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BENAHAVIS / MARBELLA

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HOW IS THE MARKET? July 2013                 

Marbella is different.  Although Malaga is known to be the capital of the Costa del Sol, Marbella has always  been recognized as the mecca for the richest personalities that come to the area. It has  a world wide name and only that brand by itself is capable of attracting tourists and  businesses  from  all  around  the  globe.  Everything  is  more  expensive  in  Marbella  therefore the average level of tourists and potential buyers is higher.  That  same  situation  can  be  translated  to  the  real  estate  market  of  the  Costa  del  Sol.  Marbella  is  the  most  expensive  municipality  of  the  Costa  del  Sol  per  square  meter  and,  probably,  as  a  consequence  of  that  and  its  brand  awareness,  one  of  the  less  affected by the crisis. That is not only a perception but what we can see on the follow‐ ing charts produced from official information published by the Notaries’ Agency and  the Ministry of Housing.   It is easy to see. The average price per property in Marbella is more than double the  one in Malaga city and more than double than the other municipalities combined. 

By Alfonso Lacruz  Associate Agent   

(+34) 609 408 400  alfonso.lacruz@remax.es  www.alfonsolacruz.com 

Networking is important. I was  invited to participate as expert  in a panel discussion about for‐ eign customers / buyers at one of  the best real estate conferences  of Spain:  Inmo‐ cionate. 

Deals of the Month 

Furthermore, and I was writing a couple of months ago about the prices in Marbella,  the stabilization of the prices can only be seen in Marbella. The prices at the rest of  the municipalities of Malaga province are still going down and in some cases quite  deeply.  Still  most  of  the  people,  if  they  can  afford  it,  they  prefer  to  be  in  Marbella.  Therefore, the higher level buyers are coming mainly to buy in Marbella and they are  also the least affected by the crisis so more operations and more demand, means that  the prices are also less affected. It will be interesting to see how evolves. 

One of the only two plots left in Los Monte‐ ros playa. With bascic plan: 561.000 euros 

Apartment in Benahavis: two beds, southwest  oriented and perfect qualities: 330.000 euros 

Now, Buenavista de la Quinta!! 

June 2013  A top class south‐west penthouse.  For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es


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HOW IS THE MARKET? July 2013                  TIPS AND INSIGHTS ABOUT:

Documentation of a property: the Nota Simple. What to look for?  

  When you are in the process of buying a property in Spain, there is certain documentation to be check so you do not get  surprises afterwards. If you are a foreigner, I always recommend that you hire a reputable lawyer that is familiar with Spanish  legalities to advice you on these matters. In this article, I am going to refer to the Land Registry Nota Simple.   

It is unique for each property and includes a brief description of the property, who is the owner and the encumbrances on it. They  are issued by the Land Registry and the real estate agent or the owner should have it. If that is not the case, it is easy to obtain  from the Land Registry (it is public information) with the property Land Registry “Finca” number. You will have in one day. This  is what you should check:       Description of the property:   The type of property: if it is a plot, a garage, an apartment, a villa, etc. A common example of something you may  discover by checking this field is a built villa that has not been yet registered. This field will indicate that the prop‐ erty is a plot (empty plot).  If the type of property does not match with what you physically can see, you should get  an explanation about it.   If the description, property number and/or address, square meters and annexes (like a garage or a storage) fit with  the property you saw or the description on the marketing you received, if any.   In case of a property belonging to a community of owners, you will also see the coefficient that the property has on  the community. 



 

Ownership:  If the owner at the Land Registry is the individual or company that is selling the property to you. In case of various  owners, the Nota Simple will indicate the percentage of ownership and how the owner acquired the property.   In the case of a company selling a property, the person selling the property should have enough powers of attorney  from the company to be able to sell.    In general, all the parties that appear as owners at the Nota Simple should agree on the conditions of the sale and  sign, themselves or via someone with enough powers of attorney, the selling documents.   It will also tell you if the owner has full ownership of the property or just a right of use (“usufructo” in Spanish). 





 

Encumbrances:  There are three common encumbrances: mortgages, rights over the property (right of way, right of view, pipes, etc.)  and land registered rentals.     On  the  mortgage  area,  you  will  find  the  lending  bank,  the  amounts,  the  periods,  the  interest  rates  and  when  the  mortgage was constituted. The modifications to it or new mortgages will be stated in different paragraphs.   Some of these encumbrances are out of date like a mortgage that has been already paid but has not been cleared at  the Land Registry or a past century right of way. The signing of a selling deed may be the right time to clear old  encumbrances, if possible. 





 

Precautionary entries:  Embargos, tax liens or even town‐planning liens. You should be careful and investigate in deep these ones if you  plan to acquire a property with them.   An embargo means a debt by the owner of the property.  The creditor has the right to receive the registered debt  from the amount payable to the owner when the property is sold . If the property is sold for less than the registered  debt, the creditor will receive the full amount of the operation and the property will be cleaned. In case of multiple  embargos, the debts will be paid following the inscription order (by date).   Tax liens. Those are entries by the public administration (councils, regional administration or state administration)  to cover themselves for possible additional taxes or for unpaid taxes.   Town‐planning  liens.  In  some  cases,  the  properties  in  an  area  are  affected  by  unfinished  infrastructure  or  illegal  construction. The council will introduce this lien at the Land Registry so the properties of that area are affected until  that abnormal planning situation is solved.   



   

* It is impossible to cover all the data that may appear on a Nota Simple so I tried to refer the most relevant pieces of infor‐ mation. It is also important to mentioned that the Nota Simple is not a binding but informative document that may have, alt‐ hough it is quite unusual,  errors. If you are looking for a Land Registry binding document that is the “Certificado Registral”.

RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com


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HOW IS THE MARKET? Julio 2013                 

Marbella siempre será Marbella.  Aunque Málaga es conocida por ser la capital de la Costa del Sol, Marbella siempre  ha sido reconocida como la meca de la fama, el glamour y el dinero de la zona. Tiene  un  nombre  de  ámbito  mundial  y  sólo  esa  marca  por  sí  misma  es  capaz  de  atraer  a  turistas y empresas de todo el mundo. Todo es más caro en Marbella por lo tanto, el  nivel  medio  de  los  turistas  y  los  compradores  potenciales  es  mayor.  Esa misma situación se puede traducir en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol.  Marbella es el municipio con los precios mas elevados de la Costa del Sol por metro  cuadrado y, probablemente, como consecuencia de ello y del posicionamiento de su  marca, uno de los menos afectados por la crisis. Esto no es sólo una percepción, sino  lo  que  se  puede  ver  en  los  siguientes  gráficos  producidos  a  partir  de  información  oficial  publicada  por  la  Consejo  General  del  Notariado  y  el  Ministerio  de  Fomento.  Es fácil de ver que el precio medio por propiedad en Marbella es más del doble que el  de la ciudad de Málaga y más del doble que los otros municipios muestreados. 

Por Alfonso Lacruz  Agente Asociado   

(+34) 609 408 400  alfonso.lacruz@remax.es  www.alfonsolacruz.com 

Networking  es  importante.  Fui  invitado  a  participar  como  ex‐ perto  en  un  debate  sobre  los  clientes/compradores extranjeros  en  una  de  las  mejores  conferen‐ cias  inmo‐ biliarias:  Inmociona‐ te.  

Oportunidades del mes 

Por  otra  parte,  y  ya  hace  un  par  de  meses  escribí  sobre  los  precios  en  Marbella,  la  estabilización de los precios sólo aparece en Marbella. Los precios en el resto de los  municipios de la provincia de Málaga  siguen bajando y en algunos casos de manera  significativa.  La  mayoría  de los clientes, si  se  lo  pueden  permitir,  prefieren  estar  en  Marbella. Los compradores con mayor poder adquisitivo vienen a comprar a Marbe‐ lla y a la vez son los menos afectados por la crisis. Dicha demanda y el mayor núme‐ ro de operaciones hace que los precios tengan tendencia a estabilizarse. Va a ser in‐ teresante ver cómo evoluciona.  

Una de las dos únicas parcelas que quedan  en los Monteros Playa: 561.000 euros 

Apartmento en Benahavis: dos dormitorios,  calidad y orientacion suroeste: 330.000 euros 

Ahora, Buenavista de la Quinta!! 

Junio 2013  Gran ático con vistas espectaculares.  For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es


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HOW IS THE MARKET? Julio 2013                  INFORMACIÓN DE UTILIDAD:

La Documentacion de la Propiedad: Nota Simple. ¿En que fijarse?   Cuando  se  está  en  el  proceso  de  comprar  una  propiedad  en  España,  hay  cierta  documentación  que  hay  que  comprobar  para no recibir sorpresas a posteriori. Si es extranjero, siempre recomiendo que contrate a un abogado para aconsejarle al respec‐ to. En este artículo, voy a hacer referencia a la Nota Simple del Registro de la Propiedad:   

Es única para cada propiedad e incluye una breve descripción de la propiedad, quien es el dueño y las cargas sobre la misma. Se  emite por el Registro de la Propiedad y el agente inmobiliario o el propietario la debería tener. Si este no es el caso, es fácil obte‐ nerla en un día del Registro de la Propiedad (se trata de información pública) con el numero de “Finca” de la propiedad. Estos  son los puntos que conviene comprobar:   









Descripción de la propiedad:   El tipo de finca: solar, parcela, apartamento, chalet, garaje, etc... Un ejemplo común de algo que se puede descubrir  mediante la comprobación de este apartado es un chalet construido que aún no ha sido registrado. Este apartado  indicará que la propiedad es una parcela (parcela vacía). Si el tipo de propiedad no coincide con lo que físicamente  puede ver, deberá recibir una explicación al respecto.    Si la descripción, número de la propiedad y / o la dirección, metros cuadrados y anexos (como un garaje o un traste‐ ro) se ajustan a la propiedad que usted vio o a la descripción que ha recibido.    En el caso de que una propiedad pertenezca a una comunidad de propietarios, verá también el porcentaje de parti‐ cipación en la misma.   Titularidad:   Podrá comprobar si el propietario en el Registro de la Propiedad es la persona o empresa que le está vendiendo la  propiedad. En caso de varios propietarios, la Nota Simple indicará el porcentaje de participación y cómo el propie‐ tario adquirió la propiedad.    En  el  caso  de  que  una  empresa  venda  una  propiedad,  la  persona  que  vende  la  propiedad  debe  tener  poderes  de  representación suficientes de la empresa para poder venderla.    En general, todas las partes que aparecen como propietarios en la Nota Simple deben ponerse de acuerdo sobre las  condiciones de la venta, ellos mismos o por medio de una persona con poderes suficientes.   Indicará también si el propietario tiene la nuda propiedad simplemente un derecho de uso o usufructo.   Cargas y gravámenes:   Hay tres tipos de gravámenes principales: hipotecas, servidumbres (servidumbres de vistas, de paso, de tuberías,  etc) y alquileres.    En el apartado de la hipoteca, se puede ver el banco que formalizó el préstamo, las cantidades, los plazos, los tipos  de interés y cuando se constituyó la hipoteca. Las modificaciones o nuevas hipotecas se recogen en diferentes párra‐ fos.    Algunos de estos gravámenes pueden no estar actualizados, como una hipoteca que ya ha sido pagada, pero no ha  sido cancelada en el Registro de la Propiedad. La firma de una escritura de venta puede ser el momento adecuado  para eliminar, si es posible, gravámenes antiguos.   Anotaciones preventivas y notas marginales:   Embargos, afecciones fiscales o incluso afecciones urbanísticas. Hay que debe tener cuidado e investigar en profun‐ didad estas si va a adquirir una propiedad en la que aparezcan.    Un embargo es una deuda del dueño de la propiedad. El acreedor tiene el derecho de cobrar su deuda en el mo‐ mento  en  el  que  la  propiedad  se  venda.  Si  la  propiedad  se  vende  por  menos  de  la  deuda  registrada,  el  acreedor  recibirá la cantidad total de la operación y la propiedad quedará libre de cargas. En caso de múltiples embargos, las  deudas se pagarán según el orden de inscripción (por fecha).    Afecciones fiscales. Son las afecciones de la administración pública (ayuntamientos, administración regional o de la  administración del estado) para cubrirse de posibles impuestos adicionales o por impuestos impagados.    Afecciones urbanísticas. En algunos casos, las propiedades de una zona determinada se ven afectados por infraes‐ tructuras sin terminar o construcciones ilegales. El Ayuntamiento introducirá esta afección en el Registro de la Pro‐ piedad para que las propiedades de dicha zona se vean afectadas hasta que se resuelva el problema de planifica‐ ción.    

* Es imposible cubrir todos los datos que pueden aparecer en una Nota Simple así que trate de remitir las piezas más importantes de informa‐ ción. También es importante mencionar que la Nota Simple no es un documento vinculante pero si informativo que puede tener, aunque es  bastante inusual, errores. Si usted está buscando un documento vinculante sobre Registro de la Propiedad, es el ʺCertificado Registralʺ.  

RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com


How is the market? July 2013