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Ano II

No 20 Dezembro/2017

Informativo jurídico especializado

ENTREVISTA Francisco Eduardo Loureiro

Quais são suas primeiras impressões do senhor sobre a Lei 13.465/2017? A Lei 13.465/2017 trouxe profundas inovações no campo da regularização fundiária e, como é natural, causa de início certa perplexidade, em razão dos inúmeros novos institutos criados. Houve sensível melhoria na redação dos dispositivos, em relação ao texto original da medida provisória, mas ainda assim persistem diversas dúvidas, que certamente serão atenuadas por provimentos da Corregedoria Geral e pela jurisprudência administrativa. Como crítica, não deveria a lei tratar de temas estranhos à regularização fundiária, tais como

condomínio de lotes e regras sobre propriedade fiduciária sobre bens imóveis. É um vício frequente do processo legislativo a inserção de temas não relacionados ao propósito principal da lei. Como elogio, a lei foi corajosa ao criar mecanismos avançados de regularização da propriedade informal. Na sua opinião do senhor, o regramento idealizado pela Lei 13.465/2017 para regularização fundiária urbana é eficiente para legitimação das áreas ocupadas? Existe natural dificuldade para regularizar áreas ocupadas informalmente por terceiros, a maioria das vezes sem qualquer atenção a requisitos urbanísticos. É sempre difícil conciliar a informalidade das ocupações de fato com os princípios rígidos e seguros que regem os direitos reais e o registro de imóveis. Não tenho dúvida, porém, que a recente lei criou mecanismos avançados para a legitimação de áreas ocupadas informalmente, seja sobre imóveis públicos, seja sobre imóveis particulares. Houve imensa facilitação para a regularização de tais ocupações, sem as quais jamais seria possível a aquisição da propriedade ou direitos reais registráveis em favor dos possuidores. Seria ingenuidade acreditar que a lei resolverá todos os graves problemas habitacionais e de ocupação informal do solo, mas é um primeiro passo, e importante, para a solução de situações de fato já existentes e consolidadas. O NCPC instituiu a contagem em dias úteis para os prazos processuais (art. 219). O senhor entende que os prazos em dias úteis também são aplicados no serviço extrajudicial? Entendo que não. Os prazos contados em dias úteis se referem exclusivamente a processos judiciais. Não abarcam prazos de direito material e nem prazos relacionados a procedimentos administrativos. Tome-se como exemplo o prazo do registrador para qualificação e registro de um título, ou o prazo de impugnação do procedimento de dúvida. A meu ver, ARISP JUS 1


ambos continuam a ser contados em dias corridos, ou porque se referem a direito material, ou porque dizem respeito a processos administrativos, e não judiciais. A usucapião extrajudicial instituída pelo NCPC foi alterada pela Lei 13.465/2017. O senhor entende que as mudanças foram benéficas? Não tenho dúvidas do acerto das alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017 na usucapião extrajudicial. O texto antigo era restrito em demasia, ao exigir a anuência expressa e solene dos titulares do domínio e confrontantes ao pedido. A possibilidade de ser feita a intimação dos interessados pelo oficial do registro de imóveis, equivalendo o silencio à aquiescência, deu nova e ampla utilidade ao instituto, compatível com a sua finalidade de simplificação de ritos e procedimentos. De outro lado, a concordância tácita - e não mais expressa e solene - dos interessados gera mais responsabilidade dos registradores e, por consequência, mais cautela nas intimações. Devem ter em mente que a usucapião não é somente modo originário de aquisição da propriedade, mas também de sua perda pelo titular registrário. Isso implica cuidado e atenção na aplicação do instituto, e certificação de quem serão os reais prejudicados com o deferimento do pedido. O senhor já exerceu diversos cargos na Escola Paulista da Magistratura e agora concorre ao cargo de Diretor da Escola. Quais são os principais projetos? Sou realmente candidato ao cargo de Diretor da Escola Paulista da Magistratura, onde sou o atual vice diretor e já fui conselheiro e professor. Caso venha a ser eleito no próximo dia 06 de dezembro, os principais projetos estão ligados ao aperfeiçoamento do curso de iniciação dos juízes substitutos, ao incremento de cursos sobre temas atuais de curta duração voltados aos magistrados e operadores do direito e a realização de cursos de pós graduação latu senso na modalidade telepresencial. Seria excelente que o curso de pós graduação em Direito Registral e Notarial, que será renovado pela EPM, ocorresse na modalidade telepresencial, o que 2

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permitiria a magistrados, advogados e registradores, de todo o Estado de São Paulo, acompanhá-lo de suas respectivas Comarcas, sem necessidade de se deslocar até a Capital.


ARTIGO O DISTRATO E OS CONTRATOS NO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LEI Nº 6.766, DE 19/12/1979) Por Helio Lobo Junior

A redação, em resumo, contempla o direito do adquirente de pedir a rescisão do contrato, reavendo as quantias pagas, mediante possível compensação com despesas obrigatórias efetuadas pelo vendedor, além de valores para ressarcir eventual ocupação do bem. A singela leitura da orientação contida na súmula, em primeira análise, parece razoável, mas, alguns julgados, transformaram o eventual direito ao arrependimento, naquela situação, em fator de desequilíbrio contratual. A proteção ao consumidor ou, ainda que não se caracterize essa relação jurídica, às partes no contrato, deveria proteger apenas aqueles impossibilitados de cumprir o avençado por razões excepcionais e, por isso, compelidos a desfazer a obrigação contraída. O que, certamente, motivou a edição da súmula foi a vigência e interpretação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que, por sua vez, estabeleceu a nulidade das cláusulas que autorizem a perda total das prestações pagas em benefício do credor, mesmo nos casos de inadimplemento do devedor.

1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Tema que tem merecido a apreciação dos operadores do direito em geral diz respeito ao distrato nos contratos imobiliários. Além dos aspectos obrigacionais entre as partes, sempre preservando a boa-fé e o equilíbrio nessas relações, as repercussões atingem, até mesmo, os preceitos da ordem econômica, contidos no artigo 170 da Constituição Federal. A doutrina e a jurisprudência já abordaram a questão em diversas oportunidades, mas, ultimamente, o enfoque tem sido preocupante por causa de determinadas posições e, principalmente, quanto ao alcance que se tenta dar à Súmula nº 1, da Seção de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado.

Assim, nos moldes recomendados na súmula, poderiam reaver as importâncias pagas, “admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. É o caso daquele que economizou durante anos e, após celebrar o contrato de venda e compra, pagou a entrada e não pode mais honrar as prestações, seja porque ficou desempregado, seja porque a situação econômica influiu no seu negócio, seja porque outros gastos prioritários e incontornáveis apareceram em sua vida. Enfim, razões comprovadamente relevantes. Destarte, comprovada a excepcionalidade da situação, o negócio pode ser desfeito e parte do que foi pago, observado o casuísmo, devolvida.

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Nada mais justo, sendo que essa orientação atende, sem dúvida, ao equilíbrio contratual. No entanto, em negócios envolvendo pessoas com consideráveis condições econômicas e patrimônio, o raciocínio não pode, à evidência, ser o mesmo, ainda que sob a égide da legislação consumerista. Permitir o arrependimento unilateral apenas porque uma das partes, sem qualquer previsão na avença, acha que fez um mau negócio, ou, então, que pode singelamente tirar proveito do distrato, é apoiar a insegurança jurídica e, notadamente, o desequilíbrio contratual. Nosso escritório teve a oportunidade de examinar o tema em estudo recente que subscrevi juntamente com o Dr. Narciso Orlandi Neto. Neste breve artigo, volto à análise de alguns pontos que parecem fundamentais à melhor compreensão e adequada exegese das disposições legais que regem o distrato, contidas no Código Civil e Legislação Consumerista, mas, especificamente, quanto aos contratos em loteamentos. 2. O CONTRATO E OS PRINCÍPIOS GERAIS: Como sempre, antes de mais nada, recordo alguns princípios fundamentais aplicáveis aos contratos e, especialmente, a emblemática posição do Professor Álvaro Villaça Azevedo, quando invoca a razão como base à segurança jurídica e ao equilíbrio contratual. Conclui que os princípios “não podem ser olvidados, nas contratações, quer no âmbito nacional, quer no internacional, sob pena de desequilibrarem-se as relações jurídicas, com o enriquecimento de um e o empobrecimento do outro contratante” (“Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos”, Editora Atlas – 2002 – pg. 23).

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Alguns pontos, portanto, precisam ser respeitados na interpretação do tema e quanto a eles não há divergência. A autonomia e a liberdade em contrair obrigações estão limitadas pelos preceitos de ordem pública, desbordando, incólume, após esse filtro, a força obrigatória dos contratos. Ressalta-se, também, a função social do contrato (artigo 421 do Código Civil), a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), a comutatividade e equidade. Não se pode perder de vista, igualmente, o disposto no artigo 122 do Código Civil vigente, que proíbe, de modo expresso, condição no negócio jurídico que o sujeite ao puro arbítrio de uma das partes, vale dizer, as já conhecidas condições potestativas. Todas essas disposições que incidem aos contratos em geral, também, por uma questão sistemática e lógica, aplicam-se às avenças específicas, objeto de legislações especiais. Ressalvados poucos dispositivos, existe verdadeira simbiose entre todas essas regras.

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Assim, os princípios contidos no Código Civil, guardam consonância com aqueles que informam a legislação consumerista e, também, com a que regula o parcelamento do solo urbano. Destarte, por tratar o tema proposto de contratos nos loteamentos, a interpretação deve começar pela Lei nº 6.766, de 1979, que lhe dedicou todo um capítulo, nos artigos 25 e seguintes. 3. O DISTRATO E O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: Logo de início, ao regular a parte contratual, a legislação examinada mostrou-se enfática, quando, no Capítulo VII, “Dos Contratos”, inseriu regra clara a


respeito do arrependimento. Estabelece o artigo 25, da Lei nº 6.766, de 1979, que “são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”. A questão do arrependimento sempre foi crucial e, antes da Lei nº 6.766, de 1979, resultou, à época, inclusive, na Súmula nº 166 do Supremo Tribunal Federal, que enunciava: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10.12.37”. Comentando o tema Toshio Mukai e outros, deixaram consignado, na obra “Loteamentos e Desmembramentos Urbanos”, 1ª edição - Sugestões Literárias, que: “Agora, com a nova lei de parcelamento do solo urbano, todos os contratos de compromisso de compra e venda, cessões e promessas de cessão de lotes resultantes de loteamento ou desmembramentos são ‘ex vi lege’, irretratáveis, mesmo que contenham cláusula expressa autorizando o arrependimento. Qualquer cláusula neste sentido será nula de pleno direito. Esta irretratabilidade é dotada de grande conteúdo moralizador”( pg.133).

Em igual sentido a lição do jurista Arnaldo Rizzardo (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano – 6ª edição- RT – pg.134). Parece lógico que a disposição sobre a impossibilidade de arrependimento, por força do equilíbrio na relação entre as partes contratantes, deve ser aplicada tanto ao loteador como, também, ao adquirente, especialmente quando ambos inserem cláusula expressa a respeito. Só assim estar-se-á cumprindo a comutatividade e equidade, afora a circunstância de que essa legislação

específica assentou ser inadmissível o arrependimento puro e simples de uma das partes. A Lei nº 6.766, de 1979, é anterior ao Código de Defesa do Consumidor e ao Código Civil de 2002. No entanto, a análise sistemática desse dispositivo com os das legislações supervenientes demonstra que entre eles não há incompatibilidade. É correto afirmar que o artigo 53 do CDC, ao proibir cláusulas estabelecendo a perda total das prestações pagas, em benefício do credor, para os casos de resolução do contrato e retomada do imóvel, em ações por inadimplemento do devedor, revogou algumas disposições da Lei nº 6.766, de 1979, e, notadamente, o artigo 35, ainda que parcialmente. No entanto, em momento algum esse dispositivo admitiu o arrependimento. Limitou-se, como se extrai de sua clara redação, a proibir cláusula estabelecendo a perda total das prestações, no caso de resolução por culpa do compromissário comprador, se o caso concreto assim permitir, consideradas todas as circunstâncias específicas, como se verá a seguir. Teve, pois, como precípua finalidade impedir que o adquirente, diante da impossibilidade de continuar pagando as prestações, perdesse tudo o que já pagou e, também, o imóvel que pretendia adquirir. Aliás, mesmo antes da vigência da legislação consumerista, a jurisprudência e doutrina já procuravam impedir esse desfecho, aplicando o princípio geral da boa-fé e equilíbrio contratual, com base, inclusive, no artigo 924 do Código Civil anterior, que manteve a regra no artigo 413 do atual, porém de modo mais incisivo, transformando em dever a possibilidade contida na disposição revogada. Não tratou o artigo 53 do CDC, portanto, da hipótese envolvendo o arrependimento puro e simples de uma das partes. ARISP JUS 5


A finalidade da regra foi impedir a cláusula abusiva, ampliando, pois, o rol exemplificativo do artigo 51 da mesma legislação, embora o inciso II desse dispositivo já tratasse daquelas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga.

que “cria-se a insegurança jurídica, desrespeita-se o ato jurídico perfeito e acabado (CF, art. 5º, XXXVI). E nada, no estado de direito, é mais grave” (TJSP-AC 019073479.2012.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, em 26.06.2014 – DJ 02.07.2014).

Logo, voltando ao artigo 25 da Lei nº 6.766, de 1979, conclui-se que o arrependimento, nos contratos envolvendo o parcelamento do solo urbano, é vedado e assim continua, mesmo após a edição do Código de Defesa do Consumidor, ressalvado o alcance do artigo 53 do CDC.

Confira-se parte de seu voto, unanimidade, pela Turma Julgadora:

Isso porque trata-se de regra específica que não foi expressamente revogada. Ademais, os dispositivos que têm sido utilizados para justificar a possibilidade do arrependimento puro e simples, não autorizam concluir que os princípios da boa-fé e equilíbrio contratual possam ser ignorados, seja pelas normas do Código Civil, seja pela legislação consumerista. Por todas essas razões, “data vênia” daqueles que pensam de forma diversa, forçoso é concluir que o artigo 25 da Lei nº 6.766, de 1979, está em pleno vigor e não foi atingido pela legislação consumerista. Os casos tipificados no artigo 53, cuidaram apenas da impossibilidade quanto à perda total dos pagamentos efetuados, o que equivale a dizer que a parcial continua possível, observada a casuística. Prevalece, nesses casos, à míngua de objeções de ordem pública, a força obrigatória dos contratos e a autonomia da vontade manifestada livremente pelas partes. Julgamento relatado pelo eminente Desembargador Vito Guglielmi, do Tribunal de Justiça de São Paulo, após mencionar que interpretações à legislação consumerista no sentido de não prestigiar a autonomia da vontade adotam um direito não escrito, concluiu 6

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acolhido,

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“De toda sorte, repita-se, e como sempre tenho me posicionado sobre o tema, é preciso que se prestigie a autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato, pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um verdadeiro direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações subjetivas das partes e do próprio Poder Judiciário. O que não se deve permitir, o que é bem diferente, com base no Código do Consumidor, é apenas a presença de cláusulas dúbias, omissas ou abusivas. Ainda que moral ou eticamente sejam defensáveis alguns posicionamentos, com eles o direito, no mais das vezes, não se compadece. Na medida em que se despreza a autonomia da manifestação de vontade, cria-se a insegurança jurídica, desrespeita-se o ato jurídico perfeito e acabado (C.R., artigo 5º, inciso XXXVI). E nada, no estado de direito, é mais grave. O Poder Judiciário não pode criar obrigações contratuais inexistentes. Pode e deve coibir o abuso do direito. Não o uso regular, dentro dos princípios constitucionais. Isso só se defere à própria lei. Certo, portanto, que o questionamento dos autores se deve exclusivamente como decorrência de cláusulas, claras e que não geram qualquer dúvida, de sorte que não era de ser acolhido o pedido”.

Logo, cláusulas que não colidam com as disposições de ordem pública são válidas, em nome da liberdade de contratar e autonomia da vontade. 4. A SÚMULA Nº 1, DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL PAULISTA E ASPECTOS DECORRENTES. Desde o início deste estudo houve a preocupação com o alcance que alguns julgados conferem à Súmula nº 1, da Seção de Direito Privado do Tribunal de São


Paulo, assim enunciada: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Além de outros aspectos, certamente a sua edição levou em conta a Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543 – “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Esse enunciado reportou-se, claramente, à análise do elemento subjetivo para a resolução.

Ambas as conclusões contidas nos enunciados sumulares, portanto, não admitiram a singela ruptura unilateral desmotivada. E nem poderiam, como entendem alguns, que permitem a ruptura unilateral apenas para que o adquirente faça um bom negócio, não raro infringindo o disposto no artigo 884 do Código Civil vigente. Há tempos, apreciando situação semelhante, o tribunal paulista, ao analisar conduta de condômino que descumpriu os pagamentos restantes da avença para forçar a devolução do que tinha pago, já que o imóvel se desvalorizou pela crise no mercado, concluiu que: “Situação como essa, há de se convir, não merece aplauso, pois além de se constituir em inegável fonte de insegurança jurídica no cumprimento dos contratos, premia o contratante inadimplente e pune o contratante inocente, estimulando a inadimplência do promissário comprador para safar-se de prejuízo iminente. Quebra o princípio da boa-fé contratual, segundo a qual um contratante confia que o ouro irá proceder de acordo com os padrões de conduta exigíveis, onde a intenção de prejudicar não está presente” (AC nº 254.295-2/0 – RT 716/176).

A culpa pode ser do promitente vendedor ou do promitente comprador, com a conclusão de que os ônus correspondentes caberiam àquele que deu causa ao desfazimento.

O enfoque do antigo julgado foi bastante adequado e preocupou-se com o sistema normativo que consagra os princípios contratuais básicos.

É importante ressaltar que, após a edição da súmula pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1211323-MS-2010/0162820-0, o Relator, Ministro Luiz Felipe Salomão, em 20/10/2015, esclareceu que o “entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual”(grifo editado).

Aos que defendem a ruptura unilateral do vínculo, sem qualquer motivação, poder-se-ia dirigir apenas uma indagação: se fosse o contrário, atribuído o inadimplemento unilateral ao credor, que deixou de cumprir o pactuado, vislumbrando um bom negócio, como a valorização do imóvel, poderia ele recuperar o bem, por mero arrependimento, desde que devolvesse, de modo singelo, ainda que corrigidas, as prestações pagas, contra a vontade do comprador?

Determinou-se, pois, um fator causal que deve ser comprovado nos casos de resolução.

A resposta, seguramente, será negativa, o que demonstra, nesse exemplo, que o equilíbrio contratual não está sendo cumprido e, muito menos, o princípio ARISP JUS 7


da boa-fé contratual. Nunca é demais destacar que não há, no Código de Defesa do Consumidor, disposição expressa permitindo a ruptura contratual unilateral, sem qualquer justificativa, apenas pela vontade do adquirente. Por outro lado, diante dos claros termos previstos no artigo 25 da Lei nº 6.766, de 1979, é imperioso concluir que para os loteamentos há regra clara a respeito da impossibilidade do arrependimento unilateral desmotivado. Alguns doutrinadores e julgados enquadram essa espécie de pretensão no artigo 51, inciso IV, do CDC, que considera nula de pleno direito a cláusula contratual que estabeleça obrigação iníqua, abusiva ou incompatível com a boa-fé ou equidade. Em se tratando, porém, de ruptura unilateral pelo adquirente, sem comprovar qualquer razão que a justificasse, não se pode pretender enquadrar a conduta em quaisquer dos permissivos da disposição consumerista. Ao contrário, se o adquirente, no compromisso, resolve, por razões de sua conveniência, arrepender-se do negócio, estará, na verdade, infringindo justamente a equidade, boa-fé e procedendo de modo nitidamente abusivo. Se, todavia, invocar a sua impossibilidade de adimplir o pacto, usando esse argumento como justificativa para o arrependimento, deverá, sem dúvida, comprovar sua situação de insolvência. A insuportabilidade da obrigação assumida precisa ser objeto de justificativa hábil e provas a serem examinadas, em primeiro plano pelo vendedor, que pode concordar em desfazer o negócio, ou, então, pelo Juiz, no caso de se buscar a via jurisdicional.

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O que não parece justo, razoável e suficiente para o arrependimento é a simples vontade unilateral do compromissário comprador, colocando, com isso, o vendedor em situação de nítida desvantagem na equação que exige o equilíbrio contratual, boa-fé e equidade. Trata-se, isso sim, de notório abuso que não pode ser prestigiado pelo nosso sistema jurídico. Apenas quando superado esse fundamental aspecto, que influi na validade e eficácia contratual, é que as partes podem buscar as regras que tratam da eventual restituição, sempre parcial, do que já foi pago. Recentes decisões foram proferidas, por magistrados de notório saber jurídico, que procuram colocar nos trilhos a exegese sobre o tema, equilibrando as relações contratuais. No julgamento da A.C. nº 3003468-45.2013.8.26.0266, a Colenda 28º Câmara Extraordinária, em maio de 2017, concluiu pela rescisão contratual e perdimento integral das parcelas pagas, sem que isso importasse na violação do artigo 53 do CDC. O relator foi o eminente Desembargador Mauro Conti Machado, com a participação no julgamento dos também eminentes Desembargadores Enio Zuliani, Hamid Bdine e J.B. Paula Lima. Confira-se a ementa: Compromisso de venda e compra celebrado em 2001. Inadimplemento dos compromissários compradores desde 2002. Pretensão de rescisão contratual e não de cobrança do débito. Legítimo o interesse da compromitente vendedora de pleitear a resolução da avença, com a consequente reintegração possessória. Conquanto não se discuta que, uma vez operado o distrato, as partes devem ser restituídas à mesma situação em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico, não se afigura, na espécie, óbice ao perdimento integral das parcelas pagas, sem que se possa entender por violação ao artigo 53, da Lei nº 8.078/90. Posse do imóvel sem a devida contraprestação, desde 2002. Perdimento, excepcional, de todos os valores pagos


como compensação pelo uso do bem. Conferir aos requeridos o direito de receber qualquer valor estarse-ia contemplando o seu enriquecimento sem causa, que é coibido pelo ordenamento jurídico pátrio. Notificação prévia. Abrandamento. Inadimplência que superou em muito o pagamento das prestações, já que, das 66 parcelas acordadas, o qual seria saldada até 2006, somente 04 foram devidamente quitadas. Obrigações financeiras incidentes sobre o bem. Responsabilidade dos compradores. Cláusula 8.3. do contrato. Ônus sucumbenciais de responsabilidade dos réus. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento.

No mesmo julgamento foi colacionado outro precedente, relatado pelo também eminente Desembargador Cláudio Godoy, que interpretou da mesma forma o artigo 53 do CDC: Compromisso de compra e venda. Inadimplemento. Resolução, cumulada com reintegração de posse. Perda das parcelas pagas. Abusividade não caracterizada, excepcionalmente, dado o tempo de ocupação sem qualquer pagamento. Precedentes. Reintegração que é consequência imediata da dissolução. Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJSP, Apelação nº 0055961-48.2008.8.26.0000, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Cláudio Godoy, Dj. 11.09.2012).

O desfazimento pela vontade de apenas uma das partes contraria a força obrigatória dos contratos. Não deve, pois, ser confundido com a ruptura motivada, consagrada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que exige, sempre, a análise do elemento subjetivo. Admitir, de modo singelo, que a ruptura unilateral do vínculo contratual representa exercício da autonomia da vontade é negar a estabilidade, tão necessária, nos negócios jurídicos em geral e, porque não dizer, é, também, contrariar o princípio da boa-fé objetiva. Ofende, ademais, a segurança jurídica.

Assim, se a decisão judicial reconheceu a inadimplência, por culpa do compromissário comprador, mas também reconheceu motivo relevante por ele comprovado nos autos, aplica-se o disposto no artigo 53 do CDC. 5. O ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E O SEU ALCANCE. O artigo 4º, da Lei nº 8.078, de 11.9.1990, entre outros objetivos, cuidou, no inciso III, da “harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art.170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”. Seguiu, como não poderia deixar de ser, os princípios do Código Civil aplicáveis aos contratos. Assim, a função social (artigo 421 do Código Civil), a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), a comutatividade e equidade, essenciais para os negócios jurídicos em geral, também estão presentes nas disposições consumeristas, que destacou, também, a boa-fé e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. Nessa linha, assentadas tais premissas, força é convir que o equilíbrio nas relações contratuais constitui ponto fundamental e que precisa ser observado. Esse equilíbrio deve levar em conta não só os preceitos do Código Civil e Código de Defesa do Consumidor, mas, também, a legislação sobre o parcelamento do solo urbano, mesmo porque as regras dos diversos diplomas não são excludentes e sim compatíveis entre si, em harmonia com o sistema jurídico vigente. A redação do artigo 53 é a seguinte: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se ARISP JUS 9


nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Serão nulas de pleno direito, portanto, cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo promitente comprador inadimplente, que não tenha purgado a mora, ressalvado o casuísmo já destacado nos precedentes jurisprudenciais acima colacionados. Quando o contrato padronizado prevê outros percentuais ou, ainda, quando há discussão sobre valores a considerar, diante de aspectos fáticos em questão, a solução acaba remetida ao casuísmo. Não parecem razoáveis os julgamentos que estabelecem, aprioristicamente, um determinado percentual para todos os casos. É importante recordar, quando se apreciam relações de consumo, que essa legislação, a exemplo de outras, apresenta princípios que são básicos em nosso Direito e não podem, por isso, ser postergados. A exemplo do que já afirmamos antes, ao adotar os princípios aplicáveis aos contratos no Código Civil, o diploma consumerista também destacou a boafé e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. O artigo 4º, da Lei nº 8.078, de 11.9.1990, ao preconizar o atendimento das necessidades dos consumidores entre outros objetivos, cuidou, no inciso III, do equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores, com destaque para a boa-fé. No entanto, deixou claro, também, que deverá ocorrer compatibilidade entre a proteção ao consumidor e os princípios da ordem econômica, entre os quais a função social da propriedade (artigo 170 da Constituição Federal). Excepcionou, apenas, quando tratou da igualdade das contratações no artigo 6º, inciso II, e dos privilégios 10 ARISP JUS

que poderiam ser concedidos àqueles que precisam de proteção especial, como, por exemplo, os idosos, gestantes e crianças, além, é claro, dos hipossuficientes, em empreendimentos envolvendo adquirentes de baixa renda, nos quais se destaca o interesse social. A legislação voltou a contemplar, de modo específico, como nulas, as obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade (artigo 51, inciso IV). Assim, embora muitos operadores do direito ainda tentem, por questões várias, inclusive ideológicas, interpretar qualquer contrato sob a égide da legislação consumerista sempre contra o fornecedor de serviços, há uma tendência mais realista e, porque não dizer, mais atenta aos ditames dos princípios jurídicos vigentes em nosso sistema, que procura alcançar o real equilíbrio nas relações contratuais, sem distorções e privilégios a quem quer que seja. Assim, em primeiro plano, há que se distinguir entre um contrato envolvendo hipossuficiente e outros em que as partes são pessoas jurídicas, sempre assessoradas por advogados, ou pessoas físicas que delas fazem parte e possuem notória condição econômica, que lhes permite, sempre, realizar negócios com pleno conhecimento de todas as cláusulas e consequências contratuais. Depois, as condições dos contratos precisam ser sopesadas e suas cláusulas analisadas para que não se permita a contrariedade aos dispositivos cogentes e princípios normais aplicáveis, como aqueles já especificados e constantes do Código Civil. Por outro lado, quando se trata de legislações específicas, em casos envolvendo o parcelamento do solo urbano, aplicável será a Lei nº 6.766, de 1979. Desse modo, afora a contrariedade com os princípios que norteiam os contratos, a admissão de ruptura unilateral ofende, de modo ostensivo, o disposto no


artigo 122 do Código Civil vigente, que proíbe, de modo expresso, condição no negócio jurídico que o sujeite ao puro arbítrio de uma das partes. Artigo 122 – São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

Conforme a definição de Silvio Rodrigues, Diz-se potestativa a condição quando a realização do fato, de que depende a relação jurídica, subordina-se à vontade de uma das partes, que pode provocar ou impedir a sua ocorrência (Direito Civil-Vol. I – 6ª edição – Saraiva – pg. 245).

O mesmo autor, após salientar que nem todas as condições potestativas são ilícitas, destaca a ilegalidade daquelas “em que a eficácia do negócio fica ao inteiro arbítrio de uma das partes sem a interferência de qualquer fator externo; é a cláusula ‘si voluero’, ou seja, se me aprouver” (ob. cit. pg.245). Portanto, ao se admitir que uma das partes, sem a concordância da outra, resolva unilateralmente sobre a ruptura, apenas com base em sua conveniência ou para fazer um bom negócio, está se prestigiando cláusula potestativa, ainda que implícita, o que é vedado pelo nosso sistema jurídico. Além desse aspecto, infringe o princípio da boa-fé, consagrado no artigo 422 do Código Civil. O professor Álvaro Villaça Azevedo, ao comentar o tema, explicitou que Nosso Código Civil de 1916 não possuía dispositivo expresso, cuidando da boa-fé objetiva. Todavia, o novo Código Civil estabelece que ‘os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé’ (art.422). Aí está resguardado o princípio da boa-fé objetiva, ou seja, a que implica o dever das partes, desde as tratativas iniciais, na formação, na execução e na extinção do contrato, bem como após esta, de agir com boa-fé, sem o intuito de prejudicar ou

de obter vantagens indevidas (Teoria Geral Dos Contratos Típicos e Atípicos – Editora Atlas – 2002 – pg. 27).

6. O CASUÍSMO QUE ENVOLVE O ARTIGO 53 DO CDC. Resta discutir quanto o loteador está obrigado a devolver ao adquirente, seja em negociação direta, seja na via jurisdicional, nos casos de resolução justificada. Luiz Antonio Rizzatto Nunes enfrenta bem a questão: A solução se nos afigura possível. Fazendo uma interpretação finalística do texto do ‘caput’ do art. 53 em conjunto com outras normas da Lei nº 8.078, numa interpretação lógicosistemática, pode-se dar indicações seguras da pretensão legal. Invoque-se, assim, em auxílio, dentre outras, as regras do artigo 4º, III, 6º, II e 51, IV, que dispõem sobre o princípio da boa-fé e do equilíbrio contratual, o princípio da equivalência contratual, a boa-fé objetiva como cláusula geral e a equidade como regra de distribuição de justiça no caso concreto. E por fim, como fonte de inspiração utilize-se da norma do artigo 924 do Código Civil e toda a experiência que a partir dele e dos casos reais se pode extrair. A solução será a de dizer que o ‘telos’ do ‘caput’ do artigo 53 é o de declarar nula a cláusula contratual que, aplicada ao caso concreto, gere vantagem exagerada ao fornecedor na desproporcionalidade resultante da aplicação da pena. Assim, por exemplo, é razoável a cláusula contratual que estipula que, se o consumidor pagou 10% do preço, perde 90%; se pagou 20%, perde 80%, e assim por diante” (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, Edit. Saraiva, 2.000, pág. 609).

Percebe-se, nessa lição, que não existe um critério fixo ou uma regra que resolva todas as situações. O que não se pode permitir é uma cláusula gerando vantagem exagerada ao fornecedor, como também, em nome do equilíbrio contratual, não se pode beneficiar de modo exagerado o consumidor. Esse o norte a ser seguido na análise das cláusulas contratuais. Como proceder, então, por exemplo, quando é apresentado contrato padrão que estabelece que o adquirente, no caso de inadimplência, perderá ARISP JUS 11


determinado percentual do valor pago? É preciso lembrar que o loteador, sem nenhuma culpa pelo inadimplemento do devedor, já teve despesas pelo simples fato de ter posto o lote à venda: comissão de corretores, publicidade, bancos, despesas administrativas para cobrança, impostos e taxas (PIS, Cofins, contribuições sociais, imposto de renda, etc.). E não se pode argumentar com o lucro embutido no preço dos lotes. As despesas se transformam em perdas com a rescisão do contrato. Também não colhe o argumento de que o loteador recebeu de volta o lote e, portanto, pode recuperar o valor perdido na próxima venda. É intuitivo que esse fator não influi no preço do lote objeto de revenda. O ressarcimento das despesas do loteador tem de ser incluído nas consequências da mora do adquirente. Ademais, durante todo o tempo, o adquirente inadimplente teve o lote à sua disposição, usando-o ou tendo a faculdade de fazê-lo. E aí já se poderia falar em enriquecimento sem causa. Não há dúvida. É justa a devolução apenas parcial das prestações pagas quando da rescisão por culpa do adquirente. Esse desconto tem o escopo de ressarcir o alienante das despesas necessariamente feitas e de remunerar o uso e gozo da coisa. É indenização, ainda que, para alguns, pareça cláusula penal não prevista. Mas não está resolvido o problema do “quantum”. O Código de Defesa do Consumidor não estabelece nenhum percentual como razoável, nem seria de se esperar que o fizesse. Cada caso é um caso. Não há dúvida de que será de extrema relevância o valor que tiver sido pago. Se as despesas a serem ressarcidas são fixas, o estabelecimento de percentual constante, incidente sobre o valor pago, qualquer que 12 ARISP JUS

seja o montante, será solução evidentemente injusta. Conforme a solução preconizada pelo jurista Rizatto Nunes, na lição citada, a devolução pode ser variável. Se tiver sido pago 10% do preço, a perda de 90% desse valor será razoável. Com efeito, se, por exemplo, na venda de lote no valor de R$ 100.000,00, a comissão do corretor seria de R$ 6.000,00 (6%). Se o loteador tivesse de devolver 50% do valor pago, que seria R$ 5.000,00, ficaria com prejuízo de R$ 1.000,00, só com a comissão do corretor. E, como foi dito, o vendedor arcou com muitas outras despesas. No mesmo exemplo, o mesmo percentual de devolução aplicado sobre o pagamento de 20% do preço, seria mais razoável, embora pudesse não cobrir as despesas demonstradas pelo vendedor. O casuísmo, pois, impera nessa questão. Bem se vê que o importante é alcançar o equilíbrio, sem vantagens nem prejuízos, o que só é possível com a variação do percentual da restituição em ordem direta com a variação do percentual pago. Quanto mais tiver sido pago, maior o percentual da restituição. Ou o estabelecimento da restituição em ordem inversa ao do pagamento: quanto mais tiver sido pago, menor será a retenção. Outra solução seria analisar o caso concreto, o que só pode ser feito na esfera jurisdicional. Artigo sobre “O Contrato Padrão no Processo de Registro de Parcelamento”, do eminente Desembargador Kioitsi Chicuta, tratou do tema e colacionou diversos julgados sobre esse percentual (que variou de 50% até 10%,), do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça (Estudos em Homenagem a Gilberto Valente da Silva, coordenado pelo Desembargador Ricardo Dip, Sérgio Antonio Fabris Editor, pág. 138/ 139). O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 907.856, datado de 19 de junho de 2008, em caso de resilição unilateral


do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, permitiu ao credor reter parte das parcelas pagas, majorando o percentual estabelecido na sentença de 10% para 25%, em consonância com a jurisprudência dominante. Assim como não foi possível ao legislador, os tribunais também não podem estabelecer um percentual fixo sobre o montante pago, para atingir o valor justo que deve ser restituído pelo loteador, no caso de inadimplemento do contrato pelo adquirente. E, neste estudo, nem se cogita disso. 7. CONCLUSÃO Feitas todas essas considerações, que parecem pertinentes ao tema proposto, a conclusão, que deve ser baseada na razão, é no sentido de que o equilíbrio nas relações jurídicas exige a boa-fé e a observância da força obrigatória dos contratos.

dúvida, admitir, que o artigo 53 vedou a perda total do que foi pago, mas não consagrou, em momento algum, o direito puro e simples ao unilateral arrependimento. Por outro lado, as Súmulas 1, do Tribunal Paulista, e 543, do Superior Tribunal de Justiça, apenas disciplinaram, no caso de resolução contratual, submetida à legislação consumerista, a restituição parcial ou total do que já foi pago, conforme a comprovação de requisitos e observado o elemento subjetivo, respeitado o casuísmo. Enfim, a ruptura unilateral deve ser repelida, principalmente em nome dos princípios aplicáveis aos contratos e à segurança jurídica, pois, se assim não for, os princípios nos quais se funda a ordem econômica (artigo 170, da Constituição Federal) serão infringidos e abalado o equilíbrio, nas relações entre consumidores e fornecedores.

A ruptura unilateral ofende a autonomia da vontade e a segurança jurídica. Causa incerteza nas relações contratuais. Quando o contrato é celebrado em decorrência de um empreendimento imobiliário, cujas obras para a implantação ficam a cargo do loteador ou incorporador, a ruptura é estendida a todos os demais adquirentes, que também são integrantes da relação de consumo. Admitir indiscriminadamente o direito ao arrependimento, à revelia da regra clara contida no artigo 25 da Lei nº 6.766, de 1979, mostra-se incompatível com a própria proteção aos consumidores, já que autorizar um deles, por mera conveniência, a realizar um bom negócio, colide com a própria finalidade e destinação do empreendimento, atingindo a todos. É certo que para conciliar os dispositivos da Lei nº 6.766, de 1979, com os decorrentes do Código de Defesa do Consumidor, que é posterior, é preciso, sem ARISP JUS 13


ARTIGO APLICAÇÃO DAS NORMAS PROCESSUAIS CIVIS AO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO Por Luciano Lopes Passarelli

Uma das regras essenciais do Código de Processo Civil aplicado ao Direito Registral Imobiliário é o artigo 15, que não tinha correspondente no Código anterior. Preceitua esse artigo que “na ausência de normas que regulem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as disposições deste Código lhes serão aplicadas supletiva e subsidiariamente”. No nosso entender, o registro é essencialmente um processo administrativo, posto que desenvolve-se através de seu iter próprio: inicia-se com o protocolo e caminha em seguida pela conferência da existência de eventuais títulos contraditórios. Havendo títulos contraditórios, conforme verificamos das Normas da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, o procedimento registral do título que ingressou em segundo lugar fica sobrestado até a solução do primeiro. É o que se vê do item 39 do capítulo XX das Normas citadas, verbis: 14 ARISP JUS

39. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação. 39.1. O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Nesta hipótese, os prazos ficarão suspensos e se contarão a partir do dia em que o segundo título assumir sua posição de precedência na fila.

Esse dispositivo deixa claro que o registro é um processo, ao se referir expressamente a “procedimento” registrário, pois se há procedimento é porque há processo. Há apenas um equívoco redacional, segundo pensamos respeitosamente, quando se consigna que “somente se inaugurará novo procedimento registrário” ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro título, isto porque na realidade o segundo procedimento de registro já se inaugurou com a prenotação do título, tanto que o segundo título já se encontra na “fila de precedência”, aguardando a solução da qualificação do primeiro título. Se está já na fila, já está usufruindo do direito de preferência oriundo da prenotação e, portanto, inegável que o procedimento em si já se iniciou ou inaugurou. De todo modo, evidenciando que o registro é um processo, a própria Lei 6.015/73 nomeia expressamente o seu capítulo III do Título V, a partir do artigo 182, como “Do Processo do Registro”. Em outras partes a Lei 6.015/73 também se refere a “processo de registro”, como, por exemplo, no âmbito do Registro Civil das Pessoas Jurídicas (art. 115, parágrafo único), incluindo aí o “processo de matrícula” de jornais, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de noticias (art. 127), novamente a “processo de registro” no âmbito do Registro de Títulos e


Documentos (art. 157) e ao “processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária” (art. 237-A, § 2º). Se não houver título contraditório ou solucionada a qualificação de título anterior, o procedimento de registro avança para a fase da qualificação, que é, por assim dizer, a quintessência da atividade do Registrador de Imóveis, mais do que o lançamento do ato registral formalizado em si, o qual arriscamos dizer ser um ato administrativo de exaurimento da qualificação positiva. Sendo positiva a qualificação (rectius: o título encontra-se em ordem para ingresso na tábua registral) formaliza-se o registro, lançando-se os atos respectivos na matrícula ou em outros assentamentos registrais, como o Livro 3 ou os livros antigos de transcrições ou inscrições, se o caso. Sendo negativa a qualificação, expede-se Nota Devolutiva, o que abre oportunidade para participação mais intensa do usuário. Ele poderá anuir, cumprindo as exigências feitas, ou poderá insurgir-se solicitando suscitação de Dúvida, o que faz o procedimento registral deslocar-se do Registrador para o Juízo Corregedor Permanente e demais órgãos competentes em fase recursal. E há ainda a possibilidade, segundo pensamos, que o usuário não requeira de imediato a suscitação de dúvida, mas junte documentos e produza fundamentos e argumentos que não propriamente cumpram a exigência feita singelamente, mas sim demonstre que ela pode ser superada se for aplicado um outro viés interpretativo ao título e aos documentos juntados, por exemplo. Essa possibilidade reforça o caráter procedimental do registro, ou que não estamos diante de um ato unitário, diante da participação efetiva do usuário em uma relação de coordenação com o registrador, na busca da efetivação do ato registral perseguido. Portanto, temos que todo esse iter deixa claro que o registro é um processo, e não apenas um ato unitário que corresponderia apenas à formalização do registro

solicitado. Além do processo de registro stricto sensu, há vários outros procedimentos administrativos que tramitam no Registro de Imóveis, todos podendo, a nosso aviso, serem nomeados de procedimentos registrais, porque também tem por escopo alcançar a qualificação positiva de determinado ato ou negócio jurídico, com o consequente lançamento formal dos atos registrais respectivos. Temos, então, como espécies de procedimentos administrativos registrais o Loteamento, a Incorporação e Instituição de Condomínio, a Consolidação da Propriedade Fiduciária, a Retificação de Registro, a Usucapião Extrajudicial, procedimentos de Regularização Fundiária, etc. Nestas poucas linhas não é possível enfrentar detidamente a questão do conceito do procedimento registral como uma modalidade de processo administrativo. Brevitatis causae, nos limitamos a lembrar que o processo administrativo é uma sequência de atos administrativos tendentes a um resultado final, com vistas à proteção dos direitos dos administrados e ao melhor cumprimento dos fins da Administração (artigo 1º, caput, da Lei 9.784/99). Nítido, a nosso aviso, que o registro imobiliário busca tanto a proteção dos direitos dos administrados relativos à propriedade imobiliária privada, quanto a garantir a concretude da função social, econômica e ambiental dela. Sendo um processo administrativo, o novel artigo 15 do Código de Processo Civil, portanto, aplica-se a ele, de maneira que as regras processuais-civilistas regulamentarão o processo registral supletiva e subsidiariamente, na ausência de normas próprias. Isto tem um enorme impacto no estudo do Direito Registral Imobiliário, porque o estudioso desse tema não poderá mais se contentar em estudar a Lei de Registros Públicos e as legislações extravagantes que regulamentam os procedimentos acima referidos, ARISP JUS 15


porque é inafastável agora verificar como as normas processuais se inter-relacionam com as leis mais, digamos, tradicionais aplicáveis à matéria. Mas, enfatize-se: isto ocorrerá “na ausência de normas que regulamentem processos administrativos”. Portanto, o estudo dessa inter-relação não pode esquecer que as normas processuais civis aplicam-se apenas supletiva e subsidiariamente. Havendo norma própria específica do procedimento administrativo, não haverá conflito normativo: a regra processual-civil fica afastada. E esta consideração nos leva a outra que consideramos essencial compreender: o artigo 15 do Código de Processo Civil, segundo pensamos, reforça o artigo 30, inciso XIV, da Lei 8.935/94. Esse dispositivo preceitua ser dever do Registrador “observar as normas técnicas estabelecidas pelo Juízo competente”. Temos aqui, então, uma delegação legal para que os Juízos Correicionais, normalmente as Corregedorias da Justiça, fixem normas técnicas que, com clareza, farão também o papel das normas citadas no artigo 15 do Código de Processo Civil. Portanto, o artigo 15 do Código de Processo Civil, em nosso sentir, não se refere apenas a lei em sentido estrito, mas também a normas emanadas das Corregedorias de Justiça por expressa delegação legal que esses órgãos detêm, delegação legal esta constante do artigo 30, XIV, da Lei 8.935/94. Aliás, essa possibilidade de normatização da atividade registral imobiliária pelos órgãos competentes do Poder Judiciário encontra eco até mesmo na Constituição Federal, que estabelece a atribuição do Conselho Nacional de Justiça para tal desiderato, no artigo 103-B, § 4º, inciso III, da Carta Maior. 16 ARISP JUS

Em conclusão desse tópico, portanto, temos que 1) o registro é um processo administrativo e, portanto, aplicam-se as regras do Código de Processo Civil de forma supletiva e subsidiária, na ausência de normas reguladoras próprias; 2) essas normas reguladoras próprias tanto são leis em sentido estrito quanto normas emanadas das Corregedorias de Justiça, por expressa delegação legal constante do artigo 30, inciso XIV, da Lei 8.935/94, agora reforçada pelo próprio artigo 15 do Código de Processo Civil, que também permite a edição dessas normas e, 3) na ausência de normas reguladoras próprias, deve o Registrador aplicar as normas processuais civis aos procedimentos registrais por ele presididos. De se enfatizar novamente que não haverá conflito normativo na hipótese de haver norma reguladora própria com as normas processuais civis, porque ocorrendo existência concomitante de tais normas sobre o mesmo campo normativo ao qual se subsuma o caso concreto, as normas próprias afastam a incidência das normas processuais civis. No entanto, a aplicação supletiva e subsidiária das normas processuais civis pode e deve ser utilizada como vetor hermenêutico e integrativo nas hipóteses em que a interpretação das normas próprias traga dúvidas ao espírito do intérprete, aponte mais de um caminho exegético possível e, de maneira geral, forneça uma interpretação mais consentânea com a sistematicidade do ordenamento. Isto tendo em vista, segundo pensamos, que em se tratando de Direito Registral Imobiliário o método hermenêutico por excelência é o teleológico, porquanto o Registro é instrumental, constituindo-se na “longa manus” da função social, ambiental e econômica da propriedade imobiliária, dando-lhe a roupagem jurídica e formal para que ela atue de modo concreto, em ordem a não permanecer apenas no mundo das ideias. É por isso que o Código Civil estabelece que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância


com suas “finalidades” econômicas e sociais (artigo 1.228, parágrafo primeiro). Daí a prevalência, segundo pensamos, dos aspectos teleológicos do exercício hermenêutico, não devendo serem prestigiadas linhas exegéticas que atentem contra esses fins. Atenta aos aspectos teleológicos, a busca da sistematicidade será perseguida valendo-se dos tradicionais métodos interpretativos e integrativos constantes da nossa Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657/42), e também por métodos modernos, como o do Diálogo das Fontes, que deverão, como se disse acima, valer-se das normas processuais civis em caráter supletivo e subsidiário. Em São Paulo, já tivemos um caso concreto de aplicação do artigo 15 pela Corregedoria da Justiça local, acerca de saber se a fluência dos prazos registrais deveria ser contada em dias úteis ou corridos, a teor do disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil. Note-se ser um típico caso de “ausência de normas” regulatórias, porque a Lei 6.015/73 é silente sobre o critério de contagem de prazo, se em dias corridos ou em dias úteis, daí ter sido necessário enfrentar o tema, o que aquele Egrégio órgão censório e normatizador fez através do Provimento CGJ nº 19/2017,de 05 de abril de 2017, que acrescentou o subitem 19.1 ao capítulo XIII das Normas paulistas, segundo o qual “contam-se em dias corridos todos os prazos relativos à prática de atos registrários e notariais, quer de direito material, quer de direito processual, aí incluídas, exemplificativamente, as retificações em geral, a intimação de devedores fiduciantes, o registro de bem de família, a usucapião extrajudicial, as dúvidas e os procedimentos verificatórios”.

alhures, entendemos que com a vigência do referido Provimento restou suprida a “ausência de normas” a que se refere o artigo 15 do Código de Processo Civil, no Estado de São Paulo, posto ter a Corregedoria Geral da Justiça exercido a delegação legal para editar normas técnicas aplicáveis aos registros públicos e aos notários. Nessa mesma linha de raciocínio, em outros Estados da Federação em que não houver normas similares, parece-nos que continua existindo “ausência de normas” sobre a fluência de prazos, lembrando que a Lei 6.015/73 não trata com especificidade desse tema e, portanto, deveria ser aplicada a regra do artigo 219 do CPC. Nada impediria, por óbvio, que as Corregedorias de outras unidades da federação ou o Conselho Nacional da Justiça, em âmbito nacional, para uniformizar os procedimentos registrais em todo o Território Nacional, optassem por eleger o critério de fazer valer a regra do artigo 219 do CPC, fluindo os prazos em dias úteis. Este é apenas um exemplo da necessidade dos estudiosos do Direito Registral Imobiliário se debruçarem com ânimo redobrado, indispensável e necessário sobre o estudo do Direito Processual Civil que, em face do artigo 15 do vigente caderno processual civil, tem agora uma influência muito mais intensa sobre o Direito Registral Imobiliário do que no regime do Código anterior de 1973.

Apenas ressaltando, com o respeito devido de sempre, que do ponto de vista científico-acadêmico consideramos que o registro “stricto sensu” também é um procedimento administrativo, consubstanciado na sequência de atos tendentes à prática de um ato de direito material (o ato registral em si), conforme apontamos ARISP JUS 17


ARTIGO LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA. NATUREZA JURÍDICA. Por Marcelo Augusto Santana de Melo

1. INTRODUÇÃO A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe ao direito brasileiro, em especial o civil e o registral, novas figuras jurídicas que exigirão dos operadores dos direitos um enorme esforço exegético não somente para torná-los efetivos, mas também para classificá-los quanto à natureza jurídica. A ansiedade legislativa não deixou a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, ser consolidada na prática, na doutrina e jurisprudência, de forma que a regularização fundiária ainda estava sendo aplicada por urbanistas, operadores do direito e representantes de órgãos responsáveis pelos respectivos procedimentos quando foi brutalmente revogada pela Lei nº 13.465/2017. Para nós, o diploma legal de 2009 – também chamado de Lei do Programa Minha Casa Minha Vida –tratava melhor a regularização fundiária e enfrentava uma questão muito importante – aparentemente esquecida pela nova legislação: situar a regularização fundiária como uma medida multidisciplinar e vinculada à urbanização. 18 ARISP JUS

A doutrina urbanística classifica a regularização fundiária– no sentido amplo– em três vertentes: regularização fundiária como regularização jurídica dos lotes, regularização fundiária como urbanização do assentamento e regularização conjunta. Vicente de Abreu Amadei afirma que a “[...] finalidade da regularização do loteamento é o saneamento (a correção) da situação ilegal (anômala) e esse saneamento é (a) urbanístico (correção da situação física existente, isto é, quanto às vias de circulação, infraestrutura, etc. exigindo investimentos do Poder Público), (b) administrativo (regularização da situação do parcelamento perante os órgãos públicos administrativos) e (c) civil (regularização da situação registrária e do direito real de aquisição ou do domínio dos adquirentes)”1. O foco principal na regularização fundiária como urbanização é na ordenação do espaço, pela apresentação de um estudo de viabilidade urbanística2. A ideia dessa espécie de regularização é a ordenação ou reordenação urbanística da área como um todo, procedendo-se a estudos técnicos da região para o melhor aproveitamento da mesma, divisão das quadras e lotes com tamanhos não uniformes, e habitações que não garantam o mínimo de habitabilidade necessária à dignidade da pessoa humana. Obviamente, a urbanização do assentamento informal é tão importante quanto a regularização jurídica ou outorga de títulos individuais, mas compreende questões que esbarram quase sempre em problemas orçamentários: urbanizar é custoso aos cofres públicos. A regularização conjunta é – indubitavelmente – a ideal. Não podemos nos contentar com a promoção 1 AMADEI, Vicente de Abreu. O Registro Imobiliário e a regularização de parcelamento do solo urbano. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 41, jan. 1997, p. 32. 2 ALFONSIN, Betânia de Moraes. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil – Políticas de regularização fundiária: justificação, impactos e sustentabilidade. Belo Horizonte: Del Rey, 2001, p. 212.


isolada de regularização urbanística ou jurídica, embora reconheçamos o valor e a importância de cada uma. Edésio Fernandes critica a regularização dissociada da urbanização. Para ele, “legalizar o ilegal requer a introdução de estratégias jurídico-político inovadoras que conciliem o reconhecimento do direito de moradia que de forma alguma se reduz ao direito de propriedade individual com a permanência das comunidades nas áreas onde têm vivido”3. Nesse aspecto, a Lei nº 13.465/2017 parece ter dado maior relevância à regularização jurídica dos lotes, dissociando um pouco da legislação revogada, criando institutos jurídicos visando à formalização das propriedades. A grande finalidade da nova regularização fundiária é a “incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º). Dentre os diversos instrumentos criados, aventuramo-nos em tentar desvendar a natureza jurídica da legitimação fundiária e alocá-la dentro do nosso direito, estudando seu caráter interdisciplinar e pesquisando situações análogas em outros países. Não analisaremos– neste estudo– outro instrumento de titulação da regularização fundiária, que é a legitimação de posse e sua conversação em propriedade imobiliária – denominada também de usucapião administrativa –, mesmo porque já tivemos a oportunidade quando de nosso estudo sobre o direito de moradia após o advento da Lei nº 11.977/20094. 2. CARACTERÍSTICAS Reconhecendo a dificuldade de situar o instituto da legitimação fundiária dentro do nosso direito – 3 FERNANDES, Edésio. Legalizando o ilegal. Jornal do Brasil, 07 de junho de 2001. Disponível em: <http://www.jb.com.br/jb/papel/ opiniao/2001/06/06/joropi20010606003.html>. Acesso em: 28 maio 2010. 4 SANTANA DE MELO, Marcelo Augusto. O direito à moradia e papel do Registro de Imóveis na regularização fundiária. Revista de Direito Imobiliário nº 69, julho-dezembro de 2010, Revista dos Tribunais, p. 9

em decorrência da obscuridade legislativa e falta de referência –, nossa única saída é começar com as características legislativas apresentadas, principalmente as restrições impostas. 2.1. LIMITE TEMPORAl Assim considerando, verificamos que o § 2o do art. 9º da Lei nº 13.465/2017 determina a aplicação da regularização promovida mediante legitimação fundiária aos núcleos urbanos informais comprovadamente existentes somente até 22 de dezembro de 2016. O Estado assim reconhece que – até referida data –, em razão de uma ineficiência de seu poder de polícia, existiram assentamentos informais passíveis de regularização. Os limites temporais legislativos já foram mais respeitados outrora. Reconhecemos e já publicamos que o caráter excepcional da regularização fundiária justificava o abrandamento da legislação para a resolução da urbanização; no entanto, o que temos verificado é que as leis são sucessivamente modificadas para que o referido limite sempre seja prorrogado. A Lei n. 11.977/2009 não trouxe limite de tempo, mas– implicitamente– subtendeu-se que a data da sua publicação seria o termo final para a regularização fundiária, mesmo porque o § 1º permitia a regularização em áreas de preservação permanente até 31 de dezembro de 2007. 2.2. CONCEITO (LEGAL) Conceitua a Lei nº 13.465/2017: “a legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (art. 23)”. O conceito legal serve para analisarmos a intenção do legislador para o instrumento criado. Todos os seus aspectos, destacando a ênfase ao caráter originário do direito real de propriedade, que não pode ser ARISP JUS 19


considerado como principalmente fundamento ou essência: seria o mesmo que atribuir a originalidade como aspecto principal da usucapião ou desapropriação. 2.3. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA No conceito legal da legitimação fundiária (art. 23), é expressa a referência ao caráter originário da aquisição, recebendo o beneficiário a propriedade imobiliária “livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado” (§ 2º). Sabemos que a aquisição da propriedade imóvel se dá de dois modos. Um refere-se ao modo originário, quando o adquirente recebe esse título de forma direta e independente do antigo proprietário, sem com este manter qualquer vínculo. Outro se concebe de modo derivado, reclamando a vinculação do adquirente a outra pessoa, pressupondo um ato ou um negócio jurídico de transferência da propriedade para o adquirente. Declarando o legislador tratar-se expressamente de forma originária de aquisição da propriedade, afastou o caráter contratual da aquisição da propriedade – muito menos a chance de titulação que a própria lei pretendia conferir. Com isso, temos alguma referência para continuarmos nossa investigação, restando adequar que tipo de aquisição originária estamos enfrentando. Mesmo existindo referência expressa ao caráter originário da legitimação fundiária, o legislador relativizou a regra – através do § 2º do art. 23 – ao averbar que a originalidade não operará quando os direitos reais, ônus, gravames ou inscrições disserem respeito ao próprio legitimado; porém, referido dispositivo será de difícil aplicação porque a propriedade imobiliária estará em nome de outra pessoa, provavelmente em área maior, sem respeito algum à especialidade, mas terá efeito quando as obrigações forem propter rem, como impostos territoriais urbanos. 20 ARISP JUS

2.4. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA O objeto da legitimação fundiária é a propriedade imobiliária, conferindo ao respectivo titular todos os direitos inerentes a referido direito (art. 1.228, CC) – não o condicionando– inclusive– a nenhum tipo de restrição ou condição. Não foi criado um novo direito real, como o de laje, mas sim um instrumento, uma forma para que a propriedade seja declarada. Em razão de não estar se criando um novo direito real, mas sim o direito de propriedade, felizmente não existiu alteração do Código Civil – neste aspecto – tendo sido criado, no art. 167, I, da Lei nº 6.015/73, a alínea 47relativa à forma em que referida propriedade será adquirida – que é a legitimação fundiária. Referida alteração era necessária em razão da doutrina e da jurisprudência terem firmado entendimento no sentido de que referido rol dos atos de registro estrito senso é taxativo5 (numerus clausus), somente podendo ser 5 Sobre a taxatividade dos atos registrários, pelo brilhantismo das ideias, é oportuno transcrever a lição de Dr. Ricardo Henry Marques Dip: “No que concerne à terceira proposição — os mesmos direitos reais, sabidamente, são elencados no direito brasileiro em numerus clausus —, concede-se juxta modum. É certo que se adotou no direito pátrio o critério da taxatividade dos direitos reais, mas cabe ao intérprete dizer quais dos direitos alinhados são reais e quais não o são, o que, de conseguinte, afasta um critério de oficialidade literal (a direta doutrina do sens clair normative). A proposta de conclusão sub examine — os fatos suscetíveis de registro estão igualmente previstos de modo taxativo na Lei de Registros Públicos — não se infere das premissas. Desde o plano estritamente lógico-formal não se pode extrair da taxatividade dos direitos reais uma correlata enumeração exaustiva dos atos suscetíveis de registração predial. Apropositam-se a isso alguns tantos fundamentos. Primeiro, o de que o registro imobiliário– como visto –destina-se a acolher títulos não referentes a direitos reais. Segundo, o de que a taxatividade dos direitos reais não implica restrição consequente dos títulos relativos a esses direitos: ter-se-á notado acaso que– na mescla de uma terminologia criticável– o art. 167 da vigente Lei de Registros Públicos, tratando do registro em sentido estrito, não se refere expressamente à propriedade? Mais além: não se diz que espécie de título permitiria o registro — por sinal, declarativo — de aquisição imobiliária por aluvião (arts. 530, II, 536, III, e 538 do CC). Isso não é nenhuma defectividade da normativa registral, mas próprio de um sistema processual lato sensu, que, por seu caráter fundamentalmente instrumentário, proporciona- se mediante uma


ampliado por vontade legislativa. 2.5. EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO INSTITUTO (INSPIRAÇÃO) Legitimação de posse agrária O Estatuto da Terra (Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964), no artigo 99, prevê, no âmbito do direito administrativo, a legitimação de posse que, segundo o referido artigo, opera a transferência do domínio ao posseiro de terras devolutas federais mediante processo administrativo. Atualmente, a legitimação de posse de imóveis rurais está disciplinada pela Lei n.º 6.383/76, que escalonou e graduou o processo de outorga da legitimação. Primeiramente, há a concessão de uma licença de ocupação, que só será obtida se atendidos pelo possuidor os seguintes requisitos prévios: a) serem as terras devolutas; b) possuírem área de até 100 (cem) hectares; c) haver comprovação de morada permanente e cultura efetiva, pelo lapso temporal não inferior a 1(um) ano; d) não ser o pretendente proprietário de imóvel rural; e) ser destinada à exploração de atividade agrária com seu trabalho e o de sua família direta e pessoalmente. A legitimação de posse ocorrerá após o processo discriminatório – também previsto na Lei n. 6.383/76 –, que permite a abertura de matrícula inaugural de imóveis da União, sendo o procedimento administrativo ou judicial. Uma vez findo o prazo da licença de ocupação, o ocupante adquire a preferência para a aquisição do formulação de subsídio à realização do direito material. Negar que se possa registrar um título no ofício imobiliário porque não o prevê expressamente inscritível a regulativa específica ou lei extravagante é– em síntese – desprezar o caráter instrumental do registro e, no fim e ao cabo, denegar a realização de um direito que, recognoscível na ordem substantiva, não poderia já efetuar-se. Seria – guardadas as distinções– o mesmo que dizer que o locador tem direito a reaver o imóvel de um locatário inadimplente e negar-lhe toda possibilidade de manejar uma ação de despejo” (DIP, Ricardo Henry Marques. São taxativos os atos registráveis? Revista de Direito Imobiliário, v.47, jul-dez. 1999).

imóvel– pelo valor histórico– desde que comprove morada permanente, cultura efetiva e capacidade para desenvolver a área ocupada (art. 29, § 1º). O direito aos ocupantes de terras federais foi estabelecido no art. 98 do Estatuto da Terra, que assim disciplina: “[...] todo aquele que, não sendo proprietário rural nem urbano, ocupar por dez anos ininterruptos, sem oposição nem reconhecimento de domínio alheio, tornando-o produtivo por seu trabalho, e tendo nele sua morada, trecho de terra com área caracterizada como suficiente para, por seu cultivo direto pelo lavrador e sua família, garantir-lhes a subsistência, o progresso social e econômico, nas dimensões fixadas por esta Lei, para o módulo de propriedade, adquirir-lhe-á o domínio, mediante sentença declaratória devidamente transcrita”. A regra deve ser, portanto, ter como registrável o título de domínio outorgado pelo Poder Público, oriundo de ato administrativo como esse, que tem caráter declaratório e é praticado a partir do reconhecimento, e terconsequente legitimação de posse, apurada em regular procedimento administrativo:tudo consoante expressa previsão legal. Referência reanudación)

espanhola

(inmatriculación

e

A inspiração para a legitimação de posse – para alguns – origina-se do direito registral espanhol com os institutos da inmatriculación, onde se permite o ingresso no Registro de imóveis que não possuam matrícula própria; bem como na reanudación del tracto sucessivo, onde permite-se a quebra de continuidade (cadeira dominial) entre titulares de domínio. Em referidas hipóteses, é importante consignar, inaugurando-se a cadeia registral ou permitindo-se sua descontinuidade; são reduzidos os efeitos jurídicos dos registros pelo período de dois anos, onde estará afastada a fé-pública registral. A inmatriculación é um instrumento de grande valia e eficácia do sistema registrário espanhol: por ele é ARISP JUS 21


introduzida no Registro de Imóveis a primeira matrícula de imóvel. Sucintamente, o atual proprietário apresenta diretamente ao Registrador seu título (não registrado), o cadastro fiscal realizado na Prefeitura do Município respectivo, edital publicado pela Administração entre outros documentos; após regular qualificação, é outorgado um número de matrícula. Outro instituto espanhol é o da reanudación do trato sucessivo. A interrupção da continuidade pode ser retomada ou reiniciada, como sugere o verbo espanhol reanudar. O sistema registral ibérico é facultativo: o que gerava em certos momentos, – um desalinhamento entre a cadeira dominial – de forma que existe, na Lei Hipotecária/registrária espanhola, referido instituto, que somente em 2015,com a reforma legislativa (Lei n. 13/2015 de 24 de maio), tornou-se mais célere e efetivo. Chico y Ortiz demonstra preocupação na utilização da reanudación do trato sucessivo, lecionando que existe certo conflito com o princípio da segurança jurídica, mas reconhecendo que a facultatividade do registro, ou seja, seu caráter voluntário, facilitou as transferências ditas quase informais6 . Não se trata– obviamente– de uma exceção ao princípio da continuidade, mas sim de uma retomada da cadeia dominial justificada pela prescrição aquisitiva e restrição dos efeitos jurídicos do registro (fé-pública registral). Não verificamos muita compatibilidade, entre os institutos espanhóis, com a legitimação fundiária, porque naqueles existe a referência a uma cadeia de títulos não apto a ingressar diretamente para o registro – mas verificamos que, através dos referidos procedimentos, o vício pode ser sanado para ganhar publicidade registral. A criação brasileira já define a legitimação fundiária como forma originária da aquisição.

6 CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario Tomo I. 4º edição. Madri: Marcial Pons, 2000, p. 347. 22 ARISP JUS

3. ATO ADMINISTRATIVO NEGOCIAL COMO INSTRUMENTO DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE. Trata-se, indubitavelmente, da formalização representativa de um reconhecimento – por parte do poder público – da propriedade imobiliária urbana. Não podemos dizer que é um ato bilateral, mas tem forte conteúdo real, não se restringindo, assim, somente aos aspectos possessórios. A legitimação fundiária pode ter por objeto imóveis públicos e particulares (art. 23), e não configura uma usucapião, mas uma forma de aquisição da propriedade imobiliária originária, o que não contraria a Constituição Federal, que optou expressamente em não se admitir usucapião de imóveis públicos (art. 183, § 3º). Nesse sentido, é interessante o posicionamento do Ministério Público do Estado de São Paulo em recente trabalho sobre a regularização fundiária urbana: Quando aplicável a imóveis públicos, não há maiores dificuldades em se entender o novel instituto, pois o Poder Público praticará ato sobre bem que lhe é próprio. Nesse caso, haverá a discricionariedade também para avaliar qual a melhor forma de titulação, podendo optar pela concessão de direito real de uso ou pela concessão de uso especial para fins de moradia. Vale lembrar que, nessas hipóteses, a Lei nº 8.666/93, em seu art. 17, I, ‘‘f ’’, já dispensava a necessidade de avaliação prévia, licitação e autorização legislativa, desde que se tratasse de regularização fundiária de interesse social. De qualquer forma, a Medida Provisória nº 759 confere prévia autorização aos entes públicos para a concessão da legitimação fundiária (art. 21, § 5º)7.

7 Regularização Fundiária Urbana. Ministério Público do Estado de São Paulo. LUIS FELIPE TEGON C. LEITE (coordenador). http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/Cartilhas/2017%20 -%20Cartilha%20regulariza%C3%A7%C3%A3o%20 fundi%C3%A1ria.pdf, acesso em 07/11/2017.


Mas é o instrumento utilizado para a declaração de perda de propriedade que tem chamado a atenção do meio jurídico. Era tradição de nosso direito que a perda da propriedade sempre necessitava de um procedimento judicial específico. A usucapião e desapropriação demandavam um processo no Poder Judiciário que declarava a perda do imóvel e consequente aquisição. No entanto, atualmente a própria usucapião pode ser declarada ou reconhecida em procedimento no Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei nº 6.015/73). Quando da promulgação da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, o meio jurídico debateu muito o fato de se processar no Registro de Imóveis a perda da propriedade resolúvel; no entanto, passados mais de duas décadas, a jurisprudência e doutrina confirmaram a utilidade, sendo hoje o instrumento de garantia imobiliária mais utilizado no mercado. O art. 5º, XXII, da Constituição Federal, garante o direito de propriedade, com a livre disposição, que não poderá ser tolhida, a não ser em virtude de lei (art. 5º, II, CF); está neste aspecto a interpretação que devemos aplicar. A própria legislação prevê a possibilidade de perda do direito de propriedade, inclusive de imóveis públicos, através de reconhecimento do Poder Público Municipal. A pertinência do instituto pode ser questionada academicamente, mas tanto a legalidade como a constitucionalidade estão flagrantemente respeitadas. Resta-nos agora identificar a natureza jurídica do instrumento da legitimação fundiária – e pensamos que é no direito administrativo que devemos restringir as pesquisas. Primeiramente, porque o ato é decorrente do Poder Público; segundo, porque o procedimento é eminentemente administrativo, não tendo a participação de particulares ou ainda de tabeliães ou registradores imobiliários. Sobre a natureza jurídica da legitimação, importante lembrar o magistério de Hely Lopes Meirelles: “Além dos atos administrativos normativos (a) e ordinário

(b), isto é, daqueles que encerram um mandamento geral ou um provimento especial da Administração, outros são praticados contendo uma declaração de vontade do Poder Público coincidente com a pretensão do particular, visando à concretização de negócios jurídicos, ou à atribuição de certos direitos ou vantagens ao interessado”. E acrescenta: “A falta de uma denominação específica em nossa língua, para manifestações unilaterais da Administração, e das quais se originam negócios jurídicos públicos, permitimo-nos denominá-los atos administrativos negociais, numa tradução livre do castelhano - acto administrativo, negócio jurídico - mas literal do italiano – attiam ministrativi negoziali - e do alemão rechtsgeschaeftliche Verwaltungsakte”. E finalmente conclui: “Estes atos, embora unilaterais, encerram um conteúdo tipicamente negocial, de interesse recíproco da Administração e do administrado, mas não adentram a esfera contratual. São e continuam sendo atos administrativos (e não contratos administrativos), mas de uma característica diferenciada dos demais, porque geram direitos e obrigações para as partes e as sujeitam aos pressupostos conceituais do ato, a que o particular se sujeita incondicionalmente.”8 É inconcebível, para nós, não compreender a legitimação fundiária como ato administrativo negocial. O ato administrativo, embora unilateral nos termos da lei, encerra um flagrante conteúdo privado ao outorgar o direito de propriedade para ocupantes de núcleos urbanos informais consolidados. É importante que a Administração Pública, quando da elaboração do ato administrativo negocial – legitimação fundiária –, tenha a preocupação e atenção necessárias para qualificar os moradores de forma adequada juridicamente, para que erros primários não sejam cometidos e prejudiquem o direito em criação ou 8 Lopes Meirelles, Hely. Op. Cit. p. 162. ARISP JUS 23


formalização dos moradores das áreas. Na qualificação dos proprietários, são importantes a consignação do nome, número da cédula de identidade ou filiação e necessariamente o CPF, além do estado civil completo (regime de bens e cônjuge), profissão e domicílio9. Interessante que a Lei nº 13.465/2017 traz a necessidade de filiação na qualificação – porém, prevalece neste aspecto, para fins registrários, a Lei nº 6.015/73, bastando a cédula, identidade e, na falta deste documento, a filiação. Não existe referência na legislação da necessidade de confecção de referido instrumento, nem ao menos estamos querendo “burocratizar” a regularização fundiária . O inciso III do art. 40 da Lei nº 13.465/2017 determina que o pronunciamento da autoridade competente a decidir o processamento administrativo deverá “identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais”. Não obstante, a declaração do poder público deverá ser instrumentalizada. O cadastro para fins de criação do ato administrativo deveria ser cercado pelo órgão público de cuidado mínimo, sendo recomendável ao menos uma aceitação por parte do morador, mesmo a legislação não exigindo. É de complexa e difícil aceitação no mundo jurídico a criação de um direito, ainda mais de propriedade, sem ao menos a concordância do respectivo titular – sem falar nas inúmeras complicações que poderão resultar de um cadastro mal realizado. O instrumento, assim, para nós, é imprescindível. É cediço, em nossa sociedade, com a sua instabilidade política e as variações que podem ocorrer relativas às políticas públicas, aceitar que mera declaração do Poder Público seja suficiente para criar e extinguir a 9 A lei obriga a manutenção de um cadastro nos municípios dos ocupantes das áreas que estão sendo regularizadas, cadastro esse que deve ser elaborado com critérios que garantam a isonomia de tratamento aos moradores, devendo ser públicos e transparentes, garantindo a participação da comunidade. 24 ARISP JUS

propriedade; é contrariar o alicerce de nosso Estado Democrático de Direito: a segurança jurídica, princípio único que não pode ser afastado, nem ao menos pela simplificação dos atos administrativos na regularização fundiária. E nas hipóteses de retificação de registro imobiliário? Como proceder sem um instrumento base? Poderiam os registradores imobiliários se valer da nova declaração do município para retificar a anterior? Pensamos e defendemos que não: é necessária formalidade mínima para trazer segurança aos ocupantes e até para o sistema imobiliário como um todo. Parafraseando Flauzilino Araújo dos Santos, “o Registro Imobiliário há de ser um instrumento de segurança e não deve macular seu prestígio tornando-se um outdoor de fantasias e fraudes”10 . O ato administrativo emitido pelo Poder Municipal é o documento hábil para representar a legitimação fundiária – não necessitando o documento – que tem presunção de veracidade decorrente dos atos administrativos, de reconhecimento de firma, embora a legislação tenha expressamente dispensado (parágrafo único do art. 47). Deverá constar necessariamente do instrumento a referência expressa ao imóvel objeto da regularização, dispensada, apesar de recomendada, a descrição completa do imóvel regularizado. No Estado de São Paulo a prática tem demonstrado ser mais eficiente que o texto legislativo, tendo sido 10 O fator de exceção também traz um fundamento ou princípio que deve ser considerado por todos os profissionais envolvidos na regularização, que pode ser extraído do art. 2º, inciso XV, do Estado da Cidade, que ao fixar diretrizes da política urbana, elenca a simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais. Referida simplificação deve ser analisada também do ponto de vista interpretativo, principalmente no aspecto formal da aplicação da legislação. Os operadores da regularização fundiária devem sempre ter em mente que regras e pensamentos inflexíveis são os principais entraves na regularização fundiária e devem dar passagem para a criatividade e o bom senso, sem falar que é muito mais fácil destruir uma casa do que construí-la ou mesmo reformá-la.


utilizado pelas prefeituras de São José dos Campos e Guarujá o instrumento de legitimação fundiária para formalizar um título a ser levado ao respectivo Registro de Imóveis e não apenas uma relação constante do procedimento de regularização fundiária . Ademais, carece a legislação de maiores referências sobre o conteúdo do instrumento da legitimação fundiária, trazendo expressões que podem gerar dúvidas na interpretação. Existe menção a uma “listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos” (art. 11, V, § 5º do art. 23) que será encaminhada juntamente com a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) para o Registro de Imóveis. O § 6º do art. 23, por sua vez, refere-se à possibilidade de cadastramento complementar de ocupantes não constantes da listagem inicial, o que sugere que necessariamente existirá um cadastro de ocupantes de áreas públicas ou particulares decorrentes de regularização fundiária. Obviamente, seria de toda conveniência que o poder público regulamentasse – por meio de decreto – o procedimento de levantamento e cadastramento dos ocupantes dos imóveis irregulares, porque inúmeras situações podem ocorrer de modo a gerar infindáveis conflitos decorrentes da precariedade cadastral. Eventual falha poderá extirpar direitos de moradores, criando problemas de difícil solução no futuro; prejudicando, inclusive – a segurança jurídica de futuros adquirentes, recomendando-se que o trabalho seja supervisionado por profissional do direito, além de assistente social que ateste a situação fática da moradia. Finalmente, é importante consignar que o ato administrativo do poder público é revestido de discricionariedade relativa, já que não existe liberdade de escolha do destinatário, mas estão presentes os atributos de conveniência e oportunidade, além do conteúdo. O destinatário é aquele que possuir área

pública ou privada em núcleo informal consolidado até 23/12/2016 em procedimento de regularização fundiária. 4. CONDIÇÕES LEGAIS PARA SER BENEFICIADO PELA LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA O § 1º do art. 23 da Lei nº 13.465/2017 – além do limite temporal que mencionamos (22/12/2016) – determina que o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural (inciso I), bem como de legitimação de posse (II), de forma que o Município deve necessariamente promover pesquisas no registro imobiliário sobre a existência de imóveis, bem como nos cadastros públicos. No âmbito da qualificação registral, deve o oficial fazer a prévia pesquisa nas centrais estaduais que têm abrangência maior de municípios; no caso positivo, deve desqualificar o instrumento apresentado para o que o município promova a investigação necessária. O fato de existir imóveis ou direitos em nome do beneficiário não impede – necessariamente – de que possa ser beneficiado como nos casos em que já existiu transferência, de sorte que a análise final deve ser do Poder Público. Outra condição para que exista a legitimação fundiária é que a mesma tenha sido emitida no âmbito da regularização fundiária, existindo menção expressão à possibilidade de aplicação aos procedimentos iniciados sobre vigência da Lei nº 11.977/2009 (art. 75), que inaugurou no âmbito do direito urbanístico brasileiro a regularização fundiária, de forma que entendemos possível sua aplicação porque os critérios utilizados pela mesma eram extremamente técnicos e seguros, sendo que a própria Lei nº 13.465/2017 permite a utilizado da legitimação fundiária para a regularização de imóveis da união (art. 24). Embora a regularização fundiária (Reurb) seja exclusiva para imóveis urbanos e podemos ampliar para imóveis em zona de expansão urbana (art. 23), não ARISP JUS 25


podemos esquecer que – muitas vezes – as matrículas ainda consignam estarem os imóveis cadastrados como rurais, fato esse que não poderá servir de obstáculo para a regularização, já que é operada, no âmbito do Poder Público, a total competência para tratar e legislar sobre imóveis em sua localidade (art. 30, incisos I e VII, da Constituição Federal), não necessitando assim de eventual anuência do INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Importante consignar, ainda, que foram criadas duas modalidades de regularização fundiária (Reurb): uma de interesse social (Reurb-S), aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal (art. 13, inciso I) – e outra de interesse específico (Reurb-E), para as hipóteses não qualificadas como de interesse social. A Lei nº 13.465/2017, ao tratar da legitimação fundiária, não restringe em momento algum sua utilização, mas uma interpretação sistemática nos conduz em sua restrição tão somente para a Reurb-S, porque as condições constantes do § 1o do art. 23 da Lei nº 13.465/2017 demonstram a finalidade social do empreendimento ao proibir que os beneficiários tenham outros imóveis. Condições restritivas ao direito de propriedade Quando do procedimento anterior de regularização fundiária (Lei nº 11.977/2009) existia a chamada titulação dos moradores das áreas e ocorria geralmente através da elaboração de um instrumento de doação. Ocorre que para a doutrina e jurisprudência, é possível através da transmissão gratuita da propriedade imobiliária a imposição de cláusulas de inalienabilidade em decorrência de aplicação analógica das regras de disposição testamentária (art. 1.848 do Código Civil). Atualmente, a opção do legislador foi conferir o direito de propriedade sem qualquer restrição aos moradores de núcleos informais regularizados e qualquer tentativa de restringir o regular exercício do referido direito irá esbarrar diretamente na legalidade 26 ARISP JUS

e, indiretamente, constitucionalidade. A propriedade imobiliária somente pode ser restringida em virtude de lei (art. 5º, inciso II, CF) que necessariamente deverá ser federal em razão de tratar-se de direito civil e de registros públicos (art. 22, incisos I e XXV, CF). Assim, lei municipal não poderá criar regra para a imposição de cláusulas restritivas aos proprietários de áreas regularizadas. O art. 107 da Lei nº 13.465/2017 traz a possibilidade de decreto do Poder Executivo federal regulamentar a lei, no entanto, não poderá criar regra impeditiva de alienação dos lotes regularizados na Reurb-S. O instrumento criado pela legislação federal para a declaração de propriedade imobiliária para os moradores de núcleos regularizados é a legitimação fundiária de forma que outras formas até então existentes deverão ser abolidas, respeitando-se a questão temporal em razão de títulos outorgados antes de sua vigência. Finalmente, é de se lamentar a revogação do inciso V do art. 48 da Lei nº 11.977/2009 que afirmava que o título conferido deveria ser preferencialmente para mulher o que foi aplaudido pelos urbanistas. É sabido que na grande maioria das vezes o regime de bens adotado é o regular que é o da comunhão parcial de bens, de sorte que uma vez adquirido o imóvel não haveria razão para que o título, escritura ou registro fosse realizado em nome de qualquer dos cônjuges, já que, para eventual alienação seria necessária a anuência do outro. Ocorre que é comum o estabelecimento de uniões estáveis nas populações de baixa renda, colocando em risco a mulher que habita a casa juntamente com os filhos e lavrar o título em nome da mulher ajudará a evitar problemas como esse. 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS Não se nega que a finalidade da regularização é a titulação de seus ocupantes, e o que podemos entender por titulação? Separando as questões possessórias, a titulação envolve aspectos complexos, principalmente na constatação da natureza jurídica da área ocupada


(se pública ou particular), bem como nos mecanismos ou instrumentos necessários para transferir o direito de propriedade aos moradores. A nova legislação – como a anterior – tem como objetivo a titulação dos ocupantes (art. 9º); estranhamente, no entanto, não relaciona em seus instrumentos referidos mecanismos, não existindo aparentemente um título a ser outorgado. A causalidade (vinculação a um título) é expressão e característica de nosso sistema registral. Quando a lei se refere à titulação, só poderíamos compreender que seja um título registrado no Registro de Imóveis competente. O artigo 1.227 do Código Civil é taxativo ao afirmar que os direitos reais sobre imóveis constituídos – ou transmitidos por atos entre vivos – só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. Na legitimação fundiária não existe causalidade em sentido estrito, ou seja, a vinculação a um contrato já que se trata de forma de aquisição originária relativa, mas existe um vínculo, um liame causal entre o ato administrativo de declaração da propriedade e a publicidade registral gerada. Somente com o registro da legitimação fundiária o beneficiário poderá exercer todos os atributos inerentes ao direito de propriedade – não existindo, inclusive, nenhuma restrição, cláusula ou condição legal. A matéria é assaz recente para que conclusões sejam estabelecidas, mas ousamos situar a legitimação fundiária dentro de nosso sistema jurídico,e nesse sentido reconhecê-la como importante instrumento da regularização (Reurb), consistindo em um ato administrativo negocial realizado no âmbito de Regularização Social de Fins Sociais (Reub-S) em que Poder Público Municipal identifica os possuidores de imóveis urbanos públicos ou particulares de núcleos urbanos informais existentes até 22 de dezembro de 2016, declarando e reconhecendo a forma originária relativa

da propriedade. O legislador preocupou-se– na definição legal (art. 23) – em conceituar a legitimação fundiária como forma originária de propriedade imobiliária – esquecendo-se de que a instrumentalização é importante e necessária porque se está reconhecendo, através de ato administrativo, o direito de propriedade. Por consequência, de sua perda pelo antigo titular, merecendo o mínimo de cuidado e a formalidade necessária para que a segurança jurídica não seja abalada. Quando falamos de parcelamento irregular e regularização fundiária – agora tratando de núcleos urbanos informais,– primeiramente temos que levar em consideração a existência de omissão do EstadoAdministração que, como detentor do poder de polícia, deveria exercer a fiscalização preventiva com eficiência . Assim, embora na regularização fundiária seja necessária a compreensão prévia do caráter excepcional do regramento criado e aperfeiçoado com a edição do diploma legal, não podemos analisar a atenuação das regras jurídicas como fator justificante para afastar totalmente critérios mínimos para que a segurança jurídica da propriedade imobiliária dos ocupantes seja abalada. 6 - REFERÊNCIAS ALFONSIN, Betânia de Moraes. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil – Políticas de regularização fundiária: justificação, impactos e sustentabilidade. Belo Horizonte: Del Rey, 2001. AMADEI, Vicente de Abreu. O Registro Imobiliário e a regularização de parcelamento do solo urbano. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 41, jan. 1997. BERGEL, Jean-Louis. Teoria Geral do Direito. Tradução de Maria Ermantina de Almeida Prado Galvão. São Paulo: Martins Fontes, 2006. CRETELLA JÚNIOR, José. Comentários à Constituição brasileira de 1988. Rio de Janeiro: Forense Universitária. 1989. v. 1. DI PIETRO, Maria Sylvia. Direito Administrativo. 18. ed. São Paulo: Atlas, 2005. FERNANDES, Edésio. Direito Urbanístico e Política Urbana no Brasil. Belo Horizonte: Del Rey, 2001. FERNANDES, Edésio. Legalizando o ilegal. Jornal do Brasil, 07 de junho de 2001. Disponível em: <http://www.jb.com.br/jb/papel/ ARISP JUS 27


opiniao/2001/06/06/joropi20010606003.html>. Acesso em: 28 maio 2010. FLORES, Enrique Ortiz. El Derecho a la Ciudad en el mundo. El Derecho a la Ciudad como sistema complejo: consecuencias em la formulación de la Carta. Coalición Internacional para el Hábitat Oficina Regional para América Latina. Ciudad de México, 2008. LOPEZ RAMÓN, Fernando. Sobre el Derecho Subjetivo a La vivienda. Construyendo el derecho a la vivienda. Madrid: Marcial Pons, 2010. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo brasileiro. 23. ed. São Paulo: Malheiros, 1976. RÁZURI, Martín Luque. La usucapión administrativa en el Perú.

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Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 58, jan./jun. 2010. ROMEIRO, Paulo Somlanyi. Zonas Especiais de Interesse Social: materialização de um novo paradigma no tratamento de assentamentos informais ocupados por populações de baixa renda. 2010. Dissertação (Mestrado) - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, Mestrado em Direito do Estado, área de concentração de Direito Urbanístico, São Paulo, 2010. SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito Urbanístico. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris, 2007. SAULE JÚNIOR, Nelson. A proteção jurídica da moradia nos assentamentos irregulares. São Paulo: Sergio Antonio Fabris, 2004. SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro. 2. ed. São


DECISÕES EM DESTAQUE

ÍNDICE DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 APELAÇÃO Nº 1001141-04.2016.8.26.0543 - Pág 30

DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 RECURSO ADMINISTRATIVO N° 1012250-49.2017.8.26.0100 PÁG 32

DECISÃO JURISDICIONAL #1 APELAÇÃO Nº 1010356-78.2016.8.26.0001 - Pág 34

DECISÃO JURISDICIONAL #2 APELAÇÃO Nº 1009666-83.2016.8.26.0604 - Pág 38

Selecionadas por Alberto Gentil de Almeida Pedroso

DECISÃO JURISDICIONAL #3 APELAÇÃO Nº 1021785-82.2016.8.26.0602 - PÁG 39

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DECISÃO ADMINISTRATIVA #1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1001141-04.2016.8.26.0543, da Comarca de Santa Isabel, em que são partes , é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE SANTA ISABEL. ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, com determinação de cancelamento da matrícula nº 50.199 do Registro de Imóveis de Santa Isabel, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU. São Paulo, 17 de outubro de 2017. PEREIRA CALÇAS CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR Apelação nº 1001141-04.2016.8.26.0543 Apelado: Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Santa Isabel Interessado (Terceiro): Global Empreendimentos Ltda Voto n.º 29.829 Registro de Imóveis – Mandado de usucapião de lote – Desqualificação do título judicial, sob o argumento de que o imóvel está localizado em circunscrição imobiliária diversa (Itaquaquecetuba) – Comprovação de que o lote está inserido em Itaquaquecetuba – Princípio da territorialidade – Desqualificação correta – Título que deve ser apresentado no Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba – Bloqueio de matrícula pelo Registrador – Impossibilidade – Determinação administrativa do cancelamento da matrícula, em virtude de se referir a imóvel pertencente a outro Município – Apelação desprovida, com determinação.

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Trata-se de recurso de apelação interposto por Global Empreendimentos Ltda. contra a sentença de fls. 104/107, que manteve a recusa ao registro de mandado de usucapião, sob o argumento de que o bem usucapido, matriculado sob o n.º 50.199 no Registro de Imóveis de Santa Isabel, está inserido em área que pertence ao município de Itaquaquecetuba. E, como a situação está indefinida por força de ação demarcatória ainda em andamento, o registro do mandado feriria princípios informadores do registro de imóveis. Sustenta a apelante que não foi possível o registro do mandado de usucapião no Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba, sob o fundamento de que não há prova de que o imóvel de matrícula n.º 50.199 do Registro de Imóveis de Santa Isabel esteja localizado dentro dos limites daquele município. Além disso, sustenta que a matrícula n.º 50.199 não poderia ter sido bloqueada pelo próprio Oficial; e que os Municípios de Arujá e de Itaquaquecetuba litigam em ação demarcatória, cujo objeto é a definição dos limites exatos entre as cidades. Pede, por fim, o provimento do recurso para julgar improcedente a dúvida (fls. 112/124). A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 138/140). É o relatório. Pretende o apelante o registro de mandado de usucapião relativo ao lote n.º 17 da quadra 39 do loteamento Arujazinho III, implantado na década de cinquenta. No ano de 2014, referido loteamento, a requerimento da Associação dos Condomínios Horizontais do Município de Arujá ACONDA (fls. 1), foi regularizado, nos termos do artigo 22 da Lei n.º 6.766/79, artigos 288-A e 288- F da Lei n.º 6.015/73 e artigo 67 da Lei n.º 11.977/2009. Após a regularização, o imóvel usucapido, que estava inserido em área maior, foi matriculado sob o n.º 50.199 no Registro de Imóveis de Santa Isabel (fls. 64). Ao receber o mandado judicial, o registrador de Santa Isabel desqualificou o título, argumentando que o imóvel pertence à comarca de Itaquaquecetuba (fls. 12), informação essa que consta na averbação n.º 1 da matrícula n.º 50.199 (fls. 64). Agiu corretamente o registrador, pois, ao afirmar que o imóvel usucapido localiza-se na comarca de Itaquaquecetuba, baseou-se em informações constantes em registros anteriores.


Na década de cinquenta, a Sociedade Imobiliária Arujá Limitada iniciou a implantação do parcelamento denominado “Arujazinho I, II e III”, em área localizada na divisa dos Municípios de Arujá e Itaquaquecetuba, conforme averbações à margem das transcrições n.º 6.057, 7.172 e 7.509, todas do Registro de Imóveis de Santa Isabel (fls. 65/80), e das transcrições n.º 33.045 e 34.059, ambas do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes (fls. 81/86). Em virtude de o loteamento se localizar em mais de uma comarca, desde o início do projeto, na década de cinquenta, ficou definido a qual Município pertencia cada um dos lotes. Assim, para que se determine em qual Cartório de Registro de Imóveis deve o mandado de usucapião ser levado a registro, basta que se confira a exata localização do lote n.º 17 da quadra 39 do loteamento Arujazinho III. Consoante as transcrições n.º 6.057, 7.172 e 7.509, todas do Registro de Imóveis de Santa Isabel, nenhum dos lotes da quadra 39 do loteamento Arujazinho III, localizamse no Município de Arujá (fls. 65/80). Confirmando essa informação, segundo averbação à margem das transcrições n.º 33.045 e 34.059, ambas do Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, situa-se em Itaquaquecetuba a quadra 39 inteira” (fls. 84). A planta acostada a fls. 07, de maneira gráfica, foi também acostada em forma física. A planta retrata exatamente a situação acima narrada, ou seja, o lote 17 de quadra 39 localiza-se integralmente no Distrito hoje Município de Itaquaquecetuba. Tendo ocorrido, em 2014, a regularização do loteamento, com a preservação dos lotes e quadras implantados na década de cinquenta, impõe- se a observância dos limites de cada município, com o consequente registro relativo a cada imóvel na circunscrição imobiliária a que pertence. Desse modo, havendo informação segura, constante nos assentamentos de ambas as serventias imobiliárias envolvidas, a respeito da localização do bem usucapido no Município de Itaquaquecetuba, em atenção ao princípio da territorialidade, correta a desqualificação do título judicial pelo Oficial de Santa Isabel, circunscrição que abrange o Município de Arujá.

Eventual discussão entre os Municípios de Itaquaquecetuba e Arujá a respeito do traçado do limite que os separa é, por ora, irrelevante. Por outro lado, considerando que o lote n.º 17 da quadra 39 do loteamento Arujazinho III situa-se no Município de Itaquaquecetuba, não havia razão para, após a regularização ocorrida em 2014, o descerramento de matrícula a ele relativa no Registro de Imóveis de Santa Isabel, como ocorreu (matrícula n.º 50.199 fls. 64). E uma vez aberta a matrícula de modo equivocado, o registrador deveria informar o Juiz Corregedor Permanente que o imóvel não se insere no Município de Arujá, solicitando seu bloqueio (artigo 214, § 3º, da Lei n.º 6.015/73). Não poderia, como fez, bloquear por conta própria a matrícula (fls. 64). De todo modo, como o imóvel efetivamente pertence a outra circunscrição imobiliária e a matrícula sequer deveria ter sido descerrada, conveniente não somente o seu bloqueio que tem caráter acautelatório1 mas o seu cancelamento, cuja feição definitiva afasta qualquer chance de duplicidade de registros. O cancelamento da matrícula, nesta sede, encontra amparo no artigo 233, I, da Lei n.º 6.015/732, pois a decisão judicial a que o dispositivo se refere também abarca aquela tomada na seara administrativa. Nesse sentido: “O cancelamento de matrícula pode decorrer de decisão judicial proferida na esfera administrativa, pelo juiz corregedor permanente ou gera, ou na jurisdicional, em procedimento que pretenda o próprio cancelamento” (Lei de Registros Públicos comentada; coord. José Manuel Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, Everaldo Augusto Cambier Forense, 2014 Comentário ao artigo 233 p. 1.209).

Pelas peculiaridades desse caso, desnecessária a oitiva de eventuais atingidos pelo cancelamento da matrícula aqui determinado (artigo 214. § 1º, da Lei n.º 6.015/73). A Sociedade Imobiliária Arujá Ltda., titular de domínio que consta na matrícula a ser cancelada (fls. 64), perdeu 1 Processo CG nº 29.831/1999 2 Art. 233 - A matrícula será cancelada: I - por decisão judicial; ARISP JUS 31


sua condição de proprietária do bem, em virtude da procedência da ação de usucapião que favoreceu a recorrente. Com efeito, como a sentença de usucapião tem natureza declaratória, a constituição da propriedade imóvel constituise independentemente do registro do mandado.

§ 4º Independe da aprovação de projeto de regularização fundiária o registro: I - da sentença de usucapião, da sentença declaratória ou da planta, elaborada para outorga administrativa, de concessão de uso especial para fins de moradia;

Desse modo, dispensa-se a manifestação de Sociedade Imobiliária Arujá Ltda. a respeito do cancelamento da matrícula, porque, embora conste no registro nessa condição, perdeu essa qualidade com a procedência da usucapião.

Desse modo, tratando-se a usucapião de modo originário de aquisição da propriedade, está o registrador de onde se localiza o bem, independentemente da regularização do loteamento, obrigado a recepcionar o mandado e descerrar a respectiva matrícula.

Além disso, o cancelamento visa a afastar qualquer risco de duplicidade de registros, pois elimina a matrícula incorretamente descerrada em Santa Isabel e abre espaço para a abertura de uma nova na circunscrição correta (Itaquaquecetuba), evitando que duas matrículas do mesmo bem coexistam. Cancelada a matrícula aberta incorretamente, o interessado deve dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba e lá apresentar o título judicial, onde a matrícula do lote n.º 17 da quadra 39 do loteamento Arujazinho será aberta. É certo que a recorrente, após a sentença de procedência da dúvida, agiu dessa maneira, ou seja, apresentou o mandado de usucapião no Registro de Imóveis de Itaquaquecetuba, título esse que foi desqualificado. No entanto, embora essa nota devolutiva não tenha sido questionada neste procedimento de dúvida, pelos motivos acima expostos, incorreta a desqualificação do título pelo registrador de Itaquaquecetuba. Em primeiro lugar, como se viu, o imóvel usucapido localiza- se inteiramente no município de Itaquaquecetuba. Depois, embora o artigo 21 da Lei n.º 6.766/79 preceitue que caso a área loteada esteja situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido nas duas, de modo sucessivo, esse fato não justifica a desqualificação do título judicial até a o registro da regularização fundiária do loteamento “Arujazinho I, II e III”. Isso porque o § 4º do artigo 288-A da Lei n.º 6.015/73 prescreve:

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E não há sequer risco de duplicidade de registros em circunscrições contíguas, uma vez que a matrícula n.º 50.199 do Registro de Imóveis de Santa Isabel será cancelada por força desta decisão. Ante o exposto, nego provimento à apelação, com a determinação de cancelamento da matrícula n.º 50.199 do Registro de Imóveis de Santa Isabel. PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça e Relator

DECISÃO ADMINISTRATIVA #2 CONCLUSÃO Em 06 de setembro de 2017, conclusos ao Excelentíssimo Senhor Desembargador PEREIRA CALÇAS, DD. Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo. (328/2017-E) Registro de Imóveis - Alienação fiduciária em garantia - Mora - Consolidação da propriedade em nome da fiduciária - Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária - Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade - Impossibilidade - Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis - Inteligência dos artigos 26, § 5o, da Lei n° 9.514/97 e 327 do Código Civil - Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome Recurso improvido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,


Trata-se de recurso administrativo interposto por Tecnisa Engenharia e Comércio Ltda. contra a sentença de fls. 86/89, que impediu o cancelamento da averbação n° 8 da matrícula n° 150.311 do 7° Registro de Imóveis da Capital, na qual foi materializada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente e credora fiduciária. Sustenta a recorrente que: a) embora fora da Serventia Imobiliária, houve a purgação da mora por parte dos devedores fiduciantes; e b) a jurisprudência admite a purgação da mora até a expedição do auto de arrematação e, por essa razão, o cancelamento da averbação teria o efeito de restituir às partes ao “status quo ante”. A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 117/118). É o relatório. Opino. A análise dos autos revela que a recorrente, no ano de 2008, vendeu o imóvel objeto da matrícula n° 150.311 a Agnaldo Faria de Souza e Ligia Rodrigues de Mello Souza (R.05 fls. 64), concedendo-lhes financiamento, à época, no valor de R$201.263,81. Em garantia do negócio, os compradores alienaram fiduciariamente o imóvel à recorrente (R.06 fls. 65). Inadimplidas parcelas do financiamento, a recorrente, credora fiduciária, se dirigiu ao 7° Cartório de Registro de Imóveis, que notificou os devedores para purgação da mora. Decorrido “in albis” o prazo para pagamento, a credora fiduciária apresentou requerimento acompanhado do recolhimento do ITBI e foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da recorrente (Av.8 fls. 65/66). Alega a recorrente que houve purgação da mora. Todavia, o alegado adimplemento não ocorreu na Serventia Imobiliária, como preceitua o § 5o do artigo 26 da Lei n° 9.514/97. Segundo a recorrente, o valor teria sido pago diretamente na sede da empresa. Baseado nisso, pretende a recorrente a reforma da sentença de primeiro grau, com o cancelamento da averbação que consolidou a propriedade em seu nome. O artigo 26 da Lei n° 9.514/97 estabelece o procedimento por meio do qual se dá a consolidação da propriedade em

nome do fiduciário, decorrente da mora do fiduciante. Em resumo: com a mora, o fiduciário se dirige ao Oficial do Registro de Imóveis da situação do bem, que intima o fiduciante a pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas, além dos encargos decorrentes do atraso (§1° do artigo 26). A partir daí, duas são as situações possíveis: a) efetua-se o pagamento da dívida no Registro de Imóveis, e o contrato de alienação fiduciária convalescerá (§5° do artigo 26); b) o fiduciante permanece inerte, e o Oficial do Registro de Imóveis, à vista da prova do pagamento pelo fiduciário do imposto de transmissão inter vivos, promove a averbação da consolidação da propriedade em nome desse último (§7° do artigo 26). Na hipótese de consolidação da propriedade, nos moldes do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, o fiduciário terá trinta dias para realizar o leilão público do imóvel. No caso em análise, após a regular intimação dos fiduciantes, a mora teria sido purgada em local diverso do estabelecido em Lei, que textualmente preceitua que o pagamento ocorrerá no Registro de Imóveis1. Não houve, portanto, válida purgação da mora. Com efeito, o art. 327 do Código Civil estabelece que o pagamento e a purgação da mora aí se inclui “será efetuado no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias’’ (grifei). Desse modo, se o artigo 26, § 5o, da Lei n° 9.514/97 fixa o Registro de Imóveis como o local adequado para os fiduciantes purgarem a mora, pagamento efetuado em local diverso não terá o condão de cessar os seus efeitos, os quais, na hipótese, resultaram na consolidação da propriedade em nome da fiduciária. Mas não é só.

1 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário (...) § 5 Purgada a mora no Registro de imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, (grifei)

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A consolidação da propriedade contou com participação ativa da recorrente.

anteriormente, não efetuou o pagamento de modo correto. Basta, para isso, que as partes contratantes assim decidam.

Decorrido o prazo para purgação da mora, a recorrente requereu a consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, juntando, inclusive, prova do pagamento do ITBI, em obediência ao § 7° do artigo 26 da Lei n° 9.514/97.

Nesses termos, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo. São Paulo, 12 de setembro de 2017. Paula Lopes Gomes Juíza Assessora da Corregedoria

Depois disso, houve a averbação da consolidação da propriedade em nome da fiduciária (fls. 65/66). Uma vez efetuado o pagamento pelos fiduciantes, seria de se esperar que a recorrente, tendo recebido o valor em atraso, comunicasse esse fato ao Oficial Registrador, evitando a consolidação da propriedade em seu nome. Ao invés disso, indicando que a purgação não havia ocorrido, a recorrente não só requereu a consolidação da propriedade em seu nome, como pagou o imposto de transmissão.

DECISÃO Aprovo o parecer da MMª Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 13 de setembro de 2017.

Dessa forma, observado todo o procedimento traçado pela Lei n° 9.514/97, a consolidação da propriedade em nome da fiduciária se tomou ato perfeito e acabado, não havendo razão que justifique o cancelamento da averbação. Repactuada a dívida, resta aos interessados celebrar novo negócio jurídico, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato. E nem se argumente que consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em virtude da redação do artigo 27 da Lei n° 9.514/97 , fica o fiduciante impossibilitado de recuperar o bem. Isso porque o artigo 39 da Lei n° 9.514/972 prescreve que são aplicáveis à alienação fiduciária de coisa imóvel os artigos 29 a 41 do Decreto-lei n° 70/66. Esse, por seu turno, em seu artigo 34, estabelece que “é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. E é justamente essa uma das teses invocada pela recorrente. Sub censura Ao contrário do que se sustenta, nada impede que o bem, cuja propriedade se consolidou em nome do fiduciário, não seja levado a leilão e permaneça vinculado ao fiduciante que, 2 Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel, (grifei) 34 ARISP JUS

PEREIRA CALÇAS Corregedor Geral da Justiça

DECISÃO JURISDICIONAL #1 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1010356-78.2016.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante IMOBEL S/A URBANIZADORA E CONSTRUTORA, é apelado SOCIEDADE AMIGOS DO PARQUE ITAGUAÇU DA CANTAREIRA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores GRAVA BRAZIL (Presidente) e SALLES ROSSI. São Paulo, 17 de novembro de 2017. Clara Maria Araújo Xavier Relator


Apelação nº 1010356-78.2016.8.26.0001 Comarca: São Paulo (9ª Vara Cível do Foro Regional I - Santana) Apelante: Imobel S/A. Urbanizadora e Construtora Apelada: Sociedade Amigos do Parque Itaguaçu da Cantareira VOTO Nº 227 APELAÇÃO. COBRANÇA. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ADESÃO À ENTIDADE. MITIGAÇÃO DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. PRECEDENTES DA CÂMARA. 1. Cerceamento de defesa não verificado. Elementos constantes dos autos que eram suficientes para conhecer a matéria e decidir o litígio. 2. Embora o Eg. STJ tenha firmado entendimento de que é indevida a cobrança de contribuição de manutenção dos proprietários não associados, a ré participava da associação de moradores, tendo sido eleita, inclusive, para o Corpo Diretivo da entidade em julho de 2015, de modo que é possível afirmar que conhecia e anuiu às cobranças. 3. Quanto às demais prestações vencidas após a expressa recusa manifestada pelo réu à vinculação junto à autora, mostram-se devidas as cobranças destinadas ao custeio dos serviços que beneficiam indistintamente todos os demais moradores e proprietários do loteamento. 4. Recurso não provido. Sentença mantida.

Apelou a ré da sentença proferida pelo Doutor Clóvis Ricardo de Toledo Junior que julgou procedente o pedido para condená-la ao pagamento das taxa de loteamento indicadas na inicial, bem como daquelas vencidas no curso da demanda (art. 323, CPC 2015), arcando com as custas e honorários advocatícios, arbitrados em 15% da condenação. Sustentou, preliminarmente, que, ante à ausência de provas da sua adesão, o julgamento antecipado cerceou seu direito de defesa, devendo ser anulada a sentença. No mérito, sustentou que não foi comprovada a sua adesão lote a lote à associação de moradores, sendo que somente participa da entidade autora na condição de responsável pelo parcelamento do solo urbano, conforme Estatuo Social. Sustentou, ainda, que a sentença ignorou a decisão do REsp nº 1.439.163, afetado à sistemático dos recursos repetitivos, e no qual se decidiu que é obrigatória a prova do ato de adesão para legitimar cobranças tais como aquela objeto dos autos. Sustentou, por fim, que não há comprovação das despesas cobradas e que não foi apreciado o seu pedido de desligamento da associação.

Intimada, a autora apresentou resposta, pleiteando a manutenção da sentença. Não houve oposição ao julgamento virtual do recurso. É o relatório. Não há razão para anular a sentença por cerceamento de defesa, na medida em que era desnecessária maior dilação probatória à solução do litígio. Daí a ausência de impedimento ao julgamento antecipado da lide. A autora, na condição de administradora do “Parque Itaguaçu da Cantareira”, ajuizou ação de cobrança em face da ré, proprietária do lote 06, da quadra 24, e sustentou que a esta última encontra-se inadimplente, acumulando saldo devedor de R$ 50.209,32, em detrimento dos demais associados. Reclama, assim, o pagamento das mensalidades correspondentes ao rateio das despesas feitas desde novembro de 2014 com a manutenção do loteamento. Inicialmente, oportuno consignar que não obstante a autora tenha nomeado a ação de “cobrança de débitos condominiais”, o que está em discussão no caso em exame é a exigibilidade das contribuições de manutenção do loteamento “Parque Itaguaçu da Cantareira”, previstas no Estatuto Social da entidade autora e que, por isso, não podem ser tratadas como despesas de condomínio. A cobrança, ademais, não tem fundamento na propriedade em si (que confere ao titular do bem a condição de sócio), mas na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 422, Código Civil), porque a ré se beneficiaria dos serviços prestados pela autora sem a devida contraprestação. Logo, a obrigação em questão não decorre da qualidade de proprietário do devedor, de modo que não se ajusta à categoria de obrigação proter rem. Feito tal esclarecimento, anota-se que o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao decidir recurso submetido ao rito dos repetitivos, firmou o entendimento no sentido de que as associações de moradores somente estão legitimadas a cobrar as contribuições de manutenção de loteamento daqueles que formalizaram sua adesão à entidade ou que expressamente anuíram à sua cobrança:

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“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU

- IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543C do CPC, firma-se a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança” (STJ - REsp 1280871/SP - rel. para acórdão Min. Marcos Buzzi DJe. 22/05/2015). Do voto vencedor do Ministro Marcos Buzzi extrai-se o seguinte trecho: “Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos. Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender”.

data, a ré passou a integrar o Corpo Diretivo da associação de moradores, de modo que não pode ser questionada a sua adesão e efetiva participação na entidade autora, presumindose, com significativa margem de certeza, que também conhecia a obrigação de contribuir com a manutenção do loteamento, ainda que não averbada especificamente na matrícula do imóvel que titularizava. Logo, diante da evidente participação da ré na associação de moradores em medida muito maior do que aquela afirmada em sua defesa, é certo que conhecia e aceitou a obrigação de contribuir com a manutenção do loteamento, estando correta a sentença na parte que a condenou ao pagamento das mensalidades vencidas até o ajuizamento da presente demanda. Também não se verifica irregularidade na composição do valor do saldo devedor, porque, as mensalidades foram apuradas segundo o critério definido pelo Corpo Diretivo da autora (em assembleia que contou, inclusive, com a participação da ré), correspondente a R$ 0,42 por metro quadrado do imóvel (fls. 18 R$ 0,42 x 8.539,00 = R$ 3.586,38, mês). Resta analisar, de outra parte, se, em razão do pedido expresso formulado pela ré na contestação para sua exclusão da associação, pode ser admitida a sua condenação também ao pagamento das prestações vencidas no curso da demanda, tudo sob o prisma da liberdade de associação que é garantida pela Constituição Federal.

No caso em exame, a ré sustenta a inexigibilidade dos valores indicados na inicial por não ter se associado, como proprietária de cada lote, à associação autora. Sucede que, embora a condição de associado não possa resultar apenas da titularidade do lote de terreno, não há dúvida da adesão da ré à associação de moradores.

Acerca da questão, sigo a orientação desta Câmara para considerar que, não obstante a ninguém seja imposto o dever de permanecer associado, seguem sendo devidas as cobranças feitas pela associação para custear os serviços que beneficiam indistintamente a todos os demais moradores e proprietários do loteamento em questão.

O Estatuto Social, de fato, prevê que a ré, como empresa responsável pelo parcelamento do solo urbano, assumiu a posição de Associada Instituidora da associação de moradores, cuja atuação se limitaria, a princípio, a possibilidade de vetar determinadas decisões da entidade.

Colho de voto proferido pela Câmara no julgamento de caso semelhante o seguinte excerto:

No entanto, não fosse a eventualidade de se implementar a condição prevista no parágrafo terceiro, do art. 5º, do Estatuto (fls. 37), a ata da assembleia geral ordinária realizada em julho de 2015 (fls. 26/31) demonstra que, a partir desta 36 ARISP JUS

“Sempre com a devida vênia, entretanto em que pese o respeitável entendimento do C. STJ, possível observar a controvérsia por outro panorama, a reforçar a conclusão quanto à exigibilidade dos valores. Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão entre norma constitucional e infraconstitucional.


Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos ao debate.

coletividade em prestígio aos individuais.

Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3º, I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo fundamental da República.

Por tudo isso, a conclusão manifestada pelo C. STJ, de que “As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a ela não anuíram”, por si só, não é suficiente para afastar toda e qualquer cobrança de taxas de manutenção, de forma indiscriminada.” (TJSP Ap. 0011501-11.2014.8.26.0082 - j. 25/05/2017).

O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade, ambos, também, com assento constitucional: o primeiro, de forma implícita e, o segundo, no caput, do art. 5º. [...] Ainda a respeito, vale ressaltar que os fins almejados pela política de desenvolvimento urbano, de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e de garantir o bem-estar de seus habitantes, previstos pelo art. 182, caput, da CF, não podem passar despercebidos e, em que pese, idealmente, devessem ser garantidos pelo Poder Público de forma exclusiva, sabe-se que a realidade é muito diferente, de maneira que o Julgador, no exercício de sua função de melhor aplicar o direito ao caso concreto, não pode estar alheio a essa realidade social. [...] Sob essa ótica, não parece excessivo afirmar que tal forma de associativismo acaba por beneficiar, não apenas os moradores do loteamento, mas, também, toda a comunidade em seu entorno e, aliás, até mesmo, o Poder Público, já que se incentiva o crescimento de áreas urbanas e, com isso, colabora com maiores encargos tributários. Com esse foco, inclusive, outro princípio constitucional salta aos olhos: a função social da propriedade, que, à evidência, não pode ser vista apenas como um aspecto individual, mas, também e principalmente, sob a ótica coletiva. Tal conclusão, frise-se, é extraída pela mera leitura sistemática da CF, já que o conceito é trazido no art. 5º, como direito fundamental (inciso XXIII), mas, também, elencado como princípio da ordem econômica, no art. 170, III, e acaba por reforçar, ainda, mais que as decisões proferidas, em ações como a presente, devem estar, necessariamente, alinhadas aos ditames da justiça social. Afinal, indiscutível que a não permissão da cobrança das taxas de manutenção de moradores, com respaldo unicamente no princípio da liberdade de associação, acaba por funcionar como um desestímulo a esse tipo de associativismo e, na linha do raciocínio trazido acima, ferindo os interesses da

[...]

Portanto, a vontade manifestada pela ré em sua contestação, no sentido de se desligar da entidade, não pode levar à automática inexigibilidade das mensalidades, sob pena de se compactuar com injusta violação à isonomia que deve ser observada entre todos os moradores e proprietários do “Parque Itaguaçu da Cantareira”, associados ou não, na medida em que todos são beneficiados pelos serviços prestados pela entidade. Também nesse sentido: “Apelação Cível. Cobrança de taxas de associado. Associação em Loteamento. Sentença de procedência para determinar à proprietária dos lotes o pagamento das taxas de rateio de despesas vencidas e inadimplidas. Inconformismo da ré. Preliminares rejeitadas. No mérito, a previsão da constituição da associação é anterior à aquisição dos lotes pela ré, que, portanto, estava ciente da sua constituição. Tais pagamentos são devidos, pois os serviços são disponibilizados a todos os proprietários, e os imóveis recebem, no mínimo, valorização. Vedação ao enriquecimento sem causa. Se não pretendia pagar as contribuições, deveria ter adquirido imóvel em local diverso. Sentença mantida, mas em maior extensão para reconhecer a obrigação da ré em pagar as contribuições vencidas inclusive após a prolatação da sentença. Obrigação de prestação continuada (Súmula 13 desta Corte e art. 290 do CPC/73). Recurso da ré improvido; recurso adesivo da autora provido” (TJSP - Ap. 1002270-89.2014.8.26.0001 rel. Des. Silvério da Silva - j. 05/04/2017). “CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO AÇÃO DE COBRANÇA Decreto de improcedência - Muito embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882) atual art. 1.036 - no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos Réus que contribuíram com tais despesas por mais de dez anos Pagamentos interrompidos a partir de 2015 - Prevalência dos princípios da socialidade, ARISP JUS 37


boa-fé e igualdade, assim como do interesse coletivo sobre o individual - Despesas regularmente aprovadas em assembleia e demonstradas à saciedade nos autos (beneficiando todos os proprietários do loteamento referido) Associação que, ademais, foi constituída antes de os demandantes adquirirem o lote Precedentes, inclusive desta Câmara - Decreto de procedência Medida que se impõe - Sentença reformada Recurso provido” (TJSP - Ap. 1004638-35.2016.8.26.0152 rel. Des. Salles Rossi - j. 25/04/2017).

Daí o acerto da sentença de procedência do pedido para condenar a ré ao pagamento das contribuições de loteamento vencidas e vincendas, relativas ao lote por ela titularizado. Por fim, convém registrar que, em razão da conexão entre outras três demandas envolvendo as partes, com pedido e causa de pedir quase idênticos, os recursos nº 101041129.2016.8.26.0001, 1010356-78.2016.8.26.0001, 1010393-08.2016.8.26.0001 e 1010402-67.2016.8.26.0001 terão fundamentação igualmente semelhantes. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, majorando-se a 17% sobre o valor da condenação os honorários devidos pela ré em razão do prosseguimento da atuação do advogado da autora na fase recursal.

Desembargadores EDSON FERREIRA (Presidente) e SOUZA MEIRELLES. São Paulo, 18 de novembro de 2017. SOUZA NERY RELATOR APELAÇÃO CÍVEL n° 1009666-83.2016.8.26.0604 APELANTE: PUTINI & PUTINI EMPRRENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA APELADOS: PREFEITURA MUNICIPAL DE HORTOLÂNCIA INTERESSADO: EMPRELOTES EMPRES LOTEADORA DE TERRENOS LTDA COMARCA: SUMARÉ Voto nº 43.121 Apelação. Embargos de Terceiro. Pedido de desbloqueio

de bem em Ação Civil Pública. Lote adquirido pelo embargante após a determinação de bloqueio. Cessões de direito anteriores não registradas. Inexistência de matrícula individualizada do lote. Determinado o bloqueio da matricula da gleba total até regularização do loteamento. Sentença mantida. Recursos não providos.

Cuida-se de embargos de terceiro oposto em autos de Ação Civil Pública, objetivando o desbloqueio de matrícula de terreno para averbação de compromisso de compra e venda.

CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER relatora

DECISÃO JURISDICIONAL #2

A r. sentença julgou improcedente os embargos, condenando o embargante nas custas e honorários fixados em R$ 1.500,00.1

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1009666-83.2016.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante/apelado PUTINI & PUTINI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado/apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE HORTOLÂNDIA.

Apela o embargante pugnando pela reforma do julgado. Alega que adquiriu o lote de boa-fé e que a aquisição originária foi feita antes da determinação judicial de bloqueio.2

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 12ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento aos recursos. V. U.” de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

Foi certificado o decurso de prazo sem a apresentação das contrarrazões.4

O

julgamento

38 ARISP JUS

teve

a

participação

dos

Exmo.

O Município interpôs recurso de Apelação requerendo a elevação da verba honorária.3

1 Fls. 70-72, de lavra do Dra. ANA LIA BEALL 2 Fls. 74-82 3 Fls. 84-92 4 Fls. 94


É o relatório. Os recursos não comportam provimento. O embargante adquiriu em 14 de setembro de 2016, por meio de cessão de direito, o lote nº 1, quadra 3 do loteamento Parque Novo Horizonte, mas foi impedido de efetuar o registro devido ao bloqueio da Matricula nº 6182. Requer o desbloqueio do bem e autorização para averbação do compromisso de compra e venda. O lote adquirido pelo embargante em setembro de 2016 foi originalmente adquirido por Kyoji Morigaki em 19 de setembro de 1979.5 Após foram feitas diversas cessões de direito do bem, sem que nenhuma delas tenha sido averbada em cartório. Conforme se verifica dos autos, o lote objeto dos embargos de terceiro é parte da gleba que se refere a matricula 6182 e foi bloqueada por determinação judicial em 14 de julho de 2008. A determinação foi proferida nos autos de ação civil pública, proposta pelo Município de Hortolândia contra Entrelotes Empresa Loteadora de terrenos S/C Ltda, com objetivo de fazer com que a empresa regularize o parcelamento do solo do loteamento Parque Novo Horizonte. A ação encontra-se em fase de cumprimento de sentença. Em que pese as alegações do embargante o recurso não comporta provimento. Quando da aquisição do lote pelo embargante a matrícula do terreno já se encontrava bloqueada, tanto que nenhuma das cessões de direito anteriores à aquisição do autor foram averbadas. Assim, não há que se falar em aquisição de boafé, pois quando da compra, o embargante já sabia ou deveria saber sobre o bloqueio da matrícula. Ainda que a aquisição originária feita por Kyoji Morigaki tenha ocorrido antes da determinação de bloqueio, o compromisso de compra e venda não foi averbado na matrícula conforme se verifica do documento juntado a folhas. 26-27. A falta de averbação faz com que o título não tenha efeito erga omnes inviabilizando, nesse momento do desbloqueio do bem. Outrossim, mesmo que a aquisição tenha sido de boa-fé, 5 Fls. 30 e 37

o desbloqueio não seria possível, pois não existe a matrícula individualizada do lote 1, quadra 3. A matrícula que se encontra bloqueada refere-se a gleba total, da qual o lote será desmembrado quando da regularização do loteamento. Observe-se que a posse do embargante sobre o bem não esta sendo afetada, mas apenas e momentaneamente o direto de transferência de propriedade, até regularização do loteamento. Por fim, no que se refere aos honorários advocatícios, o recurso do Município não comporta provimento. O valor foi bem arbitrado observando o disposto no §8º do artigo 85 do Código de Processo Civil. Em atenção ao § 11º do artigo 85 do Código de Processo Civil, fixo os honorários recursais em R$ 500,00 (quinhentos reais). Pelos motivos expendidos, proponho que seja negado provimento aos recursos. José Orestes de SOUZA NERY Relator

DECISÃO JURISDICIONAL #3 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1021785-82.2016.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado BANCO INTERMEDIUM S/A, é apelado/apelante JOSÉ ANTÔNIO MUNIZ (JUSTIÇA GRATUITA). ACORDAM, em 32ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso do réu e deram provimento daquele do autor, com observação. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores KIOITSI CHICUTA (Presidente), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR E LUIS FERNANDO NISHI. ARISP JUS 39


São Paulo, 16 de novembro de 2017. Kioitsi Chicuta RELATOR COMARCA: Sorocaba – 4ª V. Cível/Juiz José Carlos Metroviche APTES./APDOS.: Banco Intermedium S/A José Antônio Muniz VOTO Nº 37.280 EMENTA: Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel realizado pelo credor fiduciário. Procedência parcial. Necessidade de intimação pessoal do devedor quanto à data do leilão designado. Precedentes jurisprudenciais. Providência não verificada. Possibilidade de purgação da mora após transcorrido o prazo de 15 dias previsto na Lei 9.514/1997 e de pagamento da integralidade do débito até o momento da arrematação do imóvel. Aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/66. Precedentes desta Câmara e do C. Superior Tribunal de Justiça e por este Tribunal. Improvimento do recurso do réu e provimento daquele do autor, com observação. Consoante entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara, há necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial nos contratos regidos pela Lei 9.514/97 (AgRg no REsp. 1357704/RS, Min. Paulo de Tarso Sanseverino e REsp. 1447687/DF, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). O termo final para purgação da mora não é apenas da fase do procedimento administrativo de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo possível ao devedor fazê-lo de forma integral em 15 dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do ato de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/66, na esteira de entendimento desta Câmara e das decisões do Tribunal Superior.

Trata-se de recursos interpostos contra r. sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória, anulando o leilão extrajudicial e condenando o requerido a pagar ao patrono do autor honorários advocatícios de R$500,00, suportando o autor, por sua vez, com os honorários advocatícios de R$500,00 da parte adversa, observada a gratuidade processual. Sustenta o réu/apelante que, muito embora o devedor estivesse constituído em mora, quedou-se inerte com o pagamento das parcelas até então vencidas, acrescentando que o autor sequer comprovou sua intenção de efetuar qualquer 40 ARISP JUS

pagamento referente ao débito. Não se vislumbra conduta abusiva da instituição financeira no sentido de frustrar a tentativa de pagamento, observando que foi oportunizada a possibilidade de pagamento dos débitos devidos no prazo de 15 dias. A ausência de notificação do devedor acerca das praças extrajudiciais em nada afeta a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, não havendo qualquer exigência legal nesse sentido. O Decreto 70/66 não determina a intimação dos devedores acerca do leilão extrajudicial. Além disso, houve a publicação do edital das datas dos leilões, o que conferiu publicidade ao ato e o apelado estava constituído em mora desde junho de 2015, aduzindo que estava ele ciente do ato a ser realizado. Pede reforma da r. sentença. Por outro lado, assevera o autor que há equívoco na r. sentença, eis que é pacífico o entendimento quanto à aplicabilidade do artigo 34 do Decreto 70/66, nos contratos regidos pela Lei 9.514/97, o qual prevê a possibilidade de purgação da mora até a arrematação do bem no leilão extrajudicial. Recursos processados com preparo apenas do requerido e contrarrazões, os autos restaram encaminhados a este C. Tribunal. É o resumo do essencial. É entendimento consolidado no C. STJ de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial nos contratos regidos pela Lei 9.514/97 (AgRg no REsp. 1.357.704/RS, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 04.08.2015; REsp. 1447.687/DF, Min. Ricardo Villas Bôas Cuevas, j. 21.08.2014), sendo este também o entendimento da Câmara (AI 2158322-31.2016.8.26.0000, Rel. Des. Ruy Coppola, j. 25.08.2016). Embora os artigos 26 e 27 da referida lei não disponham sobre a necessidade de intimação, o art. 39, II, determina que se aplicam as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto 70/66 que disciplinam sobre o procedimento do leilão extrajudicial de imóvel em execução hipotecária, com destaque ao art. 36, parágrafo único, que dispõe sobre a invalidade de cláusula que subtraia do devedor o conhecimento dos leilões públicos. Bem por isso, amparado nesse artigo, a jurisprudência se consolidou no sentido da necessidade de intimação pessoal para o leilão.


Confira-se: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. 1. “No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97” (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO”. Há um procedimento extrajudicial de expropriação que culmina com a perda do bem, que não se encerra com a mera consolidação da propriedade pelo não pagamento das parcelas, sendo a interpretação consoante o princípio da conservação dos contratos, ou seja, cabe intimar o devedor das datas dos leilões e a regra é de intimação pessoal. De outra parte, o termo final para purgação da mora não é apenas o da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, pois persiste o contrato até em momento subsequente e que se encerra com a oferta pública em leilão extrajudicial. Conforme anotado no Recurso Especial nº 1.462.210, “não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do agente fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, pois o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual.” Quanto à possibilidade de se purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, conclui o Min. Ricardo Villas Bôas Cueva que “constatado que a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70/1966, é possível afirmar a possibilidade de o devedor/ mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art.26, § 1º, da Lei 9.514/1997, ou a qualquer

momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966) ”. Nesse aspecto, há entendimento do Tribunal Superior de que a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70/1966, possibilitando a purgação da mora mesmo após os 15 (quinze) dias da intimação prevista no art.26, § 1º, da Lei 9.514/1997, isto é, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Vale dizer que o art. 34 do Decreto-lei nº 70/66 permite a extinção da obrigação até a assinatura do auto de arrematação do imóvel e esse regramento vem sendo estendido aos contratos disciplinados pela Lei nº 9.514/97 diante de previsão expressa nesse sentido previsto no art. 39. Ademais, a finalidade da Lei nº 9.514/97 é a consecução do direito constitucional à moradia, possibilitando assegurar ao mutuário a possibilidade de recuperar o imóvel com o pagamento da dívida, de forma a evitar prejuízos para o credor. Nesse sentido, são os julgados deste C. Tribunal de Justiça: “ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. Alienação Fiduciária de imóvel. Ação anulatória de atos jurídicos. Pretensão da autora, devedora fiduciante, de suspensão dos efeitos dos atos administrativos praticados pela ré, credora fiduciária, visando à retomada do bem, sob a alegação de que é possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Pretensão que vai ao encontro de entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça sobre a questão. Deferimento. Recurso provido para esse fim” (Agravo de instrumento nº 2155293-07.2015.8.26.0000, Rel. Des. Sá Duarte, 33ª Câmara, J. 14/12/2015). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. Tutela antecipada para suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária. Depósito judicial do débito. Valor não impugnado pelo agravante, apontando, apenas, a necessidade de pagamento das suas despesas com o procedimento extrajudicial. Possibilidade dos devedores efetuarem o pagamento até o momento da arrematação do imóvel. Inteligência do art. 39 da Lei nº 9.514/97 c.c. artigos 34 e 36 do Decreto- lei nº 70/66. Requisitos do artigo 273 do CPC satisfeitos. Suspensão do leilão que deve ser mantida. ARISP JUS 41


Recurso improvido” (Agravo de instrumento nº 223757165.2015.8.26.0000, Rel. Des. Luis Fernando Nishi, 32ª Câmara, J. 04/02/2016). A jurisprudência vem anotando que a consolidação da propriedade não se extingue de pleno direito o direito real de aquisição com o decurso do prazo para a emenda, prevendo a norma que o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugurase uma nova fase do procedimento de execução contratual, somente se extinguindo o contrato com a arrematação do imóvel. Nestes termos, não há mais que se falar em sucumbência recíproca e, diante do decaimento integral, responderá o réu pelas custas processuais e honorários advocatícios de R$3.000,00. Ainda que o § 2º do art. 85 do CPC defina o proveito econômico e o valor da causa como critérios de arbitramento de honorários, a apreciação equitativa pelo Magistrado não é afastada, inclusive considerada no § 8º, sendo ainda necessário observar os incisos I a IV do § 2º, pois a intenção legislativa é a remuneração digna do advogado, mas sem excessos ou desvios. Isto posto, nega-se provimento ao recurso do réu e acolhe- se aquele do autor, com observação. KIOITSI CHICUTA Relator

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ARISP JUS #20  
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