__MAIN_TEXT__

Page 1

Bok_TOBB_Cover:Layout 1

21-03-17

13:38

Side 2

BOLIGSELSKAPETS VEDLIKEHOLDSANSVAR HÃ¥ndbok i vedlikehold for boligselskap

Revidert utgave nr. 2


Bok_TOBB_Cover:Layout 1

21-03-17

13:38

Side 3

VIKTIG DATA OM BOLIGSELSKAPET Denne boken vil være et nyttig hjelpemiddel i arbeidet med vedlikeholdet av ditt boligselskap. Her kan du notere viktige grunnleggende opplysninger om boligselskapet. Boligselskapets navn:

Org.nr.:

Adresse:

Gnr.:

Alarmselskap:

Antall boenheter totalt: Bnr.:

Byggeår: Rehabiliteringer:

Telefon:

Forsikringsselskap:

Polisenr.:

Telefon:

Forretningsfører:

Telefon:

E-post:

Brann:

Ambulanse:

Legevakt:

Politi:

Rørleggervakt:


Bok_TOBB_Cover:Layout 1

21-03-17

13:38

Side 4

BOLIGSELSKAPETS VEDLIKEHOLDSANSVAR INNHOLD I boligselskap som f.eks borettslag, eierseksjonssameier, boligaksjeselskap og huseierlag er det stort sett like regler om vedlikeholdsansvar. Borettslagsloven har mer utfyllende regler enn eierseksjonsloven, og kan brukes som veiledning i alle boligselskap. En viktig forskjell mellom borettslag og eierseksjonssameier er at borettslaget i motsetning til eierseksjonssameiet kan endre sine regler om vedlikeholdsansvar gjennom en vedtektsendring uten at det er nødvendig å innhente den enkelte eiers samtykke. Merk at vedtektene i det enkelte boligselskap kan ha avvikende reguleringer av vedlikeholdsplikten, utover det som følger av loven. I borettslag kan det i tillegg inngås egne avtaler mellom andelseier og styret om vedlikeholdspliktens omfang. Dette er ikke mulig i sameier, der alle avvik skal fremgå av vedtektene.

LOV OG REGELVERK

4

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

6

BYGNINGSKONSTRUKSJONER

16

FASADER

26

UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREAL

44

BYGGTEKNISKE INSTALLASJONER/ANLEGG

58

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET (HMS)

78

FORSIKRING

88 3


Bok_TOBB_Cover:Layout 1

21-03-17

13:38

Side 5

Oppdatert lovverk Som styremedlemmer er dere pålagt å følge det til enhver tid gjeldende regelverk. Oppdatert lovverk finner dere på https://lovdata.no I hovedsak er følgende lovgivning av betydning: • For borettslag: Lov om burettslag (Borettslagsloven) • For eierseksjonssameier: Lov om eierseksjoner (Eierseksjonsloven) • For boligaksjeselskap: Diverse bestemmelser i borettslagsloven, blant annet§ 1-4 (2), samt aksjeloven Ta kontakt med boligbyggelaget ved behov for bistand.

4


Bok_TOBB_Cover:Layout 1

21-03-17

13:38

Side 6

LOV OG REGELVERK

VEDLIKEHOLDSANSVAR Boligselskapet er ansvarlig for å vedlikeholde bygningen(e) og eiendommen for øvrig, med mindre plikten er lagt på eier (andelseier eller seksjonseier). Eier er ansvarlig for det innvendige vedlikeholdet av boligen. Vedlikeholdsplikten omfatter også andre rom og annet areal som hører boligen til, for eksempel kjellerboder og utvendige boder som eier disponerer eksklusivt. Styret er ansvarlig for at boligselskapet utfører sin vedlikeholdsplikt. Plikten innebærer at eiendommen skal holdes i forsvarlig stand, dvs i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for eierne eller andre brukere av eiendommen.

gulv-, og himlingsplater. Reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag eller bærende konstruksjoner er det derimot boligselskapet som er ansvarlig for. Boligselskapet har også ansvaret for å skifte ut boligens vinduer og ytterdører når det blir nødvendig,

Selv om boligselskapet som hovedregel ikke har noe vedlikeholdsansvar for de innvendige delene av boligene gjelder det visse unntak. For det første har boligselskapet ansvar for fellesrør og -ledninger eller andre felles installasjoner i boligene. Tilsvarende gjelder for rør, ledninger og sluk som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

I enkelte tilfeller vil utførelse av vedlikeholdsplikten føre til skader på eiernes boliger. Ved utskiftning av fellesrørene i bygget kan eiernes bad for eksempel bli ødelagt. I slike tilfeller vil boligselskapet være ansvarlig for at badene tilbakeføres i den stand de hadde før arbeidene fant sted, likevel slik at standarden minst må tilsvare alminnelig god standard og være i samsvar med bygningsforskriftenes krav. Det gjelder ulike regler mellom borettslag og eierseksjonssameier for endring

Boligens eier er ansvarlig for vedlikehold, reparasjon og utskiftning av alle overflater og overflatebelegg som vegg,

av vedlikeholdsansvar. I et borettslag kan man fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som følger av loven gjennom å foreta en vedtektsendring. Det kan for eksempel fastsettes at eierne skal ha et mer omfattende vedlikeholdsansvar enn det som følge av loven. For å foreta en vedtektsendring er det nødvendig med to tredelers flertall blant de fremmøtte på generalforsamlingen. I et eierseksjonssameie er ikke en vedtektsendring tilstrekkelig. Den enkelte eier må samtykke til endringen i tillegg. For øvrig er reguleringen av vedlikeholdsplikten i borettslagsloven mer detaljert enn i eierseksjonsloven. Reglene skal likevel forstås på samme måte. Vedlikeholdsreglene i eierseksjonsloven er bygget opp på samme

måte som i borettslagsloven, ved å gi en uttømmende oversikt over hva som er eiers ansvar. Det øvrige vil da være et felles vedlikeholdsansvar. Hvem avgjør? Styret i boligselskapet er ansvarlig for at nødvendig vedlikehold finner sted. Styret har også kompetanse til å fatte nødvendige beslutninger om vedlikehold, med mindre det er tale om endringer, påbygginger eller annet som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i boligselskapet. I tilfelle vil det være nødvendig med vedtak i generalforsamlingen/sameiemøtet med 2/3 (kvalifisert) flertall.

5


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÃ…NDBOK

6

21-03-17

13:40

Side 6


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 7

Stikkordregister Boligselskapet, representert ved styret, er ansvarlig for vedlikehold av bygninger og eiendommen for øvrig. Andelseieren skal vedlikeholde boligen og andre rom som hører til boligen, for eksempel kjellerboder. Vedlikeholdet av fellesarealene skal utføres på en forsvarlig måte. Gevinstene av god drift og godt vedlikehold er: • Begrense ekstraordinært vedlikehold og dyre reparasjoner • Sikre at eiendommens markedsverdi ikke reduseres pga. manglende vedlikehold • Bevare trivsel og godt bomiljø • Sikre godt innemiljø og gode hygiene-/sanitærforhold • Ivareta kravene til trygghet og sikkerhet • Redusere risikoen for ulykker • Sikre god funksjon • Forebygge brann og andre skader • Overholde lover og forskrifter

Tillitsvalgets vedlikeholdsansvar . Daglig Drift: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . •Vaktmester/vaktmesterselskap • Eksempler på daglig drift . . . . . . . . . . • Dugnadsarbeid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Løpende vedlikehold: . . . . . . . . . . . . . . . . . . •Verdiene må bevares . . . . . . . . . . . . . . . . . • Eksempler på løpende vedlikehold Periodisk vedlikehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Eksempler på periodisk vedlikehold . . . . . . . . . . . . . . . . . •Vedlikeholdsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9 10 10 11 11 12 12 13 14 15 15

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

7


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 8

BEBOERE

VALGT STYRE

STYRETS VEDLIKEHOLDSOPPGAVER:

A B C 8

DAGLIG DRIFT

LØPENDE VEDLIKEHOLD

PERIODISK VEDLIKEHOLD


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 9

Et planlagt og godt gjennomført vedlikehold av boligmassen vil bevare verdiene. Sammen med god drift vil dette gi et boligselskap det er godt å bo i. Vi deler styrets vedlikeholdsansvar i 3 områder: A) Daglig drift:

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

Tillitsvalgtes vedlikeholdsansvar Som tillitsvalgt har du nå fått et verv hvor det å ta vare på fellesskapets verdier står sentralt. Vedlikehold er nødvendig for å opprettholde eiendommens kvalitet på et fastsatt nivå. Hvilket nivå anbefales diskutert i styret.

Daglig aktivitet som er nødvendig for at bygningen og utearealene skal fungere som forutsatt.

B) Løpende vedlikehold: Tiltak for å rette på tilfeldige skader. Ikke planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter. Dette kan også bli kalt daglig vedlikehold, men faguttrykket er løpende vedlikehold. C) Periodisk vedlikehold: Vedlikehold med regelmessige intervaller. Planlagte utskiftinger av bygnings- og anleggsdeler eller komponenter. Dette kan også bli kalt planlagt vedlikehold, men faguttrykket er periodisk vedlikehold.

9


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 10

A Daglig drift Styret er ansvarlig for den daglige driften i boligselskapet. Styret har fullmakt og plikt til å sørge for at utearealer og bygningen(e) til enhver tid fungerer som forutsatt. Et styre som tar tak i dette på en systematisk måte, vil bevare verdiene i boligselskapet både byggeteknisk og med hensyn til bomiljøet.

10

Vaktmester/Vaktmesterselskap Det er boligselskapets egen vaktmester eller et eksternt firma som tar seg av daglig drift. Her trengs god kunnskap om sammenhengen mellom renhold og trivsel, og ikke minst renholdets innvirkning på slitasje, skader og driftsøkonomi.


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

13:40

Side 11

Dugnadsarbeid Noen arbeidsoppgaver som hører under «daglig drift» kan ofte løses gjennom felles innsats. Det kan være vårrengjøring av utearealene, noe som er både sosialt og nyttig for felleskapet.

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

Eksempler på daglig drift: • Rengjøring (inne/ute) • Feiing/Plenklipping • Snørydding/Strøing • Beplantning/Hagearbeid • Skifte av lyspærer • Renovasjon • Skadedyrkontroll

21-03-17

Dette er viktige oppgaver som må settes i system slik at standarden ikke blir lavere enn forutsatt. Det å kunne se ulike arbeidsoppgaver i en større sammenheng er viktig. For eksempel vil et godt utendørs renhold redusere omfanget av innvendig renhold i bygget.

11


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 12

B Løpende vedlikehold Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader. Planlagte utskiftninger av bygningsdeler eller komponenter inngår ikke i løpende vedlikehold. Dette er oppgaver som styret har fullmakt og plikt til å besørge, og som må utbedres straks.

12

Verdiene må bevares Det handler om å ta vare på den største investeringen folk flest har tatt, nemlig boligen. Derfor er det viktig å sørge for løpende vedlikehold. Det er meget viktig at oppgavene utføres på et håndverksmessig og kvalitetsmessig tilstrekkelig nivå. Etabler gjerne et nettverk av dyktige håndverkere innen alle fagområder. Pris og kvalitet må vurderes. Forventet levetid på reparasjonen må svare til kostnadene.


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

Noen av skadene i løpende vedlikehold kan dekkes av boligselskapets forsikring. (Se kapitel om forsikring s. 88)

13:40

Side 13

TIPS Lag en liste over håndverkere styret har god erfaring med (rørleggere, elektrikere, byggefirma osv.).

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

Eksempler på løpende vedlikehold: Mindre reparasjonsarbeider etter tilfeldig skade. Dette kan være: • Hærverk • Tagging/grafitti • Feil på bygningskomponenter • Værskader

21-03-17

Vaktnummer på disse tjenestene er det viktig å ha lett tilgjengelig.

13


Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

21-03-17

13:40

Side 14

C Periodisk vedlikehold Periodisk (planlagt/forhåndsbestemt) vedlikehold eller intervallbundne arbeider er aktiviteter som må forventes å være nødvendige for å hindre forfall på grunn av jevn, normal slitasje. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er planlagte utskiftninger av bygningsdeler slik som vinduer, taktekking, rør, samt overflatebehandling av fasade. Boligselskapet har ansvaret for alt bygningsmessig vedlikehold og vedlikehold av fellesanlegg, såfremt annet ikke er spesifisert. Når periodisk vedlikehold krever store investeringer, bør det godkjennes av beboerne. Dette er ofte tilfelle når flere bygningsdeler har nådd sin levetid, og en rehabilitering er nødvendig. Det vil være en avveining om vedlikehold er lønnsomt i forhold til utskiftning.

14


21-03-17

13:40

Side 15

Figuren viser: Reduksjonen i kvalitet/funksjon over tid for en bygningsdel, og økning i kvalitet/funksjon ved reparasjon, vedlikehold og oppgradering.

Før rehabilitering

• Nye krav fra det offentlige • Etter reparasjon eller utskiftning • Da bygningsdelen var ny

TILTAK: • Periodisk vedlikehold • Reparasjon/utbedring • Utskiftning

• Reduksjon i kvalitet og funkjon TID

Eksempler på periodisk vedlikehold: • Maling og utskiftning av vinduer/dører • Maling og/eller ny fasadekledning • Utskifting av tekniske installasjoner • Utskifting taktekking, beslag • Vedlikehold/utskifting av balkonger • Reasfaltering • Spyling/utskifting av rør

Vedlikehold- og oppgraderingsplan Boligbyggelaget kan ha tilbud om en vedlikehold- og oppgraderingsplan tilpasset boligselskap. Dette er et hjelpemiddel til styret for å gi forutsigbarhet og god kontroll på fremtidige vedlikeholdskostnader. Dette vil også gi ryggdekning for justering av felleskostnader, samt sikre kontinuitet og erfaringsoverføring fra styre til styre. En vedlikehold- og oppgraderingsplan vil gi stipulerte priser for fremtidige vedlikehold- og oppgraderingskostnader.

Etter rehabilitering

STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR

TILSTAND/ FUNKSJON:

KAVLITET

Bok_TOBB_Styrets vedlkholdsansvar:HÅNDBOK

TIPS Et godt planlagt vedlikehold gir: - Reduserte vedlikeholdskostnader - Letter styrearbeidet - Riktig tiltak til riktig tid - Forutsigbarhet og trygghet

15


Bok_TOBB_Bygningskonstruksjoner:HÃ…NDBOK

16

21-03-17

13:41

Side 16


Bok_TOBB_Bygningskonstruksjoner:HÅNDBOK

21-03-17

13:41

Side 17

Stikkordregister Bygningskonstruksjonene kalles gjerne bygningens «skjelett». Skjelettet er konstruksjonen som holder bygget oppe og bærer all vekten. Disse bygningsdelene blir utsatt for miljøpåvirkninger i ulik grad. For å forhindre at slik påvirkning fører til alvorlige skader, er ettersyn og vedlikehold viktig. Bygningskonstruksjoner har også andre funksjoner, slik som å holde kulde ute, begrense brannspredning, ivareta lydkrav med mer.

Boligselskapets ansvarsområde . . Fundamentering og grunnmur . . . . • Søylefundamentering . . . . . . . . . . . . . . . • Platefundamentering . . . . . . . . . . . . . . . • Bankett/Ringmur/ Stripefundamentering . . . . . . . . . . . . . . • Grunnmur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bærende konstruksjoner . . . . . . . . . . . . . • Bærende vegger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Søyler/drager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Etasjeskiller/dekker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Innvendig vegg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Bærende vegg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Lettvegg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Innvendige søyler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Takkonstruksjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Kalde tak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Varme tak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Flatt tak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Skrå tak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

19 20 20 20 20 20 21 21 21 22 23 23 23 23 24 24 25 25 25

BYGNINGSKONSTRUKSJONER

BYGNINGSKONSTRUKSJONER

17

Profile for Amadeus Reklame

Boligselskapets vedlikeholdsansvar  

Smakebit fra håndboken

Boligselskapets vedlikeholdsansvar  

Smakebit fra håndboken

Profile for amadeusr