6. Uit het voorgaande volgt dat het systeemplafond en de ruimte daarboven tot het gehuurde behoren. 7. Voor de vraag of sprake is van een gebrek moet bepaald worden of sprake is van een staat of eigenschap van de bedrijfsruimte, waardoor deze aan Achmea niet het genot kan verschaffen dat Achmea bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden bedrijfsruimte mocht verwachten. 8. Anders dan Tibor Vastgoed heeft betoogd, kan asbestvervuiling als de onderhavige worden aangemerkt als een gebrek als hiervoor omschreven. Uit het rapport van Broomans volgt namelijk dat op de begane grond en op de eerste verdieping van het gehuurde een risicovolle situatie is aangetroffen. Geadviseerd wordt “op zeer korte termijn de ruimten door een (…) gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf te laten verwijderen (…) voordat met de renovatie, verbouw of sloop wordt begonnen”. Uit de stellingen van Achmea en uit het rapport van Broomans volgt eveneens dat bruin asbest (Amosiet) een gevaar voor de gezondheid oplevert, wanneer dit is verwerkt in niethechtgebonden materiaal. Het enkele feit dat deze niet-hechtgebonden asbest aanwezig is, staat aan het te verwachten huurgenot in de weg en levert in dit geval dan ook een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat uit het vervolgrapport “Rapport luchtonderzoek asbest” van het door Broomans ingeschakelde Fibrecount Environmental Control van 4 november 2010 blijkt dat de luchtkwaliteit in het gehuurde valt binnen de daarvoor geldende normen, maakt dit niet anders. Ook Fibrecount adviseert in dit rapport namelijk geen werkzaamheden aan het systeemplafond uit te voeren met het oog op de mogelijk aanwezige asbeststof boven op dat plafond. 9. Uit de stellingen van Achmea en de rapporten van Broomans en Sanitas concludeert de kantonrechter dat het gehuurde door de vervuiling niet veilig te gebruiken was en zonder sanering feitelijk onbruikbaar was. Het verweer van Tibor Vastgoed, dat Achmea op de hoogte was of moest zijn van de vervuiling en - zo begrijpt de kantonrechter daarmee geen beroep toekomt op de aanwezigheid van het gebrek en de rechtsgevolgen daarvan, gaat ook niet op. Tibor Vastgoed heeft onvoldoende weersproken het betoog van Achmea dat zij niet op de hoogte hoefde te zijn of kon zijn van de in het winkelcentrum waar het gehuurde zich bevindt gebruikte materialen. Verder heeft Tibor Vastgoed onvoldoende ingebracht tegen de stelling van Achmea dat zij het gehuurde, juist gelet op de niet gesaneerde asbestvervuiling, niet opnieuw kon betrekken en dat het evenmin mogelijk was een andere huurder in haar plaats te stellen. Daarom moet van de juistheid van de stellingen van Achmea worden uitgegaan. 10. Uit de brieven van de gemachtigde van Achmea van 31 maart 2011 en 18 april 2011 kan worden opgemaakt dat Achmea op grond van de asbestvervuiling en het niet verhelpen daarvan door Tibor Vastgoed de bedrijfsruimte niet langer wenste te huren. In voornoemde brief van 18 april 2011 ontbindt de gemachtigde van Achmea de huurovereenkomst om die redenen. Naar het oordeel van de kantonrechter was Achmea gerechtigd de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang (buitengerechtelijk) te ontbinden. Tibor Vastgoed is immers in elk geval vanaf 17 februari 2010 op de hoogte geweest van de asbestvervuiling en de gevaren voor personen, en was als verhuurder verplicht om a) Achmea hiervan onverwijld op de hoogte te stellen en b) om deze vervuiling te verhelpen. Vast is komen te staan dat Tibor Vastgoed dit heeft verzuimd. Dit levert een ernstige tekortkoming op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit betekent dat de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op 18 april 2011 is ontbonden en dat op Tibor Vastgoed een ongedaanmakingsverplichting rust voor wat betreft de vanaf 18 april 2011 door Achmea betaalde huurpenningen. Voor het standpunt van Achmea dat sprake is van een ontbinding met terugwerkende kracht ontbreekt de juridische grondslag. De primaire vordering is met inachtneming van het voorgaande dan ook toewijsbaar.
21