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Ano III

No 21 Janeiro/2018

Informativo jurídico especializado

CONHEÇA OS CANDIDATOS ELEITOS PELO TJ-SP PARA OS CARGOS DE DIREÇÃO E CÚPULA DO PRÓXIMO BIÊNIO

O Tribunal de Justiça de São Paulo realizou, no dia 06 de dezembro de 2017, a votação para as eleições dos candidatos que assumirão os cargos de direção e cúpula do próximo biênio (2018/2019). A votação do primeiro turno ocorreu entre as 09h00 e 12h00 horas, no Palácio da Justiça. O segundo escrutínio aconteceu entre as 13h30 e 15h30 horas. Os eleitos formarão o Conselho Superior da Magistratura Paulista, composto também pelo decano do TJ-SP, Des. José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino. As entrevistas com alguns dos candidatos estão disponíveis na TV Registradores.

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CURRÍCULOS PRESIDENTE

Manoel de Queiroz Pereira Calças

VICE-PRESIDENTE

CORREGEDOR

Nasceu em agosto de 1946 na cidade de Sertanópolis (PR). Formou-se pela Faculdade de Direito Padre Anchieta de Jundiaí, turma de 1976. Ingressou na Magistratura em 1978, nomeado juiz substituto para a 5ª Circunscrição Judiciária, com sede em Jundiaí. Nos anos seguintes judicou em Miracatu, Rancharia, Campinas, Jundiaí e São Paulo. Passou a integrar o 2º Tribunal de Alçada Civil em 1994. Foi promovido a desembargador do TJSP no ano de 2005. Presidiu a Seção de Direito Privado da Corte no biênio 2014/2015.

Nasceu em dezembro de 1956 na capital paulista. Formou-se pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), turma de 1979. Ingressou na Magistratura em 1981, nomeado para a 25ª Circunscrição Judiciária, com sede em Ourinhos. Ao longo de sua trajetória foi juiz em Santos, Santo André, Paraibuna, Vicente de Carvalho e São Paulo. Também foi juiz efetivo do Tribunal Regional Eleitoral, na classe de Juiz de Direito, eleito em 1994 e reeleito em 1996. Foi promovido em 2001 para o Tribunal de Alçada Criminal. Em 2005 foi elevado ao posto de desembargador do TJSP. Presidiu a Seção de Direito Criminal da Corte no biênio 2014/2015.

Artur Marques da Silva Filho

Geraldo Francisco Pinheiro Franco

Fotos: TJSP

Nasceu em abril de 1950 na cidade de Lins (SP). Formouse pela Faculdade de Direito de Bauru, turma de 1972. Ingressou na Magistratura no ano de 1976, como juiz substituto da 15ª Circunscrição Judiciária, com sede em São José do Rio Preto. Durante a carreira trabalhou nas comarcas de Paulo de Faria, Capão Bonito, Tanabi, São José do Rio Preto e São Paulo. Em 1995 foi promovido para o 2º Tribunal de Alçada Civil. Alcançou o posto de desembargador do TJSP no ano de 2005. Foi vice-diretor da Escola Paulista da Magistratura (EPM) no biênio 2014/2015 e corregedor-geral da Justiça de São Paulo no biênio 2016/2017.

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PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL

PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO

PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

Nasceu em março de 1959 na cidade de São Paulo (SP). Tornou-se bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), turma de 1982. Ingressou na Magistratura em 1984, como juiz substituto na 4ª Circunscrição Judiciária, com sede em Osasco. Nos anos seguintes passou pelas comarcas de Mirandópolis, Indaiatuba, Diadema e São Paulo. Em 2008 foi promovido ao cargo de desembargador.

Nasceu em julho de 1950 na cidade de São Paulo (SP). Tornou-se bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), turma de 1973. Em 1976 iniciou a carreira na Magistratura, nomeado para a 34ª Circunscrição Judiciária, com sede em Piracicaba. Ao longo da carreira também trabalhou em Paraibuna, São Vicente e São Paulo. No ano de 1987 foi eleito juiz substituto na classe de juiz de Direito do Tribunal Regional Eleitoral. Em 1993 foi promovido a juiz do Tribunal de Alçada Criminal. Alcançou o posto de desembargador em 2002.

nasceu em fevereiro de 1952 na capital paulista. Concluiu o bacharelado em Direito pela Universidade de São Paulo (USP), turma de 1974. Ingressou na Magistratura em 1978, como juiz substituto da 8ª Circunscrição Judiciária, com sede na Comarca de Campinas. Ao longo da carreira judicou nas comarcas de Cajuru, Caraguatatuba, Osasco e São Paulo. Chegou ao Tribunal de Alçada Criminal em 1994 e, no mesmo ano, foi removido para o 1º Tribunal de Alçada Civil. Tornou-se desembargador do TJSP em 2005. Foi eleito para o Órgão Especial em 2010.

Fernando Antonio Torres Garcia

Getúlio Evaristo dos Santos Neto

Gastão Toledo de Campos Mello Filho

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DECANO

José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino

Nasceu em 1951 na capital paulista. Formou-se pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie. Ingressou no Ministério Público de São Paulo como promotor substituto da 51ª Circunscrição Judiciária, com sede em São Caetano do Sul, no ano de 1975. Também trabalhou como promotor das comarcas de Suzano, Palmeira D’Oeste, Santa Izabel e na Capital. Foi promovido, em 1985, ao cargo de procurador de Justiça. Atuou como assessor da Secretaria de Administração e da Secretaria da Segurança Pública, ambas do Estado de São Paulo. Também foi conselheiro estadual de Política Criminal e Penitenciária. Assumiu o cargo de juiz do Tribunal de Alçada Criminal em 1993, pelo critério do 5º Constitucional. Em 1999 foi promovido a desembargador do TJSP. 4

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ESCOLA PAULISTA DA MAGISTRATURA - EPM

Francisco Eduardo Loureiro

Nasceu em janeiro de 1959 na cidade de São Paulo. É formado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), turma de 1982. Ingressou na Magistratura no ano de 1985, como juiz substituto na 3ª Circunscrição Judiciária, com sede em Santo André. Nas décadas seguintes judicou em Cândido Mota, Franco da Rocha e em São Paulo. Em 2011 foi alçado ao cargo de desembargador do TJSP. No

último biênio (2016/2017) foi o vice-diretor da Escola Paulista da Magistratura.

A chapa única do desembargador Francisco Eduardo Loureiro para a direção da Escola Paulista da Magistratura também foi aclamada com 315 votos. Também compõem a chapa o desembargador

Luís Francisco Aguilar Cortez (vice-diretor); e os magistrados do Conselho Consultivo: desembargadores Tasso Duarte de Melo (Direito Privado); Milton Paulo de Carvalho Filho (Direito Privado); Aroldo Mendes Viotti (Direito Público); Eduardo Cortez de Freitas Gouvêa (Direito Público); Francisco José Galvão Bruno (Direito Criminal); Hermann Herschander (Direito Criminal); e o juiz Gilson Delgado Miranda (juiz de entrância final).


ARTIGO A AVERBAÇÃO DO SEGUNDO LEILÃO NEGATIVO NOS CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS Por Paulo Cesar Batista dos Santos

direito de preferência ou sequela em caso de concurso de credores, já que a propriedade já é do próprio credor, não se subordinando, a rigor, a qualquer espécie de crédito privilegiado. Também é vantagem o fato do contrato poder ser feito livremente por instrumento particular, com efeitos de escritura pública1, independentemente do valor do imóvel, sem se falar no procedimento de execução extrajudicial, que será visto mais à frente. A disciplina da alienação fiduciária de bens imóveis está disciplinada na Lei nº 9.514/97, com modificações trazidas por leis posteriores, inclusive pela recente Lei nº 13.465/2017. De forma supletiva, os princípios aplicáveis à alienação fiduciária estão no Código Civil, no capítulo referente à propriedade fiduciária (arts. 1.361 a 1.368-B).

1. INTRODUÇÃO A alienação fiduciária de bens imóveis, muito embora já conte com 20 anos de idade, não foi utilizada como garantia de contratos principais logo no início da vigência da legislação regente. Havia certo receito quanto à sua aplicação. O franco desuso da hipoteca, contudo, contribuiu para o crescimento da alienação fiduciária em garantia, principalmente nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, passando a ser bastante utilizada pela Caixa Econômica Federal.

Há inúmeros desafios envolvendo a alienação fiduciária; a maioria deles se dá, ao menos no primeiro momento, nos balcões dos Registros de Imóveis espalhados pelos grandes centros. Dentre tantos problemas, podemos citar questões de especialização do direito de garantia, momento da purgação da mora, vencimento antecipado da dívida, indisponibilidade de bens e alienação fiduciária, prazo de carência, intimação do devedor por hora certa e por edital, cláusula mandato, prazo para requerimento de averbação da consolidação da propriedade e leilão, no caso de inadimplemento do devedor fiduciante, além de tantos outros.

Algumas vantagens fizeram com que a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, finalmente, ganhasse força.

No campo dos problemas envolvendo o leilão do imóvel, esse artigo vai tratar, de forma breve e superficial, da necessidade de averbação do segundo leilão negativo, o que tornará possível ao credor fiduciário, agora proprietário pleno, de fato, dispor de todos os direitos inerentes à propriedade.

Ao contrário da tão desvirtuada hipoteca, pesa a favor da alienação fiduciária, por exemplo, o fato do credor fiduciário não precisar reivindicar qualquer

1 Item 235 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. ARISP JUS 5


Naturalmente, vamos tratar apenas de questões introdutórias, sem pretensão alguma de trazer qualquer solução ou crítica à sistemática atual; apenas chamar a atenção para o debate quanto à mencionada obrigatoriedade de averbação do leilão negativo em contratos de alienação fiduciária em garantia. 2. ASPECTOS LEGAIS Conceitualmente, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, nos exatos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97. O contrato de alienação fiduciária pode ter por objeto também outros direitos reais, não só o direito de propriedade.2 Além disso, a alienação fiduciária pode garantir qualquer espécie de obrigação, não apenas a obrigação contida num contrato de compra e venda. Ela tem sido muito utilizada, por exemplo, como garantia de contratos de mútuo representados pelas cédulas, como cédulas de crédito rural, industrial, imobiliário, bancário etc. A propriedade fiduciária é resolúvel, ou seja, sujeita a uma condição resolutiva, que é o cumprimento da obrigação estampada no contrato principal. Como dito, a propriedade fiduciária não é absolutamente plena, mas sujeita a uma condição resolutiva. Quando implementada essa condição, ou seja, cumprida a obrigação, a propriedade fiduciária se desfaz. Na contagem dos prazos do contrato de alienação fiduciária, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia

2 § 1º do art. 22 da Lei nº 9.514/97 e Item 230 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. 6

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do vencimento. Encerrando-se o prazo regulamentar em sábado, domingo ou feriado, prorroga-se para o primeiro dia útil subsequente3. O Código Civil trata da propriedade fiduciária dentro do Título III, como espécie do direito de propriedade, muito embora, em sua essência, seja verdadeiro direito real de garantia. A propriedade fiduciária constitui-se, do ponto vista obrigacional, pelo contrato de alienação fiduciária e, como direito real, pelo registro do contrato na matrícula do imóvel dado em garantia. Trata-se de contrato que será sempre acessório ao contrato principal em que se constitui a obrigação garantida. Por se tratar de um contrato típico, o instrumento da alienação fiduciária em garantia, que será o título apresentado no Registro de Imóveis, deverá obrigatoriamente conter as exigências do art. 24 da Lei nº 9.514/974. E será esse artigo que irá pautar a qualificação feita pelo Registrador, que deve observar a especialização objetiva e subjetiva, aplicável a qualquer direito real de garantia (art. 1.424 do Código Civil). Tudo isso também está previsto no Item 236 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. A correta especialização é uma garantia ao credor, ao devedor e a terceiros. 3 Item 261 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. 4 Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I - o valor do principal da dívida; II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.


A propriedade fiduciária, como dito, não é plena; o proprietário fiduciário sequer tem a posse direta sobre o bem. Aliás, é obrigatório que o contrato de alienação fiduciária permita o uso do bem pelo devedor fiduciante. O Código Civil, em seu art. 1.367, manda aplicar à propriedade fiduciária os mesmos princípios gerais dos direitos reais de garantia (arts.1.419 a 1.430). Contudo, quando a lei geral disser o contrário, prevalece o princípio da especialidade, devendo ser aplicada a Lei nº 9.514/97. 3. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL Como dito acima, uma das grandes vantagens da alienação fiduciária está na possibilidade de utilização da execução extrajudicial, reiteradamente declarada constitucional por nossos Tribunais. A execução da alienação fiduciária está prevista no art. 26, 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, com modificações da Lei nº 13.465/2017, regida também pelas Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. Se a obrigação objeto do contrato principal for cumprida (em regra, quitação da dívida), o registro da propriedade fiduciária será cancelado, por averbação, e o devedor fiduciante tem direito real à propriedade plena, e não apenas um direito pessoal obrigacional. A rigor, o que o Registro de Imóveis averba é o cancelamento da alienação fiduciária em garantia (direito real imobiliário), e não exatamente a quitação da dívida em si (direito obrigacional pessoal). A quitação é o pressuposto para o cancelamento da alienação fiduciária, mas a quitação, por si só, não tem natureza de direito real imobiliário. Assim, cumprida a obrigação, o direito do devedor fiduciante é real, nos termos do art. 1.368-B do Código Civil e, por ter natureza real, precisa ser levado a registro junto à matrícula do imóvel. Se assim não o for, não

existe direito real de proprietário fiduciário. Sucede que, quando se fala de um contrato principal e um acessório de alienação fiduciária, estamos falando de muitos direitos e obrigações, a maioria deles de natureza pessoal e obrigacional exclusivamente; não direitos propriamente reais imobiliários. É por isso que se deve separar o que é relevante à relação de direito material existente entre as partes e o que é relevante para o Registro de Imóveis, com todas as suas características de segurança jurídica, publicidade e oponibilidade perante terceiros. No campo da execução extrajudicial da alienação fiduciária, percebe-se talvez uma tendência de se levar ao Registrador de Imóveis obrigações e deveres de fiscalização que, em verdade, a lei em sentido estrito não impõe. Quem sabe, querer que ingresse no Registro de Imóveis inscrições que, a princípio, não têm natureza real imobiliária, mas, ao revés, possuem conteúdo estritamente obrigacional5. Nos termos do art. 167, incisos I e II da Lei de Registros Públicos, entende-se que os atos de registro stricto sensu estão submetidos a rol legal taxativo, alargável apenas por lei. De sua parte, o rol é exemplificativo para atos de averbação, podendo haver averbação de atos não previstos expressamente em lei, mas desde que tais atos tenham poder de alterar a situação jurídica do imóvel quanto a direitos reais. Averbações que não tenham influência sobre direitos reais imobiliários, para existirem, precisam estar expressamente previstas em lei. Veda-se, assim, a averbação indiscriminada daquilo 5 Questão levantada pelo Professor NARCISO ORLANDI NETO, em aula ministrada no 1° Curso de Atualização em Registro de Imóveis, oferecido pela UNIREGISTRAL, http://uniregistral.com.br/, acessado em 28/11/2017. ARISP JUS 7


que não possua qualquer referência à situação jurídica imobiliária.

para venda do imóvel, nos 30 dias subsequentes à data da averbação da consolidação da propriedade8.

Assim sendo, discute-se se não seria o caso de se levar a registro apenas os títulos e atos expressamente previstos na Lei nº 9.514/97, como, por exemplo, o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, esse sim indispensável, por sua natureza constitutiva de propriedade fiduciária6.

A consolidação da propriedade plena, que antes era ato de registro, agora é objeto de averbação, por modificação dada pela Lei nº 13.465/20179, feita a requerimento do credor fiduciário, com o pagamento do ITBI, nos termos do Item 256 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo.

Também, nos termos da lei, deve haver a averbação de quitação da obrigação e o cancelamento da alienação fiduciária, já que isso significa a consolidação da propriedade em favor do devedor fiduciante; ou, ao contrário, no caso de descumprimento da obrigação principal, e após intimação para purgação de mora, a consolidação da propriedade plena em nome do credor. A lei ainda dispõe sobre o registro da dação em pagamento, se houver, além de averbação das eventuais cessões contratuais. 4. DO LEILÃO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA Uma vez consolidada a propriedade, no caso de inadimplemento absoluto, surge agora uma obrigação para o credor: ele deverá promover o leilão7 público 6 Art. 23 da Lei nº 9.514/97 e Item 231 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. 7 Diz MELHIN CHALHUB: “O leilão foi eleito pelo legislador como meio de conversão do bem em dinheiro, destinando-se o produto arrecadado ao acertamento de haveres entre as partes, mas nada impede que, em circunstâncias especiais, outro meio seja eleito pelas partes para alcançar o mesmo objetivo de acertamento de haveres, desde que os interesses do credor e do devedor sejam preservados e que a alternativa eleita pelas partes não importe em fraude de execução ou contra credores. (...) Em suma, considerando que são os próprios antigos prestadores de garantia e a antiga devedora que têm interesse em dispensar a realização do leilão, porque precisam de maior prazo para obter recursos necessários à reaquisição dos imóveis, e, mais, considerando, ainda, o precedente da própria Lei nº 9.514/1997, que dispensa o leilão na hipótese de dação em pagamento, não há dúvida de que é também admissível outro modo de acertamento de haveres que importe em extinção da 8

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A previsão legal do leilão é, a rigor, em benefício do devedor fiduciante, para que seja vedado o maléfico pacto comissório, não admitindo a lei que o credor fique com o imóvel sem antes tentar vendê-lo em leilão10. Ocorre que, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor dívida, das dívida, desde que com a participação dos interessados”. CHALHUB, Melhin Namen. Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais – Estudos e Pareceres. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 132/134. 8 O Oficial do Registro de Imóveis não tem qualquer obrigação de controle sobre ele, nos termos do Item 259 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo. 9 Art. 26. (...). § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei. 10 O § 8º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 dispensa o leilão, caso haja termo de quitação da dívida entregue ao devedor. O termo de quitação, assim, tem natureza meramente declaratória, já que a quitação em si já transfere ao devedor fiduciante a propriedade plena.


despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, a obrigação será considerada extinta e o devedor exonerado. O credor terá cinco dias, a contar da data do segundo leilão, para dar quitação da dívida, mediante termo próprio (§ 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97). Sendo assim, o credor abre leilão para garantir a venda pública do imóvel, recebendo um preço que seja capaz de quitar a dívida e acréscimos e, com o saldo remanescente, devolvê-lo ao devedor. Por essa razão, é possível afirmar que o leilão é de interesse primordial do devedor fiduciante. Devem ser realizados dois leilões. No primeiro, o lance obrigatório deverá ser igual ou superior ao valor do imóvel para fins de leilão, estabelecido pelas partes quando da contratação da alienação fiduciária11. Frustrado o primeiro leilão, virá o segundo. Neste, o maior lance oferecido poderá ser inferior ao valor da avaliação do imóvel, mas terá que alcançar no mínimo o valor da dívida e demais consectários constantes do art. 27, § 2°, da lei regente. A Lei nº 13.465/2017 garante, até a data do segundo leilão, o direito de preferência do devedor fiduciante para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas. Surge então a questão: averbada a consolidação da propriedade pela não purgação da mora, estará de fato, consolida a propriedade plena do credor fiduciário? Noutras palavras, com a consolidação da propriedade, o credor fiduciário agora pode exercer todos os direitos a ela inerentes, tais como usar e dispor livremente do bem? 11 Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Enquanto não averbado o segundo leilão negativo, se apresentada escritura de compra e venda de imóvel que fora objeto de alienação fiduciária, sem ressalva, essa escritura poderia ou não poderia ser qualificada positivamente? A Lei n° 9.514/97 não prevê expressamente a obrigatoriedade do credor fiduciário averbar no Registro de Imóveis os leilões negativos, mas o Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo assim o faz, nos seguintes termos: 260. A averbação dos leilões negativos será feita a requerimento do credor fiduciário ou de pessoa interessada, instruído com cópias autênticas das publicações dos leilões e dos autos negativos, assinados por leiloeiro oficial.12

A consequência imediata da ocorrência do segundo leilão negativo é a extinção da dívida e a manutenção da propriedade plena na pessoa do credor fiduciário (§§ 5° e 6° do art. 27 da Lei n 9.514/97), que agora poderá alienar o imóvel por negócio jurídico bilateral. Sendo assim, a rigor, a consolidação da propriedade seria, ou deveria ser, o último ato de natureza 12 Ver: Processo CG 2011/156201, ementado nos seguintes termos: Dúvida inversa – Alienação fiduciária em garantia – Instauração do procedimento executório administrativo previsto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97 – Composição amigável – Consolidação do bem em nome da credora fiduciária – Necessidade da realização de leilão – Configuração de pacto comissório – Recurso não provido. E. Corregedor Geral de Justiça, Des. JOSÉ RENATO NALINI. Contudo, em decisão mais recente, a MMª Juíza Corregedora Permanente da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, TÂNIA MARA AHUALLI, entendeu pela validade do termo de quitação da dívida emitido pelo fiduciário, em razão de acordo entabulado entre as partes no período entre a consolidação da propriedade e a realização dos leilões de venda, “afastando o entendimento quanto à obrigatoriedade de realização do leilão, sem possibilidade de quitação da dívida. Nesse caso, o credor fiduciário afirmou que a quitação da dívida poderia ocorrer até a assinatura do auto de arrematação, em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66, e que o mencionado acordo não traria qualquer prejuízo ao devedor ou a terceiros. Processo 104321493.2015.8.26, DJE 13/08/2015. ARISP JUS 9


eminentemente real imobiliária a ser inscrito no Registro de Imóveis, já que a mora não purgada se torna absoluta e, consequentemente, não poderia mais ser evitada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Daí por diante, todos os atos subsequentes, tais como ocorrência ou não do leilão, não seriam de natureza real imobiliária a justificar seu ingresso obrigatório na matrícula do imóvel como ato de averbação. Se o motivo era dar-lhes segurança, publicidade e conservação, o Registro de Títulos e Documentos exerceria muito bem essa função. A consolidação da propriedade, da maneira como assim se vê, apenas liquida os contratos anteriores, acessório e principal, mas não consolida, de fato, a propriedade, já que nasce, automaticamente, a obrigação legal do credor de levar o bem a leilão. Tal obrigação, por sua força, obsta a livre disposição do bem pelo credor, até que seja superada a fase licitatória. Há, em verdade, imposição normativa ao Registrador, para que ele seja obrigado a verificar se o credor fiduciário, de fato, levou o imóvel a leilão, inclusive, zelando pela sua regularidade, publicidade, preço, ou seja, se os requisitos legais e normativos desses leilões foram observados. O que se coloca a reflexão então e se, de fato, não é o vencimento do prazo sem purgação da mora que consolida a propriedade, mas sim a averbação do segundo leilão negativo que traduz condição inafastável para que o proprietário possa, finalmente, exercer em sua totalidade os direitos da propriedade, podendo, assim dispor livremente do imóvel. Fica para debate o questionamento sobre, se consolidada a propriedade do credor fiduciário, ela é (ou deveria ser) plena, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, e dela dependeria apenas o vencimento da dívida sem a purgação da mora.

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Seja como for, fica sempre o registro de que, independentemente do fascinante e proveitoso ambiente acadêmico, os Oficiais de Registro e Notários devem sempre observar e obedecer a lei e as normas administrativas locais no exercício de seu tão relevante mister.


ARTIGO BREVES NOTAS SOBRE O DIREITO REAL DE LAJE Por Rubens Hideo Arai

NATUREZA JURÍDICA A primeira consequência jurídica trazida pela Lei nº 13.465/2017 foi a introdução no Código Civil e na Lei de Registros Públicos de um novo direito real passível de registro no Cartório de Registro de Imóveis. Isso se deu com a inclusão do inciso XIII no art. 1.225 do Código Civil, instituindo a laje como Direito Real. A inclusão se fez necessária porque no Brasil vigora o princípio da taxatividade dos direitos reais. Trata-se de um princípio de ordem pública que impede qualquer intervenção da autonomia privada destinada a criar ou modificar normas definidoras de direitos dessa natureza.

INTRODUÇÃO Há cerca de um ano, mais precisamente em 22 de dezembro de 2016, foi editada a Medida Provisória nº 759 que dispôs sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária rural e urbana e no âmbito da Amazônia Legal. Instituiu mecanismos que visavam aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, entre outras providências. Posteriormente, em 12 de julho de 2017, essa Medida Provisória foi aprimorada e convertida na Lei nº 13.465, que disciplinou as regularizações fundiárias rural (arts. 2º ao 8º) e urbana (arts. 9º ao 82), abrangendo imóveis públicos e privados com inclusão dos da União (arts. 83 ao 97) e buscando a eficiência por regras secundárias (arts. 98 ao 109), tratando, também, do denominado direito de laje, alterando, entre outros, o Código de Processo Civil, Código Civil e a Lei de Registros Públicos.

Ao restringir a criação de tipos jurídicos oponíveis erga omnes o legislador pátrio trouxe maior segurança às relações econômico-sociais na medida em que os atos passíveis de registro, seus requisitos e suas consequências estão expressamente elencas na lei (numerus clausus). Há uma simplificação na verificação da regularidade das transações e no funcionamento do registro público.1 Nunca é demais lembrar que no direito estrangeiro há quem adote o sistema de numerus apertus, mas isso exige que o sistema registral seja extremamente eficiente, o que nem sempre é possível num pais extenso e heterogêneo como o nosso. Na Espanha, por exemplo, poucos foram os casos de criação de direitos reais; o que ocorreu na maioria das vezes foi a modificação dos modelos já tipificados.2 Nunca é demais lembrar que o princípio da taxatividade não se confunde com o da tipicidade. O primeiro estabelece que os direitos reais já estão estabelecidos pelo legislador, e as partes não podem 1 ROSENVALD, Nelson e FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos Reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. p. 10-11. 2 GONDINHO, André Pinto da Rocha Osório. Direitos reais e autonomia da vontade: o princípio da tipicidade dos direitos reais. Rio de Janeiro: Renovar, 2000. p. 80-81 ARISP JUS 11


criar novos direitos reais além daqueles previstos no artigo 1.225 do Código Civil. O segundo, a tipicidade, diz respeito ao fato de que os direitos reais além de previstos pelo legislador não podem ter seus elementos estruturais modificados pelas partes; devem seguir a forma prescrita em lei, pois, se assim não fosse, seria possível burlar a taxatividade imposta pelo legislador através da modificação do conteúdo do tipo normativo.3 Em outras palavras, a taxatividade corresponde à fonte do direito real e a tipicidade refere-se à modalidade do seu exercício.4 Convém, contudo, observar que se outrora os direitos reais consubstanciavam-se em tipos fechados – aqueles que contém todos os elementos juridicamente relevantes da situação a que se referem e o seu conteúdo não pode ser preenchido nem alterado por vontade das partes - temos que, em razão da complexidade e dinamismo das relações sociais, há uma tendência de se admitir tipos abertos - o legislador realiza uma descrição do que entende ser fundamental ao tipo, isto é, traz os elementos relevantes para a sua definição, permitindo que os particulares introduzam elementos acidentais expansivos dos direitos reais já existentes, mas que devem respeitar os limites estruturais ali fixados. Logo, embora a taxatividade impeça a criação de novos direitos reais, tem-se admitido uma "modelação expansiva dos direitos reais já existentes"5. Cabe advertir que se a autonomia privada criar uma figura atípica por ter modificado os efeitos práticos do direito real estabelecidos pelo legislador, o negócio jurídico deixará de ter eficácia real, passando a ter natureza obrigacional. A segunda consequência, já de ordem prática, 3 ASCENSÃO, José de Oliveira. A Tipicidade dos Direitos Reais. Lisboa, 1968. p. 328. 4 TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. p. 82-83. 5 ROSENVALD, Nelson e FARIAS, Cristiano Chaves de. Op. Cit. p. 10-11. 12 ARISP JUS

permitiu aos registradores de imóveis que procedam a abertura de matrícula própria para sua instituição. Isso se deu com a inclusão do § 3º, do artigo 1.510-A do Código Civil e do § 9º, do artigo 176, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos - LRP) que trouxeram normas específicas acerca deste direito real. Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (...) § 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. (...) § 9º A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.

É importante destacar que o Direito Real de Laje não é um direito real sobre coisa alheia, mas um novo Direito Real sobre coisa própria, ao lado do direito real de propriedade. Se assim não o fosse, não poderia gerar uma matrícula própria, sob pena de se violar o princípio da unicidade matricial. Houve um alargamento do conceito de propriedade.6 CARACTERÍSTICAS Como se viu acima, o art. 1.510-A, § 3º, do Código 6 TARTUCE, Flavio. Direito Real de Laje a luz da Lei 13.465/2017 – nova hermenêutica <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/ artigos/478460341/direito-real-de-laje-a-luz-da-lei-n-13465-2017nova-lei-nova-hermeneutica>. Acessado em 20/12/2017


Civil confere ao titular do direito de laje todos os poderes inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor). Todavia, ao contrário do que se possa imaginar, o direito de laje não se confunde com o direito de superfície e não está restrito àquilo que está feito acima do solo. O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. Como se vê, esse direito real é aplicável às construções subterrâneas, como garagens por exemplo. O objeto do direito de superfície é a concessão do direito de construir ou plantar; manter uma construção ou plantação em terreno alheio. Frederico Henrique Viegas Lima e grande parte da doutrina entendem que o legislador restringiu expressamente a constituição do direito de superfície a um terreno7. Todavia, este já não é o entendimento de Ricardo Pereira Lira8 e Fernando Dias Menezes de Almeida9 para quem não há impedimento para a existência de um direito de superfície em terreno já construído, como no direito alemão, suíço e português, diante da redação do artigo 21, § 1º, do Estatuto da Cidade. É o que Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho chama de direito de superfície por cisão. Historicamente, podemos dizer que o “direito de laje” decorreu daquilo que temos nas favelas e que há muito já recebia esse nome. Essa realidade fática que, por assim dizer, estabeleceu uma espécie de “direito consuetudinário” nessas comunidades carentes, se traduziu na possibilidade daquele que construiu 7 Cf. O Direito de Superfície Como Instrumento de Planificação Urbana. Renovar, p. 379. 8 Cf. O direito de Superfície e o Novo Código Civil. Revista Forense 364/251. 9 Cf. Estatuto da Cidade - Lei 10.257 de 10.07.2001 – Comentários. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 117/118.

(“bateu”) sua laje, aliená-la a outrem que, por sua vez, ao edificar (“bater”) a sua também poderá cedê-la, gratuita ou onerosamente, a terceiros. Formava-se uma cadeia “jurídica” teoricamente ilimitada. Por isso, o artigo 1.510, § 6º do Código Civil estabeleceu que “o titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construçãobase e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes”. Dúvida que pode surgir diz respeito a necessidade de prévia autorização do Poder Público Municipal para que seja possível registrar o ato de instituição desse direito real, ou seja, se há necessidade de o município atestar a congruência do direito de laje com as normas urbanísticas locais. Flávio Tartuce afirma que “as regras urbanísticas não impedem a constituição do direito real de laje, mas apenas a averbação de futuras construções feitas pelo seu titular. O que a Municipalidade pode restringir é o uso da laje ou a edificações sobre elas, mas não impedir a mera constituição de um direito real de laje. Assim como o registro de um outro direito real qualquer (como o de usufruto ou de superfície) não reclama prévia autorização municipal, não há motivos para negar o acesso de um título constitutivo de um direito real de laje ao álbum imobiliário”10. É pressuposto que esteja averbada uma construçãobase no terreno para que seja possível falar em direito real de laje de primeiro grau no espaço aéreo e deste para poder se cogitar num direito real de laje de segundo grau e assim sucessivamente. Dessa forma, havendo uma construção base no local, o Registrador pode registrar o ato que constitui o Direito Real de Laje, independentemente de prévia 10 Direito Real de Laje a luz da Lei 13.465/2017 – nova hermenêutica <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/478460341/ direito-real-de-laje-a-luz-da-lei-n-13465-2017-nova-lei-novahermeneutica>. Acesso em 20/12/2017 ARISP JUS 13


autorização do município. A averbação da construção prévia é dispensada quando se tratar de laje subterrânea. Isso, todavia, não significa que, instituído o direito real de laje, o seu titular poderá livremente edificar um 'andar' (aéreo ou subterrâneo), pois as regras locais de construção exigem autorização do município. Nem significa que ele poderá ocupar a laje, se houver vedação da legislação municipal. Isso significa que, se o titular fizer alguma construção sobre a área de seu direito real de laje, o cartório de registro de imóveis não poderá averbar esse fato na matrícula (ou seja, averbar a construção), salvo se for apresentado beneplácito municipal por meio do 'habite-se' ou de outro documento que ateste a compatibilidade da obra com as regras urbanísticas. Em resumo, as regras urbanísticas não impedem a constituição do direito real de laje, mas apenas a averbação de futuras construções feitas pelo seu titular. O que a Municipalidade pode restringir é o uso da laje ou a edificações sobre elas, mas não impedir a mera constituição de um direito real de laje”.11 O direito de edificar vai depender de permissão para construir que exige respeito às regras urbanísticas. Igualmente, a ocupação da laje também exigirá autorização do Poder Público Municipal e do Distrito Federal que poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.12 Na prática, mais cedo ou mais tarde esse “direito fático”, que se constituía nas favelas, era restringido pela possibilidade de desmoronamento das edificações sobrepostas. Nesse sentido, o legislador estabeleceu que “é expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local”13. 11 TARTUCE, Flavio. Direito Real de Laje a luz da Lei 13.465/2017 – nova hermenêutica <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/ artigos/478460341/direito-real-de-laje-a-luz-da-lei-n-13465-2017nova-lei-nova-hermeneutica>. Acesso em 20/12/2017 12 Art. 1510, § 5º do CC. 13 Art. 1510-B do CC. 14 ARISP JUS

À luz da Lei de Registros Públicos, era impensável registrar essa realidade fática no cartório de registro de imóveis. Mas não há dúvida que estamos diante de figura jurídica destacada por Sarmento Filho no direito comparado denominado de direito de elevação ou sobrelevação. Nessa hipótese, alguém constrói um novo andar sob uma construção já erguida. Todavia, não será formado um condomínio edilício (propriedade horizontal).14 O legislador pátrio deixou claro que “a instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.15 Entretanto, aplicase no que couber as normas atinentes aos condomínios edilícios, para atribuição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construçãobase e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato16. Com a introdução do “direito de laje” entre os direitos reais, estando a propriedade regularizada, ou seja, havendo escritura do terreno devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, é possível instituir esse direito abrindo uma matrícula própria e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca. Os moradores desses assentamentos urbanos passaram a ter um direito cujo registro no Cartório de Registro de Imóveis, pelo menos em tese, é juridicamente possível permitindo que se torne um grande mecanismo de pacificação e inclusão social. O titular da laje passa a contar com uma unidade 14 Cf. O Direito de Superfície. p. 12. 15 Art. 1510-A, § 4º do CC. 16 Art. 1510-C do CC.


imobiliária autônoma dotada de matrícula própria, com direito real que lhe permite dela usar, gozar e dispor. EXTINÇÃO O direito real de laje extingue-se com a ruína da construção-base, salvo: se este tiver sido instituído sobre o subsolo; se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.17 Cabe chamar atenção, que diferentemente do que ocorre no condomínio tradicional, o fato de os direitos reais de lajes passarem a pertencer a apenas uma pessoa não implica extinção desses direitos, pois cada direito de laje constitui uma unidade imobiliária autônoma, seguindo a sistemática do condomínio edilício. Todavia, se o titular de cada um desse direitos de laje resolver unificá-los através da fusão dessas matrículas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas (art. 234 da Lei de Registros Públicos), uma vez deferida, haverá extinção dos direitos reais de laje. Nada obsta que a unificação se restrinja a apenas alguns direitos reais de laje existentes sobre a construção-base.  

BIBLIOGRAFIA ALMEIDA, Fernando Dias Menezes de. Estatuto da Cidade Lei 10.257 de 10.07.2001 - Comentários. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. ANDRADE, Fábio Siebeneichler de. A atualidade do direito de superfície. Porto Alegre, AJURIS – Revista da Associação dos Juízes do Rio Grande do Sul, n. 65, 1995, p. 408. ARONNE, Ricardo. Por uma nova hermenêutica dos direitos reais limitados: das raízes ao fundamento contemporâneo. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. ASCENSÃO, José de Oliveira. A Tipicidade dos Direitos Reais. Lisboa, 1968. ____________. Direitos Reais, 5ª ed., Coimbra: Ed. Coimbra Editora. BESSONE, Darcy. Direitos Reais. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1996. BITTENCOUT, Frederico. Direito Real de Superfície. Rio de Janeiro, Revista Forense, Forense, n. 272, p. 404 e segs.

GOMES, Orlando. Direitos Reais. Atualizado por Luiz Edson Fachin. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. GONDINHO, André Pinto da Rocha Osório. Direitos reais e autonomia da vontade: o princípio da tipicidade dos direitos reais. Rio de Janeiro: Renovar, 2000. LIMA, Frederico Henrique Viegas de. O direito de superfície como instrumento de planificação urbana. Rido de Janeiro: Renovar, 2005. ___________. Direito Imobiliário Registral na Perspectiva CivilConstitucional. Porto Alegre: Sergio Antonio Frabris Editor. LIRA, Ricardo Pereira. Anais do “EMERJ Debate o Novo Código Civil”. p. 145/157. Disponível em: <http://www.emerj.tjrj.jus.br/ revistaemerj_online/edicoes/anais_onovocodigocivil/anais_ especial_2/Anais_Parte_II_revistaemerj_145.pdf>. __________. O direito de superfície e o Novo Código Civil. Revista Forense 364/251. __________. Elementos de Direito Urbanístico. Rio de Janeiro: Renovar,1997. LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar, 2003. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. São Paulo: Ed. Método, 2002. __________. Direitos Reais. São Paulo: Método, 2011. ROCHA, Rafael da Silva. Autonomia privada e tipicidade dos direitos reais. Disponível em < https://jus.com.br/artigos/20158/ autonomia-privada-e-tipicidade-dos-direitos-reais/2 >. Consulta realizada em 19/12/2017. ROSENVALD, Nelson e FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos Reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006. SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Direito Registral Imobiliário. Curitiba: Juruá, 2013. TARTUCE, Flavio. Direito Real de Laje a luz da Lei 13.465/2017 – nova hermenêutica <https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/ artigos/478460341/direito-real-de-laje-a-luz-da-lei-n-134652017-nova-lei-nova-hermeneutica>. Consulta realizada em 14/9/2017 TEPEDINO, Gustavo. Autonomia privada e obrigações reais in Temas de Direito Civil, tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. ____________. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993. ____________. Os direitos reais no novo Código Civil in Temas de Direito Civil, tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. _____________. Teoria dos bens e situações subjetivas reais: esboço de uma introdução in Temas de Direito Civil, tomo II. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.

17 Art. 1510-E do CC. ARISP JUS 15


DECISÕES EM DESTAQUE

ÍNDICE DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 APELAÇÃO Nº 1015407-59.2016.8.26.0037 - Pág. 17

DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 APELAÇÃO Nº 1005161-72.2017.8.26.0100 - Pág. 22

DECISÃO ADMINISTRATIVA #3 APELAÇÃO N° 1120203-09.2016.8.26.0100 - Pág. 25

DECISÃO JURISDICIONAL #1 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2018066-04.2017.8.26.0000 - Pág. 28

DECISÃO JURISDICIONAL #2 APELAÇÃO Nº 1016616-05.2015.8.26.0100 - Pág. 30

Selecionadas por Alberto Gentil de Almeida Pedroso

DECISÃO JURISDICIONAL #3 APELAÇÃO Nº 0000437- 96.2015.8.26.0040 - Pág. 32

16 ARISP JUS


DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1015407-59.2016.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que são apelantes VALDEMAR ARMENINI e CÉLIA REGINA FRANCHINI ARMENINI, é apelado 2ª OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ARARAQUARA. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, v.u. Vencidos em parte, quanto aos fundamentos, os Desembargadores Xavier de Aquino, Salles Abreu e Ricardo Dip. Declarará voto o Desembargador Salles Abreu.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU. São Paulo, 28 de novembro de 2017. PEREIRA CALÇAS RELATOR Apelação nº 1015407-59.2016.8.26.0037 Apelantes: Valdemar Armenini e Célia Regina Franchini Armenini Apelado: 2ª Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araraquara Comarca: Araraquara Voto nº 29.839 REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de transferência de imóvel rural – Necessidade de especialização da reserva legal, que há de ser aprovada e, em seguida, averbada – Liminar em ADIN suspendeu vigência e eficácia da Lei Estadual Paulista 15.684/2015, instituidora do Programa de Regularização Ambiental

(PRA), inviabilizando a aprovação da reserva legal – Irrelevância – Manutenção da necessidade de observância dos requisitos essenciais para a especialização da reserva legal, bem como para respectiva averbação – Necessidade, ademais, de georreferenciar o imóvel, para que, só então, faça-se o registro da transferência – Princípio da especialidade objetiva – Itens 125.1.3 e 125.2.1 do Capítulo XX das NSCGJ – Art. 176, §§3º e 4º, da Lei 6015/73 – Art. 10, IV, do Decreto 4449/02 – Recurso desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Araraquara, que julgou procedente dúvida inversa suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura pública de transferência de imóvel rural, por falta de averbação de reserva legal e de georreferenciamento do bem. Os apelantes afirmam, em síntese, estar impossibilitados de obter a aprovação da proposta de especialização da reserva legal, por conta de liminar concedida em ADIN, suspendendo vigência e eficácia da Lei Estadual 15.684/2015, norma que lastrearia o projeto. Discorreram sobre a necessidade de se permitir o registro sem que a especialização da reserva legal estivesse averbada. A Procuradoria Geral desprovimento do recurso.

de

Justiça

opinou

pelo

É o relatório. Pretendem os recorrentes o registro de escritura pública de transferência de bem imóvel por cisão parcial de sociedade. Para tanto, exigiu o Sr. Registrador de Araraquara a averbação, perante o Cartório de Registro de Imóveis de Capão Bonito, da proposta da servidão ambiental apresentada, bem como o georreferenciamento do imóvel. Para dar cumprimento à primeira das exigências, os apelantes apresentaram, perante o Cartório de Registro de Imóveis de Capão Bonito, escritura pública de instituição de servidão ambiental. Foi-lhes, então, solicitada a apresentação da anuência do órgão ambiental, que, não obstante, estaria condicionada aos termos da Lei Estadual 15.684/2015, instituidora do Programa de Regularização Ambiental. E, por decisão liminar do Egrégio Órgão Especial deste Colendo Tribunal, concedida em Ação Direta de Inconstitucionalidade, encontram-se suspensas vigência e eficácia da norma referida (fls. 124/125). ARISP JUS 17


Em síntese, os apelantes não lograram obter a aprovação, pelo órgão competente, da proposta de servidão ambiental apresentada, que, pois, não pode ser averbada perante o CRI de Capão Bonito, inviabilizando, por conseguinte, o registro da escritura de transferência perante o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara. É contra a recusa ao registro do título de transferência do imóvel rural que se voltam os apelantes. Não obstante, as exigências formuladas pelo Sr. Registrador de Araraquara são, mesmo, de rigor. Com efeito, extrai-se do item 125.1.3 do Capítulo XX das NSCGJ: 125.1.3. Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural - SICAR- SP. Pelos explícitos termos da regra referida, não há como escapar da necessidade de prévia averbação da compensação de reserva legal, para que, só então, a transferência do bem adentre ao fólio real. Eventuais dificuldades experimentadas pelos proprietários para tornar conforme à lei a proposta de reserva ambiental não esvazia a norma. Tampouco há como suplantar a ordem judicial de suspensão de vigência e eficácia da Lei Estadual que conduziria à averbação. Assim é que ao proprietário do imóvel cabe aguardar a solução acerca da constitucionalidade debatida. E, de qualquer modo, a dificuldade advinda da exigência de consentimento do órgão ambiental, para averbação da reserva legal, não partiu do Registrador de Araraquara, mas do Registrador de Capão Bonito, a quem, portanto, haveria de ser oposta a matéria. De outro bordo, igualmente irretocável a exigência de georreferenciamento do bem, expressamente prevista pelo art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei nº 6.015/76: § 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos 18 ARISP JUS

limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. § 4º A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.

O prazo aludido no retromencionado § 4º está descrito no art. 10, IV, do Decreto 4449/02, observando-se que o imóvel em voga tem pouco mais de 300 hectares: “Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista

nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares;”

O § 2º do artigo compilado ainda reforça a absoluta impossibilidade de registro da transferência do imóvel pelos Registradores, à míngua de georreferenciamento: “§ 2º Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto: II - transferência de área total;”

Também impositivo, pois, o georreferenciamento para a hipótese em questão, como, aliás, sedimentou este Egrégio Conselho Superior, em acórdão que tive a oportunidade de relatar: “Registro de Imóveis - Escritura pública de venda e compra Georreferenciamento - Necessidade - Exigência ratificada - Princípio da especialidade objetiva - Juízo negativo de qualificação registral prestigiado pelos arts. 176, § 4.º, da Lei nº 6.015, de 1973, 9.º, caput, e 10, IV e § 2.º, II, do Decreto 4.449/02 - Dúvida inversa procedente - Sentença confirmada - Recurso desprovido.

A identificação do bem adquirido, na matrícula, está em desconformidade com o georreferenciamento pelo


sistema geodésico brasileiro, método descritivo introduzido pela Lei nº 10.267/2001 - regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002, parcialmente modificado pelos Decretos nº 5.570/2005 e nº 7.620/2011-, que, inegavelmente, representa um aperfeiçoamento do princípio da especialidade objetiva, devido à técnica cartográfica empregada, com potência para individuar o imóvel de modo a separá-lo de qualquer outro na superfície terrestre. Ocorre que, conforme o § 4.º do art. 176 da Lei nº 6.015/1973, "a identificação de que trata o § 3.º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo." (grifei) Nem se argumente que o ato registral pretendido independe de especialização objetiva do bem imóvel pelo novo sistema descritivo, imposta, no caso dos autos, tendo em vista a dimensão de área constante da matrícula, correspondente a 265,07 hectares - a prevalecer, enquanto inocorrente a retificação, em cotejo com eventual realidade extrarregistral diversa -, e o comando emergente do art. 10, IV, do Decreto nº 4.449/2002, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto nº 7.620/2011, in verbis: Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei nº 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos: ... IV - dez anos, para os imóveis com área de duzentos e cinquenta a menos de quinhentos hectares” (Apelação n 0001745- 94.2015.8.26.0614, Rel. Des. Pereira Calças, j. 18/10/16) Por fim, conforme decidido nos autos 2013.00100877 e 0017103-79.2016.8.26.0577, a especialização da reserva legal é essencial para averbação do registro feito perante o CAR. E não é possível especializar a reserva legal se nem mesmo a descrição do imóvel possui alguma precisão. Daí porque o item 125.2.1, do Cap. XX, das NSCGJ, passou a ter a seguinte redação: 125.2.1. Nas retificações de registro, bem como nas demais hipóteses previstas no item 125.2, o Oficial deverá, à vista do número de Inscrição no CAR/SICAR, verificar se foi feita a especialização da reserva legal florestal, qualificando

negativamente o título em caso contrário. A reserva legal florestal será averbada, gratuitamente, na respectiva matrícula do bem imóvel, em momento posterior, quando homologada pela autoridade ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural - SICAR-SP.

Desta feita, bem postada a recusa do Sr. Oficial, nego provimento ao recurso. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator Apelação nº 1015407-59.2016.8.26.0037 Apelantes: Valdemar Armenini e Célia Regina Franchini Armenini Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Araraquara Voto nº 43.823 DECLARAÇÃO DE VOTO DO DESEMBARGADOR SALLES ABREU Divirjo do entendimento do E. Corregedor Geral no que diz respeito à necessidade do interessado aguardar a solução da questão da constitucionalidade da norma estadual reguladora do Programa de Regularização Ambiental PRA, antes do registrado da transmissão da propriedade rural e da servidão ambiental como forma de compensação da Reserva Legal, entendendo pela possibilidade de registro da transmissão da propriedade rural sem a regularização imediata desta servidão ambiental, em cumprimento ao comando da Lei nº 12.651/2012. E este é o ponto a se decidir na presente dúvida, considerando o conteúdo da apelação interposta, qual seja, a exigibilidade da aprovação da proposta de especialização da reserva legal, havendo suspensão da eficácia da legislação estadual reguladora, por conta da suspensão dos efeitos da Lei Estadual nº 15.684/2015, em liminar concedida em ADIN 2100850-72.2016.8.26.0000, em processamento pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. É certo que a transmissão da propriedade rural está sujeita ao cumprimento da legislação ambiental, em obediência ao princípio da legalidade. No caso particular, observa-se a necessidade de atendimento do comando legal do art. 12, da Lei nº 12.651/2012, qual seja, a manutenção de Reserva Legal ARISP JUS 19


de cobertura vegetal nativa.

“Art. 66.(...)

O registro da Reserva Legal deve ser feito junto ao órgão ambiental (CAR), havendo mitigação da exigência do registro imobiliária para sua plena eficácia administrativa. Dispõe o art. 18, da Lei nº 12.651/2012:

§ 5º A compensação de que trata o inciso III do caput deverá ser precedida pela inscrição da propriedade no CAR e poderá ser feita mediante:

“Art. 18. A área de Reserva Legal deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR de que trata o art. 29, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, ou de desmembramento, com as exceções previstas nesta Lei. § 1º A inscrição da Reserva Legal no CAR será feita mediante a apresentação de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração, conforme ato do Chefe do Poder Executivo. § 2º Na posse, a área de Reserva Legal é assegurada por termo de compromisso firmado pelo possuidor com o órgão competente do Sisnama, com força de título executivo extrajudicial, que explicite, no mínimo, a localização da área de Reserva Legal e as obrigações assumidas pelo possuidor por força do previsto nesta Lei. § 3º A transferência da posse implica a sub-rogação das obrigações assumidas no termo de compromisso de que trata o § 2º. § 4º O registro da Reserva legal no CAR desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, no período entre a data da publicação desta Lei e o registro no CAR, o proprietário ou possuidor rural que desejar fazer a averbação terá direito à gratuidade deste ato.” Ocorre que a mesma Lei Federal nº 12.651/2012, ao estabelecer a Reserva Legal e seus patamares de acordo com a localização e qualidade do imóvel rural, previu formas específicas para seu atendimento, seja com a especificação da reserva no próprio imóvel, seja com a realização de compensações ambientais, no caso, através da instituição de servidão ambiental, nos termos da Lei nº 6.938/1981. Assim, tem-se que a concretização de tal reserva legal ambiental pode dar-se pela especificação de parte do imóvel rural em si, ou através da compensação de Reserva Legal (art. 66, III, da Lei nº 12.651/2012), indicando-se, para a realização da compensação os seguintes requisitos legais: 20 ARISP JUS

I aquisição de Cota de Reserva Ambiental CRA; II arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou Reserva Legal; III doação ao poder público de área localizada no interior de Unidade de Conservação de domínio público pendente de regularização fundiária; IV cadastramento de outra área equivalente e excedente à Reserva Legal, em imóvel de mesma titularidade ou adquirida em imóvel de terceiro, com vegetação nativa estabelecida, em regeneração ou recomposição, desde que localizada no mesmo bioma. § 6º As áreas a serem utilizadas para compensação na forma do §5º deverão: I - ser equivalentes em extensão à área da Reserva legal a ser compensada; II - estar localizadas no mesmo bioma da área de Reserva Legal as ser compensada; III - se fora do Estado, estar localizada em áreas identificadas como prioritárias pela União ou pelos Estados.”

A materialização de tal compensação ambiental pode se dar, como no caso concreto, através da averbação de servidão ambiental imposta a outro imóvel com as mesmas características de bioma, quando sua própria Reserva Legal ultrapasse o mínimo legal exigido, procedendo-se na forma do art. 9º-A, da Lei nº 6.938/1981, verbis: “Art. 9º-A. O proprietário ou possuidor de imóvel, pessoal natural ou jurídica, pode, por instrumento público ou particular ou por termo administrativo firmado perante o órgão integrante do Sisnama, limitar o uso de toda a sua propriedade ou de parte dela para preservar, conservar ou recuperar os recursos ambientais existentes, instituindo servidão ambiental. (...) § 5º Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a servidão ambiental deve ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos.”

Aliado a isto, tem-se a atribuição de competência, pela Lei Federal, a órgão estadual a aprovação da localização da Reserva Legal, após a inclusão do imóvel no CAR, conforme o art. 29 do Código Florestal (art.14, § 1º, Lei nº 12.651/2012):


“Art. 14. A localização da área de Reserva legal no imóvel rural deverá levar em consideração os seguintes estudos e critérios: (...) § 1º O órgão estadual integrante do Sisnama ou instituição por ele habilitada deverá aprovar a localização da Reserva legal após a inclusão do imóvel no CAR, conforme o art. 29 desta Lei.” “Art. 29. É criado o Cadastro Ambiental Rural CAR, no âmbito do Sistema Nacional de Informações sobre Meio Ambiente SINIMA, registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento. § 1º A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento, exigirá do proprietário ou possuidor rural: I - identificação do proprietário ou possuidor rural; II - comprovação da propriedade ou posse; III - identificação do imóvel por meio de planta e memorial descritivo, contendo a indicação das coordenadas geográficas com pelo menos um ponto de amarração do perímetro do imóvel, informando a localização dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Preservação Permanente, das Áreas de Uso Restrito, das áreas consolidadas e, caso existente, também da localização da Reserva Legal.” O que se tem, assim, é a necessidade do registro da Reserva Legal em si ou da compensação ambiental via CAR e, em regra, a necessidade de aprovação do órgão ambiental estadual a respeito da observância dos requisitos do Código Florestal (identidade de área e de bioma) para se autorizar a compensação ambiental pretendida. A própria norma de serviço prevista no item 124.1.311, das NSCGJ prevê a necessidade da averbação da compensação ambiental ser realizar a partir da aprovação do órgão 1 NSCGJ, Cap. XX, item 125.1.3: Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural SICAR-SP. (grifei)

ambiental estadual, o que pressupõe 1 NSCGJ, Cap. XX, item 125.1.3: Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a notícia deverá ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos após a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural SICARSP. (grifei) que este órgão exista e seja apto a emitir tal posicionamento. Ocorre que a norma estadual que regulou o procedimento de aprovação do projeto de compensação fora suspenso, com dito, pela decisão liminar na ADIN nº 210085072.2016.8.26.0000, em trâmite pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Assim, não há hoje como se cumprir, à integralidade, os requisitos específicos da legislação, especialmente no que diz respeito à homologação do projeto de recomposição da Reserva Legal, através da instituição da servidão ambiental no imóvel localizado em Capão Bonito. Há, tão somente, a possibilidade de apresentação e cadastro do projeto no CAR, com a responsabilidade técnica de engenheiro certificada em ART, sujeitando-se à fiscalização e regularização quando estiverem em funcionamento os órgãos estaduais competentes para tal. É que, em linhas gerais, não se poderia pensar na absoluta restrição à transmissão da propriedade imobiliária rural por conta da ausência de aprovação ou homologação do plano de adequação da Reserva Legal devidamente inscrito no CAR, por ausência de regulação local da norma geral federal. Seria, a um só tempo, atribuir integralmente ao particular os ônus da falta de meios próprios para a realização da lei, bem como sujeitar os interessados a um regime de clandestinidade registral, o que não se admite. Note-se que, no caso, o apelante cumpre todos os requisitos possíveis e atribuíveis ao particular, com a realização do CAR, apresentação do memorial descritivo do projeto e a emissão de ART pelo engenheiro responsável. Exigir do particular a aprovação do projeto por um órgão público que atualmente não existe, pois ineficaz em decorrência da suspensão liminar da eficácia da Lei Estadual nº 15.684/2015, seria o mesmo que exigir-se o cumprimento de obrigação absolutamente impossível. Percebe-se, em síntese conclusiva que: a) é necessário se cadastrar a Reserva Legal no CAR, cabendo tal cadastro, preferencialmente, a órgãos estaduais e municipais; b) a realização da verificação dos requisitos da compensação ARISP JUS 21


ambiental deverá ser feita a partir do CAR, realizada por órgão estadual competente a tal; c) inexistindo órgão estadual em funcionamento para a análise do pedido de compensação ambiental, deve se considerar suficiente o CAR e o projeto apresentado pelo interessado, junto ao mesmo cadastro, assinado por engenheiro responsável pelas especificidades técnicas do projeto, sob pena de se sujeitar a propriedade privada a um regime de clandestinidade registral; d) regularizada a criação e o funcionamento do órgão estadual competente para a verificação, aprovação e homologação do projeto de compensação, caberá ao mesmo realizar a fiscalização ambiental e, eventualmente, exigir a regularização do mesmo, com eventual alteração da servidão ambiental registrada. A solução, embora não definitiva, tutela de forma mínima o direito de propriedade do particular, ao mesmo tempo que acata os princípios e regramentos mínimos exigidos pela legislação ambiental, o que se observa pela apresentação de projeto de compensação ambiental acompanhado de ART emitido pelo engenheiro responsável. Não seria admissível, neste ponto, sujeitar o particular a permanecer sem o registro da propriedade por tempo indeterminado em função única e exclusiva da ausência de órgão estadual com atribuição para a fiscalização prévia ambiental, o que seria a consequência da solução dada pela sentença apelada e pelo foto do E. Relator. Até porque incluem-se nas competências dos órgãos de fiscalização e controle dos projetos de compensação ambiental da Reserva Legal, também o acompanhamento do cumprimento de tais licenciamentos ambientais em sentido amplo, o que permitiria ao órgão estadual, uma vez criado e em funcionamento, proceder à apuração da regularidade da compensação, exigindo eventual complementação em caso de irregularidade. Com a solução não haveria prejuízo de ordem definitiva à tutela do meio ambiente, ao mesmo tempo em que não se restringiria de forma absoluta da transmissão da propriedade rural, até que se regularize a criação e o funcionamento dos órgãos estaduais responsáveis pela aprovação prévia e fiscalização da medida compensatória. Anote-se a eficácia da presente decisão em relação a ambos os Oficiais Registradores que negaram o ingresso do título no fólio real, pois ineficaz a decisão se apenas cumpria pelo Oficial do 2º CRI de Araraquara. Inclui-se a eficácia da 22 ARISP JUS

decisão, de natureza judicial-administrativa, ao Oficial de Registro de Imóveis de Capão Bonito. No que diz respeito ao georreferenciamento do bem, previsto no art. 176, §§ 3º e 4º, da Lei nº 6.015/1976, acompanho integralmente o voto do E. Corregedor Geral de Justiça. Por estes fundamentos, MANTENHO A RECUSA AO REGISTRO, mas afasto o óbice ao registro decorrente da falta de aprovação do projeto de compensação ambiental junto ao órgão estadual competente, limitando os requisitos materiais para o ingresso no fólio real ao registro, junto ao CAR, do projeto de compensação firmado por engenheiro responsável, com o respectivo ART, sujeitando-se a fiscalização e adequação futura. Mantida, no mais, a exigência do georreferenciamento. SALLES ABREU Presidente da Seção de Direito Criminal

DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1005161-72.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante RAIMUNDO NONATO CORREA DA SILVA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, v.u. Declarará voto convergente o Des. Ricardo Dip.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI


(Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU. São Paulo, 6 de novembro de 2017. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação n.° 1005161-72.2017.8.26.0100 Apelante: Raimundo Nonato Correa da Silva Apelado: 4° Oficial de Registro de Imóveis da Capital Voto n.° 29.851 REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa de ingresso de título - Resignação parcial - Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido - Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Matrícula - Indícios de fraude em inscrição anterior Exigências formuladas que visam a dar segurança aos novos dados a serem inscritos no fólio real - Dever do registrador de agir de modo a evitar fraudes.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Raimundo Nonato Correa da Silva contra a sentença de fls. 69/72, que julgou prejudicada a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em virtude de o interessado não ter impugnado todas as exigências constantes da nota devolutiva questionada. Sustenta o apelante, em resumo, que a sentença de primeiro grau é nula e que a dúvida não está prejudicada. Pede, por fim, o registro do instrumento de compromisso de compra e venda que apresentou (fls. 79/83). A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 153/156). É o relatório. O recorrente apresentou a registro instrumento particular de compromisso de venda e compra, datado de 9 de dezembro de 2014, por meio do qual adquiriu de Antônio Apparecido de Siqueira e Inês Maria de Jesus, já divorciados, o imóvel objeto da matrícula n.° 177.962 do 4° Registro de Imóveis da Capital. No entanto, consoante R.7 da matrícula n.° 177.962 (fls.

29), Antônio Apparecido de Siqueira, promitente vendedor, era solteiro, não divorciado, como consta no instrumento apresentado. Apresentada a certidão de casamento do promitente vendedor (Antônio Apparecido de Siqueira), verificou-se que, ao tempo da lavratura da escritura (1982), ele era casado, pelo regime da comunhão universal de bens, com Inês Maria de Jesus Siqueira (fls. 19/20). Diante do erro constatado, o registrador solicitou que a escritura mencionada no R.7, lavrada em 1982, perante o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas da cidade de Taquarivaí, comarca de Itapeva, fosse retificada e ratificada pelas mesmas partes contratantes para sanar a questão do estado civil. Em cumprimento a essa solicitação, o recorrente prenotou, sob o n.° 527.546, escritura de retificação e ratificação, lavrada em 27 de maio de 1983, pelo Tabelionato de Notas do distrito e município de Mandirituba, comarca de São José dos Pinhais, Estado do Paraná, apresentada em forma de certidão, datada de 9 de dezembro de 2016 (fls. 22/23). Essa escritura de retificação e ratificação foi devolvida pelos seguintes motivos: a) necessidade de correção da grafia do nome da cedente referida no R.5 (Elfriede fls. 29; Eufriede fls. 22); b) apresentação de certidão atualizada da escritura lavrada pelo Tabelião de Taquarivaí; c) impossibilidade de conferência da autenticidade dos selos relativos aos reconhecimentos de firma de Antônio Apparecido de Siqueira, Inês Maria de Jesus e Raimundo Nonato Correa da Silva constantes no compromisso de venda e compra e respectivo aditamento, salientando-se que há divergência nas rubricas lançadas no instrumento particular de compromisso de compra e venda. Nota-se que houve resignação parcial em relação à nota. Com efeito, o recorrido insurgiu-se apenas contra a apresentação da certidão atualizada da escritura lavrada em Taquarivaí (fls. 8/9, item “b” supra), “não discordando das demais exigências e pugnando para o cumprimento das mesmas no tempo oportuno” (fls. 9). A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila no ARISP JUS 23


sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a: A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.° 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.° 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo (Apelação Cível n.° 220.6/6-00). (grifei) Desse modo, a dúvida está prejudicada. Ainda assim, conforme inúmeros precedentes deste Conselho Superior, passa-se ao exame das exigências. No caso em análise, como ressaltado pelo Oficial (fls. 1/4) e pela Promotora de Justiça oficiante em primeira instância (fls. 56/59), a matrícula n.° 177.962 do 4° Registro de Imóveis da Capital já foi objeto de diversos procedimentos perante a Corregedoria Permanente (autos n.°s 001794914.2012.8.26.0100, 1071426-61.2014.8.26.0100, 110748026.2014.8.26.0100). Isso porque se apurou que a escritura pública que gerou o R.7 não consta nos livros do Tabelião de Notas de Taquarivaí, havendo fortes indícios de falsificação do título. Em expediente administrativo próprio, que tramitou perante a 1ª Vara de Registros Públicos da Capital (autos n.º 0017949-14.2012.8.26.0100), esse registro somente não foi cancelado por se tratar de vício do título e não do registro em si. Mesmo assim, não sendo localizada a escritura supostamente lavrada pelo notário de Taquarivaí em seu 24 ARISP JUS

livro de notas, a qual deu origem ao R.7, imprescindível que novas inscrições sejam precedidas de todas as cautelas. Note-se que, conforme informou o Oficial substituto, foram apresentados na serventia extrajudicial “outros títulos de origem público e particular, constando pessoas diversas na qualidade de adquirentes ou compromissários compradores” (fls. 3). E tanto a exigência impugnada, como as não impugnadas, são providências que visam a dar segurança aos dados a serem inscritos no fólio real. A apresentação de certidão atualizada da escritura lavrada pelo Tabelião de Taquarivaí tem por objetivo demonstrar a autenticidade da escritura que será retificada e ratificada pelo instrumento de fls. 22/23. Ainda que a matrícula não esteja bloqueada, é dever do registrador tomar todas as cautelas para que fraudes sejam evitadas. Também preserva a segurança ínsita aos registros públicos a necessidade de conferência da autenticidade dos selos relativos aos reconhecimentos de firma das pessoas que assinaram o compromisso de venda e compra e respectivo aditamento. Por fim, a correção da grafia do nome da cedente no título (Eufriede fls. 22), que diverge do nome que consta no registro (Elfriede fls. 29), decorre do princípio da continuidade. Desse modo, corretas as exigências formuladas. Com tais observações, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO Conselho Superior da Magistratura Apelação 1005161-72.2017.8.26.0100 - SEMA Dúvida de registro VOTO 51.568 (com divergência) 1. Registro, à partida, adotar o resumo processual lançado autos pelo eminente Relator da espécie.


2. Peço reverente licença para não aderir à “análise de mérito” a que se dedicou o digno Relator após afirmar não conhecer do recurso. Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica (vidē arts. 3º e 28 da Lei nº 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nesta esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico. Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine. Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu volumoso código de normas, enuncia: “Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (...)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de (controversa) potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo; cf. inc. XIV do art. 30 da Lei nº 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho - a cuja auctoritas tributo meu respeito- não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal). Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho. 3. De resto, conviria determinar-se, para logo, o bloqueio da matrícula em questão, pois, como se faz patente do voto de Relatoria, o R. 7 está fundado em título inexistente (i.e., a relativa escritura pública nunca foi lançada em livro de tabelião), desprovido de todo efeito. Assim, não se podendo cogitar sequer do mínimo de eficácia jurídica que existe nos

títulos nulos (que ao menos entram no mundo jurídico, ao contrário do que se passa com os inexistentes), não há óbice a que se impeçam novas inscrições, sem assentimento prévio do corregedor permanente. Deste modo, VOTO no sentido de que não se conheça do recurso, excluindo-se a r. “orientação para casos similares”, com a recomendação, porém, de que se proceda ao bloqueio da matrícula 177.962 do 4º Ofício de Registro de Imóveis da Capital paulista. E como voto. Des. RICARDO DIP Presidente da Seção de Direito Público

DECISÃO ADMINISTRATIVA #3 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação n° 1120203-09.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes ERNESTO OPITZ (REPRES. NELSON MONTOVANELII) e HANNA GUDRUN OPITZ (REPRES. NELSON MONTOVANELLI), é apelado 5° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento à apelação, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL). São Paulo, 16 de outubro de 2017. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR ARISP JUS 25


Apelação n° 1120203-09.2016.8.26.0100 Apelantes: Ernesto Opitz (repres. Nelson Montovanelii) e Hanna Gudrun Opitz (repres. Nelson Montovanelli) Apelado: 5° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital Voto n° 29.855 Escritura pública de venda e compra – Desqualificação – Descrição do imóvel no título que não corresponde à descrição atual do imóvel – Violação do princípio da especialidade objetiva – Falta de anuência do último cessionário – Necessidade, sob pena de desrespeito ao princípio da continuidade – Falta de dados referentes aos titulares falecidos – Necessidade, para atendimento do princípio da continuidade – Desnecessidade de informação quanto ao número de CPF e CNPJ dos interessados, não havendo dúvida quanto a sua identificação, tendo em vista o disposto no art. 176, parágrafo 2º, da Lei de Registros Públicos – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a teor de que o título não se harmoniza com os princípios da especialidade objetiva e subjetiva e da continuidade. A Procuradoria Geral da Justiça propôs o não provimento do recurso. Foi regularizada a representação processual da apelante. É o relatório. Preliminarmente, anoto que foi regularizada a representação processual da recorrente, devendo constar dos autos que se cuida de Medeiros Negócios Imobiliários Ltda, retificando-se a anotação no sistema informatizado. O dissenso versa sobre a registrabilidade da escritura de venda e compra de fls. 13/22, por meio da qual Ernesto Opitz adquiriu imóvel de Espólio de Adolfo Daniel Schritzmeyer e outros. Seu ingresso no fólio real foi recusado pelo Oficial porque: (1) a descrição do imóvel não corresponde ao que consta das transcrições imobiliárias, em desrespeito ao princípio da especialidade objetiva; (2) falta anuência da última cessionária, Empreendimentos Imobiliários Angelo Bortolo S/A, afrontando o princípio da continuidade; (3) necessária qualificação de alguns dos titulares de domínio, 26 ARISP JUS

apresentando-se certidões de óbito dos falecidos, CPF e CNPJ. A deficiente identificação do imóvel impede a inscrição pretendida, pois em desconformidade com os princípios da legalidade e da especialidade objetiva. Dispõe o art. 225, parágrafo 2º, da Lei de Registros Públicos, que “Consideramse irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.” No caso vertente, a descrição que consta do título não corresponde às transcrições, o que é bastante para que o Oficial desqualifique o título, recusando seu ingresso no cadastro imobiliário, em respeito ao princípio da especialidade objetiva, que impõe que cada imóvel tenha descrição precisa que viabilize sua completa identificação e localização, distinguindo-se de todos os demais (LRP, art. 176). O tema já foi tratado em precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura, como no apelo nº 001042267.2013.8.26.0361, de relatoria do então Corregedor Geral de Justiça, Dr. Hamilton Elliot Akel: “ (...) No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que "as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro" (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade,


caso o título - formal de partilha - espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.”

No caso em exame, a descrição contida na escritura pública é absolutamente dissonante da descrição do imóvel que consta no registro imobiliário. É certo que tal distinção decorre das diversas alterações jurídicas pelas quais passou o imóvel, incluindo nova especificação do condomínio. A unidade autônoma em questão (box 26-D), em razão da especificação e instituição de condomínio, passou a ter existência jurídica autônoma, de maneira que sua alienação demandaria correta descrição da unidade, não sendo suficiente a menção à parte ideal do terreno a que a unidade corresponderia. Consta, ainda, da escritura, que o Box 26-D corresponderia à unidade autônoma denominada “apartamento 101”, quando, em razão das alterações registrarias, passou a corresponder ao apartamento 121. Desse modo, a descrição do imóvel, tal como consta da escritura lavrada no longínquo ano de 1962, não permite o ingresso do título no fólio real. O fato de que consta da transcrição n. 19.382 ressalva quanto aos direitos de todas as negociações de unidades autônomas já outorgadas não socorre os recorrentes. Isso porque apenas preserva seu direito subjetivo, o que não se confunde com as exigências técnicas que se impõem para o ingresso do título no fólio real. Não consta, ainda, anuência da promitente cessionária Empreendimentos Imobiliários Angelo Bortolo S/A (fls. 40), o que fere o princípio da continuidade. No tocante às exigências de apresentação da certidão de óbito de Adolfo Daniel Schritzmeyer, Guilherme Paulo Eduardo Kraemer Junior e Francisco Costa, a recusa do registrador funda-se no princípio da especialidade subjetiva, cuja finalidade é identificar, individualizar, aquele que está

transmitindo ou adquirindo algum tipo de direito no registro de imóveis, tornando-o inconfundível com qualquer outra pessoa. No tocante aos proprietários falecidos á época da lavratura da escritura, era necessária não apenas a exibição das certidões de óbitos como também demonstração da solução dada aos inventários mencionados na escritura pública, a fim de se verificar o respeito à continuidade registraria. Em apenas um ponto a nota de devolução não prospera, o que não é suficiente, de qualquer modo, para a improcedência da dúvida: a exigência de números de CPF e de CNPJ. Cediço que o princípio da especialidade objetiva não pode ser considerado um fim em si mesmo, sob pena de negar o que pretende proteger, que é a segurança jurídica. Por essas razões, o C. Conselho Superior da Magistratura tem admitido, em hipóteses excepcionais, a mitigação da especialidade subjetiva: REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de adjudicação Promitente vendedor falecido - CPF/MF inexistente Exigência afastada - Impossibilidade de cumprimento pela apresentante - Princípio da segurança jurídica - Princípio da razoabilidade - Dúvida improcedente - Recurso provido. (Apelação n° 0039080-79.2011.8.26.0100, CSM, rel. Des. José Renato Nalini, 20/09/2012). "(...) Assim, para não sacrificar a segurança jurídica e a publicidade, é de rigor flexibilizar, in concreto, a severidade do princípio da especialidade subjetiva, dispensado a informação sobre o número do CPF/MF de Henri Marie Octave Sannejouand, cujo número de inscrição do Registro Geral é, de mais a mais, conhecido e consta da matrícula do imóvel (RG n.º 75.149 - mod. 19 - fls. 07), em sintonia com a carta de arrematação (fls. 23). A especialidade subjetiva, se, na hipótese, valorada com excessivo rigor, levará, em desprestígio da razoabilidade, até porque a exigência não pode ser satisfeita pela interessada, ao enfraquecimento do princípio da segurança jurídica, o que é um contrassenso. Com a exigência, o que se perde, confrontado com o ganho, tem maior importância, de sorte a justificar a reforma da sentença: a garantia registaria é instrumento, não finalidade em si, preordenando-se a abrigar valores cuja consistência jurídica supera o formalismo (...)".

Assim, embora as qualificações das partes no título não estejam perfeitas, o registrador não afirmou não haver elementos suficientes a eliminar qualquer dúvida quanto às pessoas que figuram como titulares de domínio e cedentes. ARISP JUS 27


É preciso observar, ainda, que os primeiros proprietários adquiriram o bem em 1943 e que a escritura que se pretende registrar foi lavrada em 1962, época em que não havia o rigor legal de hoje quanto à precisão da qualificação das partes, o que explica o motivo das omissões levantadas pelo registrador quanto aos cadastros mantidos junto à Receita Federal.

VITO GUGLIELMI (Presidente), PERCIVAL NOGUEIRA E PAULO ALCIDES.

Ciente da falta de precisão de dados qualificativos antes da vigência da Lei de Registros Públicos, o legislador, ao editar a norma vigente, previu a regra de transição disposta no § 2º do art. 176:

VOTO N° 39.876

§ 2° Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto n° 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior .

Diante deste cenário, especialmente por não constar que haja dúvidas quanto à identidade das pessoas, apenas nesse ponto não devem prevalecer as exigências, ressalvada dúvida concreta quanto à identidade dos titulares de domínio e cedentes. Isto posto, pelo meu voto,nego provimento à apelação. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÃO JURISDICIONAL #1 ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 2018066-04.2017.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante LUIS ANTONIO DE CESAR, é agravada LIZETE MARIA PETROLINI DE OLIVEIRA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores 28 ARISP JUS

São Paulo, 15 de dezembro de 2017. Vito Guglielmi Relator

AGRAVO DE 04.2017.8.26.0000

INSTRUMENTO

2018066

RELATOR: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI AGRAVANTE: LUIS ANTONIO DE CESAR AGRAVADA: LIZETE MARIA PETROLINI DE OLIVEIRA COMARCA: BARUERI 4ª VARA CÍVEL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRO. INADMISSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL EM GARANTIA A TERCEIRO QUE LHE TRANSFERE A PROPRIEDADE DO BEM, POSTO QUE RESOLÚVEL, RESTANDO O DEVEDOR FIDUCIANTE COMO SEU MERO POSSUIDOR DIRETO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto em ação de obrigação de fazer ora em fase de cumprimento provisório de sentença contra decisão interlocutória que rejeitou embargos de declaração opostos em face de decisão que manteve penhora de imóvel alienado fiduciariamente a terceiro. O juízo a quo (fl. 63) ponderou que o executado seria coproprietário do imóvel, e não meramente seu compromissário comprador ou possuidor, não obstante o bem se encontre alienado fiduciariamente a terceiro. Inconformado, recorre o executado, alegando, em resumo, que o imóvel objeto da constrição encontra-se alienado fiduciariamente ao Banco Itaú Unibanco S.A., de sorte que não poderia haver sido penhorado. Diz que, nos termos do artigo 1.361 do Código Civil, é apenas o possuidor direto da coisa, mas não o seu proprietário. Conclui pela reforma. Recebido e processado o recurso (fl. 83), a que foi concedido efeito suspensivo para sustar a determinação de penhora do imóvel em comento.


Contraminuta às fls. 87/92. Não houve oposição ao julgamento virtual. É o relatório. 2. Cuida-se de agravo de instrumento interposto em ação de obrigação de fazer ora em fase de cumprimento de sentença contra decisão interlocutória que manteve a penhora de bem imóvel alienado fiduciariamente a terceiro. Pois bem. Como leciona CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA (in Instituições de Direito Civil, 18. Ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, p. 426), a alienação fiduciária é “a transferência, ao credor, do domínio e posse indireta de uma coisa, independentemente de sua tradição efetiva, em garantia do pagamento de obrigação a que acede, resolvendo-se o direito do adquirente com a solução da dívida garantida.” Isto é, a propriedade posto que resolúvel - se transfere desde logo ao patrimônio do credor fiduciário, tornando-se o devedor fiduciante mero possuidor direto do bem. E essa transferência do bem do patrimônio do devedor fiduciante para o do credor fiduciário é que impede seja a coisa penhorada para garantia de execução promovida em face do devedor fiduciante, uma vez que a propriedade do bem, conquanto resolúvel, foi atribuída a terceiro. E, ao que se colhe dos autos, o imóvel foi mesmo alienado fiduciariamente ao Itaú Unibanco S.A. (R. 06/173.806 fl. 67), o que impede seja penhorado para garantia da execução promovida em face do devedor fiduciante. E, ressalvando-se embora o entendimento do juízo a quo, não é o executado, a rigor, coproprietário do bem, pois se o alienou fiduciariamente a terceiro. Era comunheiro com a Sra. Suzi Mara Conti Molina de Cezar, sua esposa; mas, dada a alienação fiduciária do bem, os coproprietários passaram a ter apenas a posse do imóvel, razão pela qual a penhora, de toda sorte, se inviabiliza. Como se decidiu: “Execução fundada em locação de imóvel. Penhora recaída sobre a totalidade de bem alienado

fiduciariamente a terceiro. Impossibilidade, até notícia de cancelamento da garantia. Necessária retificação da penhora para recair sobre o direito real de aquisição do devedor fiduciante. Recurso provido.” (TJSP Agravo de Instrumento n. 209049855.2016.8.26.0000 Rel. Des. Walter Cesar Exner 36ª Câmara de Direito Privado São Paulo j. em 08.08.2016) “EMBARGOS DE TERCEIRO. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia de cédula de crédito bancário ao Banco embargante Cabimento de embargos de terceiro para tornar insubsistente a penhora sobre o imóvel em garantia do credor fiduciário Resistência caracterizada a ensejar a condenação do embargado nos ônus da sucumbência Princípio da sucumbência que afasta a incidência da Súmula 303 do STJ Sentença mantida - Recurso negado.” (TJSP — Apelação n. 000652989.2013.8.26.0451 — Rel. Des. Francisco Giaquinto — 13ª Câmara de Direito Privado — Piracicaba — j. em 10.09.2014) “AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PENHORA SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE IMPOSSIBILIDADE A propriedade de imóvel objeto de garantia fiduciária não pode ser penhorada, em execuções promovidas por terceiros credores do devedor fiduciante, antes do cumprimento de contrato de mútuo firmado com a instituição financeira (credor fiduciário) AGRAVO DESPROVIDO.” (TJSP — Agravo de Instrumento n. 2085159-52.2015.8.26.0000 — Rel. Des. Andrade Neto — 30ª Câmara de Direito Privado — São Caetano do Sul — j. em 20.05.2015) De rigor, pois, a reforma da decisão guerreada, devendose determinar a liberação da penhora sobre o imóvel em comento. 3. Nestes termos, dá-se provimento ao recurso. Vito Guglielmi Relator

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DECISÃO JURISDICIONAL #2 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1016616-05.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JANAINA ROSSAROLLA BANDO, é apelado BANCO PANAMERICANO S/A. ACORDAM, em 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores REBELLO PINHO (Presidente) e LUIS CARLOS DE BARROS. São Paulo, 11 de dezembro de 2017. CORREIA LIMA RELATOR

honorários advocatícios fixados em R$2.000,00. Apelou a embargante em busca da inversão do resultado aduzindo, em resumo, que (1) não foi intimada das penhoras dos imóveis, (2) houve cerceamento de defesa e (3) a dívida não reverteu em favor da família (fls. 809/823). A insurgência é tempestiva, foi respondida e recolheu- se o preparo (fls. 824/825). É o relatório. 2. A irresignação não procede. 3. Inocorreu o pretenso cerceamento de produção de provas, a teor do disposto no art. 355, inciso I, do CPC. A dilação instrutória, no caso vertente, revelava-se impertinente e inoportuna, consubstanciando diligência inútil ou protelatória que cumpria fosse dispensada para assegurar-se a regularidade e ágil desate da lide a ser composta, atendendo-se as prescrições fixadas nos arts. 139, inc. II, 370, parágrafo único e 355, inc. I, do CPC de 2015.

VOTO Nº: 34944 APEL. N°: 1016616-05.2015.8.26.0100 COMARCA: São Paulo APTE.: Janaina Rossarolla Bando (3ª Embgte.) APDO.: Banco Panamericano S.A. (Embgdo.) EXCTDO.: Paulo Massabore Bando

Ao Juiz, como destinatário das provas produzidas, cabe a análise dos elementos probatórios e, portanto, da conveniência da realização de outras para o seu convencimento.

EMENTA: EMBARGOS DE TERCEIRO Meação da mulher casada − Penhora incidente sobre 3 imóveis de titularidade da embargante e de seu marido, o executado − Dívida contraída pelo marido − Presunção de reversão em benefício da família não ilidida − Regularidade da constrição − Débito assumido em benefício da família − Improcedência dos embargos mantida − Recurso improvido.

“JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Pretendido cerceamento de defesa - Inocorrência - Matéria exclusivamente jurídica - Provas documentais satisfatórias.

1. Trata-se de embargos de terceiro (penhora de três imóveis de titularidade da embargante e do seu marido executado, fls. 25/38) opostos por Janaina Rossarolla Bando, em execução por título extrajudicial (cédula de crédito à exportação nº 71327 de 29.06.2012, no valor de US$3.250.000,00, fls. 275/293 e aditivo de 15.10.2012, fls. 72/90) movida por Banco Panamericano S.A. a Paulo Massabore Bando, julgados improcedentes pela r. sentença de fls. 803/807, de relatório a este integrado, condenando a embargante ao pagamento das custas, despesas processuais e 30 ARISP JUS

A respeito iterativos ensinamentos pretorianos indicam o melhor norte, in verbis:

Não há falar em cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da causa se, tratando-se de matéria exclusivamente jurídica, o caso era de pronto desate, sendo dispensável a produção de outras provas além das documentais existentes nos autos.” (RT 594/132). “Constantes dos autos elementos de prova suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia.” (STJ-4ª Turma, Ag. 14.952-DF-AgRg, J. 04.12.1991, np, vu, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, DJU 03.02.1991, p. 472, 2ª col., em., apud Theotonio Negrão. CPCLPV. 32ª ed. São Paulo: Ed. Saraiva, atual. até 09.01.2001, p. 408, nota 2a ao art. 330).


“CERCEAMENTO DE DEFESA - Inocorrência - Desnecessidade de produção de prova em audiência - Julgamento antecipado - Apelação não provida.” (RT 505/223). 3. A r. sentença analisou corretamente todos os pontos controvertidos de relevância para a solução da lide e as provas produzidas, chegando à bem delineada conclusão de improcedência dos embargos, uma vez que a dívida contraída se deu em favor da família pois não comprovada a destinação dos recursos para a empresa da qual o marido da embargante é sócio. Transcreve-se, a seguir, trecho da r. sentença que, dirimindo a pendência suscitada, traduz o entendimento adequado ao caso em tela, tornando superadas as alegações envidadas nas razões recursais. “No tocante à ausência de intimação acerca da penhora dos imóveis, a argumentação da embargante não merece prosperar, eis que a embargante atua como patrona do executado, e portanto, já tem ciência da existência da ação de execução contra o executado desde a oposição de embargos à execução (petição inicial protocolada em 07/10/2013), bem como desde antes da própria citação nos autos da ação de execução, em que mesmo antes da citação o executado interpusera agravo de instrumento (fls.163/164 dos autos nº 1062290-74.2013.8.26.0100). Portanto, ante a ausência de prejuízo, e diante da concretização da finalidade da intimação, tanto que a embargante opôs os presentes embargos de terceiro, não há falar-se em nulidade. Nesse sentido veja-se a jurisprudência: 1124024-89.2014.8.26.0100 Apelação / Limitada Relator(a): Moreira Viegas Comarca: São Paulo Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 09/09/2015 Data de registro: 10/09/2015 Ementa: EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. NULIDADE. INTIMAÇÃO. CÔNJUGE. IMÓVEL INDIVISÍVEL. Alegação de nulidade da penhora, por ausência de intimação do cônjuge - Inocorrência − Ausência de intimação sanada com a tempestiva oposição dos embargos de terceiro - Meação preservada Arrematação mantida - Apelos improvidos.

No mérito, o matriculado sob nº 77.690 foi quitado parcialmente através de financiamento bancário, sendo

que a embargante somente faz jus às parcelas adimplidas na constância do casamento, ou seja, somente a partir de 16/11/2006, com relação as quais deve ser presumido o pagamento com esforço comum do casal. Exclui-se, assim, o montante quitado através do saldo existente em poupança e FGTS. Quanto aos demais imóveis, é incontroverso que a sua aquisição ocorreu após o casamento do executado com a embargante. Esclarecido este fato, cabe analisar se efetivamente existe direito à exclusão da meação da embargante, sendo para tanto necessário verificar se o empréstimo objeto da execução foi contraído em benefício da família. A embargante sustenta que o empréstimo não foi contraído em beneficio da família, ao fundamento de que todos os valores mutuados foram integralmente revertidos para a atividade econômica do executado, ou seja, para a sociedade existente entre o executado e o coexecutado avalista, acrescentando que tinha recursos próprios e independentes de seu marido. Como prova, junta comprovantes de aquisição de insumos agrícolas junto a empresa Monsanto do Brasil, e ainda o Contrato FCA-11004960 de Crédito Rural de Custeio Agrícola junto ao Banco Santander S/A. Contudo, em que pesem os argumentos da embargante, esses documentos não demonstram que o valor do empréstimo não reverteu em benefício da família, até porque nada indica haja qualquer liame entre o valor obtido com o empréstimo e a TED realizada. O ônus dessa prova, por sua vez, competia à embargante. Nesse sentido: 0018058-13.2012.8.26.0008 Apelação/Espécies de Títulos de Crédito Relator(a): Mario de Oliveira Comarca: São Paulo Órgão julgador: 19ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 26/10/2015 Data de registro: 29/10/2015 Ementa: EMBARGOS DE TERCEIRO - Meação da mulher casada - Constrição que recaiu sobre imóvel comum do casal - Pretensão à proteção da quota-parte da esposa Presunção legal de que a dívida contraída pelo marido da embargante reverteu em benefício da família - Hipótese não elidida - Ônus da prova que cabia à embargante Precedentes desta Corte e do C. Superior Tribunal de ARISP JUS 31


Justiça. Extinção do processo, por falta de interesse de agir afastada Embargos julgados improcedentes Recurso provido. (...) Por fim, não há que se falar em necessidade de outorga uxória por parte da embargante, primeiro porque o executado seu esposo figurou como devedor principal e não como avalista ou fiador, de sorte que não enquadra na vedação do art. 1.647 CC/2002, estando amparado pelo permissivo legal do art. 1.642, VI do CC.” (fls. 804/806).

PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2010, DJe 06/09/2010)'

De feito, conforme asseverado pelo MM. Juiz a quo cabia à apelante a comprovação de que os recursos obtidos com o contrato bancário executado não se destinaram à família, ônus do qual não se desincumbiu.

1. É do convivente meeiro o ônus da prova de que a dívida contraída não beneficiou a família. Precedentes.

A respeito dessa questão, os seguintes julgados do Colendo Superior Tribunal de Justiça: 'PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PROPÓSITO NITIDAMENTE INFRINGENTE. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. POSSIBILIDADE. PRODUÇÃO DE PROVA. SUFICIÊNCIA DAS PROVAS DOS AUTOS. MAGISTRADO. DESTINATÁRIO DA PROVA. MEAÇÃO. DÍVIDA CONTRAÍDA PELO CÔNJUGE VARÃO. BENEFÍCIO DA FAMÍLIA. ÔNUS DA PROVA. I.- Sendo o magistrado o destinatário da prova, a ele cabe decidir sobre o necessário à formação do próprio convencimento, sendo inviável a esta Corte alterar decisão que indeferiu pedido de produção de prova, porquanto esbarraria no teor da Súmula n. 7/ STJ. II. 'A mulher casada responde com sua meação, pela dívida contraída exclusivamente pelo marido, desde que em benefício da família. - Compete ao cônjuge do executado, para excluir da penhora a meação, provar que a dívida não foi contraída em benefício da família.' (AgR-AgR-AG n. 594.642/MG, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 08.05.2006). III. In casu, o Tribunal estadual entendeu, após apreciar os elementos probatórios, que a agravante não se desincumbiu desse ônus. Incide, portanto, a Súmula n. 7/STJ. IV. Embargos declaratórios recebidos como agravo regimental, improvido este. (AgRg no Ag 1239052/SE, Rel. Ministro ALDIR 32 ARISP JUS

'RECURSO ESPECIAL. UNIÃO ESTÁVEL. EXECUÇÃO. PENHORA. DÍVIDA CONTRAÍDA POR UM DOS CONVIVENTES. MEAÇÃO. BENEFÍCIO DA UNIDADE FAMILIAR. ÔNUS DA PROVA. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

2. Recurso conhecido e provido.' (REsp n. 348.428/RJ, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJU de 26.11.2007)” Imperiosa, assim, a manutenção da r. sentença, tal como lançada. 4. Isto posto nega-se provimento ao recurso. CORREIA LIMA RELATOR

DECISÃO JURISDICIONAL #3 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0000437- 96.2015.8.26.0040, da Comarca de Américo Brasiliense, em que são apelantes MARIA ROMANINE DA SILVA, PEDRO ROMANINI, VALENTIM ROMANINI, JOSE VALENTIM ROMANINI, JULIA ROMANINI DE SOUZA ALVES, EVA ROMANINI FRAGOSO, MATILDE ROMANINI e ELVIRA ROMANINE, são apelados ANTONIO ROMANINI (ESPÓLIO), ANTONIO ROMANINI JUNIOR e VANUSA MARIA SILVEIRA ROMANINI. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.


O julgamento teve a participação dos Desembargadores VITO GUGLIELMI (Presidente sem voto), EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE E JOSÉ ROBERTO FURQUIM CABELLA. São Paulo, 12 de dezembro de 2017. Rodolfo Pellizari Relator Apelação Cível – Físico Processo nº. 0000437-96.2015.8.26.0040 Comarca: 2ª Vara - Foro de Américo Brasiliense Américo Brasiliense Juíza prolatora da r. sentença: Dra. Ana Paula Comini Sinatura Asturiano Apelantes: Maria Romanine da Silva e outros Apelados: Antonio Romanini Junior e Vanusa Maria Silveira Romanini Voto nº 00854 APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - Autores que pretendem i) a anulação de escritura pública, a qual atribuiu a compra de imóvel ao irmão falecido dos requerentes (pai de um dos correqueridos) e ii) o cancelamento dos registros posteriores realizados na matrícula do imóvel em litígio, para que dela conste como proprietários os seus genitores, que adquiriram o bem por contrato verbal Alegação de que o irmão falecido figurou no negócio como comprador mediante “atos de erro, dolo ou fraude” - Improcedência, pelo reconhecimento do decurso do prazo decadencial Insurgência dos requerentes - PEDIDO PRELIMINAR DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA - Autores aposentados que alegam não possuírem condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo do seu próprio sustento ou de sua família - Deferimento do pedido - Inteligência dos §§ 2º e 3º do Artigo 99 do novo Código de Processo Civil - Benefício concedido, ressalvado o direito da parte contrária de impugná- lo, na forma legal, caso em que será reapreciada a situação financeira dos requerentes. CERCEAMENTO DE DEFESA PELO JULGAMENTO DA LIDE SEM COLHEITA DE DEPOIMENTO PESSOAL - Desacolhimento - O juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele decidir pela necessidade de sua produção Conjunto probatório constante dos autos suficiente para o deslinde da ação - Desnecessidade de produção de outras provas - Princípio da livre apreciação das provas e convencimento motivado do juiz (art. 370, do CPC).

MÉRITO - Defeitos suscitados pelos autores (erro, dolo e fraude) ocorridos na vigência do Código Civil de Clóvis Beviláqua (1916) - Incidência do prazo prescricional de quatro anos previsto no artigo 178, § 9, V, b do CC/1916, contados da data do registro do contrato no cartório imobiliário - Precedentes do STJ e desta Corte Sentença mantida - Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 167/170 que julgou improcedente a ação de retificação de registro imobiliário movida por MARIA ROMANINE DA SILVA e outros em desfavor de ANTONIO ROMANINE JUNIOR e VANUSA MARIA SILVEIRA ROMANINI. Consequentemente, os autores foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa. Apelam os autores (fls. 173/181), requerendo, preliminarmente, que lhes seja concedida a gratuidade da justiça. Aduzem que não têm condições de arcar com as custas do processo sem prejuízo do próprio sustento. Sustentam que houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, sem a colheita de seus depoimentos pessoais. No mérito, insistem que o imóvel em litígio foi adquirido pelos seus genitores, que são avós do correquerido Antonio Romanini Junior. Dizem que os filhos dos verdadeiros adquirentes apenas ajudaram na aquisição do terreno e edificação das casas, “porém tudo pertencia aos pais”. Sustentam que a prescrição deve ser computada a partir do momento em que tomaram conhecimento que o bem estava registrado no nome do pai do correquerido Antonio (irmão dos autores), o que veio a ocorrer apenas em 06/03/2014, quando receberam a certidão atualizada do imóvel. Defendem a impossibilidade de reconhecimento da usucapião em favor dos corréus, vez que o coautor José Valentim Romanini ainda reside em uma das casas construídas no terreno. Pedem o provimento do apelo para que a sentença seja anulada para a devida reabertura da instrução processual. Recurso processado e respondido (fls. 185/188). É o relatório. Inicialmente, defiro a gratuidade da justiça aos autores. ARISP JUS 33


Nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 99 do novo Código de Processo Civil: "§ 2º. O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade (grifo nosso), devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos. § 3º. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência

No caso, os autores são aposentados e noticiaram que são isentos de declarar imposto de renda, inexistindo elementos que contrariem a alegação de hipossuficiência dos apelantes. Assim, compete aos réus, se o caso, impugnar o benefício, na forma legal, hipótese em que será melhor apurada a situação financeira dos recorrentes. Rejeita-se a preliminar suscitada pelos apelantes. Não houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, vez que os elementos probatórios constantes dos autos mostraram-se suficientes para a apreciação da demanda, considerando o princípio do livre convencimento motivado do juiz (art. 371, do CPC). Bem por isso, sendo o magistrado o destinatário das provas, cabia a ele aferir sobre a necessidade ou não de outras provas além daquelas já produzidas nos autos. E como entendeu serem elas desnecessárias, com acerto, julgou a lide no estado em que se encontrava. Deveras, a prova pretendida (depoimento pessoal) não teria o condão de alterar o desfecho da demanda, como se verá na análise do cerne do litígio. tes.

Quanto ao mérito, melhor sorte não assiste aos recorren-

Cuida-se de ação anulatória de escritura pública, em que os autores relataram que os seus genitores, avós do correquerido Antonio Romanini Júnior, adquiriram o terreno localizado à Rua Dom Pedro II, nº 743. Narraram que foram construídos dois imóveis no local, fruto de anos de trabalho da família, sendo que, em uma das casas residia Antonio Romanini, falecido pai do demandado/irmão dos autores, e na outra casa mora até hoje o correquerente José Valentim Romanini.

Constou que tomaram conhecimento de que o bem estava no nome de Antonio Romanini apenas em março de 2014, quando resolveram “levantar os documentos para regularizar o imóvel”. Alegaram que receberam a notícia com espanto, vez que o irmão era uma pessoa muito simples, “que mal sabia escrever”, ressaltando que o bem foi adquirido pelos seus ascendentes, por meio de contrato verbal com os antigos proprietários. Por tais razões, defenderam a ocorrência de “atos de erro, fraude ou dolo por parte do réu in memorian que motivado ou levado a crer da aquisição de patrimônio ou então não ciente da consequência de uma aquisição equivocada poderia causar enorme prejuízo a seus irmãos, que certamente detinha apreço” (sic fls. 178). O Juízo de origem, considerando que a escritura pública de venda e compra foi lavrada em 18/09/1975, entendeu que a pretensão dos autores está atingida pelo prazo decadencial de 4 anos, contados da data da celebração do negócio. Consignou também que, ainda que assim não se entendesse, houve o transcurso do prazo de aquisição da posse pela usucapião em favor dos réus. Pois bem. Os autores pretendem anular a escritura pública inscrita sob o nº 10.149, cujo documento, lavrado em 18/09/1975 (fls. 97), atribuiu a compra do imóvel em litígio ao irmão dos autores, Antonio Romanini. Pugnam pelo cancelamento da averbação e posteriores registros realizados na matrícula nº 19.408, a fim de que dela constem como proprietários seus genitores falecidos, verdadeiros adquirentes do bem. Dizem que os pais realizaram o negócio de forma verbal, e que o irmão falecido teve a vontade viciada ao representar os genitores no negócio, sem saber que assim estaria prejudicando o direito dos demais herdeiros. Em que pese o inconformismo da parte, tenho que a sentença deve ser mantida. Sobre a relação vigia o Código Civil de Beviláqua (Código Civil de 1916) que tratava da hipótese de erro, dolo e fraude (vícios suscitados pelos requerentes) como motivos de anulabilidade do negócio jurídico, in verbis: Art. 147, CC/1916: É anulável o ato jurídico: I. Por incapacidade relativa do agente (art. 6). II. Por vício

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resultante de erro, dolo, coação, simulação, ou fraude (art. 86 a 113).

Deste modo, segundo o art. 178, § 9º, inciso V, “b” do Código Civil de 1916, o prazo prescricional para se pleitear a anulabilidade do negócio jurídico eivado de erro, dolo ou fraude é de quatro anos:

2. Precedentes das Turmas de Direito Privado. 3. Agravo regimental provido.” (AgRg no REsp nº 1205145/ GO Rel. Min. João Otávio de Noronha 3ª Turma j. em 07/08/2014).

Em casos análogos essa Colenda 6ª Câmara de Direito Privado assim decidiu:

Art. 178, CC/1916: Prescreve: § 9º Em quatro anos: V. A ação de anular ou rescindir os contratos, para a qual se não tenha estabelecido menor prazo; contado este: a) no caso de coação, do dia em que ela cessar; b) no de erro, dolo, simulação ou fraude, do dia em que se realizar o ato ou o contrato;

“Ação anulatória - Compra e venda de ascendente

Referido prazo foi repetido no inciso II do art. 178 do atual Código Civil.

“PRELIMINAR — Cerceamento ao direito de defesa — Inocorrência — Ausência de necessidade de produção de outras provas — Inteligência do art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil — Defesa processual afastada. ANULATÓRIA — Ação julgada extinta, com resolução do mérito, com fundamento no inciso VI (prescrição), do art. 269, do Código de Processo Civil — Alegação de que o prazo prescricional deve ser contado a partir da morte do último usufrutuário - Inadmissibilidade — Prazo que se inicia com a publicidade do ato, consubstanciada na anotação da escritura de doação na matrícula do imóvel (grifo nosso) - Registro levado a efeito em 24.04.1985

O termo inicial deve ser contado da data do registro da escritura pública na matrícula do bem, momento em que o negócio ganha publicidade e ocorre a transferência de propriedade, nos termos do art. 1.245, § 1º do Código Civil1, e não da data da celebração do negócio, como constou na r. sentença, circunstância que não altera em nada o desfecho da demanda, como se verá a seguir. Neste sentido: “PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. NEGÓCIO JURÍDICO DE BENS IMÓVEIS. ANULAÇÃO POR VÍCIO. ART. 178, § 9º, V, "B", DO CÓDIGO CIVIL/1916. INTERPRETAÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. TERMO INICIAL. REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. AGRAVO PROVIDO. 1. Consoante interpretação dada ao art. art. 178, § 9º, "b", do Código Civil de 1916, o termo inicial do prazo decadencial de quatro anos para a propositura da ação de anulação por vício de negócio jurídico de bens imóveis é a data do registro do ato ou contrato no cartório imobiliário, momento em que tal medida gera efeitos erga omnes e, consequentemente, validade contra terceiros. (grifo nosso) 1 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

a descendente — Prazo decadencial — Art. 179, CC - Termo inicial - Registro da escritura no assento imobiliário (grifo nosso) — Decadência não operada Registro em fevereiro de 2011 — Distribuição da presente demanda em maio do mesmo ano — Sentença anulada — Recurso provido.” (Ap. nº 001277-46.2011.8.26.0482 — Rel. Des. Eduardo Sá Pinto Sandeville j. em 12/50/2016).

— Prazo vintenário a que alude o Código Civil de 1916 que deve ser observado, posto que transcorrido mais da metade quando da vigência do Novo Código Civil de 2002 — Prescrição corretamente reconhecida - Sentença mantida — Recurso desprovido.” (Ap. nº 0043691-02.2010.8.26.0071 — Rel. Des. Percival Nogueira j. em 25/04/2014).

“AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO POR SIMULAÇÃO. Negócio de doação simulado de venda e compra à companheira, no regime do Código Civil de 1.916. Vício que à época em que feita a venda acarretava a simples anulação do contrato, sujeito ao prazo decadencial de quatro anos, já escoado. Prazo decadencial que se inicia na data do registro imobiliário de venda e compra e não na data da morte do vendedor. (grifo nosso) — Divergência na doutrina e na jurisprudência sobre a possibilidade de venda entre cônjuges no Código Civil de 1.916. Prova razoável de que não houve doação mascarada de venda e compra. Recurso improvido.” (Ap. nº 0003015-87.2007.8.26.0080 — Rel. Des. Francisco Loureiro j. em 60/12/20012). ARISP JUS 35


No caso, a escritura foi lavrada em 18/09/1975 (fls. 93/95), mas registrada em 26/12/1975 (fls. 94 verso) e a ação distribuída em 09/05/2015. Assim, consumado o prazo decadencial, de rigor a manutenção da sentença. Diante dessas considerações, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e fixo os honorários advocatícios de sucumbência recursais em 5% sobre o valor atualizado

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da causa (majorando os 10% já fixados em primeiro grau, totalizando 15% do valor da causa), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade da justiça concedida aos autores. RODOLFO PELLIZARI Relator


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ARISP JUS #21  
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