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RED CULTURA INMOBILIARIA DIRECTORIO Luis Eduardo García Guerra Director Editorial Alma Delia Gutiérrez Domínguez Subdirectora Sandra García Besnier / Aleida Moreno Diseño Editorial - Edición - Fotografía Verónica Rodríguez

Inmobiliaria Magazine es un organismo impreso de Red Cultura Inmobiliaria. Registro en trámite. Impreso en Monterrey, N.L. Octubre de 2017. Derechos Reservados. Responsable de la publicación: Luis Eduardo García Guerra. Tel 81 1312 3874. luis.garcia.2099@gmail.com

5 Julio de 2018. Número 10.

Lluvia de Ideas.

Revista periódica con propósitos de información, conexión, y conocimiento a ser difundida entre profesionales del ramo y conexos. Nuestra intención es llevar orden, organización e información sobre temas inmobiliarios a través de sesiones de aprendizaje continuos en eventos mensuales. Deseamos conocernos entre todos, profesionales, proveedores directos, y colaterales. Sabemos que el conocimiento y la información nos hacen mejores. En eso creemos. En conectar, informar, ordenar, organizar. Si no sabes algo, alguien entre nosotros, sabrá y nos ayudará a seguir adelante. Creemos en las alianzas, creemos en la ética, creemos en la capacitación, creemos en las buenas prácticas. Gracias por acompañarnos en este proyecto. ¡Bienvenidos! 2


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INDICE PERSUADIR O MORIR LA OPINIÓN DE VALOR NUEVOS PRODUCTOS DE INFONAVIT

3 5 7 DE SINIESTROS, CLAUSURAS Y DEMÁS SORPRESAS 10 BURÓ DE CRÉDITO DE INFONAVIT 12 ARRENDAMIENTO 14 ¿QUÉ PASA CON UNA CASA EN INTESTADO?

NOTA SOBRE SECTOR INMOBILIARIO HOJA FINAL

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PERSUADIR O MORIR CÉSAR SÁNCHEZ VEYTIA TU PRESENTACIÓN PROFESIONAL Cuando nosotros, como asesores inmobiliarios, estamos frente a un cliente que desea vender su propiedad, nos encontramos solos ante una situación que nos diferencia entre los profesionales y los improvisados inmobiliarios. Cargamos la pesada loza de todos los errores cometidos por los que nos antecedieron y que por estos errores el propietario piensa que “todos los inmobiliarios, son iguales”. Para salir bien librado de esta disyuntiva es importante no sólo parecer profesionales, sino que hay que actuar, hablar, caminar, conducirnos y vernos como verdaderos profesionales inmobiliarios. Al presentar nuestros servicios como unos verdaderos profesionales, nuestro reviste tiene mayor importancia ya que durante los primeros tres minutos, el cliente nos evalúa a nosotros, y lo hace calificando nuestra imagen y nuestro lenguaje no verbal. Una vez librado esta primera evaluación de nuestro cliente, viene uno de los temas más importantes a desarrollar, que es el tener listo nuestro portafolio de servicios. Este portafolio debe tener como propósito principal el impactar y dejar una experiencia positiva en el recuerdo de nuestros clientes.

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Nuestro portafolio debe de responder las preguntas: ¿quién soy?, ¿qué hago?, ¿cómo lo hago?, ¿en dónde lo hago? y ¿con quién lo hago? Estas preguntas debemos responderlas con nuestra experiencia en el negocio, nuestra filosofía, valores, metodología y testimonios de nuestros clientes satisfechos. Dentro de este portafolio debes incluir, también, ejemplos de: • Estudio de Mercado u opinión de valor • Plan de mejoras de la propiedad • Plan de publicidad • Estudio fiscal y legal • Plan de comercialización. Es importante que elabores tu portafolio de servicios de la manera más visual y con la información más certera, ya que esto ayudará a que tu cliente aprecie tu profesionalismo y reconozca la diferencia entre tú y todos los demás. Esto se convertirá en tu ventaja competitiva y te ayudará a persuadir y a ofrecer un servicio más profesional y único en un mercado tan competitivo y por qué no decirlo, lleno de improvisados. César Sánchez Veytia Mtro. Coach Inmobiliario contacto@ficmx.com 55 7091 3990

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LA OPINION DE VALOR GINA MARTÍNEZ GONZÁLEZ Para PODER DAR UNA OPINION DE VALOR es indispensable reunir, clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja un valor y conocer la situación actual del mercado generado por la oferta y demanda actualmente de la zona del objeto en estudio (predio). El estudio considera los aspectos Intrínsecos y extrínsecos del objeto: Intrínsecos, como la ubicación, las dimensiones, la topografía, la forma, el uso de suelo, etc. Extrínsecos, como el ambiente vecinal, las vistas, los servicios municipales, el equipamiento urbano, la contaminación… todo esto es parte del objeto en estudio. Hay que considerar el tipo de construcción, también, ya sea habitacional, comercial, industrial, sin excluir los que son instalaciones especiales, etc. Al realizar un estudio de las propiedades en venta en el entorno del objeto, tenemos que considerar las que realmente son comparables con la propiedad que estamos analizando, como los factores de demerito por edad, el estado de conservación, así como también la disponibilidad de ser objeto de garantía de crédito hipotecario. Todo esto y más se requiere para hacer un estimado de valor, considerando lo indispensable para un asesor inmobiliario, el cual es: Un comprador bien informado no pagará más que el precio de una propiedad que esté en valor de mercado.

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M. V. Arq. Gina Martínez González Tel. 8115 16 02 71 Gmg.valuador@gmail.com

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NUEVOS PRODUCTOS DE INFONAVIT ALMA DELIA GUTIERREZ INFONAVIT lanza una nueva plataforma con el fin de permitir a los derechohabientes, que cuentan con una casa con crédito vigente en el instituto, el adquirir una casa nueva o ampliar la que ya tienen. Esta nueva plataforma permite realizar un análisis de datos del derechohabiente. A través de ella, por medio de “Mi cuenta”, el usuario podrá obtener una asesoría en línea de los datos de su crédito, su capacidad de crédito, el análisis de sus gastos, y el monto de crédito a otorgar. Este tipo de tareas se realizaban antes desde la opción de Precalificación, pero me parece que esta migración a este nuevo apartado le brindará una mejor interfaz al derechohabiente dentro de “Mi cuenta INFONAVIT”. En esta nueva plataforma también se contará con el acceso a la información de los nuevos productos que son: Cambiavit, Ampliación de Crédito y Mi Ahorro. CAMBIAVIT (Cambio de Casa) Cambiavit es el nuevo programa de traspaso hipotecario del INFONAVIT, el cual permitirá a los trabajadores cambiar de casa sin tener que venderla o sin tener que liquidar su crédito, haciendo una operación de garantía hipotecaria. AMPLIACIÓN DE CRÉDITO Esta es una nueva opción para aquellos quiénes tienen un mayor presupuesto salarial y quiénes desean comprar una casa más grande. Se les da la opción de mejorar o ampliar su vivienda, ya que se les puede otorgar un incremento al monto de crédito que ya tienen para ampliar la casa por medio de un Mejoravit 8


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Ampliación. Se les prestará más dinero sobre la misma garantía hipotecaria, sin ampliar el plazo contratado. CRÉDITO A JUBILADOS Esta es una opción para quienes ya están jubilados y requieren una casa de menor valor, para así así poder obtener el dinero de la diferencia en el cambio de vivienda. PORTAL INMOBILIARIO DE INFONAVIT Es una nueva plataforma que permite al derechohabiente obtener asesoría en línea de las opciones que tiene para poder elegir la opción de crédito que más se le adecúe a través de “Mi cuenta”. También le da la oportunidad de buscar casas nuevas o usadas para compra o cambio de vivienda, además de publicar su residencia actual para que otro derechohabiente se la compre. El Asesor Inmobiliario podrá inscribirse en el Portal Inmobiliario y atender a los prospectos, registrándose como promotor certificado en el Estándar de Competencia EC0903, Promoción especializada para productos de crédito INFONAVIT. El Asesor deberá también estar afiliado a AMPI y el registro es sin costo, así que no lo pienses más, ¡únete a esta bolsa inmobiliaria de INFONAVIT! Conoce el tema completo en mi libro “Visión práctica del Crédito INFONAVIT”, segunda edición. Alma Delia Gutiérrez Domínguez

8110220111 Correo@redculturainmobiliaria.com

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DE SINIESTROS, CLAUSURAS Y DEMÁS SORPRESAS MARCO HINOJOSA ¡Hola, inmobiliarios! Sabemos que todo propietario de un inmueble desea protegerlo lo más posible que podamos, pero hay ciertas cuestiones que son imposibles de imputar o cargar a la cuenta de un inquilino. Cuestiones como los daños hasta los acabados del inmueble, de siniestros ocasionados por descuidos del inquilino o de cualquier persona que lo visite en el inmueble, o deterioros por negligencia si son imputables a su causa. Pero, ¿y un rayo? A menos que le estés rentando la casa a Thor, el dios nórdico del trueno, el daño ocasionado por un rayo no es imputable a causa del arrendador, y es que, créanlo o no, ha habido casos en que el propietario exige que esto sea contemplado en el contrato como obligación de reparación del inquilino. ¡Lo cual es IMPOSIBLE! CÓDIGO CIVIL DE N.L. Art 2325.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, se podrá pedir la rescisión del contrato. Art. 2326.- Si solo se impide en parte el uso de la casa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo 11


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anterior. Art. 2327.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable. En todo caso, lo que podría exigirse como requisito para rentar la propiedad sería la contratación de un seguro de daños al inmueble y responsabilidad civil, los cuales no son muy caros. Hay coberturas desde 2 mil pesos con cualquier aseguradora o banco. Recuerda que a pesar de los daños que pueda sufrir el inmueble, si estos no son sustanciales (independientemente del costo de su reparación), la recuperación del inmueble y poder disponer de él a la brevedad es más importante.

Marco Hinojosa Garantía Jurídica Inmobiliaria

marcohgji@gmail.com 818 029 6951

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BURÓ DE CRÉDITO DE INFONAVIT ROMÁN ÁNGELES IMPLEMENTACIÓN DEL BURÓ DE CRÉDITO EN LA PRECALIFICACIÓN DE INFONAVIT En Junio de 2017 se implementó en la precalificación de Infonavit, el uso de la información obtenida en la consulta de Buró de Crédito, para con ello, ver su análisis de riesgo. En ella se definen también nuevos criterios además de la implementación de éstos para determinar el monto de crédito. En base al resultado de Buró de Crédito se obtienen tres perfiles de riesgo: Bueno, Medio o Por Mejorar. Aunado a esto se definen nuevos criterios en base a su capacidad de pago o de endeudamiento. Hoy en día, al momento de realizar la precalificación, el derechohabiente tiene la opción de elegir si autoriza y acepta que revisen su Buró de Crédito para dar el resultado de su precalificación. Si el derechohabiente decide no autorizar que se verifique su historial crediticio, obtendrá una precalificación con el 75% del monto de crédito al que tiene derecho. Para saber el monto real en base a los nuevos criterios, se deberá autorizar y aceptar que se revise su Buró de Crédito y aparecerá su precalificación con los siguientes porcentajes del monto de crédito al que tiene derecho: 13


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Si tiene Buró Bueno, se le otorgará un monto de crédito del 100%; si tiene Buró Malo se le otorgará un monto de crédito 90%; y si tiene Buró Por Mejorar, se le otorgará un monto de crédito 80%. Cabe mencionar que, en caso de un Buró por Mejorar, el resultado puede ser que el derechohabiente se encuentre en una situación grave por lo cual se le puede llegar a solicitar que mejore o corrija el problema de buró de crédito para poder ver el resultado de su precalificación, como en caso de suplantación de identidad, robo y mal uso de alguna tarjeta de crédito, homonimia, etc. Espero esta información te sea de utilidad. Cuenta conmigo si tienes dudas o deseas tener una sinergia inmobiliaria conmigo para asesorar a tus clientes y gestionar su crédito hipotecario o de Infonavit.

Román Ángeles SOC Premium rmartinez@socasesores.com 8181814481

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ARRENDAMIENTO IRENE SANTANA En el arrendamiento lo que más le preocupa a los clientes es que los inquilinos paguen la renta, que no le maltraten la casa, que le paguen los servicios y también le debe preocupar que pueda rentarle a un delincuente. Por ello, es indispensable conocer la Ley Federal de Extinción de Dominio, la cual establece que cuando un inmueble se utilice como vehículo para la comisión de los delitos, éste podrá ser asegurado y, luego, se le podrá ser aplicada esta Ley que tiene por objetivo quitarle la casa al propietario cuando ésta se haya utilizado para cometer actos ilícitos, entre ellos: secuestro, delitos contra la salud, robo de vehículos, robo de autopartes y trata de personas. Como siempre se dice: “caras vemos, inquilinos no sabemos”. Obviamente los delincuentes, por mucho que se les haga una investigación, no son quienes firman los contratos para rentar una casa, local o departamento. Seguramente usan prestanombres, o alguien que no tenga antecedentes penales. Con esto en mente, es necesario hacer una investigación y tener clausulas en el contrato que te cubran contra los efectos de esta Ley, pero no significa que no pueda ser aplicada. Tus clientes deben saber que están sujetos a esta Ley y respaldarse, por lo menos con un contrato de prestación de servicios profesionales con una empresa como Legal Global Consulting. 15


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Cabe destacar que las protecciones de arrendamiento que ofrecemos en Legal Global Consulting se pueden fortalecer contra la Ley de Extinción de Dominio que incluye, por supuesto, los honorarios de abogados y la intervención de estos cuando se dé el supuesto aquí comentado. Es importante que además de la protección jurídica se haga una investigación en la que, si contratas a Legal Global Consulting, se incluyan, dependiendo del tipo de protección, las incidencias legales en todos los tribunales del país e incluso en dependencias internacionales como la Administración para el Control de Drogas (DEA), o el Buró Federal de Investigaciones (FBI) de Estados Unidos. De acuerdo al tipo de protección solicitada, en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio se revisa que el inmueble del Fiador, si es que hubiera, esté libre de gravamen, además de realizar una investigación en el Buró de Crédito. Estas tareas brindan mayor seguridad al propietario que te contrató para rentar un inmueble ya que de esa manera tendrá la protección y la intervención garantizada de los abogados de Legal Global Consulting.

Irene Santana Legal Global Consulting Londres 6420 Col Cumbres Oro Regency 81 2064 0576

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¿QUÉ PASA CON UNA CASA EN INTESTADO? VERÓNICA RODRIGUEZ Un intestado se refiere a que: 1- No ha dejado testamento antes de morir. 2- No ha sido ordenado por un testamento. Para un agente inmobiliario es un poco difícil vender inmuebles que se encuentran sin testamento, pues representan un sinfín de problemas. Algunas casas quedan varadas en la nada y se vuelven complicadas de vender, a menos de que nos aliemos con un abogado que nos pueda ayudar en este tópico. Puedes consultarle que, si se puede vender, mientras se entabla un juicio, ésta misma se puede ofrecer y anunciar con toda la confianza a tu cliente potencial. Siempre hay que mantener informado al cliente en todo momento a través de los portales virtuales dónde podrás darle seguimiento en todo momento. Como agente inmobiliario, al tener un equipo de poder, te vas a apoyar de él y lograrás generar una imagen de seguridad, credibilidad y rapidez en tu servicio, así como presentarte en ser un experto en tu ramo. Pero, ¿qué es lo que hay que decirle al cliente para verme como todo un profesional? Que cuando una vivienda se encuentra “intestado”, esto significa que alguno de los familiares del derechohabiente original murió sin haber dejado un testamento al respecto de la 17


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casa. Eso quiere decir, que se encuentra en una “sucesión intestamentaria”. Así mismo, se ve necesario la realización de un juicio para dar validez y seguridad de quién es o son los nuevos dueños del inmueble, y así poder venderse con toda la facilidad posible. Mil gracias por leer. Estoy para servirte, esperando que vendas muchas casas, mi exitoso colega. Gracias también por asistir a nuestros eventos de RED CULTURA INMOBILIARIA, con tal de seguir generando alianzas.

Verónica Rodriguez Red Cultura Inmobiliaria

81 2120 4630

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AMPI PIDE A AMLO COMENZAR ESTRATEGIA DE SEGURIDAD EN SECTOR INMOBILIARIO Uno de los temas en los que la AMPI pidió poner énfasis es en el de seguridad, pues infiere directamente en el alza, baja o estabilidad del precio de la vivienda. PAMELA VENTURA @@ElFinanciero_Mx 02/07/2018

Alejandro Kuri, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), señaló que espera que el nuevo gobierno del virtual presidente electo Andrés Manuel López Obrador cumpla con sus propuestas de campaña para que el mercado inmobiliario aumente su dinamismo, específicamente en el segmento de la vivienda. Kuri refirió que López Obrador puede comenzar a preparar o a negociar con los equipos de transición en el tema de la seguridad, ya que este asunto infiere directamente en el alza, baja o estabilidad del precio de la vivienda. “En las zonas altamente delictivas ya no hay operaciones inmobiliarias; se ha parado a cero en Tamaulipas, Veracruz y parte de Tabasco. Ésas son las zonas más afectadas por la delincuencia y donde se ha visto más afectado el negocio inmobiliario”, dijo el presidente de la AMPI. Kuri insistió en que se deben mejorar las reglas en torno al sector inmobiliario y al de la vivienda para eficientar los procesos, a fin de que no se encarezca el producto final.

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Por su parte, Carlos Medina, presidente de la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), manifestó su respaldo a AMLO para trabajar unidos por el país a través de un mensaje en Twitter.

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Ya listo, el tercer libro de Alma Delia en su gusto por explicar el mundo de las redes sociales y aún más, el tema de empoderarse a través de ellas utilizando técnicas y sugerencias que ella ha mismo desarrollado y puesto en práctica. ¡Genial y ya esperamos su cuarto libro!

correo@culturainmobiliaria.com 21


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Somos un grupo de personas que damos cursos especiales para inmobiliarios que recién entran al ambiente. Estos cursos abarcan temas como Cursos de Inicio de Bienes Raíces (5 Módulos), El ABC del Buró de Crédito, Dominando Infonavit, Impuestos en los Bienes Raíces y similares. Por otra parte damos cursos que tienen que ver con las otras habilidades necesarias de los inmobiliarios tales como Windows, Office (PowerPoint, Excel, Word), y Redes Sociales. Invertir en ti y en tu Carrera, no solo es necesario, es imprescindible, avanzarás más rápido. Informes: Luis Eduardo García, 81 1312 3874 Cuatro amigos, Alma Delia, Vero, Orlando y Luis, (y con invitados especiales, ¡verdaderos rockstars del ambiente!) se reúnen a hablar de temas inmobiliarios, de todo tipo, para responder preguntas sencillas o complejas, hablar del ambiente, explicar cosas entre sí y su audiencia. Estás invitado/a cada miércoles a las 6 PM Cafecito Inmobiliario, está por Facebook Live, ¡¡Búscalos!!

El diseño de esta revista fue realizado en parte por Sandra Esther García. Sandra está disponible para trabajos y proyectos de Diseño de Imagen, Editorial, Branding y Web, Tel: 8365 2232 / 81 1693 8266

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Estimado amigo, amiga: Increíble, ya es Julio, nuevo semestre, nuevo presidente electo. Mucas oportunidades en tiempos de cmabios, siempre es bueno pensar as´pi. En tus manos está nuestro décimo número de Inmobiliaria Magazine. Difusión de información, cultura, ideas, redes de conexión útiles, de networking y punto de reunión. Muchas gracias a nuestros amigos y patrocinadores que nos dan su apoyo. La intención es mejorar, siempre. Es importante aprender, conocer, saber, informarse. Nosotros, Red Cultura, somos un medio más para conseguir estar al día en esa constante que es el aprendizaje. Sabemos lo que toma éste en tiempo, en dinero, en esfuerzo. Somos una red. Las redes son poderosas. Conoce a tu red y déjate conocer por tu red. Muchos son los beneficios de este proceso en vivo de contactos. Además sabemos quien tiene el conocimiento, queremos que sepas también de ellos. Que los contactes, que los identifiques, que ellos sepas de ti. Desean conocerte. Creemos en el saber más para servir mejor. Creemos en que ahí reside el bienestar de todos, clientes y nosotros, los asesores y los proveedores de este gran mundo inmobiliario. ¡QUE SIGAN LOS EXITOS! 25


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Revista Inmobiliaria Magazine No. 10  

Una Revista de Inmobiliarios para Inmobiliarios con temas de Conferencistas y Expertos en el Gremio Inmobiliario.

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Una Revista de Inmobiliarios para Inmobiliarios con temas de Conferencistas y Expertos en el Gremio Inmobiliario.

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