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BENAHAVIS / MARBELLA

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HOW IS THE MARKET? June 2013                 

How has been the first quarter?  It has not been really the best but in line with the general feeling about the market:  volatile. What it proves is that the tax advantages active up to the end of 2012 had a  positive effect on the transactions and, after that, the market is still suffering.  When  talking  to  other  real  estate  colleagues,  the  general  impression  is  about  the  same: there are buyers interested in purchasing at the Costa del Sol but it is difficult  to  close  operations.  There  are  a  lot  of  uncertainties  on  the  news  about  the  Spanish  economy  and  on  the  real  estate  market  that  cause  that  giving  a  second  thought  to  purchase decisions is becoming more than usual.  

By Alfonso Lacruz  Associate Agent   

(+34) 609 408 400  alfonso.lacruz@remax.es  www.alfonsolacruz.com 

I am proud of receiving the CRS  (Council of Residential  Specialist) designation.  An American  designation for  real estate  agents that reach  a high level of  professionalism. 

Deals of the Month 

Las Terrazas: fantastic sea views and two  beds: reduced to 137.000 €. 

Although it  is  difficult  to  see  the  details  because  of  chart’s  size,  the  following  also  shows what it is obvious: less transactions and reduced prices cause that the volume  of sales has been in this quarter a forth of what it was in the first quarter of 2007. It is  obvious but hurts. It also tells us that we are still not going up, we have a way to go  and the only way out is by means of an extra effort. Data is for Malaga province. 

Benahavis villa: great plot, sea views on ex‐ clusive complex: 1.100.000 € 

Colinas de Marbella: again! 

May 2013 

Location and views.  For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es


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HOW IS THE MARKET? June 2013                  TIPS AND INSIGHTS ABOUT:

The Transfer Tax — If I buy, will I receive an additional tax demand from the Junta de Andalucia?

Although in 2012 and 2013 these additional tax demands for transfer tax (commonly called “complementarias”) have been  less usual, it is important to know where they come from and if you can be asked for extra taxation when buying. First of all, I  will  briefly  define  what  is  the  transfer  tax  and  how  is  calculated  to  then  explain  why  you  may  receive  one  of  these  “complementarias”.     

What is the Transfer Tax?: As a buyer of a property in Spain, there is a tax over and above the property price that you will have  to pay. Depending upon whether you are buying a new property from a developer, or a resale property from a private individual,  you will either have to pay VAT & Stamp Duty, or a Transfer Tax (ITP). In this article I am going to talk only about the transfer  tax.  This  tax  applies  if the  property  is deemed  to  be  a second  or  posterior  transfer  (i.e. not  the  first  time  a  newly  built  home is  bought), and is paid by the buyer. The full amount of ITP tax has to be paid upon completion.    

What are the rates for the tax?: The rates are different for each autonomous region. In our case, they have been fixed by the Junta  de Andalucia as follows:   

 8% for transactions below 400.000 euros.   9%  for amounts on top of 400.000 euros but less than 700.000 euros.   10% for the amounts exceeding 700.000 euros. 

What is the base for the tax?: This is where the problem comes. The base for the tax is the maximum between the purchase price  as declared on the purchase title deed and the tax value of the property.  The first one is clear and that is the one that everybody  states on its transfer tax declaration. The second one comes from applying a coefficient to the catastral value of the property. That  coefficient varies on each of the councils of Andalucia and it is meant to adjust the catastral value to the market value of proper‐ ties. The coefficients are published by the Junta de Andalucia at the beginning of each year.   

How do I know if I am going to be asked for additional transfer taxation?: It is a matter of calculating the tax value of the prop‐ erty you are thinking on buying. If that value is higher than the purchase price, you will receive one of these “complementarias”.     

How do I calculate the tax value?: As I said, by multiplying the catastral value, the one that comes on the IBI (council tax) receipt,  by a coefficient. The coefficients for 2013 are 1,13 for Benahavis, 1,00 for Estepona and 1,27 for Marbella.   

What was the problem in 2011?:  That the same coefficient was 3,20 for Benahavis. Therefore, according to the Junta de Andalu‐ cia, the tax value in 2011 was approximately three times the one in 2013 so the tax value was always on top of the purchase price  and additional tax was demanded.     * Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer or tax  advisor.

Location, location, location… Villa El Yacuma is a beauty besides King’s Fahd Palace, the heart of the Golden Mile.     ‐ Plenty of light     ‐ Security of the Palace     ‐ Underfloor cooling     ‐ Underfloor heating     Plot:  1.980 m2   Built:  1.047 m2   6 beds / 6 baths     Price:  2.990.000 euros  RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com


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HOW IS THE MARKET? Junio 2013                 

¿Cómo ha sido el primer trimestre?   No ha sido especialmente bueno pero en línea con la sensación general sobre el mer‐ cado: volátil. Lo que si se puede ver es que las ventajas fiscales que se pusieron en  práctica hasta finales de 2012 tuvieron un efecto positivo en las transacciones y, des‐ pués de eso, el mercado sigue sufriendo.  Hablando con otros agentes inmobiliarios, la impresión general es la misma: hay  compradores interesados en comprar en la Costa del Sol pero es difícil cerrar opera‐ ciones. Todavía se palpa mucha incertidumbre en las noticias sobre la economía espa‐ ñola y el mercado inmobiliario que están haciendo que el retraso en la toma de deci‐ sión de compra sea cada vez mas habitual.  

Por Alfonso Lacruz  Agente Asociado   

(+34) 609 408 400  alfonso.lacruz@remax.es  www.alfonsolacruz.com 

Es un orgullo recibir la designa‐ ción CRS (Council of  Residential Specialist).  Una designación  americana para  agentes inmobi‐ liarios que al‐ canzan un alto  grado de profe‐ sionalidad.  Oportunidades del mes 

Las Terrazas: fantásticas vistas al mar y dos  dormitorios: reducido a 137.000 €. 

Aunque es difícil ver los detalles del grafico por el tamaño, el siguiente cuadro tam‐ bién muestra lo que es obvio: menos transacciones y reducción de precios hacen que  el volumen de ventas ha sido en este trimestre una cuarta parte de lo que fue en el  primer trimestre de 2007. Es obvio, pero duele. También nos dice que aún no estamos  en la senda de la recuperación, que tenemos todavía un camino por recorrer y que la  única salida es un esfuerzo extra. Los datos son para la provincia de Málaga. 

Villa Benahavis : gran parcela y vistas al mar  en un complejo exclusivo: 1.100.000 € 

De nuevo Colinas de Marbella! 

Mayo 13 

Situación y vistas.  For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es


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HOW IS THE MARKET? Junio 2013                  INFORMACIÓN DE UTILIDAD:

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ¿Sí compro, voy a recibir una complementaria?

Aunque en 2012 y 2013 las complementarias sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales han sido menos habituales,  es importante saber de dónde vienen y si en una posible compra puede ser objeto de una. En primer lugar, voy a tratar brevemen‐ te sobre lo que es el impuesto de trasmisiones patrimoniales y cómo se calcula, para posteriormente explicar por que puede reci‐ bir una complementaria.   

¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?: Todo comprador de una propiedad en España tiene la obligación de  pagar un impuesto de transmisiones patrimoniales. Dependiendo si está comprando una propiedad nueva de un promotor, o una  vivienda de segunda mano a un particular, tendrá que pagar IVA e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), o Im‐ puesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este artículo sólo voy a hablar sobre el impuesto de Transmisiones Patrimonia‐ les. Este impuesto se aplica si la propiedad se considera que es segunda o posterior transmisión y se paga por el comprador. El  importe total de ITP se paga en el momento del registro de la propiedad.    

¿Cuáles son los tipos del impuesto?: El tipo es diferente para cada Comunidad Autónoma. En nuestro caso, han sido fijados por  la Junta de Andalucía de la siguiente manera:   

 8% para las transacciones por debajo de 400.000 euros.   9%  para las cantidades por encima de los 400.000 euros e inferiores a 700.000 euros.   10% para los importes por encima de los 700.000 euros.   

¿Cuál es la base imponible?: Aquí es donde viene el problema. La base imponible es el máximo entre el precio de compra decla‐ rado en la escritura de compraventa y el valor fiscal de la propiedad. La primera de ellas es clara ya mientras que la segunda pro‐ viene de la aplicación de un coeficiente al valor catastral de la propiedad. Este coeficiente varía en cada uno de los ayuntamientos  de Andalucía y está destinado a ajustar el valor catastral al valor de mercado de las propiedades. Los coeficientes son publicados  por la Junta de Andalucía a principios de cada año.    

¿Cómo sé si me puede llegar una complementaria?: Calculando el valor fiscal de la propiedad que está pensando en comprar. Si  este valor es mayor que el precio de compra, recibirá una complementaria.   

¿Cómo se calcula el valor fiscal?: Como ya he dicho, multiplicando el valor catastral, el que viene en su recibo de IBI, por un coe‐ ficiente. Los coeficientes para 2013 son: 1,13 en Benahavis, 1,00 en Estepona y 1,27 de Marbella.   

¿Cuál era el problema en 2011?: Que ese mismo coeficiente fue de 3,20 Benahavis. Por lo tanto, de acuerdo con la Junta de Anda‐ lucía, el valor fiscal en 2011 fue tres veces el de 2013. El valor fiscal era, en la mayoría de los casos, superior al precio de compra y,  generalmente, aparecía una complementaria por parte de la Junta de Andalucía.     * En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su aboga‐ do o asesor fiscal.   

Ubicación, ubicación, ubicación… Villa El Yacuma es una belleza junto al Palacio del Rey Fahd, en la  Milla de Oro.     ‐ Muy luminosa     ‐ Seguridad del Palacio     ‐ Suelo radiante frio     ‐ Suelo radiante calor     Parcela:  1.980 m2   Construido:  1.047 m2   6 habitaciones / 6 baños     Precio:  2.990.000 euros  RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com

How is the market? June 2013  

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