Issuu on Google+

T Huis Gemaakt Harnaschpolder - Delft Bouw het huis dat bij je past - 36 droomhuizen gezamenlijk ontwerpen en bouwen

Het nieuwe ontwikkelen


“Het doel van dit woningbouwproject is om naast de gezamenlijke wensen ook de individuele keuzes van de kopers uit te voeren...�


voorwoord

Een eigen huis bouwen is voor veel mensen een droom. Een droom die voor de meesten moeilijk te verwezenlijken is. Want in de Randstad zijn bouwkavels schaars en duur. Bovendien is het bouwen van een eigen huis een ingewikkeld proces. Toch zijn er betaalbare en haalbare mogelijkheden om jouw droomhuis te ontwikkelen. Het woningproject T Huis Gemaakt in de nieuwe woonwijk Harnaschpolder in Delft biedt je de mogelijkheid om een eigen woning te ontwerpen en te laten bouwen samen met andere toekomstige bewoners van dit project. Van ontwerp tot de uiteindelijke bouw van de woning, word je begeleid door deskundigen. Het doel van dit woningbouwproject is om kwalitatief hoogstaande woningen te realiseren waarbij naast de gezamenlijke wensen ook de individuele keuzes van de kopers worden uitgevoerd. In deze brochure lees je meer over particulier opdrachtgeverschap met een kopersgroep in het algemeen en het project T Huis Gemaakt in het bijzonder. T Huis gemaakt is een project van Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV, een samenwerking tussen VolkerWessels Vastgoed, AM Wonen en Grondvest. Hulshof Architecten is het architectenbureau dat het ontwerp- en realisatieproces zal begeleiden.


Fotografie: Fabio Formisano


inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 - pagina 6 Bouw het huis dat bij je past in Harnaschpolder Delft Hoofdstuk 2 - pagina 8 Particulier opdrachtgeverschap met een kopersvereniging Hoofdstuk 3 - pagina 14 (Rand)voorwaarden Hoofdstuk 4 - pagina 21 Ontwerp- en realisatieproces Begrippenlijst - pagina 29


Hoofdstuk 1 Bouw het huis dat bij je past in Harnaschpolder Delft

Vele mogelijkheden Of je nu een woning met tuin wilt, een woonwerkwoning, meer ruimte wil voor de uitbreiding van je gezin of een mooi appartement met daktuin, dit is je kans om een eigen droomhuis te realiseren.

Voor wie een huis wil kopen of (laten) bouwen, is de locatie een van de belangrijkste criteria. T Huis Gemaakt ligt in de nieuwe groene woonwijk Harnaschpolder aan de noordwestkant van Delft. Je woont hier in een rustige landelijke omgeving dicht bij de de historische binnenstad, op fietsafstand van het strand en met de A4 in de buurt en de bus om de hoek, ben je zo in Den Haag, Leiden of Rotterdam. T Huis Gemaakt Het woningproject T Huis Gemaakt ligt in het westelijke gedeelte van Harnaschpolder. Het bouwveld bestaat uit circa 36 eengezinswoningen met aan de noordkant Polderwoningen met minimaal twee woonlagen en aan de zuidkant Herenhuizen met minimaal drie woonlagen. De Herenhuizen liggen direct aan de fietsverbinding met de Delftse binnenstad die aansluit op de Ruys de Beerenbroucklaan.

Een greep uit de keuzemogelijkheden: • een tuingerichte of straatgerichte woonkamer; • verschillende plaatsen van de trap; • een serre over 1, 2 of 3 verdiepingen; • een dakopbouw en een dakterras; • verschillende woningbreedtes; • verschillende kleuren gevelsteen en typen; • voordeur; • een carport of eventueel een garage; • een aanbouw aan de achterzijde. Om alle vrijheid te kunnen bieden bij het indelen van de woningen en er zeker van te zijn dat een gevarieerd woonbeeld mogelijk is, kan er worden gekozen voor een basis met twee, drie of zelfs vier woonlagen. En bij voldoende belangstelling is het zelfs ook mogelijk om appartementen, in de vorm van boven- en benedenwoningen, te maken op de kop van het woonblok met Herenhuizen.


Locatie Harnaschpolder (in rood)

Locatie Harnaschpolder, Veld 14 (in rood)

Delft

Veld

14

Den Hoorn


Hoofdstuk 2 Particulier opdrachtgeverschap met een kopersvereniging

Om het woningbouwproject T Huis Gemaakt in particulier opdrachtgeverschap te kunnen realiseren, is een kopersvereniging nodig die als opdrachtgever optreedt en de budgetten bewaakt. Door met de kopers een vereniging te vormen – de kopersvereniging – ontstaat ruimte voor kennisdeling tussen de toekomstige bewoners en voor afstemming van onderlinge woonwensen. In het geval van T Huis gemaakt brengt de Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV zelf toekomstige bewoners bij elkaar in een kopersvereniging. Meer mogelijk voor minder geld Door het ontwikkelproces met een kopersvereniging uit te voeren, is er meer mogelijk voor minder geld. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de woningen wordt gevormd door een basisontwerp dat voortvloeit uit de mogelijkheden van de locatie en uitbreidingsopties die daarbij passen. Door samen met je nieuwe buren het plan verder te ontwikkelen worden allerlei kosten bespaard. Uitbreidingsopties kunnen bijvoorbeeld gezamenlijk worden gemaakt en aaneengesloten worden gepland. Kortom: samen kan het mooier en goedkoper worden.

Veel interesse Het architectenbureau Hulshof Architecten is al in 2010 gestart met een actie voor de projectontwikkeling met kopersverenigingen in Delft. Daaruit is gebleken dat er in Delft al veel interesse is voor deze vorm van ontwikkelen. De gemeente Delft heeft zich ten doel gesteld dit soort projecten te stimuleren en T Huis Gemaakt is het eerste project in Delft dat daadwerkelijk in collectief particulier opdrachtgeverschap van start gaat. Planning Om een kopersvereniging te kunnen vormen zullen allereerst voorlichtingsbijeenkomsten worden gehouden met potentiële kopers van het project met als doel de mogelijkheden van de locatie en de randvoorwaarden van het project te verkennen. De definitieve inschrijving voor het project start de dag na de informatiebijeenkomst. Als je je inschrijft wordt de vrijblijvendheid van de interesse omgezet in een deelname met verplichtingen.


Interieur Wallisblok

Achterzijde Wallisblok

Fotografie: Jeroen Musch voor Hulshof Architecten

“Kortom: samen kan het mooier en goedkoper worden!”


Tuin Wallisblok


Inschrijving Om te kunnen bepalen of je als geïnteresseerde ook daadwerkelijk kunt kopen, hoort bij de inschrijving een inkomenstoets door een onafhankelijke hypotheekbemiddelaar. Daaruit moet blijken dat je als inschrijver de beschikking kan hebben over middelen voor de aankoop van een woning in het project. Na de sluitingsdatum van inschrijving zal door middel van loting een rangnummer worden toegekend aan iedereen die zich heeft ingeschreven . De rangnummers 1 tot en met 32 treden toe tot de kopersvereniging in oprichting De volgende nummers komen in volgorde op de reservelijst. Alle deelnemers van de informatiebijeenkomst ontvangen een informatiepakket over het project en krijgen twee weken de tijd om de inschrijving formeel te maken door het inschrijfgeld van € 750,- over te maken. Deze bijdrage is nodig als voorschot op de opstartkosten van de ontwikkeling. Dit bedrag wordt verrekend met de uiteindelijke koopsom. Indien er na twee weken nog plaatsen beschikbaar zijn in het project, wordt de inschrijving met een nader te bepalen periode verlengd. Aan de inschrijvers die zich dan aanmelden en aan alle verplichtingen voldoen, wordt op basis van binnenkomst een rangnummer toegekend.

In het project kunnen ongeveer 32 tot 36 woningen gebouwd worden. Bij meer inschrijvingen wordt aan de rangnummers die hoogstwaarschijnlijk geen woning kunnen kopen, het inschrijfgeld terugbetaald. Zij kunnen zich wel laten plaatsen op een reservelijst. De inschrijvers die tot de kopersvereniging in oprichting worden toegelaten, kunnen alleen onder strikte voorwaarden hun inschrijfgeld terugkrijgen. Inwerktraject Bij het project T Huis Gemaakt in Harnaschpolder Delft worden de kopers automatisch lid van de kopersvereniging. Vanuit de kopersvereniging in oprichting wordt op vrijwillige basis een zogenaamde “trekkersgroep” samengesteld die het voortouw neemt. De trekkersgroep bestaat uit ongeveer vijf tot zeven leden en verricht alle werkzaamheden om te komen tot de daadwerkelijke kopersvereniging. Hierin wordt zij geadviseerd door Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV en Hulshof Architecten. Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV en Hulshof Architecten verzorgen ook het inwerktraject dat onder andere uit een ontwerpworkshop bestaat. Tijdens het inwerktraject wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de kopersvereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Het oprichten van (thema)commissies of werkgroepen is daartoe een goede mogelijkheid. Het doel daarbij is om ieder zijn expertise voor de groep toegankelijk te maken en kennis te delen. Daarbij kan het gaan over technische zaken en sociale aspecten van het wonen. Het is natuurlijk erg leuk om je buren vast te leren kennen en bij elkaar te kijken naar hoe jouw woonwensen in een woning, een volume en in plattegronden zijn te vervullen.


Organisatie kopersvereniging De kopersvereniging behartigt de belangen van de eigenaren van een woning uit dit bouwproject. Alleen zij kunnen lid worden van de kopersvereniging. De kopersvereniging zal worden opgericht bij notariĂŤle akte. In deze oprichtingsakte worden ook de statuten vastgesteld. In de statuten wordt geregeld hoe de vereniging werkt. Als de kopersvereniging formeel is opgericht, neemt zij de verantwoordelijkheid voor de projectontwikkeling over van het projectteam. Vanaf dat moment is zij de opdrachtgever voor het project T Huis Gemaakt in Harnaschpolder. Voorbeelden voor deze formule zijn de projecten Terbregse.nl en De Dichterlijke Vrijheid, beide projecten zijn in Rotterdam gemaakt met Hulshof Architecten.

Programma van wensen en eisen van de kopers Voordat een kopersvereniging de architect opdracht geeft om aan de slag te gaan, is het goed om te weten wat de wensen als groep en/of als individu zijn. Waar dienen de woningen in het project tenminste aan te voldoen? Welke wensen leven er onder de individuele kopers? Als kopersvereniging moet je daar goed met elkaar over nadenken. Bestaat de kopersvereniging vooral uit gezinnen met kleine kinderen, dan zul je hoogstwaarschijnlijk heel andere woningen in je project willen opnemen, dan wanneer de kopers vooral uit alleenstaanden bestaan. Misschien hebben individuele kopers ideeĂŤn over duurzaamheid of gemeenschappelijke ruimtes. Ook dan is het goed daar al bij de start van het project aandacht aan te besteden. Alle mogelijkheden van tevoren goed doorspreken, voorkomt in een later stadium veel teleurstelling, maar, belangrijker nog: het kan je als groep veel extra kwaliteit opleveren! De kopersvereniging kan zich hierin door Hulshof Architecten laten bijstaan.


Workshop

“Het zijn vaak mensen

die op zoek zijn naar een woning met iets extra’s...”


Hoofdstuk 3 (Rand)voorwaarden Hoewel de kopersvereniging opdrachtgever wordt, heeft zij met een aantal regels en randvoorwaarden te maken waaraan zij zich dient te houden. De belangrijkste randvoorwaarden staan in onderstaand overzicht. Bestemmingsplan Het ontwikkelde plan moet voldoen aan de gestelde eisen in het bestemmingsplan van de gemeente Delft. In het bestemmingsplan staat een aantal randvoorwaarden genoemd, waaronder hoe hoog gebouwd mag worden, in hoeverre tuinen bebouwd mogen worden en welke functie je in het gebouw mag onderbrengen. Voor

Veld 14 voorbeeldverkaveling

Harnaschpolder geldt het speciaal daarvoor gemaakte bestemmingsplan Harnaschpolder. Dit bestemmingsplan biedt in principe diverse mogelijkheden, in samenhang met het beeldkwaliteitplan Harnaschpolder, deelgebied 1 Lookwatering-west. Afwijken van het bestemmingsplan is soms, op details, mogelijk, maar vanwege de lange en ongewisse procedure niet aan te raden. Bouwbesluit De rijksoverheid heeft een groot aantal technische eisen en voorwaarden aan gebouwen opgenomen in het bouwbesluit. Hoewel belangrijk,


Referentiebeeld Herenhuis ?????

Type A (beukmaat 5400mm) Hoekwoning: bruto breedte = 5700mm Tussenwoning: bruto breedte = 5400mm Type B (beukmaat 5700mm) Hoekwoning: bruto breedte = 6000mm Tussenwoning: bruto breedte = 5700mm Type C (beukmaat 6000mm) Hoekwoning: bruto breedte = 6300mm Tussenwoning: bruto breedte = 6000mm Type X (beukmaat 4500mm) Hoekwoning: bruto breedte = 4800mm Tussenwoning: bruto breedte = 4500mm Type Y (beukmaat 4800mm) Hoekwoning: bruto breedte = 5100mm Tussenwoning: bruto breedte = 48--mm Type Z (beukmaat 5100mm) Hoekwoning: bruto breedte = 5400mm Tussenwoning: bruto breedte = 5100mm Parkeerplek op eigen terrein

Zowel Polderhuizen (P) als Herenhuizen (H) zijn er in 6 varianten: • beukmaat 6000 mm (Type C > PC of HC) • beukmaat 5700 mm (Type B > PB of HB) • beukmaat 5400 mm (Type A > PA of HA) • beukmaat 5100 mm (Type Z > PZ of HZ) • beukmaat 4800 mm (Type Y > PY of HY) • beukmaat 4500 mm (Type X > PX of HX)

Verschillende woningtypen zijn verwisselbaar, samenstellingen zijn mogelijk. Op deze tekenng staan 2 voorbeelden: • 11 x Type X, 3 x Type Y, 2 x Type Z, 3 x Type B • 3 x Type X, 3 x Type Y, 6 x Type C, 1 x Type B, 4 x Type A Restmaat = 176 mm

Veld 14 legenda bij voorbeeldverkaveling


is het voor de kopersvereniging als opdrachtgever ondoenlijk om zich hierin te verdiepen. Het architectenbureau Hulshof Architecten en Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV zijn samen verantwoordelijk voor de naleving van het bouwbesluit tijdens de ontwerpfase . In de uitvoeringsfase is de aannemer daarvoor verantwoordelijk. Per 1 januari 2011 is er een nieuwe energieprestatie-eis die mogelijk begin 2012 wordt aangepast met een nieuwe norm en berekeningswijze. Ook de aanpassingen, die het bouwbesluit in die periode ondergaat, moeten misschien worden meegenomen in de planvorming. De financiële gevolgen daarvan zullen wel worden doorberekend in de bouwkosten. De invloed daarvan zal met de kopers samen worden onderzocht om tot een slimme, economische en toekomstgerichte planuitwerking te komen. De woningen zullen het Politiekeurmerk Veilig Wonen krijgen. Kwaliteitsteam (Q-team) en welstandscommissie Ieder plan waarvoor een bouwvergunning moet worden aangevraagd, wordt aan de welstandscommissie voor advies voorgelegd. In Harnaschpolder is een kwaliteitsteam, het Q-team, aangesteld dat voorafgaand aan de beoordeling door de welstandscommissie van Delft haar goedkeuring aan het plan moet verlenen. Voor de toetsing van het plan zijn de richtlijnen in principe in het beeldkwaliteitplan neergelegd. Voor deze locatie zijn de volgende uitgangspunten belangrijk: • Architectuur en materiaal Het plangebied is niet groot waardoor het gevaar bestaat dat er een onrustig straatbeeld ontstaat als er teveel verschillende invullingen van de gevels worden gekozen. Daarom speelt samenhang een belangrijke rol in de ontwikkeling van het plan. Een architectuur die niet naar een bepaalde

tijd verwijst en ook niet een bepaalde modieuze stijl volgt, is het meest passend op deze locatie. Een eenvoudige robuuste architectuur zonder een overdaad aan beeld. Helder van concept en niet gefragmenteerd met stripjes, randjes, pijpjes en willekeurig geplaatste roosters. Het gebruik van degelijke materialen waarbij het verouderen geen afbreuk doet aan de architectuur (mooi verouderen). Er is daarom gekozen voor baksteen en een meer traditionele detaillering. Het is echter niet de bedoeling dat de woningen traditioneel worden. Juist met details is een eigentijdse architectonische uitstraling goed te realiseren. • Financiële voorwaarden De Ontwikkelcombinatie Harnaschpolder CV en de gemeente Delft stellen ook een aantal financiële voorwaarden aan het project. Deze voorwaarden hebben betrekking op de grondprijs, de aannemersafspraken en de risico’s. In het informatiepakket dat bij de informatiebijeenkomst wordt verstrekt, zullen alle financiële voorwaarden verder worden toegelicht. • Programma opgave stedenbouwkundig plan Een belangrijke randvoorwaarde voor het project is het verkavelingsmodel dat is ontstaan uit de stedenbouwkundige eisen, het bestemmingsplan en de beschikbare locatie. Daarbij kunnen kavels variëren van 4,5 meter tot 6 meter breed onder de voorwaarde dat uiteraard wel het hele bouwblok wordt gevuld. Op deze manier krijgen de woningen dus ook verschillende beukmaten. In het schema is een mogelijke opzet getekend. De kopersvereniging moet ervoor zorgen aan de randvoorwaarde te voldoen. Voor de keuze van een kavel en de kavelmaat moet je als koper wel weten wat de gevolgen zijn. Voor de keuze van een kavelmaat is het heel belangrijk te bedenken hoe breed een woning


Architectuur en materiaal

Referentiebeeld Polderwoning

Deelgebied 1

N

NGE

ONI

RW

DE POL

DER

POL GEN

NIN

WO

Polderwoningen

EN

UIZ

ENH

HER

EN

IZ NHU

E

HER

Referentiebeeld Herenhuis????

UIZ

ENH

HER EN

Herenhuizen

Referentiebeeld “Tuin op het dak”


Herenhuizen

opties

Polderwoningen

opties Kopersbijeenkomsten en workhops


moet zijn om er goed gebruik van te kunnen maken. Daarvoor zijn de workshops van belang. Ook heeft de keuze financiĂŤle gevolgen. Een bredere kavel betekent meer grond en een groter huis, maar ook een hoger kostenplaatje.

Er kunnen in de rij Polderwoningen onderbrekingen worden gemaakt. Hierdoor ontstaan grotere kavels en mogelijke bijgebouwen tussen de rijwoningen. Dit is natuurlijk afhankelijk van de koperswensen.

De eerste keuze die je als koper maakt is de beslissing om een Polderwoning of een Herenhuis te kopen. Om die keuze goed te kunnen maken, staan hieronder de belangrijkste verschillen.

Hierboven is een voorbeeld invulling met verschillende kavelmaten geschetst. Ook is de parkeerruimte en het binnenterrein getekend. Hierbij worden de afgesproken aantallen parkeerplaatsen allemaal op eigen terrein gerealiseerd en is het uitgangspunt dat de parkeerplaatsen in het openbaar gebied voor de bezoekers zijn.

In dit project worden de woningen in de noordelijke rij gemaakt als Polderwoningen en die in de zuidelijke rij als Herenhuizen. Alle kavels zijn even diep. Om het door de gemeente bepaalde aantal parkeerplaatsen te kunnen halen, is als uitgangspunt gekozen dat op het binnenterrein aan de achterzijde van de woningen op eigen terrein geparkeerd wordt. De toegang wordt door een automatisch bedienbaar hek afgesloten. Voor de Polderwoningen mag men de positie van het huis op de kavel kiezen tussen 1 en 6 meter van de openbare ruimte, de stoep, aan de voorzijde. Als er voor 6 meter wordt gekozen is er overigens ruimte om de auto in de voortuin te plaatsen: in dat geval kan de parkeergelegenheid aan de achterzijde mogelijk vervallen. Wordt de woning op minder dan 6 meter van de openbare ruimte gepositioneerd, dan dient aan de achterzijde geparkeerd te kunnen worden. De verschillen per type;

Polderwoning

Herenhuis

Noordentree

Zuidentree

Tuin op het zuiden

Tuin op het noorden

Voortuin

Voorstoep, 1-2 meter

2 parkeerplaatsen (voor en achter)

2 parkeerplaatsen (achter)

Maximaal 3 woonlagen (basis is 2 lagen)

Maximaal 4 woonlagen (basis is 3 lagen)


met alle

georganiseerd “Er wordt een ontwerpworkshop � rp. kopers, als aanzet voor het voorlopig ontwe


Hoofdstuk 4 Ontwerp- en realisatieproces

Hoewel het te ver gaat om in deze brochure het hele ontwerp- en realisatieproces te vermelden, is het toch goed om een aantal belangrijke onderdelen hiervan te noemen. De vertegenwoordigers van de kopersvereniging in het plan- en bouwteam bespreken de resultaten steeds met alle kopers. Wanneer er belangrijke keuzes gemaakt moeten worden, die alle kopers aangaan, wordt hier democratisch over gestemd. Planteam en bouwteam Het ontwerp- en realisatieproces wordt in een zogenaamd planteam en bouwteam vormgegeven. Het planteam - dat de ontwerpfase begeleidt - bestaat uit de opdrachtgever (de kopersvereniging), het architectenbureau Hulshof Architecten, de aannemer Delft Bouw v.o.f ., adviseurs van de Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV en mogelijk ambtenaren van de gemeente Delft. In het bouwteam, dat de uitvoeringsvoorbereiding begeleidt, zit een vertegenwoordiging van de kopersvereniging, de bouwdirectie namens de kopersvereniging, de aannemer Delft Bouw v.o.f. en de onderaannemers.

Voorlopig ontwerp Bij het voorlopig ontwerp wordt gestart met een enquĂŞte onder de kopers waarin allerlei woonkenmerken aan bod komen. Het is bedoeld als eerste geheel vrijblijvende inventarisatie om elkaar beter te leren kennen en op deze manier beter maatwerk mogelijk te maken. Sommige vragen zijn bedoeld om je aan het denken te zetten, voor de ene koper onverwacht en voor de ander heel gewoon. Alle vragen zijn allemaal even belangrijk. Er wordt een ontwerpworkshop georganiseerd met alle kopers als aanzet voor het voorlopig ontwerp. In het voorlopig ontwerp geeft de architect vervolgens de wensen en eisen van de kopersvereniging weer door middel van plattegrondmschetsen en aanzichten. Hierop is te zien hoe bijvoorbeeld de verschillende woningen in het complex gegroepeerd zijn en gecombineerd kunnen worden, hoe de woningen ingericht kunnen worden en waar de buitenruimte komt etc. Op basis van het beeldkwaliteitplan en de beschikbare locatie is een concept ontworpen voor een casco waarbij allerlei volumes aaneengeschakeld kunnen worden. De aannemer heeft daar al kostenindicaties bij gemaakt , zodat je als koper kunt bepalen wat de mogelijkheden zijn. In deze fase zal met de kopersgroep ook onderzocht worden of er subsidies zijn te krijgen voor


bijvoorbeeld duurzame maatregelen. Ook kunnen de mogelijkheden voor groene financiering en de daarbij behorende voorwaarden worden onderzocht.

• Stap 1 keuze woningtype en kavelbreedte Tijdens deze voorlopig ontwerpfase wordt met de architect besproken wat de kopersvereniging goede oplossingen vindt en welke zaken misschien nog niet goed in het plan zijn verwerkt. In deze fase van het ontwerpproces heeft de kopersvereniging veel invloed. Het voorlopig ontwerp geeft in grove lijnen weer hoe de basis van het ontwerp van het bouwblok er uit komt te zien. In deze fase is het ook verstandig om een aantal varianten verder uit te werken. Als resultaat wordt de kavelmaat en woningtypekeuze bepalend voor de kavelmaten die beschikbaar zijn en de schakeling van woningen en volumes. Dit is de invulling van stap 1 in het ontwikkelproces. Stap 1 zijn dus de keuzes; polderwoning of herenhuis en de kavelbreedte.

• Stap 2 gewenste volume en schakeling Per woningtype ontstaat een subgroep die gezamenlijk verder werkt om de kavels optimaal voor iedereen aan elkaar te schakelen. Vervolgens wordt per koper bekeken welk volume gewenst is en of de schakeling daarbij past. Dit noemen we stap 2. Deze stap is voorwaarde voor het vervolg. Met een rekenprogramma waarin mogelijke volume-opties en bouwkosten zijn ingevoerd, kan snel berekend worden wat het effect van een keuze is op de totale koopsom en dus het budget van de koper. In de definitieve ontwerpfase wordt de architectuur die bij de volume keuzes moet passen verder uitgewerkt. Bij de opties die met de kopersgroep in de voorlopige ontwerpfase zijn

bedacht moet de vormgeving en detaillering worden uitgewerkt en moet de aannemer de kosten nog eens goed begroten om de keuzes van de kopers te kunnen uitwerken. Per koper zal in een individueel overleg met de architect gekeken worden welke individuele wensen voor de vorm van de woning en de indeling naar voren komen. Zo zullen van alle kopers wensen worden verzameld om met de kopersgroep af te stemmen welke wensen als opties voor de hele kopersgroep belangrijk zijn om nog verder uit te werken. De aannemer maakt voor nieuwe opties ook een kosten opstelling zodat voor iedereen duidelijk is welke keuze wat gaat kosten. Om te kijken of de uitwerking past in de gemeentelijke randvoorwaarden wordt het ontwerp besproken met het Kwaliteitsteam.

• Stap 3 vastleggen volumes en kavelmaten Het uitwerken van het goedgekeurde voorlopig ontwerp wordt de definitieve ontwerpfase genoemd. Om dit te kunnen doen moet elke koper nu zijn kavel in het geheel kiezen. Om slim te kiezen, is het goed te weten wie welke volume-opties gaat laten uitvoeren, want uitbouwen aan elkaar zijn bijvoorbeeld goedkoper. Het is dan goed om een proefkavelkeuze te organiseren waar alle deelnemers aanwezig zijn. Met een ruilmarkt kan de beste oplossing gezocht worden, waarbij zoveel mogelijk wensen vervuld kunnen worden. Als het niet lukt om tot een bevredigende keuze voor iedereen te komen, kan de lotingvolgorde uitkomst bieden. Ook dan is het handig dat men van elkaar weet wat de wensen zijn. Dit is stap 3. Met de definitieve keuze worden de volumekeuzes per kavel en de kavelmaten definitief. Als er vervolgens nog kopers uitvallen, blijven deze keuzes in principe in het plan en zal een volgende koper voor dat kavel met die keuze ver-


Indelingsvarianten Tussenwoning type 1

Tussenwoning type 4

Tussenwoning type 2

Tussenwoning type 5

Type A (beukmaat 5400mm) Hoekwoning: bruto breedte = 5700mm Tussenwoning: bruto breedte = 5400mm Type B (beukmaat 5700mm) Hoekwoning: bruto breedte = 6000mm Tussenwoning: bruto breedte = 5700mm Type C (beukmaat 6000mm) Hoekwoning: bruto breedte = 6300mm Tussenwoning: bruto breedte = 6000mm

Tussenwoning type 3


der moeten. Als wijzigingen meerkosten tot gevolg hebben voor de aangrenzende kavels, zijn deze voor rekening van de nieuwe koper. Uitwerken tekeningen en diverse kopersopties Vervolgens, na stap 3 en nog een kopersgesprek over de definitieve volume keuzes en het principe van de woning indeling, kunnen de schetsen uitgewerkt worden tot echte tekeningen die dienst zullen doen voor het aanvragen van een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning). In deze fase worden de verschillende woningen verder uitgewerkt en van diverse kopersopties voorzien. De opties kunnen zijn: de plaats van de voordeur, de grootte van de woning, de indeling van de woning en de afwerking van de woning.

• Stap 4 bepalen individuele indelingsopties en basisindeling Na het kiezen van een kavel, woningtype en volume kunnen de individuele leden van de kopersvereniging hun overige opties, vooral wat betreft de indeling van de woning, aan de architect kenbaar maken en wordt door de aannemer berekend wat de kosten ongeveer zullen zijn. Ten slotte moet aan het eind van deze fase per koper een definitieve basisindeling met woningentree, trappen, leidingschachten, positie keuken en kamers vastgesteld worden, zodat de bouwvergunning kan worden aangevraagd. Bouwvoorbereidings en contractfase Als het definitief ontwerp gereed is, wordt dit uitgewerkt in een zogenaamd bestek. Hierin staat alles opgenomen dat nodig is voor het realiseren van het project. Aan de hand van het bestekplan


• Stap 5

wordt de aannemer gevraagd een prijs te geven voor het realiseren van het totale project. In principe wordt daarbij gewerkt volgens de garantieafspraken van Woningborg. De koper is daardoor verzekerd van een goede uitvoering en bovendien is het risico van de uitvoering gedekt. De aannemer kan dan na de voorbereidende werkzaamheden starten met de uitvoering. In deze fase zal de kopersgroep de financieringsmogelijkheden als groep en individueel onderzoeken en diverse offertes aanvragen. Per koper moet voor het afsluiten van de contracten de financiering in principe geregeld zijn. Voor het definitief afsluiten van de nodige hypotheken en het van kracht worden van de koop/aannemingsovereenkomsten zal de omgevingsvergunning definitief en onherroepelijk moeten zijn. De hiervoor nodige procedure loopt tegelijk met deze fase. Berekenen bouwkosten per koper Met de aannemer worden alle individuele keuzes voorzien van de bouwkosten zodat per koper de koopsom kan worden berekend. Voor de afwerkingopties kan dan bekeken worden met de architect en adviseurs hoeveel budget er per koper beschikbaar is, zodat er een goed advies over de afwerking kan worden gegeven. Daarbij kan een koper ervoor kiezen dit deels zelf te doen of elders uit te besteden. Het gaat dan vooral om de keuken- en badkamerinrichting en -afwerking. Met de kopers wordt in deze fase een zo volledig mogelijke lijst van afwerkingwensen gemaakt waarbij de aannemer prijzen kan aanbieden.

contract met aannemer per koper De aannemer maakt een aanbieding per koper voor de definitieve keuzes per kavel. Dit wordt vastgelegd in een aannemingsovereenkomst waar het bestek en de contract tekeningen onderdeel van uit maken. Naast de overeenkomst met de aannemer wordt tegelijkertijd de koopovereenkomst voor de grond en de gemaakte bijkomende kosten met de Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV afgesloten. Het totale kostenbedrag moet door de koper gefinancierd worden. Het inschrijfgeld en mogelijke andere proceskosten die door de kopers zijn gemaakt worden hiermee verrekend. Ook worden mogelijk te verwerven subsidies met de kosten verrekend. Toelichting geven over de overeenkomsten (met wie en wanneer): raamovereenkomst, fase(kopersvereniging, OC H’polder CV, Delft Bouw v.o.f., Hulshof Architecten) koopovereenkomst, fase (individuele koper en OC H’polder CV) aannemingsovereenkomst, fase (individuele koper, Delft Bouw v.o.f.) De bouw Als de contracten allemaal rond zijn kan de aannemer starten met de bouwvoorbereiding en het inkopen van al het materiaal. De contract tekeningen worden uitgewerkt tot werktekeningen voor de uitvoeringen diverse onderaannemers zullen productie tekeningen maken. In het bouwteam zullen afspraken gemaakt worden over de controle daarvan en zal de uitvoering worden gevolgd. Tijdens de bouw zal ongeveer één keer per maand een bouwvergadering plaats vinden waarin mogelijke verbeteringen voor het project worden besproken en de kwaliteit wordt bewaakt.


• Stap 6 oplevering Als de aannemer klaar is met de bouwwerkzaamheden wordt het project opgeleverd. De aannemer draagt zijn werkzaamheden dan over aan de opdrachtgever, de individuele koper, die op dat moment een eindcontrole uitvoert op het geleverde werk. In dit project wordt de koper hierbij door de kopersvereniging begeleidt. Als beide partijen tevreden zijn over de uitvoering, dan wordt het project opgeleverd. De sleuteloverdracht vindt plaats als alle betalingen, aan alle betrokken partijen, door de koper zijn verricht. Als de samenwerking tussen de partijen prettig was, is de oplevering meestal aanleiding voor een feestje. Oprichten Vereniging van Eigenaren De kopers van een woning in het project vormen na afronding van de werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren (VvE) of de kopersvereniging wordt omgevormd tot VvE. Deze VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project. In dit project is dat ten minste de gezamenlijke parkeerontsluiting, de weg aan de achterkant van de kavels. Wil je in de toekomst alle zaken van de VvE goed regelen, dan is het belangrijk al in een vroeg stadium met de kopersvereniging na te denken of er aanvullende zaken zijn die in de VvE kunnen of moeten worden opgenomen. Vaak ontstaan bij projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap ook nog andere verenigingsvormen of samenwerkingsverbanden tussen de kopers. Soms met als doel de woonomgeving te verfraaien, maar het kan ook gericht zijn op gemeenschappelijke activiteiten.


CPO model

Ontwerp

CO-MAKERS/ AANNEMER

ARCHITECT KOPERS/BEWONERS WILLEN EN KIEZEN

1. Oorspronkelijke ideeen 2. Voorlopig ontwerp 3. Definitief ontwerp

Proces

OVERHEID/REGELS TOESTAAN

KUNNEN/KENNIS/WETEN

1. Maak een groep 2. Maak een plan 3. Bouw een huis

KUNNEN/KENNIS/MAKEN

Resultaat

Referentiebeeld Waterland Leidschenveen

Referentiebeeld Vathorst Amersfoort

Schets Polderwoningen

Schets Herenhuizen


Begrippenlijst

Beeldkwaliteitplan Een visuele aanvulling op het bestemmingsplan; zo staan er bijvoorbeeld eisen geformuleerd over de stedenbouwkundige/architectonische aspecten.

Bestemmingsplan Een (juridisch) bindend plan dat door de gemeenteraad vastgesteld wordt; het plan geeft de bestemming in het gebied aan.

Beukmaat Hart op hart afstand tussen de twee woningscheidende wanden.

Bouwbesluit Verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan ieder bouwwerk moet voldoen.

Kopersvereniging De vereniging die uit een maximaal aantal leden dat overeenkomt met het maximale aantal aan woningen dat kan worden gerealiseerd, bestaat.


(vervolg begrippenlijst) Kwaliteitsteam (Q-team) Het kwaliteitsteam beoordeelt het plan, alvorens het plan naar de welstandcommissie gaat. Een positief advies is nodig voor een positief welstandsadvies.

Omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) Eén geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu.

Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Een keurmerk van de politie voor woningen die voldoende zijn beveiligd.

Programma van eisen Een document in een ontwerpproces waarin de eisen/wensen van de koper(s) vastgesteld zijn.

Verkavelingsmodel Een “principeopstelling” (telprent) op basis van de stedenbouwkundige voorwaarden.

Welstandscommissie De gemeente Delft heeft een Welstandscommissie die voor het afgeven van de omgevingsvergunning de gemeente adviseert over de kwaliteit van de architectuur. Het beeldkwaliteitsplan is daarbij het toetsingskader.

Woningborg De woningen worden gebouwd onder de Woningborg Garantie- en waarborgregeling, die kopers van nieuwbouwwoningen tegen de risico's van een eventueel faillissement van de bouwonderneming beschermt. Woningborg toetst de tekeningen aan het Bouwbesluit en beoordeelt de conceptkoop-/aannemingsovereenkomst.


Fotografie: S. Uilenberg

colofon Tekst: Hulshof Architecten in samenwerking met Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV Concept, ontwerp en tekstredactie: AmaiAmai, Dordrecht

Fotografie: • F. Formisano • S. Uilenberg • J. Musch • Medewerkers Hulshof Architecten

Aan tekst en inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.


www.thuisgemaaktdelft.nl

Ontwikkelingscombinatie Harnaschpolder CV

Architect:

Aannemer:


(T)huis gemaakt