Issuu on Google+

. F U N C T I E M E N G I N G .

HET NIEUWE FUNCTIEMENGEN ALS ECONOMISCHE KATALYSATOR Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans.

i r. R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r. R e n é P. M . S t e v e n s M B A

D

e mens is een creatief wezen met wensen en ideeën. De ruimte die nodig is om die beelden en wensen in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de economische dimensie van een wijk verbonden met de menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstroken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt rekening met plekken waar mensen hun economische en culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag willen leven. Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdurend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven en steden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelijke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigden zich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruikten deze om graan te verbouwen en handel te drijven. Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om hen heen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogse jaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat .

er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van het gezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. Maar Nederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweede helft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebouwing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192. En dan hebben we het nog niet over de toename aan winkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en parkeerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen we steeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen, meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingen maken dat we helemaal niet meer zonder planning kunnen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid, mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden, het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen en bestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt een dikke laag reclame. Met begrippen als city branding, city marketing of parkmanagement brengen we onze gebouwde omgeving aan de man. Maar die marketing gaat vooral over de verkoop van een gereed product, en is dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijke ordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waarop de mensen de wijk straks gaan gebruiken.

Geformatteerd En juist hier ontstaat nu een probleem. Veel stedenbouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwelijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken ze verstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ook tien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is

2 0 0 3 / 3 1 . 23

.


. F U N C T I E M E N G I N G .

het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderd kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooral gericht op de materie zelf. We beschikken over prachtige jaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van een nieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomen duurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozijin een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor- nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het gebouw na tien jaar weer moet worden beeld Eindhoven. Of de revitalisering van gesloopt omdat de inzichten zijn veraneen buurt in Roermond. De manier waarderd? Echte kwaliteit is fit for purpose, op wonen, werken, winkelen, reizen en VEEL voldoet aan de werkelijke behoefte. recreëren nu worden samengevoegd, lijkt STEDENBOUW- Echte kwaliteitsverbetering betekent dus het ei van Columbus in ons drukke dat moet worden bekeken wat die Nederland vol eisen en verlangens. Maar KUNDIGE behoefte is. Hierbij is het van groot of dit echt zo is, hangt af van de manier waarop deze visie op stedelijke gebiedsPLANNEN LIJKEN belang om duidelijke keuzes te maken. Welke mensen gaan hier wonen en hoe ontwikkeling wordt ingevuld. Op dit OP ELKAAR willen zij leven. Wat is hun lifestyle en moment lijkt functiemenging voornamewelke eisen stelt dit aan de sfeer en de lijk een geformatteerde oplossing te zijn: voorzieningen. Daar ontbreekt het aan hier woon je, daar werk je, hier is het verin de huidige plannen. Zo is functievoerscentrum en winkelen kun je daar menging niet erg duurzaam. doen. Deze kijk op functiemenging benadert mensen als consumenten en gaat Tot slot de regie. Bij de huidige planhoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ van ontwikkeling zijn veel specialisten de omgeving, de plekken en de geboubetrokken: architecten, stedenbouwkunwen. Dit kan op korte termijn commerdigen, projectontwikkelaars, beleggers, cieel aantrekkelijk zijn, op langere teraannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uitmijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen. muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rol in het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar de Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkuneigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijn dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig. groot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen proBovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend. bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komende Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Deze jaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opgeontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebouzadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid. wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller worden vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. De Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd en het lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blijhuidige visie op functiemenging reserveert geen ruimte voor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk. ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden en inzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is het Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien, wenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat dat twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordt op lange termijn de levensvatbaarheid van een wijk functiemenging erg duur. garandeert. Goede planontwikkeling vergt een wisselwerking tussen het geheel en de delen daarvan. Een Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bij functiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen- samenhangende visie. En een regisseur die alles in de traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen de gaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geen procesmanager die de lappendeken van subeisen van mensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer je specialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erg een computer koopt en die op je bureau plaatst, doet inefficiënt. dat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benadering van functiemenging houdt geen rekening met mensen Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan van en hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zij gebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid en wel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Of gebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop funceen winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensen tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel conbepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik van cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overal gebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van het inpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duur gebouw en de plek. Wanneer de software niet matcht en zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu: met de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en achdoor de slechte economische omstandigheden staan veel teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker. kantoren leeg en er valt op niets anders te concurreren dan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal op Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft de elkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform: afgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in .

2 0 0 3 / 3 1 . 24

.


. F U N C T I E M E N G I N G .

geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar niet aantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk, maar commercieel gezien een verkeerde keuze. Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings and afterwards our buildings shape us.’ Er is nog niet veel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijkt vooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nog steeds naar de plek of het gebouw, in plaats van andersom. Maar mensen zijn niet alleen consumenten.

Identiteitsmenging Integendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities. Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar, reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werken of starten we een eigen onderneming. Daarom hebben we verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopen we dingen, studeren we of doen we eens een dagje niets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen. Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. De huidige benadering van functiemenging richt zich vooral op het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan. Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken of winkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om iets anders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt ingegeven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijke ambities. Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functiemenging te upgraden van functiemenging naar identiteitsmenging. Het gaat immers niet om de taken die ergens kunnen worden verricht, maar om de Genius Loci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’ bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige

of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld. Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identiteit van die plek. Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ook een tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identiteit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijd benadrukt het de herkenbaarheid van het individu daarin. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeer creëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toe aan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen en moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en verbeeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheidende karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is een kwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steeds weer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen de mensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkelcentra, in films en in muziek. Met behulp van de door ons ontwikkelde VastgoedMarketingMatrix® kan dit ook in stedenbouwkundig opzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aan een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteitsdragers. Maar om de transitie te maken van functiemenging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken worden ingevuld. Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat het om op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik iets maken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei-

Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH The Foundation for Real Estate Students from Holland (FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Week begin december aan de case ‘Centrum AmsterdamNoord’. Een complexe case: als je ziet wat ervaren professionals ervan maken, denk je ga er maar aan staan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpen om anders te kijken en anders te handelen. Imiteer niet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar wees jezelf. En vooral, wees creatief. Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden we liever authentieker gezien: het is een algemeen format. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis, maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Dit plan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad: het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soort fallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze in de middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of de identiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is .

een strook geluidwerende kantoren gepland. Sommige worden verkocht, andere verhuurd en een groot deel wordt de komende jaren niet ingevuld. Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestemming aan. En waarom worden die kantoren niet verweven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinexlocatie. Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of een bedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moet beginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichte van de andere. Moet dat worden veranderd of worden versterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveau kijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symbool hiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar het nodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bij de sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van het centrum is al lang weggedrukt: te duur geworden. Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord.

2 0 0 3 / 3 1 . 25

.


. F U N C T I E M E N G I N G .

binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt door dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit, hun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen. de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboek Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economische gemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik dat kans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een verbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzolater tijdstip in te vullen of om de voorts. Het script is en blijft de rode bestemming van bestaande gebouwen te draad in het project. Dit is de softwarebenadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’, STRAKS KOMEN wijzigen, passend bij de eisen van tijd. Hierdoor blijft het gebied actueel. zoals in de huidige hardwarebenadering DE MENSEN ERBIJ, gebeurt. Dan moet het bestaande steTot slot: de regie. Ook nodig in het denbouwkundige programma vanuit het DAN GAAT HET nieuwe identiteitsmengen, maar dan wel bestemmingsplan worden verkocht. Het op een andere manier. Bij het huidige nieuwe denken is: eerst focussen, dan WERKEN functiemengen is meestal een procesbouwen en daarna verkopen. Daarmee manager aanwezig, maar deze houdt is de locatie meteen fit for purpose en vooral de lappendeken van programmaontstaan echte kwaliteit en echte duureisen en wensen van experts bij elkaar. zaamheid. Het is logisch dat iedere specialist trots is op zijn prestaties en waarde hecht aan Een volgend aandachtspunt is: ruimte het eigen belang, maar suboptimalisatie laten voor vernieuwing. We zagen dat en risicomijdend gedrag zijn het resulstedenbouwkundige concepten en maattaat. Daarom is een verbindend concept schappelijke veranderingen elkaar steeds van identiteitsmenging noodzakelijk. En sneller opvolgen. Bij het huidige functieeen ander type supervisor, iemand die mengen zijn gebouwen en omgevingen als een regisseur het script in de gaten houdt en een dus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteitsoverkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Deze mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: we regisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteert wachten nog even met het invullen van alle plekken en op basis van het script en het toekomstige welzijn van geven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die tolerhet geheel. antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voor innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie. die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen, Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, volessentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameridoet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw en kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkeling architectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert door Richard Florida laat in zijn boek The Rise of the Creative haar authenticiteit en een economische katalysator is. Class zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoediHet geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijk gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s voor voelen mensen en bedrijven zich thuis. economische groei: talent, tolerantie en technologie. Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich

ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA, directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd. .

2 0 0 3 / 3 1 . 27

.


Functiemenging als economische katalysator bij leegstand