Bærekraftskrav til bygg- og eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det nye regelverket

Page 1

Bærekraftskrav til byggog eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket

Versjon 1, 3. februar 2021

Heftet blir løpende oppdatert.

Versjon 2, august 2022

Heftet blir løpende oppdatert.

Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket

Anne Sofie Bjørkholt Hilde Fjærtoft Jansen Caroline Brochmann Byhring

Bærekraftskrav til byggog eiendomsbransjen

3 4 Screeningkriterier for renovering av eksisterende bygg 18

5 1 2 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning 24

5 .1 .3 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

5 1 Klima- og miljøhensyn i arealplanlegging 23

av

4 .5 Konsekvenser av nye rapporteringsforpliktelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

5

2 6 Taksonomiens forespeilede innvirkning på eiendomsbransjen 12

29 6 3 1 Endringer i § 14-3 –

5 2 Virkemidler i plan- og bygningsloven 25

2 .6 .1 Verdsettelse og tilgang på kapital . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Rapportering om bærekraftsopplysninger iht. Taksonomien 20

2 .2 Utvidelse av taksonomien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

4 6 Fremstillingen videre 23

3

2 6 2 Markedsføring som «grønne» bygg 13

2 1 Innledning 9

2 3 Hva er miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter? 10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Innhold

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 6 4 3 Endringer i § 9-7

1 2 Bransjens miljøpåvirkning 7

1 3 Ikrafttredelse 8

4 4 Utvidelse av rapporteringsplikten - CSRD 22

5 2 2 Sektorlovgivningen setter grenser for kommunenes spillerom 26 2 Særlig om fossilfrie byggeplasser 27 2 4 Krav om undersøkelser, konsekvensutredning og ROS-analyse 28 Oppfyllelse av miljørelaterte krav i reguleringsplan 28 i byggteknisk forskrift (TEK17) 28 Overordnet om endringene kapittel Klima og livsløp – klimagassregnskap Minimumsnivå til energieffektivitet Krav til løsninger for energiforsyning byggavfall og ombruk avfallsplan - kartlegging materialer

Innledning 6

2 4 Tekniske screeningkriterier for bygg- og eiendomsvirksomhet 11

. . . . . . . .

29 6 2 1 Endringer i § 17-1

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 1

31 6 .4 .2 Endringer i § 9-6 –

Endringer

<<<BAHR4

En oversikt over Taksonomien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 6 2 Nytt

Taksonomiens tekniske screeningkriterier for oppføring, renovering og eierskap til bygg 14

4 1 Innledning 20

Miljøhensyn i reguleringsfasen 23

og krav til rapportering 32 6 4 4 Endringer i § 9-8 - avfallssortering 32 1.2.5.4.3.6.

3 1 Mangel på norske definisjoner for kriterier i Taksonomien 14

2 5 Minimumsvilkår for sosiale rettigheter 12

30 6 3 2 Endringer i § 14-4 –

4 2 Rapportering etter SFDR 20

2 .6 .3 Forholdet til Breeam-NOR 14

3 2 Nærmere om de tekniske screeningkriteriene 16

. . .

5 3

17 –

5 2 1 Hvilke klima- og miljøkrav kan stilles i reguleringsplaner? 25

. . .

Bærekraftskrav til bygg- og eiendomsbransjen Taksonomien og utviklingen i det norske regelverket 1 Bærekraftskrav til bygg- og eiendomssektoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

5

4 .3 Rapportering etter regnskapsdirektivet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

30 6 .4 Endringer i § 9 – Ytre miljø . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 6 4 1 Endringer i § 9-5 -

5 .1 .1 Politiske føringer for arealplanleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

3 .5 Screeningkriterier for eierskap til bygg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

3 .3 Screeningkriterier oppføring av nybygg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

1 1

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

47 12 .4 .2

Transaksjon 35

Hvilket ansvar har eiendomsaktører for å forebygge og avdekke hvitvasking? 45 .1 Innledning 2 Straffeloven 46 3 Hvitvaskingsloven 46 4 Complianceprogram 47 Behovet for et complianceprogram Red flags eiendomstransaksjoner

8 1 1 Innledning 35

10 1 Overordnet 41

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Nye

EU-forslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 13 1 EUs forslag om tilbørlig aktsomhet for bærekraft for foretak 49 13 1 1 Overordnet 49 13 1 2 Plikt til å utføre aktsomhetsvurderinger 49 13 1 3 Selskapets ledelse skal ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle avgjørelser 50 13 .1 .4 Tiltak for å sikre at forretningsmodellen samsvarer med Paris-avtalens 1,5 graders mål . . 50 13 2 EUs forslag om ny energiplan «RePowerEU» og «The EU Solar Energy Strategy» 50 13 .3 EUs forslag om nytt direktiv for bygningers energiytelse (EPBD) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 13 3 1 Overordnet 51 13 3 2 Oversikt over de viktigste forslagene 51 13 3 3 Virkninger for norsk byggebransje 52 Avslutning 52 10.9.8.7.6.11.12.13.

9 2 Bærekraftslinkede lån 40

9 1 Overordnet 39

11 .2 Hvem gjelder loven for? . . . . . . . . . 42

7 1 Bakgrunnen for endringene 34

8 1 3 Særlig om forsikring 36

8 1 .4 Håndtering av DD-funn . . 37

8 2 Når vil kjøp av eiendom regnes som bærekraftig iht Taksonomien? 37

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11 3 1 Aktsomhetsvurderingene etter § 4 43

12

12

11 1 Hva er åpenhetsloven 41

11 4 Konsekvenser ved brudd på pliktene 44

i

6 5 Avsluttende om endringsforslagene i TEK17 32

Nye leiestandarder med økt fokus på bærekraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

7.2 Byggevareforskriften § 9 første ledd andre punktum . 34

10 3 Menneskerettigheter, anstendige arbeidsforhold, hvitvasking og korrupsjon 41

11 3 2 Offentliggjøring av redegjørelse etter § 5 44

8 2 1 Kontraktsreguleringer . . . . . . 38

11 3 Hvilke plikter pålegges aktørene? 43

5 BAHR>>>

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Finansiering 39

10 2 Miljø og bærekraft 41

Rapportering etter åpenhetsloven . . 41

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 12

8 1 ESG-due diligence 35

Endringer i byggevareforskriften (DOK) 34

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

.

8 1 2 ESG-DD fra et juridisk ståsted 36

9 3 Grønne lån . . . . . 40

12 4 1

12

6 4 .5 Endringer i § 9-9 – sluttrapport 33

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.

<<<BAHR6

2 SFDR-forordningen: Regulation (EU) 2019/2088 on sustainability-related disclosures in the financial services sector, EUs regnskapsdirektiv: Direktiv 2013/34/EU med endringer i NFRD: 2014/95/EU on disclosure of non-financial and diversity information by certain large undertakings and groups.

D e senere årene har oppmerksomhet rundt bærekraft i bygg- og eiendomssektoren økt, særlig i lys av bransjens store klimaavtrykk (omtalt under punkt 1 . 2), og betydningen skillet mellom «grønne» og «brune» bygg vil få for tilgangen til kapital .

Bærekraftskrav til byggog eiendomssektoren

B ærekraftig utvikling omfatter imidlertid flere aspekter enn klima- og miljø . FN definerer bærekraftig utvikling som «En utvikling som imøtekommer dagens behov uten å ødelegge mulighetene for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov» Bærekraft omtales ofte som ESG: Environment – Social – Governance

Det s tilles økende ESG-krav til virksomheter og aktiviteter, både nasjonalt, og i EUlovgivning som gjennomføres i Norge via EØS-avtalen De mest aktuelle reglene fra EU for øyeblikket, Taksonomiforordningen 1 , med foreslåtte endringer i tilstøtende regler for bedrifters rapportering om bærekraftsforhold 2 , springer ut av EUs handlingsplan for bærekraftig finans 3 Formålet med handlingsplanen er blant annet å bidra til reallokering av kapital til bærekraftige investeringer, håndtere finansiell risiko fra klimaendringer, miljø og sosiale problemer, bedre investorenes beslutningsgrunnlag og motvirke «grønnvasking» Reglene pålegger ikke aktørene å handle eller investere bærekraftig, men innfører krav til å gi opplysninger om bærekraft i investerings- og rådgivningsvirksomheten, og hvor stor andel av denne som er i tråd med Taksonomiens definisjon av bærekraftig aktivitet Produkter som markedsføres som bærekraftige, må oppfylle særlige

3 Action Plan: Financing Sustainable Growth (COM (2018) 97 final) og Strategy for Financing the Transition to a Sustainable Economy (SWD(2021) 180 final)

kravReglene

1.1 Innledning

Go vernance handler om eierstyring og forretningsetikk Social dreier seg om krav til arbeidsforhold, menneskerettigheter, helse, miljø- og sikkerhetshensyn, antidiskriminering mv Environment dreier seg om miljømessige forhold, og har sprunget ut av internasjonalt fastsatte klimamål, som Parisavtalen og FNs bærekraftsmål

omfatter i utgangspunktet bare finansforetak, børsnoterte foretak og store foretak av allmenn interesse med over 500 ansatte, forutsatt at foretaket overskrider visse krav til størrelse hva gjelder balanse eller omsetning Kretsen av rapporteringspliktige etter Taksonomien er imidlertid allerede foreslått utvidet, noe vi kommer tilbake til senere i fremstillingen Markedsbevegelser og trender som oppstår som en følge av lovgivningen medfører dessuten at

1 Regulation (EU) 2020/852 on the establishment of a framework to facilitate sustainable investment

7 BAHR>>>

I tillegg ser vi på forventede og vedtatte endringer i sektorlovgivningen, herunder endringer i byggteknisk forskrift og åpenhetsloven . For å gi et helhetlig bilde av hvordan et økende ESG-fokus påvirker bygg- og eiendomssektoren i alle faser, vil vi også redegjøre for miljøhensyn i reguleringsfasen, herunder blant annet hvilke muligheter kommunen har til å stille miljøkrav til utbyggerne . Videre vil vi kort redegjøre for ESG-endringer i leiestan dardene Grunnet.

Bygg- og eiendomssektorens klimaavtrykk innebærer at det utvilsomt vil bli satt strenge krav i tiden som kommer:

andre eiendomsaktører vil måtte forholde seg til reglene . Det er derfor viktig å ha innsikt i hvordan næringen vil påvirkes av de nye EU-reglene . For en grundig innføring i reglene for kapitalforvaltere, herunder eiendomsfond, viser vi til heftet «Bærekraftig finans for kapitalforvaltere og rådgivere – Taksonomien og SFDR: Krav til norske aktører» utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity .

Globalt forbruker bygg- og anleggsnæringen omtrent 40 % av alle ressurser som blir tilført økonomien . Den høye ressursbruken gjør at næringen står for store mengder avfall, og omtrent 40 % av de globale klimagassutslippene . I tillegg medvirker næringen til utslipp gjennom transport, arealbruk og materialer . Globalt utgjør materialbruk over 80 % av utslippene fra sektoren . Det sier seg derfor selv at gjenbruk og oppgradering av eksisterende bygningsmasse er helt sentrale tiltak for å få ned utslippene fra eiendomsbransjen . Byggsektorens høye klimagassutslipp er også bakgrunnen for at bransjen er pekt på som ett av syv prioriterte områder i EUs handlingsplan for sirkulær økonomi .

reglenes dynamikk, vil heftet bli jevnlig oppdatert . Ta derfor kontakt med oss for å sikre at du har den seneste versjonen . Kontaktinformasjon finnes sist i heftet

1.2 Bransjens miljøpåvirkning

I Norge er klimagassutslippene fra eiendomsnæringen lavere . Dette skyldes at den største kilden til utslipp fra bygg i Europa er bruken av fossilt brensel til oppvarming, mens over 90 % av byggene i Norge driftes og varmes opp med fornybar energi . Når man inkluderer de indirekte utslippene (utslipp som blir regnskapsført i andre sektorer), finner vi at bygg- anleggs og eiendomssektoren står for 16 % av Norges totale klimagassutslipp .

I dette heftet vil vi se nærmere på hva kravene i Taksonomien og de tilhørende reglene om rapportering av bærekraftsforhold vil innebære for aktører innenfor bygg- og eiendoms sektoren i Norge . Vi vil også se på hvordan et økende ESG-fokus påvirker transaksjoner, herunder behovet for, og omfanget av, ESG due diligence .

<<<BAHR8

God le sing!

I Norge må EU-forordningene gjennomføres i nasjonal rett . Stortinget vedtok i desember 2021 lo v om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren 5, som gjennomfører taksonomiforordningen og offentliggjøringsforordningen . Loven vil først tre i kraft etter at forordningene er innlemmet i EØS-avtalen . EØS-komiteen vedtok i april 2022 å innlemme forordningene i EØS-avtalen . Finansdepartementet forventer at forordningene kan tre i kraft i EØS-avtalen i løpet av høsten 2022 . Det vil i tillegg bli behov for avklaringer rundt hvorvidt norske standarder og definisjoner kan benyttes i tolkningen av taksonomiens kriterier, som bygger på EU-regelverk og standarder som ikke er lagt til grunn i Norge, se mer om dette i punkt 3 . 1 nedenfor

Lo v om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1 juli 2022 Vi redegjør for ansvarssubjekter og rapporteringsforpliktelser etter denne loven i punkt 10 nedenfor

1.3 I krafttredelse

Anne BjørkholtSofie PARTNER FjærtoftHilde Jansen SENIOR ASSOCIATE 4 Tall hentet fra Byggalliansen.no 5 Prop. 208 LS (2020-2021), Innst. 49 L (2021-2022), Lovvedtak 21 (2021-2022)

De største utslippene i Norge er knyttet til selve byggeaktiviteten Så mye som halvparten av utslippene i et byggs livsløp skjer ved produksjon og transport av materialer til bygget 4 Bygg- anleggs og eiendomsnæringen er også den største enkeltkilden til avfall i Norge, og bransjen genererte alene 3,2 millioner tonn avfall i 2019 Samtidig ble mindre enn 43 % av totalt byggavfall sendt til materialgjenvinning i 2018

Caroline Brochmann Byhring ASSOCIATE

Forslag til endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) ble sendt på høring i juli 2021 Det kom en rekke høringsinnspill innen fristen 1 oktober 2021 . Flere av forslagene ble fulgt opp og vedtatt Endringene trådte i kraft 1 juli 2022 Se punkt 6 for nærmere omtale av de vedtatte endringene

2. En oversikt over Taksonomien

TTaksonomienaksonomien

Taksonomien består av Taksonomiforordningen, som suppleres med tekniske screeningkriterier Taksonomiforordningen oppstiller utgangspunktene for hvilke aktiviteter som kan anses grønne, mens de tekniske screeningkriteriene angir detaljer for hva som skal til for at en spesifikk økonomisk aktivitet kan anses som miljømessig bærekraftig Per i dag er de tekniske screeningkriteriene for to av seks miljømål vedtatt og trådt i kraft I mars 2022 kom det forslag til screeningkriterier for de resterende miljømålene, men hvordan de endelige kriteriene blir er enda ikke offentliggjort Det er forventet at disse skal tre i kraft i januar 2023 Kriteriene skal regelmessig evalueres, og endres i lys av den vitenskapelige og teknologiske utviklingen Det er viktig å merke seg at screeningkriteriene for eiendom og bygg tar utgangspunkt i et EU-direktiv som foreløpig ikke er implementert i Norge, og som opererer med andre definisjoner og kriterier enn de norske aktører benytter seg av Se mer om dette under punkt 3 1 nedenfor Frem til Regjeringen har avklart relevante definisjoner gjeldende for Norge, er det derfor vanskelig for norske aktører å dokumentere samsvar med

Taksonomien innfases i flere omganger Per 1 . januar 2022 gjelder rapporteringsplikten under Taksonomien for aktiviteter som bidrar til de vedtatte miljømålene om begrensning av klimaendringer og klimatilpasning . For de resterende fire miljømålene, vil taksonomien tre i kraft fra 1 . januar 2023 .

2.1 Innledning

Taksonomien (forordning (EU) 2020/852 om etablering av et rammeverk for å fremme bærekraftige investeringer) er utgangspunktet for et klassifiseringssystem for hva som skal anses som miljømessig bærekraftige investeringer og aktiviteter En investering anses som miljømessig bærekraftig dersom de underliggende aktivitetene til porteføljeinvesteringen kan regnes som «grønne» under Taksonomien Foreløpig dekker Taksonomien aktiviteter i følgende bransjer: Skogbruk, miljøvern- og gjenopprettelsesaktiviteter, industri, energi, vannforsyning, avløp og avfallshåndtering, transport, eiendom og bygg, IKT, profesjonelle, vitenskapelige og tekniske aktiviteter Aktivitetene innenfor disse br ansjene er ansett for å ha størst betydning for de vedtatte miljømålene

angir også hovedinnholdet i rapporteringspliktene som påhviler bedrifter underlagt Taksonomiens virkeområde . Det er grunn til å tro at ESG-rapportering med tiden vil bli like viktig som selskapenes finansielle rapportering .

9 BAHR>>>

Taksonomien oppstiller fire vilkår som må oppfylles for at en spesifikk økonomisk aktivitet skal anses som miljømessig bærekraftig:

• Beskyttelse og gjenopprettelse av biologisk mangfold og økosystemer

• Kriterier/terskelverdier som bestemmer hvorvidt en aktivitet oppfyller vilkår 1) og 2)

•  Eksempel: ved kjøp av fast eiendom oppført før 31. desember 2020, må bygingen minimum ha energiattest i klasse A.

<<<BAHR10

• FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter

• Overholde tekniske screening-kriterier

•  Eksempel: Renovering av eksisterende bygninger er ikke  miljømessig bærekraftig hvis bygningen er beregnet til utvinning,  lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer.

• OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper

Begge datoene er tidspunkt for ikrafttredelse i EU Taksonomien må deretter implementeres i Norge Loven som gjennomfører Taksonomien og SFDR, lov om offentliggjøring av bære kraftsinformasjon i finanssektoren, er endelig vedtatt, men har ikke ennå trådt i kraft Merk likevel at ettersom Taksonomien allerede nå er innført i det europeiske markedet, så vil den bli førende for flere norske aktører, selv før den trer i kraft via norsk lovgivning Dette gjelder eksempelvis for bedrifter omfattet av Taksonomiens virkeområde som benytter seg av europeisk finansiering; disse kan allerede nå møte krav om tilgang på bærekraftsopplysninger blant europeiske aktører som er omfattet av regelverket

Vesentlig1. bidra til ett eller Ikkemiljømessigefleremål2.vesentligskadenoenavdeandremiljømessigemål3.Overholdeminimumsvilkårtilsosialerettigheter4.Overholdetekniskescreening-kriterier

• Bærekraftig bruke og beskyttelse av vann- og havressurser

• Forebygging og bekjempelse av forurensning

2.3 Hva er miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter?

• Begrensninger av klimaendringer

• Klimatilpasning

2.2 Utvidelse av taksonomien

Taksonomien har en iboende mangel på forutsigbarhet og langsiktighet; dels fordi reglenes innhold og virkeområde i stor grad er preget av politikk, men også fordi den teknologiske utviklingen innenfor området går raskt . Blant annet vil kriteriene for hvilke investeringer som er «grønne» iht . Taksonomien, justeres/endres dersom vitenskapelig eller teknologisk utvikling tilsier det . Videre vurderer EU-kommisjonen om Taksonomien skal utvides fra kun å dekke aktiviteter som er miljømessig bærekraftige, til også å angi hvilke aktiviteter som er nøytrale og aktiviteter som vesentlig skader miljø og klima . I tillegg til dette, så pågår det allerede et arbeid med en utvidelse av Taksonomiens virkeområde til å omfatte flere bedrifter

• Omstilling til sirkulærøkonomi

Aktiviteter som bidr ar vesentlig til ett av miljømålene, er likevel ikke grønne under Taksonomien dersom aktiviteten samtidig gjør vesentlig skade på noen av de fem andre miljømålene Dette er et absolutt krav, og er nytt for norske eiendomsaktører, som er vant til å forholde seg til BREEAMs mer dynamiske krav Uansett hvor stort bidraget er til ett av miljømålene, vil aktiviteten falle utenfor den grønne klassifiseringen dersom man ikke overholder vilkåret om å ikke vesentlig skade øvrige miljømål Kriteriene for at en aktivitet ikke vesentlig skader noen av de andre miljømålene, beror ikke på en skjønnsmessig vurdering, men er konkret angitt i de tekniske screeningkriteriene

• Kjøp og eiersk ap til bygg

• Øvrige miljøtiltak v ed bygg – omfatter installasjon, vedlikehold og reparasjon av: tekniske innretninger knyttet til energieffektivitet lades tasjoner for kjøretøy i bygninger, med tilhørende parkeringsplasser uts tyr for å måle, regulere og kontrollere bygningers energiforbruk forn ybare energikilder tilknyttet byggverk

2.4 Tekniske screeningkriterier for bygg- og eiendomsvirksomhet Vilkårene for å oppfylle de tekniske screeningkriteriene, er for de ulike aktivitetene detaljert beskrevet i lovgivningen tilknyttet Taksonomien For bygg- og eiendomsvirksomhet er det laget screeningkriterier for fire grupper av aktiviteter, hvor den siste har flere •undergrupper:Oppføringav nye bygg

• Renovering av eksisterende bygg

11 BAHR>>>

For at en økonomisk aktivitet skal kvalifisere som et vesentlig bidrag til ett eller flere miljømål, må aktiviteten være inkludert i Taksonomien Bygg- og eiendomsvirksomhet, og herunder de aller fleste aktiviteter i denne forbindelse, er blant de inkluderte aktiviteter i Taksonomien I tillegg må aktiviteten utføres på en slik måte at den oppfyller de tekniske screeningkriteriene for aktiviteten, se mer om dette i punkt 3

Det er viktig å merke seg at det ikke er bedriften i sin helhet som vurderes, men de aktiviteter som bedriften gjennomfører Det vil si at bedriften både kan drive med aktiviteter som kan klassifiseres som bærekraftige, og andre aktiviteter som ikke oppfyller kriteriene Det er selve aktiviteten som kan klassifiseres etter Taksonomien Dersom man f eks eier et bygg i energiklasse C, og utfører miljøtiltak på eiendommen i tråd med Taksonomien (f eks ins tallerer energimålingsutstyr), så er det kun selve miljøtiltaket som kan anses som grønt etter Taksonomien Eierskap til bygget vil fortsatt ikke være en grønn aktivitet, dersom det fortsatt er i energiklasse C

For at en aktivitet skal kunne regnes som grønn, må selskapet også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, som OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter

• Publiser e en uttalelse fra ledelsen som forplikter virksomheten til å overholde men neskerettighetene Denne forpliktelsen skal synliggjøres gjennom virksomhetens oper asjonelle aktiviteter og rutiner

• Være klar over sin påvirkning på menneskerettighetene, og implementere tiltak for å unngå eller r edusere negativ påvirkning Dette skal kommuniseres til selskapets interessenter

2.6 Taksonomiens forespeilede innvirkning på eiendomsbransjen

Etterhvert som kravene fra både myndigheter og markedet dreies i en grønnere retning, vil det for banker, investorer og forsikringsselskap innebære høyere risiko å låne ut til, investere i og forsikre «brune bygg» Bankene må etter Taksonomien blant annet rapportere på hvor stor andel av sine utlån som er grønne Foreløpig gjelder dette kun utlån til virksomheter

Aktiviteter som ikke faller inn under listen ovenfor, er per nå ikke inkludert i regelverket, og har derfor på nåværende tidspunkt ikke forutsetninger for å bli klassifisert som bærekraftige Det g jelder f eks leie av bygg Det at en slik økonomisk aktivitet ikke er inkludert i takso nomien, betyr altså ikke at den derved er ikke-bærekraftig For mange eiendomsaktører vil likevel mye av virksomheten være innenfor Taksonomiens virkeområde, ettersom de aller fleste av bransjens aktiviteter er inkludert i regelverket

<<<BAHR12

Vi vil under punkt 3 nedenfor gi en oversikt over hvordan aktiviteter forbundet med eierskap til bygg, oppføring av bygg og renovering av eksisterende bygninger, kan klassifiseres som grønne under Taksonomien Herunder vil gjennomgå de tekniske screeningkriteriene i forbindelse med miljømålet om begrensning av klimaendringer for nevnte aktiviteter Vi vil i denne fremstillingen ikke ta for oss aktiviteter i forbindelse med øvrige miljøtiltak ved bygg, men vil understreke at disse vil være relevante for eksempel i forbindelse med leietakertilpasninger før oppstart av leieforhold

2.6.1 Verdsettelse og tilgang på kapital

2.5 Minimumsvilkår for sosiale rettigheter

For at en aktivitet skal kunne regnes som grønn, må selskapet som nevnt også overholde minimumsvilkår til sosiale rettigheter, som OECDs retningslinjer for flernasjonale selskaper og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter, samt prinsippene knesatt ILO (International Labour Organization) sin erklæring om fundamentale prinsipper på arbeidsplassen Disse prinsippene er et verktøy for å motvirke barnearbeid, tvangsarbeid og diskriminering på arbeidsplassen Samlet sett innebærer kravene blant annet at selskapet må:

2.6.2 Markedsføring som «grønne» bygg

13 BAHR>>>

Norske banker vil måtte vise at de byggene de lånefinansierer er grønne etter Takso nomien, slik at banken kan få grønne lån i det europeiske bankmarkedet Per nå vil samsvar med Taksonomiens krav kunne gi bedre lånebetingelser og lavere egenkapitalkrav, men på sikt vil dette også kunne bli et absolutt krav for å få finansiering og forsikring . Byggog eiendomsselskaper vil også få en direkte økonomisk fordel ved å overholde Takso nomiens krav, da «grønne» bygg kan forsvare bedre lånevilkår og høyere leienivåer, som igjen vil gjøre eiendommen til et mer attraktivt investeringsobjekt

Taksonomien opp til at foretak som ikke er underlagt rapporteringskravene, frivillig kan offentliggjøre informasjon, enten for å oppnå tilgang til grønn finansiering som et ledd i spesifikke miljømerkingsordninger eller finansielle produkter, eller som et ledd i deres overordnede forretningsstrategi i forbindelse med bærekraftig virksomhet Foreløpig er det i lovverket lagt opp til at foretak som ikke er underlagt Taksonomiens rapporterings plikter kan inkludere slik frivillig offentliggjort informasjon i sin rapportering fra 1 . januar 2025 . Både banker og eiendomsaktører har altså en klar interesse i å tilfredsstille kriteriene i Taksonomien .

underlagt Taksonomiens virkeområde, men dette kan endre seg fort: Av supplerende regler til Taksonomien 6 er det fastsatt at det senest innen 30 juni 2024 skal gjøres en vurdering av om rapporteringsforpliktelsene for omfattede virksomheter, også skal gjelde rapportering av eksponering mot virksomheter som ikke er omfattet I tillegg pågår det allerede et arbeid som vil utvide virkeområdet for Taksonomien til langt flere bedrifter enn de som i dag er

Et uttalt mål med Taksonomien er å unngå «grønnvasking» Selv om Taksonomien kun gjel der for bestemte aktører og selskaper, slik at andre aktører i utgangspunktet står fritt til å markedsføre et bygg som «grønt» uten at det oppfyller Taksonomiens krav, så vil det fort bli ansett for misvisende og i strid med markedspraksis at aktiviteter markedsføres som «grønne», uten at man samtidig kan vise til samsvar med Taksonomiens krav delegerte

6 Kommisjonens

forordning (EU) 2021/2178 om supplerende regler til EU-Taksonomien

Videreomfattetlegger

Det et stort marked for grønne obligasjoner innenfor eiendom . EU-kommisjonen har frem met et forslag til en ny forordning som regulerer European Green Bonds Forordningen regulerer hvilke obligasjoner som kan benytte merkelappen Euro pean Green Bond (EuGB) For å klassifisere som et EuGB må beløp reist under obligasjonen brukes til å finansiere aktiviteter som overholder Taksonomiens krav til miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter Utstedere av EuGB blir pålagt obligatorisk rapportering om hvordan beløpet som er reist, er brukt, og det stilles krav om ekstern akkreditering . Eiendom som ikke kan anses bærekraftige, vil derfor med tiden kunne falle utenfor obligasjonslånsmarkedet .

<<<BAHR14 3

BREEAM-NOR er per i dag Norges mest brukte miljøsertifisering for nybygg og større rehabiliteringer. Et bygg kan sertifiseres på fem nivåer fra «pass» til «outstanding». For hvert nivå øker bærekraftsnivået i bygget. Ni kategorier er dekket under sertifiseringer, blant annet energi, materialer, avfall og forurensning. I hver kategori er det emner med kriterier eller tiltak man kan gjøre for å redusere miljøpåvirkning fra bygget. Jo flere tiltak som innføres, jo flere poeng får man, og jo høyere sertifiseringsnivå oppnår bygget.

3.1 Mangel på norske definisjoner for kriterier i Taksonomien

Kompenserende tiltak vil ikke medføre at vilkårene oppfylles.

Taksonomiens tekniske screeningkriterier for oppføring, renovering og eierskap til bygg

Dette skiller seg fra kravene som følger av Taksonomien, som er absolutte. For å oppfylle kravene til en miljømessig bærekraftig aktivitet etter Taksonomien, må alle vilkårene være oppfylt, herunder må det både bidras vesentlig til ett av Taksonomiens miljømål, og aktiviteten kan ikke være til betydelig skade for noen av de andre miljømålene.

2.6.3 Forholdet til BREEAM-NOR

For å forstå de tekniske screeningkriteriene angitt i Taksonomien må man kjenne til definisjonene og kriteriene EU benytter seg av, og hvordan disse kan anvendes i Norge. Før vi begynner med en gjennomgang av screeningkriteriene, vil vi derfor først bruke noen avsnitt på å vise hvordan screeningkriteriene per i dag ikke er direkte anvendelige for norske aktører Taksonomiens kriterier for eiendomsbransjen bygger i stor grad på EUs Bygningsdirektiv av 2010.7 I Bygningsdirektivet definerer EU flere sentrale parametere som er styrende for om en bygning oppfyller vilkårene for å være bærekraftige etter Taksonomien. De viktigste er EPC

2022 er det gjort endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) I korte trekk er målet med endringen å få strengere og flere klimakrav inn i byggteknisk forskrift Likevel reflekterer ikke endringen behovet for en norsk NZEB definisjon Dette ble påpekt i flere høringsinnspill, blant annet fra Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA) og Grønn byggallianse EBA skriver at:

7 Direktiv 2010/31/EU av 19. mai 2010 om bygningers energimessige yteevne

Taksonomiens begrepsbruk innebærer for eksempel at hvilken energiklasse (EPC) bygget oppnår etter Bygningsdirektivets energimerkeordning, kan være styrende for om kjøp av et bygg kan anses som grønt etter Taksonomiens regler Energiklassen vil også være av betyd ning for å avgjøre om renovering av et bygg har medført en tilstrekkelig reduksjon i energibehov til at renoveringsarbeidet kan anses som en grønn aktivitet under Taksonomien

9 Les mer om mangelen på samsvar mellom norske og Taksonomiens kriterier i brev fra Finans Norge, Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom til daværende finansminister Jan Tore Sanner, Olje- og energiminister Tina Bru og Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup av 17. juni 2021.

8 Merk at EU jobber med en revisjon av bygningsdirektivet, som stiller strengere krav til nye og eksisterende bygninger. Endringsdirektivet vil trolig ikke tre i kraft i EU før tidligst i 2023. Se mer informasjon i punkt 13.3.

Flere av Taksonomiens kriterier tar utgangspunkt i definisjonen av Nearly Zero Emission Buildings (NZEB) . I artikkel 2 av Bygningsdirektivet defineres NZEB-bygninger som «building that has a very high energy performance» og hvor energien brukt «should be covered to a very significant extent by energy from renewable sources, including energy from renewable sources produced on-site or nearby »

Hvilke bygg som omfattes av definisjonen er opp til medlemslandene å avgjøre, fordi kravene må tilpasses nasjonale forutsetninger, som utetemperatur og klima . I Norge har det imidlertid ikke blitt laget en egen NZEB-definisjon, noe som gjør det utfordrende for norske aktører å vite hvordan de skal forholde seg til Taksonomiens kriterier som knyttes opp mot denne definiFrsjonena1.juli

15 BAHR>>>

Den norske energimerkingsordningen samsvarer imidlertid ikke med kriteriene etter EPC, noe som gjør at vi ikke har et treffende måleverktøy for å dokumentere ytelse iht Taksonomien Mens EPCs retningslinje for måling av bygningers energibehov gjøres på bakgrunn av byggets primærenergi-behov, baserer den norske energimerkingsordningen seg på byggets beregnede behov for kjøpt energi Det er derfor behov for en avklaring rundt om de norske definisjonene i energimerkingsordningen kan benyttes ved tolkningen av Taksonomiens kriterier, eller om energimerkeordningen må revideres slik at den samsvarer med EUs energimerkingsordning . Det samme gjelder Taksonomiens referanse til de 15 % beste bygningene iht «Primary Energy Demand» (beregnet primærenergiforbruk), og referanser til klimagassberegninger i tråd med Level(s) 9

(Energy Performance Certificate), PED (Primary Energy Demand) og NZEB (Nearly Zero Emission Buildings) Alle de tre begrepene skal forstås slik som de er definert i Bygningsdirektivet 8 Dette Bygningsdirektivet er foreløpig ikke innlemmet i EØS-avtalen

<<<BAHR16

For å gi en oversikt over hva som skal til for at aktiviteter innenfor bygg- og anleggsvirksom het og fast eiendom kan klassifisere som grønne iht Taksonomien, vil vi nedenfor gi en oversikt over de kravene som stilles til aktiviteter under Taksonomiens kategorier som omfatter oppføring av nye bygg, renovering av eksisterende bygg og eierskap til bygg Hva som skal til for at kjøp av bygg skal anses som grønt, er behandlet under punkt 7 2

3.2 Nærmere om de tekniske screeningkriteriene

« Vi vil bemerke at det er et presserende behov for at reviderte energikrav inneholder en nasjonal NZEB (Nearly Zero Energy Building)-definisjon.

I Finansmarkedsmeldingen 2022, understreker Finansdepartementet behovet for avklaringer knyttet til klassifiseringen av enkelte økonomiske aktiviteter, herunder aktiviteter i bygg- og eiendomssektoren Det fremgår at departementene arbeider med å avklare relevante defini sjoner mv , slik at norske aktører kan klassifisere sine aktiviteter i tråd med regelverket

aktivitetene skal kunne regnes som bærekraftige iht Taksonomien, stilles det en rekke krav Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, og iv) oppfylle tekniske screeningkriterier for Nedenforaktivitetenvilvi gjennomgå hva som skal til for at nevnte aktiviteter kan oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer

Det forventes å bi krevende å oppnå NZEB-kravene når de blir vedtatt i Norge En antagelse er at kravet kommer til å ligge et sted mellom Energimerke A-kravet, og toppscore etter BREEAM

Det er også vedtatt screeningkriterier for øvrige miljøtiltak ved bygg, som blant annet omfatter installasjon, vedlikehold og reparasjon av tekniske innretninger knyttet til energi effektivitet, utstyr for måling av bygningens energiforbruk mv Disse er holdt utenfor denne fremstillingen, men ta gjerne kontakt med en av kontaktpersonene nederst i heftet dersom dere ønsker en oversikt over kriteriene for når slike aktiviteter kan regnes som grønne etter ForTaksonomienatdeenkelte

For at norske banker skal kunne vise at bygg de lånefinansierer tilfredsstiller EU taksonomien slik at de kan få grønne lån i det europeiske bankmarkedet slik at de igjen kan tilby sine kunder gunstige grønne lån, må norske myndigheter definere NZEB ihht Bygningsenergidirektivet. »

For bygninger som er større enn 5000m 2 skal det lages og tilgjengeliggjøres en CO2ber egning for byggets livsløp

Det k an ikke bygges i naturvernområder .

3.3 Screeningkriterier oppføring av nybygg

Dersom aktiviteten i tillegg utø ves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneske rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht . Taksonomien .

Dersom oppføring av nybygg skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende:

Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn

Den økonomiske aktiviteten «oppføring av nybygg» defineres i Taksonomien, Annex 2 punkt 7 . 1, som oppføring av boligbygg og næringsbygg, samt å skaffe til veie de nødvendige finansielle, tekniske og fysiske midlene for å gjøre oppføringen mulig . Det spiller ingen rolle om selve oppføringen gjøres av eier av det fremtidige bygget, eller om oppføringen gjøres av andre gjennom en entreprisekontrakt

17 BAHR>>>

Det må tilr ettelegges for at minst 70 % av bygge- og rivningsavfallet kan gå til g jenbruk eller materialgjenvinning .

Primær energibehovet (PED), som definerer bygningens energimessige ytelsesevne er mins t 10 % lavere enn den terskel som følger av nearly-zero energy building (NZEB)definisjonen Definisjonen omfatter både energieffektivitet / energibehov og fornybar Fenergiproduksjonorbygningersom er større enn 5000m 2 kreves dokumentasjon for byggets lufttetthet og termiske integritet

Kr av om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter .

10 Meld. St. 13 (2020-2021) Klimaplan for 2021-2030

Det må tas hensyn til s tøy og støybelastning i byggeperioden

Det er som ne vnt ikke tilstrekkelig at aktiviteten oppfyller miljømålet Aktiviteten kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2, punkt 7 1 For aktiviteten oppføring av nybygg, innebærer dette blant annet følgende krav: B ygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmer e detaljer er spesifisert i Appendix A)

B ygget må ha vannbesparende installasjoner På byggeplassen sk al man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet og at v annbalansen ikke forstyrres

U nder Taksonomien defineres den økonomiske aktiviteten «renovering av eksisterende bygg» i Annex 2, artikkel 7 . 2, som bygg- og anleggsarbeider, samt forberedelser til dette . For at en renovering skal anses å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, må ett av de to vilkårene under være oppfylt:

FNs klimapanel (IPCC) viser til at en omfattende del av bygningsmassen som eksisterer i dag, også vil eksistere i 2050 Derfor er en viktig del av å kutte utslippene i bygg- og eiendomsbransjen at eldre bygg rehabiliteres, slik at utslipp fra disse reduseres Forskning viser også at rehabilitering av eksisterende bygg er bedre for klimaet enn å bygge nytt . I Stortingets klimaplan for 2021-2030 (Klimaplanen) fremheves det også at av alle tiltak som kan redusere miljøbelastningen fra bygg- og eiendomsnæringen i Norge, så er utnyttelse av nåværende eiendommer, fremfor å bygge nytt, det som vil gi den største miljøeffekten . På bakgrunn av dette påpekes det i planen at når Staten skal leie lokaler, skal dette fortrinnsvis være i eksisterende bygg fremfor nybygg .

Det er likevel ikke tilstrekkelig for samsvar med Taksonomien at renoveringsarbeidene medfører en reduksjon i klimaavtrykket Renoveringsarbeidene kan heller ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene Kriteriene for dette er detaljert fastlagt i Annex 2,

(ii) Renoveringen må resultere i en reduksjon av primærenergibehovet (PED 11) på minimum 30 % Dette må dokumenteres ved en grundig gjennomgang av hele bygget, som sk al være utført av en uavhengig tredjepart Endringen må valideres gjennom et energimerkestempel (Energy Performance Certificate)

<<<BAHR18

At EU har åpnet opp for at renoveringsarbeider kan anses som bærekraftige vurdert etter reduksjon i byggets klimaavtrykk, fører til at det som i utgangspunktet er arbeider på et mørkebrunt bygg, vil kunne anses som en grønn aktivitet dersom det er tilstrekkelig reduksjon i PED At en slik løsning tillates, henger nok sammen med en erkjennelse av at en omfattende del av eksisterende bygningsmasse vil bestå i årene fremover, jf ovenfor, slik at EU ønsker å stimulere bransjen til å forbedre klimaavtrykket fra slike bygg, fremfor å oppføre nye bygg

Det er derfor ikke overraskende at EU har fokus på renovering av bygg som et virkemiddel for å få bygg- og anleggsbransjen til å bidra til klimaomstillingen, og at renovering av bygg er en av de aktivitetene som har forutsetninger for å klassifiseres som grønne etter Taksonomien .

3.4 Screeningkriterier for renovering av eksisterende bygg

(i) Renoveringen må oppfylle kravene til «større renoveringsarbeider», slik det er definert i b ygningsdirektivet (litt forenklet vil dette si tilfeller der 25 % eller mer av bygnings massen r enoveres); eller

B ygget må være robust mot forventede klimaendringer (nærmere detaljer er spesifi sert i appendix A) .

19 BAHR>>>

artikkel 7 2 For den økonomiske aktiviteten renovering av eksisterende bygg, innebærer dette blant annet følgende krav:

11 Primærenergi er definert i direktivet artikkel 2 nummer 5 som energi fra vedvarende og ikke-vedvarende energikilder, som ikke har gjennomgått noe omdanning- eller transformasjonsprosess.

For bygninger oppført før 31 desember 2020:

Dersom aktiviteten i tillegg utø ves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneske rettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht . Taksonomien .

3.5 Screeningkriterier for eierskap til bygg

Dersom kjøp av fast eiendom skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende:

Mins t 70 % av ikke-farlig bygg- og nedrivningsavfall som skapes på b yggeplassen skal gjøres klar for gjenbruk eller annen materialutnyttelse .

Det k an ikke bygges i naturvernområder .

B ygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse .

o B ygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller

Det må tas hensyn til s tøy og støybelastning i byggeperioden .

Tiltakshaver må ha kartlagt forurenset grunn

Kr av om at bygningskomponenter og materialer ikke inneholder miljøgifter

For bygninger oppført etter 31 desember 2020:

o B ygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller r egionen

Den økonomiske aktiviteten som omfattes av dette punktet i Taksonomien, gjelder kjøp av fast eiendom og utøvelse av eiendomsrett til denne faste eiendom Sistnevnte inkluderer utleie av eiendom

B ygget må ha vannbesparende installasjoner . På byggeplassen sk al man sikre at vann i nærheten opprettholder samme kvalitet og at v annbalansen ikke forstyrres .

o Tilsv arende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 2 4 o venfor)

For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer . Detaljer for dette er spesifisert i Annex 1, tillegg A . Dersom aktiviteten i tillegg utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, kan aktiviteten klassifiseres som grønn iht . Taksonomien .

Selv om Taksonomien med tilhørende rapporteringsforpliktelser ikke har trådt i kraft i Norge, har Finansdepartementet oppfordret norske foretak som er foreslått omfattet av de nye rapporteringspliktene, til å inkludere taksonomirelatert informasjon i sine årsrapporter for regnskapsåret 2021

4.2 R apportering etter SFDR

I likhet med Taksonomien, er SFDR-forordningen 12 en del av EUs handlingsplan for bærekraftig finans Forordningen gjelder direkte for regulerte kapitalforvaltere, herunder også for forvaltere av eiendomsfond

SFDR pålegger tilb ydere av finansielle produkter opplysnings- og rapporteringsplik ter relatert til ESG, som skal gi investorer og kunder mulighet til å vurdere hvordan et finansielt produkt, som et eiendomsfond, vekter bærekraft og ESG i investeringsstra tegien Samtidig er forordningen et verktøy mot grønnvasking ved at opplysnings- og rapporteringspliktene skal sikre at investeringsprodukter ikke blir markedsført ville dende Direktivet er derved et viktig virkemiddel i EUS kamp mot «grønnvasking »

12 Forordning om bærekraftsrelaterte opplysninger i sektoren for finansielle tjenester

I tillegg til at Taksonomien fungerer som et klassifiseringsverktøy for å avgjøre om en økonomisk aktivitet kan anses som «grønn» eller ikke, så pålegger Taksonomien rapporteringsforpliktelser, som går ut på at bestemte virksomheter må rapportere om virksomhetens taksonomipresentasjon Kravene retter seg mot finansmarkedsdeltakere som er underlagt SFDR, og mot store foretak som etter regnskapsdirektivet har plikt til å offentliggjøre ikke-finansiell informasjon om virksomheten For sistnevnte gruppe pågår det allerede et arbeid fra EU-kommisjonen om å utvide rapporteringspliktene til å omfatte flere foretak

4. Rapportering om bærekraftsopplysninger iht. Taksonomien

<<<BAHR20

4.1 Innledning

Rapporteringsplikter for de to førs te miljømålene, begrensning av klimaendringer og klimatilpasning, trådte i kraft i EU 1 januar 2022 Rapportering under de fire resterende miljømålene trer i kraft 1 januar 2023

Forordningene forutsetter at nasjonale myndigheter sørger for tilsyn med at rapporterings pliktene overholdes I Norge vil dette tilsynsansvaret ligge hos Finanstilsynet Finanstilsynet har foreslått at overtredelser sanksjoneres på samme måte som tilsvarende opplysningskrav i sektorlovgivningen i dag, dvs ved pålegg om retting, tilbakekall av retten til å drive virksomhet og overtredelsesgebyr under finanstilsynsloven og de enkelte sektorregelverk

For en grundig gjennomgang av SFDR, og forordningens betydning for eiendomsfond, viser vi til BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity sitt hefte om ESG og bærekraft for kapitalforvaltere og investeringsrådgivere

SFDR vil gjennomføres i norsk rett ved lov om bærekraftsinformasjon i finanssektoren mv, som forventes å tre i kraft i løpet av tredje kvartal 2022 For forvaltere av eiendomsfond som markedsfører sine fond i EU, har forordningen vært gjeldende siden 10 mars 2021 SFDR medfører at aktører som skal følge forordningen også må overholde detaljerte rapporterings kriterier, kalt «Regulatory Technical Standards» (RTS) . Disse kriteriene er vedtatt av EU-kom misjonen, og trer i kraft i EU den 1 januar 2023

Bestemmelsene nevnt ovenfor er minimumskrav, og medlemslandene kan ha strengere regler enn de som følger av direktivet Slik Regnskapsdirektivet er gjennomført i norsk rett, så omfatter den norske regelen i regnskapsloven flere foretak enn de som er omfattet av direktivet Dvs at redegjørelsesplikten etter regnskapsdirektivet etter norsk rett, gjelder for en større gruppe foretak enn det som isolert sett følger av direktivbestemmelsene . I forarbeidene til lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon13 påpeker departementet at hensynet til bedre tilgang på informasjon fra norske foretak, tilsier at man bør legge til grunn den større gruppen av foretak som rapporteringspliktige, istedenfor den snevrere gruppen som direkte omfattes av Detregnskapsdirektivetvisesblantannet

4.3 Rapportering etter regnskapsdirektivet

21 BAHR>>>

2) kredittinstitusjoner/banker, og

13 Prop 208 LS (2020-2021)

til at kriteriene i regnskapsdirektivet innebærer at i underkant av 100 norske foretak vil være omfattet av rapporteringsforpliktelsen EU-kommisjonen arbeider også med et endringsdirektiv om selskapsrapportering om klima- og bærekraftsrelaterte forhold (Corporate Sustainability Reporting Directive, «CSRD») som vil føre til at langt flere foretak vil bli underlagt rapporteringskravene i Taksonomiens artikkel 8 . Departementet konkluderer

Taksonomien gjelder for alle foretak som omfattes av plikten til å offentliggjøre ikke-finansielle opplysninger i samsvar med Regnskapsdirektivet, sammenholdt med endringsdirektivet NFRD, artikkel 19a eller 29a . Det innebærer at Taksonomien gjelder for store foretak som er foretak av allmenn interesse (blant annet selskaper notert på regulert marked, kredittinstitusjoner og forsi kringsselskaper), som har flere enn 500 ansatte . Taksonomien gjelder også for foretak av all menn interesse som er et morselskap i et stort konsern, og som på balansedagen på konsolidert grunnlag overskrider det samme kriteriet om antall ansatte

3) forsikringsselskaper, forutsatt at foretaket har flere enn 500 ansatte og overskrider visse krav til størrelse hva gjelder balanse eller omsetning (balansesum på over EUR 20 000 000 eller nettoomsetning på over EUR 40 000 000

1) Foretak notert på et regulert marked (Oslo børs og Euronext Expand, men ikke Euro next Growth;

Rapporteringsplikt etter regnskapsdirektivet gjelder for følgende foretak:

<<<BAHR22

Rapporteringspliktene som innføres, er omfattende og detaljerte, og etterlevelse av kravene vil innebære kostnader for foretakene Dette gjelder både i forbindelse med rapporteringen, og også i forbindelse med at det i større grad vil bli etterspurt dokumentasjon forut for avtaleinngåelser For selskaper som allerede tar hensyn til bærekraftsfaktorer, vil kostnadene knyttet til gjennomføring av det nye regelverket være begrenset For slike selskaper vil opplysnings- og informasjonskravene i

Kommisjonen la i april 2021 frem et forslag til nytt direktiv om selskapsrapportering om klima- og bærekraftsrelaterte forhold – CSRD Forslaget innebærer at regnskapsdirektivet artikkel 19a og 29a, som angir virkeområdet for rap porteringsplikten etter Taksonomien, utvides til å omfatte blant annet alle store foretak (uavhengig av om de er notert eller ikke) og alle morselskap i store konsern Store foretak er ventet å omfatte foretak som tilfredsstiller to av følgende tre kriterier: i) balansesum på minst EUR 20 000 000, ii) nettoomsetning på minst EUR 40 000 000 og/eller iii) gjennomsnittlig minst 250 ansatte i løpet av regnskapsåret De foreslåtte endringene er forventet å innebære at antallet foretak som underlegges rapporteringsplikt i EU, øker fra ca 11 000 til rundt 50 000, og er forventet å tre i kraft i EU 1 januar 2023 Vi forventer at en vedtakelse av CSRD vil innebære at regnskapsloven endres for å være i overensstemmelse med pliktene etter CSRD

4.4 Utvidelse av rapporteringsplikten - CSRD

4.5 Konsekvenser av nye rapporteringsforpliktelser

derved med at det kun er foretakene som oppfyller kriteriene i det gjeldende regnskapsdi rektivet, som skal være underlagt krav om å offentliggjøre informasjon etter Taksonomiens artikkel 8 nr 1 I forbindelse med implementeringen av Taksonomien, er det derfor foreslått at regnskapsloven § 3-3c endres, så det blir overensstemmelse mellom innholdet i rapporteringsplikten etter NFRD artikkel 19a og norsk lovgivning Virkeområdet for rapporterings plikten skal vurderes på nytt i forbindelse med nasjonal gjennomføring av CSRD Taksonomien artikkel 8 stiller krav til opplysninger som skal fremgå av bestemte foretaks ikke-finansielle informasjon om virksomheten Foretakene skal opplyse om hvordan, og i hvilket omfang, virksomheten kvalifiserer som bærekraftig iht Taksonomien Det skal rapporteres om hvor stor andel av foretakets omsetning, driftsutgifter og investeringer som har tilknytning til bærekraftige aktiviteter, slik disse er definert i Taksonomien Opplysningene skal gis i selskapets årsrapport, eventuelt i en selvstendig bærekraftsrapport Det er utarbeidet standardskjemaer som selskaper må bruke i sin rapportering, se delegert forordning 2021/2178 av 6 juli 2021, som angir hvilken informasjon som skal offentliggjøres, og hvordan den skal presenteres

Vi har i kapitlene over presentert hovedtrekkene i Taksonomien, de tilhørende screeningkriteriene og rapporteringsforpliktelser som følge av Taksonomien I den videre fremstillingen vil vi gjennomgå øvrige lovendringer, politiske føringer og andre momenter som kan eller vil innebære skjerpede ESG-krav til eiendomsaktørene Fremstillingen vil nå bli disponert i mer kronologisk rekkefølge, der vi først tar for oss miljøhensyn i reguleringsfasen, krav ved oppføring av bygg (foreslåtte endringer i TEK17 mm ), ESG-momenter i forbindelse med transaksjon (DD og kontraktsreguleringer), og deretter forhold som blir aktuelle ved eierskap til bygg (oppdaterte leiestandarder og ytterligere rapporteringsforpliktelser) Taksonomien spiller fortsatt en sentral rolle i fremstillingen, spesielt i forbindelse med transaksjoner

Taksonomien også kunne gi positive effekter, siden selskapets bærekraftsarbeid blir synliggjort sammenliknet med andre aktører

Selv om Taksonomien per nå kun gjelder et fåtall av norske selskaper direkte, tilsier Taksonomiens dynamikk og de allerede forventede endringene i virkeområdet etter regnskapsdirektivet, at det er all grunn til allerede nå å innstille virksomheten i tråd med EU-lovgivningen

Dette underbygges av at de nye opplysnings- og rapporteringskravene som finansmarkeds deltakere og store finansforetak pålegges, innebærer at også foretak som ikke direkte er underlagt disse kravene, vil bli påvirket av regelverket For at finansmarkedsdeltakere skal kunne oppfylle sine opplysningsforpliktelser, er de avhengig av informasjon fra foretak de har investert i I mange tilfeller vil ikke nødvendig informasjon automatisk tilflyte eller være tilgjengelig for aktøren, fordi investeringen er gjort i et selskap som ikke er underlagt Taksonomien Det vil derfor ofte være nødvendig at aktøren selv går i dialog med porteføljeinvesteringene for å sikre rapportering

5. Miljøhensyn i reguleringsfasen

5.1 Klima- og miljøhensyn i arealplanlegging

23 BAHR>>>

4.6 Fremstillingen videre

5.1.1 Politiske føringer for arealplanleggingen Gjennom arealplanlegging har kommunen mulighet til å påvirke utslipp av klimagasser, særlig ved å gi rammer for hvordan utbyggere må bygge, utnytte arealer og gjennomføre transportløsninger Av plan- og bygningsloven § 3-1 bokstav g) følger at kommunen skal ta hensyn til klima i sin planlegging Arealplanlegging hører imidlertid under den enkeltes kommunes skjønn, slik at det i stor grad blir opp til kommunen selv å avgjøre i hvilken grad klima og miljø skal prioriteres i arealplanene

5.1.2 Statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning

14 FOR-2018-09-28-1469

Selv om det er kommunen som er planmyndighet og som forestår arealplanleggingen, legger staten viktige føringer for kommunens reguleringsarbeid gjennom blant annet forskrifter, nasjonale forventninger og statlige planretningslinjer I Stortingets klimaplan for 2021-2030 vises det til at Regjeringen vil vektlegge arealplanlegging som fremmer utvikling av kompakte byer og tettsteder, og at potensialet for fortetting, transformasjon og ombruk av areal og eksisterende bygninger bør utnyttes før nye utbyggingsområder blir tatt i bruk En slik strategi vil redusere transportbehovet og dermed utslipp fra veitransporten I tillegg vil en strategi om mer kompakte byer og tettsteder bidra til mindre nedbygging av natur og jordbruksareal, noe som igjen vil bidra til reduserte utslipp fra nedbygging Klimaplanen forutsetter også at kommunene sikrer at det blir laget tilstrekkelig med ladestasjoner for elbiler, og at kommunen bør ha som rutine at det stilles krav til etablering av ladestasjoner når et areal er avsatt til parkering

<<<BAHR24

Retningslinjene går ut på at kommunene, fylkeskommunene og staten gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse, herunder ved vedtakelse av reguleringsplaner, skal stimulere til og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging Statlig og kommunal planlegging skal også bidra til at samfunnet forberedes på og tilpasses klimaendringene

Under høringen, som ble avsluttet 1 november 2021, tok enkelte av høringsinstansene til orde for en strengere plikt, slik at kommunen skal vurdere om rehabilitering og gjenbruk

I 2018 ble statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning vedtatt .14 Retningslinjene gjelder for hele landet, og skal legges til grunn ved kommunal, regional og statlig planlegging, og i enkeltvedtak som kommunale, regionale og statlige organer treffer etter plan- og bygningsloven eller annen lovgivning Selv om retningslinjene retter seg mot de offentlige planmyndighetene, vil de få betydning for private aktører ved at kommunen må følge føringene i retningslinjene

I juni 2021 fremla Kommunal- og moderniseringsdepartementet et høringsnotat med forslag om endringer i de statlige planretningslinjene som, hvis det vedtas, kan være av betydning for utbyggeres handlingsrom mtp gjenbruk eller rivning Endringsforslaget går ut på å innta et tillegg om at kommunene bør vurdere om rehabilitering og gjenbruk av bygninger samlet sett er en mer bærekraftig løsning for å redusere klimagassutslipp enn regulering til rivning Dette vil i så fall innebære at tiltakshavere som utarbeider forslag til regulerings plan, må vurdere og dokumentere klimagassutslipp fra gjenbruk sammenliknet med utslipp ved rivning Departementet vil vurdere om det skal utarbeides egne retningslinjer for hvordan slike vurderinger skal beregnes og dokumenteres

bør velges, fremfor regulering til rivning Det er ikke satt en dato for når høringsnotatet skal behandles av Stortinget

25 BAHR>>>

I likhet med de statlige planretningslinjene nevnt ovenfor, understrekes også her viktigheten av å tilrettelegge for utbygging rundt kollektivknutepunkt i byer og tettsteder av hensyn til arealeffektivitet, reduserte klimagassutslipp og byspredning . Hertil hører også at Regjeringen har som mål at kollektivtrafikken skal være fossilfri innen 2025 .

Videre skal det legges vekt på klimatilpasning og samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, noe utførelsen av risiko- og sårbarhetsanalyser («ROS») skal legge grunnlaget for

5.2 Virkemidler i plan- og bygningsloven

5.2.1 Hvilke klima- og miljøkrav kan stilles i reguleringsplaner?

Plan- og bygningsloven er planmyndighetenes sentrale virkemiddel for å skape miljøvennli ge lokalmiljøer og redusere utslipp av klimagasser Det følger av lovens formålsbestemmelse at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner Videre fremgår det at det ved planlegging og vedtak skal legges vekt på lang siktige løsninger, og at konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives

Hvilke hensyn som er relevante ved utarbeidelsen av en konkret reguleringsplan vil variere fra sak til sak, og være avhengig av faktorer som lokasjon, eksisterende bebyggelse og arealutnyttelse, særskilte klima- og miljøutfordringer, mv På den annen side viser de gjeldende politiske føringene at det stadig stilles tydeligere krav til ivaretakelse av klima- og miljøhensyn i planarbeidet, og det er dermed grunn til å anta at kommunene vil stille flere og strengere krav knyttet til klima og miljø i reguleringsarbeidet fremover I tillegg vil den stadig økende

Hva gjelder formålet om å skape et økologisk bærekraftig samfunn, forventer Regjeringen at planmyndighetene vektlegger arbeidet med å redusere utslipp av klimagasser, inkludert utslipp fra arealbruksendringer, mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging

15 Høringsnotat II, Sak 21/2623 (KMD)

5.1.3 Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging ble vedtatt i 2019, og leg ger føringer for regionalt og kommunalt planarbeid . Fire hovedformål ligger til grunn for retningslinjene: Å skape et bærekraftig velferdssamfunn, å skape et økologisk bærekraftig samfunn gjennom blant annet en offensiv klimapolitikk og en forsvarlig ressursforvaltning, å skape et sosialt bærekraftig samfunn, og å skape et trygt samfunn for alle . De nasjonale forventningene revideres hvert fjerde år .

• Krav om grenseverdier for tillat forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet

• Hensynssoner som angir verneområder (naturvern, jordvern, kulturmiljø, mv )

I tillegg til at kommunen kun kan innta reguleringsbestemmelser som er positivt opplistet i § 12-7, er det også et vilkår at den aktuelle reguleringsbestemmelsen må være «nødvendig» Dette er et skjønnsmessig vilkår, og innebærer at den enkelte reguleringsbestemmelse må være begrunnet i planfaglige hensyn og være nødvendig sett hen til den foreslåtte arealutnyttelsen i planområdet Her er det verdt å påpeke at «nødvendig» er et dynamisk vilkår, og at det må forventes at terskelen for hvilke miljø- og klimarelaterte krav som er «nødvendige», trolig vil senkes i årene fremover

Eksempler på bestemmelser som kan inntas i en reguleringsplan, jf. pbl. § 12-7:

• Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger

• Hensynssoner som angir miljørisiko og evt . forbud mot visse typer tiltak/virksomheter

• Krav om ombruk/gjenbruk

allmenne bevisstheten rundt klima- og miljøutfordringer kunne virke inn på utarbeidelsen av reguleringsplaner, ettersom samtlige reguleringsplaner skal undergå offentlig høring med mulighet for at både privatpersoner, frivillige organisasjoner, forvaltningsorganer mv kan komme med innspill og merknader

Selv om man står ovenfor et planområde med særlige utfordringer, eller en kommune som er særlig klima- og miljøbevisst, står ikke kommunen fritt til å innta ethvert krav i reguleringsplan Skrankene for kommunens kompetanse følger direkte av plan- og bygningsloven, som angir en uttømmende liste over hvilke reguleringsbestemmelser som lovlig kan inntas i en reguleringsplan Dette gjelder for alle plannivåer, dvs både for kommune-, område-, og detaljreguleringsplan

• Krav om grønne tak

<<<BAHR26

• Krav om tilknytning til fjernvarme

5.2.2 Sektorlovgivningen setter grenser for kommunenes spillerom Kommunen har mulighet til å stille krav om grenseverdier for tillatt forurensning og nærme re krav til ny og pågående virksomhet av hensyn til forhold utenfor planområdet, dersom det forebygger eller begrenser forurensning Kommunen kan likevel ikke gjennom regulerings bestemmelser stille andre eller strengere miljøkrav enn det som ellers er hjemlet i plan- og bygningslovgivningen eller sektorlovgivningen (forurensningsloven, naturmangfoldloven, mv ) For eksempel kan det ikke stilles strengere krav til byggverk enn det som allerede følger av byggteknisk forskrift

Oslo kommune har siden 2017 stilt krav om fossilfri byggeplass i kommunens egne byggog anleggsprosjekter Høsten 2020 innførte Oslo kommune krav om fossilfrie bygge- og anleggsplasser i alle nye reguleringsplaner, både for statlige og private byggeprosjekter Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i en tolkningsuttalelse datert 11 oktober 2021 konkludert med at det ikke er hjemmel i plan- og bygningsloven til å fastsette planbestemmelser som pålegger fossilfrie byggeplasser i private byggeprosjekter Legger man departementets tolkningsuttalelse til grunn, kreves det dermed en lovendring i plan- og bygningsloven for at kommunene skal ha hjemmel til å stille krav om fossilfrie byggeplasser gjennom reguleringsplanen

Basert på den uttalte ambisjonen i Klimaplanen om at bygg- og anleggsplasser skal være fossilfrie i 2025, samt krav fra bransjen selv, er det nærliggende at det vil komme en endring i plan- og bygningsloven, slik at kommunene i Norge får hjemmel til å stille krav om fossilfrie byggeplasser gjennom reguleringsplanen

16 «Veileder for tilrettelegging av fossilfrie og utslippsfrie løsninger på byggeplassen» - DNV GL punkt 1.3

Et av målene i Klimaplanen er å legge til rette for at bygg- og anleggsplasser skal være fossil frie innen 2025 . En fossilfri byggeplass omfatter bruk av utslippsfrie maskiner og løsninger, og i tillegg åpnes det for bruk av bærekraftig bioenergi og biodrivstoff . 16 I Klimaplanen blir det særlig pekt på at kommunene selv kan stille klimakrav i sine egne bygg- og anleggsopp drag, noe mange kommuner allerede gjør i dag . I forbindelse med anbudskonkurranser for kommunale bygg- og anleggsprosjekter, er det derfor nærliggende at kommunene fremover enten vil stille krav om, eller særlig vektlegge, at entreprenøren kun, eller i stor grad, bruker fossilfire maskiner og andre løsninger .

Dersom kommunen vil innta bestemmelser om f eks funksjons- og kvalitetskrav som ikke er nærmere regulert i byggteknisk forskrift, må bestemmelsen kunne forankres i plan- og bygningslovens øvrige bestemmelser Her kan imidlertid grensedragningen bli noe usikker Ivaretakelse av miljø- og klimahensyn er nevnt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, slik at et krav om en viss prosentandel grønne tak for eksempel kan sies å være forankret i loven Hvor langt kommunen kan gå i å stille klima- og miljørelaterte krav i reguleringsplan, herunder hvor spesifikke kravene kan være, må vurderes ut fra det rettslige vilkåret om at bestemmelsen må være «nødvendig»

27 BAHR>>>

5.2.3 Særlig om fossilfrie byggeplasser

5.2.4 Krav om undersøkelser, konsekvensutredning og ROS-analyse

Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal dessuten planmyndigheten påse at risikoog sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet . Slik analyse kan enten forestås av forslagsstiller eller planmyndigheten selv . En ROS-analyse skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging . Område med fare, risiko eller sårbarhet skal avmerkes i planen som en hensynssone .

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at utbygger har rettskrav på tillatelse dersom søknaden er i tråd med plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner . Dersom det er stilt miljørelaterte krav i reguleringsplanen, risikerer altså utbygger å ikke få innvilget tillatelse med mindre kravet oppfylles . Alternativt må utbygger søke om dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen .

<<<BAHR28

5.3 Oppfyllelse av miljørelaterte krav i reguleringsplan

Det kan også gis reguleringsbestemmelse med krav om nærmere undersøkelser før gjen nom føring av plan . Bestemmelsen var ny i 2008, og skal sikre gjennomføring av bestemmelsen om overvåking i EU-direktivet 17 om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer .

På oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) sendte Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forslag til endringer til TEK17 på høring i juli 2021 . Flere av forslagene ble vedtatt, og endringene trådte i kraft 1 . juli 2022 . For søknader som kommer inn til bygningsmyndighetene før 1 . juli 2023, vil det imidlertid være valgfritt å følge forskriftsendringene .

6. Endringer i byggteknisk forskrift (TEK17)

Det som skal undersøkes, er de faktiske virkninger av planen . Dette må ses i sammenheng med kravet til konsekvensutredning for kommuneplaner og reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn . Den som forsettlig eller uaktsomt unnlater å følge krav til konsekvensutredning eller gir uriktige/villedende opplysninger i konsekvens utredningen, risikerer å bli ilagt overtredelsesgebyr etter lovens kapittel 32 . Stilles det krav om undersøkelser i bestemmelsene til en områdeplan, kan undersøkelsene senere følges opp med mer spesifikke krav i en etterfølgende detaljreguleringsplan med for eksempel avbøtende tiltak . Som eksempel kan det tenkes at en planlagt utbygging vil kunne virke negativt på dyr- og fugleliv i tilstøtende områder, og at det som følge inntas rekkefølgekrav om opparbeidelse av støyskjermer . Det kan også stilles krav om å undersøke effekten av avbøtende tiltak som allerede er stilt, og dette kan eventuelt gi grunnlag for nye planbestemmelser .

17 200/42/EF

6.1 Overordnet om endringene

29 BAHR>>>

innebære en økning i byggekostnadene Undersøkelser DiBK har foretatt tyder på at merkostnadene med å utarbeide klimagassregnskap vil være rundt NOK 100 000 Det er imidlertid antatt at kostnadene vil reduseres etter hvert som aktørene får innarbeidet klimagassregnskap som en rutine

6.2 Nytt kapittel 17 – Klima og livsløp

6.2.1 Endringer i § 17-1 – klimagassregnskap

Det er viktig å påpeke at kravet til klimagassregnskap, er et dokumentasjonskrav Det innebærer ikke at det stilles krav til, eller angis tillatte grenser for, utslippsnivå for boligblokker og yrkesbygg Målet med endringen er imidlertid å legge til rette for at det på et senere tids punkt kan utformes faktiske krav til utslippsnivå, og at krav om klimagassregnskap også kan utvides til å omfatte flere bygningskategorier, som for eksempel småhus Kravet om utarbei delse av klimagassregnskap må derfor anses som et første skritt på veien mot krav knyttet til bygningers Dokumentasjonskravetutslippsnivåvil

Bestemmelsens foreslåtte ordlyd er som følger: § 17-1 Klimagassregnskap fra materialer (1) Ved oppføring og hovedombygging av boligblokk og yrkesbygning skal det utarbeides et klimagassregnskap basert på metoden i NS 3720:2018 Metode for klimagassberegninger for bygninger . Klimagassregnskapet skal som minimum inkludere modulene A1-A3 og B4 for bygningsele mentene angitt i tabell Bygningsdeler I tillegg skal avfallet fra byggeplassen inngå i klimagassregnskapet

Endringene er i forskriftens kapittel 9 og 14 Det ble i tillegg opprettet et nytt kapittel 17 Endringene skal bidra til å redusere utslippene fra byggebransjen

Det er opprettet et nytt kapittel 17 som har kapitteloverskrift «Klima og livsløp» . Paragraf 17-1 innfører krav om klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygninger . Mange store aktører i byggenæringen har allerede erfaring med utarbeidelse av slike klimagassregnskap, men for små- og mellomstore aktører medfører dette en endring av praktisk viktig betyd ning . Det vil i forbindelse med endringene utarbeides en veiledning for hvordan klimagassregnskapet skal føres . Klimagassregnskapet skal baseres på metoden i NS 3270:2018 .

<<<BAHR30

Endringen er kun aktuell for bygninger med over 1000m 2 oppvarmet BRA Når flere bygg henger sammen – de er for eksempel knyttet sammen gjennom garasjeanlegg eller kjeller –gjelder arealgrensen for totalarealet

Kravet til utarbeidelse av klimagassregnskap gjelder råvareuttak, produksjon av materialer, transport av råvarer og materialer, bruksfasen med reparasjon og vedlikehold, transport av materialer til byggeplass Det er ikke krav om å føre klimagassregnskap for fundament, da dette ofte avhenger av grunnforholdene som utbygger ikke nødvendigvis har kontroll over

Det er foretatt en språklig endring i § 14-3 første ledd Bestemmelsen oppstiller minimum snivå for energieffektivitet for ulike typer bygninger Tidligere var disse minimumsnivåene betegnet som «minimumskrav» Denne betegnelsen er nå endret til «minimumsnivå» Hen sikten er å tydeliggjøre forskjellen fra § 14-2, som beskriver krav til energirammen og til taksmetoden Endringen har følgelig ingen materielle konsekvenser

Det er gjort visse tilføyelser i § 14-4 annet ledd Det er nå presisert at «Bygning med over 1000 m 2 oppvarmet BRA skal

6.3.2 Endringer i § 14-4 – Krav til løsninger for energiforsyning

6.3.1 Endringer i § 14-3 – Minimumsnivå for energieffektivitet

a Ha energifleksible varmesystemer som dekker minimum 60 prosent av normert netto varmebehov beregnet etter Norsk Standard NS 3031:2024 Beregning av bygningers energiytelse – Metode og data, og b Tilrettelegges for bruk av lavtemperatur varmeløsninger, og c Ha felles varmesentral » (endringene fremgår i fet skrift)

Kravet om at energifleksible varmesystemer skal dekke minimum 60 prosent av normert net to varmebehov, har tidligere vært en preakseptert ytelse i veiledningen til TEK17 En preak septert ytelse er en ytelse gitt av DiKB som vil bidra til å oppfylle funksjonskrav i forskriften I byggeprosjekter legges gjerne de preaksepterte ytelsene til grunn, da det gir en sikkerhet for at funksjonskravet er oppfylt Endringen innebærer følgelig en forskriftsfesting av praksis på området Spesifikasjonen om at bygningen skal ha felles varmesentral tydeliggjør at det ikke er mulig med desentraliserte løsninger i bygget

6.3 Endringer i kapittel 14 - Energi

6.4.1 Endringer i § 9-5 - byggavfall og ombruk

Bestemmelsens ordlyd er som følger: «(1) For følgende tiltak skal det utarbeides en avfallsplan som gjør rede for planlagt håndtering av byggavfall fordelt på ulike typer avfallstyper og -mengder: d. Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, endring eller rivinger av bygninger, konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn bygg- og rivningsanfall» (endringen fremgår i fet skrift).

Regelen er formulert som en «skal-regel», og pålegger derfor aktørene en plikt til å velge materialer som er egnet for demontering For å overholde dette kravet er det antatt at det vil kreves noe mer planlegging under prosjektering, samt endring i byggemetode, enn under dagens regelverk

Det er gjort flere endringer i kapittel 9, som gjelder tiltakets påvirkning på ytre miljø . De mest aktuelle endringene omfatter krav til gjenbruk og avfallssortering/resirkulering i §§ 9-5 og 9-8 . Disse vil gjennomgås i det følgende .

Endringen innebærer at også mindre tiltak vil bli underlagt kravet om avfallsplan, forutsatt at de genererer mer enn 10 tonn avfall . Forslaget vil hovedsakelig få betydning for små og mellomstore virksomheter som oppfører mindre bygg og utfører rehabiliteringsprosjekter . I den forbindelse må de belage seg på noe økte kostnader .

I bestemmelsen om byggavfall er det gjort en tilføyelse som skal gjøre det lettere å gjenbruke materialer i sin opprinnelige form Bestemmelsens annet ledd er utvidet og lyder som følger:

31 BAHR>>>

6.4 Endringer i § 9 – Ytre miljø

Det er vanskelig å fastslå i hvilken grad endringen vil bidra til å øke byggekostnadene Å tilrettelegge byggverk for senere demontering er relativt nytt i byggenæringen Det er derfor lite erfaring å vise til

6.4.2 Endringer i § 9-6 – avfallsplan

«Det skal velges produkter som er egnet for ombruk og materialgjenvinning. Byggverk skal prosjekteres og bygges slik at det så langt som mulig er tilrettelagt for senere demontering.» (endringen fremgår i fet skrift).

Paragraf 9-6 første ledd stiller krav om at det utarbeides en avfallsplan for visse typer tiltak . I bokstav d) er det gjort en tilføyelse som utvider kravet til avfallsplan til også å gjelde ved tiltak på bygninger, såfremt tiltaket generer mer enn 10 tonn bygg- og rivningsavfall

At hensynet til ombruk blir synliggjort i TEK17, er i tråd med Taksonomien Det fjerde av de seks kli mamålene er, som påpekt tidligere, å tilpasse samfunnet til en sirkulær økonomi Videre er det klart at ombruk er sentralt også for å minske råvarebruk og avfallsmengde

Tidligere avfallssorteringskrav var at 60 vektprosent av avfallet som oppstår i tiltaket, skal sorteres og leveres til godkjent avfallsmottak eller direkte til gjenvinning . Dette kravet er i dag økt til 70 vektprosent av avfallet Denne endringen er en direkte konsekvens av EUs rammedirektiv om avfall 22 , som stiller krav om 70 % materialgjenvinning for ikke-farlig bygg-

Tiltak som er underlagt kravet om avfallsplan, vil også bli inkludert i kravet til avfalls-sorte ring i § 9-8 Se nærmere omtale av denne bestemmelsen i punkt 6 4 4

Ombruksrapporten skal minst inneholde opplysninger om følgende: a) hvem kartleggingen er utført av b) dato for kartleggingen c) byggeår og tidligere bruk, hvis dette er kjent d) navn på kommune, gnr. og bnr. e) forekomsten av, mengden av og typen materialer egnet for ombruk, samt vurdering av restlevetid f) opprinnelig byggevaredokumentasjon, hvis dette finnes g) alle identifiserte materialer egnet for ombruk sammenstilt i en tabell i henhold til Norsk Standard NS 3451:2022 Bygningsdelstabell og systemkodetabell for bygninger og tilhørende uteområder

<<<BAHR32

6.4.3 Endringer i § 9-7 - kartlegging av materialer og krav til rapportering

6.4.4 Endringer i § 9-8 - avfallssortering

Dagens bestemmelse i § 9-7 innebærer at man ved tiltak i eksisterende byggverk skal utarbeide en avfallsplan for avfall som faller inn under termen «farlig avfall» etter avfallsforskriften Tidligere ble det stilt krav om en «miljøsaneringsbeskrivelse» dersom tiltaket var av et visst omfang . Dette kravet er fremdeles gjeldende, men ordlyden er endret til «miljøkartleggingsrap port» .21 Endringen medfører ingen endrede krav til rapportens innhold .

22 EU-2018/851

Den mest vesentlige endringen er at det, i visse tilfeller, også må utarbeides en ombruksrapport Bestemmelsens tredje ledd lyder nå som følger: «For søknadspliktige tiltak som nevnt i § 9-6 første ledd bokstav b til d skal det for eksisterende boligblokk og yrkesbygning kartlegges om noen av bygningsfraksjonene som skal fjernes, er egnet for ombruk. Det skal utarbeides en egen rapport fra ombrukskartleggingen.»

21 Hvilke tiltak som også pålegges en miljøkartleggingsrapport følger av forskriften § 9-6 bokstav b)-d)

Kravet om en ombruksrapport gjør at utbygger må ha kunnskap og innsikt i materialene som brukes Samtidig vil kravet om en ombruksrapport påføre byggeprosjekter økte kostnader både i form av tid- og ressursbruk . I høringsnotatet estimeres det at ombruksrapporten vil påføre tilsvarende kostnader som kartleggingen av farlig avfall

og anleggsavfall Byggeplasser i sentrale strøk i Norge sorterer opptil 90 % av sitt avfall, så for aktører som allerede ligger foran kravene, vil ikke denne endringen få noen betydning i praksis . På landsbasis ligger materialgjenvinningsgraden imidlertid langt under 70 %, noe som har sammenheng med at overholdelse av sorteringsplikten er krevende i områder der det er dårlig og spredt infrastruktur for sortering Det fremgår av høringsnotatet at kommunen kan gi dispensasjon fra det skjerpede avfallssorteringskravet for byggeplasser som er langt unna nærmeste Bestemmelsenavfallsmottakerogsåendret

6.4.5 Endringer i § 9-9 – sluttrapport

Som følge av de nye kravene til avfall og materialbruk, er det også gjort endringer i kravene til sluttrapport for faktisk disponering av avfall Endringen medfører et krav om at levering til godkjent avfallsmottak, ombruk eller direkte til gjenvinning skal dokumenteres

Endringene som er kommentert over illustrerer at norske myndigheter har fokus på at byggog anleggsbransjen skal redusere sine utslipp . Målet bak endringene i TEK17 og EUs krav til bygg og anleggsbransjen gjennom Taksonomien er altså sammenfallende, selv om EU har vært langt mer offensive i sine krav . Endringene i TEK17 er nok, i likhet med dagens versjon av Taksonomien, bare starten på langt strengere miljøkrav til en bransje som på verdensbasis står for 40 % av ressursbruken .

33 BAHR>>>

6.5 Avsluttende om endringsforslagene i TEK17

slik at avfallet alternativt kan leveres til ombruk .

Endringen innebærer at ombrukte byggevarer som ikke er CE-merket, er unntatt byggeva reforskriftens dokumentasjonskrav . Dette vil gjøre det enklere og billigere å omsette brukte byggevarer, for eksempel i forbindelse med riving av bygg . Det vil ikke lenger være selgeren av byggevarene som har ansvaret for å dokumentere at ombruksmaterialene oppfyller teknis ke krav . Dokumentasjonen må nå produseres av andre ledd i verdikjeden .

Kapittel III i byggevareforskriften gjelder krav til byggevarer som ikke er CE-merket . Det må blant annet dokumenteres at tekniske egenskaper ved byggevaren er oppfylt . Disse dokumen tasjonskravene har vært tilpasset nye byggevarer, og har ikke passet på ombrukte byggevarer . På denne bakgrunn er det nå innført en ny bestemmelse i § 9 første ledd andre punktum, som begrenser kapittelets anvendelsesområde . Bestemmelsen lyder som følger: «Kapittelet gjelder likevel ikke for byggevarer som tas ut av et byggverk, som det ikke er foretatt vesentlige endringer av, og som skal brukes på nytt i et byggverk».

<<<BAHR34

7.2 Byggevareforskriften § 9 første ledd andre punktum

7. Endringer i byggevareforskriften (DOK)

Det må imidlertid understrekes at dokumentasjonskravene likevel vil gjelde dersom den brukte byggevaren vesentlig endres . Reparasjon, vasking og regelmessig vedlikehold av byg gevaren vil ikke være en vesentlig endring . Endringen blir først vesentlig dersom prosessen går lenger enn dette .

Byggevareforskriften har tidligere stilt en rekke dokumentasjonskrav i forbindelse med salg av brukte byggevarer . Byggenæringen har opplevd disse dokumentasjonskravene som et hin der for gjenbruk av byggevarer Forskriften ble derfor endret for å tilrettelegge for ombruk av byggevarer . Endringene trådte i kraft 1 . juli 2022 .

7.1 Bakgrunnen for endringene

Paragraf 14 om gjensidig godkjenning vil likevel fortsatt gjelde for ombrukte byggevarer gjennom EØS-vareloven .

35 BAHR>>>

I DD-sammenheng er det særlige tre risikoformer det må tas høyde for: Fysisk risiko, overgangsrisiko og ansvarsrisiko . Fysisk risiko dreier seg om konsekvensene av fysiske skade som følge av klimaendringene, og går for eksempel ut på kostnader som følge av økt flomfare, ekstremvær og rasfare . Overgangsrisiko dreier seg om kostnader som konsekvenser av klimapolitikken, nærmere bestemt økonomisk risiko knyttet til overgangen mot et samfunn i tråd med Paris-avtalen . Dette går eksempelvis ut på kostnader som følge av nye lovreguleringer og forskrifter, f .eks . ved endrede utslippskrav til bygninger, eller ved at politiske reguleringer påvirker attraktiviteten til etablerte eiendommer . Ansvarsrisiko går ut på risiko for ansvar relatert til ikke å ta tilstrekkelig høyde for, eller motvirke, klimarelaterteskader eller tap . Det innebærer blant annet at selskapet må kartlegge om de kan bære et fremtidig ansvar, f .eks . ansvar for manglende klimatilpasning i bygget som medfører utslipp eller forurensning .

Det er ulike former for klimarisiko, som må identifiseres og håndteres på ulike måter .

8.1.1 Innledning

I takt med økte krav og forventninger i lovgivningen, fra investorer og samfunnet for øvrig, er det ikke til å komme unna at man i de aller fleste transaksjoner må inkludere ESG-kartlegging og vurdering som en del av DD-en . Omfanget av en ESG-DD må fastsettes i det enkelte tilfellet, da dette vil bero på en rekke faktorer, herunder om målselskapet driver virksomhet utover å eie fast eiendom, om målselskapet har ansatte, er involvert i utviklingsprosjekter, hva slags leietakere det har mv For rene eiendomsselskaper, vil det normalt være tilstrekkelig at eiendommens miljøstandard inngår som en del av teknisk DD, slik at den juridiske gjennomgangen primært går ut på en gjennomgåelse av forsikringsmuligheter opp mot miljøstatus og forventet klimarisiko, ESG i forbindelse med leieforhold, og eventuelle miljøkrav i forbindelse med finansieringen Ved målselskaper som driver egen virksomhet, bør det skreddersys en ESG-DD basert på risikofaktorer i det konkrete tilfellet

8.

ESG-DD bør gjennomføres som et samarbeid mellom teknisk, juridisk og kommersielt DD-team I mange saker vil det også være nødvendig å koble på egen ekspertise som har spesialisert seg på å vurdere hvorvidt aktivitetene er i tråd med Taksonomien Vi vil i det følgende gjennomgå noen aspekter som vil være sentrale fra et juridisk ståsted Transaksjon

8.1 ESG-due diligence

BAHR har utarbeidet en egen spørsmålsliste for DD ved kjøp av fast eiendom, som også inkluderer ESG-momenter Før oppstart av DD i det enkelte tilfellet, tilpasser vi scopet for listen slik at den hensyntar de særskilte risikomomenter som gjør seg gjeldende basert på den konkrete transaksjonens særpreg .

• For å kartlegge overgangsrisiko, så ber vi selskapet om å fremlegge selskapets klimastrategi/klimamål, samt iverksatte og planlagte virkemidler for å oppnå målene . Dersom selskapet ikke har noen slik strategi, så kan det være et rødt flagg i seg selv . Selskapet bør også redegjøre for selskapets fysiske klimarisiko som definert ovenfor . Dette bør også inngå som en del av teknisk DD;

8.1.3 Særlig om forsikring

Den juridiske siden av en ESG-DD kan ikke begrenses til kun å vurdere hvorvidt noe er innenfor loven eller ikke . En ESG-DD må vurdere både i) juridisk og regulatorisk compli ance, ii) de forpliktelser selskapet har påtatt seg, f .eks . ved interne retningslinjer, vedtatte internasjonale forpliktelser mv . , og iii) øvrige forhold som kan påvirke transaksjonen .

8.1.2 ESG-DD fra et juridisk ståsted

Det ekstremværet vi har sett de siste årene, har ført til en betydelig økning i erstatningsutbetalinger knyttet til blant annet regnskader og ekstremtørke . Veksten er størst for skader knyttet til overflatevann . En naturlig følge av dette er at forsikringsbransjen ser etter hvordan de kan tilpasse sin virksomhet ut fra økende risiko . I utlandet ser vi eksempler på dette blant annet ved differensiering av pris ut fra ulik risiko (knyttet til kvaliteten på eiendommen og/eller hvorvidt eiendommen befinner seg i en risikosone), strengere betingelser til den forsikrede for å opprettholde forsikringen, samt at forsikringsselskapene definerer objekter som ikke forsikringsbare dersom de innebærer stor fysisk klimarisiko . Sistnevnte kan for eksempel være tilfellet for et bygg som befinner seg i et

<<<BAHR36

• Gjennomgåelse interne investeringsretningslinjer og mandater;

• Ved kjøp av utviklingsprosjekter, kan det være aktuelt å etterspørre og vurdere selskapets underleverandører i forbindelse med arbeidstakers rettigheter og arbeidsforhold, hvitvasking, korrupsjon, retningslinjer for klimapåvirkning, varslingssystemer mv . Selskapet bør også redegjøre for hvilke undersøkelser som gjøres i forbindelse med inngåelse av avtaleforhold med tredjeparter;

I forbindelse med ESG-DD, ser vi blant annet på følgende:

• Selskapets lovpålagte ESG-rapportering .

• Gjennomgåelse av målselskapets avtalefestede forpliktelser, f .eks . forpliktelser i forbindelse med rettigheter til arbeidstakere, miljøtiltak utleier har forpliktet seg til overfor leietakere, utslippsforpliktelser i forbindelse med innkjøp etc . ;

I DD-sammenheng bør det derfor gjøres en teknisk vurdering av byggets fysiske klimarisiko, sett opp mot eksisterende eller potensielle forsikringsmuligheter Videre bør det gjøres en vurdering av om Taksonomiens screeningkriterier for kjøp og eierskap til bygg er oppfylt, og utarbeides dokumentasjon på samsvar med Taksonomien som kan fremlegges for forsikringsselskapet Dersom eiendommens forsikring skal videreføres etter overtakelse, bør det gjøres en gjennomgang av forsikringsvilkårene, dekningsmuligheter ved klimarelatert skade, overdragelsesmuligheter mv

Taksonomien omfatter som beskrevet foran en rekke aktiviteter tilknyttet bygg- og anleggs virksomhet og fast eiendom, herunder den økonomiske aktiviteten «erverv av bygninger», jf . Annex 1 og 2 til Taksonomien, punkt 7 .7 . For denne aktiviteten vil samsvar med kriteriene i Taksonomien være av betydning også for aktører som ikke er underlagt regelverket, da dette kan åpne for bedre finansierings- og forsikringsmuligheter . For banken som låner ut penger til ervervet, så kan dette også være en aktivitet de er direkte rapporteringspliktige for etter Taksonomien .

• Skadesløsholdelse

område med gjentatt risiko for oversvømmelse Taksonomien vil også være en klar pådriver for endringer i forsikringsvilkår, forsikringsselskapenes krav til kundene om klimatilpasninger mv , ettersom forsikringsselskapene må rapportere om hvor stor andel av deres omsetning som er forbundet med økonomiske aktiviteter som kan kvalifiseres som miljømessig bærekraftige Dette gjelder foreløpig kun der forsikringskunden selv er underlagt Taksonomien, men her pågår det, som nevnt tidligere, allerede et arbeid som vil utvide Taksonomiens virkeområde til langt flere selskaper

• Prisavslag

8.1.4 Håndtering av DD-funn

Eller en kombinasjon av disse Vi vil i den enkelte sak gi konkrete råd om hvordan risiko identifisert i DD på best mulig måte kan håndteres i kjøpekontrakten

• En forpliktelse for selger til å bringe forholdet i orden innen en frist

8.2 Når vil kjøp av eiendom regnes som bærekraftig iht. Taksonomien?

37 BAHR>>>

• Betingelse for gjennomføring av avtalen at forholdet er rettet (CP)

Særskilt risiko som kjøper blir kjent med i DD-prosessen, kan det normalt ikke fremmes garantikrav mot selgeren for, da kjøper var kjent med forholdet ved signering av kjøpekontrakten Kjøpers DD-funn og annen kjent risiko kan reguleres som:

o Bygningen må være innenfor de 15 prosent mest energieffektive i landet eller regionen

Bygninger som er store yrkesbygg: Krav til overvåkning og vurdering av energiytelse

For at kjøp av eiendom skal kunne regnes som en bærekraftig aktivitet iht Taksonomien, stilles det en rekke krav Som nevnt må aktiviteten i) bidra vesentlig til å nå ett eller flere av de seks miljømålene, ii) ikke vesentlig skade noen av de andre miljømålene, iii) utøves i samsvar med minimumskrav til arbeidsliv og menneskerettigheter, og iv) oppfylle tekniske screeningkriterier for aktiviteten

For aktører omfattet av SFDR, kreves at de, for alle produkter de tilbyr, i prekontraktuell dokumentasjon beskriver i) hvordan bærekraftsrisiko er integrert i investeringsbeslutningene, og ii) hvilke sannsynlige konsekvenser bærekraftsrisiko vil ha på forventet avkastning for de finansielle produktene forvalteren tilbyr, samt nærmere opplysninger som er fastsatt i Taksonomien Dersom aktøren tilbyr et «alminnelig» (ikke grønt) produkt, må det i prekontraktuell dokumentasjon fremgå at produktet ikke tar høyde for EU-kriteriene for

8.2.1 Kontraktsreguleringer

<<<BAHR38

For bygninger oppført før 31 desember 2020:

o Bygget må ha energisertifikat klasse A (EPC A) eller

I tillegg kreves det under vurderingen av «ikke gjøre vesentlig skade» at bygg oppført før 31 desember 2020 enten har minimum energiattest klasse C, eller at det ligger innenfor topp 30 % mest energieffektive bygninger For bygg oppført etter 31 desember 2020 kan ikke det primære energibehovet (byggets energimessige yteevne i forbindelse med oppføringen) overstige kravene til nesten energinøytrale bygninger (NZEB)

o Tilsvarende krav som for nybygg (som gjennomgått under punkt 2 4 ovenfor)

For å oppfylle vilkåret om ikke å gjøre vesentlig skade på noen av de andre miljømålene, kreves det i tillegg at aktiviteten er robust mot forventede klimaendringer Detaljer for dette er spesifisert i Annex 1, tillegg A

Bygget kan heller ikke brukes til utvinning, lagring, transport eller fremstilling av fossile brennstoffer

Dersom kjøp av fast eiendom skal oppfylle miljømålet om å vesentlig bidra til å motvirke klimaendringer, innebærer det følgende:

For bygninger oppført etter 31 desember 2020:

Dersom man ser at kjøpet ikke kan oppfylle miljømålet nevnt ovenfor, f eks fordi bygget har lavere energimerking, kan man likevel prøve å få den økonomiske aktiviteten (kjøpet) til å betegnes som bærekraftig under miljømålet om å vesentlig bidra til tilpasning til klimaendringer Her stilles det en rekke krav, blant annet at det er gjennomført fysiske og ikke-fysiske løsninger som i vesentlig grad reduserer de viktigste fysiske klimarisikoer

I fjor ble det notert grønne obligasjoner for 127,3 milliarder på Oslo Børs, og finansiering av eien dom har en sentral rolle i denne veksten

miljømessig bærekraftige økonomiske aktiviteter Se nærmere om disse kravene i heftet utarbeidet av BAHRs virksomhetsgruppe for kapitalforvaltning og private equity

Eiendomsaktører blir i større og større grad avhengige av å oppfylle kriterier for grønne- eller bærekraftslinkede lån for å få en gunstig finansiering Det grønne lånemarkedet er i hurtig vekst, og 2021 er det året med størst økning av bærekraftig finansiering siden 2014

Det går et grunnleggende skille mellom såkalte bærekraftslinkede lån (sustainability-linked) og grønne lån, og vi vil nedenfor gå gjennom de mest sentrale kjennetegnene for disse to lånety pene

Ved inngåelse av kjøpekontrakter der selger skal være ansvarlig for oppføring av bygget, eller utføring av renoverings- installerings eller vedlikeholdsarbeider, og der dette skal skje etter over takelse, vil det være snakk om en økonomisk aktivitet som er omfattet av Taksonomien Selskaper underlagt Taksonomiens virkeområde, vil være pliktige til å rapportere om slike aktiviteter I et slikt tilfelle må det reguleres at selger er forpliktet til å utføre aktivitetene i tråd med Taksonomien, evt med utbedringsplikt for selger, eller hevingsrett for kjøper, dersom aktivitetene ikke blir utført på en slik måte at de kan betegnes som bærekraftige etter Taksonomien For aktiviteter som skal utføres langt frem i tid, må man være klar over at den part som påtar seg risikoen for å sørge for at aktiviteten er bærekraftig iht Taksonomien, også tar risikoen for endringer i kravene etter Taksonomien, med mindre annet særskilt avtales Som nevnt tidligere, er Taksonomien et dynamisk dokument, og de tekniske screeningkriteriene kan endres

9.

39 BAHR>>>

Finansiering

9.1 Overordnet

Aktører omfattet av SFDR, f eks eiendomsfond, må, for produkter som markedsføres med bære kraftsprofil, konkretisere hvilke mål produktet har, hvordan dette skal oppnås, og hvordan det skal måles Deretter må det rapporteres om oppnåelse/fremgang til investorer og kunder i perio disk rapportering Det må gis detaljert informasjon om investerings- og due diligence- prosessen for produktet Opplysningskravene retter seg altså mot aktøren vis a vis kunden/investoren, og ikke mot selgeren i den konkrete transaksjonen Der aktøren skal kjøpe et ferdig oppført bygg hvor selger ikke er forpliktet til å gjøre utbedringer el før overtakel se, har aktøren har mulighet til å gjøre en full DD av den økonomiske aktiviteten (i dette tilfellet kjøp og utøvelse av eierskap til bygg) og hvorvidt denne kan defineres som grønn iht Taksonomi en før kjøpet gjennomføres

Kriteriene fastsettes gjerne i tråd med retningslinjene i LMA Sustainability-Linked Loan Principles . Prinsippene fastsetter blant annet at KPI-ene bør knytte seg til kjernevirksomheten til selskapet, og at de har stor strategisk betydning for låntakerens nåværende og eller fremtidige drift . SPT-ene skal representere en materiell forbedring av KPI-ene, og skal overgå det som ville vært situasjonen hvis selskapet hadde blitt driftet som normalt .

Dersom man skal oppfylle kriteriene i Sustainability-Linked Loan Principles er det nå også et krav om at låntakeren må innhente en uavhengig verifisering av en ekstern aktør som måler SPT-ene for hver KPI, minst en gang i året .

De bærekraftslinkede lånene kjennetegnes ved at lånebetingelsene er knyttet til oppfyllelse av forhåndsbestemte bærekraftsmål . Selskapet fastsetter såkalte Key Performance Indicators (KPI-er), som for eksempel kan være andel av bygningsmassen som er klassifisert som minst «excellent» i BREEAM-NOR, eller klimagassutslipp for oppvarming per kvadratmeter med bygningsmasse . Selskapet setter deretter et mål for disse KPI-ene, som kalles Sustainability Performance Targets (SPT-er) . For eksempel at 70 % av eiendommene skal være minst «Excellent» i BREEAM-NOR om to år . Dersom selskapet oppnår SPT-ene får de som regel en renterabatt .

9.3 Grønne lån

Ved grønne lån forplikter selskapet seg til å bruke lånebeløpet på forhåndsdefinerte grønne prosjekter De grønne lånene er gjerne knyttet til kriteriene i LMA Green Loan Principles, og de grønne obligasjonslånene til ICMA Green Bond Principles For at lån skal klassifiseres som grønne under disse prinsippene må man oppfylle flere vilkår . Det mest sentrale er at lånebeløpet må benyttes på kvalifiserte grønne prosjekter Hvilke prosjekter som skal klassifiseres som grønne fastsettes gjerne med bakgrunn i selskapets grønne rammeverk, og kan for eksempel være oppkjøp av eiendom med minst «Excellent» i BREEAM-NOR .

Green Loan Principles og Green Bond Principles inneholder fire kjernekomponenter . I tillegg til den første komponenten, (i) om at midlene må brukes til et grønt formål, inneholder prinsippene anbefalinger for (ii) evaluering og utvelgelse av prosjekter, (iii) forvaltning av midlene samt (iv) rapportering . Det nåværende utkastet til European Green Bond Standard er til dels en videreføring av kravene Green Bond Principles, men inneholder, som nevnt i punkt 2 .6 1 også strengere krav til klassifisering av grønne prosjekter og ekstern vurdering . Utrullingen av denne standarden vil derfor gjøre det desto vanskeligere å få finansiert prosjekter som ikke har en målbar grønn profil .

<<<BAHR40

9.2 Bærekraftslinkede lån

For å overholde disse pliktene skal partene etablere en internkontroll, og partene har gjensi dig rett til innsyn i hverandres systemer Dette er et viktig verktøy for å motvirke hvitvasking og korrupsjon i eiendomsbransjen Se punkt 12 for nærmere omtale av eiendomsaktørenes ansvar for å forebygge hvitvasking

10. Nye leiestandarder med økt fokus på bærekraft

10.1 Overordnet

De nye leiestandardene inneholder en rekke forpliktelser for både utleier og leietaker på miljøområdet Leietaker skal bidra til miljøvennlig bruk og drift, herunder ved å etterleve de krav og rutiner som følger av eiendommens eventuelle miljøsertifisering . Ved endring av leieobjektet skal det velges miljøeffektive løsninger, samt miljøvennlige produkter og ma terialer Det samme gjelder ved utførelse av vedlikeholdsarbeid og annet arbeid som utleier og leietaker utfører i leieobjektet Videre plikter leietaker å tilrettelegge for at utleier kan oppfylle sine miljøforpliktelser, herunder ved å gi utleier adgang til leieobjektet for å gjen nomføre miljøtiltak og ved å medvirke til at utleier kan innhente måle- og forbruksdata fra leietakers leverandører av energi, avfall, avløp mv .

Standard leieavtaler for næringsbygg og- lokaler utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund/ Forum for næringsmeglere og Norsk Eiendom, og har stor utbredelse i markedet

41 BAHR>>>

Standardene inneholder også forpliktelser knyttet til menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold Partene er forpliktet til å drive sin virksomhet slik at menneskerettighets brudd unngås, og slik at anstendige arbeids- og lønnsvilkår sikres Leiestandardens tekst fasiliterer dermed for at både leietaker og utleier skal kunne foreta de aktsomhetsvurderin gene som åpenhetsloven pålegger å gjøre . Se punkt 11 for omtale av åpenhetsloven .

Videre er utleier og leietaker forpliktet til å samarbeide for å heve leieobjektets miljøstan dard i leieperioden Det er lagt opp til at partene kan inngå en såkalt miljøavtale dersom det er enighet om det skal gjennomføres miljøtiltak, som for eksempel energibesparende tiltak, i leieperioden . I slike tilfeller inneholder miljøavtalen bestemmelser om gjennomføringen av tiltakene samt mekanismer for fordeling av kostnader og besparelser ved miljøtiltakene .

Tidligere utgaver av leiestandardene inneholdt ingen spesifikke forpliktelser knyttet til ESG . Den 5 . mai 2022 ble det publisert nye utgaver av standardene for utleie av næringseiendom, som inneholder klarere forpliktelser for utleier og leietaker på ESG-området, både hva gjel der miljøansvar, menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold

10.2 Miljø og bærekraft

10.3 Menneskerettigheter, anstendige arbeidsforhold, hvitvasking og korrupsjon

Eiendomsbransjen er dessuten særlig sårbar for hvitvasking og korrupsjon I tråd med utviklingen i retning av strengere regulering på området, opererer standardkontraktene nå med et krav om at partene skal besørge rimelige tiltak for å unngå hvitvasking, korrupsjon og påvirkningshandel .

11. Rapportering etter åpenhetsloven

Lov om virksomheters åpenhet og arbeid med grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold (åpenhetsloven) trådte i kraft 1 . juli 2022 . Stortinget anmo det Regjeringen allerede i 2016 om å utrede og fremme forslag til lov om åpenhet om produksjonssteder og etikkinformasjon om vareproduksjon til forbrukere og organi sasjoner Forslagsstillerne ønsket særlig å øke bevisstheten rundt at lave lønninger, overtidspress, dårlig sikkerhet og mangel på respekt for fagforeningsarbeid preger store deler av vareproduksjonen i verdensmarkedet . Åpenhetsloven er et resultat av denne anmodningen .

Med «større virksomheter» menes for det første virksomheter som omfattes av regnskaps loven § 1-5, dvs . allmennaksjeselskaper og andre regnskapspliktige selskaper hvis aksjer noteres på utenlandske børser For det andre omfattes virksomheter som på balansedagen overskrider grensene for minst to av følgende tre vilkår:

Den andre målsettingen, tilgjengeliggjøring av informasjon, kan like gjerne ses på som et virkemiddel for å nå målet om å fremme virksomheters respekt for menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold Ved å pålegge aktørene en plikt til å tilgjengeliggjøre informasjon om menneskerettighets- og arbeidsforholdsituasjonen i egne leverandørkjeder, vil både offentlige oppdragsgivere og private investorer få et bedre grunnlag for å fatte kjøps- og investeringsbeslutninger Dette vil kunne bidra til at kapital allokeres til virksomheter med gode arbeidsforhold og respekt for menneskerettighetene Dette vil samtidig bidra til overholdelse av de minimumsvilkår til sosiale rettigheter Taksonomien krever for at en økonomisk aktivitet skal bli klassifisert som bærekraftig Vedtakelsen av åpenhetsloven representerer derfor en rettsliggjøring av det sosiale aspektet ved ESG .

11.1 Hva er åpenhetsloven

For det andre skal loven:

Loven gjelder for «større virksomheter» hjemmehørende i Norge og som «tilbyr varer og tjenester» i eller utenfor Norge, jf § 3 Loven gjelder også for større utenlandske virksomheter som tilbyr varer og tjenester i Norge, og som er skattepliktige her til lands Felles er at virksomheten må være «større» i lovens forstand

Paragraf 1, formålsparagrafen, knesetter de to overordnede målene med loven . For det første sk al loven:

<<<BAHR42

« fremme virksomheters respekt for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i forbindelse med produksjon av varer og levering av tjenester »

11.2 Hvem gjelder loven for?

« sikre allmennheten tilgang til informasjon om hvordan virksomheter håndterer negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold » .

1. Salgsinntekt: 70 millioner kroner

Videre vil morselskaper anses som «større virksomheter» dersom vilkårene er oppfylt for morselskapet og datterselskapene sett under ett

2. Balansesum: 35 millioner kroner

3. Iverksette egnede tiltak for å stanse, forebygge eller begrense negative konsekvenser

Med leverandørkjeder menes «enhver i kjeden av leverandører og underleverandører som leverer eller produserer varer, tjenester eller andre innsatsfaktorer som inngår i en virksomhets levering av tjenester eller produksjon av varer fra råvarestadiet til ferdig produkt», jf § 3

3. Gjennomsnittlig antall ansatte i regnskapsåret: 50 årsverk .

Åpenhetsloven pålegger de ansvarlige virksomhetene to sentrale plikter For det første må virksomhetene gjennomføre årlige aktsomhetsvurderinger, jf § 4 For det andre må virk somhetene offentliggjøre en redegjørelse for aktsomhetsvurderingene, jf § 5

Aktsomhetsvurderingene pålegger altså virksomhetene å vurdere faktiske og potensielle trusler for menneskerettighetene og anstendige arbeidsforhold i leverandørkjedene og hos forretningspartnerne sine

5. Kommunisere hvordan negative konsekvenser er håndtert

11.3 Hvilke plikter pålegges aktørene?

11.3.1 Aktsomhetsvurderingene etter § 4

43 BAHR>>>

1. Forankre ansvarlighet i virksomhetens retningslinjer

6. Sørge for eller samarbeide om gjenoppretting eller erstatning der det er påkrevd

2. Kartlegge og vurdere faktiske og potensielle negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold som virksomheten har forårsaket eller bidratt til, eller som er direkte knyttet til virksomheten, produkter eller tjenester gjennom leverandørkjeden eller forretningspartnere

Selv om loven kun gjelder større virksomheter, er det verdt å merke seg at åpenhetsloven vil kunne få indirekte betydning også for mindre virksomheter utenfor lovens anvendelsesområde . Formålet med åpenhetsloven er å forebygge menneskerettighetsbrudd og uanstendige arbeidsforhold i leverandørkjedene Det er derfor nærliggende at større virksomheter vil forsøke å rydde sine leverandørkjeder for underleverandører som igjen benytter seg av egne underleverandører som ikke overholder menneskerettighetene eller kravene til anstendig arbeidsforhold . Mindre bedrifter som leverer varer og tjenester til «større virksomheter» vil med andre ord ha sterke økonomiske insentiver til å gjøre seg kjent med menneskerettighetssituasjonen i sine egne leverandørkjeder

4. Følge med på gjennomføring og resultat av tiltak etter nr 3

Aktsomhetsvurderingen etter § 4 består av seks steg:

11.3.2 Offentliggjøring av redegjørelse etter § 5

2. Opplysninger om faktiske negative konsekvenser og vesentlig risiko for negative konsekvenser som virksomheten har avdekket gjennom sine aktsomhetsvurderinger

3. Opplysninger om tiltak som virksomheten har iverksatt eller planlegger å iverksette for å stanse faktiske negative konsekvenser eller begrense vesentlig risiko for negative konsekvenser, og resultatet eller forventede resultater av disse tiltakene

Åpenhetsloven § 5 stiller tre minimumskrav til innholdet i redegjørelsene for aktsomhets vur deringene Redegjørelsen må minst inneholde:

For aktører i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil en slik aktsomhetsvurdering kunne virke som en svært stor oppgave, da aktørene typisk har mange leverandørkjeder for de ulike produktene de anskaffer Åpenhetsloven krever imidlertid ikke at hver av disse leverandør kjedene gjennomgås med samme grad av grundighet § 4 andre ledd fastsetter at aktsomhets vurderingene skal «stå i forhold til virksomhetens størrelse, virksomhetens art, konteksten virksomheten finner sted innenfor, og alvorlighetsgraden av og sannsynligheten for negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold» De leverandørkjedene som har størst sannsynlighet for negative konsekvenser, krever derfor en grundigere gjennomgang enn leverandørkjedene med lav risiko I forarbeidene til loven påpekes det at eiendomsbransjen er en typisk lavrisikobransje De økonomiske og adminis trative konsekvensene loven følger med seg for aktører i eiendomsbransjen forventes derfor å bli langt lavere enn i for eksempel elektronikk- og tekstilbransjen

bokstav d For en aktør i bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen vil dette kunne medføre at hele leverandørkjeden til produkter som treverk, betong, metaller, rør og plast må gjennomgås og vurderes

<<<BAHR44

Med forretningspartnere menes «enhver som leverer varer eller tjenester direkte til virksomheten, men som ikke er en del av leverandørkjeden», jf § 3 bokstav e En forretningspartner inngår med andre ord ikke i kjeden av aktører som bringer en råvare til et ferdig produkt som Til forskjell fra leverandørkjedene, kreves det ikke at virksomhetene omfattet av loven undersøker forretningspartnerens egne leverandørkjeder Dersom et børsnotert eiendomsselskap benytter seg av en IT-leverandør, krever åpenhetsloven at eiendomsselskapet vurderer menneskeretts- og arbeidsmiljøsituasjonen hos IT-leverandøren selv, men ikke hos IT-leverandørens egne underleverandører

1. En generell beskrivelse av virksomhetens organisering, driftsområde, retningslinjer og rutiner for å håndtere faktiske og potensielle negative konsekvenser for grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold

Forbrukertilsynet og Markedsrådet er gitt myndighet til å ilegge påbud og forbud for å sikre at pliktene i lovens § 4 til § 6 overholdes . For å sikre at forbudet eller påbudet respekteres, åpner loven for ileggelse av tvangsmulkt og overtredelsesgebyr . Mulktens og gebyrets størrelse vil kunne variere .

Hvitvasking er handlinger som på ulike måter bidrar til å skjule opprinnelsen til penger som stammer fra en kriminell handling Hvitvasking øker handlefriheten til kriminelle, da kriminelles muligheter til å få glede av ulovlige midler begrenses uten hvitvasking

Risikoen for hvitvasking er ansett å være betydelig i eiendomsmarkedet I nasjonal trusselvurdering om hvitvasking og terrorfinansiering for 2020, som er utarbeidet av Politidirektoratet og PST, påpekes det at eiendomsmarkedet er et kapitalintensivt marked der store beløp kan flyttes i en operasjon Det er derfor egnet for hvitvasking av utbytte fra kriminalitet Et eksempel som nevnes er at eiendom kjøpes eller rehabiliteres med utbytte fra kriminalitet, og deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien ved salg eller utleie av eiendommen Et annet eksempel er at selve eiendommen erverves ved legale midler, men renoveres med illegale midler

Loven krever også at redegjørelsen gjøres lett tilgjengelig på virksomhetens hjemmeside, samt at den oppdateres 30 juni hvert år eller ved vesentlige endringer i virksomhetens risikovurderinger

11.4 Konsekvenser ved brudd på pliktene

Ved utmåling av tvangsmulktens størrelse skal det legges vekt på at «det ikke skal lønne seg å overtre vedtaket», jf . § 13 andre ledd . Ved utmåling av overtredelsesgebyret skal det legges vekt på «overtredelsens grovhet, omfang og virkninger», jf . § 14 tredje ledd .

12.1 Innledning

I det følgende ser vi nærmere på hvilke forpliktelser norske eiendomsaktører har for å forebygge hvitvasking i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom Hvitvaskingsloven har som formål å forebygge og avdekke hvitvasking, og oppstiller særlige regler for de juridiske og fysiske personene som er rapporteringspliktige etter loven Se nærmere beskrivelse i punkt 11 3

12. Hvilket ansvar har eiendomsaktører for å forebygge og avdekke hvitvasking?

45 BAHR>>>

hvitvasking er uaktsomhet, det vil si at det har blitt handlet i strid med kravet til forsvarlig opptreden på området Straffen for uaktsom hvitvasking er bot eller fengsel inntil to år for enkeltpersoner Dersom straffebudene om hvitvasking overtres av noen som handler på vegne av et foretak, kan foretaket straffes etter straffelovens regler om foretaksstraff, jf straffeloven § 27 Ansvaret er da objektivt Dette betyr at foretaket i utgangspunktet kan straffes for hvitvasking dersom det har hatt befatning med utbytte fra en straffbar handling, selv om ingen person har utvist skyld

For foretak er straffen bot Det er ingen minimum eller maksimum størrelse på boten eller standardisert metode for utmåling Foretaket kan også fradømmes retten til å utøve virksom heten eller forbys å utøve den i visse former, og ilegges inndragning

Dersom et foretak har overtrådt straffebudene, «kan» foretaket straffes Retten har altså en skjønnsmessig kompetanse til å vurdere om foretaksstraff skal idømmes Ved avgjørelsen av om straff skal ilegges, skal det etter straffeloven § 28 blant annet tas hensyn til straffens preventive virkning, lovbruddets grovhet, om noen som har handlet på vegne av foretaket har utvist skyld, om foretaket har oppnådd en fordel ved lovbruddet og foretakets økonomiske evne Det skal også tas hensyn til om foretaket ved retningslinjer, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget lovbruddet

Skyldkravethandlingfor

Heleri, selvvasking og hvitvasking (samlet kalt hvitvasking) er straffbart etter straffeloven . Disse straffebudene rammer personer og foretak som på ulike måter er i befatning med ut bytte fra en straffbar

12.2 Straffeloven

<<<BAHR46

Hvitvasking og heleri er dessuten straffbart etter straffeloven, og virksomheter kan straffes dersom straffebudene overtres av noen som handler på deres vegne Se punkt 11 2 Det er i tillegg straffbart for foretak å handle med personer som er omfattet av det norske regelverket om sanksjoner og restriktive tiltak Også brudd mot utenlandske sanksjonsregler kan være problematisk, f eks dersom dette anses som et misligholdstilfelle under en av virksomhetens låneavtaler Det er derfor viktig for alle foretak, herunder norske eiendomsaktører, å under søke hvem man handler med og at disse ikke er underlagt sanksjoner og restriktive tiltak

Dette viser at også virksomheter som ikke er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven, trenger gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking Dette er særlig aktuelt for aktører som kjøper og selger fast eiendom, da risikoen for hvitvasking anses som betyde lig ved eiendomstransaksjoner Konkrete anbefalinger til hvilke tiltak som kan iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram er inntatt i punkt 11 4

I praksis ser vi at det ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff, blir vektlagt hvilke tiltak foretaket har på plass Dersom foretaket har et godt complianceprogram på plass, vil derfor dette være et selvstendig argument mot at foretaket skal straffes, og det kan også føre til reduksjon av eventuell straff som idømmes

Det føres tilsyn med foretakene som er rapporteringspliktige under hvitvaskingsloven . Ved brudd på loven kan rapporteringspliktige foretak ilegges tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr Foretak og ledende personer kan også ilegges bøter, og ved særlig skjerpende omstendigheter kan ledende personer idømmes inntil ett års fengsel

Som nevnt trenger alle foretak gode interne rutiner for å forebygge og oppdage hvitvasking . Et tilpasset og velfungerende complianceprogram som implementeres i bedriften og håndheves av ledelsen, er et av virksomhetens viktigste hjelpemidler for å sikre at selskapet og dets ansatte opptrer innenfor rammene av regelverket . Et slikt complianceprogram bør også regulere andre forpliktelser bedriften har, som forpliktelser etter åpenhetsloven og Taksonomien .

Virksomheter som er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven har gode forutsetninger for å etablere gode complianceprogram: Hvitvaskingsloven angir hvilke risikovurderinger som foretaket skal gjennomføre, samt hvilke rutiner foretaket plikter å ha på plass . Det er også utarbeidet egne veiledere og rundskriv som gir uttrykk for hvordan regelverket skal forstås . Blant annet har Finanstilsynet laget et eget rundskriv som gjelder etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet . I tillegg har flere bransjeorganisasjoner, som Forum for Næringsmeglere og Advokatforeningen, utarbeidet forslag til rammeverk for hvitvaskingsrutiner for sine medlemmer .

De rapporteringspliktige må vurdere risikoen for hvitvasking knyttet til egen virksomhet, kunder og oppdrag . Videre må det etableres hvitvaskingsrutiner for å håndtere denne risikoen, herunder etablering av kundetiltak, interne kontrolltiltak og opplæring . Foretakene har rapporteringsplikt til Økokrim dersom det er forhold som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking .

12.4

47 BAHR>>>

12.4.1ComplianceprogramBehovetforetcomplianceprogram

12.3 Hvitvaskingsloven

Hvitvaskingsloven oppstiller særlige krav til personer og foretak som er rapporteringsplik tige etter loven . Først og fremst er det finansforetakene som er rapporteringspliktige etter loven . I tillegg gjelder hvitvaskingsloven for aktører som har særlig god tilgang til det finansielle systemet, som advokater, regnskapsførere og eiendomsmeglere

Ved eiendomstransaksjoner er det høy risiko for hvitvasking dersom avtalemotparten er en utenlandsk person eller selskap hjemmehørende i høyrisikoland, politisk eksponert person eller kjent kriminell Det vil være sentralt å avdekke midlenes opprinnelse, samt å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere i slike tilfeller

Her er noen konkrete anbefalinger til hvilke hvitvaskingstiltak som bør iverksettes gjennom virksomhetens complianceprogram:

• Klare regler for hvordan brudd på interne retningslinjer og straffebudene mot hvitvasking og sanksjonsregelverket skal følges opp

• Rutiner for kontroll internt i virksomheten samt rutiner for varsling og oppfølging ved mistanke om hvitvasking

Foretak som ikke omfattes av hvitvaskingsloven, har derimot ikke samme konkrete veiledning for hvordan deres complianceprogram bør være Økokrim har ikke laget veiledninger som angir hvordan et complianceprogram bør utformes for å anse som godt ved vurderingen av om et foretak skal ilegges straff ved overtredelse av straffebudene mot hvitvasking Det finnes imidlertid veiledning fra forskjellige organisasjoner og myndigheter nasjonalt og internasjonalt om hvordan et effektiv complianceprogram bør bygges opp Dette danner et fint utgangspunkt ved utarbeidelsen, vurderingen eller videreutviklingen av et complianceprogram

I virksomhetens complianceprogram bør det innarbeides hva som skal til for at det foreligger «red flags» som tilsier at det er høy risiko for hvitvasking, og i hvilke tilfeller det er behov for å foreta ytterligere undersøkelser

• Utarbeidelse av rutiner og prosedyrer for kontroll av hvem virksomheten handler med, herunder hvordan risiko for hvitvasking skal vurderes i den enkelte transaksjon

<<<BAHR48

12.4.2 Red flags i eiendomstransaksjoner

• Regelmessig vurdering av virksomhetens risiko for hvitvasking

• Rutiner for opplæring av ansatte

Motsatt vil det typisk være lav risiko for hvitvasking dersom motparten er et norsk statlig eller kommunalt foretak, en aktør som er underlagt hvitvaskingsregelverket eller er et børsnotert selskap i EØS-land eller andre markeder underlagt informasjonsplikt som sikrer tilstrekkelig kunnskap om reelle rettighetshavere

• Oppdateringer og innarbeidinger av endringer i lovgivningen og relevante regelverk

Det er også høy risiko dersom det foreligger forhold som kan tilsi at avtalemotparten handler på vegne av andre, er tilbakeholden med å gi informasjon om seg selv, det er vanskelig å identifisere avtalemotpartens reelle rettighetshavere, eller det fremkommer negative opplysninger om vedkommende i media eller det er mistanke om straffbare forhold

• Selger aksepterer tap, eventuelt også sammen med selgerkreditt

• Det er unormale transaksjonsmønstre, for eksempel:

13.1.2 Plikt til å utføre aktsomhetsvurderinger

13.1.1 Overordnet

• Kort tid mellom erverv og videresalg

• Det er snakk om unødvendige kompliserte transaksjoner, f eks at oppgjør gjøres i annet enn penger eller oppgjøret deles opp i unødvendig mange transaksjoner

Kommisjonen har foreslått bestemmelser om at selskaper av en viss størrelse må foreta aktsomhetsvurderinger knyttet til selskapets påvirkning på menneskerettigheter, klima og miljø, både på kort og lang sikt Det er selskapets ledelse som må påse at virksomheten overholder plikten til å utføre aktsomhetsvurderinger

Dette forslaget berører i stor grad åpenhetsloven, som er nærmere omtalt i punkt 11 Åpenhetsloven pålegger virksomheter å utføre aktsomhetsvurderinger knyttet til menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, og er, i likhet med det foreliggende EU-forslaget, basert på OECDs retningslinjer for flernasjonale selskap og FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter

49 BAHR>>>

o Betalinger gjøres av andre enn kjøper og kjøpers bank

• Mindre utviklere/investorer som kjøper objekter for renovering og videresalg til høyere pris

• Kjøpers egenkapital står ikke i forhold til kjøpers økonomiske stilling

13. Nye EU-forslag

Den 23 februar 2022 fremsatte EU-kommisjonen et forslag til nye bærekraftregler i nærings livet Barne- og familiedepartementet sendte forslaget på høring 24 mars 2022 Hensikten med forslaget er å bidra til ansvarlighet og bærekraft fra virksomheter i alle ledd i deres leve randørkjeder Forslaget inneholder 31 artikler I det følgende vil de mest sentrale bestemmel sene omtales

o Det kommer lån fra uvanlige kilder

Når det gjelder selve transaksjonen, er typiske risikomomenter ved kjøp og salg av eiendom at:

o Det er uforholdsmessig stor egenkapital med ukjent opprinnelse

• Transaksjonen gjøres uten eiendomsmegler

• Kjøp/salg til betydelig overpris/underpris eller andre vilkår som avviker vesentlig fra markedspraksis

13.1 EUs forslag om tilbørlig aktsomhet for bærekraft for foretak

o Selger skal ikke være mottaker av oppgjøret

• Eiendommen kjøpes usett

13.2 EUs forslag om ny energiplan «RePowerEU» og «The EU Solar Energy Strategy» Særlig som en konsekvens av krigen i Ukraina lanserte EU den nye energiplanen «RePowerEU» Formålet med energiplanen er å minske EUs behov for russisk olje og gass Omstillingen har også som mål å bidra til en rask utbygging av fornybar energi og vil derfor også føre til et raskere grønt skifte «RePowerEU» planen foreslår også å øke målet om 40 % fornybar energi innen 2030 til 45 %

13.1.4 Tiltak for å sikre at forretningsmodellen samsvarer med Paris-avtalens 1,5 graders mål Forslaget inkluderer en bestemmelse som pålegger selskapene å vedta en plan for å sikre at selskapets forretningsmodell er i tråd med overgangen til en bærekraftig økonomi og Parisavtalens mål om å begrense den globale temperaturøkningen til 1,5 grader

Direktivforslaget har et bredere anvendelsesområde enn åpenhetsloven, idet forslaget gjelder både for menneskerettigheter og miljø Direktivforslaget har imidlertid en høyere terskel for hvilke virksomheter som er underlagt plikten til å utføre aktsomhetsvurderinger

<<<BAHR50

Planen skal særlig identifisere i hvilken grad selskapets virksomhet representerer en risiko for klimaendringer Selskapet må i tillegg fastsette et utslippsreduksjonsmål i planen dersom klimaendringer er en hovedrisiko ved selskapets virksomhet

Videre er det foreslått en bestemmelse som pålegger styremedlemmene og daglig leder et personlig ansvar for å ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle typer avgjørelser, både på kort og lang sikt Ledelsen må følgelig vurdere hvilken innvirkning en mulig beslutning vil ha på menneskerettigheter, klima og miljø, og hensynta dette i avgjørelsen

Bestemmelsen ble gjenstand for en del kritikk under høringsrunden, særlig fordi den vil redusere effektiviteten av selskapets beslutningsprosesser Bestemmelsen vil innebære at styremedlemmene ikke bare rent faktisk må ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle typer avgjørelser – det må også dokumenteres at slike vurderinger er foretatt Dette vil antakelig medføre et betydelig merarbeid, sett hen til det mangfoldet av beslutninger og handlinger styret treffer på vegne av selskapet

13.1.3 Selskapets ledelse skal ta bærekraftshensyn i betraktning ved alle avgjørelser

I energiplanen fremkommer det at det er solenergi som raskest kan bygges ut og følgelig er det en energiform som bør satses på for å oppnå målet om en løsrivelse fra behovet for russiske energikilder «The EU Solar Energy Strategy” har som mål å raskt øke bruken

Planen fokuserer også på økt bruk av andre grønne energiformer . Blant annet angir planen et mål om å produsere og importere 10 millioner tonn hydrogengass innen 2030 .

«RePowerEU»-planen kan bli en del av EØS-avtalen og dermed innlemmet i norsk rett . Olje og energidepartementet har sendt planen på høring, og høringsfristen var fastsatt til 8 . august 2022 . Planen er også nå klar for videre behandling i Europaparlamentet og Rådet for Den europeiske union . Derfor kan det komme endringer i forslaget .

Bygningsenergidirektiv I trådte i kraft i EU i 2002 og er innlemmet i EØS-avtalen og norsk rett . Direktivet ble revidert i 2010 og 2018, og er som påpekt under punkt 3 . 1 ikke innlemmet i norsk rett . Den 15 . desember 2021 la EU-kommisjonen frem forslag til revidert direktiv for bygningers energiytelse Forslaget er en del av «Fit for 55»-pakken, som skal bidra til klima gasskutt på 55 % mot 2030 og klimanøytralitet i 2050 .

Direktivet stiller krav til en harmonisert skala for energisertifikater Energiklasse A skal tilsvare nullutslippsbygg, og energiklasse G skal omfatte de 15 % minst energieffektive byggene i landet . Innen 2025 skal alle sertifikater være basert på en slik harmonisert skala . EU-kommisjonen foreslår at alle nybygg skal være nullutslippsbygg innen 1 . januar 2030, og innen 1 . januar 2027 dersom nybygget er offentlig eid .

13.3.1 Overordnet

Formålet med direktivforslaget er å energieffektivisere bygningsmassen i EU og å øke has tigheten på renoveringen av bygningsmassen . Direktivet innfører en rekke tiltak knyttet til regelverk, finansiering og tilrettelegging av bygningsrenovering med sikte på at alle bygg i EU – både eksisterende og nye – skal være klimanøytrale innen 2050 .

13.3 EUs forslag om nytt direktiv for bygningers energiytelse (EPBD)

51 BAHR>>>

av solenergi og doble solcellekapasiteten innen 2025 Dette innebærer blant at nye og eksisterende offentlige og kommersielle bygg med bruksareal over 250 m 2 plikter å installere takmonterte solcellepaneler innen henholdsvis 2026 og 2027 Videre skal alle nye boligbygg ha solcellepanel på taket innen 2029

Videre vil The Eu Solar Energy Strategy sikre en kortere og enklere behandlingstid for å få innvilget tillatelse til solenergiprosjekter

13.3.2 Oversikt over de viktigste forslagene

Hva gjelder eksisterende bygg, foreslås det innført en pålagt rehabilitering av de 15 % av bygningene med dårligst energiytelse . Bygningene i energiklasse G må oppgraderes til minst klasse F Dette skal skje senest innen 2027 for yrkesbygg og offentlig eide bygg, og innen 2030 for boligbygg Deretter skal byggene oppgraderes ytterligere en klasse innen de tre neste årene, henholdsvis innen 2030 og 2033 .

Bygninger utgjør rundt 40 % av den totale energibruken i Norge . Byggebransjen vil derfor være en viktig aktør i arbeidet med å redusere landets samlede energiforbruk . Dette er likevel kontroversielle forslag, all den tid en tvungen renovering av de minst energieffektive bygningene vil innebære store kostnader for eierne . Direktivforslaget åpner imidlertid for statlige støtteordninger og økonomiske incitamenter til oppfylling av direktivets krav .

Som påpekt innledningsvis er dette en forsmak på hva som vil bli innført i løpet av de neste årene Innen kort tid vil det bli innført screeningkriterier for de fire neste miljømålene knesatt i Taksonomien EU vurderer også om Taksonomien skal utvides til å bestå av flere kategorier, samt om den skal gjelde for flere selskaper I tillegg blir stadig flere bedrifter underlagt krav til ESG-rapportering Det blir også spennende å se hvor mange år det vil ta før det er innført maksimumskrav til bygningers klimagassutslipp, og før alle byggeplasser må være fossilfrie

13.3.3 Virkninger for norsk byggebransje

Det er foreløpig ikke avklart hvorvidt et eventuelt nytt bygningsenergidirektiv vil bli innlemmet i norsk rett . Norge har gjort en rekke egne tiltak, blant annet gjennom tilstrammingene i TEK17, som er nærmere omtalt i punkt 6 Forslagets reelle påvirkning på norsk byggebransje er derfor ikke gitt Det er imidlertid klart at direktivet vil få store konsekvenser for bygningsmassene i Norge dersom det vedtas i foreliggende form og innlemmes i EØS-avtalen Det blir behov for omfattende og kostbare oppgraderinger for at byggene skal bli omsettelige, idet store deler av den eksisterende bygningsmassen regnes for å være energiineffektiv

Målet for dette heftet er å gi en oversikt over de viktigste endringene som aktører i eien domsbransjen må tilpasse virksomheten etter som følge av innføringen av EU-taksonomien samt vedtatte og forventede endringer i norske regelverk

13. Avslutning

<<<BAHR52

Innholdet i dette heftet illustrerer at eiendomsbransjen er på full fart inn i det grønne skiftet Selv om Taksonomien foreløpig ikke er gjennomført i Norge, er det ingen tvil om at dette er et regelverk som vil få stor betydning for bransjen; både for aktørene som er direkte omfattet, men også for de aktørene som ikke underlegges Taksonomiens virkeområde

Videre er økende ESG-krav, både fra lovgiver og fra samfunnet for øvrig, noe som vil påvirke aktørene innenfor eiendomsbransjen Både vedtagelsen av lov om opplysning om bærekraft og åpenhetsloven illustrerer at miljø, bærekraft og sosiale aspekter ved egen virksomhet er parametere norsk næringsliv vil bli målt på

• Juridisk rådgivning til eiendomsbransjen har vært en viktig del av BAHRs forretningsjuridiske tjenester i mange år. BAHR er anerkjent som et av de aller beste miljøene for juridisk eiendomsrådgivning i Norge.

• Med sin brede kompetanseplattform er gruppen sentral i utvikling og etablering av nye, innovative strukturer og modeller for eiendomsinvesteringer.

OM BAHRS VIRKSOMHETSGRUPPE FOR EIENDOM

53 BAHR>>>

• BAHRs eiendomsgruppe har i flere tiår deltatt i utviklingen av standardene for eiendomstransaksjoner og leiekontrakter, de såkalte «megler standardene». Gjennom dette arbeidet følger vi markedsutviklingen tett og bidrar til å videreutvikle standardene for beste praksis på området. Gruppens er også engasjert i regelverksutvikling.

• I de siste årene har vår bistand til langsiktige eiendoms- og områdeutviklere og til aktører innen etablering av ny norsk grønn industri økt betydelig. Dette er områder i sterk fremvekst, hvor vår brede kompetanse plattform og gruppens samfunnensegasjement har kommet godt til nytte.

• Virksomhetsgruppen ledes av partnerne Anne Sofie Bjørkholt, Ole Andreas Dimmen og Andreas Rørvik, tre av bransjens mest anerkjente og erfarne eiendomsadvokater. Med seg har de 17 dyktige medarbeidere i tillegg til et sømløst samspill med firmaets øvrige virksomhetsgrupper. Til sammen danner dette en kraftfull gruppe som bistår en rekke av de mest anerkjente og aktive aktørene innenfor eiendomsbransjen.

• Gruppens kompetanse dekker alt fra transaksjoner, leiekontrakter, investeringsstrukturer, entreprise, eiendomsutvikling, regulatoriske rammer, skatt og avgift. Derved kan vi tilby et komplett tjenestespekter til eiendomsaktørene, noe som er unikt i norsk sammenheng.

• Vår virksomhet omfatter bistand overfor norske og internasjonale institusjonelle investorer, boligprodusenter, private equity-investorer og familieeide eiendomsaktører.

<<<BAHR54 MEDARBEIDERE BAHRS VIRKSOMHETSGRUPPE FOR EIENDOM Ved spørsmål eller kommentarer til dette heftet, eller behov for rådgivning, vennligst ta kontakt ANNE LEDER/PARTNERBJØRKHOLTSOFIE E asb@bahr no M +970 22 193 OLE PARTNERDIMMENANDREAS E oadim@bahr no M +414 38 821 PARTNERRØRVIKANDREAS E aro@bahr no M +916 04 805 HAMMERCAMILLA SPECIALISTSOLHEIMPARTNER E chs@bahr no M +932 19 017 SENIORKLAKEGGANDRÉASSOCIATE E ankla@bahr no M +907 25 301 BROCHMANNCAROLINE BYHRING ASSOCIATE E cabyh@bahr no M +994 67 855 SENIORCASCAMPASCHRISTINAASSOCIATE E chcas@bahr no M +952 57 099 SENIORSORTLANDCHRISTOFFERASSOCIATE E chrso@bahr no M +992 41 453 ASSOCIATEALMÅSDINA E dialm@bahr no M +993 98 322 OVANGEREMILIE JØRGENSEN SENIOR ASSOCIATE E emjor@bahr no M +993 27 987 SENIORMATHISENHALVORASSOCIATE E ph@bahr no M +918 42 451 ASSOCIATEHOLMSTADHARALD E hahol@bahr no M +976 14 291 ASSOCIATEHUNDHAMMERHEDVIG E hehun@bahr no M +932 23 134 FJÆRTOFTHILDE JANSEN SENIOR ASSOCIATE E hfjan@bahr no M +994 71 653 ASSOCIATEFLOMINGRID E inflo@bahr no M +911 89 791 ASSOCIATEGUDEKRISTIAN E rigu@bahr .no M +412 26 072 SENIORÅSLILINDA ASSOCIATE E liasl@bahr .no M +415 53 541 LISE SENIORSTENESOFIEASSOCIATE E lisst@bahr no M +452 71 027 SENIORØKSNESMARTHEASSOCIATE E marmo@bahr no M +464 14 342 SENIORGREYTEDDY ASSOCIATE E tegre@bahr no M +419 16 662 SENIORNOREØYSTEINNYHUSASSOCIATE E oynny@bahr .no M +920 94 337

55 BAHR>>>BAHR50 <<< Notater BAHR ESG materie.indd 50 03/02/2021 12:59

<<<BAHR56 BAHR50 <<< Notater BAHR ESG materie.indd 50 03/02/2021

57 BAHR>>>BAHR50 <<< Notater BAHR ESG materie.indd 50 03/02/2021 12:59