Page 1

Halfjaarverslag

2011

Woningen • Winkels • Kantoren • Bedrijfsruimten


›› Kerncijfers per 30 juni 2011 In € x miljoen, tenzij anders vermeld Woningen Winkels Kantoren Vastgoed in exploitatie 412 718 249 Zekere pijplijn 57 48 21 Eigen vermogen 464 733 256 Idem per aandeel (in € x 1) 1,249 1,253 0,986 Aantal aandeelhouders

Bedrijfsruimten

Totaal

198 17

1.577 143

208 1,000

1.661 n.v.t. 28

22

25

13

14

Bruto theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Bezettingsgraad ultimo

23,2 5,6% 92%

49,4 6,9% 98%

23,3 9,3% 91%

19,1 9,6% 86%

Fondsrendement 1e halfjaar 2011* Fondsrendement 1e halfjaar 2010*

1,0% 1,3%

3,1% 3,1%

0,4% 1,1%

0,2% 0,4%

4,4 5,2

22,6 16,9

1,0 2,7

0,5 0,7

Totaal beleggingsresultaat 1e halfjaar 2011 Totaal beleggingsresultaat 1e halfjaar 2010 * rendement is niet geannualiseerd


›› Verslag van de directie Continuering van grote verschillen tussen de vier vastgoedsectoren Evenals in 2010 zijn er grote verschillen op de huurmarkt en de beleggingsmarkt tussen enerzijds winkels en woningen en anderzijds kantoren en bedrijfsruimten. Bij Altera Vastgoed vertaalt dit zich bij de sectorfondsen Winkels en Woningen in hoge bezettingsgraden en een lichte opwaardering (+0,3%) respectievelijk een lichte afwaardering (-0,7%). Voor deze sectorfondsen zien wij veel interesse van Nederlandse pensioenfondsen. Voor het sectorfonds Kantoren is de bezettingsgraad met 91% nog steeds relatief hoog, maar de resterende huurtermijn is de afgelopen jaren afgenomen en mede hierdoor is de kantorenportefeuille met bijna 3% afgewaardeerd in de eerste helft van 2011. Voor het sectorfonds Bedrijfsruimten kwam de bezettingsgraad in het eerste halfjaar uit op 86%. Dat was slechts marginaal hoger dan de bezettingsgraad aan het eind van 2010 (85%) toen deze was gedaald door het wegvallen van huurgaranties bij in voorgaande periodes opgeleverde projecten. Een afwaardering met 2,5% was hiervan het gevolg.

Aandeelhouders gecommitteerd voor € 181 mln

Onverkort grote aandacht voor de Altera sectorfondsen Nederlandse pensioenfondsen hebben veel interesse in beleggingen in Nederlands vastgoed met een laag risicoprofiel, een goede governance en lage organisatiekosten. Over het eerste halfjaar zijn de volgende investeringsvolumina gerealiseerd dan wel gecommitteerd:

Funding 2011 H1 (In € x mln) Woningen Winkels Kantoren Toetredingen 29,4 23,0 13,0 Uittredingen -9,7 -26,7 -7,5 Door aandeelhouders gecommitteerd 77,6 74,5 25,7

Bedrijfsruimten

Totaal

7,3 -2,4 3,2

72,7 -46,3 181,0

Een nieuwe aandeelhouder heeft zich gecommitteerd voor € 133 miljoen, waarvan inmiddels € 36 miljoen is gerealiseerd. Altera Vastgoed blijkt evenals in voorgaande jaren in staat om aandeelhouders, die om uiteenlopende interne redenen hun belang moeten afbouwen, binnen een redelijke termijn te laten uittreden. Per saldo is het aantal aandeelhouders afgenomen van 29 naar 28. Tweede jaar op rij I&PE Real Estate Award voor best institutional investor in Benelux/France

Altera heeft voor het tweede jaar op rij de I&PE Real Estate Award ontvangen voor “best institutional investor in Benelux/France”. Deze uitverkiezing onderstreept de waardering voor onze strategie, ons beleid en onze resultaten. Acquisitie van vastgoed Voor de uitbreiding van de sectorportefeuilles richt Altera Vastgoed zich veelal op nieuwe, door ontwikkelaars te realiseren projecten. We streven naar een breed spectrum van mogelijke aanbieders. De pijplijnportefeuille bedraagt medio 2011 € 143 miljoen en bevat in hoofdzaak te realiseren nieuwbouwwoningen (238 appartementen met een beleggingsvolume van € 57 miljoen) en winkels (€ 48 miljoen). In januari 2011 zijn 38 appartementen in Vleuterweide opgeleverd, die zeer snel volledig waren verhuurd. In juli zijn 40 appartementen opgeleverd in Rotterdam Ommoord, die inmiddels ook allemaal zijn verhuurd. In het derde kwartaal volgt de levering van de tweede fase van het project de Boreel in Deventer (winkels en kantoren). De herontwikkeling van onze locatie op de woonboulevard Ekkersrijt nabij Eindhoven is in volle gang, met een verwachte oplevering eind 2012 / begin 2013. Diverse projecten zijn momenteel in onderzoek. Het acquireren van geliberaliseerde woningen van woningcorporaties door beleggers komt door knellende wetgeving nauwelijks op gang. Kantorencomplexen met langlopende huurcontracten vinden veelal Duitse afnemers die zeer scherpe rendementen bieden. Portefeuillemanagement gericht op handhaven hoge bezettingsgraden In het eerste halfjaar heeft Altera voor € 5,6 miljoen op jaarbasis aan huurcontracten afgesloten voor de sectoren Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten. In de vergelijkbare periode in 2010 was dat € 1,5 miljoen.


Transactievolume huurcontracten toegenomen maar nog steeds te laag

Dit is een forse toename, maar tegelijkertijd constateren wij toch dat huurders in de sectoren Kantoren en Bedrijfsruimten voorzichtiger zijn geworden. Dit blijkt onder meer uit de wens om break-opties in contracten op te nemen. Hoewel bij de sector Kantoren het transactievolume is toegenomen, zijn over het algemeen de volumes nog steeds te laag en nog lang niet op het niveau van voor de kredietcrisis. Op diverse locaties combineren wij huurverlenging met duurzaamheidsinitiatieven. De huurders staan hier positief tegenover, maar concretisering vergt geduld. Alleen goede locaties maken in deze markt een reële kans op wederverhuur. De bezettingsgraden blijven mede daardoor bij Altera nog op acceptabele niveaus. Bij de sector Kantoren gaat de aandacht onder meer uit naar de wederverhuur van het Amstelgebouw nabij het Amstelstation. Het object wordt omgebouwd voor multi-tenant verhuur zodat het verhuurrisico in de toekomst lager zal worden. Bij Bedrijfsruimten gaat de aandacht uit naar onder meer de eerste verhuur van in voorgaande jaren opgeleverde complexen (Bleiswijk, Venlo) en wederverhuur van onder andere logistieke complexen in Breda en Amersfoort waar het contract in februari 2012 expireert. Bij de sector Winkels is de bezettingsgraad hoog, dankzij de goede locatiekwaliteiten van de portefeuille. De lichte daling tot 98% is het gevolg van geplande leegstand in het kader van de herontwikkeling van ons object op de woonboulevard in Ekkersrijt. Op basis van objectspecifieke analyses zijn voor de woningcomplexen met een lagere dan gemiddelde bezettingsgraad verhuuracties ingezet, bijvoorbeeld in de vorm van kwaliteitsverbeteringen. In sommige gevallen is een huurverlaging doorgevoerd. De eerste resultaten worden inmiddels zichtbaar. Daarnaast valt op dat de eerste verhuur van nieuwbouwprojecten voorspoedig verloopt. De uitstaande debiteuren als percentage van de jaarhuur zijn vergelijkbaar met de cijfers van medio en ultimo 2010. Corporate governance Als aanvulling op de bestaande corporate governance rapporteert Altera sinds medio 2010 jaarlijks over de naleving van een set interne beheersmaatregelen. Het gaat om een bestaande set die met de aandeelhouders is afgestemd. De eerste toets is door de externe accountant uitgevoerd en hierover is aan de aandeelhouders gerapporteerd in een ISAE 3000 verslag. De opzet en werking van de interne beheersingsmaatregelen is daarmee verder geobjectiveerd. In juni 2011 heeft Altera Vastgoed als eerste vastgoedfonds een convenant afgesloten met de Belastingdienst voor horizontaal toezicht. Op grond van het convenant hebben beide partijen de inspanningsverplichting om tot een efficiënte en effectieve samenwerking te komen. Vanaf 2013 zal Altera Vastgoed vergunningplichtig zijn onder de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD). De voorbereiding is ter hand genomen, waarbij Altera samen met andere beleggers aandacht zal schenken aan mogelijke knelpunten, zoals de inrichting van de externe depositary functie. In het najaar zal de publicatie van de “level 2” regelgeving meer duidelijkheid geven over de nadere uitwerking, waarna nog een “level 3” volgt. Interne organisatie In 2011 zijn de vacatures ingevuld van de sectormanager Woningen en de sectormanager Kantoren/ Bedrijfsruimten. Voor (prospectieve) aandeelhouders is een nieuwe versie van het Bedrijfsprofiel beschikbaar gekomen. De wisseling van taxateurs wordt voorbereid en zal vanaf 2012 geleidelijk verlopen, in een periode van drie jaar. Dit in tegenstelling tot 2009, toen de wisseling zich voor alle objecten op één moment voltrok. Vooruitzichten Voor geheel 2011 gaan wij uit van waardemutaties van -1% bij de sector Woningen, +0,5% bij Winkels, -5% bij Kantoren en -5% bij Bedrijfsruimten. Voor de twee laatstgenoemde sectoren waren wij bij aanvang van het jaar positiever gestemd. Hogere rendementen zijn echter alleen mogelijk bij een aantrekkende verhuurmarkt. Uitgaande van de genoemde waardemutaties is de verwachting voor het fondsrendement over 2011 als volgt: Woningen: 2,5%-3%; Winkels: 6%-6,5%; Kantoren: 1%-2% en Bedrijfsruimten: 0%-1%. De directie Amstelveen, augustus 2011


Sector Woningen

Woningen Broadway in Wateringse Veld, Den Haag


›› Samenvatting sector Woningen Ontwikkelingen markt • Daling leegwaarde koopwoningen in eerste halfjaar door striktere financieringseisen • Tijdelijk verbetering doorstroming verwacht voor tweede halfjaar door verlaging overdrachtsbelasting • Woningtekort in Randstad neemt toe Portefeuilleontwikkelingen • Pijplijn van € 57 miljoen (238 appartementen op zes locaties) • In januari 2011 38 appartementen in Vleuterweide opgeleverd • Toetreding eigen vermogen met per saldo € 20 miljoen • Aandeelhouders gecommitteerd voor toetreding met € 78 miljoen Resultaten • Fondsrendement van 1,0% in eerste halfjaar • Gemiddelde bezettingsgraad incl. aanvangsleegstand gestegen van 91% naar 92% • Prognose fondsrendement voor geheel 2011 van 2,5% tot 3%, uitgaande van 1% waardedaling

›› Portefeuillekenmerken Portefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Leegwaarderatio Gemiddelde maandhuur per 1 juli Aantal complexen Aantal verhuurbare eenheden Bezettingsgraad (exclusief aanvangsleegstand)

Medio 2011

Ultimo 2010

Medio 2010

€ 412 mln € 57 mln € 23,2 mln 5,6% 78% € 739 69 2.570 93%

€ 406 mln € 62 mln € 22,5 mln 5,6% 78% € 736 68 2.532 94%

€ 400 mln € 47 mln € 21,8 mln 5,4% 78% € 737 68 2.401 94%


Ontwikkelingen woningmarkt De stagnatie in de woningmarkt heeft het eerste half jaar van 2011 aangehouden. In de koopmarkt ligt het aantal verkochte woningen op vrijwel hetzelfde lage niveau als in 2010, terwijl de bijbehorende prijzen gedaald zijn. De aanbodprijzen liggen naar schatting gemiddeld 15% boven het niveau waarop een transactie plaats zou kunnen vinden. Deze prijsdaling heeft zich over vrijwel de gehele linie voorgedaan. Het kabinet is met een zogenaamde integrale visie op de woningmarkt gekomen en acht een heroriëntatie van het woningbeleid nodig. Die moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Concreet geeft de visie geen complete heroriëntatie op het functioneren van de markt, maar bevat zij vooral een maatregelenpakket dat beoogt de marktwerking te vergroten. In de huurmarkt geven de getroffen maatregelen niet meer dan een beperkte aanzet, met weinig effecten op de korte termijn. In de koopmarkt zal vooral de verlaging van de overdrachtsbelasting een stimulans voor de dynamiek betekenen, maar gezien het tijdelijke karakter ervan en de hogere financieringseisen is het de vraag of hier een structureel effect zal optreden. De herbevestiging van het behoud van de hypotheekrenteaftrek zet ook weinig zoden aan de dijk, omdat veel politieke waarnemers, marktdeskundigen en ook internationale instanties menen dat deze voorziening niet duurzaam houdbaar is. Een blijvend probleem is het kwantitatieve woningtekort, vooral in de noordelijke Randstad. De komende jaren verwachten de meeste instanties slechts een beperkte nieuwbouwproductie van woningen, waardoor dit tekort voorlopig aan zal houden. Daarnaast is in grote delen van de rest van Nederland sprake van een kwalitatief tekort, waarbij vooral het aanbod voor de inkomens rond modaal beperkt is, zowel in de koopals in de huursector. In de beleggersmarkt blijven de particuliere beleggers het meest actief, waarbij zij niet (direct) overgaan tot het uitponden. De beleggers houden de woningen verhuurd, om later tot verkoop over te gaan. Het prijsniveau van de beleggingstransacties is redelijk stabiel.

Succesvolle eerste verhuur nieuwbouw complexen

Portefeuilleontwikkelingen In januari 2011 is de exploitatieportefeuille uitgebreid met de oplevering van 38 appartementen in Vleuterweide. De eerste verhuur van dit complex is succesvol verlopen: het was volledig verhuurd bij de oplevering. De pijplijnportefeuille bedraagt medio 2011 € 57 miljoen, met 238 appartementen in vijf projecten: Rotterdam (2x), Dordrecht, Utrecht en Nijmegen. In juli zijn 40 appartementen opgeleverd in Rotterdam Ommoord die inmiddels allemaal zijn verhuurd. In oktober volgt de levering van 18 appartementen uit een achtervangregeling waarvan de verhuur recent is gestart. Diverse projecten zijn momenteel in onderzoek. Het acquireren van geliberaliseerde woningen van woningcorporaties door beleggers komt door knellende wetgeving nauwelijks op gang. Wel bieden corporaties grondposities aan met nog niet gerealiseerde projecten. Het voor Altera geschikte nieuwbouwaanbod is met name te vinden bij ontwikkelende bouwbedrijven. In het eerste halfjaar heeft Altera per saldo voor € 19,7 miljoen eigen vermogen aangetrokken (toetredingen van € 29,4 miljoen en uittredingen van € 9,7 miljoen). Met één toetredende en twee uittredende aandeelhouders is het totaal aantal voor deze sector medio 2011 uitgekomen op 22. Er is € 33,9 miljoen beschikbaar voor herbelegging, dat zal worden aangewend voor termijnbetalingen op pijplijnprojecten. Voorts hebben aandeelhouders zich gecommitteerd voor toetredingen met € 78 miljoen.


Resultaten Het fondsrendement (niet herleid naar jaarbasis) over het eerste halfjaar van 2011 was 1,0%, bij een waardedaling van 0,8%. Oorzaak waren de lagere leegwaarden, die zich door de striktere financieringseisen voor particulieren minder gunstig hebben ontwikkeld. Bij de waardering van de objecten is uitgegaan van 6% overdrachtsbelasting; er is dus geen rekening gehouden met het tijdelijke effect van de verlaging tot 1 juli 2012 naar 2%. De leegwaarderatio (getaxeerde waarde gedeeld door de leegwaarde) was in het eerste halfjaar met 78% stabiel. Het direct portefeuillerendement is met 2,0% licht gestegen ten opzichte van het eerste halfjaar 2010. Op basis van objectspecifieke analyses zijn voor de woningcomplexen met een lagere bezettingsgraad verhuuracties ingezet, bijvoorbeeld kwaliteitsverbeteringen en in sommige gevallen een huurverlaging. De eerste resultaten worden zichtbaar. De gemiddelde bezettingsgraad over het eerste halfjaar, inclusief aanvangsleegstand, bedraagt 92%. Dat is iets gunstiger dan in de vergelijkbare periode in 2010. De mutatiegraad is toegenomen van 11% in het eerste halfjaar 2010 naar 13% in 2011. Het direct beleggingsresultaat is ten opzichte van het eerste halfjaar 2010 met 11% toegenomen tot â‚Ź 7,5 miljoen door de acquisitie eind 2010 van een appartementencomplex in Maarssen en de oplevering in januari 2011 van het eerder genoemde complex in Vleuterweide. De huurachterstanden van meer dan 90 dagen, uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur, zijn ten opzichte van ultimo 2010 met 2,1% ongeveer gelijk gebleven. Er zijn acties ingezet om dit percentage te verlagen. De huurverhoging per 1 juli 2011 bedraagt gemiddeld 1,3%, evenveel als in juli 2010. Voor geheel 2011 verwachten wij, uitgaande van 1% waardedaling, een fondsrendement van 2,5% tot 3%.


›› Sector Woningen: kerncijfers per 30 juni 2011 In E x miljoen, tenzij anders vermeld

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

2,0% -0,8% 1,2% 1,0%

4,0% -1,4% 2,5% 2,4%

1,9% -0,4% 1,5% 1,3%

Winst- en verliesrekening Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand en overig Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten*** Netto huuropbrengsten

11,4 -0,9 10,5 -2,5 8,0

21,8 -1,8 20,0 -4,5 15,5

10,6 -1,0 9,6 -2,4 7,2

Opbrengsten overige beleggingen Waardemutaties en verkoopresultaten

0,1 -3,1

0,3 -4,7

0,3 -1,6

Organisatiekosten

-0,7

-1,4

-0,7

9,7 0,3

5,2 0,0

Rendementen Direct portefeuillerendement* Indirect portefeuillerendement* Totaal portefeuillerendement* Fondsrendement**

Netto operationeel resultaat Rentebaten/lasten

4,3 0,1

Netto resultaat

4,4

10,0

5,2

7,5 -3,1 4,4

14,7 -4,7 10,0

6,8 -1,6 5,2

30-06-2011

31-12-2010

30-06-2010

432,1 33,9 466,0 2,2 468,2 -4,4 463,8

426,7 20,3 447,0 1,2 448,2 -4,6 443,6

407,4 17,2 424,6 2,6 427,2 -2,9 424,3

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

92% 93% 77% 0,17% 412,1 355,6 371,3 0,012 1,249

92% 94% 77% 0,33% 398,2 334,0 355,5 0,030 1,248

91% 94% 75% 0,17% 387,8 322,7 335,1 0,016 1,266

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

Balans Beleggingen (inclusief termijnbetalingen) Beschikbaar voor belegging Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen

Overig Gemiddelde bezettingsgraad incl. aanvangsleegstand Idem, excl. aanvangsleegstand Netto/bruto huuropbrengsten Organisatiekosten als % beheerd vermogen Portefeuilleomvang in exploitatie, gemiddeld Aantal uitstaande aandelen, gemiddeld (x mln) Aantal uitstaande aandelen, ultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, ultimo (€ x 1)

* Volgens calculatiemethode ROZ/IPD, tijdgewogen (standing plus non-standing investments), niet herleid naar jaarbasis ** Dit is het totaal beleggingsresultaat als percentage van het eigen vermogen begin periode +/- gewogen gemiddelde van emissies/uittredingen gedurende periode *** Inclusief netto-servicekosten Geen accountantscontrole toegepast


30-6 2011 30-6 2011

›› Portefeuillesamenstelling

Winkelhiërarchie

Woningtype

Leeftijdsopbouw Eengezinswoningen

Geografisch Geografisch 2000 en jongerWinkelhiërarchie

Leeftijdsopbouw Appartementen Leeftijdsopbouw

Woningtype Woningtype

4% 1%

30-6 2011

19909% - 1999 3% en jonger 2000 1980 - 1989 1990 - 1999 1970 - 1979

Eengezinswoningen 30-6 2011

Appartementen 49%

30-6 2011

55%

38%

1980 Vóór- 1989 1970 30-6 2011 1970 - 1979

30-6 2011

45%

30-6

Vóór 1970

30-6 20

88%

8% Het segment appartementen is groter dan Leeftijdsopbouw eengezinswoningen (in waarde gemeten)

49% is uit de 80-er jaren en 38% is Geografisch WinkelhiërarchieHet overgrote deel ligt in deWinkelsoorten

Geografisch 2000 en 2000 enjonger jonger

Eengezinswoningen Eengezinswoningen Appartementen Leeftijdsopbouw Appartementen

Zuid (Ze.-Lb.) Zuid (Ze.-Lb.) Winkelsoorten Stadsdeelce Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Winkelstrate 30-6 30-6 2011 Zuid (Ze.-Lb.) Hoofdwinke Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Kernverzorg

1980 - -1989 1980 1989 30-6 2011 2000 jonger 1970en - -1979 1970 1979

1990 1999 Vóór- 1970 Vóór 1970 30-6 2011 1980 - 1989

30-6 2011

30-6 2011

PDV/GDV

Vóór 1970

2 3 13

653 - 700

1990 - 1999 30-6 2011

Huurprijsklassen

24

Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) 30-6 2011

27

550 - 653

1.200 - 1.800

Zuid (Ze.-Lb.)

15

1980 - 19896 450 - 550

90

80

70

60

50

30-6 2011 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)

40

30

20

10

Vóór 1970 30-6 2011

Direct en indirect fondsrendement op kwartaalbasis (5 jaar)

6% Huurprijsklassen

€ 5 mln - e 1

450 - 500 300 - 450

< € 5 mln (6

2010 Q4

2010 Q3

2010 Q2

2010 Q1

30-6 20

2009 Q4

550 300- 648 - 450 500 - 550

2009 Q3

700 500- 800 - 550 648 700 450 - 500 2009 Q2

2008 Q4

2008 Q3

2008 Q2

2008 Q1

2007 Q4

2007 Q3

2007 Q2

2007 Q1

-5%

2009 Q1

30-6 2011

> € 50 mln (

Branchering huurd

€ 15 mln30-6 -e

30-6 2011

1.000 1.200 700 - 800 900 648- 1.000 - 700 800 900 550 - 648

-1%

Branchering huur

€ 25 mln - e

900 - 1.000 1.200 1.800 800 - 900

30-6 2011 (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)

1.200 - 1.800

300 - 450

1.000 - 1.200

Zuid (Ze.-Lb.)

indirect 550 - 648 450 - 500 500 - 550 300 - 450

450 - 500

1.200 - 1.800

Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Noord

Winkelcentr 800 - 900 liberalisatiegrens (E 653 per maand) PDV 900 - 1.000 700 - 800 30-6 20 Parkeergara 800 - 900 648 - 700 700 - 800 550 - 648 648 700 500 - 550

Grootteklassen

10%

30-6 Supermarkt

Tweederde (66%) van het aantal

direct

Huurprijsklassen

Solitair

30-6woningen 2011 1.000heeft - 1.200 een huur onder de

100

Zuid (Ze.-Lb.)

1 300 - 450 1970 - 1979

Grootteklassen

1.000 - 1.200 1.200 900 -- 1.800 1.000

Branchering huurders

2011 Q2

700 - 800 Geografisch 2000 en jonger

Winkelsoorten

Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB)

2011 Q1

800 - 900

Grootteklassen

Huurprijsklassen

9

900 - 1.000

3%

Wijk-/buurtc 30-6 20

1970 - 1979

Huurprijsklassen 1.200 - 1.800

Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) Binnenstede

Huurprijsklassen

1990 --1999 1990 1999

30-6 2011

Geografisch 1.000 - 1.200

kernprovincies (in waarde gemeten)

jonger dan 2000 (in waarde gemeten)

Resterende huur

Overige non

Resterende huur


Sector Winkels

Winkelcentrum Arendshof, Oosterhout


›› Samenvatting sector Winkels Ontwikkelingen markt • Met uitzondering van supermarkten geen omzetgroei in detailhandel • Toenemende invloed van online winkelen • Risico van overbewinkeling door teveel planvorming ontwikkelaars Portefeuilleontwikkelingen • Herontwikkeling Ekkersrijt in volle gang • Dispositie van reeks objecten gepland voor tweede halfjaar • Aandeelhouders gecommitteerd voor toetreding met € 75 miljoen Resultaten • Fondsrendement 3,1% in eerste halfjaar van 2011 • Bezettingsgraad hoog met 98% (inclusief geplande leegstand voor herontwikkeling) • Prognose fondsrendement 6% tot 6,5% voor geheel 2011, uitgaande van 0,5% opwaardering

›› Portefeuillekenmerken Portefeuille Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Aantal objecten Aantal huurcontracten Gemiddelde resterende looptijd Gemiddelde huur Bezettingsgraad

Medio 2011

Ultimo 2010

Medio 2010

€ 718 mln € 48 mln € 49,4 mln 6,9% 83 644 5,1 jaar € 203 per m² 98%

€ 711 mln € 52 mln € 48,9 mln 6,9% 83 641 4,8 jaar € 202 per m² 99%

€ 527 mln € 43 mln € 35,2 mln 6,9% 80 497 5,1 jaar € 181 per m² 99%


Ontwikkelingen winkelmarkt Een sterk herstel in de winkelmarkt laat voorlopig op zich wachten. Het vertrouwen van de consument in de economie blijft negatief door onder meer de schuldencrisis in Europa. Hierdoor trekken de bestedingen nog niet aan en is er in de detailhandel nog nauwelijks sprake van omzetgroei. Enige uitzondering vormen de supermarkten, die door prijsstijgingen en een toename van de verkoop hun omzet in het eerste halfjaar met circa 3% zagen stijgen. De lange periode van omzetdalingen heeft ertoe geleid dat de leegstand is opgelopen. Winkels op A-locaties blijven nog altijd goed verhuurd, maar op de B- en C-locaties neemt het leegstandsniveau verder toe. Een positieve ontwikkeling: het aantal winkelpanden dat wordt omgebouwd tot woning of kantoor, is groter dan ooit. Sinds halverwege 2010 vertonen de huren weer een stijgende trend. Dit geldt met name voor de hoofdwinkelstraten in de grote steden. In de aanloopstraten en in de minder dominante centrumgebieden bleven de huren gelijk. Aan de snelle groei van de winkelbestedingen op internet komt voorlopig geen einde, zeker nu de opkomst van smartphones weer een nieuwe impuls aan online winkelen geeft. Inmiddels koopt tweederde van de bevolking in Nederland wel eens iets via het internet. De online detailhandelsomzet lag in het eerste halfjaar 11% hoger dan in dezelfde periode van 2010. Bij een aantal branches waar de concurrentie van internet hevig is, neemt het aantal vestigingen snel af. Dat geldt bijvoorbeeld voor reisbureaus, videotheken en elektronicazaken. Naast de invloed van internet wijzen onderzoeksrapporten ook steeds meer op de gevolgen van de vergrijzing. Hier liggen nieuwe uitdagingen voor de detailhandel. De groeiende groep ouderen heeft een ander en vaak beperkter bestedingspatroon. Een derde in belang toenemend aandachtspunt is de relatief hoge gemiddelde leeftijd van de ondernemers. Van de ondernemers is 35% ouder dan vijftig; 30% van de ondernemers geeft aan voor 2015 te willen stoppen. De winkelmarkt blijft binnen de vastgoedbeleggingsmarkt de meest gewilde sector. Zowel private beleggers als institutionele partijen bleven in het eerste halfjaar van 2011 erg actief, waarbij het vaak ging om relatief grote transacties. Het risico van teveel planvorming door ontwikkelaars, met bijbehorende overbewinkeling, neemt toe. Portefeuilleontwikkelingen De portefeuille is in het eerste halfjaar ongewijzigd gebleven. De herontwikkeling van onze locatie op de woonboulevard Ekkersrijt bij Eindhoven is in volle gang. In het derde kwartaal volgt de oplevering van fase 2 van de Boreel in Deventer. Het medio 2010 verworven winkelcentrum Sint Jorisplein in Amersfoort wordt geoptimaliseerd. De dispositie van een reeks solitaire winkels en enkele kleine winkelcentra staat gepland voor het tweede halfjaar. De upgrading van de winkelcentra in Hoofddorp en Leeuwarden wordt voorbereid. De zekere pijplijn bedraagt medio 2011 € 48 miljoen: Ekkersrijt, De Boreel fase 2 en Rotterdam Mauritsweg. In het eerste halfjaar is voor € 23,0 miljoen toegetreden en voor € 26,7 miljoen uitgetreden. Met één toetredende en twee uittredende aandeelhouders is het totaal aantal medio 2011 uitgekomen op 25. Er is € 6,7 miljoen beschikbaar voor herbelegging. Aandeelhouders hebben zich gecommitteerd voor toetredingen met € 75 miljoen en er is een uittreding met € 44 miljoen aangekondigd; per saldo een uitbreiding met € 31 miljoen. In het eerste halfjaar van 2011 heeft Altera voor € 1,6 miljoen aan nieuwe huurcontracten en verlengingen afgesloten (eerste halfjaar 2010: € 0,8 miljoen; geheel 2010: € 2,6 miljoen).


Stabiel rendement

Resultaten Het fondsrendement (niet herleid naar jaarbasis) over het eerste halfjaar van 2011 is 3,1% bij een lichte waardestijging van 0,3%. Dit is in lijn met dezelfde periode in 2010. De bezettingsgraad is hoog door de goede locatiekwaliteiten van de portefeuille. De lichte daling tot 98% is het gevolg van geplande leegstand in het kader van de herontwikkeling van het object in Ekkersrijt. Het bruto-nettotraject is met 89% in lijn met 2010. De huurachterstanden ouder dan 90 dagen zijn 0,5% van de jaarhuur, een lichte stijging ten opzichte van medio en ultimo 2010 (0,4%). Het direct beleggingsresultaat is ten opzichte van het eerste halfjaar 2010 met 33% toegenomen tot â&#x201A;Ź 20,6 miljoen door de acquisitie medio 2010 van twee winkelcentra. Voor geheel 2011 verwachten wij, uitgaande van 0,5% waardestijging, een fondsrendement van 6% tot 6,5%.


›› Sector Winkels: kerncijfers per 30 juni 2011 In E x miljoen, tenzij anders vermeld

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

Rendementen Direct portefeuillerendement* Indirect portefeuillerendement* Totaal portefeuillerendement* Fondsrendement**

3,1% 0,3% 3,4% 3,1%

6,3% 0,6% 7,0% 6,9%

3,1% 0,3% 3,3% 3,1%

Winst- en verliesrekening Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand en overig Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten*** Netto huuropbrengsten

24,8 -0,6 24,2 -2,6 21,6

42,9 -0,4 42,5 -4,4 38,1

17,6 -0,1 17,5 -2,4 15,1

Opbrengsten overige beleggingen Waardemutaties en verkoopresultaten

- 2,0

0,7 6,3

1,4 1,4

Organisatiekosten

-1,1

-1,9

-0,9

Netto operationeel resultaat Rentebaten/lasten

22,5 0,1

43,2 -0,4

17,0 -0,1

Netto resultaat

22,6

42,8

16,9

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

20,6 2,0 22,6

36,5 6,3 42,8

15,5 1,4 16,9

30-06-2011

31-12-2010

30-06-2010

717,7 6,7 724,4 9,6 734,0 -1,5 732,5

710,9 13,6 724,5 10,8 735,3 -10,4 724,9

526,7 169,0 695,7 8,5 704,2 -4,6 699,6

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

98% 89% 0,16% 712,4 588,1 584,6 0,038 1,253

99% 90% 0,31% 619,9 508,3 587,6 0,084 1,234

99% 86% 0,16% 501,3 443,9 565,4 0,032 1,237

Balans Beleggingen Beschikbaar voor belegging Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen

Overig Bezettingsgraad, gemiddeld Netto/bruto huuropbrengsten Organisatiekosten als % beheerd vermogen Portefeuilleomvang in exploitatie, gemiddeld Aantal uitstaande aandelen, gemiddeld (x mln) Aantal uitstaande aandelen, ultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, ultimo (€ x 1)

* Volgens calculatiemethode ROZ/IPD, tijdgewogen (standing plus non-standing investments), niet herleid naar jaarbasis ** Dit is het totaal beleggingsresultaat als percentage van het eigen vermogen begin periode +/- gewogen gemiddelde van emissies/uittredingen gedurende periode *** Inclusief netto-servicekosten Geen accountantscontrole toegepast


980 -- 1989 980 1989 970 1979 1990 - 1999 980 - 1989 011 970 1979 970 1979 óór 1970 1980 - 1989 970 - 1979 óór 1970 óór 1970 1970 - 1979 óór 1970 Vóór 1970

30-6 2011 Hoofdwinkelgebied groot/klein Winkelcentra Winkelcentra 30-6 2011 Winkelstraten PDV Supermarkten 30-6 2011 30-6Winkelcentra 2011 30-6 2011 PDV Kernverzorgend groot/klein

30-6 2011 Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)

Hoofdwinkelgebied groot/klein PDV Parkeergarages Winkelcentra PDV 30-6 2011 Parkeergarages Wijk-/buurtcentra Kernverzorgend groot/klein Parkeergarages PDV Parkeergarages PDV/GDV Wijk-/buurtcentra Parkeergarages PDV/GDV

››

inkelhiërarchie Grootteklassen Portefeuillesamenstelling Grootteklassen Grootteklassen Winkelsoorten Grootteklassen

Geografisch

Leeftijdsopb

Binnensteden Grootteklassen Winkelsoorten BrancheringGeografisch huurders Winkelhiërarchie ernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) > € 50huurders mln (4 obj.) Leeftij Grootteklassen Winkelhiërarchie (cf. ROZ/IPD) Winkelsoorten Branchering ernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) > € 50 mln (4 obj.) Solitair Stadsdeelcentra ernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) > € mln obj.) 6% 6% 1%1% uid (Ze.-Lb.) (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) 5% € 2550 mln - e(4 mln (4 obj.) ernprovincies >€ 50 mln (450obj.) 6% 15% 18% uid (Ze.-Lb.) 22% € 25 mln e 50 mln (4 obj.) Supermarkten Winkelstraten uid (Ze.-Lb.) Solitair € 25 -mln e 50 obj.) 1.200 - 1.800 30-6 2011 Binnensteden 30-6 oord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) Kernprovincies (NH-ZH-Ut.-Ge.-NB) 15 25(4mln > €mln 502011 obj.)(4 30-6 2011 uid (Ze.-Lb.) € 25 mln -28% e 50 mln (4 obj.) 19% 38% oord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) € 15 mln e 25 mln (4 obj.) Winkelcentra 30-6 2011 Supermarkten Hoofdwinkelgebied groot/klein oord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) € 15 mln mln obj.) 1.000 - 1.200 30-6 2011 30-6 2011 Stadsdeelcentra 8% Zuid(Gr.-Fr.-Dr.-Ov.) (Ze.-Lb.) 5€mln - e-- e 15 (7(4 obj.) 25 mln -25 emln 50 mln (4 obj.) oord € 15 mln e 25 mln (4 obj.) 30-6 2011 7% € 5 mln e 15 mln (7 obj.) PDV Kernverzorgend groot/klein Winkelcentra € 5 mln e 15 mln (7 obj.) 900 1.000 Winkelstraten Noord (Gr.-Fr.-Dr.-Ov.)30-6 2011 <2011 € 515 mln mln - eobj.) 25 (4 obj.) 011 30-6 2011 30-6 2011 30-6€ 30-6 2011mln 5€mln - e(65 15 mln (7 obj.) < (65 obj.) Parkeergarages Wijk-/buurtcentra PDV <€ €€5 55mln mln (65 obj.) 800 - 900 Hoofdwinkelgebied groot/klein 6% mln(65 - e 15 mln (7 obj.) 16% < € 5 mln 9% 7%obj.) PDV/GDV 700 - 800 Kernverzorgend groot/klein Parkeergarages < € 5 mln (65 obj.) 64860% - 700

27% Wijk-/buurtcentra

65%

26%

550 - 648

PDV/GDV Combinatie van grote en Tweederde (68%) is gelegen in Winkelcentra zijn dominant Grootteklassen Geografisch 500 550 objecten de hoofdwinkelgebieden en inkelsoorten Brancheringkleine huurders Branchering binnensteden Branchering huurders huurders Grootteklassen

Evenwichtige spreiding over

branches Leeftijdsopbouw

Branchering

Branch Branchering huurders Overige non-food Amsterdam Resterende huur Overige Solitair e 50 obj.) Solitair >> € 50mln mln(4(4 obj.) non-food incl. waren Branchering huurders Leeftijdsopbouw incl. warenhuizen

450 - 500

2020

Overige Resterende huurnon-food incl. warenhuizen

2011

2011 Q2

2011 Q1

2010 Q4

2012 2013 2011 2012

Resterende huur

2010 Q3

100

2010 Q2

2010 Q1

90

2009 Q4

80

2009 Q3

70

2009 Q2

2009 Q1

60

2008 Q4

50

2008 Q3

40

2008 Q2

30

2008 Q1

2007 Q4

20

2007 Q3

2007 Q2

esterende huur

2007 Q1

10

Binnensteden 300 - 450 )200 - 1.800 Binnensteden Winkelsoorten Overige non-food 200 1.800 Overige non-food incl. incl. waren waren 200 - 1.800 Stadsdeelcentra Utrecht Supermarkten e 25 mln 50 (5(4 obj.) Stadsdeelcentra Supermarkten € mln -ee50 50mln mln (4obj.) obj.) Wooninrichting 000 1.200 Ge.-NB) Overige non-food incl. waren 200 - 1.800 >-€ mln Wooninrichting Wooninrichting 000 1.200 Wooninrichting 000 - 1.200 Winkelstraten Rotterdam en Den Winkelcentra e 15 15 mln - -e mln € mln e2525 mln (4 Mode Overige non-food incl.Haag war 30-6 2011Winkelcentra 00 - 1.000 1.200 - 1.800 Winkelstraten 000 - 1.200 25 mln -(3e obj.) 50obj.) mln (4 obj.)Wooninrichting 30-6 € 2011 Solitair 30-6 2011 30-6 2011 Mode30-6 2011 Mode 00 1.000 Mode 30-6 2011 001.000 - 1.000 Hoofdwinkelgebied groot/klein Gebieden nabij de 4 gro PDV e 52011 mln - -ee 15 mln (7 obj.) € mln€ 15mln mln obj.) Diensten incl. parkeergarages Wooninrichting 900- 1.200 Hoofdwinkelgebied groot/klein PDV 30-6 00 - 1.000 15 - e(7 25 mln (4 obj.)Mode 30-6 2011 Supermarkten 30-6 2011 Diensten incl. Diensten incl. parkeergarages 00 900 Diensten incl. parkeergarages 00 -- 900 Kernverzorgend groot/klein Overig Parkeergarages e 55 mln obj.) groot/klein Parkeergarages << € mln obj.) Food Mode 00900 800 parkeergarages - 1.000 Kernverzorgend 30-6Diensten 2011 incl. parkeergarages 900 €(64 5(65 mln - e 15 mln (7 obj.) Winkelcentra 30-6 2011 30-6 2011 Food 30-6 2011 00 800 Food 00 800 Wijk-/buurtcentra Wijk-/buurtcentra 48 -- 700 Diensten incl. parkeergarag Food - 900 Food 00800 800 < € 5 mln (65 obj.) PDV 48 -- 700 48 PDV/GDV PDV/GDV 50 - 700 648 Food - 800 48700 700 Parkeergarages 50 -- 648 50 648 00 - 550 - 700 50648 648 00 -- 550 Resterende huur 00 550 Branchering huurders rootteklassen 50 - 500 - 648 00550 550 50 500 Branchering huurders Resterende h 50 - 500 Resterende huur 00500 450 - 5502020 Leeftijdsopbouw 50 - 500 7 Resterende huur 00 450 Resterende huur 00450 - 450 Resterende huur Branchering huurders 15 - 5002019 > € 50 mln (4 obj.) 00 - 450 Branchering huurders Rester Grootteklassen Overige non-food incl. warenhuizen 2020 20 2018 Resterende huur 300 - 450 Solitair € 25 mln - e 50 mln (4 obj.) 2000 en jonger 2020 2020 Wooninrichting 27 2017 2019 2020 Overige non-food incl. warenhuizen Supermarkten € 15 mln mln(4(4obj.) obj.) 30-6 2011 1990 - 1999 2019 30-6 2011 > €- e5025mln 2019 38 2016 Mode 2018 2020 2019 Wooninrichting 30-6 2011€ 5 mln - e 15 mln (7 obj.) 30-6 2011 Winkelcentra 1980 - 1989 2018 30-6 2011 48 € 25 mln - e 50 mln (4 obj.) 2015 2018 30-6 2011 Diensten incl. parkeergarages 2017 2019 30-6 2011 Mode 2018 <30-6 € 52011 mln obj.) 30-6obj.) 2011 2014 PDV 30-6 2011 2017 €66 15(65 mln - e 25 mln (4 2017 30-6 2011 Food Diensten incl. parkeergarages 2016 2018 2017 79 30-6 2011 2013 Parkeergarages 2016 € 5 mln - e 15 mln (7 obj.) 2016 2015 2017 2016 94 Food 2012 Tot en met 2013 loopt ten2015 minste 79% < € 5 mln (65 obj.) 2015 97 2014 2016 2011 2015 van de huur door 2014 2014 2013 2015 2014 2013 2013 2012 2014 2013 anchering huurders Resterende huur indirect 2012 Direct en indirect fondsrendement op kwartaalbasis (5 jaar) Branchering huurders direct Resterende huur 2012 2011 2013 2012 2011 4% 2011 Resterende huur 2012 Overige non-food incl. warenhuizen 2011 Branchering Resterende huuren fin. dienstverl 50 mln (4 obj.) Zakelijk 2020 3% > € huurders 2011 Wooninrichting Overheid en non-profit 2% € 25 mln - e 50 mln (4 obj.) 2019 2020 Mode Overige non-food incl. warenhuizen 30-6 2011 30-6 2011 Industrie, handel en tran 1% € 15 mln - e 25 mln (4 obj.) 2011 201830-6 2019 30-6 2011Diensten incl. parkeergarages Wooninrichting 0% € 5 mln - e 15 mln (7 obj.) ICT en media 2017 2018 Food 30-6 2011 Mode -1% < € 5 mln (65 obj.) 30-6 2011 30-6 2011 2016 2017 -2% Diensten incl. parkeergarages 2015 2016 -3% Food 2014 2015 -4% 2013 2014

2020


Sector Kantoren

Amstelgebouw aan het Prins Bernhardplein, Amsterdam


›› Samenvatting sector Kantoren Ontwikkelingen markt • Toenemende leegstand door efficiënter kantoorgebruik • Daling markthuur door overaanbod Portefeuilleontwikkelingen • Herpositionering Amstelgebouw als multi-tenant met A-label • Huurcontracten inclusief verlengingen afgesloten met een jaarhuur van € 2,1 miljoen • Aandeelhouders gecommitteerd voor toetreding met € 26 miljoen Resultaten • Gemiddelde bezettingsgraad van 91% • Prognose fondsrendement van 1% tot 2% voor geheel 2011, uitgaande van 5% waardedaling

›› Portefeuillekenmerken Portefeuille in exploitatie Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Aantal objecten Aantal huurcontracten Gemiddelde resterende looptijd Gemiddelde huur (excl. parkeren) Bezettingsgraad

Medio 2011

Ultimo 2010

Medio 2010

€ 249 mln € 21 mln € 23,3 mln 9,3% 20 63 2,9 jaar € 177 per m² 91%

€ 257 mln € 21 mln € 23,2 mln 9,0% 20 64 2,5 jaar € 177 per m² 92%

€ 260 mln € 7 mln € 23,2 mln 8,9% 20 66 2,8 jaar € 177 per m² 95%


Ontwikkelingen kantorenmarkt De Nederlandse economie blijft licht groeien. Het CPB gaat uit van een toename van 2% voor dit jaar en voorziet een groei van 1,75% voor 2012. De werkloosheid blijft dalen en zal in 2012 naar verwachting uitkomen op het lage niveau van 4%. De onzekerheid rond de ramingen is echter groot, onder andere vanwege de schuldencrisis in Europa. Ondanks de aantrekkende economie is er nog geen duidelijke toename van de vraag naar kantoorruimte. Het opnameniveau bedroeg over het eerste halfjaar 560.000 m². Dit is iets meer dan in 2010, maar historisch gezien nog altijd laag. Het aanbodniveau steeg naar 7,3 miljoen m² en voor de komende jaren lijkt een toename van het aantal op de markt aangeboden kantoren voor de hand te liggen. Voor een deel is de toename van het aanbod toe te schrijven aan een concentratietendens bij veel bedrijven en (semi-)overheidsorganisaties. Opvallend waren het afgelopen halfjaar met name de huisvestingsplannen van de Rijksgebouwendienst, die maar liefst 40% van de kantoorruimte van de ministeries wil afstoten, overeenkomend met 500.000 m². Ook UWV kondigde aan zich in een beperkter aantal kantoren te willen concentreren waardoor 100.000 tot 120.000 m² minder kantoorruimte nodig is. Het samengaan van Fortis en ABN AMRO leidt inmiddels tot het sluiten van een groot aantal kantoren. Naast concentratiebewegingen vindt er ook een verdichting op de werkvloer plaats. Diverse onderzoeken toonden de afgelopen maanden aan dat het gemiddelde oppervlak per werknemer de komende jaren behoorlijk zal dalen. Met name flexibele werkplekken en flexibele werktijden kunnen ertoe bijdragen dat bedrijven veel minder kantoorruimte per werknemer hoeven te gebruiken. De aandacht van overheden voor de leegstandsproblematiek in de kantorenmarkt blijft erg groot en het aantal voorgestelde maatregelen om de problematiek aan te pakken was in het eerste halfjaar buitengewoon hoog. Enerzijds richten de voorstellen zich op het terugdringen of stoppen van nieuwbouw door middel van een verwijderingsbijdrage of een verplichting om oude kantoorruimte te verwijderen. Anderzijds betreft het maatregelen om de transformatie of sloop te bevorderen, door middel van fiscale voordelen bij het ombouwen of zelfs het heffen van een leegstandsbelasting op bestaande gebouwen. De minister van Infrastructuur en Milieu stuurde in maart van dit jaar het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren naar de Tweede Kamer. Dit actieprogramma van gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en het Rijk moet de groeiende leegstand terugdringen en kent drie thema’s: bestaande leegstand bestrijden, het gezond maken van de kantorenmarkt en een betere afstemming van vraag en aanbod, met terughoudendheid in nieuwbouw. Op de beleggingsmarkt zijn het nog altijd de Duitse partijen die het meest actief zijn en daarbij scherpe aanvangsrendementen hanteren. Hun vraag beperkt zich tot langjarig verhuurde nieuwbouwkantoren in de grote steden. Portefeuilleontwikkelingen In het eerste halfjaar van 2011 is de samenstelling van de portefeuille gelijk gebleven aan die in dezelfde periode van 2010. De pijplijn bedraagt € 21 miljoen; hiervan wordt in het derde kwartaal een kantoor dat deel uitmaakt van het Boreelcomplex in Deventer opgeleverd met een huurgarantie. De oplevering van het project in Rotterdam centrum staat gepland voor 2012. In het eerste halfjaar van 2011 is voor € 2,1 miljoen aan nieuwe huurcontracten inclusief verlengingen afgesloten. Dit is een forse verhoging ten opzichte van het eerste halfjaar 2010 (€ 0,1 miljoen) en geheel 2010 (€ 0,8 miljoen). Het betreft acht contracten waarvan drie relatief grote met een totale huurwaarde op jaarbasis van € 1,7 miljoen in Alkmaar, Amstelveen en Den Haag. De herpositionering van het Amstelgebouw nabij het Amstelstation als multi-tenant gebouw met A-label is in gang gezet. De huurder heeft in 2010 gebruik gemaakt van de break-optie, waardoor het contract ultimo 2011 expireert. In juli 2011 is het contract getekend voor de eerste 4.500 m² (circa 20% van het object). Op diverse locaties combineren wij huurverlenging met duurzaamheidsinitiatieven. De huurders staan hier positief tegenover, maar concretisering vergt geduld. Diverse verbeteringen van installaties zijn inmiddels in voorbereiding.


In het eerste halfjaar is per saldo voor € 5,5 miljoen eigen vermogen aangetrokken (toetredingen van € 13,0 miljoen en uittredingen van € 7,5 miljoen). Met één toetredende en één uittredende aandeelhouder is het totaal aantal medio 2011 gelijk gebleven op 13. Er is € 6,5 miljoen beschikbaar voor herbelegging, dat zal worden aangewend voor de oplevering van het kantoorgedeelte van het Boreelcomplex. Voorts hebben aandeelhouders zich gecommitteerd voor toetredingen met € 26 miljoen.

Waardedalingen nog niet gestopt

Resultaten Het fondsrendement (niet herleid naar jaarbasis) over het eerste halfjaar van 2011 is 0,4%, bij een waardedaling van 2,9% als gevolg van hogere aanvangsrendementen bij objecten met een kortere resterende huurperiode en in iets mindere mate door een daling van de markthuur. In het eerste halfjaar van 2010 was de afwaardering met 2,3% minder fors. Het direct portefeuillerendement is met 3,6% gelijk gebleven aan de vergelijkbare periode in 2010. De bezettingsgraad is licht afgenomen van 92% eind 2010 naar 91% medio 2011. Het gemiddelde is met 91% lager dan in het eerste halfjaar 2010 (94%). Het bruto-nettotraject is gedaald van 85% naar 83% door hogere onderhoudskosten. De huurachterstanden ouder dan 90 dagen bedragen medio 2011 1,3% van de jaarhuur, een daling ten opzichte van ultimo 2010 (1,5%) en even hoog als medio 2010. Het direct beleggingsresultaat is ten opzichte van het eerste halfjaar 2010 met 2,1% afgenomen tot € 8,3 miljoen door de lagere bezettingsgraad. Voor geheel 2011 verwachten wij, uitgaande van 5% waardedaling, een fondsrendement van 1% tot 2%.


›› Sector Kantoren: kerncijfers per 30 juni 2011 In E x miljoen, tenzij anders vermeld

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

3,6% -2,9% 0,6% 0,4%

7,6% -3,4% 3,9% 3,6%

3,6% -2,3% 1,2% 1,1%

Winst- en verliesrekening Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand en overig Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten*** Netto huuropbrengsten

11,5 -1,2 10,3 -1,6 8,7

23,1 -1,7 21,4 -2,6 18,8

11,7 -1,0 10,7 -1,7 9,0

Waardemutaties en verkoopresultaten****

-7,3

-8,5

-5,7

Organisatiekosten

-0,4

-0,8

-0,5

9,5 -0,1

2,8 -0,1

Rendementen Direct portefeuillerendement* Indirect portefeuillerendement* Totaal portefeuillerendement* Fondsrendement**

Netto operationeel resultaat Rentebaten/lasten

1,0 0,0

Netto resultaat

1,0

9,4

2,7

8,3 -7,3 1,0

17,9 -8,5 9,4

8,4 -5,7 2,7

30-06-2011

31-12-2010

30-06-2010

249,3 6,5 255,8 1,6 257,4 -1,0 256,4

254,6 0,9 255,5 5,8 261,3 -6,3 255,0

260,0 0,8 260,8 1,8 262,6 -1,4 261,2

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

91% 85% 0,16% 256,8 253,7 260,1 0,004 0,986

94% 88% 0,33% 266,0 249,8 254,4 0,037 1,002

94% 85% 0,16% 266,0 245,1 254,4 0,010 1,027

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

Balans Beleggingen Beschikbaar voor belegging Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen

Overig Bezettingsgraad, gemiddeld Netto/bruto huuropbrengsten Organisatiekosten als % beheerd vermogen Portefeuilleomvang in exploitatie, gemiddeld Aantal uitstaande aandelen, gemiddeld (x mln) Aantal uitstaande aandelen, ultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, ultimo (€ x 1)

* Volgens calculatiemethode ROZ/IPD, tijdgewogen (standing plus non-standing investments), niet herleid naar jaarbasis, exclusief effect straightlining huurincentives ** Dit is het totaal beleggingsresultaat als percentage van het eigen vermogen begin periode +/- gewogen gemiddelde van emissies/uittredingen gedurende periode *** Inclusief netto-servicekosten **** Inclusief effect straightlining huurincentives Geen accountantscontrole toegepast


Winkelstraten Kernverzorgend groot/klein Hoofdwinkelgebied groot/klein Wijk-/buurtcentra 30-6 2011

Supermarkten Winkelcentra

Rotterdam Overig en Den Haag Gebieden nabij de 4 grote steden 30-6 2011

Kernverzorgend groot/klein PDV/GDV Wijk-/buurtcentra

PDV

Overig

30-6 2011

Parkeergarages

PDV/GDV Geografisch

Amsterdam

lassen Geografisch Solitair Geografisch

Supermarkten Solitair Winkelcentra

10%

Rotterdam en Den Haag 13% Amsterdam Gebieden nabij de 4 grote steden > € 50 mln (4 obj.)

30-6 2011

34%

Supermarkten PDV 21% Winkelcentra 30-6 2011 Parkeergarages

Branchering huurders Branchering huurders 2000 en jonger

Utrecht Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw

30-6 2011

Overig € 25 mln - e 50 Utrecht mln (4 obj.) 17% Rotterdam en Den Haag € 15 mln - e 25 mln (4 obj.) 30-6 2011

30-6 2011

20%1990 - 1999

1980 - 1989 30-6 2011

70%

Parkeergarages

8%

25%

28% Focus op de vier grote steden: totaal 68% Leeftijdsopbouw

Branchering huurders Mede door renovaties blijft de

Geografisch Dienstverlening en overheid/

portefeuille aansluiten op de markt

non-profit zijn dominant

Branchering 2000huurders en 2000 enjonger jonger

Amsterdam > € 50 mln (4 obj.) Amsterdam

ingLeeftijdsopbouw huurders

Utrecht € 25 mln - e 50Utrecht mln (4 obj.) >€ €15 50mln mln-(4e obj.) Rotterdam en Den Haag 25Rotterdam mln (4 obj.) en Den Haag 30-6 2011

Zakelijk en dienstverlening Zakelijk enfin. fin. dienstverlening Midden

1990-1999 1990 - 1999

Zakelijk enhandel fin. dienstverlening Industrie, en en transport Industrie, handel transport Overheid en non-profit ICT en en media ICT media

Zakelijk en fin. dienstverlening

2018

2011 en transport 96 Industrie,30-6 handel

ICT en media

2017

30-6 2011 2019 2017 Tot en met 2013 loopt ten minste 52% 2018 2016

2013

2012 Zakelijk en fin. dienstverlening Resterende huur 2019 3% Overheid en non-profit 2011

2018 2020 2017

2011 Industrie,30-6 handel en transport

ICT en media

-3%

2011

Bedrijf

Resterende huu Logisti

30-6 2011

2019 2016 2018 2015

30-6 2011

2013 2020

2012 2011

Resterende huur

2011 Q2

2010 Q4

2015 2012 2014 2011

2010 Q3

2008 Q4

2008 Q3

2008 Q2

2008 Q1

2007 Q4

2007 Q3

2007 Q2

2007 Q1

-6%

2010 Q2

2017 2014 2016 2013

-5%

2010 Q1

-2%

2019

2009 Q4

0%

2020

2009 Q3

2%

ICT en

Resterende hu direct indirect Functietypering objecten/huurders

2009 Q2

2020 2018 2019 2017

Indust

2017 2015 2016 2014

2013 2011 2012

2009 Q1

5%

Overh

2015 2013 2014 2012

2014

6%

Functietyperin Zakelij

van de huur door

2016

Resterende huurfondsrendement op kwartaalbasis (5 jaar) Direct en indirect

2011

2019 2020 2018

100

Overheid en non-profit 65 90

2019

80

2020 52

Industrie, handel en transport 30-6 Zakelijk fin.2011 dienstverlening ICT en en media

40

2015

2012

2020

Overheid en non-profit

30

20

10

Food

Leeftijdsopbouw

Resterende huur

70

1

60

2017

50

1

Functietyperi

30-6 2011

2014 2012 2013 2011

30-6 2011 ICT en media

40

2018

2011 Diensten30-6 incl. parkeergarages

2016 2014 2015 2013

Industrie, handel en transport

Resterende huur

Overige non-food incl. warenhuizen 2016 14 Branchering huurders 2000 en jonger23 de huur 2015 Wooninrichting 30-6 2011 2014 1990 Overige incl.- 1999 warenhuizen Mode non-food 2013 1980 - 1989 Wooninrichting Diensten incl. parkeergarages 2012 Mode Food 2011

2018 2016 2017 2015

30-6 2011

0

Branchering huurders 2019 0

Leeftijdsopbo

Resterende huur non-profit Leeftijdsopbou Overheid en Zuid (N Overheid en non-profit

1980-1989 1980 - 1989 30-6 2011 Overige non-food incl. warenhuizen €€255 mln - e 50 (4 obj.) 2000 en jonger Gebieden nabij de 4 grote steden 15 mln (7 Gebieden nabij de 4 grote steden Wooninrichting €<15 mln e 25 mln (4 obj.) 1990 - 1999 Overig € 5 mln (65 obj.) Overig 30-6 2011 Mode 2011mln (7 obj.) € 5 mln 30-6 - e 15 1980 1989 30-6 2011 Diensten incl. parkeergarages < € 5 mln (65 obj.) Resterende huur Food

2020

47%

Gebieden € 5 mln - e 15 mln (7 obj.)nabij de 4 grote steden Overig < € 5 mln (65 obj.)

PDV

2020

Geografisch

19908% - 1999 2000 jonger 1980en- 1989

2011 Q1

››

Geografisch

Portefeuillesamenstelling Leeftijdsopbouw

2020


Sector Bedrijfsruimten

Hemacomplex op bedrijventerrein Lage Weide, Utrecht


›› Samenvatting sector Bedrijfsruimten Ontwikkelingen markt • Vraag naar bedrijfsruimten is nog niet aangetrokken • Huurniveaus dalen nog Portefeuilleontwikkelingen • Huurcontracten inclusief verlengingen afgesloten met een jaarhuur van € 1,7 miljoen • Pijplijn van € 17 miljoen, oplevering in 2012 Resultaten • Gemiddelde bezettingsgraad van 85% in lijn met ultimo 2010 • Prognose fondsrendement van 0% tot 1% voor geheel 2011, uitgaande van 5% waardedaling

›› Portefeuillekenmerken

Medio 2011

Ultimo 2010

Medio 2010

Portefeuille in exploitatie Zekere pijplijn Theoretische jaarhuur Bruto aanvangsrendement k.k. Aantal objecten Aantal huurcontracten Gemiddelde resterende huur Gemiddelde huur bedrijfsruimtemeters Idem kantoormeters Bezettingsgraad

€ 198 mln € 17 mln € 19,1 mln 9,6% 23 84 5,0 jaar € 56 per m2 € 110 per m2 86%

€ 203 mln € 19 mln € 19,2 mln 9,5% 23 84 4,8 jaar € 57 per m2 € 108 per m2 85%

€ 207 mln € 19 mln € 19,5 mln 9,4% 23 81 4,7 jaar € 57 per m2 € 112 per m2 86%


Verhuur stagneert ondanks groei goederenstromen

Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt De economische indicatoren voor de vraag naar bedrijfsruimten waren in het eerste halfjaar gunstig. Het producentenvertrouwen is over het algemeen positief, terwijl de import en export in de afgelopen twaalf maanden het hoogste niveau ooit bereikte. De mainports (Rotterdamse en Amsterdamse havens en Schiphol) geven een sterke groei van de goederenstromen te zien. Voor de vraag naar bedrijfsruimten heeft dit in de diverse markten verschillende gevolgen gehad. In de logistieke markt is de opname de laatste twaalf maanden flink aangetrokken, waarbij vooral nieuwe ruimten in gebruik zijn genomen die aanvankelijk leeg stonden. Wel is het aanbod dusdanig hoog, dat het huurprijsniveau in de meeste logistieke markten is gedaald. Deels ging het om een feitelijk lagere huur, deels om een hoge incentive. In de markt voor kleinere bedrijfsruimten in solitaire en bedrijfsverzamelgebouwen is de vraag nog beperkt en het aanbod hoog. Ook hier vertonen de huren een dalende tendens en heeft de markt te maken met forse leegstandsniveaus. Ondanks de aangetrokken economie stellen ondernemingen hun huisvestingsbeslissingen uit en het aantal bovenregionale bedrijfsverplaatsingen is zelfs afgenomen. In de beleggingsmarkt blijft de belangstelling voor langjarig verhuurde bedrijfsruimten aanwezig en heeft de waarde zich gehandhaafd op het niveau van vorig jaar. Panden met leegstand en korte huurcontracten het grootste deel van de markt - hebben echter een waardedaling te zien gegeven. Het lijkt erop dat het voorzichtige economische herstel in de bedrijfsruimtemarkt nog weinig positieve effecten heeft, maar wel het optimisme bij beleidsmakers, ontwikkelaars en hun adviseurs heeft aangewakkerd. De ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen komt weer ter sprake, terwijl de onderliggende markttendens dat niet rechtvaardigt. Daarom moet de aanpak zich eerst concentreren op de bestaande verouderde terreinen, maar dit heeft nog weinig concreets opgeleverd. Portefeuilleontwikkelingen In het eerste halfjaar zijn er geen portefeuillemutaties. De eerste verhuur van in voorgaande jaren opgeleverde complexen in Bleiswijk en Venlo vergt veel inspanning, met vooralsnog beperkt succes. Mede hierdoor is de bezettingsgraad in het eerste halfjaar slechts marginaal toegenomen tot 86%. De gemiddelde bezettingsgraad in het eerste halfjaar was met 85% gelijk aan ultimo 2010. In het eerste kwartaal 2012 expireert het contract voor een logistiek complex in Amersfoort van 22.700 m². De pijplijn is ongewijzigd: het bedrijfsverzamelcomplex in Amsterdam Osdorp Business Park met een verwachte oplevering in 2012. In het eerste halfjaar van 2011 is voor € 1,7 miljoen aan nieuwe huurcontracten en verlengingen overeengekomen (eerste halfjaar 2010: € 0,6 miljoen). Huurders zijn voorzichtiger geworden en willen bijvoorbeeld vaker break-opties opnemen in contracten. In het eerste halfjaar is per saldo voor € 4,9 miljoen eigen vermogen aangetrokken (toetredingen van € 7,3 miljoen en uittredingen van € 2,4 miljoen). Met één toetredende en één uittredende aandeelhouder is het totaal aantal medio 2011 gelijk gebleven op 14. Er is € 8,6 miljoen beschikbaar voor herbelegging. Resultaten Het fondsrendement (niet herleid naar jaarbasis) over het eerste halfjaar van 2011 is 0,2%, bij een waardedaling van 2,5% door een stijging van het aanvangsrendement en in iets mindere mate door een daling van de huurwaarde. Het direct portefeuillerendement is gedaald tot 3,3% (vergelijkbare periode 2010: 3,6%) vanwege de lagere gemiddelde bezettingsgraad (85%) dan in de vergelijkbare periode in 2010 (92%). Het bruto-nettotraject van 81% is gedaald doordat een groter deel van de onderhoudskosten in het eerste halfjaar is gevallen. De huurachterstanden ouder dan 90 dagen zijn afgenomen van 3,7% van de jaarhuur ultimo 2010 tot 2,9% medio 2011. Het direct beleggingsresultaat is ten opzichte van het eerste halfjaar 2010 met 8,6% afgenomen tot € 6,3 miljoen, met name door de lagere bezettingsgraad. Voor geheel 2011 verwachten wij, uitgaande van 5% waardedaling, een fondsrendement van 0% tot 1%.


›› Sector Bedrijfsruimten: kerncijfers per 30 juni 2011 In E x miljoen, tenzij anders vermeld

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

3,3% -2,5% 0,7% 0,2%

7,4% -5,1% 2,0% 1,8%

3,6% -2,9% 0,6% 0,4%

Winst- en verliesrekening Theoretische bruto huuropbrengsten Leegstand en overig Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten*** Netto huuropbrengsten

9,7 -1,6 8,1 -1,4 6,7

19,6 -2,4 17,2 -2,6 14,6

9,7 -0,9 8,8 -1,5 7,3

Waardemutaties en verkoopresultaten****

-5,8

-10,1

-6,1

Organisatiekosten

-0,4

-0,7

-0,4

Rendementen Direct portefeuillerendement* Indirect portefeuillerendement* Totaal portefeuillerendement* Fondsrendement**

Netto operationeel resultaat Rentebaten/lasten

0,5 0,0

3,8 0,0

0,8 -0,1

Netto resultaat

0,5

3,8

0,7

6,3 -5,8 0,5

13,9 -10,1 3,8

6,8 -6,1 0,7

30-06-2011

31-12-2010

30-06-2010

197,8 8,6 206,4 4,7 211,1 -3,3 207,8

202,7 3,6 206,3 4,3 210,6 -4,3 206,3

207,4 3,7 211,1 4,3 215,4 -2,3 213,1

1e halfjaar 2011

2010

1e halfjaar 2010

85% 82% 0,16% 203,0 201,7 207,8 0,002 1,000

89% 85% 0,32% 213,6 199,1 202,9 0,019 1,017

92% 83% 0,16% 211,9 195,3 202,9 0,004 1,050

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

Balans Beleggingen Beschikbaar voor belegging Beheerd vermogen Overige activa Totaal activa Kortlopende schulden Eigen vermogen

Overig Bezettingsgraad, gemiddeld Netto/bruto huuropbrengsten Organisatiekosten als % beheerd vermogen Portefeuilleomvang, gemiddeld Aantal uitstaande aandelen, gemiddeld (x mln) Aantal uitstaande aandelen, ultimo (x mln) Totaal beleggingsresultaat per aandeel (€ x 1) Net asset value per aandeel, ultimo (€ x 1)

* Volgens calculatiemethode ROZ/IPD, tijdgewogen (standing plus non-standing investments), niet herleid naar jaarbasis, exclusief effect straightlining huurincentives ** Dit is het totaal beleggingsresultaat als percentage van het eigen vermogen begin periode +/- gewogen gemiddelde van emissies/uittredingen gedurende periode *** Inclusief netto-servicekosten Geen accountantscontrole toegepast


2000 en jonger

Haag de 4 grote steden 4 grote steden

30-6 2011

1990 - 1999

30-6 2011

1980 - 1989

30-6 2011

›› Portefeuillesamenstelling

Geografisch

Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Leeftijdsopbouw Zuid (NB-Limb) Leeftijdsopbouw Leeftijdsopbouw

Geografisch Geografisch

12%

Midden (NH-ZH-Ut-Ge)

Zakelijk en fin. dienstverlening

30-6 2011

30-6 2011 Industrie, handel en transport

ICT en media

73%

dominant in de portefeuille

De helft van de portefeuille is jonger dan 2000 (excl. Hema object) Functietypering objecten/huurders

Zuid (NB-Limb) (NB-Limb) Leeftijdsopbouw Zuid enstverlening stverlening -profit 30-6 2011 2020 rofit en transport 2019 n transport Resterende huur2018

Ongeveer gelijke verdeling over bedrijfsverzamelcomplexen en logistieke objecten (excl. Hema)

Bedrijfsverzamelcomplexen Bedrijfsverzamelcomplexen Resterende huur

1990-1999 en non-profit Overheid

Bedrijfsverzamelcomplexen Logistiek Logistiek Logistiek

1980-1989 handel en transport Industrie, Zakelijk en fin.2011 dienstverlening Vóóren 1980 ICT media 30-6

Overheid non-profit 30-6en 2011 Industrie, handel en transport

30-6 2011

2016

ICT en media

Functietypering 2000 en objecten/huurders jonger Zakelijk en fin. dienstverlening

Midden (NH-ZH-Ut-Ge) Midden (NH-ZH-Ut-Ge)

2019

52%

30-6 2011

32%

Provincies op de as Randstad-Duitsland zijn Leeftijdsopbouw

2020

Overheid enhandel non-profit Industrie, en transport 47% Industrie, handel en transport 53% ICT en 30-6 media 2011

Zuid (NB-Limb)

Overheid en non-profit

2017

Zakelijk en fin. dienstverlening Zakelijk en fin. Overheid endienstverlening non-profit

4%

30-6 2011

27%

Functietypering Functietypering objecten/huurders objecten/huurders

30-6 2011

ICT en media

28 28

29 2018 2015 Functietypering objecten/huurders 2017

2014

2016

2013

33

40

Bedrijfsverzamelcomplexen Resterende huur 2012 Resterende huur Logistiek Functietypering objecten/huurders 2014 Zakelijk en fin. dienstverlening 49 75 Bedrijfsverzamelcomplexen

2018 2017 2017 2016

100

90

30-6 2011

Tot en met 2013 loopt ten minste 53% 2019 2018 van de huur door

97

30-6 2011

80

60

Logistiek 50

30-6 2011

40

ICT en media

2016 2015 direct 2015 indirect 2014

Direct en indirect fondsrendement op kwartaalbasis (5 jaar)

2014 2013 2013 2012

huur 4% rdersResterende 3% 1% Resterende huur Logistiek

2019 2018 2020 2017

30-6 2011

-2%

2013 2020

2012 2011

2011 Q2

2010 Q4

2010 Q3

2015 2012 2014 2011

2010 Q2

2017 2014 2016 2013

2010 Q1

2008 Q4

2008 Q3

2008 Q2

2008 Q1

2007 Q4

2007 Q3

2007 Q1

2007 Q2

30-6 2011

-4%

2009 Q4

2019 2016 2018 2015

-3%

2009 Q3

-1%

2009 Q2

0%

2012 2011 2011

2020

Bedrijfsverzamelcomplexen

2009 Q1

2%

2011 Q1

10

2011

2020 2020 2019

53

Industrie, handel en transport 30

2012

2011 Overheid30-6 en2011 non-profit

20

2013

44

70

2015


Altera Vastgoed N.V. Handelsweg 59 F Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020 545 20 50 Fax 020 545 20 60 www.alteravastgoed.nl

30

halfjaarverslag2011  

Halfjaarverslag Woningen • Winkels • Kantoren • Bedrijfsruimten