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Revitalisation collective de Fontenay-Lès-Briis PHASE 3: FAISABILITÉS 26 Juillet 2017

Christophe PÈRE paysagiste


Cette étude d’aménagement pour la revitalisation collective du centre-bourg a été lancée par la commune de Fontenay-les-Briis et soutenue par le Parc Naturel de la Haute Vallée de Chevreuse. La démarche d’implication des habitants par des actions de court terme est aussi soutenue par la Fondation de France. L’étude est portée par l’Atelier Approches ! en collaboration avec Christophe Père, paysagiste et Benoit Charreyre, programmiste.

Sommaire 1/ Rappel du déroulé 1.1 La méthode: étude urbaine et actions de terrain 1.2 Le calendrier 1.3 Retours sur les temps forts: rencontre#6 “faisabilités”, évènement convivial#7

2/ Le plan-programme

4/ Un projet sur le long terme et des actions de court terme 4.1 Les prochaines étapes 4.2 Des actions de court terme pour préfigurer le projet de centre-bourg 4.3 Phasage général 2016-2025

2.1 Esquisse actualisée et rappel des invariants 2.2 Recommandations architecturales, paysagères et urbaines

3/ Montage opérationnel 3.1 Le financement des équipements publics 3.2 Les dépenses et recettes d’un projet d’aménagement 3.3 La faisabilité règlementaire 3.4 Les différentes procédures possibles

PHASE 2: Plan et programme d’aménagement

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1/ Rappel du déroulé

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1.1 La méthode: étude urbaine et actions de terrain L’étude-action vise à réaliser un plan d’aménagement du cœur de village de Fontenay-les-Briis sur un périmètre élargi autour de l’église, de la Mairie, des équipements et espaces publics. Associée à des actions concrètes de dialogue avec les habitants et de préfiguration sur site, ce plan s’inscrit dans une démarche de revitalisation du cœur de bourg.

Cette mission répond à 3 enjeux majeurs: 1. S’appuyer sur une participation active des habitants et acteurs locaux 2. Inventer un nouveau lieu de vie en cœur de bourg 3. Inscrire la démarche de redynamisation du cœur de bourg dans une vision élargie du développement territorial

Pour animer la démarche, 4 types d’outils sont proposés tout au long de la mission: > résidence dans un lieu ouvert à tous au coeur du site: l’ABRIIS, ancien presbytère (3 jours/mois) > entretiens avec des acteurs locaux > ateliers élus-habitants et comité de pilotage mixte > chantier ouvert de préfiguration d’usages dans l’espace public et temps forts conviviaux

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Objectifs de la phase de faisabilité: > Etudier le montage opérationnel du projet : calendrier, procédure, financement, faisabilité règlementaire, mode de suivi … afin d’assurer un suivi qualitatif du projet dans le temps et sur les réalisations finales > Etablir les prochaines étapes pour passer en phase opérationnelle

1.2 Le calendrier PROGRAMMATION ET PLAN D’AMÉNAGEMENT 5 MOIS

DIAGNOSTIC PARTAGÉ 3 MOIS

Octobre

Réunion de lancement

Novembre

Décembre

- Action de lancement - Ouverture du lieu d’accueil du 19 au 22

Janvier

Février

Mars

Avril

FAISABILITÉ 2 MOIS

Mai

Comité de pilotage mixte

Permanence lieu d’accueil

Atelier n°1

Permanence lieu d’accueil

Entretiens ciblés

Permanence lieu d’accueil

-Analyse documentaire -Analyse du site

Juin

Juillet

Comité de pilotage mixte

Atelier n° 2

Atelier n° 3

Atelier n° 4

Réunion propriétaires voisins

Chantier ouvert

Atelier de mise en oeuvre

-Dossier de synthèse plans et pièces graphiques

Comité de pilotage mixte

Temps convivial Bilan / Retour

-Montage opérationnel - Estimation de travaux

Action de terrain et implication des habitants Réunions / bilans Étude urbaine

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1.3 Retours sur les temps forts Rencontre #6 “Montage opérationnel” 27 juin 2017

La rencontre#6 a réuni une vingtaine de participants. Sous forme de présentation en assemblée, ce temps d‘échange a permis de faire un point d’étape sur le travail en cours visant à affiner le montage opérationnel du projet. Nous avons notamment évoqué 3 pistes de montage possibles avec leurs aspects positifs et négatifs: opération d’aménagement publique, privée ou Association Foncière Urbaine. Cette rencontre a également permis d’échanger sur les enjeux de financement du projet en étudiant: > d’une part, les différents secteurs de dépenses à affiner au regard de leur importance par rapport aux enjeux urbains (place publique, cheminement, réhabilitation d’un lieu ouvert à tous…) > d’autre part, les recettes potentielles notamment grâce aux financements de la Région à étudier plus précisément (100 quartiers innovants, Contrat d’Aménagement Régional…) L’intérêt de cette rencontre aura été de partager un temps d’étude, habituellement réservé aux spécialistes sur des questions techniques, avec la population qui montre un véritable intérêt à suivre l’avancement du projet urbain, et peu à peu se forme aux rouages de la fabrique de la ville. Le prolongement de la démarche semble donc souhaité sous une forme ou une autre.

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Evènement convivial #7 “L’ABRIIS du futur” 20 juillet 2017

L’évènement convivial #7 a réuni une soixantaine de participants pendant une soirée. A l’occasion des “jeudis de l’été” initiés par le comité des fêtes, nous avons échangé en petits groupes autour du devenir de “l’ABRIIS du futur” comme lieu de rencontre plurifonctionnel et ouvert à tous en coeur de bourg. A partir des idées issues des ateliers précédents (café associatif, postes de travail partagés, point relais de produits locaux, salle pour les jeunes…), nous avons organisé un atelier photo mettant en scène les habitants en tant que futur animateur d’un de ces programmes. Ces photomontages étaient ensuite imprimés en direct sous forme de “cartes postales du futur” et distribuées aux participants.

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> Les discussions informelles et le succès de ces temps de convivialité en coeur du bourg où chacun apporte son plat et le partage, révèlent le même besoin des habitants de se rencontrer en dehors de chez soi. Si des rendez-vous festifs réguliers dans l’espace public sont ainsi déjà une réussite pendant l’été, il est fort probable que d’autres évènements conviviaux en hiver, pensés comme préfiguration de l’ABRIIS du futur, pourraient aussi rassembler un large public. (Lire aussi 4.1.2 Le projet de création d’un lieu hybride)

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2/ Le plan-programme

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2.1 Esquisse actualisée et rappel des invariants

Les invariants du plan-programme Le plan-programme donne une indication de ce que pourrait être l’évolution du centre-bourg de Fontenay-lès-Briis à plus ou moins long terme, en fixant des objectifs et en définissant un certain nombre d’invariants sur les dimensions urbaine, paysagère et fonctionnelle. (Pour plus de détails, lire dossier Phase 2 Planprogramme, partie 3). Parmi ces invariants, nous pouvons rappeler : > la valorisation du patrimoine bâti vernaculaire et notamment des granges, de la maison Auger, du presbytère, ou encore du porche et de certains murs en pierre marquant les limites de parcelles; > l’aménagement d’une nouvelle place publique à l’entrée du bourg, sur le “triangle vert”, visible depuis le rond-point de la RD97; > le réaménagement de la cour du presbytère en lieu de vie, de rencontre et d’animation urbaine protégé de la circulation automobile, à l’arrière de l’église et de la mairie; > le développement et l’installation d’un équipement plurifonctionnel associatif, porté, géré et animé par des acteurs locaux (habitants ou associations); > l’aménagement de cheminements piétons traversant le centrebourg et s’inscrivant dans un maillage de circulations douces à l’échelle du grand territoire; > la construction d’une partie du périmètre de projet avec l’implantation d’une quinzaine de nouveaux logements.

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2.2 Recommandations architecturales, paysagères et urbaines

Cheminement

Cour

Parcelles bâties

Stationnement

Place

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Sur l’implantation des volumes L’idée principale est bien de créer quelque chose qui ressemble à un chemin rural ou à une ruelle bordée de maisons aux façades simples, donnant sur un espace public soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire d’un jardin qualifiant le premier plan. L’implantation d’une manière générale répond à quelques règles simples, et s’appuie sur les lignes directrices du parcellaire existant et de son orientation décalée par rapport aux points cardinaux (Sud-Ouest / NordEst). En se référant à des typologies existantes sur le bourg, comme le bâtiment agricole divisé en plusieurs logements (cour du lotissement de la Tourelle), ou comme l’habitat groupé autour d’une cour (rue du Bon Puits), les modèles sont réinterprétés en longères découpées en plusieurs logements, ou en maisons accolées/regroupées. Le projet vise une cohérence spatiale forte, recherche les mitoyennetés, l’agrégation des constructions, en même temps qu’à mieux valoriser (efficacité) la partie du foncier mobilisée, au regard des possibilités supérieures de densification, non complètement exploitées et volontairement écartées au cours de la phase d’étude précédente. L’implantation des bâtiments, à la limite de la parcelle et à l’alignement, est donc essentielle, parce qu’elle organise déjà l’espace public qui en résulte, et dégage de vrais espaces privés. Ainsi dans la cour, une nouvelle construction à plus de 12 mètres dans le prolongement de l’extension de la mairie, en pinçant le vide entre eux, crée un effet de seuil délimitant un vaste espace d’environ 1.600 m2 : la cour existante aménagée à l’arrière du préau, augmentée de toute la partie Nord (récemment encore bâtie, préfabriqué démoli en 2016). De fait les bâtiments cadrent, protègent voire “sanctuarisent” cet espace, en le distinguant clairement d’un espace très ouvert comme celui de la place des tilleuls. D’une autre façon le regroupement des volumes plus au Nord (parcelles privées) et leur implantation en parallèle participent au sentiment de traverser un chemin ou une ruelle, tout en laissant une certaine latitude sur son ambiance future et sa résolution dans le détail.

Sur les volumes eux-mêmes Le gabarit du presbytère, plus haut bâtiment à proximité, est constitué d’un rez-de-chaussée, d’un étage et de combles, et ainsi donne la référence pour les constructions nouvelles. Il définit les hauteurs maximales et l’idée de toiture à double pente. Les lignes de faîtage seront donc composées essentiellement parallèles à la direction principale donnée par le parcellaire (Nord-Ouest / Sud-Est). Dans la rue du lotissement de la Tourelle, la construction d’une maison individuelle en lieu et place de l’aire de retournement, permettrait de mieux articuler cette rue avec le futur stationnement planté et l’amorce du cheminement, en prolongeant l’alignement sur rue donné par les maisons sur les parcelles 1516 et 1517. 14

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Les constructions groupées sur les fonds de parcelles privés pourraient se faire selon ces deux modalités principales : > à l’Ouest, une longère découpée en trois parcelles, avec chacune deux petits logements superposés (un à rez-de-chaussée / jardin, l’autre au 1er étage + combles) pour 6 logements de type studios; > à l’Est deux ensembles de deux maisons individuelles groupées en bande, intercalées entre les murs existants, et néanmoins alignées (maisons comprenant le rez-de-chaussée / jardin + le 1er étage + les combles) pour 4 logements de jeunes familles. Dans la partie Ouest de la cour, une troisième typologie serait faite de deux maisons avec jardin, comprenant chacune deux logements superposés, pour un sous-total de 4 logements. Enfin, un cas particulier est celui du bâtiment qui remplacerait celui démoli, entre presbytère et grange, et ayant permis l’accès à la cour pour la construction de l’extension de la mairie. Ce petit bâtiment, qui est plutôt une extension du presbytère, permettrait d’étendre voire de rendre possible son programme, en le reliant à la grange. Il est surtout l’occasion d’affirmer une écriture contemporaine et néanmoins discrète, combinant alignement sur rue et transparence de la rue vers la cour, apportant cette visibilité publique au projet depuis la place.

Sur la conservation des éléments remarquables Au-delà du patrimoine construit (longue grange rue de la Fontaine Bourbon, presbytère et ensemble grange + porche rue du Bon Noyer), certains éléments moins évidents donneront une tonalité, une couleur particulière au projet. Ainsi les murs de pierre calcaire, délimitant le parcellaire, et certains ensembles (maison Auger et grange réhabilitée de la bibliothèquemédiathèque) sont des éléments avec lesquels composer puisqu’ils véhiculent, presque autant que les autres éléments patrimoniaux plus évidents, l’histoire rurale et agricole du bourg. Sur la pente, les parcelles entre fond de vallée et forêt accueillaient en effet cultures maraîchères et fruitières. Mais les murs sont aussi à conserver pour leurs qualités propres liées à: > leur orientation ou à leur hauteur > leur capacité à capter la lumière du Sud et à restituer de la chaleur; > leur nature de limite franche garantissant l’intimité des logements par rapport au voisinage. Leur maintien en place, qui pourrait être perçu comme une contrainte, apportera en réalité toute sa qualité spatiale à un espace qui ne flottera pas, et ne paraîtra pas parachuté de nulle part.

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Ainsi un projet qui parviendrait en outre à maintenir en place certains arbres existants (quelques sophoras de la cour, tilleuls de la place) et à conserver certains éléments de sols anciens (pavés de grès), pourra sans doute bénéficier d’une certaine épaisseur de temps, surtout si la mise en oeuvre se fait sans pastiche. Nota : pour statuer sur la possibilité du maintien ou non en place d’un arbre, il faudra s’appuyer sur un plan de géomètre et les cotes prises au pied des arbres, ainsi que sur leur état phytosanitaire.

Sur la place C’est, faut-il le rappeler, l’espace public principal, l’espace de vie et de représentation qui doit faire appel vers l’extérieur du village, la proue du projet, en même temps que le pont équipement planifié (grange de la rue de la Fontaine Bourbon) et le projet plus global de revitalisation du centrebourg. Si l’espace doit être fonctionnel et capable, c’est-à-dire suffisamment souple et pluri-fonctionnel pour accueillir différents usages, il ne nécessite pas pour autant de transformer tout le triangle vert en un vaste espace minéral. C’est plutôt la redéfinition du lien du triangle à ses franges qui intéresse ici > au Nord, la transformation d’un espace dévolu prioritairement à la voiture, à savoir le barreau reliant l’allée des Tilleuls à la rue du Bon Noyer, en un espace à usage piéton ou mixte > à l’Est, la création d’un lien évident entre cet espace piéton et le futur équipement culturel, tout en confortant le double alignement de tilleuls > à l’Ouest, la redéfinition du rapport du triangle vert à l’ensemble presbytère/ extension/ grange/ porche, en travaillant sur le nivellement, le dévoiement léger de la rue et son gabarit propre, dans le but de dégager un espace plus large le long des bâtiments. Nota : Pour l’extension du presbytère, et en cas d’une éventuelle démolition d’un bâtiment, la règle reste de (re)construire à l’alignement, les bâtiments publics ou privés faisant la limite avec l’espace public. Cela permettra de préserver une lecture simple de l’espace, en évitant qu’il se dilue dans la résolution technique des voiries attenantes. La place pour exister doit avoir des limites claires, qui tiennent la forme urbain Plusieurs variantes existent évidemment et seront à travailler dans le cadre d’un projet de maîtrise d’oeuvre, mais toutes nécessitent un levé de géomètre.

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Sur le cheminement structurant Il est composé selon trois séquences principales, avec leurs qualités spatiales propres, et un vocabulaire commun pour son traitement. > de la rue du Bon Noyer au milieu de la cour : C’est un espace d’activités, de jeux, perméable visuellement, où l’on se sent protégé. L’espace est facile à clore, puisque ce sont les bâtiments qui forment la plupart des limites de l’espace. Pour autoriser l’accès permanent au chemin, une clôture est ajoutée en son long. 4 accès sont définis : par le chemin venant de la Tourelle, par le porche de la grange, par le portail du presbytère, par le porche entre mairie et église (côté parking mairie). Le cheminement à cet endroit peut être conçu comme un élargissement des surfaces minérales contiguës. Son dessin est intimement lié à la conception de l’espace public dans son ensemble, qui englobe la cour déjà existante, et ses franges réaménagées. > du milieu de la cour aux stationnements : Le traitement se simplifie, avec l’utilisation d’une gamme limitée de matériaux (pavés, pavés avec joints enherbés, grave stabilisée, etc.). Le dessin ultérieur (rapport minéral/plantations) devra être précisé en fonction de l’écoulement des eaux pluviales ou de l’accessibilité aux différents modes de déplacement notamment. Une réflexion particulière est menée sur la limite espace public/espace privé, notamment avec la définition d’un vocabulaire simple de clôtures symboliques en bois, qui participerait à l’unité du traitement sur tout ce linéaire. De la même façon, la définition d’une palette restreinte de plantes vivaces et de plantes grimpantes aidera à donner du « liant » à cette séquence ; elle pourrait faire l’objet d’un atelier, une fois les autres aspects définis. > des stationnements à la rue des Vignes : Cette séquence, la plus longue (sur 105 ml), est aussi la plus simple à aménager. Le principal risque serait qu’elle soit un peu trop monotone. Le chemin sera plutôt uniforme ; la place du végétal sera donc essentielle.

Sur les arbres et la qualité des points de vue L’implantation des arbres se fera le plus possible en lien avec les grandes lignes de composition définies dans le plan programme, en lien étroit avec l’implantation et la volumétrie des bâtiments. Ils participent fortement à l’ambiance des lieux, à la qualité des ombres et lumières. En cela ils seront implantés avec minutie, en même temps que les bâtiments et leurs ouvertures seront calés, notamment pour prendre en compte leur ombre portée, et en faire des « filtres » pour éviter les vues directes. Toutefois, la préservation des points de vue en limite de bourg sera étudiée (grands arbres du parc du château, clocher de l’église, etc) pour continuer de s’inscrire dans une échelle appropriée, large, qui ne soit pas privée de repères spatiaux.

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Sur les ambiances végétales et leur rôle Elles seront simples, mais variées, basées sur des palettes végétales adaptées à leur contexte. > plantation monospécifique arborée (tilleuls) : sur la place > arbres, arbustes, plantes grimpantes et plantes vivaces robustes: dans la cour > plantes vivaces et plantes grimpantes (espèces botaniques, simples) : - variante jardinée : cheminement partie centrale (entre logements) - variante plus sauvage : cheminement partie Nord (vers rue de Vignes) > arbres de 3ème grandeur (de 7 à 15m ) évoquant un verger: dans les stationnements L’accompagnement du cheminement, essentiellement dans sa séquence centrale, se matérialise par des plantations publiques, qui garantissent la transition entre l’espace public et l’espace privé. En même temps ces plantations permettent de valider une emprise au sol globale de principe (chemin + plantes), en conservant de la souplesse pour préciser le dessin final du projet (chemin plus large, noue d’infiltration des eaux pluviales, etc).

Habiter différemment le bourg Le projet s’oriente vers une diversité des typologies bâties, pour d’abord augmenter l’offre pour le parcours résidentiel local. L’objectif principal est de proposer des petits logements (studios, T1, T2), ainsi que des logements intermédiaires (loyers inférieurs de 10 à 15 % à ceux du marché). Ceux-ci répondent en priorité aux besoins des classes moyennes, en zones tendues. Les formes architecturales sont simples et font référence, soit à des maisons de bourg comme le presbytère, soit à des bâtiments au caractère plus nettement rural, type longère ou grange. La différence réside dans le fait que ces bâtiments sont divisés chacun en plusieurs logements. La qualité architecturale Les bâtiments seront résolument contemporains et néanmoins discrets pour s’intégrer à leur environnement. Dans le cahier des charges pour la sélection du maître d’oeuvre architecte, l’attention portée à l’existant et la réinterprétation du caractère rural du lieu seront des critères importants. Parmi les autres objectifs visés pour les logements, il y a : une qualité de lumière, des logements traversants, des volumes modifiables pour une évolution possible au bout de quelques années, etc. Chaque logement bénéficie en outre quasi systématiquement d’un espace extérieur privatif, ou partagé, de 55 m2 environ à 265 m2. Le rapport des bâtiments entre eux, et à l’espace public, est donc assez « aéré ». Le retrait par rapport à la limite publique est plus ou moins grand en fonction de l’ensoleillement et de la profondeur des vues ou de l’espace extérieur proposé.

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Le mode de vie L’idée de rue – qui permet habituellement d’optimiser la voirie au regard du nombre de logements desservis - a été écartée au cours des ateliers, et a été remplacée par l’affirmation d’un vrai chemin, c’est-à-dire une voie réduite et ouverte aux seuls modes doux (marche à pied, vélos). L’accès automobile exceptionnel des riverains pour déménagement ou livraison sera à étudier dans l’étude de maîtrise d’oeuvre sans dénaturer la qualité de voie douce recherchée dans le projet. Le plan programme a donc cette particularité de proposer un rapport paisible à l’espace public instauré dès les entrées du secteur d’étude (grange/porche, extrémité rue du lotissement de la Tourelle), en mutualisant les places de stationnement : on vient vraiment à pied à son logement ! Les nouvelles typologies de logements proposées préservent l’intimité (murs, maisons accolées en bandes, plantations d’accompagnement) en laissant aussi le choix d’avoir des relations de voisinage, par la proximité spatiale mise en place et la possibilité de s’approprier les seuils entre espace public et privé. Les plus de 12 mètres qui séparent les façades sont effectivement filtrés par une succession de plans visuels (du jardin, aux arbres, en passant par des plantations d’accompagnement sur l’espace public) ; mais le cheminement principal, large de 6 m reste rapidement accessible. Il se divise ensuite en autant de ramifications secondaires qu’il y a de groupes de logements, dessinant des entrées individualisées.

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3/ Montage opérationnel

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3.1 Le financement des équipements publics La règle générale de financement des équipements publics est fixée par l’article L.311-4 du Code de l’Urbanisme, qui précise ceci : « Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l’opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l’aménageur (…). » Cela signifie concrètement que pour comprendre la part des équipements partiellement finançables par le privé dans le cas du projet d’aménagement du centre-bourg de Fontenay-les-Briis, il convient de distinguer les équipements publics en fonction de leur nature :

Equipements à la charge exclusive de la collectivité Certains des aménagements projetés tirent leur origine d’une volonté de requalifier les espaces du centre-bourg, de valoriser un patrimoine, de rendre le centre plus accessible, etc. Ces espaces publics ne sont pas en lien direct avec la volonté de construire des logements, qui pourraient même se passer de ces équipements. Leur financement doit donc être assuré à 100% par la collectivité. Il s’agit des équipements suivants :

· la nouvelle place publique (triangle vert),

· la cour intérieure réaménagée,

· l’aménagement d’un lieu hybride

Pour ces équipements, seules des subventions et/ou une valorisation du foncier public pourra générer des recettes à même de compenser les dépenses.

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Equipements « propres à l’opération », à la charge exclusive du privé D’autres équipements sont au contraire directement associés au projet de construction de logements et n’entrent pas dans une logique d’équipement communal. Ces équipements ne s’adressent in fine qu’aux futurs habitants et usagers des logements. On parle alors d’équipements propres à l’opération. Leur financement sera donc logiquement pris en charge à 100% par le privé. Il s’agit de l’équipement suivant :

· le stationnement paysager prévu au Nord du périmètre (18 places).

Equipements à la charge partagée entre privé et public Cette troisième catégorie regroupe les équipements qui sont à la fois liés au projet de constructions de logements en lui-même et au programme d’équipements publics de la commune. Leur financement peut donc être partagé entre la collectivité et le privé. Dans notre cas, il s’agit des équipements suivants :

· Le cheminement paysager mode doux, qui joue à la fois le rôle de desserte des futurs logements et aussi de liaison inter-quartiers améliorant l’accessibilité du centre-bourg,

· Le cheminement en simple stabilisé qui relie le projet à la rue des Vignes.

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En ce qui concerne le niveau de la participation du privé, il sera défini selon un principe de proportionnalité : seule la fraction du coût correspondant aux besoins pourra être mis à la charge de l’aménageur.

3.2 Les dépenses et recettes d’un projet d’aménagement A ce stade, nous ne pouvons proposer un bilan financier d’aménagement figé. En effet, les postes de dépenses et recettes du projet d’aménagement dépendront avant tout de la procédure opérationnelle choisie. Celle-ci indiquera l’acquéreur des terrains à aménager (acteur privé, ou montage mixte privé-public) et le ou les périmètres de l’opération (voir partie 3.4), permettant d’élaborer un bilan financier approprié. De plus, les phases ultérieures de projet (recherche de subventions, études de maîtrise d’oeuvre et techniques...) feront nécessairement évoluer le plan-programme et le bilan financier correspondant. Pour autant, il nous paraît important de vous présenter ci-dessous les différents postes de dépenses possibles pour un bilan d’aménagement classique: > l’achat du foncier (environ 40% des dépenses totales): concernant le projet, 12 parcelles (365/366, 1336/1325, 1326, 1117, 1118, 1307, 351, 355, 1295/1357) seraient à acquérir en négociant avec 7 propriétaires différents (voir conditions livre 2, annexe 4.2). > les honoraires d’études (environ 3% des dépenses totales): à Fontenay, une étude urbaine avec un volet architectural et paysager serait à lancer à l’échelle du site, accompagnée d’un relevé topographique, d’une étude de sol et d’une mission de suivi de ces études pour accompagner la commune > les frais d’aménagement (environ 15% des dépenses totales): ils correspondent aux coûts de la conduite d’opération, honoraires de maîtrise

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d’oeuvre, contrôle, frais de commercialisation... > les travaux VRD et espaces publics (environ 40% des dépenses totales): les coûts de travaux varient en fonction des différents secteurs du projet et de leurs enjeux urbains (visibilité, niveau de fréquentation, durabilité…). Ces coûts seront affinés avec l’étude de maîtrise d’oeuvre (choix des matériaux, proportion minéral/végétal, possibilité de réemploi…) mais on peut distinguer 6 secteurs principaux ayant chacun des coûts spécifiques : - Place, espace paysager, trottoirs (environ 1250 m2) - Espace de jeux / multi activités (environ 870 m2) - Chemin paysager (environ 800 m2) - Réseaux eaux pluviales, électricité, éclairage, fibre... - Aire de stationnement paysager (environ 1150 m2) - Chemin stabilisé (environ 815 m2) Les recettes dépendront, elles aussi, de l’opérateur choisi (acteur privé ou montage mixte privé-public). Dans tous les cas, une subvention de la

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Région pourra être demandée, notamment le Contrat d’Aménagement Régional. Des recettes seront aussi pourvues par la vente des parcelles et si l’aménageur est privé, des participations financières de la collectivité pourront luit être accordées pour équilibrer les coûts d’aménagements d’espaces publics importants.

3.3 La faisabilité règlementaire Au vu du projet co-élaboré avec des groupes d’habitants tout au long de notre mission, certains articles du PLU devront être modifiés. Nous identifions ci-dessous quelques points à traiter du chapitre “Zone UA” (tissus les plus anciens de la commune) mais une mission plus approfondie devra être menée: Article UA3: il est prévu un accès automobile jusqu’au terrain alors que le projet, privilégiant les modes doux au coeur du site, prévoit essentiellement des stationnements regroupés aux abords du site du projet puis un chemin piéton-vélo jusqu’aux habitations. Cette règle d’accès ainsi que celle sur la largeur de la voie de 3,50m minimum pourra être requestionnée pour s’adapter aux conditions particulières de voie douce en coeur de bourg. Article UA6: L’implantation des bâtiments par rapport à la voierie est prévue à l’alignement ou en retrait de 5m dans le PLU. Au regard du site de projet contraint et de l’esquisse actuelle, certaines constructions, notamment dans le secteur Nord-Est, pourraient être implantées à moins de 5m du chemin public. Cette règle devra donc être modifiée. Article UA12: le PLU prévoit une place de stationnement pour 50m2 de plancher et une place visiteur pour 3 logements construits dans une opération d’ensemble. Le projet prévoit une quinzaine de logements avec potentiellement: 14 petits logements superposés (T2-T3) et 2 maisons individuelles en bandes avec jardins. Nous proposons de produire 1 place de stationnement pour les petits logements (50-70 m2) et 2 places pour les maisons individuelles (>70m2), sans prendre en compte le ratio de 50m2 de plancher par place. Cette règle pourra donc être revue.

3.4 Les différentes procédures possibles Préalable : au regard de ce qui a été écrit précédemment et considérant que les acteurs privés de l’aménagement n’ont pas vocation à réaliser les équipements publics de la commune, deux options se présentent au moment de choisir la procédure opérationnelle la plus adaptée pour mettre en œuvre le projet :

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Option 1 : réaliser un projet d’ensemble en deux entités opérationnelles distinctes, par deux maîtrises d’ouvrage différentes  : une opération d’aménagement privée au Nord et une opération d’équipement public au Sud. Option 2 : réaliser le projet en une seule entité opérationnelle, intégrant les logements et les espaces publics.

1 – LA ZAC Rôle de la collectivité

Rôle du concessionnaire (aménageur / SEM / bailleur social)

Rôles des propriétaires fonciers

> Concertation avec la population.

> Montage des dossiers de création et de réalisation.

> Cession des fonds de jardins au concessionnaire de la ZAC.

> Réalisation d’une étude de faisabilité technique et économique.

> Acquisition des terrains.

> Recherche de subventions. > Rédaction du cahier des charges de la concession et consultation. > Financement des équipements publics.

> Réalisation des travaux d’équipements et de viabilisation des terrains. > Cession des terrains à des promoteurs pour les logements intermédiaires et/ou à des particuliers pour les logements accolés.

Intérêts

Limites

> Montage simplifié par le fait que la SDP du projet sera inférieure à 5 000 m², ce qui permet d’éviter l’étude d’impact et l’enquête publique associée.

> Difficultés de trouver un opérateur pour cette taille d’opération. Piste : s’orienter vers un bailleur social.

> Permet de ne pas scinder le projet en deux opérations distinctes (opération d’équipements publics et opération de construction de logements).

> L’équilibre du bilan repose sur les recettes provenant de la collectivité et donc du montant des subventions.

> Permet de mobiliser plus facilement les subventions de la Région en intégrant dans le projet la construction des logements. > Clarifie la question de la prise en charge financière des équipements publics, qui reviennent à la collectivité à la fin de l’opération.

PHASE 2: Plan et programme d’aménagement

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2 – L’OPÉRATION PRIVÉE D’AMÉNAGEMENT Rôle de la collectivité

Rôle du concessionnaire (aménageur / SEM / bailleur social)

Rôles des propriétaires fonciers

Secteur Sud

Secteur Sud

Secteur Sud

> Recherche de subventions.

> Acquisition des deux lots vendus par la collectivité.

> RAS

> Construction et vente des logements.

Secteur Nord

> Réalisation d’une étude de maîtrise d’œuvre pour l’aménagement du secteur Sud. > Maîtrise d’ouvrage du projet d’équipements publics. > Cession de deux lots pour construction de logements. Secteur Nord > Facilitation de la vente des fonciers privés (négociation amont). > Réalisation du cheminement paysager avec participation financière du privé. Option 1 – Acquisition du lot du projet correspondant au cheminement paysager, puis maîtrise d’ouvrage de cet équipement public.

> Cession des fonds de jardins à l’opérateur privé.

Secteur Nord > Acquisition des terrains. > Réalisation du dossier de permis d’aménager (ou permis valant division) intégrant nouveau découpage parcellaire. > Réalisation des travaux de viabilisation des terrains. > Cession de lots à bâtir (si l’opérateur est un lotisseur) ou réalisation des programmes immobiliers (si l’opérateur est un promoteur).

Option 2 – Réalisation du cheminement paysager par l’opérateur et rétrocession in fine à la collectivité (option fragile juridiquement)

Intérêts Mise en place possible d’un PUP ou d’une Taxe d’Aménagement Majorée à 20% pour financer le cheminement paysager dans le secteur Nord.

Limites > Scission du projet d’ensemble en deux opérations distinctes (opération d’équipements publics et opération de construction de logements). > Difficultés de trouver un opérateur sans un accord préalable avec l’ensemble des propriétaires fonciers du secteur Nord quant au prix et conditions de vente. > Complexité technique d’une double maîtrise d’ouvrage sur un périmètre restreint (collectivité pour le cheminement paysager et privé pour la viabilisation des lots).

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PHASE 2: Plan et programme d’aménagement


3 – L’ASSOCIATION FONCIÈRE URBAINE Rôle de la collectivité

Rôle du concessionnaire (aménageur / SEM / bailleur social)

Rôles des propriétaires fonciers

Secteur Sud

Secteur Sud

Secteur Sud

> Idem opération privée (cas n°2).

> RAS

> RAS

Secteur Nord

Secteur Nord

> Acquisition de la parcelle 355 si la commune ne souhaite pas adhérer à l’AFU.

> Constitution d’une AFU.

Secteur Nord > Constitution d’une AFU avec les autres propriétaires fonciers ou vente de la parcelle 355. > Acquisition du lot du projet correspondant au cheminement paysager, puis maîtrise d’ouvrage de cet équipement public.

> Mission d’animation et de suivi de l’AFU confiée à un AMO. > Réalisation du dossier de permis d’aménager intégrant nouveau découpage parcellaire. > Réalisation des travaux de viabilisation des terrains. > Cession de lots à bâtir à un promoteur.

Intérêts

Limites

> L’AFU facilite la mobilisation foncière. > Partage des coûts d’ingénierie et de réalisation entre plusieurs propriétaires.

> Scission du projet d’ensemble en deux opérations distinctes (opération d’équipements publics et opération de construction de logements). > Implication forte nécessaire pour les propriétaires fonciers. > Faible rentabilité du projet en raison du programme.

PHASE 2: Plan et programme d’aménagement

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4/ Un projet sur le long terme et des actions de court terme

Phase 1: diagnostic

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4.1 Les prochaines étapes Le processus de fabrication de la ville et de l’aménagement urbain en général est constitué de nombreuses étapes qui se succèdent et se complètent. La difficulté pour les collectivités (et les maîtres d’ouvrages en général) résident souvent dans l’enchaînement de ces étapes, sachant que celles-ci sont souvent imbriquées les une avec les autres. L’étude de programmation et d’aménagement qui s’achève, constitue une étape majeure dans le processus de transformation du centre-bourg de Fontenayles-Briis, mais en aucun cas un aboutissement. Elle a permis aux différents acteurs (élus, habitants, partenaires institutionnels) de réfléchir ensemble et de valider un plan programme : le cap est donné, les objectifs sont fixés. Il convient maintenant de passer à l’action pour mettre réellement en oeuvre le projet. Afin de bien appréhender l’ensemble des actions à engager maintenant, nous proposons de distinguer deux thématiques : le projet d’aménagement en lui même d’une part et le projet de réaménagement de l’ancien presbytère d’autre part.

4.1.1 - Le projet d’urbanisation et d’aménagement du centre-bourg > Choisir le mode opératoire de mise en oeuvre du projet. Ce choix est déterminant car il fixe l’ordonnancement des actions à mener et surtout la nature des acteurs qui en auront la responsabilité. Faire ce choix implique au préalable plusieurs choses : tout d’abord, la collectivité doit définir le niveau d’implication qu’elle souhaite avoir dans la mise en oeuvre du projet : souhaite-t-elle être en première ligne? préfère-t-elle au contraire déléguer la maîtrise d’ouvrage à des professionnels de l’aménagement? En parallèle, la collectivité doit également identifier les partenaires sur lesquels elle pourra s’appuyer le cas échéant : des prises de contact directes pourront par exemple valider le fait qu’il existe bien des aménageurs et/ou des promoteurs intéressés par le projet. Ces échanges préalables permettront aussi de comprendre leurs contraintes et leurs conditions d’intervention. Si le choix d’une ZAC était retenu, une consultation d’aménageurs pourra alors être engagée. > Engager des négociations avec l’ensemble des propriétaires fonciers pour valider un prix de vente des terrains. Considérant le fait qu’il s’agit d’un projet d’ensemble rendu possible par la mobilisation foncière globale à l’intérieur du périmètre du projet, il est important de garder le principe d’un prix d’acquisition au mètre carré identique pour l’ensemble des parcelles, quels que soient les éléments de programme envisagés sur chacune des parcelles. Les opérateurs du projet (promoteurs ou aménageurs) prendront en charge les acquisitions foncières, mais il revient à la collectivité d’engager les négociations en amont pour faciliter cette étape de mobilisation foncière, qui, si elle se révélait compliquée, pourrait rebuter les acteurs privés.

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PHASE 2: Plan et programme d’aménagement


> Lancer des études techniques complémentaires. Comme nous l’avons déjà exprimé, le plan programme fixe des invariants et précise des principes d’aménagement, mais il n’intègre pas un certain nombre de points techniques qu’il convient maintenant de préciser. Nous pensons essentiellement aux questions de la topographie, de la capacité des réseaux et de la qualité des sols. Ainsi, un relevé topographique devra être confié à un géomètre et une étude d’infiltrométrie à un géotechnicien. Ces données techniques seront absolument nécessaires pour l’étude de maîtrise d’oeuvre des aménagements. La collectivité peut prendre en charge ces études techniques, ou en confier la responsabilité à un éventuel aménageur (dans le cas d’une ZAC). Des échanges devront être engagés avec la SIVOA pour l’assainissement et avec le Syndicat “Eau Ouest Essonne” pour l’eau pluviale. > Préciser le financement du projet. En lien avec le choix de la procédure et en articulation fine avec la précision du projet d’aménagement, la collectivité devra fixer le budget global de l’opération. Cette étape intègre évidemment la recherche de subventions et le montage de dossiers auprès de la Région Île de France ou d’autres financeurs potentiels. La collectivité précisera également sa capacité d’emprunt et les implications du projet sur sa politique fiscale. > Préciser le projet par une étude de maîtrise d’oeuvre. Les études techniques complémentaire permettront à une équipe de maîtrise d’oeuvre de préciser le projet sur tous les aspects : dessin des espaces publics, choix des matériaux et des espèces végétales, calibrage du profil du cheminement mode doux, mise au point des seuils et les limites entre les parcelles privées et publiques, écriture des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères pour logements, définition d’un système de gestion des eaux pluviales, etc. > Modifier le PLU (voir 3.3) Le plan programme envisage un projet qui, à ce jour, n’est pas strictement compatible avec le PLU. Une adaptation de celui-ci sera donc à réaliser, dans le cadre d’une simple modification.

4.1.2 - Le projet de création d’un lieu hybride Le réinvestissement de l’ancien presbytère est un élément important du plan programme. Du point de vue urbain, il valorise le patrimoine rural du bourg, justifie sa conservation et constitue un point d’accroche dans le centre-bourg. Du point de vue social, il permet d’enrichir la commune avec un équipement complétant l’offre existante et permettant de répondre à certains besoins non pourvus actuellement.

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Les capacités financières de la commune ne permettent pas d’envisager la réalisation d’un équipement “classique”, nécessitant un investissement initial important et l’alourdissement du budget de fonctionnement par une charge récurrente supplémentaire. La seule manière de penser une occupation nouvelle du presbytère est donc d’engager la réflexion autour d’un projet qui devra être équilibré financièrement. Après une immersion de près d’une année dans le village, nous sommes convaincus que le contexte est favorable à l’émergence d’un projet citoyen, porté par la population et se réalisant dans l’ancien presbytère. L’équipement ainsi créé pourrait in fine être géré de manière associative et des dispositifs d’aides aux associations existent pour trouver le modèle économique associé. Mais avant d’aborder ces questions techniques et financières, il nous semble que l’enjeu essentiel à court terme est surtout de maintenir et d’animer la dynamique citoyenne qui s’est peu à peu constituée autour de l’étude de programmation et d’aménagement du centre-bourg. Car s’il est évident que les probabilités sont faibles de voir certains des habitants se regrouper spontanément pour échanger entre eux sur ce que pourrait être cet équipement hybride à Fontenay-les-Briis, la mise en oeuvre d’un dispositif simple d’animation citoyenne serait en revanche de nature à faciliter l’émergence d’un projet. Par définition, il n’est pas de notre ressort de définir le mode de fonctionnement du lieu, car il dépendra des personnes qui souhaiteront s’y investir, de leurs objectifs (débouché professionnel? investissement bénévole?) et des moyens qu’ils pourront mobiliser (amplitude d’ouverture de l’équipement en fonction des disponibilités des acteurs). Le dispositif d’animation que nous préconisons peut s’envisager sur une temporalité courte et un coût maîtrisé : à titre d’exemple, une rencontre mensuelle peut être organisée pendant une durée de 6 mois, à l’issue de laquelle un bilan est fait pour déterminer si le processus mérite d’être poursuivi ou non en fonction de ce qui aura émergé et de la confrontation régulière avec les contraintes de la commune, notamment financière. L’intérêt de ces dispositifs est ainsi d’ouvrir le champ des possibles, de créer les conditions favorables sans s’engager dans des promesses intenables.

4.2 Des actions de court terme pour préfigurer le projet de centre-bourg De manière complémentaire au projet urbain de long terme qui peut voir le jour habituellement entre 5 à 10 ans après les premières études, nous pensons que des actions de court terme dans les 5 ans à venir (2017-2021) peuvent être mises en place pour tester et préfigurer le projet d’aménagement du centre-bourg. Cet urbanisme temporaire a alors plusieurs vocations:

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PHASE 2: Plan et programme d’aménagement


> fédérer des groupes d’habitants autour du projet et initier des dynamiques citoyennes d’animation du coeur de bourg > tester de nouveaux usages sur les secteurs de projet, et en particulier la future place publique reliant les équipements du bourg (bibliothèque, mairie, salle associative/ancien presbytère, grange à réaménager…) > enrichir le projet par itération avec les tests grandeur nature. Durant l’étude, en mai 2017, nous avons ainsi organisé un premier chantier ouvert pour tester de nouveaux usages sur la future place de Fontenay-les-Briis (transats, scène, terrasse, petit kiosque…). Cette action a révélé que la place possédait un potentiel d’usages de rencontres pour les riverains en étant situé à la croisée des chemins, au coeur du bourg. Le test a aussi montré la possibilité de couper la rue au Nord du presbytère sans trop de difficultés. Il a également mis en valeur la complémentarité essentielle de cet espace ouvert avec celui de la cour intérieure, plus sécurisée pour les évènements festifs avec des enfants. Cet aménagement temporaire permet ainsi d’enrichir la conception du projet et orientera la future étude de maîtrise d’oeuvre des espaces publics. Nous avons également investi durant 10 mois l’ancien presbytère en y exposant l’avancée de l’étude au cours d’évènements conviviaux chaque mois. Ces temps de rassemblement étaient propices au dialogue et ont démontré surtout le besoin de créer un lieu de rencontres, ouvert à tous, en dehors des espaces de vie privée. Nous pensons ainsi que d’autres actions devraient être engagées dès septembre 2017 pour poursuivre la mobilisation citoyenne autour d’un lieu pluri-fonctionnel ouvert à tous. Il pourra s’agir d’évènements conviviaux, d’ateliers ou encore de micro-chantiers ouverts pour améliorer l’ancien presbytère ou la grange en face (construction de mobiliers, peinture, signalétique…). D’autres actions courant 2018-2019 sont aussi envisageables pour préfigurer et enrichir le projet de réaménagement de la cour.

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4.3 Phasage général 2016-2025

N.B. : Ce phasage a été réalisé à titre indicatif et non prescriptif, de manière à présenter de manière synthétique les différents lots de travail échelonnés dans le temps jusqu’au lancement des travaux d’aménagement.

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PHASE 2: Plan et programme d’aménagement


PHASE 2: Plan et programme d’amÊnagement

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PHASE 2: Plan et programme d’amÊnagement


Remerciements Merci à l’équipe municipale de Fontenay-les-Briis, les membres du Parc Naturel de la Haute Vallée de Chevreuse, la communauté de communes du Pays de Limours, le comité des fêtes, la MJC, l’association de Hockey club, l’école primaire Georges Dortet, la bibliothèque/médiathèque, le CAUE, l’Office de tourisme, et le collectif Parenthèse. Merci à Éliott, Jean-Pierre, Geneviève, Nathalie, David, Ghislaine, Phillipe, Jean, Zack, Eléanore, Emilie, Kylian, les enfants du hockey, pour le temps et l’intérêt qu’ils ont accordés au projet.

Contacts APPROCHE.S ! Atelier d’urbanisme Kelly Ung 06 24 47 95 25 Laure Gayet 06 99 43 03 05 Diane Bousquet 06 84 50 85 46 www.atelierapproches.fr contact@atelierapproches.fr

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phase 3 : étude de faisabilité

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