Issuu on Google+

ΕΡΕΥΝΑ ΤΗΣ

ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

1


Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών

Τμήμα Στατιστικής

Επιστημονικός Υπεύθυνος Επαμεινώνδας Πανάς Καθηγητής Πρόεδρος Τμήματος Στατιστικής Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών

2

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΕΡΕΥΝΑ ΤΗΣ

ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

3

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


4

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Ι.

ΙΙ.

Συγκυρία της Ελληνικής κτηματαγοράς

7

Η κρίση στην Ελληνική Κτηματαγορά

9

ΙΙΙ.

Ο ρόλος των Δημογραφικών Δεδομένων στην Κτηματαγορά

14

IV.

Πόσο θα διαρκέσει η κρίση στην Κτηματαγορά;

22

V.

Η Στασιμότητα της κτηματαγοράς την τελευταία πενταετία

24

Εξοχική κατοικία

32

Υπάρχει « φούσκα » στα Ελληνικά ακίνητα ;

53

VI.

VII.

VIII.

Συμπεράσματα από τη 14η Συγκυρία της Ελληνικής Κτηματαγοράς

ΑΘΗΝΑ 2011 5

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ

57


6

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Ι. Συγκυρία της Ελληνικής κτηματαγοράς ΠΡΟΟΙΜΙΟ Οι προσδοκίες αποτελούν κρίσιμο παράγοντα της οικονομικής δραστηριότητας. Σημαντικές αποφάσεις, αρχίζοντας από τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις και καταλήγοντας στο πολιτικό επίπεδο, λαμβάνονται ανάλογα με την προσδοκώμενη εξέλιξη των οικονομικών συνθηκών. Οι προσδοκίες τώρα, όσον αφορά στην αγορά κατοικιών, που αποτελεί σημαντικό μέρος της οικονομικής δραστηριότητας, παίζουν σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση αυτής της δραστηριότητας. Όμως, οι προσδοκίες αυτές, που διαμορφώνουν και το γενικότερο κλίμα στην Eλληνική κτηματαγορά, δε διαβλέπονται εύκολα. Προκειμένου να ξεπεραστεί το πρόβλημα αυτό μπορούμε να προχωρήσουμε στη διενέργεια μιας έρευνας αγοράς. Μέσω της έρευνας της αγοράς επιδιώκουμε να διακρίνουμε τις προσδοκίες για τη συγκεκριμένη αγορά από τις απαντήσεις κατάλληλων ερωτημάτων για ορισμένο χρονικό διάστημα, για παράδειγμα, για κάποιο διάστημα έξι μηνών. Φυσικά, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συγκρότηση του σωστού ερωτηματολογίου καθώς και η επιλογή ενός κατάλληλου δείγματος ερωτωμένων. Θα πρέπει να τονιστεί το γεγονός ότι οι απαντήσεις των ερωτηματολογίων μιας έρευνας αγοράς δεν ερμηνεύονται ως προβλέψεις, αλλά απλά παρέχουν στοιχεία και δίνουν πληροφορίες ώστε να διαμορφωθεί μια εικόνα της τάσης της ελληνικής κτηματαγοράς. Η συγκεκριμένη έρευνα αφορά το δεύτερο εξάμηνο και βασίζεται στις απόψεις ενός μεγάλου και αντιπροσωπευτικού φάσματος παραγόντων της ελληνικής κτηματαγοράς. Πρέπει από την αρχή να τονιστεί ότι η εν λόγω έρευνα αγοράς και τα συμπεράσματά της μπορεί να μην έχουν την ισχύ πρόβλεψης ενός οικονομετρικού υποδείγματος, δίνουν όμως αξιόπιστη πληροφόρηση, γιατί βασίζονται στις απόψεις εξειδικευμένων στελεχών της κτηματαγοράς, οι οποίοι έχουν εξοικείωση με το συγκεκριμένο αντικείμενο και διαθέτουν εμπειρία και ειδικές γνώσεις. Αυτή ακριβώς η εμπειρία που διαθέτουν οι εν λόγω συντελεστές της κτηματαγοράς τους οδηγεί συνήθως σε καλές εκτιμήσεις της πορείας του αντικειμένου τους – της κτηματαγοράς. Η συγκεκριμένη έρευνα της αγοράς αφορά ένα μικρό χρονικό ορίζοντα – έξι μηνών – και επαναλαμβάνεται ανά εξάμηνο, ώστε κάθε φορά να αντικατοπτρίζει την επικρατούσα κατάσταση της Ελληνικής κτηματαγοράς πιο αντικειμενικά. Η συγκεκριμένη έρευνα καλύπτει το χρονικό διάστημα από Ιούλιο μέχρι Δεκέμβριο 2011. Σε αυτή συμμετείχαν επιχειρήσεις Real Estate από όλες τις περιοχές της Ελληνικής επικράτειας. Για τη λήψη των διάφορων στατιστικών στοιχείων χρησιμοποιήθηκε ένα ενιαίο ερωτηματολόγιο. 7

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Η εξαμηνιαία Συγκυρία της Ελληνικής κτηματαγοράς ήδη διεξάγεται για δέκατο τέταρτο συνεχόμενο εξάμηνο και έχει ως στόχους την καταγραφή των εκτιμήσεων των προσδοκιών της Ελληνικής κτηματαγοράς καθώς και την παρουσίαση της εικόνας και των αντιλήψεων που επικρατούν σχετικά με την κατάσταση της κτηματαγοράς, το δεύτερο εξάμηνο του 2011. Η Ελληνική κοινότητα των ειδικών της κτηματαγοράς, σύμφωνα με το δείκτη εμπιστοσύνης τους προς την κτηματαγορά, συνεχίζει να εμφανίζεται απαισιόδοξη για το επόμενο εξάμηνο. Ο Γενικός Δείκτης της Κτηματαγοράς μετρά το επίπεδο της εμπιστοσύνης των ειδικών της Κτηματαγοράς..Οριακή μείωση σημειώνεται στον Γενικό Δείκτη εμπιστοσύνης της Κτηματαγοράς, καθώς αυτός διαμορφώνεται στο επίπεδο των 35,8 μονάδων, έναντι 36,3 μονάδων στην πρώτη Συγκυρία του 2011. Σε ότι αφορά στις επιμέρους συνιστώσες του δείκτη εμπιστοσύνης, ο Δείκτης Επαγγελματικών Ακινήτων σημείωσε μια μικρή μείωση σε σχέση με την προηγούμενη Συγκυρία (α’ εξάμηνο του 2011). Οριακή είναι η αύξηση που παρατηρήθηκε στην εξέλιξη του Δείκτη Εμπιστοσύνης των Κατοικιών, σε σχέση με την προηγούμενη Συγκυρία (α’ εξάμηνο του 2011). Ο δείκτης της προσδοκώμενης πορείας της Ελληνικής Οικονομίας παρουσίασε μεγάλη πτώση και διαμορφώθηκε στο επίπεδο των 22,5 μονάδων. Η στασιμότητα συνεχίζεται και για τις νέες τιμές των δεικτών στην κτηματαγορά. Έτσι, το σημερινό χαρακτηριστικό της κτηματαγοράς είναι ότι αυτή λειτουργεί σε συνθήκες επίμονης στασιμότητας και υπερπροσφοράς κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων. Η κτηματαγορά χρειάζεται τη δημιουργία ενός κλίματος με προοπτική, ικανό να αντιμετωπίσει επιθετικά τη στασιμότητα που εμφανίζεται. Φυσικά, δεν είναι εύκολο να περιμένει κάποιος ότι θα αλλάξει το κλίμα που επικρατεί σήμερα στην κτηματαγορά, όταν οι τράπεζες δε χορηγούν δάνεια, υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων και έλλειμμα ρευστότητας. Στην καλύτερη των περιπτώσεων, αν δε ληφθούν δραστικά μέτρα και δε χαραχθεί επιθετική στρατηγική αντιμετώπισης της κρίσης σε ένα τόσο νευραλγικό τομέα της οικονομικής ζωής της χώρας μας, θα αναμένουμε στασιμότητα.

8

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΙΙ. Η κρίση στην Ελληνική Κτηματαγορά Σήμερα, δυστυχώς παρατηρούμε ότι η πραγματική Ελληνική οικονομία βρίσκεται σε κρίση. Οι υψηλές αξίες των ακινήτων όπως διαμορφώθηκαν από το 2000 και μετά, καθώς και η χορήγηση των στεγαστικών δανείων, ήταν το δέλεαρ πολλών Ελλήνων προκειμένου να αγοράσουν κατοικία, όμως οδήγησαν στη σημερινή κακή συγκυρία. Στην κτηματαγορά δεν υπήρχε «φούσκα» των τιμών των ακινήτων, ούτε και έσκασε αυτή η φούσκα, απλά έτσι όπως διαμορφώθηκαν οι τιμές, σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση της χώρας, η κρίση επεκτάθηκε και στο χώρο της κτηματαγοράς. Έτσι τα «χρυσά χρόνια» για την ελληνική κτηματαγορά έχουν λήξει. Οι τιμές των ακινήτων, παρά την οικονομική κρίση, δεν παρουσίασαν κάποια απότομη πτώση. Η κρίση όμως στην Ελληνική κτηματαγορά ενισχύθηκε από το αίσθημα ευφορίας που επικράτησε κυρίως την περίοδο 2004 – 2005 και από την περιφρόνηση ενός σημαντικού για τη συγκεκριμένη αγορά παράγοντα: του δημογραφικού προβλήματος. Έτσι, το πρόβλημα ή η κρίση στην Ελληνική κτηματαγορά εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στην Ελλάδα – το μέγεθός τους κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα – και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί τραπεζοκίνητρος. Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών (200.000—270.000 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας) συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί η οικοδομική δραστηριότητα. Ο πυρήνας της οικοδομικής κρίσης στην Ελλάδα θεωρούμε ότι είναι η παραγωγή υπεράριθμων κατοικιών, που δημιούργησε την υπερπροσφορά των κατοικιών. Σήμερα υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός αποθέματος κατοικιών. Δεν επιθυμώ με ευκολία να τον προσδιορίσω.

9

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Το απόθεμα αυτό αποτελεί ένα βάρος για τους ιδιοκτήτες – κατασκευαστές, γιατί δεσμεύει κεφάλαια και έχει και κόστος συντήρησης. Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί στην περίπτωση αγαθών όπως είναι η κατοικία. Και γίνεται αντιληπτό ότι δεν είναι εύκολη διαδικασία. Θεωρώ ότι τα χαμηλά επιτόκια, η όποια πολιτική για τους φόρους (απαλλαγή) σήμερα, λόγω της κρίσης, δε θα αποδώσει τους προσδοκώμενους καρπούς. Η υπερπροσφορά σημαίνει ότι σε κάποια στιγμή θα μειωθούν οι τιμές. Υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών χωρίς όμως να υπάρχει η ανάλογη μεγέθυνση του πληθυσμού. Μήπως όλοι μας δεν αξιολογήσαμε σωστά ένα βασικό παράγοντα, όχι μόνο για το ασφαλιστικό ζήτημα αλλά και για την κτηματαγορά: το δημογραφικό; Την άσχημη κατάσταση επιδείνωσε ακόμη περισσότερο το γεγονός ότι, οι Τράπεζες μείωσαν δραστικά το δανεισμό και έτσι με το κλείσιμο της στρόφιγγας χρηματοδότησης, έμεινε από καύσιμα η κτηματαγορά. Αρκεί να αναφέρουμε ότι ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων πριν από πέντε χρόνια ήταν 35%, ενώ πέρυσι διαμορφώθηκε κάτω από το 4%!! Όμως, τι είναι χειρότερο; Το γεγονός ότι η κρίση στην κτηματαγορά οδηγεί πολλούς εργαζόμενους στην ανεργία και ακόμη πολλές επιχειρήσεις που συνδέονται με την κτηματαγορά παρασύρονται με τη σειρά τους και αυτές σε κρίση. Ένας σημαντικός αριθμός εργαζομένων στην οικοδομή θα οδηγηθεί αναγκαστικά στην ανεργία. Αυτό θα είναι τραυματική εμπειρία για την ελληνική οικονομία δεδομένου ότι οι εργαζόμενοι αυτοί δε μπορούν να απορροφηθούν εύκολα από άλλους τομείς της οικονομίας.

10

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Από τα στατιστικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ προκύπτει ότι από το 2005 όπου είχ�� κορυφωθεί η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών και μετά, η οικοδομική δραστηριότητα ακολουθεί πτωτική πορεία. Παρατηρήθηκε μεγάλη έξαρση στη μείωση της έκδοσης των αδειών νέων οικοδομών και ακόμα χειρότερα επειδή είναι φυσικό ένα ποσοστό αυτών των αδειών μόνο θα υλοποιηθεί. Η κρίση στην οικοδομική δραστηριότητα εν μέρει αναδεικνύεται και από τα τελευταία στατιστικά στοιχεία της οικοδομικής δραστηριότητας:

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) το Φεβρουάριο του 2011: •

το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (Ιδιωτικών - Δημόσιων) βάσει των αδειών, ανήλθε σε 2,166 οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούν σε 1.449,8 χιλιάδες κυβικά μέτρα δομημένου όγκου, παρουσίασε δηλαδή μια μείωση κατά 37,5% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του έτους 2010.

κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών (Μάρτιος 2010 - Φεβρουάριος 2011), η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, μείωση κατά 30,7% στον όγκο δόμησης σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Μαρτίου 2009 - Φεβρουαρίου 2010.

σημαντική πτώση στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και στον όγκο δόμησης σημείωσαν και οι περιφέρειες όπως φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα:

Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) * Προσωρινά στοιχεία 11

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Κρίση στην οικοδομική δραστηριότητα που θεωρείται και μια από τις σημαντικότερες κινητήριες συνιστώσες της οικονομικής ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας, αναπόφευκτα σημαίνει σημαντική επίπτωση στην ανεργία. Επειδή οι προβλέψεις για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν ότι για το 2011 δε φαίνεται να αναστρέφονται, αυτό σημαίνει ότι η ανεργία από την οικοδομική δραστηριότητα θα αυξηθεί. Αν συνυπολογίσουμε εδώ και την εικόνα του κατασκευαστικού κλάδου, που η συνολική του δραστηριότητα το 2011 έχει διαμορφωθεί σε χαμηλότερα από το 2010 επίπεδα, γίνεται αντιληπτό ότι συνολικά ο κλάδος θα επηρεάσει αρνητικά και το ΑΕΠ της χώρας. Αρκετές κατασκευαστικές εταιρείες αντιμετωπίζουν σημαντικά οικονομικά προβλήματα, προς το παρόν δεν υπάρχουν προοπτικές ανάκαμψης, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η πιθανότητα διακοπής της λειτουργίας τους. Γενικά, δυσοίωνες είναι οι εκτιμήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς. Πότε θα έρθει η ανάκαμψη, δε μπορεί να προβλέψει κάποιος με βεβαιότητα. Η κρίση φαίνεται ότι θα διαρκέσει αρκετά, αν και μπορεί να εμφανισθούν μικρά σκαμπανεβάσματα, τα οποία θα οφείλονται σε προσωρινές και ευκαιριακές προσφορές των κατασκευαστών. Το «καλό μήνυμα» είναι – σύμφωνα πάντα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς - ότι δεν υπάρχει «φούσκα» με τα ακίνητα, γιατί αν υπήρχε, τότε δε θα μπορούσε κάποιος να εκτιμήσει και το βάθος της κρίσης. Το «κακό» μήνυμα είναι άλλο. Δύο είναι οι πυλώνες ή τα περιουσιακά στοιχεία του ελληνικού νοικοκυριού: οι καταθέσεις και οι κατοικίες. Το μόνο εκτεθειμένο στοιχείο είναι το σπίτι, από οποιαδήποτε φορολογία. Η επιβάρυνση της ιδιοκτησίας είναι τέτοια που αναρωτιέται κάποιος με στοιχειώδη ορθολογισμό αν θα έχει κίνητρο και ενδιαφέρον να επενδύσει σε ακίνητο. Όλα τα στοιχεία οδηγούν ότι η σημαντική ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, δηλαδή η οικοδομή, θα είναι στο σταθμό τουλάχιστον για άλλα δύο με τρία χρόνια. Δεν αναμένεται ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας σύμφωνα και με τις εκτιμήσεις των προβλέψεων των παραγόντων της αγοράς, όπως προκύπτει από την παρούσα συγκυρία.

12

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Αυτή η εκτίμηση φαίνεται λογική, αφού δεν παρατηρείται σημαντική μείωση των τιμών των ακινήτων, και με δεδομένα:

Ότι οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% - 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας.

Τα αποθέματα των απούλητων κατοικιών σε όλη τη χώρα έχουν ανέλθει στα 200.000 τουλάχιστον.

Τα δημογραφικά στοιχεία δεν δίνουν αισιόδοξα μηνύματα για την κτηματαγορά.

Η ανεργία εκτιμάται ότι θα αυξηθεί για το 2011 και αρκετά νοικοκυριά έχουν περισσότερα από 1 άτομο άνεργο.

Τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια εκτιμάται ότι θα αυξηθούν και η πολιτική του φόβου των τραπεζών δεν θα αντέξει τη στρόφιγγα των δανείων άρα αυστηριοποίηση των κριτηρίων χρηματοδότησης.

Με συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος ίσως μέχρι το 2013 στους καταναλωτές και ασφαλώς και στους επενδυτές, δεν ταιριάζει η ιδέα να αγοράζουν σε υπερεκτιμημένες τιμές τα ακίνητα και προφανώς αναμένουν οι τιμές να αρχίσουν σημαντικά να μειώνονται πριν προβούν σε αγορά.

Το γεγονός της μείωσης της οικοδομικής δραστηριότητας έχει δύο επιπτώσεις, στην παρούσα φάση, στην ελληνική κτηματαγορά. Η πρώτη επίπτωση είναι ότι τουλάχιστον στο ήδη υπάρχον απόθεμα των 250.000 και άνω κατοικιών δεν αναμένεται να προστεθεί μεγάλος αριθμός νέων κατοικιών. Η δεύτερη επίπτωση, η αρνητική, είναι ότι αυξάνεται ο αριθμός των ανέργων που δραστηριοποιούνται στο χώρο της κτηματαγοράς και έτσι αρκετές μικρομεσαίες επιχειρήσεις κινδυνεύουν να κλείσουν.

13

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


III. Ο ρόλος των δημογραφικών δεδομένων στην κτηματαγορά Είμαστε υποχρεωμένοι να ξανααναφερθούμε στα δημογραφικά δεδομένα. Το δημογραφικό πρόβλημα αποτελεί καταλύτη πολλών παραμέτρων του οικονομικού, κοινωνικού και εθνικού γίγνεσθαι. Η δημογραφική κρίση δημιουργεί κοινωνική και οικονομική κρίση. •

Είναι αδύνατον να αποτελέσει οικεία παράσταση του απλού πολίτη.

Κοντολογίς, οι άνθρωποι της κτηματαγοράς θα πρέπει να αντιληφθούν την ύπαρξη του δημογραφικού παράγοντα.

Συνήθως, οι συζητήσεις και οι αναλύσεις σχετικά με την ανάλυση των κατοικιών επικεντρώνονται στις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις των επιτοκίων, στο οικογενειακό εισόδημα, και άλλους παράγοντες. Όμως για να γίνει κατανοητή η αγορά της κτηματαγοράς δεν πρέπει να αγνοείται ο δημογραφικός παράγοντας -βλέπε Σχήμα 1.

ΣΧΗΜΑ 1: Ουσιώδεις μεταβλητές που καθορίζουν τις τιμές των κατοικιών                          Αν και βραχυπρόθεσμα η μεταβολή της ζήτησης για κατοικίες συνδέεται με τη γενική κατάσταση της οικονομίας, η ζήτηση για κατοικίες μακροπρόθεσμα σχετίζεται με τις μεταβολές στο μέγεθος, στην ηλικιακή δομή και στη γενική τάση του πληθυσμού για σχηματισμό των νοικοκυριών. Έτσι, οι δημογραφικές μεταβολές αποτελούν τις βασικές παραμέτρους για τον καθορισμό του επιπέδου, της σύνθεσης και της θέσης (τοποθεσίας) της ζήτησης των κατοικιών. 14

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Τα δημογραφικά δεδομένα ερμηνεύουν –έστω και αν αυτό δεν είναι από μια πρώτη ματιά εμφανές– μεγάλο τμήμα πολλών ζητημάτων. Αυτό απεικονίζεται και στο Σχήμα 2.  

ΣΧΗΜΑ 2                                ΔΗΜΟΓΡΑΦΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΛΛΑΔΑΣ Τα δημογραφικά δεδομένα της Ελλάδος αλλάζουν σημαντικά. Παρατηρούμε ότι διαχρονικά: · Ο πληθυσμός γίνεται γηραιότερος · Ο πληθυσμός συγκεντρώνεται στα αστικά κέντρα · Οι μετανάστες συγκεντρώνονται σε μερικές περιοχές · Τρεις ειδικές κατηγορίες ηλικιακών ομάδων: 25-44, 45-64 και 65 ετών και άνω εμφανίζονται να έχουν το 70,53% του πληθυσμού. Κάθε μια από αυτές τις ηλικιακές κατηγορίες έχουν το δικό τους τρόπο ζωής και χρειάζονται εξειδικευμένες κατηγορίες κατοικιών.

15

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Η συνεχής αύξηση της αναλογίας των ηλικιωμένων ατόμων στο συνολικό πληθυσμό καθώς και η γήρανση του πληθυσμού, δηλαδή η μείωση της αναλογίας των παιδιών στο σύνολο του πληθυσμού, είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει την αγορά των κατοικιών και τη ζήτησή τους κατά τρόπους που αυτή τη στιγμή δεν είναι εύκολο να προβλεφθούν. H εισροή μεταναστών έχει επίσης επίπτωση και στις υποαγορές των ακινήτων. Μήπως η εισροή μεταναστών έχει επίπτωση και στις τιμές των ακινήτων; Με μεγάλη πιθανότητα η μετανάστευση αυξάνει τη ζήτηση στις κατοικίες. Η επίπτωση πάνω στις τιμές των κατοικιών εξαρτάται από μία παράμετρο: την ελαστικότητα της προσφοράς κατοικιών, δηλαδή, από την ευαισθησία της προσφοράς κατοικιών ως προς τις μεταβολές της τιμής. Σε μερικές αγορές αρκεί μόνο μία μικρή αύξηση της τιμής για να προκληθεί μία αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς αρκετή για να διευθετήσει την αύξηση της ζήτησης. Σε αυτή την περίπτωση η προσφορά είναι αρκετά ελαστική. Σε άλλες αγορές όπου η προσφορά δεν είναι ελαστική, μικρές μεταβολές στη ζήτηση μεταφράζονται σε μεγαλύτερες τιμές των προσφερομένων κατοικιών. Τι συμβαίνει όμως με τους μετανάστες; Συνήθως αυτοί συγκεντρώνονται σε πυκνοκατοικημένες περιοχές, εκεί όπου η προσφορά κατοικιών είναι ανελαστική. Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια των κατοικιών καθώς και οι τιμές αγοράς τους ενδέχεται να αυξάνονται ταχύτερα εκεί, λόγω της μεγέθυνσης του πληθυσμού σ’ αυτές τις περιοχές. Γενικά, ο ρυθμός αύξησης του πληθυσμού οδηγεί στη δημιουργία μεγαλύτερης ζήτησης κατοικιών σε σχέση με εκείνες τις περιοχές όπου ο ρυθμός είναι χαμηλός, ενώ οι ανάγκες για κατοικίες και οι προτιμήσεις καθορίζονται επίσης και από άλλα χαρακτηριστικά του πληθυσμού όπως είναι η ηλικία, αλλά κυρίως το μέγεθος του νοικοκυριού. Ειδικότερα για την ελληνική κτηματαγορά προβλέπεται ότι η αύξηση ή η μείωση της ζήτησης για τα επόμενα χρόνια έμμεσα ή άμεσα θα επηρεασθεί από τη δημογραφική τάση της χώρας. Ως παράδειγμα, η τάση της αύξησης της προσδόκιμης ζωής θα αυξήσει τον πληθυσμό με ηλικία 64 ετών και άνω. Ταυτόχρονα, η μείωση της γονιμότητας και η εισροή μεταναστών θα έχουν επίπτωση στη σύνθεση του νοικοκυριού και αυτό με τη σειρά του θα έχει επίπτωση στη ζήτηση κατοικιών.

    16

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


1.

Η μείωση του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού αντικατοπτρίζει μεταβολές στην οικογενεια-

κή δομή, στη μείωση του ρυθμού των γεννήσεων, στη «χρονοτριβή» (καθυστέρηση) των γάμων, ενώ έχει επίπτωση και σε άλλες κοινωνικές παραμέτρους. Η μείωση του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού, που σημειώνεται σε όλες τις περιοχές, και προβλέπεται ότι θα συνεχίζεται, ως μια πρώτη συνέπεια της αλλαγής της οικογενειακής σύνθεσης έχει επίπτωση στην αγορά κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι η ζήτηση για νέες κατοικίες θα αυξάνει, ακόμα κι αν δεν αυξάνεται σημαντικά ο πληθυσμός. Επίσης αυτό το γεγονός, δηλαδή η συνεχιζόμενη τάση μείωσης του μέσου μεγέθους του νοικοκυριού, είναι πιθανόν να έχει επίπτωση στη μετατόπιση προς την κατεύθυνση της προτίμησης μικρότερων σε εμβαδόν (ή αριθμό δωματίων) κατοικιών. Συνεπώς, θεωρούμε ότι το μέσο μέγεθος του νοικοκυριού και η τάση του είναι ο βασικός δείκτης των αναγκών για κατοικίες παρά η τάση μείωσης ή αύξησης του πληθυσμού. 2.

Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που συμβάλλουν θετικά ή αρνητικά τόσο στον πληθυσμό

όσο και στη μεγέθυνση των κατοικιών. Οι θετικοί παράγοντες που επηρεάζουν τη μελλοντική μεγέθυνση του πληθυσμού και των κατοικιών είναι: •

η μεγέθυνση του πληθυσμού της περιοχής

η φυσική αύξηση του πληθυσμού (Γεννήσεις - Θάνατοι)

η αύξηση της καθαρής μετανάστευσης

η μεταβολή της ηλικιακής σύνθεσης του πληθυσμού (αύξηση της αναλογίας της ηλικιακής ομάδας 25-45 ετών)

3.

οι επενδύσεις σε υποδομές και μεταφορικά μέσα

η ανάπτυξη της τοπικής οικονομίας

τα χαμηλά επιτόκια

Η δημογραφική εικόνα μιας περιοχής επηρεάζει τη ζήτηση κατοικιών καθώς και τον τύπο

των κατοικιών που χρειάζονται. Όπως ήδη έχουμε αναφέρει ο καλύτερος δείκτης των μεταβολών στη ζήτηση είναι τα νοικοκυριά και όχι ο πληθυσμός. Μάλιστα ο συνδυασμός της επέκτασης της προσδόκιμης ζωής, του μικρού μεγέθους του νοικοκυριού και της αλλαγής της ηλικιακής σύνθεσης του πληθυσμού θα οδηγήσουν στην κατανόηση των νέων αναγκών και προτιμήσεων για νέους τύπους κατοικιών. 17

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Ο πίνακας δείχνει το μέσο μέγεθος νοικοκυριών για την Ελλάδα μεταξύ 1951 και 2001. Το

μέσο μέγεθος νοικοκυριών σταδιακά μειώνεται μέσα στην περίοδο των 50 ετών.

Ενώ δημογραφικά – αφήνοντας για μια στιγμή τους μετανάστες εκτός – φθίνουμε, εντούτοις οι κατασκευές νέων ακινήτων αυξάνουν. Μήπως αυτή είναι για μας η πραγματική κρίση των ακινήτων; Ακόμη και αν ενσωματώσουμε την παράμετρο των μεταναστών, πάλι θα διαπιστώσουμε ότι ο παραγόμενος ετήσιος αριθμός κατοικιών είναι ίσως αρκετά μεγάλος. Και όμως οι τιμές των κατοικιών δε λένε να πέσουν, τη στιγμή μάλιστα που ο αριθμός των κατοικιών είναι μεγαλύτερος από τον αριθμό των εν δυνάμει αγοραστών.

18

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Στατιστικές επισημάνσεις

Συνοπτικά, παρατηρούνται τα εξής: •

Συνεχής γήρανση του πληθυσμού

Μηδενισμός, σχεδόν σήμερα, της φυσικής κίνησης του πληθυσμού

Το 1935 αναλογούσαν 28.15 γεννήσεις στους 1000 κατοίκους, ενώ το 2005 αναλογούν μόλις 9.69.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) για το χρονικό διάστημα 1995 – 2007 η σύνθεση του πληθυσμού κατά ομάδες ηλικιών εμφανίζει σημαντικές αλλαγές. Η ηλικιακή ομάδα των παιδιών 0 – 14 ετών εμφανίζει το 2007 μείωση κατά 13.5% σε σχέση με το 1995. Ο οικονομικά ενεργός πληθυσμός ηλικίας 15 – 64 ετών εμφανίζει αύξηση κατά 4.6% και ο γεροντικός πληθυσμός ηλικίας 65 ετών και άνω αυξάνεται κατά 29.5% (!!!).

Μήπως η δική μας στεγαστική κρίση βρίσκεται στην υπερπροσφορά κατοικιών και όχι στη μη παρατηρούμενη επιταχυνόμενη μείωση των τιμών; Ή με άλλα λόγια στην υπερπροσφορά κατοικιών για έναν πληθυσμό με φυσική πληθυσμιακή μείωση (θάνατοι > γεννήσεις); Η ανέλιξη των τιμών των ακινήτων εξαρτάται: •

Από τη ζήτηση

Από τη δυνατότητα χρηματοδότησης

Από την ικανότητα να πληρώνει

Από το δάνειο = με απασχόληση

Υπάρχουν αρκετοί και σημαντικοί παράγοντες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης ακινήτων. Όμως αυτή τη στιγμή έχουμε 5 χαρακτηριστικούς παράγοντες που χαρακτηρίζουν την κτηματαγορά: •

Πτώση της ζήτησης κατοικιών

Χαμηλά επιτόκια

Ύφεση

Υπερπροσφορά ακινήτων

Οι τιμές να μην μειώνονται σημαντικά

Το πιθανό «καλό νέο» είναι ότι με τη συνεχόμενη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας πιθανόν να μειωθεί, όχι όμως σημαντικά, το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών. 19

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Οι αποδόσεις των ακινήτων δε διαμορφώνονται στο 5% - 6% που ήταν πριν την κρίση. Σήμερα οι αποδόσεις βρίσκονται στο 3-3,5% και αναφερόμαστε στις κατοικίες των 60-120 τμ. Δεν έχουμε τη δραματική κατάρρευση των ΗΠΑ ούτε ανάλογου μεγέθους είναι η κτηματαγορά μας. Δε δώσαμε δάνεια στον πρώτο τυχόντα. Αυτό φυσικά δε σημαίνει ότι η κρίση δεν είναι σοβαρή. Θα έχουμε πτωχεύσεις οικοδομικών εταιρειών, θα έχουμε εγκαταλελειμμένα γιαπιά, θα έχουμε μια μιζέρια στην κτηματαγορά και η κρίση φαίνεται ότι θα φτάσει μέχρι το 2012 μέχρι να ανακάμψει η αγορά.   Χωρίς χρηματοδότηση από τις Τράπεζες δε μπορεί να λειτουργήσει η ελληνική κτηματαγορά. Η ελληνική κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από:                        Η παρούσα κρίση δεν είναι αποτέλεσμα του κακού δανεισμού, αλλά της παράληψης του σοβαρού δημογραφικού παράγοντα, που οδήγησε σε μια αγορά υπερπροσφοράς. Πότε ξεκίνησε αυτή η κρίση; Πότε αυτή έγινε συστημική (systemic) Πότε θα τελειώσει;  20

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Υπάρχουν αρκετοί λόγοι που πρέπει να ληφθούν υπόψη και να συνεκτιμηθούν, γιατί η κρίση στην αγορά των κατοικιών, αλλά και η κρίση στους καταναλωτές δεν αναμένεται να ανακάμψουν σύντομα, αλλά προβλέπεται ότι θα συνεχισθεί η ίδια κατάσταση. Εξάλλου, οι τιμές των ακινήτων είναι ακόμα πολύ υψηλές, υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων, τα νοικοκυριά είναι χρεωμένα και θα πρέπει να βελτιώσουν την οικονομική τους κατάσταση ενώ η ύφεση είναι παγκόσμια. Η ύφεση αυτή ενδέχεται να είναι απρόβλεπτη και ίσως και ανεξέλεγκτη. Οι εργαζόμενοι στην οικοδομή ενδέχεται να μας θυμίσουν άλλες εποχές Ο κατασκευαστικός κλάδος χρειάζεται την ίδια ή και περισσότερη βοήθεια από τον Τραπεζικό τομέα. Ίσως επίσης να χρειάζονται μεγαλύτερη βοήθεια τα νοικοκυριά, ώστε να αποκτήσουν ιδιόκτητες κατοικίες.

21

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΙV. Πόσο θα διαρκέσει η κρίση στην Κτηματαγορά; Μέσα από τις προηγούμενες εξαμηνιαίες έρευνες της αγοράς καταγραφόταν ήδη μία τάση ανησυχίας για την πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς.

Το βασικό ερώτημα που τίθεται τώρα και που απασχολεί τους εμπλεκόμενους στην κτηματαγορά, είναι η διάρκεια αυτής της κρίσης. Κατ’ αρχήν, η διεθνής οικονομική κρίση βλάπτει όλους τους επιχειρηματικούς κλάδους και ασφαλώς και την κτηματαγορά. Δεύτερον, το πρόβλημα που αντιμετωπίζει η κτηματαγορά είχε ξεκινήσει πολύ νωρίτερα, λόγω του μεγάλου αριθμού της υπερπροσφοράς των νεόδμητων ακινήτων και των σχετικά υψηλών τιμών τους. Οι κατασκευές νέων κατοικιών έχουν μειωθεί σημαντικά, ενώ οι πωλήσεις –σύμφωνα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς- έχουν μειωθεί κατά 50-70%, δημιουργώντας έτσι ένα πλεόνασμα προσφοράς το οποίο όμως, λόγω του «αμυντικού συστήματος» των κατασκευαστικών εταιρειών, ακόμα δεν έχει ωθήσει σε σημαντικό βαθμό τη μείωση των τιμών των ακινήτων.

22

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πόσο λοιπόν θα κρατήσει η κρίση στην Κτηματαγορά; Τι λένε οι ειδικοί της Κτηματαγοράς; Σύμφωνα με την έρευνα της παρούσας Συγκυρίας, οι απόψεις των ειδικών στην κτηματαγορά τοποθετούνται ως εξής:

…»

«Σύμφωνα με την προσωπική σας άποψη, η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει: 1,3% 6,3% 10,0% 26,3% 56,3%

Λιγότερο από 6 μήνες Από 6 έως 12 μήνες Ένα χρόνο Δύο χρόνια Δύο έως τρία χρόνια

Από τα παραπάνω στοιχεία επισημαίνουμε ότι: •

Το μεγαλύτερο ποσοστό των ειδικών (56,3%) εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια.

Ένα σημαντικό ποσοστό 26,3% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο χρόνια.

Το 92,6% - αθροιστικά - των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια.

Αυτή η εκτίμηση του 92,6% των ειδικών, για διάρκεια μέχρι τρία χρόνια, δεν είναι και πολύ μακριά από αντίστοιχη που δείχνει σχετική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ). Πιο συγκεκριμένα, στη μελέτη του ΔΝΤ σχετικά με τις οικονομικές υφέσεις που έλαβαν χώρα σε 21 χώρες του ΟΟΣΑ, από το 1960 μέχρι σήμερα, επισημαίνετε –μεταξύ άλλων- ότι: «… η μέση διάρκεια της κρίσης στις τιμές των ακινήτων είναι τεσσεράμισι χρόνια και η μείωση της αξίας φτάνει το 30%.» Όσον αφορά στην επίπτωση της κρίσεως στις τιμές των ακινήτων, η τοποθέτηση των ειδικών της κτηματαγοράς έχει ως εξής:

«Θεωρείτε ότι η πρόσφατη κρίση θα επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων;» Θετικά Δεν θα τις επηρεάσει Αρνητικά

2,5% 2,5% 95,0%

Από τα παραπάνω στοιχεία προκύπτει ότι: •

Το 95,0% των ειδικών αναμένει ότι η κρίση θα επηρεάσει αρνητικά την πορεία των τιμών των ακινήτων. 23

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙ��ΤΙΚΗΣ


V. Η Στασιμότητα της κτηματαγοράς την τελευταία πενταετία Τη μεγαλύτερη κρίση της τελευταίας εξαετίας φαίνεται να διέρχεται η κτηματαγορά, καθώς μετά την σημαντική πτώση στους δείκτες εμπιστοσύνης, που παρατηρήθηκε στην τελευταία συγκυρία (α’ εξάμηνο 2011) εμφανίζει σημεία στασιμότητας. Μετά τη χειρότερη πτώση των δεικτών εμπιστοσύνης, έχουμε τη στασιμότητά τους σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Φυσικά, η στασιμότητα στα χαμηλότερα επίπεδα εμπιστοσύνης, δείχνουν μεγαλύτερη αβεβαιότητα για το μέλλον της κτηματαγοράς. Στον κόσμο της κρίσης οι δείκτες εμπιστοσύνης αποτελούν τις σημαντικότερες παραμέτρους, αφού σε μεγάλο βαθμό προηγούνται και δεν ακολουθούν τις μεταβολές στην οικοδομική δραστηριότητα. Συνεπώς, είναι απολύτως απαραίτητο να γνωρίζουμε τις προσδοκίες και την εμπιστοσύνη των ειδικών της κτηματαγοράς, από τους δείκτες αυτούς, επειδή προοιωνίζουν την κατάσταση που θα επικρατήσει στην κτηματαγορά.

Οι ειδικοί της κτηματαγοράς, αποφαίνονται για το πού οδηγείται η κτηματαγορά. Με βάση τις τιμές των δεικτών εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς, θα πρέπει λοιπόν να αναμένουμε: •

Σημαντική έντονη ύφεση στην κτηματαγορά

Συνεχόμενη πτώση των τιμών των ακινήτων, πιο μεγάλη σε σχέση με το παρελθόν.

Το αποτέλεσμα της μεγάλης μείωσης της εμπιστοσύνης δείχνει μεγαλύτερη απαισιοδοξία για τη μελλοντική πορεία της κτηματαγοράς.

24

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Το κρίσιμο ερώτημα που προκύπτει εδώ είναι: Αναμένεται μήπως περίοδος αισιοδοξίας; Πόσο θα κρατήσει η ύφεση στην κτηματαγορά; Μερικούς μήνες ή μερικά χρόνια; Δεν μπορεί κάποιος να αμφισβητήσει ότι προβλέψεις για το πόσο χρονικό διάστημα θα διαρκέσει η κρίση στην κτηματαγορά είναι κάτι πολύ δύσκολο, όμως οι εκτιμήσεις υποδηλώνουν ότι τα πράγματα στην κτηματαγορά είναι από άσχημα έως και απαισιόδοξα. Το 56,3% των ειδικών προβλέπει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει 2 μέχρι 3 χρόνια. Έτσι τώρα, η κτηματαγορά βρίσκεται σε πολύ βαθύ τέλμα. Το απόθεμα των κατοικιών ανέρχεται τουλάχιστον σε 200.000 και ο ρυθμός απορρόφησής τους είναι αρκετά μικρός. Ο μεγάλος αριθμός αποθεμάτων κατοικιών κάτω από συνθήκες κρίσης γεννά το ερώτημα: τι επιπτώσεις θα έχει αυτό το γεγονός στην αγορά εργασίας και στην οικονομία γενικότερα; Η απάντηση εξαρτάται από: •

Πόσες νέες κατοικίες προστίθενται στο ήδη υπάρχον απόθεμα

Πόσα νέα νοικοκυριά δημιουργούνται (εδώ επανέρχεται το δημογραφικό)

Τα καλά νέα είναι ότι η οικοδομική δραστηριότητα έχει μειωθεί, οπότε δεν προστίθεται σημαντικός αριθμός νέων κατοικιών στο ήδη υπάρχον απόθεμα. Τα κακά νέα είναι ότι ο αριθμός σχηματισμού των νέων νοικοκυριών δεν είναι γνωστός. Γνωστό όμως είναι το γεγονός ότι σταθερά μειούμενος εμφανίζεται εδώ και τέσσερις δεκαετίες ο «δείκτης γαμηλιότητας», ο οποίος προσδιορίζει τον αριθμό των γάμων ανά 1000 κατοίκους. Από τους 9 γάμους επί 1.000 κατοίκων που γίνονταν στη δεκαετία του 1960, τώρα γίνονται μόνο 5,5 επί 1.000 κατοίκων. Στα κακά νέα προστίθενται επίσης η μεγάλη ανεργία, το τραπεζικό σύστημα δεν εμφανίζεται ως αρωγός της κτηματαγοράς, καθώς και η μείωση του εισοδήματος.

25

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Συνοπτικά: •

Η ελληνική κτηματαγορά – σύμφωνα και με τους δείκτες εμπιστοσύνης – βρίσκεται αντιμέτωπη με τη χειρότερη κρίση της, παρουσιάζοντας «καθίζηση».

Η αγοραστική δύναμη των ελληνικών νοικοκυριών είναι ασθενής και ευάλωτη.

Τα αποθέματα κατοικιών είναι αρκετά, προκαλώντας υπερπροσφορά ακινήτων, ενώ ταυτόχρονα και η ζήτηση είναι αρκετά χαμηλή.

Τα δημογραφικά δεδομένα διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στην αγορά ακινήτων. Δεν είναι μεγάλος ο αριθμός σχηματισμού νέων νοικοκυριών.

Η ανεργία, κυρίως των νέων, είναι μεγάλη καθώς και ο πληθωρισμός.

Υπάρχει κορεσμός της αγοράς σε ένα «έθνος ιδιοκτητών».

Λόγω του άσχημου ψυχολογικού κλίματος, οι καταναλωτές γενικά συμπεριφέρονται πολύ «συντηρητικά», γιατί φοβούνται επιδείνωση των εισοδημάτων τους και πιθανή απώλεια της θέσης εργασίας τους. Η αρνητική ψυχολογία των ενδιαφερόμενων αγοραστών επηρεάζει αρνητικά την κτηματαγορά.

Ο συνδυασμός όλων αυτών των παραγόντων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η εμφάνιση αυτής της συγκεκριμένης ύφεσης στην ελληνική κτηματαγορά είναι διαφορετική από τις προηγούμενες.

Υπάρχουν Ελπίδες Ανάκαμψης;

Το κρίσιμο ερώτημα που εγείρεται αυτή την εποχή είναι: Υπάρχουν ελπίδες ανάκαμψης της κτηματαγοράς για τον επόμενο χρόνο; Προκειμένου να απαντήσουμε στο ερώτημα αυτό θα πρέπει πρώτα να επισημάνουμε διάφορες παραμέτρους που θα μας οδηγήσουν σε σωστή απάντηση.

26

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Υπάρχει υπερπροσφορά ακινήτων

Οι τιμές των ακινήτων δεν μειώνονται αναλογικά με ταχύ ρυθμό

Κάθε φορά που το κράτος βλέπει τα έσοδά του να μειώνονται αποφασίζει την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και την επιβολή ή αύξηση κάποιου φόρου για τα ακίνητα.

Το τραπεζικό σύστημα έχει κλείσει τις στρόφιγγες στεγαστικών δανείων

Η ανεργία καλπάζει όπως δείχνουν τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ.

Ποσοστό ανεργίας, κατά ομάδες ηλικιών: Μάρτιος 2006 - 2011 Μάρτιος

Ομάδες ηλικιών

2006

2007

2008

2009

2010

2011

15 - 24 ετών

25,3

25,9

27,1

24,5

29,8

42,5

25 - 34 ετών

11,4

12,4

11,9

12,7

15,4

22,6

35 - 44 ετών

7,9

7,7

7,1

7,5

10,0

13,1

45 - 54 ετών

5,5

5,6

5,4

6,0

7,3

10,8

55 - 64 ετών

3,9

4,6

3,4

3,9

6,5

9,1

65 - 74 ετών

1,9

0,5

0,0

0,7

0,8

5,0

Σύνολο

9,2

9,5

9,0

9,2

11,6

16,2

Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή

Τα πιο υψηλά ποσοστά ανεργίας παρατηρούνται στις ηλικιακές ομάδες • 15 - 24 ετών (ποσοστό 42,5%) • 25 - 34 ετών (ποσοστό 22,6%) Δηλαδή, φαίνεται ότι η ανεργία πλήττει το παραγωγικό τμήμα του πληθυσμού, μεταξύ των οποίων και εκείνους που θέλουν να δημιουργήσουν οικογένεια, και είναι εν δυνάμει πελάτες της κτηματαγοράς.

27

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Τα πιο υψηλότερα ποσοστά ανεργίας εμφανίζονται: • Στο Νότιο Αιγαίο (30,4%) • Στα Ιόνια Νησιά (24,5%) • Στη Δυτική Μακεδονία (20,6%) όπως φαίνεται και από τα στατιστικά στοιχεία του πιο κάτω Πίνακα: Ποσοστό ανεργίας, κατά περιφέρεια: Μάρτιος 2006 - 2011 Μάρτιος

Περιφέρεια

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Αν.Μακεδονία & Θράκη

10,6

9,9

11,8

12,3

16,1

14,9

Κεντρική Μακεδονία

10,3

9,4

9,4

9,2

12,2

16,5

Δυτική Μακεδονία

19,2

14,1

8,0

11,3

11,6

20,6

Θεσσαλία

10,6

9,4

10,2

10,1

11,4

15,9

Ήπειρος

9,6

6,2

9,1

9,1

13,2

15,2

Ιόνια Νησιά

19,6

19,1

8,6

18,7

23,0

24,5

Δυτική Ελλάδα

7,8

8,2

9,8

9,2

7,9

15,2

Στερεά Ελλάδα

7,7

8,9

9,0

9,7

11,1

16,1

Πελοπόννησος

7,7

8,7

7,2

7,8

10,5

15,8

Αττική

7,0

7,5

9,1

8,4

8,1

13,2

Βόρειο Αιγαίο

9,1

10,1

5,4

4,9

10,4

13,7

Νότιο Αιγαίο

11,5

21,8

20,8

15,2

16,7

30,4

Κρήτη

9,2

10,0

10,7

10,3

12,0

14,5

Σύνολο Ελλάδος

9,2

9,5

9,0

9,2

11,6

16,2

Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή

Μεγάλη πτώση κατέγραψε η οικοδομική δραστηριότητα στη διάρκεια του Φεβρουαρίου του 2011. Ειδικότερα, το μέγεθος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στο σύνολο της χώρας παρουσίασε μείωση κατά 37,3% όσον αφορά στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 38,2% στην επιφάνεια και κατά 37,4% στον όγκο σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2010.

28

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Η εικόνα της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά περιφέρεια παρουσιάζεται στον πιο κάτω πίνακα:

Πηγή: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) * Προσωρινά στοιχεία

Ένα επιπλέον στοιχείο των δεδομένων μας είναι ότι: •

Οι μέσες πραγματικές αποδοχές των περισσότερων πολιτών έχουν μειωθεί. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της Ευρωπαϊκής Στατιστικής Υπηρεσίας (Eurostat)

που δόθηκαν στη δημοσιότητα στα μέσα Ιουνίου 2011 και απεικονίζονται στον ακόλουθο πίνακα: Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ στην Ε.Ε. το 2010 (Σε Μονάδες Αγοραστικής Δύναμης – Ευρώπη 27 = 100) Λουξεμβούργο 

283 

Γαλλία 

107 

Εσθονία 

65 

Ολλανδία 

134 

Ισπανία 

101 

Ουγγαρία 

64 

Δανία 

125 

Ιταλία 

100 

Πολωνία 

62 

Ιρλανδία 

125 

Ε.Ε. των 27 

100 

Λιθουανία 

58 

Αυστρία 

125 

Κύπρος 

98 

Λετονία 

52 

Σουηδία 

123 

Ελλάδα 

89 

Ρουμανία 

45 

Γερμανία 

119 

Σλοβενία 

87 

Βουλγαρία 

43 

Βέλγιο 

118 

Μάλτα 

83 

Κροατία 

61 

Φιλανδία 

116 

Πορτογαλία 

81 

Τουρκία 

48 

Βρετανία 

113 

Τσεχία 

80 

Μαυροβούνιο 

40 

Ευρωζώνη 

108 

Σλοβακία 

74 

ΠΓΔΜ 

35 

29

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Από τα στοιχεία του πίνακα προκύπτει ότι: •

Η χώρα μας βρίσκεται στην 16η θέση στην Ευρώπη των 27.

Σε σχέση με το μέσο κοινοτικό όρο (Ε.Ε. των 27 = 100), η τιμή του δείκτη της χώρας μας βρίσκεται 11 μονάδες πιο χαμηλά.

Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ μειώθηκε, το 2010, κατά πέντε μονάδες σε σύγκριση με το 2009 όπως φαίνεται και στο ακόλουθο γράφημα:

Πορεία του κατά κεφαλήν ΑΕΠ σε σχέση με την ΕΕ (Σε Μονάδες Αγοραστικής Δύναμης - Ευρώπη 27 = 10)

Η ευρωπαϊκή οικονομική ύφεση, αλλά κυρίως η ύφεση της χώρας μας, επηρεάζει αρνητικά την ελληνική κτηματαγορά. Οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν να υπάρξει κάποιο φως στο τούνελ τουλάχιστον μετά το πέρας διετίας, όπως δείχνει και η παρούσα έρευνα. Όσο θα συνεχίζεται η ύφεση και η έλλειψη τραπεζικής χρηματοδότησης, και θα αυξάνεται η ανεργία, θα αυξάνεται το άσχημο ψυχολογικό κλίμα, τόσο η ελληνική κτηματαγορά θα παραμένει εγκλωβισμένη σε μια κατάσταση αργού θανάτου.

30

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πρέπει να τονιστεί για μία ακόμη φορά, ότι η ανεργία στο χώρο της οικοδομής είναι πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα. Η δημιουργία μίας θέσης εργασίας στην οικοδομή μπορεί να οδηγήσει στην αναγκαιότητα τουλάχιστον άλλων δύο θέσεων εργασίας. Φαίνεται ότι αυτό το κατανοούν καλύτερα οι κατασκευαστές. Πρέπει να το κατανοήσουν όμως και οι ασκούντες την αναπτυξιακή οικονομική πολιτική του τόπου.

Υπάρχουν σημεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων; Από όλα τα στοιχεία που παραθέσαμε πιο πάνω φαίνεται ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται ακόμη μακριά. Συμπερασματικά, οι τιμές των ακινήτων δεν μειώνονται σημαντικά, τα αποθεματικά δεν μειώνονται, οι χορηγίες δανείων δεν αυξάνονται, τα εισοδήματα μειώνονται, η ανεργία αυξάνει και η αγορά ακινήτων δεν γίνεται ελκυστική για αγορά ή για επενδύσεις. Τέλος, η αδυναμία του πολιτικού συστήματος να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά την οικονομική κρίση, δημιουργεί αρνητικές προσδοκίες και αβεβαιότητα στο μέσο ελληνικό νοικοκυριό με αποτέλεσμα να παρατηρείται κάμψη στη ζήτηση κατοικιών. Μήπως η αγορά της εξοχικής κατοικίας μπορεί να κινήσει την ατμομηχανή;

31

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


VI. Εξοχική Κατοικία Δεν έχει τέλος η ύφεση στην Ελληνική κτηματαγορά; Η εξοχική κατοικία αποτελούσε την κρυφή ελπίδα της Ελληνικής κτηματαγοράς μετά την κρίση. Εκεί πολλοί θεωρούσαν ότι θα στρεφόταν το επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως από Ρώσους και Δυτικοευρωπαίους επενδυτές. Σύμφωνα με έρευνα που παρουσιάσαμε στα πλαίσια της Helexpo το Μάρτιο του 2011, χαρακτηριστική ήταν η πρόθεση των Ελλήνων να αγοράσουν κάποια εξοχική κατοικία:

32

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


33

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


34

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Όμως και η αγορά της εξοχικής κατοικίας δεν έμεινε ανεπηρέαστη από την οικονομική κρίση. Ο πιο σημαντικός αποτρεπτικός παράγοντας αναμφισβήτητα ήταν η οικονομική κρίση, όμως χωρίς να αγνοηθεί ο παράγοντας των σχετικά υψηλών τιμών που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά των εξοχικών κατοικιών. Μπορεί η εξοχική κατοικία να μην έχει μεγάλο αριθμό αποθέματος κατοικιών όπως η αγορά των κατοικιών αλλά οι τιμές που έχουν διαμορφωθεί σε πολλές περιπτώσεις είναι σαν να πρόκειται για κύρια κατοικία και όχι για εξοχική. Την ίδια στιγμή δεν έχει ληφθεί υπόψη πώς έχει διαμορφωθεί η αγορά στις γειτονικές ανταγωνίστριες χώρες. Ως παράδειγμα αναφέρουμε τη Βουλγαρία, την Τουρκία και τις Δαλματικές Ακτές. Στη Βουλγαρία (περιοχή Βάρνας), η τιμή ανά τετραγωνικό διαμορφώνεται γύρω στα 500 600€, στην Τουρκία (περιοχή Σμύρνης), οι τιμές των εξοχικών κατοικιών κυμαίνονται από 700 800€ ανά τ.μ.. Παρενθετικά, σημειώνουμε ότι Έλληνες έχουν αποκτήσει 10.000 εξοχικές κατοικίες στα Τουρκικά παράλια. Στις Δαλματικές Ακτές (Αλβανία, Μαυροβούνιο και Κροατία), οι τιμές εμφανίζουν σημαντική διακύμανση.

35

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Έτσι, η εξοχική κατοικία στην Ελλάδα εμφανίζει απαγορευτικές τιμές για τους Έλληνες. Δυστυχώς όμως, δε φαίνεται να μπορεί να προσελκύσει και ξένους επενδυτές, αφού το ενδιαφέρον τους προσανατολίζεται στις αγορές της Βουλγαρίας, της Τουρκίας και των Δαλματικών Ακτών. Η εξοχική κατοικία της Ελλάδας δεν είναι ανταγωνιστική στις τιμές πώλησης των εξοχικών κατοικιών σε σύγκριση με τη Βουλγαρία, Τουρκία και Δαλματικές Ακτές. Ποιος λοιπόν ξένος να αγοράσει εξοχική κατοικία; Όσο για τους Έλληνες δεν έχουν διάθεση ούτε και χρήματα για να αγοράσουν εξοχική κατοικία. Σε λίγο καιρό δε θα έχουν όρεξη ούτε να νοικιάσουν.

Οι φόροι ως αργός θάνατος της κτηματαγοράς Μήπως βοηθά την κτηματαγορά •

το φορολογικό τοπίο;

το πολεοδομικό τοπίο;

η διαφάνεια;

οι χρονοβόρες διαδικασίες που γεννούν τη διαφθορά;

το πολιτικό τοπίο;

το οικονομικό τοπίο;

για να έρθουν οι ξένοι και να επενδύσουν στην Ελληνική κτηματαγορά; Η τιμή ενός ακινήτου εξαρτάται από τρεις παράγοντες: «τη θέση, τη θέση και τη θέση του». Στην Ελλάδα η πολιτεία γνωρίζει μόνο το «φόροι, φόροι και τους φόρους του». Μήπως ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας είναι δίκαιος φόρος; Ή μήπως είναι η «δίκαιη» τιμωρία γιατί ο Έλληνας νοικοκύρης αντί να τοποθετήσει τις οικονομίες του στις τράπεζες, τις επένδυσε στη γη; •

Έχουν σκεφθεί οι αρμόδιοι την περίπτωση εκείνη που οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δε θα μπορούν να καταβάλουν τους φόρους που θα τους ζητηθούν λόγω Μνημονίων;

Επαμεινώνδας Πανάς Καθηγητής Πρόεδρος Τμήματος Στατιστικής Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών 36

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΕΡΕΥΝΑ ΓΙΑ ΤΑ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

37

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Με μια ματιά  1.

Υπάρχει υπερπροσφορά 97,2% («ισχυρό πλεόνασμα προσφοράς» + «πλεόνασμα προσφοράς»)

2.

Υπάρχει μια σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων (75%) σε σχέση με έξι μήνες πριν.

3.

Το 70% προβλέπει ότι θα υπάρξει μια σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων.

4.

Προβλέπουν 8 στους 10, χαμηλότερη ζήτηση αγοράς (αθροιστικά: «χαμηλότερη» + «πολύ χαμηλότερη»)των επαγγελματικών ακινήτων για τους επόμενους έξι μήνες.

5.

Το 41,7% συμφωνεί ότι οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων είναι η επόμενη φούσκα.

38

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς θεωρείτε ότι είναι / (θα είναι ) η πορεία της αγοράς   ακινήτων για ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ χρήση σήμερα …   Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

(%)

Πολύ καλύτερη Καλύτερη

0 0

Πολύ καλύτερη

Περίπου η ίδια

12,5

Περίπου η ίδια

61,1

23,6

Χειρότερη

Χειρότερη

62,5

Πολύ χειρότερη

26,4

Πολύ χειρότερη

11,1

Καλύτερη

0 2,8

Στάσιμη εκτιμάται από το 23,6% των ερωτηθέντων, ότι θα παραμείνει η αγορά ακινήτων για επαγγελματική χρήση. Μείωση παρατηρείται στο ποσοστού των ειδικών της κτηματαγοράς – από 5,6% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία, σε 2,8% στην παρούσα συγκυρία – που αναμένει ότι θα είναι καλύτερη η πορεία της αγοράς ακινήτων για επαγγελματική χρήση τους επόμενους έξι μήνες. Σε ποσοστό 62,5% οι ειδικοί της κτηματαγοράς

προβλέπουν ότι η αγορά ακινήτων για επαγγελματικούς χώρους θα είναι χειρότερη το επόμενο εξάμηνο, ποσοστό μεγαλύτερο σε σχέση με το 55,6% του πρώτου εξαμήνου του 2011.

Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Τμήμα Στατιστικής

Μεταπτυχιακό Πρόγραμμα ‘’ Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά ’’ Πληροφορίες 2108203585 & 2108203681 pj@aueb.gr www.stat-athens.aueb.gr

39

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς θα χαρακτηρίζατε τη σχέση προσφοράς και ζήτησης  στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων ;

Όσον αφορά τώρα στη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, οι εξειδικευμένοι στην Ελληνική κτηματαγορά, σε ιδιαίτερα υψηλό ποσοστό της τάξης του 47,2%, δηλαδή σχεδόν πέντε στους δέκα ερωτηθέντες, δηλώνουν ότι «υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς» των επαγγελματικών ακινήτων. Το ποσοστό αυτό είναι λίγο μειωμένο σε σύγκριση με το αντίστοιχο ποσοστό ερωτηθέντων που έχει εκφραστεί στην προηγούμενη συγκυρία. Αυξημένο είναι όμως το ποσοστό των ειδικών που υποστηρίζουν ότι «υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα προσφοράς» (50%), σε σχέση με το 42,6% των ειδικών, που υποστήριζε αυτή την πρόταση στην προηγούμενη συγκυρία. Μειωμένη είναι η σχέση ισορροπίας προσφοράς και ζήτησης σε σύγκριση με την προηγούμενη μέτρηση (1,4%). Τέλος, το ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς που θεωρούν ότι «υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα ζήτησης» στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων, είναι 1,4%. 40

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς θα χαρακτηρίζατε το ποσοστό των μη ενοικιασμένων  επαγγελματικών  χώρων στην αγορά ακινήτων σήμερα σε  σχέση με έξι μήνες πριν; 

Επιχειρώντας κάποια προσέγγιση της κατάστασης των μη ενοικιασμένων επαγγελματικών χώρων, διαπιστώνεται ότι το 2,8% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων επαγγελματικών χώρων είναι περίπου το ίδιο το δεύτερο εξάμηνο του 2011, σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2011, ποσοστό λίγο μειωμένο σε σχέση με την προηγούμενη συγκυρία (5,6%). Μειωμένοι εμφανίζονται (από 70,4% σε 63,9%) οι ερωτηθέντες που θεωρούν ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων επαγγελματικών χώρων στην αγορά ακινήτων είναι υψηλότερο σε σχέση με την προηγούμενη συγκυρία (πρώτο εξάμηνο του 2011), ενώ το 25,0% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι το ποσοστό των μη ενοικιασμένων θα είναι πολύ υψηλότερο, ποσοστό ιδιαίτερα αυξημένο σε σύγκριση με την προηγούμενη μέτρηση (9,3%).

41

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς θα χαρακτηρίζατε / (αναμένετε να διαμορφωθούν)   τις πωλήσεις των ακινήτων για επαγγελματική   χρήση σήμερα ...  

Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

Πολύ υψηλότερες

2,8

Να είναι πολύ υψηλότερες

Υψηλότερες

2,8

Να είναι υψηλότερες

2,8

Περίπου οι ίδιες

12,5

Να είναι περίπου ίδιες με σήμερα

22,2

Χαμηλότερες

52,8

Να είναι χαμηλότερες

61,1

Πολύ χαμηλότερες

29,2

Να είναι πολύ χαμηλότερες

13,9

0

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι απαντήσεις των ερωτηθέντων σχετικά με το πώς αναμένουν να διαμορφωθούν οι πωλήσεις των ακινήτων για επαγγελματική χρήση το δεύτερο εξάμηνο του 2011. Το 22,2% των ερωτηθέντων προβλέπει ότι οι πωλήσεις θα παραμείνουν οι ίδιες με αυτές του πρώτου εξαμήνου του 2011.

Σε ποσοστό 61,1% οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν ότι οι πωλήσεις των ακινήτων για επαγγελματική χρήση θα είναι χαμηλότερες το επόμενο εξάμηνο. Μικρή μείωση παρατηρείται στο ποσοστό εκείνων των ειδικών που προσδοκά

αύξηση των πωλήσεων των ακινήτων για επαγγελματική χρήση στην Ελλάδα, από 9,3% που ήταν την προηγούμενη συγκυρία σε 2,8%, στην παρούσα συγκυρία.

www.ared.gr

42

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς πιστεύετε ότι είναι / (αναμένετε να διαμορφωθούν)   οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στην   κτηματαγορά σήμερα … 

Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

Έχουν απότομη αύξηση

0

Θα έχουν απότομη αύξηση

0

Υπάρχει μία σχετική αύξηση

0

Θα υπάρχει μία σχετική αύξηση

0

Είναι σταθερές

19,7

Θα παραμείνουν σταθερές

10,9

Υπάρχει μία σχετική μείωση

75,0

Θα υπάρξει μία σχετική μείωση

70,0

Έχουν απότομη μείωση

5,3

Θα έχουν απότομη μείωση

19,1

Μείωση παρατηρείται στο ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς – από 19,6% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία σε 10,9% στην παρούσα– που προσδοκά ότι θα παραμείνουν σταθερές οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων στην κτηματαγορά. Από τους ειδικούς της κτηματαγοράς, κανείς δεν εκτιμά πως θα υπάρξει σχετική αύξηση στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων. Αντίθετα αυξήθηκε το ποσοστό των ερωτηθέντων που εκτι-

μούν σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων, από 65,6% σε 70,0%, ενώ το 19,1% εκτιμά ότι θα υπάρξει απότομη μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων τους επόμενους έξι μήνες. http://greenroofs.aueb.gr/

43

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς έχει διαμορφωθεί / (αναμένετε ότι θα διαμορφωθεί)   η ζήτηση επαγγελματικών χώρων σήμερα   στην περιοχή σας …   

Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

Είναι πολύ υψηλότερη

0

Θα είναι πολύ υψηλότερη

Είναι υψηλότερη

0

Θα είναι υψηλότερη

2,8

0

Είναι σχεδόν η ίδια

11,3

Θα είναι σχεδόν η ίδια

18,1

Είναι χαμηλότερη

59,2

Θα είναι χαμηλότερη

58,3

Είναι πολύ χαμηλότερη

29,6

Θα είναι πολύ χαμηλότερη

20,8

Το 18,1% των ερωτηθέντων πιστεύει ότι η ζήτηση επαγγελματικών χώρων σήμερα σε σύγκριση με τους επόμενους έξι μήνες θα είναι σχεδόν η ίδια, ποσοστό ελαφρώς μεγαλύτερο (16,7%) σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας. Επίσης, παρατηρείται αύξηση στο ποσοστό των ερωτηθέντων - από

77,8% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία, σε 79,2% στην παρούσα – που εκτιμούν χαμηλότερη ζήτηση των επαγγελματικών χώρων (αθροιστικά: «χαμηλότερη» + «πολύ χαμηλότερη»). http://athensairquality.aueb.gr

44

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΕΡΕΥΝΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ

45

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Με μια ματιά  1.

Εννέα στους δέκα ειδικούς της κτηματαγοράς θεωρούν ότι υπάρχει μεγάλη υπερπροσφορά κατοικιών.

2.

Επτά στους δέκα ειδικούς της κτηματαγοράς θεωρούν ότι οι πωλήσεις των κατοικιών είναι χαμηλότερες σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν.

3.

Το 75,3% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί σε σχέση με έξι μήνες πριν.

4.

Το 74,4% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν τους επόμενους έξι μήνες.

5.

Το 62,2% των ειδικών της κτηματαγοράς προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικιών το επόμενο εξάμηνο.

6.

Το 56,3% των ειδικών της κτηματαγοράς προβλέπει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια.

46

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς θεωρείτε  ότι θα διαμορφωθεί η πορεία της αγοράς   ακινήτων για κατοικίες σήμερα... 

Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

Είναι πολύ καλύτερη

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

0

Θα είναι πολύ καλύτερη

0

Είναι καλύτερη

2,4

Θα είναι καλύτερη

8,6

Είναι περίπου η ίδια

29,3

Θα είναι περίπου η ίδια

30,9

Είναι χειρότερη

51,2

Θα είναι χειρότερη

48,1

Είναι πολύ χειρότερη

17,1

Θα είναι πολύ χειρότερη

12,3

Ποσοστό 30,9% των ερωτηθέντων απαντά ότι η πορεία της αγοράς για κατοικίες για τους επόμενους έξι μήνες θα είναι περίπου η ίδια. Αύξηση παρατηρείται στο ποσοστό

των ειδικών της κτηματαγοράς - από 42,5% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία, σε 48,1% στην παρούσα - που εκτιμούν ότι η αγορά ακινήτων για κατοικίες θα είναι χειρότερη. Επίσης, σταθερό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων από 8,2% που ήταν στην τελευταία συγκυρία σε 8,6% στην παρούσα - που εκτιμά ως μελλοντικά καλύτερη την αγορά των ακινήτων.

47

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς χαρακτηρίζετε τη σχέση προσφοράς και   ζήτησης στην αγορά ακινήτων για κατοικίες ;  

Σύμφωνα με τις τοποθετήσεις των ερωτηθέντων, το 36,6% των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι υπάρχει ισχυρό πλεόνασμα προσφοράς στην αγορά ακινήτων για κατοικίες. Το ποσοστό αυτό είναι μεγαλύτερο σε σχέση με την προηγούμενη συγκυρία. Επίσης, το 54,9% θεωρεί ότι υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς, όταν το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας ήταν 58,9%. Παρατηρείται αύξηση του ποσοστού –από 4,1% της προηγούμενης συγκυρίας σε 8,5% στην παρούσα– που θεωρεί ότι υπάρχει ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, ενώ κανείς από τους ερωτηθέντες δεν εκτιμά πως υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης στην αγορά των ακινήτων για κατοικία.

48

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Κατά τη γνώμη σας πώς αναμένετε να διαμορφωθούν   οι πωλήσεις κατοικιών σήμερα …   Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

Πολύ υψηλότερες

0

Θα είναι πολύ υψηλότερες

1,2

Υψηλότερες

0

Θα είναι υψηλότερες

7,4

Περίπου ίδιες

27,2

Θα είναι περίπου ίδιες με σήμερα

22,9

Χαμηλότερες

53,1

Θα είναι χαμηλότερες

54,3

Πολύ χαμηλότερες

19,8

Θα είναι πολύ χαμηλότερες

14,1

Στην παρούσα συγκυρία, το 7,4% των ερωτηθέντων προσδοκά υψηλότερες πωλήσεις κατοικιών για το δεύτερο εξάμηνο του 2011, ποσοστό χαμηλότερο σε σχέση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (12,4%). Το 22,9% των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι οι πωλήσεις των κατοικιών για το επόμενο εξάμηνο (δεύτερο του 2011) θα είναι περίπου ίδιες με σήμερα. Το αντίστοιχο ποσοστό στη προηγούμενη συγκυρία είχε διαμορφωθεί σε υψηλότερο επίπεδο (32,9%). Επίσης, αύξηση παρατηρείται στο ποσοστό αυτών που εκτιμούν χαμηλό-

τερες (αθροιστικά: «χαμηλότερες» + «πολύ χαμηλότερες») πωλήσεις κατοικιών, 68,4% όταν το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας είχε διαμορφωθεί στο 61,6%.

49

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Πώς αξιολογείτε ή αναμένετε να διαμορφωθούν   οι τιμές πώλησης των κατοικιών σήμερα…  

Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

Έχουν απότομη αύξηση

0

Θα έχουν απότομη αύξηση

0

Υπάρχει μία σχετική αύξηση

0

Θα υπάρχει μία σχετική αύξηση

0

Είναι σταθερές

24,6

Θα παραμείνουν σταθερές

25,6

Υπάρχει μία σχετική μείωση

70,4

Θα υπάρχει μία σχετική μείωση

70,7

Έχουν απότομη μείωση

4,8

Θα έχουν απότομη μείωση

3,7

Το 70,7% των ειδικών της κτηματαγοράς προσδοκά ότι θα «υπάρξει σχετική μείωση» στις τιμές πωλήσεων των κατοικιών στους επόμενους έξι μήνες, ποσοστό μεγαλύτερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (60%). Επίσης, το 25,6% εκτιμά «ότι θα μείνουν σταθερές οι τιμές των πωλήσεων», ποσοστό μικρότερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (30,4%).

50

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Κατά τη γνώμη σας πώς αναμένετε να διαμορφωθεί η ζή‐ τηση κατοικιών στην περιοχή σας σήμερα...   Σε σύγκριση ΜΕ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΠΡΙΝ

Θα είναι πολύ υψηλότερη

(%)

ΜΕ ΕΠΟΜΕΝΟΥΣ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ (%)

0

Θα είναι πολύ υψηλότερη

0

Θα είναι υψηλότερη

4,9

Θα είναι υψηλότερη

11,0

Θα είναι περίπου ίδια με σήμερα

25,9

Θα είναι περίπου ίδια με σήμερα

26,8

Θα είναι χαμηλότερη

55,6

Θα είναι χαμηλότερη

53,7

Θα είναι πολύ χαμηλότερη

13,6

Θα είναι πολύ χαμηλότερη

8,5

Στην παρούσα συγκυρία, το 11,0% των ειδικών της κτηματαγοράς, προσδοκά υψηλότερη ζήτηση κατοικιών για το δεύτερο εξάμηνο του 2011. Ενώ ένας στους τέσσερις (26,8%) των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι η ζήτηση των κατοικιών για το επόμενο εξάμηνο (δεύτερο του 2011) θα είναι περίπου ίδια με σήμερα.

Το ποσοστό αυτών που εκτιμούν χαμηλότερη ζήτηση κατοικιών, το οποίο φτάνει το 53,7%, είναι μεγαλύτερο από το αντίστοιχο της προηγούμενης μέτρησης (44,4%).

51

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Αξιολογήσατε τις κατασχέσεις των επαγγελματικών χώρων / κα‐ τοικιών ως ένα μήνυμα προβλημάτων της κτηματαγοράς σήμερα  σε σχέση με 6 μήνες πριν. 

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ  ΧΩΡΟΙ  11,3% 52,1% 33,8% 2,8% 0%

  Πολύ περισσότερες τώρα σε σχέση με έξι  μήνες πριν  Κάπως περισσότερες τώρα σε σχέση με  έξι μήνες πριν  Αμετάβλητη κατάσταση  Κάπως λιγότερες σήμερα σε σχέση με έξι  μήνες πριν  Πολύ λιγότερες σήμερα σε σχέση με έξι  μήνες πριν 

ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ  8,8% 48,8% 35,0% 7,5% 0%

Δεδομένου ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα παρατηρείται έντονη τάση δανεισμού των νοικοκυριών για απόκτηση κατοικίας και δεδομένου ότι συνεχίζονται και οι κατασχέσεις, οι απόψεις των ειδικών της κτηματαγοράς σχετικά με την επικρατούσα κατάσταση, αποτελούν θέμα άξιο διερεύνησης. Ο πλειστηριασμός των ακινήτων δείχνει καταρχήν αν τα νοικοκυριά μπορούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και ακόμη παρουσιάζει την ένταση αυτού του κοινωνικοοικονομικού προβλήματος, αφού ο αριθμός των ακινήτων που τίθενται σε πλειστηριασμό συνεχώς αυξάνεται. Οι απόψεις των ειδικών της κτηματαγοράς σχετικά με το εν λόγω θέμα έχουν ως εξής: Οι ειδικοί της κτηματαγοράς (ποσοστό 33,8%) εκτιμά αμετάβλητη την κατάσταση των κατασχέσεων των επαγγελματικών χώρων. Σε σύγκριση με την προηγούμενη έρευνα (Συγκυρία α’ εξαμήνου 2011), παρατηρείται μείωση του ποσοστού των ειδικών της κτηματαγοράς (41,2%) που εκτιμούν ως αμετάβλητη την κατάσταση στις κατασχέσεις των επαγγελματικών χώρων. Όσον αφορά στις κατοικίες αρκετά υψηλό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων ειδικών της κτηματαγοράς (35,0%) που εκτιμά ως αμετάβλητη την κατάσταση των κατασχέσεων σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν. Οι ειδικοί της ελληνικής κτηματαγοράς εκτι-

μούν σε ποσοστό 48,8%, ότι είναι κάπως περισσότερες οι κατασχέσεις κατοικιών σήμερα σε σχέση με 6 μήνες πριν. 52

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


VII.

Υπάρχει « φούσκα » στα Ελληνικά ακίνητα ;

Συμφωνείτε με την ακόλουθη πρόταση : '' Οι τιμές πωλήσεων των         κατοικιών  είναι η επόμενη φούσκα '' ;  

Συμφωνείτε με την ακόλουθη πρόταση : '' Οι τιμές πωλήσεων των ε‐ παγγελματικών χώρων είναι η επόμενη φούσκα"; 

53

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Συμφωνείτε με την ακόλουθη πρόταση : '' Οι τιμές πωλήσεων των κα‐ τοικιών / επαγγελματικών χώρων είναι η επόμενη φούσκα '' ;  (σύνθεση των δυο προηγούμενων διαγραμμάτων) 

Οι “φούσκες” στηρίζονται στη νοοτροπία και την ψυχολογία του όχλου. Αυτό σημαίνει ότι όσο ο όχλος πιστεύει ότι οι τιμές θα εξακολουθούν να αυξάνονται συνεχώς, τόσο θα αναπτύσσονται συνθήκες δημιουργίας “φούσκας”. Κανόνας: να μην παρασύρεται κάποιος αγοραστής από μια κατάσταση της αγοράς ακινήτων που διαμορφώνει η απληροφόρητη ‘‘μάζα ’’. Από τα παραπάνω δεδομένα προκύπτουν ότι : •

Το 48,7% (αθροιστικά: «διαφωνώ σε κάποιο βαθμό» + “διαφωνώ πάρα πολύ”) των ειδικών της Ελληνικής κτηματαγοράς εκτιμά το γεγονός ότι δεν αναμένεται φούσκα στις τιμές των κατοικιών.

Το 22,0% των ειδικών συμφωνεί ότι σε κάποιο βαθμό, ότι υπάρχει πιθανότητα να δημιουργηθεί “φούσκα” στην αγορά ακινήτων που θα αποτελέσει και τη δεύτερη “φούσκα” μετά αυτήν της χρηματιστηριακής αγοράς.

Το 23,2% των ειδικών κρατάει ουδέτερη στάση στο θέμα της ύπαρξης φούσκας.

Όσον αφορά στους καθαρά επαγγελματικούς χώρους παρατηρούμε ότι αθροιστικά το ποσοστό των διαφωνούντων φθάνει το 36,1%, δηλαδή περίπου τρεις στους δέκα ειδικούς θεωρούν ότι δε θα υπάρξει “φούσκα”.

54

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Εξάλλου για να μπορέσουμε να διακρίνουμε κάποιες ενδείξεις για την ύπαρξη «φούσκας» στην αγορά κατοικιών και επαγγελματικών χώρων θα πρέπει να εξετάσουμε τις απαντήσεις των ειδικών της κτηματαγοράς στο ακόλουθο ερώτημα:

Πώς θα χαρακτηρίζατε την τάση των τιμών των επαγγελματικών  χώρων / κατοικιών από τον Ιανουάριο του 2004 μέχρι σήμερα ;  ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ Το 12,3% των ειδικών της κτηματαγοράς συμφωνεί ότι υπάρχει μια αυξητική τάση των τιμών των κατοικιών από τον Ιανουάριο του 2004 μέχρι σήμερα, περισσότερο ή λιγότερο γρήγορη. Το υψηλότερο ποσοστό (72,8%) των ειδικών της κτηματαγοράς παρατηρεί μια μειωτική τάση των τιμών των κατοικιών.

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Όσον αφορά στην πορεία των τιμών των επαγγελματικών από τον Ιανουάριο του 2004 μέχρι σήμερα εκεί οι γνώμες των ειδικών της κτηματαγοράς

διίστανται.

Ένα ποσοστό της τάξης του 65,3% των ειδικών της κτηματαγοράς παρατηρεί μια φθίνουσα τάση με αργό ρυθμό. Ένα ποσοστό της τάξης του 9,7% των ειδικών παρατηρεί μια αυξητική τάση των επαγγελματικών χώρων με αργό ρυθμό, ενώ ένα ποσοστό 5,6% παρατηρεί μια έντονη αυξητική τάση στις τιμές των επαγγελματικών χώρων. 55

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Σύμφωνα με την προσωπική σας άποψη, η κρίση στην α‐ γορά κατοικίας θα διαρκέσει: 

Συγκυρία A εξαμήνου 2011

Συγκυρία B εξαμήνου 2011

Από 6 έως 12 μήνες

5,7 2,9

1,3 6,3

1 χρόνο

17,1

10,0

2 χρόνια

32,9

26,3

2 έως 3 χρόνια

41,4

56,3

Λιγότερο από 6 μήνες

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το 26,3% των ειδικών της κτηματαγοράς πιστεύει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει 2 χρόνια, ενώ μόλις το 1,3% πιστεύει ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει λιγότερο από 6 μήνες. Επίσης, το 56,3% εκτι-

μά ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια.

Θεωρείτε ότι η πρόσφατη κρίση θα επηρεάσει τις τιμές  των ακινήτων; 

Συγκυρία A εξαμήνου 2011

Συγκυρία B εξαμήνου 2011

Θετικά

7,1

2,5

Δεν θα επηρεάσει

2,9

2,5

Αρνητικά

90,0

95,0

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι το 95,0% των ειδικών της κτηματαγοράς πιστεύουν ότι η πρόσφατη κρίση θα επηρεάσει αρνητικά τις τιμές των ακινήτων, ενώ μόλις το 2,5% πιστεύει ότι η κρίση θα επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων θετικά.

56

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


VIII. Συμπεράσματα από τη δέκατητέταρτη Συγκυρία της Ελληνικής Κτηματαγοράς Η εν λόγω έρευνα της αγοράς έδωσε μία ακολουθία απαντήσεων που αφορούν σε κρίσιμα σημεία για τη διαμόρφωση της γενικής εικόνας της ελληνικής κτηματαγοράς. Η ερμηνεία και ο σχολιασμός των αποτελεσμάτων της έρευνας οδηγούν σε σημαντικά συμπεράσματα για τα θέματα που πραγματεύεται η συγκυρία. Ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς μετράει το πώς οι ειδικοί της Ελληνικής κτηματαγοράς αισθάνονται τις συνθήκες της κτηματαγοράς και ποιες είναι οι προσδοκίες τους βραχυπρόθεσμα. Όταν ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς είναι μεγαλύτερος του 50, τότε οι άνθρωποι της κτηματαγοράς είναι περισσότερο αισιόδοξοι όσον αφορά στις συνθήκες της κτηματαγοράς. Αντίθετα, τιμή του δείκτη κάτω του 50 δείχνει, ότι οι άνθρωποι της κτηματαγοράς βλέπουν μικρότερη κινητικότητα στην κτηματαγορά. Αν και ο δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς δε στηρίζεται σε μετρήσιμα μεγέθη (π.χ. αριθμό πωλήσεων) που ποσοτικοποιούν μια οικονομική δραστηριότητα της κτηματαγοράς, εν τούτοις αποτελεί ένα σημαντικό εργαλείο για την κατανόηση των τάσεων και του κλίματος της κτηματαγοράς. Δίνοντας έμφαση στις γνώμες των ειδικών της ελληνικής κτηματαγοράς, ο δείκτης αυτός μας εφοδιάζει με μια «εσωτερική» διάσταση που κρύβεται πίσω από τις δραστηριότητες της κτηματαγοράς: την εμπιστοσύνη. Υπάρχουν δύο βασικές δυνατότητες ερμηνείας του δείκτη εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς. Η μία ερμηνεία ήδη δόθηκε πιο πάνω και σχετίζεται με το μήνυμα που μας δίνει η απόλυτη τιμή του δείκτη, αν δηλαδή είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη του 50. Η δεύτερη ερμηνεία δείχνει την «κατεύθυνσή» του, αν δηλαδή αυξάνεται ή μειώνεται ο δείκτης από συγκυρία σε συγκυρία. Τέσσερις βασικοί δείκτες προέκυψαν από τη συγκεκριμένη εξαμηνιαία έρευνα της κτηματαγοράς:

ΔΕΙΚΤΕΣ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

Α’ Εξάμηνο 2011

1. Δείκτης εμπιστοσύνης της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων

33,60

2. Δείκτης εμπιστοσύνης της αγοράς των κατοικιών

37,99

3. Γενικός δείκτης εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς

35,80

4. Δείκτης της προσδοκώμενης πορείας της Ελληνικής Οικονομίας

22,50

Σημείωση : Τιμή του δείκτη μεγαλύτερη του 50 σημαίνει βελτίωση, ενώ τιμή του δείκτη μικρότερη του 50 σημαίνει χειροτέρευση.

Οι δείκτες αυτοί συνοψίζουν τις βασικές συνιστώσες του ερωτηματολογίου. Τιμές των δεικτών μεγαλύτερες του 50 δείχνουν, ότι οι ειδικοί πιστεύουν ότι οι συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική κτηματαγορά θα βελτιωθούν. Τιμές του δείκτη μικρότερες του 50 δηλώνουν το αντίθετο. 57

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Τιμή του δείκτη ίση με το 50 σημαίνει ότι: είτε (α) υπάρχει σχέση ισορροπίας ανάμεσα σε εκείνους που θεωρούν ότι θα βελτιωθούν οι συνθήκες της κτηματαγοράς και σε εκείνους που αναφέρουν ότι θα χειροτερεύσουν ή (β) υπάρχει ασυμφωνία, αν οι συνθήκες θα παραμείνουν αμετάβλητες.

58

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Οι τρεις δείκτες, των επαγγελματικών ακινήτων, των κατοικιών καθώς και ο δείκτης της κτηματαγοράς που είναι συνδυασμός των δύο πρώτων, χρησιμοποιούνται για να δώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς, αν δηλαδή η κτηματαγορά βελτιώνεται, χειροτερεύει ή παραμένει σταθερή. Οι τιμές των δύο δεικτών είναι μικρότερες από πενήντα και το γεγονός αυτό σημαίνει ότι ο μεγαλύτερος αριθμός των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι δεν υπάρχει έντονη αισιοδοξία στην κτηματαγορά. Έτσι, ο Δείκτης Εμπιστοσύνης της Κτηματαγοράς, που κατά κάποιο τρόπο απεικονίζει με τον εγκυρότερο τρόπο την ψυχολογία των ειδικών της κτηματαγοράς ως προς την αγορά των ακινήτων, συνεχίζει να βρίσκεται κάτω από το επίπεδο των 50 μονάδων ενώ σημείωσε μια μικρή μείωση της τιμής του στο β’ εξάμηνο του 2011 σε σύγκριση με το α’ εξάμηνο του 2011. Ο Δείκτης Εμπιστοσύνης της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων και αυτός σημείωσε μείωση και έφτασε στις 33,6 μονάδες έναντι 35,3 μονάδων που ήταν το α΄ εξάμηνο του 2011. Οι προσδοκίες στην αγορά των κατοικιών, εμφανίζουν μια σχετική απαισιοδοξία, αφού ο σχετικός Δείκτης Εμπιστοσύνης της αγοράς κατοικιών παραμένει κάτω από το επίπεδο των 50 μονάδων, ενώ εμφάνισε μια μικρή αύξηση διαμορφώνοντας την τιμή του στις 37,99 μονάδες έναντι των 37,3 μονάδων του α’ εξαμήνου του 2011. Το επίπεδο της συνολικής εμπιστοσύνης της κτηματαγοράς, εμφανίζει ως εκ τούτου μια μικρή μείωση που οφείλεται στη μείωση του Δείκτη Εμπιστοσύνης των Επαγγελματικών Ακινήτων, καθώς και του Δείκτη Εμπιστοσύνης της αγοράς κατοικιών.

59

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Όσον αφορά στο Δείκτη Εμπιστοσύνης των ειδικών της κτηματαγοράς για τη γενικότερη οικονομική κατάσταση της χώρας, αυτός διαμορφώνεται στις 22,5 μονάδες. Το γεγονός αυτό δείχνει ότι οι προσδοκίες των ειδικών της κτηματαγοράς χαρακτηρίζονται απαισιόδοξες σχετικά με την εξέλιξη της γενικότερης οικονομικής κατάστασης της χώρας. Τέλος, από τη μορφή του πιο κάτω πίνακα φαίνεται ότι η εμπιστοσύνη των ειδικών για τις αναμενόμενες συνθήκες της αγοράς ακινήτων βρίσκεται κάτω από τη βάση (50), δηλαδή η πλειοψηφία των ειδικών θεωρεί ότι η σημερινή συγκυρία δείχνει μια κατάσταση περισσότερο αρνητικών προσδοκιών παρά θετικών για την Ελληνική κτηματαγορά.

ΔΕΙΚΤΕΣ ΕΜΠΙΣΤΟΣΥΝΗΣ Συγκυρία

Γενικός Δείκτης Κτηματαγοράς

Δείκτης Κατοικιών

Δείκτης Επαγγελματικών Ακινήτων

1ο Εξάμηνο 2005

46,94

46,87

47

2ο Εξάμηνο 2005 1ο Εξάμηνο 2006 2ο Εξάμηνο 2006 1ο Εξάμηνο 2007

51,6 46,99 47,1 46,5

55 48,9 47 44,54

48,3 45,08 47,2 48,53

2ο Εξάμηνο 2007

43,85

42,7

45

1ο Εξάμηνο 2008

47,2

47,4

46,9

2ο Εξάμηνο 2008

43,5

40,8

46,2

1ο Εξάμηνο 2009

41,1

42,1

40,1

2ο Εξάμηνο 2009

46,7

48,6

44,7

1ο Εξάμηνο 2010

43,49

46,54

40,44

2ο Εξάμηνο 2010

36,65

37,90

35,40

1ο Εξάμηνο 2011

36,30

37,30

35,30

2ο Εξάμηνο 2011

35,80

37,99

33,60

60

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΔΙΑΧΡΟΝΙΚΗ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΔΕΙΚΤΩΝ  Το παρόν σημείωμα αποσκοπεί σε μια γενική ανασκόπηση των δεικτών της Ελληνικής Κτηματαγοράς. Για την παρουσίαση αυτή έχουν χρησιμοποιηθεί τα στοιχεία της έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Συγκρίνοντας την πορεία των επιμέρους δεικτών της Ελληνικής Κτηματαγοράς, παρατηρείται μια καθοδική πορεία. Ο δείκτης καταρτίστηκε έχοντας ως βάση το 1ο εξάμηνο του 2005 = 100, συνεπώς οι δείκτες είναι δείκτες σταθερής βάσης.

1ο Εξάμηνο 2005 = 100 ΜΕΓΙΣΤΟ

- 5,1%

61

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΜΕΓΙΣΤΟ

1ο Εξάμηνο 2005 = 100

0,2%

ΜΕΓΙΣΤΟ

1ο Εξάμηνο 2005 = 100

- 2,3%

62

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


ΜΕΓΙΣΤΟ

1ο Εξάμηνο 2005 = 100

-9,9%

63

©

OIKONOMIKO ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ — ΤΜΗΜΑ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗΣ


Συγκυρία της Ελληνικής κτηματαγοράς 2011 B