7 minute read
Column Colinda Rosenbrand
COLINDA ROSENBRAND
is directeur van de Organisatie van Financiële Dienstverleners (OvFD)
LEENNORMEN NIET VAN DEZE TIJD
Crisis op de woningmarkt: 490.000 starters hebben nauwelijks kansen op een woning. Er is weinig aanbod, dus wil de minister de komende 8 jaar 900.000 huur- en koopwoningen bouwen.
Een ambitieus plan waarvan we eigenlijk nu al weten dat het niet haalbaar is.
Nieuwbouw moet dan ook wel betaalbaar zijn en in lijn met de financieringsmogelijkheden van starters. Volgens de minister is dat het geval bij koopwoningen tot 355.000 euro, maar nieuwbouwhuizen van die prijs zijn voor starters nog steeds onbetaalbaar.
Het creëren van meer woningaanbod kost tijd. Tijd die starters niet hebben. Wonen is tenslotte een elementaire behoefte; een grondrecht. Starters moeten gewoon ergens kunnen wonen en dan bij voorkeur niet bij pa en ma of onder een brug. Voor sociale huur komen de meesten niet in aanmerking en slechts een heel klein deel van het koopwoningaanbod ligt volgens de gemiddelde financieringsnormen van het Nibud binnen handbereik, waardoor de meeste starters zijn aangewezen op de dure vrije huursector.
De maandlasten van een hypotheek van 195.000 euro bedragen netto zo’n 700 euro per maand inclusief eigenaarslasten. Als starters al een woning in die categorie kunnen vinden, moet de hypotheekadviseur vaak ‘nee’ verkopen omdat de hypotheeklasten volgens de wettelijke normen niet verantwoord zijn. Natuurlijk is het goed om starters te beschermen tegen te hoge hypotheeklasten. Maar het is natuurlijk wel krom als diezelfde starters vervolgens wel 1.200 of zelfs 1.500 euro per maand aan huur moeten (en kunnen) betalen.
Een hypotheek kan betaalbaar zijn, maar toch niet haalbaar. Starters hebben dus toegang tot (maatwerk)financieringsmogelijkheden nodig. Het is noodzakelijk om verder te kijken dan de gemiddelde Nibud-normen. Er zijn immers geen alternatieven en als de starter kan aantonen de woonlasten op verantwoorde wijze te kunnen betalen, waarom zou hij dan nog in een dure huurwoning moeten blijven zitten?
Niet alleen je inkomen bepaalt tenslotte of je de hypotheek kan betalen, maar ook de wijze waarop je met je geld omgaat. Het betaalgedrag zegt iets over of iemand in staat is om op een verantwoorde manier met zijn financiën om te gaan. Door naast de LTI en LTV ook te kijken naar het individuele betaalgedrag (Loan To Payment behaviour), breng je bij maatwerkfinancieringen een veel specifieker financieel beeld van de starter in kaart. Je krijgt een veel persoonlijker inzicht in de bestendigheid van de financiële situatie van mensen. Dit kan sommige starters meer financiële ruimte bieden. En andere starters behoeden voor een onverantwoorde lening.
Wij begrijpen de zorgen die de AFM heeft met betrekking tot het acceptatiebeleid, maar het is nu toch écht tijd om meer maatwerkmogelijkheden te creëren. Laten we de criteria gezamenlijk duidelijker maken, want er moet dringend iets gebeuren. De huidige leennormen zijn niet meer van deze tijd en belemmeren steeds vaker – onnodig – de toegang tot de woningmarkt. De OvFD heeft daarom samen met BLG Wonen en een expert van de Avans Hogeschool meegeschreven aan het rapport Maatschappelijk perspectief op een toegankelijke woningmarkt met aanbevelingen voor een toegankelijke woningmarkt.
MICHAEL DE NIJS (ALPINA GROUP): 'Aandacht voor adviseurs en uitbreiding diensten hand in hand'
Als twee top-10-bedrijven samengaan, dan verzeker je je van een hele sterke positie in de nieuwe Top 100. Maar dat betekent niet dat Alpina Group achterover leunt. Het startschot voor merkintegratie is in oktober gegeven, terwijl het bedrijf streeft naar een zo compleet mogelijke dienstverlening in het belang van adviseurs én klanten.
Michael de Nijs, ceo van Alpina Group, licht toe: “Als je alles in huis hebt op het gebied van financiële dienstverlening, verzekeringen, zorg-, inkomen- en arbo-oplossingen én makelaardij, kun je alles met elkaar combineren. Het voordeel is dat je adviseurs met al hun vragen kan helpen. En het levert winst op voor klanten, die alles op één plek kunnen regelen. Ze kunnen daarvoor naar een kantoor in de buurt, maar kunnen ook online terecht.”
Deze one-stop-shop-aanpak wordt versterkt met de migratie naar één herkenbaar merk. In oktober is begonnen met deze rebranding. Het merk
Alpina is geïntroduceerd en online aanbieder
Diks Verzekeringen is als eerste overgegaan. Ook de arbodienstverleningstak is in oktober overgestapt op de merknaam Alpina@work. “Klanten missen misschien de vertrouwde naam, maar ze krijgen er een breder aanbod voor terug,” zegt
De Nijs. En dat bij hun vertrouwde adviseur.
Gefaseerde migratie naar merk
De Nijs is blij het nieuwe merk te kunnen introduceren. “Maar ik realiseer me dat zowel klanten als medewerkers gewend zijn aan de huidige merken.” Het bedrijf heeft veel verschillende kantoren met vakspecialisten en veel deskundigheid in een breed speelveld. Het is complex dit allemaal in goede banen te leiden. Daarvoor heeft Alpina Group oog voor de emoties, want enthousiasme van alle betrokkenen ligt aan de basis van een succesvolle migratie. Om aandacht te kunnen geven aan de adviseurs en hun medewerkers, kiest het bedrijf voor een gefaseerde migratie. In november volgt Ekelenkamp in Nijverdal als eerste fysieke kantoor. “Veel kantoren integreren maakt nog geen eenheid”, zegt De Nijs. “Een eenduidige bedrijfscultuur en uitstraling realiseren is voor ons een belangrijk doel.” Verschil mag er van De Nijs zijn.
“Die diversiteit maakt ons bedrijf sterk. Maar we zijn allemaal Alpina Group. Het gaat om wat we samen kunnen betekenen voor de klanten.” De migratie van alle bemiddelings- en adviesdiensten duurt naar verwachting tot eind 2023.
Veel bereikt
Sinds de fusie is er al veel bereikt. En er werd veel van de mensen gevraagd. Zij hebben te maken gekregen met nieuwe regels, afspraken, systemen en producten. “Dit zijn lastige veranderprocessen. Niet alles gaat altijd soepel of snel. Maar ik ben heel blij met de veerkracht en energie van onze mensen. Ze willen er samen voor gaan en komen met mooie nieuwe ideeën”, zegt Michael de Nijs trots. Snelle groei
Ondertussen zijn de overnames doorgegaan en is de groep in één jaar tijd snel gegroeid, ondanks het selectieve overnamebeleid. De Nijs: “We hebben in Nederland het afgelopen jaar weer mooie overnames gedaan. Uiterwijk Winkel, NLG Arbo Noord-Oost en het volmachtbedrijf UW Assuradeuren hebben ons geografisch en qua aanbod versterkt.” Hoewel het bedrijf succesvol is met overnames, merkt De Nijs dat vooral in Nederland overnemen steeds minder eenvoudig is. “Verzekeraars nemen intermediairs over en doen zo een stap naar voren in de keten. Voor kleinere bedrijven is je laten overnemen een uitweg uit de steeds zwaardere regeldruk en de bijkomende administratieve druk.” Een andere aanjager van overnames is de benodigde schaal voor IT-ontwikkeling. Kleinere bedrijven missen daarvoor de schaal. De Nijs: “We zien over de hele linie een groei van onze online dienstverlening en digitalisering ter ondersteuning van persoonlijk contact.”
Overnames geen doel op zich
Het bedrijf investeert in groei om daarmee het aanbod en de kwaliteit steeds verder te kunnen vergroten. Overnames zijn dus geen doel op zich, maar versterken de groeistrategie. Daarvoor kijkt het bedrijf ook nadrukkelijk naar het buitenland, waar de consolidatie minder sporen heeft achtergelaten. “Het afgelopen jaar hebben we ons vooral gericht op België. Via Hillewaere
Michael de Nijs: "Niet alles gaat altijd soepel of snel. Maar ik ben heel blij met de veerkracht en energie van onze mensen."
hebben we vorig jaar acht kantoren in Vlaanderen en Brussel bij ons collectief gevoegd", legt de ceo uit. Met deze overnames heeft de Belgische dochteronderneming de omvang verdubbeld naar 200 medewerkers en een omzet van 24 miljoen euro. Net als in Nederland blijven de kantoren bestaan. Hoe overtuig je partijen? De Nijs: “Samen zijn we sterker. De kantoren worden ondersteund met IT-ontwikkeling, HR, finance en marketing. Bovendien krijgen ook die kantoren het voordeel van een steeds groter aanbod, dat we natuurlijk afstemmen op de Belgische markt.” Ook voor het personeel bieden de overnames voordelen. Daar werkt de groep doelbewust aan. “Er wordt in de huidige arbeidsmarkt veel aan personeel getrokken om over te stappen. Dat staat los van de overnames. We sturen dan ook op behoud van onze talenten. Dat doen we met betekenisvol werk, erkenning en waardering. Mensen krijgen bovendien alle kans om zich verder te ontwikkelen. Want bij ons heb je geen
baan, maar een loopbaan. ‘Je mag alles worden binnen Alpina Group, behalve ongelukkig’ is dan ook ons credo,” stelt De Nijs.
Grote ambities
De ontwikkeling van steeds nieuwe diensten in een groeiende organisatie biedt medewerkers echte groeikansen. Samen werken zij aan een betere dienstverlening richting de klant. Vanuit Alpina Group gaat dat gepaard met veel aandacht voor de adviseurs. De Nijs zegt daarover: “Of ze nu groot of klein zijn, en of ze nu bij ons horen, of niet, we bedienen alle adviseurs op dezelfde hoogwaardige manier. “Luisteren naar hun meningen en ervaringen, positief én negatief, is ontzettend waardevol”, vindt De Nijs. Daarmee verbetert de groep zijn dienstverlening en onafhankelijk marktonderzoek laat dan ook een stijgende lijn zien in de tevredenheid van adviseurs. “We werken elke dag hard om onszelf te verbeteren. Onze ambitie reikt hoog en we zijn continu bezig kansen te creëren voor onze mensen, adviseurs én onze gezamenlijke klanten.”
