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Encontros qualificam e promovem atualização sobre gestão condominial


Confira alguns destaques dessa edição

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Mensagem do Presidente Capitães da sabedoria

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Posse

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Variedades

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Indicadores

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Encontro

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Garantia

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Comportamento

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Gestão

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Polêmicas

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Prevenção

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Transição

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Participação

Agadie tem nova diretoria

Homenagem a um brasileiro de valor

Os percentuais de reajustamento dos aluguéis de imóveis

Evento qualifica e promove atualização sobre gestão condominial

Seguro Condominial exige cautelas na contratação

Conheça os motivos que levam uma pessoa a exercer o cargo de síndico

Precauções facilitam a administração de conflitos em condomínios

Questões controvertidas sobre condomínios motivaram questionamentos por parte dos participantes do Encontro

Inspeção predial garante manutenção das edificações e previne acidentes

Conhecer todos os aspectos do condomínio é fundamental para o sucesso de uma nova gestão

Estão abertas as inscrições para mais uma edição do Programa Excelência em Gestão Condominial

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Condomínios já podem solicitar coleta de lixo eletrônico

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Saiba mais sobre a osteoporose

Meio Ambiente

Espaço SecoviMed

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Autor da foto original: Glauter Moulin Coelho - Site: www.olhares.com - Portugal Foto: Casal de João-de-barro - Imagem com efeito gráfico

Representatividade em questões de interesse coletivo - Assessoria Jurídica Informativos On-line - Revista moderna com reportagens inéditas para síndicos e condôminos - Cursos, palestras e seminários de aperfeiçoamento e atualizações - Assessoria em gestão de condomínios - Promoção do Encontro Gaúcho de Condomínios, anualmente - Acompanhamento de Projetos de Leis municipais, estaduais e federais em assuntos relativos a condomínios. Um sindicato forte tem condições de prestar um bom atendimento. Mantenha em dia suas contribuições.

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões Pires Vice-presidente: Adão Alves de Oliveira Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Ivar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Bento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Caxias do Sul: João Jorge Zanol; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/ Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Alexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. Garcia PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Foto capa: Ivo Gonçalves - PMPA Capa Edição e montagem : Kauer Ideia e Imagem Editoração Eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e Impressão: Gráfica Pallotti

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 28 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.


Mensagem do Presidente Moacyr Schukster Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

Capitães da sabedoria Começamos a aprender quando do nosso nascimento e nunca mais deixamos de fazê-lo. Os pais e a família são os primeiros professores. Depois, a escola abre outro caminho paralelo, sobreposto, controverso. Quando instigante, melhor. O saber não tem limites. As fronteiras do conhecimento vão sendo transpostas e as próximas são um desafio constante. Bendita curiosidade. É ela que vai acabar por conduzir o indivíduo à profissão de sua vida. Fazer o que se gosta e ganhar para o seu sustento. Entretanto, o mundo não é per feito. As atividades se tornam multifacetadas, porque as responsabilidades aumentam, as exigências crescem, os panoramas se alargam e a nossa capacidade tem de acompanhar tudo. É por isso que trilhamos uma carreira e nos vemos metidos em outras tantas coisas que nos são correlatas e não temos como driblá-las. Temos de encará-las com a maior disposição e fazer o melhor. Assim, por residirmos em um condomínio, tornamo-nos par te de uma comunidade, o que nos impõe uma nova lição: a de ter competência para compar tilhar, reconhecer os próprios limites, trabalhar pelo conjunto, para, afinal, recolher benefícios em rebate. Uma das formas de crescimento pessoal e aceleração do aprendizado é o comparecimento a cursos, palestras e afins, que demandam tempo e investimento, mas constituem atalho impor tante para o que se necessita

aprofundar. Os Encontros de Condomínios que o Sistema Secovi/RS promove todos os anos têm ser vido para colocar a par do que corre atualmente a quem se interessa pelo tema. E o fato de que se chegou à 15ª edição evidencia o êxito da iniciativa e quão atraente se tornou. Plateias atentas marcam cada opor tunidade e o evento alcança prestígio que extrapola o Rio Grande do Sul. Recente Fórum Imobiliário realizado pelos nossos confrades do SecoviRio, com a participação de 14 países, mostrou o quanto o Condomínio, enquanto Organização, no Brasil ficou complexo. Em outras paragens, tem um funcionamento bastante simplificado, se bem que o volume de atribuições e controles a que somos forçados a seguir por aqui permitem uma visão mais nítida de tudo. A figura do síndico, por exemplo, não é encontrada em toda a par te. A legislação é mais tosca. Fica patente que, apesar de tudo, estamos bem avançados na matéria. Mas há quem deseje acrescentar ainda mais tarefas, o que tem levado os Secovi’s brasileiros a uma permanente vigilância com o propósito de evitar o supér fluo e o adicionalmente oneroso. Na busca do aper feiçoamento é admirável o gosto com que síndicos e condôminos buscam atualização. São soldados da per feição que galgam paulatinamente postos mais altos da sabedoria. Os galões se acumulam. Com cerca de 300 mil condomínios no País, um exército respeitável.

Assim, por residirmos em um condomínio, tornamo-nos parte de uma comunidade, o que nos impõe uma nova lição: a de ter competência para compartilhar, reconhecer os próprios limites, trabalhar pelo conjunto, para, afinal, recolher benefícios em rebate.

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Registro

Presidente do Secovi/RS e da Agademi recebe Troféu Solidariedade 2012 Destinado para personalidades e instituições que se destacam na promoção de atividades sociais em favor da comunidade, o Troféu Solidariedade, instituído pelo gabinete do Vereador Luiz Braz, é concedido anualmente pela Câmara Municipal de Porto Alegre. A premiação referente ao ano de 2012, entregue em 14 de setembro, teve entre os agraciados o Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster. Na ocasião, o dirigente destacou o trabalho que

vem sendo feito, regularmente, pelas Entidades por meio da arrecadação de alimentos, agasalhos, brinquedos e outros itens que são repassados para diversas associações beneficentes. A iniciativa faz parte do Projeto Instituição Solidária, do qual participam colaboradores, síndicos, condôminos, executivos e funcionários de imobiliárias durante a realização de atividades, sem custos, promovidas pelo Sindicato da Habitação e pela Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário.

Toma posse a nova diretoria da Agadie A diretoria da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial - Agadie, para o biênio 2012/2014, tomou posse no início do mês de agosto. A solenidade, que aconteceu no Auditório Secovi/RS-Agademi, em Porto Alegre, ocasião em que o então Presidente da Associação, César Augusto Boeira da Silva, fez a transmissão do cargo para José Euclésio dos Santos, que vinha exercendo os cargos de 2º Vice-presidente e Diretor de Publicação da Entidade.

Fundada em 1990, a Agadie tem entre seus objetivos o estudo e o debate das questões jurídicas e sociais inerentes ao mercado imobiliário, o aperfeiçoamento dos institutos jurídicos e da legislação vigente, e da que estiver em elaboração nos órgãos legislativos. Possui, ainda, entre suas prerrogativas o empenho pela correta aplicação do Direito e pelo efetivo cumprimento das leis em vigor, o intercâmbio cultural e social com entidades congêneres e a defesa dos direitos e dos legítimos interesses de seus associados.

César Augusto Boeira da Silva transmitiu o cargo para José Euclésio dos Santos em solenidade que contou com a presença de Flor Edison da Silva Filho, que já presidiu a Agadie por duas gestões, do Presidente do Creci/RS, Flávio Koch, e do Presidente do Secovi/RS e da Agademi, Moacyr Schukster (da esq. p/ dir.).

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Variedades

Homenagem a um brasileiro Projeto beneficia proprietários de valor de áreas com obras da Copa Miguel Setembrino Vice-presidente da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Distrito Federal.

A nação brasileira perdeu um de seus filhos mais ilustres. Poucos homens desempenharam tão bem o papel de cidadão e ser humano, na melhor acepção da palavra, como este gaúcho. Falo de Arnaldo Prieto, um político exemplar e, acima de tudo, um amigo querido que vai deixar um enorme vazio em meu coração. Foi com enorme tristeza que soube do falecimento de Arnaldo Prieto. Sua biografia extensa e, principalmente, proba e qualificada, tanta falta faz nos dias de hoje, quando homens de bem que atuam na vida pública têm de ser buscados com auxílio de poderosas lupas. Aliás, falar da biografia imaculada de Arnaldo Prieto é exercício de pura redundância. Dedicou toda a sua vida ao mister de honrar o serviço ao País e ao seu povo, bem como dignificar a expressão divina da palavra “amizade”. Para nós que militamos no mercado imobiliário, Arnaldo Prieto estará para sempre entronizado em nossos corações e nossas mentes. Foi durante a sua gestão como Ministro do Trabalho no governo Geisel que a categoria dos corretores de imóveis, finalmente, conseguiu a tão sonhada regulamentação profissional. Os corretores de imóveis deste País perdem um grande aliado e amigo, um homem de caráter e um profissional exemplar sob todos os aspectos. E por que não dizer, um dos maiores defensores dos direitos e prerrogativas profissionais dos corretores de imóveis da história brasileira. Não é à toa que é considerado o patrono da categoria. E eu, lamentavelmente, perdi um grande e dileto amigo. Rogo para que esteja em paz, e que sua família desfrute do conforto de ter convivido com um ser humano de tamanha luz. Nascido em São Francisco de Paula, Arnaldo Prieto iniciou a carreira política como vereador em São Leopoldo. Foi Deputado Federal, Secretário Estadual do Trabalho e da Habitação, no governo de Ildo Meneghetti, e Ministro do Trabalho e Previdência no governo de Ernesto Geisel.

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A Câmara Municipal de Porto Alegre aprovou projeto do Executivo que institui o Plano de Incentivo para as transferências de potencial construtivo dos imóveis atingidos pelas obras viárias necessárias à realização da Copa do Mundo de 2014, à implantação do Sistema Bus Rapid Transit (BRT) e do Metrô em Porto Alegre. A proposta criou, ainda, o Fundo da Copa do Mundo de 2014 (Funcopa) e o estabelecimento de condições para a alienação de estoques construtivos públicos. Incentivos Para agilizar a desapropriação de imóveis, a Prefeitura, por meio da Assessoria de Aquisições Especiais de Imóveis da Secretaria Municipal da Fazenda, está propondo um incentivo de até 20% sobre o potencial construtivo da área desapropriada aos proprietários interessados em negociar. Se a solicitação for feita no prazo de até 30 dias consecutivos a contar da data da primeira convocação, o benefício será de 20%. Assim, no caso de desapropriação de 100 m², o dono receberá 120 m² em índice construtivo, ou autorização para construir no próprio imóvel ou em outro local da cidade, desde que não seja em área saturada. Já, se a negociação for feita até 60 dias após a convocação, o incentivo será de 10%. Este instrumento regula o uso do solo, segundo o qual um empreendedor pode construir acima do coeficiente original do terreno, desde que compre este direito do município. O Plano Diretor estabelece o índice original do terreno e o índice máximo em toda a cidade. Por exemplo, em uma determinada zona onde o índice original é de 1.3, é possível chegar ao índice 3 de aproveitamento máximo.

Implantação de BRTs em avenidas como Protásio Alves, Bento Gonçalves e João Pessoa são obras fundamentais para a Copa de 2014.

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Variedades

Despesas com pessoal, obras, água e segurança são os itens mais expressivos nos gastos condominiais

Percentual de reajustamento de contratos de locação de imóveis residenciais e não residenciais Índice IPC/IEPE INPC/IBGE IPC/FIPE IGP-DI/FGV IGP-M/FGV IPCA/IBGE MÉDIA INPC/IBGE e IGP-DI/FGV

Jun.

Jul.

Ago.

5,16% 4,86% 4,19% 4,80% 4,26% 4,99% 4,83%

5,62% 4,90% 4,41% 5,66% 5,14% 4,92% 5,28%

6,34% 5,36% 4,23% 7,31% 6,67% 5,20% 6,34%

* Percentuais mensais acumulados a cada 12 meses consecutivos. Fonte: IEPE/UFRGS; IBGE; FIPE; FGV. Elaboração: DEE – Secovi/RS- Agademi

Regularmente, o Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e administradores no planejamento e na aplicação dos recursos com mais segurança, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. Na pesquisa referente ao mês de julho/2012, percebe-se que os quatro itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 65,45% dos gastos condominiais. São eles: as despesas com pessoal, 28,76%; obras, 14,17%; água, 11,65%; e segurança, 10,87%. Os demais itens que complementam as despesas são: conservação, diversos, elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, seguros e taxa de administração.

Preços solicitados pela locação de alguns tipos de imóveis em Porto Alegre, no mês de agosto/2012 Tipo

Preço mínimo

Preço máximo

Preço médio

Apto. 02 dorm. Apto. 03 dorm.

440,00 700,00

2.000,00 4.000,00

1.063,91 1.873,15

Loja Sala/Conjunto

300,00 199,00

12.150,00 6.000,00

3.197,71 1.547,95

Garagem/Box Terreno

100,00 300,00

220,00 12.000,00

153,85 3.351,73

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CUB/RS – Agosto de 2012 Projeto: Residência Multifamiliar Padrão de acabamento Código Baixo Normal Alto

R8-B R8-N R8-A

Custo R$/m² 851,45 995,45 1.226,74

Variação % Mensal 12 meses 0,22 3,85 0,23 3,02 0,30 2,89

Fonte: Sinduscon/RS

Índice Nacional da Construção Civil varia 0,79% em agosto O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), calculado pelo IBGE em convênio com a Caixa, apresentou variação de 0,79% em agosto. Considerando os meses de janeiro a agosto de 2012, a alta foi de 4,38%. Enquanto em igual período do ano anterior, 4,53%. O resultado dos últimos 12 meses foi de 5,49%. O custo nacional da construção por m², que em julho fechou em R$ 838,46, em agosto passou para R$ 845,10, sendo R$ 449,30 relativos aos materiais e R$ 395,80 à mão de obra. A maior variação regional em agosto foi a da região Centro-Oeste, com alta de 3,08%. As demais regiões apresentaram os seguintes resultados: 1,54% (Norte), 0,08% (Sudeste), 1,92% (Sul) e 0,32% (Nordeste). Os custos regionais por m² foram: R$ 852,49 (Norte); R$ 791,02 (Nordeste); R$ 879,65 (Sudeste); R$ 860,50 (Sul) e R$ 858,83 (Centro-Oeste).

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Evento qualifica e promove atualização sobre gestão condominial

Público lotou dependências do auditório onde foram apresentadas as palestras e os painéis do 15º Encontro Gaúcho de Condomínios.

O seguro condominial, o perfil do síndico e as principais competências, conflitos e questões controvertidas em condomínios, a revisão e manutenção predial, e a transição de síndicos foram alguns dos temas que estiveram em evidência durante o desenvolvimento do mais recente Encontro Gaúcho de Condomínios, promovido pelo Sindicato da Habitação – Secovi/RS e pela Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário – Agademi. Realizado em Porto Alegre, nos dias 27 e 28 de agosto, o Encontro contou com a participação de centenas de profissionais ligados à administração

condominial, síndicos e condôminos com atuação nas cidades de Alegrete, Cachoeira do Sul, Cachoeirinha, Camaquã, Canoas, Capão da Canoa, Carazinho, Caxias do Sul, Cidreira, Esteio, Farroupilha, Garibaldi, Gramado, Gravataí, Igrejinha, Ijuí, Lajeado, Marau, Montenegro, Muçum, Novo Hamburgo, Porto Alegre, Santa Cruz do Sul, Santo Ângelo, São Leopoldo, São Sebastião do Caí, Sapiranga, Torres, Tramandaí, Uruguaiana, Venâncio Aires e Viamão. Também se fizerem presentes na realização do evento o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul – Secovimed/

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RS e a Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial – Agadie, na condição de participantes. O Encontro foi prestigiado, ainda, por meio do apoio institucional do Sistema Fecomércio/ RS, do Creci 3ª Região/RS, do Semirgs, do Sindef/RS e do Sindimóveis/RS.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Moacyr Schukster

Na abertura do Encontro, o Presidente do Secovi/ RS e da Agademi, Moacyr Schukster, relatou uma série de projetos de interesse condominial que tramitam no Congresso Nacional. Ponderou a respeito dos reflexos dos mesmos sobre os condomínios, caso venham a ser aprovados, e explicitou de que forma os Secovis de todo o País estão atuando no sentido de defender, dentro de suas possibilidades, os interesses e os direitos do segmento condominial. Por fim, Schukster destacou a importância que, anos após anos, tem sido alcançada pelo Encontro, que agora atingiu sua 15ª realização. “Trajetória de sucesso que se deve àqueles que idealizaram o evento e a todas as gestões que os sucederam e mantiveram a qualidade da realização até os dias de hoje.”

Diversas atrações diferenciaram o Encontro

Grupo Cadica Companhia de Danças.

Além das abordagens técnicas e específicas da área condominial, momentos diferenciados também fizeram parte da programação, como, por exemplo, a abertura do Encontro, que contou com a apresentação de Show do Grupo Cadica Companhia de Danças e a performance de uma exposição comportamental que esteve a cargo do consultor Nailor Marques Jr.

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Nailor Marques Jr.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Seguro Condominial exige cautelas na contratação

Palestra proferida pela Advogada Luciane Lopes Silveira e pelo Administrador de empresas Alberto Muller da Silva foi coordenada pelo Diretor do Secovi/RS e da Agademi, Ary Costa de Souza (da esq. p/ dir.).

O tema de abertura do 15º Encontro Gaúcho de Condomínios, Os cuidados a serem observados na contratação do seguro de condomínios, teve a abordagem da Advogada Luciane Lopes Silveira e do Administrador de empresas Alberto Muller da Silva. Inicialmente, a Advogada, especialista em Direito Imobiliário, falou sobre as leis que estabelecem a obrigatoriedade da contratação de seguro em condomínios, de tal forma que cubra toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer que possa causar destruição total ou parcial das unidades privativas e áreas comuns. Disse, a palestrante, que a legislação não especifica quais são os outros eventos a serem

segurados, além do incêndio, deixando uma lacuna na definição de coberturas obrigatórias. Sendo assim, “deve-se contratar um seguro que garanta todos os eventos a que o condomínio esteja definitivamente sujeito, entre os quais merecem destaque: raio, explosão, queda de aeronaves, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, quebra de vidros e afins.”. Já no que diz respeito às coberturas opcionais, Luciane lembrou que são aquelas que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembleia. Nessas modalidades citou, em especial, o Seguro de Responsabilidade Civil, que, embora não seja obrigatório por força de

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lei, visa à proteção do patrimônio na hipótese de ter de indenizar terceiro que venha a ser prejudicado por sinistro a que o condomínio der causa. Luciane alertou, ainda, que os condomínios devem atentar para as respectivas Convenções Coletivas de Trabalho naquilo que diz respeito à obrigatoriedade de contratação de seguro de vida em grupo para os funcionários, contemplando indenização no caso de morte ou invalidez, de acordo com os valores fixados a partir de ajuste entre os sindicatos patronais e dos empregados. Antes de passar a exposição para o palestrante que a acompanhava na preleção sobre o assunto, Dra. Luciane citou a vigência, desde julho de 2011, da Resolução do Conse-

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios lho Nacional de Seguros Privados – CNSP, determinando que as seguradoras devem oferecer duas modalidades de cobertura para seguros condominiais. Uma delas é a Cobertura Básica Simples, segurando o condomínio contra riscos de incêndio, queda de raio e explosão de qualquer natureza. Nesta opção pode haver a contratação de coberturas adicionais de acordo com os riscos aos quais estiver sujeito o condomínio segurado. A outra é a Cobertura Básica Ampla, na qual deve haver cobertura para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel, exceto os expressamente excluídos. Ou seja, a Cobertura Básica Ampla é aquela que permite aos condomínios o cumprimento, na integralidade, daquilo que está estabelecido em Lei. Ocorre que,

por ser um produto novo, ainda sem avaliação dos parâmetros de risco, esta modalidade possui custos de coberturas e valores de franquias muito elevados, praticamente inviabilizando sua contratação. Com a proposta de fornecer maiores subsídios sobre essa situação, o Administrador de empresas, Alberto Muller da Silva, deu início aos seus esclarecimentos. Executivo de uma das maiores seguradoras do País no segmento de seguro condominial, Muller explicou as peculiaridades de cada uma das modalidades. Em seguida, o palestrante falou sobre as diferenciações e a importância das coberturas adicionais, as formas de contratação e os fatores mais incidentes na condição de causadores de sinistros em condomínios. Em primeiro lugar, disse

Muller, sobressaem-se os sinistros provocados por danos elétricos. Em seguida, aparecem os incêndios ocorridos em cozinhas, provocados por esquecimento do fogão ligado, vazamento de gás, produtos combustíveis próximos a fontes de calor, etc. Problemas em instalações hidráulicas também se mostram comuns, enquanto geradores de sinistros, a exemplo do que acontece com vendavais e desgastes em equipamentos eletrônicos. Retomando a questão das Coberturas Básicas Simples e Ampla, vale lembrar que a Revista Espaço Imóvel publicou, na edição de número 48, uma ampla matéria sobre o assunto. A reportagem pode ser acessada no site: www.secovirsagademi.com.br.

O que deve ser observado na contratação do seguro de condomínio? É preciso que haja garantia não só das áreas comuns, mas também das unidades autônomas. Algumas coberturas preveem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. O valor que o condomínio pagará para manter seguradas as unidades e as partes comuns, denominado de “prêmio”, deve ser rateado como despesa ordinária, ou seja, será considerado como despesa de manutenção do prédio.

Eventual assembleia só poderá decidir sobre a escolha da seguradora e a natureza das coberturas acessórias e particulares, mas não com relação à cobertura obrigatória, que deve ser definida pelo síndico. O síndico também deve ter cuidado com o valor das coberturas. Na hipótese de erro no cálculo e ocorrência de prejuízos graves ao prédio, o síndico pode responder pela indenização aos demais condôminos com o seu patrimônio pessoal.

Um site voltado exclusivamente para o mercado imobiliário Acessando o site www.secovirsagademi.com.br, você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário. Saiba o que as Entidades estão fazendo por intermédio dos comunicados on-line ou das publicações permanentes voltadas para o mercado de imóveis. Consulte, também, a agenda de eventos e outras orientações, como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial. Acesse agora e confira.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Conheça os motivos que levam uma pessoa a exercer o cargo de síndico

O Consultor Marco Antônio Peruzatto falou sobre as principais competências do síndico em mesa coordenada pela Vice-presidente do Secovi/RS e da Agademi, Véra Lucia Hahn.

Conhecimento, habilidades e atitudes são as competências exigidas do síndico moderno, um cargo que, antes de tudo, deve ser assumido por opção. A opinião é do Administrador de empresas e especialista em Marketing Marco Antônio Peruzatto, um dos palestrantes do 15º Encontro Gaúcho de Condomínios. Segundo Peruzatto, via de regra, o que leva as pessoas a pleitearem o cargo de síndico - excluindo-se daqui aqueles que assumem o cargo simplesmente porque não há outra pessoa disponível - é o desejo de zelar por seu patrimônio e de seus pares, de buscar uma melhor qualidade de vida

para quem mora no condomínio, e de crescer e realizar-se como pessoa. A incompreensão de alguns com relação ao exercício do cargo de síndico, disse o conferencista, é a falta de entendimento de que a função apresenta os mesmos desafios da vida cotidiana. Assim como, por exemplo, em uma empresa, por melhor que ela seja, existem conflitos, competitividade e metas a serem alcançadas, também em um condomínio esses fatos se repetem. E da mesma forma como esses objetivos são alcançados na vida pessoal ou profissional, também na área condominial é preciso o uso de algumas

técnicas e vontade de vencer. Explicou, então, o especialista em Marketing, que antes de tudo é preciso planejamento. Em seguida vem a organização e o ciclo se fecha com a tomada de decisões. Contudo, para que estes estágios sejam atingíveis alguns predicados se fazem necessários. São eles, complementa Peruzatto: o envolvimento, a iniciativa, o equilíbrio emocional, a autocrítica, o senso ético, a disponibilidade e, por fim, a capacidade de administrar conflitos. Ou seja, ser síndico não é apenas uma opção, mas, acima de tudo, uma grande e eficaz oportunidade de crescimento pessoal.

Competências do Síndico Moderno Conhecimento

Habilidades

Atitudes

Ter o saber.

Saber fazer.

Querer fazer.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Precauções facilitam a administração de conflitos em condomínios

O Diretor da Agadie, Gilberto Koenig (à dir.), foi o coordenador da palestra proferida pelo Assessor Jurídico do Secovi/SP, João Paulo Rossi Paschoal.

Economia, praticidade, segurança e oportunidade de maior interação pessoal são alguns dos fatores que levam as pessoas a morar em condomínio. Entretanto, existem, também, certos inconvenientes, como a ocorrência de inadimplência, a existência de restrições minuciosas, que delimitam o exercício do direito de propriedade, a relativização do conceito de privacidade e o fato de que os “sistemas” só funcionam se todos agirem conforme o esperado. Ou seja, um passa a depender do outro. Foi desta forma que o Mestre em Direito e Assessor Jurídico do Secovi de São Paulo, João Paulo Rossi Paschoal, deu início a sua palestra no Encontro de Condomínios. Mas a proposta central

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da exposição foi “o que fazer para amenizar os conflitos mais comuns em condomínios?”. Segundo o palestrante, as desavenças têm muito a ver com quatro aspectos: inadimplência, presença de animais, vazamentos e infiltrações, e ruídos excessivos.

Sobre a inadimplência, Rossi Paschoal buscou desmistificar alguns conceitos. O primeiro deles é o de que ela só existe depois de um determinado período, o que não é verdade. Isto quer dizer que o condômino estará adimplente quando efetuar a quitação da cota condominial até a data estabelecida e, se assim não fizer, passará a estar inadimplente de forma imediata. Por outro lado, não existem fórmulas mirabolantes para incentivar o pagamento em dia, como o desconto pontualidade, as restrições ou a utilização das áreas ou coisas comuns ou qualquer tipo de exposição pública dos devedores. São atitudes sem amparo legal e que podem, até mesmo, reverter em prejuízos

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios para o condomínio. Sendo assim, orientou o palestrante: o importante é que o condomínio se previna contra os maus pagadores com uma Convenção que estabeleça de forma clara e precisa as penalidades pelo atraso no pagamento das cotas condominiais, desde que permitidas por lei. É importante, também, que o condomínio não deixe de elaborar, anualmente, a previsão orçamentária, providência que facilitará o embasamento de cobrança jurídica da dívida, em caso de necessidade de interpelação judicial. Como em quase todas as situações que envolvem conflitos, a questão da presença de animais igualmente exige que as regras sejam claras. Contudo, elas não podem ser radicalizadas. Por mais incomodados que se sintam alguns condôminos, não há como proibir que os animais convivam com os moradores. Em algumas circunstâncias, até mesmo o impedimento do trânsito de animais em elevadores sociais é inadmissível, como é o caso, por exemplo, de uma pessoa idosa que não pode carregar o bichinho no colo.

Em praticamente todas as hipóteses, as únicas conjunturas de fato impeditivas para a presença de animais é quando comprovado que os mesmos oferecem riscos à segurança ou à saúde dos moradores. Todavia, disse o expositor,

isto não impede que o condomínio possua regras sensatas e passíveis de serem cumpridas. Citou, entre elas, o estabelecimento de que, nas áreas de uso comum, os animais transitem apenas para fins de entrada e saída. Lembrou também que, em alguns estados e municípios, os condomínios podem valer-se de legislações que estabelecem normas específicas quanto à presença de animais em espaços públicos. Destacam-se, dentre elas, a obrigatoriedade de uso de equipamentos, como focinheiras, guias e enforcadores, para animais de médio e grande porte, ou da necessidade de comprovação periódica de cuidados veterinários.

Analisando a ocorrência de problemas decorrentes de vazamentos e infiltrações, Rossi Paschoal disse que a premissa inicial é definir o que é de competência de cada uma das partes envolvidas. “Descoberta a origem do vazamento, a responsabilidade será do condomínio quando ocorrer nas instalações hidráulicas de uso coletivo e, do condômino, se constatada em ramais ligados às unidades.” Vista desta forma, a situação se mostra bastante simples, mas na prática existe uma série de casos pontuais. Nesse sentido, a proposta do palestrante foi fornecer subsídios aos participantes do Encontro sobre como proceder em algumas das situações mais recorrentes. Nessa contextualização, uma das

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mais importantes sugestões foi a de que, em todos os casos de vazamento, a busca de solução para o problema deve a ser a mais imediata possível. “Quanto mais tempo o vazamento persistir, maiores serão as despesas para saná-lo. Para que o evento não ocorra ou seja reduzido ao máximo, o ideal é que os síndicos estejam sempre atentos à revisão e à manutenção das instalações hidráulicas do prédio”.

O tópico final da palestra de Rossi Paschoal tratou dos conflitos provocados pela produção de ruídos excessivos em espaços condominiais. Os mais comuns são os sons provenientes de aparelhos eletroeletrônicos, instrumentos sonoros ou provocados por animais, festas e eventos, algazarra de crianças, arrastar de móveis, conversas e risadas em volume elevado, brigas e discussões. Menos mal que o tema é normatizado por vários tipos de legislação, o que pode, de certa forma, facilitar seu controle e sua penalização. Um tipo de problema que, na opinião de Rossi Paschoal, pode ser resolvido por meio da aplicação dos meios de controle previstos nas normas (Convenção do Condomínio ou Regimento Interno), de forma escrita, pela denúncia aos órgãos municipais de controle ou à autoridade policial, se couber, por mediação entre as partes ou, em última instância, por meio da propositura de ação judicial.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Questões controvertidas sobre condomínios motivaram questionamentos por parte dos participantes do Encontro

A Delegada Regional do Secovi/RS e da Agademi, Luciane Pessato, coordenou a apresentação da palestra proferida pelo Professor e PhD em Direito, Jorge Renato dos Reis.

Muitas são as polêmicas envolvendo temas condominiais. Dificilmente, de forma clara e precisa, elas serão pacificadas, mas o importante é que os condôminos conheçam os entendimentos que existem sobre as mesmas. Falando sobre assuntos divergentes e, portanto, motivadores de polêmicas no que diz respeito às legislações atinentes aos condomínios, o Professor e PhD em Direito, Jorge Renato dos Reis, citou aqueles que, sob seu ponto de vista, são os mais recorrentes. Disse o palestrante que se sobressaem nesta seara discussões sobre a personificação jurí-

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dica dos condomínios, a proibição da venda e aluguel de espaço de estacionamento a terceiros estranhos ao condomínio, o fechamento de sacadas, a forma de rateio de despesas ordinárias e extraordinárias, e a necessidade de orçamento anual para fins de cobrança judicial das cotas condominiais. Desdobraram esses tópicos em vários subitens que motivaram um número bastante grande de questionamentos por parte dos participantes do 15º Encontro. Um deles, relacionado à forma de rateio, permitiu o esclarecimento de que a contribuição para as despesas do condomínio,

um dos deveres do condômino, além de ocorrer na proporção das frações ideais também pode se dar de outra forma se disposto em Convenção. “O poder de estabelecer a forma de rateio das despesas está com os condôminos, que, reunidos em assembleia geral extraordinária, poderão modificar a Convenção”, orientou Renato dos Reis. Salientaram-se, ainda, dentre os esclarecimentos, as exemplificações sobre os quóruns exigidos em assembleias, de acordo com o tipo e a finalidade, e as penalidades passíveis de serem aplicadas em condomínios, conforme mostrados na página seguinte.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

CONFIRA OS QUÓRUNS EXIGIDOS DE ACORDO COM O TIPO E A FINALIDADE DAS ASSEMBLEIAS Comuns

1ª convocação: maioria dos presentes (desde que haja 1/2 das frações ideais) (Art. 1.352). 2ª convocação: maioria dos presentes (qualquer quórum) (Art. 1.353).

Especiais

- 1/4 do condomínio – para convocar assembleia (Art. 1.350, § 1º). - Maioria dos presentes à assembleia – destituição do síndico (Art. 1.349). - Maioria das frações ideais – (Art. 1.357) reconstrução ou venda. – (Art. 1.341, II) execução de obras úteis. - 2/3 - Art. 1.333 – aprovação da Convenção. - Art. 1.351, §1º – alteração da Convenção. - Art. 1.336, §2º – aplicação de multa. - Art. 1.341, I – execução de obras voluptuárias. - Art. 1.342 – realização de obras em partes comuns. - 3/4 - Art. 1.337 – penalidade. - Unânime - Art. 1.351, 2ª parte – mudar a destinação. - Art. 1.343 – construção de outro pavimento.

SANÇÕES PASSÍVEIS DE SEREM APLICADAS EM CONDOMÍNIOS Inadimplência Art. 1336, § 1º

- 2% – multa moratória - 1% ao mês – juros – correção monetária

Até 5 vezes a cota condominial

– infração dos incisos II, III e IV – Art. 1.336 – não cumprimento reiterado dos deveres condominiais (caput, art. 1.337)

Até 10 vezes a cota condominial

- comportamento antissocial – parágrafo único, art. 1.337

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Inspeção predial garante manutenção das edificações e previne acidentes

Coube ao Vice-presidente de Locações do Secovi/RS e da Agademi, Leandro Hilbk (à dir.), coordenar a palestra apresentada pelo Engenheiro Marcelo Saldanha.

“A inspeção predial é uma vistoria com análise denominada de check-up da edificação, visando à qualidade, ao conforto e à segurança construtiva de seus usuários, por meio dos prognósticos e das prescrições técnicas para a boa gestão de manutenção dos prédios.” A definição foi explicitada pelo Engenheiro Civil, com pós-graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias, Marcelo Saldanha, durante a palestra proferida no 2º dia de realização do 15º Encontro Gaúcho de Condomínios. Disse, também, o engenheiro, que o procedimento tem a finalidade de determinar as irregularidades prediais, estabelecer providências e responsabilidades, analisar os sistemas construtivos

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da edificação (estrutura, alvenaria, esquadrias, revestimentos, fachadas, impermeabilização, etc.), as instalações elétricas, hidráulicas e de gás, e os equipamentos, como elevadores, bombas e condicionadores de ar. Na continuidade da exposição, o palestrante detalhou o Decreto Municipal nº 17.720/2012, que dispõe sobre o uso, a manutenção e a inspeção predial periódica dos imóveis em Porto Alegre. O documento regulamenta o art. 10 da Lei Complementar nº 284, de 27 de outubro de 1992, no que diz respeito ao controle da manutenção preventiva das edificações e seus equipamentos. De acordo com a legislação, os proprietários ou responsáveis por prédios com mais de dois andares,

construídos há mais de 10 anos, na capital gaúcha, devem apresentar à Secretaria Municipal de Obras e Viação – SMOV o Laudo Técnico de Inspeção Predial – LTIP. Um estudo que tem por objetivo atestar as condições de segurança das edificações, indicando patologias ou risco de acidentes e demais recomendações a serem adotadas, para que, no final do processo, seja obtido, junto à Smov, o Certificado de Inspeção Predial. A apresentação da LTIP, cujos prazos variam conforme a idade e o uso do imóvel, deverá ser acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), e comprovante de recolhimento de taxa específica, o qual deverá ser anexado ao laudo.

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Conhecer todos os aspectos do condomínio é fundamental para o sucesso de uma nova gestão

Palestra proferida pelo Advogado Tiago Strassburger, em apresentação coordenada pela Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, despertou grande interesse do público.

A palestra proferida pelo Assessor Jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger teve como tema a Alternância na Gestão Condominial – Transição de Síndicos. Ao final da preleção, os detalhamentos sobre a matéria e a interação entre o público e os integrantes da mesa tornaram a exposição um verdadeiro painel de análises e respostas a respeito de uma gama de assuntos de interesse na área de legislação condominial. Inicialmente, Tiago Strassburger explicou o que é o condomínio edilício e as leis que o regem. Definiu a figura do síndico, a forma de elegê-lo, a elaboração da ata de eleição e quais atribuições são inerentes ao cargo. Em seguida, o palestrante passou a abordar a questão da

alternância: “o processo interno do condomínio, estabelecido no ato da transição de síndicos, é fundamental para o sucesso de uma nova administração. O novo síndico tem a tarefa de conhecer as condições administrativas do condomínio e a situação da gestão passada, para então projetar sua gerência no melhor desempenho das suas funções no interesse da coletividade”. Segundo o Assessor Jurídico do Secovi/RS e da Agademi, ao iniciar a gestão, o síndico eleito deve familiarizar-se com a situação, com os órgãos administrativos e com os assessores do condomínio. Sendo assim, o passo inicial é reunir-se com o antigo síndico e os conselheiros. Deve, também, apresentar-se à administradora,

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a fim de conhecer o assessor encarregado do condomínio, ajustar a forma de contato e conhecer a rotina administrativa. “O sucesso da gestão de um síndico está na capacidade de gerenciar, e não, simplesmente, de fazer. A realidade atual dos condomínios se revela em um volume de obrigações que requerem, na maioria dos casos, uma administradora de condomínios.” Tiago Strassburger aconselhou, ainda, que o síndico, em início de gestão, tenha em mãos e realize a leitura da Convenção condominial, do Regimento Interno, do Código Civil, em especial o Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, do Livro de Atas de Assembleias, com destaque para as realizadas no período imediatamente ante-

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios rior. Já no que diz respeito às finanças, o expositor lembrou que o síndico deve informar-se sobre quanto há em caixa e o que está programado para o ano. Nesse contexto incluem-se a análise dos balanços e das contas a pa-

gar, o conhecimento das datas de vencimento das principais contas fixas e das obrigações do condomínio. A abordagem do tema foi complementada com a citação de aspectos que dizem respeito

às principais obrigações condominiais e aos cuidados que devem ser observados com relação aos empregados e às rotinas trabalhistas. Confira nos quadros a seguir algumas das recomendações:

Verifique e conheça a situação dos empregados do condomínio a) Contrato, carga horária, funções e tarefas. b) Atendimento dos programas de saúde e segurança dos trabalhadores: I - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO - NR-7. Consiste na realização de exame médico admissional, periódico, retorno ao trabalho, mu-

dança de função e demissional. II - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA - NR-9. Consiste na antecipação, no reconhecimento e na avaliação dos riscos no trabalho, com o objetivo de implantar medidas de controle, monitoramento e avaliação dos riscos.

Tome conhecimento das disposições da Convenção Coletiva de Trabalho Além dos direitos assegurados na Constituição Federal e na Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, os empregados em condomínios também têm direitos previstos na Convenção Coletiva de Trabalho, resultado das negociações coletivas realizadas entre o sindi-

cato de Empregados - Sindef/RS e o sindicato patronal – Secovi/RS. Também na Convenção Coletiva de Trabalho está regrado o seguro dos empregados com previsão de valor e forma de cobertura.

Fique atento aos procedimentos em serviços terceirizados A legislação permite a contratação de empresas fornecedoras de mão de obra, conhecidas como “terceirizadas” para a prestação de serviços, especialmente em relação a atividades de manutenção, reforma, limpeza, segurança e portaria. Neste caso, é importante salientar que, conforme entendimento jurisprudencial, Súmula nº 331,

inciso IV, do TST, o condomínio é responsável subsidiariamente pelos direitos dos empregados que nele laboram, quando não pagos pela empresa terceirizada. Assim, o condomínio deverá fiscalizar atentamente se a empresa cumpre corretamente os direitos de seus empregados.

Cadastre-se e receba por e-mail o ‘Conexão Condomínio’ O Secovi/RS e a Agademi enviam por e-mail, regularmente, para todos os síndicos cadastrados, notícias e informações que dizem respeito à área condominial. O cadastramento e o envio do material são gratuitos e para recebê-lo basta informar seu endereço eletrônico, mandando uma mensagem para:

eventos@secovi-rs-agademi.com.br

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15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Estão abertas as inscrições para mais uma edição do Programa Excelência na Gestão Condominial

Condomínios que obtiveram maiores pontuações receberam premiação durante realização do Encontro.

Um dos destaques do Encontro foi a premiação aos condomínios que obtiveram as maiores pontuações por ocasião do desenvolvimento do Programa Excelência na Gestão Condominial. Em 3º lugar, com 194 pontos, ficou o Condomínio Presidente João Pessoa, cujo prêmio no valor de R$ 300,00 foi entregue ao síndico Élvio Nicola Rizzon. Representando o Condomínio Sumaré, que somou 571 pontos e conquistou o 2º lugar, a síndica Lucília Dall’igna Rosa, recebeu a premiação de R$ 1.000,00. Em 1º lugar, com a obtenção de 915 pontos, projetou-se o Condomínio Guilherme Tell, cuja bonificação no valor de R$ 2.000,00 foi repassada ao síndico Eddo Bojunga. O Programa Excelência na

Gestão Condominial tem por objetivo proporcionar a qualificação de síndicos e subsíndicos de condomínios, oferecendo atualização de conhecimentos aos participantes, possibilitando a adesão a iniciativas de preservação ao meio ambiente e o engajamento em campanhas sociais promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi. Para fins de acompanhamento e incentivo, o Programa possui um sistema de pontuação direcionado para os condomínios, de acordo com a participação dos representantes em palestras e eventos, pela efetivação de atitudes de valorização ambiental e por meio de contribuições em alimentos, agasalhos, brinquedos e outros itens, cujas doações são repassadas para entidades bene-

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ficentes. A segunda edição do Programa, cujas inscrições estão abertas, vai até 31 de agosto de 2013. Neste período, os dois condomínios melhor pontuados terão direito a uma palestra in company, atividade específica e exclusiva a cada um dos ganhadores. Além disso, o condomínio que ficar em 1º lugar receberá um prêmio no valor de até R$ 2.000,00, em equipamentos ou artigos para o condomínio. Já para os que ficarem em 2º e 3º lugar, a premiação, nas mesmas condições, será de R$ 1.000,00 e R$ 300,00. Informações complementares sobre o Programa podem ser obtidas com o setor de Eventos pelo telefone (51)3221-3700 ou pelo e-mail: eventos@secovi-rs.com.br.

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Comportamento

Condomínios já podem solicitar coleta de lixo eletrônico A comunicação da disponibilidade do serviço ocorreu durante a realização do Encontro por João Caruso Rocha, consultor da Trade Recycle. A empresa, que atua na área de reciclagem de resíduos eletrônicos e de telefonia pós-consumo, via de regra descartados de forma inadequada, se propõe a fazer a coleta do material junto aos condomínios, de forma gratuita. A solicitação do recolhimento pode ser feita por meio do site www.traderecycle.com.br ou pelo telefone (51) 3469-0906.

Empresa faz coleta gratuita de lixo eletrônico.

Painel de síndicos abrilhantou o final do evento

Painel com participação de síndicos foi um dos destaques do Encontro.

Os mais importantes procedimentos a serem observados ao longo de uma gestão, as diversas maneiras de contornar situações especiais e as vivências que fazem de cada espaço condominial um universo à parte foram a tônica do painel de encerramento do 15º Encontro Gaúcho de Condomínios.

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Comandada pela Vice-presidente de Condomínios do Secovi/ RS e da Agademi, Simone Camargo, a atividade contou com a atuação dos síndicos Eddo Bojunga, do Condomínio Guilherme Tell, Gilda Antunes Pinto, do Condomínio Jardim Medianeira, e Vanderlei Pereira, do Condomínio Verona.

Uma novidade que obteve expressiva interação dos participantes e configurou-se como uma grande oportunidade de troca de experiência entre aqueles que dedicam parte de suas vidas em favor da qualidade de convivência e da valorização patrimonial dos condomínios.

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Espaço Imóvel Responde Gostaria de saber qual a finalidade do fundo de reserva arrecadado no condomínio? É necessária previsão na convenção do condomínio? O fundo de reserva é a parcela da arrecadação do condomínio, a parte das contribuições ordinárias, que se destina a suportar despesas não previstas no orçamento, de emergência e necessidade comprovadas. Destina-se a prover eventuais dificuldades de caixa do condomínio. Em geral, a Convenção do Condomínio determina a forma de constituição e recolhimento das parcelas relativas ao Fundo de Reserva (Lei nº 4.591/64, art. 9º, § 3º, alínea ‘j’, bem como os casos em que pode ser utilizado, e, ainda, a quem compete autorizar a sua movimentação. No entanto, em não estando regulamentadas na Convenção a constituição e utilização do Fundo de Reserva, ambas se darão somente com aprovação em Assembleia. Passei a residir em um condomínio que ainda não tem Convenção e possuo animal de estimação. O que diz a lei com relação aos animais em condomínio? Não existe legislação que proíba animais de estimação em Condomínios. No entanto, dispõe o Código Civil, art. 1.336, que são deveres do condômino não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. O desrespeito a estes deveres sujeita o infrator à multa prevista em Convenção ou deliberada pelos demais condôminos, sem prejuízo de eventual ação judicial, conforme o caso. A presença de animais nos condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, inclusive quando há cláusula proibitiva na Convenção, principalmente quando se trata de cão de pequeno porte e que não seja nocivo à tranquilidade, salubridade e segurança dos demais condôminos. Vale transcrever ementa de julgado proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado sobre o assunto: Não contraria cláusula da Convenção Condominial a permanência de cão de estimação da raça Cocker Spaniel em uma unidade autônoma de edifício de apartamentos, desde que a permanência do animal não se mostre nociva aos demais moradores do Condomínio. (E. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul - C. Quinta Câmara Cível - Apelação Cível n. 190019943 - Relator: Des. Antônio Carlos Stangler Pereira - 29.05.90. Assim, se recomenda aos condôminos a estipulação, em Convenção de condomínio, de regras claras de convivência e a previsão de multas em casos de transgressões.

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Nosso condomínio não possui Convenção e estamos pensando em copiar a do prédio vizinho. É possível fazer desta forma? Cada condomínio possui uma Convenção distinta, fundamentada na sua realidade e nos interesses definidos por aqueles condôminos. Não existe um padrão; porém, seu texto deverá conter os dispositivos mínimos estabelecidos pelo Código Civil que são: a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns; determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; o regimento interno. Estes são os dispositivos que são comuns a todos, pois derivam de obrigação legal, artigos 1.332 e 1.334, do Código Civil, não estando vedada a inclusão de cláusulas que os condôminos houverem por bem estipular, respeitadas a disposições previstas em lei. Na prática, a Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular. Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrada a unidade. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário. Possuo uma sala comercial em um condomínio. Está entrando água pela borracha do vidro da janela. Neste caso, quem é o responsável pela manutenção? As aberturas, janelas, portas, vitrines e esquadrias são de responsabilidade do condômino, embora componham a fachada, nos termos do art. 1.336, inciso III, do CCB. As janelas das unidades autônomas são de propriedade exclusiva de cada condômino, não perdendo a idêntica característica de serem esquadrias externas. Assim, o condômino é responsável pela manutenção das esquadrias de janelas. CONDOMÍNIO. CONSERVAÇÃO E SUBSTITUIÇÃO DE JANELAS DE APARTAMENTO EM EDIFÍCIO. BENS PRÓPRIOS DO CONDÔMINO EM ÁREA DE USO PRIVATIVO.

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Espaço Imóvel Responde RESPONSABILIDADE QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDA AO CONDOMÍNIO. 1. A conservação e substituição de janelas de apartamentos em Condomínio Edilício são de responsabilidade exclusiva do condômino e não do Condomínio. 2. Se nenhum condômino, exceto a recorrente, usa as janelas, lógico que não cabe ao condomínio a realização de quaisquer melhorias naquelas. Nem é nesse sentido que estabelece a disposição da Convenção do Condomínio invocada. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. Recurso improvido. RECURSO INOMINADO - PRIMEIRA TURMA RECURSAL CÍVEL - Nº 71002718070 - COMARCA DE PORTO ALEGRE. Nosso condomínio não possui Convenção e, por esta razão, alguns condôminos inadimplentes insistem em afirmar que não é possível cobrar o rateio das despesas do condomínio. É procedente esta afirmação? O Código Civil dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo estipulação diversa na Convenção do condomínio (art. 1.336 do Código Civil). A regra é no sentido de que todos os condôminos participam do rateio das despesas do condomínio. No caso, a ausência de Convenção do condomínio não impede a cobrança de quotas condominiais pelo síndico. O Código Civil regula a questão. Assim, cabe ao condômino contribuir com as despesas de manutenção do condomínio não somente por força da Convenção e, sim, especialmente, em decorrência de imposição de norma legal. O não pagamento das cotas representa locupletamento indevido, em prejuízo dos demais condôminos, conforme ensina a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Não ocorre cerceamento de defesa, por ausência de oportunidade de produção de prova, quando se trata de demanda de cobrança de cotas condominiais, sobre as quais incidem rubricas previstas na Convenção. Cognição que se limita à interpretação da legalidade das disposições convencionais, bastando, para tanto, a prova documental colacionada pelas partes. AUSÊNCIA DE CONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDÔ-

MINO PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. A ausência de Convenção do condomínio não impede a cobrança de quotas condominiais, porquanto cumpre ao condômino contribuir com as despesas de manutenção do condomínio não somente por força da Convenção e, sim, especialmente, em decorrência de imposição de norma legal (caput do art. 12 da Lei n.º 4.591/64). Além disso, a exoneração do condômino ao pagamento das quotas condominiais representaria locupletamento indevido, em prejuízo dos demais consortes. PRELIMINAR DE INCAPACIDADE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. A inexistência de Convenção condominial não afasta a legitimidade do síndico, eleito regularmente pela assembleia de condôminos, para representar o condomínio. Na espécie, a regularidade da representação vem demonstrada por ata de assembleia geral, constituindo o condômino que subscreve a inicial síndico do condomínio. Ademais, o art. 1.324 do Código Civil, repetindo a regra do art. 640 do Código de 1916, dispõe que se presume representante comum o condômino que administrar sem oposição dos demais. Descabida a discussão, em ação de cobrança, sobre a validade de assembleia condominial, resguardada que deve ser a matéria para a ação própria. MÉRITO. DEFESA FUNDADA EM MERA ALEGAÇÃO DE DISCORDÂNCIA COM OS VALORES COBRADOS. DISCRIMINAÇÃO PORMENORIZADA DOS VALORES QUE COMPÕEM CADA QUOTA CONDOMINIAL EXIGIDA. DESNECESSIDADE. Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores cobrados, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se a arguição genérica de que os valores estariam incorretos, formulada, aliás, apenas quando ajuizada ação de cobrança pelo condomínio. PRELIMINARES REJEITADAS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70024195398, 18ª Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 29/05/2008) Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail. Confira detalhes no site: www.secovirsagademi.com.br. 24

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Espaço Secovimed Danielle Macedo Nunes Ginecologista, obstetra e integrante do corpo clínico do Secovimed/RS.

Saiba mais sobre a osteoporose Nos dias atuais, o ginecologista desempenha papel importante como provedor de cuidados primários, tendo a responsabilidade de prevenir doenças e melhorar a qualidade de vida de seus pacientes. Assim, é importante o rastreio e diagnóstico de baixa de densidade óssea e de estágios iniciais de osteoporose. A osteoporose é uma doença que atinge os ossos. Caracteriza-se quando a quantidade de massa óssea diminui substancialmente e desenvolve ossos ocos, finos e de extremas sensibilidades, mais sujeitos a fraturas. Faz parte do processo normal de envelhecimento e é mais comum em mulheres do que em homens. Os pontos fracos do esqueleto se dividem em: • Coluna vertebral: pessoas idosas podem fraturar as vértebras da coluna com frequência. A chamada “corcunda de viúva” é uma deformidade comum e pode até levar à diminuição de tamanho do doente. • Punho: por ser um ponto de apoio, é uma área na qual as fraturas acontecem normalmente. Os ossos sensíveis têm pouca estrutura para sustentar o peso do corpo que cai. • Quadril: as fraturas de pelve são difíceis de cicatrizar e podem levar à invalidez. • Fêmur: também muito comum naqueles que desenvolvem a doença. É frequente entre homens e mulheres, principalmente após os 65 anos de idade. A recuperação costuma ser lenta. O aparecimento da osteoporose está ligado aos níveis de estrógeno no organismo. Este é o hormônio feminino, também presente nos homens, mas em menor quantidade, que ajuda a manter o equilíbrio entre o ganho e a perda de massa óssea. As mulheres são as mais atingidas pela doença, uma vez que, na menopausa, os níveis de estrógenos caem bruscamente. Com isso, os ossos passam a incorporar menos cálcio (fundamental na formação óssea), tornando-se mais frágeis. Em cada 4 mulheres, somente 1 homem desenvolve esta patologia. Embora pareçam estruturas inativas, os ossos se modificam ao longo da vida. O organismo está constantemente “fazendo” e “desfazendo” ossos. Esse processo depende de vários fatores, como genética, boa

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nutrição, manutenção de bons níveis de hormônios e práticas regulares de exercício. As células ósseas (osteócitos) são as responsáveis pela formação do colágeno, que dá sustentação ao osso. Os canais que interligam os osteócitos permitem que o cálcio, essencial para formação óssea, saia do sangue e ajude a formar o osso. Apesar de o cálcio ser um elemento essencial para a função de inúmeros processos biológicos e, por esta razão, ser ingerido em doses fisiológicas e ainda contribuir para a formação de tecido ósseo, o íon cálcio não exerce qualquer ação direta sobre a síntese do colágeno ósseo. Esta, sim, é que sempre deve ser ativada utilizando todos os recursos disponíveis por se tratar da estrutura de sustentação óssea. Portanto, ingerir cálcio em doses elevadas na presença de osso osteoporótico representa apenas uma estratégia de marketing, porque, para se fixar no osso, precisa de uma matriz primária adequada, que é formada pelo colágeno ósseo. A densidade mineral de cálcio é reduzida de 50,1% em uma pessoa normal para 1,3% quando portadora de osteoporose. O canal medular central do osso, a diáfise óssea, torna-se mais larga. Com a progressão da doença, os ossos ficam esburacados e quebradiços. O colágeno e os depósitos minerais são defeitos rapidamente e a formação do osso torna-se mais lenta. Com o teor menor de colágeno ósseo surgem espaços vazios e elevação do risco de fratura. Quanto maior for a perda de colágeno ósseo, mesmo diante de exercícios bem-orientados, as pessoas ficam mais suscetíveis a fraturas, muito comuns e diagnosticadas durante pequenos impactos. A doença progride de forma lenta e raramente apresenta sintomas. Dores ósseas podem ocorrer por fraturas ou pelas deformidades delas decorrentes, como a cifose. Estima-se que, mundialmente, 1 em cada 3 mulheres e 1 em cada 5 homens, acima de 50 anos de idade, tem osteoporose. Em maior risco de desenvolver a doença estão: • as mulheres; • as pessoas fumantes;

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Espaço Secovimed • os consumidores de álcool ou café em excesso; • os diabéticos; • a atividade física inadequada, quer por excesso, quer inexistente. A OMS sugeriu um critério de diagnóstico operacional a partir de medidas da densidade óssea no antebraço, na coluna e no colo de fêmur por meio da densitometria óssea que se estabeleceu como o método mais moderno, aprimorado e inócuo. Ela usa como classificação: 1. Normal: escore T até -1. 2. Osteopenia: escore T -1 e -2,5. 3. Osteoporose: escore T ≥ -2,5. Essa é uma condição indispensável para o diagnóstico e tratamento da osteoporose e de outras possíveis doenças que possam atingir o osso. Os aparelhos hoje utilizados conseguem aliar precisão e rapidez na execução dos exames, e a exposição à radiação é baixa. A prevenção se dá por meio de uma alimentação

balanceada com incorporação de cálcio e vitamina D, com alimentos como leite e derivados, verduras (p. ex., brócolis e repolho), camarão, salmão e ostras. A reposição hormonal de estrógenos em mulheres durante e após o climatério consegue evitar a osteoporose. O tratamento consiste no uso de medicações, como os bisfosfonatos, a reposição hormonal, os moduladores seletivos dos receptores de estrogênio (SERMS) e a administração de cálcio e calcitonina. A osteoporose tem acentuada incidência sobre brasileiros e cerca de 2.000 pessoas morrem de complicações de fraturas devidas à doença. Assim, é de fundamental importância a visita anual ao ginecologista, que desempenha papel importante na prevenção desta comorbidade e estabelece fatores de risco que podem ser identificados pela história pessoal e familiar de sua paciente.

Secovimed/RS esteve presente no 15º Encontro Gaúcho de Condomínios

Foi grande a visitação dos participantes ao espaço atendido pelo Secovimed/RS.

A exemplo de anos anteriores, mais uma vez, o Serviço Social da Habitação do Rio Grande do Sul - Secovimed/ RS disponibilizou um estande onde os participantes do evento tiveram a oportunidade de medir a pressão arterial, testar a glicose e obter informações sobre os serviços prestados pela Entidade.

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