Page 1

REAL ESTATE

\·;C·i· I•• ;•••••• ~ • •

WAT IS DE WMRDE EN WAT IS DE PRIJS VAN BEDRIJFSMATIG ONROERENDGOED? Ollllllee te blijvel! draaien in de eredivisie COllcelltrerell Olldemelllers zicb lIIeer en meer op versterkillg van bun

ecollollliscbe pelformallce en cOllcurrelltiekracbt. Dagefijks word! bet bewijs gefeverd boezeer bUll buisvesting dam'aan kall bijdragell. Bedrijfslllatig ollroerelldgoed 1II0el dall ook als eel! befeidsillstrulllelll vall eigellarell ell gebruikers wordell bescbouwd. In af zijn jillallciiiie, orgallisaloriscbe, jUllctiollele ell kwalilatieve aspeclell. il" Rene P.M. Stevens MBA

Fitness for use

is nodig om die effectief en efficient uit te voeren en ebouwen kunnen op het eerste gezicht gelijk ogen. welke veranderingen zijn ~r eventueel in de nabije toeEn zelfs gelijk zijn in prijs. Toch zijn er verschillen komst te verwachten? Als op deze wijze de functionele die maken dat het ene gebouw minder efficient is en huisvestingsvraag van een specifieke organisatie is duurder am in te richten voor de beoogde werkprocesbepaald, dient deze als referentie om de huisvesting te sen dan het andere gebouw. De koopr - - - - - - - - - - - , beoordelen. Dit kan zowel het gebouw prijs is gelijk, maar de waarde voor de •BEOORDELMRS zijn waarin men nu gehuisvest is of een of ondememer is verschillend. Het vergemeerdere alternatieven. 'Fitness for use' lijken van twee gebouwen is als het verVAN EEN gaat over de wensen en eisen van een gelijken van appels en peren: gemakkeondememing als geheel en de individuele GEBOUW lijk om de verschillen op het eerste gebruikseisen van de medewerkers in het gezicht te ontdekken, maar aliesbehalve PROBEREN VAAl( bijzonder. En wei ingekaderd in maateenvoudig am vast te stellen welk schappelijke randvoorwaarden zoals wetgebouw het beste past ('fitness for use') ten en nacmeo en economische criteria, HETWIEL voor een bepaalde gebruiker of doelzoa!s geld en tijd. OPNIEUW UIT TE groep. Meesta! wordt pas achteraf gevraagd Randvoorwaarden VINDEN EN hoe tevreden de gebruiker is met een Bij het criterium geld dient lOwe! gekegebouw in plaats dat van tevoren de VERDWALEN IN ken te worden naar de exploitatiekosten consequenties van bepaalde huisvesvan de eigenaar am het vastgoed in stand DE TECHNISCHE te houden als naar de facilitaire kosten tingsbeslissingen worden gesimuleerd. Beoordelaars van een gebouw proberen van de bewoner voor het daadwerkelijke DETAILS'_ vaak het wie! opnieuw uit te vinden en gebruik. Dit is meer dan de gebruikelijke verdwalen in de technische details. Een taxatie van een onroerende zaak. De eigehuisvestingsevaluatie is pas bruikbaar naar en/of de gebruiker krijgt nu niet als deze gere!ateerd is aan een omschrijaileen een beter inzicht in de financiele ving van hetgeen de bewoner nodig waarde maar ook in de gebruikswaarde heeft, bezien vanuit zijn primaire provan een onroerendgoedobject voor een ces. specifiek gebruik c.q. doelgroep. Hiervoor dienen uit het beleidsplan of ondernemingsHet is gebruikelijk dat door een taxateur meer door plan de huisvestingsconsequenties te worden gefilterd. een finandele brll wordt gekeken en in mindere mate Welke werkprocessen vinden in het gebouw plaats, wat naar de gebruikswaarde. De meest gebruikelijke wijze

G

10

l


REAL EsTATE . WAA R 0 [B ( r A II N (j .

van laxeren is op basis van vergelijking. Wal zegl de markr dal de prijs van een min of meer gelijkwaardige onroerende zaak is c.q. lOU mogen zijn? Daarmee is er vooral sprake van hel passief bijhouden van de scores in hel vaslgoedspel. Andere vragen die gesleld worden, zijn: 'Hoeveel bedraagl, op basis van roekomstverwachlingen, de nellO COnlanle waarde van de mogelijke kasstroom en de indicalieve eindwaarde?' 'Wal zijn de invesleringskoslen om een gelijkwaardig objecl op dezelfde lokalie Ie bouwen?'

FI.

partijen koper 1

Onderscheid tussen prijs en waarde Is de prijs van onroerendgoed gelijk aan de subjeclieve waarde die men er aan loekenl of is de waarde van onroerendgoed gelijk aan de (markr)prijs? In gewone spreektaal: is de waarde van onroerendgoed gelijk aan wal de gek ervoor geeft? In de Engelse taal wordl er een duidelijker onderscheid gemaakt russen prijs en waarde door hel gebruik van drie verschillende woorden, name· lijk 'value', 'price' en 'worth'. Zie de definilies figuur 1. Taxeren

Taxatie

koper 5

Om bovenstaande reden bestaat er ook niet een marktprijs maar is er altijd sprake van een bandbreedte. Twee onroerendgoedobjeeten A en B gelegen in dezelfde straal kunnen door een versehil in grootte en/of kwaliteitsniveau een andere marktprijs en bandbreedte heb· ben. Door de vraag·aanbodverhouding in deze straat kan het zo zijn dal ondanks dat de 'produelen' qua groOlte (m2) en/of kwaliteit (Q) versehillend zijn, toeh dezelfde marktprijs *1 wordt gevraagd en zelfs gerealiseerd (zie figuur 3). De waarde, en ook de prijs hangt af van de bril waarmee het onroerendgoed bekeken word!.

Praces van het vaststellen van de Inschatting van de prijs waar het

onroerendgoed op dit moment in de markt veor kan worden verkocht. Prijs (price)

koper 2

Figuur 2. Reiatie (markt)prijs en waarde

marktprijs. Marktprijs

waarde

Actuele handelsprijs in de mark!. A. B objecten

De 'beste' inschatting van de actuele

* marktprijs

marktprijs door een deskundige.

Waardebepaling

Praces van inschatten van de intrinsie· ke waarde voer een individu of groep

A

van individuen.

.....................................................................··.. ····· .. ······ ..·.... ············1 ·1 Intrinsieke waarde (worth)

B

"

Persoonlijke (subjectieve) inschatting van de intrinsieke waarde door en voor de belanghebbende(n).

Toegevoegde

Het onafhankelijk simuleren van het

waarde

afwegingsproces van de vastgoedspe-

(value for money)

intrinsieke waarde

~

FI.

Figuur 3. Bandbreedte marktprijs

lers bij het bepalen van hun

FinancieIe doelen van spelers in het onroerendgoedspel Om de finaneiele doelen van de spelers in het onroerendgoedspel vast te kunnen steUen moet eerst de volgende vraag worden beantwoord: wie is de k1ant? Elders in dit magazine is het onderseheid gemaakt russen vraagzijde-corporate real estate en aanbodzijdereal estate. Deze indeling gaat met name in op de Cunetionele management-werkgebieden. Daarnaast is een indeling die de nadruk leg! op de wijze van geld verdienen geschikter om de financiele doelen van de spelers in het onroerendgoedspel te kunnen achterhalen.

Figuur I. DefinWes

AUeen de prijs beslaat, dil is narnelijk hel bedrag dal in de aanbiedingsbrochure of in de huur- of koopover· eenkomst wordt genoemd. De waarde van onroerendgoed bestaal niel, wanl dit is een individuele en dus subjectieve insehalting. De marktprijs kan op f x,. zijn gelaxeerd maar de versehillende pOlentiele kopers (1 101 en mel 5, zie figuur 2), kennen er ieder een andere persoonlijke waarde aan roe. Er vindt pas een transaelie plaals als de koper vindl dal de prijs gelijk of lager is dan zijn subjeelieve insehatting van de intrinsieke waarde. De verkoper wil pas tot verkoop overgaan als hij vindt dat de prijs gelijk of hoger is dan zijn subjeetieve insehalling van de inlrinsieke waarde.

Hierbij kan het onderseheid gemaakt worden russen aan de ene kant een groep die geld verdient IN onroe· rendgoed (productiemiddel), en aan de andere kant een greep die geld verdient MET onroerendgoed (beleg· gingsmiddel). Dan is er nog een derde groep van toele· 11


REAL ESTATE

Ii

I

I I

S·'··i·'··t•••.••• veranciers die geld verdient AAN de k1ant, zijnde een van de eerste twee k1antgraepen (zie figuur 4).

I~G~.~r;;:.~~~~~ne~ ...........~ . ....... ... ~~!.~~d~;;~.~~;~;~~~ . 1. Eindgebruikers

1. Beleggers

• Eigenaar/gebruiker

2. Project-

• Huurder

o

j

I\ 1

I• \

rendgoed aan te sluiten bij de behoeften van de consumentlbewoner of met andere woorden regemoet te komen aan zijn intrinsieke waarde. Om te kunnen beoordelen of het onroerendgoed voldoende rendeert, dient niet a1ieen een externe toetsing met de markt plaats te vinden maar met name een vergelijking met de interne uitgangspunren en rJndvoorwaarden van de eigenaar/gebruiker als wei de belegger.

............................. .wi~.i.S..cl~JI!lDL ........................... ....

~.,

ontwikkelaars 3. Financiele instel1ingen

BeJangenbaJans Bij de waardering van onroerendgoed dient een balans gevonden te worden tussen de belangen van de gebruiker (huisvesting) en die van de eigenaar

Geld verdienen AAN de klant ... .!~.~.I.':~~.~~.~.~!~~~..~~~.~~~.:.~~!??~.~.:.~~~.~.I.~~!.~!.~.:p'~~ .... Figuur 4. Wie is de klant?

In figuur 5 zijn de financiele doelen van de verschillende spelers aangegeven terwijl er in wezen maar !Wee hoofdralspelers zijn, degene die het onroerendgoed gebruikt en degene die het in eigendom heeft. Een belegger streeft naar rendement op het vastgoed bestaande uit kasstraom en waardestijging en een gebruiker/huurder streeft naar een bijdrage van de huisvesting aan het rendement van de ondememing. De gebruiker/eigenaar heeft een dubbelrol en dient daarom 66k vanuit een beleggersoptiek naar het rendement op het vastgoed te kijken. Hij had de financiele middelen namelijk ook in het primaire bedrijfsproces kunnen investeren. Een investering in vastgoed brengt gemiddeld 8%rendement op terwijl veel ondernemingen meer dan 8% rendement op het ge"investeerde vermogen maken. Daarnaast probeert een gebruiker oak de exploitatiekosten van huisvesting te minimaliseren. Dit geeft een extra dimensie aan het optimalisatieproces. Uit onderzoek blijkt namelijk dat indien het onroerendgoed langer dan 8-10 jaar gebruikt wordt, de huurvariant duurder is dan de koopvariant. Een verhuurder heeft namelijk dezelfde eigenaarslasten maar moet daar

Onroerendgoedbeleid 0 ........ ,..

y.;:---...

Figuur 6. Onroerendgoedbe/eid

(vastgoed). Een van de wezenlijke verschillen is de beschouwingsperiode. De gebruiker is vooral ge"interesseerd in een optimalisatie van zijn huisvesring op de korte termijn. Het gebouw moet zich op de juiste geografische plek in zijn markt bevinden, het moet groot genoeg zijn en voor zijn gebruik de juisre functionele kwaliteit hebben. De eigenaar kijkt veel meer naar de prestaties van het vastgoed op de lange termijn en neemt derhalve oak volgende gebruikers en gebruiksfuncties in de afweging mee. De lokatie, de groolte van het gebouw en de kwaliteit worden vertaald in een prijs. Daamaast speeh voor een eigenaar ook het risico van leegstand en het behalen van het gewenste rendement op het in het onroerendgoed ge"investeerde vermogen mee. Onroerendgoed is een strategisch beleidsinstrument bij het verwezenlijken van de ondernemingsstrategie (zie figuur 6).

ODelen van de spelers .................. ........ .. 1

"OnroerendgoedSpel"

I...... ············· · .... ··

Belegger: ..................... Rendement op o.g. (kasstroom+waardestijging) Gebruiker/Eigenaar: ...... Rendement op o.g. (Beleggersoptiek) (kasstroom+waardestijging) Gebruiker/Huurder: ...... Bijdrage van o.g. aan rendement onderneming

(Bewonersoptiek)

Het gaat met andere woorden om de verhouding lUSsen intrinsieke waarde en de marktprijs van onroerendgoed. De intrinsieke waarde wordt bepaald door de individuele waardecriteria van de belanghebbende(n), gezien vanuit zowel de beleggersoptiek als oak de bewonersoptiek. De marktprijs wordt bepaald op basis van marktcriteria. In figuur 7 zijn enkele voorbeelden genoemd van crireria die een ral spelen bij de bepaling van waarde en prijs van onroerendgoed.

Ontwikkelaar:.............. Marge tussen inkoop- en verkoopprijs Financier: ............ ,........ Zekerheid (0,8 x marktprijs) Toeleveranciers: ........... Omzet Figuur 5. Doe/en van de spe/ers in het Honro erendgoedspe/H

naast oak winst maken op het vasrgoed en schat in her algemeen het leegstandsrisico hager in dan een eigenaar/gebruiker. De belegger doet er goed aan 66k vanuit de bewonersopriek naar zijn vastgoed te kijken. Vastgoed brengt tenslorre aileen maar een positieve kasstroom teweeg als het wordt bewoont. Hiertae dient het product onroe-

GevoeligheidsanaJyse ledere persoon heeft een andere visie op de taekomst. Her an!Woord op de vraag: 'Hoeveel moeten wij 13


REAL ESTATE ,WAARDEBErAlING'

betalen?', is meestal gebaseerd op toekomstverwachtingen door derden. Individuele waardecriteria

Marktcriteria

• Gebruiksduur

• Vraag/aanbod

• Rnanciering • Fiscaliteit .NAR

• Huurwaarde

• Aanname huurgroei

• Renovatiekosten

• Aanname leegstand

• looptijd huur

• BAR

goedspel kan de eigen onroerendgoedstrategie worden onderbouwd. Door meer informalie wordt een slerkere onderhandeIingsposilie verkregen. Dit geldt in feite voor iedere markt. Een netwerk van onafhankelijke specialislen op de verschillende deelgebieden kan managementvraagstukken rondom organisaties en hun onroerendgoed met succes helpen oplossen (zie figuur 8) .

• Arschrijving

• Verlaging kosten

elndexering

_ROI • Produdiviteit • Flexibilileit

• Beheerkosten

TIjdshorizon

• Mutatiekosten

--:::::::::::::-;::::::-~

r\

o.G.

Diverse bouwstenen van het curriculum vitae:

;---

curriculum Vitae

• kemgegevens • kwanlilalief & kwalitatief

• Cultuurverandering

• bewoners & vastgoedobjecten

• PR:marketing

• waarde & kosten F;guur 7. Intrinsieke waarde- mark tprijs

J

• juridisch • financiering

• fiscaal Daarentegen is het antwoord op de vraag: 'Moeten wij het kopen?', per definitie gebaseerd op eigen inschattinFiguur 8. D.G. curriculum vlfae gen van de toekomst. Om tot juiste beleidskeuzes met betrekking tot huisvesting c.q. vastgoed Ie komen, diem de beslisser inzicht te krijgen in de gevoeligheid van Hierdoor OnlSlant er voor de belanghebbende klant bepaalde inputgegevens en aannamen op de intrinsieke een toegevoegde waarde. De beslisser kan nu beler de vraag beantwoorden of de (markt)prijs een rede afspiewaarde en de marktprijs van het onroerendgoed. In een perfecte markt waar iedereen over dezelfde informatie geling is van zijn beleving van de werkelijke waarde. beschikt zou de prijs en de waarde aan elkaar gelijk moelen zijn. De prijs is namelijk niel aUeen een Cunctie van vraag Het kunnen beschikken over een curriculum vitae mel en aanbod. A1s slechls intu'itief wordt 'afgeprijsd', en de belangrijkste gegevens over het onroerendgoed geeft niet oak de intrinsieke waarde wordt meegewogen, de mogelijkheid om via scenario's een gevoeligheidsana- resulleert een laxatie in een educated guess. lyse van de mogelijkheden en risico's te kunnen maken. Door hel moduleren en simuleren van ,..---- - -- .. Hel © copyrigbl VOII de jigllrell bemst het gedachtenproces van de verschillenbij Diepbllis Slevells B. V. de belanghebbenden in het onroerend-

;1' Rene P.M. Stevens MBA startle begin 1997 salilell met Jail H. Diepbllis, olld directellr vall de cellirale ajdelillg Taxaties vall DTZ Zadelbojf,bet vastgoedadviesbllreall Diepbllis Stevens B. V. Ie Alilsterdalil. Stevens is cOllgresspreker ell gastdocelli aall verscbillellde opleidingsillstitlltell.

ValllDRC Ellrope, cbapter Bellelllx, is 5tevells beslllllrslid. Stevells is medeillilia/iejllelller geweest vall de Sticbtillg Real Estate Norm Nederland. Bij deze Slicbtillg oejende bij vall 1990-1997 de jllllclie vall direclellr lIit.

Wat is de waarde en de prijs van bedrijfsmatig onroerend goed?  

“Om mee te blijven draaien in de eredivisie concentreren ondernemers zich meer en meer op versterking van hun economische performance en con...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you