Page 1

KLAR KANN MAN DEN WERT IHRER IMMOBILIE AUCH PI MAL DAUMEN SCHÄTZEN

awit News

Die Frage ist nur, was dabei übersehen wird.

März 2015

Informations-Schwamm - was tun? Täglich bekräht der Hahn die EURO-Schwäche, die Wirtschaft schüttelt sich wie ein nasser Hund, die Nationalbank gibt sich bedeckt wie eine Eule. Und wir? Wir reiben uns die Augen vor den gedruckten Billionen, dem virtuellen EZB-Dampfhammer, den unglaublichen Kommentaren und Empfehlungen. So rasch sie auch kamen, so schnell sind sie wieder verpufft. Vor allem, wenn diese von Kapitänen kommen, welche in einem sicheren Hafen vor Anker liegen – vermeintlich natürlich. Denn nichts ist mehr sicher, Aussagen gelten nur Stunden, Chancen verpuffen in Möglichkeiten, welche bald einer verlorenen Vergangenheit angehören. War es jemals anders? Und was fangen wir KMU mit diesen eher nihilistischen Aussagen an? Nichts. Wir können sie weder beurteilen, noch einschätzen. Sie verunsichern, machen nervös und beeinflussen unser gesundes Urteilsvermögen. Im Gegenteil, wir verpuffen in unzähligen Diskussionen und Foren Zeit und Energie. Also konzentrieren wir uns auf das, was wir können. Wir sind es gewohnt, uns auf solche Veränderungen schnell einzustellen, unsere Unternehmen sind fitter denn je. Wir sind in der Lage, mit exzellent ausgebildeten Mitarbeitern mehr zu leisten, schneller zu werden und verlässlich zu bleiben. „Wer jammert verliert Zeit und Energie.“

Steuern & Recht Merger & Acquisition Immobilien Treuhand

Was bringt uns KMU die Euro-Krise? Wach- und Achtsamkeit im Umgang mit Ressourcen, sie stärkt uns mittel- bis langfristig in Bezug auf Robustheit und sie führen zu grosser Innovationskraft und Flexibilität. Das sind nicht nur Worte, das sind Tatsachen. Was nützen uns staatlich gestützte Billionen, Aussagen über Handelsmarktdefizite, die Diskussionen über die Unabwägbarkeiten Griechenlands. Nicht viel. Wir müssen im Kleinen stark, dienstleistungsbereit und flexibel bleiben. Unsere Kunden brauchen Vertrauen, Vertrautheit und Ehrlichkeit. Der awit-Fachkompetenzbereich Immobilien versucht mit dem neuen Immobilien Check Up Licht ins Dunkel zu bringen und mit unkomplizierten Tools Mehrwerte zu finden. Soviel zum Thema: verdichtetes Bauen. Ich begrüsse dazu unseren neuen Mann, Christian G. Brunner, im Team der awit ganz herzlich. Lassen Sie uns gemeinsam antizyklisch denken und agieren. Erkennen wir gemeinsam die Chancen unserer Zeit und versuchen wir, die ganze Sache über einen längeren Zeitraum zu betrachten. Ich jedenfalls, freue mich auf die wirkliche Zeit des Beweises. Rolf Staedler CEO awit-Gruppe Arbon erfolgreicher Begleiter für Unternehmensentwicklung M&A und Nachfolge


Zyklen eines Gewerbes ... und was sich alles daraus machen lässt!

Raumplanungen ändern sich und mit ihnen auch die Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien. Dies führt dazu, dass eine über Jahrzehnte praktizierte Nutzung plötzlich in Frage gestellt werden muss. Gerade Betriebsimmobilien sind von dieser Tatsache besonders betroffen: Wo gestern noch produziert wurde, kann heute oft schön und attraktiv gewohnt werden. Christian Brunner ist Immobilien-Spezialist, MAS real estate manager und real estate valuation, Schätzungsexperte SIV und beschäftigt sich seit Jahren mit der Konzeption und Umnutzung von Immobilien. Er lehrt an bekannten Instituten Immobilienökonomie und -vermarktung.

Bei der awit consulting ag leitet Christian Brunner neu den Fachkompetenzbereich Immobilien. Die awit entwickelte in Zusammenarbeit mit Immobilienexperten einen „Immobilien Check Up“. Dieser bietet auf schnelle und unkomplizierte Weise eine 360-Grad-Sicht auf Ihre Immobilie. Im Anschluss daran folgt aufbauend eine professionelle Bewertung bis hin zur Entwicklung von Nutzungskonzepten. Zusätzlich zu diesem Fachbereich werden den betriebswirtschaftlichen, besonders aber auch den steuerlichen Konsequenzen Beachtung geschenkt. Insbesondere den Auswirkungen im Bereich der Mehrwertsteuer. Ein Beispiel aus der Praxis: Produktionsstätten, die vor fünfzig oder hundert Jahren angesiedelt wurden, sind heute oft umringt von Wohngebieten oder von Gewerbe-Mischgebieten. Der Bedarf für hochwertiges, privates Wohnen ist gestiegen. Die Nähe von Gewerbe und Industrie bieten zunehmend Probleme, weshalb für diese Anforderungen bessere Standorte hinsichtlich Kosten, Logistik und Erreichbarkeit gefunden werden müssen.

Lage: Nutzung: Zone: Baujahr: Zustand:

Innerstädtisch Gewerbe und Wohnen Wohnzone Zentrum 4 Vollgeschosse Anfang 1900 vermietbar, jedoch demodiert

In unserem Fall ergab die Standortanalyse, welche als Bestandteil des „Unternehmens Check Up“ erfolgt ist, dass sich die innerstädtische Lage nicht mehr als Betriebsstandort eignet. Dies Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Zulieferung sowie auch der immissionsbedingten Konfliktsituation mit den angrenzenden Wohnnutzungen.

Somit stand fest, dass für diese Gewerbeimmobilie eine neue, zukunftsorientierte Strategie gefunden werden musste. Es war an der Zeit zu prüfen, welches Szenario für die Eigentümer und deren Nachfolger das wirtschaftlich beste Ergebnis erzielen könnte. Folgende Optionen konnten mittels „Immobilien Check Up“ ermittelt werden und standen zur Auswahl: A) Verkauf zum Fortführungswert, also eine Weiterführung der Mischnutzung mit Schwerpunkt gewerblicher Nutzung. B) Entwicklung eines Ersatzneubaus, mit dem Ziel, eine möglichst hohe und für die angrenzenden Grundstücke verträgliche Nutzung zu erzielen. In der zweiten Phase unseres Auftrages ging es um die Überprüfung der Machbarkeit, sprich Analyse der Rahmenbedingungen sowie um die Gegenüberstellung der möglichen Szenarien. Diesbezüglich mussten die Werte in zwei Szenarien ermittelt werden. Die Betrachtung der Wertermittlungen (vgl. Tabelle) macht deutlich, dass durch die zielgerichtete und professionelle Projektentwicklung eine zukunftsweisende und ertragsoptimierte Strategie evaluiert und realisiert werden konnte. Das Grundstück konnte, knapp ein halbes Jahr nach Mandatserteilung, an einen Investor zum Preis von CHF 2‘500‘000 verkauft werden. Ein Beweis dafür, dass für diese Immobilie die richtige Entscheidung getroffen wurde. Ein massgeblich höherer Marktpreis war das erfreuliche Ergebnis. Das Beispiel zeigt deutlich auf, wie wichtig eine periodische Prüfung der Immobilie auf ihre Nutzungsmöglichkeiten ist. Was in den vergangenen Jahrzehnten noch Sinn für die Eigentümer machte und in die Infrastruktur einer Region passte, kann morgen „Schnee von gestern“ sein.


Szenario A: Fortführung der Mischnutzung

Szenario B: Ersatzneubau, Schwerpunkt Wohneigentum

Mieterträge und Wert der aktuellen Nutzung (Fortführungswert)

Mietwerte und Differenzwert (Grundstück) mittels Ersatzneubau

Wohnen (5 Wohnungen): Gewerbe (selbstgenutzt):

CHF CHF

60‘000 66‘000

Wohneinheiten: Nutzfläche: Wohnungsmix: Tiefgaragenplätze:

39 Wohnungen 2‘734 m2 2.5, 3.5 & 4.5 ZWG 32 Stück

Total Mietertrag p.a.: Kapitalisierungszins: Ertragswert: Altersentwertung:

CHF 6.5% CHF CHF

126‘000

Total Mietertrag p.a.: Kapitalisierungszins: Ertragswert:

CHF 632‘000 5.0% CHF 12‘635‘000

1‘939‘000 450‘000

Mutmassliche Baukosten: Volumen Neubau: BKP 1 Vorbereitungsarbeiten: BKP 2 Gebäude: BKP 4 Umgebung: BKP 5 Baunebenkosten: Baukosten: Risiko/ Ertrag 20%: (Kostentoleranz nach SIA) Total der Kosten: Fortführungswert:

CHF

1‘489‘000

Veränderungsprozesse treffen wir also nicht nur im unternehmerischen oder privaten Bereich an – nein, auch Grundstücke, Gebäude und Bebauungspläne unterliegen Veränderungen. Deren Nutzung und ihr Zukunftspotential muss sich von Zeit zu Zeit einem Stresstest – einem „Immobilien Check Up“ unterziehen. awit Mehrphasen-Modell: Check Up - Lage - Steuern - Nutzung - Bauliches - Risiko

Machbarkeitsstudien

Differenzwert:

13‘648 m3 CHF 500‘000 CHF 7‘097‘000 CHF 350‘000 CHF 500‘000 CHF 8‘447‘000 CHF 1‘690‘000 CHF

10‘137‘000

CHF

2‘498‘000

Die Überprüfung der Immobilien-Nutzung und die Beurteilung potentieller Chancen erfolgen bei awit in einem Mehrphasen - Modell, welches schlank und effizient aufgebaut ist: Bereits in der ersten Phase, dem „Immobilien Check Up“, wird ein mögliches, zukünftiges Nutzungspotenzial identifiziert, aber vor allem eine Ersteinschätzung in Bezug auf Lage, baulichen Zustand und möglichen Risiken vorgenommen. Mittels weiterführender Machbarkeitsstudien werden verschiedene Werte gegenübergestellt, die Rentabilität in verschiedenen Szenarien überprüft und die Finanzierbarkeit der Planungen geprüft. In der Phase der Projektentwicklung übernehmen wir das Controlling in den Bereichen Strategieumsetzung und Rentabilitätskontrolle. Je nach Mandatsumfang kümmern wir uns auch um die Vermarktung oder die Kapitalbeschaffung bei Projektentwicklungen für Immobiliengesellschaften/Fonds.

- Baurechtliches - Rentabilität - Finanzielles - Marktchancen

Projektentwicklung

Christian G. Brunner

- Strategieumsetzung - Rentabilitätscontrolling - Vermarktungskonzept - Controlling

Leiter Kompetenzbereich Immobilien MAS real estate management MAS real estate valuation Schätzungsexperte SIV


Investitionsmöglichkeit in die Vitarbo AG Wie ernähren wir unsere Welt in den nächsten 100 Jahren? – Und danach!? Die Antwort lautet: Für die Wohlhabenden hoffentlich gesünder - für die Intelligenten hoffentlich ökologischer - und für die Armen hoffentlich ausreichend! Im Hause der awit beschäftigte man sich schon einige Jahre, im Rahmen eines Projektes, mit der Pflanze Moringa oleifera. Die Idee, aus Pflanzen nützliche und werthaltige Frucht- und Gemüsepulver herzustellen, die dann einen sinnvollen Beitrag zu unserer Ernährung darstellen, war der Auslöser und die Geburtsstunde für die Vitarbo AG. Das Unternehmen wurde am 17. Oktober 2013 gegründet. Der juristische Rahmen und die Organisationsstruktur wurden geschaffen.

humanitäre und faire Lösungen, die alle «Mäuler» dieser Erde versorgen, damit keine blutigen Kriege um Nahrung, Wasser oder saubere Luft entfachen. In den vergangenen Monaten haben wir uns Wissen angeeignet und für unsere Zielsetzung komprimiert. Wir haben ein Netzwerk aufgebaut, mit dem wir in unseren Projekten professionell arbeiten können. Wir haben Studien und Versuche in Auftrag gegeben, die uns Klarheit verschaffen für die Entscheidungen der Zukunft. Die Stossrichtungen in 2015: • • • •

Gewinnung hochwertigen Proteins aus Moringa Blättern (Fraktionierung von Moringainhaltsstoffen) Produktion von Moringablattpulver in hochwertiger und geprüfter Qualität als Rohstoff für die Lebensmittelindustrie Produktion von Moringa als Zusatz in Futtermittel Aufbau eines zuverlässigen Beschaffungsmarktes (Anbau und Verarbeitung von Moringa)

Das Unternehmen verfolgt ökonomische, ökologische und humanitäre Ziele und plant eine Kapitalerhöhung nach dem ersten Quartal 2015. Ab sofort wird die Investitionsmöglichkeit in Form von Aktienkauf für bestehende und neue Aktionäre offeriert.

Im besonderen Fokus unserer Arbeiten stehen seither die zarten Blätter der Pflanze Moringa oleifera. Das breite Spektrum der wertvollen Nährstoffe in der Pflanze, vor allem der hohe Proteinertrag, ist das besondere Potential für unser unternehmerisches und ökonomisches Vorhaben. Unser Wissen, dass unsere Nahrung in der Zukunft ökologischer und nachhaltiger produziert werden muss, damit wir nicht einen Kollaps unseres Lebensraums provozieren, verlangt Alternativen zur Massentierhaltung und Naturwaldrodung. Der rasante Anstieg der Weltbevölkerung fordert

Frühlingsmesse in Arbon Besuchen Sie uns an der diesjährigen Frühlingsmesse in Arbon. Die Messe findet vom 25. - 29. März 2015 im Seeparksaal Arbon statt. Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

awitgroup ag www.awit.ch

Landquartstrasse 3, CH-9320 Arbon T +41 (0)71 447 88 88, info@awit.ch

Weitere Informationen erhalten Sie bei: • Rolf Staedler (CFO) (rolf.staedler@vitarbo.com) • Ralf Schönung (CEO) (ralf.schoenung@vitarbo.com) (Mitglieder im Verwaltungsrat der Vitarbo AG)

Profile for Beda Bötschi

awit News März 2015  

awit News März 2015  

Profile for awit
Advertisement