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MANUAL DEL INQUILINO ATE CAPITAL Presentación La vivienda es un Derecho Humano, consagrado en la Constitución Nacional, en la de la Ciudad, y en los tratados internacionales de DDHH con jerarquía constitucional. Como tal, es universal, inalienable y fundamentalmente debe estar dotado de un carácter progresivo, esto quiere decir que el Estado tiene que garantizar niveles cada vez más elevados de su satisfacción de cara al Pueblo.

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Contrariamente, los trabajadores gastamos un porcentaje cada vez mayor de nuestro salario en el pago del alquiler de nuestra vivienda, cuyos aumentos se disparan por encima de cualquier paritaria. A su vez, los requisitos para ingresar son cada vez más expulsivos, siendo la exigencia de garantía propietaria porteña de familiar directo el que arroja a más compañeros a condiciones de alquiler tan informales como precarias. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario se encuentra controlado por las mismas inmobiliarias -el lobo cuidando las gallinas-, poniendo al inquilino en la misma situación que el trabajador tercerizado: recibe golpes de todos lados y no sabe a quién reclamar.

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Hoy el Estado en manos de un gobierno antipopular no sólo no encara una política pública de acceso a la vivienda como un derecho, sino que es protagonista del negocio inmobiliario con su participación activa en las constructoras y su impulso a la Agencia Gubernamental de Bienes. Sin embargo, no hay fuerza capaz de doblegar a un Pueblo que es consciente de sus derechos, por eso los trabajadores nos organizamos en su defensa. ATE Capital se da una política de vivienda de cara a los trabajadores, creando la primer asesoría sindical para los inquilinos, la cual es un orgullo llevar adelante. Desde el primer festival por el Día del Inquilino, ahora reconocido por ley, los inquilinos conquistamos la Defensoría del Inquilino y el triunfo en la justicia sobre el cobro de comisiones ilegales. Nos queda un largo camino en la lucha por condiciones justas de acceso a la vivienda para los trabajadores, en el cual nos tendremos que dar a la tarea de una mayor promoción de derechos y fundamentalmente al mayor fortalecimiento de nuestra organización; en este camino vamos con la única certeza de que Sólo el Pueblo salvará al Pueblo. Marco Abudara Bini – ATE Inquilinos


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Antes de alquilar... Garantía. En un contrato de alquiler entre dos partes, el inquilino y el dueño, la garantía cumple la función de asegurar el cumplimiento del contrato a través de un tercero, el garante. Es accesorio, esto quiere decir que no es indispensable para alquilar, no obstante lo cual la mayoría de las inmobiliarias y propietarios de la ciudad no sólo exigen garantía, sino que además esta sea de una propiedad de la CABA, perteneciente a un familiar, como filtro hacia el inquilino. Otras, aceptan garantías de propiedades en otros puntos de la Argentina, recibos de sueldo o seguros de caución. Seña. Es conveniente señar el alquiler en vez de “reservarlo”, porque la seña está legislada. Si el inquilino se arrepiente pierde la seña; si el propietario se arrepiente, tiene que devolver el doble del dinero señado (CCCN art. 1059) ¿Qué nos pueden pedir para entrar en un alquiler? C

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Depósito: Según el Código Civil y Comercial de la Nación, art. 1196, no pueden pedirnos más de 1 mes de depósito por año de alquiler, esto quiere decir que para un contrato de 2 años no pueden pedirnos más de 2 meses. La función del depósito es cubrir deudas o gastos de reparación causados por el inquilino, si los hubiere, al terminarse el contrato; de no haberlos, debe ser restituido al entregar el inmueble. Para renovar o extender el contrato, pueden pedirnos su actualización. Comisión: La comisión inmobiliaria es el “honorario” de los corredores inmobiliarios, su remuneración por haber intermediado entre el propietario y el inquilino. No puede exceder el 4.15% del valor total del contrato (Ley 2.340 art. 57). Por ejemplo, para un contrato de alquiler con un valor inicial de $4.500 por mes, con un 15% de aumento semestral: Semestre Semestre Semestre Semestre Total

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4.500 x 6 = 5.175 x 6 = 5.951,25 x 6 = 6.844 x 6 =

Comisión $ 134.821,5 x 0,0415 =

$ 27.000,0 $ 31.050,0 $ 35.707,5 $ 41.064,0 $ 134.821,5 $ 5.595,0

Para cualquier valor, la comisión no puede ser mayor a un mes promedio de alquiler. De incluirse el IVA tiene que estar dentro de este monto, ya que bajo ningún concepto la comisión puede superar el 4,15%. Pueden pedirnos el pago de comisión también por renovar el contrato.


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Adelanto: No pueden pedirnos, sea cual sea la duración del contrato, más de un mes de adelanto (CCCN, art. 1196). Gastos: Es un rubro en el cual las inmobiliarias suelen ponerse “creativas”. Bajo el concepto de gastos incluyen cuestiones como la confección del contrato o las firmas. Cada inmobiliaria cobra algo distinto. Una parte importante de este rubro está constituido por los gastos de averiguación de garantía. Este trámite puede ser realizado por el propio inquilino de manera mucho más económica, concurriendo al Registro de la Propiedad Inmueble acompañado de su garante, ambos con DNI y fotocopia de la escritura. Todos los gastos debieran estar comprendidos en la comisión inmobiliaria. Durante el contrato:

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“El Contrato”. El contrato de alquiler tiene que ser hecho por escrito (CCCN art. 1188). De todos modos, el contrato no es un papel, es un acuerdo entre partes, en este caso, entre el propietario y el inquilino. Si alquilás “sin contrato” (es decir, de palabra), igualmente rigen las disposiciones legales que son iguales para todos los alquileres. La mejor forma de probar que existe, es con recibos de pago.

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Duración. El contrato de alquiler no puede durar menos de 2 años (CCCN art. 1198), pero nada impide que se firme por más tiempo. Si en el contrato no se establece ningún plazo, se considera que es de 2 años.

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Uso del alquiler. En el contrato, el propietario y el inquilino acuerdan el alquiler del inmueble destinado a vivienda, y el inquilino no puede darle otro uso que no sea ese (por ejemplo, comercial). Para el caso en el que además del alquiler de vivienda se haya acordado usarlo para algo más (por ejemplo, un inquilino psicólogo que atiende su consultorio particular en su casa), igualmente se le aplicarán al contrato las reglas del contrato de alquiler para vivienda (CCCN art. 1194). La Administración. A nivel general, corresponde que el trato con la administración del consorcio esté dado a través del dueño. Esto vale para aquellos problemas que tengamos en nuestra vivienda que sean responsabilidad del consorcio, por ejemplo, que tengamos humedad por un caño del edificio: corresponde que el propietario medie con el administrador en el conflicto.


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Qué pagar: 1) Alquiler. Se paga el monto acordado en el contrato, al cual no puede agregarse IVA (Ley de IVA, art. 7). Es fundamental exigir comprobante de cada pago realizado, es el mejor medio para probar que el inquilino está al día con sus obligaciones, en caso de cualquier controversia. El alquiler se paga en la fecha y lugar que figure en el contrato. Si no figura en el contrato un lugar de pago es conveniente contactarse rápidamente con el propietario o la inmobiliaria en su defecto para acordar un lugar de pago. Si no puede resolverse, hay que mandarle una carta documento al dueño intimando a recibir el pago. Si no lo recibe, se paga ante la Justicia.

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2) Expensas. En el contrato tiene que decir qué expensas vamos a pagar. Si no están discriminadas en ordinarias y extraordinarias, tenemos que comunicarnos con el dueño para que intime al administrador a hacerlo. Sino, podemos mandar carta documento a la administración. Es importante saber que expensas comunes y ordinarias no significan lo mismo: las expensas comunes abarcan tanto las ordinarias como las extraordinarias, por eso es importante que el contrato no hable de expensas comunes, sino que diferencie ordinarias y extraordinarias.

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3) ABL e Impuesto Inmobiliario. Sólo tenemos que pagar lo que figure en el contrato. En la misma boleta llegan dos rubros: “ABL” e “Impuesto Inmobiliario”. De cada contrato en particular surge qué pagamos los inquilinos y qué paga el propietario.

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4) Servicios. El inquilino paga sólo aquellos servicios estipulados en el contrato. Para el caso de que se haya cortado un servicio por razones ajenas al inquilino, los gastos de reconexión corren a cuenta del propietario. Reparaciones. Al propietario le corresponde conservar la vivienda apta para su uso, tiene que realizar las reparaciones necesarias que tengan un carácter estructural, que se originen en la calidad del inmueble o las que surjan de su responsabilidad. Si al realizar las reparaciones se afecta el uso de la propiedad (como puede ser la reconexión del servicio de luz por ejemplo), el inquilino tiene derecho a que se reduzca el pago del alquiler en proporción al perjuicio ocasionado. Al inquilino le corresponde cuidar la vivienda durante el alquiler y mantenerla en el estado que la recibió. Si tiene que hacer un arreglo urgente, puede hacerlo avisando al dueño a cuenta de los próximos alquileres (CCCN arts. 1201,1206,1207). Este punto es de los más conflictivos en los alquileres, por eso lo mejor es hacer un inventario del estado general del lugar al comienzo del contrato, firmado por el dueño y el inquilino: es la mejor forma de probar a quién corresponden los arreglos.


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Cuando se termine el contrato: El contrato terminó pero las partes no comunican su finalización. Cuando termina el plazo del contrato, hasta que ninguna de las dos partes comunique al otro su intención de terminarlo, sigue el alquiler en las mismas condiciones del último período (CCCN art. 1218).

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Resolución por el propietario o el inquilino. El propietario puede resolver el contrato si el inquilino no usa la vivienda conforme al destino habitacional, por no conservarla o abandonarla, o por no pagar el alquiler durante dos meses seguidos. Por su parte, el inquilino puede resolver el contrato cuando el propietario incumpla con su obligación de mantener la vivienda apta para su uso. También puede terminar el contrato cuando el inmueble se encontrara afectado judicialmente, o tuviera defectos graves que de haberlos conocido no hubiera alquilado, o lo hubiera hecho por un precio menor (CCCN arts. 1219, 1220). Resolución Anticipada. El inquilino tiene la facultad de rescindir el alquiler antes de los 2 años, cuando pasaron 6 meses de contrato. Puede resolver el contrato durante el primer año, debiendo pagar 1 mes y medio de alquiler, o 1 mes si lo hace en el segundo año (CCCN art, 1221). Prórroga y Renovación. La prórroga consiste en extender el contrato que firmamos, y la renovación es, en realidad, un contrato nuevo. En ese sentido, la prórroga puede hacerse por cualquier período menor al plazo original del contrato, siempre y cuando se mantengan sus mismas condiciones, incluído el precio. Si se alteran esas condiciones, en realidad se está celebrando un nuevo contrato de alquiler, el cual no puede tener un plazo de duración menor a dos años. Desalojo. Si el inquilino deja de pagar el alquiler por dos meses seguidos, el propietario puede intimarlo al pago en 10 días, después de los cuales puede hacer juicio por desalojo. Es de vital importancia contactarse con un abogado al instante en que el inquilino reciba la cédula de notificación de la demanda, para poder contestarla a tiempo, de lo contrario, se pierde una oportunidad para desmentir lo que denuncia el propietario y el juicio se acelera. Para poder probar que el inquilino no adeuda pagos, es fundamental exigir los recibos todos los meses (CCCN arts. 1222, 1223). Entrega del inmueble. Al finalizar el contrato, se firma el acta de entrega. Lo más recomendable es hacer la entrega en la vivienda con el propietario, para poder revisar su estado, y no entregar la llave si no nos firman el acta de entrega “libre de bienes y ocupantes”, o “de conformidad”, sin que se reserven derecho a


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reclamarnos nada después, y exigir la devolución del depósito. Para esto, es necesario contar con los recibos de pago y la baja de servicios a nuestro nombre, también sumamente útil haber realizado el inventario del estado de la propiedad al comienzo del alquiler. El inquilino puede llevarse después las mejoras que haya hecho a la vivienda, salvo que retirarlas dañe a la vivienda o sean necesarias para esta (CCCN, art. 1224). Proyecto de Ley de Alquileres

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Existe en el Congreso un proyecto de Ley de Alquileres que beneficiaría a todos los inquilinos del país, que actualmente cuenta con media sanción votado por unanimidad en senadores. Esta ley modificaría al Código Civil y Comercial, teniendo como principales aspectos:1) la ampliación del plazo mínimo del contrato de 2 a 3 años, 2) que las expensas extraordinarias e impuestos que gravan la propiedad corran a cuenta del propietario 3) que el depósito sea de 1 mes máximo y se devuelva actualizado, 4) Que las partes deban ponerse de acuerdo sobre la renovación 60 días antes de finalizar el contrato, 5) Sujetar los aumentos en el valor del alquiler a un índice promedio entre las paritarias y la inflación. Es necesario el conocimiento y apoyo activo y comprometido de todos los inquilinos a este proyecto de ley para que se convierta en realidad y así avancemos hacia condiciones más justas de acceso a la vivienda para todo trabajador. La Asesoría para Inquilinos de ATE Capital funciona todos los viernes de 15 a 18 hs en nuestra seccional, en Carlos Calvo 1378. Estamos para asesorar, asistir y acompañar a los afiliados en defensa de nuestros derechos como inquilinos. Pongamos fin a los abusos. FB: ATE Inquilinos Tel: 4304-1336 int. 137


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CONTRATO DE LOCACIÓN PRIMERA. Las partes. Entre Juan Pérez DNI 99.999.998 por una parte, que en adelante se denominará “LA LOCADORA” con domicilio en Coronel Díaz 1432 PB "C" y José Fernández DNI 99.999.999 que en adelante se denominará “LA LOCATARIA” con domicilio en Sarandí 600 1º "F", se conviene de mutuo, común y voluntario acuerdo en celebrar el presente contrato de locación, que se regirá por las normas comunes del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) vigente a la fecha según Ley 26.994 y sujeto a las siguientes cláusulas. SEGUNDA: Objeto. La LOCADORA cede en locación a la LOCATARIA y esta acepta en tal concepto el inmueble sito en la calle Sarandí 600 1º "F" de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La locación será destinada a la vivienda familiar de la LOCATARIA, sujeta a las disposiciones del art. 1194 CCCN. Es importante que se destaque el objeto del contrato como vivienda familiar, dado que en casos en que esto no figura, a veces quieren impedirle al inquilino que se muden sus familiares, alegando que no figuran en el contrato. C

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TERCERA: Plazo. Se conviene esta locación por el término de Veinticuatro (24) meses conforme lo normado por el art. 1198 CCCN, a partir del día 1 de ENERO de 2017 hasta el día 31 de DICIEMBRE de 2018. En muchos contratos dice que el plazo es improrrogable, es conveniente que esto no figure, dejando abierta la posibilidad a pedir la prórroga si la necesitamos. CUARTA: Precio. El precio de la locación establecido y aceptado por las partes es de PESOS X ($x) para el primer año de vigencia contractual. Para el segundo año, el canon locativo será incrementado en la proporción fijada como aumento de IPC medido por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos para el 2017. Actualmente no existe regulación en el aumento del precio del alquiler, es por eso que nosotros proponemos que esté atado al aumento en el costo de vida, y no a la arbitrariedad y omnipotencia del mercado inmobiliario. QUINTA: Período y Lugar de Pago. La LOCATARIA se obliga a abonar el alquiler convenido por mes entero y adelantado entre el 1 y 10 de cada mes por medio de transferencia bancaria. Si la LOCATARIA deshabitara el inmueble durante el transcurso del mes, abonará el proporcional a los días en que lo haya habitado. Cuando el lugar y forma de pago no están estipuladas en el contrato nos exponemos a la arbitrariedad del propietario, o a que nos cambie la forma de pago durante el alquiler, por eso es importante que haya una forma y lugar de pago preestablecidos que podamos hacer valer. Proponemos la transferencia bancaria, ya que entendemos que presenta las siguientes ventajas: 1) No depende de la aceptación del propietario, una vez que enviamos el dinero ya le llega a su cuenta y cumplimos legalmente con nuestra obligación, 2) No dependemos del recibo que nos quieran extender, a lo cual a veces se niegan o los elaboran de manera incom-


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pleta; el recibo nos lo da el propio banco, 3) Nos permite pagar sin estar con tanto dinero encima. Muchos contratos establecen que aún si deshabitamos el departamento a mitad de mes, tenemos que pagar el alquiler entero, por eso creemos importante dejar asentado en el contrato que en estos casos sólo paguemos por los días en que efectivamente vivimos en el inmueble, hasta que entreguemos la llave. En esta cláusula también suelen fijarse intereses punitorios por cada día que nos atrasemos en el pago, hay que prestar especial atención a estas disposiciones.

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SEXTA: Pago de expensas, servicios e impuestos. La LOCATARIA se compromete a abonar las expensas ordinarias, los servicios de luz y gas, y la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), previa recepción de las facturas o boletas correspondientes que justifiquen el importe a abonar. Queda a cargo de la LOCADORA la obligación de pago de AySA, impuesto inmobiliario y expensas extraordinarias. Al momento de firmar el contrato tenemos que prestar especial atención a la cláusula que establece qué impuestos, servicios y expensas vamos a pagar nosotros y cuáles el propietario. Si dice que el inquilino paga expensas "comunes" o "expensas" a secas, el inquilino paga TODAS las expensas, ordinarias y extraordinarias; para que paguemos sólo las ordinarias el contrato tiene que decir específicamente que el inquilino paga "expensas ordinarias". ABL e Impuesto Inmobiliario vienen en la misma boleta; salvo que el contrato diga específicamente que el inquilino paga el impuesto inmobiliario, sólo nos corresponde pagar el ABL. Nosotros entendemos que siendo el impuesto inmobiliario un impuesto que grava la propiedad, debe estar a cargo del propietario. SÉPTIMA: Reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno. La LOCATARIA se compromete a respetar el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del edificio que rige para la unidad locada, cuya copia se hace entrega en el presente acto, siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las transgresiones estipuladas en los mismos. Generalmente los contratos de locación obligan al inquilino a respetar los reglamentos de la propiedad, sin que sus disposiciones sean dadas a conocer. Es importante que si nos obligamos a cumplir con determinadas pautas, tengamos acceso a una copia de las mismas. OCTAVA: Prohibición de sublocar. La LOCATARIA se compromete a no subarrendar total o parcialmente el bien locado, ni ceder ni transferir el presente contrato ni otorgar o transferir derecho alguno sobre la propiedad, sea personal o real, parcial o total, ni el préstamo de uso, total o parcial. Esta cláusula suele estar en los contratos, lo único que implica es que el inquilino no puede alquilar a su vez a otra persona. NOVENA: Responsabilidad. Conforme lo normado en el art. 1201 CCCN, la LOCADORA debe entregar el inmueble y conservarlo en estado de servir al uso y goce


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convenido, efectuando a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. La LOCATARIA debe conservar el inmueble en el estado en que lo recibió (art. 1206 CCCN), debiendo restituirlo en ese mismo estado, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular (art. 1210 CCCN). A los efectos de establecer el estado en que se recibió el inmueble, durante el transcurso del primer mes de locación la LOCATARIA realizará un inventario donde conste el estado real del mismo. Este es el régimen de responsabilidad en materia de reparaciones contenido en el Código Civil y Comercial de la Nación. Es importante que en el contrato no figure un régimen contrario a este, en el cual el inquilino tenga que reparar cualquier eventualidad que surja y el propietario no responda nunca. Es también habitual que en el contrato figura que el inmueble se recibe en perfecto estado de conservación "el cual el inquilino declara conocer por haberlo visto". Para contrarrestar los efectos de esta cláusula es de vital importancia que durante el primer mes haber ingresado a vivir hagamos un inventario con el estado real del inmueble, entreguemos copia al propietario y tengamos constancia de recibo. C

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DÉCIMA. Depósito en garantía. La LOCADORA declara recibir en este acto, del LOCATARIO, la cantidad de pesos x ($x) en este acto, sirviendo este contrato como constancia de su recibo, bajo concepto de depósito en garantía para el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el presente. El mismo será reintegrado al finalizar la locación, actualizado según el mismo índice al que se sujeta el canon locativo. Nosotros creemos que con la misma vara que nos aumentan el alquiler es justo que también se actualice el monto del depósito que nos deben restituir al finalizar el contrato. DÉCIMA PRIMERA. Devolución de la Propiedad. Al finalizar el contrato bajo cualquier modalidad de extinción se realizará la entrega de llaves en el inmueble locado el último día de la locación. Se labrarán dos (2) actas de entrega de llave donde consten la fecha de entrega, el estado de pago de las obligaciones y el estado del inmueble. En el acta se dejará constancia del importe que corresponda al depósito a reintegrar, así como también cualquier suma de dinero entregada por las partes. Se firmarán ambos ejemplares, uno para cada parte. Es fundamental que para finalizar el contrato se haga la entrega de llaves en el inmueble, para poder saldar en el momento la discusión sobre su estado de conservación. Hay que evitar el dejar la llave a la inmobiliaria, para que se la dé al propietario, para que vaya a ver el estado del inmueble, para que…no nos devuelvan el depósito. En el acta de entrega de llaves tiene que constar el pago de todas las obligaciones a cargo del inquilino, el estado de conservación real del inmueble, si se devuelve el depósito, cuánto y cuándo.


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DÉCIMA SEGUNDA. Resolución Anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por la LOCATARIA transcurridos seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión la LOCADORA. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar a la LOCADORA, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Este es el régimen de Resolución Anticipada que fija el Código Civil y Comercial de la Nación. El anterior Código Civil preestablecía un plazo de 60 días de anticipación para notificar la resolución. El Código vigente no exige ningún plazo, sólo la notificación fehaciente, con lo cual es aconsejable no comprometernos en el contrato a respetar plazos que el Código ya no exige. DÉCIMA TERCERA. Jurisdicción. Se deja constancia que las partes se someten por cualquier cuestión que se suscitare a raíz del presente contrato, a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de esta Ciudad con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción. C

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DÉCIMA CUARTA. Condición. Las partes declaran y se obligan en forma definitiva e irrevocable y como condición indispensable de esta locación que todos los actos jurídicos entre ellas única y exclusivamente por escrito y ninguno en forma oral o verbal. El contrato de alquiler es un contrato jurídico sujeto a disposiciones legales, como tal, es importante que durante su vigencia nos manejemos por escrito, porque de lo contrario no tenemos forma de probar ninguna de las comunicaciones o compromisos que se realicen entre las partes.

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DÉCIMA QUINTA. Firma y Ejemplares. De conformidad con las cláusulas precedentes, queda formalizado el presente Contrato de Locación que se firma en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, dejando constancia que cada parte hace retiro de su ejemplar, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el día xx de xxx de xxxx. Estamos a punto de firmar un contrato que va a regir nuestro techo por dos años, tenemos que darle esa importancia. Tenemos que leerlo las veces que haga falta para entenderlo, NO FIRMEMOS ALGO QUE NO HAYAMOS LEÍDO: es el primer paso para no dejarnos pasar por encima.

FIRMA LOCADORA

FIRMA LOCATARIA


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Manual del Inquilino  

Manual del inquilino, desarrollado por la asesoría de inquilinos de ATE Capital, en conjunto con "Inquilinos Agrupados"