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Informativo jurídico especializado

Tânia Ahualli Marcelo Benacchio ENTREVISTA

Na condição de juízes titulares da Primeira e Segunda Varas, qual a análise que os senhores fazem sobre a eficiência dos serviços extrajudiciais oferecidos aqui na comarca? Dra. Tânia: Acredito que o serviço é prestado da melhor maneira possível, mostrando-se extremamente eficiente. Os Oficiais são muito empenhados e têm se dedicado bastante à atividade. Têm se aproximado muito do judiciário, com uma troca muito boa de experiências, procurado resolver todas as questões 1


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antes que elas cheguem a ser um problema. Temos adiantado muitas soluções. Acho que está tudo correndo bem aqui no serviço da capital com o registro de imóveis e acredito também que no de notas e registro civil, que é a parte do Dr. Marcelo (Benacchio).

numero de atendimentos. Então eu tenho certeza que o serviço extrajudicial da comarca da capital é muito bem prestado.

gente acaba se comunicando. Tenho certeza que o serviço é excelente, é muito bem prestado, tem um comprometimento muito grande dos titulares de delegação, eles têm consciência, não só do aspecto público-privado da atividade, mas da função social da atividade, pois é uma atividade que atinge a todos, indistintamente e no registro civil isso é mais intenso ainda. Se considerarmos que São Paulo é uma das maiores capitais do mundo, eu acho que é algo muito relevante, a qualidade do nosso serviço, pelo tamanho da cidade, pelo tamanho dos problemas e pelo pequeno número de questões que há em consideração ao

vezes reclamam de algo que está dentro do rito normal, que está previsto nas normas de serviço. Então aquele canal de comunicação que nós estabelecemos, com e-mail, com telefone direto nas varas, que é utilizado para tirar dúvidas, acaba usado para fazer reclamação. Então, um ou outro problema pontual tem sido resolvido, os oficias têm atendido prontamente nossas solicitações e não vimos nada de grave, pelo menos na minha parte de corregedoria.

Dra. Tânia: O registrador e o tabelião eles lidam com o público. E esse relacionamento não é muito fácil, Dr. Benacchio: Na parte de notas e registro civil, a porque as pessoas não entendem a atividade, muitas

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Qual o impacto e importância das decisões administrativas das Varas de Registros Públicos da Capi-


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tal para o sistema? Dr. Benacchio: As decisões das varas trazem um modelo científico diferente. Normalmente, no direito, a gente está acostumado a ir da lei ao fato. Então as decisões das varas, elas são interessantes, porque elas colhem todos os fatos da comarca e, a partir disso, na área de registro públicos, às decisões. É interessante porque acaba acontecendo um sistema de padronização natural. E é uma questão que a decisão vai do fato para a vara e não da vara para o fato. Essas decisões acabam criando um precedente administrativo que vai se repetindo. E esse modelo traz muita segurança da padronização do serviço e das decisões. E, acima das varas, a corregedoria consolida isso no estado inteiro. Tanto isso é verdade, que as decisões das varas são consultadas e citadas em todo o estado e em todo o Brasil. Porque é um serviço que já existe há muitos anos, de grandes magistrados que passaram por aqui, é um serviço que foi consolidado desde muito tempo. E hoje o que chama a atenção é a nova discussão do Código de Processo Civil, que é justamente este modelo de padronização dos precedentes, algo muito interessante, sempre um sistema de avanço e atualização. As decisões são sempre avançadas, porque elas estão conforme a realidade social, econômica e jurídica e, ao mesmo tempo, elas tornam o sistema seguro pois permite uma certa previsibilidade.

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Dra. Tânia: Eu vejo também que a falta de doutrina referentes às matérias de registro e notas leva os profissionais da área a procurar as decisões administrativas. Há pouco tempo nós temos feito doutrina sobre registro de notas. Tem saído muita coisa aqui de São Paulo. A gente tem trabalhado bastante na Escola da Magistratura, formando pessoas que gostem disso e que se especializem. Temos feito isso mais com base nas experiências práticas, nos cursos, na jurisprudência. Antes, não tínhamos nada para nos basear em termos de doutrina. E agora isso tem melhorado, as pessoas tem começado a pensar como uma área especial do direito, o Direito de Registros e Notas. Temos feito cursos de especialização, o Dr. Alberto Gentil tem feito junto a ARISP este curso para os escreventes e, parece que não só aos escreventes, mas que tem sido acatado por vários Oficiais, com muita gente acessando, muita gente elogiando, e está suprindo essa necessidade, talvez complementando essa lacuna que faltava. A Kolemata é um instrumento indispensável hoje em dia, todo mundo usa a Kolemata, o Dr. Sergio Jacomino, que iniciou isso junto com ARISP, tem feito um trabalho maravilhoso de difundir a jurisprudência, de uma forma muito prática. Esta ferramenta está no site do tribunal, está diretamente ligada à parte da corregedoria e a corregedoria remete diretamente às decisões, então ela está super atualizada. 3


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Os senhores retomaram a boa prática de realizarem com um cuidado, adaptado para a atividade. correições ordinárias nos serviços extrajudiciais. Qual a importância da correição ordinária? Os se- E no caso de uma serventia menor, qual é atenção nhores podem relatar quais são os resultados já ob- que deve ser dada a ela? tidos? Dra. Tânia: Aqui eu só tenho as 18 da capital, que Dra. Tânia: Os corregedores permanentes realizam são grandes. Mas eu passei junto com o Dr. Marcelo, correições anuais, então isso faz com que eles estejam na Corregedoria Geral e lá a gente tinha que considesempre em contato com as serventias extrajudiciais rar as peculiaridades de cada uma e, realmente, algue vejam de perto como ela está se desenvolvendo, como vem mantendo o atendimento, a instalação física, se ela está sendo bem cuidada. Aqui na capital, nós somos dispensados disso, diante do elevado número de serventias. Eu tenho as 18 de imóveis, tenho 10 de protestos e 10 de títulos e documentos. O Marcelo tem muito mais, porque o número de serventias de notas e registros civil é muito maior. Então, fica impraticável que se faça uma correição em todas as serventias. Em razão disso, os juízes da capital acabaram deixando de fazer, e eu resolvi retomar, fazer pelo menos em algumas serventias. Todo semestre eu tenho escolhido uma de cada especialidade para visitar. E acho que isso tem sido muito importante. Porque algumas serventias mas tinham uma condição econômica bem reduzida, não eram visitadas há vinte anos. E eu acho impor- então a gente tem que considerar, dentro do possível, tante até para os funcionários, que saibam que existe o que pode ser feito. Mas registro de imóveis, de um alguém que se interessa, que está lá não só para ouvir modo geral, tem estado bem, acho que o maior proreclamação, mas para tentar organizar da melhor for- blema é o registro civil. ma os serviços. Estou sentindo que é uma experiência muito boa. Tenho sido muito bem recebida. Eu vou Dr. Benacchio: Acho que vai ser um desafio, porcom os juízes auxiliares da vara, a minha assessora, o que como o serviço é público-privado, ele depende estagiário e nós gostamos muito dessa experiência das obviamente de recursos, não são recursos estatais, o correições ordinárias. Por enquanto, está tudo em or- sistema de gerenciamento é privado, mas o serviço é dem, nenhuma surpresa desagradável. Eu tenho feito público. Então nós temos que ter uma preocupação também visitas em razão de mudanças. por exemplo, com todas as unidades da sustentabilidade econômieu visitei o décimo RI do Dr. Flaviano Galhardo. Ele ca. E, muitas vezes, com alguma legislação que surge, fez tudo com tanto carinho, mudou toda a serventia, com algumas obrigações que são impostas, não há 4


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uma preocupação com o custo, com o impacto econômico que isso irá gerar na serventia. E essa é uma situação que acaba comprometendo a prestação de serviço público. Por quê? Porque hoje em dia, com essas questões digitais, com essas novas questões da acessibilidade, tudo isso, do ponto de vista econômico é muito caro, então é um fator, a da sustentabilidade econômica. Aqui na capital há uma unidade de registro civil que não tem uma situação muito justa,

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instaladas nos últimos anos no Estado de São Paulo. Quais os principais benefícios já identificados na nova dinâmica de prestação de serviço extrajudicial aos usuários? Dra. Tânia: Acho que para o usuário é maravilhoso ter tudo praticamente integrado. A parte de registro civil hoje é possível tirar uma certidão de nascimento na serventia mais próxima da casa da pessoa, muito rápido. Sai na hora e você não precisa se deslocar até o local onde foi feito o registro. A Central de Indisponibilidade de Bens é um ótimo serviço prestado, a gente não precisa passar pela corregedoria permanente. Pudemos dispensar o trabalho de vários funcionários do judiciário que se dedicavam só a isso, em levantamento de indisponibilidade, porque tudo do estado passava por nós, hoje não, isso é feito de forma direta e de forma até mais segura, com determinação da própria autoridade. Tem a Central de Protestos, que tem funcionado muito bem, a CENSEC (Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados), tudo isso facilita muito, porque traz a informação muito fácil para o usuário, de uma forma muito rápida, que não existia antes. Tudo isso vem em benefício, cada vez mais temos procurado a integração, integrar todas as serventias de uma forma em que a pessoa não tenha que ficar se deslocando de uma pra outra pra conseguir o serviço que precisa. Eu acho que esse panorama hoje, com tudo digital, com as centrais, é um avanço indiscutível.

do ponto de vista econômico. Isso no interior é muito pior. Então tem que ter uma evolução do serviço público, para verificar como a sociedade lidará com isso. Para ter bons profissionais, tem um lado privado, um lado econômico. Isso é uma questão que vai paulatinamente sendo resolvida, com as criações dos fundos de recursos. Eu vejo um bom futuro nisso. Há as criações de novas atribuições para os serviços do extrajudicial, que já vem ocorrendo por meio da legislação, como na usucapião extrajudicial. Há muito Dr. Benacchio: Acho que esse é um ato inexorável da ainda a contribuir, reduzindo custos e reduzindo o realidade: a gente se utilizar cada vez mais da infortempo das pessoas. mática para realizar todos os serviços. Um dos pontos é com as centrais dos registros públicos. Eu pude parInúmeras foram as centrais de registros públicos ticipar da CRC (Central de Informações do Registro 5


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Civil), e isso aí transforma a atividade. E essa atividade que começa aqui em São Paulo, ela começa a se integrar, com a Corregedoria Geral de Justiça, com o CNJ, então a gente vai formando um banco de informações melhor, que permite uma capilarização, para que se possa atender todas as pessoas. Isso é um caminho sem volta, uma facilidade imensa, que melhora a prestação de serviço, torna mais rápido, mais eficiente e mais barato, porque imagina se eu quiser, por exemplo, eu consigo, aqui na Praça da Sé, pedir uma certi-

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pelo Marcelo... (Dr. Marcelo interrompe). Dr. Benacchio: Não, por nós dois, pode cortar isso aí (risos). Já que é assim, no curso da Escola da Magistratura ela que é minha chefe, então… (Dra. Tânia interrompe, de volta).

Dra. Tânia: Não, não é verdade, a coordenação da Escola da Magistratura está a cargo do Desembargador Marcelo Berth e ele nos convidou, eu e o Marcelo Benacchio, para uma nova edição da especialização em direito notarial e registral imobiliário, que já foi um sucesso na Escola da Magistratura, foi muito elogiado, muito procurado e virou uma referência nessa área. E nós estávamos esperando a oportunidade para lançar o terceiro e parece que, se tudo der certo, estamos esperando a aprovação, claro, mas esperamos que ele será lançado em breve, esse terceiro curso de especialização. A gente tem se empenhado bastante para dão de outro estado. Imagina o custo que eu teria para manter a mesma qualidade e montar uma equipe de me deslocar até outro estado, ou a insegurança que eu professores experientes para orientarem os alunos nos sentiria em mandar por carta. É uma vantagem enor- seminários. Marcelo Benacchio vai coordenar junto me para todos e isso aí tem uma transformação no comigo. próprio conteúdo do serviço. Dr. Benacchio: Nós apresentamos o projeto, como a Considerando que ambos os senhores são profes- Dra. disse, estamos esperando aprovação, mas, caso sores renomados na área de registros públicos, gos- seja aprovado, terá início lá em meados de agosto. taríamos de saber se existem projetos acadêmicos futuros dentro da matéria? O livro que homenageia Dra. Tânia: E a escola tem feito outros programas as Varas de Registros Públicos será em breve publi- como o curso de iniciação dos concursos do extrajucado. Como foi este trabalho? dicial, o Café com Jurisprudência que ficou famoso e que precisamos retomar, é uma coisa bastante prática, Dra. Tânia: Este livro foi editado por nós dois, mais o Des. (Ricardo) Dip começou isso há muito anos e 6


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trouxe para o âmbito da Escola de Magistratura e a gente tocou pra frente por mais dez ciclos. Eram ciclos semestrais e eu acho que precisam ser retomados também. Hoje o Dr. Dip tem feito as diretrizes mínimas e tem feito o REGISTROS SOBRE REGISTROS (série de artigos publicados no site http://iregistradores. org.br/), ele tem produzido bastante coisa nessa parte acadêmica. E nós (Dra. Tânia e Dr. Marcelo) também estamos lançando, se tudo der certo, em meados de agosto, o livro das Varas, que nós fizemos no ano

Dr. Benacchio: Na complexidade da vida, o que há de mais agradável senão pensar, estudar? Não falo apenas do Corregedor, não falo do Oficial, eu falo de todas as pessoas que estão envolvidas na tarefa, desde a pessoa que entrou ontem, o auxiliar na serventia mais distante, até o titular da delegação que está há anos, todos têm a mesma necessidade, que é pensar, que é estudar. Eu acho que quando a gente estuda a gente para e vê a beleza da vida, a beleza das coisas, e na nossa atividade isso é imprescindível. Parece-me que a atividade

passado, por conta da comemoração de cinquenta e quarenta anos da Primeira e Segunda Vara, respectivamente. Nós comemoramos com um evento e, de lá, nasceu a ideia de montar um livro. Foi feito um trabalho grande, com mais de mil páginas, a prova do livro está ali, né? Todo mundo da área está aí.

acadêmica, como a que a ARISP vem fazendo, são coisas que chegaram pra ficar, porque as pessoas sentem falta disso. Ainda mais na sociedade atual, com tudo muito veloz, sem profundidade. Esse convite ao pensamento é algo muito relevante.

Aproveitando esse gancho, como vocês já disseram, (Dr. Benacchio mostra a prova do livro, na fotografia a Uniregistral oferece um Curso de Atualização desta página). e Aperfeiçoamento em Registro de Imóveis, sob a coordenação do Dr. Alberto Gentil de Almeida Pe7


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droso, que conta com mais de 1600 alunos. Os senhores acreditam que iniciativas como esta podem melhorar o serviço registral? Qual a importância da iniciativa na opinião dos senhores? Dra. Tânia: Eu já falei um pouco sobre isso, acho muito importante, essa iniciativa da Uniregistral foi ótima, ela veio preencher uma lacuna, algo que pudesse congregar todos os oficias, escreventes, trazer um parâmetro que a gente não encontra em doutrina, a gente não encontra em faculdade, pois as faculdades não têm a cadeira de Direito Notarial e Registral, para a formação de quem trabalha na área. O Dr. Alberto tem se dedicado bastante, feito um trabalho maravilhoso, trazendo pessoas importantes, que têm experiência na área, pessoas que fazem o nosso Direito Notarial e Registral, em todas as áreas, os juristas, os registradores experientes, os juízes, enfim, todos estão sendo convidados a participar e não tem como isso ser melhor do que já é. Como é esta visão de quem participa, de quem dá aula?

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na Corregedoria, mês a mês com o Dr. Gentil, e por essa união de conhecimentos dele, acho que ele tem a possibilidade de fazer um curso com este sucesso todo. E acho que o segredo do Dr. Alberto Gentil é muito trabalho, conhecimento e humildade. Isso, com o apoio institucional do Dr. Francisco Raymundo, presidente da ARISP, está resultando em algo muito bom. Hoje eu estive no estúdio da TV Registradores, gravando uma aula, e saí de lá muito feliz. Pois estamos usando uma nova tecnologia que atinge todas, todas as pessoas. Era o que eu falava, dessa reflexão, até filosófica, das questões registrais. Imagine que você pega um serventuário extrajudicial de um local distante do Estado de São Paulo, ele acaba tendo contato com o que está acontecendo, em termos científicos, com o que está ocorrendo aqui. Isso provoca uma mudança geral, pois gente que está mais preparada, não só presta o serviço melhor, como resolve e propõe novas soluções para problemas antigos. Isso é um círculo virtuoso. Essa atividade da ARISP, ela melhora o serviço extrajudicial como um todo. E é uma questão silenciosa e sem volta, pois ninguém retorna à situação de desconhecimento. Basta se lembrar da alegoria da caverna platônica. Quando o sujeito volta à caverna, ele não aceita mais ficar na escuridão. Por isso, acho que é um caminho sem volta.

Dr. Benacchio: Eu acho que é um momento ótimo e de excelência. Por quê? Porque tem uma visão institucional da ARISP da necessidade de se fazer um curso com esta especificidade. Por outro lado, nós temos Qual o futuro do serviço extrajudicial? como coordenador do curso o Dr. Alberto Gentil e aí eu fico muito à vontade para falar, porque eu trabalhei Dra. Tânia: Eu acho que já estamos no futuro! Já al8


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judicial vai se expandir muito, e a própria dificuldade de ingresso, a dificuldade de concursos, a qualificação de todos os serventuários, os titulares de delegação tem também demonstrado isso.

cançamos muita coisa que, alguns anos atrás, era apenas sonhada. Quando eu comecei aqui na Vara de Registros Públicos, em 1993, não fazia nem ideia de onde poderíamos chegar e onde, afinal, chegamos. Com tudo integrado, com esse conhecimento, o acesso de todas as serventias. Então já estamos no futuro. Mas, daqui pra frente, imagino que isso seja cada vez mais levado para o meio digital, essa prestação do serviço integrado entre todas as serventias. Dr. Benacchio: Eu vejo assim, como uma terceira via na evolução dos serviços públicos. Então, se de um lado nós temos as críticas à ineficiência estatal e, de outro lado, temos o liberalismo, afastando-se do Estado, dizendo que o Estado é ruim, aí nós observamos que, tanto um modelo como outro, acabam não sendo suficientes. O Estado não consegue atender a todos. Aí surge o quê? Exatamente a união do público com o privado, que é o serviço extrajudicial. Então eu vejo o futuro desse serviço como a ampliação das atribuições e cada vez mais fazendo um serviço social, um serviço público melhor e de mais qualidade. Porque o modelo como está montado permite que se pegue o melhor do público e o melhor do privado, então ele acaba sendo um caminho. E a própria legislação tem determinado isso, tem aumentado as atribuições. E isso me parece um processo sem volta. Onde não tem litígio, por que usaremos serviço do judiciário? Então o serviço extra9


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ARTIGO A VIRTUALIDADE EXTRAJUDICIAL José Renato Nalini

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A mais inteligente das estratégias do constituinte de 1988 foi a fórmula encontrada para delegar atividades judiciais a parceiros que delas se encarregaram por sua conta e risco. Falo do artigo 236 do Pacto Federativo, cuja dicção traduz a inteligência de seu formulador: os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Submetidos à implacável lex mercatoria, os devotados delegados das prestações extrajudiciais tiveram de se amoldar às exigências de um consumidor cada vez mais desperto para seus direitos, embora nem tanto para os seus deveres. A administração das delegações primou sempre por amparar-se nas mais modernas técnicas de gestão. Estão a anos luz do serviço diretamente explorado pela Administração Pública, impregnado de burocracia e de irritante imutabilidade. É por isso que o Poder Público explora os delegados fazendo-os contribuir com infinitas iniciativas insuscetíveis de serem levadas a cabo pelo intrincado modelo estatal. Falo com a experiência de quem conheceu o universo extrajudicial a partir de 1979, quando passei a auxiliar na 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital Paulista, usina de criatividade e empreendedorismo desde a época em que tais verbetes não constavam do discurso oficial.

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Tomei contato com os valorosos exercentes de atividades que o Estado deveria realizar, mas que não conseguia e não consegue, sob pena de um indesejável retrocesso. Todos os desafios foram arrostados e vencidos pelos delegados. Assim foi que a informatização chegou aos antigos “cartórios” muito antes de ver seus efeitos irradiados na jurisdição. Os antigos livrões foram substituídos por uma delegação moderna, esteticamente agradável e de reconhecida eficiência. Segurança e celeridade. Tudo o que a Justiça convencional ainda procura e, em muitos lugares, tateia sem repercussão concreta dos investimentos em diagnósticos, estudos e planos.

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e em criação de softwares específicos foi enorme. Evidenciou-se que os titulares abriram mão do legítimo retorno aos seus investimentos, compensação justa para a responsabilidade que lhes foi atribuída, tudo para corresponder ao ideal da melhor prestação possível.

Para colaborar com os projetos do Poder Judiciário, acederam ao pedido de cessão de funcionários e de expertise, para que se tentasse amenizar o insolúvel problema do excesso de processos judiciais à espera de distribuição nos arquivos paulistas. Mais ainda, cederam servidores e planejamento para que a exitosa audiência de custódia pudesse vir a ser implementada e se demonstrasse como é que a vontade firme e o traA contaminação saudável se espalhou por todas balho sério podem fazer com que o Brasil cumpra a as serventias. A solidariedade se mostrou suficiente e promessa de tutelar de maneira adequada a liberdade. apta a aparelhar os registros deficitários. Compreendeu-se que o Registro Civil das Pessoas Naturais é o A regularização fundiária perpetrada com eficiênmais democrático e o mais relevante para o aprimo- cia e segurança, a atualização das Normas de Serviço ramento da incipiente Democracia Brasileira. Criou- da Corregedoria Geral da Justiça, a implementação do -se um Fundo de Sustentação das delegações que não Cartório do Futuro, tudo tem a participação generosa conseguem sobreviver senão mediante o aporte de dos parceiros extrajudiciais. recursos financeiros dos quais as mais proficientes abrem mão. Por isso é que a República tem de reconhecer sua eficiência, a comprovada valia da solução conferida Foi assim que se tornou possível a criação da Cen- pelo constituinte a essa prestação de íntima vinculatral Eletrônica, hoje um case reconhecido em todo o ção com a realização do justo concreto, para atribuir Brasil e também pela comunidade internacional. Ob- novas e ainda mais relevantes missões a um corpo tém-se a certidão on line, sem necessidade de loco- qualificado, patriota e corajoso de servidores da causa moção, desde que lavrada numa das delegações vin- pública. culadas à rede. Vários Estados membros da Federação já conseguem integrar esse valioso instrumento de As práticas viabilizadas por novas mídias digitais concentração de dados relevantes para a cidadania e mostraram-se acessíveis aos pioneiros das delegapara o seu exercício. ções extrajudiciais. A par da mais eficiente execução de seus serviços delegados, eles têm condições de Os Registros de Imóveis deram passos gigantescos colaborar com o potencial crescimento das redes de e se converteram nos serviços mais rápidos e confiá- aprendizado informal, muito além do que é feito peveis desta República. O investimento em informática las instituições que conferem reconhecimento formal, 11


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como escolas e universidades. Como vantagem sobre as oportunidades formais, naturalmente estruturadas e rígidas, as estruturas emergentes têm como características a auto-organização, a inexistência de objetivo final claro e comum para todos os aprendizes e a primazia das atividades colaborativas. Tal instrumento pode ser utilizado para informar a cidadania de que a solução de problemas jurídicos não precisa, necessariamente, ser submetida à apreciação de um juiz. As delegações já receberam atribuição extraída de um setor denominado “jurisdição voluntária”. Muitas outras incumbências podem ser transferidas para as delegações, que as executarão com eficiência e segurança acrescida em relação ao anacronismo da prestação jurisdicional. Se a meta da obtenção de soluções consensuais, negociadas ou mediadas, fruto de persuasão e conciliação, é aquela que tem merecido a atenção da maior parte dos pensadores do sistema Justiça, há um lugar cativo reservado às delegações extrajudiciais. Estas se mostraram capazes de criatividade e empreendedorismo, coragem e ousadia para assumir o novo, o inesperado, o surpreendente. O mundo em redes já não sobrevive sem a intensificação de parcerias, sem a coesão de espíritos abertos à inovação e à vontade de fazer uso intensificado das tecnologias disponíveis e à espera de que a curiosidade e a sede intelectual explore suas potencialidades. As delegações extrajudiciais estão à espera de que a Justiça, tão chamada e tão criticada, se alie e se socorra da expertise adquirida por aqueles que não têm por si o Erário e que dependem de seu esforço, empenho e sacrifício para auferirem o sustento de cada dia. A necessidade favorece a invenção. A urgência acelera os projetos. O mundo tem pressa. Não há tempo a perder. 12

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ARTIGO NÓTULAS SOBRE A RESPONSABILIDADE CIVIL DOS REGISTRADORES PARTES 3, 4 E 5 Des. Ricardo Dip

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8. Parecem mais agudizados, na hora presente brasileira, alguns temas relativos à responsabilidade dos registradores, entre esses temas destacando-se (i) o da distinção entre responsabilidade civil e disciplinar, (ii) o da discriminação entre a responsabilidade objetiva e a responsabilidade pelo fato de outrem e (iii) o da caracterização das culpas in eligendo e in vigilando. A esses temas, vamos dedicar esta parte de nossas “Nótulas sobre a responsabilidade civil dos registradores”. 9. O discrimen entre a responsabilização civil e a disciplinar corresponde ao diverso estatuto jurídico que se aplica a uma e outra destas categorias: a civil, entroncada no plano direito privado; a disciplinar, parte subjetiva do direito administrativo penal (ou, em expressão que tem sido muito visitada: direito administrativo sancionador). Essa distinção inaugural constitui a clave com que se devem considerar os temas categoriais (p.ex., da imputação e da culpa) e proposicionais-principiológicos de ambas essas modalidades de responsabilização, porque se põe à raiz o reconhecimento do caráter penal da responsabilidade disciplinar, com que, a seu respeito, não se poderá, sem mais, admitir a imputação sine culpā (lato sensu) ou de atos de terceiros −em maltrato do princípio da personalidade das penas. 10. Não se confundem as noções de “responsabi13


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lização objetiva” e de “responsabilização por ato de terceiro”.

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11. No Brasil, as ideias de culpa in eligendo ou in vigilando do registrador emergem, neste panorama, com idoneidade para superar as dificuldades de nosso direito administrativo sancionador, sobretudo em face da adoção −que, a meu ver, configurou um grave equívoco− da tese de que, com a Lei n. 8.935/1994, as corregedorias não poderiam aplicar sanções contra os prepostos dos registradores.

Aquela, a responsabilidade objetiva, sinaliza a indiferença da culpa ou dolo para atrair a responsabilização. É dizer que, à margem da existirem negligência, imprudência, imperícia ou dolo em dada conduta do actante −ou seja, independentemente do desvalor subjetivo do comportamento−, o só fato de verificar-se um resultado danoso (na ordem patrimonial) ou Todavia, alguns problemas vêm dificultando a exalesivo (na esfera moral) acarreta a responsabilização ta consideração dessas culpas in eligendo ou in vigicorrespondente. lando. Trata-se, em rigor, neste quadro, de impor um deO primeiro deles é o da falta de sua imputação ver ou uma obrigação de resultados, que afasta o exame de um desvio no plano dos meios, vale dizer, inaugural. Essas modalidades de culpa são frequennada importa que se haja atuado bem ou mal quando temente recordadas somente ao término dos procesum resultado danoso ou lesivo derive de dada condu- sos disciplinares, à maneira de um “militante de reta (seja comissiva, seja omissiva). Há nisto, pois, uma serva”, a que se recorre, por derradeiro, quando outro presunção ou mesmo ficção de responsabilidade de fundamento não haja para infligir sanções. Tem sido patente, no entanto, que decisões-surpresa, como as pleno direito. que inovam na imputação de culpa (in eligendo ou in Mas esta objetividade da responsabilização tan- vigilando), malferem o direito de defesa e de contrato pode correr à conta de um ato pessoal do actante, ditório. quanto na admissão de que alguém responda por uma 12. Por outro lado, a culpa in eligendo −na escolha conduta de terceiro. de meios− não se configura com a só verificação de Em algumas ocasiões, tem-se visto, sobremodo no uma pontual inidoneidade de fato póstero. É dizer ambiente pretoriano, uma espécie de amálgama des- que essa culpa não pode ser o efeito indiciário resulsas categorias expandida ao plano disciplinar. Com tante de uma conduta posterior, que se faça regredir efeito, mal ou bem, afirmada a responsabilidade civil para caracterizar o reato da culpabilidade de eleição objetiva do registrador (tese que era não raro acolhi- antecedente. A má conduta posterior de um terceiro da antes da recente alteração do texto do caput do art. não prova, por si só, a má eleição do terceiro, sequer 22 da Lei n. 8.935/1994), e como a norma de regência ao modo indiciário. Aquela má conduta identifica o impunha (e ainda o impõe), no domínio civil, que o meio cuja eleição deve ser, ao tempo da mesma eleiregistrador seja responsável pelo fato de terceiro seu ção, devidamente avaliada, com autonomia em relapreposto, estendeu-se, não raro, essa preceituação le- ção à má conduta póstera. O mero regresso desta para gal para abranger a disciplina administrativa, como se provar uma culpa lato sensu da eleição vulnera a ause tratasse não só de um regime jurídico unitário, mas tenticidade própria do tempo e das condições dessa também de que a responsabilização por ato alheio se eleição. implicitasse na responsabilidade de caráter objetivo. 14


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Uma coisa é que, sciens et volens, haja má escolha de um meio, e nisto há culpa in eligendo. Outra é que, sem culpa, haja uma dada eleição que, a final, recaia sobre uma pessoa que se revele inidônea. 13. A culpa in vigilando pode ser em ato ou por hábito. Aquela, supõe imediação. A outra, exige reiteração costumeira. 14. Abstraídos, neste capítulo, os matizes terminológicos que frequentam a ampla doutrina da responsabilidade civil, podem admitir-se serem pressupostos dessa responsabilidade: (i) o ilícito, (ii) o nexo de imputação (culpabilidade), (iii) o dano ou a lesão, (iv) o liame causal (esta, p.ex., é a classificação adotada por Manuel Domingues de Andrade, em sua autorizada Teoria geral das obrigações, e da qual não refoge, no essencial, a doutrina brasileira, ainda que nem sempre nela se observe a ordem de tratamento sugerida por Domingues de Andrade).

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ção em ilícito civil e ilícito penal (e, neste, a subdivisão ilícito penal comum e ilícito penal administrativo −comum ou disciplinar), (v) do tema da violação de deveres: o inadimplemento imputável e o inadimplemento não imputável, (vi) da classificação dos ilícitos em comissivo e omissivo, (vii) da relação das ações ou omissões com os deveres de conteúdo definido e de conteúdo indefinido, (viii) da possibilidade ou impossibilidade de cumprimento das prestações exigíveis, (ix) das causas de justificação, (x) particularmente do cumprimento estrito do dever e (xi) do exercício de um direito. 17. Ilícito é o oposto de fato a uma lei. É, pois, um fato −materialmente considerado− em uma relação que o confronta com a ordem jurídica, à qual esse fato se opõe.

Sendo de supor que a lei seja ordenação racional para o bem comum −ordinatio rationis ad bonum commune−, é também de supor, desse modo, que seja ela expressão do devido a outrem (suum cuique tribuere), e, pois, que o ilícito possa significar algo in15. Versaremos neste artigo o tema do ilícito, com justo, atrativo de efeitos jurídicos, quer restauradores a peculiaridade de que, ao referi-lo às atividades do secundum naturam (ou seja, em que a situação de fato registrador, não devamos perder de vista que elas se violada pelo ilícito se recompõe em seu estado prediversificam em cedente), quer mediante restituição patrimonial (por equivalência indenitária) ou metapatrimonial (em (i) atividades de gestão empresarial, caso de compensação de lesões morais). (ii) atividades de prestação técnica e (iii) atividades liberais ou, mais propriamen18. O ilícito, para a moral e o direito, é sempre um te, de qualificação jurídica. fato humano, quodammodo voluntário (é dizer que nisto se inclui o voluntário indireto), de tal sorte que Essa diversidade influi de maneira fundamental na o ilícito não compreende os fatos que resultem da caracterização dos ilícitos correspondentes. própria natureza, ainda aqueles que digam respeito ao homem (seu nascimento, sua morte, suas relações de 16. Discutiremos, na continuidade desta série “Re- parentesco). gistros sobre Registros”, acerca (i) do conceito de ilícito, (ii) de sua unitariedade real, (iii) de sua divisão em Por agora, interessa referir que o ato ilícito não é ilícito objetivo e ilícito subjetivo, (iv) de sua classifica- realmente cindível em conduta objetiva e em um seu 15


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agregado de voluntariedade, senão que é um todo unitário, estratificado, de maneira que só por meio de abstração intelectual (causa studi, assim o diz Fernando Pessoa Jorge), podemos distinguir no ilícito seu estrato material e seu estrato de imputabilidade.

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O ilícito jurídico, a parte subiecti − ou seja, subjetivamente −, corresponde a um juízo de reprovação que considera, em concreto, o fato de, voluntariamente, agir-se, fazer-se ou omitir-se − podendo, de fato, agir-se, fazer-se ou omitir-se − aquilo que não se deveria, segundo a ordem jurídica, agir, fazer ou omitir.

Esses estratos, no entanto, são realmente integrantes de uma só substância e não se conhecem verdaNão estará de todo mal estimar que o ilícito objetideiramente a não ser por meio de sua reciprocidade vo seja um juízo sobre a conduta, materialmente, e o relacional. subjetivo, um juízo sobre seu actante (aliás, entender assim é pôr-se na companhia de Maurach). Só há ilícito onde há voluntariedade (ainda que indireta), e somente há culpa se houver comportamento 20. Os ilícitos jurídicos podem ser civis ou penais, ilícito; são como duas faces de uma só moeda. nestes incluídos os administrativos (comuns ou disciplinares). 19. Isso não impede que, metodicamente, para fins de investigação e de exposição didática, seja possível Civil é o ilícito que convoca efeitos próprios do didividir os elementos do ilícito em objetivo e subjetivo. reito privado −de modo que o adjetivo “civil” se usa aqui por antonomásia. É mesmo comum encontrar afirmações no sentido de que uma dada conduta, a parte rei vel a parte O ilícito penal, de conseguinte, pode dizer-se, em obiecti (ou seja, na parte objetiva), aparente ser ilícita, linhas gerais, o que atrai os consequentes do direito abstraído o exame de sua parte subjetiva. sancionador do Estado, seja os da legislação especificamente penal, seja os da normativa de caráter adEste corte abstrativo da realidade é apenas possível ministrativo, quer no plano comum (p.ex., as sanções no plano intelectual, dada a unitariedade do ilícito, por infrações edilícias ou as administrativo-tributámas um corte relevante para o inquérito e a explana- rias), quer no plano disciplinar. ção dos dois elementos do illicitus, o material e o subTrata-se aqui de um acercamento desta divisão, jetivo. pois, em rigor, para melhor estabelecer esta divisão, O ilícito jurídico, objetivamente, constitui-se com ter-se-ia de sindicar mais a fundo o tema árduo do a falta de cumprimento de dever exigido pela ordem discrimen entre o direito privado e o direito público. do direito. Saliente-se que essa falta pode dar-se de Ela importa, entretanto, para o fim de distinguir os três modos: vários planos de responsabilização −civil, penal co (i) omitindo-se uma conduta imperada pela mum e administrativo-penal−, com suas corresponnormativa; dentes normativas de processo e de efeitos substan (ii) agindo-se ou fazendo-se aquilo que a nor- tivos. ma impera abster-se; Uma não infrequente confusão destes três planos (iii) cumprindo de maneira deficiente ou di− sobretudo o civil com o administrativo, em especial versa da exigível aquilo que a lei impõe. 16


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em sua subespécie disciplinar − tem acarretado uma redução civilista do direito de disciplina, abdicando-se, muita vez sem aparente consciência do problema, da aplicação das normas constitucionais e dos princípios do direito penal comum na solução dos casos disciplinares. A ideia de uma responsabilidade objetiva disciplinar, por exemplo, é tributária dessa redução civilista, certo embora que atrite com o princípio da culpabilidade penal. Na mesma linha, a responsabilização penal-disciplinar pelo fato de outrem −sem referência alguma à culpa concreta do que alguém é responsabilizado− conflita por igual com esse princípio, além de importar, não raro, no traslado não só do reato da culpa alheia, mas do reato da pena acaso devida a terceiro, o que transgride o princípio da personalização punitiva.

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Na trilha, contudo, da distinção romana entre delitos públicos e delitos privados, veio o ilícito penal, em nossos tempos, a atrair a iniciativa processual do Estado e a ideia, prima facie dominante, de sanção punitiva, deixando-se ao ilícito civil o fim preferente de reparação patrimonial (ou, quando o caso, de compensação moral). Isso, bem vistas as coisas, pareceria remeter, em última análise, a uma questão de escolha do legislador, que recorta dos ilícitos civis aqueles que mereçam, por sua eleição, a concorrência de penas (lato sensu). Calha, no entanto, que à raiz dessa escolha esteve, num dado tempo, uma tendência à objetivação da responsabilidade civil, tendência que, por agora, vem cedendo passo frequente à consideração da qualidade e das circunstâncias do sujeito, acercando-se, deste modo, o ilícito civil das características singulares e pessoais que se apontam no ilícito penal (vidē Jacques Verhaegen).

Daí o relevo da demarcação dos ilícitos em civil e penal, para disso extrair os correspondentes efeitos de Daí, pois, que até esse critério eletivo não se moscaráter substantivo e processual. tre isento de complexos problemas, a ponto de Jean Dabin reconhecer a grave dificuldade da enunciação 21. No desenvolvimento do tema do ilícito como discriminatória teórica entre ambos os ilícitos. Para pressuposto da responsabilidade civil, encerramos logo, boa parte dos civilistas contemporâneos tende o pequeno artigo anterior desta série, observando a a assinalar a “função penal da reparação civil” (título importância da distinção do ilícito penal em face do de interessante estudo de Geneviève Viney), e é fato civil, visando a estabelecer os correspondentes efeitos que se tem mais e mais admitido uma formulação opde caráter substantivo e processual. cional à pena (mal designada como sistema de “penas alternativas”), frequentemente redutível à responsabiAo largo da história do direito, nem sempre se dis- lização civil, com indícios de que, em certa medida, o criminaram ambas essas categorias de ilícito, certo direito penal se traslade da justiça comutativa à distrique, num ambiente de vingança privada, individual, butiva (cf. Wolfgang Naucke). Doutro lado, a algumas familiar ou da tribo, a composição pecuniária consen- leis proclamadamente civis não falta que se atribuam sual abrangia um e outro desses ilícitos −civil e pe- características próprias da normativa penal (assim, no nal−, de maneira que sua repressão se confundia com Brasil, a Lei de Improbidade Administrativa −Lei no uma sorte de reparação patrimonial, empolgando, 8.429/1992, de 2-6). conforme o caso, suas funções de compensar, satisfazer, pacificar, retribuir, prevenir (cf. Marty-Raynaud). Cabe averbar, todavia, que a tendência contemporânea às intervenções mínimas de caráter penal − é o 17


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que se afirma prevalecer em nossos tempos−, parece, em alguma parte (este é atualmente o caso brasileiro), cifrada ao território do direito penal comum, não se estendendo ao direito penal de cariz administrativo ou disciplinar, neste em que, ao revés, há uma inclinação de incremento sancionador.

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dade de cumprimento da prestação (impossibilidade esta que, de toda sorte, está abarcada no conceito de inadimplemento latiore sensu).

Diz-se inadimplemento em sentido estrito o caso em que o devedor (solvens) não satisfaz a prestação porque não quer cumpri-la; ao passo em que a im22. O inadimplemento (incumprimento, não possibilidade de uma prestação aponta o caso em que cumprimento, inexecução) de um dever ou de uma o solvens não cumpre porque não pode satisfazê-la obrigação consiste na falta, no todo ou em parte, da (este cotejo é de Fernando Pessoa Jorge). Ou seja: prestação correspondente, por quem haja de satisfa- pode e não quer (inadimplemento stricto sensu); não zê-la, ao tempo em que exigível e tal como exigível. pode, mas, talvez, até queira (impossibilidade). Tal se vê, o discrimen entre o inadimplemento imputável e a Há, pois, uma estrutura de cumprimento dos inexecução inimputável está na causa ou fato de que deveres ou das obrigações, que abrange (i) o qua- resulte o incumprimento (vidē Manuel Domingues de dro normativo aplicável (incluídos os títulos jurí- Andrade). dicos particulares, assim, p.ex., os contratos); (ii) os supostos subjetivos (em que se inserem a vontade e 24. Tratemos, brevemente, de algumas das várias a capacidade de quem realiza a prestação −solvens−, divisões que a doutrina refere acerca do inadimplea intenção de adimplemento −animus solvendi− e a mento. vontade e capacidade do credor −accipiens); (iii) o requisito objetivo da exatidão do cumprimento; (iv) Fala-se em impossibilidade executória (ad imposos fatores circunstanciais: o tempo, o lugar, a prova sibilia nemo tenetur), em caráter originário ou superda prestação, a mudança de circunstâncias, as causas veniente: aquela, a impossibilidade originária, quando eximentes, agravantes e atenuantes da responsabiliza- o impedimento se configura já ao tempo mesmo da ção (causæ excludentes, augentes et minuentes), neste constituição do dever ou da obrigação, de modo que âmbito considerando a impossibilidade absoluta de essa impossibilidade frequentemente invalida a relacumprimento, sua impossibilidade relativa, a causa ção jurídica (salvo o caso de que venha a superar-se fortuita, a força maior, a cláusula rebus, o abuso de o impedimento). Tanto uma, quanto outra destas imdireito, a equidade, a legítima defesa, o estado de ne- possibilidades, a originária e a superveniente, podem cessidade, o estrito cumprimento de dever, o exercício ser físicas −fieri non potest ex re natura (p.ex., a conregular de direito etc. tratação que recaia sobre coisa já de todo destruída)− ou jurídicas (neste exemplo de Trabucchi: vender o Toda esta moldura enquadra o conjunto de modos Foro romano, res extra commercium). que o Direito romano consagrara para estimar-se o ilícito e, pois, sua correlata responsabilização: causa, A impossibilidade também pode ser definitiva ou persona, locus, tempus, qualitas, quantitas, eventus. temporária: contrata-se, intuitu personaæ, uma obra a dado pintor, mas morre ele antes de concluí-la (im23. No estudo da responsabilidade civil, importa, possibilidade definitiva); ou, tem ele, no curso de seu neste capítulo da inexecução, considerar o inadimple- trabalho, determinada moléstia que o impedirá de mento stricto sensu em confronto com a impossibili- consumar a obra dentro no prazo ajustado (impos18


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sibilidade transitória; mero retardamento na prestação; saliente-se que caráter apenas temporário dessa impossibilidade não abrange o caso em que se tenha por essencial a prestação em dado tempo: a ilustração clássica é a da modista que retarda, para depois da data de celebração do casamento, a entrega do vestido de noiva). Tem particular importância, para a responsabilidade civil, distinguir, de um lado, a impossibilidade absoluta, e, de outro, a relativa. A absoluta é a que não depende da situação do devedor. A relativa configura simples difficultas præstandi (dificuldade na execução). Ainda, contudo, a impossibilidade absoluta não impedirá o exame de eventual culpa referente ao surgimento da impossibilidade (p.ex., o depositário não pode restituir uma coisa furtada, que estava sob sua custódia; a impossibilidade, neste caso, é absoluta, considerada a perspectiva do que ocorre comumente −plerumque accidit, na conjectura do futuro ordinário ou normal; todavia, poderá sindicar-se a culpa do depositário na adoção de medidas adequadas à salvaguarda da coisa depositada). 25. Na sequência, ao tratarmos especificamente do tema da culpa, versaremos a causa fortuita, a força maior, a cláusula rebus, o abuso de direito, a equidade, a legítima defesa, o estado de necessidade, o estrito cumprimento de dever, o exercício regular de direito, categorias relevantes para o estatuto adequado da responsabilização civil.

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DECISÃO ADMINISTRATIVA Selecionada por: Alberto Gentil

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Registro: 2016.0000406448 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são partes é apelante ELZA FRANCISCA PIMENTEL, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE GUARULHOS. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU. São Paulo, 2 de junho de 2016. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

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Apelação nº 1003333-28.2015.8.26.0224 Apelante: Elza Francisca Pimentel Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarulhos Voto nº 29.241 REGISTRO DE IMÓVEIS - Loteamento irregular – Pretensão de registro de escritura de compra e venda de lote - Necessidade de prévia regularização do parcelamento do solo - Desqualificação acertada - Impossibilidade de aplicação do regramento relativo á regularização fundiária - Abertura de matrículas de lotes no mesmo loteamento – Falhas pretéritas que não justificam o cometimento de novos erros - recurso não provido. Trata-se de recurso de apelação interposto por Elza Francisca Pimentel contra a sentença de fls. 138/139, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos. Em preliminar, pede a apelante a concessão do benefício da justiça gratuita. No mérito, sustenta, em síntese: a) que a maioria dos lotes localizados no Jardim Kawamoto possui registro, de modo que a desqualificação de seu título afronta o princípio da igualdade; b) que a área onde se localiza o imóvel é totalmente urbanizada; e c) que o artigo 71 da Lei nº 11.977/09 permite o registro de seu título (fls. 150/157). A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 173/174). Após a decisão de fls. 177/178, o Oficial do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos se manifestou a fls. 183/184. É o relatório.

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Em relação ao pedido de gratuidade formulado, convém ressaltar que no bojo deste procedimento administrativo não são devidos emolumentos ou custas, e o vencido não é condenado ao pagamento de honorários. Desse modo, prejudicado o pedido de concessão de justiça gratuita. No mais, a recorrente pretende o registro de escritura de venda e compra, com a consequente abertura de matrícula, tendo por objeto o lote nº 4-B, da quadra E, do Jardim Kawamoto. De acordo com a nota devolutiva de fls. 54/59, cujo acerto foi chancelado pela sentença prolatada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, o registro do título depende da prévia regularização do loteamento onde o imóvel está inserido. Nas razões da dúvida (fls. 2/5), o Oficial esclarece que a exigência visa ao resguardo da disponibilidade registral, uma vez que a planta particular do Jardim Kawamoto, cuja utilização seria necessária para o descerramento da matrícula, tem área de superfície maior do que a área da gleba descrita na transcrição nº 12.367 do 1º RI de Guarulhos. Relatou o registrador, ainda, que desde o processo 127/87, no qual foi aplicada a pena de suspensão a escrevente do 2º RI de Guarulhos, a situação irregular do loteamento Jardim Kawamoto é conhecida por esta Corregedoria Geral. Por fim, acrescentou que o loteamento é objeto de processo administrativo que objetiva sua regularização. A transcrição nº 12.367 do 1º RI de Guarulhos descreve um terreno de 3 hectares, 93 ares e 15 centiares (fls. 52). Referida área foi loteada de forma irregular e, desde os anos setenta, a Municipalidade tenta regularizá-la (fls. 4). A irregularidade do loteamento caracteriza verdadeiro entrave ao registro, pois o título apresentado (fls. 49/50) refere-se a lote que, na esfera registral, simplesmente não existe. O fato de o loteamento ser anterior à edição da Lei nº 6.766/79 é indiferente, pois o Decreto-lei nº 58/37 já exigia a inscrição adequada desse tipo de parcelamento do solo para a alienação e posterior registro 21


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dos lotes. Sobre a impossibilidade de registro de compra e venda de lote inserido em loteamento irregular, assim se manifestou este Conselho em data recente: “REGISTRO DE IMÓVEIS - LOTEAMENTO IRREGULAR - NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO PARCELAMENTO DO SOLO - INEXISTÊNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO AO REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - RECUSA CORRETA DO OFICIAL, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO (Apelação nº 0005832-88.2010.8.26.0543, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 22/9/2014). Só isso já seria suficiente para embasar a desqualificação do título. Mas o caso em análise ainda ostenta outra peculiaridade. Como destacado pelo registrador, a situação irregular do loteamento onde se insere o imóvel da apelante é conhecida há tempos. Isso fica claro pela leitura de parecer da lavra do então Juiz Assessor da Corregedoria- Geral e hoje Presidente da Seção de Direito Público, Desembargador Ricardo Henry Marques Dip, que, no ano de 1987, tratava da manutenção de pena de suspensão aplicada a escrevente do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos: “Em relação ao loteamento 'Jardim Kawamoto', manifestamente irregular, o controle da disponibilidade, no Cartório, fazia-se por meio de planta não oficial. A superfície da gleba, nessa planta, é superior à área constante da transcrição primitiva! (fls.).” Se não bastasse a irregularidade do loteamento que decorre de sua não inscrição no registro imobiliário, esta Corregedoria-Geral já se manifestou, de maneira 22

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específica, sobre a impossibilidade de descerramento de matrículas com base na planta não oficial do Jardim Kawamoto. Essa prática, aliás, somada a outras infrações, justificou a aplicação de penalidade administrativa a funcionário da serventia imobiliária. Não vinga a alegação da apelante de que o artigo 71 da Lei nº 11.977/09 possibilita o registro pretendido. Com efeito, embora referido diploma tenha facilitado a regularização de assentamentos urbanos, não se sustenta a tese de que loteamentos até então irregulares, com a edição da lei, tornaram-se, de forma automática, regulares. Basta que se consulte o item 300 do Capítulo XX das Normas de Serviço para que se chegue a essa conclusão. Tal dispositivo, inserido em subseção denominada “Da regularização das glebas urbanas parceladas antes da Lei nº 6.766/79”, exige uma série de documentos para que se alcance a regularização fundiária prevista no artigo 71 da Lei nº 11.977/09, entre os quais se destacam: planta da área em regularização assinada por profissional habilitado; memoriais descritivos da gleba, da área parcelada, dos lotes e dos bens públicos. E não obstante o item 300.1 do Capítulo XX autorize a regularização por lotes ou etapas, ainda assim faz-se necessária a apresentação de planta e memorial descritivo das áreas destacadas e anuência ou notificação dos confrontantes tabulares ou ocupantes. Ou seja, a simples apresentação da escritura de compra e venda de um lote não ingressará no fólio real, uma vez que mesmo com a facilitação da regularização de assentamentos urbanos, ainda existem requisitos a serem observados pelo Oficial. Finalmente, o fato de proprietários de outros lotes terem obtido as matrículas de seus imóveis de modo irregular, diga-se não serve de fundamento para a qualificação positiva do título apresentado pela apelante. Como ressaltado em reiterados pareceres da Corregedoria-Geral, assim como em decisões deste Conselho Superior, er-


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ros registrários pretéritos não justificam que outros se perpetrem. Da conduta do Oficial, porém, nada pode ser dito. Com efeito, por meio da manifestação de fls. 183/184, restou claro que o descerramento irregular de matrículas de lotes do Jardim Kawamoto ocorreu antes de o atual titular ter assumido a serventia imobiliária, de modo que essas falhas não lhe podem ser imputadas. Ante o exposto, nego provimento à apelação. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÕES JURISDICIONAIS Selecionadas por: Alberto Gentil

DECISÃO #1 Registro: 2016.0000420615 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº1000264-35.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes DENISE BARRETO e GILBERTO ANTONIO MEDEIROS, é apelado JUÍZO DA COMARCA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

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VOTO Nº: 24815 APEL. Nº: 1000264-35.2016.8.26.0100 COMARCA: SÃO PAULO MM JUIZ(A) DE 1º GRAU: DR(A). GUSTAVO COUBE DE CARVALHO APELANTE: DENISE BARRETO E OUTRO APELADO: JUÍZO AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO DE COISA COMUM. Sentença extinguiu o processo, sem resolução de mérito, reconhecendo a falta de interesse. Apelam os autores, alegando que buscam apenas a homologação da adjudicação de parte ideal de imóvel decorrente de extinção consensual de condomínio, com a consequente expedição de mandado de averbação ao 14º Registro de Imóveis da Capital; presente interesse processual, não havendo a prática de ato simulado ou fim proibido por lei a justificar a sentença. Descabimento. Carecem os autores de interesse, sendo caso de confirmar a decisão extintiva, já que buscam a transmissão do bem, por via oblíqua, de modo a não recolher os tributos e emolumentos cabíveis. Recurso improvido. Trata-se de apelação interposta contra a decisão de f. 53, que, nos autos da ação de adjudicação de coisa comum, movida por Gilberto Antonio Medeiros e outro, extinguiu o processo, sem resolução de mérito, reconhecendo a falta de interesse.

Apelam os autores, alegando: (i) buscam apenas a O julgamento teve a participação dos Desembar- homologação da adjudicação de parte ideal de imógadores MOREIRA VIEGAS (Presidente) e FÁBIO vel decorrente de extinção consensual de condomíPODESTÁ. nio, com a consequente expedição de mandado de averbação ao 14º Registro de Imóveis da Capital; (ii) São Paulo, 19 de junho de 2016. presente interesse processual, não havendo a prática JAMES SIANO de ato simulado ou fim proibido por lei a justificar a RELATOR 23


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sentença (f. 56/70). É o relatório. Improcede o inconformismo. Constou do despacho de f. 50: “Em dez dias, justifiquem os requerentes o interesse processual, já que, havendo acordo entre as partes e anuência do credor fiduciário, basta a instrumentalização por escritura pública, não podendo o processo judicial ter por único propósito a elisão de emolumentos e tributos incidentes sobre a transação imobiliária”. Em atendimento ao comando judicial, justificaram os autores ter buscado a lavratura da escritura objetivando a adjudicação, negada pelo cartório extrajudicial, que entendeu ser caso de cessão de direitos, e não de adjudicação, entendimento dos demandantes, exposto e pretendido neste procedimento de jurisdição voluntária (f. 51).

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DECISÃO #2 Número do 1.0016.15.002116-6/001 Númeração 0021166Relator: Des.(a) Heloisa Combat Relator do Acordão: Des.(a) Heloisa Combat Data do Julgamento: 16/06/2016 Data da Publicação: 21/06/2016 EMENTA: DIREITO URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. PARA LAVRATURA DE ESCRITURA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NAS SERVENTIAS DE NOTAS E IMÓVEIS DA COMARCA DE ALFENAS. ÓBICE DO ART. 4º, II, DA LEI N. 6.766/79. TERRENO COM ÁREA INFERIOR A 125M2. MATRÍCULA JÁ EXISTENTE DESDE 1999. SITUAÇÃO CONSOLIDADA. BOA-FÉ.

- A exigência contida do art. 4º, II, da Lei nº 6766/79, que estabelece que os lotes não poderão ter Alegaram se tratar de questão relevante, pois a la- área inferior a 125 m², não impede a escrituração e vratura de escritura na forma de cessão de direitos registro de terreno com área ainda menor quando a implicaria em recolhimento de ITBI, além dos emo- situação já está consolidada há anos. lumentos sobre o montante do ato (f. 52). - Com a inscrição da matrícula do terreno no Registro de Imóveis municipal em 1999, não há mais se Data venia, carecem os autores de interesse, sendo caso de confirmar a decisão extintiva (f. 53), já que perquirir sobre a presença dos requisitos para lotebuscam a transmissão do bem, por via oblíqua, de amento como condição à alienação da propriedade, modo a não recolher os tributos e emolumentos ca- porquanto, em ato de boa-fé, houve o registro da área sem qualquer objeção administrativa, daí porque não bíveis. se afigura justo nem razoável a limitação ao exercício da propriedade. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso. JAMES SIANO Relator

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- Deve ser concedido alvará judicial para que o autor possa lavrar a escritura de promessa de compra e venda do imóvel e o posterior registro nas Serventias de Notas e Imóveis da Comarca de Alfenas, com a ressalva de que não ficará dispensado do cumprimento das demais formalidades legais e administrativas, o


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que cabe ao Cartório impor seu cumprimento. - Recurso não provido. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0016.15.0021166/001 - COMARCA DE ALFENAS - APELANTE(S): MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MINAS GERAIS - APELADO(A)(S): JOÃO ROBERTO MIZAEL - INTERESSADO(S): EMILIO DA SILVEIRA SANTOS ATRIBUÇÃO DA PARTE EM BRANCO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ALFENAS, CARTÓRIO DO 1º OFÍCIO DE NOTAS DE ALFENAS, CARTÓRIO DO SEGUNDO OFÍCIO DE NOTAS DE ALFENAS. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 4ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. DESA. HELOISA COMBAT RELATORA VOTO Conheço do recurso, presentes os pressupostos legais.

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Determinou que fosse expedido o alvará pela Secretaria do Juízo e deixou de condenar o requerido Emílio da Silveira ao pagamento de honorários advocatícios por não se opor ao pedido. Inconformado, o Parquet apresenta suas razões às ff. 64/69, argúi que o art. 24, da CF/88, estabelece que União, Estados e DF têm competência para legislar sobre “direito urbanístico”, não incluído o Município. Ressalta que a União, sobre registros públicos, editou a Lei nº 6.015/73, e em relação a direito urbanístico, a Lei nº 6.766/79, mas não há lei estadual que verse sobre direito urbanístico, e que o Município, portanto, deve respeitar as previsões contidas na legislação federal. Esclarece que a Lei municipal nº 3.912/06 somente promove a regularização fundiária municipal, não trata de urbanização específica nem conjunto habitacional; e que as Leis municipais nº 2.484/93 e nº 4.292/11 não devem ser aplicadas, dado que são contrárias à legislação federal. Assevera que o desdobro depende de caracterização do interesse social no caso concreto, através de Decreto do Executivo Municipal. Sustenta que o Município poderá estabelecer a metragem mínima dos lotes, que poderá ser igual para toda a urbe ou específica para cada zona municipal, atendendo a real necessidade de organização dos centros urbanos à luz de sua densidade demográfica e ao princípio da função social da propriedade, desde que respeitadas as previsões mínimas estabelecidas pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79).

Trata-se de apelação cível interposta pelo Ministério Público Estadual contra a r. sentença do MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Alfenas, que deferiu o pedido de alvará para autorizar a lavratura e registro da escritura de compra e venda do imóvel sob a matrícula nº 33.657 (f. 17), nos termos do contrato às ff. 24/25, devendo ser satisfeitas pelo interessado as deRequer seja provido o apelo e reformada a r. senmais condições impostas administrativa e legalmente tença. para o ato. Decido. 25


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Cuida-se de procedimento de jurisdição voluntária, em que há o pedido de expedição de Alvará Judicial, promovido por João Roberto Mizael, para lavratura de escritura pública de compra e venda do imóvel por ele adquirido por meio de contrato particular (ff. 24/25), constituído por um terreno urbano sem benfeitorias de 100m², registrado sob a matrícula nº 33.657, livro 2, na cidade de Alfenas/MG, bem como, em seguida, o registro da respectiva escritura perante o Cartório do Registro de Imóveis local.

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desde 1999, não há que se invocar restrição contida no art. 4º, II, da Lei n. 6.766/79, que tem aplicação apenas quando da realização do loteamento urbano. A Lei, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências, dispõe em seu art. 4º, inciso II, que: “Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

O autor aduz que foi impedido de praticar o ato (...) registral por não ser possível a escrituração de imóvel nem o seu registro com metragem inferir ao mínimo II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e de 125m² de área, exigência aposta pela Lei de Parce- vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 lamento do Solo (Lei federal nº 6.766/79), salvo com (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar autorização judicial. a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovaAssevera que a Lei nº 6.766/79, art. 4º, II, estabe- dos pelos órgãos públicos competentes;” lece o módulo mínimo para abertura de loteamento, o que não se confunde com desdobro e desmembraNa hipótese, é indiscutível que o terreno foi matrimento, regidos pelas disposições urbanísticas em âm- culado no Registro de Imóveis da Comarca de Alfenas bito municipal, e que admite o dimensionamento do em 09/02/1999, com expressa indicação da área de lote inferior à 125m². 100m² (f. 17), inferior ao limite mínimo exigido pela lei de regência, sem que se tenha notícia de qualquer Argumenta que o terreno em questão foi objeto impugnação pela Prefeitura. de desdobro de uma área maior pelos antigos donos, originada do livro 2, matrícula 17.561 (ff. 18/23), e Consignou o d. Sentenciante, revendo seu posicioque se deu legalmente em 09/02/1999, inclusive com namento anterior, que “afasta-se a aplicabilidade do autorização para construir no imóvel, tudo legalizado art. 4º, inciso II da Lei nº 6.766/79 à hipótese dos auperante os órgãos competentes. tos para, com amparo no art. 1º da Lei municipal nº 4.292/11, autorizar que seja lavrada e registrada a esRessalta que, negado o direito de compra do imó- critura de compra e venda do imóvel objeto do pedido vel, sua escrituração e registro, o próprio direito de (matrícula nº 33.657, f. 17) (...)” (f. 62v.). propriedade estaria vilipendiado, e que o requisito previsto no art. 4º, II, da Lei 6.766/79, apenas impede Há que se traçar, para melhor esclarecer, a distinque seja aprovado pela Prefeitura projeto de parcela- ção entre loteamento, desmembramento e desdobro, mento do solo em que os lotes sejam inferiores à me- os dois primeiros conceitos estão dispostos nos §§ 1º tragem mínima, situação distinta desses autos. e 2º, do art. 2º, da Lei federal nº 6.766/79, confira-se: Com efeito, a situação já se encontra consolidada 26

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão


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de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. § 2º- Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. O desdobro é a subdivisão de lotes já parcelados (loteados ou desmembrados). Na espécie, observa-se pela documentação jungida ao processo que o imóvel de 100m², matrícula nº 33.657, foi resultado de desdobro anterior, com a aprovação do órgão municipal, correspondente a uma parte da subdivisão do lote 16, da quadra 25 (f. 22).

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os atos anteriormente praticados concernentes ao desdobro.” Ainda que o recorrente insurja face à aplicação das Leis municipais nº 2.484/93 e nº 4.292/11, sob o argumento de que são contrárias à legislação federal, deixo de adentrar nessa discussão, isso porque, a meu ver, o cerne da questão reside no fato de que o imóvel adquirido pelo autor, a despeito de apresentar área inferior à exigida, foi devidamente registrado no Cartório de Imóveis local em 1999, sem qualquer objeção administrativa/legal.

Assim, anda que se alegue a irregularidade do desdobro, este foi realizado anos atrás, quando da abertura da matrícula do imóvel sem quaisquer questionamentos ou mesmo regularização da metragem do terreno, não é razoável, agora, denegar o pedido de escrituração e registro do ato de alienação a terceiro de boa-fé. Não é mais o momento para discutir sobre A legislação municipal aplicada pelo MM. Juiz sin- a adequação do respectivo desdobramento às normas gular, qual seja a Lei municipal n. 4.292/11, no seu art. de direito urbanístico. 1º, autoriza o desdobramento de imóveis, e no art. 2º convalida aqueles realizados antes da sua vigência. Significa dizer que, se alguma objeção havia em relação à área do lote em questão, que tivesse sido fei“Art. 1º. Fica autorizado o desdobro de imóvel, por ta quando da inscrição do imóvel sob a matrícula nº interesse social, com área inferior a 125m2 (cento e 33.657, pois àquela época já era evidente a desconforvinte e cinco metros quadrados), situado no períme- midade com o requisito de área mínima previsto na tro urbano e seu respectivo registro no Cartório de legislação federal, datada de 19/12/1979, não agora, Registro de Imóveis - CRI. 17 (dezessete) anos depois. §1º. Os casos de interesse social serão analisados e regulamentados por Decreto do Executivo Municipal. §2º. Para efeitos desta Lei considera-se desdobro a divisão da área do lote para formação de novo ou novos lotes para atender estritamente o interesse local.

Ora, embora inferior ao mínimo legalmente previsto, o imóvel foi regularmente registrado (f. 17), pelo que deve ser concedido alvará judicial para que o autor possa registrar a escritura de compra e venda do imóvel em questão, sob pena de restar esvaziado o seu direito de propriedade.

Em caso idêntico esta Magistrada acompanhou Art. 2º. Esta Lei entra em vigor na data de sua pu- o voto do ilustre Des. Moreira Diniz, no julgamenblicação, convalidando to da Ap. Cível nº 1.0016.14.014051-4/001, j. em 27


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25/06/2015, publ. da súmula em 02/07/2015, assim ementado:

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DIREITO REGISTRAL - APELAÇÃO - IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR A 125 m² EM DECORRÊNCIA DE DESDOBRO - REGISTRO POSSIBILIDADE

Por último, como bem assinalou o douto Sentenciante, mesmo deferido o alvará judicial autorizando a lavratura da escritura de promessa de compra e venda do imóvel e seu posterior registro, não ficará o apelado dispensado do cumprimento das demais formalidades legais ou administrativas, o que cabe às Serventias impor seu cumprimento.

- LEI MUNICIPAL 4.292/2011 - RECURSO PROVIDO. - A lei 6.766/79 disciplina o parcelamento do solo urbano, mas nada dispõe sobre desdobro.

Face ao exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, e confirmo in totum a r. sentença a quo, ainda que por outros fundamentos.

Fica a cargo de cada Município legislar sobre este, Custas ex lege. impondo os requisitos e condições para a sua autorização; que, no caso do Município de Alfenas, a lei DES. RENATO DRESCH 4.292/2011 autorizou o desdobro de imóveis. <Acompanho o voto da e. Relatora, que negou proAssim, o art. 4º, II, da Lei federal nº 6766/79, ao vimento ao recurso para manter a sentença que defeestabelecer que os lotes não poderão ter área inferior a riu o pedido de alvará, formulado por JOÃO 125 m², não impede a escrituração e registro do imó- ROBERTO MIZAEL, para autorizar a lavratura e revel em apreço, com área inferior àquela, pois a situa- gistro da escritura de compra e venda do imóvel mação já se encontrava consolidada no tempo. triculado sob o nº 33.657, no Registro de Imóveis da Comarca de Alfenas, desde que satisfeitas as demais Ultrapassado esse momento, com a inscrição da formalidades legais ou administrativas pelas Servenmatrícula do lote no CRI local, não há mais se per- tias. quirir sobre a presença dos requisitos para loteamento como condição à alienação da propriedade, porquanVerifica-se que o imóvel, com área de 100m² está to, em ato de boa-fé, houve o registro do terreno sem registrado desde 1999 (fl. 17), resultado de desdobro qualquer objeção administrativa, daí porque não se anterior. Portanto, há registro precedente, o que torna afigura justo nem razoável a limitação ao exercício da possível a transferência da titularidade do imóvel em propriedade, impedindo-se a livre negociação do razão de sua alienação. imóvel. Em que pese a metragem ser inferior àquela míEm suma, embora menor do que o mínimo legal- nima prevista na Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe mente previsto, o fato é que o lote adquirido pelo ape- sobre o parcelamento do solo urbano, qual seja 125m² lado através de contrato particular de compra e venda (art. 4º, II), já que o imóvel em questão possui 100m², está devidamente registrado desde 1999 (f. 17), pelo trata-se de mera autorização para lavratura de escrituque a força do registro efetuado, e em pleno vigor, ra de compra e venda e posterior registro da transfedeve prevalecer, no mínimo até que, através da via rência do imóvel anteriormente registrado. própria, este venha a ser anulado. Assim considerando, verifico não se tratar de lo28


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teamento ou parcelamento do solo, a fazer incidir a exigência de metragem mínima, contida no inciso II do art. 4º da Lei nº 6.766/79, mas de mera transferência de titularidade, em virtude de que a proprietária registral ter alienado o bem, sendo este já registrado com a metragem inferior, desde 09/02/1999 (fl. 17). Por essa razão, acompanho o entendimento adotado pela e. Revisora para manter a sentença recorrida. É como voto.> DES. DÁRCIO LOPARDI MENDES De acordo com o(a) Relator(a). SÚMULA: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.”

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ARISP JUS #3  

Informativo jurídico especializado publicado mensalmente pela ARISP ( Associação dos Registradores imobiliários de São Paulo).

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