AgriTeam Makelaars magazine editie 25

A G RI T EAM MAGAZINE Editie 25 - 2016

15-JARIG JUBILEUM

> MINICAMPING ALS NEVENTAK > MAXIMAAL INZICHT DOOR LOCATIESCAN > MAKELAAR IN BEELD

AGRITEAMMAGAZINE

1

AANBOD

TE KOOP

INHOUD

TE KOOP

MINICAMPING ALS NEVENTAK Haarle, Molenweg 59 en 59A Modern melkveebedrijf met ligboxenstal uit 2008 met 3 melkrobots.

Olst-Wijhe: 0570 - 590 900

TE KOOP

Flevoland: 0527 - 621 403

2

AGRITEAMMAGAZINE

15

LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING

Liederholthuis, Gravenweg 12 Nabij Zwolle gelegen mooie woonboerderij met royale schuur en vrije overspanning op 3.44.90 ha.

Olst-Wijhe: 0570 - 590 900

TE KOOP MAKELAAR IN BEELD

Marknesse, Blokzijlerweg 9 Melkveebedrijf, 46 hectare cultuurgrond, ook geschikt voor akkerbouw. Ligboxenstal met 160 ligboxen en 2 melkrobots.

6

Blokzijl, Steenwijkerweg Gedraineerde zavelgrond, in gebruik als weiland, met een oppervlakte van 10,5 hectare.

Flevoland: 0527 - 621 403

9 10

20 MAXIMAAL INZICHT DOOR LOCATIESCAN

VOORWOORD

4

OVERZICHT MAKELAARS

12

DE PLATTELANDSWONING

16

AGRI NIEUWS

22

VARKENSHOUDERIJ NEEMT AFSLAG NAAR GESLOTEN KETENS

AGRITEAMMAGAZINE

3

Inmiddels is de organisatie van zelfstandig makelaars onder de naam van AGRITEAM MAKELAARS ruim 15 jaar actief. AgriTeam Makelaars is op de Nederlandse kaart gezet rond de eeuwwisseling door een viertal makelaars/initiatiefnemers, waarna het uitgroeide naar 24 agrarische specialisten in het buitengebied. Het is nu de grootste agrarische makelaarsorganisatie in Nederland.

15-JARIG JUBILEUM

Ik ben trots op het samenwerkingsverband dat in de jaren steeds intensiever is geworden.

Er zijn eenmanskantoren en vele meermanskantoren. Het specialisme op agrarisch gebied wordt niet enkel vorm gegeven door één makelaarskantoor, juist door onze samenwerking wordt de expertise van onze kantoren uitgewisseld.

www.gvkadure.nl

VOORWOORD

Vestiging Zwolle Zwartewaterallee 14 Postbus 850, 8000 AW Zwolle T 088 - 888 66 50 F 088 - 888 66 51

Vestiging Drachten

De centrale organisatie AgriTeam Makelaars ondersteunt en faciliteert dit.

Morra 2 Postbus 186, 9200 AD Drachten T 0512 - 30 51 60

Om tot een landelijke dekking te komen streven we naar ongeveer 30 agrarische makelaars.

F 0512 - 30 51 61

Daarnaast brengen wij de landelijke woningen onder het label Landelijk-Wonen.nl.

Steunpunt Bleiswijk

Inmiddels zijn vele voormalige boerderijen verkocht met als eindbestemming wonen en soms ook

T 088 - 888 66 50

wonen en werken. Dit specialisme heeft door de sterk gewijzigde agrarische sector ook aandacht gekregen. In ons volgend nummer LANDELIJK-WONEN.NL zullen we hier aandacht aan besteden.

Er komen in 2016 uitdagingen die wij als makelaars graag aangaan. In alle sectoren streven we naar een toonaangevende rol. Zowel de diersectoren melkvee, varkens, pluimvee en ook de melkgeitenhouderij als de sectoren akkerbouw en glastuinbouw krijgen de nodige aandacht.

We zijn trots op het gegeven dat we met betrekking tot taxeren NRVT gecertificeerd zijn, zodat we alle taxaties uit kunnen voeren. Ook hebben we de REV-titel (Erkend Europees Taxateur) binnen AgriTeam.

U proeft het goed! Ik heb vertrouwen om met zo’n TEAM de toekomst tegemoet te gaan.

AgriTeam Makelaars gaat ervoor zorgen dat u geen zorgen hoeft te hebben.

Buro SRO, Partner bij al uw plannen voor plattelandvernieuwing!

S tedenbouw •

Specialist in plannen voor: o Landgoederen o Vrijkomende agrarische bebouwing o Hergebruik monumentale gebouwen o Recreatieterreinen o Zonneparken

SRo-arnhem Sweerts de Landasstr. 50 6814 dg arnhem 026-3523125 arnhem@buro-sro.nl

www.buro-sro.nl

•

levering woning

•

hypotheek

•

samenwonen en huwelijk

•

erfrecht

•

bedrijfsvormen

•

bedrijfsopvolging

0527 - 61 59 31 info@poldernotaris.nl Ecopark 42 Emmeloord

www.poldernotaris.nl

R uimtelijke Ordening

Met vriendelijke groet,

• • • •

Bestemmingsplannen Ruimtelijke onderbouwingen Coördineren van alle onderzoeken Locatiestudies

Buro SRo partner van agriteam in de buitenmeesters

O ntwikkelingsmanagement

Jelle Hettinga

• • • •

Mediation (ontwerpende bemiddeling) Quickscan haalbaarheid Planschaderisico-analyses Projectleiding

Directeur AgriTeam Makelaars

Stedenbouw

4

AGRITEAMMAGAZINE

R uiMteLijke oRdening

o ntwikkLeingSManagMent

AGRITEAMMAGAZINE

5

Recent verschenen er berichten in de media dat minicampings lastig te verkopen zijn. Manon ziet al langere tijd dat er flink wat ondernemers zijn die, met oog op hun leeftijd, overwegen om hun bedrijf van de hand te doen. Hetzij aan een opvolger binnen de familie, hetzij aan een buitenstaander als er geen opvolging binnen de familiekring te vinden is.

Veel van deze ondernemers spelen met vragen als: is mijn bedrijf met minicamping in de huidige staat en omvang interessant voor een overname?

Wat zou het waard zijn?

Hoe ziet mijn eigen toekomst er uit?

Welke financiële mogelijkheden zijn er?

Zomaar een greep uit de vragen die spelen rondom dit onderwerp.

Juist voor deze ondernemers speelt ook het investeringsvraagstuk een grote rol.

Voor het toekomstperspectief is het essentieel om te blijven investeren in het bedrijf. In de praktijk ziet Manon dat investeringen vaak worden uitgesteld,

MINICAMPING

met name wanneer er onzekerheid is over wie het bedrijf in de toekomst verder voortzet. Uitstel van investeringen kan de continuïteit van het bedrijf in gevaar brengen. Hoe zorg je er als ondernemer

ALS NEVENTAK

voor dat, ook met de nodige onzekerheden, een bedrijf aantrekkelijk blijft en aan de gestelde kwaliteitseisen blijft voldoen?

Zeeland is de meest toeristische provincie bij uitstek. De belangstelling om een minicamping als neventak naast het boerenbedrijf te runnen was en is dan ook bij veel agrariërs groot.

Er gaat de laatste jaren veel aandacht uit naar kwaliteit; gasten worden veeleisender als het gaat om luxe en comfort en de concurrentie wordt groter. Manon Kluijfhout, makelaar bij Landelijk-wonen.nl makelaars Zeeland, en Marco van Sabben, makelaar bij AgriTeam Makelaars Zeeland, merken dat er nog steeds veel vraag is naar objecten in het buitengebied. Met name in en rond de kustgebieden, voor eigen bewoning in combinatie met het exploiteren van een recreatiebedrijf.

Bijvoorbeeld

in

de

vorm

van

een

minicamping

en/of

de

verhuur

van

appartementen. Tegelijkertijd zijn er ondernemers in het buitengebied, die denken aan stoppen.

6

AGRITEAMMAGAZINE

AgriTeam Makelaars Zeeland en Landelijk-wonen.nl makelaars Zeeland gaan in gesprek met ondernemers en helpen hen bij deze vraagstukken.

Dit in samenwerking met diverse netwerkpartners met ieder hun eigen expertise.

Meer weten? Neem contact op met Manon Kluijfhout, 0118-700 261 of zeeland@landelijk-wonen.nl

AGRITEAMMAGAZINE

7

AANBOD

TE KOOP

MAKELAAR IN BEELD

TE KOOP

Wie

Gert Lubbers

Woonplaats

Dalen

Provincie

Drenthe

Makelaar sinds

2007

Opleiding

Agrarische Hogeschool

Bijzonder project

Verkoop agrarisch

bedrijf met 5 verschillende opdrachtgevers De akkerbouw- en veehouderijsector kent hij als zijn broekzak net als zijn werkgebied Z.O. Drenthe waar hij is geboren en getogen. Daardoor weet hij wat er speelt in het gebied en staat hij naast de Emmeloord, Muntweg 3 Agrarisch erf met domeinschuur, kapschuur en bewaarschuur op ca. 5.360 m2 grond. Direct aan afslag 15 van de A6.

Flevoland: 0527 - 621 403

klant.

Witharen, Witharenweg 22 en 22a Jongvee-opfokbedrijf met twee bedrijfswoningen.

Het geheel staat op ruim 14 hectare. De percelen liggen in één rechthoekig blok rondom de gebouwen.

Open en transparant zijn naar de klant, dat is een voorwaarde voor de agrarisch makelaar uit Dalen.

Vanuit het kantoor dat enkele jaren geleden is

Ede: 0318 - 619 209

gebouwd, werkt hij samen met een office manager die voornamelijk de administratie voor haar rekening neemt.

TE KOOP

TE KOOP

- Vanaf 1 januari 2016 staat hij ingeschreven in het nieuwe register van het Nederlands Een eigen bedrijf, een exclusief werkgebied, intensief contact met zijn eigen klanten.

De vrijheid van zelfstandig ondernemerschap,

maar met centrale ondersteuning en de expertise van vele betrokken collega’s. Dit was zijn reden

om zich aan te sluiten bij AgriTeam Makelaars en Oud-Alblas, Oosteinde 53B Melkvee- en geitenhouderij bestaande uit een ruime woning, geitenstal, ligboxenstal en loods.

Max. 34 hectare cultuurgrond, incl. ondergrond gebouwen.

Ede: 0318 - 619 209

Kootwijkerbroek, Grote Hegweg 1 Zeugenhouderij met vleesvarkenstak bestaande uit vrijstaand woonhuis en diverse opstallen.

Voor 135 zeugen en 1035 vleesvarkens.

Op ruim 7 hectare.

Ede: 0318 - 619 209

Landelijk-Wonen.nl.

Wij wisselen onderling kennis en ervaring uit en worden vanuit het centrale kantoor van AgriTeam Makelaars dagelijks op de hoogte gehouden van vakinhoudelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen

Register Vastgoed Taxateurs.

- Ook verkoop van woningen onder het label Landelijk-Wonen.nl - Ook voor de bemiddeling van aan- en verkoop van productierechten zoals suikerbietenquotum en aandelen Avebé - Taxaties bij: - aan-/verkoop onroerend goed – Financiering – Inbreng onderneming of overbrengen naar privé

op landelijk niveau.

8

AGRITEAMMAGAZINE

AGRITEAMMAGAZINE

9

VARKENSHOUDERIJ

NEEMT AFSLAG NAAR GESLOTEN KETENS

De afgelopen jaren is de marge voor de varkenshouder sterk afgenomen.

Wereldmarkt

Belangrijkste reden is het structurele

De markt voor biologisch en andere concepten

overaanbod van varkensvlees op de

biedt op termijn perspectief voor ruim 1/3 van

Europese thuismarkt. Buiten de Europese

de huidige varkensstapel in Nederland.

Unie neemt de vraag naar varkensvlees in

Het overige 2/3 deel dient te worden afgezet

landen als China en Rusland weliswaar toe,

als exportbig of vleesonderdeel op de

maar het blijft lastig om deze markten

Europese en wereldmarkt. Ook hier kan de

structureel te bedienen. Dit heeft te maken

marge worden vergroot door focus op het

met geopolitiek (bijv. boycot Rusland) en de

leveren van kwaliteit en samenwerken in ketens.

hevige concurrentie met andere exporteurs

Vanwege de internationale concurrentie zijn

van varkensvlees zoals Brazilië, Amerika en

deze markten alleen interessant voor

enkele Europese landen (bijv. Denemarken).

grootschalige varkensbedrijven met een scherpe kostprijs. Belangrijk is ook dat de

Differentiatie in de markt

locatie ruimte biedt voor investeringen met

In een verzadigde markt is differentiatie een

het oog op draagvlak in de lokale omgeving.

bruikbare strategie die ook meer en meer wordt

Kiezen voor marktdifferentiatie via gesloten

ingezet in de Nederlandse varkenshouderij.

ketens én gezamenlijk werken aan

Enkele decennia terug is de biologische

maatschappelijk draagvlak is de enige weg

varkensvleesketen als eerste gestart met het

met toekomst voor de varkenshouderij.

bedienen van een onderscheidend marktsegment in Nederland en Noord-West

Han Swinkels

Europa. Met vallen en opstaan heeft de

Lector Duurzame Veehouderijketens

biologische varkenshouderij zich ontwikkeld tot

HAS Hogeschool

een gesloten keten. De samenwerkende ketenpartners maken afspraken over o.a. de verhouding vraag en aanbod, kwaliteit en de verdeling van de marge over alle schakels in de

de markt van gangbaar varkensvlees steeds

van de Dierenbescherming. Veel van deze

keten. De opbrengstprijs van de biologische

meer ruimte voor marktconcepten. Voor

initiatieven staan nog aan het begin van het

varkens is volledig losgekoppeld van de

een deel wordt deze ruimte ingevuld door

uitwerken van een volwaardig ketenarrangement

wekelijkse noteringen van vleesvarkens en

varkenshouders die in samenwerking met

zoals we nu kennen bij biologisch.

biggen.

andere partijen varkensvlees onder een eigen merknaam (bijv. Livar) in de markt zetten.

Willen deze ketens werkelijk toe naar meer

Marktconcepten

Daarnaast zien we dat de supermarkten

toegevoegde waarde en een eerlijke verdeling

Vanwege de maatschappelijke aandacht voor

varkensvlees onder het huismerk

van de marge dan zullen ook zij verdere stappen

o.a. dierenwelzijn en milieu ontstaat ook in

‘ondersteunen’ met het Beter Leven Keurmerk

naar een gesloten keten moeten zetten.

10 AGRITEAMMAGAZINE

AGRITEAMMAGAZINE 11

LANDELIJK -WONEN.nl

Jelle Hettinga

Pier Bakker

Tjarko Edzes

Rick Westerlaken

Barbara Wasch

Manon Kluijfhout

Marco van Sabben

Petra Willems

Peter Scheer

Drees Visser

Bouke Wielenga

Monique Schrijer

Reitze Sybesma

Jan Hermans

Petra Willems

Sybren Zeldenrust

AgriTeam International Sixmastraat 4, 8932 PA Leeuwarden T. 06 - 51 24 91 77 international@agriteam.nl

Centraal kantoor Breestraat 20, 5845 AV Sint Anthonis T. 088 - 170 00 00 info@agriteam.nl www.agriteam.nl

Fryslân Leeuwarden Sixmastraat 4, 8932 PA Leeuwarden T. 058 - 284 91 88 fryslan@agriteam.nl

Piet Mulder

Drenthe / Groningen Zuidlaren Annerweg 32, 9471 KV Zuidlaren T. 050 - 409 61 90 zuidlaren@agriteam.nl

AgriTeam Denemarken Denemarken Postbus 90, 9530 AB Borger T. 06 - 105 75 757 denemarken@agriteam.nl

Flevoland / Noordoostpolder Emmeloord Duit 6, 8305 BB Emmeloord T. 0527 - 621 403 flevoland@agriteam.nl

Zuidoost - Drenthe Dalen Weidemolen 2, 7751 DZ Dalen T. 0524 - 550 593 dalen@agriteam.nl

Zuidwest - Nederland Woudrichem Postbus 31, 4285 ZG Woudrichem T. 0183 - 307 975 woudrichem@agriteam.nl

George van der Velden

Zuid - Twente / Achterhoek Deurningen Vliegveldstraat 49, 7561 RV Deurningen T. 074 - 278 38 22 deurningen@agriteam.nl

Noord - Holland Stompetoren Noordervaart 30a, 1841 HA Stompetoren T. 072 - 503 97 97 noordholland@agriteam.nl

Oost - Overijssel Vriezenveen Gravenlandweg 17, 7675 TB Bruinehaar T. 0546 - 565 158 vriezenveen@agriteam.nl

Zeeland Serooskerke Wilgenhoekweg 26, 4353 EB Serooskerke T. 06 - 52 30 18 44 zeeland@landelijk-wonen.nl

12 AGRITEAMMAGAZINE

Jelle Hettinga

William Peters

Jan Bart Smelt

West-Overijssel / Oost-Veluwe Olst - Wijhe Boxbergerweg 16a, 8121 PT Olst T. 0570 - 590 900 olst-wijhe@agriteam.nl

Zeeland Driewegen Ruigendijk 2, 4438 NM Driewegen T. 06 - 20 59 95 68 zeeland@agriteam.nl

Bert Bardoel

Koen Warners

Daisy van Lanen

Zuidoost - Nederland - Overloon, Bergen, Sint Anthonis en Groesbeek Breestraat 20, 5845 AV Sint Anthonis T. 0485 - 387 300 sintanthonis@agriteam.nl

Midden - Nederland - Ede, Epe, Putten, Opheusden en Doetinchen Frankeneng 17h, 6716 AA Ede T. 0318 - 619 209 ede@agriteam.nl

Wim Boon

Christien Smelt

Kor Werkman

Siebe Jongsma

Gert Lubbers

Gerben van Hummel

Yvon Droste

René Groot Koerkamp Suzan Groot Koerkamp

Marinus Roseboom Gerjan van Apeldoorn Marieke Schonewille

AGRITEAMMAGAZINE 13

LA D D ER D U U R Z A M E V ER S T E D E L I J KI N G

AANBOD

BELEMMERING BIJ HERONTWIKKELING VAN AGRARISCHE BEDRIJVEN? De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is pas de afgelopen jaren een veelbesproken

beleidsitem. Toch is deze regelgeving al in 2012

TE KOOP

TE KOOP

opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder is in het leven geroepen om

overprogrammering te voorkomen en het beeld

Bij kleinschalige functieveranderingen naar één of twee woningen is een uitgebreide toetsing aan de Ladder niet nodig. Is sprake van herontwikkeling naar andere functies, zoals kleinschalige bedrijvigheid dan is de grens niet duidelijk bepaald en hanteren gemeenten en de provincies heel

van te koop staande bedrijventerreinen, half

verschillende uitgangspunten.

kantoren terug te dringen.

In ieder geval eisen gemeenten en provincies dat

afgebouwde woonwijken en leegstaande

in het bestemmingsplan aandacht geschonken

Beltrum Fokvarkensbedrijf op ca. 2 hectare grond.

Goede gebouwen, vergunning voor 543 zeugen, eventueel incl. dieren en rechten.

Vriezenveen: 0546 - 565 158

Bruchterveld, Hoopsteeweg 56 Locatie met vele mogelijkheden, paardenhouderij / vleesvarkenshouderij vergunning met ca. 6.200 kg ammoniak.

Vriezenveen: 0546 - 565 158

Toetsing aan de Ladder betekent dat drie treden

wordt aan het beleid ‘Ladder voor duurzame

moeten worden doorlopen: de eerste trede vraagt

verstedelijking’ om aan te tonen dat sprake is van

om te onderbouwen of het plan bijdraagt aan een

zorgvuldig ruimtegebruik. De gemeente en (in het

actuele regionale behoefte. In de tweede stap moet

kader van het vooroverleg) de provincie beoordelen

worden bekeken of het plan gerealiseerd kan worden of aan de Ladder wordt voldaan en het initiatief in bestaand stedelijk gebied. Tot slot vraagt de

doorgang kan vinden.

Ladder om te beschrijven hoe de locatie voor verschillende manieren van vervoer is ontsloten.

Wilt u nadere informatie over de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, neem dan

Het toepassingsbereik van de Ladder levert veel

contact op met

discussie op. De Ladder is alleen aan de orde als er

TE KOOP

TE KOOP

sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’.

Erwin Stevens van Buro SRO Arnhem

Maar wanneer is sprake van een stedelijk

(026- 3523125).

ontwikkeling? Helder is dat daarvoor niet de ligging maar de omvang van het plan bepalend is.

Er kan dus ook sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling bij de herbestemming van een agrarisch bedrijf aan de dorpsrand of in het buitengebied. Recente jurisprudentie legt bij plannen voor woningbouw de grens bij Greonterp, Mardyk 3 Prachtig melkveebedrijf, totaal ca. 66 ha. groot, gelegen in een kavel. Grondsoort betreft klei op veen.

Leeuwarden: 058 - 284 91 88

14 AGRITEAMMAGAZINE

Saasveld, Hanenweg Mooi perceel landbouwgrond, in totaal 05.64.38 ha.a.ca. groot. Vraagprijs € 440.000,- k.k.

acht woningen.

Deurningen: 074 - 278 38 22

AGRITEAMMAGAZINE 15

DE P L AT TE L A N D S WON ING

KAN S OF BEDREI GI N G VOOR U W B E D R IJ F ?

De plattelandswoning Op 1 januari 2013 trad de zogeheten ‘Wet plattelandswoningen’ in werking. Sindsdien kan het gemeentebestuur bepalen dat een bedrijfswoning die behoort tot of die voorheen behoorde tot een landbouwinrichting, ondanks de agrarische bestemming, door een derde (een burger) mag worden bewoond. Hierbij staan de gemeente drie wegen ter beschikking: het bestemmingsplan, de beheersverordening of een omgevingsvergunning waarmee van het bestemmingsplan dan wel de beheersverordening wordt afgeweken. Als de gemeente de woning als ‘plattelandswoning’ heeft gekwalificeerd, wordt de woning van rechtswege beschouwd als onderdeel uitmakend van de inrichting (zie artikel 1.1a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), hetgeen erop neerkomt dat de woning niet wordt beschermd tegen milieumissies van (uitsluitend) die inrichting. Hoewel er al enige rechtspraak over de plattelandswoning was verschenen, kan pas sinds enige tijd gesproken worden van belangrijke jurisprudentie. Deze wordt hierna behandeld.

Eisen aan de motivering Een belangrijke vraag die in de jurisprudentie onbeantwoord was, betreft de vraag welke eisen dienen te worden gesteld aan de motivering van een besluit waarmee een plattelandswoning mogelijk wordt gemaakt. Veel gemeenten maken de keuze plattelandswoningen categoriaal toe te staan en voorts niet of nauwelijks het woon- en leefklimaat te beoordelen. De plattelandswoning wordt echter mogelijk gemaakt door middel van een ruimtelijk besluit, dat – zoals ieder ruimtelijk besluit – in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en ook anderszins in overeenstemming met het recht dient te zijn.

AGRITEAMMAGAZINE 16 AGRITEAMMAGAZINE

In de praktijk blijkt de ruimtelijke onderbouwing van zo’n besluit echter vaak uiterst beknopt en heeft deze de strekking dat er niets verandert ten aanzien van het woon- en leefklimaat; het was, is en blijft een woning op te korte afstand van de stal.

Dat een dergelijke motivering niet volstaat, blijkt duidelijk uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) van 24 december 2014 (met zaaknummer 201303444/1/R1, Peel en Maas).

In deze uitspraak overweegt de Afdeling, onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis, dat de mogelijkheid te voorzien in plattelandswoningen als een uitzonderingsmogelijkheid is omschreven.

De gemeente dient bij de totstandkoming van een bestemmingsplan te beoordelen in welke situaties het in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening om planologisch toe te staan dat derden wonen in een (voormalige) agrarische bedrijfswoning, aldus de Afdeling. De raad van de gemeente Peel en Maas was gehouden te beoordelen of er bijzondere gevallen zijn waarbij het aspect woon- en leefklimaat in de weg staat aan het toekennen van een plattelandswoning.

Daarnaast was de raad gehouden van geval tot geval te beoordelen of er een redelijk belang bij de plattelandswoning bestaat. Slechts onder die omstandigheden kan in plattelandswoningen worden voorzien, aldus nog steeds de Afdeling.

Vergelijkbaar oordeelde de Afdeling op 29 april 2015 (met zaaknummer 201401570/1/ R1, Nederweert). In dat geval had de raad van de gemeente Nederweert ervoor gekozen burgerbewoning van agrarische bedrijfswoning die ontstaan was vóór een bepaalde datum, categoriaal toe te staan. In lijn met de uitspraak ‘Peel en Maas’ oordeelde de Afdeling dat het besluit in zoverre ontoereikend was gemotiveerd.

Het voorgaande laat onverlet dat de gemeente – zorgvuldig en voldoende gemotiveerd – kan beslissen dat een lagere milieukwaliteit in een concreet geval aanvaardbaar is (en daarmee in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening is). Zou dat niet mogelijk zijn, dan zou van de bedoelingen van de wetgever immers maar weinig overblijven. De gemeente komt veelal beleidsvrijheid toe. Een milieuaspect waarbij het gemeentebestuur nadrukkelijk beleidsvrijheid heeft, is geurhinder (zie de uitspraak van de Afdeling van 30 juni 2010, met zaaknummer 200901350/1/R3, Bladel ).

Fijn stof & luchtkwaliteit Dit geldt echter niet voor alle milieuaspecten, zo heeft de Afdelingsuitspraak van 4 februari 2015 duidelijk gemaakt (zaaknummer 201306630/5/R3, Weert). Appellant exploiteerde een varkenshouderij.

Op het perceel bevond zich een woning die als plattelandswoning was bestemd. Appellant voerde aan dat de toegekende aanduiding niet het door de raad beoogde effect kon hebben, te weten dat het laten bewonen van de bedrijfswoning door een derde geen effecten heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de inrichting.

Op grond van de Europese richtlijn luchtkwaliteit dient immers ook ter plaatse van de woning de luchtkwaliteit te worden beoordeeld, aldus appellant. De Afdeling oordeelde dat het gegeven dat een bedrijfswoning op grond van het bestemmingsplan door een derde mag worden bewoond, losstaat van de vraag of de luchtkwaliteit ter plaatse van het perceel waarop die woning staat al dan niet met toepassing van titel 5.2 van de Wet milieubeheer moet worden beoordeeld.

De uitzondering die in de Wet milieubeheer voor arbeidsplaatsen is gemaakt, is in geval van een (zuivere) bedrijfswoning wel, maar in geval van een plattelandswoning niet aan de orde.

Kortom: ook een plattelandswoning dient (gewoon) aan de normen voor fijn stof te worden getoetst.

De wetgever heeft op dit punt evident een inschattingsfout gemaakt (vgl. Kamerstukken II 2011/12, 33 078, nr. 3, p. 5). Reparatiewetgeving is geen optie, aldus – terecht – de Minister van Infrastructuur en Milieu, omdat voor de toepassing van de Europese richtlijn luchtkwaliteit het feitelijke gebruik (van, bijvoorbeeld, een woning) bepalend is en niet de juridische bestemming (zie Kamerstukken II 2014/15, 33 078, nr. 12).

De minister concludeert verder dat de aard en omvang van de problematiek vooralsnog beperkt is en zij wijst nadrukkelijk op de verantwoordelijkheid van de gemeenten om in het kader van te nemen specifieke ruimtelijke besluiten af te wegen of inderdaad een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

AGRITEAMMAGAZINE 17

HEKKELMAN ADVOCATEN / PRAKTIJKGROEP AGRIBUSINESS & LANDELIJK GEBIED

De boer die op zijn erf een woning heeft die reeds onherroepelijk als plattelandswoning is aangeduid, heeft als gevolg van de onjuiste taxatie van de wetgever een probleem, althans kan een probleem hebben, indien de normen voor fijn stof worden overschreden (in de huidige situatie of uitgaande van de door de boer gewenste ontwikkeling).

Mocht het besluit om een plattelandswoning mogelijk te maken nog genomen moeten worden, dan doet de agrariër er verstandig aan de eventuele gevolgen voor zijn bedrijfsvoering nauwkeurig in beeld te brengen en (zo nodig) te ageren tegen het (voorgenomen) besluit.

Of zo’n probleem zich manifesteert hangt af van vele factoren, waaronder de onderlinge afstanden op het perceel, de te houden dieren, het type huisvesting, het al dan niet aanwezig zijn van een luchtwasser en de achtergrondconcentratie van fijn stof in het gebied. In een concreet geval kan er voor de agrariër aanleiding zijn planschade te claimen. Dat zal in veel gevallen echter slechts een doekje voor het bloeden zijn.

AANBOD

TE KOOP

TE KOOP

Hekkelman Advocaten Prins Bernhardstraat 1 6501 BB Nijmegen

Warmenhuizen, Dergmeerweg 38 Een goed onderhouden tuinbouwbedrijf bestaande uit woonhuis met veranda in de tuin, twee koelschuren met opslagcapaciteit voor 1.300 boxen, gelegen op een totale kavel van 04.93.50 ha.

Noord-Holland: 072 - 503 97 97

TE KOOP

Praktijkgroep Agribusiness en landelijk gebied

Siebengewald, Koekoek 38 Voormalig melkvee-/varkensbedrijf geschikt voor melkgeitenbedrijf (cap. 600 melkgeiten) met uitbreidingsmogelijkheden, op 1.77.50 ha.

Sint Anthonis: 0485 - 387 300

TE KOOP

agrarischezaken.hekkelman.nl

PUINRECYCLING hekkelman advocaten prins bernhardstraat 1 postbus 1094 6501 BB Nijmegen (024) 382 83 33

www.hekkelman.nl

Hekkelman_advertentie_28/1.indd 1

18 AGRITEAMMAGAZINE

SLOOPWERKEN

Melderslo, Meldersloseweg 123 Plantenkwekerij met woning, containervelden, tunnelkassen en waterbassin op 1.29.71 ha op unieke plek voor verkoop-/plantenhandel.

Sint Anthonis: 0485 - 387 300

Lage Zwaluwe, Steenplaats 3 Varkensbedrijf (2200 vleesvarkens) met vrijstaande bedrijfswoning op een perceel van ca. 1 ha.

Meer grond bij te kopen tot 16 ha.

Sint Anthonis: 0485 - 387 300

KOOTWIJKERBROEK • 0342-441769 • 06-22952134 info@gebrmulder.nl • www.gebrmulder.nl

28-01-16 11:06

AGRITEAMMAGAZINE 19

M AX I M A A L IN Z ICH T D OOR L OC A T I E S C A N Tien jaar nadat de familie Westerlaken de eerste lijn

Toen er een geschikte locatie gevonden was werd Jan

Rick: ”Met de provincie moest er een ruilovereenkomst

De nieuwe locatie is inmiddels in bedrijf genomen.

op papier tekende voor het ontwerp van een

ingeschakeld. Samen met Rick ontwikkelde hij enkele

gesloten worden. De familie wilde geen risico lopen.

“We hopen nog iets te groeien, we hebben immers de

nieuwe ligboxenstal, staan de eerste koeien in de

jaren geleden een locatiescan. Bij de aankoop van een

Het bestaande bedrijf werd verkocht onder de

benodigde vergunningen”, vertelt Peter trots.

stal. Weliswaar op een compleet nieuwe locatie.

agrarisch bedrijf of perceel grond voor een

ontbindende voorwaarden dat de nieuwe locatie met

Jan de Groot, specialist vergunningen bij DLV

bedrijfsverplaatsing, spelen omgevingsfactoren een

een onherroepelijke vergunning geleverd kon worden.

Advies, en Rick Westerlaken, makelaar bij AgriTeam

belangrijke rol bij de (on)mogelijkheden voor de

In dit geval kon alleen de familie de overeenkomst

Makelaars, verzorgden de lange weg naar de

toekomst. Niets is vervelender dan achteraf tot de

nog ontbinden. Hiermee hadden we het risico afgedekt.”

realisatie van deze bedrijfsverplaatsing.

ontdekking komen dat de gewenste plannen op de aangekochte locatie niet te realiseren zijn.

Ook organiseerden de heren een omgevingsdialoog.

Peter Westerlaken was geboren en getogen op het

De locatiescan die de heren hebben ontwikkeld in

Hier werden de plannen van de familie met de

oude melkveebedrijf in Midgraaf. “Hier voelde ons

hun regio West-Brabant geeft een beeld van de

omwonenden besproken. “Op de een of andere manier

gezin zich thuis”, steekt Peter van wal. “We zaten op een

verkoopbaarheid van een object of de haalbaarheid

ging het plan hier pas echt leven voor ons”, vertelt

prachtige locatie met 50 hectare goed verkavelde grond.

bij aankoop. “Dit is een groot voordeel in je

Peter. “We leerden de buurt kennen. Het gebied hier was

In de stal die mijn vader in 1970 liet bouwen hadden

ondernemingsplan en zorgt voor een positief

vooral bekend met akkerbouw en niet met melkvee.”

we 95 melkkoeien. Het was duidelijk dat deze stal aan

signaal bij de beoordeling van de

vervanging toe was.”

financieringsmogelijkheden bij de bank”, licht Jan

Dat wij van plan zijn de koeien naar buiten te doen werd

Met die gedachte werden in 2005 de eerste

toe. “Wij willen risico’s zoveel mogelijk beperken.

bijvoorbeeld ontzettend gewaardeerd.

plannen gemaakt voor de realisatie van een nieuwe

Voorspelbaarheid is voor ons heel belangrijk.

ligboxenstal. “Dit was gelijk het moment om verder na

Ons gezamenlijke motto is dat wij streven naar een

Peter is blij met de ondersteuning van Jan en Rick. “We

te denken over de toekomst. De provincie kwam vanaf

onherroepelijke vergunning met maximaal inzicht in de

wilden niet per se weg op onze oude locatie. We hadden

1998 regelmatig met een voorstel en nam net in deze

locatie en geen verrassingen achteraf.”

het goed daar. De steun van Jan en Rick hadden we echt

periode ook weer contact met ons op over de uitkoop

Op de uiteindelijk beoogde locatie in Almkerk moest

nodig. Soms zagen we door de bomen het bos niet meer.

van ons bedrijf in verband met de natuurontwikkeling van

een stuk maagdelijke landbouwgrond omgezet

We kwamen in een wereld die we niet kenden, dat maakt

het Pompveld. Tot aan 2009 heeft dit verder niet geleid

worden in een bouwblok. Jan: “Hiervoor moesten twee

je onzeker. We hebben echt wel op het punt gestaan om

tot hele concrete stappen.”

gemeentes en één provincie meewerken. Het was de

te stoppen met de verplaatsing, zij zorgden er wel voor

In 2009 kwam de familie in contact met Rick Westerlaken.

kracht om al deze partijen bij elkaar te krijgen en te

dat we niet direct aan ons gevoel toegaven.” Pas toen de

Rick: “Ik heb met de familie Westerlaken, overigens geen

zorgen voor een goede onderbouwing. Het was cruciaal

vergunning onherroepelijk was kwamen de emoties los

familie van mij, gezocht naar geschikte locaties voor hun

om aan te tonen dat het vergunningstechnisch mogelijk

bij de familie. “Tot het laatste moment kon het nog alle

plannen. Ik ben bekend met deze omgeving en wist waar

was en er geen alternatieve bestaande locaties in de

kanten op. Het was een lang traject, maar uiteindelijk is

ik moest zoeken.”

omgeving beschikbaar waren.”

het een mooie kans geweest om alles nieuw te bouwen, dat beseffen we ons nu wel.”

20 AGRITEAMMAGAZINE

AGRITEAMMAGAZINE 21

AgriNieuws

COLOFON AgriTeam Magazine

De laatste ontwikkelingen in de agrarische sector

Is een uitgave van AgriTeam Makelaars

Emigreren

Vormgeving Studio Baan

Heeft u wel eens nagedacht over ondernemen

www.studiobaan.nl

in het buitenland? Voor dit onderwerp kunt u bij ons terecht met al uw vragen. Hiervoor

Tekst

hebben we een nieuw bedrijf in het leven

Studio Baan

geroepen, genaamd AgriTeam International.

Fotografie

Dit bedrijf is gespecialiseerd in emigratie-

Studio Baan

begeleiding. Binnenkort meer hierover. Mocht u een vraag hebben over het verkopen van uw

Voor meer informatie

bedrijf in combinatie met ondernemen in het

AgriTeam Makelaars

buitenland, dan kunt u contact opnemen met uw

T 088 170 00 00

lokale AgriTeam makelaar of voor AgriTeam

info@agriteam.nl

International neemt u contact op met

www.agriteam.nl

Piet Mulder, tel. 06 - 51 24 91 77.

Copyright Overname van artikelen is mogelijk met bronvermelding.

AgriTeam Makelaars stelt zich niet aansprakelijk voor zet- en/of drukfouten.

Grondprijzen 2015

22 AGRITEAMMAGAZINE

In 2015 kostte landbouwgrond gemiddeld € 59.400 per

een hoge prijs de gemiddelde waarde

hectare, 11,5% hoger dan in 2014.

sterk kan beïnvloeden.

De gemiddelde transactieprijs voor een hectare bouwland

Voor grasland werd in 2015 gemiddeld

nam toe van € 57.200 in 2014 naar € 65.500 in 2015.

€ 51.800 per hectare betaald,

Hierbij merkt het Kadaster op dat het om een relatief klein

tegen € 47.700 euro in 2014.

aantal transacties gaat, waarbij een verkooptransactie met

Bron: Kadaster

AGRITEAMMAGAZINE 23

AgriTeam Magazine is een uitgave van AgriTeam Makelaars