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Con esta edición iniciamos una nueva etapa de información interna, como órgano informativo del Colegio Nacional de Valuadores Postgraduados, en esta revista digital “Tasa Efectiva” queremos proyectar la importancia que tiene el que la Valuación sea para los valuadores; es decir que la valuación sea hecha por valuadores, entendiendo por estos, aquellos profesionales que han cursado los estudios universitarios correspondientes que los acreditan como tales. Hoy los avalúos deben de ser elaborados por los que se

han

capacitado en las universidades para ello, adecuándose a las necesidades de la época actual. Así mismos abordaremos temas de interés, valores, capacitaciones, reportes

técnicos,

colaboraciones,

experiencias,

convivencias,

recreaciones y todo lo relacionado con la Valuación Inmobiliaria.

MV. Ing. Ernesto Torres/Presidente M.V. Arq. Walter Millan Picos/Secretario M.V. Ing. Alejandro Osuna Rojas/Tesorero/Editor


COLEGIO NACIONAL DE VALUADORES POSTGRADUADOS

LO QUE

NO

DEBE DE HACER UN VALUADOR PROFESIONAL

CONDUCTAS DELICTUOSAS

Una conducta delictuosa está tipificada en el código Penal como diversas conductas que pueden ser realizadas por profesionistas en sus múltiples actividades. Entre ellas mencionare las que un valuador profesional realiza con mayor frecuencia, y que, en consecuencia, más daño hacen al patrimonio familiar, a la recaudación fiscal, al otorgamiento de créditos o a la impartición de justicia.

EL COHECHO: que consiste en ofrecer o dar dinero o cualquier otra dadiva, a un servidor público para que haga u omita un acto justo o injusto relacionado con sus funciones. Frecuentemente a los Valuadores profesionales a que los clientes ofrecen un cohecho en los siguientes casos: Valor alto vender.

si

va

a

Valor exagerado si va a solicitar un crédito. Valor bajo si desea comprar. Valor insignificante si va a pagar impuestos. Valor exorbitante si va hacer una dación en pago. PREVARICATO: esta práctica se da sobre todo en valuaciones para efectos judiciales

y consiste en patrocinar o ayudar a diversos contendientes o partes con intereses opuestos, en un mismo negocio o negocio conexos, o cuando se acepte el patrocinio de alguno y se admita después el de la parte contraria. Este delito no lesiona a la administración de justicia, si no a los intereses de las partes, que resultan tener un abogado que se ha colocado en un conflicto de intereses. ABANDONO DEL CARGO. Que consiste en aceptar el cargo en los juzgados sin motivo justificado y causando daño. USO DE DOCUMENTO FALSO. Que consiste en hacer uso, a sabiendas, de un documento falso.


FALSEDAD EN DECLARACIONES. Aún cuando el delito de falsedad de declaraciones judiciales lo comete quien aparece como testigo, el valuador también puede ser partícipe de este delito, en términos del artículo 13 del Código Penal, cuando acuerda o prepara su realización o determina a otro, dolosamente, a cometerlo, o bien puede ser responsable en los términos del artículo 247,III,del código penal, si soborna a una persona para que se produzca con falsedad en juicio o lo obliga o compromete a ello, intimidándolo, o de otro modo. Las conductas arriba mencionadas son abiertas y claramente delictuosas los Valuadores que las realizan quedan totalmente desacreditados ante la opinión pública en general y antes sus colegas de profesión.

CONDUCTAS INMORALES. El valuador debe obrar con probidad y buena fe, no ha de aconsejar actos dolosos, afirmar o negar con falsedad, hacer citas inexactas, mutiladas o maliciosas, ni realizar acto alguno que estorbe al buen juicio para determinar un valor. Estamos en el terreno de la chicana galicismo que no habla de las triquiñuelas o argucias de las que se valen algunos usuarios de los avalúos para desvirtuar a si favor los juicios de valor. Los usuarios de los avalúos chicaneros no usan el procedimiento como camino para probar el valor real de los inmuebles, si no para beneficios personales, de su empresa o de negocio, obligando al valuador en incurrir en anomalías y, por ese camino, forzarlo a que admita transacciones

injustas desventajosas.

y

Curiosamente, y en que tanto mundo identifica y desprecian a los valuadores que cometen actos delictuosos, a los que me referí arriba, no es fácil establecer una frontera entre el valuador corrupto y aquel que buen conocedor de la técnica valuatoria, hace uso de sus recursos para llegar a un valor justo para todas las partes. La diferencia entre unos y otros es tan solo apreciable desde el punto de vista de los más estrictos principios morales.

Esta dificultad de probar las motivaciones morales por las que actúa un valuador, permite que en ocasiones se ostente como distinguido profesionista, quien en realidad, es un hombres sin valores y profundamente inmoral.


CONDUCTA PROFESIONAL.

 Visitar personalmente el inmueble  Entrar a inspeccionar físicamente el inmueble.  Respetar las metodologías para la elaboración de avalúos.  Datos verídicos de los comparables.  Confidencialida d absoluta en expedientes de sus avalúos.  Revisar el avalúo antes de entregar

 No aceptar la elaboración de avalúos cuando se presenten nexos de parentesco. Beneficio personal o que tenga un interés pasado, presente o futuro sobre el bien.  No perjudicar a un colega en su reputación o competencia, ni interferir en los trabajos del mismo.  Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente a la expresión de mi actividad profesional.

 Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos.  Aceptaré las sanciones que el código de ética profesional del valuador me fije por incumplimiento del mismo. Por último hay q recordar que en las instituciones educativas y en las agrupaciones de valuadores se enseñan las actividades propias de la valuación pero no las conductas.


DECALOGO DEL VALUADOR 1.- Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de Ética más elevadas en todos mis actos, así como el debido decoro e integridad en mi vida social, familiar y profesional. 2.- Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas del derecho vigente. 3.- No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad sin solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente. 4.- No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten nexos de parentesco, beneficio personal, ó que tenga un interés pasado, presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay conflicto de intereses. 5.- Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con mis conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en el momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar mi criterio, sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna especie. 6.- Lucharé por la independencia profesional y económica del valuador, para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo. 7.- No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni interferiré en los trabajos del mismo. 8.- Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no involucrando otras actividades. 9.- Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos. 10.- La violación de cualquiera de estos preceptos, que sea la sociedad quien me lo demande.


Plano – Implan Mazatlán 2010


Reporte Técnico.

TERRENOS COS Y CUS Coeficiente de Ocupación del suelo (COS) Es un porcentaje que se multiplica por el área del terreno por analizar, resultando el área máxima a ocupar en el desplante de la edificación de este terreno. El resto del terreno queda como áreas libres para ventilación, iluminación, asoleamiento y permeabilidad de las aguas de lluvia. El coeficiente de Ocupación del Suelo ( COS ) se define por la relación entre la superficie de ocupación del suelo y la superficie del terreno, cuya fórmula es:

COS = superficie de Ocupación del Suelo o Terreno Superficie del terreno

Coeficiente de Uso de Suelo o Utilización de Suelo ( CUS ) Es un porcentaje que al multiplicarse por el área total del terreno representa el área máxima de construcción que puede edificarse en ese terreno. El Coeficiente de Uso de Suelo o Utilización de Suelo ( CUS ) se define por la relación entre la superficie máxima de construcción y la superficie de terreno, cuya fórmula es:

CUS =

superficie de máxima de Construcción Superficie del terreno

Densidad Habitacional Es el número de viviendas que se pueden construir en una Hectárea. ( su unidad es Viv. / Ha ). La densidad habitacional permitida se deberá obtener de la


reglamentaciรณn urbana que expida la autoridad competente รณ, en su caso, de la observaciรณn.

Intensidad de Construcciรณn Es el porcentaje de construcciรณn de la zona donde se ubica el inmueble en estudio. Se puede tomar como referencia los lotes edificados en una manzana o los lotes edificados en una acera donde se ubica el inmueble en estudio.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCION=Numero de lotes edificados en una manzana Numero de lotes totales de la manzana


VALORES POR METRO CUADRADO CONSTRUCCIÓN SEGÚN EL ICES Tipo

Clave

PROVISIONAL ANTIGUA 1 ANTIGUA 2 MODERNA 1 MODERNA 2 MODERNA 3 MODERNA 4 MODERNA 5 MODERNA 6 MODERNA 7 ESPECIAL 1 ESPECIAL 2 ESPECIAL 3 ESPECIAL 4 ESPECIAL 5 ALBERCA 1 ALBERCA 2

P A1 A2 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 E1 E2 E3 E4 E5 ALB 1 ALB 2

Valor Unitario $ 750.00 2,890.00 3,500.00 2,200.00 3,150.00 3,800.00 5,000.00 5,950.00 6,850.00 7,500.00 1,600.00 1,990.00 3,140.00 4,300.00 5,400.00 3,400.00 4,600.00

DE


MAYO 2011 REVISTA DIGITAL TASA EFECTIVA No.1