Page 1

Kinnisvaraturg, tuIu Kinnisvaraturg, kinnisvaralt ja õppetunnid lähimöödanikust

Hannes Kuhlbach, M.Sc., MRICS


Kinnisvara majandusmudelis Tarbijad ehk leibkonnad

Töine panus/ ettevõtlus ehk lisaväärtuse loomine

Raha Igapäevakaubad ja -kulutused

Ettevõtted ja organisatsioonid

Kestvuskaubad Käibevara- ja kulud

Kinnisvaraäri koos külgnevate majandusharudega

Põhivara


Kinnisvara eripära tootmises ehk lisaväärtuse tekitamise tsüklis Konstantse kapitali ehk masinatele ja sisseseadele kulunud raha ning muutuvkapitali ehk töölistele makstava palga summa peab olema võrdne toote hinnaga. Kuna see nii ei ole, on tegemist lisaväärtusega. Lisaväärtuse võtab kapitalist endale. (Karl Marx). Kuna kaupade ja teenuste tarbijad ei saa otseselt tarbida nende kaupade tootmiskoha häid või halbu külgi, saab majanduses kinnisvara rajamine ja omamine olla ainult kulu. Mida kõrgem kulu, seda kõrgem hind. Vastupidi – mida kõrgemat hinda toote eest makstakse, seda kvaliteetsemalt ja paremates tingimustes seda saab toota ! ?


Kas poe üür on kauba hinna sees ? Lisaks otsestele tootmisüksuse kuludele lisab tänapäeva ülemaailmne logistika väikese või suure kinnisvarakulu igale etapile tehasest tarbijani. Keegi ei taha ju kultustoodet osta Sitsimäe turult ! Mac Store on 5th Avenue, NYC

Mac Store in Tallinn Mac assemby unit somewhere in China


Kinnisvaral on füüsilised parameetrid ehk ahnus põhjustab kannatusi Bangladeshi pealinna Dhaka lähedal Savari linnas toimunud õnnetuses sai vigastada enam kui tuhat inimest. Reuters 24.04.2013. Surnuid 610 inimest. Reuters 06.05.2013

Üha valjemalt kõlavad nõudmised, et Lääne brändid maksaksid õiglast kompensatsiooni sadade Bangladeshi riidevabriku rusudes hukkunute ja vigastatute eest. 03.05.2013 Financial Times

Majade varisemine on Bangladeshis tavaline, kuna paljud mitmekorruselised hooned on ehitatud igasuguseid nõudeid eirates. Kaheksakorruselises hoones tegutsesid rõivatehas, pank ja mitu poodi, seal töötas üle 2000 inimese. Maja varises kokku hommikuse tipptunni ajal.


Eesti majandus Põhineb valdavalt teenustel, ekspordil ja transiidil Oleks tõsises miinuses ilma EL tugifondide rahata On väga väikene -> sisetarbimine on napp On avatud välismõjutuste suunas On valdavalt allhankemajandus On koormatud kõrgetest kinnisvarahindadest ja üüridest ehk liiga suur osa SKP-st on seotud kinnisvaraga


Eestis ei ole kogunenud raha체lej채채ki, mida investeerida pikaajaliselt kinnisvarasse


Kinnisvara on pankadele oluline Ettev천tetele ja majapidamistele antud laenu/liisingu aastakasv 2012.a.

Allikas: Eesti Pank

Eestis v채ljastatud laenude struktuur 31.12.2012

Allikas: Eesti Pank

Kokku on kinnisvara omamise ja arendamisega seotud ~58 % laenudest.


Kinnisvara kasutajaks on ennekõike kohalikud inimesed ja ettevõtted

Millist kinnisvara vajavad elamiseks noored, vanad, pereinimesed ? Kus asuvad nende töökohad täna ? Kuhu luuakse töökohti tulevikus ? Kui palju inimesi üldse 20 aasta pärast tööl käib ?


Klassikaline tulu kinnisvaralt V채채rtuse muutus ehk kapitalitulu Tulu kinnisvaralt

Kinnisvara tegevus- ehk 체체ritulu Kapitalutulu ehk capital value growth on kuni realiseerumiseni arvestuslik; tegevustulu ehk rental income on tegelik ja kasutatav.


Kinnisvara investeeringuna?

Martin Vahter mai 2013


Turusituatsioon Kinnisvaraturul olid hinnad tipus 2007. aasta alguses Kinnisvaraturu p천hi oli 2009. aasta keskel T채na oleme hindadega ca 2005. aasta tasemel


Turusituatsioon Uut korterit ei saa pakkuda alla 1 000 €/m² s.o põhjus, miks uusi kortereid hakatakse esmalt pakkuma kallimates piirkondades (kesklinn jm) Uut (büroo)pinda ei saa pakkuda alla 10 €/m² kuus s.o põhjus, miks meil ei ole välja kujunenud korralikku elamispindade üüriturgu Uut krunti ei saa pakkuda alla 20 000 €


Turusituatsioon (Kinnisvara)kriisi 천ppetunnid: maa on k천ige riskantsem v천imenda (laena) m천istlikult suhteliselt rohkem kannatasid madalama hinnaklassiga varad Kinnisvaraportaalide hinnad soovikontsert


Kinnisvaraturg ja aktsiaturg iga kinnisvaraobjekt on unikaalne kinnisvaraturg on lokaalne kinnisvaraturul ei ole tsentraalseid kauplemiskohti

aktsiad üksteisest ei erine aktsiaturg on globaalne tsentraalsed tehingu tegemise koht - börs

tehingu tegemine on aeganõudev

tehingu tegemine on kiire

tehingu tegemine on keeruline ja kallis

tehingu tegemine on lihtne ja odav

info levib aeglaselt

info levib kiirelt

füüsiline mõõde

virtuaalne

Mis ühele eelis, on teisele puudus ja vastupidi


Investeering kinnisvarasse Tootlus: – Üüri (renditootlus) – Kapitalitootlus

Tegemist füüsiliselt eksisteeriva (arusaadava) varaga Madalama riskiga kui aktsia


Kinnisvara omamine ei ole automaatselt investeering investeering • Traditsioonid – seoses linnastumisega liigub maarahvas talust ära. Reeglina võtab linnas majaomanikuks saamine mõne põlve aega. Nõuka-ajal olid kõik “omanikud”; Omandireform tegi kõigist Omanikud. Kas kõik saavad olla omanikud.... • Müüdid ja soovunelmad – viimaks saab üks Eesti pere päris oma kodu, kus õu on õnne täis; kodu on kindlus ja kindel rahapaigutus; ainult omand saab anda kodutunde. • Võimalused – omaosalust asendas Kredexi käendus või memme korter, raha tuli pangast. Piiks-piiks. • Kogemused – omand kohustab ja aheldab. Omandiga seotud varapaigutus ei ole alati kindel. Kodust võib ka ilma jääda, kui ei jaksa maksta. Sellist kogemust ei olnud. Küll oli vanemal põlvel meeles küüditamine ja kollektiviseerimine.


Mõtlemisvead investeeringust Kinnisvara on kindel investeering, ta ei kao kuhugi; Eestis pole ka torme ja maavärinaid Vara väärtuse tõus tähendab rikkuse kogunemist; kahjuks aga aetakse segi hinnatõus ja väärtuse tõus. Hinnatõus muudab ainult omakapitali/laenukapitali suhet. Inflatsiooniline hinnatõus on nullsummamäng. Vara tänane seisukord ja investeeringud ei määra hinda niivõrd kui seda teeb vara tulevikupotentsiaal. Potentsiaal on tegelikult optsioon. Iga maja- või korteriomanik on ühtlasi teinud kinnisvarainvesteeringu Raha voolab alati sinna, kus suurem tulu ja avaram tulevikuväljavaade. Tõsi – eriti põnev on Aserbaidžaan, Armeenia ja ka Rumeenia.


Statistikaga võib põhjendada kõike Tundub, et Eesti “rokib taas”. Q3 2012 andmeil on väärtuse tõus Eesti elamispinnaturul 2,5 % kvartalis. Õige aeg on osta, seltsimehed investorid ! Iseasi, kus ja mida on Eestis üldse osta... Korterikulud kasvavad tänu energiahindade tõusule ja monopoolsetele teenusepakkujatele. Kodualune maa on küll maksust vabastatud, aga kus on investori kodu ? Jne.


Kas kinnisvarale tehtav kulu l천ppeb tema valmimisega ?

Rajamiskulu, 20...25 %, oleneb ka maa hinnast

Ekspluatatsioonikulu p체sivusajal: energiakulu (!), remondikulud, taastusfond, 50...70 % Lammutuskulu ja maa taaskasutusse v천tmise kulu 5...15 %, s.h. materjalide taaskasutatavus


Riiklik rahapoliitika ja selle usaldusväärsus kajastub raha baashinnas. Mis juhtub nt Portugali kinnisvara väärtusega ?

Kriitiline on > 7 % intressimäära teenindamine, mis viib lõpuks võlalõksu.


Kþik ei ole kuld, mis hiilgab‌

Hannes Kuhlbach ja Martin Vahter  

Kinnisvarakonverents Kinnisvaramiljonär 2013 Ärikatel Hannes Kuhlbach ja Martin Vahter