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Ano III

No 24 ABRIL/2018

Informativo jurĂ­dico especializado

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ENTREVISTA A Equipe do Extrajudicial

Quais são os principais projetos idealizados para o biênio 2018/2019 a frente da Corregedoria Geral da Justiça? O foco principal estará voltado à qualidade do serviço, tanto daquele prestado ao destinatário final, ou seja, ao cidadão, como no cumprimento de todas as obrigações dos titulares das delegações, inclusive quanto aos corretos recolhimentos, nos termos da lei e das normas. A Corregedoria exerce um papel de absoluta importância para viabilizar um trabalho de excelência. O atingimento da finalidade do serviço extrajudicial é preocupação de todos nós que militamos no sistema de Justiça. E vamos trabalhar seriamente, todos, para que a sociedade tenha um serviço extrajudicial rápido e de 2

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qualidade. Os serviços extrajudiciais de notas e de registro se destinam a conferir segurança jurídica nas relações sociais, reduzir conflitos e litígios, e permitir que direitos, muitas vezes essenciais, possam ser exercidos de forma rápida e eficaz. Diante disso, é de grande importância a prestação dos serviços extrajudiciais com boa qualidade, visando a manutenção das relações de sociais seguras e estáveis. Por essas razões, estará sempre presente o foco no aprimoramento dos serviços públicos em todos os seus aspectos. A Lei nº 13.465/2017, regrada pelo Decreto Presidencial nº 9.310/2018, promoveu profunda


mudança no sistema registral imobiliário. Os Registros, serão de natureza facultativa e deverão senhores acreditam que as reformas foram benéficas? observar o disposto na Lei n° 13.140/2015, assim como As Normas de Serviço precisarão sofrer muitas o Provimento n° 67/2018 do CNJ. reformas? A possibilidade de obtenção de conciliação em A Lei nº 13.465/17 trata de temas de grande relevância, cartórios extrajudiciais, com unidades instaladas em sendo conhecidos os estudos que demonstram os todos os municípios do país, faz reforçar a importância proveitos econômicos que a regularização fundiária da ampliação das atividades dos Registradores e dos enseja em favor dos ocupantes de imóveis antes Tabeliães como um todo. Além disso, a experiência irregulares. mostra que não é necessária a concentração no Poder Sem dúvida, há pontos muito benéficos nessa nova Judiciário de muitos procedimentos que envolvam legislação. a solução de conflitos, quando não Além do aspecto econômico, a atingirem direitos de incapazes ou regularização fundiária permite que os de pessoas que necessitam de tutela Os serviços ocupantes dos imóveis regularizados especial. extrajudiciais de tenham segurança jurídica, com Como dito, os serviços inegável repercussão social. extrajudiciais se destinam a conferir notas e de registro Ademais, a referida Lei segurança nas relações jurídicas, o que se destinam a regulamentou o condomínio de deve ser divulgado para que todos os conferir segurança lotes e criou novo instituto jurídico usuários tenham conhecimento da consistente no direito real de laje. real finalidade desses serviços e do jurídica nas relações As consequências dessas inovações proveito que podem proporcionar. sociais, reduzir nos aspectos citados e, ainda, no Além disso, não se pode esquecer conflitos e litígios, âmbito urbanístico, somente serão que se trata de serviço que se propõe a conhecidas no futuro, mas são desde um atendimento rápido, com cortesia, e permitir que logo causas de reflexão. em instalações adequadamente direitos, muitas Quanto às Normas de Serviço, deve mantidas, com boa qualidade e custos ser lembrado que já houve relevantes proporcionais aos serviços prestados. vezes essenciais, mudanças normativas implementadas Atividades antes exclusivas do possam ser no final do ano passado, pela gestão Poder Judiciário, e agora realizáveis exercidos de forma anterior. por Oficiais Registradores e Tabeliães, Não obstante, sem dúvida, novas como a separação, divórcio e inventário rápida e eficaz. mudanças nas Normas de Serviço de bens por escritura pública e a deverão ser implementadas, já que é usucapião extrajudicial, mostram dever da Corregedoria Geral mantêque os serviços extrajudiciais podem las sempre atualizadas e compatíveis com a legislação contribuir para a redução das ações judiciais, com isso em vigor. permitindo o uso de recursos humanos e materiais para solução dos litígios levados ao Judiciário. Quais as primeiras impressões dos senhores sobre o Provimento nº 67/2018 – conciliação e mediação no A Corregedoria Geral da Justiça está promovendo extrajudicial? inúmeras correições pelo Estado de São Paulo. O que Primeiramente, é importante destacar que os os senhores estão achando do serviço extrajudicial de procedimentos de conciliação e de mediação nos maneira geral? serviços extrajudiciais, tanto nas Notas como nos De maneira geral, o serviço extrajudicial tem sido ARISP JUS 3


prestado com qualidade em todo o Estado, seja na de Justiça, tomando posse no cargo de Juiz Substituto capital, seja no interior. em janeiro de 1991. Em 1993, passou a atuar na área dos As serventias extrajudiciais, como regra geral, Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro, primeiro possuem infraestrutura adequada, profissionais como Juiz Auxiliar da 1ª Vara de Registros Públicos a preparados e bem treinados, e Titulares de delegações convite do então Juiz Titular, Dr. Oscar José Bittencourt com qualificação jurídica capazes de prestar um Couto. Participou da comissão examinadora do 2º excelente serviço. Concurso Público de Provas e Títulos para a Outorga Assim, como regra, o usuário tem à sua disposição de Delegações de Notas e de Registro do Estado de São um serviço de qualidade e prestado com rapidez e Paulo, sob a presidência do saudoso Desembargador eficiência. E é muito bom poder Octavio Roberto Cruz Stucchi. constatar isso durante as correições, Também atuou como Juiz Auxiliar já que o objetivo da Corregedoria, da Corregedoria Geral da Justiça e As serventias mesmo durante as correições, é como Juiz Auxiliar da Corregedoria buscar o aprimoramento do serviço, extrajudiciais, como Nacional da Justiça, sempre na área auxiliando as serventias e orientando dos Serviços Extrajudiciais de Notas regra geral, possuem e de Registro. Possui Mestrado na os Registradores e Tabeliães, para uma maior qualidade do serviço Pontifícia Universidade Católica de infraestrutura extrajudicial. São Paulo/PUC-SP, na subárea de adequada, Naturalmente, por vezes, são Direito Civil, e Especialização em profissionais encontradas irregularidades durante Direito de Família e das Sucessões na as correições, quando então, após Escola Paulista da Magistratura. Além preparados e a devida apuração, a Corregedoria disso, atuou como Professor Assistente bem treinados, precisará atuar com firmeza, punindo em cursos de Especialização em e Titulares de condutas contrárias às normas ou à Direito Notarial e Registral da Escola legislação. Paulista da Magistratura. delegações com No Estado de São Paulo, a Dentro da equipe, possui qualificação jurídica experiência demonstra que a boa atribuições voltadas à função capazes de prestar prestação dos serviços notariais institucional, à conferência de votos, e extrajudiciais, em suas diversas e também com atribuições relativas um excelente especialidades, é meta buscada tanto ao Portal Extrajudicial, Portal do serviço. pela Corregedoria Geral da Justiça CNJ, designações, atendimento a como pelos Notários e Registradores, todas as especialidades, de forma assim como pelas Associações supletiva, além de Dúvidas e Recursos de Classe e por todos que atuam na área, do que Administrativos. decorre a certeza de que juntos poderemos manter Marcelo Benacchio iniciou sua carreira na a boa qualidade já existente e, mais, caminhar para o magistratura em 1994, tendo atuado nas Comarcas permanente aprimoramento de sua prestação. de Itapecerica da Serra, Presidente Bernardes, Caraguatatuba e São Paulo. Atualmente, é Titular da Se possível, seria interessante uma breve apresentação Segunda Vara de Registros Públicos. de cada Juiz da Equipe do Extrajudicial e suas Na equipe atual, possui atribuições na área do atribuições na Corregedoria Geral da Justiça. Registro Civil de Pessoas Naturais, Tabelionato de O Coordenador da equipe, José Marcelo Tossi, iniciou Notas, Paternidade Responsável, Selos e Comunicados, sua carreira na área jurídica em 1988, como Promotor Contagem de Tempo de Serviço, Designações, Dúvidas 4

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e Recursos Administrativos. Stefânia Costa Amorim Requena formou-se na Faculdade de Direito da Universidade de São PauloUSP no ano de 1996 e, em 1997, foi aprovada no 168º Concurso de ingresso da Magistratura, vindo a tomar posse no cargo de Juíza Substituta da Circunscrição Judiciária de São José dos Campos. Como Juíza Titular, trabalhou junto ao Foro Distrital de Porangaba e na Comarca de Tatuí. Na Capital, foi designada como Juíza Auxiliar da 1ª Vara de Registros Públicos e, posteriormente, da 2ª Vara de Registros Públicos, onde atuou até vir a ser promovida para o cargo de Juíza de Direito Titular da 36ª Vara Cível Central da Comarca da Capital, no ano de 2010. Possui especialização em Direito Privado pela Escola Paulista da Magistratura e, nesta gestão, possui atribuições junto ao Registro de Imóveis, Protesto de Letras e Títulos, Portal Extrajudicial, Concursos, Indisponibilidade, Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro, além das Dúvidas e Recursos Administrativos. Paulo Cesar Batista dos Santos ingressou na Magistratura no ano de 2007, passando a atuar na área extrajudicial em 2013, quando designado como Juiz Auxiliar da 1ª Vara de Registros Públicos, a convite da Dra. Tania Mara Ahualli, Juíza Titular. Na área acadêmica, é mestrando pela Universidade de Samford/ EUA, especializando em Direito Registral e Notarial pela Escola Paulista da Magistratura e é Pós-graduado pela Escola Superior do Ministério Público Federal, Brasília/DF. Ministrou aulas no Curso Damásio e na Uniregistral/ARISP. Na equipe da Corregedoria, suas atribuições estão voltadas ao Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica, criação, desmembramento, desanexação de unidades, contratação, elevação salarial, remuneração de interinos e recolhimento de excedentes, elevação de despesas de unidades vagas e Corregedorias Permanentes.

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ARTIGO DA DOAÇÃO PONTOS POLÊMICOS Por Ulysses da Silva EX-OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Saraiva, publicado sob coordenação de Ricardo Fiúza. Outro ponto a comentar, vamos encontrar no artigo 551. Diz ele que, salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual. Acrescenta, entretanto, o parágrafo, algo relevante para o registrador em face de futuras implicações: Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo. O teor desse dispositivo tem gerado, ao longo do tempo, interpretações contraditórias e não custa ver por que razão:

Depois de 15 anos de vigência do atual Código Civil, algumas de suas disposições relativas à doação ainda constituem assunto de discussão entre notários, registradores e profissionais do direito. A primeira delas é a contida no artigo 547. Diz ele: “O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário”.

É a chamada cláusula de reversão que envolve uma condição resolutiva e que deverá constar obrigatoriamente do registro, uma vez expressa no título. Esclarece o Parágrafo Único do artigo citado, que o direito decorrente dessa cláusula não prevalece em favor de terceiro, o que significa dizer que o doador não pode transferi-lo a outrem. Por outro lado, o efeito retroativo da condição imposta alcança eventual alienação feita pelo donatário, tendo-se a venda por anulada, como esclarecem alguns juristas, inclusive Jones Figueiredo Alves, na obra “Novo Código Civil Comentado, Editora 6

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Se marido e mulher figurarem na escritura, como donatários, e a aceitarem, nenhuma dúvida haverá na aplicação da citada norma, seja qual for o regime de bens adotado. Mesmo, aliás, que apenas um deles figure como donatário, assistido pelo outro, existem decisões, no sentido de que prevalece o direito de acréscimo, quando, evidentemente, o casamento tiver sido realizado sob o regime da comunhão universal. Não é, todavia, pacífico tal entendimento, como podemos ver em outras decisões. Se, portanto, a intenção do doador for, efetivamente, a de beneficiar apenas um dos cônjuges, a sugestão é que imponha a cláusula de incomunicabilidade. Também complexa é a situação que resulta do confronto da cláusula de reversão com o direito de acrescer, assunto esse praticamente ignorado pelos doutrinadores. Suponhamos que, em uma escritura de doação feita a marido e mulher, os doadores impuseram a reversão e vem a falecer um dos donatários. O que prevalece: a reversão ou o direito de acrescer?


A resposta não é fácil, porque, como vimos, o direito de acrescer vem de disposição expressa de lei e a reversão é manifestação de vontade do doador em ato de liberalidade. De acordo com o entendimento de Washington de Barros Monteiro, reiterado por Maria Helena Diniz, em sua obra “Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito de Família, 22ª. edição, Editora Saraiva”, prevalece a condição imposta pelos doadores. Aliás, o direito civil tem respeitado sempre a vontade do doador ou testador, em atos de liberalidade, com raríssimas ressalvas, como a que veremos adiante. Ponto que, igualmente, pode suscitar dúvida diz respeito à necessidade ou não da realização de inventário tanto no caso do direito de acrescer, como no caso da reversão. O inventário é desnecessário no caso do direito de acrescer porque ele decorre de disposição expressa de lei, bastando efetuar averbação na matrícula do imóvel, à vista de requerimento do interessado e certidão de óbito do cônjuge falecido. Esse entendimento é, por sinal, confirmado por Jones Figueiredo Alves, na obra já citada, “O Novo Código Civil”, sob coordenação de Ricardo Fiúza, segundo o qual: O cônjuge sobrevivo assume, em substituição, o direito do que faleceu, não passando o bem aos herdeiros necessários.

Maria Helena Diniz, na sua obra “Código Civil Anotado, Editora Saraiva”, defende essa mesma tese ao dizer que, se os donatários forem marido e mulher, a regra é a do direito de acrescer, não passando, portanto, a parte do falecido, no bem doado, ao acervo hereditário, nem aos herdeiros necessários. Também no caso da reversão, o inventário é dispensável porque ela é o resultado do implemento de condição resolutiva expressa e que, por isso mesmo, opera de pleno direito, nos termos do art. 474 do CC, como confirma Paulo Luiz Neto Lobo, na obra

“Comentários ao Código Civil, editada pela Saraiva”, sob coordenação de Antonio Junqueira de Azevedo. Esse entendimento é reiterado por Jones Figueiredo Alves, na mesma obra “Novo Código Civil Comentado”, sob coordenação de Ricardo Fiúza, ao dizer que o bem doado regressa ao patrimônio do doador, pouco importando que o donatário tenha ou não deixado herdeiros. Prosseguindo, o atual Código Civil, tendo abolido a constituição do dote, manteve, no art. 546, a doação feita em contemplação de casamento futuro, já prevista no art. 1.173 do anterior, reiterando que ela não poderá ser impugnada por falta de aceitação, e que só ficará sem efeito se o casamento não se realizar. Envolve, tal espécie de doação, condição suspensiva, dependendo a sua validade, como depende, da realização de evento futuro, no caso o enlace matrimonial, daí o legislador haver dispensado a aceitação. Embora o ideal seja a realização do registro mediante a apresentação da certidão que comprove o enlace, o registrador não pode negar a prática do ato, em face da dispensa de aceitação expressamente declarada. Deve, no entanto, em tal caso, esclarecer, no próprio ato, ou por meio de averbação, que a validade da doação depende do implemento da condição imposta ou, em outras palavras, da apresentação de certidão comprobatória do casamento. Outra questão, que tem motivado algumas dúvidas entre notários e registradores, vamos encontrar no art. 1.848, sem precedente, segundo o qual: Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e de incomunicabilidade sobre os bens da legítima.

As dúvidas levantadas dizem respeito à possibilidade, ou não, de se estender a disposição em apreço às doações. ARISP JUS 7


Se considerarmos que a intenção do legislador, no caso, foi a de preservar a legítima dos herdeiros necessários, entenderemos que a declaração de justa causa também se faz necessária nas doações, quando feitas em avanço de legítima. Assim, pensamos porque a experiência tem demonstrado que disposições legais endereçadas ao testador acabam aplicáveis, também, ao doador, como no caso do art. 1.911, que faz parte do capítulo referente às disposições testamentárias, mas que afeta as liberalidades de forma geral. O artigo 542, também envolve interessante para notários e registradores.

disposição

Diz ele que a doação feita a nascituro valerá, sendo aceita por seu representante legal, mas, sob condição suspensiva, de acordo com a doutrina, como informa Jones Figueiredo Alves, integrante da equipe que organizou a obra “Novo Código Civil Comentado”, já mencionada. Isso significa que a validade da liberalidade está condicionada ao nascimento com vida do donatário. Se nascer morto, caducará. Diferentemente da doação em contemplação de casamento futuro, neste caso existe aceitação da liberalidade pelo representante legal, como dispõe o citado art. 542, mas ele apresenta outros fatores que podem ser, a rigor, causa de adiamento do registro até que se comprove o nascimento com vida do donatário. A dúvida exposta é séria porque envolve a existência de condição suspensiva, a falta de personalidade civil e, consequentemente, ausência de qualificação do donatário, merecendo, por tais razões, a atenção. Com o devido respeito a entendimentos contrários, entretanto, penso que o registro prévio pode ser realizado mediante a identificação e qualificação dos pais do nascituro. Isso porque somente assim os seus direitos serão efetivamente assegurados, como prevê o aludido art. 1º do Código Civil. Posteriormente, se 8

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nascer com vida ele será nomeado e qualificado, por meio de averbação, mediante a apresentação de petição assinada por seu representante legal e certidão do respectivo assento no Registro Civil. Se não vier vivo ao mundo, o registro será cancelado mediante a exibição da respectiva certidão de óbito.


ARTIGO CASAS GEMINADAS CAMUFLADAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, DESMEMBRAMENTO SUPERVENIENTE E OS LIMITES DA QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA Por Luiz Gustavo Montemór OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ-SP

Para pequenos empreendedores o mais comum é a construção de casas térreas ou assobradadas em regime de condomínio edilício, sem prévia incorporação imobiliária. Junto ao registro imobiliário, após a conclusão do empreendimento e desde que na fase da obra não tenha sido negociada qualquer unidade, sob pena de caracterizar atividade de incorporação imobiliária sem prévio registro, será efetuada a averbação da construção seguida do registro da instituição e especificação de condomínio (Livro nº 02), registro da convenção condominial (Livro nº 03) e abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Mas a criatividade humana aliada a uma expectativa de maior retorno financeiro (e porque não certa ganância) tem levado a uma deturpação dos institutos vigentes em nosso ordenamento, pois empreendedores viram no condomínio de casas térreas ou assobradadas uma maneira de burlar a regra imposta pelo artigo 4º, II, da Lei nº 6.766/79, que veda o parcelamento de solo em áreas inferiores a 125m². É disso que trataremos neste estudo. 2) O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1) INTRODUÇÃO O empreendedor ao pretender se aventurar no ramo imobiliário tem a sua disposição um vasto portfólio. Dependendo do capital disponível para investimento, pode lançar uma incorporação imobiliária de um prédio de apartamentos ou de casas (artigo 28 da Lei nº 4.591/64). Pode ainda parcelar uma gleba em lotes com ou sem a criação de sistema viário e equipamentos públicos e de lazer, valendo-se assim, das regras da lei do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79). Hodiernamente, pode até mesmo lançar uma incorporação imobiliária de terrenos sem qualquer edificação, como é o caso do condomínio de lotes (artigo 1.358-A do Código Civil).

De acordo com o artigo 1.331 do Código Civil, no condomínio edilício ou condomínio em plano horizontal, pode haver áreas privativas de uso exclusivo, tais como apartamentos, escritórios, lojas e salas, conjugadas com áreas de uso de comum, de livre acesso e uso de toda a massa condominial, a exemplo do hall de entrada, áreas de circulação, playgrounds, elevadores, áreas de lazer, ruas internas, vagas de garagem (quando não definidas como unidades autônomas de uso exclusivo). PEREIRA tece severas críticas ao termo pode haver, pois denota uma ideia de facultatividade, e contrario sensu leva a crer que pode não haver áreas comuns. Para este civilista, isto seria a negação do edifício coletivo, pois de acordo com seu entendimento, o condomínio horizontal caracteriza-se pela presença ARISP JUS 9


de partes comuns conjugadas com a propriedade exclusiva incidente na unidade autônoma.

modalidade de criação de unidades autônomas, quando o terreno não comporta divisão física por imposição legal (MEZZARI, Mário Pazutti. Condomínio e incorporação no registro de imóveis – 4. ed. rev., atual. – Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2015).

Arremata o professor que a única interpretação possível ante o dispositivo legal (caput do artigo 1.331, CC), como forma de conciliá-lo com a noção de condomínio edilício, é a de que havendo partes comuns e partes exclusivas, estaremos diante da figura (...), pois do condomínio horizontal (seja de um empreendedores edifício ou um conjunto de casas); por outro lado, existindo apenas partes viram no exclusivas, não haverá condomínio condomínio de algum (PEREIRA, Caio Mário da casas térreas ou Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampl. segundo a assobradadas legislação vigente – Rio de Janeiro: uma maneira de Forense, 2014).

burlar a regra

Bem a propósito, este é o momento oportuno para tratarmos do condomínio de casas térreas ou assobradadas previsto no artigo 8º, “a”, da Lei nº 4.591/64. Há quem enxergue neste dispositivo legal, a viabilidade da constituição de um condomínio horizontal sem áreas de uso comum, como é o caso do registrador Mezzari. Contudo, basta ver que o dispositivo legal, ao dizer que em relação às unidades autônomas será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, a exemplo do jardim e quintal, exige ainda que se discrimine a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a essas unidades, espancando quaisquer dúvidas.

SANTOS perfilha do mesmo imposta pelo artigo pensamento, defendendo a tese de 4º, II, da Lei nº que no condomínio edilício devem existir unidades de uso exclusivo 6.766/79, que veda conjugadas com partes comuns, não o parcelamento importando se há apenas uma ou mais de solo em áreas unidades em cada plano ou andar; se uma unidade ocupa dois ou mais inferiores a 125m². pavimentos (v.g. duplex), ou mesmo se as unidades de uso exclusivo estão ou não fisicamente interligadas, como é o O saudoso Gilberto Valente da caso do condomínio de casas térreas ou assobradadas Silva, com muita propriedade, se debruçou sobre o (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e tema. Vejamos o que disse o expert junto ao Boletim do Incorporações no registro de imóveis: teoria e prática – IRIB em revista (agosto de 2002): São Paulo: Editora Mirante, 2012). “A construção de duas ou mais casas num terreno Não podemos deixar de registrar as lições de não significa que possa o empreendimento ser MEZZARI, que ao tratar de casas geminadas, que em submetido ao regime condominial pela Lei nº geral são desprovidas de hall de entrada, corredores, ou 4.591/64. É regra que os proprietários em tais qualquer outra parte edificada que seja destinada ao uso condições, impedidos de alienar isoladamente cada comum, sustenta que a inexistência de áreas construídas uma das casas, com sua base física, impedimento ditas de uso comum, não constitui óbice para que se gerado pela lei municipal, pretendam que o tornem unidades autônomas num condomínio edilício. Registro de Imóveis solucione o problema. Para este autor, a instituição de condomínio é a única Entretanto, não havendo área de uso comum das 10 ARISP JUS


unidades autônomas, conforme expressamente obriga o art. 8º da Lei 4.591/64, não se pode cogitar do registro de instituição de condomínio. A existência de área de uso comum, efetivamente prevista no projeto, é o requisito básico para que se possa registrar o instrumento de instituição de condomínio, conforme expressamente consta do art. 8º da Lei nº 4.591/64”.

com áreas de uso comum, sob pena de desvirtuamento do instituto.

É por essa razão que ousamos divergir do ilustre registrador imobiliário Mário Pazutti Mezzari, pois como veremos a seguir, sob o pretexto de instituir um pseudo condomínio de casas geminadas, diversos empreendedores buscam, na realidade, tangenciar a regra da fração mínima de parcelamento.

Em geral, terrenos de pequena dimensão comportariam desdobre em dois ou três lotes apenas, o que permitiria ao empreendedor erigir no máximo duas ou três casas, todavia, ao camuflar o desmembramento em suposto condomínio de casas, o empreendedor consegue edificar no terreno de cinco a seis casas, todas abaixo da fração mínima de parcelamento. Com isso, obtém maior lucro na venda das unidades, mas notoriamente frauda a lei do parcelamento.

3) DESMEMBRAMENTO DISFARÇADO DE CONDOMÍNIO DE CASAS GEMINADAS. TANGENCIAMENTO À REGRA DA FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO A farsa ocorre da seguinte forma: é submetido a registro pedido de registro de instituição de condomínio de casas térreas ou assobradadas (em torno de 03 a 05 casas) em terrenos pequenos, com área superficial que não ultrapassa 400m², onde cada unidade autônoma possui área total que varia de 60m² a 90m². Estes pseudos condomínios apresentam as seguintes peculiaridades: i) numeração individualizada para cada unidade autônoma; ii) acesso direto de cada unidade para a via pública por meios de portões individuais; iii) as vagas de garagem (classificadas como de uso comum, mas em número compatível com o número de unidades, ou seja, uma vaga para cada casa) situam-se defronte de cada unidade, denotando uso exclusivo; iv) as casas são isoladas entre si por muros divisórios; v) hidrômetro e relógio de energia elétrica são individuais. Diante dos conceitos que se viu acima, não é difícil concluir em sede de qualificação registrária de que não estão presentes os elementos caracterizadores do condomínio edilício: áreas de uso privativo conjugadas

Destarte, casas isoladas entre si, com numerações individuais e vagas privativas de garagem em número suficiente para cada unidade, são indícios bastantes que revelam um desmembramento de área abaixo de 125m² disfarçado de condomínio edilício.

A prática não é nova e vem sendo coibida pelo E. Conselho Superior da Magistratura paulista. Confira-se a ementa de três Acórdãos do E. CSM/SP: Condomínio Edilício – Dúvida julgada procedente – Registro de Instituição de Condomínio negado – Ausência de partes efetivamente comuns – Imóvel que edificadas duas casas geminadas, tendo cada qual acesso direto ao logradouro público e numeração própria – Condomínio não caracterizado – Recurso não provido – Apelação Cível nº 788-6/7 (2008), nº 1.266-6/2 (2010) e nº 990.10.169.412-3 (2010)

Diante da nota de recusa (no caso, nem se trata de nota de exigência, pois tecnicamente não há exigência alguma a ser cumprida), o empreendedor promove adaptações no local na tentativa de enquadrar tais casas geminadas como condomínio edilício. Em termos gerais, estas adaptações giram em torno da unificação da numeração junto à Prefeitura, demolição parcial dos muros divisórios entre as unidades e construção de um portão de acesso comum. Somos críticos a essas adaptações. A uma, porque ARISP JUS 11


a própria realização de obras após a nota de recusa, demonstra que o interessado reconhece que no local não havia um condomínio de casas; a duas, porque a demolição dos muros divisórios com vistas a criar um corredor de circulação entre as unidades é apenas um disfarce, pois não configura esse corredor uma área de uso efetivamente comum e tampouco traz algum benefício ou utilidade às casas e, a três, porque ao analisar o projeto submetido a registro é fácil constatar que a intenção do empreendedor jamais foi de constituir um condomínio edilício, mas sim, de edificar casas geminadas individualizadas, com testada inferior a 5,00m e abaixo de 125m² de área superficial. Noutro Acórdão, o E. CSM/SP assentou o entendimento de que adaptações promovidas na obra não são suficientes para a caracterização do condomínio horizontal, se ausentes os seus requisitos. Destacamos um excerto da Apelação Cível nº 1066651-03.2014.8.26.0100 (2015):

“Assim, na forma como pretendida, o registro possibilitaria eventual alienação de frações ideais perfeitamente identificáveis do imóvel, o que é vedado pelo item 151, capítulo XX, tomo II, das Normas da Corregedoria Geral de Justiça” (a referência correta é o item 171).

Com efeito, determina o item 171, do Capítulo XX das Normas de Serviço: 171. É vedado o registro de alienação voluntária de

frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica a hipótese de sucessão causa mortis.

4) DESMEMBRAMENTO SUPERVENIENTE. SIMPLES APROVAÇÃO MUNICIPAL QUE É INSUFICIENTE SEM PRÉVIA LEI AUTORIZATIVA

“Mesmo após as modificações levadas a efeito pelo interessado na tentativa de atender aos requisitos legais, continuam ausentes do projeto os elementos caracterizadores do condomínio edilício. A despeito da unificação da numeração do imóvel (n.° 799 da Rua Piatá - casas 01, 02 e 03), da demolição dos muros divisores e da construção de um portão de acesso comum, as casas continuam não possuindo verdadeira área de uso comum – sendo importante ressaltar, conforme bem observaram o i. Registrador e a douta Promotora de Justiça (fls. 160/161), que a churrasqueira localizada nos fundos do terreno já existia no projeto anterior – evidenciando a intenção de simulação de suposto condomínio, com o intuito de burlar a vedação de desdobro em lotes independentes ressalvada pela Prefeitura às fls. 77.”

Diante da negativa de acesso à tábua predial, empreendedores buscam uma alternativa de maneira a viabilizar o registro do empreendimento e não deixálo na ilegalidade, posto que isto acarreta enormes prejuízos de ordem financeira.

Neste aresto, o relator, o então Des. e Corregedor Geral da Justiça, Elliot Akel, faz importante observação das consequências futuras caso admitido o registro de condomínio na forma pretendida pelo empreendedor:

Acerca do desdobre de áreas abaixo da fração mínima de parcelamento, a jurisprudência da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo é tranquila em admiti-lo, desde que existente lei prévia à aprovação. Neste sentido, o decidido nos Processos CG nº 599/2006, nº 933/2006, nº 276/2007 e nº 97.225/2011.

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Uma delas é buscar o desdobro ou desmembramento do imóvel junto à municipalidade. Nem sempre isso é viável, pois se não houver lei específica preexistente admitindo o desdobre de áreas inferiores ao mínimo legal, a aprovação é inócua e não produz efeitos. É em razão de não haver lei específica preexistente que acabam por se utilizar do subterfúgio do desmembramento camuflado de condomínio edilício.


No mesmo norte, o Processo CG nº 2011/59352 (263/2011-E), onde se realçou que a mera aprovação municipal é inviável se não calcada em lei específica:

municipal. Bem a propósito, a Constituição Federal, no seu artigo 30, inciso VIII, afirma textualmente que compete aos Municípios “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.

A falta da apresentação do título original e impugnação parcial das exigências do oficial resultam no não provimento do recurso – Lote – Desmembramento – Área inferior ao previsto no art. 4º, inc. II, da Lei nº 6.766/79 – Possibilidade desde que haja lei municipal específica – Ausência de legislação – Insuficiência da mera aprovação pela municipalidade – Recurso não provido. Logo, conclui-se

Vejamos um trecho do decisum:

que não basta a simples aprovação do desmembramento. É preciso lei que o autorize. Decerto, aludida lei deve ser vigente no momento desse ato administrativo.

“Ainda que assim não fosse, permaneceria a impossibilidade da averbação do desmembramento, pois, a disposição normativa relativamente à área e testada mínima de lotes (art. 4º, inc. II, da Lei n. 6.766/79), conforme nota constante do item 150, alínea “e”, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da justiça, somente pode ser mitigada na hipótese da existência de norma municipal específica. Nos autos não há notícia da existência de Lei Municipal estabelecendo área e testada mínima de lotes em montante inferior ao previsto na referida lei federal, não bastando a simples aprovação do desmembramento pela Prefeitura do Município de São Pedro (cf. fls. 15). Assim, igualmente, não seria possível a realização da averbação” (destaque nosso).

Logo, conclui-se que não basta a simples aprovação do desmembramento. É preciso lei que o autorize. Decerto, aludida lei deve ser vigente no momento desse ato administrativo. Cediço que o Município, como pessoa jurídica de direito público interno, tem autonomia para disciplinar o uso e ordenamento do solo do território, pois trata-se de matéria de Direito Urbanístico, de peculiar interesse

Neste contexto, convém lembrar que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) atribui aos Municípios a prerrogativa de estabelecer política urbana com vistas a garantir a função social da cidade: Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: (...) VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: (...) c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana.

Superada esta questão, surge outra relevante: no caso trazido a lume, admite-se o desmembramento lastreado em aprovação municipal fundada em lei posterior promulgada especialmente para tanto? De outra forma: admite-se parcelamento superveniente em decorrência de um projeto aprovado anteriormente como condomínio de casas camuflado? Melhor explicitando: o parcelamento superveniente tem lastro em lei específica editada e promulgada após a nota de devolução do Registro de Imóveis, com o intuito de permitir o desmembramento naquele caso concreto. Referida lei não altera, não flexibiliza, tampouco restringe a FMP (fração mínima de parcelamento) no Município, de modo a autorizar futuros parcelamentos, ARISP JUS 13


mas apenas cria uma exceção, uma espécie de lei anistiadora, com vistas a chancelar/referendar uma aprovação anterior feita sem amparo legal, contornando assim a recusa do registro imobiliário. Entendemos de que a solução oferecida é inadequada e configura desvio de finalidade, como veremos a seguir. 4.1) O DESVIO DE FINALIDADE O ato administrativo praticado por agente público que traz vantagens para si ou para terceiros constitui desvio de finalidade. Sobre este vício decorrente do princípio da supremacia do interesse público, averba DI PIETRO: Se a lei dá à Administração os poderes de desapropriar, de requisitar, de intervir, de policiar, de punir, é porque tem em vista atender ao interesse geral, que não pode ceder diante do interesse individual. Em consequência, se, ao usar de tais poderes, a autoridade administrativa objetiva prejudicar um inimigo político, beneficiar um amigo, conseguir vantagens pessoais para si ou para terceiros, estará fazendo prevalecer o interesse individual sobre o interesse público e, em consequência, estará se desviando da finalidade pública prevista na lei. Daí o vício do desvio de poder ou desvio de finalidade, que torna o ato ilegal. (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 28.ed – São Paulo: Atlas, 2015, p. 100).

E prossegue a ilustre professora Maria Sylvia:

A grande dificuldade com relação ao desvio de poder é a sua comprovação, pois o agente não declara a sua verdadeira intenção; ele procura ocultá-la para produzir a enganosa impressão de que o ato é legal. Por isso mesmo, o desvio de poder comprova-se por meio de indícios; são os “sintomas” a que se refere Cretella Junior (1977: 209-210). a) a motivação insuficiente, b) a motivação contraditória, c) a irracionalidade do procedimento, acompanhada da edição do ato, d) a contradição do ato com as resultantes dos atos, 14 ARISP JUS

e) a camuflagem dos fatos, f) a inadequação entre os motivos e os efeitos, g) o excesso de motivação. (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 28.ed – São Paulo: Atlas, 2015, p. 289)

Extrai-se dos ensinamentos acima, de que a aprovação de desmembramento camuflado de condomínio de casas, seguida de lei permitindo a conversão em desmembramento, configura verdadeiro desvio de finalidade, diante da irracionalidade do procedimento, da contradição do ato e da camuflagem dos fatos. 4.2) CONTROLE DE LEGALIDADE NA VIA ADMINISTRATIVA. INVIABILIDADE Cediço que não compete ao registrador imobiliário exercer o controle de legalidade de leis ou atos administrativos, diante da presunção de legitimidade que emana dos atos do Poder Público. No Processo CG nº 933/2006 restou decidido: (...) o controle de legalidade a ser realizado nesta esfera administrativa, como referido, é de natureza meramente formal, com base nas aprovações emitidas pelos órgãos competentes, reservado, diversamente, o controle de legalidade material, ainda aqui, à esfera jurisdicional. Sobre a presunção de legitimidade dos atos administrativos, ensina DI PIETRO que esta “diz respeito à conformidade do ato com a lei; em decorrência desse atributo, presumem-se, até prova em contrário, que os atos administrativos foram emitidos com observância da lei” (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 28.ed – São Paulo: Atlas, 2015, p. 240/241).

Destarte, o caso objeto deste estudo constitui matéria sui generis e não foi objeto de apreciação pela E. CGJ/ SP até o momento. Acreditamos que o entendimento sedimentado junto ao Processo CG 933/2006 (e tantos


outros), que inadmite o controle de legalidade dos atos administrativos é inaplicável para o caso em análise, pois ali tratou-se de parcelamento de imóvel abaixo da FMP escorado em lei vigente no momento da aprovação. Aqui a situação é diversa. Trata-se de parcelamento de imóvel específico, aprovado previamente como condomínio de casas, mas que por não se tratar propriamente de condomínio edilício, o Poder Público admite o retalhamento, escorado em lei editada especialmente para tanto, privilegiando um seleto grupo (empreendedores que visam apenas o lucro) em detrimento da coletividade (os munícipes). Exsurge um agravante, se o Poder Público, erroneamente, edita e promulga lei codificada como condomínio forçado, espécie condominial irregistrável nos termos da Lei nº 6.015/73. 4.3) A FIGURA DO CONDOMÍNIO DE PAREDES. INVIABILIDADE DE SUA INSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO O Poder Público age de forma irracional, contraditória e inadequada, ao editar e promulgar lei posterior, que traz vantagens e benefícios tão somente ao empreendedor infrator, codificada como condomínio de paredes. Destarte, condomínio de paredes (condomínio necessário) é regulado pelo Código Civil nos artigos 1.327 a 1.330 e decorre do direito de vizinhança. Esta modalidade de condomínio não conta com previsão de ingresso no fólio real por força do princípio da taxatividade (o condomínio de paredes não se encontra no rol dos atos ou títulos inscritíveis do artigo 167, incisos I e II, da LRP). Prescreve o artigo 167, inciso I, nº 17., da Lei nº 6.015/73: Art.167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro:

(...) 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

Como se nota, o dispositivo supramencionado versa sobre o condomínio edilício da Lei nº 4.591/64 e artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e não do condomínio necessário, decorrente do direito de vizinhança. Ademais, o rol do artigo 167, I, da Lei nº 6.015/73 é numerus clausus, admitindo-se apenas a inscrição de atos ou títulos expressamente previstos em lei, que não é o caso do condomínio de paredes. Neste sentido, a remansosa jurisprudência do E. Conselho Superior da Magistratura paulista. Citamos aqui, dentre muitos, o seguinte Acórdão: Registro de imóveis – Dúvida – Promessa de permuta – Impossibilidade de registro, à míngua de previsão no rol do art. 167, I, da lei 6015/73, que é taxativo – Direito de superfície veiculado em contrato particular – Impossibilidade de registro, pela necessidade da forma pública, nos moldes dos artigos 1369 do Código Civil e 21 da Lei 10.257/01 – Dúvida procedente – Recurso improvido. Apelação nº 1099413-38.2015.8.26.0100 (DJe de 07/11/2016)

Ainda sobre o condomínio de paredes, o escólio de LOUREIRO: Disciplina o condomínio necessário, ou forçado, que decorre diretamente da lei, independentemente da vontade das partes. Não se aplicam aqui as regras acima estudadas, relativas ao condomínio voluntário, uma vez que não se cogita de divisão ou extinção da coisa comum. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. In: Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Cezar Peluso (coord.): 2.ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2008, p.1294)

Acerca da inviabilidade da inscrição predial do condomínio forçado, averba o i. Desembargador: Como acima dito, há direito do proprietário confinante ARISP JUS 15


à alienação compulsória do muro ou parede divisória construídos por seu vizinho. A aquisição da metade ideal do muro, porém, é derivada, embora tenha origem na lei, de modo que o título para a transmissão da propriedade é o pagamento do respectivo preço. Não se inaugura matrícula para a aquisição da área onde se assenta o muro divisório, podendo, apenas, ser averbada a acessão. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. In: Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Cezar Peluso (coord.): 2.ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2008, p.1296)

De mais a mais, no Acórdão nº 788-6/7 da Comarca de Cubatão, o ilustre relator e então Corregedor Geral da Justiça, Des. Ruy Camilo faz distinção entre condomínio edilício e condomínio necessário, afastando a pretensão do recorrente ao registro. Destacamos importante trecho do aresto: (...) Trata-se, desse modo, de desdobro de lote com formação do condomínio necessário a que se referem os artigos 1.327 a 1.330 do Código Civil de 2002, hipótese que não caracteriza o condomínio edilício conforme previsto no artigo 5º da Lei nº 4.591/64, que tem o seguinte teor: o condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos de unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Para evitar novas indagações, é bom lembrar que a Lei nº 4.591/64 foi editada na vigência do Código Civil de 1916 que, por sua vez, nada dispunha sobre o condomínio edilício, razão pela qual as espécies de condomínio a que se refere em seu artigo 5º são o voluntário e o necessário, que não se confundem com o edilício. Apelação Cível nº 788-6/7 – Localidade: Cubatão (27/05/2008) Nessa toada, o E. CSM/SP não admite o registro do condomínio de paredes (condomínio necessário). E como esta espécie condominial não se confunde com 16 ARISP JUS

o condomínio edilício, inviável o seu acesso à tábua predial. 4.4) CONVALIDAÇÃO DO ATO ADMINISTRATIVO DECORRENTE DO DESVIO DE FINALIDADE. IMPOSSIBILIDADE Convém questionar se o ato administrativo de aprovação do projeto originário de condomínio de casas, que mascara um desmembramento abaixo da FMP, poderia ser convalidado pelo ato administrativo a posteriori que o autorizasse, diante da nota de recusa do registro imobiliário. De acordo com DI PIETRO, “a convalidação ou saneamento é o ato administrativo pelo qual é suprido o vício existente em um ato ilegal, com efeitos retroativos à data em que este foi praticado”. (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 28.ed – São Paulo: Atlas, 2015, p. 292). Contudo, a prevalecer a tese aqui sustentada, no sentido de que a aprovação do desmembramento superveniente constitui desvio de finalidade por parte do agente público, o ato em si não produz efeito algum, pois é inviável a sua convalidação. Mais uma vez nos ensina a eminente professora: “Quanto ao motivo e à finalidade, nunca é possível a convalidação. (...) Em relação à finalidade, se o ato foi praticado contra o interesse público ou com finalidade diversa da que decorre da lei, também não é possível a sua correção; não se pode corrigir um resultado que estava na intenção do agente que praticou o ato”. (DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo – 28.ed – São Paulo: Atlas, 2015, p. 294).

É nesse contexto de manifesta ilegalidade que passamos a abordar os limites da qualificação exercida pelo registrador imobiliário.


5) LIMITES DA QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA O Oficial de Registro de Imóveis é profissional do direito dotado de fé pública. Em seu mister o registrador tem como missão precípua a garantia da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei nº 6.015/73 e arts. 1º e 3º da Lei nº 8.935/94). A qualificação dos títulos e documentos submetidos a registro exige largo conhecimento jurídico e deve ser exercida de forma imparcial. Segundo o escólio do eminente Des. Ricardo Dip, “a qualificação registral consiste num juízo de controle jurídico acerca da inscrição de um título singular. É uma atividade dirigida, diretamente, à consecução de interesse do bem comum” (DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios). Descalvado, SP: Editora PrimVs, 2017, p. 52). A importância da qualificação registrária não passou despercebida pelos órgãos superiores. Destacamos aqui importante trecho do Acórdão nº 72.365-0/7 do E. CSM/SP: “A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais e extrajudiciais), sempre à luz das normas cogentes em vigor”.

O registrador imobiliário SANTOS realça a importância desta prerrogativa como mecanismo voltado a coibir fraudes, em estrita observância ao princípio da legalidade: “Reafirmo que é aptidão do Registro Imobiliário ser um instrumento de segurança e não deve macular o seu prestígio tornando-se um outdoor de fantasias e fraudes, mediante o abrigo em seus livros ou arquivos de títulos ou documentos que instrumentem ilegalidades ou arbitrariedades; assim como não deve permitir que se defraude a confiança haurida, metas

que são atingidas através da depuração jurídica dos atos com vocação registral via minuciosa qualificação, a fim de que somente acessem o sistema aqueles que se mostrarem idôneos”. (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Princípio da Legalidade e Registro de Imóveis. Palestra proferida em 13.05.2006, no I Seminário de Direito Notarial e Registral, em prol das unidades notariais e registrais do Vale do Ribeira, sob a organização do IRIB e do CNB-SP. Projeto educartório).

SANTOS aponta ainda quais são os principais aspectos da qualificação: i) ela tem uma função criativa; ii) é unipessoal; iii) é uma atuação com responsabilidade pessoal; iv) é uma função inescusável; v) é uma função independente; vi) é indelegável; vii) deve ostentar o signo da integralidade. Ao defender a atuação independente do registrador de imóveis em sede de qualificação, DIP destaca a importância desta atividade técnico-jurídica: “Demasiado seria pensar fosse a qualificação registral um juízo arbitrário, despótico, que se dirigisse à segurança jurídica por meio de uma ilimitada insegurança quanto aos juízos hipotecários. Excessivo seria cogitar que a independência qualificadora do registrador pusesse em risco sua missão de vigilância da legalidade e de custódia dos bens imobiliários que lhe são confiados”. (DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios). Descalvado, SP: Editora PrimVs, 2017, p. 53).

Ademais, desde o Provimento CG nº 37/2013, as Normas de Serviço da E. CGJ/SP reconhecem textualmente a independência jurídica do registrador imobiliário e a possibilidade de interpretação de leis ou atos normativos, de acordo a sua prudência (item 9. do Cap. XX das NSCGJ, Tomo II): 9. Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam ARISP JUS 17


disposição legal ou normativa. A responsabilização pelos danos causados a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, independe da responsabilização administrativa. Somente será considerada falta disciplinar, a ser punida na forma da lei, a conduta dolosa, ou praticada com imprudência, negligência ou imperícia.

Dito isto, chegamos ao ponto nuclear deste estudo. Estaria o registrador imobiliário exercendo controle de legalidade ou alegação de inconstitucionalidade ao impedir o acesso ao sistema registral de desmembramento escorado em lei municipal que trata apenas da figura do condomínio de paredes?

Logo, patente o desvio de finalidade, que recomenda a desqualificação registral, pois aqui o Oficial de Registro de Imóveis não age como dono da verdade, um ditador, impondo sua vontade e autoridade acima das leis e da justiça, mas atua como um agente de pacificação social, guardião dos princípios da legalidade e segurança jurídica, evitando que aceda ao sistema registral, títulos ou documentos que ostentem a marca da fraude. É dever do registrador imobiliário, como delegatário de uma função pública, coibir fraudes. Neste sentido, trazemos aqui interessante julgado da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital paulista (Processo nº 1118586-14.2016.8.26.0100 – DJe de 06.07.2017):

Para responder a esse importante questionamento, é preciso que se responda a outro: caso o proprietário de imóvel contíguo de mesma metragem superficial (em torno de 400m²), resolva parcelar seu imóvel em cinco partes, com 80m² cada, ele obteria a simples aprovação junto à municipalidade?

“É certo que não cabe ao registrador analisar aspectos intrínsecos relacionados ao título apresentado, contudo, em consonância com os princípios da veracidade, legalidade e segurança jurídica, que norteiam os autos registrários, não poderá o Oficial permitir o ingresso no fólio real de ato que padece de nulidade”.

Parece-nos que a resposta é negativa, diante da FMP de 125m², prevista na Lei nº 6.766/79, salvo se o Município tiver lei específica que cuide da matéria.

Do mesmo entendimento, o E. CSM/SP junto ao Acórdão nº 1005161-72.2017.8.26.0100 – DJe de 13.12.2017:

Ora, conclui-se assim que haveria um tratamento distinto por parte do Poder Público para uma mesma pretensão, qual seja, o parcelamento de áreas abaixo da FMP.

Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Matrícula – Indícios de fraude em inscrição anterior – Exigências formuladas que visam a dar segurança aos novos dados a serem inscritos no fólio real – Dever do registrador de agir de modo a evitar fraudes

Para aquele empreendedor, que não observou a lei de parcelamento, que deliberadamente mascarou um desmembramento como se fosse um condomínio de casas geminadas e teve sua pretensão rechaçada pelo Oficial de Registro de Imóveis, o Município lhe facultou o desdobre em cinco partes porque editou lei específica em seu benefício. De outro bordo, o titular do imóvel contíguo, que objetivasse a aprovação de um parcelamento em cinco novas unidades, como seu vizinho, teria o seu pedido desacolhido, pois a ele se aplicaria a lei geral. 18 ARISP JUS

Embora a recusa de acesso ao fólio real seja uma medida dura, pois traz transtornos e prejuízos financeiros ao empreendedor, ela é bastante eficaz, pois, nesse caso específico, caso fosse acolhida a pretensão do interessado no parcelamento do solo abaixo da FMP, novos e reiterados desmembramentos camuflados de condomínio de casas geminadas continuariam a ser aprovados.


Isto porque bastaria uma nota de devolução do registro imobiliário, para que o empreendedor obtivesse uma lei que o favorecesse, burlando a lei de regência, num ciclo vicioso que deve ser combatido. Bem a verdade, o desdobre superveniente como visto aqui ao longo deste estudo, configura apenas uma variação do condomínio disfarçado, pois ambos visam burlar a regra da FMP contida na Lei nº 6.766/79. 5.1) DILIGÊNCIAS NO CURSO DA QUALIFICAÇÃO. VIABILIDADE É preciso registrar ainda que não há nada de irregular na conduta do Oficial que no curso da qualificação realiza diligências e vistorias no local do imóvel, para se subsidiar de elementos a fim de formar sua convicção, sob o argumento de que tal comportamento desborda de sua função. Ao revés. Hodiernamente a qualificação registrária não se resume apenas a análise formal de papéis e documentos que lhe são submetidos rotineiramente. A atuação do Oficial é mais abrangente, pois a complexidade das relações jurídicas impõe que o registrador atue de forma dinâmica, sem que isso se traduza num ativismo registral. Desta feita, basta ver que nas retificações de área o Oficial pode se dirigir ao local, a fim de se certificar da situação do imóvel retificando e dos confrontantes. Neste sentido, destacamos trecho do item 138.15. do Cap. XX das NSCGJ/SP, que regulamenta o disposto no §12 do artigo 213 da Lei nº 6.015/73: 138.15. Sendo necessário para a retificação, o Oficial de Registro de Imóveis realizará diligências e vistorias externas...

Também na usucapião extrajudicial encontramos a possibilidade do Oficial proceder a diligências ao local do imóvel usucapiendo, para dirimir eventuais dúvidas e formar um juízo de valor. Confira-se o § 5º do artigo 216-A da LRP:

§ 5º. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. Nesse diapasão, não vislumbramos motivos que impeçam o Oficial de realizar diligências ao local do imóvel onde se encontram edificadas as casas geminadas, com o objetivo de averiguar in loco a perpetração da fraude. Por derradeiro, embora não seja objeto deste estudo, calha dizer ainda que não cabe a regularização do parcelamento irregular por meio da instituição do condomínio urbano simples, prevista nos artigos 61 a 63 da Lei nº 13.465/17. Isto porque esta nova modalidade de condomínio edilício, voltadas às situações de menor complexidade, não pode ser utilizada como ferramenta para acobertar fraudes. O condomínio urbano simples tem por objetivo promover um acerto no uso do espaço onde se assenta mais de uma edificação, ainda que haja acesso autônomo para a via pública. Ensina Carlos Eduardo Elias de Oliveira, advogado e consultor jurídico do Senado Federal: “A figura do condomínio urbano simples merece aplausos, porque é sensível a uma realidade bastante comum de terrenos em que, por exemplo, os pais constroem duas casas “nos fundos” para recepcionar seus filhos. Nesses casos, os pais poderiam transformar a propriedade unitária em um condomínio urbano simples, abrindo matrícula para cada uma das unidades correspondentes às construções”. (OLIVEIRA, Carlos Eduardo de. Textos para Discussão nº 239: Núcleo de Estudos e Pesquisas da Consultoria Legislativa do Senado Federal)

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6) CONCLUSÕES O desmembramento de imóvel abaixo da FMP disfarçado de condomínio de casas geminadas configura fraude à lei do parcelamento do solo urbano. Essa prática vem sendo reiteradamente rechaçada pelo E. CSM/SP. Por outro lado, diante da recusa no registro de falso condomínio de casas, o Município edita e promulga lei específica (codificada como condomínio de paredes) e consequentemente, aprova o desmembramento. Essa aprovação não surte efeito algum perante o registro imobiliário, dado que não se mostra adequada a aprovação de desdobre fundado em lei que trata apenas do condomínio forçado. O agente público que atua desta forma comete desvio de finalidade. A simples aprovação municipal sem lei específica que autorize o desmembramento de áreas abaixo da FMP é insuficiente, conforme precedentes da E. CGJ/ SP. Já o condomínio de paredes, não conta com previsão de ingresso no fólio real. A recusa na inscrição do título não significa que o registrador esteja exercendo um controle de legalidade na esfera administrativa. Ao contrário. A qualificação registrária exerce importante papel no combate a este tipo de fraude, pois numa concepção moderna, a atuação do registrador imobiliário desborda da simples análise formal de títulos e documentos, sendo-lhe facultado, inclusive, realizar diligências ao local do imóvel. Por fim, na nobre tarefa de guardião do direito de propriedade, o registrador não está acima da lei. Atua nos exatos limites dela, como um vigilante da função social da cidade e da propriedade, fazendo jus à confiança que lhe fora depositada pelo Estado, por meio da delegação do serviço registral.

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DECISÕES EM DESTAQUE

ÍNDICE DECISÃO ADMINISTRATIVA#1

Apelação nº 0041267-84.2016.8.26.0100 - Pág.22 DECISÃO ADMINISTRATIVA#2

Apelação nº 1005784-34.2017.8.26.0037 - Pág.24 DECISÃO ADMINISTRATIVA#3

Apelação nº 1001928-88.2017.8.26.0481 - Pág. 26 DECISÃO ADMINISTRATIVA#4

Apelação nº 0001207-39.2016.8.26.0498 - Pág. 29

Selecionadas por Alberto Gentil de Almeida Pedroso

DECISÃO ADMINISTRATIVA#5

Recurso Adm. nº 0052991-85.2016.8.26.0100 - Pág. 31 DECISÃO ADMINISTRATIVA#6

Recurso Adm. nº 1012214-40.2016.8.26.0068- Pág.35

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DECISÃO ADMINISTRATIVA#1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0041267-84.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante PATRIMONY ADMINISTRADORA DE BENS S.A., é apelado 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

pela apelante e impediu o registro de carta de arrematação expedida pela 55ª Vara do Trabalho da Capital, na matrícula nº 25.357, do 8º Registro de Imóveis da Capital. Sustenta a apelante, em resumo, que além da expedição da carta de arrematação, a Justiça do Trabalho determinou sua imissão na posse do bem; que dívidas trabalhistas têm natureza alimentar e possuem prioridade em relação aos outros débitos; e que passados dez anos da arrematação, não pode lhe ser negado o direito de registrar seu título aquisitivo, sob pena de afronta ao direito de propriedade (fls. 204/211).

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou provimento do recurso (fls. 227/229).

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

Deve ser indeferido o ingresso do ESPÓLIO DE FREDERICO HENRIQUE THIESSEN como assistente nos autos.

São Paulo, 28 de março de 2018. PINHEIRO FRANCO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação nº 0041267-84.2016.8.26.0100 Apelante: Patrimony Administradora de Bens S.a. Apelado: 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Interessado: Espólio de Frederico Henrique Thiessen Voto nº 37.301 REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida- Impossibilidade de ingresso de assistente- Carta de arrematação expedida pela Justiça do Trabalho – Alienação judicial – Matrícula com indisponibilidade e bloqueio averbados – Indisponibilidade que não impede o registro, na forma do item 405 do Capítulo XX das NSCGJ – Bloqueio da matrícula, por sua vez, determinado em processo judicial de falência, que não pode ser simplesmente ignorado na esfera administrativa – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por PATRIMONY ADMINISTRADORA DE BENS S/A, contra a r . sentença que julgou procedente a dúvida inversa suscitada 22 ARISP JUS

pelo não

É o relatório.

O procedimento de dúvida tem natureza administrativa, daí porque inaplicáveis, já por esse motivo, as regras de assistência, seja a simples (art. 121 do CPC), seja a litisconsorcial (art. 124 do CPC). Não bastasse, na dúvida, o Oficial Registrador não é considerado parte adversa, já que ele não defende interesse próprio nos autos. O Registrador defende a legalidade e fiel observância dos princípios registrais e normas aplicáveis. E só a ele cabe esse papel no procedimento da dúvida, não havendo espaço para que seja assistido, neste interesse público, por qualquer outro terceiro interessado. Por essas razões, fica indeferido o ingresso requerido ás f l. 238. A qualificação imobiliária é expressão do exame registral, após apresentação do título original. Ela é feita pelo Oficial Registrador, com verdadeira natureza de tutela preventiva de conflitos (órgão pacificador de conflitos). Por essas razões, a qualificação deve observar todos os princípios e regras aplicáveis, sejam legais, sejam administrativas.


Como é sabido, os títulos judiciais também não escapam ao crivo da qualificação registral,1de modo que o registrador, longe de questionar o conteúdo da decisão e tampouco o seu mérito, deverá examinar se estão atendidos os princípios registrais pertinentes ao caso, para seu perfeito ingresso no fólio real. Trata-se, assim, de análise formal, restrita aos requisitos extrínsecos do título. Também deve ser anotado que a arrematação não é modo originário de aquisição de propriedade. Embora essa tese tenha prevalecido neste Conselho Superior por um breve período, já se retomou o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade. Nesse sentido: REGISTRO DE IMÓVEIS - CARTA DE ARREMATAÇÃO - MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE Ferimento dos princípios da continuidade e da especialidade objetiva - recurso desprovido. (apelação nº 9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 02/09/2014).

No caso, a desqualificação da carta de arrematação apresentada pela apelante tem por fundamento as averbações n° 15 e 18 da matrícula nº 25.357 do 8º Registro de Imóveis da Capital. A primeira averbação dá conta da indisponibilidade do bem decretada no processo de falência de Brasmedica S/A Indústrias Farmacêuticas, que tramita na 3ª Vara Cível do Foro Central da Capital (fls. 133). A segunda averbou o bloqueio dessa mesma matrícula, determinado pelo mesmo juízo citado anteriormente (fls.134). A MM. Juíza Corregedora Permanete manteve o óbice ao registro (fls. 192/195). Preceitua o item 405 do Capítulo XX das NSCGJ:

1 Apelações CSM n° 1006009-07.2016.8.26.0161 e 000165241.2015.8.26.0547

405. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012, e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel. Por esse dispositivo normativo, nota-se que a indisponibilidade averbada sob nº 15 na matrícula nº 25.357 não impediria o ingresso da carta de arrematação, que instrumentaliza a alienação judicial do bem. Todavia, o bloqueio averbado sob nº 18, decorrente de decisão judicial em processo falimentar, não é a barca do pelo item acima transcrito, não podendo ser simplesmente ignorado. O bloqueio de matrícula, com origem na jurisprudência, foi levado à Lei de Registros Públicos pela Lei nº 10.931/94, acrescendo o § 3º ao art. 214 da Lei nº 6.015/73: Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. (...) § 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. § 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

O bloqueio, assim, não é um fim em si mesmo, mas uma providência de natureza cautelar decorrente de determinação judicial. A partir da prenotação daquela ordem, nenhum outro ato sucessivo será realizado naquela matrícula. É medida de preservação do interesse de eventuais lesados por alguma invalidade, além de proteger terceiros de boa-fé. Aliás, a ordem de bloqueio deve ser cumprida e não sofre qualificação registral, já que não se trata de título, mas de ordem judicial.2 A ordem de bloqueio será protocolada e seguirá a ordem de prioridade ou seja, caso haja outro título já protocolado, 2 Processo CG n° 2013/174855, parecer da lavra do MM° Juiz Assessor Gustavo Henrique Bretas Marzagão, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça HAMILTON ELLIOT AKEL. ARISP JUS 23


aguardando ingresso no Registro Imobiliário, ele será registrado antes que ocorra o trancamento da matrícula, salvo se a ordem judicial fizer expressa menção a ele. Neste sentido, ademais, é a orientação contida no item 110.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que assim dispõe: 110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2.9. Outra, aliás, não poderia ser a norma administrativa em razão da diretriz traçada pelo art. 182 da Lei nº 6.015/73, que tem o seguinte teor: “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”. O registro da carta de arrematação, por ser posterior à ordem de bloqueio da matrícula, significaria revisão de decisão judicial na via administrativa, o que não se admite. Anota-se, por fim, que a imissão na posse do bem autorizada pela Justiça do Trabalho e a prioridade dos créditos trabalhistas são questões que em nada alteram as conclusões acima expostas, que derivam de uma análise formal do registro e do título apresentado. Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça e Relator

24 ARISP JUS

DECISÃO ADMINISTRATIVA#2 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1005784-34.2017.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante INTERLIGAÇAO ELETRICA DO MADEIRA S/A, é apelado 2ª OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ARARAQUARA. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte ao recurso. V. U. Deram parcial provimento ao recurso para conhecer da dúvida e julgar procedente a dúvida inversa, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL). São Paulo, 28 de março de 2018. PINHEIRO FRANCO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação nº 1005784-34.2017.8.26.0037 Apelante: Interligaçao Eletrica do Madeira S/A Apelado: 2ª Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araraquara Voto nº 37.310 REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida Inversa Carta de sentença - Impugnação da totalidade das exigências - Exame das razões da apelante Servidão administrativa - Princípio da especialidade - Impossibilidade de identificar a servidão dentro da área dos imóveis atingidos, em razão da descrição


deficiente - Cabimento do aditamento de carta de Não evoluindo as tentativas de formalização da faixa de sentença em obediência ao conteúdo do título judicial servidão pela via administrativa, a recorrente, na forma do - Recurso parcialmente provido para julgar a dúvida Decreto-Lei n.º 3.365/41, obteve sentença judicial favorável procedente. para a constituição de servidão administrativa na área da matrícula n° 3.378 da referida serventia imobiliária (autos Trata-se de apelação interposta por INTERLIGAÇÃO n° 0916264-39.2012.8.26.0037), com expedição da judiciosa ELÉTRICA DO MADEIRA S.A. contra r. sentença que julgou carta de sentença. prejudicada a dúvida inversa em virtude da impugnação de todas as exigências apresentadas pelo Sr. Oficial do 2° Ofício O título, contudo, obteve qualificação negativa perante o de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de 2º Ofício de Registro de Imóveis de Araraquara, conforme Pessoas Jurídicas de Araraquara. nota de devolução nº 12.339/2017 (fls.110). A apelante sustenta haver impugnado todas as exigências, A qualificação registral imobiliária é expressão do exame que o georreferenciamento, conforme §§ 3º e 4º do art. 176 registral, após apresentação do título original. da Lei n° 6.015/1973, somente é obrigatório em caso de transferência de titularidade e quando há alteração dos limites Ela é feita pelo Oficial Registrador, com verdadeira do imóvel, o que não é o caso da servidão administrativa. natureza de tutela preventiva de conflitos (órgão pacificador de conflitos). Ademais, seria impossível a obtenção das assinaturas do proprietário nos mapas e memoriais, bem como assinatura Por essas razões, a qualificação deve observar todos dos confrontantes, já que se trata de servidão constituída os princípios e regras aplicáveis, sejam legais, sejam judicialmente. administrativas. Por fim, referiu não ser necessário o aditamento da carta Como é sabido, os títulos judiciais também não escapam de sentença em razão da área já se encontrar discriminada ao crivo da qualificação registral1, de modo que o registrador, por meio da documentação constante daquela. longe de questionar o conteúdo da decisão e tampouco o seu mérito, deverá examinar se estão atendidos os princípios A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo registrais pertinentes ao caso, para seu perfeito ingresso no desprovimento do recurso. fólio real. É o relatório.

Trata-se, assim, de análise formal, restrita aos requisitos extrínsecos do título.

A apelante impugnou a totalidade das exigências, como se observa de fls. 04, 05 e 110; assim, cabia o exame das E, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua alegações, não sendo o caso de dúvida prejudicada. de descrição suficiente da área e dos limites dos imóveis, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua Nestes termos, com fundamento no artigo 1.013, parágrafo correta base geodésica, sob pena de ofensa ao princípio da 3º, inciso I, do Código Processo Civil e no artigo 202 da Lei especialidade objetiva. de Registros Públicos, passo ao julgamento da dúvida inversa. A questão não é nova; são diversos os precedentes deste No mérito, o recurso não comporta provimento. Eg. Conselho Superior da Magistratura sobre a matéria, no sentido de que o registro da servidão administrativa se A recorrente é concessionária de serviço público de submete a todos os princípios informadores dos registros transmissão de energia elétrica e lhe coube a construção, públicos. operação e manutenção do empreendimento elétrico denominado de Linha de Transmissão Coletora Porto Velho Araraquara 2, cujo traçado passou pelos Estados de Rondônia, 1 Apelações CSM n° 1006009-07.2016.8.26.0161 e Mato Grosso, Goiás, Minas Gerais e São Paulo. 0001652-41.2015.8.26.0547. ARISP JUS 25


A servidão administrativa proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a proprietário diverso, com força de limitação administrativa. Uma vez registrada, grava o direito real em favor de seu titular, no caso, a Administração Pública ou suas concessionárias. E não se pode admitir a constituição de um direito real sem a necessária certeza sobre a amarração da área objeto da servidão à base territorial sobre a qual está sendo implantada2. É verdade que as servidões administrativas não têm natureza similar à da desapropriação, como modo de aquisição de domínio; entretanto, de outro enfoque, traduzem gravame e limitam o exercício da propriedade, com natureza pública, instituído sobre imóvel alheio3. Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário4. Embora sustente o apelante, decisão anterior proferida por outro Juízo então responsável pela Corregedoria Permanente, ou mesmo a existência de outra nota devolutiva com exigência não feita anteriormente não obstam nova análise, ora realizada, especialmente face à inexistência de coisa julgada administrativa nesta hipótese. Ademais, não há óbice que impossibilite, de forma absoluta, que a apelante promova a retificação das matrículas, na condição de interessada no registro da servidão, uma vez que, na impossibilidade de assinatura de titulares de domínio ou confrontantes, serão feitas as regulares notificações, na forma do art. 213 e parágrafos da Lei n° 6.015/73. No dispositivo da r. sentença, mantida em sede recursal (a fls. 47/82), constou: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, para declarar constituída, em favor da autora, a servidão administrativa mencionada sobre a área mencionada na inicial e descrita no laudo pericial de fIs.

2 Ver Apelação CSM n° 1003805-88.2015.8.26.0269. 3 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella, Direito Administrativo, 15ª ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 145. 4 CSM, Apelações nº 122-6/9, 456-6/2, 454-6/3 e 666-6/0 e 0001620-50.2014 e 1001809-55.2015. 26 ARISP JUS

180/198, mediante o pagamento de indenização no valor de R$14.495,10 (catorze mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e dez centavos) aos requeridos. (grifos meus)

Desse modo, a exigência concernente ao aditamento da carta de sentença para incluir o laudo pericial de fls. 180/198 dos autos do processo judicial, é correta por constar expressamente do título e ser necessária ao exato cumprimento do conteúdo da decisão judicial no aspecto registral. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso para conhecer da dúvida e julgar procedente a dúvida inversa. PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÃO ADMINISTRATIVA#3 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1001928-88.2017.8.26.0481, da Comarca de Presidente Epitácio, em que são partes é apelante CONCESSIONARIA AUTO RAPOSO TAVARES S/A - CART, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DE PRESIDENTE EPITÁCIO. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, com observação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL). São Paulo, 28 de março de 2018. PINHEIRO FRANCO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR


Apelação nº 1001928-88.2017.8.26.0481 Apelante: CONCESSIONARIA AUTO RAPOSO TAVARES S/A - CART Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Presidente Epitácio Voto n.º 37.318 REGISTRO DE IMÓVEIS – DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL DE ÁREA RURAL. Aquisição originária da propriedade. Rodovia em área rural. Cabimento do georreferenciamento em cumprimento à Lei de Registros Públicos (artigos 176, § 1º, 3 “a”, 176, §§ 3º e 5º, e 225, § 3º) e ao princípio da especialidade objetiva. Recurso não provido, com observação.

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Concessionária Auto Raposo Tavares S.A. contra a r. sentença de fls. 159/161, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Epitácio mantendo a recusa do ingresso de carta de adjudicação em razão da ausência de georreferenciamento. Sustenta o apelante cuidar-se de desapropriação de imóvel rural que passou a ser um trecho de rodovia não cabendo a exigência de georreferenciamento e sim o registro da carta de adjudicação (fls. 173/180). A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 202/205). É o relatório. A natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos ou aqueles que não foram objeto de exame pela Autoridade Jurisdicional. O item 119, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação: 119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Essa questão é pacífica nos precedentes administrativos deste órgão colegiado, entre muitos, confira-se trecho do voto do Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, na apelação n. 000156155.2015.8.26.0383, j. 20.07.17: A origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação registral, com intuito de se obstar qualquer violação ao princípio da continuidade (Lei 6.015/73, art. 195). Nesse sentido, douto parecer da lavra do então Juiz Assessor desta Corregedoria Geral de Justiça, Álvaro Luiz Valery Mirra, lançado nos autos do processo n.º 2009/85.842, que, fazendo referência a importante precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 31.881-0/1), aduz o que segue: “De início, cumpre anotar, a propósito da matéria, que tanto esta Corregedoria Geral da Justiça quanto o Colendo Conselho Superior da Magistratura têm entendido imprescindível a observância dos princípios e regras de direito registral para o ingresso no fólio real - seja pela via de registro, seja pela via de averbação - de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, mesmo considerando a origem judicial de referidos atos, tendo em conta a orientação tranqüila nesta esfera administrativa segundo a qual a natureza judicial do título levado a registro ou a averbação não o exime da atividade de qualificação registral realizada pelo oficial registrador, sob o estrito ângulo da regularidade formal (Ap. Cív. n. 31.881-0/1)”.

A aquisição da propriedade imóvel por meio de desapropriação encerra forma originária de aquisição da propriedade. Nesse sentido, o voto do Desembargador José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça ao momento do julgamento da apelação n. 0001026-61.2011.8.26.0062, em 17/01/2013: A desapropriação, amigável ou judicial, concluída extrajudicialmente, na via administrativa, ou por meio de processo litigioso, com a intervenção do Poder Judiciário, revela-se, sempre, um modo originário de aquisição da propriedade: inexiste um nexo causal entre o passado, o estado jurídico anterior, e a situação atual. A propriedade adquirida, com o aperfeiçoamento da desapropriação, liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, tanto que não poderá ser reivindicada por terceiros e pelo expropriado (artigo 35 do Decreto-lei n.° 3.365/1941), salvo no caso de retrocessão. ARISP JUS 27


A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também tem essa compreensão: PROCESSO CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 3/ STJ. DESAPROPRIAÇÃO. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. EXIGIBILIDADE DE TRIBUTOS ANTERIORES AO ATO DESAPROPRIATÓRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ENTE EXPROPRIANTE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. No caso em tela o recorrente exige do ente expropriante, em execução fiscal, os tributos (IPTU e Taxa de Limpeza Pública de Coleta de Resíduos Sólidos) incidentes sobre o imóvel desapropriado, derivados de fatos geradores ocorridos anteriormente ao ato expropriatório. 2. Considerando o período de ocorrência do fato gerador de tais tributos, e, levando-se em consideração que a desapropriação é ato de aquisição originária de propriedade, não há a transferência de responsabilidade tributária prevista no artigo 130 do CTN ao ente expropriante. 3. Recurso especial não provido. (REsp 1668058/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/06/2017, DJe 14/06/2017).

A natureza originária da aquisição pela desapropriação não descaracteriza a submissão dessa situação jurídica à hipótese de desmembramento de imóvel rural, porquanto a área desapropriada, da ordem de 9.923,41 m2, foi destacada do imóvel matriculado sob o n. 6.797, com área total de 150,85 hectares. O artigo 176, parágrafo 3º, da lei n. 6.015/73, dispõe: § 3º. Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Na mesma linha, o artigo 225, parágrafo 3º, da lei n. 6.015/73, prescreve: § 3º. Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e 28 ARISP JUS

com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

A interpretação teleológica das referidas disposições normativas permite a compreensão de sua incidência no caso da desapropriação de parcela de imóvel rural, notadamente pela repercussão no imóvel objeto da desapropriação parcial no aspecto da especialidade objetiva. Nessa linha, há precedentes deste Conselho Superior da Magistratura, como se observa de extrato do voto do Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, na apelação n. 100200513.2016.8.26.0100, j. 25.11.16: Também tem razão o Oficial em relação à exigência de descrição georreferenciada do imóvel desapropriado e sua certificação pelo INCRA. Conforme precedentes recentes citados pelo Oficial, este Conselho tem posição firme no sentido de que a exigência formulada encontra respaldo nos artigos 176, §§ 3º e 5º, e 225, § 3º, ambos da Lei nº 6.015/73; artigo 9º, § 1º, do Decreto nº 4.449/02; e artigo 2º do Decreto nº 5.570/05. A propósito: “REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - CARTA DE SENTENÇA EXTRAÍDA DE AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO - IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA RURAL - NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO DO INCRA DE QUE A POLIGONAL OBJETO DO MEMORIAL DESCRITIVO NÃO SE SOBREPÕE A NENHUMA OUTRA CONSTANTE DE SEU CADASTRO GEORREFERENCIADO E QUE O MEMORIAL ATENDE ÀS EXIGÊNCIAS TÉCNICAS - EXIGÊNCIA CORRETA APRESENTADA PELO OFICIAL, EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO” (Apelação n º 0001532-10.2014.8.26.0037, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 16/10/2014). A Medida Provisória n. 700/2015, mencionada pela apelante, sequer havia sido editada quando da apresentação do título. Ele foi apresentado em 17 de setembro de 2015, ao passo que a medida provisória é de 08 de dezembro de 2015 (ressalte-se, aliás, que essa medida provisória nem mesmo foi reeditada; já foi revogada). Vigorando, entre nós, o princípio do tempus regit actum, descabe analisar o argumento.


A localização do imóvel é em área rural, pois compreendia imóvel dessa natureza; tampouco há indicação de situar-se em área urbana, assim definida pelo município. O fato de se cuidar de rodovia que cruza área rural não a transforma em área urbana. Noutra quadra, no precedente acima referido (na apelação n. 1002005-13.2016.8.26.0100), no qual a apelante também era a ora recorrente, constou no voto convergente do Desembargador Ricardo Dip, então Presidente da Seção de Direito Público: As exigências concernentes ao cadastro do imóvel desapropriado junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária -Incra (“CCIR”) e a seu georreferenciamento são de todo pertinentes, porque a especialidade objetiva do imóvel tem apurar-se, segundo preceitua o direito posto (vide art. 176, § 1º, II, 1, a, e §§ 3º-5º, e art. 225, § 3º, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e art. 22 da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966), ainda que, como sucede in casu, haja aquisição originária: afinal, da circunstância de que, na desapropriação judicial, não se leve em conta a existência de direito anterior, não se extrai que o objeto do direito deva isentar-se de individuação secundum legem. Não é possível, na amplitude campal da realidade das coisas, admitir um direito sobre coisa indiferenciada, porque seria o mesmo que admitir um direito sem objeto.

Portanto, compete definir a exata localização do imóvel conforme as coordenadas de seus vértices, consoante previsto na Lei de Registros Públicos. De outra parte, a sentença judicial em ação de desapropriação não esta isenta da incidência das demais determinações legais para o ingresso do título no registro imobiliário. A problemática envolvida não trata do princípio da continuidade, mas sim da especialidade objetiva; conforme os dispositivos normativos cogentes acima mencionados. Compete a realização do georreferenciamento para o ingresso do título judicial atinente à desapropriação parcial de imóvel para implantação de rodovia, conforme os precedentes deste Conselho Superior da Magistratura.

área, faço observação da necessidade do georreferenciamento apenas da área desapropriada sem necessidade de sua efetivação para fins de apuração do remanescente da matrícula da qual será destacada. Por todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação, com observação. PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÃO ADMINISTRATIVA#4 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0001207-39.2016.8.26.0498, da Comarca de Ribeirão Bonito, em que são partes é apelante REGINA CÉLIA SOUZA DE PAULA LEITE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE RIBEIÃO BONITO - SP. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL). São Paulo, 28 de março de 2018. PINHEIRO FRANCO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Em razão da transmissão da propriedade por meio de desapropriação, da interpretação teleológica efetuada, bem como o destaque de área menor antes incluída em extensa ARISP JUS 29


Apelação nº 0001207-39.2016.8.26.0498 Apelante: Regina Célia Souza de Paula Leite Apelado: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS A COMARCA DE RIBEIRÃO BONITO - SP Voto nº 37.323

Trata-se, assim, de análise formal, restrita aos requisitos extrínsecos do título.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Ação de inventário/ arrolamento envolvendo mais de um falecido- Sentença homologatória de partilhas sucessivas- Impossibilidade de registro- Princípio da continuidade – Óbice mantido – Recurso desprovido.

Art. 1.044. Ocorrendo a morte de algum herdeiro na pendência do inventário em que foi admitido e não possuindo outros bens além do seu quinhão na herança, poderá este ser partilhado com os bens do monte.

Trata-se de recurso de apelação interposto por REGINA CÉLIA SOUZA DE PAULA LEITE, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE RIBEIRÃO BONITO, mantendo os óbices levantados para ingresso do título na serventia imobiliária. A recorrente sustenta que o CPC lhe autoriza a realizar partilhas sucessivas e que não haveria razão jurídica para recusa do ingresso do título no registro de imóveis. A Procuradoria Geral desprovimento do recurso.

de

Justiça

opinou

pelo

É o relatório. Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso. No mérito, a r. sentença deve ser mantida. A apelante ajuizou processo de inventário e partilha dos bens deixados por seus pais, Ester Jacobucci de Souza, falecida em 15/12/1996, e Eugênio de Souza, falecido em 22/02/2003, prosseguindo o feito até a homologação das partilhas. Como é sabido, os títulos judiciais também não escapam ao crivo da qualificação registral,1 de modo que o registrador, longe de questionar o conteúdo da decisão e tampouco o seu mérito, deverá examinar se estão atendidos os princípios registrais pertinentes ao caso, para seu perfeito ingresso no fólio real.

1 Apelações CSM n° 1006009-07.2016.8.26.0161 e 000165241.2015.8.26.0547. 30 ARISP JUS

A recorrente sustenta que incidiu a regra albergada no art. 1.044 do CPC vigente à época, que prescrevia que:

Sustenta que tal regra foi invocada na partilha dos bens deixados por Ester, e adotada como fundamento na r. sentença homologatória pelo MM. Juiz que a prolatou, de modo que produziu o efeito de subsunção no caso concreto. Ou, por outras palavras, ao homologar a partilha tal como apresentada, o douto Magistrado aplicou a regra prevista no art. 1.044 do CPC. Ocorre que as regras quanto à possibilidade de inventários sucessivos, para fins processuais, são diferentes dos rigores dos princípios no campo dos registros públicos, e com eles não se confundem. Sendo assim, seria preciso realizar, primeiramente, a partilha dos direitos sobre os bens deixados pelo falecimento de Ester Jacobucci de Souza, realizando o pagamento ao espólio de Eugênio de Souza, aos herdeiros filhos Regina, Guiomar e Ondina, aos espólios de Maria Edna de Souza e de Edmo de Souza e aos herdeiros netos, por representação do herdeiro pré-morto Fábio de Souza, ocorrido em 03/08/1992. Somente após, seria possível realizar a partilha do espólio de Maria Edna de Souza, aos herdeiros filhos; do Espólio de Edmo de Souza, aos herdeiros filhos e finalmente do Espólio de Eugênio de Souza, as herdeiras filhas Regina, Guiomar e Ondina e aos herdeiros netos, também por representação. Ainda que inventariados de modo conexo e por instrumento conjunto, os bens dos falecidos deveriam ter sido, assim, paulatinamente partilhados quanto ao seu ingresso no registro de imóveis, conforme a ordem de falecimentos, ressalvadas hipóteses de comoriência, o que não houve no caso concreto.


Pelo princípio da continuidade, ou do trato sucessivo, compete a transmissão da propriedade ao espólio herdeiro, e assim sucessivamente, não sendo possível a transmissão da propriedade diretamente aos herdeiros, pelo fato daquele que faleceu posteriormente ainda estar vivo quando aberta a sucessão anterior. A cumulação de inventários visa privilegiar a economia processual, mas não é apta a afastar a previsão de partilhas distintas, sucessivas e sequenciais, aplicáveis no caso em tela. O pleito da apelante se assimila à partilha per saltum, que já teve tratamento em diversos precedentes deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação nº 917-6/7, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 4.11.08; Apelação nº 1.067-6/4, Rel. Des. RUY CAMILO, j. 14.4.09). Confira-se, também os seguintes precedentes: REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de Adjudicação - casal falecido com único herdeiro - inexistência de comoriência necessidade da realização de partilhas sucessivas - violação do princípio da continuidade - necessidade de retificação do título judicial para acesso ao fólio real - Recurso não provido (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL N° 0051003-05.2011.8.26.0100). (g.n). Registro de Imóveis - Dúvida Formal de partilha - Transmissão per saltum que se não coaduna com o princípio da continuidade (Lei nº 6.015/73, arts. 195 e 237) - Jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura - Recurso não provido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 000250652.2009.8.26.0383). (g.n). Partilha ‘per saltum’ Inobservância do princípio da continuidade Cessão de direitos hereditários por instrumento particular Inviabilidade Infringência ao que dispõe o artigo 1.783, ‘caput’, do CPC Recurso não provido. REGISTRO DE IMÓVEIS Carta de adjudicação Qualificação dos títulos judiciais Partilha ‘per saltum’ - Inobservância do princípio da continuidade - Cessão de direitos hereditários por instrumento particular - Inviabilidade - Infringência ao que dispõe o artigo 1.783, ‘caput’, do CPC Recurso não provido. (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL Nº 917-6/7). Por fim, correta a exigência quanto às certidões negativas de débitos em relação aos ITR´s dos últimos cinco

anos, nos termos do art. 22, § 3° da Lei n° 4.947/1966 e do art. 21 da Lei n° 9.393/1996.

Por essas razões, a hipótese é de desprovimento do recurso, mantidos os óbices levantados na nota devolutiva ora impugnada. Ante o exposto, nego provimento ao recurso. PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÃO ADMINISTRATIVA#5 CONCLUSÃO Em 23 de fevereiro de 2018, faço conclusos estes autos à Excelentíssima Senhora Doutora STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA, MM.ª Juíza Assessora da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. (E-133/2018) PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – Registro de Imóveis - Alegada infração ao dever funcional do registrador, consistente em exigir prova da quitação tributária ou de pedido de não incidência de imposto antes da prática do ato registral – Imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI – Imóveis objeto de compromisso de compra e venda quitado - Cisão empresarial – Questão tributária a ser dirimida na esfera jurisdicional – Exame de qualificação realizado pelo Oficial no exercício de sua atividade jurídica e segundo sua independência funcional - Qualificação registrária, ainda que incorreta, não é o quanto basta para configuração de infração disciplinar - Ausência de culpa ou dolo do Oficial, não estando configurada hipótese de qualificação que fuja à normalidade, ou que seja desprovida de fundamento jurídico - Arquivamento do feito pela Juíza Corregedora Permanente – Normatização da matéria que não se mostra conveniente, diante das peculiaridades da matéria tributária versada nos autos - Recurso não provido.

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Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça Inconformado com a r. sentença1 que desacolheu seu pedido, o Município de São Paulo interpôs o presente recurso2 objetivando a determinação de abertura de procedimento disciplinar contra o Oficial do 10º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, em virtude da prática de atos registrais sem a devida apuração do recolhimento de ITBI ou de pedido administrativo de não incidência de imposto na transmissão imobiliária decorrente de cisão de pessoa jurídica. Alega, em síntese, que ao Oficial incumbe fiscalizar o devido recolhimento de tributos referentes às operações registradas, tal como no caso dos autos, em que houve transmissão de direitos reais sobre imóveis, por ato oneroso, decorrente da cisão da empresa DUETO PARTICIPAÇÕES LTDA. e consequente incorporação de seu patrimônio pela empresa H.Y.T.S.P.E. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Sustenta que, a despeito da existência de anterior contrato de compromisso de compra e venda dos imóveis, não houve efetiva transferência da propriedade ao BANCO OURINVEST S/A., razão pela qual a justificativa apresentada pelo Oficial não pode ser aceita. Por fim, aduz que a hipótese não configura mera alteração de denominação da empresa, sendo de rigor a apuração dos fatos na esfera correcional. Determinado o processamento do recurso3, a Procuradoria Geral de Justiça, com o envio dos autos a esta E. CGJ, opinou por seu não provimento4. É o relatório. Opino. Inicialmente, importa observar que o recurso foi impropriamente denominado apelação, pois a hipótese em análise não se refere a procedimento de dúvida, restrito aos atos de registro em sentido estrito. Em verdade, versam os autos sobre suposta irregularidade da conduta adotada pelo Oficial do 10º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, em virtude da prática de atos registrais sem a devida apuração do recolhimento de ITBI ou de pedido administrativo de não incidência de imposto na transmissão imobiliária decorrente de cisão de pessoa jurídica. Daí porque, tendo o interessado 1 Fls. 1684/1692. 2 Fls. 1712/1720. 3 Fls. 1722. 4 Fls. 1731/1734. 32 ARISP JUS

manifestado seu inconformismo contra a r. decisão proferida no âmbito administrativo pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente da serventia extrajudicial, a apelação interposta deve ser recebida como recurso administrativo, na forma do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo5. A controvérsia instaurada nos autos diz respeito à suposta infração ao dever funcional do registrador, consistente em exigir a prova da quitação tributária ou de pedido administrativo de não incidência de imposto antes da prática do ato registral, como determinam o art. 289 da Lei n.º 6.015/73 e o art. 30, inciso XI, da Lei n.º 8.935/94. É sabido que compete ao oficial registrador promover a qualificação do título a ser registrado, analisando sua regularidade formal. Deve, ademais, fiscalizar a existência da arrecadação do imposto previsto para a espécie e a oportunidade em que foi efetuado o pagamento, sob pena de responsabilização pessoal. A regularidade do montante recolhido, desde que não seja flagrantemente equivocado, extrapola sua função. No caso concreto, porém, a falha apontada pelo recorrente envolve questão de direito material, na medida em que depende do exame substancial da exigibilidade do ITBI por parte do órgão fazendário competente. Ocorre que não cabe ao Oficial Registrador aferir, no juízo de qualificação, e tampouco ao Poder Judiciário, na seara administrativa, resolver a questão tributária posta em debate. Tal como elucidado em precioso parecer da lavra do Ilustre Juiz Assessor da Corregedoria, José Marcelo Tossi Silva: “(...) os serviços de registro são exercidos por profissionais do direito (artigo 3º da Lei n° 8.935/94), mediante delegação pessoal, em caráter privado (artigo 236 da Constituição Federal). Diante disso, ao promover a qualificação dos títulos que lhe são apresentados os oficiais de registro imobiliário exercem atividade jurídica, com a liberdade inerente ao exercício da atividade delegada (...). José Maria Chico Y Ortiz, in Estudos sobre Derecho 5 Artigo 246 - De todos os atos e decisões dos Juízes Corregedores Permanentes, sobre matéria administrativa ou disciplinar, caberá recurso voluntário para o Corregedor Geral da Justiça, interposto no prazo de 15 (quinze) dias, por petição fundamentada, contendo as razões do pedido de reforma da decisão.


Hipotecário, 4ª ed., Madrid: Marcial Ponss Tomo l, 2000, p. 528, diz sobre a qualificação que: “Doctrinal y legalmente se da como necesaria la función calificadora para que a su través se puede cumprir el principio de legalidad. De esta forma se llega a Ia calificaeión registrai como uma de las manifestaciones dei principio de legalidad”. Disso não se afasta Afranio de Carvalho, in Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 276, para quem: “A apresentação do título e a sua prenotação no protocolo marcam o início do processo do registro, que prossegue com o exame de sua legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se pode ou não ser inscrito. A inscrição não é, portanto, automática, mas seletiva, porque depende da verificação prévia de estar o título em ordem. Além de a qualificação do título constituir um dever de ofício, o registrador tem interesse em efetuá-la com cuidado, porquanto, se lançar uma inscrição ilegal, fica sujeito à responsabilidade civil”. A qualificação registral, pois, relaciona-se com o exame de legalidade da inscrição pretendida, ou seja, em verificar se o registro de determinado título poderá ser promovido em conformidade com a legislação pertinente. Dada sua importância e efeitos, foi o exame de qualificação registral objeto de recentes discussões realizadas no XVI Congresso Internacional de Direito Registral, promovido entre 20 e 22 de março de 2008 na Cidade de Valência, Espanha, em que foi apresentada seguinte conclusão que, apesar das diferenças legislativas, convém, por sua clareza, transcrever: “La calificación por el Registrador de La Propriedad, Mercantil, de Bienes Muebles y demás jurídicos, de los actos o contratos (tanto em suas aspectos formates como sustantivos), presentados para inscripción em el Registro de La Propriedad, consiste em enjuiciar si tales títulos reúnem o no los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su validez y para su eficácia frente a terceros con la finalidade de que solo tengan acceso, y por tanto recihan la protección dei sistema inmobiliario registrai, los títulos válidos y perfectos. En um sistema en el que los asientos registrales se presumen exactos, o concordantes con la realidad jurídica, y en el que la inscripción dota de efectos frente a terceros de aqaello que publica el Registro, resulta imprescindible Ia realización de un juicio por parte de un jurista, independiente de las partes que han otorgado el documento y de qu ienes lo han autorizado, en quien el Estado delega esa competencia, que examine ia corrección técnica de los títulos que pretenden acceder al Registro.

Mediante la calificación, os títulos defectuosos son rechazados dei Registro, bien de manera definitiva, bien con caráter provisional o suspensivo; y si se juzgan válidos, el registrador va a proceder Ia inscripción de sua contenido queteuga transcedencia real. La califícación de la validez de los títulos inscribibles es la función principal dei registrador y es usa función técnicojurídica intelectual e imparcial” (Conclusiones Del XVI Congreso Internacional de Derecho Registrai, Registradores de España, n° 45, Jul.-Ag. 2008, p.15)6.

A conduta adotada pelo Oficial do 10º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo não contraria o procedimento de registro previsto na legislação pertinente, motivo pelo qual não enseja a adoção de providências tendentes à apuração de falta disciplinar. Com efeito, ao promover o exame de qualificação a partir dos aspectos extrínsecos do título, mediante o exercício de atividade jurídica que é própria da atividade delegada que exerce, nada mais fez o registrador que dar a interpretação que mais lhe parecia conveniente ao ato jurídico praticado pela parte interessada. Considerando, portanto, que a titular de domínio, compromissária vendedora dos imóveis, deixou de existir em decorrência de cisão societária, correta a anotação na matrícula dos imóveis a respeito desse fato. E se, na prática do ato, entendeu o registrador que não houve transferência de patrimônio de uma empresa a outra, pois referidos imóveis sequer constaram da relação patrimonial das pessoas jurídicas envolvidas na operação societária em questão, não se mostra configurada qualquer infração disciplinar. A complexidade do enquadramento jurídico da operação econômica intencionada pela interessada, as dificuldades objetivas para definir e categorizar o ato de cisão empresarial como fato gerador do imposto de transmissão de imóveis, assim como a inexistência de precedentes específicos desta E. Corregedoria Geral de Justiça sobre o assunto e a transparência com que se conduziu o registrador demonstram a razoabilidade da qualificação registral havida na hipótese em análise. Ainda que o crédito tributário venha a ser reconhecido, em ação própria, a favor da municipalidade, é possível 6 CGJ/SP: 117.666/2008 - Autor(es) do Parecer: José Marcelo Tossi Silva; Corregedor: Antonio Carlos Munhoz Soares; Data da Decisão: 08/04/2010; Data do Parecer: 07/04/2010. ARISP JUS 33


admitir como razoável a interpretação dada pelo Oficial, respeitada sua independência funcional.

Federal). Ou seja, em termos de legislação ordinária, o ITBI tem legislação própria em cada Município.

Com isso, não se está a afirmar o dever, ou não, de recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis pelo contribuinte. A matéria já está sendo debatida nos autos da ação ajuizada perante a 5ª Vara da Fazenda Pública (Processo nº 1003342-47.2017.8.26.0053) e lá será decidida. Tampouco cabe a análise, neste feito, de eventual responsabilidade tributária solidária, ou mesmo subsidiária, do registrador, certo que essa questão também deverá ser analisada na esfera jurisdicional, se o caso.

Por outro lado, a competência tributária para instituição do ITBI fica delimitada por algumas imunidades específicas. Entre elas, aquela contida no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, que assim dispõe:

Nesse contexto, inexistindo indícios de dolo ou culpa por parte do registrador, não há que se falar em falta disciplinar ao proceder da maneira aludida. A propósito, cumpre lembrar que ‘“não é qualquer qualificação registrária incorreta que autoriza a punição disciplinar do delegatário. Se fosse assim, dúvidas improcedentes implicariam obrigatoriamente a instauração de processo administrativo contra o Oficial. Compete à Corregedoria, Permanente e Geral, apenas em hipóteses de qualificações que fujam da normalidade, desprovidas de fundamentos jurídicos a embasá-las, punir o registrador por sua atuação7”. Destarte, em que pese a argumentação apresentada pelo recorrente, o presente recurso, salvo melhor juízo, não comporta provimento, devendo prevalecer o arquivamento do pedido de providências determinado pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente. Por fim, no que diz respeito à sugerida normatização, por esta Corregedoria Geral de Justiça, da matéria relativa ao dever do Oficial Registrador de exigir a comprovação do pagamento do ITBI ou de sua isenção nos casos em que a pessoa jurídica titular de domínio do imóvel compromissado à venda passe por transformações societárias, vale ressaltar que a Constituição Federal atribuiu aos Municípios a competência para instituir o imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (art. 156, inciso II, da Constituição 7 CGJSP - Processo: 177.385/2016. Autor(es) do Parecer: Carlos Henrique André Lisboa. Corregedor: Manoel de Queiroz Pereira Calças. Data da Decisão: 01/11/2016. Data do Parecer: 25/10/2016. 34 ARISP JUS

“I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;”

Como se vê, a competência tributária dos Municípios deve ser compreendida à luz de suas limitações constitucionais, com a análise, caso a caso, da não ocorrência de situação que afaste a norma imunizante utilizada pelos Municípios para lançar o imposto, inclusive por intermédio de ação judicial, tal como ocorre no caso dos autos. Neste caminhar, não se vislumbra a conveniência de edição de norma de caráter geral a regular a matéria por esta E. Corregedoria Geral da Justiça, sendo mais adequado, salvo melhor juízo, respeitar a independência funcional dos registradores na qualificação dos títulos que lhe são apresentados, segundo a hipótese concreta e em consonância com a lei municipal local, tudo sob o crivo da atuação do Juiz Corregedor Permanente quando necessário. Nesses termos, o parecer que submeto à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo interposto. Sub censura. São Paulo, 27 de março de 2018. STEFÂNIA COSTA AMORIM REQUENA Juíza Assessora da Corregedoria


CONCLUSÃO Em 28 de março de 2018, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 28 de março de 2018. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça

DECISÃO ADMINISTRATIVA#6 CONCLUSÃO Em 21 de fevereiro de 2018, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Doutor PAULO CESAR BATISTA DOS SANTOS, MM. Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. (141/2018-E) REGISTRO DE IMÓVEIS – Averbação – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Art. 167, inciso II, da Lei n° 6.015/73 – Registro feito nos termos da escritura de compra e venda apresentada – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, Trata-se de recurso interposto por RICARDO SIMILE SECCO contra r. sentença de fl. 124/125, que julgou improcedente o pedido de providências instaurado contra nota de devolução emitida pelo Oficial de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Imóveis da Comarca de Barueri, face à recusa de pedido de averbação, para que constasse da matrícula do imóvel que, quando da sua aquisição, o recorrente era solteiro.

O recorrente afirma ser perfeitamente possível a averbação, por retratar seu estado civil à época da aquisição, fazendo referência ao art. 198 da Lei n° 6.015/77, que autoriza a averbação de quaisquer circunstâncias que possam influenciar no registro ou nas pessoas nele interessadas. A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso. É o relatório. Opino. Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação. Isso porque se busca a retificação de atos já inscritos em registros anteriores, materializados por atos de averbação, nos termos do art. 213, § 1°, da Lei n° 6.015/73. No mérito, o recurso não prospera. Na hipótese, o recorrente solicitou averbação na matrícula n° 131.515, para constar que, quando da aquisição do imóvel, era ainda solteiro, estando atualmente divorciado de Juliana Corrêa Secco. Ocorre que, na escritura de compra e venda que foi levada a registro consta a qualificação do recorrente, Ricardo Simile Secco, como sendo casado com Juliana Corrêa Secco, sob regime de comunhão parcial de bens (fl. 38). Assim, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido entabulada quando o recorrente ainda era solteiro, e ainda que haja ressalva na escritura de compra e venda quanto ao estado de solteiro do requerente àquela época (fl. 42), é inafastável a constatação de que, quando lavrada a escritura e o título registrado, o recorrente era casado. Nos termos do art. 167, incisos I e II, da Lei n° 6.015/73, entende-se que os atos de registro stricto sensu estão submetidos a rol legal taxativo, alargável, a princípio, apenas por lei. Contudo, o rol é exemplificativo para atos de averbação, podendo haver averbação de atos não previstos expressamente em lei, mas desde que tenham o poder de alterar a situação ARISP JUS 35


jurídica real imobiliária do imóvel. Não se cogita, nesta seara administrativa, se a ex-esposa do recorrente tem ou não direito à meação, tampouco se está afirmando qualquer eventual direito decorrente do regime de bens do casal. A única matéria que pode ser discutida neste procedimento é a observância aos princípios registrais, que, no caso, vedam a averbação buscada, especialmente porque, como dito, o título apresentado está em total correspondência com o registro levado a efeito. Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência, é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu desprovimento. Sub Censura. São Paulo, 27 de março de 2018. Paulo Cesar Batista dos Santos Juiz Assessor da Corregedoria CONCLUSÃO Em 04 de abril de 2018, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. São Paulo, 06 de abril de 2018. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO Corregedor Geral da Justiça

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