Issuu on Google+

Sector Winkels

60 54 Wormerveer


›› Strategie Structuurkenmerken winkelmarkt • Bestaand fijnmazig winkelapparaat in stand gehouden door regulering van planmatige ontwikkelingen waardoor voorraad niet te sterk is gegroeid • Structuur van winkelmarkt die zich geleidelijk aanpast aan veranderende bestedingspatronen en locatievoorkeuren van consumenten

winkels

Visie en beleid • Gericht op dominante posities in het verzorgingsgebied die beantwoorden aan de winkelmotivatie (dagelijks, doelgericht of vergelijkend winkelen) met een bijpassende winkel beleving • Primaire winkellocaties (hoofdwinkelstraten) hebben een blijvende aantrekkingskracht op consumenten door veelzijdigheid winkelaanbod, aantrekkelijkheid van verblijfsklimaat en aanbod van nevenvoorzieningen • Grotere planmatig ontwikkelde winkelcentra op het niveau van de grotere kernen, stadsdelen of wijken bieden door hun dominantie op het gebied van frequenter gekochte artikelen mogelijkheden voor toekomstige huurgroei (en daarmee waardegroei)

Uitwerking • Dominantie van primaire locaties en planmatig ontwikkelde winkelcentra • Geografische focus op grote steden (minimaal 150.000 m2 winkelareaal) en op kernen met meer dan 25.000 inwoners en een sterke regionale verzorgingsfunctie, in gebieden met een bovengemiddelde bevolkingsgroei

PDV Centrum Solitaire winkels Wijkcentrum Supermarkt Parkeren e 100.000.000 e 50.000.000 e 10.000.000

61


›› Marktontwikkelingen omzetdaling, behalve bij supermarkten

hogere leegstand

multi-channel strategie

nieuwbouwplannen geschrapt

schaarste op beleggingsmarkt

Omzetdaling winkels De omstandigheden voor de winkelmarkt bleven in 2012 ongunstig en er zijn nog geen tekenen van een spoedig herstel. Het consumentenvertrouwen bleef op een laag niveau en de consument hield de hand op de knip. Hierdoor lag de omzet in de detailhandel 1% lager dan in 2011. Consumenten bezuinigden met name op non-food producten (-3,8%). Supermarkten wisten nog wel een omzetgroei van 3% te realiseren. Oplopende leegstand en dalende winkelhuren De winkelleegstand nam licht toe tot 6,7%. Niet alleen zelfstandige winkeliers zijn door de economische omstandigheden steeds vaker gedwongen hun zaak te sluiten. Dat lot treft ook grotere ketens, met name in de kleding- en schoenenbranche. In de aanloopstraten beginnen leegstaande panden meer en meer een stempel op het straatbeeld te drukken, maar ook in de A1-winkelstraten stijgt de leegstand licht. De winkelhuren op A1-locaties daalden in 2012 met gemiddeld 0,9%. Alleen de tophuren van solitaire winkelpanden in de grootste winkelsteden vertoonden nog een lichte groei. Het topsegment waarop de grote internationale retailers zich richten wordt steeds kleiner. In steden met minder dan 100.000 inwoners daalden de tophuren met 1,6% (bron: JLL). Internetwinkelen De internetverkopen kwamen in 2012 uit op € 9,9 miljard, ongeveer 10% hoger dan in 2011. Vooral in de kledingbranche was de groei fors. Winkelketens spelen hierop in met een multi-channel strategie met behoud van de fysieke winkel. Er ontstaan meer pilot-stores in de hoofdwinkelcentra. Het accent verschuift van louter verkoop naar beleving van het product en het leveren van service en informatie. In wijkwinkelcentra ontstaan steeds meer nieuwe concepten die inspelen op de nog altijd bestaande problemen rondom de logistieke afhandeling van online gekochte producten. Dalend planvolume Eind 2012 stond er voor 2,9 miljoen m² aan bouw en uitbreiding van winkelcentra op stapel, een afname van de planvoorraad met 9% ten opzichte van ultimo 2011 (bron: Neprom). Deze daling komt door het schrappen van plannen, het geringe aantal nieuwe voorgenomen investeringen en een dalend aantal lopende projecten. Een groot project dat van tafel ging, was het factory outlet center Bleizo nabij Zoetermeer, dat een oppervlakte van 20.000 m² zou krijgen. Het plan werd verworpen door Provinciale Staten van Zuid-Holland. Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in winkelvastgoed lag een stuk lager dan in 2011. Er is nog altijd een aanhoudende vraag naar A-winkelruimten. Omdat dit product nauwelijks op de markt komt, bleef het aantal transacties gering. Unibail Rodamco en Corio hebben hun strategie nadrukkelijker gericht op grootschalige winkelgebieden waardoor een aantal kleinere centra verkocht is of verkocht zal worden. Vooruitzichten Door het gebrek aan vertrouwen blijft de consument waarschijnlijk ook in 2013 spaarzaam. Een spoedig herstel van de detailhandelsomzetten lijkt dan ook niet voor de hand te liggen. Een verder oplopende leegstand ligt in de lijn der verwachtingen. Daarbij zal de detailhandel een antwoord moeten vinden op het snel groeiende aandeel van internetwinkelen, onder andere door meer beleving en onderscheidend vermogen te bieden. Enige terughoudendheid bij de realisatie van nieuwe winkels blijft gezien deze ontwikkelingen gewenst.

62


›› Portefeuille

Ultimo 2012

Ultimo 2011

€ 745 mln € 107 mln € 52,0 mln 7,0% 85 607 +6% 4,5 jaar € 203 per m2 97%

€ 716 mln € 42 mln € 48,6 mln 6,8% 83 602 +3% 4,5 jaar € 201 per m2 98%

Portefeuillekenmerken Exploitatieportefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Aantal objecten Aantal huurcontracten Contracthuur t.o.v. herzieningshuur Gemiddelde resterende looptijd huurcontracten Gemiddelde huur Bezettingsgraad

Segmentatie

€ 116 mln 7,0% 94%

€ 105 mln 6,6% 97%

Supermarkten Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

€ 56 mln 7,5% 100%

€ 56 mln 7,3% 100%

€ 573 mln 6,9% 97%

€ 555 mln 6,8% 98%

Winkelcentra inclusief PDV/GDV en parkeergarages Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

winkels

Solitaire winkels Waarde deelportefeuille Theoretische jaarhuur / waarde portefeuille Bezettingsgraad

63


enten

2000 en jonger

2012 Hoofdwinkelgebied groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein Kernverzorgend groot/klein 2012 Kernverzorgend groot/klein

1990 - 1999 1980 - 1989

2012 2011

Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra PDV/GDV PDV/GDV

1970 - 1979

››

n jonger

9%

1999 onger

1989 99

20%

1979 89

2012 970 79 5%

0

Winkelcentra zijn dominant

2012

2012

450 - 500

Solitair

300 - 450

28%

€ 25 mln - e 50 mln (4 obj.) Wooninrichting Mode €Mode 15 mln mln (4 - eobj.) 25 mln (4 obj.) Mode >€ 50

2012 2012

PDV

Diensten parkeergarages Niet-winkels (parkeren wonen) € 5mln mlnincl. e2012 15 mln(4(7en obj.) parkeergarages € Diensten 25 - -eincl. 50 mln obj.) 2012 Food Diensten en horeca < €mln 5 mln (65 obj.)(4 obj.) € Food 15 -2012 e 25 mln

6%

2012

7%

0 0

Parkeergarages

€ 5Food mln - e 15 mln (7 obj.)

26%

8

Evenwichtige spreiding over branches

2000 en3% jonger Wooninrichting Overige non-food incl. warenhuizen 3% 1990 - 1999 2012 2012 Mode 2012 Wooninrichting 1980 - 1989 Diensten incl. parkeergarages Mode 75% 2012 Food incl. Diensten parkeergarages 2012 Ahold Q-Park

Resterende huur

Resterende huur Branchering huurders Resterende huur

2012 Branchering huurders Resterende huur Resterende huur non-food incl. warenhuizen 2020 Overige 2020

9

14 2021 Branchering > € huurders 50 mln (4 obj.) 16

2019 Wooninrichting 2019 2018 Mode non-food incl. warenhuizen Overige 2018

€ 15 mln2012 -2012 e 25 mln 2012 27 (4 obj.)

2017

€ 5 mln - e 15 mln (7 obj.) 42

2016 2015

56

< € 5 mln (65 obj.) 2012

2012 2017 Diensten incl. 2012parkeergarages Wooninrichting 2017 2016 Food 2012 Mode 2016 2015 66 Diensten 2015 incl. parkeergarages

2014 Food 2014 2013 2013

2014 50

40

30

20

2013

84

2012 2012 Tot en met 2015 loopt ten minste 66% van de huur door Resterende huur 2011 2011 Resterende huur 64

2020

Blokker

Resterende huur

Jumbo

AS Watson

Resterende huuren fin. dienstv Zakelijk

2020 Overig 2019 2020

Overheid en non-profi

2018 2019

2012 en t Industrie, handel

2017 2018

ICT en media

2016 2017

2012

2015 2016 2014 2015

9598 100

2018

90

€ 25 mln - e1950 mln (4 obj.)

80

2019

70

2020

60

2022

10

0

2012

Food

< € 5 mln (65 obj.)

0

0

Parkeergarages 11%

Branchering huurders Top 5 huurders Resterende huur Resterende huur Branchering huurders Leeftijdsopbouw 10% Branchering huurders Overige non-food incl. warenhuizen Branchering huurders 5% non-food incl. warenhuizen >Overige € 50 mln (4 obj.) Overige non-food incl. warenhuizen Overige non-food incl. Resterende huur 4%warenhuizen Wooninrichting Wooninrichting

Supermarkten 2012

00

2012

Parkeergarages

500 - 550

Winkelcentra

2012

Parkeergarages PDV

< € 5 mln (65 obj.)

PDV

Grootteklassen Branchering huurders 550 - 648 Branchering huurders Branchering huurders

11%

13%Winkelcentra PDV

>€ 5050 mln (4 (4 obj.) >€ mln obj.) e 50 mln Solitair Branchering huurders Amsterdam Solitair >>€ 50 mln(4(4obj.) obj.) Leeftijdsopbouw €€ 2525 mln - e- 50 mln (4 (4 obj.) mln e 50 mln obj.) 25 mln mln 50 mln (5 obj.) Supermarkten Supermarkten €e50 25 mln-(4 -eeobj.) 50Utrecht mln (4 obj.) >€ €€ 1515 mln - e- 25 mln (4 (4 obj.) mln e 25 mln obj.) 2012 2012 e 15 15 mln mln (4 obj.) Winkelcentra Rotterdam en Den Ha Winkelcentra mln e25 25 mln (4 obj.) €€ 25 mln - e- -e50 mln (4 obj.) Solitair 2012 € 5 mln - e- 15 mln (7 (7 obj.) 2012 2012 € 5 mln e 15 mln obj.) e 55mln mln ---e ee25 15 (10 PDV Gebieden PDV mln 15mln mln obj.)nabij de 4 g €€ 15 mln (4(7obj.) obj.) Supermarkten 2012 < € 5 mln (65(65 obj.) <€ 5 mln obj.) e 5 mln (62 obj.) Parkeergarages Overig Parkeergarages € mln (65 obj.) €< 5<mln - e2012 15 mln (7 obj.) Winkelcentra

1.000 -groot/klein 1.200 Hoofdwinkelgebied groot/klein Hoofdwinkelgebied - 1.000 Kernverzorgend 900 groot/klein Kernverzorgend groot/klein

21% Grootteklassen

2012

2012 2012 33%

Winkelcentra Supermarkten

Branchering huurders Branchering huurders Combinatie van grote en kleine Leeftijdsopbouw objecten

Grootteklassen Geografisch Grootteklassen

800 - 900 Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra 700 - 800 PDV/GDV PDV/GDV 648 - 700

000 00

16%

Supermarkten Solitair

28%

PDV/GDV

e.-Lb.) Stadsdeelcentra ncies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Stadsdeelcentra 2012 2012 Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Winkelstraten Winkelstraten 1.200 - 1.800 Lb.)

1.200 00

Solitair

Wijk-/buurtcentra

Grootteklassen Grootteklassen Tweederde (66%) is gelegen in de hoofdWinkelsoorten winkelgebieden en binnensteden

2012

Grootteklassen

Grootteklassen Geografisch

Stadsdeelcentra 5% Supermarkten 16% Supermarkten 9% Winkelstraten Binnensteden Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Winkelcentra 2012 Winkelcentra 2012 2012Zuid (Ze.-Lb.) Hoofdwinkelgebied groot/klein Stadsdeelcentra 8% PDV PDV 2012 Kernverzorgend groot/klein Winkelstraten Parkeergarages 2012 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Parkeergarages 2012 Wijk-/buurtcentra groot/klein Hoofdwinkelgebied PDV/GDV Kernverzorgend groot/klein 62% 56%

.-Fr.-Dr.-Ov.)

Geografisch Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw

8% 1% 1%

ovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnensteden n Binnensteden Winkelsoorten

1.800

PDV/GDV

Winkelsoorten Winkelsoorten Binnensteden Winkelsoorten Solitair Solitair

Winkelhiërarchie

Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

Portefeuillesamenstelling Winkelhiërarchie Winkelhiërarchie

Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelstraten 2012 Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein

Vóór 1970

Winkelsoorten Winkelsoorten

Winkelstraten Stadsdeelcentra

2013 2014 2012 2013 2011 2012 2011


›› Kerncijfers in € x miljoen, tenzij anders vermeld

2012

2011

2010

2009

Rendementen Direct portefeuillerendement Indirect portefeuillerendement

6,2% -2,9%

6,2% 0,2%

6,3% 0,6%

Totaal portefeuillerendement Organisatiekosten Effect t.o.v. vol belegd Beleggingen niet in IPD/ROZ Definitieverschillen Fondsrendement

3,1% -0,3% 0,0% - 0,0% 2,7%

6,4% -0,3% -0,1% - 0,1% 6,2%

5,7%

5,7%

Dividendrendement

2008

3-jaars 2010-2012

5-jaars 2008-2012

10-jaars 2003-2012

6,3% -4,1%

5,8% -2,9%

6,2% -0,7%

6,2% -1,8%

6,4% 1,5%

7,0% -0,3% -0,2% 0,0% 0,4% 6,9%

2,0% -0,3% 0,0% 0,2% 0,0% 1,9%

2,8% -0,3% 0,0% 0,2% 0,1% 2,8%

5,5% -0,3% -0,1% 0,0% 0,2% 5,3%

4,2% -0,3% -0,1% 0,1% 0,1% 4,1%

8,0% -0,3% 0,0% 0,0% -0,1% 7,6%

5,9%

5,8%

5,8%

5,8%

5,8%

6,1%

2012

2011

2010

2009

2008

Overig Bezettingsgraad gemiddeld Bezettingsgraad ultimo Netto / brutohuuropbrengsten Bruto aanvangsrendement k.k. jaarultimo

98% 97% 89% 7,0%

98% 98% 89% 6,8%

99% 99% 90% 6,9%

99% 99% 90% 7,0%

99% 99% 90% 6,6%

Gem. aantal uitstaande aandelen (x mln) Aantal uitstaande aandelen, jaarultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, jaarultimo (€ x 1)

604,3 619,5 0,034 1,204

586,2 584,4 0,076 1,240

508,3 587,6 0,084 1,234

409,5 406,6 0,024 1,216

412,7 436,1 0,039 1,265

winkels

65


›› Sector Winkels Balans Voor uitkering slotdividend (bedragen x € 1.000)

Toelichting jaarrekening

31 dec. 2012

31 dec. 2011

744.960

716.234

65

75

Vlottende activa Debiteuren Overige vorderingen Liquide middelen

616 550 10.087 11.253

723 544 16.895 18.162

Totaal activa

756.278

734.471

309.732 377.314 81.251 -22.566 745.731

292.202 351.744 92.077 -11.409 724.614

10.547

9.857

756.278

734.471

Activa Beleggingen Vastgoed 1 Overige vaste activa Overig

Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal 8 Agioreserve 9 Herwaarderingsreserve 10 Algemene reserve 11 Kortlopende schulden Crediteuren en overige verplichtingen Totaal passiva

66


â&#x20AC;şâ&#x20AC;ş Sector Winkels Winst- en verliesrekening (bedragen x â&#x201A;Ź 1.000)

2012

2011

Theoretische brutohuuropbrengsten Leegstand Overig Brutohuuropbrengsten 16

50.953 -1.117 -210 49.626

49.473 -941 125 48.657

Netto servicekosten 17 Exploitatiekosten 18 Nettohuuropbrengsten

-57 -5.621 43.948

-158 -4.987 43.512

Herwaarderingsresultaat beleggingen 19, 20 Netto verkoopresultaat beleggingen 21

-21.741 - -21.741

1.111 386 1.497

Organisatiekosten 22 Compensatie overdrachtsbelasting 23 Netto operationeel resultaat

-2.361 185 20.031

-2.213 1.677 44.473

Rentebaten Nettoresultaat

36 20.067

121 44.594

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

41.623 -21.556 20.067

41.420 3.174 44.594

winkels

Toelichting jaarrekening

67


›› Toelichting op resultaten 2012 daling fondsrendement door afwaardering

Rendement Het fondsrendement over 2012 is, door een afwaardering van de portefeuille met 2,9% (2011: 0,2%), gedaald naar 2,7% (2011: 6,2%). Het direct portefeuillerendement is gelijk gebleven op 6,2%. Portefeuillerendement 10 jaar

20% 15% 10% 5%

3,0

2,4

5,9

5,7

7,6

7,1

6,8

6,7

6,6

6,0

0%

5,8 -2,9

- 5%

6,3

0,6

0,2

6,3

6,2

1,5 6,2

6,4

-2,9

-4,1

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

indirect

2003-2012

direct

2004

- 15%

2003

- 10%

Stabiel direct rendement van gemiddeld 6,4%. Forse opwaarderingen in 2005/7, afwaarderingen in 2008/9 en 2012, lichte opwaardering 2010/11. Over 10 jaar gemiddeld 1,5% opwaardering.

In de kerncijfers zijn de portefeuillerendementen voor alle objecten opgenomen, dus inclusief herwaarderingen van de in het verslagjaar verworven en gedisponeerde objecten en de parkeergarages. In onderstaande tabel staan de rendementen voor de standing investments exclusief de parkeergarages (die sinds 2008 in de IPD/ROZ bij overig vastgoed zijn ondergebracht). Winkels: standing investments

Direct

Altera Vastgoed Indirect Totaal

Direct

IPD/ROZ index Indirect Totaal

(vanaf 2008 excl. parkeergarages)

2012 2011 2010 2009 2008 3-jaars 5-jaars 10-jaars

effect aankoopkosten

direct beleggingsresultaat vrijwel constant

68

6,3% 6,2% 6,5% 6,3% 5,9% 6,3% 6,2% 6,4%

-3,3% 0,3% 1,1% -4,0% -2,7% -0,7% -1,7% 1,7%

2,8% 6,5% 7,6% 2,1% 3,1% 5,6% 4,4% 8,2%

6,1% 6,2% 6,2% 6,2% 6,0% 6,1% 6,1% 6,5%

-1,7% 1,4% 1,5% -3,6% -0,5% 0,4% -0,6% 2,2%

4,2% 7,6% 7,8% 2,4% 5,5% 6,5% 5,5% 8,8%

Het verschil tussen de rendementen van de standing investments en alle objecten bedroeg in 2012 0,3%-punt. Dit is onder meer terug te voeren op de betaalde 6% overdrachtsbelasting (waarvan de helft voor rekening van de toetredende aandeelhouder) bij de toetreding, medio 2012, van een aandeelhouder met vastgoed voor € 28,5 miljoen. De niet-standing investments omvatten voorts het herontwikkelingsproject Ekkersrijt. Beleggingsresultaat Het jaar 2012 is afgesloten met een totaal beleggingsresultaat van € 20,1 miljoen. Dat is een daling ten opzichte van 2011 met € 24,5 miljoen, veroorzaakt door een afname van het indirect beleggingsresultaat met € 24,7 miljoen. Het direct beleggingsresultaat is met een toename van 0,5% van € 41,4 miljoen in 2011 naar


â&#x201A;Ź 41,6 miljoen in 2012 vrijwel constant gebleven. De onderbouwing van deze lichte stijging is als volgt: Direct beleggingsresultaat 2011 Oplevering in 2011 (Deventer) Toetreding aandeelhouder met vastgoed medio 2012 Disposities in 2011 (Houten, Maarheze, Voerendaal, Zuidland) Overige effecten, per saldo Direct beleggingsresultaat 2012

in â&#x201A;Ź x mln

Effect

41,4 +0,4 +0,9 -0,7 -0,4 41,6

+1,0% +2,3% -1,7% -1,1% +0,5%

De gemiddelde bezettingsgraad is evenals in 2011 uitgekomen op 98%. Op jaareinde is de bezettingsgraad gedaald naar 97%. Het aantal opzeggingen is in 2012 toegenomen en de huuronderhandelingen zijn scherper dan in voorgaande jaren. Het brutonettotraject (nettohuuropbrengsten / bruto huuropbrengsten) ligt evenals voorgaand jaar op 89%. De portefeuille (inclusief parkeergarages) is in 2012 met 2,9% afgewaardeerd (standing portefeuille 2,6%) door een daling van de door de externe taxateurs gehanteerde huurherzieningshuurwaarde. De toegepaste yields zijn op portefeuilleniveau gelijk gebleven. Het bruto aanvangsrendement (BAR, kosten koper) is gestegen van 6,8% naar 7,0%.

winkels

aanvangsrendement van 6,8% naar 7,0%

De spreiding van de waardemutaties over de objecten is in onderstaande tabel toegelicht. De waardedaling is grotendeels veroorzaakt bij 20 objecten met een afwaardering tussen 5 en 10%. Waardemutaties

Waardemutaties in % t.o.v. ult. 2011

Relatief aandeel op totale waardemutatie

Aantal complexen

-19,0% -6,4% -3,2% -1,5% 0,7% 4,7% -2,9%

9,0% 75,4% 21,6% 10,7% -2,3% -14,4% 100,0%

9 20 11 18 16 11 85

<-10% Tussen -10% en -5% Tussen -5% en -2,5% Tussen -2,5% en 0% Tussen 0% en 2,5% Tussen 2,5% en 5% Totaal

De spreiding van de waardering ultimo 2012 naar het bruto aanvangsrendement (BAR kosten koper) is als volgt: Spreiding BAR k.k. 60%

40% 30% 20%

>9,9%

9,1-9,9%

8,4-9,1%

7,7-8,4%

6,9-7,7%

6,2-6,9%

BAR k.k.

5,5-6,2%

10%

4,8-5,5%

Aandeel in de portefeuille

50%

69


klein effect taxateurswisseling

Altera wisselt per object om de drie jaar van externe taxateur. Gespreid over vier kwartalen zijn in 2012 18 winkelobjecten van taxateur gewisseld. Dit heeft geleid tot een afwaardering ten opzichte van de vorige taxatie met 2,2%, iets hoger dan de afwaardering van objecten zonder taxateurswisseling. Het indirect beleggingsresultaat is ook beïnvloed door de aankoopkosten van € 0,9 miljoen voor de medio 2012 toegevoegde objecten (6% overdrachtsbelasting over € 28,5 miljoen, waarvan de helft ten laste van de toetredende aandeelhouder). Aan compensatie overdrachtsbelasting van toetredende aandeelhouders is voorts € 0,2 miljoen (2011: € 1,7 miljoen) ten gunste gebracht van het indirect beleggingsresultaat. Een nadere uitleg staat in de definitielijst achterin dit verslag. Huurontwikkeling en exploitatiekosten De ontwikkeling van de theoretische huuropbrengsten in 2012 was als volgt:

Ontwikkeling stand theoretische jaarhuur

2012

2011

Indexering Huuraanpassing (exclusief indexering) Portefeuillemutaties Mutatie gedurende jaar

2,0% 0,7% 4,3% 7,0%

1,9% 0,1% -1,1% 0,9%

Het verhuurvolume ligt ongeveer op het niveau van 2011. De verhuurtransacties zijn als volgt samengevat: Verhuurtransacties Aantal afgesloten huurcontracten en verlengingen Aantal m² Nieuwe huursom op jaarbasis Nieuwe huursom t.o.v. vorige contracthuur Nieuwe huursom t.o.v. markthuur volgens externe taxateur

toename aantal opzeggingen

2012

2011

49 22.860 m² € 4,1 mln -0,6% +2,2%

54 33.963 m² € 4,2 mln +1,6% +3,2%

Het in 2012 gerealiseerde huurvolume was € 4,1 miljoen: € 0,3 miljoen voor contracten voor de herontwikkeling van het complex op woonboulevard Ekkersrijt, € 1,6 miljoen voor nieuwe huurovereenkomsten en € 2,2 miljoen voor verlengingen en indeplaatsstellingen. In het algemeen zijn nieuwe contracten afgesloten licht boven de door de externe taxateur gehanteerde markthuur. Het aantal opzeggingen is in 2012 toegenomen, waarbij dit niet altijd tot een daadwerkelijk vertrek leidde of zal leiden. Van de ultimo 2012 lopende huurcontracten is € 1,1 miljoen (21 contracten) opgezegd. De gemiddelde resterende huur ten opzichte van de contracthuur aan het eind van het jaar is 4,5 jaar gebleven. De huurachterstand van meer dan 90 dagen bedraagt ultimo 2012 0,3% van de jaarhuur (2011: 0,2%). De exploitatiekosten (inclusief servicekosten leegstand) zijn ten opzichte van de theoretische huuropbrengsten in 2012 licht gestegen van 10% naar 11% door hogere kosten voor oninbare vorderingen en servicekosten voor leegstaande ruimten.

70

Exploitatiekosten

2012

2011

Onderhoudskosten Vaste lasten Beheerkosten Overig Totaal

3% 3% 2% 3% 11%

2% 3% 3% 2% 10%


twee objecten verworven

toetreding met per saldo € 43 mln

Portefeuillemutaties en overige toelichtingen De portefeuille is medio 2012 uitgebreid met twee van een toetredende aandeelhouder verkregen objecten: een winkellocatie in het centrum van Den Bosch en een winkelcentrum in Wormerveer voor totaal € 28,5 miljoen kosten koper en een huurwaarde van € 2,1 miljoen. De herontwikkeling van Altera’s locatie op de woonboulevard Ekkersrijt is uitstekend verlopen: ultimo 2012 was de bezettingsgraad (inclusief voorverhuur voor nog niet opgeleverde gedeelten) 82%. De officiële opening was op 1 maart 2013. Aan de pijplijnportefeuille is een nog te realiseren winkelcentrum in Waddinxveen toegevoegd van circa 19.000 m² met 930 parkeerplaatsen, een huurwaarde van € 4,2 miljoen en BAR vrij op naam van 6,5%. De officiële bouwstart was in november 2012, de oplevering staat gepland voor begin 2015. Voor het pijplijnproject in Rotterdam is na balansdatum in overleg met de ontwikkelaar/bouwer overeengekomen de levering aan Altera definitief niet door te laten gaan. In 2012 is het aantal aandeelhouders toegenomen van 24 tot 25. Er is voor € 47,5 miljoen toegetreden en voor € 4,4 miljoen uitgetreden, per saldo een toename met € 43,1 miljoen (2011: afname met € 4,0 miljoen). Ultimo 2012 was er € 3 miljoen beschikbaar voor beleggingen. Daarnaast hebben aandeelhouders zich gecommiteerd voor toetredingen van per saldo € 12 miljoen. winkels

Vooruitzichten voor 2013 Gemiddelde bezettingsgraad Brutonettotraject Direct portefeuillerendement

96% 88% 5,9%

De verwachting is dat het direct portefeuillerendement ondanks een iets lagere bezettingsgraad boven het niveau van 2012 zal uitkomen, als gevolg van de afwaardering in 2012. Voor 2013 gaan wij uit van een indirect rendement van -4% door een daling van de markthuur. Het fondsrendement over 2013 kan dan op circa 2% uitkomen.

De indeling in het portefeuilleoverzicht is gebaseerd op de winkelgebiedtyperingen van Locatus: Winkelgebiedtypering

Definitie van het winkelgebied

Binnenstad Stadsdeelcentrum Winkelstraat Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend Wijkcentrum Buurtcentrum PDV/GDV

Binnenstad met > 400 winkels Planmatig ontwikkeld winkelcentrum met > 50 winkels, aanvullend op binnenstad of hoofdwinkelgebied Winkelstraat in winkelgebied met > 50 winkels in grote stad, niet planmatig ontwikkeld Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (200-400 winkels) en klein (100-200 winkels) Grootste winkelgebied in de woonplaats, onderscheid in groot (50-100 winkels) en klein (5-50 winkels) Groot: naast een binnenstad of hoofdwinkelgebied met 25-50 winkels Klein: ondersteunende functie met < 25 winkels Winkelconcentratie met 5-9 winkels Perifere detailhandelsvestiging resp. grootschalige detailhandelsvestiging

71


›› Winkels

Plaats Adres Bouwjaar Winkelgebied typering Solitair Amsterdam ** Kinkerstraat 277-281 < 1970 Winkelstraat Apeldoorn Hoofdstraat 98 < 1970 Hoofdwinkelgebied Bergen op Zoom St Josephstraat 17 < 1970 Hoofdwinkelgebied Breda Ginnekenstraat 117 < 1970 Binnenstad Breda Karrestraat 2-2a < 1970 Binnenstad Breda Wilhelminastraat 40 < 1970 Winkelstraat Den Bosch Marktstraat 6 en 8 / Burg. Loeffplein 1c < 1970 Binnenstad Den Bosch Markt 105 < 1970 Binnenstad Deventer Lange Bisschopstraat 64 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Lange Bisschopstraat 73 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Broederenplein 4-6 < 1970 Hoofdwinkelgebied Deventer Keizerstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes Korte Kerkstraat 1 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes Lange Vorststraat 69-71 < 1970 Hoofdwinkelgebied Goes St Adriaanstraat 4, 6, 16-18 < 1970 Hoofdwinkelgebied Gouda Markt 46-47 < 1970 Hoofdwinkelgebied Haarlem Grote Houtstraat 88 < 1970 Binnenstad Heerlen Saroleastraat 26 < 1970 Hoofdwinkelgebied Hengelo Nieuwstraat 39 < 1970 Hoofdwinkelgebied Maastricht Kleine Staat 17 < 1970 Binnenstad Meppel Woldstraat 5-13 1995 Hoofdwinkelgebied Middelburg Lange Delft 60-62 < 1970 Hoofdwinkelgebied Rockanje Dorpsplein 14, 18, 20, 25 1998 Kernverzorgend Roermond Steenweg 6 < 1970 Hoofdwinkelgebied Rotterdam Korte Lijnbaan / Lijnbaan < 1970 Binnenstad Rotterdam Zuidplein H 439-441 1972 Stadsdeelcentrum Rotterdam Zuidplein H 748 1972 Stadsdeelcentrum Uden Brabantplein / Pastoor Spieringsstraat < 1970 Hoofdwinkelgebied Weert Langstraat 15 < 1970 Hoofdwinkelgebied Winschoten Langestraat 89-93 < 1970 Hoofdwinkelgebied Woerden Voorstraat 14 < 1970 Hoofdwinkelgebied Woerden Voorstraat 41 < 1970 Hoofdwinkelgebied 18 objecten < € 1 mln Totaal

Supermarkten Alkmaar Badhoevedorp Brummen Den Haag Epe Heemstede Kapelle Naarden Oosterhout Putten Utrecht Voorthuizen

72

Paardenmarkt 2 Zeemanlaan 2-2a Ambachtstraat 32-38 Weimarstraat 118 Sint Martinusplein 8 Blekersvaartweg 57 Biezelingsestraat 1 Evert de Bruijnstraat 78-82 Arkendonk 53-55 Postweg 4-6 Burg. Reigerstraat 55-57 Hoofdstraat 155

1985 1972 1995 < 1970 1995 1995 1999 1996 1979 1995 < 1970 1994

Binnenstad Kernverzorgend Kernverzorgend Winkelstraat Hoofdwinkelgebied Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend Buurtcentrum Buurtcentrum Hoofdwinkelgebied Winkelstraat Kernverzorgend


Huurders of formules Aantal VVO in m2

Jumbo Albert Heijn, Gall & Gall Jumbo, e.a. Albert Heijn Albert Heijn, Gall & Gall Albert Heijn C1000, e.a. Plus Albert Heijn Em-te Albert Heijn Jumbo, Kruidvat, Bart Smit

Bezettingsgraad

1 1 1 1 1 1 3 2 1 1 0 3 1 1 2 1 1 1 1 1 2 1 5 1 13 2 1 16 1 3 1 1 20 92

265 228 750 530 475 325 2.666 415 155 270 750 531 175 366 362 285 225 278 780 150 627 575 1.601 240 4.901 160 430 3.293 485 1.075 704 750 3.971 28.793

0,1 0,1 0,2 0,2 0,2 0,1 1,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 1,7 0,1 0,2 0,7 0,1 0,1 0,1 0,2 1,0 8,1

100% 100% 100% 100% 100% 100% 88% 100% 100% 100% 0% 100% 91% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 67% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 17% 85% 96% 94%

1 2 3 1 2 1 2 1 1 1 1 3

2.027 2.151 1.681 1.228 1.765 1.846 1.402 1.369 1.860 1.707 999 1.928

0,3 0,4 0,2 0,2 0,3 0,4 0,2 0,2 0,3 0,2 0,2 0,3

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

winkels

Boekenvoordeel Invito Kruidvat Bestseller Ziengs Schoenen Gant Esprit, Men at Work, Rabobank Bijou Brigitte, e.a. Bijou Brigitte T-Mobile Leeg De Keizer, e.a. Ritel Electronics Papago Kruidvat, e.a. Aktiesport Bestseller Bakker Bart Ici Paris XL KBS Shoes Halfords, e.a. Kruidvat Plus, e.a. D-Reizen Claudia Sträter, Mexx, Cityhouse, e.a. T-Mobile, UPC De Tuinen Van Haren, Dixons, e.a. Etos Xenos, e.a. Kompier Esprit

Theoretische huur in € x mln

73


Plaats

Adres

Bouwjaar

Winkelgebied typering

Vriezenveen Westeinde 14-20 1999 Kernverzorgend Wateringen Struyck van Bergenstraat 2 1992 Kernverzorgend Zoetermeer Broekwegzijde 148-150 1980 Buurtcentrum Totaal

Winkelcentra Alphen a/d Rijn Rijnplein 2005 Hoofdwinkelgebied Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Culemborg Koopmansgildeplein 1-16 2004 Wijkcentrum Deventer Boreelplein 2007 Hoofdwinkelgebied Dordrecht Van Eesterenplein 12-133 1994 Wijkcentrum Emmeloord Beursstraat 1 2009 Hoofdwinkelgebied Hoofddorp Markenburg 1-147A 1992 Wijkcentrum Houten * Het Rond 1998/2008 Hoofdwinkelgebied Leeuwarden Lieuwenburg 1986 Wijkcentrum Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Vaals Kerkstraat 2 e.a. 1990/6 Kernverzorgend Wormerveer Marktplein / Krommenieerweg 1997 Wijkcentrum Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied Zwolle Van der Capellenstraat, e.a. 1986/2009 Wijkcentrum Totaal

PDV/GDV Son en Breugel Ekkersrijt 4101-4127 1988 PDV/GDV Utrecht Kaap de Goede Hooplaan 20-100 1988 PDV/GDV Parkeergarages Amersfoort Sint Jorisplein 2000 Hoofdwinkelgebied Deventer Boreelplein 2007 Hoofdwinkelgebied Oosterhout Arendshof 1998 Hoofdwinkelgebied Zoetermeer * Stadshart Passage 1989 Hoofdwinkelgebied Totaal Deelbelangen (50%) Totaal

Zekere pijplijn (omvang â&#x201A;Ź 107 mln)

Locatieaanduiding

Oplevering

Deventer Boreel 3e fase 2013 Rotterdam Mauritsweg geannuleerd Son en Breugel Ekkersrijt 2013 Waddinxveen Nieuw centrum 2015 * Deelbelang (50%) ** Grond op erfpacht (niet eeuwigdurend)

74

VVO = aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bepaald volgens NEN 2580 (exclusief woningen)


Huurders of formules

VVO in m2

Theoretische huur in € x mln

Bezettingsgraad

2 1 1 23

2.548 1.530 1.486 25.527

0,4 0,3 0,3 4,2

100% 100% 100% 100%

28 40 7 11 32 3 29 109 16 33 6 15 75 67 471

15.305 16.651 3.428 28.098 9.088 1.710 7.559 28.054 5.651 8.884 4.194 5.834 22.989 17.291 174.735

3,3 6,0 0,7 4,2 1,9 0,3 1,7 7,1 0,9 2,5 0,7 1,1 7,2 4,2 41,7

95% 97% 100% 100% 99% 100% 90% 98% 89% 93% 93% 100% 96% 99% 97%

11 7 18

18.670 15.899 34.569

13 1,5 2,8

100% 100% 100%

Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm Q-Park 1 pm n.v.t. n.v.t. pm 3 pm 607 263.624 607 263.624

0,9 0,9 0,4 0,2 2,4 59,2 -7,2 52,0

100% 100% 100% 100% 100% 97% 97% 97%

Em-te, e.a. Albert Heijn Albert Heijn

H&M, Media Markt, e.a. The Sting, Blokker, Kruidvat, C&A, e.a. Lidl, Plus, Kruidvat, e.a. Media Markt, Telstar, Jumbo, Bever, e.a. Plus, Albert Heijn, Blokker, Hema, e.a. Movieskoop Cinemas, e.a. Blokker, Albert Heijn, Dirk vd Broek, e.a. Hema, Albert Heijn, C1000, e.a. Albert Heijn, C1000, e.a. V&D, Van Haren, La Place, e.a. C1000, Kruidvat, Vögele, e.a. Albert Heijn, Coop, Blokker, e.a. V&D, Perry Sport, e.a. Albert Heijn, Blokker, Hema, Vögele, e.a.

Lodewijks, Prenatal, Montel, e.a. Beter Bed, Baby-Dump, Hartog, e.a.

Typologie winkelgebied

Fase

VVO in m2

Hoofdwinkelgebied Bouw Binnenstad Bouw PDV Bouw Kernverzorgend Bouw

1.750 1.080 17.000 19.035 38.865

winkels

Aantal

Theoretische huur in € x mln 0,3 0,3 2,8 4,2 7,6

Supermarkt: indien > 75% totale huuropbrengst afkomstig van supermarkt Aantal huurcontracten: exclusief bovengelegen woningen, antennes, pinautomaten

75


winkels_jaarverslag_2012