Anexo B.  Indice de Equipamientos Comunales en Propiedad Horizontal - Correlaciones canónicas

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Secretaria de Planeación ISBN

planeacionbog SDP Bogotá Secretaría Distrital Planeación Carrera 30 No. 25 - 90 pisos 5, 8, y 13 PBX: 335 80 00

La propiedad horizontal en Bogotá vista desde sus equipamientos

www.sdp.gov.co

La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales


La propiedad horizontal residencial en Bogotรก vista desde sus equipamientos comunales


ISBN Alcalde Mayor de Bogotá D.C. Enrique Peñalosa Londoño Secretario Distrital de Planeación Andrés Ortiz Gómez Subsecretario de Información y Estudios Estratégicos Antonio José Avendaño Arosemena Dirección de Estratificación Ariel Eliécer Carrero Montañez Investigadores Jorge Iván González Borrero Julieta Rodríguez González Adriana Alejandra García Sierra Andrés Felipe Palacios Clavijo Diana M Barrios C Hugo Torres Arias Isidro Hernández Rodríguez Dirección de Estratificación Edward Martín Salamanca Morales Jamer Eduardo Bautista González Javier Enrique Acosta Mauricio Osorio Fonseca - Diseño y Fotografía Oficina Asesora de Prensa y Comunicaciones Martha Cecilia Toro Pinzón - Jefe Diana Ximena García Unidad Administrativa de Catastro Distrital Olga Lucia López - Directora Observatorio Técnico Catastral (Indice de Equipamientos) Luz Karime Bernal Muñoz Jorge Arturo Hernández Gabriel Vallejo Hernández (Apoyo Metodológico) Luis Alberto López Pérez (Apoyo Metodológico)

Impresión y diagramación UT en alianza con Arkimax SDP 2019


Contenido

Prólogo

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Introducción

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Capítulo 1. Los determinantes del precio del suelo para uso residencial. Una breve mirada

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1.1. Introducción

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1.2. El papel de las aglomeraciones

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1.3. El desarrollo urbano y los bienes públicos

20

1.3.1 La vivienda en propiedad horizontal y los bienes públicos

20

Capítulo 2. Dinámica de la propiedad horizontal en Bogotá

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2.1. Introducción

25

2.2. Surgimiento de la propiedad horizontal

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2.3. Evolución de la propiedad horizontal residencial en Bogotá

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2.3.1. Evolución de la propiedad horizontal residencial en Bogotá según el censo de equipamientos comunales

33

2.4. Propiedad horizontal y capacidad de pago de los hogares bogotanos

41

Capítulo 3. El censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal

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3.1. Introducción

49

3.2. La obtención de información

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3.3. Temáticas del censo

58


3.3.1. Estacionamientos

58

3.3.2. Seguridad

61

3.3.3. Domótica/tecnología

67

3.3.4. Confort/prestigio

71

3.3.5. Deportivo

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3.3.6. Recreativo

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3.3.7. Club House

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Conclusiones

85

Referencias

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Anexos

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Anexo 1: Formulario de captura usado en la última fase del CECPH

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Anexo 2. Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal

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Prólogo

Las primeras ciudades, que aparecieron, por lo menos a 6.000 años a.C, eran lugares amurallados; pequeños puntos de concentración en el inmenso espacio rural. Desde Jericó, Tebas, Biblos, Damasco, Menfis o Ávila, hasta Cusco o Cartagena de Indias, las ciudades se amurallaban por razones de seguridad, estatus, poder e independencia política. Para ello contaban con concentración de población y actividades económicas; productividad y fuerza. Era un privilegio vivir en la ciudad amurallada, como isla de confort, oportunidades y acceso a servicios públicos en un entorno rural inhóspito, y había que pagar por ese privilegio. El pago, que tomaba la forma de renta del suelo, dependía de la localización de la ciudad y de la calidad de sus equipamientos y servicios. Hoy asistimos a una versión local, al interior de las ciudades, de agrupaciones de viviendas físicamente delimitadas, que ofrecen a sus moradores en sus viviendas áreas comunes y confort. A cambio de esos privilegios, los hogares pagan un cierto incremento en la renta o precio del suelo, y unas cargas mensuales por servicios. La renta depende de la localización en la ciudad, la “cuota de administración” y de la cantidad y calidad de dotaciones y servicios. Naturalmente, no asistimos simplemente a un cambio de forma en las condiciones de habitación. Se trata de una revolución en el urbanismo y en las condiciones urbanas de vida. Esta revolución, inicialmente ha acogido a los hogares con demanda efectiva y con capacidad de pago, en agrupaciones de vivienda. Es claro que las agrupaciones de vivienda en propiedad horizontal representan una “solución de mercado” a viejos y nuevos problemas urbanos. Viejos problemas como el acceso a espacios y equipamientos comunes. Nuevos, como la concentración de población en las ciudades, la demanda masiva de viviendas y las preferencias por determinadas localizaciones. Dinámica que ha profundizado la oferta de este régimen de vivienda en todos los niveles socioeconómicos presentes en la ciudad, lo que ha dado paso a la vivienda de interés social y prioritaria, bajo esta configuración.Al igual que con las ciudades amuralladas, estamos en presencia de una jerarquía de agrupaciones, algunas solo ofrecen

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control a la entrada y salida de personas y bienes, otras disponen también de piscinas olímpicas, cámaras a control remoto y tarjetas electrónicas de identificación. Hay las que ofrecen dos parqueaderos por vivienda y otras que deben sortearlos periódicamente entre los residentes, pues la oferta es inferior a la demanda.El desarrollo de la revolución urbana de la propiedad horizontal y su oferta de equipamientos comunales en el Distrito Capital ha sido exponencial en cantidad y cubrimiento del territorio. Hacia 1960, la ciudad contaba con aproximadamente 160 lotes con viviendas en propiedad horizontal con algún tipo de equipamiento. Veinte años después, en 1980, eran 2.771 y hacia el año 2000 ya sumaba 12.660. En 2018 gracias al censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH), se registró 18.179 lotes repartidos en todo su territorio, especialmente en Usaquén, Suba y Kennedy. Como toda revolución, esta ha contado con condiciones y circunstancias favorables para su desarrollo: cambios en la estructura demográfica, que ha reducido el tamaño de los hogares; mejoras en materiales y avances tecnológicos en la construcción; mayores niveles educativos y ampliación del poder adquisitivo de sus habitantes. El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), como ente rector de la estratificación a nivel nacional, ha reconocido en la información catastral una oportunidad para plantear una nueva metodología de estratificación urbana. Sin embargo, para ciudades como Bogotá, se observa una proporción cada vez mayor de viviendas agrupadas en propiedad horizontal (PH), para cuya clasificación resulta también determinante examinar la dotación y características del conjunto residencial o unidades inmobiliarias cerradas en el que se encuentran las viviendas a estratificar.

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Es así como, bajo la orientación del DANE, la Secretaría Distrital de Planeación (SDP), con el apoyo técnico de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), adelantaron el censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH). Este encuentra su motivación en la necesidad de contar con información diferenciada para los predios residenciales pertenecientes a la propiedad horizontal, como insumo para la definición de una nueva metodología de estratificación socioeconómica urbana en el Distrito Capital, bajo la expectativa de mejorar la capacidad de identificar las condiciones socioeconómicas de los hogares bogotanos para la asignación de subsidios y contribuciones en servicios públicos domiciliarios. Con gran acierto, el CECPH se enfocó hacia los equipamientos comunales, hacia los elementos urbanos, económicos y sociales que caracterizan estas agrupaciones: restricciones a la entrada de manera que se impida el acceso directo a la vivienda, espacios comunes y equipamientos de acceso, con características de confort y tecnología.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Con la conformación de esta fuente de información se espera mejorar el proceso de asignación de los recursos públicos, en el marco de un gasto social eficiente y equitativo. Adicionalmente, se espera que la difusión de esta información contribuya en múltiples ámbitos de estudio del desarrollo urbano de la ciudad. El trabajo que se presenta esboza brevemente el aparato conceptual disponible sobre las aglomeraciones urbanas y las agrupaciones locales de vivienda, con el fin de analizar el abundante acervo de datos del Censo.

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Introducción

La Secretaría Distrital de Planeación (SDP) tiene a su cargo la aplicación de las metodologías de estratificación diseñadas para el Distrito por el Gobierno Nacional, a través del Departamento Nacional de Planeación (DNP), y bajo el liderazgo del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). La estratificación socioeconómica se concibió como una herramienta indirecta de identificación de la capacidad de pago de los hogares que habitan predios residenciales, con el fin de asignar los subsidios y las contribuciones de los servicios públicos domiciliarios. Para conjugar subsidios y contribuciones, la estructura tarifaria se dividió en 6 grupos. Los hogares que habitan viviendas clasificadas en estratos altos (5 y 6), junto con los usuarios comerciales e industriales, pagan una contribución que ayuda a subsidiar a los estratos más bajos (1, 2 y 3). La estratificación, como herramienta de clasificación, se realiza a nivel de manzana y solo se aplica a los predios residenciales. La metodología incluye la calificación de factores externos de la vivienda, las características del entorno inmediato y el contexto urbanístico. El equipo de la Dirección de Estratificación examina periódicamente los cambios que son producidos por los nuevos desarrollos de vivienda, y los incorpora a la estratificación. En los últimos 10 años, dado el incremento de las viviendas en propiedad horizontal, la aplicación de la estratificación urbana ha tenido dificultades. Es necesario, entonces, adaptar las características de los nuevos tipo de vivienda a las variables definidas en la metodología vigente, que fue concebida para casas independientes y formas constructivas que ya han pasado de moda. A raíz de esta esta transformación urbana, y la necesidad de avanzar hacia una nueva metodología de clasificación que reconozca los cambios en la composición inmobiliaria de la ciudad, surge la necesidad de información que permita caracterizar los equipamientos de los inmuebles residenciales en propiedad horizontal.

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El presente documento recoge los resultados de un censo de equipamientos comunales en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. El censo fue el resultado de un contrato interadministrativo entre la Secretaría Distrital de Planeación y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. Se desarrolló en tres etapas entre los años 2016 y 2018. En la primera parte se hace una breve introducción al análisis de los factores que determinan el precio del suelo, destacando el papel de las aglomeraciones urbanas, las decisiones de localización de los hogares. Se pone en evidencia la necesidad de contar con espacios y dotaciones colectivas destinadas a la provisión de bienes y servicios compartidos. Posteriormente, en la segunda parte, se recogen algunos aspectos relacionados con la historia de la propiedad horizontal en la ciudad. En la tercera parte se describe el marco muestral y las variables incluidas en el formulario de captura de la información. Se explican, además, los criterios que fueron tenidos en cuenta para la realización de cada una de las tres fases. Finalmente, se describen los resultados obtenidos. Para caracterizar los equipamientos de la PH se utilizaron 7 categorías

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CapĂ­tulo 1. Los determinantes del precio del suelo para uso residencial. Una breve mirada


1.1 Introducción Las ciudades se expanden y densifican como resultado del crecimiento económico y poblacional. La dinámica que adquieren las aglomeraciones depende de varios factores, entre ellos, la variación en la renta del suelo urbano. En las versiones más sencillas de la geografía urbana, la ciudad comienza siendo monocéntrica, y después se expande. Las ciudades atractivas aumentan su población y ofrecen mejores niveles de ingreso. Este proceso genera circuitos endógenos virtuosos. El llamado efecto Mateo (“[…] a quien tiene, se le dará, y tendrá más; pero al que no tiene, aun lo poco que tiene le será quitado” – Mateo 13:12), puede generar efectos positivos que favorecen a las firmas y a los consumidores. En las ciudades exitosas las externalidades positivas terminan superando a las negativas. Las actividades productiva y de comercialización exigen cambios en el mercado laboral y entonces, la demanda de trabajo calificado y especializado es cada vez mayor. El proceso va a la par con un aumento en la productividad laboral. Esta dinámica se expresa en un incremento de los salarios, en especial, de los de eficiencia. La intervención del sector público (nacional y distrital), si es adecuada, favorece la productividad y la competitividad. La construcción de infraestructuras reduce los costos de transacción y aumenta la productividad de la ciudad. La relación entre las empresas y el sector público puede desarrollar interacciones endógenas que ensanchan aún más el mercado urbano. Estas acciones amplían las economías de urbanización y la dimensión de la ciudad. En el análisis de estos procesos se debe tener presente que el afán de buscar la maximización de las ganancias, no consulta los costos sociales (ambientales, congestión, inseguridad, entre otros). No es pertinente suponer que el mercado es capaz

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de organizar la ciudad. Por tanto, se requiere que el gobierno local regule el crecimiento urbano. Los elementos fundamentales de esa intervención son la regulación de la expansión urbana, el uso del suelo en las diferentes zonas, y la financiación de los bienes y servicios públicos. El crecimiento de la ciudad está limitado por factores geográficos, o por la regulación. Al saturarse el área disponible, la reacción del mercado inmobiliario es la densificación. La presión sobre el suelo se refleja en aumentos de su precio, y en un incremento de las rentas inmobiliarias. Estos procesos se han expresado en un aumento considerable del peso que tiene la vivienda en la estructura de gasto de las familias. La participación que tiene el gasto en vivienda, en la estructura de consumo de los hogares, ha aumentado entre 2011 y 2017, sobre todo entre los más pobres. En 2017, un hogar del quintil de menores recursos, destinaba, en promedio, a vivienda y servicios públicos, el 50 % de su gasto total. En el 2011 esta relación era del 35 %. El mayor costo de la vivienda reduce el margen que le queda a los hogares para adquirir otros bienes fundamentales, como alimentación, educación y salud. El crecimiento económico y poblacional afecta el uso y la renta del suelo. La ampliación del mercado presiona a las autoridades locales, exigiéndoles una mayor disponibilidad de suelo, y el aumento de la de la demanda se expresa en un mayor nivel de precios. El precio del suelo depende, fundamentalmente, de su escasez, y de su localización. En los modelos hedónicos se incluyen variables más específicas como: centralidad, condiciones de acceso, vías circundantes, medios de transporte, proximidad a equipamientos.

1.2. El papel de las aglomeraciones

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Las modificaciones a lo largo del tiempo en el uso del suelo, el avance de las aglomeraciones y la mayor demanda de inmuebles residenciales, aumenta la renta inmobiliaria, y ello repercute en los costos de la localización. Las actividades que requieren extensiones apreciables de suelo, están obligadas a relocalizarse en los márgenes de la ciudad, o en las localidades vecinas. La ampliación de las ciudades obliga a distribuir las economías de aglomeración y, entonces, se van consolidando diversos centros de negocios y la ciudad se vuelve policéntrica. Alrededor de los centros de negocios los precios son más altos, así que hay una relación inversa entre el precio del inmueble y la distancia. Los hogares y las empresas se ubican en el espacio en función de la relación costo/beneficio1. El precio del suelo tiene un impacto directo en las decisiones de los agentes que participan en los procesos inmobiliarios (constructores, consumidores, gobierno, bancos...).

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Siguiendo la idea seminal de Von Thünen (1851).


La propiedad horizontal residencial en BogotĂĄ vista desde sus equipamientos comunales

o de las residencias asegurando un margen de ganancia (đ?œ‹đ?œ‹đ?œ‹đ?œ‹) sobre el costo total (đ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??ś)

Los constructores segmentan el mercado de acuerdo con las condiciones que establece la norma urbana, la disponibilidad de suelo, y las caracterĂ­sticas de la (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ ) serĂ­a: ecio del oferente demanda. Como bien lo seĂąala Duranton (2000), estos cambios tienen una estrecha relaciĂłn con los movimientos demogrĂĄficos. Por su misma naturaleza (escasez del suelo, regulaciones sobre (1 + đ?œ‹đ?œ‹đ?œ‹đ?œ‹) de la propiedad urbana, đ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??śđ??śconcentraciĂłn đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ =usos, etc.), el mercado inmobiliario estĂĄ lejos de la competencia perfecta. Por tanto, el precio no es de equilibrio. El constructor determina el precio de las residencias consumidorasegurando tiene suficiente disponible y compra, elprecio precio un margeningreso de ganancia (Ď€) sobre el(y) costo total (CT). El deldel oferente (po) serĂ­a:

oferente y e

demandante (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ) coinciden (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ = đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?pđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ )= y, en tales condiciones, el precio efectivo de la CT(1+Ď€) o

nda (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Ł ) es đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?Siđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Ł el=consumidor đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ = đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ .tiene Independientemente de esta de equilibrio ideal suficiente ingreso disponible (y) y condiciĂłn compra, el precio

del oferente y el del demandante (pd) coinciden (po = pd) y, en tales condicioel precio efectivo de la vivienda (pv) es pv = po = pd. Independientemente mercado senes, llega, de todas maneras, en el mercado se llega a un precio, que puede se de esta condiciĂłn de equilibrio ideal, en el mercado se llega, de todas maneras, en el mercado se llega a un precio, que puede ser relativamente favorable para el comprador o para el vendedor, asĂ­ enel el momento t+1: asĂ­ que en el momento t+1: ivamente favorable para el comprador o que para vendedor,

đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Ł,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą

đ?œ–đ?œ–đ?œ–đ?œ– đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą > đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąâˆ’1 đ?œ–đ?œ–đ?œ–đ?œ– → ďż˝đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą < đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąâˆ’1 đ?œ–đ?œ–đ?œ–đ?œ– đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą = đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąâˆ’1

precio esperado el esperado constructor en el momento t-1 es t-1 menor al al precio Si elpor precio por el constructor en el momento es menor pre- reconocido en

omento t

cio reconocido en el momento t (po,t>pĎľo,t-1) habrĂ­a una ganancia adicional. Y, a la inversa, đ?œ–đ?œ–đ?œ–đ?œ– si el precio esperado es mayor que el precio final (po,t<pĎľo,t-1), hay una ďż˝đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? > đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? ďż˝ habrĂ­a una ganancia adicional. Y, a la inversa, đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąâˆ’1 pĂŠrdida. Se supone que en el precio esperado ya se han incorporado los costos, y la rentabilidad.

si el precio

đ?œ–đ?œ–đ?œ–đ?œ– rado es mayorElque el precio final ďż˝đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?hogar ďż˝, hay una Se supone que en e ingreso disponible de un (y đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? ) es la diferencia entre pĂŠrdida. su ingreso bruto đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ą < đ?‘œđ?‘œđ?‘œđ?‘œ,đ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąđ?‘Ąâˆ’1 di

(Čłi ), mĂĄs los subsidios (Si) que recibe de los gobiernos (nacional o local), menos el pago de tributos (nacionales y locales, (Ti)):

o esperado ya se han incorporado los costos, y la rentabilidad. yi = Čłi+ (Si Ěś Ti)

El ingreso disponible de un hogar (đ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ) es la diferencia entre su ingreso bruto El hogar distribuye el ingreso disponible entre el consumo (ci) y el ahorro (Si):

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đ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ), mĂĄs los subsidios (đ?‘†đ?‘†đ?‘†đ?‘†đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ) que recibe yi =de ci+los si gobiernos (nacional o local), menos e de tributos (nacionales (đ??śđ??śđ??śđ??śđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ )): los de consumo final (b ) —alimentos, vesEn la canasta y delocales, bienes se incluyen f

tuario, transporte pĂşblico, servicios pĂşblicos domiciliarios, electrodomĂŠsticos,

đ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ = đ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śđ?‘Śďż˝đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ + (đ?‘†đ?‘†đ?‘†đ?‘†đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ − đ??śđ??śđ??śđ??śđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ )

ogar distribuye el ingreso disponible entre el consumo (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ) y el ahorro (đ?‘ đ?‘ đ?‘ đ?‘ đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘ ):


utensilios del hogar, servicios de ocio, telecomunicaciones, bienes de lujo, etc.— y la residencia (R):

ci = bfi+ Ri

El valor de R está directamente relacionado con la localización y las calidades del entorno. La fracción del ingreso que el hogar destina al pago de la residencia puede ser fijado de forma principal o residual. En el primer caso, el hogar le da especial preferencia a la localización y disminuye el consumo de otros bienes. Cuando el gasto en vivienda se considera residual, el hogar trata de darle prioridad a los otros bienes. Esta sustitución entre tipo de bienes no es inmediata, porque las elasticidades precio e ingreso varían de manera importante y, además, porque la decisión de cambiar de situación de residencia es costosa. Por simplicidad se supone que el individuo reside en una ciudad monocéntrica. Los costos de la localización varían en función de la distancia (δ). Los individuos toman la decisión de localización con base en el valor de la residencia (R), que incluye el arriendo (α), el costo de los viajes (V) y el acceso a la infraestructura pública del entorno de la vivienda (Ig). El arriendo es un valor que refleja las condiciones del mercado, y es un gasto para quien alquila la residencia. Para los propietarios el arriendo es una medida de referencia, que indica la rentabilidad nocional2 del activo. Las dinámicas urbanas generan diversas rentas. Por un lado, la renta absoluta, que se refiere al valor del activo en sí mismo. Es el valor del suelo independientemente de cualquier consideración sobre la localización. Y, por el otro lado, las rentas diferenciales de varios tipos, que dependen de la localización, el uso, la norma urbana, etc. (Jaramillo, 2009). El arriendo (α) está integrado por el precio (PA) que se paga por metro cuadrado de vivienda o área privada (A) en la localización (j). El precio del área privada recoge el efecto distancia (δ) del sitio j a la aglomeración. El valor de la administración (pα pα) depende de los costos del mantenimiento de áreas comunes (mc) y de las amenidades para disfrute común que tiene la residencia (IC), tales como gimnasios, parques internos, piscinas, etc.

a(δ)=pA (δ) Aj+pa pa α{mc+γIc} 16

El pago de la administración está relacionado con el tamaño del área común (α), y de la calidad y cantidad de infraestructura (y).

2 Es nocional porque el propietario en realidad no está recibiendo estos ingresos.


El pago de la administraciĂłn estĂĄ relacionado con el tamaĂąo del ĂĄrea comĂşn (Îą), y de la

calidad y cantidad de infraestructura (����).

calidad y cantidad de infraestructura (����). La propiedad residencial en Bogotå Existe una relación inversa entre el arriendo y lahorizontal distancia a alguno de los centros de

Existe una relaciĂłn inversa entre el arriendo y la distancia a alguno de los centros de vista desde sus equipamientos comunales

la la aglomeraciĂłn. de pago pago yyno nopueden puedenvivir vivirenenloslos sitios aglomeraciĂłn.Quienes Quienesno notienen tienen la la capacidad capacidad de sitios Existe una relaciĂłn inversa entre el arriendo y la distancia a alguno de los centros de la aglomeraciĂłn. Quienes no tienen la capacidad de pago y no puecentrales seden tienen que ubicar en centrales se tienen que enlalaperiferia. periferia. vivir en losubicar sitios centrales se tienen que ubicar en la periferia.

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ??´đ??´đ??´đ??´ = đ??´đ??´đ??´đ??´ đ??´đ??´đ??´đ??´ đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘—

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž < , < 00 đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

considerar todos losfactores, factores, arriendoelvarĂ­a varĂ­a en: AlAl considerar todos los elelfactores, arriendo en: varĂ­a en: Al considerar todos los arriendo đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż + đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ??´đ??´đ??´đ??´ + đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?›źđ?›źđ?›źđ?›ź đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘š + đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?›źđ?›źđ?›źđ?›źđ?›žđ?›žđ?›žđ?›ž đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž = đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż + đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰+= đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?‘Łđ?›źđ?›źđ?›źđ?›ź đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? + đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘Žđ?‘Žđ?‘Žđ?‘Ž đ?›źđ?›źđ?›źđ?›źđ?›žđ?›žđ?›žđ?›žđ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ??źđ??źđ??źđ??ź đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘šđ?‘šđ?‘šđ?‘š đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??źđ??źđ??źđ??ź đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? đ??´đ??´đ??´đ??´

đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘—

đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?

đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?

Como la distancia entre ypúblico, la aglomeración es precio constante y se supone inflación El costo decosto viajede (����), enla(V), elresidencia transporte depende del deldel tiquete transporte en el transporte público, depende precio tiquetedede El costo deElviaje (����),viaje en el transporte público, depende deldel precio del tiquete de transporte transporte (pV) y de las veces que se usa el servicio (υ). Cuando el transporte es

cero, fijo. (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘? V ) yesde las veces que involucra se usa ellosservicio (Ď…). Cuando el transporte es privado, el costo privado, el costo gastos asociados al automĂłvil, los parqueaderos, (đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘?đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰ ) đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰đ?‘‰y de las veces que se usa el servicio ( Ď… ). Cuando el transporte es privado, el costo los impuestos, etc. La movilidad un costo de oportunidad (M) que depende del tiempo involucra los gastostiene asociados al automĂłvil, los parqueaderos, los impuestos, etc. que dura el involucra los gastos asociados al automĂłvil, losv vparqueaderos, los impuestos, etc. V=p trayecto (Ď„). Mientras se estĂĄ desplazando la persona deja de recibir ingresos, y pierde horas Como la distancia entre la residencia y la aglomeraciĂłn es constante y se supone inflaciĂłn cero, V es fijo.

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16

valiosas que afectan de manera negativa la calidad de vida de los hogares. El valor del costo de

La movilidad tiene un costo de oportunidad (M) que depende del tiempo que dura el trayecto (Ď„).por Mientras oportunidad estĂĄ dado θ. se estĂĄ desplazando la persona deja de recibir ingresos, y pierde horas valiosas que afectan de manera negativa la calidad de vida de los hogares. El valor del costo de oportunidad estĂĄ dado por θ.

Es claro que đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•â „đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż > 0.

đ?›­đ?›­đ?›­đ?›­(đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż) = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ(đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż) Îœ(δ)=θĎ„(δ)

Es claro que ∂M â „ ∂δ > 0.

La variaciĂłn con respectocon a surespecto argumento es: La variaciĂłn a su argumento es:

Y su diferencial total:

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ

17

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

Por Ăşltimo, los individuos valoran la infraestructura pĂşblica que se encuentra en el entorno de la vivienda: colegios, hospitales, transporte, parques, etc. Esta diversidad de


La variaciĂłn con respecto a su argumento es: đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

Y su diferencial total: total: Y su diferencial

đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?‘‘đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

Por Ăşltimo,Por losĂşltimo, individuos valoranvaloran la infraestructura pĂşblica que que se encuentra en el entorno los individuos la infraestructura pĂşblica se encuentra en el entorno de la vivienda: colegios, hospitales, transporte, parques, etc. Esta

diversidad de infraestructuras son transporte, valoradas a un precio econĂłmico Îź. Sediversidad sude la vivienda: colegios, hospitales, parques, etc. Esta de pone, ademĂĄs, que ese conjunto de servicios es un bien compuesto g que estĂĄ al servicio de los individuos. en infraestructura es: Se supone, ademĂĄs, infraestructuras son valoradas a El ungasto precio econĂłmico đ?œ‡đ?œ‡đ?œ‡đ?œ‡.

que ese

Ig=Οg conjunto de servicios es un bien compuesto ����, que estå al servicio de los individuos. El Se podría decir que cuando hay infraestructura pública en el entorno de la re-

gasto en infraestructura es: es nulo (Ig=0). Si no existe, el costo es positivo (Ig>0). sidencia ese gasto Se podrĂ­a

En los modelos que analizan el comportamiento de los hogares, se supone đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” =Ello đ?œ‡đ?œ‡đ?œ‡đ?œ‡đ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” significa que los miembros del hoque la funciĂłn de demanda es unitaria. gar comparten la misma funciĂłn de utilidad (Samuelson, 1956)3. El hogar h, en el momento en tienehay que tomar la decisiĂłn,pĂşblica puede dividir costo de residencia decir que cuando infraestructura en elelentorno de la residencia entre los costos variables (CVR):

ese

gasto es nulo (đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” = 0). Si no existe, el costo es positivo (đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” > 0). CV_R (δ)=a(δ)+M(δ)

Los costos variables incluyen el arriendo y el valor del tiempo destinado al transporte.

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Y los costos fijos (CFR):

CFR=V+Ig De manera que el costo total de localizaciĂłn de residencia es:

L(δ)=CFR+CVR (δ) O lo que es lo mismo:

L(δ)=[V+Ig ]+[a(δ)+M(δ)] 18

3 Serrano (2003) examina las diferentes aproximaciones a la forma como se toman las decisiones al interior de los hogares.


La propiedad horizontal residencial en BogotĂĄ vista desde sus equipamientos comunales

El costo de desplazamiento (D) es:

D(δ)=V+M(δ) Y el costo de vivienda (H):

H(δ)=Ig+a(δ) Existe una clara relación entre las dos variables incluidas en el costo urbano. Si el costo de

desplazamiento es mayor,entre el de la vivienda es menor, y(U)a que laeninversa. recogelas la idea de costo urbano debe pagar el hogar Existe una Esta clarataxonomĂ­a relaciĂłn dos variables incluidas el costo urbano. Sii el costo de por vivir en el lugar j de la ciudad:

El equilibrio se consigue los hogares una localización compatible desplazamiento es mayor, el de cuando la vivienda es menor,encuentran y a la inversa. Uij=D(δ)+H(δ) con suElingreso neto. Ello significa que Z el conjunto de otroscompatible bienes. En equilibrio se consigue cuando y=D+H+Z, los hogares siendo encuentran una localización Existe una clara relación entre las dos variables incluidas en el costo urbano. Si de desplazamiento es mayor,sin el de la vivienda y a la inversa. margen, el y costo en condiciones de equilibrio, ningún tipo es demenor, restricción, se espera

el su ingreso neto. Ello significa que y=D+H+Z, siendo Z el conjunto de otros bienes. que los con En El equilibrio se consigue cuando los hogares encuentran una localizaciĂłn

con su ingreso significa en queD. y=D+H+Z, siendo Z el concambios encompatible sean compensados porneto. las Ello variaciones el margen, yHen condiciones de equilibrio, sin ningĂşn tipo de restricciĂłn, se espera que los junto de otros bienes. En el margen, y en condiciones de equilibrio, sin ningĂşn tipo de restricciĂłn, se espera que đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??ˇđ??ˇđ??ˇđ??ˇ los cambios đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??ťđ??ťđ??ťđ??ť en H sean compensados por las cambios envariaciones H sean compensados por las variaciones en D. en D. = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??ˇđ??ˇđ??ˇđ??ˇ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ??ťđ??ťđ??ťđ??ť Si V y đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” son fijos. Las variaciones en = el costo de oportunidad del transporte son đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

equivalentes son a los cambios en el precio arriendo. Estos cambios Si V y đ??źđ??źđ??źđ??źđ?‘”đ?‘”đ?‘”đ?‘” Sison LasLasvariaciones enel del el costo de oportunidad del marginales transporte son V y Igfijos. son fijos. variaciones en costo de oportunidad del transporte son equivalentes a los cambios en el precio del arriendo. Estos cambios marginales

comparables. sonacomparables. equivalentes los cambios en el precio del arriendo. Estos cambios marginales son comparables. y, por tanto,y, por tanto,

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ??´đ??´đ??´đ??´ = đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ = đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ

đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛đ??´đ??´đ??´đ??´ = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒ đ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛đ??´đ??´đ??´đ??´ = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ de lađ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛renta, asĂ­ que đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— Los cambios son equivalentes a las variaciones đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

y, por tanto,

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đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ de đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛ Los cambios son equivalentes a las variaciones lađ??´đ??´đ??´đ??´renta, asĂ­ que = = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛đ??´đ??´đ??´đ??´ = = son funciĂłn de la localizaciĂłn y de los Las diversas modalidades de renta diferencial đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛


đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ??´đ??´đ??´đ??´ đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛đ??´đ??´đ??´đ??´ = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż = đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘— đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż

Los cambios equivalentes a las variaciones de la renta, asĂ­ que Losson cambios son equivalentes a las variaciones de la renta, asĂ­ que đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ• đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒ đ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒđ?‘ƒâ€˛đ??´đ??´đ??´đ??´ = = đ?œƒđ?œƒđ?œƒđ?œƒâ€˛ đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?œ•đ?›żđ?›żđ?›żđ?›ż đ??´đ??´đ??´đ??´đ?‘—đ?‘—đ?‘—đ?‘—

Las diversas de renta diferencial sonson funciĂłn lalocalizaciĂłn localizaciĂłn Lasmodalidades diversas modalidades de renta diferencial funciĂłnde de la y y de los de los procesos urbanos que inciden en el valor del suelo y de los inmuebles.

procesos urbanos que inciden en el valor del suelo y de los inmuebles.

1.3. El desarrollo urbano y los bienes pĂşblicos En la ciudad se conjugan los bienes pĂşblicos y los privados, y ellos se integran en la funciĂłn de utilidad del hogar. Los bienes y servicios pĂşblicos pueden ser de carĂĄcter nacional, local, zonal, etc., depende del alcance que tenga el servicio (Fujita, 1989). Frente al bien pĂşblico, que no genera rivalidad ni exclusiĂłn, el ciudadano no puede expresar sus preferencias de manera directa. Su valoraciĂłn por los hogares es problemĂĄtica, ya que en ningĂşn caso se le puede excluir de su consumo. Un paso adelante en la revelaciĂłn de estas preferencias lo constituye la hipĂłtesis de Tiebout: los ciudadanos revelan sus preferencias “votando con los piesâ€? (Tiebout, 1956). El denominado teorema George-Hotelling-Vickrey (Vickrey, 1977; Fujita, 1989; GonzĂĄlez, 2013) seĂąala que las rentas que genera la dinĂĄmica urbana equivalen a los costos de los servicios que ofrece la ciudad. AsĂ­ que las rentas diferenciales que provienen de la oferta de los bienes pĂşblicos locales son iguales a su costo. La literatura econĂłmica reconoce que los bienes pĂşblicos no son puros. De alguna manera generan un nivel de rivalidad y exclusiĂłn (Fujita, y Thisse, 2002).

1.3.1. La vivienda en propiedad horizontal y los bienes pĂşblicos

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La calidad “privatizableâ€? de muchos bienes pĂşblicos locales (BPL) es aprovechada en el proceso de vivienda en propiedad horizontal (PH). Los empresarios constructores ofrecen a ciertos grupos urbanos, bienes y servicios que no ofrece el sector pĂşblico en las cantidades y calidades deseados (seguridad, espacios colectivos, ĂĄreas verdes e instalaciones que van desde piscinas hasta canchas de golf). Es natural que los alquileres y precios unitarios de estas viviendas sean entonces mĂĄs altos que los de viviendas en no propiedad horizontal (NPH). En el mercado de vivienda en propiedad horizontal, cada agrupaciĂłn ofrece bienes y servicios colectivos en correspondencia con la demanda esperada. Para que se cumpla el teorema George-Hotelling Vickrey, se requiere que la ciudad participe de las rentas que se originan en las dinĂĄmicas urbanas. Estos

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La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

excedentes no se deben quedar solamente en manos de los constructores privados. Los hogares terminan asumiendo, en el precio final, el costo de los bienes colectivos son incorporados en forma separada, bajo la figura de “cargas comunes” o “cuota de administración”. Este proceso implica grandes presiones sobre el precio del suelo, que lleva a una recomposición del gasto de los hogares, sobre todo de los que tienen menor capacidad de pago. Es importante tener en cuenta que el costo podría ser mayor si no existieran los rendimientos crecientes que se derivan de la PH, que brinda algunos bienes colectivos que son asequibles a segmentos sociales de bajos ingresos. Para la sociedad como un todo, la “solución” de mercado de la propiedad horizontal resuelve, así sea parcialmente, el problema de bienes colectivos locales, pero a costa de la presión sobre el precio de la vivienda, y de la apropiación de rentas, que son el resultado del desarrollo urbano, por parte de los privados.

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Capítulo 2. Dinámica de la propiedad horizontal en Bogotá


2.1. Introducción En Colombia la vivienda ha sido considerada un sector líder y estratégico, dada su capacidad de generar procesos endógenos hacia adelante y hacia atrás. La dinámica del sector de la vivienda tiene impactos positivos en el empleo, el ingreso y, en general, en el crecimiento. El papel de la vivienda, como sector líder, fue analizado en mediante el plan de desarrollo Las Cuatro Estrategias. El apalancamiento financiero se hizo mediante la creacióncon, de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC). Este instrumento financiero tuvo resultados positivos4. El desarrollo de este sector implicó un proceso de formalización de la construcción de vivienda en todo el territorio nacional, incluido Bogotá. El Estado fijó los lineamientos para el uso del suelo urbano, generó infraestructura de movilidad y equipamientos institucionales, también fomentó la construcción de vivienda de interés social y ofreció bienes públicos locales. Para 1949, Bogotá empezó con un plan de renovación gracias al apoyo del arquitecto Le Corbusier, que recogía aspectos como parques, sistema de circulación del centro, sistema de transporte (tren) y el papel de la plaza de Bolívar. Del plan propuesto por Le Corbusier quedan: el trazado de la carrera 30, la ubicación del DAS y de Paloquemao; desarrollo de barrios como el Siete de Agosto, el Veinte de Julio y el Doce de Octubre, y núcleos residenciales como el Polo y Niza. La nueva manera de proyectar la vivienda involucró otros conceptos como los de seguridad, recreación y abastecimiento en el mismo lugar. Estos desarrollos

4 “… el atractivo para los ahorradores era que sus depósitos iban ganando una corrección diaria para protegerlos de la inflación. La misma corrección se utilizó desde entonces como unidad para cobrarle a los deudores, haciendo que también las hipotecas variaran” (DNP 1970).

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de gran tamaño aplicaron las normas urbanísticas con un estilo de hábitat más seguro y con servicios comunales de mayor cobertura y calidad. Gracias al impulso institucional que tuvo la construcción se tomaron medidas convergentes, que favorecieron al conjunto de la economía. El desarrollo urbanístico tuvo nuevos incentivos (Bolaños, 2011). La nueva manera de concebir la vivienda tuvo en cuenta dimensiones como seguridad, recreación, movilidad y abastecimiento. El sector de la construcción, tanto a nivel nacional como en Bogotá, se divide en dos grandes ramas: vivienda y obras civiles de infraestructura. La primera agrupa el valor agregado de edificaciones residenciales -tanto a nivel urbano como rural-, edificios no residenciales, reparación y mantenimientos, y alquiler de equipos de construcción. Este capítulo examina la construcción de vivienda en propiedad horizontal residencial5, que se define, desde el punto de vista catastral, como la “… forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes” (UAECD, 2018). O desde el punto de vista jurídico como: “Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes” … Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes”... Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”.

Vale la pena aclarar que la propiedad horizontal se puede encontrar en altura (edificios) o, incluso, en casas, cuando se trata de unidades residenciales independientes que comparten una misma entrada.

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5 Hay propiedad horizontal para comercio y oficinas.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

2.2. Surgimiento de la propiedad horizontal La propiedad horizontal crece en función los cambios normativos, los precios, el urbanismo, el suelo y la demografía. El desarrollo de la construcción en Bogotá, sustentada en la propiedad horizontal (PH) comienza a finales de la década del cuarenta en el siglo pasado, con la expedición del Decreto Nacional 1286 de 1948, que tuvo como finalidad promover las construcciones de varios pisos para reemplazar las que fueron afectadas por los sucesos del 9 de abril de ese año. La Ley 182 expedida en diciembre de 1948 reglamentó esta modalidad inmobiliaria que dio lugar al régimen de la propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio. El Acuerdo 7 de 1979, que en su Artículo 118, determinó el desarrollo progresivo como una de las formas para adelantar el proceso de urbanización, de forma tal que está conformado por unas políticas, programas, proyectos y normas que están para regular y enfocar el desarrollo de la ciudad, con el objetivo de mejorar gradualmente la calidad de vida de los residentes de la zona. Para llevar esto a cabo, se fijaron unas normas tanto arquitectónicas como urbanísticas, con unos parámetros (densidades, usos, cesiones y vías). Así mismo, el terreno a modificar es dotado de servicios de infraestructura, para uso privado, uso comunal y demás servicios básicos, inherente a la actividad que se vaya a desarrollar. El proceso podrá realizarse de dos maneras, por desarrollo normal o por desarrollo progresivo. El Acuerdo 6 de 1990, “Por medio del cual se adopta el Estatuto para el ordenamiento físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones”, buscó el desarrollo por urbanización, definido como “el proceso mediante el cual, un terreno bruto situado al interior de las áreas urbanas o dentro de los sectores de las áreas suburbanas sometidos a tratamiento de incorporación, es dotado de servicios de infraestructura, dividido en áreas destinadas al uso privado y comunal, y a los demás servicios básicos, inherentes a la actividad que se va a desarrollar, apto para construir edificaciones idóneas para el funcionamiento de los usos urbanos allí permitidos”, con el fin de crear soporte físico a las actividades ciudadanas. Vale la pena destacar el caso del Centro Urbano Antonio Nariño, que fue inaugurado en 1952 bajo el concepto de “ciudad dentro de una ciudad” dotado con escuela primaria, colegio de bachillerato, iglesia, teatro y supermercado, y compuesto por catorce (14) edificios de apartamentos: ocho (8) de trece pisos y seis (6) de cuatro pisos, con un total de 960 apartamentos capaces de albergar 6.400 personas. Este complejo urbanístico, fue declarado bien cultural de interés nacional.

27


Imagen: Centro Urbano Antonio Nariño (CUAN)

Fuente: Museo de Bogotá, IDPC.

Los incentivos a la densificación adoptados por el Distrito permitieron el desarrollo de edificios, a través una transformación urbanística que se ha realizado, sobre todo, predio a predio. La altura guarda relación con el precio del suelo y con el nivel de renta6. El precio se diferencia dependiendo de la ubicación y de las características inmobiliarias. Estas particularidades son reconocidas por el mercado, aceptando que éste no es perfecto, y que el precio se puede alejar del punto de equilibrio por razones diversas, como el monopolio, la concentración, la especulación, etc. Entre los indicadores de precios, hay dos que tienen carácter oficial. El primero es elíndice de precios de vivienda nueva (IPVN) del DANE, que se calcula desde el primer trimestre de 1997, y permite monitorear la evolución de los precios a nivel nacional, incluyendo a las viviendas de los estratos bajos y la construcción de vivienda informal. Y el segundo es elíndice de precios de vivienda nueva del Banco de la República (IPVNBR)7. La siguiente gráfica

6 Tal y como lo demuestra Jaramillo (2007), “para cada rango de precios hay una técnica de altura máxima que le conviene a los capitalistas. Es por ello que la densidad de construcción de las ciudades tiene un tope y no se vuelve infinita”.

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7 El Indice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVNBR) mide la evolución mensual de los precios de la vivienda nueva en las tres principales ciudades de Colombia (Bogotá, Medellín, Cali), y en los municipios aledaños de Bogotá (Chía, Cota, Cajicá, Tabio, Tenjo, La Calera, Sopó, Guaymaral, Funza, Madrid, Mosquera, Facatativá, Soacha y Ciudad Verde). Se construye a partir del índice de precios superlativo de Fisher con base fija (diciembre de 2006). Se incluyen los precios y áreas de todos los inmuebles nuevos disponibles, teniendo como base la información de La Galería Inmobiliaria.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

muestra que desde 2007 se vienen presentando crecimientos sostenidos, que en Bogotá llegan al 40%. Gráfica 2.1. Índice real de precios de la vivienda nueva (dic. 2006 = 100)

Fuente: cálculos del Banco de la República con información de La Galería Inmobiliaria.

En los cambios demográficos importa, sobre todo, su incidencia en el ,la número de hogares, que son las unidades clave de consumo de bienes y servicios. Si una ciudad mantiene el tamaño de su población, pero disminuye el número de personas por hogar, aumenta la demanda de viviendas y, como viene sucediendo, de la de propiedad horizontal. De esta forma, el tamaño del hogar es un referente de las necesidades de provisión de servicios de manera cuantitativa, pero también se utiliza para analizar las necesidades cualitativas. Antes los hogares eran más numerosos y la gente pensaba en adquirir casas para albergar ese tipo de familias. Es evidente que el incremento de hogares unipersonales o de parejas es percibido por los constructores que ofertan apartamentos. Este cambio en la población produjo un aumento de la demanda de viviendas en propiedad horizontal, y por supuesto de los servicios colectivos que trae la misma, como seguridad, entretenimiento, áreas de recreación y parqueaderos, que podrían considerarse como tradicionales. La decisión de comprar vivienda también tiene en cuenta la manera como se eliminan o reducen los problemas típicos de las grandes ciudades como transporte, seguridad ciudadana, acceso a vías y congestión vehicular.

29


2.3. Evolución de la propiedad horizontal residencial en Bogotá

La propiedad horizontal ofrece, además de la vivienda, los llamados bienesclub8 que son constitutivos de las agrupaciones de vivienda. Se trata de áreas comunes e instalaciones para prestar servicios colectivos, que incluyen porterías, salones comunales, cerramientos, dotaciones deportivas, piscinas. El costo de estos bienes se incorpora en el valor de la vivienda. Los gastos corrientes que se requieren para mantenerlos en buenas condiciones, los recauda la administración, por medio de cuotas mensuales obligatorias, teniendo en cuenta que al interior de un conjunto existen diferentes coeficientes de copropiedad, y los pagos no son homogéneos. Imágen. Edificios residenciales en propiedad horizontal en la localidad de Chapinero

Fotografía: Dirección de Estratificación - SDP

30 8 Los bienes club son excluyentes pero no generan rivalidad. Están disponibles únicamente para quienes hacen parte del club, y como su demanda se restringe a los miembros del grupo, no suelen tener problemas de rivalidad. Los bienes públicos puros no generan exclusión ni rivalidad. Otros bienes, como las playas, no son excluyentes, pero cuando se congestionan crean rivalidades.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

A continuación, se presentarán algunas cifras que permiten visualizar la evolución de la propiedad horizontal en Bogotá. Las fuentes de información son el censo inmobiliario de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y la base del censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH), que contiene los lotes clasificados en propiedad horizontal con algún tipo de equipamiento comunal. El censo inmobiliario de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), muestra como en los últimos 10 años, la propiedad horizontal ha presentado una tasa de crecimiento sostenido, resultado de una gigantesca operación de renovación urbana. El mayor volumen de viviendas del régimen de propiedad horizontal se concentra en los estratos 3 y 4, que representan el 60.22% del total. El peso El peso relativo representado en la propiedad horizontal propiedad horizontal va aumentando con el estrato, tal y como se observa en la tabla 2.1 y en la gráfica 2.2. Tabla 2.1. Evolución de los predios residenciales en no propiedad horizontal vs. propiedad horizontal

Clase Predio

2008

2009

2010

2011

2012

2013

NPH

667.496

656.022

647.249

635.093

646.682

650.482

PH

939.077

1.021.994 1.093.994

1.161.436

1.215.315

1.269.325

Relación PH/ NPH x10

14.1

15.6

16.9

18.3

18.8

19.5

Clase Predio

2014

2015

2016

2017

2018

NPH

640.821

638.082

639.153

639.624

646.883

PH

1.317.135

1.358.481

1.404.593

1.459.722

1.513.692

31 Relación PH/NPH x10

20.6

21.3

22.0

Fuente: Censo inmobiliario, 2018 (UAECD).

22.8

23.4


Gráfica 2.2. Participaciones dede propiedad horizontal propiedad horizontal Gráfica 2.2. Participaciones propiedad horizontal vs.vs. nono propiedad horizontal

Número de Unidades PH/NPH

2500000

2000000

1500000 39%

42%

37%

35%

35%

34%

33%

32%

31%

30%

30%

NPH

1000000

500000

0

PH 65%

68%

69%

63%

67%

61%

66%

58%

65%

70%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

70%

2018

Año

Fuente:Censo Censoinmobiliario, inmobiliario,2018 2018(UAECD). (UAECD). Fuente:

Al interior de esta clasificación por tipo de predio con respecto a los estratos, Al interioren de la estagráfica clasificación por tipo predio con a los estratos, se observa en de se observa 2.3 que losdeestratos 4,respecto 5 y 6 es donde más del 90 % unidades son de tipo PH. En la PH de estrato 3 esta razón es del 70 % y en el la gráfica 2.3 que los estratos 4, 5 y 6 es donde más del 90 % de unidades son de tipo PH. En estrato 2 ya se acerca al 50 %. En el estrato 1, solo el 10 % de predios dentro la PHestrato de estratose3 encuentran esta razón es delsometidos 70 % y en elal estrato 2 ya sede acerca al 50 %. En el estrato de este régimen propiedad horizontal. 1, solo el 10 % de predios dentro de este estrato se encuentran sometidos al régimen de Gráfica 2.3. Distribución por estratos la propiedad y la no propiedad Gráfica 2.3. Distribución por de estratos de la horizontal propiedad horizontal horizontalhorizontal y la no propiedad propiedad horizontal. 800000

32

Número de Unidades PH/NPH

700000 600000 500000 46%

400000

70% PH NPH

300000 95% 200000 100000 0

10%

54% 30%

90% 1

2

3

96%

99%

5%

4%

1%

4

5

6

Estrato Dec. 551 de 2019

Fuente: UAECD. Elaboración de la Dirección de Estratificación, UAECD, SDP.

Fuente: UAECD. Elaboración de la Dirección de Estratificación, UAECD, SDP.

De acuerdo con el grado de vetustez, las construcciones en propiedad horizontal más antiguas


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

De acuerdo con el grado de vetustez, las construcciones en propiedad horizontal más antiguas (hasta 40 años) se encuentran en estrato 6, mientras que las construcciones con menos de 20 años están en el estrato 1 y 2. En cuanto a la disponibilidad de ciertos servicios comunales, se encontró que el porcentaje de viviendas que cuenta con acceso a un salón comunal, parque infantil y canchas o gimnasios ha crecido en el tiempo. Por ejemplo, en el estrato 6 hay un salón comunal por cada 25 viviendas, mientras que en el estrato 2 esa relación es de 1 a 203. En el estrato 5, por cada 79 viviendas hay un parque infantil, mientras en el estrato 2 esa relación es 1 a 252. Los equipamientos tipo Club House (jacuzzi, gimnasio, sauna, BBQ, sala de cine, etc.) presentan una mayor concentración en los estratos altos, mientras que en los estratos bajos hay muy poca oferta. Gráfica 2.4. Distribución de lotes en PH con equipamientos comunales por estrato según año de construcción

0.06

Estrato

0.04 Densidad

Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 0.02

0.00 1950

1975 Vetustez (año)

2000

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

2.3.1. Evolución de la propiedad horizontal residencial en Bogotá según el censo de equipamientos comunales

En los siguientes mapas se diferencian - según el grado de vetustez -observan cuatro períodos que muestran la evolución que ha tenido la propiedad horizontal (()censo de Equipamientos Comunales). En 1960 había 170 lotes construidos en propiedad horizontal, que apenas representan el 1% de la PH actual (mapa 2.1).

33


Mapa 2.1. Edificaciones en propiedad horizontal con equipamientos comunales hasta 1960

34

Fuente: CECPH, SDP-UAECD.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

El mapa 2.2 muestra que entre 1960 y 1980, la propiedad horizontal alcanzó una participación del 15,2%. La expansión se dio hacia el eje norte de la ciudad (localidades de Chapinero, Usaquén y Teusaquillo). Este tipo de construcciones contaba ya con los siguientes equipamientos: portería (34,78%), lobby (14,4%), puerta mecánica de acceso vehicular (67,83%), cerramientos (18,84%)9. Las edificaciones en altura eran, en promedio, de 4 pisos. El mapa 2.3, muestra la evolución de la propiedad horizontal con equipamientos comunales hasta el año 2000. Con respecto a 1980, el crecimiento anual fue de 18%. Es significativo el avance en el borde occidental de la ciudad (Engativá, Suba, Fontibón, Bosa y Usme). También son notorios los desarrollos en las localidades de Usaquén y Chapinero (crecimiento del 26% y 12% anual). Este tipo de construcciones cuenta con equipamientos como portería (63,38%), salón comunal (35,04%), cerramientos (27,91%), circuito cerrado de televisión (56,39%), subestación eléctrica (42,20%), lobby (30,66%), jardines interiores (25,8%). Las infraestructuras más comunes - básicas - son, las porterías y los cerramientos para proteger la propiedad. Las menos frecuentes son la infraestructura de lujo como las canchas, zonas de esparcimiento (—terrazas, salón de juegos, etc.), sitios para actividades de relajación— como sauna, turco, piscinas, etc. Las PH con las mejores dotaciones son recientes (mapa 2.4). Las construcciones ofrecen una serie de servicios integrados, con unos costos que se diluyen en las economías de escala, y que se reducen a medida que la densificación del lote aumenta (mapa 2.4).

35

9 Estas opciones no son excluyentes, y por esta razón los porcentajes son superiores al 100%.


Mapa 2.2. Edificaciones en propiedad horizontal con equipamientos comunales hasta 1980

36

Fuente: CECPH, SDP-UAECD.


La propiedad horizontal residencial en BogotĂĄ vista desde sus equipamientos comunales

Mapa 2.3. Edificaciones en propiedad horizontal con equipamientos comunales hasta el aĂąo 2000

37

Fuente: CECPH, SDP-UAECD.


Mapa 2.4. Edificaciones en propiedad horizontal con equipamientos comunales hasta 2018

38

Fuente: CECPH, SDP-UAECD.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

El mapa 2.4 muestra el crecimiento de la PH hasta el 2018. Las cifras permiten analizar el comportamiento por localidades, estratos y determinar de acuerdo al grado de vetustez, las características en términos de equipamientos que tienen las diferentes construcciones. Imagen. De la propiedad no horizontal a la propiedad horizontal en la localidad de Usaquén

Fotografía: Dirección de Estratificación – SDP

De esta forma, la localidad que concentra el porcentaje más elevado de predios en PH con equipamientos es Suba (22,40%), seguida de Usaquén (16%) y Kennedy (14,05%). La localidad con la menor participación de propiedad horizontal es Candelaria (0,33%), seguida de Antonio Nariño (0,49%) y Los Mártires (0,60%).

39


En el 2018, el 34,28% de los predios en propiedad horizontal con algún tipo de equipamiento se encuentra en conjunto cerrado10, mientras que la mayoría se localiza en áreas no delimitadas, que están aisladas por medio de algún tipo de cerramiento (65,72%). Tabla 2.2. Distribución de predios por tipo de unidad en propiedad horizontal 2018

Tipo de unidad

No. de predios

Porcentaje de predios

APARTAMENTO

835.942

91,24 %

CASA

72.248

7,89 %

MIXTO

8.039

0,88 %

Total

916.229*

100,00 %

*Descontando garajes y depósitos Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

Tabla 2.3. Distribución de lotes y predios en conjunto cerrado

Conjunto cerrado

No. de lotes

% de lotes

No. de predios

% de predios

SI

2.575

14,32 %

314.066

34,28 %

NO

15.408

85,68 %

602.163

65,72 %

Total

17.983

100,00 %

916.229

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

40 10 Se puede definir el conjunto cerrado como un patrón de urbanización que se caracteriza por tener agrupadas casas o edificios producidos en serie, que comparten áreas libres y servicios de uso común. El acceso está controlado un cerramiento. Forman un espacio homogéneo, en el que se integran aspectos urbanísticos y arquitectónicos de varias unidades.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

2.4. Propiedad horizontal y capacidad de pago de los hogares bogotanos

La propiedad horizontal residencial comenzó en los estratos 5 y 6. Sin embargo, la oferta de vivienda social en el Distrito Capital (vivienda de interés social y prioritario) se ha generado en el marco de este régimen durante los últimos años, induciendo nuevos patrones de consumo de los hogares para todos los niveles socioeconómicos, al incorporarse rubros como el gasto en administración dentro de la canasta de vivienda. Entre el 2012 y el 2018 el número de predios de PH del estrato 1 pasó de 800 a más de 12 mil (Censo Inmobiliario de la UAECD). Imagen. Desarrollo actual de la propiedad horizontal en la localidad de Kennedy

41

Fotografía: Dirección de Estratificación – SDP


Como se expuso en secciones previas, el incremento en el valor del suelo obliga a construir con una mayor densidad. Esta es una forma de lograr el cierre financiero de los proyectos, especialmente de los de vivienda social. No obstante los avances que se han logrado en PH, tal y como se explicó en el capítulo anterior, los costos de la vivienda cada vez tienen un mayor peso en la estructura de consumo de los hogares. Según la Encuesta multipropósito para el año 2017 en Bogotá, solo el 42,4 % de los hogares viven en predios clasificados en propiedad horizontal. tuvo Entre 2005 y 2017 el tamaño del hogar se redujo de 3,49 personas a 2,98. Los hogares en PH son más pequeños (2,75 personas), que los de NPH (3,15). Gráfico 2.5.Tamaño Tamaño del hogar promedio según clasificación Gráfico 2.5. del hogar promedio según clasificación del régimen dedel no régimen PH y PH de no PHpara y PH el año 2017 el para año 2017 3,20

3,15

3,10 2,98

3,00 2,90 2,80

2,75

2,70 2,60 2,50

No PH

PH

Total

Fuente: cálculos Secretaría Distrital Distrital de de de la Encuesta Fuente: cálculos dede lalaSecretaría de Planeación Planeacióna apartir partir la Encuesta multipropósito para multipropósito paraBogotá, Bogotá,2017. 2017. En términos del gasto de los hogares, según su distribución por deciles se evidencia una

En términos del gasto de los hogares, según su distribución por deciles se evidenciadiferencia una diferencia en su según participación según Entre en su participación régimen predial. Entrerégimen los hogarespredial. que viven en PH, ellos hogares que viven en PH, el 26,6% pertenece a los primeros 5 deciles de gasto, y 26,6% pertenece a los primeros 5 deciles de gasto, Y en los hogares de NPH el porcentaje en los hogares de NPH el porcentaje correspondiente es 67,2%, como lo muescorrespondiente es 67,2%, como lo muestra el siguiente gráfico: tra el siguiente gráfico:

42


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Gráfico 2.6. Distribución de los hogares que habitan predios pertenecientes a No PH y PH según decil de gasto para el año 2017

Fuente: cálculos de la Secretaría Distrital de Planeación a partir de Encuesta multipropósito para Bogotá, 2017.

Si bien la participación de los hogares en la NPH es predominante en los primeros deciles, los hogares ubicados en predios bajo PH, clasificados en los primeros deciles de gasto, presentan una participación superior al 10 %, lo cual refleja la introducción de esta forma habitacional en todos los niveles socioeconómicos de la población bogotana. A continuación, se presenta la participación de los hogares según los deciles de gasto, y que muestra una distribución diferenciada según régimen: Gráfico 2.7. Participación de los hogares por deciles de gasto según predios pertenecientes a no PH y PH para el año 2017

43

Fuente: cálculos de la Secretaría Distrital de Planeación a partir de Encuesta multipropósito para Bogotá, 2017.


La generación de programas de vivienda de interés social y prioritario bajo este esquema ha contribuido a su proliferación. Esta situación induce una transformación de la estructura de gasto de los bogotanos, donde los recursos destinados al pago por concepto de administración empiezan a tomar una mayor participación en todos los niveles de ingreso. A partir de la metodología presentada por el Centro de Investigaciones para el Desarrollo (CID) y la Secretaría Distrital de Planeación (2012) en el libro Calidad de vida Urbana y capacidad de pago de los hogares bogotanos (2011), se realizó la estimación del Sistema Lineal de Gasto, empleando la información de la Encuesta multipropósito para los años 2011, 2014 y 2017. El ejercicio permite identificar los bienes y servicios que componen el gasto mínimo en bienes básicos. Es interesante observar que los costos de administración se han ido incorporando en los gastos de consumo de los hogares más pobres. En los años 2011 y 2014, el gasto en administración hacía parte de los bienes de confort, y estaba presente en los hogares con niveles de gasto medio y alto. En el 2017 ya comienza a ser parte de la canasta básica. La siguiente tabla presenta los cambios en la composición de bienes y servicios que están comprendido en el gasto en vivienda. de los hogares urbanos de la ciudad: Tabla 2.4. Cambios en la canasta del grupo de gasto de vivienda entre las encuestas 2011, 2014 y 2017

Grupo de Grupo de gasto gasto inicial jerarquizado

Vivienda

44

Vivienda básica

2011

2014

2017

Acueducto

Acueducto

Acueducto

Arriendo

Arriendo

Arriendo

Arriendo imputado

Arriendo imputado

Arriendo imputado

Productos de aseo

Productos de aseo

Productos de aseo

Energía eléctrica

Energía eléctrica

Energía eléctrica

Gas natural

Gas natural

Gas natural

Telefonía fija

Telefonía fija

Telefonía fija Administración


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Grupo de Grupo de gasto gasto inicial jerarquizado

Vivienda confort

2011

2014

2017

Servicio doméstico

Servicio doméstico

Servicio doméstico

Administración

Administración

Reparación de Reparación de Electrodomésticos Electrodomésticos

Vivienda

Vivienda lujo

Cuota extraordinaria

Cuota extraordinaria

Cuota extraordinaria Reparación de Electrodomésticos

Fuente: cálculos de la Secretaría Distrital de Hacienda y la Secretaría Distrital de Planeación a partir de Encuesta multipropósito para Bogotá, 2011, 2014 y 2017.

La generalización del gasto por concepto de administración en la estructura de gasto de los bogotanos aumenta la presión sobre los recursos que deberán ser destinados para el sostenimiento de la vivienda, lo cual, sumado al crecimiento del valor de la vivienda disminuye la posibilidad de adquisición de otros bienes y servicios como alimentación, educación o recreación. El gasto en administración promedio de la ciudad es de $197.365, sin embargo, la diferencia en su monto es significativa a medida que se aumenta el estrato. El estrato 6 paga casi 20 veces más que el estrato 1 y el doble que el estrato 5. Gráfico 2.8. Gasto promedio en administración según estrato

45

Fuente: cálculos de la Secretaría Distrital de Planeación a partir de Encuesta multipropósito para Bogotá, 2017.


Con el fin de analizar el acceso de los hogares a una canasta de bienes básicos, a continuación, se presenta el índice de capacidad de pago para Bogotá, estimado a partir de la Encuesta multipropósito 2017, el cual identifica un conjunto de bienes y servicios básicos más allá de las necesidades meramente fisiológicas. De esta forma el índice examina la capacidad de los hogares de acceder a bienes y servicios por medio de mercado, una vez ya han cubierto esta canasta básica. Como era de esperarse, dada la participación mayoritaria de hogares en los deciles más altos de gasto, en relación con la habitación de viviendas en propiedad horizontal, la participación de hogares sin capacidad de pago es significativamente menor a los que habitan en no propiedad horizontal. Gráfico 2.9. Capacidad de pago de los hogares bogotanos que habitan predios a no PHhogares y PH para el año 2017 Gráfico 2.9.pertenecientes Capacidad de pago de los bogotanos que habitan predios pertenecientes a no PH y PH para el año 2017 100,0%

92,0%

90,0% 80,0% 70,0%

69,0%

60,0% 50,0% 40,0%

31,0%

30,0% 20,0%

8,0%

10,0% 0,0%

No PH

PH Con CP

Sin CP

Fuente: cálculos de la Secretaría de Planeación a partir de Encuesta Fuente: cálculos de la Secretaría DistritalDistrital de Planeación a partir de Encuesta multipropósito multipropósito para2017. Bogotá 2017. para Bogotá

Capítulo 3. Censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (T0)

3.1. Introducción (T1)

46

El censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH) tiene como objeto la obtención y consolidación de información acerca de los equipamientos comunales pertenecientes a los lotes residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal (PH) en la zona urbana de la ciudad de Bogotá. La recopilación de esta información surge de la necesidad de obtener datos adicionales para mejorar el modelo de estratificación urbana para la ciudad, que se manifiesta en la voluntad de las entidades responsables, la Secretaría ……



CapĂ­tulo 3. Censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal


3.1. Introducción El censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH) tiene como objeto la obtención y consolidación de información acerca de los equipamientos comunales pertenecientes a los lotes residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal (PH) en la zona urbana de la ciudad de Bogotá. La recopilación de esta información surge de la necesidad de obtener datos adicionales para mejorar el modelo de estratificación urbana para la ciudad, que se manifiesta en la voluntad de las entidades responsables, la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), entidad rectora en materia de estratificación. El fin es contar con insumos para la caracterización de la PH en el Distrito Capital, en el marco de la exploración de nuevos mecanismos para identificar las condiciones socioeconómicas de los hogares bogotanos de manera indirecta con la información predial catastral. En el año 2018 se llegó a una relación 70%-30%11 entre los predios PH y NPH. Esta situación ha acentuado la necesidad de explorar nuevas metodologías de clasificación de la estratificación que incorporen esta nueva realidad urbanística de la ciudad. La metodología actual de estratificación, parte de la valoración de características físicas externas de las viviendas y de su entorno, el contexto urbanístico al que pertenece la manzana y la calificación de cada uno de sus costados, criterios que pueden resultar difíciles de evaluar porque el cerramiento limita el acceso. A modo de ejemplo, las variables que corresponden al tamaño predominante del frente de las viviendas o el tamaño del antejardín dentro de la actual metodología, son características que han cambiado con la arquitectura de las construcciones, y se acentúan con la diferenciación entre PH y NPH.

11 Censo Inmobiliario 2018, UAECD.

49


Así como existen características observables que permiten clasificar de alguna manera las viviendas NPH, la caracterización de los equipamientos, como posibles factores diferenciadores entre una y otra edificación en PH, representan una oportunidad para mejorar la clasificación de estos inmuebles. Dado que esta información no es captada por la UAECD, se realiza la recolección de manera secuencial con el fin de tener un insumo adicional que ayude a mejorar la clasificación de la estratificación urbana en Bogotá. El levantamiento y captura de información de los equipamientos comunales en PH se dividió en 3 fases. Las fases I y II fueron diseñadas como muestras representativas sobre el total de construcciones PH en la ciudad y la fase III, completa la recolección de información de los PH que no hayan sido objeto de muestra en las dos fases anteriores, lo que consolida una única base de datos como un censo de equipamientos comunales en PH (CECPH) en el Distrito Capital. A continuación, se presenta en detalle la conformación de las muestras en cada fase, acompañada de un análisis de los equipamientos en la PH por temáticas, donde se agrupan las variables recolectadas en el censo dentro de siete (7) grupos a partir de características y funciones en común. La distribución de los equipamientos en el territorio se muestra continuamente dentro de este análisis.

3.2. Obtención de la información El diseño y ejecución del CECPH estuvo a cargo de la Dirección de Estratificación de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) en conjunto con la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), bajo los contratos interadministrativos 115 de 2016, 153 de 2017 y 312 de 2018, correspondientes al levantamiento de información en las fases I, II y III respectivamente. El marco muestral para las 3 fases del censo, parte del total de lotes residenciales con construcciones bajo el régimen de propiedad horizontal contenidos en la base de datos catastral con vigencia según corresponda la fase, identificados mediante un código único conformado por la unión del código del sector catastral, de la manzana y del predio (llámese lote en el caso de las edificaciones PH).

50

En el año 2016, la fase I, acota el total de 45.798 lotes residenciales en propiedad horizontal de la base de información catastral a 11.828 lotes con más de 10 unidades residenciales. El diseño muestral aplicado fue un muestreo estratificado con muestreo aleatorio simple dentro de cada estrato (ESTMAS). Se hizo una partición sobre el marco muestral en 162 estratos muestrales, definidos por la combinación de localidad (localidades 1 a 19), estrato socioeconómico (1 a 6) y grupo de edad dentro del cual se clasificó el lote en función del tiempo de construcción (menores de 5 años, entre 5 y 10 años, y mayores de 10 años). El tamaño muestral final en esta fase fue de 1.653 lotes.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

La fase II realizada en el año 2017, contabilizó el total de 44.977 lotes residenciales bajo este régimen para edificaciones PH de entre 2 y hasta 10 unidades prediales residenciales, en 30.940 lotes. Con el fin de optimizar el proceso de recolección de información, estos lotes fueron clasificados mediante un análisis de componentes principales a partir de las siguientes variables: • Total de área construida en el lote. • Total del área del terreno del lote. • Promedio del valor integral de los predios que conforman el lote. • Puntaje catastral máximo de los predios que conforman el lote. • Edad máxima de los predios que conforman el lote. La clasificación en cinco (5) grupos, homogéneos en su interior y heterogéneos entre ellos, permite excluir aquellos PH que con una alta probabilidad, no cuentan con equipamientos comunales según la distribución del área de terreno del lote y el número de predios que este contiene. La selección de lotes resulta en un total de 4.779 lotes residenciales. Al excluir lotes de conservación histórica y lotes PH ubicados en la zona rural, se tiene finalmente un marco muestral de 4.716 lotes. El diseño muestral fue nuevamente un ESTMAS. Los estratos muestrales se definieron mediante la combinación de localidad (localidades 1 a 19), grupo obtenido a partir del análisis de componentes principales (1 a 5) y estrato socioeconómico (1 a 6). Al terminar el proceso se obtuvo un tamaño de muestra de 2.411 lotes. Con el objetivo de tener una base de información completa de equipamientos comunales en PH en el Distrito Capital, la fase III en el año 2018, parte de 44.977 lotes en PH residenciales de la base catastral. Con el fin de recolectar la información de los lotes que no fueron incluidos en fases anteriores, se planeó la visita de 3.233 lotes PH residenciales con entre 2 y 10 unidades, y de 10.765 lotes PH residenciales de más de 10 unidades, que en total representa la información de equipamientos comunales en 13.998 lotes. Bajo el objeto de la ejecución de la fase III, algunos lotes de las fases I y II fueron revisitados, pues las actualizaciones del catastro en la ciudad y la dinámica de construcción y demolición de la PH, ameritan la revisión y actualización de la información de algunos ítems dentro del formulario de captura. El resumen de la distribución de lotes por fase de recolección de información se encuentra en la siguiente tabla.

51


Tabla 3.1.1. Distribución de lotes residenciales y tamaño muestral por fase de recolección

Año

Lotes residenciales

Marco muestral

Tamaño de muestra

Excluidos

FASE I

2016

42.924

11.828

1.653

0

FASE II

2017

43.864

4.716

2.411

26.224

FASE III

2018

44.977

13.998

13.998

30.690

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

En el Anexo 1 se incluye el formulario de captura de información para el CECPH en la última fase. El formulario usado se dividió en 8 secciones de las cuales la primera sección servía como guía con datos proporcionados por la UAECD para identificar y confirmar los lotes a visitar en campo; las secciones 2 y 3 recogen información de equipamientos necesarios como los estacionamientos hasta equipamientos más específicos como lo son zonas deportivas y de esparcimiento; las secciones 4 y 5 recogen información de otro tipo de usos en la construcción del PH y la información de los edificios que componen tal construcción. Las últimas secciones del formulario recogen las observaciones de características no convencionales a resaltar y la información de contacto de quienes atendieron la visita junto a un control del operativo en campo. Como evidencia de las visitas también se tomaban fotografías de los equipamientos y los PH visitados. Cabe aclarar que éste no es un censo de edificaciones PH sino un censo de información con respecto al inventario de equipamientos comunales en PH y en este sentido, se limita a describir edificaciones en PH que cuentan con bienes comunes no esenciales, definidos en la Ley 675 de 2001. Los PH que no se incluyen en este censo, corresponden a edificaciones que con una alta probabilidad, no cuentan con bienes de este tipo, es decir, construcciones en PH con características constructivas, que no difieren considerablemente de construcciones en NPH.

52

La recolección de información en campo fue ejecutada por la UAECD en las tres fases, mediante un dispositivo móvil de captura con información de identificación previamente cargada. Este formulario fue modificado en las fases II y III. En la fase II los cambios incorporados se encuentran en la pregunta acerca del tipo de proyecto, que incluye las categorías vivienda de interés prioritario (VIP), vivienda de interés social (VIS), y la que indaga por el tipo de PH


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

(condominio o no). En la fase III se incorpora una nueva pregunta relacionada con la sala de cine como equipamiento de bien colectivo y por el valor de cuota de administración más común. La tabla 3.1.2 muestra la distribución final de lotes por fase después de la depuración realizada sobre la base de datos del CECPH. Se hizo una revisión sobre variables que presentaban valores atípicos, y se ajustaron las categorías de variables no medidas en las fases I y II. Adicionalmente se recolectó información faltante del valor de la administración para algunos lotes de la fase I. La base de datos contiene una variable que indica la validez de la visita en campo al PH. Tabla 3.1.2. Distribución de lotes y predios por fase de recolección

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios

Porcentaje de predios

FASE I

1.565

8,70 %

102.099

11,14 %

FASE II

2.563

14,25 %

11.652

1,27 %

FASE III

13.855

77,04 %

802.478

87,58 %

Total

17.983

100,00 %

916.229

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

En el mapa 3.1 se observan los lotes PH ubicados a lo largo la ciudad diferenciados por la fase en la cual fueron visitados, la fase III ofrece un referente espacial que no se consigue con las muestras de las fases I y II. Las localidades donde más se ubican lotes PH con equipamientos comunales son Usaquén, Suba, Chapinero y Engativá, aunque con respecto a la cantidad de predios residenciales, Suba, Usaquén, Kennedy y Engativá, son las localidades donde más predios residenciales hay en estas agrupaciones en PH.

53


Mapa 3.1.1. Distribuci贸n de PH por fase

54

Fuente: CECPH. Elaboraci贸n de la Direcci贸n de Estratificaci贸n - SDP.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Tabla 3.1.3. Distribución de lotes y predios por localidad

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de unidades

Porcentaje de unidades

1. Usaquén

5.009

27,85 %

146.572

16,00 %

2. Chapinero

2.456

13,66 %

56.252

6,14 %

3. Santa Fe

321

1,79 %

13.340

1,46 %

4. San Cristóbal

233

1,30 %

11.988

1,31 %

5. Usme

127

0,71 %

14.298

1,56 %

6. Tunjuelito

85

0,47 %

9.482

1,03 %

7. Bosa

379

2,11 %

61.801

6,75 %

8. Kennedy

850

4,73 %

128.774

14,05 %

9. Fontibón

631

3,51 %

67.955

7,42 %

10. Engativá

1.435

7,98 %

83.166

9,08 %

11. Suba

3.402

18,92 %

205.216

22,40 %

384

2,14 %

15.110

1,65 %

13. Teusaquillo

1.365

7,59 %

35.130

3,83 %

14. Los Mártires

180

1,00 %

5.541

0,60 %

15. Antonio Nariño

157

0,87 %

4.469

0,49 %

16. Puente Aranda

392

2,18 %

13.111

1,43 %

17. La Candelaria

99

0,55 %

3.038

0,33 %

Localidad

12. Barrios Unidos

55


No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de unidades

Porcentaje de unidades

18. Rafael Uribe Uribe

203

1,13 %

12.691

1,39 %

19. Ciudad Bolívar

275

1,53 %

28.295

3,09 %

17.983

100,00 %

916.229

100,00 %

Localidad

Total

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

Estas edificaciones PH con equipamientos se encuentran distribuidas principalmente en los estratos 3, 4, 5 y 6. El número de predios por lote sigue un orden distinto: mientras que el estrato 2 hay 112 predios/lote, en el estrato 6 hay 19 predios/lote. Tabla 3.1.4. Distribución de lotes y predios por estrato

56

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios Porcentaje de predios

Estrato 1

93

0,52 %

7.327

0,80 %

Estrato 2

1.746

9,71 %

196.309

21,43 %

Estrato 3

4.253

23,65 %

324.213

35,39 %

Estrato 4

5.194

28,88 %

243.961

26,63 %

Estrato 5

3.319

18,46 %

80.005

8,73 %

Estrato 6

3.378

18,78 %

64.414

7,03 %

Total

17.983

100,00 %

916.229

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Los estratos 1 y 2 se encuentran en el borde suroccidental de la ciudad. El estrato 3 está disperso, mientras que el estrato 4 se ubica en las localidades del centro y el norte. Los estratos 5 y 6 están al norte, en las localidades de Usaquén, Chapinero y Suba. Mapa 3.1.2. Distribución de PH por estrato

57

Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación - SDP.


3.3. Temáticas del censo Para orientar el análisis diferencial de los equipamientos comunales en PH residencial bajo criterios valuatorios de funcionalidad, disfrute y de características especiales, se abordará el estudio de la información del censo a partir de siete temáticas o dimensiones: estacionamientos, seguridad, domótica/tecnológica, confort/prestigio, deportivo, recreativo y club house.El proceso de conformación del marco muestral de lotes residenciales en PH para las fases II y III excluye lotes que con una alta probabilidad poseen algún tipo de equipamiento, pero esto no implica que dentro del censo no existan edificaciones PH con ningún equipamiento comunal, como se observa en la tabla 3.2.1. En el presente análisis y en la construcción del índice presentado en el Anexo 2, se incluyen los 16.970 lotes que cuentan con al menos un equipamiento. Tabla 3.2.1. Lotes PH según tenencia de equipamientos

No. lotes

Fase I

Fase II

Fase III

Total

Con equipamientos

1.565

2.445

12.960

16.970

Sin equipamientos

0

118

895

1.013

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

3.3.1 Estacionamientos Imagen. Parqueaderos comunales descubiertos en el área común construída de la PH

58

Fotografía: CECPH – SDP, UAECD


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

La dimensión de estacionamientos que recoge el censo se compone de los parqueaderos propios, comunales y de visitantes, cada uno de estos, diferenciado en si es o no cubierto y si cuenta con sótano o semisótano; se incluyen aquí los depósitos privados que pertenecen al PH. Es de resaltar que en la construcción de los primeros lotes en PH, aparecen parqueaderos privados y comunales cubiertos como los equipamientos de mayor proporción. Tabla 3.2.2. Lotes y tipo de parqueaderos disponibles

Comunales

Visitantes

Privados

Localidad Sótanos

Semisótanos

9,22 %

38,59 % 54,49 %

11,23 %

74,89 %

6,38 %

46,74 % 64,33 %

14,19 %

1,65 %

30,36 %

4,95 %

17,16 % 22,77 %

16,83 %

3,20 %

2,28 %

25,57 %

11,42 %

5,02 %

7,31 %

0,46 %

32,80 %

0,00 %

4,80 %

0,80 %

1,60 %

0,00 %

1,60 %

0,80 %

26,03 %

34,25 %

1,37 %

15,07 %

28,77 %

13,70 %

1,37 %

1,37 %

5,48 %

7. Bosa

3,19 %

63,83 %

1,06 %

31,38 %

2,13 %

2,13 %

0,00 %

0,27 %

0,00 %

8. Kennedy

7,90 %

31,59 %

8,17 %

26,10 %

32,66 %

24,50 %

6,83 %

19,95 %

2,68 %

9. Fontibón

15,45 %

20,49 %

23,25 %

19,19 %

57,56 %

18,86 %

19,19 % 36,42 %

4,88 %

10. Engativá

35,70 %

15,82 %

4,66 %

10,50 %

28,01 %

13,38 %

5,10 %

5,84 %

Cubiertos

Descubiertos

Cubiertos

Descubiertos

Cubiertos

Descubiertos

1. Usaquén

21,59 %

11,00 %

31,87 %

15,32 %

59,83 %

2. Chapinero

16,90 %

2,75 %

33,20 %

12,44 %

3. Santa Fe

10,56 %

4,62 %

10,89 %

4. San Cristóbal

22,37 %

22,83 %

5. Usme

12,80 %

6. Tunjuelito

Depósitos privados

59

11,97 %


Comunales

Visitantes

Privados

Localidad Sótanos

Semisótanos

19,86 %

23,85 % 39,59 %

9,16 %

47,04 %

14,25 %

16,13 % 20,16 %

19,09 %

4,96 %

60,44 %

8,74 %

15,63 % 32,37 %

19,48 %

2,81 %

7,30 %

26,40 %

5,06 %

3,37 %

5,06 %

2,25 %

25,48 %

9,55 %

5,73 %

56,69 %

19,11 %

7,01 %

8,28 %

7,01 %

23,72 %

6,89 %

8,93 %

5,61 %

59,18 %

14,29 %

17,60 % 22,45 %

17,60 %

17. La Candelaria

7,69 %

4,40 %

5,49 %

0,00 %

24,18 %

5,49 %

8,79 %

8,79 %

8,79 %

18. Rafael Uribe Uribe

22,87 %

26,60 %

5,32 %

5,32 %

21,28 %

9,04 %

1,60 %

5,32 %

0,53 %

19. Ciudad Bolívar

10,84 %

57,14 %

1,48 %

9,36 %

6,90 %

4,93 %

0,49 %

3,45 %

0,49 %

Total

20,51 %

14,99 %

20,94 %

14,87 %

51,36 %

12,16 %

25,45 % 38,76 %

10,37 %

Cubiertos

Descubiertos

Cubiertos

Descubiertos

Cubiertos

Descubiertos

11. Suba

20,60 %

18,50 %

19,83 %

22,73 %

49,86 %

12. Barrios Unidos

23,66 %

20,16 %

9,14 %

10,48 %

13. Teusaquillo

25,56 %

6,74 %

17,48 %

14. Los Mártires

10,67 %

3,37 %

15. Antonio Nariño

15,29 %

16. Puente Aranda

Depósitos privados

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

60

En el total general, predominan los parqueaderos cubiertos sobre los descubiertos en cada una de las 3 tipologías que se ofrecen en las construcciones PH. Un poco más de la mitad de estos lotes cuentan con parqueaderos privados cubiertos donde localidades como Usaquén, Chapinero, Fontibón, Teusaquillo, Antonio Nariño y Puente Aranda, se encuentran por encima de la proporción media de la ciudad. Al contrario de estos, los parqueaderos comunales se encuentran por encima de la media de la ciudad en localidades como San Cristóbal, Usme, Tunjuelito, Bosa, Kennedy, Engativá, Rafael Uribe Uribe y Ciudad Bolívar. Los parqueaderos de visitantes cubiertos se encuentran en mayor porcentaje en las


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

localidades de Usaquén, Chapinero y Fontibón, y del mismo tipo pero descubiertos, en Usaquén, Bosa, Tunjuelito, Kennedy, Fontibón y Suba. El número de sótanos y semisótanos se encuentra repartidos en la ciudad con un 38,76 % y 10,37 % del total respectivamente, y la proporción de estos por encima de la media aparece en las mismas localidades que cuentan con mayor porcentaje de parqueaderos privados, con excepción de la localidad de Antonio Nariño. Los depósitos privados se han ofrecido como un espacio adicional al del inmueble residencial en mayor proporción desde los años noventa. En este sentido Usaquén, Chapinero, Fontibón y Suba son las localidades que cuentan con un porcentaje no despreciable de depósitos privados.

3.3.2 Seguridad Imagen. Portería y sistema de seguridad en cerramiento en un conjunto residencial

Fotografía: Dirección de Estratificación, SDP

El componente de seguridad está conformado por la disponibilidad de equipamientos como portería, cerramiento, sistemas de seguridad en el cerramiento y circuito cerrado de televisión, todos integrados con tal de brindar una protección adicional, que significa un costo menor por unidad del valor que implicaría tener este tipo de instalaciones en una unidad de vivienda en NPH. El 92,72 % de los predios cuentan con al menos una portería y esto es clave como equipamiento común y esencial que ofrecen las construcciones en PH.

61


Las modalidades son diversas. Hay lotes que están organizados de tal manera que varios edificios se encuentran dentro de un mismo cerramiento, pero que no cuentan con ninguna portería, hasta conjuntos de edificaciones con 12 porterías, que funcionan de forma separada para cada una de las torres o construcciones al interior. El tema de seguridad es un factor importante en cuanto al bienestar que se tiene en PH, pues el 64,1 % de los lotes cuentan con al menos una portería, lo cual equivale a que el 92,72 % de los predios tienen un control de acceso con seguridad. Tabla 3.2.3. Distribución de lotes y predios por número de porterías

Porterías

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios

Porcentaje de predios

Sin portería

6.092

35,90 %

62.980

7,28 %

Una

10.216

60,20 %

688.014

79,50 %

Dos

573

3,38 %

89.762

10,37 %

Tres o más

89

0,52 %

24.691

2,85 %

Total

16.970

100,00 %

865.447

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

Los equipamientos adicionales en las porterías, como casilleros de correspondencia, baño y cocineta, aparecen en una buena proporción de los PH que cuentan con este espacio utilizado por la vigilancia o celaduría. Otro tipo de dotación en las porterías incluye salas de descanso y vestier. Tabla 3.2.4. Dotación en porterías

62

Lotes PH con portería

Casilleros

Baños

Cocineta

Otros

10.878

90.25 %

94.13 %

60.55 %

0.43 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

El cerramiento con el que cuentan las construcciones en PH corresponde a una división que delimita el espacio de la propiedad con respecto a otras áreas privadas, vías, bienes públicos, etc. La tipología de este equipamiento va desde la delimitación con rejas hasta cerramientos naturales o de cerca viva. En términos de lotes, solo el 28,26 % del total cuenta con algún tipo de cerramiento, pero esto con respecto al número total de predios representa el 65,39 %. La relación presente en este tipo de equipamientos se da principalmente porque el número de unidades es mayor en estas construcciones y como se observa en el mapa 3.2.1, el comportamiento de expansión hacia los límites de la ciudad y de renovación urbana, que se muestra en la dinámica de la huella urbana en el capítulo 2 (ver mapas 2.1, 2.2, 2.3 y 2.4), acompañado también de construcciones en PH con un creciente número de unidades por lote. Tabla 3.2.5. Distribución de lotes y predios por existencia de cerramiento

Cerramiento

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios

Porcentaje de predios

SI

4.796

28,26 %

565.910

65,39 %

NO

12.174

71,74 %

299.537

34,61 %

Total

16.970

100,00 %

865.447

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

63


Mapa 3.2.1. Distribuci贸n de lotes por existencia de cerramiento

64

Fuente: CECPH. Elaboraci贸n de la Direcci贸n de Estratificaci贸n - SDP.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

La mayoría de estos cerramientos son de tipo reja o muro-reja. El cerramiento de tipo natural predomina en localidades como Usaquén y Suba, donde la construcción en PH se encuentra más consolidada. Otros tipos de cerramiento que pertenecen a un 1,71 % de los lotes incluyen mallas, mixturas entre rejas y cerramientos naturales como gavión o pino. Tabla 3.2.6. Distribución de lotes y predios por existencia de cerramiento

Cerramiento

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios

Porcentaje de predios

Reja

2.651

55,28 %

362.028

63,97 %

Muro

466

9,72 %

12.311

2,18 %

Semi muro

105

2,19 %

9.715

1,72 %

Natural

79

1,65 %

7.595

1,34 %

Muro-reja

1.413

29,46 %

166.947

29,50 %

Otro

82

1,71 %

7.314

1,29 %

Total

4.796

100,00 %

565.910

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

El sistema de seguridad en cerramiento ofrece una barrera de protección adicional que ayuda a prevenir o disuadir los intentos de intrusión dentro de los límites que ya da el cerramiento básico, como son cercas eléctricas, barreras fotoeléctricas o alarmas sensorizadas. Este equipamiento está presente en el 79,69 % de los lotes que cuentan con algún tipo de cerramiento, sobre todo en los PH construidos después de los años noventa, esto se observa en el siguiente mapa.

65


Mapa 3.2.2. Distribuci贸n de lotes con sistema de seguridad en cerramiento

66

Fuente: CECPH. Elaboraci贸n de la Direcci贸n de Estratificaci贸n - SDP.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

En cuanto al circuito cerrado de televisión como complemento del sistema de seguridad y de vigilancia, una gran cantidad de lotes cuentan con este tipo de tecnología como medida de seguridad, incluso en algunos PH que no cuentan con portería o vigilancia. Tabla 3.2.7. Distribución de lotes y predios por circuito cerrado de TV

Circuito cerrado de TV

No. de lotes

Porcentaje de lotes

No. de predios

Porcentaje de predios

SI

10.069

59,33 %

748.615

86,50 %

NO

6.901

40,67 %

116.832

13,50 %

Total

16.970

100,00 %

865.447

100,00 %

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

La inclusión de un espacio de vigilancia como lo es la portería se da desde el comienzo de la construcción en propiedad horizontal, y su tenencia en el 92 % de los predios residenciales en PH confirma la importancia del espacio que se le da a este equipamiento en la construcción de edificios o conjuntos en propiedad horizontal.

3.3.3. Domótica/tecnología Imagen. Puerta eléctrica de acceso vehicular al sitio de estacionamiento

67

Fotografía: CECPH – SDP, UAECD


Esta dimensión comprende los equipamientos que están orientados a integrar sistemas que faciliten el acceso de peatones y vehículos, también aquellos que permitan controlar los niveles de tensión de la infraestructura eléctrica y proveer el fluido eléctrico ante cortes de luz no previstos. Los tipos de acceso peatonal y vehicular se diferenciaron en 3 tipos: mecánico, eléctrico y electrónico. El primero se refiere a la apertura manual de las puertas, mientras que el eléctrico y electrónico, al control de acceso desde una portería o sin necesidad de ella. A nivel de predios hay más unidades cuyo acceso peatonal es a través de puertas eléctricas que de mecánicas, y en los últimos años se ha implementado en mayor proporción, el acceso mediante puertas electrónicas, las cuales no requieren del accionar desde una portería sino donde cada residente cuenta con una ficha de acceso personal. Tabla 3.2.8. Distribución de puertas de acceso peatonal al PH

Tipo de acceso peatonal

Porcentaje de lotes

Porcentaje de predios

Puerta mecánica

67,61 %

35,66 %

Puerta eléctrica

24,17 %

45,08 %

Puerta electrónica

8,49 %

21,54 %

* algunas lotes en PH cuentan con varios tipos de puertas peatonales Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

68

Son pocos los predios en PH que no cuentan con puerta de acceso vehicular, pues es un equipamiento ofrecido desde las primeras construcciones en PH. La mayoría cuenta con una puerta de acceso mecánico, pero, al igual que en las puertas de acceso peatonal, la proporción de puertas eléctricas y electrónicas vehiculares también ha aumentado en los últimos años, para tener a 2018 la siguiente proporción de puerta vehicular por tipo de acceso:


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Tabla 3.2.9. Distribución de puertas de acceso vehicular al PH

Tipo de acceso vehicular

Porcentaje de lotes

Porcentaje de predios

Sin puerta vehicular

12,00 %

5,13 %

Puerta mecánica

52,59 %

41,19 %

Puerta eléctrica

28,14 %

37,74 %

Puerta electrónica

9,33 %

18,42 %

* algunas lotes en PH cuentan con varios tipos de puertas vehiculares Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

Con respecto a aquellos PH que cuentan con ascensor vehicular, es decir, que no tienen una rampa como acceso hacia parqueaderos ubicados en sótanos u otros pisos, sino que poseen un ascensor con el cual se accede al sitio de estacionamiento, existe un total de 117 lotes que tienen este tipo de equipamiento. Las instalaciones de uso común de estos tipos de equipamiento y el número de unidades de la PH implican una fuerte actividad con respecto al consumo de energía en estas construcciones. Alrededor del 13,31 % de los lotes en PH (20,6 % a nivel de predios) cuentan con plantas eléctricas que se usan en el momento en que haya un déficit o corte en la generación de energía eléctrica, y el 41,24 % del total de lotes en PH (64 % a nivel de predios) posee una subestación eléctrica con el fin de estabilizar o nivelar la distribución de energía eléctrica. Un 11,6 % (18.1 % a nivel de predios) posee ambos tipos de instalación distribuidos en la ciudad, como se observa en el siguiente mapa.

69


Mapa 3.2.3. Lotes PH con planta o subestación eléctrica

70

Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación - SDP.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

3.3.4. Confort/prestigio Imagen. Vestíbulo de un edificio residencial

Fotografía: CECPH – SDP, UAECD

El lobby en la propiedad horizontal, corresponde al área destinada a cumplir varias funciones, como sala de espera o de estar, área de recepción o de bienvenida al lugar donde las personas tienen el primer contacto con la edificación. La calificación del lobby clasifica este equipamiento dentro de 3 grupos. Calificación alta, correspondiente a la calificación que se le da a una sala de área mayor a 30 m2 con muebles en buen estado. Calificación media, cuando esta sala tiene un tamaño entre 20 y 30 m2 con muebles en buen estado. Calificación baja, cuando no hay una sala pero puede haber un mobiliario y el espacio es menor a 20 m2. En el mapa 3.2.4 se observa la distribución de los PH con o sin lobby. Más de la mitad de lotes PH no tienen lobby, sin embargo, la calificación de los que sí cuentan con este equipamiento, es diversa a lo largo de la ciudad y no está relacionada con la ubicación, el número de unidades de vivienda o la cantidad de equipamientos adicionales con el que el PH cuenta. Solamente en el estrato 6, la proporción de PH con lobby supera el 50%. La calificación alta y media parece ser mayor a medida que aumenta el estrato, como se observa en la tabla 3.2.10.

71


Tabla 3.2.10. Calificaciรณn del lobby en lotes PH

Estrato

Sin Lobby

Con Lobby

Estrato 1

93,33 %

Estrato 2

Calificaciรณn Lobby Alta

Media

Baja

6,67 %

0,00 %

0,00 %

100,00 %

81,64 %

18,36 %

2,42 %

5,88 %

91,70 %

Estrato 3

75,22 %

24,78 %

14,21 %

16,73 %

69,05 %

Estrato 4

66,16 %

33,84 %

29,54 %

13,15 %

57,31 %

Estrato 5

56,44 %

43,56 %

28,78 %

25,60 %

45,63 %

Estrato 6

40,26 %

59,74 %

30,29 %

27,58 %

42,13 %

Total

63,34 %

36,66 %

25,86 %

20,43 %

53,71 %

Fuente: CECPH. Cรกlculos de la Direcciรณn de Estratificaciรณn - SDP, OTC - UAECD.

72


La propiedad horizontal residencial en Bogotรก vista desde sus equipamientos comunales

Mapa 3.2.4. Calificaciรณn y tenencia del lobby en la PH

73

Fuente: CECPH. Elaboraciรณn de la Direcciรณn de Estratificaciรณn - SDP.


3.3.5. Deportivo Imagen. Cancha de baloncesto dentro de un conjunto cerrado

Fotografía: CECPH – SDP, UAECD

Los tipos de canchas sobre las cuales se recolectó información se consideraron dentro de esta temática. Se clasificaron las canchas múltiples, de fútbol y baloncesto como canchas tradicionales, y las canchas de voleibol, tenis, squash y golf como canchas no tradicionales (mapa 3.2.5). La proporción de canchas disponibles respecto al total de lotes en PH es muy baja. El 1,83 % cuenta con cancha múltiple, el 0,7 % con cancha de fútbol y tan solo el 0,6 % con cancha de baloncesto; con respecto a las canchas no tradicionales, el 1,41 % cuenta con cancha de squash, el 0,25 % con cancha de tenis, el 0,21 % con cancha de voleibol y el 0,21 % con cancha de golf. Los otros tipos de cancha que se reportaron en un 0,26 % de lotes PH incluyen una jaula de golf, canchas sintéticas de fútbol 5, micro-fútbol, mini-fútbol, banquitas y de patinaje.

74


La propiedad horizontal residencial en Bogotรก vista desde sus equipamientos comunales

Mapa 3.2.5. Canchas como equipamientos dentro del CECPH

75

Fuente: CECPH. Elaboraciรณn de la Direcciรณn de Estratificaciรณn - SDP.


3.3.6. Recreativo Imagen. Parque infantil en el área común de la PH

Fotografía: Dirección de Estratificación, SDP

En los equipamientos de tipo recreativo, se incluyen en orden de proporción sobre el total de lotes en PH los salones comunales, que sirven de espacio para eventos alojados por los residentes; jardines interiores, espacio como fuentes o esculturas o, donde se cultivan plantas y flores, semejantes a los antejardines en NPH; parques infantiles; terrazas de uso común y el salón de juegos. En las localidades de Kennedy y Fontibón se observa la mayor proporción de estos equipamientos, guardando relación con la vetustez, que en estas localidades es, en promedio, de 20 años.Tabla Tabla 3.2.11. Proporción de lotes con equipamiento recreativo por localidad

Total PH

Jardines Interiores

Parque Infantil

Salón Comunal

Salón de Juegos

Terraza

1. Usaquén

4.817

27,24 %

14,99 %

45,30 %

2,93 %

12,17 %

2. Chapinero

2.178

17,17 %

6,80 %

34,71 %

1,79 %

11,80 %

3. Santa Fe

303

19,14 %

7,92 %

15,51 %

1,65 %

6,60 %

4. San Cristóbal

219

4,11 %

15,98 %

42,01 %

0,00 %

2,28 %

Localidad

76


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Total PH

Jardines Interiores

Parque Infantil

Salón Comunal

Salón de Juegos

Terraza

5. Usme

125

4,80 %

22,40 %

37,60 %

0,00 %

4,00 %

6. Tunjuelito

73

6,85 %

41,10 %

43,84 %

0,00 %

12,33 %

7. Bosa

376

33,78 %

13,56 %

53,72 %

0,00 %

0,53 %

8. Kennedy

747

61,45 %

40,56 %

60,11 %

4,95 %

4,69 %

9. Fontibón

615

56,42 %

41,14 %

56,91 %

10,89 %

3,90 %

10. Engativá

1.353

13,01 %

15,74 %

26,61 %

0,96 %

3,25 %

11. Suba

3.233

36,10 %

23,76 %

47,91 %

5,60 %

8,35 %

372

23,12 %

14,78 %

23,39 %

2,15 %

6,45 %

13. Teusaquillo

1.350

8,52 %

5,78 %

18,89 %

1,11 %

4,22 %

14. Los Mártires

178

3,93 %

5,62 %

10,67 %

0,56 %

1,69 %

15. Antonio Nariño

157

10,19 %

9,55 %

19,75 %

1,27 %

11,46 %

16. Puente Aranda

392

16,58 %

8,16 %

32,65 %

0,51 %

5,36 %

17. La Candelaria

91

25,27 %

8,79 %

10,99 %

0,00 %

1,10 %

18. Rafael Uribe Uribe

188

3,19 %

15,96 %

31,91 %

1,06 %

9,57 %

19. Ciudad Bolívar

203

6,40 %

26,11 %

40,39 %

1,97 %

2,96 %

16.970

25,76 %

16,83 %

39,71 %

3,05 %

8,28 %

Localidad

12. Barrios Unidos

Total

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

77


Los salones comunales se distribuyen por todo el Distrito Capital (mapa 3.2.6). El salón de juegos, en referencia al espacio dotado con elementos de entretenimiento como billares, ping pong, televisores, etc., tiene poca participación. Se empezó a incluir a partir de los años setenta, y su presencia se intensificó desde la segunda mitad de los noventa (gráfica 3.1). Gráfica 3.1. Densidad de equipamientos de tipo salón de juegos

Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación - SDP.

78


La propiedad horizontal residencial en Bogotรก vista desde sus equipamientos comunales

Mapa 3.2.6. Distribuciรณn de salones comunales dentro del PH en el Distrito Capital

Fuente: CECPH. Elaboraciรณn de la Direcciรณn de Estratificaciรณn - SDP.

79


3.3.7. Club house Imagen. Jacuzzi en el área de club house de la PH

Fotografía: CECPH – SDP, UAECD

El club house incluye zonas de esparcimiento exclusivas que necesitan, tanto una instalación especial como un mantenimiento continuo de un costo no despreciable. Los equipamientos de este tipo se encuentran mayoritariamente en estratos 4, 5 y 6. Las piscinas, sauna, turco y jacuzzi, son escasas, incluso en los estratos altos. El equipamiento menos común es la sala de cine, su participación apenas es del 0,19%. Tabla 3.2.12. Proporción de lotes con equipamiento club house por estrato

80

Estrato

Total PH

Estrato 1

90

0,00 % 0,00 % 0,00 %

Estrato 2

1574

0,13 % 0,06 % 0,00 %

Sauna

Turco

Zona BBQ

Sala de Cine

Piscina

0,00 %

1,11 %

0,00 %

0,00 %

1,65 %

4,76 %

0,00 %

0,44 %

Jacuzzi Gimnasio


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Estrato

Total PH

Sauna

Jacuzzi Gimnasio

Zona BBQ

Sala de Cine

Piscina

Estrato 3

4004

0,80 % 0,52 %

0,22 %

4,50 %

7,92 %

0,02 %

0,65 %

Estrato 4

5032

2,74 %

1,37 %

0,79 %

9,98 %

8,88 %

0,22 %

1,59 %

Estrato 5

3175

3,72 %

1,83 %

1,10 %

12,16 %

10,08 %

0,28 %

1,57 %

Estrato 6

3095

3,91 %

2,13 %

1,03 %

15,22 %

7,56 %

0,36 %

2,10 %

Total

16970

2,42 % 1,27 %

0,68 %

9,22 %

8,21 %

0,19 %

1,34 %

Turco

Fuente: CECPH. Cálculos de la Dirección de Estratificación - SDP, OTC - UAECD.

La zona BBQ aparece en todos los estratos y el gimnasio aparece desde el estrato 2 como el equipamiento más común dentro de este grupo, la distribución en el territorio se observa en el mapa 3.2.7.

81


Mapa 3.2.7. Distribuci贸n de gimnasios y zonas BBQ como equipamientos en PH

82

Fuente: CECPH. Elaboraci贸n de la Direcci贸n de Estratificaci贸n - SDP.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

La tenencia de equipamientos por categoría no es absolutamente comparable en la medida que algunos se encuentran en la mayoría de lotes en PH y otros solamente se encuentran en una muy baja proporción. Estos últimos equipamientos resultan ser especiales en una ciudad como Bogotá y la búsqueda de una medida única que ayude a diferenciar los lotes PH residenciales por tipo de equipamiento disponible, puede ser explorada mediante la construcción de un índice global que resuma los equipamientos comunales en PH a lo largo del territorio (ver Anexo 2).

83



Conclusiones

Actualmente el 60% de las viviendas de Bogotá pertenecen al régimen de propiedad horizontal (PH). La investigación realizada por la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) y la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) pone en evidencia el notable crecimiento que ha tenido la PH en los últimos 10 años y, además, muestra que sus modalidades son muy heterogéneas. Es el primer estudio que examina con detalles las formas que adquiere la PH en Bogotá. Del censo de equipamientos comunales en propiedad horizontal (CECPH) de Bogotá se destacan las funciones de la PH, que están asociadas a los equipamientos comunales, que se han denominado: “conveniencia práctica”, “localización” y “calidad de vida”. Estas tres categorías responden a prioridades distintas. En el primer caso se trata de transformaciones de la vivienda en el sitio original, que son el resultado del ritmo de la ciudad o de la demografía. La segunda categoría cubre las PH que claramente ponen el énfasis en la localización, aunque los equipamientos comunales no sean los mejores. Y el tercer grupo privilegia el bienestar y la calidad de vida. En este caso se le da especial relevancia a los llamados “bienes club”. La “conveniencia práctica” utiliza la PH para adecuar, a los tiempos actuales, inmuebles que fueron diseñados en otros momentos, cuando la presión demográfica no era tan aguda, y la renta del suelo no había adquirido un valor tan alto como el actual. Se trata de edificaciones de hasta tres pisos que se han ido subdividiendo por razones diversas como sucesiones, herencias, donaciones, reducción del tamaño de las familias. Estas construcciones no requieren mayores adecuaciones arquitectónicas ni equipamientos comunales y su impacto sobre el urbanismo es prácticamente nulo. Dicho de otra forma, aunque esta PH es invisible para la ciudad, representa el 65 % de las agrupaciones, y equivale al 20 % de las viviendas en PH.

85


Las dos categorías restantes, “localización” y “calidad de vida”, expresan la tensión entre el valor del suelo y su renta, la localización o accesibilidad, y el consumo de cantidad/calidad de vivienda. La conjunción de estas dimensiones está directamente relacionada con la capacidad de pago de los hogares. Bajo el rótulo de “localización” se quiere poner en evidencia la prioridad que adquiere el sitio de la vivienda y el acceso a bienes y servicios que ofrece la ciudad, como transporte, colegios, hospitales, centros comerciales, etc. Para responder a esta demanda se opta por crecimiento en altura, que conlleva una mayor densificación. La PH es la respuesta derivada de la preferencia por determinadas localizaciones. Cuando los procesos de densificación son acelerados, la oferta de equipamientos comunales no va al mismo ritmo. Y esta preferencia por la localización termina primando sobre la disponibilidad de equipamientos y servicios comunales. Los hogares consideran más relevante la localización y los equipamientos de la ciudad, que los servicios que se ofrecen al interior de la agrupación de las viviendas. Estas construcciones que le dan prioridad a la localización por encima de los equipamientos comunales representan 27% de las agrupaciones, y un 28% de las viviendas de PH. Según el CECPH, el equipamiento comunal por excelencia es la portería: 61 % de las agrupaciones o el 88 % de las viviendas cuentan con esta infraestructura, necesaria para controlar el acceso a la agrupación. En la mayoría de los casos, el sostenimiento de este servicio implica una cuota de administración. De acuerdo con el censo, el 48 % de las agrupaciones (77 % de las viviendas) cuentan con portería y sus hogares pagan cuota de administración. Cuando la portería se complementa con el cerramiento físico de las agrupaciones de vivienda, se reúnen las condiciones físicas que le permiten a los hogares asociados al uso de una gran variedad de equipamientos y servicios comunales aumentar su bienestar o calidad de vida. El tercer grupo corresponde a los PH que privilegian la “calidad de vida” y el bienestar, y que consideran importante los equipamientos y servicios que ofrece la agrupación. Las construcciones en PH que surgen después de los años 90, incorporan otro tipo de bienestar, más allá de la seguridad o la disponibilidad de estacionamientos, ofrecen “bienes club”. Los equipamientos de este tipo junto con los de deporte y recreación, diferencian claramente una PH de la otra, aun cuando estas sean contiguas.

86

Esto da lugar a que el tercer grupo de viviendas que corresponde a hogares que buscan prioritariamente mayor bienestar, mejor calidad de vida, por medio del uso colectivo de equipamientos y servicios que la PH hace posible. El censo establece que, si bien solo el 8 % de las agrupaciones cumplen estas condiciones, esta función se cumple para el 52 % del total de las viviendas del Distrito Capital en PH.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Tabla 4. Distribución de agrupaciones y viviendas según motivos

Motivo

Agrupaciones

Viviendas

Conveniencia

64.6 %

19.9 %

Localización

27.0 %

27.7 %

Bienestar

8.4 %

52.4 %

Total

100%

100%

Fuente: CECPH, UAECD, 2018. Elaboración de la SDP.

87





Referencias

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91


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92


Anexos Anexo 1. Formulario de captura usado en la última fase del CECPH

93


Anexo 2. Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal 94

A partir de la información del censo de equipamientos comunales en PH (CECPH), se plantea la caracterización de los predios según las condiciones de sus equipamientos, teniendo en cuenta variables asociadas a la información catastral, con el propósito de calcular un índice que separe las agrupaciones en propiedad horizontal de acuerdo a sus diferencias en dotaciones comunales.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Para la construcción del índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal (IECPH), se propone el uso de distintas metodologías estadísticas basadas en la asociación de variables y se calcula en las siguientes etapas.En la primera etapa, se obtienen subíndices con la agrupación de las variables que conforman cada una de las siete dimensiones o tipologías de equipamientos definidas en el capítulo 3 mediante promedios ponderados, con pesos dados por las asociaciones entre dichas variables y el puntaje12 medio de la propiedad horizontal, con base en correlaciones de Spearman (E1 – Imagen A). Imagen A. Esquema cálculo IECPH

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

95

12 El puntaje corresponde a una calificación entre 0 y 100 que integra para cada predio las características principales de su construcción: estructura, cubierta, muros, acabados principales, baños, cocinas y estado de conservación.


En la segunda etapa (E2 – Imagen A), se utiliza el análisis multivariado de correlaciones canónicas (Peña, 2002), que maximiza la relación entre los siete subíndices y la combinación de las variables catastrales (puntaje y avalúo catastral)13. El índice asigna a cada predio una puntuación que varía en una escala de 0 a 1, medida que aumenta con la presencia de más equipamientos con mejor puntaje o avalúo predial. Por su parte, los subíndices se encuentran en la misma escala y su interpretación se asocia con tenencia y puntaje predial. La caracterización del índice y los subíndices se basa en los promedios de las puntuaciones obtenidas agregadas por estrato, localidad, vetustez, entre otros.

A.1

Resultados por temática

Bogotá, registra un índice global promedio de 0,34 puntos, resultado que se explica principalmente por la baja frecuencia en la tenencia de equipamientos Gráfica A.1.se Puntaje del índice global calificación de índice por dimensión de cada una en PH. En la gráfica A.1, presentan lasvs.puntuaciones promedio de las dimensiones incluidas en el índice: 0,70 0,65

0,60

Gráfica A.1. Puntaje del índice global vs. calificación de índice por dimensión 0,50 Gráfica A.1. Puntaje del índice global vs. calificación de índice por dimensión

0,40

0,70 0,70

0,65 0,65

0,30 0,60 0,60

0,28

34

0,28

0,22

0,21

0,20

0,21

0,50 0,50

0,10

0,05

0,40 0,40 0,30 0,30

-

0,28 0,28

0,20 0,20

0,34 34

0,28 0,28

0,22 0,22

0,21 0,21

0,21 0,21

0,10 0,10

0,05 0,05

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Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

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Se observa que las variables relacionadas con la seguridad presentan la mayor calificación con 0,65 puntos,Fuente: le siguen las variables relacionadas con la domótica/tecnología y los CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. escenarios deportivos 0,28 puntos, le siguen en los estacionamientos con 0,22 Fuente: con CECPH. Elaboración desulaorden OTC-UAECD.

confort/prestigio y escenarioscon recreativos con 0,21 puntosla y el club house con 0,05 Se puntos, observaelque las variables relacionadas la seguridad presentan mayor calificación

96

Se observa que laspuntos, variables con con la seguridad presentan la mayor conpuntos. 0,65 le siguenrelacionadas las variables relacionadas la domótica/tecnología y los calificación con 0,65 puntos, le siguen las variables relacionadas con la domótiescenarios deportivos con 0,28 puntos, le siguen en su orden los estacionamientos con 0,22 ca/tecnología y los escenarios deportivos con 0,28 puntos, le siguen en su orden puntos, el confort/prestigio y escenarios recreativos con 0,21 puntos y el club house con 0,05 los estacionamientos con 0,22 puntos, el confort/prestigio y escenarios recreativos con 0,21puntos. puntos y el club house con 0,05 puntos.

13 La tenencia por sí sola no permite analizar condiciones diferenciales entre los equipamientos reportados en el censo de PH, mientras que desde el punto de vista catastral el puntaje y el avalúo al diferenciar los predios podrían indicar más y mejores equipamientos.


Se observa que las variables relacionadas con la seguridad presentan la mayor calificación con 0,65 puntos, le siguen las variables relacionadas con la domótica/tecnología y los La propiedad horizontal residencial en Bogotá susestacionamientos equipamientos escenarios deportivos con 0,28 puntos, le siguenvista en sudesde orden los con comunales 0,22

A.2

puntos, el confort/prestigio y escenarios recreativos con 0,21 puntos y el club house con 0,05

Índice de equipamientos comunales puntos. en propiedad horizontal, según estrato A.2 Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal, según estrato (T2)

Gráfica A.2.1 Puntaje total según estratos Gráfica A.2.1 Puntaje total según estratos

0,50 0,45 0,40

0,34

0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00

Estrato 1

Estrato 2

Estrato 3

Estrato 4

Estrato 5

Estrato 6

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

La calificación del estrato 4 es muy similar al promedio de total de Bogotá (0,34), por debajo de este puntaje se encuentran el estrato 1 (0,14), el estrato 2 (0,20) y el estrato 3 (0,27), mientras que los estratos 5 y 6 registran puntajes superiores con 0,38 y 0,46, respectivamente. GráficaGráfica A.2.2.A.2.2. Puntaje dimensión Puntajepor por dimensión segúnsegún estratosestratos Estrato 6

Estrato 5

Estrato 4

Estrato 3

Estrato 2

Estrato 1

0,34 0,34 Clubhouse house Club Recreativo Recreativo

Confort/prestigio Confort/prestigio Estacionamientos Estacionamientos Deportivo Deportivo

tecnología Domótica/tecnológica Domótica/tecnología Seguridad Seguridad 0,00 0,00

0,20 0,20

0,40 0,40

0,60 0,60

0,80 0,80

1,00 1,00

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Los resultados por estratos muestran una relación directa, respecto al IECPH, crece conforme Los resultados por estratos muestran una relación directa, respecto al IECPH, aumenta elaumenta estrato tanto en global como por dimensión, se muestra en lapor gráfica crece conforme elloestrato tanto en lo como global como dimensión, como se muestra en la gráfica A.2.2, donde destaca que: A.2.2, donde destaca que:

97


• En Seguridad, la mayor calificación se ubica en el estrato 6 con 0,83 puntos, seguido de los estratos 5 y 4 con 0,68 y 0,63 puntos respectivamente, posteriormente se encuentran los estratos 3 (0,58) y 2 (0,48), y el estrato 1 presenta una diferencia de 0,19 puntos con referencia al estrato 2. • En relación con la dimensión de domótica/tecnología el estrato 6 registra 0,43 puntos, ubicado aproximadamente a más de 0,15 puntos de los puntajes de los estratos 5, 4 y 3. Por su parte, en los estratos 2 y 1 se evidenciaron las menores puntuaciones con 0,14 y 0,10 puntos, respectivamente. • En cuanto a los escenarios deportivos no se evidencia un comportamiento diferencial por estrato, en el caso de los estratos 6, 5 y 4 la puntuación promedio llega a 0,28 puntos a tan solo 0,01 puntos por encima de los resultados para los estratos 3, 2 y 1.En los escenarios recreativos todos los estratos presentan calificaciones alrededor del 0,20, a excepción del estrato 1 con una calificación de 0,12. • En las dimensiones de Estacionamientos y confort/prestigio se presenta un comportamiento similar donde los estratos 6, 5 y 4 agrupan las mayores calificaciones con 0,37, 0,27 y 0,19, respectivamente. Caso contrario se presenta para los estratos 1 y 2, en donde las cifras son muy bajas, alrededor de 0,05. • La dimensión de club house presenta la característica, como se ha venido mencionando, de ser la de menor puntaje promedio pero concentrada principalmente en los estratos altos.

A.3

Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal, según años de construcción

Gráfica A.3. Puntaje por dimensiones vetutez de la construcción) Gráfica A.3. Puntaje por dimensiones según según vetutez (edad(edad de la construcción) Más de 51

Más de 51

Entre 41 y 50

Entre 31 y 40

Entre 11 y 20

10 o menos

0,34 Club house Recreativo Confort/prestigio Estacionamientos Deportivo

98

tecnología Domótica/tecnológica

Seguridad 0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Las edificaciones con menos de 10 años de construcción o vetustez presentan un ICEPH de 0,40, entre 11 y 20 años de vetustez 0,38, entre 21 y 30 años 0,34, entre 31 y 40 años 0,30,


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Las edificaciones con menos de 10 años de construcción o vetustez presentan un ICEPH de 0,40, entre 11 y 20 años de vetustez 0,38, entre 21 y 30 años 0,34, entre 31 y 40 años 0,30, entre 41 y 50 años 0,21, y de 0,21 para aquellos PH con más de 50 años. El comportamiento de las dimensiones por vetustez o años de construcción de las edificaciones, en 5 de las 7 dimensiones (seguridad, domótica/tecnología, confort/prestigio, recreativo y club house) en general, confirman que el índice tiende a cero entre más años de antigüedad tenga la construcción, esto indica que la construcción reciente de predios en PH se ha ocupado de brindar mayores y mejores equipamientos a diferencia de las edificaciones más antiguas. En el caso de los estacionamientos y escenarios deportivos el índice se mantiene prácticamente estable y oscila alrededor de 0,21 y 0,27 puntos promedio, respectivamente.

A.4

Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal, en conjuntos cerrados, condominios y tipo de unidad residencial Gráfica Puntaje pordimensión, dimensión, según de de los los conjuntos Gráfica A5.A5. Puntaje por segúncondición condición conjuntos

COMJUNTO CONJUNTO CERRADO

NO CERRADO 0,34

Club house Recreativo Confort/prestigio Estacionamientos Deportivo

tecnología Domótica/tecnológica Seguridad 0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD. Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

La puntuación delíndice índice equipamientos en propiedades La puntuación media media del de de equipamientos en propiedades horizontales horizontaque son les que son conjuntos cerrados es de 0,37, resultado superior en 0,04 a los PH cerrados es de 0,37, resultado superior 0,04 a los diferencias PH que no lo relevantes son. Las queconjuntos no lo son. Las dimensiones en donde seenpresentan según si el PHenesdonde o noseconjuntos cerrados, son ensegún su orden recreadimensiones presentan diferencias relevantes si el PHescenarios es o no conjuntos tivos (diferencia de 0,20 puntos), domótica/tecnología (diferencia de 0,14 punson (diferencia en su ordendeescenarios recreativos (diferencia de 0,20 puntos), tos)cerrados, y seguridad 0,12 puntos). domótica/tecnología (diferencia de 0,14 puntos) y seguridad (diferencia de 0,12 puntos).

99


Gráfica A6. Puntaje por dimensión según tipo de propiedad horizontal Gráfica A6. Puntaje por dimensión según tipo de propiedad horizontal EDIFICIOS Y CONJUNTOS CERRADOS

CONDOMINIO

0,34 Club house Recreativo Confort/prestigio Estacionamientos Deportivo Domótica/tecnológica tecnología Seguridad 0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

Según el tipo de propiedad horizontal, El IECPH califica mejor a los edificios y Segúncerrados el tipo de propiedad horizontal, IECPH califica mejor a los Por edificios y conjuntos conjuntos (0,33) que a losEl condominios (0,32). dimensiones, los edificios y conjuntos cerrados obtuvieron una mayor calificación en confort/ cerrados (0,33) que a los condominios (0,32). Por dimensiones, los edificios y conjuntos prestigio, domótica/tecnología, escenarios deportivos y club house frente a los cerrados obtuvieron mayor calificacióncontrarios en confort/prestigio, condominios, mientrasuna que resultados ocurrendomótica/tecnología, en la dimensión de estacionamientos. escenarios deportivos y club house frente a los condominios, mientras que resultados contrarios ocurren en la dimensión de estacionamientos. Gráfica A7. Puntaje por dimensión según tipo de unidad residencial Gráfica A7. Puntaje por dimensión según tipo de unidad residencial MIXTO

CASA

APARTAMENTO

0,34 Club house Recreativo Confort/prestigio Estacionamientos Deportivo

100

Domótica/tecnológica tecnología Seguridad 0,00

0,10

0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

Fuente: CECPH. Elaboración de la OTC-UAECD.

Teniendo en cuenta el tipo de unidad residencial, los apartamentos presentaron la puntuación promedio más alta con 0,37, seguida de las propiedades horizonales mixtas (apartamentos y


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Teniendo en cuenta el tipo de unidad residencial, los apartamentos presentaron la puntuación promedio más alta con 0,37, seguida de las propiedades horizonales mixtas (apartamentos y casas) con 0,32 y por último, las casas con 0,23. La seguridad tiene una calificación alta (0,73), principalmente en apartamentos, las dimensiones de domática/tecnología (0,33), confort/prestigio (0,25), recreativo (0,24) y club house (0,06) presentan el mismo comportamiento (calificaciones altas para apartamentos), mientras que para los estacionamientos y escenarios deportivos, la calificación es similar para los tres tipos de unidad residencial, alrededor de 0,23 para los primeros y 0,27 para los segundos.

A.5

Índice de equipamientos comunales en propiedad horizontal, por localidades, UPZ y sectores catastrales

A continuación se mostraran las mayores puntuaciones de los índices de equipamientos por localidades, donde se destacan los resultados encontrados en Chapinero, Usaquén y Suba:

Localidad de Chapinero (0,45) Esta localidad se caracteriza por presentar las puntuaciones promedio más altas en las dimensiones de seguridad con 0,85, domótica/tecnología con 0,40, confort/prestigio con 0,35 y deportivo con 0,28. Los sectores que se destacan en esta localidad son: • La cabrera, principalmente por tener puntuaciones medias por encima de la media de la localidad en las dimensiones de la seguridad (0,95), domótica/tecnología (0,65) y confort/prestigio (0,62). • El Chicó, se destaca en las dimensiones de domótica/tecnología, estacionamientos y confort/prestigio, al estar por encima de la media de la localidad en 0,13, 0,12 y 0,11 puntos de calificación, respectivamente. • Chicó Norte III sector, en este sector sobresalen en comparación a la calificación media de la localidad el subíndice de estacionamientos, escenarios recreativos y seguridad.

Localidad de Usaquén (0,40) Esta localidad se caracteriza porque el puntaje promedio de la dimensión estacionamientos, ocupa el primer lugar en toda la ciudad con 0,30 puntos, seguida por seguridad con 0,73, domótica/tecnología con 0,35, confort/prestigio con 0,29, deportivo 0,28 y club house con 0,07.Entre los sectores con puntajes promedio destacables se encuentran: • Bosque de Pinos I: este sector presenta puntajes promedio, mayores a los relativos a la localidad, seguridad (0,84), domótica/tecnología (0,71), confort/prestigio (0,67), recreativo (0,48), club house (0,45), son las más relevantes, mientras que estacionamientos alcanza tan solo 0,16 puntos.

101


• Bella Suiza: al comparar los puntajes promedios del sector con los registrados en la localidad, seguridad con 0,88, confort/prestigio con 0,58, domótica/tecnología con 0,50, recreativo con 0,39 y estacionamientos con 0,38, son las dimensiones que caracterizan el sector. • Santa Bibiana: confort/prestigio, seguridad y domótica/tecnología, son las dimensiones que presentan las mayores puntuaciones promedio al registrar diferencias frente a la localidad de 0,18, 0,17 y 0,13, puntos respectivamente. Los estacionamientos tienen una calificación similar al de la localidad.

Localidad de Suba (0,34) Suba, ocupa la tercera posición en el índice de equipamiento en propiedad horizontal, puntaje que se encuentra caracterizado principalmente por la dimensión de seguridad con 0,64 puntos en promedio, le siguen en su orden domótica/tecnología (0,29), escenarios deportivos (0,28), escenarios recreativos (0,25) y estacionamientos (0,24). Se distinguen los siguientes sectores con puntuación promedio altas: • Santa Helena: este sector se destaca por sus calificaciones en confort/ prestigio, recreativo, domótica/tecnología y club house, todas superiores a 0,27 puntos. • Casa Blanca Suba: las dimensiones que presentan mayores diferencias con relación a las calificaciones de la localidad son la domótica/tecnología con 0,38, los escenarios recreativos con 0,38 y confort/prestigio con 0,33. • Casa Blanca Suba urbano: la seguridad (0,80) califica como la principal dimensión dentro del sector, le siguen la domótica/tecnología (0,52) y los establecimientos (0,35), las demás dimensiones están por debajo de la calificación media de la localidad.

Sectores destacables en otras localidades Otros sectores que tienen una calificación alta y no se encuentran en las tres principales localidades según el IECPH son: • Salitre Occidental (Fontibón): este sector ocupa el tercer lugar, 0,58 de calificación en la ciudad, las dimensiones que sobresalen en su orden son la seguridad, domótica/tecnología, escenarios recreativos y estacionamientos.

102

• Ciudad Salitre Sur-oriental (Teusaquillo): con una calificación de 0,56 este sector ocupa el cuarto lugar, las dimensiones que más pesan en el sector son la seguridad, domótica/tecnología, confort/prestigio y los escenarios recreativos. • Terminal de Transporte (Fontibón): La domótica/tecnología, la seguridad y el club house son las dimensiones con mayores calificaciones en el sector, las cuales lo llevan a estar entre los primeros 10 sectores de la ciudad.


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

A continuación, se presenta una estructura geográfica con el índice de equipamientos comunales de propiedad horizontal por UPZ o sector. En la parte inferior se destacan las UPZ o sectores con puntajes relevantes y mayor número de PH. Mapa A.5.1. Índice global por UPZ

103 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Las UPZ con mayores puntuaciones son: Ciudad Salitre Oriental (Teusaquillo), Ciudad Salitre Occidental (Fontibón) y El Refugio (Chapinero).


Mapa A.5.2 Índice global por sector catastral

104 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones son: Salitre Occidental (Fontibón), Ciudad Salitre Sur-oriental (Teusaquillo) y La Cabrera (Chapinero).


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Mapa A.5.3. Índice global por lotes PH

105

Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.


Mapa A.5.4 Subíndice de estacionamientos del IECPH

106 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones y números de PH en la dimensión de estacionamientos son: Salitre Occidental (Fontibón y Chicó Norte III sector).


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Mapa A.5.5. Subíndice de Seguridad del IECPH

107 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones y números de PH en la dimensión de seguridad son: Ginebra II (Usaquén), Chicó Norte III sector (Chapinero) y Ginebra II (Usaquén).


Mapa A.5.6. Subíndice de domótica/tecnolgía del IECPH

108 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones en la dimensión y números de PH de domótica/tecnología son: Ciudad Salitre Sur-oriental (Teusaquillo), Salitre Occidental (Fontibón) y Terminal de transportes (Fontibón).


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Mapa A.5.7 Subíndice de Confort/Prestigio del IECPH

109 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones y números de PH en la dimensión de confort / prestigio son: Ginebra (Usaquén), Santa Rosa (Suba) y La Uribe (Usaquén).


Mapa A.5.8. Subíndice de deportivo del IECPH

110 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones en la dimensión deportiva son: El Plan (Suba), Vereda Suba Naranjos (Suba) y Samper (Santa Fe).


La propiedad horizontal residencial en Bogotá vista desde sus equipamientos comunales

Mapa A.5.9. Subíndice de Recreativo del IECPH

Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones en la dimensión recreativa son: La Uribe (Usaquén), Casa Blanca (Suba) y Ciudad Hayuelos (Fontibón).

111


Mapa A.5.10. Subíndice de Club House del IECPH

112 Fuente: CECPH. Elaboración de la Dirección de Estratificación – SDP, OTC - UAECD.

Los sectores con mayores puntuaciones en la dimensión club house son: Bosque de Pinos I (Usaquén), Terminal de transportes (Fontibón) y Ciudad Salitre Occidental (Fontibón).


Secretaria de Planeación ISBN

planeacionbog SDP Bogotá Secretaría Distrital Planeación Carrera 30 No. 25 - 90 pisos 5, 8, y 13 PBX: 335 80 00

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