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LA MIXITÉ SOCIALE

COMME OBJECTIF DE LA RÉNOVATION URBAINE ?

Le cas du grand ensemble dit de la Vache Noire à Arcueil

Mémoire de Master Antoine Chabanas Directeur d’étude : Cristina Rossi Juin 2013 / ENSAV


La MixitĂŠ sociale comme objectif dans les rĂŠnovations urbaines/ Page 2


Remerciements

Je tiens à remercier particulièrement Cristina Rossi, directeur d’étude, pour m’avoir aidé guidé, suivi et soutenu tout au long de la rédaction de ce mémoire. Je remercie Richard Sabatier et Pierre Gaudin pour leurs conseils avisés, leurs écoutes et leurs soutien. Je remercie mes proches et en particulier Sarah pour son aide et ses relectures patientes. Je remercie toutes les personnes qui m’ont aidé dans mes recherches : • La responsable du pôle Développement de l’OPIHLM • L’architecte d’un des projets du site • Les employés des services Urbanisme et Archives de la mairie d’Arcueil • Marie-Françoise, habitante de La Vache Noire

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Table Introduction

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A propos de la Mixité sociale

8

Présentation du grand ensemble dit Cité de la Vache Noire

A/ MAITRISE D’OUVRAGE ET MAITRISE D’ŒUVRE A LA VACHE NOIRE

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De l’idéologie à l’action politique

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1. Mise en place de l’ORU 2. Mise en place du PNRU 3. Concertation avec les habitants 4. Accompagnement dans le relogement des habitants

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B/ IMPACT DE LA RENOVATION URBAINE

Concrétisation réelle ou factice de la mixité sociale

38

1. Un réequilibrage des ressources au niveau du territoire de la commune 2. La mixité à l’échelle de l’ilot 3. Le logement au service de la Mixité sociale

40 42 48

Conclusion  Quand la mixité sociale est au service de la performance économique

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Bibliographie

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Glossaire

60

Annexes

62 La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 4


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INTRODUCTION Le terme de mixité sociale est couramment utilisé dans le discours des architectes et des

politiques. Selon ce même discours, il semblerait que plus de mixité sociale résoudraient certains problèmes sociaux. Les concentrations de populations pauvres, selon les politiques actuelles, aboutissent à un certain nombre de problèmes sociaux (chômage massif, délinquance). Ainsi, toujours selon les politiques actuelles, d’avantage de mixité sociale impliquerait une meilleure intégration dans la société française de certaine populations considérées comme exclues. La mixité sociale fait ici référence à une mixité de couches sociale. Mais la mixité sociale fait également référence à une mixité ethnique, les grands ensembles étant habités par des populations souvent pauvres et issues de l’immigration. En outre, la mixité sociale est un concept qui prend racine dans la conception universaliste et républicaine de la politique française bien que, par définition, les données ethniques sur la population française n’existent pas. C’est sur cette ambiguïté que toute les rénovations urbaines actuelles sont pensées. Comment "dissoudre" une population qui n’apparaît pas dans les statistiques? La politique qui consiste à défavoriser le communautarisme, en contraste avec le modèle anglo-saxon, permettrait une meilleure intégration des populations d’origine étrangère dans la société française. Très sensible aux questions que soulève le logement en France ainsi que les problématiques liées aux rapports multiples et complexes du pays avec l’immigration, les grands ensembles ont pris une place dans mes réflexions toujours plus grande. Les grands ensembles, en premier lieu occupent une place particulière dans la société. Leur place à part dans le paysage urbain et leur stigmatisation soulèvent des questions fondamentales dans la sphère sociétale. En second lieu, définir ou entrevoir la position des architectes et leurs rôles dans les politiques publiques devenait une nécessité. Curieux sur les différentes étapes qui constituent l’histoire déjà faite des grands ensembles, j‘ai suivi avec attention, les nombreuses politiques dirigées à l’alimenter. La Vache Noire a attiré mon attention pour une autre raison : j’étais le témoin d’une modification urbaine. Cette grande barre que je n’avais jamais vraiment regardée, m’a interpellé par son absence. La


rénovation urbaine de la Vache Noire s’imposait à moi. M’arrêter sur ce territoire était une formidable occasion d’essayer de répondre le plus justement possible aux questions que je me posais. Ma position de départ est donc de questionner les vertus de la mixité sociale, qui viserait implicitement à "diluer" les populations d’origine étrangère dans la société française. Au contraire du modèle anglo-saxon d’intégration qui favorise les communautarismes. N’y aurait-il pas des idées à extraire de ce modèle? Quoiqu’il en soit, les rénovations urbaines effectuées par l’ANRU depuis 2005 ont comme objectifs principaux de favoriser, d’apporter de la mixité sociale. Qu’est-ce vraiment la mixité sociale? A quoi sert-elle? Sur quels critères est-elle définie? Pour essayer d’y répondre, j’ai procédé en deux temps, ou en à "hauteurs". Le premier temps est consacré à la dimension décisionnelles et politique du projet. Il s’agit d’une lecture factuelle du projet la plus exhaustive possible. Interroger ceux qui dictent les directives et ceux qui réfléchissent la rénovation urbaine. L’intérêt est d’exposer les volontés politique qui aliment le projet et surtout d’observer la mixité sociale retranscrite dans les nombreuses orientations du projet. Je me suis appuyé sur deux entretiens, le premier avec un bailleur social de la ville d’Arcueil et le second avec un des architectes du projet. Le deuxième temps est consacré à l’impact sur le quartier et ses habitants, résultant de cette rénovation urbaine, lecture analytique donc plus critique et personnelle du projet. L’intérêt premier réside dans l’observation de la concrétisation de la mixité sociale. Je me suis appuyé sur un entretien avec une habitante et sur des observations de terrain Un travail préalable sur la définition même de mixité sociale m’a été nécessaire, qui se trouve à la suite de cette introduction.

7


A PROPOS DE LA MIXITE SOCIALE La mixité sociale est apparue sous ces termes dans le pacte de relance pour la ville en 1996. «Outre les objectifs de diversité de l’habitat et de mixité sociale définis par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville, elle a pour but de lutter contre les phénomènes d’exclusion dans l’espace urbain et de favoriser l’insertion professionnelle, sociale et culturelle des populations habitant dans des grands ensembles ou des quartiers d’habitat dégradé.»1 Cette notion est cependant présente dès 1991 dans la LOV, Loi d’Orientation pour la Ville, qui précise en article 1 «Cette politique doit permettre d’insérer chaque quartier dans la ville et d’assurer dans chaque agglomération la coexistence des diverses catégories sociales» 2 Elle est ensuite renforcée dans la loi SRU, Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, votée en 2000. Cette loi prévoit notamment un seuil minimum de 20% de logements sociaux pour chaque commune de plus de 3500 habitants (sauf cas particuliers) et 1500 habitants en Ile de France, définit dans le célèbre article 55 : «Le conseil municipal définit un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales» 3 Cet objectif est renforcée par des mesures coercitive à l’encontre des communes qui ne respecteraient pas cette loi. La mixité sociale devient ici, comme le précise Hacène Belmessous, un objectif politique. 4 En 2003, la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite loi Borloo, crée le PNRU, Programme National de Rénovation Urbaine. Ce PNRU «vise à restructurer, dans un objectif de mixité sociale et de développement durable, les quartiers classés en zone urbaine sensible et, à titre exceptionnel, après avis conforme du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent et accord du ministre chargé de la ville et du ministre chargé du logement, ceux présentant des caractéristiques économiques et sociales analogues»5 L’objectif de mixité sociale est donc insuflé par cette loi dans le PRNU.

1 Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville. 2 Loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville 3 loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, couramment appelée loi SRU ou loi Gayssot. 4 Belmessous, Hacène, Texte communiqué à partir de la rencontre-débat du 16 novembre 2006, organisée par le Centre de Ressources Politique de la Ville en Essonne, disponible sur le site http://www.crpve91.fr (date de consultation 11 octobre 2012) 5 LOI n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 8


Cependant, nombre d’auteurs souligne que la notion de mixité sociale se retrouve bien avant la LOV de 1991. Noémie Houard précise qu’elle est présente dans la loi visant à la mise en oeuvre du droit au logement de 1990 1. Jacques Donzelot estime qu’elle est apparue en 1983 avec le rapport Dubedout 2. Ce rapport insiste sur : «le rôle de l’accumulation des handicaps sociaux, sur l’insuffisance des services, sur l’isolement et la dégradation de la vie dans certains quartiers». 3 Hacène Belmessous affirme qu’elle remonte à la directive d’Olivier Guichard, alors mi­nis­tre du Logement et de l’Aménagement du territoire, publiée en 1973. Cette directive a interdit la construction de grands ensembles HLM.4 Quant à David Gibant, il estime pour sa part qu’il s’agit du terme de mixité sociale qui fait nouveauté ainsi que la question de son double contexte métropolitain et globalisé. Mais pour lui, la question de la diversité dans la ville paraît aussi ancienne que la ville 5.

1 Houard, Noémie , "Au nom de la mixité sociale", p30 dans Jacques Donzelot, A quoi sert la rénovation urbaine?, Paris, ed. PUF, 2012 2 Donzelot, Jacques, Quand la ville se défait, Quelle politique face à la crise des banlieues, Paris, Seuil, 2006. 3 Dubedout, Hubert, Ensemble, refaire le ville, rapport au premier ministre, Paris, La Documentation Française, 1983. 4 Hacène Belmessous, Texte communiqué à partir de la rencontre-débat du 16 novembre 2006, organisée par le Centre de Ressources Politique de la Ville en Essonne, disponible sur le site http://www.crpve91.fr (date de consultation 11 octobre 2012) 5 David Gilbant, Les villes de la diversité, Territoires du vivre ensemble, Paris, Economica, 2011. 6 Discours de Cécile Duflot, actuelle ministre du logement dans le cadre de "l’examen du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social", prononcé le 20 novembre 2012. 7 Picoche Jacqueline, Dictionnaire étymologique du français, Paris, Dictionnaires Le Robert,1997 8. Zeidman, Claude, "Mixité" in AKOUN André et ANSART Pierre (dir.), Dictionnaire de sociologie. Paris : Le Robert Seuil, 1999. 9

Plus récemment, l’actuelle ministre de la ville Cécile Duflot souhaite renforcer l’objectif de mixité sociale. Elle précise «Il n’y aura pas d’égalité territoriale sans mixité sociale». Pour elle, la Loi SRU est : «un texte fondateur et novateur, qui a posé des principes essentiels au développement des villes.» et «Son article 55, en particulier, a rendu concret l’objectif essentiel de mixité sociale». Elle finit par : «la mixité sociale [qui] permettra que, demain, la devise de notre République résonne plus fortement encore.» 6 Elle est donc aujourd’hui plus que d’actualité dans les discours politiques, notamment avec avec un gourvenement de gauche qui en fait un objectif principal de la politique de la ville et du logement. Aucune définition de cette notion n’est arrétée. Etymologiquement, elle fait appel à l’idée de mélange des personnes formant une société (mixité = du latin mixtus, participe passé de misceo mêler, mélanger / social = du latin socialis, de socius, compagnon) 7 Le dictionnaire de sociologie définie la mixité sociale comme «une coexistence entre des individus de caractéristiques sociales différentes» 8.


Cette définition donne une première idée de cette notion mais ne définie pas de quelle caractéristiques sociales il s’agit. D’autre part, coexistence est juste le fait d’exister simultanément. On ne parle alors pas forcément d’interaction ou de lien entre ces différentes personnes. La comission d’évaluation et de suivi ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbain) la définit ainsi : «la mixité sociale consiste, en une zone géographique donnée, en ce que des personnes issues de caté gories socioprofessionnelles différentes (niveau de vie, cultures et/ou origines nationales). La mixité sociale est à la fois un état : la cohabitation sur un même territoire de groupes sociaux divers par l’âge, la nationalité, le statut professionnel, les revenus afin d’avoir une répartition plus équilibrée des populations; et un processus : le fait de faciliter la cohabitation sur un même territoire de groupe aux caractéristiques diverses»1. Cette définition précise quelles caractéristiques sociales englobe la mixité sociale. Et donc sur quels critères les objectifs de mixité sociale ont été appliqués aux opérations ANRU. Elle souligne également que la mixité sociale est à la fois un état et un processus, soit une fin et un moyen. La question de l’échelle de son application ou de son existence n’est pas définie. Une autre définition la désigne comme un : « objectif d’une politique sociale visant, par l’élaboration des programmes de logement notamment, à faire coexister différentes classes sociales au sein d’une même unité urbaine »2. Cette définition recentre la notion de mixité sociale sur la politique du logement. Elle n’est ici que le moyen, le processus et n’est pas définie comme une fin, un état. D’après la définition rédigée dans un rapport du 21 décembre 2005 par l’assemblée nationale: il s’agit de «limiter la concentration des publics défavorisés dans les quartiers en difficulté et y retenir ou attirer des populations plus aisées en y améliorant les conditions de vie». Cette définition pose la question des lieux d’applications des objectifs de mixité sociale, car elle précise qu’elle doit être appliquée dans "les quartiers en difficultés", à l’inverse de ce que préconise l’artice 55 de la loi SRU. La mixité sociale garantirait donc une meilleure cohésion sociale, par un équilibrage territorial de populations aux caractéristiques diverses (revenus, cultures et/ou origines nationales).

1 Comité d’évaluation et de suivi de L’Agence nationale de la rénovation urbaine, Les quartiers en mouvement, Pour un acte 2 de la rénovation urbaine, Paris, La documentation française, 2011. 2 Segaud, Marion - Brun Jacques - Driant, Jean-Claude, Dictionnaire critique de l’habitat et du logement, Paris, Armand Colin, 2003 3 Hamel, Gérard, Rapport sur le projet de loi portant l’engagement national pour le logement, Paris, 21 décembre 2005 La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 10


S’interroger sur les bénéfices de la mixité sociales nous demande donc de s’interroger dans un premier temps sur l’échelle de son application ainsi que sur les critères choisis pour son application. D’autre part, la mixité sociale se pose en terme de processus. Dans les textes législatifs depuis 2000 (loi SRU), il est ainsi posé en terme d’objectif politique. Marie Hélène Bacqué et Yves Sintomer précise qu’il est important de dissocier ces deux volets qui sont : «la plupart du temps confondus dans le discours des décideurs comme dans celui des simples citoyens» 1

1 Sintomer, Yves, Bacqué, Marie-Hélène, «Les banlieues populaires entre intégration, affiliation et scission»,A paraitre in Ph. Genestier, La banlieue entre faits et représentation, objet de recherche et d’action publique, La Documentation française, Paris, 2000. 2 Houard, Noémie, Droit au logement et mixité sociale, les contradictions du logement social, 2009, Paris, L’Harmattan, collection Habitat et Sociétés. 11

Ces quelques définitions posent la question de l’échelle d’application de l’objectif mixité sociale. La loi SRU impose aux communes un minimum de 20% de logements sociaux pour atteindre l’objectif de mixité sociale. L’objectif de mixité sociale est désiré à toutes les échelles : «le hall d’immeuble, l’îlot, le quartier, les secteurs d’agglomération, le centre ou la périphérie». La législation impose d’atteindre l’objectif par la construction de logements. Or par ces constructions, l’échelle de l’objectif de mixité sociale ne peut être que celle de l’îlot, voire du quartier si le foncier le permet. En effet, une des critiques qui est fait à l’article 55 de la loi SRU est que la construction de logement se concentre sur une partie du territoire de la commune (et souvent sur les terrains disponibles les moins chers). Une certaine mixité sociale à l’échelle de la région, comme l’Île de France, est donc très difficilement atteignable. D’autre part, sur quels critères se base-t-on pour définir l’objectif de mixité sociale? Le critère le plus souvent invoqué sont celui de la pauvreté. On se base donc sur les revenus des ménages pour savoir si il faut diversifier la population ou non. On se base également sur de nombreux critères sociaux, comme le chômage, la délinquance, l’isolement des habitants (personnes âgées, famille mono-parentale,..), la taille des ménages, la profession,... Enfin, la mixité sociale se basent sur des critères souvent sous entendus. Il s’agit de critères religieux, ethniques, d’origine nationale. En effet, la mixité sociale vise à étouffer tous développement (réel ou fabulé) de communautarisme. Tous ces critères se retrouvent dans les discours politiques. Les bailleurs sociaux sont aussi régulièrement montré du doigt, par les sociologues notamment, pour des pratiques d’attribution de logements sociaux parfois opaques, mais justifié par les objectifs de mixité sociale. 2


Un objectif politique... La mixité sociale est un objectif politique. Cet objectif politique permettrait aux collectivités locale d’avoir une diversité de catégories sociaux-professionnelles des habitants. Ainsi, à une échelle territoriale, ces collectivités locales disposent de suffisamment de moyens financiers (grâce aux impôts prélevés aux catégories les plus aisées) pour aider les plus démunis. On l’a vu, cet objectif apparaît dans les textes législatifs avec la loi SRU de 2000, en particulier avec l’article 55. Cet article favorise la construction de logements sociaux dans les territoires ou il n’y en a moins de 20%. Dans les opération ANRU, il s’agit au contraire d’offrir des logements en accession ou en locatif intermédiaire. Dans le cas de la Cité de la Vache Noire, c’est vraiment cet objectif qui a guidé l’opération de rénovation urbaine: «Le programme de renouvellement de la cité de la Vache Noire propose de diversifier le parc de logements pour encourager la mixité sociale. Alors que les bâtiments «A» et «B» d’origine étaient destinés aux familles les plus modestes, les nouveaux logements permettent à des ménages aux ressources et compositions diverses d’habiter dans un même ensemble.» 1 Si cet objectif est tout à fait justifiable pour les collectivités locales, il sous entend cependant un tout autre objectif. A savoir, changer l’image des quartiers subissant une opération de rénovation urbaine. Ce changement d’image passe d’une part par la suppression d’une architecture à l’image négative suivie de la construction de nouveaux logements correspondant à l’image de la ville classique, un urbanisme recentré sur la rue; d’autre part, mais les deux sont concordants, par l’arrivée d’une population plus aisée. Cette population plus aisée serait issue de la classe moyenne, sous entendue "blanche". «Le terme de classe moyenne est de plus en plus utilisé pour désigner une minorité qui déserte ces quartiers [quartiers des banlieues] : les "Blancs", les "Whites", les "Blancos".» 2 Ces quartiers éviteront ainsi tout risque de voir toute forme de communautarismes, de regroupements ethniques de se développer. Cette vision découle du principe de l’universalisme républicain français, qui assure l’égalité de tous ces citoyens, mais ne reconnaît pas les différences. La cohésion sociale passe par l’égalitarisme. Hacène Belmessous dit :

1 Convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain de la Vache Noire à Arcueil. 3 Guilly, Christophe, Fractures françaises, Paris, François Bourin Editeur, 2010. L’utilisation des trois termes par l’auteur fait référence au "dérapages" de Manuel Valls, alors maire d’Evry, qui avait été enregistrer à son insu et avait employés ces trois termes. 3 Hacène Belmessous, Texte communiqué à partir de la rencontre-débat du 16 novembre 2006, organisée par le Centre de Ressources Politique de la Ville en Essonne La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 12


«ces notions témoignent en réalité d’une gêne, d’un souci évident de rendre invisible le fondement social instituant la nécessité de la mixité sociale dans la ville française : le référent racial»3

... au service d’un mythe? L’objectif de mixité sociale véhicule l’idée d’une société, d’une ville mixte, où tous les membres vivent ensemble, sans accrocs malgré leurs différences sociale. Cette vision de la ville harmonieuse est pour beaucoup d’auteurs comme Belmessous, Stébé-Marchal un mythe. Pour ces derniers auteurs, il ferait référence à trois autres mythes, qui sont la ville hausmanienne, la ville post-industrielle des années 50 et 60 et aux cités utopiques de la fin du Moyen-Age. Ce mythe de la mixité sociale se rapporte à un idéal humaniste. Maurice Blanc et Catherine Bidou-Zacharien la qualifie d’utopie Appolinienne, «pour opposer un urbanisme de l’ordre, de l’harmonie et de la tranquillité, hégémonique chez les décideurs, à un urbanisme de l’invention et du "désordre créateur"»1

1 Maurice Blanc et Catherine Bidou-Zacharisen, "Éditorial. Paradoxes de la mixité sociale", Espaces et société, n° 140-141, Mars 2010. 13


Présentation du grand ensemble dit Cité de la Vache Noire L’objet de mon étude est la rénovation urbaine opérée sur le grand ensemble dit Cité de La Vache Noire, à Arcueil. Ce grand ensemble est situé dans le département du Val de Marne, limitrophe de Paris. Il est construit en bordure de l’ancienne Nationale 20, reliant historiquement Paris à Orléans, aujourd’hui devenue la Départementale 920, mais qui reste un axe structurant du territoire. Le grand ensemble dit Cité de la Vache Noire a été construit en 1962 par les architectes Jacques Poirrier (architecte du Ministère de la Rénovation Urbaine), Charles Malaurent (architecte communal d’Arcueil) et Lucien Métrich (architecte communal de Gentilly). Avant le PNRU (Projet National de Rénovation Urbaine), il était constitué de deux bâtiments, dénommés administrativement A et B. Il est lors de sa construction une annexe de la Cité du Chaperon Vert, situé au nord est de la Vache Noire. Leurs constructions sont contemporaines et leur architecture est la même. Mais son relatif éloignement géographique et son administrement l’ont rendu indépendant. Le Bâtiment A mesurait 148 m de longueur sur 11 m de profondeur et jusqu’à 35 m de hauteur. Il était constitué de 10 à 12 étages. Le bâtiment A etait implanté en parallèle de l’avenue Laplace, séparé de celle-ci par une bande continue constitué d’un bati ancien de faible hauteur, ne permettant aucun accés avec l’avenue.

Cité du Chaperon Vert

Le Bâtiment B mesurait 98 m de long sur 11 m de profondeur et 15 m de hauteur. Il était constitué de 4 étage et était implanté en perpendiculaire du Bâtiment A. Ces deux bâtiments délimitaient un coeur d’îlot, constitué d’un transformateur EDF déjà présent sur le site avant leurs constructions, d’un jardin et d’un parking. Ces bâtiments étaient construits avec une ossature béton et un remplissage de briques rouges. Annexe de La Vache Noire

N 100 m

500 m

Localisation de l’annexe de la Vache Noire Photo du plan cadastral de la ville d’Arcueil, Service urbanisme de la ville, retravaillé par moi-même. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 14


A ED

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Parcelle de la Cité de la Vache Noire Photo du plan cadastral de la ville d’Arcueil, Service urbanisme de la ville, retravaillé par moi-même. 15

N

100 m

200 m


Elévation du Batiment A Photo personnelle du PC de la Vache Noire, Service Urbanisme de la ville d’Arcueil La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 16


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Plan de situation Photo personnelle du PC de la Vache Noire, Service Urbanisme de la ville d’Arcueil La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 18


Plan d’implantation Photo personnelle du PC de la Vache Noire, Service Urbanisme de la ville d’Arcueil 19


MAITRISE D’OUVRAGE ET MAITRISE D’ŒUVRE A LA VACHE NOIRE

A/

Dans cette première partie, il s’agit d’apporter des éléments de réponses quant au développement du projet, et surtout d’un de ses principaux objectif, la mixité sociale. Pourquoi la mixité sociale est-elle un des objectifs du projet? Comment, par quels moyens est-elle mise en oeuvre? On verra qu’il y a eu deux projets consécutifs différents. Alors que la mise en oeuvre de la mixité sociale est différentes d’un projet à un autre, elle est cependant restée au coeur des actions de modification urbaine.

La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 20


21


Mise en place de l’ORU (Opération de Renouvellement Urbain) La convention ORU (Opération de Renouvellement Urbain) Val De Bièvre a été signé en juillet 2001. Elle concerne les villes d’Arcueil et de Gentilly. L’ORU permet de mettre en application le Contrat de Ville, définit par la circulaire Jospin du 31 décembre 1998. Cette convention n’a pas été mise en oeuvre puisqu’elle a été remplacé par une convention ANRU le 21 juillet 2005. La convention ORU1 définissait cinq objectifs principaux : • L’épanouissement d’un territoire, tête de pont de la Vallée Scientifique et Technologique de le Bièvre. Son ouverture et son rayonnement au plan départemental et régional. • La réparation et la rénovation d’un quartier qui a subi de véritables mutilations liées aux effets simultanés de la désindustrialisation et de la construction d’infrastructures périphériques et autoroutières. • La diversification de l’habitat et la mixité des fonctions habitat / équipement / activité. • De nouveaux équilibres sociaux et des améliorations en faveur des populations qui souffrent de la dégradation de leurs conditions de vie. • La valorisation de l’identité culturelle d’une banlieue, creuset d’une nouvelle citoyenneté et de nouveaux liens entre les espaces et les hommes. Pour mener à bien ces objectifs, les actions proposées étaient : • de créer de l’emploi en développant des activités liées à la Vallée Scientifique et Technologique de la Bièvre, en redynamsant le commerce local et en favorisant l’accès à l’emploi et l’insertion par l’économique; • de refaire la ville en transformant les logements sociaux, en désenclavant le quartier et en améliorant les équipements collectifs • améliorer le mieux vivre ensemble en trouvant un équilibre démographique et social, en donnant aux jeunes du quartier une formation solide, en renforçant la sécurité, en faisant un quartier citoyen et en améliorant les services et activités de proximité. En gros, ces actions s’articulent autour de trois axes : Emploi / Education / Batî. On remarque donc que cette convention définit le programme au niveau de l’agglomération. Elle répond en effet aux objectifs de la loi SRU, à savoir trois exigences : l’exigence de solidarité, celle de développement durable et celle de renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

SEINE-SAINT-DENIS

PARIS

HAUTS-DE-SEINE

14e

13e

MONTROUGE

GENTILLY

LE KREMLINBICETRE

ARCUEIL BAGNEUX CACHAN

VILLEJUIF

VAL-DE-MARNE

Plan de situation de la commune D’après la carte de Paris par arrondissement et petite couronne par commune, retravaillé par moi-même.

1 ORU « De la Porte de Gentilly aux Portes d’Arcueil », Convention d’application territoriale du Contrat de ville Val de Bièvre, Juillet 2001. http://i.ville. gouv.fr/index.php/reference/738/convention-territoriale-du-contrat-deville-de-val-de-bievre-oru-de-la-porte-de-gentilly-aux La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 22


La notion de mixité sociale se retrouve à la fois comme objectif et comme levier d’action dans cette convention. Elle est un objectif quand il s’agit de : «Requalifier et diversifier le parc de logements pour améliorer la mixité sociale »2 Elle est un levier d’action quand il s’agit de : « Retrouver un équilibre démographique en travaillant ensemble à développer les relations intergénérations et de favoriser la mixité sociale par une politique volontariste d’apport, grâce aux nouvelles constructions, d’une nouvelle population, plus jeune et diversifiée» 3 Les acteurs signataires de cette convention sont les villes d’Arcueil et de Gentilly, la Communauté d’agglomération Val de Bièvre, les services de l’Etat : Mission Ville Préfecture / Sous-Préfecture / DIV, CDC, DDE, DDJS, DDASS, DRAC, IA, DIREN, ABF, DDJJ, DDSP, SPIP, la Région Ile de France, le département du Val de Marne, les organismes FAS, CAF, RATP, STIF, OPIHLM d’Arcueil et de Gentilly, la Cité Internationale Universitaire, la ville de Paris. Cette convention définit un projet de renouvellement urbain sur un large territoire. Les objectifs de mixité sociale sont voulues à l’échelle de ce territoire.

2 Ibid.

Parmi les périmètres cibles de cet ORU se trouve celui de la Cité de La Vache Noire et les alentours de la place de La Vache Noire. Deux ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) ont été préalablement délimitées en 1999, par le biais d’une convention publique d’aménagement entre la ville et la société d’économie mixte SADEV94 (Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne) : la ZAC des Portes d’Arcueil et la ZAC de La Vache Noire. Outre la redynamisation urbaine de la Cité de La Vache Noire, l’ORU4 a définit comme actions sur ce territoire de : • Reconvertir le site de l’ancienne usine Thompson, fermée en 1996. Ce site avait une superficie de 5 hectares. • Requalifier le carrefour routier de la Vache Noire en une place. • Requalifier l’avenue Laplace en boulevard urbain • Réaliser un tronçon de la coulée verte régionale • Développer le centre culturel Anis-Gras. Cette convention s’appuie à la fois sur des modifications urbaines et à la fois sur un volet social.

4 Ibid.

Comme on l’a vu, cette convention dresse des objectifs à l’échelle intercommunale. la réha-

Emprise du projet ORU Val de Bièvre D’après un assemblage de cadastres, retravaillé par moi-même.

3 Ibid.

23


bilitation du bâtiment A est alors prévue. Cette réhabilitation, portant sur l’amélioration du confort des logements, avait aussi comme objectif la mixité sociale : «Rendre les logements des cités confortables et attractifs constitue la première action visant à rétablir la mixité sociale du quartier. Recréer des liens physiques entre les cités et les quartiers pavillonnaires contigus est indispensable à son rétablissement. Il s’agit aussi de construire de nouveaux logements permettant un apport de nouvelles populations sur des territoires aujourd’hui en voie de déséquilibre.»1 La mixité sociale est donc un objectif de cette convention ORU. La disponibilité de l’ancien site de l’usine Thompson, point de départ du projet, permet la construction de nouveaux logements et l’accueil d’une nouvelle population. On envisage alors pour les bâtiments de la Vache Noire, décrit par cet ORU comme une tâche dans le paysage, une réhabilitation. Mais un changement de cap dans la politique de la ville en France va modifier le projet.

1 ORU « De la Porte de Gentilly aux Portes d’Arcueil », Convention d’application territoriale du Contrat de ville Val de Bièvre, Juillet 2001. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 24


ZAC des Porte d’Arcueil Coulée verte

Site de l’ancienne usine Thomson

Place de La Vache Noire

Avenue Laplace

Centre culturel Anis-Gras Emprises parcellaires des ZAC définit par l’ORU Val de Bièvres D’après un assemblage de cadastres, retouché sur illustrator. source : www.cadastre.gouv.fr 25

ZAC de La Vache Noire


Mise en place du PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine) En 2005, une convention ANRU définit le PNRU (Programme National de Rénovation Urbaine), qui remplace l’ORU. En 2003, la loi du 1er août 2003, dite loi Borloo1 est votée. Cette loi marque un tournant dans la politique de la ville, par son mode opératoire et surtout par son mode de financement. Auparavant géré par les collectivités locales, le financement des projets urbains est dorénavant géré par un organisme unique au niveau national, l’ANRU (Agence Nationale pour le Rénovation Urbaine), créée en février 2004. Les fonds disponibles auparavant pour les ORU et GPV (Grand projet de ville), dénommés FRU (Fonds pour le Renouvellement Urbain) sont reversés à l’ANRU (Loi de finances rectificatives pour 2004). L’ORU existant est donc pris en charge a partir de 2005 par l’ANRU. Une nouvelle convention est signée le 17 juin 2005. Le cas de la Vache Noire n’est pas isolé, les sites choisis pour les PNRU étant pour nombre d’entre eux issus de GPV ou d’ORU. Les acteurs signataires sont l’ANRU, la commune d’Arcueil, l’OPIHLM (Office public intercommunal d’Habitations à Loyers Modérés) d’Arcueil-Gentilly (renommé en 2010 OPALY), la communauté d’agglomération du Val de Bièvre, la Caisse des dépôts et consignations, le préfet du Val de Marne, l’Association Foncière logement. Deux nouveaux acteurs sont signataires. Le premier est la Caisse des dépôts et consignations, qui assure un rôle de financement et de gestion financière. Le second est l’association Foncière Logement, créée par Action Logement (organisme gestionnaire du 1% logement), en convention avec l’Etat. L’association Foncière Logement a pour but de favoriser la mixité sociale via la création de logements de standing supérieur destinés à la location libre. Cette convention s’appuie sur les objectifs définis dans la Convention d’Application Territoriale de l’ORU. Elle fait émerger trois grands axes : «Refaire la ville, en réhabilitant et restructurant les cités d’habitat social, en désenclavant l’ensemble du territoire, en améliorant les équipements collectifs et en requalifiant l’environnement. Mieux vivre ensemble, en trouvant un équilibre géographique et social, en donnant aux jeunes du quartier une formation solide, en renforçant la sécurité, en permettant aux citoyens de s’impliquer dans la vie de leur quartier, en développant les services et les activités de proximité

1 Loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite Loi Borloo. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 26


Millons 25 d’Euros

Créer des emplois, par un soutien et un développement des activités liées à la Vallée Scientifique et Technologique de la Bièvre, une redynamisation du commerce local, et un meilleur accès à l’emploi et à l’insertion par l’économique.»1

20

15

Le projet définit par cette nouvelle convention ANRU ne diffère pas beaucoup de celui de la convention ORU dans les objectifs. Par contre, le mode de financement et le mode opératoire ne sont pas les mêmes.

10

5

0 Bailleur

ANRU

Municipalité

Conseil régional

Conseil général

Autre

Participations financières prévisionnelles au PNRU Ce graphique montre l’importance de la participation de l’État via l’ANRU. La barre «autre» correspond en grande partie à la revente des terrains. Graphique réalisé par moi même. source chiffres : Convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain de la Vache Noire à Arcueil, juin 2005.

1 Convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain de la Vache Noire à Arcueil, juin 2005, p5. http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes/Conventions/ConventionArcueil-La-Vache-Noire. 2 La participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) est un dispositif français créé en 1943 qui permet d’aider les salariés à se loger grâce à un versement des entreprises. Les sommes collectées permettent soit la construction de logement, soit l’aide directe aux salariés, via des prêts ou des cautionnements pour la location. Source : Article Participation des employeurs à l’effort de construction de Wikipédia en français (http://fr.wikipedia.org/wiki/Participation_des_ employeurs_%C3%A0_l%27effort_de_construction). 3 Ibid., p5. 27

Au niveau du financement, la participation de l’ANRU s’élève en effet à 31% (15,8 millions d’euros). On note aussi que la revente de certaines parcelles participe à hauteur de 7% au financement du projet. Enfin, une parcelle est cédée à la Foncière Logement, qui y construit un immeuble de logements destiné à la location libre en 1% logement 2. En revanche, le projet doit répondre aux objectifs de l’ANRU (et donc de l’État). C’est l’ANRU qui approuve le projet. Sa participation financière est cependant rendu indispensable. Il s’agit donc parler d’une gourvenance de l’État. La convention décrit comme suit le grand ensemble de la Vache Noire 3:

Un autre mode opératoire est mise en place. La réhabilitation n’est plus envisagé pour le bâtiment A. La démolition est présentée par les décideurs comme une solution pour favoriser la mixité sociale, avec la possibilité de construire de nouveaux logements à la place de cette grande barre, bâtiment A.


Ci-contre Schémas axonométriques d’évolutions du bâti sur l’îlot de la Vache Noire D’après un assemblage de cadastres, retravaillé par moi-même. source cadastre : www.cadastre.gouv.fr La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 28


En 1997, la Cité de la Vache Noire était composée de deux bâtiments perpendiculaires, nommés A et B. Un transformateur EDF occupait une partie centrale de la parcelle. Un front bâti parallèle à l’avenue Laplace renfermait l’îlot sur lui-même. L’accès des véhicules se faisait par l’Avenue du Général De Gaulle, en coeur d’îlot. Un accès piéton desservait les bâtiments depuis la nationale 20.

En 2003, le front bâti est démoli. Un immeuble de bureaux est édifié sur une partie de la parcelle en bordure de la nationale 20. Un accès piéton est créé vers l’avenue Laplace. Le transformateur EDF est réduit, la surface libérée est alors occupé par le jardin collectif.

En 2007, les premières modifications urbaines du PNRU sont mises en action. La Cité paysagère est construite, pour permettre "l’opération-tiroir" (reloger les habitants pour ensuite démolir le bâtiment A). Un autre immeuble de bureaux est construit en bordure de la nationale 20. Le transformateur EDF est démoli.

En 2009, les déménagements des habitants du bâtiment A vers d’autres logements, dont une partie vers la cité paysagère, sont terminés. Le bâtiment est donc démoli. Parallèlement à cette opération, le bâtiment B est réhabilité. L’avenue du Général de Gaulle est ouverte aux véhicules vers l’avenue Laplace.

Depuis 2010, les 3 plots en peigne perpendiculaires à l’avenue Laplace sont en construction (en mai 2013, le plot 3 est en cours de livraison et les autres livrés). Un dernier immeuble de bureaux situé à l’angle de l’avenue Laplace et de la nationale 20 est construit. En coeur d’îlot est aménagé un jardin public.

Sur ce document sont présentés les typologies des bâtiments ainsi que leurs propriétaires. Les logements PLAI sont les logements sociaux les moins chers au mètre carré. Les PLUS sont des logements sociaux intermédiaires (par leur prix à la location); CD signifiant Construction Démolitions, logements dédiés aux anciens locataires du bâtiment A. Les PLS sont des logements sociaux avec des prestations encore supérieurs. Enfin, les logements en locatif libre correspondent au 1% logement.

Rue du Gal De Gaulle

Bât. B

Bât. B

Bât. B 80 PLAI Opaly

Réabilitation Bât. B Cité paysagère Parking

Plot 1 Bât. A

Bât. A

Plot 3 Bureaux

PLACE DE LA VACHE NOIRE

29

100 m

Plot 2 59 PLS Logirep Plot 3 33 LOCATIF LIBRE Foncière Logement

Bureaux en location CommerzReal Bureaux en location BNP real estate

Bureaux

N20

50 m

Jardin public

Plot 2

Bureaux

Bâti en parallèle de l’Avenue Poste EDF d’Arcueil Laplace démoli

Jardin collectif

Démolition Bât. A

PLACE DE LA VACHE NOIRE

Avant 1997

50 m

100 m

PLACE DE LA VACHE NOIRE

2003

50 m

100 m

Bureaux en location BNP real estate

PLACE DE LA VACHE NOIRE

2007

50 m

100 m

PLACE DE LA VACHE NOIRE

2009

50 m

100 m

PLACE DE LA VACHE NOIRE

N

Bât. A

Cité paysagère 100 PLUS-CD / 2 PLAI Opaly

Plot 1 45 PLUS / 3 PLAI Opaly

2012

50 m

100 m

N

Bât. B


Concertation avec les habitants Dans la convention ANRU, la concertation est définit comme suit : «Mise en place dès 2003, le pilotage de la concertation s’appuie sur un groupe de travail réunissant les élus municipaux concernés, l’OPIHLM et un collectif ouvert de locataires de la Vache Noire. Deux modalités de fonctionnement caractérisent la concertation : Des réunions de travail thématiques : ouvertes à tous au cours desquelles la définition du projet est affinée, la charte de relogement est définie. Des réunions plénières : après le passage en comité d’engagement de l’ANRU, le processus de concertation a été relancé dès le 5 février 2005.»1 Ont étaient mis en place également des outils d’informations, sous forme diverses : • La maison des portes d’Arcueil, espace permettant l’accueil du public deux fois par semaine, où était exposé une maquette du projet. Cet espace accueillait également des réunions d’informations. • Des publications périodiques comme le journal municipal de la ville, le journal de l’office HLM, le journal «La Vache Point Barre», journal édité par les habitants. • «Le dossier de l’habitant», intitulé «Construction, reconstruction et réhabilitation du logment social dans le quartier de la Vache Noire». Il présente le projet et répond ou est censé répondre aux questions et attentes des habitants. Il a été distribué à chaque habitant par l’office HLM et la mairie. Outre les réunions et informations, un référendum a été effectué en novembre 2003. Il était demandé aux locataires si ils étaient pour ou contre la démolition du bâtiment A de la Vache Noire. 184 des 278 locataires se sont déplacés, ils ont voté pour (la démolition) à 81%. Un précédent réferendum avait été proposé aux habitants de la commune en 1999, avant la signature de la convention ORU, sur la construction d’un centre commercial (36% de participation / 50,5% pour). La question soulevée ici est de savoir quel pouvoir de décision ont les habitants sur les choix urbains opérés. Il est a noter préalablement que le PNRU de la Vache Noire fait figure d’exemple en terme de participation citoyenne selon le comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU. Il note :

1 Convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain de la Vache Noire à Arcueil, juin 2005, p5. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 30


«La participation n’est pas dans la culture de la majorité des élus et des professionnels de l’urbanisme en France.» 1 Il décrit ce PNRU comme exemple trop rare de bonne participation des habitants. Les différentes communications rappellent souvent la place prépondérante des habitants au coeur du dispositif décisionnaire du projet urbain. Les habitants aurait été un acteur du projet au même titre que les élus locaux ou les bailleurs. Dans le dossier de l’habitant (daté de mai 2003), il est décrit 4 scénarios possibles quant au projet urbain : • Scénario 1 : Réhabilitation simple des bâtiments • Scénario 2 : Réhabilitation lourde (façades changées, circulations intérieures modifiées,...) • Scénario 3 : Réhabilitation + démolition partielle, présenté comme non finançable. • Scénario 4 : Démolition du bâtiment A, présenté comme solution répondant le mieux à tous les objectifs.

1 Comité d’évaluation et de suivi de l’ANRU, Les quartiers en mouvement, pour un acte 2 de la rénovation urbaine, Paris, La documentation française, 2011. 2 Dossier de l’habitant, document délivré aux habitants de la Vache Noire par l’OPIHLM d’Arcueil-Gentilly. Cf document en annexe. 3 Jacques Donzelot, Renaud Epstein, "Rénovation urbaine et implication des habitants, Notes pour un état des lieux et propositions pour une méthode future.', ANRU/Centre d’Etude, de Documentation et d’Observation sur les villes – 2006. Consulté en ligne le 6 fév. 2013 sur http://www.democitydrug. org/uploads/Related%20documents/ANRURapportdef01-06.doc. Cf aussi Jacques Donzelot et Renaud Epstein "Démocratie et participation : l’exemple de la rénovation urbaine."Publié dans Esprit (dossier « forces et faiblesses de la participation »), n°326, 2006 – pp. 5-34 4 Jacques Donzelot, Renaud Epstein, "Rénovation urbaine et implication des habitants, Notes pour un état des lieux et propositions pour une méthode future.",ANRU/Centre d’Etude, de Documentation et d’Observation sur les villes, 2006, pp 37-38.

31

Bien que les habitants aient massivement voté pour, le projet était déjà prélablement défini. Les opérateurs Dans le dossier de l’habitant, le scénario 4 est ainsi défini : «En définitive, ce scénario 4 est donc bien celui qui répond le mieux à nos objectifs, et c’est donc lui que nous [mairie+office HLM] privilégions. Il est le projet ambitieux que nous proposons aux locataires de la cité, en souhaitant demain le porter avec eux pour obtenir les engagements conventionnés de l’Etat indispensables à sa mise en oeuvre» 2 En 1969, Sherry Arnstein a créé une échelle de la participation. Jacques Donzelot et Renaud Epstein 3 ont expliqué et traduit les différents degrés de participation relevée par Arnstein (cf encadré) dans un rapport destiné à alimenter le rapport ANRU. N’ayant aucun réel partenariat signé sur le projet, peut-on vraiment parler de concertation ou de participation avec les habitants? Selon l’échelle d’Arnstein, on pourrait qualifier la participation des habitants de consultation ou éventuellement de coopération symbolique. Jacques Donzelot et Renaud Epstein, dans ce même rapport, nous précise que la participation très limitée des habitants à la décision des projets «éteint les initiatives d’en bas et génère un mélange bien peu civique d’attente passive et de crainte protestataire»4. Les auteurs proposent de prendre exemple sur le modèle hollandais qui recherche des co-déci-


sions dans un but d’émancipation des habitants. Ils puisent également des enseignements du modèle anglo-saxon : «Plutôt que des formules de consultation qui n’engagent à rien, des forums de discussion qui font du bruit pour rien, l’institution officielle d’un partenariat montrerait la détermination des promoteurs de la rénovation à rechercher un accord. Le consensus ne s’obtient pas sans cet effort qui oblige à dépasser la tentation de la facilité qui découle de la détention du pouvoir et du financement pour décider du bien de tous.» 1

Echelle de participation de Sherry Arnstein (1969) 2 Le premier niveau correspond aux deux premiers degrés, ceux de la manipulation et de la thérapie. A ce stade le seul objectif est d’éduquer les participants, de traiter (therapy) leurs pathologies à l’origine des difficultés du territoire visé. Le plan qui leur est proposé est considéré comme le meilleur. Ce qui est qualifié de participation vise dès lors, exclusivement à obtenir le soutien du public, au travers de techniques relevant de la sphère de la publicité et des relations publiques. Ce premier niveau est considéré par Arnstein comme celui de la non participation. Le second niveau comporte trois degrés. En premier, l’information, phase nécessaire pour légitimer le terme de participation mais insuffisant tant qu’elle privilégie un flux à sens unique, sans mise en place de canaux assurant l’effet retour (feed back). En second, vient la consultation également légitimante, mais à peine plus conséquente, car n’offrant aucune assurance que les attentes et suggestions des personnes consultées seront prises en compte. Il s’agit alors d’un simple rituel le plus souvent sans conséquence. En troisième, arrive la réassurance (placation) qui consiste à autoriser ou même inviter des citoyens à donner des conseils et à faire des propositions mais en laissant ceux qui ont le pouvoir, seuls juges de la faisabilité ou de la légitimité des conseils en question. Ce second niveau est celui de la coopération symbolique (tokenism). La participation à proprement parler commence avec le troisième niveau qui comporte, lui aussi, trois degrés. Le premier consiste en la formation d’un partenariat, ce qui revient à une redistribution du pouvoir par une formule de négociation entre les citoyens et ceux qui le détiennent. Ces partenariats se concrétisent dans la formation de comités associant ces parties, qui deviennent responsables des décisions et de la planification des opérations. En second, on trouve la délégation de pouvoir, formule proche de la précédente mais qui s’en distingue en ce que les citoyens occupent une position majoritaire (ou un droit de veto) qui leur confère l’autorité réelle sur le plan de la décision, ainsi que la responsabilité de rendre compte publiquement de tout ce qui concerne le programme. Enfin, troisième et dernier degré, le contrôle citoyen, ou les tâches de conception, de planification, et de direction du programme relèvent directement des citoyens, sans intermédiaire entre eux et les bailleurs de fonds du programme. Ce troisième niveau correspond au pouvoir effectif des citoyens.

1 Jacques Donzelot, Renaud Epstein, «Rénovation urbaine et implication des habitants, Notes pour un état des lieux et propositions pour une méthode future.»,ANRU/Centre d’Etude, de Documentation et d’Observation sur les villes, 2006, pp 39. 2 Ibid, pp 5-6. Document traduit et analysé par les auteurs d’après Sherry R. Arnstein, "A ladder of citizen participation", Journal of the American Institute of Planners, 1969. P. 216-224. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 32


33


MOUS (Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale) Pour accompagner les habitants des 198 logements du bâtiment A de la Vache Noire, l’OPIHLM a commandité une mission MOUS, réalisé par un cabinet privé. Définie dans la circulaire du 2 août 1995, la mission MOUS est chargée de promouvoir l’accès au logement des personnes et familles en difficultés. Dans le cas des opérations ANRU, les missions MOUS sont chargées d’accompagner le relogement des habitants précédant les démolitions. Le cabinet a réalisé pour La Vache Noire un diagnostic préalable au relogement et deux Evaluations du relogement des locataires de la Vache Noire, une pour le bâtiment A et une pour le bâtiment B. Ces missions MOUS ne sont pas obligatoires au vue de la loi, mais permettent un accompagnement dans le relogement et une meilleure acceptation du PNRU par les habitants. Le diagnostic, réalisé pendant l’été 2006, présente les caractéristiques socio-économiques des habitants et les souhaits des habitants quant au choix de leur futur logement. Il permet à l’OPIHLM de gérer le déménagement des locataires et de répartir la population pour répondre aux principes de mixité sociale. Cette répartition se fait à l’échelle de la commune sur tout le parc immobilier de l’OPIHLM. En outre, l’article L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation oblige l’OPIHLM à faire au moins deux propositions de relogement à chaque habitant. Il est donc dans l’intérêt de l’OPIHLM de connaître les souhaits des locataires pour faciliter et accélérer les démarches de relogement. Les évaluations du relogement des locataires pour les deux bâtiments (A et B), réalisées respectivement en mars 2009 et en juin/juillet 2011, rassemblent les avis des locataires sur les changements de loyers, sur le relogement en lui même, sur le nouveau logement et sur le nouvel environnement. Les conclusions montrent que les changements de loyers sont variables (changement de typologie de logement pour beaucoup d’habitants) mais qu’une grande partie ont subi une hausse, que l’accompagnement dans le déménagement n’a pas été suffisant pour certains habitants, que le nouveau logement en lui même saisfait beaucoup de locataires (logements neufs, plus confortables,...) et que le nouvel environnement est souvent considéré comme moins bien qu’avant.2 Si l’on regarde la carte du relogement des locataires du Batiment A, on voit que les reloge-

1 Josette Gosselin, Elisabeth Oliveira, Léa Panigel, Danilo Baggio, Evaluation du relogement des locataires de la Vache Noire, Batiment A, Paris, Le Frene, 2009. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 34


ments se sont fait majoritairement sur le territoire de la commune d’Arcueil. Plus d’un tiers des relogements se sont fait sur l’îlot de la Vache Noire.

35


PE

RIP

NATIONALE 20

Carte du relogement des habitants du bâtiment A. D’après un assemblage de cadastres, retravaillé par moi-même. source : www.cadastre.gouv.fr

RIQ

UE

Cité du Chaperon Vert Parc ancien 24 relogements sur tout le parc ancien

Logements “Antoine Marin” Logement Neuf 53 relogements

UG

E

25 départs spontannés 2 expulsions 1 décès

EIL CU

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NT

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Bât .A

NT

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Logements “Cité paysagère” Logement Neuf 77 relogements

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Batîment B de la Cité de la Vache Noire Parc ancien 24 relogements sur tout le parc ancien

BAGN EUX ARCU EIL

?

HE

N 100 m

500 m

Logements “le clos des guises” Logements neufs 13 relogements

La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 36


37


IMPACT DE LA RENOVATION URBAINE

Dans cette deuxième partie, il s’agit de s’interroger et d’analyser les impacts de la Rénovation Urbaine sur les habitants, d’Arcueil et de la Vache Noire. Quels sont les effets, les impacts des actions menées pour servir l’objectif de mixité sociale sur le grand ensemble de la Vache Noire?

B/

Si les objectifs de mixité sociale ont bien été respecté, notamment par la diversification résidentielle, à quelle échelle se mesurent les vertus de la mixité sociale? Cette analyse à différentes échelles me permettra d’essayer de répondre à différentes questions. Cette rénovation urbaine a permis à une nouvelle population de s’installer sur place. Qui sont ces nouveaux habitants? Comment les habitants sur place vont-ils accueillir ces nouveaux habitants? Une réelle interaction entre ces populations va t-elle se créer? Un lien social va t-il exister? De nouveaux services, commerces, équipements vont-ils se créer pour répondre aux besoins de cette nouvelle population? Si oui, cela vat-il être profitable à la population déjà sur place? Peut-on envisager une gentrification du quartier? Ou au contraire une paupérisation de la classe moyenne? Cette analyse a été réalisé avec l’appui d’un entretien avec une habitante et des observations de terrains

La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 38


39


A quelle échelle se mesurent les vertus de la mixité sociale?

6e

5e 12e

1. Un rééquilibrage des ressources au niveau du territoire de la commune Pour répondre à l’article 55 de la loi SRU, les communes de plus de 1500 habitants en Ile-deFrance doivent avoir au moins 20% de logements sociaux sur leur territoire. La mise en place des objectifs de mixité sociale se ferait donc à l’échelle de la commune. Avec 45% de logements sociaux, Arcueil respecte largement cet objectif de 20%. Avec 17,9% des ménages étant cadres ou ayant une profession intellectuelles supérieures, on peut même supposer qu’il y a une mixité sociale au niveau du territoire de la commune d’Arcueil. Mais ces logements sociaux sont inégalement répartis sur la commune, et les cadres supérieurs aussi!

15e

14e 33 268 Vanves

Malakoff

MONTROUGE 30 231

On peut voir sur la carte des revenus moyen par ménage déclarés des communes limitrophes d’Arcueil de fortes disparités. Ce revenu s’élève à 30 231 Euros à Montrouge et 33 268 dans le 14e arrondissement de Paris. Il s’élève à 21 339 Euros à Bagneux ou 21 445 à Gentilly. Ainsi, la ville d’Arcueil souhaite attirer une population plus aisée. En effet, plus de recettes fiscales permettent une redistribution de l’aide sociale, de financer des équipements (écoles, équipements sportifs,...). La mixité sociale est donc un vecteur de l’application du principe d’égalité. Mais la répartition de la population n’est pas prévisible, les choix résidentiels étants par définition incontrôlables. Il me semble que la gentrification est un processus difficilement prévisible et qu’elle ne profite pas ou peu aux populations les plus pauvres à long terme (augmentation du niveau des loyers, changement de l’offre commerciale,...). 2 «La population d’Arcueil à changé en 10 ans, dans la mesure ou il y a eu Orange qui s’est construit [Siège d’Orange], il y a eu plein de bureaux, donc effectivement il y a eu une population qui a changé. Quand je fais mes courses par exemple à Mono-

GENTILLY 21 425

ARCUEIL 23 617

Châtillon

A travers la loi SRU, la mixité sociale permettrait à chaque commune de se partager les efforts financiers d’aides et de soutien aux populations les plus démunies. En accueillant des populations démunies, les communes plus aisés participent à cet effort, et à l’inverse, les communes ayant une grande proportion de ménages pauvres sont aidés financièrement par l’arrivée de populations plus aisées. Ainsi, sur un territoire donné, chaque commune peu avoir les moyens de faire une politique sociale dynamique. 1

13e 26 925

LE KREMLINBICETRE 24 544

Ivry/Seine

BAGNEUX 21 339 CACHAN 27 413

Fontenay-AuxRoses

Sceaux

Bourg-La-Reine

VILLEJUIF 21 925

Vitry/Seine

L’Haÿ-Les-Roses

Revenus moyens/an/ménage par communes et arrondissement Parisiens D’après la carte de Paris par arrondissement et petite couronne par commune, retravaillé par moi-même. source fond de carte: http://fondsdecarte.free.fr/France/communes/ cnes1.htm chiffres : INSEE 1 Sintomer, Yves, Bacqué, Marie-Hélène, "Les banlieues populaires entre intégration, affiliation et scission",A paraitre in Ph. Genestier, La banlieue entre faits et représentation, objet de recherche et d’action publique, La Documentation française, Paris, 2000. 2 Sur ce sujet, voir l’article de Benoit Bréville, Anaëlle Verzaux, " La SeineSaint-Denis entre deux mondes", Le Monde Diplomatique, n°696, Mars 2012 ou Anne Clerval et Mathieu Van Criekingen, "La gentrification, une approche de géographie critique", Carnets de géographes, n° 4, septembre 2012, rubrique "Carnets de recherche" La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 40


prix, je me rends compte qu’il y a une autre population dans Arcueil, que je ne côtoie pas forcément, mais elle est présente. Et là où on va la trouver, c’est effectivement au niveau du centre commercial, ou alors c’est des gens qu’on peut croiser dans les transports, mais sortie de là, je ne les rencontre pas. Je suppose que ces gens habitent dans les immeubles rue Antoine Marin, les immeubles avec les terrasses, derrière le centre commercial, moi c’est comme ça que je les imagine, ces gens (rires)» Marie-Françoise, habitante de la Vache Noire La création d’une nouvelle offre de logements sur la commune, à travers la rénovation urbaine de la Vache Noire, a permis d’attirer de nouveaux habitants et permet donc à la commune un rééquilibrage de ses ressources. Mais ces habitants sont-ils ceux attendus? Il est très difficile de répondre à cette question, d’autant plus que les habitants désirés sont eux mêmes peu définis. L’étude de l’impact de la mixité sociale à l’échelle de l’îlot peut nous apporter d’autres éléments de réponses quant à ces nouveaux habitants.

41


2. La mixité à l’échelle de l’ilot Sur l’ilôt de la Vache Noire, 195 logements ont été démolis (Bât. A), 80 réhabilités (Bât. B) et 242 logements neufs ont été construits (209 livrés en mai 2012). Sur ces 242 logements neufs, on discerne 3 opérations distinctes : • La cité paysagère, achevée en 2007 (102 logements) • 2 plots en perpendiculaires de la l’avenue Laplace (48 + 59 logements) • 1 plots ayant la même implantation que les deux précédents, ayant comme propriétaire la Foncière Logement (33 logements) La diversification de l’offre résidentielle est une réponse à l’objectif de mixité sociale. La Vache Noire présente aujourd’hui des typologie de logements très varié au sein même de l’ilot. Ainsi, l’arrivée de population plus aisée financièrement. Cette diversification répond à l’objectif présenté dans la convention ORU : « Retrouver un équilibre démographique en travaillant ensemble à développer les relations intergénérations et de favoriser la mixité sociale par une politique volontariste d’apport, grâce aux nouvelles constructions, d’une nouvelle population, plus jeune et diversifiée» 1 C’est donc au sein même de l’îlot que la diversification résidentielle a été effectuée. De nouveaux préceptes urbanistiques au service de la mixité sociale Les bâtiment de l’ilot s’organisent autour d’un jardin public, reprenant sensiblement l’emplacement du parc arboré de la Cité de la Vache Noire existant antérieurement à la rénovation urbaine. Ce jardin dénommé Jardin des bouleaux est composé d’une aire de jeux pour enfants et d’une aire de pelouse. Central par son implantation, il est dans le projet l’espace où doivent se mêler se rencontrer tous les habitants. Il est censé être l’espace public représentatif de la mixité sociale. Mais ce jardin, bien que central se retrouve plutôt dans une situation d’enclave au coeur de l’îlot. «Le petit parc derrière? J’y passe uniquement pour aller faire mes courses à Cora car ça me fait un raccourci. C’est un petit espace public pour les enfants, même si je n’en ai pas beaucoup vu pour le moment car j’ai emménagé début octobre.» Marie-Françoise, habitante de la Vache Noire

Le jardin des bouleaux Photo personnelle, 2012

1 ORU « De la Porte de Gentilly aux Portes d’Arcueil », Convention d’application territoriale du Contrat de ville Val de Bièvre, Juillet 2001. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 42


Il s’agit en effet d’un parc aux dimensions très réduites. La végétation se réduit à un alignement d’arbres. Il est en revanche pratiqué par certains passants et habitants qui coupent à travers l’ilot. Mais il reste peu pratiqué car son prolongement vers la place de la Vache Noire et la RN20 se réduit à un porche traversant les immeubles de bureaux de BNP real estate, et est donc peu visible pour les piétons qui ne connaissent pas ce jardin. Ce jardin est donc public par son statut, mais reste un espace collectif, destiné aux habitants de l’ilot.

"Courée" de la Cité paysagère Photo Clément Rigot / URCAUE, 2011

Au sud de ce jardin s’étend la Cité paysagère. L’opération de la Cité paysagère se caractérise par des logements en bandes de R+1 à R+3, qui se veulent se rapprocher de l’habitat individuel. Les architectes disent s’être inspirés du concept de la cité jardin 1. Les bâtiments sont implantés en peigne autour de courées et de jardins, en perpendiculaires à l’avenue Laplace. Cette implantation doit permettre des continuités visuelles et de circulations depuis la rue jusqu’au coeur d’îlot. L’emploi même du terme courée fait référence à une forme d’habitat ouvrier répandu dans les villes d’industries textiles du Nord de la France, mais il est employé à contresens puisqu’il désigne ici un vide et non un ensemble de logement. 2 Les logements de le Cité paysagère sont voulus comme étant des logements individuels, des maisons en bandes parfois superposées. Les jardins privatifs renforcent l’idée d’habitat individuel. La plupart des accès aux logements se font par des courées collectives. Prévues ouvertes, ces courées ont finalement été fermées par des clôtures digicodées (à la demande des habitants selon l’office HLM).

Garden City, Ebenzer Howard, 1902, in Garden Cities of To-morrow Thierry Paquot, Les Faiseurs de villes, Paris, Infolio, 2010

Faire référence au concept de cité jardin, c’est faire référence a un concept de ville idéale. Ce concept date de la fin du XIXe siècle. Ce modèle de ville, ce modèle urbanistique, adaptable (et adapté un peu partout en Europe au début du XXe siècle) est un concept politique, égalitariste. Le parallèle peut donc est être fait avec les rénovations urbaines de l’ANRU, Concept de la Cité-jardin

1 URCAUE ,102 logements sociaux neufs de la Cité Paysagère Arcueil (94), Paris, 2012. Consulté sur internet le 10 décembre 2012 : http:// www.urcaue-idf.archi.fr/ressources/UR-OBS-2011-Fiche-94-Arcueil.pdf 2 J-P Flamand, L’abécédaire de la maison, Paris, Ed. de la Villette, 2004

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Le concept de la Cité-jardin est attribué à Ebenzer Howard. Ce concept est né en Grande Bretagne à la fin du XIXe siècle. Comme le précise Thierry Pacquot, l’objectif d’Howard n’est pas urbanistique mais social. Son concept urbanistique est de mêler la ville à la campagne. Il propose un d’organisation circulaire, non extensible, mais qui doit s’adapter au site. C’est une ville entière, autonome, constitué de logements, d’industries, de commerces, de transports. Les éléments importants sont la présence d’un jardin au centre, d’une ceinture agricole. Au delà des limites définies de la ville, on trouve des espaces naturels non constructibles. Il propose de pouvoir mettre plusieurs de ces villes en réseau.


ayant comme objectif celui de la mixité sociale, concept égalitariste hérité de notre modèle républicain.

UG RO NT MO

Les 3 plots de logements sont implantés en peigne perpendiculairement à l’avenue Laplace et au jardin des Bouleaux. Des venelles publiques également perpendiculaires à l’avenue Laplace desservent les entrées de ces trois bâtiments. Cette implantation est justifiée par une volonté d’ouvrir l’îlot sur la rue, de permettre des ouvertures visuelles vers le coeur d’îlot. Chaque bâtiment possède en RDC des espaces verts collectifs, enclos, donnant un caractère individuel à chaque bâtiment. Ces espaces extérieurs enclos, permettant l’accès aux logements des locataires, sont digicodés (sauf le plôt OPIHLM). Les entrées des logements sont toutes orientées à l’ouest, une venelle publique desservant un bâtiment. Ce choix renforce le caractère individuel, autonome de ces trois bâtiment. En effet, les locataires de chaque bâtiment ne sont pas amenés à rencontrer les locataires des autres bâtiments en dehors du jardin des Bouleaux. Pour le bâtiment à l’ouest l’entrée de la crèche en RDC se fait à l’est, sur la venelle desservant le bâtiment central.

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On comprend donc la récupération du concept de Cité jardin faite ici. Mais la Cité Paysagère de la Vache Noire ne reprend qu’une partie du modèle de Howard (son nom, l’habitat individuel, les jardins). C’est avant tout l’image de la Cité jardin qui est récupérée, avec son idée égalitariste, vision que développait Ebenzer Howard.

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Pour ce bâtiment, il y a donc eu volonté de la Foncière logement d’avoir un bâtiment architecturalement différent. Cette volonté est justifiée comme étant une réponse à la mixité sociale. Ce bâtiment est destiné a une utilisation en location libre, au prix du marché. Ce procédé permet d’attirer des habitants plus aisés.

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Plan des entrées des logements à la Vache Noire D’après un assemblage de cadastres, retravaillé par moi même Source cadastre : www.cadastre.gouv.fr

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«les trois plots étaient initialement prévus identiques, avec un maître d’ouvrage unique, la SADEV 94. Mais la foncière logement (client du plot ouest) est un client difficile, qui voulait un bâtiment différent des deux autres» Jérôme, architecte chez D. Architectures

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N 20

Sur les trois bâtiments, les plots de l’OPIHLM et de Logirep ont été conçu par la même agence d’architecture et le plot de la Foncière logement par une autre. Chaque bâtiment accueille un type de logement sociaux : celui de l’OPIHLM accueille des logements PLUS1, celui de Logirep des logements PLS1 et celui des logements en location libre, destinés en particulier au 1% logement.

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1 cf glossaire pour les types de logement sociaux La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 44


Des langages architecturaux variés Des langages architecturaux différents sont donc présent sur l’îlot de la Vache Noire. Comme on l’a vu, la Cité Paysagère est constituée de bâtiments en bande s’inspirant de la maison individuelle, ou même de la maison ouvrière par l’emploi du terme courée. Le bâtiment B a été réhabilité. L’ossature béton avec un remplissage de briques rouges a été en grand partie dissimulée derrière des extensions recouverte d’un enduit gris. Des gardes corps en verre blanc opaque apportent une image nouvelle au bâtiment. Les halls d’entrée ont été agrandis, et deux circulations verticales (sur quatre) ont aujourd’hui un ascenseur, construit à l’extérieur du bâtiment, recouvert d’un bardage en zinc. La façade est, orientée vers un ensemble pavillonnaire a seulement été ravalée, conservant son ossature remplie de briques rouges. Ce bâtiment n’a donc plus la même image par l’ajout d’éléments extérieurs, mais sa morphologie d’ensemble est conservée. Il reste une barre de grand ensemble. Mais sa hauteur limitée (environ 16 m de hauteur) ainsi que la modification viaire de la rue du général De Gaulle (ouverture vers l’avenue Laplace) lui apporte une meilleure intégration dans le quartier. Les façades des deux plots construits par l’agence D. sont recouvertes d’un enduit taloché blanc. Ces deux bâtiments sont pourvus d’attiques d’un étage, revêtues d’un bardage en acier (bardage en zinc prévu initialement, mais remplacé par de l’acier pour des questions de coût). Des jardins d’hiver en saillie, de couleur vert et rouge, sont placés aux angles des bâtiments. Alors que le traitement de la façade est assez classique, l’emploi de couleur est sensé «animer la façade». Bien que je puisse admettre cet argument, l’emploi de couleurs vives n’est il pas un nouveau marqueur du logement social, alors qu’il s’agit d’intégrer ces bâtiments dans la ville? En tous cas, les façades de ces deux plots feront contraste avec celle du troisième plot (en construction aujourd’hui), enduite en blanc. Les balcons de ce dernier sont enclos d’une enveloppe en métal blanc perforée.

Le bâtiment B. réhabilité Photo personnelle, vue vers l’avenue Laplace. 45

Alors que l’implantation urbaine de ces trois bâtiments est identique et qu’elle est en rupture avec celle du bâtiment A démolie, leurs façades expriment une différence, marquent une disparité entre ces bâtiments.


Un foncier clairement défini Cette organisation a un avantage de taille pour les bailleurs : le foncier est clairement défini. Aujourd’hui, l’organisation des bâtiments correspond à un découpage foncier clairement mis en avant spatialement. Ainsi chaque bailleur entretient ses bâtiments, avec ses espace collectifs enclos. La ville entretient les espace publics. C’est en effet une des raisons invoquées par les politiques, collectivités locales, les bailleurs quant à la dégradation des grands ensembles : le manque de définition des espaces publics, collectifs. Le bailleur ne peut pas entretenir de grands espaces verts, le réseau de voirie de l’îlot. Microségrégation La fragmentation des bâtiments entraîne une autonomie de chaque bâtiment. Avant la rénovation urbaine, les deux bâtiments créaient un tout. Le jardin collectif et le parking étaient dédiés à tous les habitants, donnant un caractère homogène à l’îlot. Aujourd’hui, le square est public (bien qu’il reste destiné aux habitants vu son implantation centrale). Mais le paysage de l’îlot est fragmenté, résidentielles. L’objectif est d’apporter de la mixité sociale au sein même de l’îlot par la présence de ménages aux revenus divers. En revanche, chaque bâtiment présente des ménages aux revenus homogènes. Selon les procédures d’attribution, chaque ménage, en fonction d’un barème, est affecté à un type de logement. Ce qui explique notamment l’homogénéité des revenus des habitants dans chaque bâtiment. Chaque bâtiment présente aussi des accès ouverts sur des espaces publiques diversifiés. Cet agencement des entrées entraînent un isolement, une indépendance de chaque bâtiment, renforcé par un espace public fragmenté. On peut donc se poser la question de savoir si la volonté de mixité n’est elle pas mise à néant par l’isolement de chaque bâtiment, et donc de ses habitants. On peut même parler de microségrégation, la distinction des bâtiments créant une hiérarchie visible entre les différents types d’appartements. Des pratiques classiques d’évitement ou de distinction peuvent s’opérer comme le souligne Thierry Oblet et Agnès Villechaise. 1

1 Thierry Oblet, Agnès Villechaise, "Les leçons de la rénovation urbaine : de la ville fantasmée à la ville du possible, in Donzelot, Jacques, à quoi sert la rénovation urbaine?, PUF, 2012, pp147-148. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 46


Dans le cas de la Vache Noire, les décideurs ont privilégié l’idée d’une mixité sociale à l’échelle de l’îlot, pourtant les conséquences de la microségrégation impliquent des pratiques (évitement, regroupements par catégories socioprofessionnelles) qui vont à l’encontre de l’idéal de mixité sociale. On peut ainsi se poser plusieurs questions : - Les décideurs ont ils prévu ces pratiques ? -La microségrégation a t’elle était anticipée?

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3. Le logement au service de la Mixité sociale Est ce que le logement est conçu pour favoriser une mixité sociale? Si oui comment? Le nombre de logement sur l’îlot de la Vache Noire est passé de 278 à 325 suite à la rénovation urbaine. La typologie des logements à changé : le nombre d’appartements de type T3 et T4 est quasiment le même (2 T4 en plus), le nombre de T2 a quasiment triplé (40 T2 avant la rénovation urbaine contre 112 aujourd’hui), le nombre de T5 à diminué (de 22 à 15) comme celui des T1 (22 pour 2 aujourd’hui). La création de logements avec moins de pièces est justifiée par le changement de la structure familiale. En effet, en France, la famille est passé de 2,88 personnes par ménage en 1975 à 2,31 en 2005 1. Il s’agit donc de proposer des logements avec moins de pièces pour concorder à la modification de la structure familiale, alors que celle-ci était différente dans les années 60, période de construction de la Vache Noire. Cette nouvelle offre de logements participe t-elle à apporter de la mixité sociale? La quasi absence de logement de type T1 exclue de fait les personnes seuls à faible revenus (on peut penser aux étudiants, aux travailleurs, aux célibataires). Les T2 sont aujourd’hui le type de logement le plus nombreux sur l’îlot de la Vache Noire, car ils correspondraient à la structure familiale contemporaine et à venir (le nombre de membre par famille continue de diminuer en France). Les T5 (soit 4 chambres) correspondraient de moins en moins aux besoins des habitants. En fait ce procédé évitent l’arrivée de familles nombreuses issues des vagues d’immigration récente, et la ville et les bailleurs n’ont plus en charge de les accueillir 2. Le diagnostic préalable au relogement montrait à la fois des phénomènes de sous occupation de logement (personne seule vivant dans un T4) et des phénomène de sur occupation (une famille de sept membres vivant dans un T3). La modification des types de logements présents sur l’îlot de la Vache Noire a permis de mieux répondre aux structures familiales présentent à la Vache Noire. Les familles nombreuses ont pu avoir un logement plus adapté. L’offre de logements proposé parait donc adapté aux relogements des habitants de l’ancien bâtiment A. En revanche, le nouvel offre de logements, une fois les habitants du Bâtiment A. relogés, écarte de fait les familles nombreuses ou les personnes seules à faible revenu. Le logement sociale de Marie-Françoise (logement PLS), un T2 de 35m², lui coûte environ 500 Euros par mois. Cette habitante nous rappelle que son logement a beaucoup de qualités :

1 Chiffres INSEE, Ménages selon la structure familiale. Insee.fr consulté le 4 avril 2013. 2 Renaud Epstein, la Rénovation urbaine, démolition-reconstruction de l’État, Presses de Sciences-Po, 2013, 
377 pages. L’auteur précise que ces familles sont du coup obligés de se rabattre sur l’offre locative privée, plus cher, et au risque de créer des situations de sur-occupations. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 48


«Je suis au dernier étage [7ème étage], j’ai demandé un dernier étage, mais vous allez croire que j’ai beaucoup de chance. En fait, j’ai rempli sans conviction en remplissant mes dossiers, ca devait être le 2ème ou le 3ème dossier que j’envoyé au bailleur, au moment ou il commencé à me dire qu’il avait quelque chose. Sans conviction je met dernier étage si possible, et j’ai eu dernier étage. C’est agréable d’avoir en plus 23m² de balcon, bien que je n’en profite pas encore vraiment, ca se fera dans le temps.» «Cet appartement a beaucoup de qualités, énormément de qualités. En plus il répond vraiment à beaucoup de mes attentes. Je souhaitais être au dernier étage, je l’ai eu. Je souhaitais qu’il soit assez spacieux, il l’est pour un T2. Je souhaitais une salle d’eau à la lumière du jour, j’ai une salle d’eau à la lumière du jour. En plus j’ai le soleil toute la journée. Je voulais un balcon, j’ai un balcon.» Marie-Françoise, habitante de la Vache Noire Son logement satisfait donc beaucoup cette habitante, qui résidant à Arcueil depuis 10 ans et qui se logeait dans le privé auparavant. Cette habitante ne touche pas d’allocation pour le logement. Si l’on compare les petites annonces du quartier, le loyer de cet appartement au prix du marché s’élèverait entre 800 et 1000 Euros par mois. En revanche, les loyers des logements PLUS de l’OPIHLM d’Arcueil à la Vache Noire sont 30% plus chers que ceux de l’ancien bâtiment A. Comme on l’a vu sur la carte des relogemements, certains locataires ont choisi d’être relogés sur le parc plus ancien de l’OPIHLM, quitte à changer de quartier. Ce choix est dû en grande partie à l’augmentation des loyers sur le site de la Vache Noire. Le choix fait par les décideurs du projet d’offrir des logements neufs, ayant des qualités intrinsèques, permet donc d’attirer des habitants qui ont des exigences quant au confort du logement. Mais le calcul des loyers HLM se fait sur la base suivante : Prix au mètre carré (fixé par le conseil d’administration de l’organisme HLM) X Surface du logement loué (surface corrigée). Les appartements sont en moyenne plus grands pour un même type de logement. Les deux T1 construits font 27 m² (contre 26,85 m²), les T3 font entre 61 et 72 m² contre 53 m², les T4 font entre 67 et 77 m² contre 67m². Enfin les T5 construits sont plus petits que les 49


anciens : ils font 80 m² contre 82 m². Cette augmentation des surfaces des logements est du au fait que les normes de surface des logements HLM ont évolué depuis les années 60. L’intégration des normes handicapés ont notamment fait augmenter la surfaces des pièces d’eau comme les sanitaires, les salles de bains et les cuisines. A qui sont destinés ces nouveaux logements? On peut aussi apporter des réponses à cette question en interrogeant les plans de ces nouveaux logements. On l’a vu, ils sont plus grands en moyenne que ceux démolis. Mais d’autres éléments entrent également en jeu. J’ai donc choisi de comparer deux plans de deux T4. Le premier était celui d’un T4 du bâtiment A de la Vache Noire (T4a). Le second est celui d’un T4 du plot de l’OPH, avenue Laplace(T4b). Le T4b a une superficie supérieure de 10% au T4a. Cette augmentation s’explique notamment par des pièces d’eau plus grandes, à l’image de la cuisine (7,5m² contre 5,9m²), des WC (1,9m² contre 1,5m²) et de la salle de bain (4,5m² contre 3m²). Le T4b reprend la buanderie présente dans le T4a, pièce complémentaire dans un HLM. Il dispose aussi d’un balcon, lequel les locataires du bâtiment A avaient retenu comme étant le premier motif de satisfaction de leurs logements 2. Le T4b dispose en outre d’un jardin d’hiver, pièce supplémentaire. Cette pièce permet de proposer un espace d’agrément au logement. Cet espace est d’ailleurs un élément important pour les architectes de ce bâtiment «C’est un élément qui apporte de la qualité au logement. De plus, cet élément nous tenait à coeur et alors que financièrement, il n’est pas significatif» Jérôme, architecte chez D. Architectures Les balcons et espaces extérieurs, comme ce jardin d’hiver, ne sont pourtant pas forcément bien accueillis par les organismes HLM. En effet, ils deviennent parfois des espaces de stockages visibles depuis la rue, quand les logements sont sur-occupés. Mais l’OPH table sur des habitants aux revenus plus élevés, qui ont les moyens de ne pas se loger en situation de sur occupation. La cuisine est maintenant ouverte. Cette ouverture de la cuisine correspond à un changement progressif du mode de vie depuis les années 50, d’un point de vue technologique - apparition La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 50


d’appareils électroménagers - et d’un point de vue sociétal - la cuisine n’est plus l’espace de la femme, qui a une activité professionnelle. La cuisine est un espace ouvert à tous les membres de la famille. Même si il convient à un grand nombre de ménage, le choix d’imposer des cuisines ouvertes apparaît comme un arbitrage compte tenu du fait que ce modèle de cuisine ne correspond pas à toutes les familles, en particulier les familles nombreuses. Il faut savoir que les logements sociaux sont souvent précurseurs dans l’évolution du logement en général. En effet, les maîtrises d’ouvrages sont publiques et n’ont pas les mêmes attentes. Ils offrent en outre des surfaces en moyenne plus grandes pour une même typologie que dans l’offre privée. Les choix opérés à l’échelle du logement sont significatifs. Ces choix, faits au nom de la mixité sociale, visent donc à mon sens à évincer des populations non désirables, en proposant des logements neufs, plus grands qui sont donc plus chers. Les familles nombreuses sont particulièrement visées dans cet évincement.

Plan comparés de deux T4 (Bâtiment A. et Plot OPHLM) Bât. A : dessin d’après une photo du plan du PC, retravaillé par moi-même Plot OPIHLM : dessin numérique de l’agence D., retravaillé par moi-même

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La MixitĂŠ sociale comme objectif dans les rĂŠnovations urbaines/ Page 52


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Conclusion Quand la mixité sociale est au service de la performance économique D’abord un territoire attractif Analyser la mixité sociale de la rénovation urbaine de la Vache Noire nécessite une approche territoriale. Cette stratégie permet, il me semble, une lecture de la mixité sociale plus fine et approfondie. A partir de quelle échelle la mixité sociale a des effets ? Caractéristique d’une désindustrialisation de la banlieue parisienne, la ville d’Arcueil a vu ses industries disparaître laissant des terrains disponibles. L’édification d’un centre commerciale en lieu et place d’une usine est l’illustration d’un modèle économique qui s’est imposé aux élus, aux décideurs des politiques urbaines. Ainsi ce sont développés des services, des commerces, des bureaux qui manquaient jusqu’alors de clients et d’employés de bureaux. Forte de cette redynamisation et de cette nouvelle vision de l’avenir, la ville est confrontée à un dilemme majeur, comment concilier un territoire devenu attractif avec une population pauvre, peu diplômée et limitée en pouvoir d’achats ? En effet, la ville d’Arcueil compte 45 % de logements sociaux, un chiffre au dessus de la moyenne nationale. Un paradoxe qui a conduit les élus et les décideurs à trouver une solution pour conjuguer un essor économique à un territoire historiquement populaire et industriel. La mixité sociale apparaît alors comme un moyen de rééquilibrer l’offre résidentielle de la ville, trouver des ressources essentiellement financières et ainsi, de tirer partie de ces changements. De plus, la décentralisation à marche forcée implique pour les villes, une nouvelle autonomie qui les rend plus indépendantes politiquement et économiquement. Ainsi, elles n’ont pas d’autres choix de décider pour elles et de trouver une stratégie politique et économique viables et « rentables » à très long terme. Ce qui ne disqualifie en rien le souffle politique national de ces dernières années qui a encouragé ces nouvelles politiques de la ville. Les villes indépendantes financièrement sont tenues par une politique de résultat et par tout un dispositif d’aide qui très insidieusement, les contraint dans leurs choix et dans leurs actions politiques. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 54


A l’échelle de la ville, la mixité sociale a eu comme effet d’attirer des catégories de population aisées qui ont un rôle à jouer dans la redistribution économique. Elles sont directement liées dans le tissu économique de la ville et leurs dépenses (consommations, impôts, loisirs...) et permettent d’apporter des ressources directes ou indirectes afin de participer au nouveau poids économique de la ville d’accueil. Au delà des inquiétudes reliées aux performances économiques de la ville, la mixité sociale apparaît également comme un moyen de mettre en œuvre un idéal républicain, celui du vivre ensemble. Condamnant par la même occasion le spectre du communautarisme qui semble effrayer tous ceux qui « font » la ville d’aujourd’hui. L’échec prévisible de la mixité sociale La rénovation urbaine de la Vache Noire a entraîné avec elle la démolition de 200 logements. Le bâtiment A a été détruit en 2009 forçant les populations à se reloger dans le parc immobilier de la ville. Sans évoquer l’impact d’une telle décision sur les populations (relations de voisinage détruites, habitudes de quartier ébranlées), il s’agit de démontrer que la rénovation urbaine pour une catégorie de la population d’Arcueil, s’est parfois accompagnée d’une certaine violence. La rénovation urbaine de la Vache noire a eu notamment pour effet une augmentation des prix de certains loyers. 30 % en moyenne, ce qui implique des coûts supplémentaires que certains ménages ne peuvent pas supporter ou très difficilement. Même si une partie des ménages décident de rester sur l’Îlot de la Vache Noire en assumant cette augmentation, d’autres n’ont pas d’autres choix que de partir. Ceux là quittent l’îlot pour vivre dans d’autres logements du parc locatif de l’OPIHLM ou quittent simplement la ville. D’autres populations ont investis les nouveaux logements conformément à la volonté des décideurs. Processus qui fait penser à celui de la gentrification, processus difficilement panifiable. Autre processus qui modifie la diversité de la population de la ville, est celui qui consiste à attirer des investisseurs privés, séduits eux-mêmes par cette rénovation et par un foncier plus rentable. Ces derniers construisent des logements sur des terrains avoisinants destinés à être vendus. Des impératifs économiques, une mobilité forcée, la population selon sa catégorie socioprofessionnelle pâtit ou bénéficie de la rénovation urbaine de la Vache noire, des inégalités 55


qui trahissent les objectifs de celle-ci. En effet, il est facile de prétendre que la population et ses attentes n’ont pas été au cœur du projet de la Rénovation urbaine de la Vache noire, l’aspect financier a été privilégié. Pour l’expliquer, il suffit d’analyser le projet de départ et les effets sur les populations. Reconcentrées selon leurs catégories socioprofessionnelles, les habitants se retrouvent entre eux. N’est ce pas la preuve que les décideurs ont fait de la mixité sociale un outil démagogique? Rien n’indique que la mixité sociale est effective à l’échelle de l’îlot. Au contraire, la rénovation urbaine de la Vache Noire prend le risque de frôler une microségrégation qui se trouve ici être l’antithèse de la mixité sociale. Ce constat sévère n’est que le fruit d’une observation et de lectures qui corroborent la thèse d’un échec de la mixité sociale. Aussi, il s’agit de rappeler le processus par lequel les habitants sont consultés. En effet, il présente des aberrations dans sa pratique. La participation des habitants se résume à une consultation ou à une coopération symbolique qui demeure autoritaire et surtout incitative, un constat amer qui pose la question de la place des principaux intéressés dans ce projet. Pour qui organisons nous la ville aujourd’hui ? A qui est adressée la rénovation urbaine de la Vache Noire ? Bien que la consultation ne soit pas l’exercice préféré des élus et des décideurs, cette défiance marque un déni des populations qui devraient être au cœur des projets. Elles doivent insuffler, inspirer toutes décisions les concernant, à l’image de l’empowerment, processus qui permet aux individus de prendre conscience de leur capacité d’agir et d’accéder à plus de pouvoir. 1 La revalorisation foncière n’est en aucun cas blâmable, surtout dans une économie libérale conduite par un gouvernement de gauche, sauf quand elle est apparemment l’unique objectif d’une rénovation urbaine. De fait, il est naturel de se poser la question de l’intérêt d’invoquer la mixité sociale dans un tel projet. Surtout quand elle ne sert pas les habitants. Tout porte à croire que les effets bénéfiques de la mixité sociale sont absents du projet. La mixité sociale serait elle réduite à un slogan qui se réclame d’un républicanisme ? Permetelle de tout cautionner ? Où réside sa valeur ? Qui la créée, qui la condamne, sanctionne ? Qui la fait respecter ? Sa difficile définition, son consensus, ses mythologies font-peut être d’elle, un outil idéologique et politique d’avantage qu’un objectif.

1 M.-H. Bacqué, " L’intraduisible notion d’ empowerment vue au fil des politiques urbaines américaines », Territoires, n° 460, 2005, p. 32-35. La Mixité sociale comme objectif dans les rénovations urbaines/ Page 56


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Glossaire ANRU : Agence Nationale de la Rénovation Urbaine FRU : Fonds pour le Renouvellement Urbain GPV : Grand projet de ville dénommés MOUS : Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale OPIHLM : Office Public Intercommunal d’Habitations à Loyers Modérés ORU : Opération de Renouvellement Urbain PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration Logements sociaux accueillant des ménages disposant de ressources inférieures de 55 à 60 % au plafond de ressources exigé à l’entrée dans un logement PLUS. PLUS : Prêt Locatif à Usage Social Logements sociaux dont les loyers sont plafonnés mais supérieurs aux PLAI. Les logements PLUS finance en partie les PLAI. PLUS-CD : Prêt Locatif à Usage Social - Construction Démolition Logements sociaux dédiés en priorité aux habitants relogés suite à une démolition. PLS : Prêt Locatif Social Logements sociaux dits "intermédiaires". Le plafond de ressources exigé des locataires est supérieur de 30 % au plafond demandé pour un logement social classique. PNRU : Plan National de la Rénovation Urbaine ZAC : Zone d’Aménagement Concerté

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Annexe 1 Dossier de l’habitant, réalisé par l’OPIHLM et distribué au habitants de la Vache Noire

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Mémoire de Master en Architecture