llevarlo a cabo. En este supuesto se deberá convocar la Junta de Propietarios para su debate. Tras la convocatoria pueden darse varios resultados: En el caso de obtenerse el voto de las tres quintas partes y que represente, a su vez, las tres quintas partes de cuotas de participación, el Presidente deberá practicar el requerimiento. Cuando no se obtiene la mayoría, se podrá acudir a un juicio de equidad planteando, la parte afectada, una demanda contra la votación de la Comunidad por la que no se pudo adoptar ningún acuerdo, será por tanto, un juez, quien determine qué mayoría puede obligar a fijar el acuerdo o acuerdos votados como validos y ejecutables. Aunque antes de llegar a una solución judicial, larga y costosa, sería aconsejable, volver a plantear el asunto en una nueva junta extraordinaria para ver si, enfocando el problema de otra manera o explicándolo mejor, se puede llegar a un acuerdo mayoritario en una nueva votación. Si aun así, la junta no llegase a un acuerdo, el comunero o comuneros afectados, estarán legitimados para demandar contra el presunto infractor. El comunero o los comuneros que se consideren perjudicados, podrán iniciar cualquier acción judicial para tratar de obtener sus pretensiones, sea contra el infractor o contra la Comunidad. De tal modo que podrán impugnar el acuerdo adoptado, siempre y cuando se entienda que se ha votado en contra porque existe algún tipo de prejuicios contra los comuneros que reclaman. Segundo: Cuando ha transcurrido el plazo indicado en el requerimiento y el infractor continúa con la acción. ¿Con que fin se convoca la junta? Lo que se pretende conseguir con dicha convocatoria es que la junta autorice al presidente de la Comunidad a ejercer la acción de cesación.

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Esto tiene gran importancia, ya que la demanda contra el infractor deberá ir acompañada del acta del acuerdo que adopte la Junta de Propietarios, donde se autoriza, al presidente, el ejercicio de la acción de cesación. También será posible la aportación de fotografías, que acrediten la actividad realizada, así como la molestia ocasionada. Pero, además de la solicitud de cesación ¿qué se puede reclamar al juez?. La Ley de Propiedad Horizontal admite que se puede solicitar de forma acumulativa los siguientes puntos: La cesación de la actividad, La indemnización de daños y perjuicios E incluso, en los casos más graves, la privación del uso del inmueble por un periodo máximo de 3 años. A continuación vamos a detenernos en estos casos graves

La privación del uso del inmueble Vamos a ver ahora las consecuencias de la privación del uso del inmueble. Para ello comenzaremos haciéndonos una importante pregunta. En el caso de que al propietario se le prohibiese el uso de su inmueble, ¿Se produciría también la privación de los derechos políticos del comunero, tales como asistir a las juntas, o el derecho de voto? La respuesta es sí. ¿Por qué? Porque se le priva del uso del inmueble en todas sus variantes, y entre ellas figura la de intervenir en el desarrollo de la vida en Comunidad. El infractor, no ha respetado las reglas de convivencia y por ello, ha sido condenado a una medida de gravedad de las previstas en la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a la privación de los derechos políticos, nos podemos encontrar con el supuesto de que el infractor viva en pareja y el inmueble esté a nombre de los dos ¿qué sucede con los derechos del miembro no infractor? Nada, es decir, que dicho miembro podrá seguir ejercitando sus derechos como copropietario. Pero cuidado, no podría hacerlo si el inmueble sólo estuviera a nombre del infractor, ya que los derechos no son delegables en terceras personas.

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Para entender mejor este supuesto, vamos a poner un ejemplo: Ana y Juan son un matrimonio que está casado bajo el régimen de bienes gananciales, y Juan comete una infracción. ¿Se puede considerar a Ana responsable? No. Ana no es ni civil, ni penalmente responsable de los daños o perjuicios que origine Juan, por lo que Ana conservaría todos sus derechos como propietaria. Por su lado Juan, sería condenado, bien a abandonar el inmueble o bien sería privado del uso del mismo por un periodo de tiempo no superior a 3 años según se establece en la ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, si Juan hubiese originado daños a terceros en la Comunidad, ambos cónyuges tendrán que responder de dichos daños, ante los perjudicados, con sus bienes patrimoniales, según las normas procesales que se hayan de cumplir para ello. Por otra parte, ¿qué pasaría si el uso del inmueble fuera de carácter privativo por parte de Juan? En este caso, como se trata de una acción civil, podría prohibírsele a Juan el uso del inmueble, pero Ana seguiría siendo usufructuaria del inmueble, siempre y cuando respetase las normas, tanto de conducta comunitaria, como las legales.

Finalmente, debemos aclarar que sería absurdo convocar una junta extraordinaria para una cuestión de poca importancia. Recordemos, que entre las facultades del Presidente se encuentran la de la administración diaria de la Comunidad, de tal manera que no es preciso que se convoque a la junta de propietarios cuando se trate de realizar una actividad de mera administración. Ahora vamos a continuar explicando Comunidad en juicio y fuera de él.

la representación del presidente de la

MÓDULO III LA REPRESENTACIÓN EN JUICIO Y FUERA DE ÉL DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD. Representación Legal y Representación Orgánica Ahora vamos a tratar un tema muy interesante como es la función de representación del presidente de la Comunidad. Es una representación legal y orgánica. Pasemos a definir cada una de ellas: En primer lugar, se trata de una representación legal. ¿Qué significa esto? Que es la ley la que delimita el ámbito de su actuación como representante frente a terceros. Por lo tanto, el presidente puede actuar como representante sin que se exija una autorización previa de la Junta de Propietarios. Sin embargo, existen casos excepcionales y específicos donde debe ser autorizado por Junta de Propietarios, Ordinaria o Extraordinaria. Por ejemplo, el presidente necesita autorización para: Cualquier reclamación judicial que tenga que iniciarse y aprobarse en beneficio de la Comunidad, o en la defensa de los intereses de ésta y de sus componentes. También la necesita para contratar u ordenar la realización de obras en reparaciones necesarias, siempre que tengan pequeño importe. Al igual que para dar instrucciones al conserje sobre el mantenimiento o la limpieza de los elementos comunes. Y otro supuesto en el que el presidente necesita que la Junta de Propietarios le otorgue poderes, es cuando actúa en los procedimientos judiciales de reclamación, de las cuotas impagadas, a los propietarios morosos. En este caso hay que tener en cuenta que, también podrá ejecutar dicha reclamación, el administrador de la finca. En segundo lugar, se trata de una representación orgánica. Es decir, que los actos realizados en el ejercicio de la representación, tienen el mismo valor que si hubiesen sido realizados por la Comunidad en su conjunto. Por este motivo, un nuevo propietario, y por lo tanto, nuevo miembro de la Comunidad de Propietarios, se verá vinculado por los actos del presidente que hubieran sido tomados con anterioridad a la fecha en la que se convierte en propietario, no pudiendo impugnar esos acuerdos

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ya tomados. Salvo en el caso en el que el anterior propietario se hubiera opuesto al acuerdo o lo hubiera impugnado.

Las competencias del presidente En este capítulo vamos a mencionar las competencias del Presidente.

Por ejemplo. El uno de junio de 2012 se acuerda, en Junta General, la comprar de un cortacésped. Si un propietario adquiere un inmueble el día 6 de junio de 2012, y el anterior dueño del piso no se hubiera opuesto a la compra del cortacésped, el acuerdo de la Junta vinculará al nuevo propietario

En primer lugar podemos afirmar que le corresponde al presidente la contratación y el cese del personal trabajador de la Comunidad.

A continuación voy a explicar el ámbito material de la representación del Presidente.

En segundo lugar, es el presidente el que decide, determina y fija la convocatoria de la Junta.

Ámbito material de la representación del presidente Vamos a analizar los casos en los que el presidente NO puede ostentar la representación. Esto sucede en tres casos. El primero se trata de situaciones jurídicas que se produzcan antes de la primera junta de constitución en promociones nuevas. Por ejemplo se produce un problema por una situación personal entre dos propietarios, originado antes de la creación de la comunidad y, por tanto, de la designación del presidente. Como no hay comunidad constituida, tampoco hay presidente que pueda intervenir. Tendrán que resolverlo los propietarios de forma individual. El segundo caso cuando se produzcan problemas que afecten a zonas comunes de la Comunidad y, a la vez, a una vivienda privada de un vecino Por ejemplo, se ha producido un problema en las bajantes de la Comunidad que requiere de obra y afecta, tanto a elementos comunes como al piso de Ana y Pepe. Los profesionales contratados realizan un trabajo desastroso en la obra. El presidente podría actuar reclamándoles responsabilidades a los profesionales por los daños causados en los elementos comunes de la Comunidad pero, para los daños realizados en la vivienda de carácter privativo, deberá obtener por aprobación en Junta un apoderamiento individualizado para intervenir en nombre de Ana y Pepe en la reclamación realizada a los profesionales Por último, y en tercer lugar, el presidente no ostenta la representación cuando se trate de materias que están reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal y que son competencia exclusiva de la Junta de Propietarios

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En tercer lugar es competencia del presidente llevar a cabo los actos de administración diarios de la Comunidad, bien utilizando la ayuda de un administrador de fincas, o bien, por su propia decisión y facultad en el caso de que la Comunidad no tuviese administrador ¿Por qué puede apoyarse en el administrador de fincas? Porque el administrador tiene el conocimiento y la experiencia que, en muchas ocasiones, el presidente no tiene para llevar a cabo aquellas actuaciones que repercuten en el buen desarrollo y funcionamiento de la Comunidad. En cuarto lugar, el presidente ostenta la representación de la junta. Con excepción de los supuestos vistos anteriormente. Quiero señalar en este punto, que en los casos de cambio de presidencia, el nuevo presidente es el que deberá comparecer a los actos de juicio si fuese requerido o citado para ello. Y por último, en cuanto al ejercicio de acciones judiciales, ¿necesita el Presidente autorización expresa de la Junta? La respuesta es que No. El presidente puede promover acciones judiciales en beneficio de la Comunidad, sin autorización de la Junta, salvo en dos casos en los que si necesitará dicha autorización: − Cuando quiera iniciar acciones judiciales para cesar la realización de una actividad prohibida − Cuando se inicie un proceso monitorio de reclamación de gastos de Comunidad contra un propietario, para liquidar la deuda que tenga pendiente. Sin embargo, no tiene autorización para defender los intereses de la Comunidad en un posible juicio A continuación, hablaremos de la actuación del presidente de la Comunidad en la junta general y en la convocatoria.

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MÓDULO IV ACTUACIÓN DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD EN LA JUNTA GENERAL Y EN LA CONVOCATORIA. El contenido del orden del día Debemos empezar recordando que el presidente es la persona que decide, determina, fija la convocatoria y los puntos del orden del día, aunque formalmente la redacta el administrador de fincas siguiendo sus instrucciones. No obstante, es importante tener en cuenta, que cualquier comunero puede pedir al presidente, que incluya un punto en el orden del día. Pero, cabe preguntarse ¿puede el presidente rechazar estas peticiones? No, está obligado a admitirlas según la Ley de Propiedad Horizontal siempre y cuando reúnan dos requisitos: en primer lugar, que el escrito vaya dirigido al Presidente y en segundo lugar, que establezca, de forma clara, los asuntos que solicita que se incluyan. Si se cumplen estos requisitos, el Presidente está obligado a incluirlas en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Sólo hay dos excepciones en las que puede No hacerlo; una que su incorporación afecte a otra de carácter extraordinario y dos, que la petición sea notoriamente improcedente. En cualquier caso, ¿Qué sucede si la petición cumple todos los requisitos y aun así, el presidente no la incluye?. En este supuesto el comunero podría demandar a la Comunidad pidiendo al juez que las incluya. Otro tema importante que debemos tratar es la periodicidad de la convocatoria. ¿Cuándo debe celebrase la junta? La Junta se celebrará: Una vez al año Cuando el Presidente lo considere conveniente,

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Recordemos que la convocatoria de la Junta, es competencia del Presidente o de los propietarios que quisieran hacerlo si es convocada por un “quórum” establecido del 25%. Por ejemplo:

Pedro y Almudena, otros propietarios de un piso, quieren organizar una reunión para exponer a los comuneros un tema que ellos consideran de importancia. Se lo comentan al presidente para que convoque una Junta extraordinaria para tratar el tema con los vecinos. El Presidente no considera que tenga tanta importancia como creen Pedro y Almudena. ¿Qué pueden hacer Pedro y Almudena? Hablar con distintos comuneros para intentar reunir el “quorum” de personas y/o cuota de participación para poder solicitar la convocatoria de la junta.

La presidencia de la Junta La Presidencia de la Junta deberá ser asumida por el Presidente de la Comunidad. El problema se plantea cuando el presidente se niega a presidir dicha junta, porque ha sido convocada por los comuneros ante su negativa ¿Qué pasaría? ¿debería suspenderse? La respuesta es que NO tiene que suspenderse. Si la Junta reúne todos los requisitos de convocatoria y “quórum” que hemos visto, no habría motivos legales para suspenderla. Entonces, en este caso ¿quién debe actuar como Presidente? Podría hacerlo: El Vicepresidente que se hubiera designado O en su defecto, cualquiera de los miembros de la junta rectora, siempre que se haga constar en acta las razones de esta circunstancia. Por ello, es sumamente práctico, que en todas las Comunidades se haga uso de esta opción de designar vicepresidentes y junta rectora. La interpretación más flexible y lógica, es que la Junta debe celebrarse con independencia de la NO presencia del Presidente.

O bien cuando lo pida la cuarta parte de propietarios o un número que represente el 25% de las cuotas de participación.

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Ahora bien, en el caso de que se celebre una junta para cambiar de presidente ¿quién debe firmar? Como hemos comentado con anterioridad, le corresponde al presidente saliente que la presidió, no al que es elegido nuevo. Pero ¿qué sucedería si el presidente se negase a firmar el acta? Bien, en este supuesto, se nombraría a un Secretario, al cual le correspondería redactar el acta, firmarla, y enviarla a los propietarios con una diligencia final, donde constase que el presidente se niega a firmar. De todas maneras, la falta de la firma del presidente, no conlleva la nulidad de los acuerdos de la Junta, ya que carece de trascendencia. Pero debemos tener cuidado porque hay una importante excepción, y es el supuesto del acta de la primera junta, normalmente convocada por la promotora, donde se constituye la comunidad de propietarios En este caso es necesaria la firma del presidente.

La representación de los comuneros en la junta En relación a la representación de los comuneros en la junta, la Ley de Propiedad Horizontal es muy clara. En ella se establece que: para representar a un comunero sólo se solicita un mero escrito firmado por el propietario. Al inicio de la celebración de la junta de propietarios, el Presidente y el administrador de fincas, exigirán a los representantes dicho escrito. ¿En qué consiste? Es un documento firmado por el propietario autorizando al representante, a intervenir en su nombre. Y ¿qué debe contener? El documento contendrá: La identificación del propietario que cede su representación, indicando el piso o local y su DNI o documento identificativos. La autorización al portador de la misma, con designación de nombres y apellidos. La fecha de la junta a la que se refiere el escrito de autorización. Y por último la firma del propietario. Hasta aquí la actuación del presidente y las representaciones. A continuación, hablaremos del conflicto de intereses.

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MÓDULO V CONFLICTO DE INTERESES. Oposición a los acuerdos por parte del presidente A continuación vamos a hablar de un tema importante como es el conflicto de intereses entre el presidente y la Comunidad. Para explicar esta materia vamos a plantear varias cuestiones: ¿Puede el presidente oponerse a la ejecución de los acuerdos? No. Vamos a ver por qué. Los acuerdos adoptados en la Junta, deben ser ejecutados por el administrador de fincas en los términos que en ellos se establecen. Por lo tanto, el Presidente NO tiene legitimidad alguna para evitar su ejecución. En este sentido, el administrador NO está obligado a solicitar autorización del Presidente para llevarlos a cabo, ya que han sido adoptados en Junta según el régimen de las mayorías que se establece en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. En resumen, el administrador de fincas queda legitimado para adoptar las medidas de ejecución que estime oportunas, siempre en base al propio contenido del acuerdo y también en base a las funciones del administrador, tal y como queda regulado en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Vamos a poner un ejemplo:

La Junta de Propietarios ha adoptado el acuerdo de instalar unas jardineras en el jardín por un coste de 7.000€ . En dicha Junta estaba el Presidente y este no se ha opuesto como propietario a dicho acuerdo. En este caso, el administrador de fincas, puede, por delegación de la Junta, ejecutar este acuerdo.

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Entonces ¿qué puede hacer el presidente? Aunque es cierto que el Presidente NO puede oponerse fácticamente a la puesta en marcha del acuerdo, SI puede impugnarlo judicialmente, e incluso pedir, como medida cautelar, la suspensión del acuerdo, por la vía del apartado 4 del artículo 18 de La Ley de Propiedad Horizontal. Si se produjera este caso ¿cuál sería el procedimiento a seguir? El Presidente deberá presentar una demanda de impugnación del acuerdo, por el trámite del juicio ordinario del apartado 8º del párrafo 1 del artículo 249 de la ley de enjuiciamiento civil. De todas formas, es importante señalar que este acuerdo no lo impugnaría, por el hecho de ser el Presidente, sino por ser propietario. Por lo tanto, tendrá que hacerlo por el trámite del juicio ordinario, ya que el cargo de Presidente no es legítimo para actuar en un asunto privado que no le afecte como Presidente de la Comunidad sino como propietario. Estos supuestos están tipificados en el artículo 249 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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Debemos aclarar, que estos supuestos los podemos encontrar en el párrafo 2º del apartado 1 del artículo 13 de Ley de Propiedad Horizontal, en donde se determina que el vicepresidente o vicepresidentes, sustituyen al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste para asistir a la junta. Hemos visto el caso en el que el presidente demanda a la Comunidad, pero planteémonos ahora el caso en el que el presidente ha votado en contra del acuerdo pero no es él el que lo impugna, si no que lo hace otro comunero. En este caso, ¿qué sucedería?. Al igual que en el caso anterior, debe ser el Vicepresidente o cualquiera de los miembros de la Junta rectora, los que representen a la Comunidad, ya que también estaríamos ante un caso claro de “imposibilidad” de intervención por parte del Presidente, como viene regulado en el párrafo 2º del apartado 4 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y vamos a plantear otro supuesto.

Pongamos un ejemplo: Un propietario en una Junta General, ejerciendo el cargo de Presidente en representación de la Comunidad, es atacado por otro propietario, que le llama “ladrón”, o cualquier otro insulto vejatorio, sin aportar pruebas. En este caso el presidente podrá interponer demanda e iniciar las actuaciones oportunas en su defensa, recopilando los hechos en el Acta de la Junta donde se han producido.

La convocatoria de la Junta se ha realizado por el 25% y por lo tanto puede celebrarse sin la presencia del Presidente. Por su parte el Presidente de la Comunidad impugna el acuerdo que se adopta. Como es él quien ejercita la acción civil, ¿quién representaría a la Comunidad? nos encontraríamos con la misma situación. Por lo tanto la respuesta debe ser idéntica a la dada en el caso anterior, ya que no puede dejarse a la Comunidad en rebeldía.

Soy el presidente e insisto en mi representación Imposibilidad del presidente para representar a la junta Veamos ahora en qué casos el presidente no puede representar a la junta. Recordemos que en los casos en los que el presidente no esté conforme con el acuerdo adoptado en la junta, puede impugnarlo presentado una demanda. Pero al hacerlo nos encontramos con el siguiente problema. ¿Quién debe representar a la Comunidad? El presidente no podría, ya que incurriría en un conflicto de intereses. Por lo tanto caben dos posibilidades: Una: podría representarla el vicepresidente de la comunidad nombrado por la vía del apartado 1 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal O dos: cualquiera de los miembros de la Junta rectora designada por la vía del párrafo 1º del apartado 1 del artículo 13 de Ley de Propiedad Horizontal.

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Hasta aquí hemos hablado de los supuestos en los que el presidente no puede representar a la Comunidad pero ¿y si de todas maneras, el presidente insistiera en representarla?. En este caso, los vicepresidentes o el propio administrador, pueden presentar un escrito en el juzgado, para que el juez tenga conocimiento del conflicto de intereses existente. Además estaríamos ante una situación de fraude de ley o abuso antisocial del derecho. Entonces, si nos encontramos en este caso ¿cómo actuaría el juez? El juez puede ordenar la sustitución procesal del presidente por la vía del 2º párrafo del apartado 2 del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, entendiendo que no tiene capacidad para comparecer por la parte demandada al existir un ejercicio antisocial del derecho según el apartado 2 del artículo 7 del Código Civil.En este caso se comunicará dicha sustitución a la Comunidad para que pueda buscar a la persona que reemplace al presidente. Una vez vistos los casos de conflicto de intereses, continuaremos tratando sobre las funciones del Administrador de fincas. 25


El Presidente de la Comunidad de Propietarios

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MÓDULO VI

Para responder a esta pregunta hay que diferenciar entre si el cese se ha producido por causa justa o sin ella;

EL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Si se produce sin justa causa, el administrador podrá reclamar su derecho a ser indemnizado, al menos, por el tiempo que le resta del año inicial de contrato.

Definición y nombramiento A continuación vamos a hablar sobre el cargo del administrador de fincas. En primer lugar debemos preguntarnos ¿quién puede ser administrador de fincas? ¿Es necesaria alguna cualificación profesional? Sí. La Ley exige la existencia de una cualificación profesional suficiente para ser administrador y para gestionar y administrar las comunidades de propietarios. Es decir, que en caso de negligencia o incompetencia, aunque no haya actuado con mala fe, el administrador no podrá justificarse o defenderse alegando desconocimiento de la materia puesto que la ley exige la cualificación profesional y le presume preparado para el cargo de administrador. En cuanto a su nombramiento ¿Quién debe nombrar al administrador? Deber ser la junta de propietarios. Pero ¿Cabe la posibilidad de que se le contrate antes de su nombramiento? Sí, pero en este caso, la Junta deberá ratificar los actos ya realizados. Pongámonos en el caso de que el presidente nombrara al administrador de forma ilegal ¿sería valido dicho nombramiento? No porque el Presidente no tiene capacidad legal para firmar contratos por cuenta de la comunidad sino que deben ser aprobados en Junta por los comuneros.

Soy el presidente e insisto en mi representación Hablemos ahora del plazo ¿cuánto tiempo dura el cargo del administrador? Salvo que en los estatutos de la Comunidad se hubiera pactado lo contrario, el nombramiento de los órganos de la Comunidad y, entre ellos el del administrador, se hace sólo por un año y su renovación se produce en la junta anual de propietarios. Lo habitual es que durante ese año no se cese al administrador de su cargo, pero a veces se produce. Entonces ¿qué puede hacer el administrador?

Si por el contrario, fuese con justa causa, no habrá indemnización a favor del administrador, pero se deberá probar que su cese es justificado. Por otra parte, si el administrador ha sido nombrado por el promotor del edificio deberá ser ratificado por los comuneros en la primera Junta General Ordinaria o Extraordinaria que se celebre. Del mismo modo, podrá ser cesado en esta. En el caso de que el contrato se suscriba “por un año” tendrá derecho a ser indemnizado al menos hasta el término de ese año. Pero, en este caso, como ha sido un administrador designado o “impuesto” por la promotora la simple pérdida de confianza de la Junta, será suficiente para su cese sin indemnización.

Puntos relevantes de la relación contractual entre la Comunidad y el administrador Llegados a este punto podemos resumir la relación contractual del administrador de fincas con la Comunidad de propietarios, en los siguientes puntos: Primero, que como regla general, el administrador tiene el plazo de un año para desempeñar sus funciones. Por ello, el vencimiento de su contrato se produce en la junta ordinaria anual, en la que renovará el cargo o se cesará para nombrar a otro. No obstante, los estatutos de la Comunidad de propietarios, pueden establecer el plazo de duración superior al año. Segundo, que mediante la convocatoria de una Junta General Extraordinaria, se puede solicitar la destitución del cargo del administrador antes de cumplimiento del plazo de su contrato. En tercer lugar, que esta destitución puede serlo haya o no una causa justa En cuarto lugar, que el administrador, si considera injusta la destitución, tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios, alegando el incumplimiento del contrato por parte de la Comunidad, Y por último que, No tendrá derecho a la indemnización, si el cese ha sido por justa causa.

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Por ejemplo, estaríamos ante un caso de causa justa para el cese del administrador, si este, por su cuenta y sin autorización alguna, ni del Presidente, ni de la Junta, ordenara la reparación de un elemento común, sabiendo que el seguro no ha sido contratado o está sin pagar.

Responsabilidad para ordenar obras urgentes En relación a las obras urgentes que necesita el edificio, comencemos con unas preguntas básicas: ¿Quién ordena las obras urgentes? El Presidente es quien ordena las obras urgentes de reparación, pero… ¿Quién las ejecuta? el administrador es quien debe ejecutarlas en virtud del mandato conferido en el artículo 1.726 del Código Civil. En relación a la orden del presidente, el administrador debe exigir que sea por escrito. ¿Por qué? porque de este modo, podrá documentar que él no fue el que dio la orden, si no que procedió a su ejecución por encargo. Esto es importante, porque si no tiene pruebas podrían imputársele las responsabilidades por los daños causados. Por ello, tanto por acción, como por omisión, se le puede derivar la responsabilidad civil. En definitiva, es preciso que lo tenga todo bien documentado. Vamos a poner un ejemplo. Se están realizando obras de conservación en el edificio y algunos cascotes de la obra caen a la calle dañando a particulares. ¿Quién sería el responsable? En este caso la ley es muy clara y hace responsable a la Comunidad como se especifica en el apartado 1 del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Continuemos con el ejemplo de las obras en la fachada. ¿Quién debe comunicar a la Comunidad sobre la necesidad de realizar estas obras? Es competencia del administrador que está obligado a informar al Presidente y, con ello, a la Junta de propietarios, para que se apruebe la ejecución de las obras de reparación. Si pese a esa comunicación, no se adopta el acuerdo, será la Comunidad la directamente responsable, es decir, que el administrador de la finca salva su responsabilidad con la comunicación al presidente puesto que ha realizado, de forma competente, la labor de comunicar e informar al presidente de que la Comunidad necesitaba realizar obras de reparación. 28

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Por ejemplo, la comunidad, a través del administrador, tiene conocimiento de que se pueden desprender unos trozos de cemento de la fachada pero el coste del presupuesto solicitado es elevado. El Presidente, conocedor de los problemas existentes y de la responsabilidad que asume, decide no convocar junta para tratar de reparar la totalidad de la fachada ni los daños que se han originado. El administrador deberá realizar las reparaciones más necesarias, si a así lo considerara oportuno, teniendo en cuenta los daños y perjuicios que puedan ocasionar y el coste de las mismas. . Por supuesto, deberá comunicar y explicar los motivos de todas sus actuaciones al Presidente y a la Junta general

Previsión de gastos para reparaciones ordinarias Llegados a este punto podemos preguntarnos ¿cabe la posibilidad de hacer una previsión de gastos para reparaciones ordinarias? Si. El administrador puede hacer un plan de reparaciones ordinarias donde incluya un presupuesto que debe ser aprobado en la Junta ordinaria anual. Pero… ¿y si el edificio necesitara nuevas obras y estas no estuvieran incluidas en este plan? ¿Quién es el responsable? La responsabilidad por los daños ocasionados al no realizarlas, recae sobre el administrador. El administrador no puede desvincularse de otras obras con la excusa de que no están incluidas en el plan de previsión. Si así lo hiciera, incurriría en responsabilidad civil por incumplimiento de sus funciones. Por otro lado se contempla en la ley, la obligación de tener, para estos casos de mantenimiento, instalaciones, etc. un Fondo de maniobra que se incluirá en el Presupuesto de Gastos de la Comunidad anualmente, por un importe de entre el 5% y el 10% del total de dicho presupuesto. Una vez puesta en marcha la obra, El administrador será el responsable de su correcta ejecución, no el presidente. Con ello no queremos decir que sea necesario estar de forma permanente en la obra, pero sí se debe hacer un control periódico.

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MÓDULO VII RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS POR PARTE DE LA COMUNIDAD

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Procedimiento monitorio Otro supuesto en los que el administrador está legitimado para demandar, es haciéndolo a través del procedimiento monitorio. El proceso monitorio es un procedimiento especial que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos en los que no existe contradicción. En este caso se debe aportar un escrito del acuerdo al que han llegado las partes para aportar al juzgado que debe contener:

Legitimación procesal para demandar En este punto vamos a hablar de quien es la persona legitimada para reclamar de los gastos de la Comunidad, ¿Quién puede hacerlo? Pueden reclamarlos tanto el presidente como el administrador. La diferencia radica en que el presidente no precisa autorización por parte de la junta y el administrador sí. A pesar de esta doble opción, es aconsejable que la demanda para reclamar los gastos la interponga el administrador. ¿Por qué? Porque es él el que tiene un mayor conocimiento de la realidad de la deuda y por lo tanto es el que está más facultado para contestar a las cuestiones que le interponga el abogado de la parte demandada. Pero no olvidemos que el administrador necesita autorización de la junta y deberá presentar en el juicio una copia del acuerdo que lo legitima. De este modo impedirá que el demandante alegue falta de legitimidad para el ejercicio de la acción. Pongámonos en el supuesto en el que se inicia un procedimiento verbal de reclamación contra un moroso de la Comunidad, por impago de 200€. Si esta actuación acaba en los juzgados se necesita la presencia de abogado o procurador. En este caso, la Junta General, deberá facultar al Presidente o al administrador: Para iniciar el procedimiento Para otorgar poder general para pleitos a favor de abogados y Procuradores. O para empezar un juicio y actuar en nombre y representación de la Comunidad.

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La aprobación de la liquidación de la deuda, Y el visto bueno del presidente. Hay que subrayar, que dicho acuerdo debe haber sido notificado a las partes, pero no es necesario presentar dicha notificación cuando se realice la petición monitoria, ya que la ley no lo exige. Pero aun así nos podemos encontrar con el caso de que el juzgado exija dicha notificación, sobre todo en los supuestos en los que no se conozca el domicilio del deudor o propietario. En estos casos, habrá que aplicar lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de notificación del acuerdo. Por otra parte, dicha notificación, se expondrá en el tablón de anuncios al menos durante 3 días, en un sitio visible de la finca. Antes de continuar con más supuestos, hay que recalcar que aunque la notificación no es necesaria, sí existe la obligación de presentar la certificación del acuerdo. Y ¿qué debe contener dicha certificación? Es necesario que consten, debidamente expresados y detallados, los datos que dan origen a la deuda y también a qué se refiere la misma. ¿Para qué? para que el deudor tenga conocimiento de lo que se le reclama, y pueda oponerse a ello. Cabe destacar que no es válida una simple certificación donde tan sólo se indique la cifra adeudada, sino que hay que desglosar al menos, los meses o trimestres que se adeudan y los conceptos de cada importe de la deuda.

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¿Qué sucedería si se inicia la reclamación y el deudor se opone? En los casos en los que se inicia una reclamación y el deudor se oponga se produciría una transformación del procedimiento, convirtiéndose en juicio verbal u ordinario. Entonces ¿Podría seguir el administrador representando a la Comunidad? La respuesta es sí, pero sólo en los casos de juicio verbal. No obstante en este caso hay que señalar que la mayoría de la Doctrina entiende que si la cuantía de lo reclamado supera los 6.000 euros, tendrá que presentar la demanda el presidente, no el administrador. Si nos encontramos en el supuesto de tener varios morosos ¿cómo realizamos la reclamación? Es posible hacerlo conjuntamente, pero no se aconseja por los problemas que ello genera ante las diferentes respuestas que pueden dar los demandados. Esto retrasaría la resolución del pleito y por ello es preferible demandar de uno en uno. Vamos a finalizar con un ejemplo:

La Comunidad aprueba en Junta General, la liquidación de deudas de varios morosos, cuya suma total asciende a 6.000€ y el mínimo de los recibos impagados de cada uno, asciende a 850€. La Comunidad, como hemos visto, tiene dos opciones: Primera: Puede iniciar individualmente, contra cada moroso, un procedimiento judicial. Segunda, puede instando una demanda conjunta por importe de 6.000€, pero detallando, de manera individual a cuantos propietarios corresponde la demanda, y el importe individual de cada una de ellas. Hay Juzgados que no lo admiten o ponen dificultades, por ello, se aconseja la primera fórmula, es decir, demandar uno por uno.

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Gesti贸n Integral Retiro 2000, S.L c/ Antonio Arias, n潞 6 local 28009 Madrid Tlf.:


El Presidetne