Issuu on Google+

Huishoudens

FinanciĂŤle instellingen

Overheid

Feitenkaarten Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt


Voorwoord

Waarom deze Feitenkaarten? De Vereniging Eigen Huis benaderde De Argumentenfabriek eind 2011 om een feitelijke analyse van de financiering van de koopwoningmarkt te maken. Met een huizenmarkt in het slop, een overheid die nadenkt over bezuinigingen en een internationale pers die de Nederlandse hypotheekschuld heeft ontdekt, is er een brede maatschappelijke discussie ontstaan over hervormingen op de woningmarkt. De Vereniging Eigen Huis vroeg ons om de discussie van een goede, feitelijke basis te voorzien. De discussie over de woningmarkt gaat over heel verschillen­d­e aspecten van die markt, variërend van het scheefwonen in sociale huurwoningen tot de moeite die banken hebben om de hypotheken van Nederlandse huizenkopers gefinancierd te krijgen. Wij behandelen op deze Feitenkaarten alleen de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt. De feiten gaan dus over de hypotheekverstrekking aan huishoudens met een koophuis en de hypotheekschuld die daaruit ontstaat. De vraag is steeds: ‘Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financierin­g van de Nederlandse koopwoningmarkt? We stelle­n die vraag vanuit drie perspectieven: dat van de huishoudens, van de financiële instellingen en van de overheid.

Hoe zijn de kaarten tot stand gekomen? Om deze vraag te beantwoorden heeft De Argumentenfabriek gesproken met deskundigen van betrokken partijen: Nederlands­e banken, De Nederlandsche Bank, het ministerie van Financiën, tussenpersonen, adviseurs op de hypotheekmarkt, makelaars en hoogleraren. We hebben individuele interviews gehouden, en een groepsdenksessie. We hebben alle deskundigen de centrale vraag voorgelegd en gevraagd om aan te geven welke feiten nodig zijn om een goed beeld te krijgen. Daaruit hebben wij een selectie gemaakt op basis van relevantie en beschikbaarheid van cijfers. We danken alle deskundigen voor hun denkwerk. Wat concluderen we op basis van deze feiten? De Nederlandse huishoudens hebben in internationale vergelijkin­g hoge hypotheekschulden. Nederlandse banken moeten een groot bedrag lenen op de kapitaalmarkt, doorda­t Nederlandse huishoudens en bedrijven meer lenen van banken dan ze er sparen. De Nederlandse overheid heeft een relatief groot tekort en de kosten van de rente-aftrekbaarheid lopen op. Maar ook geldt: Nederlandse huishoudens hebben relatief veel vermogen. Vooralsnog zijn de betalingsproblemen beperkt. De Nederlandse banken worden op de kapitaalmarkt nog steeds als relatief aantrekkelijk gezien. Dat is logisch, omdat het risico op een restschuld in eerste instantie bij huishoudens ligt en wordt afgedekt door de Nationale Hypotheek Garantie. Boven-

dien is de schuld van de Nederlandse overheid lager dan het gemiddelde in Europa. Er zijn dus duidelijk kwetsbare plekken in de financierin­g van de koopwoningmarkt. Maar het totaalbeeld is genuanceer­d. Met één uitzondering: jonge huishoudens die voor het eerst kochte­n rond de piek in de huizenmarkt. Zij hebben vaak een hoge potentiële restschuld, nog weinig gespaard, en veel geleend ten opzichte van hun inkomen. Er zijn in de nabije toekomst drie risico’s: een verdere daling van de huizenprijs, een stijging van de rente en het oplopen van de werkloosheid. Deze risico’s komen ten eerste hard aan bij jonge huishoudens: zij kochten duur, leenden veel ten opzichte van hun inkomen en worden eerder ontslagen. De Nationale Hypotheek Garantie neemt hiervan alleen het risico van werklooshei­d weg. Maar een dalende huizenprijs, een stijgend­e rente en werkloosheid raken bovendien huishoudens die langer geleden voor het eerst een huis kochten. Een steeds grotere groep huishoudens zal moeten sparen om de waarde­daling van hun huis te compenseren, en zal op die manier uiteindelijk de hypotheekschuld verminderen. Marieke Blom Bas Ebskamp Majelle Verbraak Frank Kalshoven De Argumentenfabriek, maart 2012


Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (1/3) De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is hoger dan in andere landen en is snel gestegen ...en doordat stijgende huizenprijzen hogere hypotheken vragen.

Mensen lenen bovendien steeds meer ten opzichte van de waarde van hun woning...

... en ze lossen hun hypotheek niet direct af.

De totale bruto omvang van woninghypotheken als percentage van het BBP

Het percentage koopwoningen van de woningvoorraad

De prijsindex van verkoopprijzen van koopwoningen

De hoogte van de hypotheek als percentage van de waarde van de woning bij aankoop

De verdeling van het uitstaande hypotheekbedrag naar hypotheekvorm in 2010

Duitsland gemiddelde 27 EU-landen

40 0

2001

2003

2005

2007

2009

52,6

50

0

2011

2000

2005

2000: 75,4

80

40 20 0

2011

88,8

100

60

2000

2005

6%

80

Opbouw spaar- of beleggingsdepot

56%

Aflossingsvrij

60 40 0

2011

37%

Bron: DNB

60

60

100

Anders

101,9

Bron: DNB

Verenigd Koninkrijk

80

59,7

Annuïtaire of lineaire aflossing

120

procenten

procenten

298 mrd

2011: 103,8

Bron: CBS/Kadaster

100

2008: 112,2

120

index (2005 = 100)

Nederland

70

procenten

665 mrd

120

Bron: Syswov (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninrijksrelaties), ABF-research

Dit komt doordat steeds meer mensen een eigen huis kopen....

Bron: CBS voor cijfers Nederland/ Andere cijfers Hypostat / Reproduced with permission from the European Mortgage Federation, Hypostat 2010, 2011 www.hypo.org

De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is hoger dan elders en is snel gestegen.

1991-1995

1996-2000

2001-2005 2006-2009

Schuld

112,2

250

165

121,7 prijsindex

60

0

verkochte woningen

2001

2003

2005

2007

2009

2011*

122,5

Bron: CBS/Kadaster

207,5

80

De samenstelling van de totale potentiële restschuld bij daling van de huizenprijs

Negatief: Strengere hypotheekverstrekking Uitstelgedrag: kopers wachten af of prijzen verder dalen Laag consumentenvertrouwen Gematigde inkomensontwikkeling Onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek Stand van de rente, die iets hoger is dan in 2005 en 2006

96,1

100

Dalende huizenprijzen leiden tot een groeiende potentiële restschuld.*

Medio 2011

Positief: De groei van het aantal huishoudens in de meeste regio’s De betere betaalbaarheid door gedaalde huizenprijzen Stand van de rente, die historisch gezien laag is

2013*

Prijsdaling 10% tov medio 2011

€ 29,2 mrd

Prijsdaling 20% tov medio 2011

€ 48,7 mrd 0

10

517.000 huishoudens x gemiddeld 30.000 euro

744.000 huishoudens x gemiddeld 39.000 euro

973.000 huishoudens x gemiddeld 50.000 euro 20

30

40

Deze restschuld komt bij (gedwongen) verkoop volledig voor rekening van de huishoudens, tenzij: onder de NHG (een deel van) de schuld wordt vergoed de bank akkoord gaat met een minnelijke regeling huishoudens een schuldsaneringstraject van drie jaar doorlopen

50

*schatting potentiële restschuld op basis van WoON-onderzoek uit 2009. Door de ingevoerde aflossingsplicht en vrijwillige aflossingen na 2009 kan dit bedrag lager uitkomen.

* voorspelling huizenprijsontwikkeling tot 2013 op basis van cijfers van Rabobank en ING

Vooral jonge huishoudens zullen geld bij moeten leggen Vooral huishoudens die na 2001 voor het eerst kochten hebben een potentiële restschuld...

... dat zijn vooral huishoudens tot 35 jaar....

... die ook al een hoge hypotheekschuld hebben ten opzichte van hun inkomen.

Potentiële restschuld naar jaar van aankoop (medio 2011)

Percentage huishoudens met potentiële restschuld naar leeftijdscategorie

Hoogte van de hypotheekschuld in verhouding tot het bruto inkomen naar leeftijdscategorie*

4 3 2 1

€ 0,2 mrd t/m 1980

€ 0,4 mrd

€ 0,4 mrd

€ 1,2 mrd

1981 t/m 1991 t/m 1996 t/m 2001 t/m 1990 1995 2000 2005

2006 of later

57

6

50 40 30 20 10 2 0

t/m 25 jaar

26 t/m 35 jaar

36 t/m 45 jaar

46 t/m 60 jaar

ouder dan 60 jaar

5,7 x

5 4 3 1,9 x

2 1 0

T/m 25 jaar

26 t/m 35 jaar

36 t/m 45 jaar

Bron: Schilder en Conijn, 2012

5

60

ratio lening/inkomen

€ 5,2 mrd

6 mrd euro

Bron: Schilder en Conijn, 2012

7

Bron: Schilder en Conijn, 2012

€ 7,7 mrd

8

Aandeel huishoudens met een potentiële restschuld als percentage van alle huizenbezitters in de leeftijdscategorie

Jonge huishoudens

€ 15,3 mrd

Bron: Schilder en Conijn, Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, 2012

De prijsindex van bestaande koopwoningen (linkeras) en het aantal verkochte bestaande woningen (rechteras)

120

Het waardeverlies komt vaak voor rekening van huishoudens

Deze huizenprijzen worden beïnvloed door een aantal factoren:

De huizenprijzen en huizenverkopen dalen.

aantal x 1.000

Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koop­woningmarkt voor huishoudens? (1/2)

De prijzen van woningen dalen en staan verder onder druk

index (2005 = 100)

Waarde verlies

46 t/m 60 Ouder dan jaar 60 jaar

* Cijfers op basis van enquetegegevens uit 2008

gemaakt door: in opdracht van:

© 2012


Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (2/3)

Het vermogen van huishoudens is hoog, maar zit grotendeels vast in huizen en pensioenen

Het vermogen zit vooral bij een kleine groep huishoudens en bij ouderen

Nederlandse huishoudens hebben een ruime ‘overwaarde’ op hun huizen...

...en ook hun netto vermogenspositie is hoog vergeleken met andere landen...

.... maar dat komt vooral door de pensioenspaarpotten, en die zijn niet bruikbaar voor aflossen.

Het private vermogen concentreert zich bij een klein aantal huishoudens....

... en vooral jonge huishoudens hebben nog weinig vermogen opgebouwd.

Omvang van hypotheekschuld, waarde van woningen in bezit van huishoudens, omvang van spaar- en beleggingsdepots verbonden aan de eigen woning en netto overwaarde van huizenbezitters

Het netto financieel vermogen van alle huishoudens (inclusief pensioen en exclusief eigen woning) als percentage van het besteedbaar inkomen

De totale omvang van opgebouwde pensioenvoorzieningen door Nederlandse huishoudens

De verdeling van het vermogen van Nederlandse huishoudens (exclusief pensioen en inclusief eigen woning) in 2010

Het gemiddelde vermogen per huishouden naar leeftijdscategorie (exclusief pensioen en eigen woning)

-400 -600

-666 mrd +

325

1000

Nederland

250

197

200

Gemiddelde Eurolanden

-800

150

800

300

150

21%

x 1.000 euro

350

2000

2005

600 79%

400 200 0

2010

top 20 % huishoudens

2001

2003

2005

2007

2009

100

50

0

<25 25- 30- 35- 40- 45- 50- 55- 60- 65- 70- >75 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75

2011

Bron: CBS

-200

overige 80 % huishoudens

Bron: CBS

0

200

1200

Bron: CBS

200

400

mrd euro

‘overwaarde’

+ 60-96 mrd = 551 - 587 mrd 1157 mrd

400 mrd euro

opgebouwd vermogen*

Bron: Eurostat

600

waarde woningen

procenten tov becshikbaar inkomen

hypotheekschuld

* schatting Schilder en Conijn, omvang spaar- en beleggingsdepots verbonden aan de eigen woning medio 2011 Bron: CBS/Schilder en Conijn

800

Vermogen

Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koop­woningmarkt voor huishoudens? (2/2)

De betalingsachterstanden en executieverkopen zijn laag, maar nemen wel toe.

De werkloosheid loopt weer op door de recessie.

Terwijl de huidige lage rente de schuld nu nog betaalbaar houdt...

... bereiken veel huishoudens de komende jaren het einde van de rentelooptijd.

Betalingsachterstanden van minimaal drie maanden en executieverkopen als percentage van het totaal aantal huizenbezitters

Werklozen als percentage van de beroepsbevolking

De ontwikkeling van de hypotheekrente (10 jaar vast)

Percentage huishoudens naar resterende rentevaste periode op hun hypotheek

0,6

0,04 0,02 0,00

0,4 0,2

executieverkopen (linkeras)

2002

2005

2008

2011

0,0

4 3 2 1 0

75

12

5

2001

2003

2005

2007

2009

2011*

2013*

2015*

9 4,2

5,5

6

3

1975 1980 1985

1990

1995 2000

2005

50

25

0

2011

< 1 jaar nog 1 jaar

nog 2 jaar

nog 3 jaar

nog 4 jaar

nog 5 jaar

nog 6 jaar

nog 7 jaar

nog 8 jaar

nog 9 jaar

nog 10 jaar

Bron: DNB

0,06

7 6

procenten

0,8

12,4

Bron: VEH

0,08

100

15

6,5

procenten

1,0

8

Bron: CBS/CPB

0,10

1,2

procenten

betalingsachterstanden (rechteras)

betalingsachterstanden in procenten

executieverkopen in procentem

0,12

Bron:BKR/Kadaster

Betaalbaarheid

Betalingsachterstanden nemen toe, en steeds meer huishoudens lopen risico

* ramingen op basis van CPB

gemaakt door: in opdracht van:

© 2012


Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (3/3)

Nederlandse bedrijven en huishoudens lenen, vooral via hypotheken, meer dan ze sparen bij banken...

... Nederlandse banken zijn daardoor voor hun geld afhankelijk van de kapitaalmarkt…

…en banken hebben in crisistijd moeite om dit geld op te halen.

Nederlandse hypotheken worden als een relatief veilige belegging gezien.

Spaartegoeden en leningen van huishoudens en bedrijven bij banken en het verschil (financieringsgat) per medio 2011

Verlopende leningen die Nederlandse banken in 2012 moeten herfinancieren

Door Nederlandse banken op de kapitaalmarkt aangetrokken financiering via securitisaties en gedekte obligaties

De spread (risicopremie) die op de internationale kapitaalmarkt wordt betaald voor financiering van gesecuritiseerde AAA-hypotheekpakketten uit verschillende Europese landen

financieringsgat

1000

mrd euro

mrd euro

400

60 40

ongedekte leningen

Portugal

800

20 15 10

2012

…terwijl Nederland moet bezuinigen om aan Europese normen te voldoen en de staatsschuld stijgt.

Gederfde inkomstenbelasting door de hypotheekrenteaftrek

De omvang van de staatsschuld als percentage van het BBP*

5 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Spanje

Ierland 600

Italië

400

VK

200

Nederland 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

12,4 mrd

12 9 6 3

2010

2011

2012*

2013*

2014*

2015*

100

87

80

65

gemiddelde Eurolanden 76

Nederland 508 mrd

60 396 mrd

Bron: Eurostat/CPB

14,5 mrd

procenten

15

0

40

0

2016*

* Raming op basis van het ministerie van Financiën

2000

2005

2010

2012*

2015*

* Ramingen op bais van CPB bij ongewijzigd beleid vanaf 2012

De overheid staat in veel gevallen garant bij financiële problemen Steeds meer huishoudens maken gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vooralsnog wordt daar niet vaak beroep op gedaan, maar dit neemt toe...

…en de potentiële schade overtreft het garantievermogen van de NHG, waarvoor de overheid borg staat.

Percentage van alle aangekochte woningen dat is aangekocht met NHG

Omvang van de reserves die NHG heeft om verliesdeclaraties uit te betalen en hoogte van daadwerkelijk uitgekeerde verliesdeclaraties

De potentiële restschuld van huishoudens naar aankoopmoment met geschat aandeel* onder NHG (medio 2011)

25

0

2003

2005

2007

2009

2011

totale potentiële restschuld 7,7 mrd

700 600

6

500 400 300 200 totale uitkering

100 0

2001

8

58

2001

2003

2005

2007

2009

2011

4

totale potentiële restschuld 5,2 mrd

2

0

geschat deel NHG garantie

geschat deel NHG garantie

2001jAankoop 2002j2003j 2004j 2005j2006j2007j 2008j2006 2009jof 2010j 2001 - 2005 Aankoop later2011j

Achterborgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (85 mrd)2 Overname van het Nederlandse deel van Fortis (ABN Amro) en kapitaalinjecties (33 mrd euro)3 Kapitaalinjecties aan financiële instellingen (20 mrd euro)3 Garantstelling voor financiële instellingen (39 mrd euro)3 Garantstelling voor de Europese Financiële Stabiliteitsfaciliteit (EFSF) (44 mrd)4

Bron: 1 NHG/ 2 WSW / 3 Algemene Rekenkamer, stand per 31-12-2010/ 4 EFSF/

50

730 65

garantievermogen

De Nederlandse overheid is achtervang voor de financiële sector, woningmarkt en andere eurolanden. Achterborgstelling voor de NHG (140 mrd)1

Bron: NHG, Schilder en Conijn 2012, eigen berekening

procenten

75

totale uitkering

mrd euro

65 74

garantievermogen 800

mln euro

100

Bron: NHG (aantal garanties)/ Kadaster (aangekochte bestaande woningen)/ BZK WWI, NEPROM, Aedes - Monitor Nieuwe Woningen (aangekochte nieuwbouw woningen)

Garantstelling overheid

Eurocrisis

25

securitisaties

0

Kredietcrisis

30

De hypotheekrenteaftrek kost de schatkist ieder jaar meer geld…

Bron: Miljoenennota, 2012 / ministerie van Financiën

Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koop­woningmarkt voor financiële instellingen en de overheid?

Financieringsgat

1000

De kosten voor de hypotheekrenteaftrek lopen op, terwijl de overheid moet bezuinigen

mrd euro

Schatkist overheid

Geleend

79 mrd euro

20

Bron: DNB

200

Gespaard

gedekte obligaties staatsgarantie

600

Gedekte obligaties

35

80

478 mrd 800

0

Securitisaties

100

basispunten

overig (vnl hypotheken)

Bron: DNB

huishoudens

mrd euro

bedrijven

Bron: DNB

1200

Bron: NHG

Financiële instellingen

Bron: DNB/J.P. Morgan European ABS & CB Research

Nederlandse financiële instellingen zijn afhankelijk van de kapitaalmarkt, die crisisgevoelig is, maar waar Nederland als relatief veilig wordt gezien

* Schatting op basis van het aandeel woningen dat in deze periode is aangekocht met NHG

gemaakt door: in opdracht van:

© 2012


Dit kaartenboek is uitgebracht door De Argumentenfabriek www.argumentenfabriek.nl Inhoud Marieke Blom Bas Ebskamp Majelle Verbraak Frank Kalshoven Ontwerp Maaike Molenkamp april 2012

In opdracht van Vereniging Eigen Huis

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Argumentenfabriek


Feitenkaarten Financiering Koopwoningmarkt 10 april 2012