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O ESTADO DE S. PAULO

SEGUNDA-FEIRA, 8 DE NOVEMBRO DE 2010

JONNE RORIZ/AE

Eficiência. Edifícios de alto padrão têm elevadores rápidos, vidros antirruído e iluminação de LED

Mercado de escritórios de luxo vive ‘febre’ Número de lançamentos é o maior em dez anos e aluguéis já se equiparam aos de NY Fernando Scheller

“Grande companhia quer se instalar em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Procura escritório amplo, bem localizado, com pé direito alto, ar-condicionado central, vidros antirruído e sistema inteligentede elevadores eenergia. Paga-se bem.” Ainda não chegou ao ponto de as empresas publicarem anúncio em jornais em busca de espaços comerciais de alto padrão. Mas a falta de escritórios é tão grande que os aluguéis praticados no Rio e em São Paulo se equiparam aos de bons endereços de Nova York. De olhonessa tendência, investidores e construtoras juntaram forças para aumentar a oferta, mas o movimento está longe de supriracarênciadeespaçoscomerciais de qualidade nas cidades mais ricas do País. De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a expansão da oferta de escritórios nos bairros mais nobres de São Paulo será de 5% este ano, a maior em uma década. Mas a procura porespaçoscomerciaisaindaestá muito acima do recente movimentode construtoraseinvestidores – e a maior demanda está justamenteem áreas comoFaria Lima, Itaim e Marginal Pinheiros. Segundo a gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, o equilíbrio do mercado de escritórios ocor-

re quando 15% dos espaços estão vagos – neste patamar, explica ela, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto administradorasaindaconseguemlucrar com a operação. Quando o número se distancia do “ponto ideal”, a balança pende para um dos lados. E, neste momento, a vantagem é do locador.Segundo aconsultoriaJones Lang LaSalle, na Vila Olímpia, em São Paulo, há 3,4% de espaços vagos, o que limita o poder de negociação das empresas que querem se instalar nessa região. O cenário se repete no Rio, onde apenas 5% dos escritórios estão vazios no centro e na zona sul, as áreas mais procuradas. A demanda crescente se refleteemaluguéismaisaltos.Segundo a Cushman & Wakefield, nos últimos12meses,ovalor dosaluguéisaumentou13,5%nosprincipais bairros da capital paulista. Nas duas regiões mais procuradas – Faria Lima e Itaim –, o preço médio do metro quadrado já passadeR$ 100. No Riode Janeiro, onde há mais restrições a novas construções, a variação de preços foi da ordem de 60%. Na região central, o metro quadrado de um edifício de escritórios é locado por R$ 140, em média. Fundos. Com o aumento do in-

teressepelo mercado deescritórios de alto padrão, o volume de recursos dos fundos imobiliá-

rios no País também explodiu. Hoje, o patrimônio deles é de R$ 7 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – alta de quase 40% neste ano. Entre as instituições mais agressivas está o BTG Pactual: além de ter ajudado no desembolso de R$ 680 milhões por uma das torres do Ventura Corporate, no Rio, o banco pleiteia à CVM novos fundos imobiliários que totalizam R$ 5 bilhões. Com mais recursos disponíveis, construtoras e incorporadoras disputam terrenos em regiões nobres, apostando em aluguéis ainda mais altos para os próximos anos. A WTorre Properties, que vendeu um edifício por R$ 1,1 bilhão para o Banco Santander, na Marginal Pinheiros, agora constrói duas torres comerciais que farão parte do Shopping JK, do Iguatemi. Embora o preço médio para locação na região esteja hoje perto de R$ 100 o metro quadrado, os espaços do empreendimento, a ser entregue no fim de 2011, já são negociados por R$ 180. De acordocomBruno Laskowsky,presidente da construtora, trata-se de um “prêmio” pelo fato de os edifícios oferecerem o que o mercado procura: construções novas, bem localizadas e dentro do padrão “AAA” (veja quadro).

DETALHES QUE FAZEM A DIFERENÇA l Entenda como são os edifícios de escritórios de altíssimo padrão l Os

prédios são equipados com sistema que troca automaticamente o fornecedor de energia, para reduzir custos

l Vidros

Heliponto

Tamanho mínimo da laje: 800 m2

antirruído Pé direito mínimo: 2,70m

l Ao

passar o crachá nas catracas, o funcionário ‘chama’ o elevador, que é acionado para o andar onde a pessoa trabalha l Acessos

múltiplos (entradas e saídas por ruas diferentes), que evitam trânsito na região do edifício

Tendências. Os projetos com

data de entrega no horizonte não ficam muito tempo no mercado: o Acqua Faria Lima, da Gafisa, ficará pronto em março, mas está totalmente locado. Segundo o diretor de operações da Gafisa, Luís Fernando Bueno, além dos diferenciais tecnológicos, o Acqua terá lajes de até 2 mil metros quadrados – com isso, as empresas ganham eficiência e não precisam distribuir a equipe em vários andares. “O preço no Brasil se compara ao de Nova York, onde bons escritórios são locados a US$ 60 o metro quadrado”, diz Bueno. Para Laskowsky, da WTorre, a tendência é que as construtoras invistam cada vez mais no altíssimo padrão. “Menos de 10% doestoquede São Pauloéde edifícios ‘AAA’. A oferta é bem muito inferior à demanda. Acho que vale a pena gastar mais com o terreno e oferecer a localização que o cliente quer.”

l Tratamento

de esgoto próprio (em condomínios)

Vagas: 1 a cada 30 m2 FONTE: JONES LANG LASALLE, WTORRE E TISHMAN SPEYER

INFOGRÁFICO/AE

A falta de terrenos nos bairros mais procurados, entretanto, faz as construtoras abrirem novos fronteiras de escritórios de alto padrão, como Alphaville, em Barueri, a 25 quilômetros de São Paulo. A distância se reflete em aluguéis mais baixos: hoje, o metro quadrado para locação de um edifício “AAA” em Alphaville custa menos de R$ 60, menos

da metade do valor da Faria Lima.A TishmanSpeyer desenvolve um condomínio de edifícios em Alphaville, onde se instalaram companhias como Philips e Redecard. Outra opção para aumentar a oferta de escritórios de alto padrão é o “retrofit”. No Rio, onde há pouco espaço para novos empreendimentos,areformaéojei-

tode adaptarimóveis àsnecessidades tecnológicas de grandes empresas.Em SãoPaulo, aestratégia é adotada na Avenida Paulista. A Tishman Speyer atualmente“repagina”umantigoedifícionocentrodoRio.“Éumprédio dos anos 30, com pé direito alto, que permite a adequação tecnológica”, diz Daniel Cherman, presidente da Tishman.

taxas de crescimento desse mercado em outras regiões são maiores. Isso significa que deverá haver um melhor balanceamento, no médio e longo prazos, com a demanda que existe nas regiões hoje mais significativas em vendas. Não creio que as regiões Norte, Nordeste ou Centro-Oeste vão representar um porcentual maior de vendas do que Sul e Sudeste, mas essas praças passam a ser muito representativas em volume. Por isso a expansão da rede de concessionárias se dará de forma mais significativa fora do Centro-Sul.

do da conjuntura, que também passa pelo aumento do poder aquisitivo de maneira geral. Isso tudo faz com que a Audi tenha essa possibilidade no mercado nacional e alcance um crescimento porcentual que é o maior entre todos os mercados em que a empresa atua no mundo. O segundo mercado é a China, com crescimento de 60% no acumulado deste ano.

que demanda muito tempo e muitas viagens.

Primeira pessoa

AUDI/DIVULGAÇÃO

‘É quase inevitável abrir mão de algumas coisas na vida pessoal’

Paulo Kakinoff Presidente da Audi Brasil

A montadora alemã Audi, fabricante de veículos do segmento premium, tem planos de dobrar, em 2011, as vendas no Brasil – o mercado em que a marca mais cresce porcentualmente no mundo. À frente da empresa no País está Paulo Kakinoff, de 36 anos, que aposta num ritmo intenso de lançamentos e em modelos mais compactos para alcançar essa meta.

Mas esse crescimento no País está baseado em três pilares. O primeiro é a ampliação do portfólio de produtos. Vamos começar 2011 com 30 modelos e manteremos ritmo intenso de lançamento de um carro a cada 45 dias. Outros motivos para o crescimento serão a expansão da rede de concessionárias e o crescimento de segmento premium.

● A Audi pretende dobrar as ven-

● A Audi também pretende am-

das no Brasil em 2011. O compacto A1, vendido a R$ 90 mil, deve puxar essas vendas?

pliar o número de pontos de vendas. Esse mercado de luxo vai além do eixo Rio-São Paulo?

Acredito que boa parte do aumento de vendas que teremos no ano que vem deve vir do A1.

Existe uma concentração realmente muito grande nas regiões Sul e Sudeste. Mas hoje as

● O sr. conseguiu alcançar resul-

tados excelentes para a Audi no Brasil desde que assumiu a marca. Sempre foi empreendedor?

Acredito que isso coincide com um trabalho muito bom feito pela rede de concessionárias e com o portfólio de produtos excelente da empresa. É o resulta-

● O sr. começou sua carreira co-

mo estagiário aos 18 anos na Volkswagen e ainda é muito novo. Do que teve de abrir mão para chegar onde chegou?

É um privilégio ter conseguido tão cedo trabalhar numa área pela qual sou apaixonado. Mas é quase inevitável abrir mão de algumas coisas na vida pessoal. Alguns eventos importantes, com pessoas que também são importantes para você, acabam sendo negligenciados por se estar envolvido com um trabalho

● O sr. é conhecido pela criatividade nas ações de marketing. De onde vêm todas essas ideias?

Acredito que é um pouco do mosaico do conhecimento que vou absorvendo do contato com as pessoas, com as agências de promoção e propaganda, de comunicação. Combinados a isso estão as muitas viagens e as informações que recebo diariamente pela internet – tudo compõe um universo de experiências e de conhecimento que acaba se reagrupando num formato que é muito interessante para os projetos da Audi. / LETÍCIA BRAGAGLIA estadão.com.br Vídeo. Paulo Kakinoff fala dos planos da Audi para o Brasil http://economia.estadao.com.br


Escritórios de Luxo em São Paulo  

Reportagem tirada do Estadão sobre a demanda crescente do mercado de escritórios de luxo em São Paulo

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