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RICS-Impulse: Zweitwohnungsinitiative RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ist ein weltweit tätiger Berufsverband von Immobilienfachleuten, der über 100.000 qualifizierte Mitglieder in mehr als 140 Ländern rund um den Globus repräsentiert. Die RICS steht für professionelle Berufsausübung in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft, darunter Bewertung, Wohn- und Gewerbeimmobilien, Bauwesen, Grundbesitz oder Umweltfragen. Sie regelt und fördert den Berufsstand auf der Grundlage hoher fachlicher Standards und einer strengen Berufsethik. Zudem gilt sie als führende Wissensquelle in sämtlichen Immobilienfragen und erbringt unabhängige, unparteiische Beratungsleistungen für ihre Mitglieder, die Öffentlichkeit, Institutionen und internationale Organisationen. RICS-Impulse ist eine Publikation von RICS-Schweiz, die je nach thematischem Bedarf mehrmals jährlich erscheint. Es handelt sich um ein Fact-Sheet zu aktuellen Themen, die Einfluss auf die Immobilienwirtschaft haben. RICS-Impulse ist unabhängig und richtet sich an Meinungsbildner in der Schweiz, die auf eine unabhängige professionelle Einschätzung zu aktuellen Immobilienfrage Wert legen.

Ausgangslage und Auswirkungen der Volksinitiative

Am 11. März 2012 wurde die Initiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» vom Schweizer Stimmvolk angenommen. Nach der entsprechenden Verfassungsbestimmung (Art. 75 BV) ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt, wovon ein Grossteil der Kommunen im Alpenraum betroffen ist. Die Annahme der Initiative führte zu grosser Verunsicherung auf verschiedenen Ebenen. Einerseits liess der offen formulierte Verfassungstext zentrale Fragen unbeantwortet. So wurde zum Beispiel nicht definiert, was eine Zweitwohnung ist. Andererseits hatte sich vorher niemand systematisch Gedanken über die volkswirtschaftlichen Folgen gemacht, oder über die Auswirkungen auf die Finanzierung von Beherbergungsbetrieben und Tourismusinfrastrukturen. Diese Fragen wurden in der Folge aufgebarbeitet und in verschiedenen Berichten dargestellt. Zu erwähnen sind der im Auftrag des SECO durch BHP Hauser und Partner verfasste Bericht «Tourismusfinanzierung ohne Zweitwohnungen, Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die Finanzierung von Beherbergungsbetrieben und Tourismusinfrastrukturen» vom Januar 2013, der ebenfalls im Auftrag des SECO durch BAK BASEL erstellte Bericht «Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die touristische und regionalwirtschaftliche Entwicklung – Ausgangslage, Wirkungszusammenhänge und Szenarioanalysen» vom Februar 2013, der «Bericht über die strukturelle Situation des Schweizer Tourismus und die künftige Tourismusstrategie des Bundesrates vom 26. Juni 2013» und der nach Vorliegen des Gesetzesentwurfes im Auftrag des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE durch ECPOPLAN erstellte Bericht «Nachhaltigkeitsbeurteilung (NHB) des Zweitwohnungsgesetzes auf Basis des Gesetzesentwurfs gemäss Botschaft des Bundesrates» vom 18. Februar 2014. Die genannten Gutachten gehen von teils weitreichenden Auswirkungen in den jeweils analysierten Bereichen aus, wovon hier einige wirtschaftliche herausgegriffen seien:

Redaktionskomitee RICS-Impulse «Zweitwohnungsinitiative» Leitung Andreas Deuber, MRICS, Prof. (FH) Dr., HTW Chur Hochschule für Technik und Wirtschaft Mitglieder Beate Lichner, MRICS, Rechtsanwältin (D), Geschäftsführerin Lichner Projects GmbH, Wabern b. Bern  Felix Thurnheer, MRICS, MSc, MBA, Marktanalyst und Geschäftsführer ImmoCompass AG, Bubikon  Andreas F. Vögeli, MRICS, Rechtsanwalt und Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Niederer Kraft & Frey AG, Zürich Anya Calonder, Business Development RICS Switzerland Text Andreas Deuber Abstract Französisch / Italienisch Seite 4

• Entscheidend für die touristische und regionalwirtschaftliche Auswirkung ist die Strenge bei der Umsetzung.1 Bei liberaler Auslegung (Szenario «Mild», Umnutzung bestehender Gebäude bleibt fast uneingeschränkt möglich, Ersatzneubauten sind erlaubt, auch nach dem 1. Januar 2013 neu erstellte Wohnungen und Hotels können umgenutzt werden, weitgehende Ausnahmen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen) wird im Jahre 2015 mit einem Rückgang bei den Bauinvestitionen von CHF 741 Mio. gerechnet, der sich in den Folgejahren auf CHF 543 Mio. reduzieren wird. Bei strenger Auslegung (Szenario «Streng», Umnutzung bestehender Wohnungen ist bewilligungspflichtig, bestehende Hotelbetriebe können nicht in Zweitwohnungen umgenutzt werden, als Ausnahme für bewirtschaftete Betten gelten nur strukturierte Beherbergungsformen inklusive einer Mindestanforderung an die Auslastung) wird der Einbruch der Bauinvestitionen auf CHF 1.2 Mrd. veranschlagt. Die positiven Effekte auf die Tourismusnachfrage werden als bescheiden eingestuft. • Es wird mit mehrheitlich negativen wirtschaftlichen Auswirkungen aufgrund von bremsenden Effekten auf Beschäftigung, Einkommen und Steuereinnahmen gerechnet.2 Im Jahre 2025 dürften die Umsätze in den Bereichen Bau und Tourismus im Schweizer Alpenraum um CHF 440-790 Mio. pro Jahr zurückgehen, die Steuereinnahmen der öffentlichen Hand (Einkommens-, Gewinn- und Mehrwertsteuer) um 40- 70 Mio. CHF pro Jahr und die Arbeitsplätze um 2700 bis 4800 Personen. • Die Folgen für die Hotellerie hängen weitgehend von der Ausgestaltung ab, das heisst von der Frage, ob Hotels weiterhin Zweitwohnungen realisieren dürfen und in welchem Ausmass. Bei restriktiver Handhabung wird von deutlichen Einbrüchen im Bauvolumen ausgegangen.3

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Kommentar RICS Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative tangiert das verbreitete Geschäftsmodell vieler Gemeinden im Alpenraum und wird weitgehende wirtschaftliche Konsequenzen für die alpinen Tourismusregionen haben. Je nach Strenge der Umsetzung differieren die Auswirkungen auf die regionalen Volkswirtschaften jedoch stark. Unabhängig vom Szenario haben Gemeinden im Schweizer Alpenraum, besonders die «Hotspots», aber auch die anderen Tourismusgemeinden, einen akuten Handlungsbedarf, weil sich ihre Einnahmen (Steuern, Gebühren) zufolge der Zweitwohnungsinitiative teilweise stark reduzieren werden. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind schwierig zu prognostizieren. Theoretisch wird eine Verlagerung der Bautätigkeit weg vom Wohneigentum zwecks Eigennutzung hin zu betrieblich organisierten Einheiten für den Vermietungsmarkt stattfinden. Auf welchem Niveau sich die Preise für solche Wohnungen etablieren werden, kann noch nicht abgeschätzt werden. Massgebend sind die Qualität der Projekte, die Finanzierbarkeit und das Marketing. Bei den Preisen für Wohneigentum rechnen wir trotz des sich verknappenden Angebotes mit Korrekturen zufolge der aktuell immer strengeren Kreditvergabe der Banken, welche die Preislandschaft in der ganzen Schweiz und im ganzen Alpenraum stärker beeinflussen dürfte als die Zweitwohnungsinitiative. Aufgrund von Grösse und Preisspektren des jeweiligen Marktes wird das Bündnerland am meisten betroffen sein, gefolgt vom Wallis und vom Berner Oberland.

Rechtssicherheit

Nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative bestanden viele Unsicherheiten, weshalb sich der Bundesrat entschied, die drängendsten Fragen auf Verordnungsstufe zu regeln und dadurch Rechtssicherheit zu schaffen. Die «Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012» wurde - als Übergangsregelung bis zum Vorliegen der Ausführungsgesetzgebung - auf den 1. Januar 2013 in Kraft gesetzt und ist immer noch gültig. Das Bundesgericht hatte sich verschiedentlich mit der Anwendung dieser Verordnung zu befassen und hat mit wegweisenden Pilotentscheiden korrigierend und gegen die Meinung der kantonalen Gerichte interveniert. So wurde am 22. Mai 2013 durch die I. Öffentlichrechte Abteilung entschieden4, Vorschriften zur Beschränkung von Zweitwohnungen gälten bereits ab dem Datum der Abstimmung vom März 2012, mit der Folge, dass hunderte von Bauvorhaben anfechtbar wurden.5 Zweitens wurde durch das Bundesgericht entschieden,dass die Umweltschutzorganisation von Franz Weber, Helvetia Nostra, in den Baubewilligungsverfahren zu Zweitwohnungsbauten beschwerdeberechtigt ist. Der zwischenzeitlich vorliegende Entwurf zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), der im Februar an die eidgenössischen Räte ging und im Mai durch die vorberatende Kommission des Ständerates diskutiert wird, ist wiederum von weitreichenden Konzessionen an die (Regional-) Politik charakterisiert, so dass Helvetia Nostra mit dem Referendum gedroht hat. Die Bergkantone fordern derweil weitere Zugeständnisse, besonders betreffend altrechtliche Zweitwohnungen. Kommentar RICS Bei der Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative im Rahmen des ZWG prallen namhafte wirtschaftliche Interessen auf Grundsätze der Verfassungsrechtlichkeit. Weil Bundesgesetze nicht auf ihre Verfassungsmässigkeit überprüft werden können, wird zurzeit mit allen Mitteln versucht, im ZWG die Handlungsspielräume so weit wie möglich auszuschöpfen. Es ist nun an den Eidgenössischen Räten, bei Bedarf korrigierend Einfluss zu nehmen. 2 | RICS-Impulse 2014_1

Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob der Verfassungsartikel hinreichend respektiert ist, sondern auch um die Praktikabilität. Nach Ansicht der RICS-Expertenrunde hat der Versuch des Gesetzgebers, es allen recht zu machen, zu einem komplizierten und kaum praxistauglichen Gesetz geführt.

Begriff der Zweitwohnung

Der Initiativtext hat die Definition des Zweitwohnungsbegriffs dem Gesetzgeber überlassen. Die Übergangsverordnung lehnt sich begrifflich an die «Planungshilfe Zweitwohnungen» des Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE), in welcher zwischen nicht-touristischen und touristischen Zweitwohnungen unterschieden wird. Letztere werden weiter in «selbstgenutzte (nicht bewirtschaftete)» und «touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen» unterteilt. Diese Systematik ist im ZWG übernommen worden. Mit anderen Worten gelten auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen als Zweitwohnungen. Kommentar RICS Der Entwurf des ZWG beruht auf einem weder systematisch gerechtfertigten noch sachdienlichen Zweitwohnunsbegriff. Vermietete Ferienwohnungen, die nicht für eigene Wohnzwecke gehalten werden, sondern um sie zu vermieten und einen Ertrag zu erzielen, stellen per se nicht «residential» sondern «commercial real estate» dar und sind somit gar keine Zweitwohnungen. Im internationalen Sprachgebraucht handelt sich um sogenannte «managed lodging properties», die als kommerziell gelten. Solche Wohnungen zu verbieten, lag nicht in der Absicht der Initianten der Zweitwohnungsinitiative, sondern diese zielten auf die sogenannten «kalten Betten»6 ab. Dass im Gesetz auch die bewirtschafteten Wohnungen zu den Zweitwohnungen geschlagen werden, beschränkt den zukünftigen Handlungsspielraum in unnötiger Weise. Massgebendes Kriterium für die Zuteilung in die beiden Kategorien sollte nicht die dauernde Nutzung/Bewohnung (Art. 2 ZWG) sein, sondern die Vermietungsbereitschaft. Vermietete Wohnungen wären dann nicht Zweitwohnungen und dürften durch die Gemeinden in den dafür vorgesehenen Zonen und entsprechend dem Baugesetz normal bewilligt werden. Ausserdem geht es beim Begriff der Zweitwohnung um eine grundlegende gesellschaftliche Frage: Wieviel Wohnraum steht einer Person in der Anzahl Wohnungen und in deren Grösse zu, sind Haushalte aus den Bergen mit einer Zweitwohnungen in der Stadt anders zu behandeln als umgekehrt etc. Diese Debatte wurde kaum geführt. Wir empfehlen eine gesamthafte Reflektion gesellschaftlicher Fragen, um keine Ungleichheiten verfassungsrechtlich zu installieren.

Der Begriff der touristischen Bewirtschaftung

«Eine Wohnung gilt als touristische bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird…». (ZWG Art. 7 Abs. 2) und wenn es sich entweder um eine Einliegerwohnungen handelt, oder um eine hotelmässig bewirtschaftete Wohnung (Bewirtschaftung durch einen sogenannten «strukturierten Beherbergungsbetrieb»). Trifft keiner der beiden Fälle zu, sondern ist die touristische Bewirtschaftung nicht weiter qualifiziert, so ist die Wohnung bloss zulässig, wenn sie in einem Gebiet liegt, das im kantonalen Richtplan entsprechend bezeichnet wurde. Namentlich muss die Bedeutung der Wohnungen für die touristische Entwicklung des Gebietes in einem kantonalen touristischen Entwicklungskonzept nachgewiesen sein, es muss ferner nachgewiesen werden, dass die Nachfrage touristischer Gäste nach Beherbergung in diesem Gebiet nicht gegeben ist, und das Gebiet darf nicht zu den intensiv genutz-


ten Tourismusgebieten gehören (nebst weiteren Auflagen gem. ZWG Art. 8 Abs. 2). M.a.W. werden touristisch bewirtschaftete Wohnungen, die nicht einem Hotel angegliedert sind, nur sehr restriktiv zugelassen. Kommentar RICS Mit dem Wechsel von der privaten und stark auf den Schweizer Markt ausgerichteten hin zur betrieblichen Nutzung von Wohneinheiten werden besser organisierte kommerzielle Investoren, seien es Privatpersonen oder Institutionen, gefördert. Dieser Markt ist international. Gesamthaft ist von der betrieblichen Nutzung zu erwarten, dass sie die Tourismusregionen kommerzieller und internationaler macht, was zu begrüssen ist. Es sollten aber sämtliche nicht zu Eigennutzungszwecken, sondern zur Vermietung erworbenen Wohnungen grundsätzlich ohne Einschränkung zulässig sein. Dies ist im Ergebnis gemäss ZWG bei den Einliegerwohnungen der Fall, wie auch bei hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen, nicht aber bei normalen touristisch bewirtschafteten Wohnungen, für die eine Reihe von komplizierten Zusatznachweisen zu erbringen ist, zum Beispiel dass die Anlage nicht in einem intensiv genutzten Tourismusgebiet liegt (ZWG Art. 7 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 8). Dies bedeutet vor allem Hochkonjunktur für Gutachter, nicht aber für den Immobilenmarkt. Bei Vorliegen der erforderlichen Nachweise könnte zudem bei Investoren der Eindruck erweckt werden, das zur Diskussion stehende Projekt sei wirtschaftlich tragbar, was gerade dann tendenziell nicht der Fall sein wird, wenn die Anlage in einem Gebiet ohne intensive Toursimusnutzung liegt. In der Regelung, wonach touristisch bewirtschaftete Wohnungen nur in Gebieten ohne intensive Tourismusnutzung zulässig sind, liegt ein innerer Widerspruch. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen werden, wenn überhaupt, höchstens an den touristischen Hotspots organisierbar und kommerziell erfolgreich sein. Mit spekulativem Bau von touristisch bewirtschafteten Wohnungen ist auch dort nicht zu rechnen, denn die Risiken mangelnder Verkäuflichkeit sind für den Entwickler und jene mangelnder Auslastung für den Investor viel zu hoch. Erfolgreich werden nur Objekte an attraktiver Tourismuslage sein (Verfügbarkeit von touristischen Angeboten, guten Mikrolage). Entscheidend ist neben der touristischen Lage besonders auch die Grösse der Anlagen (Anzahl Wohneinheiten) und die damit zusammenhängende Möglichkeit zur intensiven Vermarktung. Die genannten Einschränkungen bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen verhindern neue eigenständige Geschäftsmodelle in der Beherbergungsindustrie.

Hotellerie

Die Hotellerie wird im bestehenden Gesetzesentwurf in dreierlei Hinsicht privilegiert. Erstens sind touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen weiterhin zulässig, wenn sie «im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs (im Wesentlichen eines Hotels, Ergänzung Autor) bewirtschaftet werden» (ZWG Art. 7 Abs. 2 Lit. b). Zweitens dürfen strukturierte Beherbergungsbetriebe unter bestimmten Voraussetzungen neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellen. Erforderlich ist ein Nachweis, dass «der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen geführt oder weitergeführt werden kann» (ZWG Art. 9 Abs. 2 Lit. a). Drittens dürfen strukturierte Beherbergungsbetriebe vollumfänglich zu Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung umgenutzt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (minimale Bewirtschaftungsdauer 25 Jahre, keine wirtschaftliche Weiterführung als Hotel mehr möglich, Misserfolg nicht verursacht durch ein Fehlverhalten des Eigentümers oder der Eigentümerin, ZWG Art. 9 Abs. 2 Lit. a-c).

Kommentar RICS Das erste der genannten drei Privilegien ist marktgerecht und sinnvoll. Bei der weiter oben empfohlenen Zweitwohnungsdefinition entsprechend dem kommerziellen Bewirtschaftungsbegriff wäre die besondere Nennung dieses Falls nicht einmal erforderlich, sondern selbstverständlich. Das zweite Privileg mit der Möglichkeit zur Erstellung von Zweitwohnungen im Ausmass von 20 % der Hauptnutzfläche ist ein effizientes Instrument und besonders dann sinnvoll, wenn es um neue Projekte geht, welche nur dank dem Verkauf von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen überhaupt realisiert werden können. Das dritte Privileg in Form der Umnutzbarkeit von erfolglosen Hotels zu Zweitwohnungen ist fraglich, insbesondere zufolge der damit verbundenen Fehlanreize (Belohnung erfolgloser Betriebe durch Umnutzungsmöglichkeit) und dem dadurch ausgelösten Umnutzungsdruck. Ferner stellt der hohe Komplexitätsgrad bei der Anwendung der Bestimmungen ein Problem dar. Eine effiziente Stärkung der Hotellerie wird dadurch kaum erzielt, sondern es geht bei dieser Regelung eher um eine Verlustminimierung im Falle eines wirtschaftlichen Ausfalls.

Umnutzung von altrechtlichen Wohnungen

Das Gesetz lässt die Umnutzung altrechtlicher Wohnungen, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, weitgehend zu (ZWG Art. 11, 12). Kommentar RICS Diese Regelung entspricht den Grundsätzen von Bestandes- und Eigentumsgarantie und wird daher befürwortet. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass Verlagerungen von Erst- auf Zweitwohnungen in einem grösseren Ausmass nicht ausgeschlossen werden können. So ist denkbar, dass bestehende Erstwohnungen, zum Beispiel in attraktiven Dorfkernen, in Zweitwohnungen umgewandelt werden, und zum Ersatz eingezontes Land an den Dorfrändern zur Erstellung von Erstwohnungen verwendet wird.

Vollzug

Verschiedentlich ist auf den hohen Komplexitätsgrad des ZWG verwiesen worden, der die mit dem Vollzug betrauten Behörden vor grosse organisatorische und finanzielle Herausforderungen stellen wird. Der vorliegende Entwurf des ZWG verzichtet zudem auf amtliche Kontrollmassnahmen. Mit anderen Worten werden unrechtmässige Nutzungen nur bei Klage geahndet. Kommentar RICS Um der Durchsetzung des Zweitwohnungsgesetzes Nachachtung zu verschaffen, wären griffige Instrumente und von Amtes wegen erfolgende Kontrollen erforderlich, die im Entwurf zum ZWG jedoch nicht vorgesehen sind. Ein Vollzugsnotstand zufolge eines zu hohen Komplexitätsgrades und Missbräuche zufolge fehlender Kontrollmechanismen und –ressourcen ist daher vorprogrammiert. Gesamthaft wird empfohlen, das Gesetz wesentlich zu vereinfachen, aber dafür Kontrollmechanismen einzubauen und das Gesetz konsequent durchzusetzen. SECO BAK (2013), S. 66-71 ARE (2014), S. 4 f. 3 SECO BHP (2013), S. 96 ff. 4 BGE 139 II 271 S. 271 ff. 5 Viele Eigentümer von Parzellen hatten noch in letzter Minuten versucht, eine Baubewilligung für Zweitwohnungen zu erhalten. 6 Fondation Franz Weber/Helvetia Nostra. 1 2

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Abstract Italienisch L’iniziativa «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie», accettata dal popolo svizzero l’11 marzo 2012, limita le abitazioni secondarie a un massimo del 20% per ogni comune. La maggior parte dei comuni dello spazio alpino svizzero ne è interessata. Sono tante le insicurezze sorte in seguito a questa votazione, a partire dalla definizione stessa di »abitazione secondaria”. Un’altra difficoltà, soprattutto all’inizio, è stata anche quella di stimare le conseguenze economiche a livello regionale. A tale proposito il Consiglio federale ha richiesto diverse perizie ed ha creato un gruppo di lavoro per l’attuazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie. Secondo l’opinione degli esperti, occorre prevedere conseguenze economiche ingenti, la cui entità dipenderà molto da come l’iniziativa sarà attuata. Il progetto relativo alla Legge sulle abitazioni secondarie (LASec) fa molte concessioni: troppe secondo gli iniziativisti (Helvetia Nostra), motivo per cui hanno minacciato di indire un referendum. RICS non vuole esprimersi riguardo alla costituzionalità del testo di legge, tuttavia desidera criticare il concetto di casa secondaria impiegato nella LASec, ritenendolo troppo limitante. Gli appartamenti di vacanza in affitto non dovrebbero essere annoverati tra le abitazioni secondarie: secondo la sistematica internazionale, infatti, non si tratta di «residential» bensì di «commercial real estate». Secondo la LASec, queste abitazioni di vacanza, che la legge ritiene erroneamente «abitazioni secondarie», sono consentite solo al di fuori delle zone turistiche ad alto sfruttamento. Una limitazione del genere non è né necessaria dal punto di vista giuridico, né tantomeno sensata dal punto di vista economico. A determinate condizioni, le disposizioni relative al settore alberghiero permettono che alberghi sussistenti possano essere impiegati come abitazioni secondarie. Gli stimoli creati da questa possibilità vanno nella direzione sbagliata. D’altro canto è invece utile autorizzare la gestione di abitazioni da parte di aziende alberghiere, siano esse già esistenti o nuove. RICS giudica positiva la possibilità di cambiare l’utilizzo delle abitazioni costruite secondo la vecchia legislazione, e già presenti prima dell’11 marzo 2012, da prime a seconde abitazioni: ciò consente di garantirne il mantenimento e la proprietà. Tuttavia non si può escludere che si faccia uso di questa possibilità in modo molto esteso, causando così un aumento dello sfruttamento dei terreni edificabili che si trovano ai bordi dei villaggi. La complessità della LASec fa presagire difficoltà e costi ingenti per quanto riguarda la sua attuazione. Il tentativo da parte del legislatore di rendere giustizia a tutte le parti ha prodotto una legge complicata ed estremamente difficile da mettere in pratica. Inoltre anche l’assenza di meccanismi di controllo efficienti aumenta il rischio che in futuro insorgano altre difficoltà nell’applicazione di questa legge.

Abstract Französisch L’initiative «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires», approuvée par le peuple suisse le 11 mars 2012, limite à 20% au maximum la part des résidences secondaires dans une commune. Elle concerne la plupart des communes situées dans l’espace alpin suisse. La votation a soulevé de profondes incertitudes, à commencer par la notion de résidence secondaire, dont la définition était floue. Il faut ajouter à cela les retombées économiques (à l’échelle régionale) qui, dans un premier temps, étaient difficiles à évaluer. C’est dans ce contexte que le Conseil fédéral a commandité plusieurs expertises et constitué un groupe de travail chargé de la mise en œuvre de l’initiative. Les experts tablent sur des retombées économiques considérables, précisant toutefois que l’ampleur de celles-ci dépend de l’application de l’initiative. L’actuel projet de loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) fait de nombreuses concessions; trop aux yeux de ses auteurs (Helvetia Nostra), raison pour laquelle la menace du référendum a été brandie. Si elle ne se prononce pas sur la constitutionnalité du texte de loi, la RICS émet toutefois des réserves sur le caractère trop restrictif de la notion de résidence secondaire telle qu’elle est utilisée dans la LRS: les appartements de vacances ouverts à la location ne devraient être considérés comme des résidences secondaires, dans la mesure où dans la classification internationale ils appartiennent à la catégorie commercial real estate, et non residential real estate. Ces logements, considérés à tort comme résidences secondaires au titre de la LRS, sont autorisés uniquement en dehors des territoires d’utilisation touristique intensive. Une telle restriction n’est pas nécessaire d’un point de vue juridique, ni logique d’un point de vue économique. Par ailleurs, les dispositions relatives au secteur de l’hôtellerie autorisant le changement d’affectation d’hôtels en résidences secondaires sous certaines conditions ont un effet dissuasif. A l’inverse, c’est une bonne chose que de permettre aux établissements hôteliers, existants ou nouveaux, de gérer des appartements. En outre, il est prévu que la LCR permette de changer l’affectation de logements créés selon l’ancien droit avant le 11 mars 2012 de résidence principale en résidence secondaire. La RICS salue cette possibilité car celle-ci tient compte de la garantie des droits acquis et de la garantie d’existence, mais n’exclut pas une utilisation massive de cette mesure qui s’accompagnerait d’une augmentation des terrains à bâtir dans les zones situées aux abords des villages. Le haut degré de complexité de la LRS laisse présager des difficultés et des coûts considérables dans la mise en œuvre de celle-ci. En essayant de satisfaire toutes les parties, le législateur a abouti à une loi compliquée, difficilement applicable dans les faits. Enfin, faute de mécanismes de contrôle efficaces, le risque d’une exécution lacunaire de la loi est d’autant plus présent.

Literaturverzeichnis ARE (Hg.) (2010): Zweitwohnungen, Planungshilfe für die kantonale Richtplanung. ARE (Hg.) (2014): Nachhaltigkeitbeurteilung (NHB) des Zweitwohnungsgesetzes auf Basis des Gesetzesentwurfs gemäss Botschaft des Bundesrates. EJPD (Hg.) (2013): Bericht über die Strukturelle Situation des Schweizer Tourismus und die künftige Tourismusstrategie des Bundesrates vom 26. Juni 2013. Fondation Franz Weber / Helvetia Nostra. Sind Ferienwohnungen auch Zweitwohnungen? Medienstoff vom 09.02.2012. SECO (Hg.) BHP (2013): Tourismusfinanzierung ohne Zweitwohnungen. Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die Finanzierung von Beherbergungsbetrieben und Tourismusinfrastrukturen. Schlussberich zuhanden des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO. Unter Mitarbeit von Peter Plaz, Sarah Schmid, Stefanie Schwander und Michael Isenring. SECO (Hg.) BAK (2013) Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die touristische und regionalwirtschaftliche Entwicklung – Ausgangslage, Wirkungszusammenhänge und Szenarioanalysen.

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RICS Impulse Zweitwohnungsinitiative