Page 1

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners

Juli 2018

Fast ejendom Det nyeste inden for fast ejendom

Det nye AB-system: AB92, ABR89 og ABT93 erstattes med AB18, ABR18 og ABT18 AB-systemet – de almindelige betingelser for byggeog anlægsarbejder – har flere revisioner bag sig. I marts 2015 blev der nedsat et udvalg, som skulle revidere byggeriets aftalevilkår. Udvalget har nu afgivet en betænkning med de nye aftalevilkår, som anbefales anvendt fra den 1. januar 2019, hvorefter AB92, ABR89 og ABT93 erstattes med AB18, ABR18 og ABT18. Bygge- og anlægsbranchen benytter frivillige standardvilkår ved indgåelsen af kontrakter om udførelse af bygge- og anlægsarbejder og rådgivning herom. En lang række af de kontrakter, der blev indgået under det tidligere AB-system, inde-

holdt typisk fravigelser fra AB-systemet, da reglerne var utidssvarende. Fravigelserne medførte, at der ved tvister i forbindelse med udførelsen af et bygge- og anlægsarbejde var uklarhed om aftalens konsekvenser, herunder risiko- og ansvarsfordeling. Formålet med revisionen er at gøre AB-systemet tidssvarende og samtidig sikre et mere velfungerende, effektivt og gennemsigtigt aftalesystem, som bl.a. skal være internationalt genkendeligt og anvendeligt på alle entrepriseformer. AB-systemet består af agreed documents, hvilket betyder, at repræsentanter for både entreprenører og bygherrer er blevet enige om reglerne.


Nyhedsbrevet fra Andersen Partners

Da AB-systemet ikke er egentlig lovgivning, men derimod et sæt frivillige aftalevilkår, finder de ikke automatisk anvendelse, men skal vedtages udtrykkeligt. Parterne kan også aftale at anvende alle dokumenter i AB-systemet med fravigelser. Det nye AB-system består af AB18, ABR18 og ABT18. Opdelingen mellem de tre afhænger af, hvilken opgave aftalen angår. AB18 angår arbejder og leverancer, ABR18 angår rådgivning og bistand og ABT18 angår totalentreprise, der er defineret som entreprise, der omfatter den væsentligste del af entreprisen og de fleste øvrige ydelser. Ud over det nye AB-system har udvalget også udarbejdet fire appendikser og forenklede udgaver af AB og ABR. Både de fire appendikser og de forenklede udgaver af AB og ABR finder kun anvendelse for en bestemt opgave, hvis parterne har aftalt at anvende dem. De væsentligste ændringer AB18 er opbygget som AB92, men der er dog foretaget væsentlige ændringer i grunddokumentet i forhold til AB92.

Juli 2018

at de er udført, og entreprenøren skal varsle en forventet forsinkelse, når entreprenøren ved eller burde vide, at der vil indtræde forsinkelse. Noget andet er, at reglerne om konflikthåndtering nu er betydeligt udvidet, herunder med regler om pligt til at forligsforhandle, pligt til at anmode om mægling/mediation inden en voldgiftssag samt muligheder for at få en hurtig afgørelse, som er bindende for parterne og eksigibel, medmindre en part anlægger en voldgiftssag inden otte uger. De fire appendikser Ved udarbejdelsen af grunddokumenterne – AB, ABR og ABT – lagde udvalget vægt på kun at medtage de forhold, der sædvanligvis forekommer ved større opgaver. Det blev dog fundet hensigtsmæssigt også at have standardvilkår for andre forhold, som ikke er aktuelle ved alle opgaver, men dog er hyppigt forekommende. Udvalget ønskede imidlertid ikke at tynge grunddokumenterne unødigt, hvorfor det tillige valgte at arbejde med tilvalgsbestemmelser samlet efter emne i fire appendikser (APP). De fire appendikser angår projektudvikling, projektoptimering, driftskrav og incitamentsbestemmelser og angiver hver især, hvilke bestemmelser i grunddokumenterne de supplerer eller fraviger.

En af ændringerne er, at § 19 om projektgennemgang nu er gjort obligatorisk ved alle bygge- og anlægsarbejder og er udbygget væsentligt i forhold til bestemmelserne i § 11 i AB92. Omfanget af projektgennemgangen afhænger af projektets karakter, størrelse og kompleksitet. Hovedtidsplanen skal angive den tid, som skal afsættes til projektgennemgangen. Der er ikke fastsat noget vederlag for entreprenørens deltagelse. Projekteringsansvaret påhviler den, der udfører projekteringen. Bygherren skal lave en redegørelse for projektgennemgangen med en konkret angivelse af de foranstaltninger, der træffes til at afbøde uhensigtsmæssigheder m.v.

AB18 og ABT18 indeholder ikke bestemmelser, der håndterer en tidlig inddragelse af entreprenørens udførelses- og planlægningsmæssige kompetencer i forbindelse med udviklingen af projektet. Dette kan dog – afhængig af et konkret bygge- og anlægsprojekts karakter og kompleksitet – være relevant, hvorfor udvalget har udarbejdet APP Projektudvikling om parternes samarbejde i forbindelse med en tidlig inddragelse af entreprenøren i udvikling af projektet. Udvalget har også udarbejdet APP Projektoptimering, som angår parternes samarbejde om optimering af projektet.

Derudover kan der nu kræves acontobetaling to gange hver måned. Med AB18 reguleres entreprisesummen efter det relevante indeks for den del af arbejderne, som udføres efter 12 måneder fra tilbudsdagen. Entreprenøren har også krav på godtgørelse for ekstraordinære og generelt forekommende prisstigninger på materialer og brændstof. Ekstraarbejder skal faktureres inden for en rimelig tid efter,

Undertiden indeholder entrepriseaftaler en aftale om, at entreprenøren skal gennemgå det udbudte projekt med henblik på at fremkomme med forslag til optimering af projektet, inden udførelsen påbegyndes. Ved gennemgangen inddrages entreprenørens udførelsesmæssige kompetencer med henblik på at komme med alternative løsninger, materialer og byggeproces, som kan optimere projektet.


Nyhedsbrevet fra Andersen Partners

APP Projektudvikling og APP Projektoptimering bliver et tillæg til AB18 og ABR18. Udvalget har også udarbejdet APP Driftskrav, som er et sæt tillægsbetingelser til AB18 og ABT18 med regler om oplysning om, hvad driftskravet indebærer, hvorledes det måles, og om kravet er opfyldt. Bestemmelserne i AB18 og ABT18 om aflevering og konstatering af mangler tager nemlig ikke højde for, at manglende opfyldelse af eventuelle driftskrav først kan konstateres efter ibrugtagning og betingelserne indeholder heller ikke regler for gennemførelse af sådanne målinger. Endelig er der APP Incitamenter, som er tillægsbestemmelser om positive incitamenter i form af bonus for opnåelse af forskellige resultater. Formålet er at tilskynde parterne til i højere grad at anvende positive incitamenter til gavn for alle parter og det konkrete projekt. De almindelige betingelser indeholder allerede en række negative incitamenter i form af bestemmelser om dagbod, afslag og erstatning, der skal tilskynde parterne til at opfylde deres forpligtelser. De indeholder dog ingen positive incitamenter i form af f.eks. bonus. Tillægsbestemmelserne kan aftales som et tilvalg til § 34 i AB18 eller § 32 i ABT18 om pris og regulering eller § 33 i ABR18 om honorar og regulering. Ovenstående tillægsbetingelser kan fraviges eller suppleres i den konkrete aftale efter parternes behov. Forenklede udgaver af AB og ABR Grunddokumenterne kan være besværlige at arbejde med på relativt enkle opgaver, hvorfor man nu kan anvende de forenklede udgaver af AB og ABR. Udspillet kan komme fra bygherren, hvis der er tale om et udbud, eller fra entreprenøren eller rådgiveren, hvis aftalen bygger på et tilbud uden forudgående udbud. Den forenklede AB er tænkt anvendt på en bygge- og anlægsopgave, der er relativt lille i henseende til omfang, tid og økonomi eller er enkel i henseende til opgavens karakter eller organisering. Udvalget forventer, at det kunne være en opgave, hvor der foreligger et fuldstændigt udførelsesprojekt, men kan også være en opgave, der omfatter entreprenørprojektering, idet opgaven er beskrevet ved funktionskrav, ved et projektforslag

Juli 2018

eller et myndighedsprojekt. Den forenklede ABR er tænkt anvendt på en rådgivningsopgave, der er relativt lille i henseende til omfang, tid og økonomi eller er enkel i henseende til byggeopgavens karakter eller organisering eller enkel i den forstand, at opgaven kun omfatter en afgrænset rådgivning, f.eks. bygherrerådgivning, eller bistand ved udformning af en indledende analyse eller et byggeprogram eller et projektforslag. De forenklede udgaver af AB og ABR forventes ikke anvendt på underentrepriser/-rådgivning, hvor AB i sin grundform er aftalt for hovedentreprisen/-rådgivningen, idet der i sådanne tilfælde ofte er aftalt back to back vilkår, hvor vilkår fra hovedaftalen tages med i de underliggende aftaler. Udvalgets betænkning kan findes på Trafik-, Byggeog Boligstyrelsens hjemmeside.


Nyhedsbrevet fra Andersen Partners

Michael R. Skovgaard

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 98 +45 40 57 53 03 mrs@andersen-partners.dk

+45 76 22 22 04 +45 40 51 40 02 jkn@andersen-partners.dk

Juli 2018

Jacob Fabritius de Tengnagel +45 76 22 22 26 +45 51 99 90 13 jft@andersen-partners.dk

www.andersen-partners.dk Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rüdgivning. Andersen Partners pütager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Nyhedsbrev fast ejendom juli 2018  

https://www.andersen-partners.dk/sites/default/files/documents/nyhedsbrev_fast_ejendom_juli_2018.pdf

Nyhedsbrev fast ejendom juli 2018  

https://www.andersen-partners.dk/sites/default/files/documents/nyhedsbrev_fast_ejendom_juli_2018.pdf