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Die Frage ist nur, wann es zu spät ist.

KLAR MÜSSEN SIE SICH HEUTE KEINE GEDANKEN UM IHRE IMMOBILIE MACHEN.

awit News

März 2016

Ich sehe nur das, was ich glaube. Übernahmeprozesse haben uneingeschränkt viel mit der eigenen Strategie zu tun. Manchmal sind es ganz einfach Markt-Möglichkeiten, die Veränderungsprozesse anschieben. Sollen wir jetzt die Firma kaufen? Passt es nicht, in die mit viel Kreativität erarbeitete Strategie, soll die Chance dann gekippt werden? Um Himmels Willen nein! Strategiebildung ist ein kognitiver Prozess – wie das Leben übrigens auch. Wir erinnern uns, wir fühlen, wir sind emotional und entscheiden aus dem Bauch. Das kann man weder planen noch einordnen. Wenn es trotzdem vorkommt, sind wir vermutlich nicht reif für eine Übernahme.

Geht es uns nicht allen so? Vielleicht ist es öfters mal gar nicht schlecht, wir malen uns die Zukunft aus. Stellen uns vor, wie es sein könnte und hören dabei auf’s Bauchgefühl. Sicher ist es auch sinnvoll, wenn man mit jemandem die Gedanken teilen kann und sich mental gemeinsam auf den Weg macht. Mindestens genauso wichtig ist das Mind-Mapping, die mentale Welt zu verlassen und – nebst der knallharten Kalkulation – auch kognitive Prozesse zuzulassen. Bevor wir uns auf spannende Abenteuer stürzen, sollten wir nicht vergessen, den richtigen Entscheidungen nicht im Weg zu stehen.

Nur – und jetzt kommt‘s – dieser mentale Prozess muss intelligent gesteuert werden. Ganz vereinfacht gesagt, sollten wir unsere Illusionen im Griff haben. Man kann sich die Zukunft auch „herbeiargumentieren“. Wir sammeln soviele Informationen, damit wir genügend gute Gründe haben, eine Unternehmung zu erwerben. Eben: ich stütze mich auf jene Informationen, die ich sehen will.

Wer gelernt hat, sich nicht von Ergebnissen leiten zu lassen, hat es einfacher. Und in aller Regel zeigt sich der Erfolg wesentlich unverkrampfter und schneller.

„Ergebnisse ausblenden heisst auch loslassen.“

Rolf Staedler CEO awit-Gruppe Arbon erfolgreicher Begleiter für Unternehmensentwicklung M&A und Nachfolge

Steuern & Recht Merger & Acquisition Immobilien Treuhand


Einfluss der amtlichen Schätzung auf die Steuerbelastung Eine falsche Bewertung der Liegenschaft kann zu spürbaren Nachteilen des Eigentümers führen.

Bewertungs-Rhythmen Die Bewertung einer Liegenschaft erfolgt klassischerweise zum ersten Mal nach der Bauabnahme. Zu diesem Zeitpunkt kommt es zur Ermittlung des Versicherungs- und Steuerwertes. Bei Fremdfinanzierung durch eine Bank interessiert sich der Darlehensgeber für den Wert, um nach internen und externen Richtlinie den Beleihungswert zu ermitteln. Eine amtliche Schätzung wird durch das kantonale Steueramt veranlasst und dient nur zur Erhebung der Steuern. Betroffen sind üblicherweise die Vermögenssteuer und die Einkommenssteuer, beziehungsweise die Steuer auf den Eigenmietwert. Diese Steuerschätzungen erfolgen in der Regel in einem Rhythmus von 10 Jahren (Thurgau, St. Gallen), in manchen Kantonen auch darüber hinaus, bis zu 15 Jahre. Im Lebenszyklus der Immobilie löst auch eine Handänderung (z.B. Verkauf, Erbschaft, Schenkung), bei welcher der kalkulatorische Verkaufspreis um mehr als ca. 15% über dem Wert der aktuellen amtlichen Schätzung liegt, eine Neuschätzung aus. Dies ist unabhängig davon, wann die letzte Steuerschätzung stattgefunden hat. Durch die relativ langen Zeitabstände, in denen Schätzungen erfolgen, kann es zu signifikanten Abweichungen zwischen bestehendem Schätzwert und aktueller, realer Situation kommen. Häufig weicht die ehemalige amtliche Schätzung vom aktuellen Marktwert, zu dem ein Haus oder Grundstück auf dem freien Markt verkauft werden kann, erheblich ab.

rungen, Mikro- und Makro-Einflüsse bestimmen den Wert einer Liegenschaft und sind teilweise auch kurzfristig, von Jahr zu Jahr betrachtet relevant. Nachfolgend einige Beispiele dazu. ÆBei fallender Konjunktur kommt es schnell zu einem Überschuss an Gewerbe- und Betriebsimmobilien, sehr schnell fallen dort dann die Ertragsmöglichkeiten. ÆVerändern Banken ihre Finanzierungsrichtlinien oder ändern sich Zinsen, so beeinflusst dies Rentabilität und Ertragsmöglichkeiten. ÆVerändert sich die Mikro-Lage einer Immobilie erkennbar zum Negativen, hat dies eine Wertminderungen zur Folge. ÆWerden Immobilien nicht permanent modernisiert, verlieren sie an Wert. Dieser „natürliche“ Wertverlust der Bausubstanz wird gerade bei Mehrfamilienhäusern (Stockwerkeigentum) nicht durch eine Wertsteigerung des Bodens kompensiert. Wenn diese negativen Veränderungen nicht berücksichtigt werden, kann dies dazu führen, dass Eigentümer in bestimmten Phasen zu hohe Steuerabgaben entrichten. Es ist zu beobachten, dass in den letzten Jahren der steuerliche Verkehrswert immer näher an den vorherrschenden Marktwert angeglichen wurde, dies vorwiegend aus dem Aspekt höherer Steuereinnahmen für die öffentliche Hand erzielen zu wollen. Beispiel einer zu hohen Steuerschätzung Grafik II

Eine angemessene Schätzung berücksichtigt idealerweise die zukünftigen Marktschwankungen, legt einen möglichst korrekten Durchschnittswert fest und trägt damit allfälligen Marktveränderungen Rechnung. Beispiel einer angemessenen Steuerschätzung Grafik I *

* Betrag in Mio.

Wertveränderungen im Lebenszyklus der Liegenschaften Nichts ist für ewig: Auch Immobilien unterliegen Wertverände-

Bewertungsmethodik und Einfluss Wir kennen generell zwei Methoden der Bewertung: Die Ertragswertmethode findet üblicherweise Anwendung bei Betriebsimmobilien und mehrheitlich vermieteten Objekten. Die Sachwertmethode ist klassisch für Einfamilienhäuser. In der Realität ist jedoch nicht selten eine Mischform davon (Mischwertmethode) die passendste Variante, um einen korrekten Marktwert zu ermitteln. Die Mischwertmethode lässt eine Gewichtung der Nutzungsanteile zu


und kombiniert Sachwert– und Ertragswertmethode. Die Entscheidung über die Methode oder das Verhältnis der Gewichtung führen logischer Weise zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen und müssen daher stets kritisch hinterfragt werden. Folgenden Einfluss hat die amtliche Schätzung (Steuerschätzung) auf die Steuern:

Amtlicher Verkehrswert Æ (Steuerwert)

Vermögenssteuer & Grundsteuer

Eigenmietwert

Einkommenssteuer

Æ

Von Grafik II abgeleitet bedeutet dies nun folgendes:

Marktwert

Steuerwert

Differenz

Prozentual

Steuerlast

2016

1‘500‘000

1‘500‘000

0

0.0 %

-

2017

1‘500‘000

1‘500‘000

0

0.0 %

-

2018

1‘450‘000

1‘500‘000

50‘000

3.5 %

250

2019

1‘400‘000

1‘500‘000

100‘000

7.0 %

500

2020

1‘400‘000

1‘500‘000

100‘000

7.0 %

500

2021

1‘350‘000

1‘500‘000

150‘000

10.0%

750

2022

1‘300‘000

1‘500‘000

200‘000

14.0 %

1‘000

2023

1‘350‘000

1‘500‘000

150‘000

10.0 %

750

2024

1‘400‘000

1‘500‘000

100‘000

7.0 %

500

2025

1‘450‘000

1‘500‘000

50‘000

3.5 %

250

Kumuliert

Klar ersichtlich ist, dass im oben aufgeführten Beispiel der betroffene Grundeigentümer, Steuern entrichten muss, welche nicht auf einem angemessenen Gegenwert seiner Immobilie basieren. Beispielsweise entrichtet ein Steuerzahler mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von CHF 150‘000 und einem angenommenen Steuersatz von 0.5% im oben gezeigten Beispiel über 10 Jahre CHF 4‘500 zu viel Steuern. Was kann ein Grundeigentümer unternehmen? Hat der Eigentümer das Gefühl, seine Liegenschaft ist nicht korrekt bewertet oder es haben sich eindeutige Veränderungen in der Makro- oder Mikro-Lage ergeben, so empfehlen wir die Liegenschaft neu bewerten zu lassen. In Bezug auf die amtliche Schätzung steht dem Grundeigentümer das Rechtsmittel der Einsprache zur Verfügung. Diese Einsprache muss fristgerecht sowie auch fachlich korrekt begründet sein. Eine fachlich korrekte Begründung einzubringen, ist elementar für den Erfolg einer solchen Einsprache.

KLAR KANN MAN DEN WERT IHRER IMMOBILIE PI MAL DAUMEN SCHÄTZEN.

900‘000

4‘500

Die Experten bei der awit sind Ihre Ansprechpartner für: • • •

Schätzungen nach Sach-, Ertrags- oder Mischwertmethode Steuerberatung in Bezug auf Erbrecht bei Immobilien Beratung bei der Vorgehensweise bei Einsprache gegen den amtlich ermittelten Schätzwert

Gerne beraten wir Sie und unterstützen Sie dabei, ganzheitliche und professionelle Lösungen zu finden.

Christian G. Brunner Leiter Kompetenzbereich Immobilien MAS real estate management MAS real estate valuation Schätzungsexperte SIV

Die Frage ist nur, was dabei übersehen wird.


awit Unternehmensmarktplatz Zu verkaufen: Unternehmen aus dem Bereich Werbung, Beflaggung und Eventausstattungen Der Eigentümer strebt auf Grund von persönlicher Neuausrichtung und aus Altersgründen eine Nachfolgeregelung im Laufe von 2016 an. Die Unternehmung soll zu 100% über Aktienverkauf an einen neuen Eigentümer verkauft werden. Das Unternehmen verzeichnet gute Umsätze und ist im Markt mit gutem Namen hervorragend positioniert. Gesucht wird ein Unternehmenskäufer, der bestenfalls Synergien mitbringt und das Unternehmen in seiner Grundausrichtung weiterführt. Die Firma hat ihren Sitz in der Ostschweiz und bedient Kunden schweizweit.

Ihr Ansprechpartner: Ralf Schönung ralf.schoenung@awit.ch T +41 (0)71 447 88 88 Referenz: F16001RAS

Tätig in: Mitarbeiter: Situation: Umsatz: Investition: Transaktionsvolumen:

Neuer Standort in Appenzell Ab sofort hat die awit einen neuen Standort an der Rütistrasse 55 in Appenzell.

awit consulting ag

awit consulting ag www.awit.ch

Landquartstrasse 3, CH-9320 Arbon T +41 (0)71 447 88 88, info@awit.ch

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