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AMIENS

2014

Etude de Marché Bureaux / Locaux d’activités / Entrepôts

1ER RÉSEAU PARTENAIRE


Arthur Loyd, 1er réseau national de conseil en immobilier d’entreprise. Définitivement tournée vers une dynamique de développement, Amiens, Capitale de la région Picardie, est régulièrement classée parmi les 2 meilleures villes françaises de 100 000 à 200 000 habitants où il fait bon entreprendre en bénéficiant d’un positionnement géographique stratégique. Environ 10 000 entreprises constituent un tissu économique dynamique. Les programmes neufs de la ZAC Gare La Vallée, comme Equinoxe et le Pôle Jules Verne, sont en cours de commercialisation. Plus de 13 000 m2 de bureaux seront disponibles à la location ou à la vente entre 2014 et 2015, le dynamisme des demandes actuelles laisse anticiper la réussite de ces opérations. Aujourd’hui, Le Pôle Jules Verne , zone d’activités commerciales, tertiaires

et mixtes confirme son attractivité et 60 hectares de terrain sont en cours de commercialisation ce qui devrait permettre d’accueillir les entreprises dans des locaux labellisés. Sur Camon, une extension de 17 hectares de la zone d’activités est en cours et prévoit l’installation d’une quarantaine d’entreprises. Sur l’Espace Industriel Nord, Le Péripark continue son extension et offre à la vente ou à la location plus de 4 000 m2 divisibles répartis sur 2 bâtiments d’activité et de stockage performants. Une extension logistique de la ZI au nord propose actuellement 18 hectares de terrains.

grâce à son savoir-faire. Notre agence a étoffé son équipe, et continue de mener à bien de nombreux projets, dont certains vous sont présentés sur notre nouveau site internet. Ce dernier vous présente un échantillon des biens disponibles à la location ou à la vente. La diversification de notre sélection vous permettra de trouver les locaux adaptés à votre budget et à vos attentes.

Cette année encore, ARTHUR LOYD a conforté sa position de leader sur le marché de l’Immobilier d’Entreprise

Notre équipe

BENOÎT TIROT

Directeur Général Investissements

NADIA THOREL

Responsable d’Agence Département Activité - Entrepôt Investissement

JEREMY DA COSTA

Consultant Immobilier Département Bureaux Commerce

HUGO MARQUILLY

Consultant Immobilier Département Bureaux

SONIA MAIA Assistante

Benoit TIROT


AMIENS MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES LES ACTIVIVTÉS SIGNIFICATVES •

La filière automobile, ferroviaire, transport et logistique : VALEO, DUNLOP, SIGMAKALON, PROCTER & GAMBLE, WHIRPOOL

La filière de la construction aéronautique : AEROLIA (AIRBUS France)

La filière Agro-industrie et agro alimentaire : AJINOMOTO EURAlYSINE, FERMENSYS, METAROM

La filière technologies de l’information et de la communication : CORIOLIS SERVICE, LEGICA, INTER CALL CENTER, MEDIAMETRIE.

LES GRANDS PROJETS •

Centre ville : Gare la Vallee & le campus de l’innovation : d’ici à 2020 : 200 000 m2 de bureaux, services, commerces et équipements publics.

Zac Renancourt-Borealia : Eco Parc Industriel 1ère phase de 400 000 m2 prévus en construction dont 43 000 m2 pour le tertiaire en démarche HQE (livraison prévue en 2018)

Pole Jules Verne : extension de la zone .

Le 1er chantier hospitalier de France : 172 000 m2 SDO dont 50 000 m2 de réhabilitation, fruit du regroupement de 4 sites hospitaliers, livraison en 2014.


LE MARCHÉ TERTIAIRE

Bilan année 2013/ début 2014 Les immeubles tertiaires Oxygène et Terralia ont lancé le Pôle tertiaire « Gare la Vallée », en développant une offre en lien avec la gare SNCF. Le programme EQUINOXE que lance NACARAT proposera au delà des logements, plus de 6 500 m2 de bureaux livrables pour la première tranche en juin 2016. D’ici à 2020, dans la continuité du Pôle GARE LA VALLEE, le CAMPUS DE L’INNOVATION nouveau pôle dédié aux technologies avancées et à la gestion de l’information s’étendra sur plus de 200 000 m2 de bureaux, services, commerces et équipements publics. A moyen terme le carré Perret, au pied de la Tour Perret proposera un programme immobilier de 10 000 m² qui regroupera des bureaux, des logements, un restaurant mais aussi une résidence seniors et un hôtel trois étoiles. Plus de 10 000 m2 de bureaux seront disponibles à la location ou à la vente d’ici 2015/2016. Le dynamisme des demandes actuelles laissent anticiper la réussite de ces opérations. A moyen terme, l’immobilier durable et les éco activités seront la thématique de la ZAC RENANCOURT, zone s’étendant sur 65 hectares à vocation résidentielle et économique prévoyant à terme, la réalisation de 130 000 m2 de logements, 5 000 m2 de commerces et Hôtels, 9 000 m2 d’équipements publics et 43 000 m2 de tertiaire et mixte tertiaire. En 2013, Le stock de bureaux de seconde main de centre-ville et agglomération a regressé par rapport à 2012. Cette baisse s’expliquant par la conjoncture économique qui contraint les entreprises à se réorganiser sur des implantations plus économiques.

NOS DERNIÈRES TRANSACTIONS

IDRAC - 937m2

GCS E SANTE PICARDIE - 442 m2

OFII - 537 m2

SARETEC- 155 m2

SODIE - 725m2

WALL STREET INSTITUTE- 68 m2


LE MARCHÉ DES BUREAUX

Synthèse :

Analyse :

Parts de marché

COMMERCIALISATION

10 879 m2

5 536 m2

(51%)

dont bureaux de seconde main

7 521 m2 (69%)

4 024 m2

(54%)

dont bureaux neufs

3 358 m2 (31%)

1 512 m2

(45%)

OFFRE DISPONIBLE À 6 MOIS

41 236 m2

37 204 m2

(90%)

dont bureaux de seconde main

29 517 m2 (68%)

27 930 m2

(95%)

dont bureaux neufs

11 719 m2 (32%)

9 274 m2

(79%)

OFFRE NEUVE EN PROJET

14 000 m2

12 829 m2

(92%)

(disponible à + d’un an)

La commercialisation reste stable par rapport à 2012, ce qui, dans un contexte économique tendu, reflète une bonne dynamique du secteur. Les ventes en VEFA, s’inscrivant sur un délai moyen de 18 à 24 mois restent hésitantes, la demande restant aujourd’hui sur du court terme.

10 879 m2 commercialisés en 2013

Neuf/ restructuré : 120/155 € HT/HC/m2 Seconde main : 80/135 € HT/HC/m2

VALEURS LOCATIVES

5 536 m2 commercialisés par Arthur Loyd, soit 50 % de parts de marché sur les transactions de bureaux

Analyse des transactions par secteurs : En 2013, 3 secteurs sont significatifs et concentrent la majorité des transactions réalisées, soit environ 9 900 m2, Gare-Centre Ville (46%), Amiens Sud (25%) et Pôle Jules Verne (20%). Reste 9% répartis de façon disparates sur les autres secteurs d’Amiens Métropole. 11% des transactions concernent les ventes, la part du neuf sur les transactions confirme la difficulté des entreprises à investir. Contrairement à 2012, en 2013 les entreprises se sont orientées à 89% sur les locations, l’investissement représentant aujourd’hui un risque difficile à prendre. NEUF

AMIENS SUD

12000

2de MAIN

1 226 m

1 495 m

407 m

ESPACE INDUSTRIEL

-

GARE CENTRE VILLE

2

2

2

9696

284 m

2

163 m

8000

937 m2

4 037 m2

3 626 m2

6000

PÔLE JULES VERNE

975 m2

1 223 m2

1 255 m2

MONTIÈRES

220 m2

337 m2

-

ROCADEOUEST

-

145 m2

85 m2

3 358 m2

7 521 m2

2

5 536 m2

Répartition des transactions en nombre : 11%

9%

35%

45%

100 m2  et  moins   101-­‐250  m2   251-­‐500  m2   500-­‐1000  m2  

1183

10000

VENTE

3880

89

2000

LOCATION

1094

4000

2632 2198

0

284

AMIENS SUD  

ESPACE INDUSTRIEL   NORD  

557

GARE CENTRE   VILLE  

PÔLE JULES   MONTIÈRES   VERNE  

145

ROCADE OUEST  

TOTAL

Répartition des transactions en m2 transactés : 13%

37%

30% 20%

100 m2  et  moins   101-­‐250  m2   251-­‐500  m2   500-­‐1000  m2  

On constate que le marché est orienté sur les petites surfaces. Sur 55 transactions en 2013, la moitié porte sur des surfaces de moins de 100 m2. Ce qui semble positif : c’est la recherche des établissements secondaires toujours active. Néamoins ce qui semble négatif, c’est le contexte économique qui tend à pousser les entreprises, à la recherche d’économie, à se réorganiser sur des structures mieux dimensionnées en terme de loyer et surface. On constate que seulement 5 transactions en 2013 ont porté sur des superficies de 500 à 1 000 m2 ce qui reflète un gel des mouvements auprès des grandes structures tertiaires.


LE MARCHÉ DES BUREAUX

Analyse du stock de bureaux disponibles

28%

72% SECONDE MAIN

NEUF

29 517 m2

11 719 m2

41 236m2

NEUF

2de MAIN

AMIENS SUD

463 m2

782 m2

ESPACE INDUSTRIEL NORD

335 m2

6 303 m2

16%

GARE CENTRE VILLE

4 205 m2

14 326 m2

45%

PÔLE JULES VERNE

6 521 m2

5 195 m2

28%

MONTIÈRES

-

629 m2

ROCADEOUEST

195 m

976 m

-

1 306 m

11 719 m2

29 517 m2

2

ROCADEEST TOTAL GÉNÉRAL

3%

1%

2

3% 2

4%

Valeurs locatives moyennes SECONDE MAIN

NEUF

AMIENS SUD

100 - 120

140 - 150

ESPACE INDUSTRIEL NORD

80 - 130

-

GARE - CENTRE VILLE

100 - 135

140 - 155

MONTIÈRES

80 - 120

120

PÔLE JULES VERNE

115 -135

145 - 155

ROCADE OUEST

125 - 135

-

Valeurs en € HT HC/m2/an

disponibles à 6 mois

37 204 m2 disponibles via Arthur Loyd, soit 90 % du stock de bureaux.

Le secteur Gare- Centre Ville reste le secteur le plus offreur avec 45 % du stock de bureaux (neufs et seconde main) L’offre à 6 mois ne propose qu’une faible part en neuf 11 719 m2 soit 28 % du stock, principalement réparti sur le Pôle Jules Verne et le secteur Gare Centre Ville.

Comparaison des marchés Loyers seconde

Demande placée en 2013

Offre disponible au 31/12/13

Part du neuf dans la demande placée en 2013 (%)

Part du neuf dans l’offre disponible immédiatement(%)

(mini/maxi en € HT HC/m2/an)

main (mini/maxi en € HT HC/m2/an)

ROUEN

29 000 m2

92 000 m2

25 %

10%

120-160 €

70 - 140 €

LE HAVRE

18 000 m2

30 000 m2

33%

62%

115 - 165 €

80 - 135 €

CAEN

25 000 m2

45 000 m2

30 %

20%

115 - 170 €

60 - 135 €

TOURS

30 000 m2

55 000 m2

15%

10%

125 - 150 €

80 -140 €

AMIENS

10 879 m2

41 236 m2

31%

32%

120 - 155 €

80 - 135 €

Loyer neufs


LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES ENTREPÔTS

NOS DERNIÈRES TRANSACTIONS

INFRASPE VINCI - 600m2

LES REMORQUES DU NORD - 850 m

2

FENWICK- 253 m2 / AZURIAL - 548 m2 AERIS MEDICAL - 397 m2 / HILTI France - 210 m2


LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS ET LOCAUX D’ACTIVITÉS

Synthèse :

Parts de marché

COMMERCIALISATION

63 524 m2

dont locaux de seconde main

60 163 m2

dont locaux neufs

3 361 m2

17 299 m2

(27%)

(95%)

16 144 m2

(27%)

(5%)

1 155 m2

(35%) (88%)

OFFRE DISPONIBLE À 6 MOIS

102 896 m2

90 245 m2

dont locaux de seconde main

102 896 m2

90 245 m2

OFFRE NEUVE EN PROJET

8 000 m2

VALEURS LOCATIVES

Neuf : 50/70 € HT/HC/m /an Seconde main : 25/50 € HT/HC/m2/an

(disponible à + de 6 mois)

5 369 m2

La commercialisation représente 63 524 m2 en 2013, soit près du double de l’année 2012. 2013 est caractérisée par 2 transactions de plus de 10 000 m2 chacune, l’une liée à la location d’un bâtiment logistique sur l’Espace Industriel nord, la seconde liée à la création d’un parking pour un clinique privée au coeur de la Vallée des Vignes La commercialisation est prépondérante dans le 2nde main (95% des transactions).

1/3

(67%)

2

des transactions réalisées par Arthur Loyd

Répartition des transactions locaux d’activités / entrepôts : LOCAUX D’ACTIVITÉS

ENTREPÔTS

-

12 266 m

19%

ESPACE INDUSTRIEL NORD

7 518 m2

30 214 m2

59%

PÔLE JULES VERNE

2 421 m2

1 515 m2

6%

MONTIÈRES

850 m

-

ROCADEOUEST

2 690 m2

-

ROCADEEST

3 680 m

2 370 m

17 159 m2

46 365 m2

AMIENS SUD

TOTAL GÉNÉRAL

2

2

2

RÉPARTITION en m2

14%

60163

50000 40000  

1501

NEUF

30000

1% 4% 2

10%

SECONDE MAIN  

36231

20000 10000   0  

12266

1500 2436

6050

AMIENS ESPACE   PÔLE  JULES  MONTIÈRES   ROCADE   SUD   INDUSTRIEL   VERNE   EST   NORD  

6% 34%

850

360 2330

ROCADE OUEST  

TOTAL GÉNÉRAL  

Répartition des transactions en m2 transactés :

< 500  m2   500  -­‐  1000  m2  

37%

3361

60000

Répartition des transactions en nombre : 6% 9%

70000

1 000  -­‐  2000  m2  

63%

13% 11% 8%

< 500  m2   500  -­‐  1000  m2   1  000  -­‐  2000  m2  

2 000  -­‐  10  000  m2  

2 000  -­‐  10  000  m2  

> 10  000  m2  

> 10  000  m2  

La faible part de programmes neufs en activités souligne donc le manque d’offre disponible neuve sur ce créneau de marché. L’ESPACE INDUSTRIEL NORD (EIN), zone industrielle historique d’Amiens offre aujourd’hui un nombre important de locaux industriels de seconde main à des prix attractifs, déportant les demandes vers cette zone. Les grandes entreprises productrices de la zone drainent avec elles leurs sous-traitants qui recherchent la proximité de leurs clients et l’accès rapide à la rocade. Sur le Pôle Jules Verne, les 20 % de transactions enregistrées portent sur des bâtiments de seconde main récents libérés prématurément. Les zones à l’Est d’Amiens, Rivery, Camon, sont saturées et l’offre est faible. Seule l’extension de la Zone de la Blanche Tâche à CAMON 2 propose aujourd’hui des terrains à la construction permettant d’absorber les demandes des entreprises artisanales. Le projet d’extension de la zone des Bornes du Temps 2 à St Sauveur, au Nord d’Amiens, offrira à moyen terme quelques 16 Ha de terrain et pourra ainsi accueillir les entreprises portant un projet de construction.


LE MARCHÉ DES ENTREPÔTS ET LOCAUX DACTIVITÉS

Analyse du stock d’entrepôts et locaux d’activités disponibles

32%

68%

102 896 m2

LOCAUX D’ACTIVITÉS

ENTREPÔTS

69 684 m2

disponibles à 6 mois

33 212 m2 LOCAUX D’ACTIVITÉS

ENTREPÔTS

-

1 210 m2

23 199 m2

48 424 m2

70%

PÔLE JULES VERNE

2

4 776 m

-

5%

MONTIÈRES

1 000 m2

-

ROCADEEST

4 237 m2

20 050 m2

TOTAL GÉNÉRAL

33 212 m

69 684 m

AMIENS SUD ESPACE INDUSTRIEL NORD

2

1%

L’offre disponible au 31/12/2013 s’élève à 102 896 m2, soit plus de 1,6 ans de commercialisation. L’offre concerne à 68 % les entrepôts, principalement situés sur le secteur EIN (70 %), ensembles immobiliers pour la plupart devenus obsolètes, sur lesquels une réflexion de réhabilitation devra être menée afin de leur redonner une destination répondant aux demandes actuelles. L’ensemble du stock est de seconde main, l’offre neuve est à plus de 6 mois et porte sur une surface totale de 8.000 m2 en VEFA..

1% 24%

2

Valeurs locatives moyennes Valeurs en € HT HC/m2/an

ENTREPÔTS LOGISTIQUE SECONDE MAIN

MINI / MAXI

NEUF

25 - 45

-

90 245 m2 disponibles via Arthur Loyd, soit près de 90 % du stock de locaux d’activité.

LOCAUX D’ACTIVITÉ SECONDE MAIN

30 - 50

NEUF

50 / 70

Comparaison des marchés Loyers seconde

Demande placée en 2013

Offre disponible au 31/12/13

Part du neuf dans la demande placée en 2013 (%)

Part du neuf dans l’offre immédiate (%)

(mini/maxi en € H THC/m2/an)

main (mini/maxi en € HT HC/m2/an)

ROUEN

86 000 m2

103 000 m2

4%

14 %

50 - 175 €

20 - 65 €

LE HAVRE

55 000 m2

110 000 m2

8%

7%

60 - 100 €

30 - 55 €

CAEN

42 000 m2

200 000 m2

4%

4%

50 - 60 €

40 - 55 €

TOURS

49 000 m2

60 000 m2

30 %

NC

50 - 60 €

35 - 55 €

AMIENS

63 000 m2

102 896 m2

5%

( 8 000 m2 en projet)

0%

50 - 70 €

25 - 50 €

Loyer neufs


N°1 de l’immobilier d’entreprise en régions

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Sources OIE (Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Amiens Métropole - Bilan 2013

: Présentation des produits disponibles, assistance à la négociation et à la renégociation de baux, mise en œuvre des stratégies, accompagnement d’implantations marketings et commerciales, compte-rendu de visite…

Etude de marché arthur loyd amiens 2014  
Etude de marché arthur loyd amiens 2014  
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