Issuu on Google+

STAND IN DE STAD // HET DEBAT IN DE STAD 2012

ARCHITECTUURDISCUSSIE IN DE PROVINCIE UTRECHT


2 // Aorta #12

Aorta #12 // 3

‘Wanneer we de pretentie hoog willen houden dat architectuur meer is dan overigens volstrekt respectabele vakken zoals stukadoor of behanger dan moet dat tot uiting komen in een maatschappelijk-culturele betekenis.’ Herman Hertzberger // Augustus 2012 //


4 // Aorta #12

Aorta #12 // 5

Stationsplein Oost // Ector Hoogstad Architecten, in samenwerking met Buro Sant en CO (landschapsontwerp) en Royal Haskoning (engineering)

Een onmisbare schakel tussen ‘de architectuur’ en ‘het publiek’? Waar voorheen vooral de overheid verantwoordelijk was voor maatschappelijke investeringen in de stad is tegenwoordig een steeds belangrijker rol weggelegd voor marktpartijen. Woningcorporaties, ontwikkelaars en bedrijven investeren niet meer alleen in vastgoed, maar ook scholen, zorg-voorzieningen, infrastructuur en openbaar groen. Daarnaast wordt de stedeling steeds sneller geïnformeerd en neemt de roep om zelfbeheer en burgerinitiatieven toe. Via digitale media worden stadsbewoners vaker bij stedelijke ontwikkelingsprocessen betrokken. In de stedelijke ontwikkeling nieuwe stijl liggen kansen voor open processen waarin gebruikers van de stad (al dan niet via digitale media) kunnen participeren. Met deze veranderende tijd en de minder prominente rol van architectuur als culturele waarde in het rijksbeleid, verandert ook de rol van de architectuurcentra mee. Als platform in Utrecht verkent Aorta nieuwe mogelijkheden om de toekomst van het publieke belang in de stedelijke omgeving meer dan ooit te blijven vertegenwoordigen, te verbinden, te inspireren, te informeren, te agenderen en te activeren. Aorta zal sociale media en data steeds meer gebruiken om de stem van de gebruiker en handelende partijen van de stad te laten horen. In het jaarprogramma 2012 nam Aorta hier al een voorschot op door gebruik te maken van blogs voor de actuele vraagstukken. Deze bundel ‘Debat over de stad’ bevat een retrospectief van de architectuurdiscussie in 2012 vanuit verschillende perspectieven in de stad en regio, en vormt de blauwdruk voor de publicatie van het jaarlijkse programma van Aorta in de toekomst. Het jaarboek van Aorta wordt hiermee steeds meer een tijdsbeeld van de discussie door de jaren heen. Maar vormt ook het startpunt voor de architectuurdiscussie van de toekomst. De centra zelf zijn inmiddels een onmisbare schakel geworden tussen ‘de handelende partijen’ en ‘het publiek’. Ze bieden een podium voor het gesprek tussen gebruikers van de stad en omgeving, de architectuurliefhebbers, architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, ontwikkelaars, beleidsmakers en kunstenaars.

Eveline Paalvast, directeur December 2012

‘Debat over de stad’ bevat een retrospectief van de archi­tectuur­ discussie in 2012 vanuit verschillende perspectieven


6 // Aorta #12

Aorta #12 // 7

‘Een tijdsbeeld van de discussie door de jaren heen. Maar vormt ook het startpunt voor de architectuurdiscussie van de toekomst’


8 // Aorta #12

Aorta #12 // 9

INHOUD INLEIDING 004

CO-CREATIE // HET DEBAT IN DE STAD Stand van zaken 2012

010

‘Community Architecture’// Henk van der Woude (REMAKE)

012

‘Geef nieuwe energie!’// Roelof Bleker, Ambassadeur zelfbouw

014

‘Meerwaarde van zelfbouw’// Anne Seghers (Studio Papaver)

016

‘Woonwensen centraal stellen is méér dan particulier opdrachtgeverschap’// Anne Seghers (Studio Papaver)

018

‘Terug naar de woonkwaliteit: CPO als middel’// Vincent Kompier (onderzoeker in Berlijn)

020

‘Een gevarieerde wijk lukt alleen in Cocreatie// Han Schraders (Stedenbouwkundige gemeente Utrecht) 022 ‘De loze belofte van zelfbouw en de rol van particulieren in de stadsontwikkeling’// Anne Seghers (Studio Papaver) 024 ‘Het lef hebben om los te laten’// Leen de Wit (Projectleider Veemarkt Gemeente Utrecht)

026

‘Zelfbouw: geen bijrol maar hoofdact in Almere’// Adri Duivesteijn (Wethouder Ruimtelijke Ordening Almere)

028

Ideeënprijsvraag Veemarkt // pilot cpo

032

‘Een ontwerp voor jou!’ // presentaties cpo (Architectencafe+Aorta)

034

CARTESIUS LAB // HET DEBAT IN DE STAD Stand van zaken 2012

070

‘Nieuw voer voor urban pioneers’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden)

072

‘Op zoek naar inspiratie’// Denise Vrolijk (Stadsgeluiden)

074

‘Profiteren van het moment’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden)

076

‘Stukje bij beetje’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden)

078

‘Magische Grens’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Erik Uitenboogaard (hoofdcurator Cartesiusmuseum)

089

‘Meer dan een intermezzo’// Anne Seghers (studio Papaver)

082

‘DIY vraagt om een nieuwe mindset’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden)

084

‘Bruggenbouwers’ // Vriendinnen van Cartesius

086

‘Onduidelijke spelregels’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Willem Buunk (fractievoorzitter VVD) 088 ‘De nieuwe stoommachine van Cartesius’ // Vriendinnen van Cartesius

090

‘Laat het gewoon gebeuren’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Jeroen van de Kraats (TCN)

092

‘Leren luisteren’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Casper Schuuring (GENT&MONK) 094 ‘Kracht niet met het badwater weggooien’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 096

HERGEBRUIK VASTGOED // HET DEBAT IN DE STAD Stand van zaken 2012

038

‘Herbestemming is de nieuwe bouwopgave’// Frits van Dongen (Rijksbouwmeester)

040

‘Probleemeigenaar gezocht’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

042

‘Stappenplan’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

044

‘Waardeverandering leegstaande kantoren’// Jan Wijnand Groenendaal (WKG architecten)

046

‘Leegstand in Papendorp’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

048

‘De viskar als trekker’ // Mark Hendriks in gesprek met Zineb Seghrouchni (Studio Papaver)

050

‘Kantorentop’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

052

‘Belastingkantoor’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

054

‘Smak Geld’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer)

056

‘Fris geluid’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) in gesprek met Klaas Beerda (gemeente Utrecht) 058 ‘De geheimen van Lage Weide’// Mark Hendriks in gesprek met wijkagent Erik Schep (Lage Weide)

060

‘Slapen op een kantorenpark’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 062 ‘De Leegstandskaart als structuurvisier’// Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl (temp.architecture)

064

‘Technasium: Kansen voor leegstand’ // MOB vormgeving & educatie 066

Transformatie van een bedrijventerrein

100

Nieuwe visie nieuwe kansen / verbinden van krachten

102

VERKNOOPTE STAD // HET DEBAT IN DE STAD Stand van zaken 2012

106

Stadsdebat stationsgebied

108

‘Razend complexe gebiedsontwikkeling ontrafeld’ // Anne Luijten 110


10 // Aorta #12

CO-CREATIE // HET DEBAT IN DE STAD

Aorta #12 // 11

Stand van zaken 2012 Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) geven particulieren in een collectief hun eigen huisvesting vorm. Internationaal, waar gesproken wordt van bouwgroepen, heeft dit al een grote vlucht genomen. In Nederland is het nog een betrekkelijk jong fenomeen. CPO heeft zich al bewezen door te zorgen voor een gevarieerder woningaanbod en een betere afstemming op de vraag. Het geeft mogelijkheden voor vernieuwing bijvoorbeeld op het gebied van collectieve voorzieningen, duurzaamheid, meer committment en betrokkenheid van bewoners. Naast de roep om meer zeggenschap door bewoners, vormt CPO ook een nieuwe markt voor de traditionele partijen. De provincie Utrecht helpt CPO te realiseren met ondersteuning en subsidieregelingen. In januari 2012 besloot de gemeente Utrecht tot een CPO pilotproject: de herontwikkeling van het Veemarktterrein aan de Sartreweg in Utrecht. Daarmee neemt Utrecht een grote stap in het mogelijk maken van collectief én particulier opdrachtgeverschap.

Achtergrond Eind 1965 werden de toenmalige veemarkten verplaatst van het marktcomplex aan de Croese­laan naar de Voorveldse polder, het huidige Veemarktterrein. Inmiddels heeft de veemarkt Utrecht alleen nog een paardenmarkt op maandag. De runder- en schapenmarkt zijn verhuisd naar Bunnik. De dinsdagse automarkt op het Veemarkt-complex kwam na opening van het nieuwe complex in 1970 tot bloei, en is één van de grootste automarkten in Europa. Op 1 april 2012 sloot de Veemarkt en is gestart met de voorbereidingen van het terrein voor de transformatie naar woningbouw.

De discussie De gemeente Utrecht wil op de plek van het huidige Veemarktterrein een unieke woonwijk maken. De behoefte aan nieuwbouwwoningen in Utrecht is groot. Het terrein biedt goede mogelijkheden om hierin te voorzien. De ligging van het Veemarktterrein is gunstig en er is plaats voor zo’n 500 woningen. Het moet een toonaangevende duurzame wijk worden. De gemeente Utrecht heeft zich ten doel gesteld minimaal 10% van de woningen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap te realiseren. De eerste bouwvelden zijn inmiddels uitgegeven. De bouwvelden X en Y zijn bij voorrang bestemd voor (C)PO-projecten. De Gemeente Utrecht heeft nu het voortouw genomen met het bij elkaar brengen van (C)PO-ers voor deze bouwvelden. Maar hoe breng je aanbod en vraag samen? De vereniging Veemarkt benaderde Aorta met de vraag of Aorta een rol kon spelen in het bewust maken van architectonische mogelijkheden voor toekomstige (collectief) particuliere opdrachtgevers van deze wijk. Aorta organiseerde een ideeenprijsvraag en droeg zo bij aan de ideevorming over de mogelijkheden tussen vraag en aanbod voor het Veemarktterrein in Utrecht. Daarnaast volgde Aorta in 2012 de discussie rondom (C)PO en de ontwikkelingen daarvan in Utrecht.

Waar staan we nu? De ontwikkeling van de Veemarkt ligt mooi op schema. De sloop is bijna afgerond, en begin januari wordt gestart met het bouwrijp maken van het veemarktterrein. De ontwikkeling van de diverse bouwvelden is in volle gang. Ook voor de eerste particuliere kavels die in de verkoop zijn gebracht is veel belangstelling.


12 // Aorta #12

Aorta #12 // 13

CO-CREATie // blog # 1

Community Architecture Buro voor architectuur REMAKE Bouwen met en door bewoners zit in de oorsprong van

Over deze manier van ontwikkelen is, op grond van ons

John Habraken destijds ‘is niets anders dan je identifi­

steeds meer ‘producent’ en verplaatst zich naar de voor-

architectuur, maar is ten tijde van de kwantitatieve

onderzoek, met stelligheid te zeggen dat er sprake is

ceren met je omgeving’, het gaat er volgens hem ‘een-

kant van de productontwikkeling. Deze mogelijkheden

bouwopgave naar de achtergrond verdwenen. De crisis

van een kwaliteitsverbetering in vergelijking met

voudig om dat mensen iets moeten kunnen doen met

worden nog te weinig benut.

in de bouwwereld zorgt voor een versnelde transitie van

traditionele ontwikkelprocessen. Die kwaliteit heeft voor

hun eigen omgeving en iets kunnen doen betekent kei-

een kwantitatieve naar een kwalitatieve bouwmarkt en

alle projecten een verschillend accent. Dat accent kan

hard: verantwoording dragen voor de eigen omgeving’

hierbij zijn de wensen en meningen van bewoners

programmatisch, architectonisch of stedenbouwkundig

cruciaal. Door deze ontwikkeling is de aandacht voor

zijn, maar het kan ook duurzame maatregelen of bijzon-

Maar ook het ondemocratisch karakter van het ruimte-

de club van Rome tot aan de film ‘An inconvenient truth’

community architecture sterk gegroeid. Maar wat is het

dere voorzieningen betreffen. Alle projecten hebben,

lijk ordeningsproces werd door hen bestreden. De kritiek

van Al Gore is er een groeiend milieubewustzijn dat

nu eigenlijk en welke kansen biedt dit aan architecten,

op een abstracter niveau echter ook overeenkomsten.

heeft tot zichtbare verandering geleid. De stedenbouw

vraagt meer verantwoordelijkheid voor en betrokkenheid

de hele bouwmarkt en eerst en vooral aan bewoners?

Ten eerste hebben de eindgebruikers, die soms tot de

en architectuur is contextueler geworden, er is meer

met de wereld om ons heen. Problemen moeten lokaal

initiatiefnemers behoren, bij alle projecten een grote tot

aandacht voor het landschap en voor de cultuurhistori-

worden opgelost om afwenteling op mensen elders te

De meest gangbare definitie van community architecture

zeer grote mate van zeggenschap. De grote betrokken-

sche aspecten ervan, echter van democratisering van de

voorkomen. Verbondenheid, verantwoordelijkheid en

is: ‘Architecture carried out with the active participation of

heid die dat vereist leidt tot een gevoel van ‘ownership’;

ruimtelijke ordening door zeggenschap is nog weinig of

zorg voor het eigen woondomein zijn de basis voor een

the end users.’ (Wates & Knevitt, 1987) Het belangrijkste

men voelt zich verantwoordelijk voor de eigen leefom­

geen sprake.

duurzame leefwereld. Die verantwoordelijkheid moet

kenmerk van community architecture is dat die tot stand

geving. Ten tweede is in alle projecten het gemeenschap-

komt door of met een collectief van toekomstige ge-

pelijke karakter een belangrijke component. Vaak zijn er

Toch is zeggenschap van steeds groter belang. Het is

bruikers die gezamenlijk hun individuele en collectieve

gemeenschappelijk voorzieningen, een gemeenschap-

de enige manier om aan de grote veranderingen die

woonvraag realiseren. De woonvraag kan betrekking

pelijk ideaal of er is een gemeenschappelijk belang dat

de laatste vijftig jaar in de samenleving hebben plaats-

De genoemde veranderingen kunnen niet door een

hebben op de eigen woning maar ook op de woon­om­

wordt nagestreefd. Deze collectieve component heeft

gevonden vorm te geven. Daarbij gaat het om sociale

centrale overheid worden aangestuurd, maar moeten

geving en de lokale voorzieningen. De gebruikers willen

een sterke culturele lading die in verband gebracht kan

veranderingen. Het gezin is allang niet meer de belang-

bottom up worden georganiseerd. Zeggenschap in ruim-

op deze wijze zeggenschap krijgen over de economische,

worden met de behoefte aan het derde overeenkomstige

rijkste woonvorm. Er hebben zich bovendien grote aan-

telijke ordeningsprocessen is daarbij noodzakelijk omdat

programmatische, esthetische en sociale aspecten van

aspect; de identiteit. Deze identiteit komt tot stand door

tallen immigranten in Nederland gevestigd met eigen

traditioneel gestuurde ontwikkelprocessen te weinig op

het wonen. Een goed voorbeeld van community

intensieve samenwerking tussen alle betrokken partijen

woonculturen. Dit levert een caleidoscopische veelheid

deze veranderingen kunnen inspelen, zoals gebleken is

architecture dat steeds meer voorkomt in Nederland is

maar vooral tussen de mede-gebruikers. Men gaat

aan woonvormen en mogelijke community’s op.

bij de ontwikkeling van de VINEX wijken. Onze studie laat

het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

daarbij op zoek naar de gezamenlijke identiteit waardoor

Daar komt bij dat de huurdersmarkt is verandert in een

zien dat bij community architecture meer kwaliteit wordt

Community architecture zien we echter ook steeds meer

een sociale context ontstaat. Ownership, identiteit en

kopersmarkt waarvan het eisenpakket zeer verschillend

ontwikkelt op het gebied van duurzaamheid, sociale

ontstaan bij de transformatie en het beheer van be-

gemeenschappelijkheid leiden tot interactie tussen de

is. We zien deze verscheidenheid onvoldoende terug in

cohesie, ruimtelijke en programmatische variëteit dan

staande woongebieden. Bewoners en gebruikers worden

gebruikers en de woonomgeving. Er is daardoor meer

het woningaanbod.

bij traditionele ontwikkelprocessen.

daarin een steeds grotere verantwoordelijkheid en

verantwoordelijkheid en zorg voor het eigen woonmilieu.

zeggenschap toegekend.

Dan zijn er nog de veranderingen ten aanzien van ons milieu. Vanaf het rapport ‘De grenzen aan de groei’ van

veel meer door mensen zelf worden genomen. Daarvan zien we goede voorbeelden in community architecture.

Het gaat verder om technologische veranderingen.

Henk van der Woude // REMAKE

Al in de zestiger jaren van de vorige eeuw werd een

Mensen manifesteren zich op internet, maken hun eigen

Henk van der Woude is bouwkundige en eigenaar van REMAKE, buro

In ons onderzoek naar community architecture staat

gebrek aan identificatiemogelijkheden en interactie­

blog aan, reageren op wat er gebeurt in de samenleving

voor architectuur. Voor het inventariseren van de wensen van gebruikers

de vraag centraal of die zeggenschap leidt tot een

mogelijkheden met de omgeving geconstateerd. Die

en creëren hun eigen content. Zij verenigen zich rond

hebben zij een eigen methodiek ontwikkeld. Eind 2012 presenteert

verbeterde kwaliteit van de woning en woonomgeving.

kritiek was een reactie op de catastrofale gevolgen van

fora op basis van een gemeenschappelijk belang of een

REMAKE hun onderzoek naar Community Architecture in Nederland.

De overheid stimuleert eigenbouw omdat die wijken

de modernistische beginselen in de stedenbouw en

gedeelde interesse. Daardoor wordt de ‘consument’

www.remake.nl

aantrekkelijker zou maken. Zeggenschap zou leiden

architectuur waarvoor de uitgangspunten werden vast-

tot een grotere betrokkenheid van de gebruikers bij de

gelegd door de CIAM in het Charter van Athene. Al in

eigen wijk. De woning en woonomgeving zouden beter

1953 werden de functionalistische uitgangspunten door

aan­sluiten bij het gewenste gebruik en de persoonlijke

een aantal architecten in twijfel getrokken. Het gebrek

beleving. Dit zou kunnen betekenen dat een wijk, die

aan identiteit dat het gevolg was van het reducerende,

met zeggenschap van de gebruikers tot stand komt ook

abstraherende en calculerende wetenschappelijke

sociaal sterker en fysiek duurzamer is.

denken vormt de kern van de kritiek. ‘Wonen’ zo stelde

Meer kwaliteit op het gebied van duur­ zaamheid, sociale cohesie, ruimtelijke en programmatische variëteit


14 // Aorta #12

Aorta #12 // 15

Baugruppen Berlijn

CO-CREATie // blog #2

GEEF NIEUWE ENERGIE! Roelof Bleeker // Ambassadeur zelfbouw Na de vuurwerkramp in Enschede was ik verantwoordelijk voor de wederopbouw van 60 hectare gewonde stad. Honderden mensen hebben daar de kans gekregen hun eigen droom te bouwen. Als je nu door de wijk, Roombeek, loopt voel je de energie die dat oplevert. Mensen benutten de kans als ze de ruimte krijgen om hun droom te realiseren. Jong en oud, rijk en arm, wie wil had de kans. En wat is er mooier dan je eigen huis laten ontwerpen en bouwen? Niet alleen de meubels verschuiven in je woonkamer of investeren in een nieuwe keuken of badkamer, maar je hele huis kunnen indelen en alle materialen en kleuren zelf bepalen. Om er vervolgens nooit meer weg te gaan. Steeds meer gemeenten durven hun inwoners de ruimte te geven om zelf te bouwen. En niet alles vervolgens dicht te timmeren met voorschriften over rooilijnen, dakhellingen en kleur van de bak­ stenen. Daarbij is Roombeek baanbrekend gebleken. Volgens vriend en vijand is die wijk mooi geworden door ruimte te geven en op hoofdlijnen te sturen op beeldregie. Het is nog wel spannend of andere gemeenten echt serieus voor zelfbouw gaan of het als uiterste redmiddel tegen de (bouw)crisis zien. Als ambassadeur particulier opdrachtgeverschap tref ik inmiddels veel wethouders die er echt voor gaan. Die hun burgers die ruimte gunnen. Maar lukt het vervolgens? Worden er goede locaties aangewezen of alleen de plekjes die aan een ontwikkelaar niet waren te verkopen. Zijn de grondprijzen die gevraagd worden reëel of weerspiegelen die nog de financiële ambities van voor de crisis? Wordt er echt ruimte gegeven aan eigen keuzes voor architectuur, of is alles dichtgetimmerd? Als een kavel te koop wordt aangeboden, mag je dan ook echt bouwen of zijn er nog grote risico’s voordat het bestemmingsplan definitief is? Zijn de ambtenaren ook servicegericht of worden er vele loketten dichtgehouden? Particulier opdrachtgeverschap moet je niet alleen willen, je moet het ook goed organiseren! En dat lukt veel gemeenten (nog) niet. Krijgt zelfbouw in Nederland meer grond onder de voeten? De tijd zal het leren. Ik zet me ervoor in. En u? Houd het in de gaten! Op steeds meer plekken in het land wordt ruimte geboden. Benut die kans! Bouw uw droom en geef daarmee energie aan de stad! Zodat u nooit meer hoeft te verhuizen! Roelof Bleker // Ambassadeur Zelfbouw ministerie BZK Als Ambassadeur Zelfbouw voor het ministerie van BZK, stimuleert hij het particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw richting gemeenten.

Het is nog wel spannend of andere gemeenten echt serieus voor zelfbouw gaan.


16 // Aorta #12

Aorta #12 // 17

Schootshuis Blauwkapel // Foto Rolf Reichardt

CO-CREATie // blog #3

Meerwaarde van zelfbouw Anne Seghers // Studio Papaver

Iets waar je zelf voor gezwoegd hebt, heeft een grotere waarde dan een kant-en-klaar-pakket waar geen bloed, zweet en tranen in zitten.

“Dit lage raam in de douche hebben we zelf ontworpen.

Een veelgehoord tegenargument voor (collectief) parti-

Als je hier staat te douchen, dan kunnen mensen buiten

culier opdrachtgeverschap is dat het niet voor iedereen

alleen een stukje van je benen zien, van je knieën tot je

toegankelijk zou zijn, zowel uit financieel als sociaal

enkels. Maar als je in bad zit, kun je via datzelfde raam

oogpunt. Als je als zelfbouwer een kavel wilt kopen, blijk

wel zo het park in kijken.” Een raam ín de douche, dat

je een aanzienlijke voorinvestering te moeten doen die

kom je in een regulier gebouwd huis nooit tegen. Want

vaak niet meegefinancierd kan worden in de hypotheek.

de gedachte van ‘de bouwer’ is dat niemand een raam

Dat betekent dat je dus een flinke spaarpot moet heb-

Bekijk hier verschillende filmportretten van zelfbouwers:

in zijn douche wil. Dit vanuit privacy overwegingen. Maar

ben om aan particulier opdrachtgeverschap te kunnen

http://particulieropdrachtgeverschap.arch-lokaal.nl/

particulier opdrachtgeverschap maakt dit wel mogelijk.

beginnen. Je draagt dus ook zelf al het financiële risico

Logisch eigenlijk, want waarom zou iemand mogen

voor de bouw. De gemeente Almere heeft inmiddels wel

Architectuurcentrum Aorta maakte enige tijd geleden ook

bepalen dat jij geen uitzicht op het park kunt hebben?

alternatieve financieringsmogelijkheden voor zelfbouw-

een documentaire over zelfbouw in Utrecht: http://www.

kavels, waardoor dit ook voor mensen met een lager

aorta.nu/publicaties/documentaire/het-wilde-dromen-2007/

Vrijheid en zelf keuzes maken. Dat is de grootste meer-

inkomen toegankelijk is. Daarnaast is zelfbouw een

waarde die ‘zelfbouwers’ toekennen aan particulier

intensief, een vrij complex en voornamelijk lang traject.

;-) Over het woongeluk van Belgen: http://www.fedra.

opdrachtgeverschap. Niet enkel schuiven met meubels,

Je hebt te maken met bouwaanvragen, het aansturen

belgium.be/nl/mijn-wereld-en-ik/reportage/d/detail/huis-

maar écht bepalen hoe je huis eruit ziet. De standaard-

van architecten en aannemers, het regelen van finan­

thuisgevoel-geluk

concepten die de reguliere nieuwbouw domineren,

ciering, bestemmingsplannen, welstand en het maken

hebben bij zelfbouwprojecten dan ook plaatsgemaakt

van kostenramingen. Het is heel begrijpelijk dat de

voor unieke ideeën. Je zelfgebouwde huis is niet alleen

blanke hoogopgeleide bewoner dit niet als belemmering

anders dan andere huizen, het past precies bij hoe jij het

ziet, maar voor de bewoner met minder geld en kennis

wilt gebruiken. Het is een huis op maat.

is deze drempel waarschijnlijk een stuk hoger. Sommige mensen hebben immers heel wat andere dingen aan

Terugkijkend op het proces spreken alle zelfbouwers over

hun hoofd dan fantaseren over hun droomhuis.

een zwaar en intensief traject. Dat is te verwachten, want professionele bouwers hebben niet alleen ongelooflijk

Los van deze kritische kanttekeningen lijkt er toch

veel kennis van het bouwproces en een onuitputtelijk net-

een gunstig toekomstperspectief voor zelfbouw te

werk in de bouwwereld, maar ook jarenlange ervaring.

groeien. De traditionele bouwwereld ligt door de crisis

Dit ontbreekt bij de meeste zelfbouwers. Voor hen is het

noodgedwongen stil, waardoor er vrij baan is voor de

meestal de eerste – en vaak ook enige – keer dat ze een

zelfbouwers. Steeds meer gemeenten en ook woning-

bouwproces doormaken vanaf het kopen van bouwrijpe

corporaties zien hier een grote kans voor (collectief)

grond tot het kiezen van de mortel voor het voegwerk.

particulier opdrachtgeverschap. En dat is gunstig, want bij een grotere betrokkenheid met je eigen huis en buurt

Toch is er niemand die achteraf spijt heeft. Er is juist een

is iedereen gebaat. De angst bij veel gemeenten – en

intense dankbaarheid voor het resultaat. Iets waar je zelf

met name bij welstandscommissies – voor ‘Belgische

voor gezwoegd hebt, heeft een grotere waarde dan een

praktijken’ die uit zelfbouw zouden voortvloeien, moet

kant-en-klaar-pakket waar geen bloed, zweet en tranen

dan ook los gelaten worden. Want vergeet niet dat ook

in zitten. Die grote waardering blijkt ook uit het feit dat

grote delen van Nederland waar we nu uitermate trots

zelfbouwers veel minder snel geneigd zijn om te verhui-

op zijn in vroegere tijden via particulier opdrachtgever-

zen. De betrokkenheid bij het eigen huis en de buurt is

schap tot stand zijn gekomen. En daarnaast, Belgen zijn

ontzettend groot; beide zijn immers – letterlijk - eigen-

hele gelukkige mensen.

handig uit de grond gestampt. En daarin schuilt een ander verschil met de traditionele bouwwereld. Deze sector

Anne Seghers // Studio Papaver

is de betrokkenheid bij wat er gebouwd werd de laatste

Als stedenbouwkundige ontwerpt, onderzoekt en schrijft

jaren volledig kwijtgeraakt. Er heerste geen mentaliteit

Anne over de stedelijke dynamiek. Zij is tevens de mede-

om een huis te bouwen dat mensen in hun hart zouden

oprichter van Studio Papaver, bureau voor stedelijk

sluiten, maar er werd gebouwd om geld te verdienen.

onderzoek, ontwerp en theorie. www.studiopapaver.com


18 // Aorta #12

Aorta #12 // 19

CO-CREATie // blog # 4

Woonwensen centraal stellen is méér dan particulier opdrachtgeverschap Anne Seghers // Studio Papaver

“De gebruiker aan zet” en “Van woonconsument naar

Nu is het zo dat gemeenten massaal stimulerings-

De meer traditionele bouwende partijen moeten zich het

woonproducent”. Deze slogans zorgden enkele jaren ge-

maatregelen voor particulier opdrachtgeverschap in

vraaggericht overtuigend aanleren en het zich eigen gaan

leden wellicht nog voor opgetrokken wenkbrauwen, maar

hun beleidsplannen hebben opgenomen. Want ook zij

maken, tot in de vezels. Want anders loert het gevaar dat

tegenwoordig is de gedachte aan een grotere rol voor de

constateren dat de crisis de ‘traditionele’ bouwende

het hele woonwens-denken bij deze partijen feitelijk niet

wensen van bewoners steeds minder uitzondering en

partijen vleugellam heeft gemaakt. De redenering is dat

meer is dan een afleidingsmanoeuvre tot de crisis ten

steeds meer gemeengoed. Dat is goed. Want iedereen

zelfbouwers nog wel middelen hebben om woningen te

einde is, waarna ze weer op de oude voet verder kun-

ziet dat massaproductie en eenheidsworst niet langer

bouwen. En onder het mom van ‘vraaggericht bouwen’

nen. En dat is wat niemand wil. Het centraal stellen van

aansluiten bij de huidige markt. Een bouwproces waarin

en ‘het centraal stellen van woonwensen’ worden de

woonwensen moet dus werkelijk in de haarvaten van de

de woonwensen centraal staan, dat is de uitdaging.

zelfbouwers naar voren geschoven en verdwijnen de

professionele bouwers gaan zitten, wil het ook

professionele bouwers meer naar de achtergrond. Maar

na de crisis beklijven. Anders is particulier opdracht­

Het is goed om te beseffen dat er verschillende manie-

bereiken deze stimulerende maatregelen wel het ge-

geverschap niet meer dan een laatste strohalm in de

ren zijn om tot dit vraaggerichte bouwproces te komen.

wenste effect, namelijk een bouwproces dat stoelt op

crisis, een overbruggingsmechanisme, in plaats van

Particulier opdrachtgeverschap is een krachtige

woonwensen, als de aandacht zo eenzijdig uitgaat naar

een zeer sterk voorbeeld van een type projectontwikke-

methode waarin de gebruiker in het middelpunt staat

particulier opdrachtgeverschap?

ling dat altijd al gewenst was maar waarvoor nooit veel

en waarbij woonwensen de leidraad vormen. Maar het

ruimte was in de markt.

is slechts één methode; het is zeker niet de enige en

Want particulier opdrachtgeverschap is slechts één

ook niet altijd de beste manier. Want voor sommige

onderdeel binnen een vraaggericht bouwproces. En het

Het is dus van groot belang om ook andere vormen

ruimtelijke opgaven is particulier opdrachtgeverschap

stimuleren van enkel deze ene vraaggerichte bouw­

van woonwensgericht bouwen te onderzoeken en uit te

niet geschikt, bijvoorbeeld doordat de schaal van de

methode zal op de lange termijn niet leiden tot een

proberen. Manieren die bedacht, uitgeplozen en toe-

bouwopgave dusdanig groot is of wanneer er gebouwd

bouwproces waarin woonwensen centraal staan.

geëigend worden door de professionele bouwers van

wordt voor een doelgroep die helemaal geen interesse

Enerzijds, zoals eerder al gesteld, omdat sommige

voorheen. Want daarmee zorg je dat woonwensgericht

heeft om actief bij het bouwproces betrokken te worden.

bouwopgaven niet passen bij de schaal waarop

bouwen een antwoord is op meerdere ruimtelijke opgaven

Voor dit soort opgaven is er dus nog steeds behoefte aan

particulier opdrachtgeverschap opereert en omdat

dan enkel de kleinere schaal waarop particulier op-

professionele bouwers, maar niet met de werkwijze die

sommige mensen niet actief bij het bouwproces betrok-

drachtgeverschap een antwoord heeft. En daarmee zorg

ze tot enkele jaren geleden hanteerden. Want bouwen

ken wíllen worden. Particulier opdrachtgeverschap

je dat de aandacht voor deze aanpak niet verslapt op

om snel geld te verdienen, werkt niet meer. Dat was wel

beslaat uiteindelijk dus maar een klein aandeel in alles

het moment dat er weer meer economische voorspoed

mogelijk in de sterk aanbodgestuurde markt van vóór de

wat er gebouwd wordt. Maar anderzijds belemmert de

komt. Alleen dan kunnen woonwensen echt serieus

crisis. Alles wat toen gebouwd werd, ging snel en voor

eenzijdige aandacht voor particulier opdrachtgever-

genomen en geborgd worden.

een hoge prijs van de hand. Maar wat nu niet aansluit bij

schap de omslag naar het vraaggericht ontwikkelen bij

de vraag, wordt simpelweg niet verkocht.

de grotere, professionele bouwers. Zo lang zij ‘buiten

Anne Seghers // Studio Papaver

spel’ blijven staan in de huidige, vraaggerichte markt,

Als stedenbouwkundige ontwerpt, onderzoekt en schrijft

krijgen zij niet de kans en de prikkel om deze omslag

Anne over de stedelijke dynamiek. Zij is tevens de mede-

te maken. Terwijl zij juist degenen zijn die bij de grotere

oprichter van Studio Papaver, bureau voor stedelijk

opgaven nodig zijn.

onderzoek, ontwerp en theorie. www.studiopapaver.com

Het is goed om te beseffen dat er verschillende manieren zijn om tot dit vraaggerichte bouwproces te komen.


20 // Aorta #12

Aorta #12 // 21

CO-CREATie // blog # 5

Terug naar de woonkwaliteit: CPO als middel

Vincent Kompier // Planoloog en demograaf in Berlijn Vincent Kompier is planoloog en demograaf. Als onderzoeker heeft hij jarenlang gewerkt bij architectuur-, onderzoeksbureaus en de overheid. In 2008 is hij naar

Vincent Kompier // onderzoeker & publicist woonachtig in Berlijn

Berlijn verhuisd waar hij dagelijks blogt over de dagelijkse ruimtelijke ordening in Berlijn. www.vincentkompier.de

Sneller? Nee. Goedkoper? Ook niet per se. Mooier? Ja,

waar je wilt zijn. Die, naast technische, ook vooral

Terug naar Duitsland. Wat laten de woningprojecten die

Dit zelf bouwen laat zien dat een nieuwe manier van

dat wel. En duurzamer? Zeker. Dat zijn kernwoorden die

functionele kwaliteit heeft en die zich niet beperkt tot

in CPO zijn ontwikkeld zien? Dat generieke en specifieke

ontwikkelen en wonen in opkomst is. Overigens veel

van toepassing zijn op CPO-projecten in Duitsland. Daar

een hip of modieus (of juist traditionalistisch, wat eigen-

kwaliteiten in een goede balans worden vermengd.

minder idealistisch en veel meer pragmatisch dan

bestaat de traditie om samen te bouwen – dus zonder

lijk nog modieuzer is) architectonisch jasje.

Generiek wil zeggen: goede lichttoetreding, afgestemd

menigeen denkt: ook bij zelfbouwers is rendement een

op de plek; mooie en ruime hallen en gangen (waar je

niet onbelangrijk doel. Toch staat niet de verkoopbaar-

projectontwikkelaar, kostendeskundige, constructeur, doelgroeponderzoeker, makelaar en allerlei andere

Het gros van het nieuwbouw-woningaanbod laat nog

jas niet subiet van de kapstok valt als je ‘m net uitge-

heid van de woning voorop, maar het maken van een

tussenlagen die in Nederland het bouwen zo duur en

immer een beperkte manier van leven toe: dat van een

trokken en opgehangen hebt en je je wilt omdraaien; die

eigen plek waar je je thuisvoelt. En als je je thuisvoelt,

nodeloos ingewikkeld maken – al veel langer. Waar

gemiddeld gezin met twee kinderen, waarvan de ouders

beroemde Nederlandse gang). Kwaliteiten als energie-

hoef je ook niet om de zes jaar te verhuizen. Met het

komt deze traditie vandaan? En wat valt er van te leren

de grootste slaapkamer innemen, het oudste kind de

zuinigheid, ruimtelijkheid in de woning, gebruiksgemak

zicht op een vastgelopen woningmarkt die voorlopig

voor de Nederlandse – en dus ook Utrechtse – situatie?

middelste kamer en het jongste kind de kleinste kamer.

als opbergruimte voor fietsen en kinderspeelgoed,

niet losgetrokken wordt een prettig vooruitzicht. Een

Bijna alle woningen (op halalwoningen na) worden op-

(gemeenschappelijke) ruimte voor hobby’s, logés of

woonvorm waar de woonconsument van louter passief

Eigenlijk is daar een heel simpel antwoord op. Wie in

geleverd met een woonkamer met leefkeuken, die het

een sauna worden als vanzelfsprekend in de zelfbouw­

opsouperen wat anderen voor hem bedacht hebben

Duitsland binnen het bestaande aanbod niet datgene

onmogelijk maakt om koken en wonen van elkaar te

projecten mee ontworpen. Daarnaast bouwen zij opval-

transformeert tot bewoner. Een tevreden bewoner,

kan vinden wat hij zoekt, gaat zelf aan de slag. Dat doen

scheiden. Zelf wil ik, nu ik de degelijke Duitse woning

lend duurzaam, want zij betalen zelf de energierekening

omdat hij zelf heeft bijgedragen aan het creëren van zijn

zij al zo’n dertig jaar. Waarom kunnen zij die ideale

ken, nooit meer in mijn leven zo’n Hollandse living met

en doen daartoe bij aanvang andere investeringen in

ideale woonplek.

woning niet in het bestaande aanbod vinden? Omdat in

design-kookeiland. Niemand hoeft te zien hoe ik de

duurzaamheid. Het opleggen van (bovenwettelijke)

Duitsland, net als in Nederland, de afgelopen veertig

pannenkoeken terug in de pan mik nadat zij bij het keren

duurzaamheidsverplichtingen aan zelfbouwers is

jaar de focus vooral op productie en kwantiteit heeft

een tijdelijke tussenlanding op de vloer gemaakt hebben.

dan ook als een teken te zien dat veel Nederlandse

gelegen. Als het al over kwaliteit ging is vooral de tech-

gemeenten de intenties van zelfbouwers nauwelijks

nische kwaliteit van de woningen benadrukt. De woon-

Zonder gekheid; de mogelijkheid in Nederland om je

kwaliteit, ofwel de vraag: hoe wonen we eigenlijk en

woning naar eigen wensen en leefpatronen te ontwer-

hoe heeft ons leven het wonen veranderd? is nauwelijks

pen en in te delen is bijna onmogelijk. Hordes stylistes

beantwoord in de bouwproductie.

en leefstijlonderzoekers hebben de afgelopen jaren een

begrijpen en serieus nemen.

waaier aan leefstijlen ontwikkeld die door architecten Nu zult u zeggen: “wat is er dan mis met de woon­

in verschillende woonsferen (kasteel, grachtenpand,

kwaliteiten in Nederland? Niets toch? Mijn dak lekt niet

country­huis met veranda) en architectuur zijn vertaald.

en de voordeur tocht niet, dus wat is het probleem?”.

Deze manier van werken beperkt zich tot de buitenkant.

Dat is waar. De technische woonkwaliteit van Neder-

Dat een gemiddeld gezin inmiddels met de laptop/tablet

landse woningen is over het algemeen goed. Hoewel op

op schoot televisie kijkt, en dat een gemiddeld gezin

duurzaamheid de gemiddelde Duitse woning de Neder-

meerdere hobby’s kent; daar heeft het gemiddelde huis

landse woning flink achter zich laat. Meer marktwerking

zich nog lang niet aan aangepast. En heeft u wel eens

in de woningbouw heeft niet datgene opgeleverd wat je

de gemiddelde tuin in een gemiddelde nieuwbouwwijk

bij het begrip ‘markt’ zou verwachten: een verhoging

bekeken? Gemiddeld is daar 90% betegeld, met hier en

van het aanbod, een grotere keus in kwaliteiten (dus ook

daar een pot met wat gemiddeld groen erin, want een

‘slechte’ kwaliteit, die dan minder kost) of kwalitatief

gemiddeld gezin heeft nul tijd om een tuin te onder­

betere woningen voor minder geld. In het aanbod blijft

houden.

datgene ontbreken waar veel behoefte aan is: een goede woning, die meer is dan techniek. Die ook een plek is

Wie in duitsland binnen het bestaande aanbod niet datgene kan vinden wat hij zoekt, gaat zelf aan de slag. Dat doen zij al zo’n dertig jaar.


22 // Aorta #12

Aorta #12 // 23

TUssenruimte // Inja Architecten en An Architect

CO-CREATie // blog # 6

Een gevarieerde wijk, levendig en verrassend voor iedereen, lukt alleen in co-creatie Han Schraders // Gemeente Utrecht

Waar staan we nu met de Veemarkt? Er wordt op dit

de openbare ruimte en een maximale flexibiliteit ten

moment ontworpen aan diverse bouwvelden binnen het

aanzien van woningtypologieën en volumina binnen de

plangebied. Individuen hebben een optie op een bouw-

bouwvelden, dat is het streven. Het beeldregieplan is

kavel en een ontwikkelaar heeft, samen met een

gemaakt als inspiratiebron en het biedt bewoners en

corporatie, een drietal architecten opdracht geven om

hun architecten een handvat voor het woningontwerp.

samen met de toekomstige bewoners een ontwerp te

Het beeldregieplan is dus geen “toetsdocument”. Daar-

maken voor ongeveer 40 woningen in een bouwveld.

naast is het zo geregeld dat de welstandscommissie,

Daarnaast zijn er twee initiatieven voor een CPO-groep

op basis van het beeldregieplan, een supervisor heeft

bezig met de ontwerpen voor een bouwcluster voor

gemandateerd om ontwerpen goed te keuren.

respectievelijk 10 en 20 woningen. De ontwikkelingen zijn gestart.

Het bestemmingsplan is flexibel en globaal maar geeft wel de mogelijkheid voor het verlenen van een bouw-

Hoe zijn we hier gekomen? Bij de start van het plan­

vergunning. Dit laatste is essentieel. Het kan niet zo zijn

proces diende zich de vraag welk type document we

dat initiatiefnemers na hun ontwerp nog eens een jaar

zouden gaan opstellen, als handvat voor het ontwikkelen

proceduretijd moeten afwachten.

van een woonwijk van ongeveer 10 hectare, voor ongeveer 550 woningen. De gemeente Utrecht heeft samen

Co-creatie of particulier opdrachtgeverschap, is een

met Bureau Dolte een Stedenbouwkundig Programma

houding. Van de initiatiefnemer of de toekomstige bewo-

van Eisen (SPVE) gemaakt. Vanaf het begin hebben we

ner, de betrokken ambtenaren maar ook ontwikkelende

daar belanghebbenden en geïnteresseerden bij betrok-

en bouwende partijen. Samenwerken met toekomstige

ken. De vraag die wij ons zelf en de participerende groep

bewoners om een gevarieerde woonwijk te realiseren

als eerste hebben gesteld is: “Hoe ziet deze woonwijk er

vraagt om een zorgvuldig proces dat is afgestemd op de

over 25 jaar uit?”. Dat heeft zes kernkwaliteiten voor de

vraagstukken die je onderweg kan tegenkomen. Als er

wijk opgeleverd. Deze kernkwaliteiten zijn de basis voor

bij deze partijen het plezier ontstaat om in de Veemarkt

het SPVE, het bestemmingsplan en het beeldregieplan.

aan de slag te gaan, gaat er iets ontstaan. Als dit concept in Utrecht niet lukt, lukt het nergens. Vooralsnog merk

Ruimte voor initiatief en een gevarieerde wijk met iden-

ik dat het beschikbare materiaal (het bestemmingsplan,

titeit zijn twee van deze kernkwaliteiten. Dat is dus het

het SPVE en het beeldregieplan) maar ook de methodiek

doel. Toekomstige bewoners betrekken – in welke vorm

van gronduitgifte, dit plezier nog niet in de weg staat. In

dan ook – bij het ontwerpen van hun eigen woning en da-

deze fase van plannen maken merk ik dat de flexibiliteit

gelijkse woonomgeving is dan het juiste middel. Als je de

die we in onze kaders hebben geborgd voldoende is.

inbreng van toekomstige bewoners serieus neemt, moet

De eerste schetsen genereren de dialoog en het plezier

je flexibiliteit bieden waar het kan en zekerheid bieden

dat we hadden gehoopt. De volgende stappen zijn de

waar het moet. Het SPVE biedt beide. Functioneel en

definitieve ontwerpen en bouwactiviteiten.

ruimtelijk is er flexibiliteit. Deze flexibiliteit levert een handvat voor een goede fasering, biedt maatwerk voor

Han Schraders is Adviseur stedelijke ontwikkeling

plannen op korte en langere termijn en geeft houvast bij

gemeente Utrecht, afdeling Stedenbouw.

het maken van een functioneel ontwerp voor de openbare ruimte gebaseerd op een matenplan. Duidelijkheid in

Co- creatie of particulier opdrachtgeverschap, is een houding. Van de initiatiefnemer of de toekomstige bewoner, de betrokken ambtenaren maar ook ontwikkelende en bouwende partijen.


24 // Aorta #12

Aorta #12 // 25

CO-CREATie // blog # 7

Collectief particulier opdrachtgeverschap herbergt een belofte voor een wezenlijk andere manier van stadsontwikkeling.

De loze belofte van zelfbouw en de rol van particulieren in de stadsontwikkeling Anne Seghers // Studio Papaver in gesprek met Wouter Veldhuis (MUST)

Collectief particulier opdrachtgeverschap herbergt een

gaat van een groot aantal dwingende regels en

Landhof en de Contreie zijn exemplarisch. Het laat zien

belofte voor een wezenlijk andere manier van stads-

voorwaarden. Bewoners hebben bij zelfbouwprojecten

dat de projecten die nu via collectief particulier op-

ontwikkeling. Maar de huidige vorm waarop collectieve

alleen zeggenschap over hun eigen woning. Daarin is

drachtgeverschap tot stand komen, geen nieuwe

zelfbouw in Nederland wordt ingezet, lost deze belofte

inderdaad sprake van ‘woonvrijheid’. Maar ze hebben

gebiedsontwikkelingen zijn. Het is gewoon knetterharde

bij lange na niet in. Dit is de vaststelling van Wouter

geen zeggenschap over dingen die de woonomgeving

traditionele stadsontwikkeling, die enkel op een andere

Veldhuis, stedebouwkundige en directeur van het

bepalen. En juist de kwaliteit van de woonomgeving is

manier gefinancierd wordt. De motieven voor zelfbouw

bureau MUST stedebouw en tevens coördinator van de

wat een woning, plek en buurt duurzaam maakt. De

zijn simpelweg verkeerd. Voor veel bouwende partijen

opleiding Stedebouw aan de Rotterdamse Academie van

manier waarop zelfbouw op dit moment georganiseerd

is particulier opdrachtgeverschap een manier om de

Bouwkunst.

wordt, gaat dus helemaal niet over samen een wijk of

bouwstroom op gang te houden en om de consument

een stuk stad maken. Het gaat over zelf je individuele

geld uit de zakken te kloppen. Voor veel particulieren

“De vraag hoe je met particulieren een stuk stad maakt,

huis bouwen, binnen een soort Vinextypologie met een

is het een manier om zo goedkoop mogelijk zoveel

is ontzettend interessant. Daar ligt een kans voor een

daaraan gekoppelde grondpolitiek en planningslogica.

mogelijk vierkante meters te kunnen bouwen.

wikkeling. In de ‘traditionele’ stadsontwikkeling wordt

De collectieve zelfbouwprojecten Landhof in Eindhoven

De belofte om met collectieve zelfbouw te werken aan

immers gewerkt met grote investeringen aan de voor-

en de Contreie in Oosterhout illustreren dit. Hier lagen

een andere manier van stadsontwikkeling is groot.

kant van ontwikkeltrajecten: het bouwrijp maken van

kansen voor bewoners om zelf een wijk te ontwikkelen.

Maar de resultaten laten tot nu toe zien dat het een loze

grote lappen grond, het aanleggen van wegen, kabels,

Met dat idee hebben wij als bureau de plannen gemaakt,

belofte is. En volgens mij kan die belofte momenteel

leidingen en riolering en het inrichten van de openbare

waarbij we nadrukkelijk streefden naar het loslaten

ook niet worden ingelost. Niet zolang zelfbouw moet

ruimte. Maar bij zelfbouw, met particulieren als finan-

van allerlei eisen die normaliter van bovenaf – door de

plaatsvinden binnen het systeem van de traditionele

ciers, ontbreken de middelen om deze voorinvesteringen

gemeente – worden opgelegd. Bewoners kregen hier de

gebiedsontwikkeling. Het systeem is daar helemaal niet

te kunnen doen. Het geld komt uit veel meer kleinere

kans om zelf een fijne woonomgeving te creëren, pas-

geschikt voor. Een andere reden waarom deze belofte

en verschillende portemonnees. De investeringen die

send bij de eigen woonwensen. Het resultaat valt tegen.

geen werkelijkheid wordt, is omdat de groep particuliere

particulieren doen, gebeuren schoksgewijs, in kleinere

Wij dachten te werken aan bijzondere wijken die door

zelfbouwers niet geëmancipeerd genoeg is om daad­

stapjes, passend bij het eigen tempo waarmee particu-

de inbreng van de bewoners ook op de lange termijn

werkelijk aan de ontwikkeling van een wijk of stuk stad

lieren willen bouwen. Zelfbouw vraagt dus eigenlijk om

waardevol zijn. Maar de kopers/bewoners hebben een

te werken. Zij voelen niet de verantwoordelijkheid voor

een andere manier van grondpolitiek, met een ander

hele andere agenda. Zij willen simpelweg zo goedkoop

een kwalitatieve openbare ruimte. Pas als zowel de

financieringsmechanisme.

mogelijk bouwen, met een grote focus op het woongenot

overheden als de particulieren los komen uit het

bínnen de vier muren. Ze voelen geen verantwoordelijk-

systeem van de traditionele stadsontwikkeling, zie

Als ik kijk naar de projecten die nu via zelfbouw tot

heid voor een goede collectieve buitenruimte. Dat zien

ik openingen voor het inlossen van deze belofte. Eerder

stand komen, zie ik helemaal geen nieuwe manier van

zij toch als iets wat de gemeente voor zijn rekening moet

niet.”

stadsontwikkeling. Want wanneer je met zelfbouw écht

nemen. Want het geld dat je als bewoner investeert in

een stuk stad zou maken, zou dit betekenen dat je zelf

een mooie speelplek in de wijk, of in een fijn stuk groen,

Op uitnodiging van gemeente Almere heeft MUST stede-

de locatie kiest waar je je huis wilt bouwen, dat je zelf

kan je niet meer uitgeven aan mooie inbouwapparatuur

bouw in 2007 gewerkt aan een ontwerpend onderzoek

bepaalt hoe groot dit stuk grond is, dat je zelf beslist

in de keuken. Dat is de redenering. De meeste zelf-

hoe je met particulieren een stuk stad kunt ontwikkelen,

welke energievoorziening je neemt en dat je vrije keuze

bouwgroepen zijn in de praktijk niets anders dan kleine

op een manier die losgekoppeld is van de traditionele

hebt op het vlak van gebouwtypologie en functies. Maar

ontwikkelaars en zo gedragen ze zich ook als het gaat

mechanismen in gebiedsontwikkeling. De resultaten zijn

dat is allemaal niet het geval in Nederland. Particulieren

om de collectieve ruimte. Dit gedrag wordt nog eens

hier te lezen.

kunnen kiezen uit lapjes grond die allemaal al verkaveld

versterkt door de kaders vanuit de gemeente en de

zijn, voor een prijs die vaak erg hoog is en vergezeld

adviseurs die hun begeleiden.

hele andere, meer organische, vorm van stedelijke ont-


26 // Aorta #12

Aorta #12 // 27

More CowBell // Zofa architecten

CO-CREATie // blog # 8

Het lef hebben om los te laten Leen de Wit // Projectleider Veemarkt gemeente Utrecht

De gemeente heeft dus nog een lange weg te gaan. Maar Utrecht zet wel hele goede stappen in de juiste richting.

In de Veemarkt vinden allerlei vormen van particulier

Vraaggericht ontwikkelen en allerlei vormen particulier

En zo zijn er meer veranderingen voor de gemeente.

opdrachtgeverschap plaats: particulieren kopen er

opdrachtgeverschap vragen ook op politiek vlak om de

Bijvoorbeeld bij de Veemarkt, waar we de supervisor

bouwkavels per strookjes van 60 centimeter, bouw­

nodige flexibiliteit. Het vaststellen van een stedenbouw-

het mandaat hebben gegeven om met alle particulieren

groepen kopen hele bouwvelden en professionele ont-

kundig programma van eisen, een bestemmingsplan,

en projectontwikkelaars de gesprekken te voeren over

wikkelaars geven vorm aan medeopdrachtgeverschap.

een beeldregieplan en een ontwikkelingsstrategie gaan

de bouwplannen. Hij toetst de bouwplannen al in een

eigenlijk allemaal over momentopnames. De volgende

zeer vroeg stadium, al bij het schetsontwerp. En vervol-

Ik werk vanuit de gemeente Utrecht als projectleider

dag is de werkelijkheid buiten alweer veranderd. In

gens ook bij het voorlopig ontwerp en bij het definitief

aan de ontwikkeling van de Veemarkt. Wat betekent dit

bovengenoemde plandocumenten zou het mogelijk

ontwerp. Bij goedkeuring zet hij er een stempel op, ook

nu voor een gemeente? Een paar noties.

moeten zijn om te kiezen voor een subtiele combinatie

namens Welstand. Alleen in geval van een menings-

van zekerheid en flexibiliteit. Dus dat enerzijds garanties

verschil wordt het bouwplan toch nog geagendeerd bij

Centraal staat de verandering in de houding die nodig

vastgelegd worden, zoals wegprofielen en milieuregel-

de Welstand, die dan een soort arbiter in hoger beroep

is. Hebben we als gemeente het lef om los te laten?

geving, en dat er anderzijds de vrijheid is om in te spelen

wordt. Volgens mij is dit een goede werkwijze, die de

Durven we in het ontwikkelingsstadium globalere be-

op de marktvraag, bijvoorbeeld via het veranderen van

kwaliteitsdiscussie weer de plek geeft waar die hoort:

stemmingsplannen vast te stellen, zodat het toekomstig

programma en functies van gebouwen. Ook politici en

aan het begin van het proces en aan tafel bij de architect,

gebruik niet volledig dichtgetimmerd is en zodat we nu

raadsleden zullen dan veel moeten oefenen in het

opdrachtgever en de hoeder van de samenhang, in ons

meer flexibiliteit faciliteren voor de toekomst? Kunnen

tussentijds bijstellen van plannen, voornemens en

geval de supervisor.

we de neiging tot teveel sturen loslaten? Hoe gedetail-

principes. Want het kan dan gebeuren dat het steden-

leerd leggen we de beeldregieregels vast, hoe besteden

bouwkundig programma van eisen een bepaald pro-

Loslaten is lef hebben, en heel goed vooraf nadenken.

we aan, hoe berekenen we de grondprijs en welke

gramma voorschrijft voor een specifieke plek, maar dat

Maar loslaten betekent ook open staan voor verrassingen.

contracten stellen we op? Elke dag is dit voor ons een

de ontwikkelingen in de markt vragen om dit programma

Uit gemeentelijk onderzoek onder verhuisgeneigden

interessante zoektocht. Want loslaten, het organiseren

te veranderen. Denk bijvoorbeeld aan een bouwveld dat

in de regio Utrecht blijkt dat circa tien procent van hen

van flexibiliteit en de traditionele rol van de gemeente

in het programma van eisen is bestemd voor grond­

interesse heeft in woningen die tot stand komen via

als toetser en hoeder van het algemeen belang, zijn

gebonden woningen, terwijl zich in de praktijk een

(collectief) particulier opdrachtgeverschap. Voor mede­

geen natuurlijke vrienden van elkaar. In allerlei in-

enthousiaste groep ouderen meldt die daar apparte-

opdrachtgeverschap is nog veel meer emplooi. Onze

strumenten zit de beheersing ingebakken, zoals in het

menten wil bouwen. Wat doe je dan? En mogen zij een

inschatting op basis van dit onderzoek is dat medeop-

Bouwbesluit, de grondexploitatie, de bestemmings­

voorkeurspositie of moet de gemeente de plek, conform

drachtgeverschap wel veertig tot vijftig procent van de

plannen en het woningbouwprogramma. Dit moet dus

de letter van de aanbestedingsregels, transparant aan

marktvraag kan bedienen. Deze percentages halen we

geleidelijk veranderen wil particulier opdrachtgever-

de markt aanbieden? Deze vragen en dilemma’s komen

– zelfs – in Utrecht nog lang niet. We staan pas aan het

schap een goede kans krijgen. Tegelijkertijd roept het

elke dag weer voorbij. Dit vraagt om een nauwe samen-

begin van een radicale verandering in de ontwikkeling

organiseren van meer vrijheid ook moeilijkheden op.

werking tussen projectleider van het bouwproject met

van woonwijken. Of liever: gemengde wijken waar weer

Want aan de ene kant wensen particuliere opdracht­

de wethouder en de gemeenteraad.

mensen kunnen werken én wonen. De gemeente heeft

gevers meer vrijheidsgraden, maar aan de andere kant

dus nog een lange weg te gaan. Maar Utrecht zet wel

willen de buren rechtszekerheid over hun omgeving. En

hele goede stappen in de juiste richting.

dat alles in een context van een mondige samenleving. Het organiseren van flexibiliteit en rechtszekerheid

Leen de Wit // Programmamanager Veemarkt

vraagt dus om zeer goed nadenken vooraf en het strak

Leen de Wit is senior projectmanager bij de gemeente

vastleggen van de essenties Dus welke ruimtelijke

Utrecht. Onder andere voor projecten als Stationsgebied

kwaliteit moet minimaal gerealiseerd worden?

(Muziekpaleis), Leidsche Rijn (hoofd afdeling Maxima-

En verder het lef hebben om los te laten wat losgelaten

park), Herontwikkeling Veemarkt.

kan worden. We oefenen daar elke dag op.


28 // Aorta #12

Aorta #12 // 29

Homeruskwartier in Almere, het zelfbouwparadijs // Foto gemeente Almere

CO-CREATie // blog # 9

Zelfbouw: geen bijrol maar hoofdact in Almere Adri Duivesteijn // Wethouder Ruimtelijke Ordening Almere

Nog niet zo lang geleden maakte de Britse Housing

In Almere hebben wij deze traditionele bouwstructuur

In Almere zien wij waar het toe leidt als dat wél zo zou

Minister bekend een fonds te lanceren – liefst £30 miljoen

radicaal doorbroken, en hebben we er, in lijn met het

zijn. Een wandeling door de zelfbouwgebieden – niet

groot – om projecten “simular to those at Almere” te

Almere Principle ‘Mensen maken de stad’, principieel

alleen Homeruskwartier, maar ook Overgooi, Noorder-

stimuleren. De minister doelde daarmee op Homerus­

voor gekozen het eerste recht op bouwgrond bij de

plassen West en Columbuskwartier – laat zien

kwartier, Nederlands’ grootste zelfbouwwijk, gelegen in

mensen zelf neer te leggen. Het programma Ikbouw-

dat zelfbouw zorgt voor straten, wijken, steden die

het nieuwe stadsdeel Almere Poort. Een gebied van zo’n

mijnhuisinAlmere, dat in 2006 is geïntroduceerd, maakt

gedifferentieerder zijn, kleurrijker, interessanter.

honderd hectare groot, dat bewust is ingericht als staal-

zelfbouw op grote schaal mogelijk. Jaarlijks komt er een

Achter iedere voordeur schuilt een eigen verhaal, eigen

kaart van opdrachtgeverschap. In Homeruskwartier

veelheid aan nieuwe kavels op de markt, verspreid over

wensen, dromen en fantasieën, en dat vertaalt zich in

wordt geëxperimenteerd met alle vormen van zelfbouw;

de stad en in verschillende prijsklassen. Met de regeling

unieke plattegronden en verschijningsvormen. Het gaat

individueel en collectief, grond­gebonden en gestapeld,

IkbouwbetaalbaarinAlmere, die dateert uit 2008, wordt

misschien wat ver om Almere als het beloofde land neer

goedkoop en duur.

zelfbouw ook bereikbaar voor de lagere inkomens­

te zetten, maar ik geloof oprecht dat steden beter worden

groepen. Een bijzonder contrast: waar de corporaties

– persoonlijker en meer flexibel – als wij niet alleen de

Een paar weken later reisde ik, op verzoek van diezelfde

stellen dat sociale woningbouw onbetaalbaar is ge-

institutionele partijen, maar vooral de mensen zelf de

Housing Minister, af naar het Britse parlement, om

worden, hebben in Almere inmiddels zo’n driehonderd

kans geven om de stad te maken.

onze ervaringen op het gebied van zelfbouw met de

‘sociale’ huishoudens – die normaal gesproken achter

parlements­leden te delen. Het enthousiasme was groot,

in de rij mogen aansluiten – hun eigen huis gebouwd,

Adri Duivesteijn // Wethouder Almere

bijna overweldigend groot. De politici overseas waren

zonder enige vorm van subsidie. En misschien nog ver-

Adri Duivesteijn (PvdA) is wethouder Duurzame Ruim-

“impressed by the large scale project underway in

wonderlijker: de zelfgebouwde woningen zijn stuk voor

telijke Ontwikkeling in Almere. Als lid van de Tweede

Almere” en beschouw(d)en de jonge polderstad als een

stuk van hogere kwaliteit dan institutioneel gebouwde

Kamer (1994-2006) pleitte hij er al voor zelfbouw op grote

inspirerend voorbeeld; met name het feit dat ook de

woningen.

schaal mogelijk te maken. In Almere bracht hij deze

lagere inkomensgroepen – huishoudens met een bruto

ambitie in de praktijk. www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl

jaarinkomen tot € 36.000 – in Almere de mogelijkheid

Hoe kan dat? Wij hebben de Britten uitgelegd dat het

krijgen een eigen woning te bouwen, sprak de Britten aan.

te maken heeft met de transitie naar een fundamenteel ander stelsel. Van aanbod- naar vraaggedreven

Het blijft een vreemde gewaarwording dat, waar zelfbouw

woningbouw, van de grote naar de kleine schaal, van

in het buitenland wordt neergezet als ware revolutie,

winstmaximalisatie naar woonmaximalisatie, van

het in Nederland slechts een rol in de marge speelt.

woonconsumenten naar woonproducenten. Met deze

Sinds de invoering van de Woningwet (1901) wordt onze

stelselwijzigingen verdwijnen tussenlagen, en dus de

woning­bouw gedomineerd door institutionele partijen,

overhead kosten; iedere euro die een zelfbouwer heeft,

die in de loop der jaren steeds grootschaliger, markt-

wordt direct geïnvesteerd in mankracht en in materiaal.

gerichter en onpersoonlijker zijn geworden. Terwijl het

Maar waar wij in Engeland gehoor vonden – ik ontving

wonen zo’n belangrijk onderdeel van ons leven is

onlangs nog een kaart met een uitgebreid thank you;

– ‘thuis’ is ieders vertrek- en eindpunt; de plek waar je

de kennisuitwisseling heeft in Engeland veel teweeg

je terugtrekt en van waaruit je de wereld betreedt – zijn

gebracht – vormt zelfbouw in Nederland nog altijd geen

wij de regie over het wonen, spijtig genoeg, kwijtgeraakt.

substantieel onderdeel van de bouwstroom.

Honderd jaar van onderwijs, emancipatie en individualisering hebben ons gevormd, maar op het beleidsterrein

Een wandeling door de zelfbouwgebieden – niet alleen Homerus­

van het wonen zijn wij nog altijd afhankelijk van (het aanbod van) anderen.

Columbuskwartier – laat zien dat zelfbouw zorgt voor straten, wijken, steden die gedifferentieerder zijn, kleurrijker, interessanter.


30 // Aorta #12

Aorta #12 // 31

Met de herontwikkeling van het Veemarktterrein neemt Utrecht een grote stap in het mogelijk maken van collectief Ên parti­culier opdrachtgeverschap.


32 // Aorta #12

Aorta #12 // 33

More CowBell // Zofa architecten

CO-CREATie // PRIJSVRAAG

Ideeënprijsvraag Veemarkt Locatie: Architectuurcentrum Aorta & Veemarktterrein Datum: 16 november 2011 t/m 1 april 2012 // Aantal deelnemers: 82 // Aantal bezoekers: 110 Samenwerkingspartners: Gemeente Utrecht &Vereniging CPO Veemarkt

Eind 2010/ begin 2011 schreef Aorta een bijzondere

Deelname stond open voor alle Nederlandse

ideeënprijsvraag uit voor professionele ontwerpers, op

architecten, ingeschreven in het architecten­

initiatief van de vereniging CPO Veemarkt.

register van het BA. Particulieren konden deelnemen in een coalitie met een geregistreerd

Op het terrein van de huidige Veemarkthallen in Utrecht

architect.

worden de komende vijf jaar 550 woningen gebouwd. Bij de ontwikkeling van de Veemarkt krijgen particulier

Aorta ontving 82 inzendingen. De jury, bestaande

opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier op-

uit Roelof Bleker, ambassadeur Zelfbouw;

drachtgeverschap (CPO) volop de ruimte. Dit betekent

Anco Schut, voormalig hoofd stedenbouw

dat zowel individuele opdrachtgevers als groepen die

& monumenten gemeente Utrecht; Herald

iets willen bouwen, terecht kunnen op de Veemarkt. Pas

Roelevink, Dolte stedenbouw; Adrie van den

als dat niet lukt, kunnen andere partijen aan de slag.

Muysenberg, secretaris Vereniging CPO Veemarkt; Jurgen van der Ploeg, directie research-

De ideeënprijsvraag is bedoeld om toekomstige

en stedenbouwstudio van FARO architecten

particulier opdrachtgevers of groepen van particulier

en oprichter Taskforce CO2; Secretaris en

opdrachtgevers de mogelijkheden van het bouwen met

opsteller juryrapport (de secretaris heeft geen

een architect te laten zien.

stemrecht): Anne Luijten, publicist en hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu , koos twee

De opgave was: ontwikkel en presenteer een integrale

prijswinnaars en zes eervolle vermeldingen.

visie waarin de relatie tussen bouwveld, de woning en het binnenterrein zichtbaar wordt gemaakt. Werk

Alle inzendingen zijn gepubliceerd na afronding

vanuit deze visie de ruimtelijke consequenties uit voor

van de ideeënprijsvraag via de website van

één element (de individuele kavel of woning) en doe

Aorta en tentoonsgesteld. De maquettes en

een uitspraak over de relatie met het binnengebied (het

plannen zijn daarna meerdere keren getoond

object, het binnenterrein of het bouwblok als geheel).

tijdens informatiedagen voor de Veemarkt.

De ontwerpers moeten rekening houden met een aantal

Daarnaast ziet de gemeente Utrecht deze case

specifieke randvoorwaarden, die leidend zijn bij de

als een pilot en leertraject voor het faciliteren

Veemarktontwikkeling.

van (C)PO in Utrecht. http://www.aorta.nu/ideeenprijsvraag-veemarkt/

Toekomstige particulier opdrachtgevers of groepen van particulier opdrachtgevers de mogelijkheden van het bouwen met een architect te laten zien.


34 // Aorta #12

Aorta #12 // 35

Het ensemble // Studio VY + Qupus

CO-CREATie

Een ontwerp voor jou Locatie: Architectuurcentrum Aorta Datum: 23 april 2012 // Aantal deelnemers: 66 Samenwerkingspartner: Architectencafé

Zofa Architecten en Studio VY + Qupus zijn twee winnaars van de ideeënprijsvraag Veemarkt. Het team van het Groningse Zofa Architecten nam de eerste prijs in ontvangst. Hun ontwerp voor een stedelijk bouwblok getiteld ‘More CowBell’ werd geprezen om de duurzaamheid, slimme toepassing van standaardbouwproducten en de flexibele indeling van de woning. De tweede prijs ging naar Studio VY en Qupus voor hun ontwerp van vijftien woningen, met muziekstudio’s, ateliers en collectieve ontmoetingsruimtes. De jury roemt de vervlechting van collectiviteit en individualiteit. Verder waren er zes eervolle vermeldingen. Alle inzendingen en het juryrapport staan ook vermeld op de website van Aorta. Te bekijken via: http://www.aorta.nu/ideeenprijsvraag-veemarkt/ Zij presenteerden tijdens het Architectencafé hun ervaringen. Wat was bij hun inzending de uitdaging? Hoe kijken zij aan tegen collectief particulier opdrachtgeverschap en welke rol is daarbij voor de architect weggelegd? Hoe gaat het nu verder? De avond werd ingeleid door Eveline Paalvast van architectuurcentrum Aorta met een korte toelichting op de prijsvraag. In de pauze en na afloop was er gelegenheid om de maquettes en de plantoelichtingen te bekijken.

Duurzaamheid, slimme toepassing van standaardbouwproducten en de flexibele indeling van de woning.


36 // Aorta #12

Aorta #12 // 37

Homeruskwartier Almere // Foto gemeente Almere


38 // Aorta #12

HERGEBRUIK VASTGOED // HET DEBAT IN DE STAD

Aorta #12 // 39

De Vechtclub // Foto Bram Petraeus

Stand van zaken 2012 Eind 2010 stond Utrecht aan de vooravond van de discussie over de leegstand in vastgoed. Met het regionale programma ‘Pak Leegstand kantoren aan’ werd een start gemaakt met de Utrechtse discussie. In 2011 en 2012 zijn wegen verkend en de eerste stappen gezet.

Achtergrond In 2010 stond zo’n 14% van de kantoorruimte in Nederland leeg, circa 8 miljoen m2. Dit staat gelijk aan de oppervlakte van ongeveer 1.100 voetbalvelden of 80 keer de Jaarbeurs van Utrecht. Op sommige bedrijventerreinen of kantoorparken gaat het zelfs om een derde van het totaal aan kantoorruimte. Deze leegstand zal in de toekomst naar verwachting verder toenemen. Enkele oorzaken zijn: gebrekkige afstemming tussen gemeenten en projectontwikkelaars, een beroepsbevolking die stabiel blijft en een toename van het aantal telewerkers- en flexwerkers. Lege kantoren betekenen verspilling van ruimte en kapitaal. Daarom wil het Rijk de groeiende leegstand terugdringen. Ze wil dit samen doen met gemeenten, provincies, banken, beleggers en projectontwikkelaars. In het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren dat in maart 2011 is verschenen, staan maatregelen beschreven. De aanpak van bestaande leegstand is echter maatwerk. Verdeeld over het land wordt binnen een regionale context ervaring opgedaan in toepassing van bestaande en nieuwe instrumenten en methoden gericht op transformatie, sloop, onteigening en herontwikkeling van gebieden.

De discussie De provincie Utrecht ondersteunt gemeenten en eigenaren bij transformatie naar een nuttig gebruik van leegstaande kantoorpanden, ondersteunt in informatievoorziening over wet- en regelgeving en ‘best practices’, ‘quick scans’, ‘ mediation’ en bij het doorlopen van procedures. De discussie over de schuldeigenaar (overheden of beleggers), onderhoud- en beheersvraagstukken, medewerking van de partijen in de gehele keten wordt in Utrecht gevoerd. Maar ook worden er steeds meer initiatieven ontplooid om deze discussie een stap verder te brengen naar realisatie en nieuwe innovatieve oplossingen.

Waar staan we nu? In Utrecht staat ongeveer 9 procent van de kantoorruimte leeg. De gemeente wil daarom de helft van de nieuwbouwplannen voor kantoren bevriezen. Op enkele locaties in de stad is nog kantorenbouw toegestaan. Veel eigenaren van leegstaande panden houden nog vast aan de kantoorfunctie. Daarom wil de gemeente procedures en regels zo veel mogelijk versnellen en vereenvoudigen. Utrecht werkt daarnaast aan een website waarin alle leegstand in kaart wordt gebracht en een Transformatieloket om eigenaren en projectontwikkelaars aan elkaar te koppelen. Het ombouwen van leegstaande kantoren tot hotels is een deel van het gemeentelijke plan uit 2012 om leegstand aan te pakken. Behalve voor hotels ziet de gemeente ook mogelijkheden voor studentencomplexen en culturele instellingen.


40 // Aorta #12

Aorta #12 // 41

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #1

Herbestemmen is de nieuwe bouwopgave Frits van Dongen // Rijksbouwmeester

Stel dat we de Nederlandse bouwwereld als één vast-

worden ondergebracht. Dat is nog steeds het kenmerk

Laten we de nieuwe Nederlandse bouwcultuur de

goedorganisatie zien. Hoe ziet dan die voorraad eruit?

van onze huidige bouwcultuur: tegen beter weten in

bouwcultuur van ‘omgaan met de bestaande voorraad’

In welke staat van onderhoud is al het onroerend goed

vertrouwen op ongebreidelde groei.

noemen. De kwalitatieve verbetering van de bestaande

in Nederland? Hoeveel woningen staan leeg? Hoeveel

voorraad is het Nieuwe Bouwen. Dáár moet de complete

kerken? Hoeveel vierkante meter kantoorvloer? En wat

Er is geen enkele reden om de leegstandsproblematiek

bouwkolom op worden ingericht. Bovenstaande laat

staat er volgend jaar leeg? Heeft er ooit iemand naar dat

te onderschatten. Alleen al de huidige plannen van het

evenwel onverlet dat er geen verbod op nieuwbouw hoeft

totaal gekeken, ook al weten we dat het een dynamische,

rijk, met zijn afstoot van gebouwen, gebieden en com-

te komen. Natuurlijk hebben we af en toe nieuwbouw

steeds wisselende verzameling is? Er zijn wel schat-

plexen, omvatten, indien alle vierkante meters worden

nodig. Maar dan wel nieuwbouw die maximaal flexibel

tingen gedaan, zoals de inzending voor de Biënnale in

opgeteld, een oppervlakte die vergelijkbaar is met de

is qua indeling en gebruik. In ieder pand zou in principe

Venetië ‘Vacant NL’ uit 2010 liet zien met maquettes van

grootte van de provincie Utrecht. Tel dat maar eens op

alles moeten kunnen: wonen, werken, recreëren. Nu we

maar liefst 4326 direct te betrekken panden, maar

bij de bestaande leegstandscijfers, waaronder alleen al

zo langzamerhand de ‘Eeuw van het Hergebruik’ binnen­

precies weten we het niet.

7 miljoen vierkante meter kantoorvloer.

treden, zal ik dit jaar alles in het werk stellen om de

De vorige rijksadviseur voor het cultureel erfgoed, Fons

Wie door de oogharen kijkt, en deze gebouwenvoorraad

een exportproduct van jewelste te laten zijn; niet met

Asselbergs, heeft in 2008 ‘De Oude Kaart van Nederland’

van de BV Nederland in de vingers wil krijgen, ziet al

iconen van sterarchitecten, maar met iconen van zorg-

geïntroduceerd, in een poging lege gebouwen in Neder-

snel dat grootschalige, gebiedsgerichte uitbreidingen

vuldig hergebruik. Laat die Eeuw een ‘gouden’ zijn.

land in kaart te brengen. Hij beperkte zich toen vooral

bij steden of grotere vinex-achtige woonwijken niet

Daarom zal in de komende rijksnota over het ruimtelijk

tot bijzonder vastgoed, zoals de leeggekomen gebouwen

meer aan de orde zijn. Eindbeeldplanologie kan inmid-

ontwerp en het architectuurbeleid herbestemming een

met een religieus of industrieel verleden. Logisch, want

dels, naast een begrip als ‘de maakbare samenleving’,

van de centrale onderwerpen zijn. Onze leegstaande ge-

door de ontkerkelijking en de verschuiving van de eco­

bijgezet worden in het familiegraf van de Nederlandse

bouwenvoorraad vraagt om stevige actie. Niets doen is

nomie naar dienstverlening kwamen kerken en fabrieken

ruimtelijke ordening. We gaan toe naar veel kleinschali-

geen optie, want eens moet de rekening worden betaald.

het eerst leeg. Nu, slechts enkele jaren later, zien we

ger opgaven, bij voorkeur in bestaand bebouwd gebied,

op grote schaal het leegkomen van de eerste en wel-

met gebouwen die we multifunctioneel moeten gaan

Herbestemmen is de nieuwe bouwopgave. De voorraad

licht tweede generatie vastgoed voor dienstverlening en

gebruiken en gebieden die stap voor stap in gebruik

schreeuwt erom.

consumentisme: kantoren, bedrijven en winkels zijn de

worden genomen. Maar ‘pandje voor pandje’ nadenken,

afgelopen 5 jaar in een enorm tempo leeggekomen, en

en bij ieder project weer opnieuw het ‘wiel’ uitvinden, is

Frits van Dongen // Rijksbouwmeester

het einde van die beweging is absoluut nog niet in zicht.

ook de oplossing niet: daarvoor is het probleem te groot-

Frits van Dongen is sinds augustus 2011 aangetreden

schalig. We moeten op een meer generieke manier leren

als Rijksbouwmeester. Naast zijn werk als architect en

Ondanks dat zie ik nog steeds nieuwbouw verschijnen

te kijken, zodat ook elders mogelijk hergebruik niet bij

stedenbouwkundige is van Dongen als gastdocent

op plekken waar in de directe omgeving vergelijkbare

voorbaat onmogelijk wordt gemaakt door regelgeving

verbonden aan verschillende nationale en internationale

gebouwen of complexen leegstaan. Bovendien zie ik te

of iets dergelijks. Lokale overheden moeten faciliterend

universiteiten en academies.

vaak nieuwbouw verschijnen waarvan het programma

anticiperen, en de Nederlandse bouwwereld ook.

Nederlandse architectuur, net als in de jaren ’90, weer

net zo goed in een bestaand pand elders had kunnen

De kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad is het nieuwe bouwen.


42 // Aorta #12

Aorta #12 // 43

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #2

Iedereen erkent het probleem, iedereen oppert oplossingen, maar niemand neemt de verantwoordelijkheid.

Probleemeigenaar gezocht Leegstand is een probleem, maar wiens probleem is het nu werkelijk? Mark Hendriks // TekstLandschap

In het VPRO-programma De Slag om Nederland ging

De uitzending van De Slag om Nederland legt een

Maar in een artikel dat ik schreef voor het vaktijdschrift

Het zijn lovenswaardige en moedige pogingen, maar

het onlangs over de verhuizing van het hoofdkantoor van

probleem bloot dat in de aanpak van de kantorenleeg-

Blauwe Kamer blijkt dat die eigenaren van lege kantoren

nog weinig effectief. Zolang een substantieel deel van de

Cap Gemini van Papendorp naar een nieuwe kantoren­

stand te vaak onderbelicht is gebleven. Leegstand is

over het algemeen de schouders ophalen. Deze veelal

betrokkenen de urgentie tot ingrijpen niet voelt, en het

locatie in Leidsche Rijn. De verhuizing is gerucht­

voor velen een doorn in het oog, maar wiens probleem

ondoorgrondelijke pensioen- en beleggingsfondsen

andere deel niet bij machte is daadkrachtig op te treden,

makend omdat het consultancybedrijf voor de derde

is het nu werkelijk? Ik bedoel: iedereen erkent het

– opvallend vaak afkomstig uit Duitsland en Rusland –

zullen dit soort oplossingen kansloos blijken.

keer in korte tijd binnen Utrecht van onderkomen

probleem, iedereen oppert oplossingen, maar niemand

bezitten over de hele wereld gebouwen. Van een paar

wisselt. Nog geen tien jaar geleden liet Cap Gemini een

neemt de verantwoordelijkheid. Als puntje bij paaltje

lege panden in Nieuwegein of Maarssen wordt zo’n

Daar komt bij dat het merendeel van de architecten en

gebouw in Rijnsweerd leeg achter voor een splinter-

komt wijzen betrokken partijen vooral naar elkaar.

fonds niet warm of koud.

plannenmakers nog altijd denkt dat ze met ingenieuze

bedrijf weer op punt van verhuizen omdat het huidige

Het gebrek aan een duidelijke probleemeigenaar komt

Die gemeenten zien op hun beurt de alsmaar groeiende

leven kunnen geven – vaak in de vorm van tijdelijke

pand niet zou voldoen aan de eisen van het zogenoemde

terug als we zelf een rondje langs de velden maken.

leegstand met angst en beven tegemoet. Teveel lege

ateliers voor kunstenaars, studentenwoningen en stads-

‘nieuwe werken’. Daarmee komt op de ambitieuze

De Nederlandsche Bank en de Delftse hoogleraar Hugo

panden kunnen leiden tot het rotteappeleffect, waardoor

landbouw. Ze gaan daarmee voorbij aan de complexe

kantorenlocatie Papendorp, dat niet eens voltooid is,

Priemus waarschuwen in de Volkskrant dat de virtuele

een leeg kantoor de kwaliteit en de waarde van omlig-

financiële en administratieve werkelijkheid en beseffen

nu al tienduizend vierkante meter leeg te staan.

overwaarde van lege kantoren tot een nieuwe econo-

gende woongebieden naar beneden haalt. Veel kunnen

niet dat de meeste vastgoedeigenaren leegstand niet als

nieuw kantorencomplex op Papendorp. Nu staat het

masterplannen en wilde visies lege kantoren een tweede

mische crisis zal leiden. Zij vinden dat de rijksoverheid

de gemeenten niet doen: net als wethouder Isabella in

probleem ervaren. Als ze die houding willen veranderen,

In een poging verhaal te halen over deze opmerkelijke

moet ingrijpen. Tegelijkertijd twittert Priemus’ collega

Utrecht kunnen ze vastgoedeigenaren niet dwingen tot

moeten ze niet met stedenbouwkundige tekeningen aan

gang van zaken gingen de makers van De Slag om

Friso de Zeeuw – praktijkhoogleraar Gebiedsontwik-

actie.

komen.

Nederland van het kastje naar de muur. Cap Gemini

keling – dat leegstand helemaal geen maatschappelijk

wilde niet reageren. Zij zijn slechts huurder – en heb-

probleem is. En in een gesprek dat ik had met de

Ondertussen blijven al die partijen plan op plan stapelen

Mark Hendriks // TekstLandschap

ben het recht om van locatie te wisselen wanneer hun

brancheverenging van projectontwikkelaars worden

om het leegstandsprobleem op te lossen. Landschaps-

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

bedrijfsvoering daarom vraagt. De eigenaar van het

de waarschuwingen van DNB en Priemus afgedaan

organisaties en burgers pleiten voor een stop op de

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van

pand op Papendorp CBRE Global Investors wees met

als bangmakerij: ‘Het lost zich van zelf wel op. Op een

bouw van nieuwe kantoren, wethouders willen leeg-

ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschaps­

een beschuldigende vinger naar de gemeente Utrecht.

gegeven momenten schrijven vastgoedeigenaren lege

standsboetes en fiscale maatregelen. Vastgoedexperts

architectuur.

Die zou hebben nagelaten om te zorgen voor een goede

panden af, en dan worden ze uit de markt gehaald.’

roepen eigenaren op tot afwaarderen en ‘uit de markt

openbaarvervoer verbinding en andere voorzieningen,

halen’ van lege panden. Minister Schultz van Infra­

waardoor het kantorenpark nooit de beloofde kwaliteit

structuur en Milieu maakte kantorenleegstand zelfs

heeft gekregen. Het is dan, aldus CBRE, niet vreemd

onderdeel van haar beleid, maar komt vervolgens met

dat huurders als Cap Gemini wegtrekken. Wethouder

het nogal abstracte Actieplan Aanpak Lege Kantoren.

Gilbert Isabella liet vervolgens weten dat hij aan handen

In De Slag om Nederland werd gepleit voor de invoering

en voeten gebonden is – maar dat ie graag beschikt

van een verwijderingsbijdrage – om zo de sloop van

over instrumenten om dit soort ongewenste verhuis­

nutteloze kantoorgebouwen te financieren.

bewegingen te stoppen.


44 // Aorta #12

Aorta #12 // 45

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #3

Stappenplan Mark Hendriks // TekstLandschap

Het rapport Wonen buiten kantoortijd is een gedegen

corporaties, vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars

Ondanks de nuttige tips en adviezen geeft het stap-

Ten tweede wordt in het stappenplan voorbij gegaan aan

en stapsgewijze handleiding voor een succesvolle

stimuleren om met de transformatie van lege kantoren

penplan geen antwoord op een tweetal fundamentele

een essentiële fase in de permanente transformatie van

transformatie van lege kantoorpanden. Toch slaat het

aan de slag te gaan. Je kan zeggen: het stappenplan is

vraagstukken in de strijd tegen kantorenleegstand. Ten

een leeg kantoorgebouw – de verkoop van het pand door

stappenplan soms een stapje over.

een handreiking voor de door Frits van Dongen bepleite

eerste schrijven de opstellers dat wanneer een pand in

de eigenaar aan een initiatiefnemer, zoals een corporatie

generieke manier van kijken.

een afgelegen gebied staat, waar verder alleen maar

of ontwikkelaar. Dergelijk transacties verlopen moei-

kantoren staan en nauwelijks voorzieningen zijn, de kans

zaam, omdat het merendeel van de lege kantoren voor

In zijn bijdrage aan deze blog houdt Rijksbouwmeester Frits van Dongen een pleidooi voor de herbestemming

Waar andere handleidingen nogal eens blijven steken

op ombouw naar woningen vrijwel is uitgesloten. Daar

een te hoog bedrag in de boeken staat. Bij de verkoop

van lege gebouwen. Hij noemt het tijdperk waarin we

in globale tips en adviezen, nemen de schrijvers van

wringt de schoen – want vormen niet juist die kantoren

van een leeg kantoor rijst de vraag wie bereid is het ver-

verkeren ‘de eeuw van het hergebruik’: de Nederlandse

Wonen buiten kantoortijd ons stap voor stap mee door

op afgelegen en monofunctionele gebieden langs snel-

lies te nemen. Willen eigenaren hun bezit afwaarderen?

bouwcultuur moet in het teken staan van het omgaan

het complexe transformatieproces – van initiatief en

wegen, veelal gebouwd in de jaren zeventig en tachtig en

Of zijn initiatiefnemers bereid een te hoge prijs te

met de bestaande voorraad. Van Dongen schrijft: ‘We

planvorming tot realisatie en beheer. We worden inge-

omgeven door een zee van groen en parkeerplaatsen,

betalen? Helaas bestaat voor dit soort dilemma’s nog

moeten op een generieke manier leren kijken, zodat

wijd in het bepalen van de financiële haalbaarheid, het

de kern van het leegstandsprobleem. Het stappenplan

geen stappenplan.

hergebruik niet bij voorbaat onmogelijk wordt gemaakt

maken van duidelijke afspraken met de eigenaar, het

van de SEV, de gemeente Amsterdam en het Transfor-

door regelgeving of iets dergelijks. Lokale overheden

aanvragen van vergunningen en het vertalen van een

matieteam suggereert dat in dit soort gevallen eerst een

Mark Hendriks // TekstLandschap

moeten faciliterend anticiperen, en de Nederlandse

programma van eisen naar een geschikte plattegrond.

gebiedsontwikkeling nodig is, waarbij ook de omliggende

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks als journalist,

bouwwereld ook.’

Het stappenplan bevat concrete tips over contracten,

kantoorpanden worden aangepakt. We weten inmiddels:

redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw

subsidies en de selectie van aannemers en installa-

dat is makkelijker gezegd dan gedaan.

en landschaps­architectuur.

Hoezeer maar weinigen het met de rijksbouwmeester

teurs. De opstellers voorzien met het stappenplan uit-

oneens zullen zijn, schept zijn betoog weinig nieuw

eenlopende partijen van wijze raad. Gemeenten kunnen

licht op het debat over leegstand. Het sleutelen aan de

een transformatieproces beter faciliteren door flexibel

bestaande stad is in de afgelopen jaren gemeengoed

met beleidsregels en wetgeving om te gaan. Corpora-

geworden. Van Dongens voorgangers Liesbeth van der

ties blijken bij uitstek geschikt als initiatiefnemer en

Pol en Mels Crouwel spraken er al van, evenals minis-

particulieren wordt aangeraden zich te verenigen in een

ters, wethouders en andere prominente ruimtelijke

bewonersstichting.

ordenaars. De oproep van de rijksbouwmeester tot een ‘faciliterend anticiperende overheid’ klinkt relevant,

Het gebruik van succesvolle voorbeelden, onder meer

evenals de constatering dat we op ‘een generieke manier

uit de Utrechtse regio, maakt de handleiding geloof-

moeten leren kijken’. Maar hoe Van Dongen dit voor zich

waardig. Zo is aan de Archimedeslaan op initiatief van

ziet – daarop krijgt de lezer geen antwoord.

de Stichting Tijdelijk Wonen een voormalig school­ gebouw omgebouwd tot 192 studentenkamers en

Mede daarom ontving ik vol verwachting het rapport

atelier-, expositie- en horecaruimte. De aanpak is voor-

Wonen buiten kantoortijd van de Stuurgroep Experimen-

beeldstellend. Met de eigenaar van het pand is overeen-

ten Volkshuisvesting (SEV), de gemeente Amsterdam

gekomen dat het gebouw tot 1 april 2017 gebruikt mag

en het Utrechtse samenwerkingsverband Transfor-

worden. Om kosten te dekken hebben toekomstige

matieteam. Het document is een handleiding voor de

bewoners meegewerkt aan de verbouwing, in ruil voor

permanente of tijdelijke ombouw van lege kantoren tot

tien procent korting op de huurprijs. De gemeente

woonruimte voor onder meer studenten en arbeids­

Utrecht droeg een steentje bij door borg te staan – iets

migranten. Het uitvoerige stappenplan moet overheden,

wat zij eerder deed bij de tijdelijke herbestemming van het KPN-kantoor aan de Kanaalweg.

Ondanks de nuttige tips en adviezen geeft het stappenplan geen antwoord op een tweetal fundamentele vraagstukken in de strijd tegen kantorenleegstand […] kantoren in monofunctionele gebieden […] verkoop van het pand door de eigenaar aan een initiatiefnemer


46 // Aorta #12

Aorta #12 // 47

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #4

Waardeverandering leegstaande kantoren Saskia Beer / Robert van Kats / Jan Wijnand Groenendaal // WKG architecten

Dit blog is gebaseerd op het onderzoek “herbestem­

samenwerkingspartners, merken ze dat zij “elkaars de

Dat brengt ons terug bij de noodzaak van verandering

men, de nieuwe opgave voor de architect. Leegstand

taal” niet verstaan. Over verschillende begrippen lijkt

in de intellectuele orde, die nodig is om deze nieuwe

als duurzame businesscase” mede mogelijk gemaakt

iedereen het op het eerste gezicht met elkaar eens.

opgave aan te kunnen. Het begint bij een team met de

door het stimuleringsfonds voor architectuur en te

Echter wanneer je doorvraagt, blijkt er toch een spraak-

verschillende expertises die gezamenlijk het risico

downloaden.

verwarring te heersen. Voor de ervaren bouwers heel

dragen. Immers wanneer alle teamleden in gelijke mate

herkenbaar, immers de vele bouwfouten ontstaan op dit

financieel afhankelijk zijn van en belang hebben bij het

communicatieniveau.

succes van het transformatieproject, verdeelt het hun

De toenemende leegstand van kantoorgebouwen is een signaal van de financiële crisis waarin we verkeren.

angst en onbevangenheid en maakt het eenvoudiger om

Als je het beschouwt als een symptoom van de overgang

Uiteraard bepaalt geld in de businesscase of die haal-

vertrouwen in elkaar te hebben. Een belangrijk inzicht

naar een nieuwe maatschappelijke orde, voelt het meer

baar is of niet. Dat betekent niet dat de bottleneck in

komt van de Amerikaanse marketinggoeroe Seth Godin,

aan als een intellectueel tekort. Dat betekent dat de

de financiële onderbouwing van een transformatie, de

hij waarschuwt dat het meest onveilige dat je kunt doen

nieuwe opgave waar we voor staan veel meer zal ingrij-

weigering is van de gebouweigenaar om af te waarde-

in een snel veranderende economie en maatschappij, is

pen in ons professioneel bestaan.

ren. Ook al worden panden op zeer ongunstige locaties

het vasthouden aan oude veiligheden. Het is essentieel

afgewaardeerd tot nul, dan nog is er op voorhand geen

dat voor de partijen die het meest te verliezen hebben

Bij elke initiatief om een leegstaand gebouw een nieuwe

haalbare case, simpelweg omdat er geen vragende partij

binnen de leegstandsproblematiek, een omgeving wordt

bestemming te geven, gaat een haalbare businesscase

is. Juist daarom is een transparant en voor iedereen te

gecreëerd waarin zij meer vrijheid en vertrouwen voelen

een essentiële rol vervullen. Daarbij is niet van belang

bevatten businesscase van zo’n groot belang. De eige-

om hun oude werkwijzen los te laten en de broodnodige

of het initiatief komt van een architect, van een club

naar kan zien dat afwaardering nodig is, terwijl de nieuwe

stap in een nieuwe toekomst te wagen.

eindgebruikers of van een investeerder, wat essentieel

vragende partijen ziet dat hun vraag serieus wordt

is voor het aanjagen van het transformatieproces is de

genomen. Een bijzondere rol is er voor degene die met

Jan Wijnand Groenendaal / Saskia Beer / Robert van Kats

aanwezigheid van ondernemerschap, deze houding van

het concept komt en kan overtuigen akkoord te gaan met

// WKG architecten

zelfstandigheid, durf, initiatief en creativiteit, dient de

afwaardering enerzijds en investeren anderzijds.

WKG Architecten stelt dat de architect in de toekomstige

businesscase te dragen. De inhoud, volgorde, aanpak

bouwopgave haar rol opnieuw moet uitvinden. Aan de

en verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers kunnen

Hieruit wordt duidelijk dat de financieel georiënteerde

hand van twee casestudies onderzoekt WKG Architecten

veel verschillende gedaantes aannemen en zullen in

partijen en de communicatief, creatief georiënteerde

de nieuwe rolverdeling en samenwerkingen in het

eerste instantie moeilijk te herkennen zijn.

partijen elkaar nodig hebben. Het feit dat zij verschil-

volledige bouwproces.

lende aspecten zo anders waarderen binnen het totaalDe case zal maatwerk voor ogen moeten hebben, dat

proces, maakt dat er veel wrijving en misverstand kan

optimaal bij de wensen van de eindgebruiker in kwestie

optreden binnen de samenwerking. Het versterken van

aansluit.

het wederzijdse begrip en inzicht is dan ook een essentiële stap die niet vroeg genoeg kan worden gezet.

Binnen iedere businesscase dienen de betrokkenen samen te werken in een multidisciplinair team met kennis van locatie, regelgeving, techniek, creativiteit, communicatie en financiën. Dat team dient vanaf een vroeg stadium een efficiënt proces te volgen en een integraal en kloppend eindresultaat te borgen. Binnen dit team met alle verschillende belangen en expertises moet een gezamenlijk doel worden gevonden en bewaakt. Dit klinkt makkelijker dan het is. Partijen zijn gewend om binnen de bouwkolom te communiceren met de partij boven en onder zich. Als zij op een gelijkwaardig niveau worden geconfronteerd met

Herbestemmen, de nieuwe opgave voor de architect. Leegstand als duurzame businesscase


48 // Aorta #12

Aorta #12 // 49

Papendorp // Foto Wissing Stedebouw en Ruimtelijke Vormgeving

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #5

Leegstand in Papendorp Mark Hendriks // TekstLandschap

Volgens kenners is Papendorp het voorbeeld van een

kunnen ze hun werkplek niet verwoorden. Wanneer ik

goed kantorenpark. Maar zelfs daar slaat de leegstand

me omdraai kijk ik naar een kantorengebouw met de

toe.

bombastische naam De Citadel. Het mag niet baten: het pand is zo goed als leeg, op de bovenste verdieping

Een week nadat overheden, bouwers en investeerders

hangen rode posters van makelaar Waltmann.

Als op termijn de fraai vormgegeven kantoorpanden niet meer voldoen aan de eisen van de nieuwe tijd, kunnen de gebouwen op Papendorp uitgroeien tot de zorgenkindjes van de leegstandsproblematiek

onder grote mediabelangstelling een convenant sloten over een nieuw op te richten sloopfonds – voor de

In de noordelijke hoek van het kantorenpark staan voor

financiering van het zogenoemde ‘aan de markt ont-

het donkere KPN-gebouw glazen rookhokjes, waarin

trekken van lege kantoren’ – besloot ik op een warme

twee mannen eenzaam hun sigaret roken. Terwijl een

woensdagmiddag tot een spontane fietstocht over

grasmachine het gazon maait, tuur ik naar de bovenste

kantorenpark Papendorp. Ik nam me voor met een

verdiepingen. Nergens brandt licht en achter de ramen

onbevooroordeelde blik op pad te gaan. De fietsrit moest

is geen enkele activiteit te ontwaren – durf ik te stellen

een alledaagse rondgang worden – een doodgewoon

dat een deel van het KPN-kantoor leeg staat?

bezoek aan een alom gewaardeerd kantorenterrein. Aan de overkant zijn bouwvakkers bezig met de sloop Papendorp, in de oksel van de A2 en de A12, is immers

van het interieur van het Maximusgebouw – voor-

volgens velen de parel van de Utrechtse en Nederlandse

heen het onderkomen van de bedrijven Siemens en

kantorenmarkt. In 2009 won het stedenbouwkundig plan

GlaxoSmithKline. Tot mijn verbazing vertelt een van hen

van de bureaus West 8 en Wissing de prestigieuze

dat het kantoor een hotel wordt. Bij terugkomst vind

Rietveldprijs. Eindelijk, zo schreef de jury onder leiding

ik op internet het bericht dat het 4100 vierkante meter

van Dirk Sijmons, was het gelukt een bedrijven- en

grote gebouw verandert in een Holiday Inn-hotel met

kantorenpark te maken dat kon uitgroeien tot een

116 kamers, twee congreszalen en 82 parkeerplaatsen.

gewaardeerd onderdeel van de stad. Over de Orteliuslaan naar het zuiden tref ik meer lege Drie jaar later, komend vanuit Kanaleneiland over de

panden – in een gebouw met een kaal grasveld voor de

Prins Clausbrug, bekruipt me het gevoel dat Papendorp

deur zijn units beschikbaar vanaf tweeduizend vierkante

die belofte niet heeft waargemaakt. Natuurlijk, de archi-

meter, in het pand ernaast is 1885 vierkante meter vrij.

Ondanks een achteloos bezoek aan Papendorp, zijn

tectuur van veel panden maakt indruk, en het glooiende

Richting de A12 rijzen de hoge gebouwen op van Ahrend,

zorgen over de toekomst niet misplaatst. Want buiten de

landschap van grasheuvels en waterpartijen is fraai.

Essent en CapGemini. Hier lijkt niets aan de hand, ware

volkstuinen blijkt Papendorp niet meer dan een mono-

Maar op de fiets overheersen leegte en vervreemding.

het niet dat CapGemini op het punt staat te verhuizen

functioneel werkgebied aan de rand van een grote stad.

Papendorp is geen schim van een volwaardig stadsdeel

naar een splinternieuw onderkomen in Leidsche Rijn –

Als op termijn de fraai vormgegeven kantoorpanden niet

– met name door het gebrek aan winkels en horeca, de

daarmee tienduizend vierkante meter vloeroppervlak

meer voldoen aan de eisen van de nieuwe tijd, kunnen

sympathieke en drukbezochte lunchroom De Steiger

achterlatend.

de gebouwen op Papendorp uitgroeien tot de zorgenkindjes van de leegstandsproblematiek – zoals vandaag

uitgezonderd. Bovendien stuit ik op een tamelijk onverwacht probleem: het schijnbaar succesvolle Papendorp

In dit deel van Papendorp is het rond lunchtijd wel druk

de dag de kantoorkolossen uit de jaren zeventig en tachtig

kampt met leegstand.

op straat. Kantoorlui lopen hun dagelijkse rondje over

op afgelegen terreinen, omgeven door groen en

het volkstuinencomplex rondom de Groenewoudsedijk.

parkeerplaatsen, de kern van het probleem vormen.

Onderaan de Prins Clausbrug valt mijn oog op een te-

Het ruikt er naar vers gemaaid gras en voor even waan

huur-bord aan de Orteliuslaan. In het betreffende pand

ik me in een andere wereld. Alles staat in bloei en

Mark Hendriks // TekstLandschap

is 655 vierkante meter beschikbaar die in delen van 266

Utrechters zijn in de weer met de verbouw van groenten,

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks als journalist,

vierkante meter wordt aangeboden. Daarvan maken de

het snoeien van struiken en het verzorgen van de meest

redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw

conceptbedenkers van het bedrijf Rhinofly sinds kort

kleurrijke bloemen. Tussen de bomen zijn kantoorvilla’s

en landschaps­architectuur.

gebruik. Op hun website valt te lezen: ‘Verstopt in een

en de Prins Clausbrug net zichtbaar.

kantoorgebouw op een bedrijventerrein bevindt zich het best bewaarde geheim van Utrecht.’ Veel treffender


50 // Aorta #12

Aorta #12 // 51

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #6

De viskar als trekker Mark Hendriks in gesprek met Zineb Seghrouchni // Studio Papaver

Met stedenbouwkundige Zineb Seghrouchni wandelde ik

Volgens de jonge stedenbouwkundige heeft het weinig

Het spreken met de relevante stakeholders blijkt niet

Mark Hendriks // TekstLandschap

door het door leegstand geteisterde Merwedekwartier.

zin om per gebouw naar oplossingen te zoeken als het

eenvoudig, zo ervoer Seghrouchni aan den lijve. Een deel

Onder de naam TekstLandschap werkt

‘Ontwerpers moeten niet met allerlei masterplannen

Merwedekwartier als geheel niet wordt aangepakt.

bestaat uit ondoorgrondelijke partijen – de vier kruis­

ir. Mark Hendriks als journalist, redacteur

aan komen zetten.’

Seghrouchni wijst naar het water van het Merwede­

vormige kantoorcomplexen zijn bijvoorbeeld in handen

en auteur op het gebied van ruimtelijke

kanaal. ‘Moet je zien wat een prachtige structuur, met

van een Saoedische beleggingsmaatschappij die de

ordening, stedenbouw en landschaps­

Terwijl ik op bedrijven- en kantorenterrein Kanalen­

die bomen en het fietspad. Via dwarsverbindingen, die

exploitatie via een Londens concern heeft uitbesteed aan

architectuur.

eiland Merwedekwartier – tussen A12 en Beneluxlaan,

nu door allerlei hekwerken versperd worden, kan het

het vastgoedadviesbedrijf Jones Lang LaSalle. ‘Zij zijn op

tussen kanaal en Europaweg – naar de platte winkel-

water vanaf meerdere plekken in het gebied beter

zich geïnteresseerd, dat geldt ook voor de gemeente, de

Zineb Seghrouchni // Studio Papaver

panden van een speelgoedketen en een elektronica­

toegankelijk worden. Een andere kwaliteit is de bereik-

provincie, de makelaars van DTZ Zadelhoff, de Utrechtse

Zineb Seghrouchni is stedebouwkundige

handel tuur, met daarnaast het lege en vervallen pand

baarheid, niet alleen per auto, maar ook met de tram,

studentenhuisvesting’, aldus de stedenbouwkundige.

bij OKRA Landschapsarchitecten.

van een vertrokken meubelzaak, realiseer ik me dat dit

de bus en de fiets. De nieuwe generatie ondernemers

‘Maar voor een uitvoerige analyse heeft vooralsnog

Daarnaast is zij mede-oprichtster

het centrum is van de bewierookte A12-zone, het gebied

en bedrijven is daar gevoelig voor.’

niemand geld over.’

van Studio Papaver een ontwerpbureau

Houten moet uitgroeien tot een multifunctioneel en

Halverwege onze route – die niet alleen langs kantoren

Seghrouchni is niet vies van enig pragmatisme.

dynamisch woonwerkgebied in het hart van de Utrechtse

leidt, maar ook langs een verfwinkel, een groothandel

‘Misschien moeten we hier nog wat jaartjes wachten, tot

stadsregio. Enigszins beduusd kijk ik om me heen: ik zie

in groente, een handelaar in luxe auto’s – vraag ik Zineb

de urgentie tot ingrijpen echt gevoeld wordt.’ Ze bladert

niets dan eentonige gebouwen, een sleetse openbare

Seghrouchni wie in de vernieuwing van het Merwede­

door het magazine met de resultaten van het onderzoek.

ruimte, geparkeerde auto’s en veel hekken – de gewenste

kwartier de eerste stap moet zetten. Is dat de gemeente?

‘Partijen moeten hard in hun portemonnee geraakt

dynamiek is nog ver te zoeken.

Zijn dat de vastgoedeigenaren? De aanwezige huurders?

worden, willen ze overgaan tot actie. Kijk, hier staat dat

dat volgens de gemeenten Utrecht, Nieuwegein en

voor tussentijdse stedebouw. www.studiopapaver.com

de jaarlijkse huurderving in dit gebied meer dan veertien Naast me staat stedenbouwkundige Zineb Seghrouchni

‘De eerste stap,’ luidt het antwoord, ‘is dat via uitge-

van het Utrechtse bureau Studio Papaver. Zonder ironie

breide interviews in kaart gebracht wordt welke spelers

zegt zij: ‘De publiekstrekker staat verderop, de viskar

überhaupt bereid zijn tot het zetten van stappen. Welke

langs het Merwedekanaal. Daar halen de kantoormensen

partijen ervaren de leegstand en het monofunctionele

regelmatig een broodje.’

karakter als een probleem, welke betekenis heeft het

miljoen euro bedraagt. Dat zal alleen maar toenemen.’

Merwedekwartier voor hen? En zijn ze bereid invesIn een gelegenheidsteam van stedenbouwkundigen,

teringen te doen?’ Na een moment: ‘Dat betekent dat

conceptontwikkelaars en vastgoedadviseurs onderzocht

ontwerpers zoals ik dus niet met allerlei masterplannen

Seghrouchni het afgelopen jaar de ontwikkelings­

moeten komen aanzetten over hoe het gebied eruit gaat

mogelijkheden van het monofunctionele Merwede­

zien. Pas door die gesprekken kan bepaald worden wat

kwartier – waar een groot deel van de kantoren

echt nodig is. Misschien zijn dat slechts enkele gerichte

structureel leeg staat. ‘Een deel van de Rabobank is

ingrepen, zoals de aanleg van openbaar groen of de

vertrokken’, vertelt ze tijdens een wandeling door het

bouw van een paviljoen. Wellicht moet een vereniging

voor mij nog onbekende werkgebied. ‘En binnenkort

van eigenaren worden opgericht voor het opknappen

verhuist de gemeentelijke ondersteuningsdienst naar

van de publieke ruimte. Misschien moeten we nog een

het nieuwe stadskantoor bij het station.’ In de verte zien

tijdje niks doen.’

we de vier niet eens zo lang geleden gebouwde kruisvormige kantoortorens – sinds enkele jaren kampen de meeste verdiepingen met fikse leegstand.

De eerste stap is dat via uitgebreide interviews in kaart gebracht wordt welke spelers überhaupt bereid zijn tot het zetten van stappen in het Merwedekwartier


52 // Aorta #12

Aorta #12 // 53

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #7

Kantorentop Mark Hendriks // Tekstlandschap

In het convenant Aanpak Kantorenleegstand bundelen

herontwikkeling en sloop. In zogenoemde ‘beperkings-

dat marktpartijen hun schuld inlossen. Daarmee gaan

overheden en marktpartijen de krachten. De taak­

gebieden’ zullen zij geen nieuwe kantoren bouwen.

zij voorbij aan het feit dat overheden net zo schuldig zijn:

verdeling lijkt niet helemaal eerlijk.

Vastgoedinvesteerders zijn bereid zich niet alleen te

gemeenten gaven vanwege financiële belangen aan de

richten op nieuwbouwplannen, maar mee te werken aan

lopende band grond uit voor de bouw van kantoren,

In mijn eerste blog wierp ik de vraag op wiens probleem

de financiering van transformatie- en herontwikkelings-

provincies en rijk verzuimden hun bevoegdheden te

de epidemische kantorenleegstand nu werkelijk is.

projecten. De marktpartijen staan dus voor concrete

gebruiken om de kantorenmarkt in balans te houden.

Iedereen erkent het probleem, iedereen oppert oplos-

en ‘harde’ maatregelen – die in de buurt komen van de

singen, maar niemand neemt de verantwoordelijkheid.

door Nicole Maarsen genoemde gedrags- en mentali-

Het is ook maar de vraag of de overheid, en dan met name

Als puntje bij paaltje komt wijzen betrokken partijen

teitsverandering.

het rijk, de in het convenant gedane beloftes nakomen. We staan aan de vooravond van een nieuw kabinet en

vooral naar elkaar. Tot welke maatregelen zijn rijk, provincies en gemeenten

regeringskandidaten VVD en PvdA reppen met geen

Deze zomer leek daar een einde aan te komen. Het

verplicht? In vergelijking met datgene de markt­partijen

woord over de aanpak van leegstand. Tijdens het Ruim-

afgelopen jaar sloegen overheden (rijk, provincies,

moeten doen, komen de overheidsverplichtingen in het

telijk Verkiezingsdebat in Groningen lieten beide partijen

gemeenten) en marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars,

convenant over als vrijblijvende taken en acties op het

weten niets te voelen voor een leegstandsheffing – laat

vastgoedinvesteerders, gebruikers) de handen ineen en

gebied van beleidskaders en randvoorwaarden.

staan voor een verplichte afdracht voor een regionaal

in juni presenteerden zij een convenant waarmee binnen

Zo dienen provincies en gemeenten, overigens in

kantorenfonds. Bovendien heeft Schultz’ collega op

vijf jaar een ‘goed functionerende kantorenmarkt’ moet

samenwerking met de al genoemde marktpartijen, per

Binnenlandse Zaken, demissionair minister Spies, het

worden bewerkstelligd. De ondertekenaars doelen op

kantorenregio – zoals Amsterdam, Utrecht en Eindho-

onderzoek naar de wettelijke mogelijkheden van een

‘een kantorenvoorraad die beter toegesneden is op de

ven – een visie te maken op de wenselijke ontwikkeling

kantorenfonds doorgeschoven naar de nieuwe regering.

diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, ge-

van de regionale kantorenvoorraad. Gemeenten doen

Mocht de formatie lang gaan duren, dan komt in ieder

bouwfunctionaliteit en omvang’. Het convenant haalde

daarbij onderzoek naar allerlei financiële en juridische

geval het rijk haar belangrijkste taak niet na.

de afgelopen maanden vooral het nieuws vanwege het

aspecten. Het rijk beperkt zich volgens het convenant

voornemen tot regionale kantoorfondsen waaruit de

tot het aanbieden van expertise en het onderzoeken van

Mark Hendriks // TekstLandschap

sanering en sloop van lege kantoren gefinancierd kan

de wettelijke mogelijkheden voor het instellen van een

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

worden.

verplichte afdracht voor de kantorenfondsen.

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Volgens Hans de Jonge, voorzitter van het samenwer-

Deze ongelijke verdeling in verplichtingen en taken

kingsverband met de veelzeggende naam Kantorentop,

wordt versterkt door een persbericht waarin demissionair

is het convenant een unicum: niet eerder toonden alle

minister Melanie Schultz van Haegen het convenant

relevante partijen zich eensgezind over de aanpak van

duidt als iets van lagere overheden en marktpartijen.

het leegstandsprobleem. Deelnemer Nicole Maarsen,

‘Ik heb er het volste vertrouwen in dat regionale markt-

bestuurslid van de vereniging van Nederlandse Project-

partijen hun verantwoordelijkheid nemen om dit

ontwikkelingmaatschappijen (NEPROM), stelt: ‘Voor het

ambitieuze convenant te laten slagen.’

eerst spreken we elkaar in de branche aan op gedrag.’ Het is de adder onder het gras – het is mooi dat alle De deelnemende partijen hebben zich in het convenant

betrokkenen de schouders onder het leegstandsprobleem

gecommitteerd aan uiteenlopende verplichtingen.

zetten, maar wat is dat waard als blijkt dat vooral beleg-

Beleggers, in veel gevallen de eigenaren van de lege

gers, investeerders en ontwikkelaars door het stof

kantoorpanden, zullen meer investeren in kwaliteitsver-

moeten, en de overheid zich beperkt tot het opstellen van

betering en verduurzaming van hun gebouwen. Zij gaan

regiovisies, het aanbieden van kennis en het verkennen

aan de slag met transformatieplannen voor kantoren die

van wettelijke mogelijkheden. Het wekt de indruk dat

langdurig leeg staan en op zoek naar nieuwe manieren

ook dit convenant doordrenkt is van de aloude opvatting

van taxeren – zodat lege kantoren niet voor een te hoge

dat marktpartijen moeten bloeden voor een kantoren-

waarde in de boekhouding terecht komen. Ontwikke-

crisis die ze zelf hebben veroorzaakt. Nog altijd roepen

laars hebben beloofd zich te richten op transformatie,

wethouders en gedeputeerden dat het hoog tijd wordt

Het is mooi dat alle betrokkenen de schouders onder het leegstandsprobleem zetten, maar wat is dat waard als blijkt dat vooral beleggers, investeerders en ontwikkelaars door het stof moeten, en de overheid zich beperkt tot het opstellen van regiovisies, het aanbieden van kennis en het verkennen van wettelijke mogelijkheden


54 // Aorta #12

Aorta #12 // 55

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #8

Belastingkantoor Mark Hendriks // TekstLandschap

Een beroemd leeg gebouw in Utrecht is het voormalige

De gemeente en het RVOB waren minder uitgesproken.

Als het stedenbouwkundig programma van eisen de

Mark Hendriks // TekstLandschap

kantoor van de Belastingdienst aan de Gerbrandys­

Volgens hen liet het onderzoek van DHV alleen zien dat

komende weken door het RVOB en de omwonenden

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

traat. Het afgelopen jaar spraken uiteenlopende

het niet uitgesproken voordelig is om het belasting­

wordt goedgekeurd, kan het belastingkantoor in de

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

partijen zich uit over de toekomst van het 35 jaar oude

kantoor te laten staan. Maar, benadrukten zij, alle opties

verkoop. Daarmee zijn we aanbeland bij twee bekende

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

kantoorgebouw.

waren nog open.

struikelblokken in de aanpak van kantorenleegstand. Ten eerste: zijn partijen geïnteresseerd in de aankoop

Het begon in het najaar van 2011 met een zogenoemde

Dus besloten de gemeente en het RVOB tot een steden-

van een leeg en gedateerd jarenzeventiggebouw?

duurzaamheidsanalyse door ingenieursbureau DHV. De

bouwkundig programma van eisen (SPvE) over de ruim-

Ten tweede: is het RVOB bereid om het pand voor de

eigenaar van het gebouw, het Rijksvastgoed- en ontwik-

telijke en functionele mogelijkheden van het gebouw en

marktprijs van de hand te doen? Nog maar kort geleden

kelingsbedrijf (RVOB), en de gemeente Utrecht waren op

de locatie. In het voorjaar van 2012 kreeg het

sloeg het RVOB een bod van de gemeente af omdat het

een eerder moment overeen gekomen dat de locatie van

Rotterdamse bureau KAW de opdracht om de

niet overeen kwam met de boekwaarde. Het is de vraag

het belastingkantoor geschikt is voor studenten- en

stedenbouw­kundige en architectonische potenties van

of kopers bereid zijn om die boekwaarde – die hoger ligt

jongerenhuisvesting. DHV was in september door het

de plek te onderzoeken. Een belangrijke rol was weg­

dan de werkelijke marktwaarde – neer te leggen.

RVOB gevraagd te onderzoeken welke variant de minste

gelegd voor de omwonenden die al eerder in het

milieubelasting oplevert: een transformatie van het

Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) – waarin het

Een punt van zorg is dat de locatie de komende jaren

kantoor tot woongebouw, waarbij het casco en de gevel

Belastingkantoor een van de locaties voor binnenstedelijk

verkommert, met alle nadelige effecten voor de buurt

grotendeels behouden blijven, of sloop en nieuwbouw.

bouwen is – hadden aangegeven dat de locatie wat hen

tot gevolg. De gemeente kan meewerken aan een

Volgens de onderzoekers van DHV blijkt sloop en nieuw-

betreft geschikt is voor een mix van wonen en werken,

bestemmingswijziging, zolang dit niet aan de orde is lijkt

bouw het meest duurzaam. In een persbericht lichtte

waarbij jongeren en studenten centraal staan.

ze aan handen en voeten gebonden. Ruud Hilhorst ziet

adviseur Thomas Metz zijn bevindingen toe: ‘Op ener-

een uitweg. ‘Als mensen hun huis en tuin laten verloe-

getisch vlak scoort nieuwbouw substantieel beter. Door

Het stedenbouwkundig programma van eisen is voor

deren, schrijven we hen aan. Mocht dit het geval zijn bij

toepassing van de nieuwste bouwtechnische kennis zal

de zomer afgerond. De gemeente Utrecht stelt met het

het Belastingkantoor zullen we het RVOB vragen daar

nieuwbouw beter geïsoleerd zijn. Het huidige pand zal

SPvE alleen voorwaarden ten aanzien van de bestem-

iets aan te doen.’

door het behoud van de gevel niet het voor woningen

mingswijziging, de relatie met de buurt, de balans

gewenste akoestisch en thermisch comfort behalen.’

tussen huur en koop, parkeren, enzovoort. Over de keuze tussen sloop en transformatie doet zij geen uit-

De bevindingen van DHV waren voor RTV Utrecht

spraken. Ruud Hilhorst van de gemeente vertelt in een

aanleiding om halverwege oktober te melden dat het

telefoongesprek: ‘Er is veel mogelijk, zelfs voortgezet

Belastingkantoor gesloopt zou gaan worden. De uitzen-

kantoorgebruik. Onze voorkeur gaat uit naar een nieuwe

ding van de lokale tv-zender bleek voorbarig – er was

functie als woongebied. Maar of dat via transformatie

immers nog niets besloten. Uit allerlei hoeken kwamen

van het huidige gebouw gaat, of via nieuwbouw, is aan

protestgeluiden. Volgens het Transformatieteam onder

de ontwikkelaar die het pand koopt.’ Oftewel: het is aan

leiding van leegstandsexpert Jean Baptiste Benraad zou

‘de markt’ om de locatie van het belastingkantoor te

sloop en nieuwbouw te lang gaan duren – in het geval

herontwikkelen tot een nieuw en aantrekkelijk woon- en

van herontwikkeling van het bestaande gebouw zouden

werkgebied, de gemeente draagt een steentje bij door

de eerste bewoners volgens Benraad al na een jaar

bestemmingswijziging mogelijk te maken.

hun intrek kunnen nemen. De provincie Utrecht, die op formele gronden niets met de kwestie te maken had, liet bij monde van beleidsmedewerker Vincent van Esch weten dat zij een second opinion verlangden. De provincie vermoedde dat op basis van andere duurzaamheids­ aspecten de optie van transformatie alsnog goed uit de bus zou komen.

Het is aan ‘de markt’ om de locatie van het belastingkantoor te herontwikkelen tot een nieuw en aantrekkelijk woon- en werkgebied


56 // Aorta #12

Aorta #12 // 57

Herontwikkeling Merwestein // Loosbroek architecten

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #9

Smak Geld Mark Hendriks // TekstLandschap

In de kantorenwijk Merwestein staan op meerdere

Binnen enkele maanden waren alle appartementen,

en opbrengsten. Met andere woorden: we konden ons

straathoeken grote billboards waarop de verkoop van

studio’s en penthouses verkocht – voor bedragen van

bod heel goed onderbouwen.’

nieuwe appartementen zijn aangekondigd. Zo wordt

rond de honderd- tot tweehonderdduizend euro. Het

een verlaten kantorenpand aan de Krijtwal omgebouwd

pand bleek geschikt vanwege de sterke betonstructuur

Uiteindelijk ging de Zwitserse belegger relatief snel

tot het veelbelovende Krijtstede – op de bijbehorende

en de ruime opzet. Op elke verdieping fungeert een

akkoord. Naar de precieze reden kunnen we slechts

website aangeduid als ‘een kleinschalig woongebouw

centrale gang als ‘woonstraat’ met aan weerszijden

raden. Het kan zomaar zijn dat ze het voorstel van

met dertig tweekamerappartementen, op loopafstand

voordeuren. Aan de straatkant hebben de appartementen

De Kade en consorten inderdaad reëel vonden. Het voor-

van een gezellig winkelcentrum, de sneltram naar

glazen balkonbakken – om zo geluidsoverlast door het

nemen van de Zwitsers om al hun Nederlandse kantoren

Utrecht en sportvoorzieningen’. Verderop wordt aan de

voorbijrazende verkeer te beperken.

van de hand te doen, kan eveneens de doorslag hebben

Meentwal een kantoor getransformeerd tot het

gegeven. En het is ook nog denkbaar dat De Kade,

appartementencomplex Merowe, dialect voor Merwede.

Het project, met de idyllische naam Geinzicht, is een

ondanks een plausibel voorstel, alsnog heel veel geld

De 38 studio’s en starterappartementen zijn volgens het

initiatief van projectontwikkelaar De Kade Vastgoed.

heeft geboden.

billboard ‘voorzien van tuin of balkon, gelegen in een

Architect Pascal van Loosbroek uit Tiel maakte het

rustige omgeving en te koop voor prijzen tussen de

ontwerp. In een telefoongesprek laat hij weten dat het

Ik neig naar het laatste – zeker toen Pascal van Loos-

72 en 140 duizend euro’.

van belang is om vroegtijdig de potenties af te wegen.

broek zich in het telefoongesprek liet ontglippen: ‘We

‘Van tevoren stelde ik de vraag: “Waarom zouden we in

hebben er gewoon een smak geld tegen aan gegooid.’

Op een grijze woensdagmorgen is het moeilijk voor-

dit pand appartementen maken?” Het antwoord bleek

stelbaar dat de blokvormige panden binnen een jaar

simpel: in Nieuwegein bestaat de woningvoorraad voor-

Mark Hendriks // TekstLandschap

fungeren als nieuwe woongebouwen. Beide gebouwen

al uit eengezinswoningen die voor starters onbetaalbaar

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

lijken regelrecht uit een catalogus te komen en de hoge

zijn. Door dit kantoor om te bouwen tot een complex

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

spiegelramen geven de gebouwen een in zichzelf gekeerd

met tweekamerappartementen voorzien we in een

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

karakter. De omgeving, met name rond de Meentwal,

behoefte. Bovendien was de ligging in Merwestein

oogt winderig en verweesd, met aan de noordzijde een

essentieel: de tram stopt vlakbij, het vernieuwde

anoniem parkeerterrein. Toch zijn de aangeboden

Nieuwegeinse stadscentrum is op loopafstand, aan de

woningen in trek. Voor Merowe zijn reeds dertien wonin-

overkant ligt park Oudegein.’

gen verkocht en ook voor Krijtstede zijn de prognoses gunstig.

De hamvraag is hoe De Kade Vastgoed, met behulp van Van Loosbroek en anderen, het lege kantoor in handen

Het beste bewijs voor een succesvolle transformatie tot

heeft gekregen. Meestal lopen dit soort transformatie­

woongebouw is te vinden aan de Veenwal. Bouwvakkers

projecten stuk omdat kopers en pandeigenaren het niet

leggen momenteel de laatste hand aan de bouw van

eens worden over de prijs. Want: de verkoper wil de

34 starterswoningen in een twintig jaar oud kantoor-

boekwaarde, de koper geeft de marktwaarde.

gebouw. Het pand heeft een typische kantoorarchitectuur: witte grove baksteen, hoge spiegelramen op de

Het kantoor aan de Veenwal was eigendom van een

hoek, kleine ramen aan de achterkant. Aan de westkant

Zwitserse beleggingsmaatschappij. Bij aanvang vroeg

grenst het gebouw aan een complex van sociale huur-

die een astronomisch bedrag, aldus architect Van Loos-

woningen.

broek die geen specifieke bedragen wil noemen. ‘Laat ik het zo zeggen: ze wilden elf keer de huurwaarde.’ Hij vervolgt: ‘Wij hebben open kaart gespeeld en een helder plan gemaakt waarin we duidelijkheid gaven over kosten

In Nieuwegein worden steeds meer lege kantoren omgebouwd tot woongebouwen. Wat is het geheim achter dit schijnbare succes?


Aorta #12 // 59

58 // Aorta #12

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #10

Fris geluid Mark Hendriks // TekstLandschap in gesprek met Klaas Beerda

Klaas Beerda van de gemeente Utrecht is positief over

Als eerste: de veelgehoorde klacht dat pandeigenaren,

Verder: Beerda meent dat optie om lege panden te slopen

Tot slot het landelijke convenant Aanpak Kantorenleeg-

de ombouw van lege kantoren. ‘Beleggers gaan steeds

zoals beleggers en pensioenfondsen, niet bereid zijn

voor nieuwbouw vaker overwogen mag worden. ‘Het

stand: Beerda en zijn collega’s zien positieve punten,

vaker overstag.’

de waarde van hun gebouwen af te boeken, is volgens

is momenteel erg hip om alleen maar over hergebruik

maar zijn ook kritisch. Het idee voor een regionaal

Beerda niet meer van deze tijd. ‘Ik zie dat de prijzen die

te spreken. Maar soms is het slimmer om afscheid te

sloopfonds – voor de financiering van de afbraak van

Als je zoals ik alles wilt weten over kantorenleegstand

eigenaren voor hun panden willen hebben niet meer

nemen en iets nieuws neer zetten – zeker als dat leidt

lege kantoren – is voor Utrecht minder aantrekkelijk.

en herontwikkeling in Utrecht, ga je natuurlijk naar

sterk afwijken van de bedragen die geïnteresseerde

tot een product dat beter aansluit bij bijvoorbeeld de

‘Zo’n fonds werkt de prijsdaling die ik eerder noemde

het gemeentelijke Transformatieloket. En als dat niet

kopers bieden. Dat was twee jaar geleden nog wel het

woonbehoeften. In de grote steden lijkt het soms alsof

juist tegen. In plaats van over te gaan tot actie blijven

meer blijkt te bestaan maak je een afspraak met Klaas

geval – maar het gat is steeds kleiner geworden.’ Hij

transformatie het grote doel is, terwijl het gaat om het

beleggers wachten – ze verwachten een bijdrage om hun

Beerda, waarnemend manager van het programma

vervolgt: ‘Natuurlijk zijn er nog beleggers die niet willen

oplossen van de leegstand en het zorgen voor voldoende

gebouw af te breken. Het is bovendien niet correct om

Transformatie en Leegstand. In dit programma brengt

afboeken, maar die hebben in de meeste gevallen nog

woningen voor de juiste doelgroepen.’ Hij voegt toe: ‘Dat

met publiek geld de financiële pijn van private partijen te

de gemeente in kaart welke leegstaande kantoren inte-

de verwachting dat hun lege gebouw binnen afzienbare

betekent ook dat de gemeente een streng beleid voert

verzachten. De gemeente kan haar geld beter besteden

ressant zijn voor herontwikkeling – zoals de Neudeflat

tijd weer in gebruik komt als kantoor. Waar een dergelijk

ten aanzien van de bouw van nieuwe kantoren. Zo hebben

aan de samenwerking met eigenaren die wel actie on-

en kantoren in Kanaleneiland en Rijnsweerd – en hoe de

perspectief ontbreekt, gaan beleggers steeds vaker

we in Papendorp en Leidsche Rijn Centrum het aantal

dernemen. Want, zeg nou zelf, het is vervelend als een

gemeente dergelijke transformaties kan begeleiden en

overstag.’

uit te geven kavels flink teruggebracht.’

gedateerd kantoor leeg staat op een monofunctioneel

ondersteunen.

bedrijventerrein als Lage Weide – maar het geeft minder Dan: volgens Beerda zijn er in Utrecht meer dan genoeg

last dan lege kantoren in een woonwijk.’

Ik ontmoet Beerda op zijn werkkamer in de kantoor­

private investeerders die bereid zijn geld te steken in de

toren aan het Rachmaninoffplantsoen, een gebouw dat

transformatie van een leeg kantoorgebouw. ‘We merken

Mark Hendriks // TekstLandschap

na de opening van het nieuwe stadskantoor leeg komt.

het bij het pand van de Dienst Maatschappelijke Ontwik-

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

‘Met de drie gemeentekantoren aan de Ravellaan komt

keling aan de Kaatstraat. Ook dat gebouw komt vrij als

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

in deze buurt ongeveer 24 duizend vierkante meter

de dienst naar het stadskantoor verhuist. De eigenaar

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

vrij. In een door ons opgestelde gebiedsvisie zien we

wordt nu al regelmatig gebeld door investeerders.’ Dat

mogelijkheden deze panden om te bouwen tot woon-

is niet vreemd want zo’n gebouw heeft genoeg mogelijk-

complexen met voorzieningen op de begane grond. Ik

heden, aldus de programmaleider. ‘Het ligt dichtbij de

heb daar vertrouwen in – nu al hebben zich meerdere

binnenstad en er is in Utrecht een gebrek aan bepaalde

investeerders gemeld.’

segmenten, zoals studentenwoningen – er is een tekort van vierduizend eenheden – middeldure huurwoningen

Na me bijna een jaar te hebben ondergedompeld in de

en hotelvoorzieningen.’ De mogelijke investeerders

problematiek van de kantorenleegstand ben ik aange-

komen uit alle gelederen. ‘In Rijnsweerd bouwt vast-

naam verrast door het verfrissende geluid dat Klaas

goedondernemer De Waal het oude provinciehuis om tot

Beerda ten gehore brengt.

studentencomplex en een hotel. In 2011 kochten twee vastgoedbedrijven het lege Sint Antoniusziekenhuis in Kanaleneiland.’

De veelgehoorde klacht dat pandeigenaren, zoals beleggers en pensioenfondsen, niet bereid zijn de waarde van hun gebouwen af te boeken, is volgens Beerda niet meer van deze tijd.


60 // Aorta #12

Aorta #12 // 61

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #11

De geheimen van Lage weide

Leegstandsbeheer heeft veel voordelen.

Mark Hendriks // TekstLandschap in gesprek met Erik Schep, wijkagent in Lage Weide

Met wijkagent Erik Schep langs de lege gebouwen

Lage Weide is een ware smeltkroes – in totaal zijn op

Het leegstandspercentage mag dan aanzienlijk zijn, een

Mark Hendriks // TekstLandschap

in bedrijvengebied Lage Weide. ‘Sommige worden

Lage Weide ruim duizend ondernemingen gevestigd.

groot probleem is het vooralsnog niet, zo blijkt tijdens de

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

gebruikt voor hennepkwekerijen.’

Tussen de zwaardere industrie langs het kanaal, zoals

rondleiding. Dit komt vooral door de al genoemde veel-

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

weg- en waterbouwbedrijf Pouw en bouwonderneming

zijdigheid van Lage Weide. Door de aanwezigheid van de

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Strukton, hebben kleinere ondernemers, zoals auto­

A2, een spoorlijn en de haven is het gebied uitermate

dealers en -slopers en aannemers, hun plek. Richting

goed bereikbaar. De centrale ligging tussen Utrecht en

de snelweg neemt de variëteit toe: naast ‘grote jongens’

Amsterdam maakt dat talloze bedrijven zich nog altijd in

als Ziggo, SieMatic, Hema en KuehneNagel houden

Lage Weide willen vestigen – ondanks de verpauperde

talloze lokale bedrijven kantoor op Lage Weide. De

aanblik en de troosteloze architectuur. Erik Schep wijst

architectuur is net zo divers: van golfplaten werkplaatsen

naar een reeks van piramidevormige kantoren in alle

en prefab-kantoorpanden tot moderne glaspaleizen, van

kleuren van de regenboog. ‘Ze voldoen waarschijnlijk

de typische jarentachtiggebouwen met grindgevels tot

niet aan de moderne vereisten, maar zijn sinds enkele

de fraaie kantoortoren van waterbedrijf Vitens.

maanden gewoon in gebruik door nieuwe bedrijven.’

Tijdens de rondrit over het grootste bedrijventerrein van

Het gebied blijft zich volgens Schep vernieuwen – al is

Utrecht vertelt agent Schep met enthousiasme

dat vaak niet zichtbaar. Een middagje op Lage Weide

over zijn werkgebied. ‘De ondernemers hier willen

legt de best bewaarde geheimen bloot. Achter een voor­

problemen en conflicten oplossen. Daarvoor zijn ze

malige Peugeotgarage kun je niet alleen leren skiën op

bereid investeringen te doen.’ Hij noemt de plaatselijke

een splinternieuwe borstelbaan, in een oude loods kun

industrievereniging ILW en het keurmerk Veilig Onder-

je tevens Poolse drank kopen. In een oude oliefabriek

nemen (KVO) waarin ondernemers samen en met hulp

worden feesten en evenementen georganiseerd – Schep:

van de gemeente en de politie, leegstand en criminaliteit

‘De NOS hield hier haar verkiezingsdebat’ – en in een

te lijf gaan. Zelf is Schep een groot voorstander van

massieve blokkendoos ligt een ijsbaan waar men oefent

leegstandsbeheer. ‘Kantoorruimte wordt tijdelijk in ge-

voor de beroemde Holiday on Ice-shows.

De aanblik is mistroostig, helemaal op deze donkere en door sneeuw geteisterde decembermiddag. Aan de Reactorweg op bedrijven- en industrieterrein Lage Weide zijn een stuk of wat gebouwen aan hun lot overgelaten. Ruiten zijn dichtgetimmerd of gebroken, de muren en ramen zijn beklad met graffiti en rommel ontsiert het straatbeeld. Het kantoor op de hoek spant de kroon. De rode gevelplaten tonen sporen van verval, ruiten zijn ingeslagen en onkruid overwoekert de oprit. Met wijkagent Erik Schep tuur ik naar het verwaarloosde pand. ‘Dit soort gebouwen is in trek bij krakers’, vertelt de politieman terwijl hij het volume van zijn portofoon zachter zet. ‘Vooral in de zomermaanden is het raak. Ze breken in, beplakken de ramen met zwart landbouwzeil, slepen muziekapparatuur naar binnen en de houseparty kan beginnen. Zo’n feest trekt honderden bezoekers uit binnen- en buitenland.’ Sinds de zomer beëindigden Schep en zijn collega’s zeker vijf illegale feesten. ‘We komen binnen, stoppen de muziek en ontruimen het pand. Dan gaan we op zoek naar de initiatiefnemers – dat is makkelijker gezegd dan gedaan.’ De schade aan de gebouwen is groot en in de meeste gevallen blijft veel rotzooi achter. Schep: ‘Pandeigenaren proberen soms de kosten te verhalen op de organisatoren. Maar in veel gevallen geldt: van een kale kip kun je niet plukken.’ Lage Weide ligt tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de A2 en beschikt over 163.000 vierkante meter kantooroppervlak. Daarvan staat 30.000 leeg, ruim achttien procent. ‘Het werkt criminaliteit in de hand’, aldus Erik Schep. ‘Naast illegale feesten worden panden gekraakt voor bewoning. Sommige worden gebruikt voor hennepkwekerijen.’

bruik genomen voor studentenhuisvesting. Of startende ondernemers huren tegen een laag bedrag en voor een bepaalde periode een werkruimte.’ De agent vervolgt: ‘Leegstandsbeheer heeft veel voordelen. De kans op inbraak wordt kleiner. Het gebruik geeft het pand een positieve uitstraling, wat geïnteresseerde huurders over de streep kan trekken. En heel praktisch: de verwarming staat regelmatig aan, waardoor bijvoorbeeld schimmelplekken uitblijven.’

Het fraai geheim ontdekken we in de zuidpunt van Lage Weide, in de oksel van de A2, tegenover het verpauperde pand met de rode gevelplaten. Daar is het voormalige AC-restaurant omgebouwd tot een restaurant en feestzaal. Erik Schep introduceert Aissa Alhauati, de in Marokko geboren initiatiefnemer. ‘We hebben aanvragen voor bruiloften, religieuze feesten, ga zo maar door’, vertelt de ondernemer terwijl hij ons de oosterse feestzaal laat zien. ‘Niet alleen van Marokkanen, ook van Hindoestanen, Turken, Surinamers.’ Op de vraag wat hij van de omgeving vindt, zegt Alhauati: ‘Het is niet het mooiste gebied, maar de bereikbaarheid is goed. Maar’, en hij wendt zich tot agent Schep: ‘Kan de bewegwijzering anders? Mijn bezoekers worden verkeerd gestuurd.’


62 // Aorta #12

Aorta #12 // 63

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #12

Het kantoor op Papendorp – dat al zes jaar leeg stond – bleek direct geschikt als hotellocatie.

Slapen op een kantorenpark Op Papendorp is een leeg kantoor omgebouwd tot hotel. De meeste gasten zijn zakenlui. Mark Hendriks // TekstLandschap

Op de loungebank zijn drie mannen in gesprek – de

Bij de receptie verhaalt Kos over het concept van zijn

De verbouwing van kantoor tot hotel door Mulderblauw

Mark Hendriks // TekstLandschap

voertaal is Duits. Een heer in pak telefoneert terwijl hij

hotel. ‘We betalen een zogenoemde franchise fee aan

Architecten uit Zoeterwoude had vooral betrekking

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

naar een groot televisiescherm met de herhaling van

Holiday Inn, dat onderdeel is van de internationale

op het interieur. Aan de buitenzijde hoefde alleen een

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

Pauw&Witteman staart. Bij het raam is een vrouw in

hotel­keten Intercontinental. In ruil mogen we de naam

brandtrap geplaatst te worden. ‘Het gebouw had al

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

de weer met haar laptop. Aan de receptioniste vraagt

en het logo voeren. De expressformule betekent dat we

kenmerken die voor een hotel belangrijk zijn’, vertelt

ze hoe de wifiverbinding werkt. Het is dinsdagmiddag

betaalbare kamers bieden omdat bepaalde faciliteiten

Klaas-Jan Kos terwijl hij de ruime vergaderzalen laat

en we zijn in de lobby van het Holiday Inn Expresshotel

ontbreken, zoals roomservice en een restaurant. Aan de

zien. ‘Zoals een brede entree, een inpandige parkeer­

op kantorenpark Papendorp. ‘Lobby is eigenlijk niet het

andere kant: parkeren is gratis en het ontbijt bij de prijs

garage en hoge ramen.’ De grootste aanpassingen

juiste woord’, zegt hotelmanager Klaas-Jan Kos. ‘We

inbegrepen.’

betroffen de inbouw van 118 kamers en veiligheidsvoor-

noemen het de great room.’

zieningen – een hotel heeft immers te maken met strenHet kantoor op Papendorp ‘dat al zes jaar leeg stond‘

gere voorschriften dan een kantoor. Daarbij kwamen

In september opende het hotel haar deuren in een voor-

bleek direct geschikt als hotellocatie. Het pand is goed

de ruim duizend eisen die Holiday Inn zelf stelde. Kos:

malig kantoorgebouw aan de Van Deventerlaan. Het is

bereikbaar vanaf de A2 en de A12 en ligt op korte af-

‘De trap mag niet te steil zijn, de tegels in de badkamers

een project van het Amsterdamse bedrijf Dutch Hotel

stand van het Utrechtse centrum. De meeste klanten

moeten donkerblauw. Bij de ingang moeten dezelfde

Partners (DHP), een zakelijk samenwerkingsverband

zijn dan ook zakenlieden op doorreis of die voor werk

asbakken en bankjes staan als bij de andere 2600

van The Vincent Hotel Group en Interstate Hotels &

in Utrecht moeten zijn. ‘En’, voegt Klaas-Jan Kos toe,

expresshotels.’

Resorts. Het bedrijf richt zich op bestaande gebouwen –

‘in de omgeving zitten tal van potentiële klanten. De

eerder opende DHP hotels in lege kantoren bij Schiphol

afgelopen maanden sloot ik met verschillende bedrijven

Op de bovenste verdieping toont de hotelmanager twee

en Sloterdijk. Nieuwe hotels zijn in de maak in panden

contracten, zodat zij hun overnachtingen voortaan in

kamers – standard rooms, de een wat groter dan de an-

in Den Haag, Rotterdam en Arnhem. ‘Wij bouwen nooit

ons hotel boeken.’ Hij vervolgt: ‘Dit betekent niet dat we

der. De inrichting is modern en strak. Op de witverlichte

nieuwe gebouwen’, legt Kos uit. ‘In de transformatie

geen oog hebben voor toeristen. Ook in het weekend wil

gang staan om de paar meter witte palen – een relict uit

van bestaande panden hebben de partners van DHP een

je gasten, daarom hebben we bijvoorbeeld een gratis

de tijd dat het pand een kantoorfunctie had. ‘In de oude

eigen taak. The Vincent Hotel Group draagt zorg voor

shuttle naar de binnenstad.’ Met de eigenaar van het

indeling lag de gang meer naar het midden, waar nu

het voortraject, zoals het huurcontract en de ombouw.

pand kwam DHP een huurverbintenis van 25 jaar over-

de grotere kamers zijn. Aan weerszijden waren dan de

Interstate is verantwoordelijk voor de exploitatie en het

een. Over de huurprijs wil manager Kos niets zeggen:

werkkamers.’

management.’

‘Maar je zou versteld staan van de hoogte.’ Door het raam zijn de flats van Kanaleneiland zichtbaar, Wat ook hielp bij de transformatie: in het bestemmings-

daarboven de nieuwe Rabotoren bij het station. Kos wijst

plan was voor het gebouw al een horecafunctie opgeno-

naar de vijver aan de voet van het hotel. ‘In de zomer zie

men. Het past bij de ambitie van de gemeente Utrecht

je soms hazen lopen.’ Hij kijkt voor zich uit: ‘Ik zou het

om meer lege panden om te bouwen tot hotel, een

toejuichen als er meer recreatievoorzieningen komen,

streven dat volgens Kos niet door de hotellerie gesteund

zoals bootjes. Het zou de levendigheid op Papendorp

wordt. ‘De Utrechtse hotels hebben een zwaar jaar

enorm vergroten.’

achter de rug. Meer hotels betekent meer concurrentie. Ons hotel mag in een ander segment zitten, we trekken hoe dan ook gasten die anders naar een hotel in de stad waren gegaan.’


64 // Aorta #12

Aorta #12 // 65

HERGEBRUIK VASTGOED // blog #13

De leegstandskaart als structuurvisie? Tom Bergevoet en Maarten van Tuijl // temp.architecture

De discrepantie tussen deze kaarten en de vergezichten in de structuurvisies is groot. Interessant is te zien hoe gemeenten hiermee omgaan. Kunnen en willen zij improviseren of houden zij vast aan hun vergezichten?

Op 1 juli 2008 werden gemeenten wettelijk verplicht om

Inmiddels heeft temp. ook de braakligging en leegstand

Maar voor deze beoogde transformatie zet de gemeente

Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl //

middels een structuurvisie op hoofdlijnen vast te leggen

van andere gemeenten in kaart gebracht. De discrepantie

ambitieus in op een “hoogstedelijk woonmilieu”. De

temp. architecture

waar zij toekomstige ontwikkelingen toelaten. Ongeveer

tussen deze kaarten en de vergezichten in de structuur-

veeleisende functie wonen moet dus in combinatie met

Maarten van Tuijl en Tom Bergevoet zijn

op hetzelfde moment begon de vastgoedcrisis.

visies is groot. Interessant is te zien hoe gemeenten

andere functies in hoge dichtheid worden gerealiseerd

samen oprichters van temp.architecture,

hiermee omgaan. Kunnen en willen zij improviseren of

in een gebied met een complexe bestaande context.

een ontwerpbureau gespecialiseerd in

houden zij vast aan hun vergezichten?

Dat met name in de Merwedestrook de ontwikkelingen

stedelijke transformaties. In april 2013

Hielden aanvankelijk veel professionals uit de gemeentelijke wereld en de ontwikkelbranche vol dat deze crisis

al een tijd lang muurvast zitten, geeft aan dat bij nader

komt hun boek “de Flexibele Stad” uit,

wel zou overwaaien, inmiddels is duidelijk dat deze

Zo valt in Groningen het enorme binnenstedelijke

inzien droom en werkelijkheid toch nog best ver uit

waarin zij nieuwe instrumenten presen­

crisis onze nieuwe werkelijkheid is. Een nieuwe wer-

Suikerunie terrein op, dat sinds 2010 braak ligt en

elkaar liggen.

teren voor stedelijke transformaties.

kelijkheid die vooral wordt geplaagd door structurele

uitermate geschikt lijkt voor binnenstedelijk wonen. In

onzekerheid, zowel op het financieel-economische vlak

de structuurvisie echter is toekomstige woningbouw al

Ook Utrecht lijkt hiermee in spagaat. Het kan vast-

als op het politiek-juridische. De gebiedsontwikkeling

gelokaliseerd in het suburbane Meerstad. De gemeente

houden aan de structuurvisie en wachten totdat de

stagneert daardoor. Om de spaarzame kansen die zich

heeft aangegeven de braakliggende grond “vrij” te willen

omstandigheden weer zo gunstig zijn dat het beoogde

nog voordoen te kunnen grijpen wordt van gemeenten

houden voor toekomstige generaties en denkt aan aller-

hoogstedelijk woonmilieu daadwerkelijk gerealiseerd

eerder een groot improvisatievermogen verwacht dan

hande vormen van tijdelijk gebruik. Zo zet zij alle zeilen

kan worden. Ons advies is echter het eigen improvi­

een ambtelijk vastgesteld vergezicht. Zijn structuur-

bij om zowel de afspraken in de structuurvisie overeind

satievermogen aan te spreken. Is er een projectstart te

visies nog wel een geloofwaardig instrument in deze

te houden alsmede de nieuwe werkelijkheid het hoofd te

bedenken die minder ambitieus is zonder dat het hoog-

nieuwe tijd?

bieden.

stedelijke perspectief aan de horizon verdwijnt? Is er een

In 2010 maakten wij de eerste braakliggingskaart om-

In Heerlen gaat de gemeente anders met deze discre-

dat we met eigen ogen wilden zien hoe het nu zat met

pantie om. Hier wordt stoïcijns doorontwikkeld aan het

braakliggende bouwgronden in Amsterdam: waren dit

enorme Maankwartier, terwijl de leegstandskaart een

Het is onontkoombaar dat de werkelijkheid van braak­

incidenten, zoals die collega’s uit de gemeentelijke

enorme hoeveelheid vacante ruimte toont, meestal

ligging en leegstandskaarten betekenis krijgt in het

wereld en ontwikkelbranche zeiden, of ging het hier om

trouwens met een erfgoedstatus. De gemeente lijkt hier

domein van de structuurvisie. Hierbij hoort ook een

een structureel fenomeen? De kaart wees uit dat in de

een enorme gok te nemen: kan het Maankwartier de

ander instrumentarium waarmee kan worden geïmpro-

stad een oppervlak aan bouwgrond braak lag zo groot

stad zo’n nieuw elan geven dat de leegstand verdwijnt?

viseerd, iets dat wellicht nieuw is voor ambtenaren en

als IJburg II, één van de pijlers van de Amsterdamse

Of wordt het probleem van deze voormalige krimp­

beleidsmakers maar waarmee ze maar beter snel

structuurvisie-in-ontwikkeling. Vlak voordat deze

gemeente dadelijk alleen maar groter?

vertrouwd kunnen raken.

Braakligging NL

utrecht utrecht

procesinrichting denkbaar die onverwachte wendingen op termijn nog kan opnemen?

rotterdam

maastricht

structuurvisie werd vastgesteld pikte het Parool deze rekensom op en maakte daarmee het verband tussen

De structuurvisie van de gemeente Utrecht gaat tot 2015

beide ontwikkelingen duidelijk voor een groot publiek.

vooral uit van herontwikkeling van bestaand stedelijk

Sindsdien woekert in het Amsterdamse de discussie

weefsel. De stad heeft blijkbaar vroegtijdig ingezet op

voort over het opspuiten van de nieuwe eilanden in het

transformatie, hiertoe ongetwijfeld gedwongen door de

IJmeer. Waarom wordt dit programma niet gewoon

eigen gemeentegrenzen. Wat opvalt is dat deze grote

gerealiseerd in de bestaande stad?

transformatieopgaven zijn gedacht in gebieden die momenteel met veel braakligging en leegstand kampen, zoals de stroken aan weerszijden van de verlegde A2 en de zone langs het Merwedekanaal. Tot zover vallen droom en werkelijkheid mooi samen.

amsterdam

0 0

5000500m m

10


66 // Aorta #12

Aorta #12 // 67

Technasium // Foto MOB

HERGEBRUIK VASTGOED // technasium

Kansen voor leegstand Op zoek naar een herbestemming.

MOB vormgeving & educatie

Tweehonderdtwintig Technasiumleerlingen zijn in september 2012 aan de slag gegaan met leegstaande kantoorgebouwen in de provincie Utrecht. Op zoek naar een herbestemming maken deze jongeren gebruik van hun talent om ‘out of the box’ te denken. Vier middelbare scholen: ’t Hooghe Landt, Amersfoort; Cals College, Nieuwegein, Niftarlake College, Maarssen en het Gerrit Rietveld College uit Utrecht doen mee aan dit transformatieproject onder begeleiding van MOB vormgeving & educatie. Een samenwerking die is voortgekomen uit de inspiratiebijeenkomst ‘Laat duizend blokken bloeien’ (Aorta 2011). De ontwerpen zijn eind 2012 gepresenteerd. De vraagstukken voor de leerlingen waren wisselend.

Studentenhuisvesting ’t Hooghe Landt in Amersfoort heeft zich gericht op een herbestemming van kantoren tot studentenhuisvesting. Hierbij werd gekeken naar de indeling, woonvormen, huurprijs en de aantrekkelijkheid van de plek voor de doelgroep. Met een architect en een makelaar zijn ideeën uitgewerkt tot een concreet plan voor het kantoorpand Alpha 2 (Amersfoort). Conclusie van de werkgroepen was dat er niet “één waarheid” geldt, er zijn meerdere uitgangspunten mogelijk.

Sociale woningbouw Leerlingen van het Calscollege in Nieuwegein hebben als opdracht meegekregen om het kantoorpand aan de Bakenmonde 1 (Nieuwegein) opnieuw in te richten en de gevel aan te passen aan het nieuwe gebruik. De opdrachtgever wil sociale huurwoningen maken en verwachten een advies voor doelgroep geschiktheid. Ook hier bleek geen eenduidige waarheid. Het pand werd geschikt bevonden voor seniorenwoningen (een urgentie in het gemeentelijk beleid), voor starters op de woningmarkt, voor studentenwoningen met een directe sneltram verbinding naar Utrecht, voor tijdelijke huisvesting bij urgentie bijvoorbeeld bij een scheiding. Na deelonderzoek naar doelgroep, woninggrootte, betaalbaarheid hebben de leerlingen van de diverse scholen een ontwerp en een maquette gemaakt en zijn de concepten gepresenteerd. De projecten hebben bijgedragen aan de bewustwording van het maatschappelijke probleem, het vak van de architect, en hebben geleid tot een verbetering van vaardigheiden als analyseren, tekenen, presenteren, maquettes bouwen, werken voor opdrachtgevers en doelgroepen. Heeft het project nu nog geen vernieuwende invalshoeken opgeleverd; deze leerlingen zijn wel als de nieuwe generatie bouwers zich meer bewust van de mogelijkheden van de bestaande voorraad. MOB // Technasium MOB vormgeving en Educatie begeleid het Technasium project Kansen voor Leegstand. MOB is een advies en organisatiebureau voor onder andere educatietrajecten in de regio Utrecht.


68 // Aorta #12

Aorta #12 // 69

Transformatie leeg kantorencomplex tot Vechtclub XL // Foto Jorgen Koolwijk


70 // Aorta #12

CARTESIUS LAB // HET DEBAT IN DE STAD

Aorta #12 // 71

Werkspoorkathedraal // Foto Denise Vrolijk

Stand van zaken 2012 Bedrijventerrein Cartesiusweg is Utrechts meest binnenstedelijke bedrijventerrein. De laatste jaren is er weinig aandacht geweest voor de ontwikkeling van het gebied. Daar lijkt nu verandering in te komen. Met de visie Werkspoorkwartier heeft de gemeente richting gegeven voor de toekomst, waarbij een grote rol is weggelegd voor marktpartijen. Zowel de bedrijvenkring Cartesiusweg als (creatieve) initiatiefnemers en investeerders zien met de visie nieuwe kansen ontstaan om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen. Tegelijkertijd staan de economische crisis, een terugtrekkende overheid en beperkingen in de regelgeving de gewenste ontwikkelingen in de weg. Veel panden en loodsen staan leeg. Een aantal bedrijven wil het gebied verlaten. De daling in waarde van het vastgoed houdt dat in sommige gevallen tegen. Daarnaast vraagt de uitstraling van het gebied om hernieuwde aandacht. Zijn we in staat onder deze condities een vernieuwing op gang te brengen?

Achtergrond In 2012 heeft de gemeente Utrecht de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier aangenomen waarmee het richting wil geven aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Daaruit blijkt dat een geleidelijke, marktgestuurde ontwikkeling naar een binnenstedelijk kleinschaliger werkmilieu gewenst is. Uitgangspunten zijn inzetten op een mix van grootschalige en kleinschalige bedrijvigheid, aantrekken van creatieve industrie en stadsgeoriënteerde bedrijvigheid, bevorderen van verblijfskwaliteit, nadrukkelijk geen woonprogramma, wel functie­menging op ander gebied.

De discussie Met CARTESIUS LAB levert Aorta een bijdrage aan de transformatie van het bedrijventerrein door stakeholders, initiatiefnemers en ruimtelijk professionals in een meervoudig programma aan elkaar te verbinden. We bediscussiëren en onderzoeken de programmatische, ruimtelijke en financiële mogelijkheden voor de transformatie van het bedrijventerrein binnen de gestelde randvoorwaarden en daarbuiten en gaan we op zoek naar allianties die daaraan kunnen bijdragen.

Waar staan we nu? Anno december 2012 zijn de eerste stappen gezet: partijen weten elkaar te vinden, er zijn volop ideeën om het gebied verder te brengen, er is een duidelijke potentie en een voldoende massa om er echt wat van te maken. Nu het plan nog samen verder brengen.


72 // Aorta #12

Aorta #12 // 73

Interieur werkspoorkathedraal // Foto Denise Vrolijk

cartesius lab // blog #1

Nieuw voer voor urban pioneers? Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Ingedutte gebieden nieuw leven inblazen gaat tegen-

transformatie van het bedrijventerrein ten westen van

gelegen Cartesiusdriehoek. Eind mei zal de gemeente­

woordig altijd gepaard met de zogenaamde creatieve

de Cartesiusweg in diezelfde kinderschoenen. Ook dit

raad er ook een zinnig woord over zeggen. Laten we

industrie. Sinds de welbekende Amerikaanse econoom

gebied, dat voorheen in gebruik was door het

hopen dat het niet alleen de urban pioneers zijn die in dit

Richard Florida, door sommigen niet helemaal onterecht

bedrijf Werkspoor, mag in de lift. Na het vertrek van

gebied aan hun trekken mogen komen. Door de mix van

in de categorie ‘jeuk’ geplaatst, met zijn creative class

de Werkspoor-bedrijvigheid wordt het gekenmerkt door

bedrijvigheid zijn er namelijk tal van initiatieven die de

op de proppen kwam, zijn ze niet meer te stuiten.

een mix van traditionele bedrijven met stadsverzorgende

kop opsteken, ook van ondernemers die al jarenlang op

De urban pioneers, vaak uit de hoek van kunst, cultuur,

diensten, kantoren, creatieve bedrijven, kunstateliers

het terrein gevestigd zijn.

architectuur, stedenbouw of projectontwikkeling,

en vrijetijdsbestemmingen. Een gebied zonder eenheid,

kunnen er wat van; het ene na het andere schitterende

maar met veel contrasten – aldus de gemeente.

initiatief ziet het levenslicht. Ligt er een terreintje braak, geen nood: de urban pioneers zijn onderweg!

Neem de metaal- en lasmannen van Fast Fabrications, zij werken al hun hele leven op het industriegebied en

Het bedrijventerrein Cartesiusweg ligt globaal tussen de

vertellen vol trots hoe zij gebruikmaken van de insteek-

sporen naar Amsterdam en Rotterdam, het Amsterdam

haven aan het Amsterdam Rijnkanaal om hun zware en

Je kunt er gekscherend over doen, en wellicht krijgen

Rijnkanaal en de Cartesiusweg in. Na de aanleg van

grote producten naar bijvoorbeeld Nigeria te verschepen.

de urban pioneers wat veel ruimte, maar feit is wel dat

Leidsche Rijn is het gebied steeds centraler in de stad

Dat ze nu, zij het tijdelijk, het pand aan de Tractieweg 50

zij tenminste reuring weten te brengen. Komen met

komen te liggen; met de auto kom je er minder makkelijk

bevolken – het laatste gebouw van het bedrijf Werkspoor

plannen die in ieder geval snel tot een resultaat kunnen

dan voorheen. En toch zit Van der Wal, een landelijk

dat nog in de originele functie draait – maakt hun

leiden, tijdelijk of voor de langere termijn. Grootschalige

georiënteerde vervoerder (nog) op het terrein. Zo ook de

verhaal en plan voor hergebruik op de langere termijn

masterplannen zijn passé, dat weten we allemaal. Geld

nationaal publiek trekkende Central Studio’s, en niet te

natuurlijk heel speciaal. Ook dit is de geest van de plek,

is op, tijd is op en het geduld is bij sommigen ook op.

vergeten energieleveranciers Nuon en Eneco. Zitten die

juist dit. Laten we daarom hopen dat Utrecht zich niet

Alsmaar steggelen over grote lappen grond, met finan-

nog wel goed op dit binnenstedelijke bedrijventerrein?

alleen op de welbekende urban pioneers richt. Het op

cieel gewin als enige oogmerk – gelukkig behoort die

En passen zij in het door de gemeente neergelegde

dit moment al goed gemengde gebied aan de Cartesius­

attitude tot het verleden. En kunnen we nu over tot de

verhaal over broedplaats voor creatieve industrie, urban

weg verdient een aanpak die rekening houdt met àlle

orde van de dag, rekening houden met de geest van de

culture en een werklandschap voor stadsgeoriënteerde

bestaande kwaliteiten. En naast nieuw voer voor urban

plek, bestaande bedrijvigheid, bewoners, lokale initiatie-

en creatieve bedrijvigheid?

pioneers biedt dat ook voldoende kansen voor de onder­

ven en gebruikmaken van de energie die er al is. De sky

nemers die hier al jarenlang hun plek hebben, het

is niet meer de limit, nee, we gaan uit van kwaliteiten

Ontwikkelaar TCN staat al te trappelen, en met hen

terrein in alle finesses kennen èn het in veel gevallen in

die er al zijn. Eindelijk!

meerdere nieuwe verhalenvertellers, meest uit dezelfde

iedere vezel van hun lijf hebben zitten.

branche. Vanuit de gemeente zijn de sterke- en zwakke Het zijn goede gedachten, maar de uitvoering is nog

kanten, de ontwikkelingspotentie, de kaders voor milieu­

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

onwennig. Kijk maar naar de herontwikkeling van het

hinder en geluidscontouren, èn de identiteit voor het

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

Haagse bedrijventerrein de Binckhorst – daar moet en

gebied vastgelegd in een visie die de bandbreedte op

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

mag van alles organisch ontstaan, maar hoe doe je dat?

verschillende onderwerpen aangeeft. De ontwikkelings-

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

Als gemeente wil je wel wat, maar teveel regie uit

visie Werkspoorkwartier, omdat de gemeente het terrein

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

handen geven blijkt nog eng. In Utrecht staat de

niet wil verwarren met de westelijk van de Cartesiusweg

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

Bedrijventerrein Cartesiusweg broedplaats voor crea­ tieve industrie, urban culture en een werklandschap voor stadsgeoriënteerde en creatieve bedrijvigheid?


74 // Aorta #12

Aorta #12 // 75

Werkspoorkwartier // Foto Denise Vrolijk

cartesius lab // blog #2

Op zoek naar inspiratie Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Het gebied moet transformeren tot creatieve zone.

Tractieweg 41, Cartesiusgebied Utrecht. Een mooi

op een kroeg of een bovenkamer en is zeker geen kille

manieren om meer levendigheid op het terrein te krijgen:

voorbeeld van tijdelijk anders bestemmen. Hier huist

verzameling bureaus. Het gaat volgens Pickkers om:

een aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte waar je als

de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) met het

‘Denken, doen, maken, vernieuwen en zijn. Kortom, om

jogger, skater en fietser een lekker rondje kan maken.

ateliergebouw. Achter de ramen vele achterkanten van

een inspirerende plek.’ Zo’n ‘Broedplaats 3.0’ is vooral

En een fijne verblijfsruimte aan het water. De oude in-

kunstwerken in wording. Binnen de sfeer van creativiteit,

productieruimte voor materiële en immateriële goederen,

steekhaven is in potentie een prachtige plek, vindt Roos.

maken en dingen in ontwikkeling – op een losse manier.

zoals ze dat in Vlaanderen zo mooi weten te zeggen. Het

Maar in de plannen ziet ze daar tot dusver niet veel van

Struikel niet over stukken hout of een kinderwagen en

is niet alleen mooi gezegd, maar strategisch ook zeer

terug. Ook deze middag is voor haar verwarrend: de

laat je niet verleiden door de heerlijk pasta’s die in een

handig. In het gebied gelden, op grond van regionaal

gemeente presenteert een visie, die nog moet worden

geïmproviseerde keuken klaarstaan voor de lunch.

beleid, namelijk restricties voor de ontwikkeling van

vastgesteld door de gemeenteraad, en er staat al een

nieuwe kantoren. Door de omschrijving van de

kant-en-klare maquette van een plan dat misschien

Nee, wij gaan een hokje verder: naar een klein zaaltje

zuiderburen kan de kantoorfunctie, die ook bij de crea-

helemaal niet uitgevoerd gaat worden.

met collegestoeltjes (met van die leuningen die een

tieve industrie onvermijdelijk is, mooi onder de noemer

tafeltje vormen eenmaal neergeklapt voor je neus). Een

‘creatieve bedrijvigheid’ (horeca, atelier, productie,

Achterin de zaal wordt instemmend geknikt en druk ge-

heel andere sfeer, dat moet gezegd. Achterin keurige

kleinschalige bedrijvigheid) worden weggezet.

mompeld. Het zijn de mannen van Fast Fabrications, het

broodjes, koffie, thee en sap. Voorin de zaal de onvermij-

metaal- en lasbedrijf dat nu tijdelijk gehuisvest is aan de

delijke beamer. Wat doen we hier? In deze bubbel van

Want, hoewel de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

Tractieweg 50. Ze zijn haastig binnen komen schuifelen en

ernst tussen alle creativiteit? We gaan in gesprek over

rept over een werklandschap, volgens de huidige regel-

willen de discussie voor geen goud missen. Ook zij heb-

de plannen voor het Cartesiusgebied, tijdens een door

geving passen kleinschalige kantoren hier niet. Dat dit

ben namelijk plannen met dit gebouw, vooral ook omdat

Architectuurcentrum Aorta georganiseerde middag.

de verkoopbaarheid van de panden en het rendement

ze er zelf graag willen blijven. Gezien de geschiedenis van

van de investeerders beperkt, zit Wim Pot (Bedrijven-

het Werkspoorbedrijf en vanwege de gunstige ligging aan

Leen de Wit (gemeente Utrecht) geeft een korte toe-

kring Cartesius en Pot Verhuizingen) goed dwars. Ook

het water. Vol trots nemen ze de toehoorders mee naar

lichting op de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier,

de focus op sec binnenstedelijke bedrijvigheid is voor

de overkant van de straat en leggen uit wat ze van plan

de naam waarmee de gemeente het westelijk deel van

ondernemers niet aantrekkelijk, meent hij. Juist de

zijn: een deel van de ruimte (175 meter lang en 25 meter

het Cartesiusgebied wil onderscheiden van de driehoek

bereikbaarheid op nationaal niveau (Utrecht ligt tenslotte

breed) hebben ze nodig voor hun productiewerkzaam­

aan de overzijde van de Cartesiusweg. Het gebied moet

heel centraal in het land, redeneert Pot) is voor trans-

heden, maar een ander deel kan prima worden verhuurd

transformeren tot creatieve zone. Een stadsgeoriënteerd

portbedrijven een cruciale factor. Leen de Wit legt uit dat

aan andere bedrijvigheid. De betrokkenheid en het

werklandschap waar de pioniersgeest, ambachtelijkheid

voor die nationale focus andere bedrijventerreinen beter

enthousiasme zijn groot, het ontroert en prikkelt.

en industriële bedrijvigheid hand in hand gaan. Waar

gesitueerd zijn, denk aan Lage Weide, Papendorp...

stap voor stap kansen die zich voordoen worden benut.

Feit is nu eenmaal dat het Cartesiusgebied door de uit-

Helaas niet bij iedereen voor lange tijd. Als we in de bus

Niet omschreven in een ruimtelijk kader, maar via een

breiding van de stad steeds meer in het hart van Utrecht

stappen om te kijken hoe de voormalige fabriek van Maple

ruimtelijk perspectief. Een ‘leidraad’ die prozaïsch is

is komen te liggen. Dat maakt het gebied ook kwetsbaar

Leaf Chewing Gum in Amsterdam door ontwikkelaar

vervat in het ‘Het verhaal Werkspoorkwartier 2025’.

en daarom moet je keuzes maken, aldus De Wit.

Lingotto is getransformeerd tot een hippe plek met

Onder de toehoorders raadsleden, ondernemers,

Het Cartesiusgebied zou volgens die gedachtegang meer

de toehoorders al naar huis. Een gemiste kans om te

ambtenaren, bewoners en natuurlijk ook partijen met

aan de omliggende wijken gekoppeld moeten worden,

leren van succesvolle initiatieven elders in het land. Hoe

prachtige plannen – één zelfs al klip en klaar gevat in

zodat er ook ’s avonds meer te beleven is. Maar die

werd Lingotto’s oude en half afgebrande kauwgomfabriek

een maquette. ‘Soms moet je je nek uitsteken,’ zegt

levendigheid zal niet van nieuwe bewoners komen; de

een succes? Hoe breng je zo’n ontwikkeling goed op gang

Bas Pickkers (Pickkers Consult). Eén van de geestelijk

functie wonen is hier namelijk uitgesloten. Een doorn

en wat is daarbij de rolverdeling? Meer daarover een

vaders achter Connecting Cartesius. Een club ontwik-

in het oog van Jeroen van de Kraats (TCN). Hij vindt het

volgende keer…

kelaars en communicatiedeskundigen die dolgraag het

te voorbarig om op voorhand niet te kiezen voor wonen.

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

pand aan de Tractieweg 50 zou herontwikkelen, nu de

Daar kun je ook afspraken over maken, vindt hij: ‘Een

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk als auteur, redacteur

gemeente het in de verkoop zet.

levendige stadswijk, die 24 uur per dag aantrekkelijk is,

en schrijfcoach op het gebied van stedenbouw, architectuur en ruimtelijke

allerlei soorten creatieve bedrijvigheid, blijkt de helft van

kan bijna niet zonder bewoners.’ Roos de Haan (Wijk-

ordening. Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

Pickkers en consorten willen hier graag het kantoor

raad West) woont sinds kort in de Schepenbuurt, die

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan de

van de eenentwintigste eeuw realiseren. Dat lijkt meer

grenst aan het Cartesiusgebied. Zij weet wel wat

Amsterdamse Academie van Bouwkunst.


76 // Aorta #12

Aorta #12 // 77

cartesius lab // blog #3

Profiteren van het moment Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

De ruige hotspot aan de Cartesiusweg kan van start!

De delen die met bescheiden middelen makkelijk op-

Met de nieuwe geldstromen die nu binnenkwamen

En daar begint de schoen van de creatieve herontwikke-

Groen Linkser Pepijn Zwanenberg heeft er zin in. Nu de

nieuw in te richten waren als eerste. Daarna de panden

konden de kantoren in gebouw A nog een tikje mooier

ling te wringen. Want stiekem zijn er natuurlijk aardig

ontwikkelingsvisie voor het westelijk deel van het

waar meer aan verbouwd moest worden en hoogwaar-

en ingrijpender verbouwd worden. Gezien de oorspron-

wat kantoortjes in de oude fabriek gekomen. Ook de

Cartesiusgebied op 7 juni door de gemeenteraad is vast-

diger huurders en gebruikers aangetrokken konden

kelijke functie (productie en opslag) was aanpassing ook

grafisch ontwerper, tekstschrijver of modeontwerper

gesteld kunnen de handen uit de mouwen. Maar hoe?

worden. De lat werd als het ware steeds hoger gelegd.

nodig om de ruimtes geschikt te maken voor kantoren

heeft immers een bureau met stoel en computer. Hoe

Letterlijk en figuurlijk. Want het laatst ontwikkelde deel,

(denk aan lichttoetreding). Internationale huurders als

daar binnen de regelgeving een nieuwe mouw aan te

De creatieve klasse en bestaande bedrijvigheid op het

waar Q Music huist, torent hoog boven de andere ge-

EMI en Millward Brown werden aangetrokken. Volgende

passen vereist naast nog meer creativiteit en pionieren

terrein moeten elkaar nog wel gaan vinden. Om nog

bouwen uit en is vanuit de auto en metro dan ook goed

stap was het realiseren van lofts en de nieuwe opbouw

met regels ook daadkracht en doorzettingsvermogen.

maar te zwijgen over de identiteit van het gebied; daar

te zien. ‘Het is een echt landmark geworden,’ vertelt

die nu in gebruik is door Q Music, compleet met eigen

Om te laveren binnen de regelgeving is er behoefte aan

valt nog een hoop aan te sleutelen. De ‘industriële

Comello.

discolift. Qua uiterlijk doet die nieuwbouw helaas teveel

tekstkunstenaars die met slimme omschrijvingen van de

parels’ van weleer als motor voor vernieuwing, lang niet

afbreuk aan het in typerende naoorlogse bouwstijl op-

werkelijkheid een maas in de wet weten te vinden. Of je

iedereen ziet het gebeuren. Neem ‘In Utrecht’, de redac-

Hoe ziet zo’n transformatieproces er uit? De heren van

getrokken complex. Laten we hopen dat de nieuwbouw-

als advocaten breed gezien de waarheid vertellen. Maar

teuren van deze Utrechtse internetkrant zagen op hun

Lingotto hebben een aantal heilige huisjes. Zo bepaalt

projecten die nog in de planning liggen (DOCK en hotel,

om dingen ook daadwerkelijk voor elkaar te krijgen zijn

rondgang door het gebied vooral ‘vervallen fabrieks­

het prijsniveau de strategie en het gebouw de functie.

bijvoorbeeld) een betere aansluiting bij de omliggende

mensen van vlees en bloed nodig. Die zeggen wat ze wil-

gebouwen’ en ‘een laagwaardig imago’. Dat dit tij te keren

Dus niet andersom, zoals de functionalisten begin

panden krijgen. Want het zou zonde zijn hier geen

len en op zoek gaan naar manieren om het te realiseren.

is, bewijst de Amsterdamse kauwgomballenfabriek.

twintigste eeuw betoogden met hun credo ‘form follows

rekening met de bouwgeschiedenis te houden.

Ook dat is profiteren van het moment…

Destijds een deels afgebrand gebouw, vervallen en in de

function’. Co-creatie is het uitgangspunt: eigenaar,

steek gelaten door de voormalige gebruiker: Maple Leaf

ontwikkelaar en gemeente werken samen – kennis en

Comello ziet de ontwikkelingsgang als ‘profiteren van

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Chewing Gum.

ervaring worden aan elkaar geknoopt. Oud heeft emo-

het moment’. Alles in kleine stapjes, kansen benutten

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

tie en moet volgens Comello dan ook tastbaar blijven.

die zich aandienen. Festina lente (haast u langzaam),

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

Frank van Beek, Bob Jansen en Gerard Comello van

Daarnaast is creatief in de ogen van de ontwikkelaars

zoals Camillo Sitte in 1889 zijn betoog “Der Städte-Bau,

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

ontwikkelaar Lingotto zagen er wel wat in: de in on-

vooral ook kostenbewust. Hekkensluiter in dit rijtje,

nach seinen Künstlerischen Grundsätzen in alter und

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

bruik geraakte panden van Maple Leaf. Gelegen in

maar zeker niet het minst belangrijk, zijn positionering

neuer Zeit” afsloot met het voor deze uitspraak kenmer-

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

het zuiden van Amsterdam, nabij bedrijventerrein de

en marketing. En daar begint het allemaal mee: eerst

kende beeld van een gevleugelde slak. Zo wordt ook in

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

Omval, met uitvalswegen en openbaar vervoer om de

moet je op het netvlies van toekomstige gebruikers zien

de eenentwintigste eeuw omgegaan met de bestemming

hoek. Een strategische plek in de ogen van de heren.

te komen.

van het terrein. Die is per deelgebied gewijzigd en wordt

De kauwgomhistorie gaat ver terug. Vlak na de Tweede

pas later opgenomen in het bestemmingsplan, zo laat

Wereldoorlog (1948) startten de broers Jules en Robert

Niet alles hoeft in één keer, dat is misschien wel de

Markus een fabriek voor bubblegum, met de Donald

belangrijkste omslag in het denken. Door de eerste

Duck-kauwgom als meest bekende product. De zaken

huurders van studio’s voor kunstenaars in gebouw B

Omdat het aantal kantoren in de oude fabriek aan regels

gingen zo goed dat in 1956 een groter pand aan de Paul

(drie aan elkaar grenzende loodsen met sheddaken, die

gebonden is, werd gekozen voor een maximum van

van Vlissingenweg werd betrokken – de huidige kauw-

zorgen voor goede lichtinval) goedkope ruimtes aan te

vijftienhonderd vierkante meter creatieve bedrijvigheid.

gomballenfabriek. De naam Maple Leaf, een eerbetoon

bieden is cashflow gecreëerd. Daardoor werd het

Maar: de truc om onder de noemer van creatieve be-

aan de Canadese bevrijders, bleef. Na diverse over-

mogelijk de creatieve bedrijfjes in gebouw C grotere

drijvigheid en industriële functies deze ‘kantorenregel’

names heeft CSM de fabriek in 2003 gesloten. In 2006

en iets beter verbouwde ruimtes aan te bieden, tegen

te omzeilen komt inmiddels onder druk te staan. Door

kocht Lingotto de gebouwen en kon de transformatie

prijzen die net een beetje hoger lagen. De plint (on-

de ondernemers in Amsterdam-Zuid, die vinden dat de

beginnen.

derste verdieping) van dit gebouw is opengemaakt en

markt door de bubblegumfabriek-nieuwe-stijl wordt

voorzien van kleine kantoorruimtes. Niet verkeerd voor

leeggetrokken èn door de gemeente. Het toenemend

Het heeft ongeveer een jaar geduurd voordat de eerste

de sociale veiligheid, zo vindt Comello. Binnen het drie

aantal leegstaande kantoren noopt tot strenger beleid,

nieuwe gebruikers de Kauwgomballenfabriek konden

verdiepingen tellende gebouw is daarnaast ook door-

definities moeten strikter geformuleerd.

betreden. De mix van ‘creatieve en extraverte’ gebruikers

stroom mogelijk: groeien de broedplaatsgebruikers

is ook niet in één keer tot stand gekomen. Het complex

(veelal kunstenaars) op de eerste verdieping uit hun jas,

bestaat uit vier gebouwen met ieder een eigen entree en

dan kunnen ze naar een andere verdieping verhuizen.

omvat twintigduizend vierkante meter. Lingotto heeft de transformatie per gebouw gerealiseerd.

Comello weten.

Nu de ontwikkelingsvisie is vastgesteld kunnen de handen uit de mouwen. Maar hoe?


78 // Aorta #12

Aorta #12 // 79

cartesius lab // blog #4

Stukje bij beetje… Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

De spontane stad wordt door haar gebruikers vorm­gegeven in een nooit eindigend veranderings-, groei- en aanpassingsproces.

Slow is ‘in’. Vanuit de duurzaamheidsgedachte kennen we

Maar hoe nieuw is dat eigenlijk? Is Nederland niet ge-

Daar waar voorheen vooral krakers, kunstenaars en

Wat de Nederlandse ruimtelijke ordening en gebieds­

begrippen als slow food en slow cooking. In de steden­

woon jarenlang verwend geweest door een overheid die

andere creatievelingen mogelijkheden zagen en de han-

ontwikkeling nodig hebben, is een nieuwe mentaliteit.

bouw gaat het steeds vaker over de langzame stad,

alle ruimte van bovenaf ordende met uitgebreide nota’s,

den uit de mouwen staken, mag nu heel plannend, ont-

Vastgeroeste westerse denkbeelden van veel geld

oftewel: slow urbanism. In plaats van integrale gebieds-

bestemmingsplannen, structuurplannen en wijkvisies

werpend en ordenend Nederland lokale initiatief­nemers

verdienen en grote-stappen-snel-thuis omzetten in

ontwikkeling, met een duidelijk (eind)beeld hoe een

die van alles voorschreven? Zeker, jarenlang was

zelf aan de slag laten gaan. Stedenbouwkundige Gert

een omgevingsbeleving die past bij het huidige sociaal­

(groot) gebied er over tien, twintig jaar uit moet zien, is

Nederland daarmee het beste jongetje van de klas in

Urhahn noemt het de spontane stad, waar geen planners

economische tijdsgewricht. Eveneens vastgeroeste

het mantra nu: organische gebiedsontwikkeling. Laat

ruimtelijkeordeningsland en leidend voorbeeld voor

maar searchers actief zijn. Mensen die zich aanpassen

processen worden losser georganiseerd, er kan en moet

duizend bloemen bloeien en heb geen haast, zoiets?

andere landen en continenten. Maar het tij moet keren:

aan de lokale omstandigheden en zoeken naar oplos-

meer geëxperimenteerd worden. Dat hiervoor een andere

geen tabula-rasa-planning meer, maar rekening houden

singen op dat schaalniveau. Voor de stedenbouw geen

benadering van financiering, regelgeving, planning en

Inderdaad, nu de economische crisis en de accent­

met de bestaande situatie en zicht hebben op interna-

grove korrel meer, maar juist nadenken op het niveau

communicatie nodig is, zoals Lindemann en Schutten

verschuiving van nieuwe uitleggebieden naar binnen-

tionale ontwikkelingen. Nederland is een klein land dat

van de kleinst mogelijke eenheid: de kavel. En hoe die

aangeven, spreekt voor zich.

stedelijke opgaven noopt tot een andere aanpak van

(zoals Wil Zonneveld twee jaar geleden al schreef in het

door de jaren heen flexibel in te vullen is, met als uit-

gebiedsontwikkeling doen we het langzaamaan, stap-

vakblad Stadsgeluiden[NOOT#3]) slechts drie procent

gangspunt de menselijke schaal.

voor-stap en nemen steeds een deeltje onder handen.

van het Europees territorium beslaat. Het zou er goed

Of pakken eerst een enkel leegstaand gebouw aan, en

aan doen de blik nu meer naar buiten te richten. Qua

De visie op de stad moet volgens Urhahn opnieuw

stad zich gestaag. Net als vroeger, eigenlijk, maar dan

gaan van daaruit verder werken aan de identiteit van

beleid op Europees niveau, en qua voorbeelden voor een

worden uitgevonden. Zijn flexibele stedenbouw is

met wat andere spelregels.

een gebied. Daarbij wordt het bestaande erfgoed zeker

manier van plannen en ontwikkelen die rekening houdt

geënt op het vermogen van particuliere initiatieven:

niet vergeten, sterker nog: steeds vaker is dat (industri-

met het grillig verloop van de tijd op internationaal vlak.

‘De Spontane Stad wordt door haar gebruikers vorm­

Noten

eel) erfgoed de motor voor herontwikkeling. Als archi-

Stukje bij beetje krijgt die nieuwe mentaliteit vorm, ontstaan allerlei nieuwe initiatieven en ontwikkelt de

gegeven in een nooit eindigend veranderings-, groei-

– Jacobs, J., The Death and Life of Great American Cities,

tectuurhistoricus word ik daar natuurlijk heel gelukkig

Want organisch ontwikkelen, dat doen ze eigenlijk

en aanpassingsproces.’[NOOT #6] Professionals (de

Random House, New York, 1961 (eerste druk).

van: eindelijk wordt het historische karakter van gebie-

overal, behalve nu in Nederland. We kennen allemaal

stedenbouwer onder andere) slaan een brug tussen

– Lindemann, S. en Schutten, I., ‘De ontwikkelkracht van tijdelijk

den serieus meegenomen bij herontwikkeling. En dit

het voorbeeld van de ‘Belgische toestanden’ en een

individuele wensen en gemeenschappelijke belangen en

(ruimte)gebruik. Organische gebiedsontwikkeling is allang be-

maal niet alleen de stenen, maar vooral ook de sociale

minister van Infrastructuur en Milieu die zich daar wel-

werken daarvoor nauw samen met de initiatiefnemers.

gonnen’, in: Holleman, E.; De Kort, R-J. en Lindemann, S. (red.),

geschiedenis. Mensen maken de plek, dat was toen zo

licht wat in heeft verslikt. Maar ook elders is zelfbouw

Overheid en markt werken ook mee, maar de creatieve

Balkan in de Polder. Organische gebiedsontwikkeling in Neder-

en dat geldt nu nog steeds.

en organisch ontwikkelen aan de orde van de dag. In de

kracht en het investeringsvermogen van lokale initiatief-

land, Mondriaan Fonds, Amsterdam, 2012.

sloppenwijken van Brazilië, bijvoorbeeld. Ook al maken

nemers is het uitgangspunt.

– Zonneveld, W., ‘Ruimtelijke ordening in de Eurodelta’, in:

Jane Jacobs gedachtegoed uit de jaren zestig van de

architecten daar (met subsidie) mooie plannen, na een

vorige eeuw is weer uit de kast getrokken en afgestoft.

paar jaar herkennen die hun eigen ontwerpen niet meer

Geen kant-en-klaar-producten meer, maar gebouwen,

2010, pp. 14-19.

[NOOT #1] We gaan weer plekken maken waar mensen

terug. Omdat de bewoners door gezinsuitbreiding een

steden, buurten en wijken die ontstaan binnen een be-

– Brillembourgh, A. en Schwartz, D., ‘Stapsgewijze ontwikke-

elkaar kunnen ontmoeten. Waar er ogen op de straat

groter huis nodig hadden, en er simpelweg een ver-

paalde set van regels en randvoorwaarden. Het lijkt een

ling in de sloppenwijk’, in: Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening,

mogelijk moeten zijn voor de sociale veiligheid, veel

dieping bovenop hebben gezet.[NOOT #4] De factor tijd

hele omslag voor de Nederlandse ruimtelijke ordening,

jaargang 93, nummer 2, 2012, pp. 20-27.

diversiteit in functies voor de levendige omgeving en het

speelt daar altijd al een rol. Alleen hier in Nederland

maar in feite is het teruggaan naar de oorsprong. Naar

– Schutten, I., ‘Tussentijd, van pauzenummer naar hoofdact’, in:

initiatief van onderop (van de bewoners en gebruikers

willen we ook die tijd, de moeilijk voorspelbare gang van

hoe steden in een ver verleden ook gestaag groeiden

Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening, jaargang 93, nummer 2,

van een gebied) hoogtij viert. Het gaat erom te werken

zaken, reguleren zo lijkt het.

langs waterlopen, uitvalswegen en railverbindingen.

2012, pp. 12-13.

vanuit de bestaande stad, met mensen, gebouwen,

Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening, jaargang 91, nummer 6,

De Amsterdamse grachtengordel en het Haagse Staten­

– Urhahn Urban Design, De Spontane Stad, BIS Publishers,

waarden, identiteiten, geschiedenissen en energieën

Schutten en Lindemann pleiten er al langer voor: zie

kwartier zijn daar het levende bewijs van, geeft ook

Amsterdam, 2010.

die er al zijn, zoals Iris Schutten en Sabrina Lindemann

de periode waarin bouwactiviteiten stilliggen, terreinen

Urhahn aan. Niet geheel toevallig zijn dit anno nu heel

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

het omschrijven in de recente publicatie ‘Balkan in de

of gebouwen onbeheerd en verlaten op hun volgende

populaire buurten om in te wonen.

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

Polder’[NOOT #2]. ‘Hierbij wordt stapsgewijs en flexibel

bestemming wachten niet langer als een gat in de

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

gewerkt, zonder eindbeeld, met kleine investeringen,

planvorming, maar benut die pauze, die tussentijd, om

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

ruimte voor experimenten en waardecreatie op het vlak

buiten formele instituties om alternatieve wijzen van

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

van economie, cultuur, maatschappij en kennis.’

architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening uit te

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

proberen.[NOOT #5]

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.


80 // Aorta #12

Aorta #12 // 81

cartesius lab // blog #5

Magische grens Denise Vrolijk in gesprek met Erik Uitenbogaard // hoofdcurator Cartesius Museum

Een bubbel waar het bruist van activiteiten, en van

ProtoSpace/FabLab en WELLDesign, bijvoorbeeld,

De sfeer van de plek, het komt vaak terug in de woorden

Pot Verhuizingen, bijvoorbeeld, zit al heel lang op het

waaruit connecties met andere steden, landen en

hebben dagelijks een livestream met collega’s tot in

van Uitenbogaard. En samenwerken, nieuwe combinaties

terrein en heeft zich inmiddels ook gespecialiseerd in

continenten gelegd kunnen worden. Zo ziet Erik

Hongkong en trekken internationaal publiek naar hun

zien – met partijen op het terrein maar ook daarbuiten.

kunsttransport. Dat laat zien hoe de accenten verlegd

Uitenbogaard, hoofdcurator van het Cartesius Museum,

kantoren. Vanuit ProtoSpace levert Joris van Tubergen

Op de dag van onze wandeling wordt in de Werkspoor-

kunnen worden en verschillende werelden wat aan elkaar

de herontwikkeling van het bedrijventerrein Cartesius-

als conservator digital production/prototyping een

kathedraal bijvoorbeeld het startsein gegeven voor de

kunnen hebben, vindt Uitenbogaard. Met theater,

weg. Op een mooie zonnige middag wandel ik met hem

bijdrage aan het Cartesius Museum. Zijn stichting biedt

Cartesius Museum University, waar Giep

muziek en entertainment kunnen mensen naar het

door het gebied, zijn openluchtmuseum. Er beweegt een

ruimte voor realisatie van allerhande prototypes, van

Hagoort (UU/HKU/ASOM, conservator stedelijke dyna-

gebied getrokken worden en kan samenwerking met

hoop, zo blijkt.

stoelen tot industrieel design. Mathijs van Dijk (WeLL-

miek en creatief ondernemerschap) een openbare les

de vele ambachtelijke bedrijfjes ontstaan. Ook met het

Design) is conservator flexibel bouwen: hoe kun je

geeft over robots en de creatieve industrie. De dag erna

gemeentelijke afvalstation ziet hij mogelijkheden. Het

Panden die eerst in gebruik waren door transport- of

slimme flexibele oplossingen bedenken voor gebouwen

buigen derdejaars MBO-studenten zich in de loods over

brengt veel mensen naar het terrein, zou het niet mooi

constructiebedrijven staan nu leeg. Kleine creatieve

die hun functie verloren hebben en waar steeds andere

de vraag: ‘Hoe zou je in deze ruimte een succesvol

zijn als het Cartesius Museum er een bak mag neerzetten

werkplaatsen nemen bezit van het terrein. Die beweging

partijen voor korte tijd gebruik van willen maken?

evenement kunnen realiseren?’

waar mensen hun afgedankte ideeën kunnen droppen?

meer leeg dan een paar maanden terug, maar dat biedt

Uitenbogaard spreekt over de magische ondergrens.

Het is een holistisch gebeuren, die herontwikkeling, zegt

Het is allemaal een kwestie van mensen bij elkaar

ook kansen voor nieuwe connecties. Het versnipperd

Neem de Werkspoorkathedraal. Dat is een gebouw met

Uitenbogaard, concurrentie bestaat niet. Het gaat om

krijgen en leren van elkaar, zegt Uitenbogaard. Dat dit

eigendom en de korte periode waarop vooruit gepland

karakter, maar ook veel bouwtechnische knelpunten die

samenwerken en leren van elkaar. Pas veel later worden

niet zonder slag of stoot gaat, en al helemaal niet zo

kan worden (vanwege de mogelijkheid dat een huurder

een brandveiligheidtest niet zullen doorstaan. Zo zijn de

de vierkante meters, die bij projectontwikkelaars vaak

snel als je zelf zou willen, laten de afspraken met de

voor langere tijd zich aandient) ziet hij juist als een voor-

vloeren ongelijk, is de dakconstructie niet waterdicht en

voorop staan, interessant. Meestal nemen de initiatieven

‘groeninitiatieven’ uit de omgeving zien. Geplande

deel. Eerst maar eens kijken wat er allemaal mogelijk

zijn afvoerputten om de zoveel meter niet handig voor

‘van onderop’ die vierkante meters ook zelf mee, vertelt

gesprekken over de mogelijkheden voor urban farming

is in de bestaande gebouwen, hoe verschillende disci-

de beoogde evenementfunctie. Hoe ga je daar mee om?

hij terwijl we langs een architectonisch onbeduidend

worden herroepen, om wat voor reden dan ook. Het is

plines kunnen samenwerken en hoe er meer mensen

Wat pas je wel aan, maar vooral ook: wat niet?

gebouw uit de jaren zeventig lopen. Hier zitten een

een mooie metafoor voor de organische gebiedsontwik-

kunstenaar, meubelmaker en schilder samen in één

keling: in de natuur hebben dingen de tijd nodig om te

Ter inspiratie wandelen we naar de Vlampijpateliers een

pand. Er is bijna niks verbouwd, er staat een grote tafel

groeien – anders werkt het niet.

stukje verderop. Voor Uitenbogaard het ultieme voor-

waar de mensen aan werken en er is een ruimte om

Start van de wandeling is de oude Werkspoorloods aan

beeld van de magische grens. Een verzameling ateliers

samen koffie te drinken, te lunchen. Zo’n ongedwongen

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

de Tractieweg 41, door de curatoren van het Cartesius

(68) voor beeldend kunstenaars, ontwerpers, illustra-

sfeer leidt eerder tot kruisbestuiving en samenwerking

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

Museum omgedoopt tot Werkspoorkathedraal. Een im-

toren, meubelmakers en fotografen. In de Werkspoor­

dan de plannen die ontwikkelaars op hun maquettes

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

mense ruimte waar je sfeer van de vroegere arbeid nog

periode werden hier treinen ontworpen die nog dagelijks

presenteren. Maak het allemaal niet te mooi, want dan

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

goed kunt voelen. Eigenaar Citadel Enterprises is ge-

langs de ramen rijden. Dat is tegelijkertijd ook een

raak je een deel van je doelgroep kwijt, stelt hij.

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

ïnteresseerd in herontwikkeling, maar kent de partijen

probleem: het pand staat zo dicht op de spoorlijn dat er

die daarbij betrokken kunnen worden onvoldoende. Een

volgens huidige milieuhindernormen weinig mee kan.

Uitenbogaard is blij met de door de gemeente gefor­

mooie kans voor de curatoren van het Cartesius Museum.

Ook kan er volgens Uitenbogaard bouwtechnisch niks

muleerde identiteit in de ‘Ontwikkelingsvisie Werkspoor-

Zij werken veelal bij bedrijven die in het gebied gevestigd

aan gedaan worden, omdat er dan gevaarlijke bouw­

kwartier’: een creatief stadslandschap. Maar hij stoort

Erik Uitenboogaard // Hoofdcurator Cartesiusmuseum

zijn en kennen de potentiële spelers goed. Doordat de

materialen vrijkomen. Dus blijft het pand nu zoals het

zich eraan dat de gemeente zelf op afstand blijft en

De conservatoren van het museum ondernemen voor

meeste curatoren werkzaam zijn in de creatieve

is en zorgt Sophies Kunstprojecten sinds 2001 voor het

op voorhand al functies uitsluit (wonen en kantoren –

Stedelijke Dynamiek en Vernieuwende Samenwerking in

industrie of het onderwijs hebben zij ook connecties

beheer. Dat loopt goed: de betaalbare ruimtes zijn

laatste vanwege regionale regels). De tijden dat alles

het bedrijventerrein. De rol van de hoofdconservator is

ver buiten het gebied.

gewild en staan nooit leeg.

gescheiden moest worden in de ruimtelijke ordening

erop toe te zien dat activiteiten daadwerkelijk en volgens

liggen al even achter ons. Waarom kunnen we niet ge-

plan worden uitgerold en waar nodig ondersteuning te

woon onderzoeken wat er binnen de geldende regels wel

bieden.

is gunstig vindt Uitenbogaard. Er staat nu weliswaar

naar het voormalige bedrijventerrein getrokken kunnen worden.

Het is allemaal een kwestie van mensen bij elkaar krijgen en leren van elkaar.

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

mogelijk is, een beetje experimenteren en op een open manier ideeën uitwisselen, vraagt hij zich af.

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.


82 // Aorta #12

Aorta #12 // 83

Werkspoorkwartier // Foto Denise Vrolijk

cartesius lab // blog #6

Méér dan een intermezzo Anne Seghers // Studio Papaver

Een ‘creatief, stadsgeoriënteerd werklandschap’. Dat

moment. Deze kracht steunt op het feit dat een leeg

is de wens die de gemeente Utrecht formuleert in de

terrein of gebouw geen incident is, maar onderdeel uit-

ontwikkelingsvisie voor de toekomst van het Werkspoor-

maakt van een stedelijk fenomeen. Het is immers eigen

kwartier. Het gebied is nu een gemengd bedrijven­

aan een stad dat er plekken zijn die braak liggen, vacant

terrein, relatief onbekend voor het grote publiek, met

zijn of dat er gebouwen zijn die leeg staan. Dit soort

een ongebruikelijke melange van functies. Bewonde-

ruimtes vormen een permanent verschuivend stedelijk

renswaardig is het gemeentelijk pleidooi om richting de

systeem. Want een stad is als een organisme dat voort-

toekomst niet te gaan sturen op vierkante meters aan

durend vervelt, verandert, groeit en krimpt, waardoor

ruimtelijk programma, maar op de waarden en de

lege overgangsgebieden altijd aanwezig zullen zijn,

betekenis die het gebied in de toekomst moet hebben.

soms in hoge concentraties en soms in lagere dicht­

Hiermee wil de gemeente een sterke identiteit neer-

heden. Hierin ligt een potentie om met tijdelijk gebruik

zetten die werkt als een natuurlijke leidraad voor de

van deze gebieden een netwerk op te spannen. Hiermee

verschillende stappen richting de toekomst van het ge-

is de reikwijdte van tijdelijk gebruik veel groter dan één

bied. En deze stappen zijn nadrukkelijk geen onderdeel

enkel kavel en kan het op het niveau van een gebied of

van een overall masterplan, maar van een langzamer

stad een betekenis verlenen. Nog beter is het als een

proces, waarbij er de tijd wordt genomen om de trans-

tijdelijke ingreep aanhaakt op de ‘couleur locale’ van

formatie van het gebied een kans te geven. Pas ná elke

een gebied, waardoor het zich verankert in de beteke-

verandering of ingreep wordt gekeken wat de volgende

nis van een gebied. Hiermee opent zich een perspectief

stap is, waardoor er grote mogelijkheden zijn om in te

om met een tijdelijke ingreep zowel effect op het lokale

spelen op veranderende inzichten.

schaalniveau uit te oefenen als op het schaalniveau van een stad of gebied.

Binnen dit verhaal valt ook de term tijdelijkheid. Het gebied kent een overmaat aan open ruimte, waardoor

Door op deze manier om te gaan met tijdelijkheid, ont-

er ruimtelijk gezien een aanleiding is om aan tijdelijk

stijgt het zichzelf: enerzijds draagt tijdelijk gebruik bij

gebruik te denken. Tijdelijke evenementen en tijdelijk

aan het scherpstellen van de identiteit van het gebied en

gebruik van lege terreinen of gebouwen kunnen een ge-

anderzijds kunnen de effecten die tijdelijk gebruik ge-

bied aantrekkelijk maken, zo stelt de ontwikkelingsvisie

nereert een natuurlijke plek krijgen in de toekomst van

Werkspoorkwartier. Dat is waar, maar hier ligt ook een

een gebied. Voor deze visie op tijdelijkheid ligt nog een

valkuil. Vaak wordt tijdelijkheid enkel ingezet als marke-

grote kans in het Werkspoorkwartier.

tingtool, waarbij het aantal persmomenten een indicatie vormt voor het succes van de tijdelijke ingreep. Zolang

Anne Seghers is mede-oprichter van het stedenbouw-

er nog geen concrete ideeën zijn voor een plek, wordt er

kundig bureau Studio Papaver. Recentelijk heeft dit

ruimte gegeven aan tijdelijke initiatieven. En soms wor-

bureau het ontwerpend onderzoek Tussentijds Ontwaken

den initiatieven zelfs uitgenodigd door plannenmakers

afgerond waarin de inzet van tijdelijk gebruik voor de

om op die plek hun kunstje te doen en zo het gebied op

stadsontwikkeling onder de loep genomen wordt. Het

de kaart te zetten. Maar wanneer de plannen concrete

onderzoek bestaat uit een manifest, dat de werkwijze

vormen aannemen en de tijdelijke gasten de plek ver-

beschrijft om tijdelijk gebruik tot een waardige partner

laten, gaat de gebiedsontwikkeling verder volgens plan.

in stadsontwikkeling te maken, en een casus in Tilburg,

En bijna altijd staat dit plan los van het tijdelijk gebruik

waar de werkwijze getest wordt.

dat heeft plaatsgevonden. De tijdelijke gasten waren

Zowel het manifest als de casus is te lezen op

slechts een pauzenummer, als opvulling van een inter-

www.studiopapaver.com/projecten/tussentijds-ontwaken/

mezzo, tot de hoofdvoorstelling weer verder gaat. En daar zit een pijnpunt, want tijdelijkheid herbergt een veel grotere kracht dan enkel het opleuken van een leeg

Tijdelijke evenementen en tijdelijk gebruik van lege terreinen of gebouwen kunnen een gebied aantrekkelijk maken, zo stelt de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier. Dat is waar, maar hier ligt ook een valkuil.


84 // Aorta #12

Aorta #12 // 85

cartesius lab // blog #7

DIY vraagt om een nieuwe mindset Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

DIY, Do It Yourself, weer zo’n mooie afkorting die ons

De omslag van participatie, een fenomeen geïntrodu-

De spontaniteit en ongedwongenheid van zelforganisatie

Noten

vakjargon verrijkt. In tegenstelling tot de NIMBY-

ceerd in de jaren zestig om burgers meer te betrekken

dreigen het onderspit delven als teveel van bovenaf ge-

1. Boonstra, B., ‘Van participatie naar zelforganisatie’, in: Hol-

beweging van een paar decennia terug (Not In My

bij ruimtelijke plannen, naar daadwerkelijke zelforgani-

regisseerd wordt. Uitermark: ‘Zelforganisatie wordt dan

leman, E.; De Kort, R-J. en Lindemann, S. (red.), Balkan in de

Backyard) willen we nu weer wèl alles in onze achter-

satie van diezelfde burgers is een grote stap. Voor alle

een opdracht voor professionals en ambtenaren die een

Polder. Organische gebiedsontwikkeling in Nederland, Mondri-

tuin. Als we het maar wel zelf kunnen regelen. Niet al-

betrokkenen. Dat blijkt ook uit de vele symposia,

gegeven hoeveelheid middelen en tijd ter beschikking

aan Fonds, Amsterdam, 2012.

leen meedenken via [e]participatie, klankbordgroepen,

congressen en inspiratiereisjes naar de plekken waar

moeten stellen aan burgerinitiatieven, participatie en

2. Uitermark, J., ‘De zelforganiserende stad,’ in: Raad voor de

bewonersavonden, maar echt zèlf aan het roer staan.

het al wel is gelukt. Leren van successen van anderen,

zelforganisatie.’ Het zijn allemaal trefwoorden van be-

Leefomgeving en Infrastructuur (RLI), Essays De Toekomst van

Dat is de kern van zelforganisatie. Planners, ontwerpers,

het is een mooi idee. Maar ik krijg ook wel eens jeuk

leidsmakers, niet van burgers zelf, zegt hij in een

de Stad, RLI, Den Haag, 2012.

ontwikkelaars en overheden krijgen hierbij een heel

van al die prachtige verhalen. Is het dan nergens mis­

interview op de website www.socialevraagstukken.nl.

3. Ham, M., ‘Hoogleraar Justus Uitermark: “Zelforganisatie is

andere rol. Maar niet alleen de traditionele partijen

gegaan? Waren er geen beren op de weg qua regel­

‘Als zelforganisatie niet langer een hobby is van ambte-

inspirerend, maar mislukt ook vaak”’, website www.sociale-

staan voor een nieuwe opgave: ook particulieren en

geving, financiering, uitvoering? Het lijkt me sterk. Het

naren en consultants maar een project is van burgers

vraagstukken.nl, 12 juli 2012.

kleine partijen die zelf initiatieven ontplooien zijn op

is ook een gemiste kans, want leren van dingen die niet

zelf, zal duidelijk worden hoe moeilijk het is’[3].

4. Huygen, A.; Van Marissing, E. en Boutelier, H., Condities voor

zoek naar succesvolle wegen.

helemaal lopen zoals gedacht, kan heel waardevol zijn.

Bij de herontwikkeling van het Utrechtse Cartesius­

zelforganisatie, Wmo Kenniscahier 18, Verwey-Jonker Instituut,

Maar die initiatieven hebben we blijkbaar niet goed in

Hoewel Boonstra en Uitermark de euforie rondom zelf­

beeld.

organisatie terecht temperen, en de vinger op de zere

gebied is het ook de bedoeling: meer initiatieven van

Utrecht, juni 2012.

plek leggen, moeten we ook weer niet gaan doemden-

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

onderop. Volgens Erik Uitenbogaard (hoofdcurator

Justus Uitermark (buitengewoon hoogleraar samen­

ken. Er moeten grote stappen worden gezet, dat is waar.

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

Cartesius Museum) is dit inderdaad het pad dat we op

levingsopbouw, Erasmus Universiteit Rotterdam) zegt

Maar de omslag van staatsplanning naar zelforganisatie

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

moeten gaan. Laat mensen zelf met ideeën komen die

het in zijn essay ‘De zelforganiserende stad’[2] nog

is ook geen kleinigheid, het is een heuse cultuuromslag.

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

ze ook zelf verwezenlijken. En vooral: regel niet teveel.

een tikje stelliger: ‘De toewijding aan zelforganisatie

Dat kost tijd, veel energie, gaat met vallen en opstaan en

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

De ontwikkelingsvisie van de gemeente zet hier ook op

is selectief en opportunistisch. In de praktijk willen

zeker niet in één keer goed. Of zoals het Verwey-Jonker

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

in. Toch wordt maar mondjesmaat duidelijk hoe je dat

we wel de authenticiteit, spontaniteit en energie van

Instituut de condities voor het welslagen van zelforgani-

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

dan voor elkaar krijgt, die zelforganisatie. In theorie

zelforganisatie, maar accepteren niet de grilligheid en

satie omschrijft: ‘Vertrouwen, ruimte laten, creëren van

klinkt het allemaal prachtig, maar de praktijk blijkt

ongelijkheid die eruit voortkomen.’ Politiek en bestuur

een sense of belonging, maar ook begrenzen.

weerbarstig.

hebben teveel aandacht voor de succesverhalen. En

Deze vorm van sociaal ondernemen vraagt om speciale

belangrijker nog: zelforganisatie is in zijn ogen vooral

eigenschappen: intrinsieke motivatie, samenhang met

Natuurlijk zijn er goede voorbeelden, maar het kunstje

weggelegd voor de happy few. ‘Zelforganisatie is proble-

de omgeving door verbinding en afstemming, autonomie

afkijken van de buren is niet genoeg. Alle spelers in het

matisch als middel om sociale problemen op te lossen,

en creativiteit’[4]. Inderdaad: zonder vertrouwen, durf

ruimtelijke veld moeten hun blik een behoorlijk aan-

want waar sociale problemen bestaan is de capaciteit

om te experimenteren en een flinke dosis geduld is nog

tal graden draaien. En zich bedienen van een andere

tot zelforganisatie in de regel juist zwak ontwikkeld.’ De

geen enkele cultuuromslag tot stand gekomen.

mindset. Bovendien, particulieren organiseren zich niet

mensen met sterke netwerken die dicht bij de overheid

zomaar op commando van een planner of ontwerper,

staan kunnen het opbrengen om zelf een bijdrage te

zoals Beitske Boonstra (TNO) schrijft in de publicatie

leveren en de overheid in te schakelen voor ondersteu-

‘Balkan in de Polder’[1]. ‘Eerder zijn hun initiatieven het

ning. Dat kan veel opleveren, stelt Uitermark. Maar hij

gevolg van een samenkomst van omstandigheden. Een

waarschuwt ook dat de kloof met mensen voor wie dit

lokale gebeurtenis, een urgent probleem, een gedeelde

allemaal niet is weggelegd groter kan worden.

wens of belang.’ Volgens haar zijn initiatieven gericht op het opknappen van een gebied of het ontwikkelen van de eigen woon- en werkomgeving sporadisch in Nederland. Ze blijven vaak beperkt tot eenmalige, kleinschalige experimenten. Ook hebben initiatiefnemers een lange adem nodig, meent Boonstra. ‘De gang door gezaghebbende instituties kan lang zijn, een doorlooptijd van tien jaar is geen uitzondering, zeker als het initiatief enigszins van de gangbare norm afwijkt.’

Do it yourself, weer zo’n mooie afkorting die ons vakjargon verrijkt. Bij de herontwikkeling van het utrechtse Cartesiusgebied is het ook de bedoeling: meer initiatieven van onderop.


86 // Aorta #12

Aorta #12 // 87

cartesius lab // blog #8

De ontwikkelingsvisie van de gemeente voor het Werkspoorkwartier is een mooie steun in de rug, maar dat betekent niet dat nu van alles vanzelf gaat.

Bruggenbouwers // verbinders voor een bruisend Cartesius Vriendinnen van Cartesius

Wij houden van de rauwe en onaffe plekjes in de stad;

De ontwikkelingsvisie van de gemeente voor het

die rafelranden waar net wat meer kan en waar ruimte is

Werkspoorkwartier is een mooie steun in de rug, maar

voor experiment. Cartesius is zo’n gebied en dit karakter

dat betekent niet dat nu van alles vanzelf gaat. De rest

willen wij, Vriendinnen van Cartesius, versterken door

van de stad moet bijvoorbeeld weten wat er mogelijk is

het aanwezige ambacht, de industrie en creativiteit aan

en initiatiefnemers moeten hun weg zien te vinden in

elkaar te verbinden. En vooral ook door te doen! Wij

het realiseren van hun plan. De gemeente krijgt daar-

zijn zo’n DIY initiatief waar Denise Vrolijk het in haar

bij een nieuwe rol: waar deze voorheen bepaalde en

september column over heeft. Met onze Caravan staan

controleerde, zal de gemeente nu moeten stimuleren,

we midden in het gebied en zoeken actief de metaal­

faciliteren en mogelijk maken. Als de Vriendinnen van

bewerkers, autospuiters, kantoorwerkers en kunstenaars

Cartesius zetten wij ons als bruggenbouwer in om het

op zodat we samen mooie plannen kunnen smeden en

al bestaande karakter van Cartesius te versterken en te

uitvoeren.

promoten: creativiteit met behoud van het industriële karakter.

Niet iedereen begrijpt onze liefde voor Cartesius direct. In eerste instantie voelt Cartesius misschien wat ver-

Aan alle kanten merken we dat de nieuwe energie

laten aan: een gebied waar je liever niet komt als je er

begint te stromen in Cartesius. Bewoners organiseren

niet echt moet zijn om bijvoorbeeld je grofvuil te storten.

bijzondere etentjes, en creatievelingen beginnen zich

Maar als je even verder kijkt ontdek je de rijke historie

te organiseren. Samen met Autobahn en LunaWorx,

van het oude werkspoor waar de treinen en bruggen van

werken wij aan een Cartesius Dorpsplein, een plek waar

Nederland en omstreken werden gemaakt en de weidse

bewoners en ondernemers van Cartesius elkaar kunnen

uitzichten over het Amsterdam-Rijnkanaal. Kijk je in

ontmoeten en waar bezoekers kunnen zien wat er alle-

de gebouwen, dan zie je bijzondere bedrijven: van een

maal gebeurt in het gebied.

lasbedrijf met een wereldwijd unieke techniek tot een creatieve werkplaats waar je zelf aan de slag kan met

De komende tijd zullen wij via deze blog delen wat wij

3D-printers.

meemaken, ervaren en waar wij tegen aanlopen als DIY initiatief in de praktijk. Wil je ons een keer ontmoeten en Cartesius ontdekken? … Kom vooral eens op de koffie! Meer weten over de Vriendinnen van Cartesius? Check www.facebook.com/vriendinnenvancartesius of volg ons op twitter @VvCartesius Lara Simons en Marleen Laverman // Vriendinnen van Cartesius Als vriendinnen van Cartesius zetten Lara Simons, sociaal geograaf, en Marleen Laverman, Bestuurkundige, zich in om het bedrijventerrein verder te ontwikkelen en meer onder de aandacht te brengen van de Utrechters.


88 // Aorta #12

Aorta #12 // 89

cartesius lab // blog #9

Het lukt in nederland niet om flexibiliteit juridisch te verankeren.

Onduidelijke spelregels Denise Vrolijk in gesprek met Willem Buunk // fractievoorzitter VVD

Voor herontwikkeling van het Utrechtse bedrijventerrein

Flexibiliteit en maatwerk, dat is zeker de kant die de

‘De verkleuring van binnenstedelijke bouw- of herstruc-

‘De ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein

Cartesiusweg wordt een stap-voor-stap-aanpak voor­

huidige gebiedsontwikkeling op moet gaan, vindt Buunk.

tureringslocaties moet je wel reguleren en sturen,’ zegt

Cartesiusweg is een goed eerste kader, maar de visie van

gesteld, waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft

Ook vanuit zijn lectoraat Area Development aan de

Buunk.’ En praten over fasering, een langetermijn-

de gemeente op realisatie is onduidelijk,’ stelt Buunk.

en er veel ruimte is voor particulier initiatief. Althans,

Hogeschool Windesheim ziet hij genoeg goede voor-

perspectief.’ Voor bedrijventerrein Cartesiusweg zijn

‘Ogenschijnlijk is er veel mogelijk. Je krijgt het gevoel

zo wil de Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier van de

beelden. Alleen niet in Nederland. ‘Het lukt in Nederland

bepaalde spelregels wel duidelijk: geen nieuwe kantoor-

dat het altijd lente is en de zon schijnt. Maar dat is na-

gemeente doen geloven. Maar in de praktijk blijkt de

nog niet om die flexibiliteit juridisch te

ontwikkeling – want die is volgens regionale bepalingen

tuurlijk niet zo; het is een idylle, een verzonnen verhaal.

huidige regelgeving hier niet goed op toegerust.

verankeren. In Zürich heb ik daar wel een voorbeeld van

voorbehouden aan veel duurdere locaties als Papendorp,

Zeker, we moeten inspelen op kansen die zich voordoen.

Bestaande bestemmingsplannen en wet- en regelgeving

gezien, dankzij een flexibiliteitsbepaling in de Zwitserse

Stationsgebied en Leidsche Rijn centrum; geen woningen

Op kleinere schaal dan we met de eindbeeldplanning

zitten eerder in de weg dan dat ze tijdelijk of flexibel

federale milieuwet. Op het niveau van het kanton (regi-

– want daar zijn andere locaties in de stad voor aange-

gewend waren. Maar als de gemeente de basiscondities

gebruik mogelijk maken. En juist dit soort tijdelijke

onale bestuurslaag) kan daar maatwerk in milieuregels

wezen en vormen de milieuhindercontouren een grote

niet helder maakt, en daarmee de marktwerking in feite

initiatieven van ondernemers en grondeigenaren zijn

toegepast worden die een mix aan functies op een be-

beperking; en geen grootschalige detailhandelsvesti-

tegengaat, dan is de zoektocht naar andere functies of

hard nodig om de gewenste identiteit van creatief stede-

drijventerrein met milieuhinder mogelijk maakt. Een

gingen – want ook daar zijn andere locaties voor aange-

tijdelijk gebruik onbegonnen werk. Ik maak me ernstig

lijk landschap te realiseren.

school, een supermarkt, appartementen vlak naast een

wezen. Toch ademt de Ontwikkelingsvisie Werkspoor-

zorgen over de willekeur die deze onduidelijke spel-

turbinetestfaciliteit – in Zürich is het gerealiseerd. Maar

kwartier volgens Buunk vooral de strategie: laat duizend

regels in de hand kunnen werken. Nu wordt de schijn

Planoloog Willem Buunk – vice-fractievoorzitter van de

de Nederlandse wetgeving biedt die mogelijkheid niet.’

bloemen bloeien en de gemeente pikt diegene eruit die

gewekt dat van alles mogelijk is, en vooral kunstenaars

VVD, sinds 2007 gemeenteraadslid en vertegenwoordiger

Het gaat er volgens Buunk om bewust uitzonderingen te

het meest aanspreekt, het meest bekend is, het dichtst

ruim baan krijgen. In veel gevallen zijn dat echter ge-

van de gemeente Utrecht in het Algemeen Bestuur van

creëren en dat lokaal goed te regelen. Ook om te zor-

bij het eigen wensbeeld staat. Buunk: ‘Er zijn genoeg

subsidieerde initiatieven. Terwijl andere initiatiefnemers

het Bestuur Regio Utrecht (BRU) – weet wel waar de

gen dat ze andere ontwikkelingen niet blokkeren. In de

eigenaren die wel willen investeren, maar dan in net iets

of projectontwikkelaars het zonder die subsidie moeten

schoen wringt.

huidige milieuwetgeving is afwijken van de regels niet

anders dan wat bijvoorbeeld in het masterplan binnen-

doen.’

onmogelijk, maar dat behoeft wel afstemming tussen

stedelijke herontwikkeling is bedacht. Daardoor worden

gemeente, provincie en soms ook het Rijk.

particuliere initiatieven teveel beperkt.’

Bestemmingsplannen worden in de gemeente Utrecht nog steeds op een ouderwets gedetailleerde manier ge-

Buunk is duidelijk: ‘Wees eerlijk, niet alles kan tegelijk. Stap af van het oude denken in bekende bestemmings-

maakt. ‘Als er bestuurlijk niet op gestuurd wordt, wordt

Buunk is stellig: ‘Aanpassing van het bestemmingsplan

‘In Utrecht worden vaak buitenwettelijke gebiedsvisies

plannen, zoals die nu eenmaal altijd gemaakt werden.

als een kip zonder kop een bestaand format ingevuld,

is nodig om het gewenste beeld van creatieve zone en

opgesteld, die niet de status van een Structuurvisie heb-

Geef (grond)eigenaren die iets anders willen ook echt

omdat dat altijd zo gedaan is. Dit is ouderwets denken.

binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige)

ben,’ legt Buunk uit. ‘Daarin staan prachtige vergezichten.

de kans: maak duidelijk wat wel en niet kan. Dan ben je

De gemeente wil nog teveel regelen en beperkt daar-

bedrijven op het terrein aan de Cartesiusweg te reali-

Maar ondertussen geldt het oude bestemmingsplan –

als staat neutraal. Pas als de gemeente het wensbeeld

door nieuwe ontwikkelingen. De Utrechtse VVD-fractie

seren. Natuurlijk is het goed om een perspectief voor

of een geactualiseerde versie daarvan – waar geen

van aangepaste bestemmingsplannen werkelijkheid laat

heeft zelfs gevraagd om op sommige plekken in de stad

herontwikkeling van een gebied te formuleren, maar ik

ontwikkeling mogelijk is. Neem de kantorenmarkt. Door

worden, kan daadwerkelijke organische gebiedsontwik-

regelvrije zones te creëren.’

ben inmiddels redelijk cynisch. Leuk hoor al die mooi-

regionale afspraken en de huidige marktwerking is

keling met veel ruimte voor particulier initiatief een eer-

schrijverij in ontwikkelingsvisies en het geknutsel met

kantoorontwikkeling op binnenstedelijke locaties vrijwel

lijke kans krijgen en kan de markt zijn werk doen.’

“creatieve ondernemers” dat daarin wordt voorgesteld.

onmogelijk. Toch lijken de wervende visies wel allerlei

Maar alle dertien binnenstedelijke bouwlocaties hebben

creatieve ondernemers, zoals architectenbureaus of

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

ditzelfde voorland. Utrecht heeft weliswaar een groot

andere kantoorachtige functies, een plek te willen

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

creatief potentieel. Alleen niet genoeg om zowel het

geven. Ik kan me ook wel voorstellen dat sommige

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

bedrijventerrein Cartesiusweg, als de Merwedekanaal-

kleinschalige kantoorfuncties of een enkele grote huur-

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

zone, een deel van de voormalige rioolwaterzuivering

der toch een plekje op de binnenstedelijke herontwik-

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

Overvecht en Rotsoord daarmee te vullen. Bovendien:

kelingslocaties zoeken. Maar hanteer daarvoor dan

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

wie gaat die creatieve onderdelen van (her)ontwikkelin-

eenduidige spelregels, of laat op sommige plekken de

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

gen betalen? Daar lees ik niets over.’

regels radicaal los. En accepteer dat het ten koste gaat van ontwikkelrechten op de voor kantoren aangewezen

Willem Buunk // Fractievoorzitter VVD

locaties als Papendorp, Leidsche Rijn en het Stations­

Willem Buunk zit sinds oktober 2007 in de gemeenteraad.

gebied.’

Hij is woordvoerder voor verkeer, ruimtelijke ordening en grondbeleid. Daarnaast vertegenwoordigt hij de gemeente Utrecht in het Algemeen Bestuur van het Bestuur Regio Utrecht (BRU).


90 // Aorta #12

Aorta #12 // 91

Dorpsplein // Foto Vriendinnen van Cartesius

cartesius lab // blog #10

De nieuwe stoommachine van Cartesius Vriendinnen van Cartesius

Op 30 oktober was het zover: het lang verwachte Bid-

En, we durven het bijna niet hard op te zeggen, maar

book Utrecht 2018 (http://www.utrecht2018.eu/Home/

stel‌. Stel dat Utrecht geen culturele hoofdstad 2018

Over/Hoe/Bidbook ) werd gepresenteerd. Hiermee dingt

wordt. Is het dan gedaan met de energie in Cartesius?

Utrecht naar de titel Culturele Hoofdstad 2018. En zoals

Nee, daar geloven wij in ieder geval niets van. Er zijn zo

we natuurlijk wel wisten, betekent dit een hoofdrol voor

veel enthousiaste mensen met een hart voor Cartesius

Cartesius. Op basis van het plan van Autobahn voor

die zich inzetten voor een bruisend en levendig gebied

Basecamp Cartesius (http://www.basecampcartesius.

dat deze verandering door gaat. Zoals de oude stoom-

nl/ ), ligt hier in 2018 het creatief zenuwcentrum van

machines die vroeger in Cartesius werden gebouwd:

Utrecht. Cartesius is de centrale ontmoetingsplek en

vastberaden en niet te stoppen.

creatieve broedplaats van waaruit je de Expo met de (elektrische) fiets of het openbaar vervoer kunt

Meer weten over de Vriendinnen van Cartesius?

ver­kennen. Een erg mooie boost aan de energie die

www.facebook.com/vriendinnenvancartesius

op dit moment al in Cartesius ontstaat.

twitter @VvCartesius website: http://vriendinnenvancartesius.tumblr.com/

Het oude industrieterrein Cartesiusweg is in een hoog tempo aan het veranderen. Creatieve ondernemers

Lara Simons en Marleen Laverman // Vriendinnen van Cartesius

vinden hun weg en initiatieven voor nieuwe functies

Als vriendinnen van Cartesius zetten Lara Simons, sociaal geograaf,

beginnen vaste vormen aan te nemen. De focus op

en Marleen Laverman, bestuurkundige, zich in om het bedrijventerrein

Cartesius bij Utrecht 2018 is niet de reden dat er zoveel

verder te ontwikkelen en meer onder de aandacht te brengen van de

gebeurt, maar fungeert wel als vliegwiel voor de trans-

Utrechters.

formatie. De energie die er al is wordt in versnelling gebracht. Maar waar wordt die transformatie dan zichtbaar? Wanneer je nu door het gebied fietst is er nog weinig van te zien. Op 23 november wordt de eerste stap gezet met het zichtbaar maken van de nieuwe initiatieven in Cartesius: het Cartesius Dorpsplein wordt geopend. Het mobiele Cartesius Dorpsplein is een openbare centrale plek waar ondernemers, bezoekers en creatieven elkaar kunnen treffen. Een plek waar ze ideeĂŤn, kennis en kunde kunnen delen en uitwisselen en waar men plannen kan maken voor de toekomst van het terrein. Hier ontstaat het epicentrum van de beweging die zich de komende jaren voort zal zetten.

Op 23 november wordt de eerste stap gezet met het zichtbaar maken van de nieuwe initiatieven in Cartesius: het Cartesius dorpsplein wordt geopend


92 // Aorta #12

Aorta #12 // 93

cartesius lab // blog #11

Laat het gewoon gebeuren Denise Vrolijk in gesprek met Jeroen van de Kraats // TCN

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Jeroen van de Kraats // Project Developer TCN

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

Jeroen van de Kraats is gebiedsontwikkelaar bij TCN. Zijn

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

belangrijkste bijdrage is bruggen bouwen.

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening. Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO (Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

Een klassiek bestemmingsplan beperkt nieuwe ontwik-

Deze mix van bedrijven zorgt voor een interessant

Mixed-use is een term die Van de Kraats veel laat vallen.

Het is exemplarisch voor de andere rol die de project-

kelingen op het bedrijventerrein aan de Cartesiusweg.

netwerk dat gebruik maakt van elkaars diensten en

De beoogde nieuwe stedelijkheid op het terrein aan de

ontwikkelaar anno 2012 vervult bij de transformatie van

Mede daardoor wordt de totstandkoming van een ge-

faciliteiten. ‘Bedrijven als Protospace (FabLab) en NOVU

Cartesiusweg kan in zijn ogen alleen tot stand komen als

bedrijventerreinen. In plaats van initiatiefnemer van

mengd stedelijk werklandschap geblokkeerd, zo stelt

(uitvinders) zijn vernieuwend, hebben goede internati-

er een divers aanbod is. Naast kleinschalige bedrijvig-

nieuwe projecten gaat het om het ontlokken van initiatie-

Jeroen van de Kraats (TCN). ‘Mooie verhalen voor de

onale connecties en zijn daarom goed voor de econo-

heid, creatieve industrie en op de stad georiënteerde

ven in de bestaande stedelijke omgeving en die te onder-

herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen

mie. Bol.com is een interessante partij die veel andere

leisurefuncties dus ook ruimte voor kantoren, horeca,

steunen. Daarmee is de projectontwikkelaar veel meer

zijn er genoeg. Maar om echt leven in de brouwerij te

huurders aantrekt,’ zegt Van de Kraats. ‘De groei van

retail èn wonen. ‘Er wordt nog steeds te monofunctio-

manager/begeleider van een herontwikkelingsproces en

brengen moet je soms gewoon dingen laten gebeuren.

de één wordt mogelijk gemaakt door de flexibiliteit van

neel gedacht bij het aanwijzen van bestemmingen voor

draait veel minder zelf aan de knoppen. Van de Kraats:

Initiatieven van onderop de kans geven zich organisch te

de ander. Neem bijvoorbeeld de huurcontracten. Dat is

gebieden,’ vindt Van de Kraats. ‘In plaats van stimuleren

‘Om geschikt te zijn voor herontwikkeling moet een

ontwikkelen en met elkaar verbinden. Zo kan de nieuwe

een mix van langlopende contracten (Bol.com) en kort-

ben je dan aan het blokkeren. Een belangrijke boos-

gebied een zekere mate van verloedering kennen, zich

hotspot ontstaan die Utrecht nodig heeft.’

durende overeenkomsten. De kleinere creatieve onder-

doener is de lappendeken van milieuzones die vaak

in een financieel waardedal bevinden. Juist op dat soort

nemers hebben geen behoefte aan afspraken voor lange

op basis van de bestaande situatie al lang geleden zijn

plekken ontstaan heel veel initiatieven van onderaf. Lage

TCN heeft een goede band met het oude Werkspoor­

termijn, die vinden een overeenkomst voor een jaar ook

vastgelegd. Maar er is ondertussen een hoop veranderd.

kosten, veel vrijheid en de mogelijkheid tot samenwer-

terrein in Utrecht. In 2006 kocht de ontwikkelaar het

wel prima. Omdat ze bijvoorbeeld onvoldoende zicht heb-

Bedrijfsprocessen veranderen, er is meer aandacht voor

ken (synergie) zijn hier belangrijke meerwaarden. Door

voormalige pand van REMU aan de Keulsekade en

ben op de ontwikkeling van hun onderneming. Wie weet

duurzaamheid en functies van bedrijven gaan met hun

de verschillende doelgroepen bij elkaar te brengen, de

vormde dat om tot eigen hoofdkwartier. Volgens het

er vandaag nog hoeveel werknemers hij volgend jaar

tijd mee.’

dialoog aan te zwengelen, mogelijkheden voor heront-

bestemmingsplan moest dat gebouw ook voor minstens

heeft? Laat staan over vijf of tien jaar. In die flexibele

vijftig procent als productieruimte gebruikt worden.

bedrijfsruimtes met lage huren wordt in eerste instantie

‘Begrijp me niet verkeerd: aan veiligheid moet je geen

te betrekken, kan een gebied stijgen op de ladder van

Maar TCN had alleen kantoorruime nodig en het pand

ook niet veel geïnvesteerd. Zo zijn roldeuren van de

concessies doen. Er is echter een groot verschil tussen

beschaving. Bij zo’n organische ontwikkeling past een

was ook altijd volledig kantoor geweest. Daarom is

transportloodsen vervangen door glazen gevels, de

veiligheidszones en wat ik noem comfortzones. Maar

plan met op voorhand vastgelegde bestemmingen niet.

ontheffing van het bestemmingsplan aangevraagd.

gevels geïsoleerd en zijn de binnenterreinen opgeknapt,

de Nederlandse ruimtelijkeordeningssystematiek kent

Dat bevriest de bestemming voor tien jaar en dat is

Die werd toegezegd en zo konden de eerste stappen

maar heel minimaal. Komen er huurders voor langere

dat verschil vreemd genoeg niet. Binnen comfortzones

tegen­gesteld aan wat we nodig hebben. Het is een ou-

voor (her)ontwikkeling gezet worden: het plan De Trans-

termijn, die dus voor een gegarandeerde huuropbrengst

zou je gradaties kunnen aanwijzen. Overgangszones van

derwets vehikel dat leidt tot beperkingen en initiatieven

formator kwam tot leven.

zorgen, dan kan er meer worden geïnvesteerd in het

maximaal naar minder comfort, wat zich vanzelfspre-

blokkeert. Eigentijdser is het om een set spelregels vast

opknappen van panden en hun omgeving.’

kend uit in een lagere financiële waarde. Er zijn genoeg

te stellen, een framework met wat we in elk geval niet

mensen te vinden die wat meer lawaai of geur zouden

willen en dan gewoon dingen te laten gebeuren. Dit idee

De Transformator is een initiatief van TCN en Mitros.

wikkeling te onderzoeken en daar de juiste partijen bij

Zij bundelen de krachten om het terrein tussen de

De openbare ruimte op het terrein van De Transformator

accepteren voor een goedkopere woning, en dat vind ik

wint nu snel aan sympathie en wordt al in diverse

Nijverheidsweg en Keulsekade te herontwikkelen tot

is belangrijk voor het netwerk. In zichzelf gekeerde

dan acceptabel mits daar volstrekte duidelijkheid over is.

gemeenten toegepast. Nu nog het bedrijventerrein

een ‘broeinest voor talent’. In het cluster van gebouwen

individuele kavels worden weer met elkaar verbonden.

Maar het kan geen kwaad de hindercontouren voor

Cartesiusweg, dan gaat de bal van herontwikkeling

zijn uiteindelijk meerdere bedrijven ondergebracht, met

Van de Kraats: ‘Eerste stap was het weghalen van de

bepaalde plekken nog eens tegen het licht te houden.

vanzelf rollen.’

als belangrijkste huurder Bol.com. Door het inzakken

hekken rondom de kavels, en die te vervangen door een

Een vastgestelde geluidscirkel hoeft niet per se gelijk

van de vastgoedmarkt zag TCN de eigen kantoorbehoefte

huiselijke ligusterhaag. Daardoor zijn nieuwe zichtlijnen

te zijn aan tientallen jaren terug. Omgekeerd zijn veel

slinken. In 2010 vetrok de ontwikkelaar daarom naar

ontstaan en wordt de collectieve ruimte op het terrein

bedrijven ook zuinig op hun milieucirkels, zij willen die

een kleiner pand aan de Atoomweg in Lage Weide en

van de Transformator voor een breder publiek toegan-

vrijheid blijven houden. Zolang dat nodig is voor hun

werd Bol.com de nieuwe hoofdhuurder. In aanpalende

kelijk. Van de publieke ruimte (de Nijverheidsweg) loop

bedrijfsproces of groeistrategie vind ik dat redelijk,

verouderde bedrijventerreinen zijn er genoeg.

gebouwen zijn kleine, creatieve ondernemers gevestigd.

je nu gemakkelijk de collectieve openbare ruimte op.

echter in de praktijk wordt er vaak weinig gebruik van

In de bouwblokken zijn semi-private binnentuinen

gemaakt en het is zonde als een gebied daardoor wordt

Maar om echt leven in de brouwerij te brengen

aangelegd. Door de openbare ruimte in deze drie

gegijzeld. Als dit ook in een ontwikkelingsvisie de lei-

moet je soms gewoon dingen laten gebeuren.

elementen (publiek, collectief, privaat) open te knippen

draad vormt dan worden aantrekkelijke functies direct al

ontstaan nieuwe verblijfsruimten en een fijnmaziger

uitgesloten en daarmee de groeikansen voor een gebied.

Initiatieven van onderop de kans geven zich

infrastructuur.’

Dat is niet meer van deze tijd.’

Mooie verhalen voor de herontwikkeling van

organisch te ontwikkelen en met elkaar verbinden. Zo kan de nieuwe hotspot ontstaan die Utrecht nodig heeft.


94 // Aorta #12

Aorta #12 // 95

cartesius lab // blog #12

Leren Luisteren Denise Vrolijk in gesprek met Casper Schuuring // GENT & MONK

Als architecten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en de mensen van de gemeente hun rol als verbindings­ officier serieus zouden nemen, zou het veel leuker kunnen worden.

Architecten en stedenbouwkundigen hebben jarenlang

‘De mensen die bij de gemeente aan de knoppen zitten

Schuuring is zeker niet onwelwillend, in tegendeel: hij

Toch lijkt het alsof Casper Schuuring de moed inmiddels

de rol van ultieme ‘creatieveling’ kunnen vervullen.

willen wel diversiteit, als we de mooie Ontwikkelings-

zou het geweldig vinden als er meer synergie, samen-

een beetje heeft opgegeven. De gedroomde mix van

Wars van regels en niet gehinderd door enige gêne om

visies moeten geloven, maar hebben geen idee hoe je

werking en gezamenlijke initiatieven tot stand zouden

bedrijvigheid, de reuring en de mengvormen die op het

zich op eigen wijze te gedragen. Ontwerpen met de

daar mee omgaat. En wordt je als architect/steden-

komen op het bedrijventerrein. Maar met de initiatieven

bedrijventerrein Cartesiusweg zouden kunnen ontstaan

grote O was het hoogste doel. Zo’n sterrenrol past niet

bouwkundige uitgenodigd om je mening te geven, dan

die hij nu ziet ontstaan, naast de samenwerking die er

ziet hij voorlopig geen werkelijkheid worden. Tussen

meer in de huidige tijd, vindt Casper Schuuring (Gent-

krijg je uiteindelijk de deksel op de neus. Want te duide-

binnen De Transformator is, wordt er nog steeds niet

droom en daad staan in dit geval een hoop regels, on-

Monk Architecten). De maatschappij vraagt om meer

lijke uitspraken, daar is geen behoefte aan.’ Schuuring

over grenzen heen gekeken. Schuuring: ‘Ga bij elkaar

wetendheid en onervarenheid. En dat is jammer, vindt

samenwerking tussen verschillende disciplines; we

doelt hier op een bijeenkomst waar hij zijn ongenoegen

zitten en leer van de ervaring, kennis en expertise van

Schuuring. ‘Door creatiever om te gaan met het bestem-

moeten (weer) leren luisteren naar elkaars wensen en

over de ontwikkelingen rond de uitbreiding van het

anderen. Sta open voor samenwerking en bedenk dat

mingsplan en met enthousiaste, betrokken supervisoren

belangen.

bedrijf Bol.com heeft uitgesproken. ‘Bol.com wordt

verschillende visies elkaar kunnen aanvullen in plaats

kan er zeker een hoop van de grond komen. Maar voor

gewoon weggepest. Het is een belangrijke huurder in

van concurrerend te zijn. Ga op zoek naar de meer-

die vorm van daadwerkelijke gebiedsontwikkeling lijkt de

‘Door de rol van “starchitect” zijn we het gevoel met de

het Tranformator-complex, die het economisch voor

waarde. Reuring in een gebied ontstaat juist door geza-

tijd hier nog niet rijp. De dingen die tot stand komen zijn

gebruiker kwijtgeraakt,’ vertelt hij. Gent-Monk Archi­

de wind gaat. Bol blijft groeien en heeft daardoor meer

menlijkheid. Maar wees als gemeente dan wel eenduidig

nog te projectmatig in opzet en uitvoering. Als architec-

tecten is sinds 2010 gevestigd op het bedrijventerrein

ruimte nodig. Die ruimte is er op zich gewoon, ook binnen

in wat wel en niet mag. Waarom kan de feestzaal voor

ten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en de mensen

aan de Cartesiusweg. Aangetrokken door het mooie

De Transformator, maar mag volgens het bestemmings-

Turkse bruiloften bij mij aan de overkant wel doorgaan

van de gemeente hun rol als verbindingsofficier serieus

plan van De Transformator (TCN en Mitros) togen ze vol

plan niet als grootschalig kantoor verhuurd worden.

en mag Bol.com de benodigde uitbreidingsruimte niet in

zouden nemen, zou het veel leuker kunnen worden.

goede moed naar het karakterloze bedrijventerrein en

Een grotere ruimte opknippen in losse units en die apart

het Kroymans-pand zoeken? Omdat het ene initiatief wel

Maar de visie ontbreekt vooralsnog.’ Schuuring vindt het

vonden hun draai tussen de vervoersbedrijven, studio’s,

verhuren lost dit probleem niet op. Natuurlijk zijn er

onder de noemer “creatieve bedrijvigheid” valt en het

jammer, maar laat zich er zeker niet door uit het veld

verhuizers en steenhouwerijen. Maar niet voor lang.

partijen die zeggen dat je dingen gewoon moet doen,

andere niet? Ik vind Bol juist een heel creatief bedrijf,

slaan. Zijn rol als architect/stedenbouwkundige voert

Schuuring is inmiddels behoorlijk gedesillusioneerd.

maar Bol.com kan het zich simpelweg niet veroorloven

dat dingen op een vernieuwende manier aanpakt – en

hij op dit moment liever ergens anders uit. Op een plek

De vele initiatieven die hij op een presenteerblaadje

om een niet-officieel huurcontract aan te gaan. Dat is

met succes.’

waar het wel mogelijk is om zelf projecten te creëren

heeft aangeboden aan gemeente en ontwikkelaars zijn

een te knullige oplossing.’

tot dusver allemaal in de la beland. ‘Niet mogelijk’ was

en waar ruimte is voor andere visies. Dan is tenminste duidelijk wie het initiatief neemt…

steevast het antwoord. En daar raak je als welwillende

Veel initiatieven die nu op het bedrijventerrein worden

ontwerper, die zijn best doet om nieuwe coalities te

ontplooit staan in de ogen van Schuuring nog erg in de

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

smeden, wel een beetje de spirit van kwijt…

kinderschoenen. Het is exemplarisch voor dit soort

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

gebieden en organische ontwikkelingen, vindt hij. ‘Neem

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

Het meest baalt hij van het plan voor een bedrijfs­

de Vriendinnen van Cartesius, die nu met hun caravan in

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

verzamel­gebouw met horeca in het karaktervolle (leeg-

de voortuin van een TCN-pand staan. Heel goed dat zij

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

staande) pand waar ooit autohandelaar Kroymans zat.

verschillende partijen met elkaar in contact willen bren-

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

Dit gebouw wacht al een tijd op nieuw leven en enthou-

gen, maar het is me nog niet helemaal duidelijk wat dat

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

siaste gebruikers. Maar het plan mocht geen werkelijk-

op kan leveren. Hetzelfde geldt voor het Cartesius

heid worden. Voornamelijk vanwege de regionale

Museum. Ook een goed initiatief, maar met een ongeluk-

Casper Schuuring // GENT-MONK Architecten

bepalingen die voorschrijven dat er op het bedrijven-

kige naam. Een museum suggereert dat je wil conser-

Casper Schuuring is architect en directielid van GENT &

terrein aan de Cartesiusweg geen (nieuwe) kantoren

veren, terwijl het juist nodig is om actie te ondernemen.

MONK. Zijn bureau bevindt zich midden in het bedrijven-

gevestigd mogen worden. Creatieve bedrijvigheid is het

Op zich zijn dit soort initiatieven heel goed, begrijp me

terrein.

mantra, en zo zal geschieden. Dat daarvoor ook grens-

niet verkeerd, maar in deze situaties volstaan ze helaas

overschrijdend denken nodig is, is nog niet helemaal

niet. Er is een meer structurele aanpak nodig. Met een

doorgedrongen bij de gemeente, vindt Schuuring.

goed evenwicht tussen de verschillende initiatieven van onderop en niet te vergeten: ruimte voor investeringen.


96 // Aorta #12

Aorta #12 // 97

cartesius lab // blog #13

Kracht niet met het badwater weggooien Denise Vrolijk // Stadsgeluiden // december 2012

Gedoog volop, maar alleen diegenen die dat aankunnen.

worden gevierd, en zo nog een paar. De openbare ruimte

‘Als gemeente alleen een visie vaststellen kan natuurlijk

laat wel veel te wensen over, net als het gevoel van vei-

niet,’ zegt Geerse. ‘Dat is een stukje papier. Kies een

ligheid.

paar projecten die je belangrijk vindt, ga daar samen achter staan en zoek naar investeerders. Het oud geld van Deventer (de rijken) heeft een hoop initiatieven tot stand laten komen. Want ondanks dat we binnen de gebiedsontwikkeling allemaal vinden dat de tijd van de blauwdrukplanning voorbij is, de bank vraagt er wel om. Die wil niet alleen een bedrijfsplan zien, maar ook een beeld van de omgeving. Het lokale kapitaal, daar moet je het van hebben tegenwoordig.’

Door reuring te organiseren (tijdelijke theaterzalen, dansfeesten, een stadstrand aan het Amsterdam-Rijnkanaal, een horecaboot in de insteekhaven, een cultureel hotel of centraal dorpsplein) komen meer mensen naar het gebied en zijn er meer ogen op de straat. Of het groen samen te onderhouden, hekken weg te halen en bij gebouwen aan de buitenkant te laten zien wat er aan de binnenkant gebeurt. Dat versterkt het gevoel van veiligheid, gezamenlijkheid en maakt het gebied meer

Huub Kloosterman stelt de initiatiefnemer met hart voor

uitnodigend. Verbind de oude en de nieuwe makers in

‘Na vanmiddag moeten jullie het zelf doen, want zo gaat

bedrijf’ en ‘kantoren mogen nu eenmaal niet op dit

het gebied centraal in zijn sessie. Daarmee begint het

het gebied meer met elkaar en breng ze bij het stake-

dat tegenwoordig. Nieuwe dingen in gebiedsontwikkeling

terrein’ staat voor veel deelnemers gelijk aan: wil de

succes en kun je de stad ‘terugclaimen’. Omdat de eco-

holdersoverleg ook daadwerkelijk met elkaar in contact.

ontstaan van onderop, zijn kleinschaliger en worden

gemeente niet en daarom blokkeren alle initiatieven.

nomie nu eenmaal lastig te voorspellen is moet je volgens

Het zijn allemaal concrete ideeën die uit de atelierses-

samen bedacht.’ Aan het woord is Rianne Pruis van

Maar wie draait er nu eigenlijk aan de knoppen, bij wie

hem zelf uitspreken wat je wilt. Een identiteit ontwikke-

sies naar voren komen.

Architectuurcentrum Aorta tijdens Atelier Cartesius. Een

moet je zijn met je vraag voor een vergunning, wie be-

len. Sterke gebieden krijgen een sterke identiteit, is zijn

middag voor en door de gebruikers van het bedrijven­

paalt wat er wel en niet kan en wat ‘creatief’ is? Dat is

overtuiging: ‘Maar houd daarbij heel goed de bestaande

terrein aan de Cartesiusweg dat een nieuwe impuls

allemaal niet duidelijk.

bedrijvigheid in de gaten.’ Kloosterman verwijst naar de

goed kan gebruiken. Aan de slag dus!

De energie gaat stromen als de deelnemers met elkaar

milkshaketheorie van Geerd Simonis (bedrijventerrein C-Mill in Heerlen, beste bedrijventerrein 2011);

Gelukkig wordt er aan ieder idee ook een contact­ persoon gehangen. Zonder initiatiefnemers die de kar blijven trekken, ook als het even tegenzit, zal er niks van de grond komen. Gedogen is wel cruciaal, vinden velen.

En aan de slag gaan de mensen die zich in een zijbeuk

in gesprek gaan. Oude en nieuwe ondernemers hebben

van de grote Werkspoorloods verzameld hebben. On-

niet altijd dezelfde ideeën en er valt ook zeker wel een

danks de koude decembermiddag gaat de energie snel

onvertogen woord, maar iedereen vindt het leuk om

stromen. Met korte presentaties geven Andries Geerse

elkaar nu eens echt te spreken. Dat het over concrete

(We Love the City), Huub Kloosterman (Urban XChange)

vragen, belangen en projecten gaat leidt tot veel goede

en Evert-Jan de Kort (Stec Groep) de aftrap voor drie

ideeën. Het vernieuwende denken waar Andries Geerse

ateliersessies. Het bedrijventerrein is opgedeeld in drie

de middag mee begon blijkt in het Cartesiusgebied dus

gebieden: het meest zuidelijk gelegen deel tussen de

al te goed te werken. Maar de ondernemers kennen

Evert-Jan de Kort gaat ook uit van de potenties van

hebben. En die kracht wordt straks met het badwater

Keulsekade en de Nijverheidsweg (sessieleider Huub

elkaar te weinig, weten niet goed wie ruimte te weinig,

het gebied, maar waarschuwt wel dat je op het goede

weggegooid? Nee, daar kunnen de Cartesiërs met de pet

Kloosterman); daarboven de strip tussen de Nijver-

te veel of leegstand heeft. En wat je daar dan mee kunt

moment moet ingrijpen met herontwikkeling van een

niet bij.

heidsweg en de Tractieweg (sessieleider Evert-Jan de

doen. Voor velen is de Ontwikkelingsvisie van de ge-

bedrijventerrein. Nu gebeurt dat vaak in een levensfase

Kort) en het deel langs de spoorlijn tussen de Tractie-

meente daarover ook niet duidelijk. Dat die uitnodigt tot

van het terrein waarin de ondernemers nog tevreden zijn

weg en de Spoorzone (sessieleider Andries Geerse).

initiatieven gelooft bijna niemand meer: mensen heb-

met het gebied. De ingrepen zijn vooral ruimtelijk en

Per deelgebied schuiven de daar gevestigde oude en

ben te vaak ‘nee’ gehoord. Toch moedigt iemand van de

esthetisch. Het is volgens de Kort de kunst om te wach-

nieuwe ondernemers aan, een enkele buitenstaander

gemeente het juist aan om met ideeën te komen: ‘Het

ten op het juiste moment waarop je de kracht van de

of creatieve geest en per tafel is ook de gemeente goed

bestemmingsplan is geen absolute waarheid. Heb je

plek kunt inzetten voor andere manieren van waarde­

vertegenwoordigd met een gebiedsmanager, steden-

een goed idee, dan valt daar zeker over te praten.’

creatie. Dat gaat niet alleen om geld, maar ook om

bouwkundigen en iemand van economische zaken.

In het Havenkwartier Deventer (een voorbeeld dat

in zo’n shake zit heel veel melk en een beetje smaak. Zo is het ook met de creatieve zones die op veel oude bedrijventerreinen moeten ontstaan. Zij landen tussen de ambachtelijke industrie (steenhouwers, edelsmeden, meubelmakers), vervoersbedrijven en maakindustrie. Daar moet je een mooie mix van zien te maken.

sociaal-maatschappelijke waarden. ‘Ondersteun die plekken waar kracht en energie zit,’ is zijn boodschap.

De mensen van de gemeente hebben het niet makkelijk

Andries Geerse aanhaalt) is in eerste instantie een hoop

vanmiddag: met grote regelmaat wordt er geschopt

gedoogd: horeca, een kledingwinkel, theater. Volgens

Op het bedrijventerrein aan de Cartesiusweg blijkt het

tegen de regels, gesproken over de gemeenteambtenaar

het bestemmingsplan mochten die functies hier geen

met die kracht en energie wel goed te zitten. In de

die het allemaal niet weet en is er ergernis alom over

plek krijgen. Maar uiteindelijk hebben ze wel veel reuring

ateliersessies worden feilloos verschillende plekken

de regelgeving. Afspraken waar de ‘mensen van de

in het gebied gebracht en gezorgd dat er mensen naar-

aangewezen: de Bol.campus met vijfhonderd mede-

gemeente’ ook niet altijd zelf over kunnen beslissen,

toe kwamen. Andries Geerse is stellig: ‘Ambtenaren

werkers, de milieustraat die veel mensen in het gebied

want: op regionaal, landelijk of Europees niveau ge-

die ‘nee’ zeggen, dat klopt gewoon niet. Ook binnen de

brengt, de Werkspoorkathedraal als industrieel icoon

maakt. Maar de gemeente is het haasje vandaag en

huidige regelgeving is er veel mogelijk. Je moet alleen

waar initiatiefnemers iedere maand samenkomen om

dat zullen ‘ze’ weten. Wie je ook spreekt: de architect

wel weten hoe en dingen durven gedogen. Blijf er met

ideeën uit te wisselen en aan te jagen, de blauw-groene

of kunstenaar met een mooi idee, de ondernemer die

je verstand bij en maak gebruik van een proefperiode,

corridor langs het water die doorloopt naar de aan­

zijn business wil bijstellen – allemaal lopen ze tegen de

hou er rekening mee dat dingen kunnen mislukken en

palende woonwijk, de oude insteekhaven, de reuring bij

regels aan. ‘Kan niet’, ‘mag niet’, ‘is geen creatief

niet iedereen maximale vrijheid aankan.’ Zijn motto is:

de Vlampijpateliers, KidZity waar veel verjaarspartijtjes

Want dat er voor het uitdijende Bol.com (goed voor de economie, levendigheid en nieuwe functies als horeca) straks geen plek meer is omdat regionale regels bepalen dat hier geen grootschalige kantoren mogen komen, daar maakt ook Wim Pot (voorzitter bedrijvenkring Cartesiusweg) zich zorgen over. Bol.com is juist zo’n bedrijf dat een aanjaagfunctie voor het hele gebied kan

Zonder initiatiefnemers die de kar blijven trekken, ook als het even tegenzit, zal er niks van de grond komen.


98 // Aorta #12

Aorta #12 // 99

Cartesiusweg begin 1964


100 // Aorta #12

Aorta #12 // 101

Werkspoorkwartier // Foto Denise Vrolijk

cartesius lab // leren van… ontdekken

Transformatie van een bedrijventerrein Locatie: Bedrijventerrein Cartesiusweg & excursie Datum: 12 april 2012 // Aantal deelnemers: 30 Samenwerkingspartners: Gemeente Utrecht Moderator: Bart Cosijn // Urban Dialoque

Het bedrijventerrein ten westen van de Cartesiusweg is

gebouw. Vervolgens konden de deelnemers een kijkje

door de gemeente aangewezen als ontwikkelingslocatie

nemen in de loods, waarna per bus werd afgereisd naar

waar een geleidelijke transformatie van traditioneel

de Kauwgomballenfabriek in Amsterdam. Gerard

bedrijventerrein tot een stads georiënteerd werkland-

Comello van Lingotto toonde daar hoe de ontwikkeling

schap beoogd wordt. Een belangrijke rol binnen deze

van de voormalige fabriek van Maple Leafs tot bedrijfs-

ontwikkeling is weggelegd voor de zittende bedrijven.

verzamelgebouw voor de creatieve industrie tot stand

Aorta start het Cartesiusprogramma op 12 april met een

is gekomen. Grote en kleine bedrijfjes hebben in een

besloten bijeenkomst voor ondernemers, ambtenaren,

viertal gebouwen onderdak gekregen. De stapsgewijze

raadsleden en initiatiefnemers. De ondernemers­

aanpak waarbij telkens een nieuw gebouw werd ontwik-

vereniging, wijkraad, betrokken ambtenaren en

keld is bepalend geweest voor het succes van de

initiatiefnemers Cartesius Connecting en TCN zijn uit-

Kauwgomballenfabriek.

genodigd om de mogelijkheden voor transformatie van het Cartesiusgebied tot dynamische stedelijk werkland-

Niet alles hoeft in één keer, dat is misschien wel de

schap te verkennen.

belangrijkste omslag in het denken.Lees meer over de bijeenkomst Proloog en het bezoek aan de Kauwgom-

De bijeenkomst is de PROLOOG uit het programma

ballenfabriek in Op zoek naar Inspiratie / pagina 74 en

CARTESIUS LAB waarmee Architectuurcentrum Aorta

Profiteren van het moment / pagina 76

de transformatie van het Cartesiusgebied in 2012 bediscussieert en aanjaagt. In CARTESIUS LAB zet Architectuurcentrum Aorta de transformatie van het Cartesiusgebied naar een 21e eeuws werklandschap op scherp. Een verkennend programma voor stakeholders, eigenaren, gebruikers, initiatiefnemers. Tijdens de bijeenkomst in een zijbeuk van een voormalige Werkspoorloods die nu in gebruik is als atelierruimte voor HKU studenten presenteerde Leen de Wit, projectmanager bij de gemeente Utrecht de visie Werkspoorkwartier. Bas Pickkers van het initiatief Connecting Cartesius toonde de mogelijkheden om een gebouw aan de Tractieweg 50 te transformeren tot bedrijfsverzamel-

In Cartesius lab zet Architectuurcentrum Aorta de transformatie van het cartesius­gebied naar een 21e eeuws werkland­schap op scherp.


102 // Aorta #12

Aorta #12 // 103

Werkspoorkathedraal // Foto Denise Vrolijk

cartesius lab // proeftuin… - verbinden

Nieuwe visie nieuwe kansen / verbinden van krachten

Van industrieterrein naar werklandschap

Locatie: Werkspoorkathedraal, Tractieweg 41 Datum: 12 december 2012 // Aantal deelnemers: 45 Samenwerkingspartners: Gemeente Utrecht Dagvoorzitter: Bart Cosijn // Urban Dialoque 6. Groen en Water

Bedrijventerrein Cartesiusweg is Utrechts meest

Het atelier heeft geresulteerd in 10 Cartesius Projecten

binnen­stedelijke bedrijventerrein. Met de huisvesting

die door ondernemers en initiatiefnemers zullen worden

van een toenemend aantal creatieve ondernemers lijkt

uitgedacht:

Een kwaliteit die veel meer benut kan worden. Bijvoor-

1. Stakeholdersoverleg

fietsen, joggen en verblijven. Mogelijk in relatie tot het

Het opzetten van een stakeholdersoverleg waarin

regionale fietsnetwerk.

het gebied een nieuw soort ondernemers aan zich te binden. De gemeente ondersteunt deze ontwikkeling met de visie Werkspoorkwartier. Daarin is een grote rol weggelegd voor marktpartijen. Ook ondernemers,

Het Cartesiusgebied beschikt over veel groen en water. beeld door het aanleggen van recreatieve paden voor

bedrijven, initiatieven en gemeente vertegenwoordigd zijn. De Cartesius Tafel van Cartesius Museum biedt

7. Entrees zichtbaar maken

de visie nieuwe kansen ontstaan.

daarvoor ruimte.

Het bedrijventerrein Cartesiusweg ligt erg verscholen.

Tegelijkertijd staan de economische crisis, een terug-

2. Locatie voor uitwisseling

(creatieve) initiatiefnemers en investeerders zien met

trekkende overheid en beperkingen in de regelgeving en het bestemmingsplan de gewenste ontwikkelingen in de weg. Veel panden en loodsen staan leeg. Een aantal bedrijven wil het gebied verlaten. De daling in waarde van het vastgoed houdt dat echter tegen. Daarnaast vraagt de uitstraling van het gebied om hernieuwde aandacht. Zijn we in staat onder deze condities een vernieuwing op gang te brengen? In Atelier Cartesius werkten ondernemers, eigenaren en initiatiefnemers gezamenlijk aan een actieagenda voor Cartesius. Welke functies willen we de komende jaren toevoegen? Hoe versterken we de uitstraling van het gebied? Hoe kan de leegstand op korte termijn aangepakt worden? Welke rol is weggelegd voor tijdelijke programmering? En welke coalities zijn daarvoor nodig? Welk businessmodel is haalbaar om ook in de huidige crisis initiatief te realiseren? In kleine teams werden de vragen en uitdagingen waar bedrijventerrein Cartesiusweg voor staat formuleerd.

De relatie met de stad kan versterkt worden door de entrees meer zichtbaar te maken.

Het realiseren van een fysieke plek en een website waar uitwisseling plaats vindt tussen ondernemers, initiatieven

8. BOL.campus

en de gemeente.

BOL.com beschikt over een BOL.campus die zij graag willen openstellen voor ondernemers uit het gebied.

3. Leegstandskaart

BOL.com en TCN gaan kijken hoe zij dit kunnen realiseren.

Het realiseren en toegankelijk maken van een leegstandskaart/website waarmee vraag en aanbod op

9. Ondersteunende functies

elkaar afgestemd kan worden. Met daarin de zichtbare

Het gebied heeft ondersteunende functies nodig zoals

als verborgen leegstand van bedrijfsruimtes.

een vakschool, hoger onderwijs, een hotel, etc.

4. Oude en nieuwe ambachten verenigd

10. Horecaschip en stadsstrand

Het leggen van verbindingen tussen oude (traditionele)

De haven achter de Werkspoorloods is een ideale plek

en nieuwe ambachten. Dit versterkt het netwerk,

voor een horecaschip en stadsstrand.

kennisuitwisseling en ondernemerschap.

De ateliersessies stonden onder leiding van

5. Het binnenste buiten Er vindt volop bedrijvigheid plaats op bedrijventerrein Cartesiusweg. Maar dit is van de buitenkant niet altijd te zien. Door dit zichtbaar te maken wordt het gebied transparanter en levendiger.

Evert-Jan de Kort // Stec-groep, Huub Kloosterman // Urban Xchange en Andries Geerse // We Love the City. Dagvoorzitter: Bart Cosijn // Urban Dialoque Lees meer in ‘Kracht niet met het badwater weggooien’ pagina 96


104 // Aorta #12

Aorta #12 // 105

Het masterplan voor het Stationsgebied geeft geen hard eindbeeld, maar biedt ruimte voor een stap-voor-stap ontwikkeling.


106 // Aorta #12

VERKNOOPTE STAD // HET DEBAT IN DE STAD

Aorta #12 // 107

Stationsgebied 2040 // Ector Hoogstad Architecten, in samenwerking met Buro Sant en CO (landschapsontwerp) en Royal Haskoning (engineering)

Stand van zaken 2012 Anno 2011 bevond het megaproject Stationsgebied zich op een kantelpunt. De bouw aan de OV Terminal en het Stadskantoor is van start gegaan. Aan de oostzijde wordt gebouwd aan Appartementencomplex De Vredenburg en het Muziekpaleis. Het ontwerp voor verkeersplein Vredenburgknoop, de Catharijnesingel, Nieuw Hoog Catharijne en de nieuwe openbare bibliotheek aan het Smakkelaarsveld zijn definitief. Voor de ontwikkeling van de westzijde zijn ambities uitgesproken. Naast het Stationsplein West zijn het Jaarbeursplein en Westplein onderdeel van deze ontwikkeling. Het Jaarbeursplein moet een locatie voor grootschalige leisure worden. Het Westplein wordt autoluw gemaakt, waardoor de aansluiting voor fiets­ verkeer versterkt zal worden.

Achtergrond In 2003 is, om de verwachte toename van het aantal bezoekers te faciliteren, begonnen met een grootschalige herstructurering van het Stationsgebied. Het Stationsgebied is in het netwerk van knooppunten van essentieel belang. Dit gebied is hét centrale punt in het netwerk (de ‘hub’). Dagelijks passeren tienduizenden forensen, toeristen en recreanten het Centraal Station van Utrecht. Vanwege de centrale ligging in het land is Utrecht een populaire plaats voor zakelijke ontmoetingen. Het stationsgebied is een spil in het landelijke, regionale en stedelijke netwerk. Tegelijkertijd vormt het oude massieve complex bestaande uit Centraal Station, Hoog Catharijne, omliggende wegeninfrastructuur en spoorlijnen een fysieke barrière tussen de Oost en Westkant van Utrecht.

De discussie Het masterplan voor het Stationsgebied geeft geen hard eindbeeld, maar biedt ruimte voor een stap-voor-stap ontwikkeling. Voor het ruimtelijk raamwerk is een kader gecreëerd met drie centrale begrippen: herstellen, verbinden en betekenis geven. Voor de openbare ruimte en de nieuwbouw is  het begrip schaal als richtlijn toegevoegd. Twee assen, de Centrumboulevard en de Stadscorridor, moeten Oost en West in de toekomst beter met elkaar verbinden. Het versterken van de Oost-Westverbinding is ook opgenomen in het ambitiedocument ‘Utrecht: Aantrekkelijk Bereikbaar’ om daarmee de stedelijke knooppunten Leidsche Rijn Centrum, Binnenstad en Uithof als ‘As van Kennis en Cultuur’ met sterk structurerende OV- en fietsrelaties met elkaar te verbinden. De huidige grootschalige herstructurering van het Stationsgebied zal dan ook weerslag hebben op een veel groter stedelijk weefsel. Tegelijkertijd is het Stations­ gebied ook een belangrijke plek om te verblijven.

Waar staan we nu? Plannen aan de centrumzijde zijn nu in uitvoering, terwijl plannen aan de westzijde nog in voorbereiding zijn. De herstructurering van het Stationsgebied is nu flink onderweg. Met het uitbreiden van het voorzieningenniveau en een enorme facelift van de openbare ruimte zal de verblijfskwaliteit worden vergroot. De plannen voor het Stationsgebied zijn gebaseerd op inzichten en vooruit blikken van tien jaar geleden. Inmiddels hebben ontwikkelingen plaatsgevonden die van belang zijn voor het Stationsgebied. Zo heeft de crisis geleid tot structurele veranderingen in de economie. Wat betekent de realisatie van de eerste fase van de herstructurering van het Stationsgebied. Heeft Utrecht voldoende vooruitgelopen op de maatschappelijke ontwikkelingen? Geven de plannen voldoende antwoord op de opgaven die voortkomen uit de kernwaarden van het masterplan? Of is een herziening van ambities, aspiraties en plannen voor het vervolg nodig? Tijdens het stadsgesprek Stationsgebied van Aorta presenteerden verschillende sprekers hoe de relatie is tussen de kernwaarden uit het masterplan, de inrichting van de openbare ruimte en de manier waarop gebouwen en pleinen een herkenbaar adres hebben. Op basis van de uitkomsten organiseert Aorta in 2013 een tweede stadsgesprek.


108 // Aorta #12

Aorta #12 // 109

verknoopte stad // programma #1

Webcam ontwikkelingen Stationsgebied // Foto Projectorganisatie Stationsgebied (POS)

Stadsgesprek Stationsgebied Locatie: Torenzaal UCK Datum: 28 november 2012 // Aantal deelnemers: 75 Samenwerkingspartners: Gemeente Utrecht, Projectorganisatie Stationsgebied

Dagelijks passeren tienduizenden forensen, toeristen en recreanten het Centraal Station van Utrecht. Vanwege de centrale ligging in het land is Utrecht een populaire plaats voor zakelijke ontmoetingen. Om de verwachte toename van het aantal bezoekers te faciliteren, is in 2003 begonnen met een grootschalige herstructurering van het Stationsgebied. In het stadsgesprek Stationsgebied kijken we naar de realisatie van de eerste fase van de herstructurering. Heeft Utrecht voldoende vooruitgelopen op de maatschappelijke ontwikkelingen? Of is een herziening van ambities, aspiraties en plannen voor het vervolg nodig? Wat betekent dat voor de kernwaarden en de toekomstige ontwikkelingen? Een avond waarop verschillende sprekers toelichten hoe de relatie is tussen de kernwaarden uit het masterplan, de inrichting van de openbare ruimte en de manier waarop gebouwen en pleinen een herkenbaar adres hebben en de bezoekers in gesprek konden. Begin 2013 organiseert Aorta een tweede avond waarin vraagstukken die in dit deel van de avond aan bod komen, verder kunnen worden uitgediept.

Aorta kijkt terug op de realisatie van de eerste fase van de herstructurering van het stationsgebied.


110 // Aorta #12

Aorta #12 // 111

Stationsgebied in 1927 // Ansicht

Stadsgesprek Stationsgebied Utrecht

Het stationsgebied is een heel eind op weg maar heeft tegelijkertijd nog een lange tijd te gaan voordat alle ambities zijn verwezenlijkt.

Razend complexe gebieds­ ontwikkeling ontrafeld Auteur // Anne Luijten // Studio-RO, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu van TU Delft

Verlangen naar heel-zijn

organiseren, en anderzijds een robuuste vormgeving in

Hoofd Ontwerp Openbare Ruimte van de gemeente

materialisering en detaillering.’

Na jarenlang het lijdend voorwerp van, soms verhitte,

Barrières slechten

Frank van der Zanden vertaalt de drie kernbegrippen

discussie te zijn geweest, is het Stationsgebied Utrecht

Kwaliteit verdient verdieping, aldus wethouder Victor

in ‘verbindingen herstellen en ruimte betekenis geven’.

Patrick Franssen van HH Architecten werkt aan het

inmiddels al weer bijna een decennium in uitvoering.

Everhardt in zijn openingswoord. De opgaven voor de

Achter de ambities uit het masterplan gaat het verlangen

nieuwe Muziekpaleis en vertelt over de stedelijke

De grootscheepse herstructurering van het Stations­

stad liegen er dan ook niet om: met de verbetering van

schuil om van het Stationsgebied weer ‘één heel gebied’

kernwaarden die bepalend waren voor de gemaakte

gebied moet de capaciteit van het station vergroten, het

het stationsgebied moet vooral ook de mentale bar-

te maken, zegt hij. Een hecht weefsel van openbare

ontwerpkeuzes. Het Muziekpaleis krijgt een adres aan

voorzieningenniveau uitbreiden en de verblijfskwaliteit

rière tussen de centrumkant en de westkant worden

ruimtes, gebouwen en binnenstedelijke functies. Met

de Catharijnesingel en wordt door de openbare doorgan-

van de openbare ruimte aanzienlijk verbeteren. Het

geslecht. Er staat voor de stad veel op het spel, en de

name het herstellen van routes is daarbij een belang-

gen, de oriëntatie van het gebouw en de aanhechting op

masterplan uit 2003 geeft geen eindbeeld, maar biedt

gemeente investeert dan ook fors in kwaliteit. Maar veel

rijke opgave. De barrières zijn legio, van de spoorbundel

de openbare ruimte een onlosmakelijk onderdeel van

ruimte voor stap-voor-stap ontwikkeling. Drie begrippen

hangt ook af van de samenwerking met private partijen

(1300 meter zonder oversteek) tot de verkeersader die

het stedelijk weefsel. Het gebouw is een icoon, zeker,

staan daarbij centraal: herstellen, verbinden en beteke-

die kunnen en willen investeren in het stationsgebied.

de Catharijnebaan is geworden. Doordat in het Stations­

maar bovenal is het zelf een verticale stad én als object

nis geven. Aan de centrumzijde zijn sommige gebouwen

Zeker in zulke langlopende trajecten is het de grote

gebied de hoogteverschillen ook een belangrijke rol

een gebouw dat stevig is verankerd in de stad. ‘Binnen-

al in een vergevorderd stadium en zelfs opgeleverd, aan

kunst om vast te houden aan kwaliteit, aldus gespreks-

spelen, is de wens om tot een hecht systeem van routes,

stebuiten keren was van het begin af aan het thema.’

de westzijde wordt druk gewerkt aan het Stadskantoor

leider Henk Bouwman. In 2002 is een nieuw proces in-

functies, entrees en gebouwen te komen een driedimen-

en het Jaarbeursplein. Inmiddels heeft de crisis hard

gestoken waarbij de waarde voor de stad voorop stond.

sionale opgave. Er moet een betere verknoping komen

Wouter Zaaijer van OeverZaaijer Architecten is verant-

huisgehouden en is de vraag of de uitgangspunten van

De vraag die vanavond voorligt is of dat waardekader

tussen het maaiveldniveau en het verhoogde niveau.

woordelijk voor het ontwerp van Nieuw Hoog Catharijne

10 jaar geleden nog valide en haalbaar zijn. In hoeverre

nog relevant is en of de juiste procesinsteek is gekozen.

De RaboBrug gaat binnenkort de langzaamverkeers-

in opdracht van eigenaar Corio. Een belangrijke opgave

sporen de ambities van toen nog met de realiteit van

Kan het anders, kan het beter?

verbindingen optimaliseren. De interactie tussen (acti-

daarbij was het verbinden van oud en nieuw, door

viteiten in) de openbare ruimte en de gebouwen wordt

architectuur, stedenbouw en programma. ‘De oude

vandaag? Voor Aorta aanleiding genoeg om een Stadsgesprek te organiseren en de plannen, aspiraties en

Hoofd Stedenbouw Anco Schut schetst dat kader aan de

voor een groot deel bepaald door de gebouwentrees en

stadsstructuur loopt door in Nieuw HC.’ Door het winkel-

procesvoering onder de loep te nemen.

hand van een agenda met zes opgaven voor de stad. Het

de programmering van de onderstaande bouwlagen en

gebied heen zijn nieuwe routes gemaakt die zijn opgevat

Masterplan Stationsgebied Utrecht uit 2003 is gericht op

publieke ruimte. In het masterplan wordt deze opgave

als (binnen)straten en de verschillende hoogteniveaus

Opvallend aan de goed bezochte avond was de eye-

grote investeringen van zowel overheid als bedrijfsleven in

op verschillende schaalniveaus (S, M, X, XL) geadres-

bemiddelen tussen de hoogbouw en de binnenstad. Het

opener die de reeks van presentaties van architecten

de vernieuwing van het gebied tussen Vredenburg en Mer-

seerd. Om de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte

verhoogde maaiveld wordt gekoppeld aan het maaiveld

van de deelprojecten voor velen vormde. Het was ver-

wedekanaal. Het stationsgebied maakt deel uit van het

te versterken wordt de publieke ruimte onderverdeeld

van de stad. Een bijzondere openbare ruime wordt de

helderend om te zien hoe de verschillende projecten in

rijksprogramma Nieuwe Sleutelprojecten voor de HSL-

in verblijf, transfer en verkeer, waarbij de snelverkeer-

Stadskamer die straks pal boven de Catharijnesingel ligt.

samenhang tot elkaar en in relatie tot het gebied en de

stations. De herstructurering moet de groei van de stad

routes zoveel mogelijk worden beperkt.

Met glazen delen wordt contact gemaakt met de singel

stad als geheel zijn ontworpen. Een razend gecompli-

en de groei van het aantal reizigers faciliteren. Met als

ceerd stukje binnenstedelijke gebiedsontwikkeling rond-

uitgangspunt de drie kernbegrippen herstellen, verbinden

Deze agenda en een verdere stedenbouwkundige uitwer-

entertainment en evenementen. Nieuw HC moet een

om het drukste station van Nederland kwam zo in zijn

en betekenis geven gaat het om de volgende opgaven:

king van de thema’s vormen de achtergrond waartegen

heel nieuwe winkelbeleving oproepen, maar bovenal was

geheel in vogelvlucht voorbij. Een blik op de toekomst.

• De breuken herstellen in het stedelijk weefsel

de presentaties en het stadsgesprek zich afspelen. Het

de ontwerpopgave voor het nieuwe winkelcentrum ‘het

In de discussie die volgde kwam een aantal thema’s terug, en stond met name de procesvraag centraal. Hoe is de bewaking van de kwaliteit geregeld en is dit voldoende? Is er genoeg ruimte voor bijstelling en welke rol speelt het begrip tijdelijkheid met dergelijke lange uitvoeringstermijnen? En wat is de rol van bewoners in het proces en bij de kwaliteitsborging? Wordt alles overgelaten aan de professionals? Vooral het initiatief van

(Catharijnebaan, Stationsplein, Westplein)

beneden. In de Stadskamer is naast winkelen ruimte voor

snoer van presentaties over de projecten in uitvoering is

oplossen van een knoop die onoplosbaar leek.’

• De superstructuur van de ‘bovenstad’ ontleden tot

vooral informatief en verhelderend en ontrafelt stukje bij

Ook het Stationsplein Oost leek zo’n onontwarbare op-

herkenbare bouwblokken met een adres in de stad

beetje de complexiteit van de gebiedsontwikkeling in het

gave van verstrikte functies. Joost Ector van Ector Hoog-

Stationsgebied.

stad architecten heeft zelden een complexere opgave

• Het maken van prettige verbindende routes tussen het centrum en de omringende stad • De beneden- en bovenstad als één geheel onderdeel laten uitmaken van het stedelijk netwerk • De openbare ruimte wordt weer de plek waar alle

gezien. ‘De fietsenstalling, de expeditie voor HC, het Marjo de Kraker van IBU Stadsingenieurs werkt aan

busstation, de kiss & ride, echt alles komt hier samen.’

de reconstructie van de Catharijnesingel, een staaltje

Hij wilde het plein weer natuurlijk laten aanvoelen en een

verbindingen herstellen en nieuwe betekenis geven par

eind maken aan de hoogteverschillen en onveilig aanvoe-

bewoners en ondernemers wordt node gemist. Zijn de

functies hun adres hebben en waar de levendigheid

excellence. Ze laat zien hoe de verschillende singelpro-

lende routes. Kortom, een ontwerpopgave die eigenlijk

plaatjes misschien te mooi?

van de stad zich concentreert

fielen er uitkomen te zien, van stenige tot groene oevers

grotendeels een organisatieopgave is. ‘We willen van het

met veel aandacht voor detaillering. ‘Betekenis geven is

stationsplein weer een plek maken die je begrijpt.’ Naast

enerzijds de juiste functie op de juiste plaats weten te

het ordenen van de verkeersstromen betekent dat ook

• De verschraalde delen van de stad krijgen weer betekenis als levendig onderdeel van de stad


112 // Aorta #12

Aorta #12 // 113

Bouw stadskantoor // Foto Gerrit Serné

verblijfskwaliteit toevoegen aan het plein. Een van de

bepalen van de rooilijnen was daarbij onderwerp van

kwaliteit? Juist bij zo’n bescheiden plan waarvan niet

het Utrechtse Stationsgebied is ook of er wel menselijke

voorgestelde ingrepen is een grote luifel over het plein

discussie.

duidelijk is hoe een en ander er uiteindelijk uit gaat zien

maat in zit.’ Maar ook in de tijd zou er ruimte moeten

heen. Met het nieuwe stationsplein wordt straks eenheid

Voor de architecten is de kwaliteitsborging met het

is dat relevant. Professionals moeten zich vooral niet

zijn voor veranderend gebruik en veranderende functies.

gecreëerd door het opheffen van de ‘sfeerbreuken’ zodat

Atelier-Stedenbouw goed ingevuld, concludeert Bouw-

betuttelend opstellen, dat is een houding die niet meer

Voor architect Wouter Zaaijer is het nieuwe plan voor HC

de stad weer als een geheel kan worden ervaren. Dat

man. Maar hoe zit dat met de burgers? Is er vertrouwen

past bij deze tijd. Zij zouden integendeel bewoners juist

vele malen elastischer dan het oude HC en is het in die

betekent overigens niet dat de stad overal dezelfde maat

in professionals bij de bewoners? Ik ken de supervisor

meer moeten betrekken, in de zin van het leren kennen

zin echt een plan met toekomstwaarde. ‘Een veelheid

en schaal moet hebben. ‘Soms gaat het ook om het

niet, zegt een bewoner, die het eigenlijk nóg schrikwek-

van de noden van de stad. ‘En dan niet met weer zo’n

aan functies kan steeds ruimte krijgen in de duurzame

vieren van contrasten. Het Stationsplein is een ander

kender vindt dat ook veel projectleiders elkaar helemaal

marktonderzoek, nee probeer er achter te komen: wat

structuur van het winkelcentrum. Dat is één van de

gebied dan de historische binnenstad.’

niet blijken te kennen. ‘Hoe zit het dan met de verbinding

vragen mensen? Neem die signalen mee in het ontwerp.

grootste verbeteringen van dit plan ten aanzien van de

tussen projecten? Er wordt wel veel met stenen gewerkt,

Laat je beïnvloeden!’

toekomst van de stad.’

Stadsgesprek

maar niet met mensen. Ik pleit voor meer toetsing van

De openbare ruimte vormt de crux voor stedelijke kwa-

projecten.’ Het is een fundamentele vraag die voortkomt

Mensen laten meedoen

Uit het gesprek kwamen zo de nodige punten naar voren

liteit die we in het Stationsgebied willen realiseren. De

uit de aard van het masterplan, waarin is gewerkt met

Franssen zegt helemaal niet ‘de grote architect’ te willen

die in een volgende discussie verder zouden moeten

openbare ruimte is het bindmiddel dat al die mooie

randvoorwaarden en basisprincipes. Is er in de uitvoe-

uithangen, maar wil regisseren wat straks allemaal kan

worden uitgediept. Daarvan zijn kwaliteitsbewaking en

gebouwen met elkaar verbindt. In het begin waren die

ring nu meer behoefte aan kwaliteitscontrole? Vooral

gebeuren in het Muziekpaleis. Daarvoor heeft hij ook de

de mate van flexibiliteit in de procesvoering de belang-

kwaliteit heel karig benoemd in de plannen, klinkt het

ook gezien de lange termijn van uitvoering die nog zeker

meisjes in Tivoli opgezocht die bang waren dat er voor

rijkste. Maar ook de mate van flexibiliteit van gebouwen

uit de zaal. Er moesten vooral vierkante meters worden

tot 2030 zal duren. Met name vanuit de bewoners worden

hen geen plek meer was in het ‘te chique’ gebouw. ‘We

in de functionele invulling is nog een punt van discussie.

gemaakt die de operatie haalbaar zouden maken. ‘De

zorgen geuit over het waarmaken van de ambities. Dat

proberen als architect juist niet te veel vast te leggen.

Het derde belangrijke aandachtspunt heeft alles te

kwaliteit is erin gegroeid.’ De plinten van de gebouwen is

geldt vooral ook voor de westkant, waar de uitvoering

We willen dat mensen gaan meedoen.’ Dat roept een

maken met communicatie en betrokkenheid: het betrek-

wat betreft vormgeving en functies cruciaal voor een le-

nog maar juist gestart is. De vraag is niet alleen hoe de

heikel punt op, want waar zijn eigenlijk de ondernemers

ken van mensen in de plannen en het faciliteren van

vendige en aantrekkelijke openbare ruimte. Van introvert

lange termijn overbrugd kan worden ten aanzien van de

die opstaan en iets willen in het gebied? ‘Is er alleen

initiatieven.

naar extravert is hier de opgave. Een punt van zorg dat

kwaliteitsambities, maar ook hoe je ondertussen kwali-

ruimte voor de Corio’s of kunnen mensen ook nog initi-

Goede voorbeelden die hierbij tot inspiratie kunnen

leeft in de zaal is de bewaking van de kwaliteit. Meerdere

teit geeft aan de tijdelijkheid. Van der Zanden onderkent

atieven nemen in het gebied?’ Naast ontwerpen zouden

dienen zijn het initiatief van Guus Haest om de Leidsche

mensen zeggen de beide supervisoren die de kern vor-

dat de zorgen leven bij bewoners en roept ook vooral op

architecten mensen kunnen verleiden, mensen uitdagen

Rijn bevaarbaar te maken en het initiatief van Corio om

men van het team dat de kwaliteit bewaakt, het Atelier-

om elkaar ‘scherp te houden en te bevragen, juist als

om wat te gaan doen in het gebied. Dat vraagt echter

tijdelijk gebruik door derden in HC mogelijk te maken in

Stedenbouw niet te kennen. ‘Ik weet niet hoe de kwaliteit

het nog zo lang gaat duren.’ Hier blijkt een belangrijke

ook wat van de gemeente, die moet meedenken en vol-

het Mirliton theater.

wordt bewaakt.’ Ook vanuit de politiek is dit een zorg.

communicatie-opgave te liggen, veroorzaakt door de

houden zodat ook dingen die op het eerste gezicht niet

Het Stationsgebied is een heel eind op weg maar heeft

Wellicht is het begrip ‘kwaliteit’ te vaag geformuleerd,

bescheiden manier van werken, van mensen die ‘stil hun

haalbaar leken, mogelijk worden. ‘Er moet iets ontstaan

tegelijkertijd nog een lange tijd te gaan voordat alle

oppert gespreksleider Bouwman. Het vigerende mas-

werk doen’ in tegenstelling tot de UCP-tijden. ‘We moe-

tussen stad en ondernemer die iets wil.’

ambities zijn verwezenlijkt. Met als leidraad de kern-

terplan is een reactie op het UCP uit de tijd van Riek

ten natuurlijk ondertussen aan de mensen in de stad wél

Als je mensen wilt betrekken betekent dat ruimte maken

thema’s van herstellen, verbinden en betekenis geven

Bakker, toen alles was dichtgetimmerd en het plan

laten zien wat we aan het doen zijn.’

voor initiatief en mensen echt deelgenoot te maken van

wordt invulling gegeven aan de afzonderlijke projecten,

wat er in het gebied gebeurt. Die ruimte moet komen van

die samen deel uit maken van een van de meest com-

werd ervaren als een keurslijf. De weerbarstigheid zit nu meer in de uitvoeringsfase. Joost Ector zegt juist erg

De noden van de stad

zowel gemeente als private partijen. Gelukkig gebeurt er

plexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen van ons

te spreken te zijn over het Atelier-Stedenbouw en de

Bert Dirrix is lid van het Atelier-Stedenbouw en zegt dat

al het een en ander in tijdelijke, informele invullingen,

land. Hoe er vorm wordt gegeven aan de ontwikkeling en

kwaliteit van de discussie die daar wordt gevoerd met

het verhaal er binnen drie jaar ‘moet staan’. ‘Dan weten

zoals de inrichting van een skihut in een leegstaand deel

uitvoering is in deze tijd niet meer iets van bestuurders

partijen. ‘Het zijn mensen die zonder ballast en met

we: dit is het beeld, zowel voor de oost- als westkant.’

van HC. De Stadskamer moet een overdekt binnenstads-

en professionals alleen. Juist in het hier gekozen proces

helikopterview kunnen kijken naar de ontwikkelingen.

De dialoog neemt een belangrijke plaats in binnen de

plein worden waar informeel gebruik mogelijk is. Maar

van stap-voor-stap-ontwikkeling zou een constante en

Wij hebben goede ervaringen met hun feedback.’ Daar-

manier van werken, zegt ook Dirrix. ‘Ik houd er niet van

de ‘mooie plaatjes’ schrikken mensen wellicht af om zelf

vanzelfsprekende betrokkenheid van de stadsbewoners

naast is er de afstemming met de Rijksbouwmeester

om te zeggen hoe het eruit moet gaan zien. Interes-

aan te kloppen met een initiatief. Mensen vragen zich

moeten zijn gewaarborgd in het proces. Een dialoog

en de spoorbouwmeester die door Ector als essentieel

santer is het aansturen om mensen te zelfde taal te

wellicht zelfs af of hier ruimte is voor zoiets simpels als

met alle betrokkenen zou ongetwijfeld de kwaliteit van

wordt ervaren. ‘Zij zijn in staat je plan te doorgronden en

laten spreken. We willen in het atelier niet een concept

het laten spelen van kinderen.

de projecten ten goede komen. Hiervoor is echter meer

op z’n merites te beoordelen.’

ergens boven plaatsen maar kijken wat het oplevert om met elkaar in gesprek te gaan.’ Die discussies worden

Wederzijdse betrokkenheid Een andere zorg is de maat en schaal van de plannen.

Communicatie-opgave

nu vooral binnenskamers gevoerd, en zouden wel meer

Als eerste plan in uitvoering heeft de planvorming rond-

in de openbaarheid mogen plaatsvinden, erkent Dirrix.

om het Muziekpaleis haar stempel gedrukt op het mas-

Meer communicatie met bewoners dus om helderheid

terplan. De discussie ging daarbij niet over een mooi of

te brengen in alle complexiteit.

ruimte om de plannen op een kleinschalige manier in

de aansluiting op de openbare ruimte. ‘Omdat het mas-

Communicatie is één ding en is meestal eenrichtings-

diversiteit, een belangrijke kwaliteit van de binnenstad.

terplan zo vaag was is het gebouw en de ontmoeting

verkeer richting de burger, maar laten we niet sowieso

met de openbare ruimte al debatterend, in een dialoog

te veel over aan professionals? Waar is de stem van de

tot stand gekomen in het atelier Stedenbouw.’ Zelfs het

bewoner bij invulling van de plannen en het borgen van

lelijk gebouw, maar over haar betekenis in de stad door

Is er wel ruimte voor kleinschaligheid? Dit is juist één van de meest urgente opgaven van de nieuwe tijd. Is er te vullen? Daarmee kan ruimte worden geboden aan Een angstwekkend voorbeeld dat wordt genoemd is het nieuwe Stadshart van Almere, dat niet door de stad wordt omarmd en kampt met leegstand. ‘De vraag voor

nodig dan een communicatie-offensief richting de stad. Het betrekken van burgers en bewoners vraagt om te beginnen oprechte betrokkenheid bij makers en professionals. Kwaliteitsborging die in een werkatelier plaats vindt is zeker essentieel in het voeden en bijsturen van ontwerpers, maar er zou ook verder moeten worden gekeken naar andere vormen van kwaliteitsborging waarbij niet-professionals zijn betrokken. De eye-opener die deze avond was voor velen is wat dat betreft een signaal én hopelijk een eerste stap op weg naar wederzijdse betrokkenheid.


114 // Aorta #12

Aorta #12 // 115

Het gehele jaar zet Aorta de Thermometer in projecten

colofon

in de stad. Via deze interactieve blog volgt Aorta continu

© Architectuurcentrum Aorta, december2012.

de actuele architectuurdiscussie in de stad. Op het webblog komt de kennis uit het meervoudige programma

Niets in deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/

samen: informatie over de actuele opgave in Utrecht,

of openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook

inspiratie en is tevens een platform voor initiatieven in

zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de

de stad die zich met het vraagstuk bezighouden, een

rechthebbenden.

plek voor discussie en bespiegelingen. De Thermometer is ook een plek voor een breed geïnteresseerd publiek en professionals om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen in de stad en de regio. Professionals, initiatiefnemers en geïnteresseerden bediscussiëren en becommentariëren de Utrechtse opgave. De essays en columns worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad. Deze afsluitende en kritische samenvatting geeft niet alleen dwarsdoorsnede van het programma, maar plaatst dit ook in een breder perspectief. Ook in 2013 volgt Aorta de discussie weer via de Thermometer. U wordt ook dan weer uitgenodigd te reageren.

Redactie: Lindy Schuin // Eveline Paalvast // Rianne Pruis Ontwerp en layout: Atelier Oost, Utrecht Beeld: Lindy Schuin, tenzij anders vermeld. Met dank aan alle bloggers//auteurs die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van het Thermometerjaarboek 2012. Niet alle rechthebbenden van de gebruikte illustraties konden worden achterhaald.



Jaarboek thermometer Aorta 2012 - deel 1