Issuu on Google+

Kinnisvaraturg? Kuidas pank mĂľtleb?

Arko Kurtmann Ă„ripanganduse juht

1


Kinnisvara ja kriisid • Kinnisvara ja aktsiaturud on kasvatanud rohkem miljonäre kui ükski teine valdkond • Enamus isikuid kes spekuleerivad antud valdkondades lõpetavad suurte kaotustega • Kinnisvara on maailma suurim varaklass • Läbi ajaloo on olnud ligi 180 kinnisvarakriisi • Aktsiaturgudel kriisid iga 12,5 aasta tagant ning toibumiseks kulub 2.5 aastat (SKP langus ca 4%) • Kinnisvara kriisid toimuvad harvemini, kuid kestavad oluliselt kauem ja omavad tõsisemat mõju majandusele 2


Mis toimub täna? • Intressimäärad väga madalal tasemel (6 kuu Euribor 0,302%) • Rahapakkumine kasvanud Keskpankade poolt • Kommertspankade vahel tihe konkurents headele projektidele • Eesti majanduskasv Euroopa Liidu Top3 hulgas • Eestis SKP kasv ca 3%, Eurotsoonis 0% 3


Eesti pangandusturust 31.12.2012 **, mEUR

bilansimaht

hoiused *

laenud *

8 088 3 734 3 044 1 985 490

5 649 2 657 1 287 1 694 227

5 714 3 138 2 960 1 727 446

LHV

339

308

120

Krediidipank BIGBANK UniCredit Handelsbanken Pohjola Citadele Tallinna Ă„ripank Verso

307 280 264 219 211 174 141 62

254 213 89 42 2 109 106 51

144 225 204 115 76 39 44 21

19 375

12 776

15 085

Swedbank SEB Nordea Danske DNB

total * ei sisalda teisi krediidiasutusi ** LHV Panga tulemused seisuga 31.03.2013

4


Oluline pangle • Ei ole nii kõrget intressimarginaali, mis suudaks kompenseerida tagasimaksmata laenu • Laenukvaliteet on kõige olulisem!

5


Kapitali struktuur

6


Üldised põhimõtted kinnisvara finantseerimisel • • • • •

7

Projekti asukoht Arendaja/omaniku kogemus Ehitaja kogemus ja tugevus Piisav omakapitali olemasolu Maa soetamist spekuleerimise eesmärgil ei finantseeri


Kinnisvara finantseerimisel eristame • • • •

8

Elamuarenduse finantseerimist Büroopindade finantseerimist Lao/tootmispindade finantseerimist Kaubanduspindade finantseerimist


Elamuarenduse finantseerimine Omafinantseering: 20%-30% Asukoht: Tallinn, Tallinna lähiümrus, Tartu Laenu tähtaeg: kuni 3 aastat Laenugraafiku pikkus: Laenu tagastamine: Laenuperioodi lõpus ja vastavalt korterite müügile Finantskovenandid: Lisatingimused: ehitusluba, ehitusleping, järelvalveleping

9


B체roopindade finantseerimine Omafinantseering: 20%-30% Asukoht: Tallinn Laenu t채htaeg: kuni 5 aastat Laenugraafiku pikkus: kuni 15 aastat Laenu tagastamine: igakuiselt nii p천hiosa kui intress Finantskovenandid: DSCR, LTV Lisatingimused: ehitusluba, ehitusleping, j채relvalveleping, rentnike olemasolu

10


Mida on vaja pangal otuse langetamiseks? – Taustinfot ettevõtte kohta – Infot omanike ja juhtkonna kohta – Ülevaadet taotleja äritegevusest – Finantsanalüüsi (minevik) ja prognoose (tulevik) – Infot laenutagatiste kohta

11


Kuidas pank mõtleb? • Suurimateks maksejõuetust põhjustavateks teguriteks on juhtimisprobleemid ja omanikest tingitud probleemid ning alles nende järel toote nõrk konkurentsivõime • Finantsrisk on muude riskide tulemus, finantsanalüüs on väga hea mõõdupuu • Hoolimata sellest, et traditsioonilist finantsanalüüsi on kritiseeritud, siis praktikas osutab see endiselt hästi võimalikele saabuvatele maksevõime probleemidele

12


Kuidas äriplaani esitleda? • Ära mine mütsiga lööma. Mõtle ettevõtte tulevik läbi ja tee valmis prognoosid – kehv plaan on parem kui selle puudumine • Pankadele meeldivad lihtsad ja arusaadavad ärid • Kõige tähtsamad on rahavood – millistest allikatest laen tagasi makstakse • Too kindlasti välja omanike ja juhtkonna varasem kogemus

13


Mida rõhutada? • Too kohe algul välja, mis on sinu soov • Ütle oma sõnadega välja, miks sa seda äri teed. Proovi vältida kantseliiti (strateegia, missioon, visioon) • Kes on võtmeisikud? Miks nad olulised on? • Too igal slaidil välja resümee, mida soovid öelda. Kui slaidil kokkuvõtet ei saa teha, siis ära neid kasuta • Räägi ka projektiga seotud riskidest (risk ja tulu on alati omavahel seotud) 14


Peamised ohud • Suuremate ekspordipartnerite majandusolukord (Rootsi, Soome, Venemaa jt.) • Maailmamajandus ja võlakoormus • Rahapakkumine, selle hind ning raha väärtus • Suur tööpuudus soojemates Euroopa riikides

15


Ait채h! Arko Kurtmann arko.kurtmann@lhv.ee lhv.ee

16


Arko Kurtmann - LHV