Page 1

1

ARENAGRUPPENS ARENARAPPORT 2011-02-25


2

Bakgrund Råsunda Fotbollstadion är en väl etablerad hemmaplan för AIK och dess publik. Fotbollsstadion är idag ålderstigen och med begränsningar avseende komfort, samordning med andra verksamheter inom AIK eller möjligheter till affärsutveckling bl. a med hänsyn till nuvarande ägarförhållanden och utformning. Däremot är Fotbollsstadion väl integrerad i stadsdelen Råsunda på närmast brittiskt vis, och det ger AIK:s publik goda möjligheter att samlas på olika caféer, pubar och restauranter före och efter match. AIK har, framförallt under senare delen av 90-talet och början av 2000-talet, etablerat sig som Allsvenskans främsta publiklag och har t ex vunnit den allsvenska publikligan åtta gånger de senaste tio åren. Råsunda har vissa begränsningar när det gäller intäktsgenererande faciliteter som VIP-stolar, loger och hospitality. En ny arena innebär nya intäktsmöjligheter via försäljning av nya potentiella marknadsytor, hospitality, VIP-stolar, loger och kringförsäljning. Därmed är arenavalet betydelsefullt avseende möjligheterna att öka matchintäkterna väsentligt. AIK tog initiativ till och delfinansierade uppförandet av Fotbollstadion i Råsunda 1937, och sedan dess är den hemmaplan för AIK i fotboll. AIK sålde med tiden av sin andel i Fotbollstadion. I mitten av 80-talet sålde Svenska Fotbollförbundet Råsunda till försäkringsbolagen Skandia och Folksam. I samband med detta genomfördes renoveringar och bl. a en helt ny västra läktare med för dåtiden moderna faciliteter för restaurant, loger etc. uppfördes. Fotbollstadion förbereddes för installation av tak. Vidare uppfördes kontor bakom västra läktaren och den s.k. Dallas-skrapan. SvFF köpte tillbaka Råsunda och äger den numera genom bolag. AIK Fotboll föreberedde 2003 tillsammans med Djurgården ett bud på Råsunda, men planerna föll när Djurgården bedömde att Solna var omöjligt som permanent hemmaplan. Under hösten 2004 diskuterade företrädare för SvFF, Solna stad och Stockholms stad ett projekt med en upprustad nationalarena på Råsunda. Från Stockholms stads sida konstaterade man att det inte förelåg några juridiska hinder för att ingå i som partner i ett driftbolag runt ett nytt Råsunda ombyggt till en ”internationellt gångbar evenemangsarena”. Senare hoppade Stockholms stad av dessa planer och började så småningom planera för den s.k. Stockholmsarenan vid Gullmarsplan. Under förstudierna till en upprustad nationalarena bedömde projektägarna att en internationellt gångbar evenemangsarena behöver rymma minst 50 000 sittplatser bl. a för att uppfylla s.k. fem-stjärnig status enligt FIFA:s dåvarande rekommendationer. Vidare behöver en modern arena av sådant snitt ett etage med loger och s.k. VIP-platser för paket och event eftersom intäkterna från dessa utgör en betydande del av arenans totala intäkter. Sammantaget med säkerhetskrav och utrymme för bakomliggande faciliteter gick det ej rent fysiskt att uppföra en sådan arena på den nuvarande fastigheten för Råsunda Fotbollstadion. Efter att inledningsvis ha studerat Skytteholms IP som plats för den nya nationalarenan fastnade projektägarna för en plats mellan Råstasjön och Solna station. Detta ledde till att Svenska Fotbollförbundets (SvFF) förbundsmöte 2006 beslutade om att bygga en ny nationalarena (senare döpt till ”Swedbank arena”) enligt i huvudsak följande:


3 SvFF tillsammans med Solna stad, Fabege, Jernhusen och Peab går in som partners i projektet med ny nationalarena för att bygga, äga och driva arenan. SvFF kommer att sälja nuvarande Råsunda fotbollsstadion, ersättningen kommer att vara en del i finansieringen av nya arenan. Valet av plats blev Solna Stationsområdet. Hela området kommer att moderniseras och harmonieras med den nya Nationalarenan som en knutpunkt. AIK erbjöds delägarskap. Vid denna tidpunkt var Swedbank arena AIK Fotbolls ”huvudspår” för en ny hemmaarena. AIK Fotboll ställde upp tre kriterier på en ny hemmaplan: Ekonomi Utformning Geografi Vidare konstaterade AIK Fotboll att delägarskap i en framtida hemmaplan ej var ett primärt mål i sig utan att det snarare handlade om att kontrollera sina evenemang för att öka sina intäkter från dem. Under den dialog, eller de förhandlingar, som inleddes mellan Swedbank arena och AIK Fotboll visade det sig emellertid svårt för parterna att närma sig varandra såväl avseende ekonomi och utformning. Genom dialog med olika medlems- och supportergrupper hade AIK Fotboll uppfattat att Swedbank arena med sin kapacitet för 50 000 personer uppfattades som för stor för ett allsvenskt lag med 15-20 000 åskådare i snitt. Samtidigt hade arenabolaget den klara begränsningen att en fem-stjärnig Uefa-arena måste fylla vissa grundkrav avseende storlek och utformning där det ej gick att kompromissa. Statusen på dessa förhandlingar i slutet av 2008 var framförallt att parterna stod långt ifrån varandra avseende de ekonomiska villkoren för spel på Swedbank arena bl. a avseende utformning av och storlek på hyran, tillgång till VIP-platser och dess intäkter samt tillgång till loger och dess intäkter. Med tiden har även Stockholmsarenan blivit ett reellt alternativ och dialog har förts med såväl Stockholms Stad som med Stockholm Globe Arenas. I dagsläget förs positiva dialoger med såväl Swedbank Arena som Stockholm Globe Arenas.

Arenagruppen - dess sammansättning och arbete Ett extra medlemsmöte i AIK FF den 9 februari 2009 beslutade att uppdra till AIK FF:s styrelse att: Tillsätta en kommitté med företrädare för AIK, AIK FF, AIK Fotboll AB, AIK-alliansen och andra intressenter (sponsorer och andra) med uppgiften att delta i AIK Fotbolls arbete med att ta fram underlag för beslut om en framtida hemmaarena för AIK Fotboll samt att medverka till en bred förankring inom AIK-sfären beträffande ett sådant underlag. Ett slutgiltigt beslut i arenafrågan skall föregås av ett medlemsmöte i AIK FF. Ett utkast till arbetsplan diskuterades i arenagruppen och förelades sedan styrelsen i AIK FF i juni 2009 som godkände den. Arenagruppen angav i arbetsplanen att den skulle presentera en rapport före nästa ordinarie årsmöte i AIK (2010). Inriktningen var att en sådan rapport skulle lämnas till styrelsen i AIK FF i december 2009. Detta slutdatum kom på grund av förseningar med arbete i olika frågor samt tidplanen för andra externa projekt att ändras till mars 2011.


4 AIK FF:s styrelse skulle vid årsmötet den 16 mars återkomma med förslag till den närmare utformningen av uppgiften för kommittén samt till medlemmar i kommittén. Efter årsmötet den 16 mars 2009 tillsattes en grupp med följande sammansättning av styrelsen i AIK FF: Claes Hansen (AIK FF), ordf. Lars Rekke ((inledningsvis AIK FF) nu ) Victor Capel (medlemsrepresentant AIK FF) Simon Strand (medlemsrepresentant AIK FF) Per Bystedt (AIK Fotboll AB) Ronnie Smith (AIK Fotboll AB) Peder Bäckström (AIK Hockey) Mats Gustavsson (först hs, sen AB) Ronnie Smith (AB), Peder Bäckström (HF), Per Bystedt (AB), Mats Gustavsson (först hs, sen AB) har formellt lämnat arenagruppen under arbetet på grund av ändrade styrelsemandat. Peter Mellkvist (HF), Henrik Lannér (FF) och Rickard Henze (AB) har istället tillkommit. I sammanfattning angav arbetsplanen att arenagruppen har med nödvändighet begränsad kapacitet och det är därför betydelsefullt att rikta in arbetet redan i ett tidigt skede. Gruppen höll sitt första möte i april 2009. Möten har vidare avhållits med externa experter och externa arenaalternativ samt projekt. Fr. o m september 2009 har AIK Hockeys ordförande Peter Mellkvist i praktiken representerat AIK Hockey i kontakterna med gruppen (inte minst på grund av sin yrkeserfarenhet från marknadsföring och drift av arenor). I september 2009 skedde dessutom en viss ominriktning av arbetet inom gruppen genom att varje alternativ fick en ”delägare”. Detta möjliggjorde ett mera parallellt arbete i gruppen. AIK Fotboll AB har under 2010 reaktiverat en intern referensgrupp för arenan framförallt avseende arrangemang, säkerhet, sporten, företagsnätverk och marknad. Den har hanterat de löpande kontakterna med befintliga hyresprojekt. VD har hanterat andra externa kontakter tillsammans med en eller flera medlemmar ur arenagruppen. Möten har vidare ägt rum med: - Stockholms stad - Solna stad - Byggbolag - Bank

- Swedbank arena management (SAM) - Stockholm Globe Arenas (SGA) - Kommun i Storstockholm

Arenagruppen kom tidigt fram till att översiktligt följande information skulle tas fram för identifierade alternativ: - Generisk specifikation på AIK-arena (intern referensgrupp) - Översiktlig kalkyl i olika alternativ (arenagruppen) - SWOT-analys (arenagruppen) - Affärsplan som kan ligga till grund för diskussion med externa finansiärer (arenagruppen) Som grund för specifikationen förutsåg man bl. a följande: enklare enkät till medlemmar och årskortsinnehavare. Enkät till större sponsorer och nätverket. Specifikationen togs fram i september 2010. En första attitydenkät har genomförts i februari 2011. Resultaten är vid tiden för rapportens publicering under slutbearbetning, och får redovisas senast i samband med årsmötet 2011 den 8 mars. Efter denna rapports publicering är det naturligt med fler och bredare enkäter hos olika intressenter.


5

AIK Ungdom och dess hemvist AIK Ungdoms önskemål och krav, frikopplat från arenafrågan, är en hemvist/klubbhus på Skytteholms IP för AIK-akademin och den omfattande ungdoms- och damverksamheten med Skytteholms IP som bas. Solna stad har efter fyra år ej kommit med en markanvisning. Givet kopplingen till Skytteholms IP frikopplades därför AIK Ungdoms behov från arenafrågan redan från början. Solna stad har i slutet av 2010 begärt en skriftlig inriktning från AIK FF om avsikten är att fortsatt ha Skytteholm som bas för ungdomsfotbollen. AIK FF har varat att inriktningen är att ha Skytteholms IP som bas för dam- och ungdomsfotbollen tills vidare. Önskemålet om anvisning för klubbhus/hemvist på Skytteholms IP kvarstår därmed.


6

Generisk specifikation på AIK-arena i huvuddrag Specifikationen ska kunna användas som utgångspunkt för såväl eget projekt som benchmark i förhandling med hyresalternativ Följande generiska krav på en AIK-arena har presenterats av en intern referensgrupp inom AIK Fotboll AB i augusti 2010 och är framtagen under hösten 2009 och avsåg då uppförandet av egen arena: Typ av arena

Fotbollsarena

Kapacitet

25 000-30 000

Sittplatser

25 000-30 000 varav 7 000 kan användas som ståplats

Ståplatser

7 000 för egen klack, ståplats vid egen stol. UEFA-regler gränssättande då inga ståplatser får finnas 2014

VIP-stolar

4 200

Loger

30 (15 * 10 platser samt 15 * 20 platser = 450 platser)

Utformning

Hemmakortsida ett etage, övriga arenan i två etager. Tak och helt stängd, stängt mellan sektionerna alt. i hörnen. Spelarbuss skall kunna komma in på arenan.

Gräs

Konstgräs

Antal etager

2 etager på långsidorna och ena kortsidan, ett sammanhängande etage på andra kortsidan.

Uppvärmning

Planvärme, fjärrvärme året runt

Kiosker Restauranger

En på varje långsida med kapacitet på 1 000 platser/långsida, ev. restauranger på kortsidorna som endast är öppna före match. Kapacitet?

Souvenirförsäljning

1 stor butik (minst 500 kvm) öppen utifrån, 7 minibutiker – en för varje etage.

Reklamplatser

2 band och mellan etagen och över översta etaget. Ledskärmar.

Storbildsskärmar

2 i diagonala hörn

Parkering

3 000

Infrastruktur

Längs med SL:s turlinjer

Läge

Norr-/västerort i första hand eller Stockholm.

Äga/hyra Personalutrymmen Omklädningsrum

Personalomklädningsrum för 700 personer

Toaletter

Antal/åskådare

Press- och mediacenter Kontorslokaler

AFAB 20-25 st. arbetsplatser, FF 10 st. arbetsplatser

Kommentar: Specifikationen behöver vidareutvecklas, bl. a är frågan om behovet av antal kiosker öppen. Kapaciteten för restauranter har lämnats öppen. Kravspecifikationen behöver uppdateras i det fortsatta arbetet med att utreda ett eget alternativ. Att t ex i samband med en arena anlägga 3 000 parkeringsplatser kan röra sig om en kostnad på flera hundra miljoner kronor. Tak till en arena driver även detta en anläggningskostnad med stora belopp. Loger är de ojämförligt dyraste platserna att anlägga och måste noggrant övervägas i förhållande till förväntade intäkter.


7

Urvalskriterier AIK Fotboll AB hade i sitt tidigare arenaarbete tittat på ”geografi”, ”utformning” och ”ekonomi” som urvalskriterier. Arenagruppen vidareutvecklade dessa kriterier enligt följande.

Urvalskriterier

Riktlinjer

Utformning av arenan

Sportslig utformning Publikkapacitet Säkerhet Faciliteter för spelare Faciliteter för publik Arkitektur: lutning läktare / etage / ståplats / VIP Omgivning kring arenan Risker och möjligheter (SWOT)

Geografi

Medlemmar Årskortsinnehavare Större sponsorer Lokalt näringsliv Kommunikationer till och från arenan Risker och möjligheter (SWOT)

Möjlighet att samla verksamheter

AIK Fotboll Elit AIK Fotboll överhuvudtaget AIK överhuvudtaget Risker och möjligheter (SWOT)

Möjligheter till affärsutveckling

Kontroll av evenemang matchdagar Inflytande på verksamheten och intjänande-möjligheter icke-matchdagar Ägarandel eller annan kontroll över arenabolaget Realismen i arenabolags affärsplan Realism i egen affärsplan Risker och möjligheter (SWOT)

Ekonomi

Bedömningen i de olika urvalskriterierna vägs mot ekonomin såsom den framgår av den översiktliga kalkylen för alternativet. Bedömt ekonomiskt underskott för alternativet gör att det faller bort per automatik.


8

Utvärdering Råsunda

Fotbollstadion tar idag c:a 34 000 personer i nuvarande skick. Anläggningen är säkerhetscertifierad t o m 2018. Enligt uppgift från en teknisk besiktning kring 2005 är det framförallt armeringen i betongen i den östra läktaren som medför att denna behöver rivas och byggas om i grunden. Bedömt marknadsvärde på Råsunda är idag 150-200 MSEK bl. a baserat på taxeringsvärde. En föreslagen detaljplan för fastigheten Lagern 1 och 2 där Råsunda ligger anger en förändrad användning av fastigheten innebärande rivning av arenan och bygge av bostäder. SvFF har uppgett att man ingått preliminärt avtal om försäljning av fastigheten till PEAB som en del i Swedbank arenaprojektet för 5-600 miljoner kronor. Den nya detaljplanen för Råsunda ska göra denna transaktion möjlig. Därmed finns det förmodligen ingen realistisk möjlighet för AIK att förvärva Råsunda (SvFF har som svar på ett brev från AIK om eventuellt köp av Råsunda endast svarat att man avser genomföra beslutet om rivning från 2006). Framförallt blir alternativet med en köpeskilling om 5-600 miljoner kronor enbart för marken samt ombyggnadskostnader ej realistiskt för en fotbollsarena. Möjligheter till affärsutveckling Den stora poängen med ett övertagande av Råsunda Fotbollstadion skulle ha varit dess etablerade ställning som hemmaplan för AIK Fotboll sedan 1937. Dess unika historia och dess placering i stadsmiljön i Råsunda. Även om ett övertagande skulle ge AIK tillgång till utrymmen så är dessa ej särskilt ändamålsenliga och renoveringsbehov samt behov av modifieringar föreligger. Framförallt måste den östra läktaren helt nedrivas och nybyggas. Utformning av arenan Ett teoretiskt övertagande skulle ha förutsatt en rivning och fullständig nybyggnad av den östra läktaren. I övrigt försiktiga renoveringar av befintliga utrymmen. Geografi Fotbollstadion ligger mellan Solna centrum och gamla Råsunda. Tunnelbana finns från Solna centrum. Från 2013 passerar tvärspårvägen Solna centrum. Möjlighet att samla verksamheter AIK Fotboll avser att behålla Skytteholms IP som bas för damfotbollen och ungdomsfotbollen. Herrarnas elitlag tränar på Karlberg. Råsunda rymmer sedan 1937 kansli etc. för AIK. Den gamla östra läktaren med dessa orginalutrymmen måste rivas i alla scenarion. Dagens AIK-kansli är inrymt i den 1985 nyuppförda västra läktaren. AIK Fotboll avser att behålla Skytteholms IP som bas för ungdomsfotbollen – givet att klubbens önskemål om klubbhus och hemvist får en snar lösning. Herrarnas elitlag tränar på Karlberg. Ett upprustat Råsunda skulle ha tillgänglighet för träning etc. Den skulle ha utrymme för kansli etc. för AIK. Man kan i detta sammanhang notera den oklarhet som har rått mellan AIK Hockey och Solna stad avseende de ekonomiska villkoren för träning på Ritorp. Oklarheten ledde till en rättslig tvist där parterna nu har förlikats i samband förhandlingen in tingsrätten. AIK Hockey avser att fortsatt spela herrlagets matcher på Hovet i Stockholm. Ungdomsverkamhet avses även fortsättningsvis att bedrivas på Ritorp. Ekonomisk prognos Mot bakgrund av att det realistiskt ej finns någon säljare så förblir den ekonomiska prognosen en spekulation. Med en försäljningspris för marken och fastigheterna om högst 200 MSEK och med 300 MSEK i kostnader för ny östra läktare och övriga modifieringar och renoveringar hade projektet möjligen varit realistiskt – förutsatt att extern finansiering hade kunnat erhållas. En sådan extern finansiering hade förmodligen, dessutom, förutsatt en bakomliggande garanti från kommunen (se mera utförlig diskussion under ”eget alternativ”). Till investeringskostnaderna kommer driftskostnader för arenan.


9

Stockholmsarenan

Arenan byggs för 30 000 med skjutbart tak och konstgräs av Stockholms stad. Bygget har påbörjats våren 2010 och arenan beräknas stå klar mot början av 2013. Byggherre är Peab. Utformning av arenan Arenan är försedd med ett skjutbart tak som lämnar arenan helt öppen när det är tillbakadraget. Utformningen av arenan styrs av att den ska vara en multievent arena och har två etager där loger och VIP-platser ligger i övre kant på det nedre etaget. Arenan uppfyller alla moderna säkerhetsnormer och såväl spelarbussar som bussar med bortasupportrar kan lotsas in direkt till sina platser via passage under läktaren. Geografi Arenan är placerad i Globen-området i Stockholm. Vid Globen, Gullmarsplan och Skärmarbrink finns tunnelbana (gröna linjen). Tvärspårväg mellan Gullmarsplan – Älvsjö – Alvik – Sundbyberg - Solna. Möjlighet att samla verksamheter AIK Fotboll avser att behålla Skytteholms IP som bas för damfotbollen och ungdomsfortbollen. Herrarnas elitlag tränar på Karlberg. Stockholmsarenan har begränsad tillgänglighet för träning på grund av annan planerad beläggning. Arenan kommer ej att ha utrymme för kansli etc. för AIK. För kontorslokaler hänvisas till extern hyresvärd. Hovet intill Stockholmsarenan kommer framgent att vara hemmaplan för AIK Hockey. Möjligheter till affärsutveckling Själva arenan och fastigheten ägs av Stockholm stads fastighetsbolag, SGA fastigheter. Den egentliga kostnaden för arenan är i dagsläget beräknad till c:a 2,7 miljarder kronor. SGA fastigheter, ska bl. a genom försäljning av byggrätter subventionera kostnaden för arenan så att kostnaden för driftsbolagets finansiella förutsättningar baseras på en investeringsutgift på max 1,4 miljarder SEK (överskjutande belopp täcks av SGA och Stockholms stad). Avtal om drift för arenan har slutits med AEG i slutet av november 2009. AEG är ett amerikanskt företag med Europakontor i Hamburg. AEG fungerar som operatör av c:a 80 olika arenor i världen. De har presenterat en affärsplan som bygger på 45 evenemang årligen där idrott står för hälften av evenemangen och övriga evenemang är konserter etc. Enligt egen uppgift från Stockholms stad och AEG är över 50 evenemang redan klara för 2013. Minst ett av de andra stockholmslagen i fotboll (Hammarby) kommer att spela sina hemmamatcher i arenan.


10

Swedbank arena

Arenan byggs för 50 000 med skjutbart tak och naturgräs. Bygget av arenan påbörjades i slutet av 2009 och den beräknas stå klar i augusti 2012. Byggherre är Peab. Utformning av arenan Arenan är försedd med ett skjutbart tak. Utformningen av arenan styrs av att den ska vara ny nationalarena för svensk fotboll. I samband med projekteringen av arenan var det därför viktigt att den uppnådde s.k. femstjärnig status enligt FIFA:s gradering av arenor. Det innebär bl. a den ska rymma minst 50 000 åskådare och inneha viss kvalitet avseende bakomliggande utrymmen etc. Med den valda kapaciteten och behovet av VIP-loger så är en arena med tre etager en naturlig följd. Det första etaget rymmer 20 000 platser, andra etaget som främst består av loger och VIP-stolar rymmer 10 000 platser. Av dessa 10 000 platser tillhör 1 280 logerna, 7 000 är VIP-stolar och övriga ca 1 720 platser på norra kortsidan är likställda med platserna på första etage. AIK har direkt tillgång till 1 970 VIP-platser och del av hedersloge och evenemangsloge. Det tredje etaget rymmer 20 000 platser. Lutningen på läktarna på respektive etage är utformad så att varje del av planen ska vara synlig från en sittande position. Det ska genom en teknisk lösning vara möjligt att skärma av det tredje etaget. Osäkerhet föreligger hur detta kommer att påverka inramning av fotbollsevenemangen avseende ljudbild m.m. Arenan kommer att ha naturgräs. Arenabolagets plan är att byta gräset 5-6 gånger per år på grund av det planerat frekventa utnyttjandet av arenan. En erfarenhet från Wembley stadium i London är att en tät frekvens av andra evenemang än fotboll och täta omläggningar av gräsplanen skapar problem. Planen är att AIK:s spelare har egna omklädningsrum i arenan. Arenan uppfyller alla moderna säkerhetsnormer och såväl spelarbussar som bussar med bortasupportrar kan lotsas in direkt till sina platser via passage under läktaren. Arenan ska placeras i ett nybyggt område som kallas Arenastaden. Intill arenan byggs ett hotell. Tills nu har planen varit att Skandinaviens största köpcentrum kallat ”Mall of Scandinavia” skulle uppföras intill arenan, men detta är i dagsläget oklart. Arenastaden har kommunicerat att någon annan form av mindre försäljningslokaler kan komma att uppföras istället. C:a 2 km från Swedbank arena ligger stadsdelen Råsunda och omkring den gamla Fotbollsstadion som rivs ligger pubar, caféer och restauranter där många besökare till AIK:s matcher samlas idag. Geografi Arenan är placerad 1 km från Solna station mot Råstasjön i Solna. Vid Solna station finns pendeltåg mellan Märsta – Stockholm – Södertälje. Tvärspårväg mellan Solna – Sundbyberg – Alvik – Älvsjö - Gullmarsplan. C:a 2 km från arenan finns Solna centrums t-bana (blå linjen).


11 Möjlighet att samla verksamheter AIK Fotboll avser att behålla Skytteholms IP som bas för damfotbollen och ungdomsfotbollen. Herrarnas elitlag tränar på Karlberg. Swedbank arena har begränsad tillgänglighet för träning på grund av annan planerad beläggning. Arenan kommer ej att ha utrymme för kansli etc. för AIK. Fabege erbjuder kontor i separat kontorsbyggnad i Arenastaden. Möjligheter till affärsutveckling Arenan ägs av ett ägarbolag där PEAB, Fabege, Jernhusen, Svenska Fotbollförbundet och Solna stad ingår som ägare. Kostnaden för bygget av arenan beräknas till 2,2 miljarder kronor. Ägarna har bildat ett särskilt driftsbolag (Swedbank Arena Management eller ”SAM”) som är nytt inom eventbranschen. SAM räknar med 65 evenemang och totalt 1,2 miljoner besökare första året och därefter 80 evenemang om året och bedömer att man därmed går med vinst. SAM har vid ett flertal tillfällen angett att man ej är beroende av AIK för sin affärsplan (även om man naturligtvis välkomnar AIK att spela på arenan). Det framgår ej om byggrätter eller motsvarande i andra delar av den s.k. Arenastaden ska finansiera delar av byggkostnaden för arenan.

Ekonomisk prognos för Stockholmsarenan och Swedbank arena

Tabellen indikerar en preliminär prognos hur mycket mer eller mindre AIK Fotboll skulle kunna tjäna genom spel på Stockholmsarenan eller Swedbank arena. Samtidigt är det viktigt att betona att den ekonomiska prognosen måste vägas mot de andra urvalsfaktorerna. Attityden hos årskortsinnehavare, annan publik och sponsorer bör undersökas bredare och mera omfattande, bl. a med hänsyn till attityd till arenan, resvägar och priskänslighet, för att få bättre precision i en ekonomisk bedömning.

Snittpublik Total differens mot Råsunda idag

9000

12 000

15 000

17 500

20 000

25 000

Swedbank arena

2,9 MSEK

2,6 MSEK

1,4 MSEK

0,5 MSEK

- 0,5 MSEK

- 2,4 MSEK

Stockholmsarenan

7,8 MSEK

7,1 MSEK

6,6 MSEK

6,1 MSEK

5,5 MSEK

5,0 MSEK

Kommentar till siffrorna. Siffrorna bygger på preliminära ej bindande anbud från respektive arenabolag. Anbuden utgörs av förslag på affärsmodeller som presenterades i januari 2010 (Stockolmsarenan) och februari 2010 (Swedbank Arena). Efter det har dialog kring affärsmodellerna förts med båda parter. Siffrorna i jämförelsen bygger på dagens snittintäkt för vanliga besökare på Råsunda om 125 kr per besökare Siffrorna i prognosen förutsätter i princip en fördubbling av sålda VIP- eller premiumplatser och olika paket. Prognosen baseras på de bedömningar som har gjorts av AIK Fotboll. Antalet sålda VIP-stolar och loger är detsamma oavsett beräknad snittpublik Inget av alternativen förefaller vid en försiktig uppskattning ge möjlighet för AIK att tjäna väsentligt mer med pengar jämfört med dagens situation. Stockholmsarenan ligger närmare att nå ett sådant mål med hänsyn framför allt till de erbjudna ekonomiska villkoren och den kontroll över arrangemanget (t ex till loger) som arenan erbjuder. Ökningen är dock inte i paritet med de väsentligt förbättrade intäktsmöjligheter som de förbättrade faciliteterna skulle kunna innebära. AIK får en för låg andel av de intäkter AIK är med och genererar och målbilden ligger betydligt högre än vad erbjudandena hittills från respektive arenabolag har innehållit.

Egen arena

En ”egen” arena kräver mark, partners och extern finansiering. Ett sådant alternativ kräver en aktiv insats från AIK utöver förhandlingar med en hyresvärd. De blir med nödvändighet samriskprojekt med externa partners som tillför kapital, mark eller andra komponenter i projektet. AIK Fotboll AB har under 2008 låtit den engelska konsultfirman Franklin + Andrews ta fram en rapport vad det översiktligt skulle kosta att bygga en enklare AIK-arena för c:a 28 000 åskådare. Totalkostnaden för enbart arenan, och utan projektmarginaler, var strax under 500 MSEK.


12 Under 2009 hade AIK vissa kontakter med ett arenaprojekt i Norrort/Västerort som sedermera ej fick exploateringstillstånd. Därmed föll detta potentiella alternativ bort ur diskussionen. AIK har under 2010 haft preliminära kontakter med en annan kommun och en annan intressent avseende ett eventuellt arenaprojekt. Dialogen pågår mellan parterna. Den överskuggande frågan är idag om ett eget alternativ överhuvudtaget är praktiskt genomförbart och i sådant fall om det potentiellt skulle ge samma eller bättre möjligheter för AIK Fotboll än att hyra in sig på Swedbank arena eller Stockholmsarenan. En realistisk bedömning av sakkunniga inom projektering och planprocesser (inom kontaktad kommun samt i tillfrågat byggbolag) är att om ett eget alternativ är praktiskt genomförbart så skulle ett sådant vara färdigt för spel tidigast 4 år efter att projektet satts igång. Det innebär att ett eget alternativ är tillgängligt tidigast 2015-16. Möjligheter till affärsutveckling AIK Fotboll AB är en kapitalsvag klubb (i likhet med många andra fotbollsklubbar i Sverige och Europa) vilket medför att uppförande av en egen arena kräver nära samarbete med en kommun avseende markfråga och bakomliggande garantier till externa finansiärer, välvilliga finansiärer avseende klubbens andel i den totala finansieringen i projektet och byggbolag. Arenan måste bli en del i ett större projekt där dess tillkomst bidrar till att öka attraktionen i ett område och skapa mervärden genom att värdet på kringliggande mark ökar. Vi kan konstatera att Solna stad ej har intresse av att bidra till ett sådant projekt med tanke på Swedbank arena. Stockholms stad har lovat Djurgårdens fotboll mark till en arena. Staden subventionerar vidare uppförandet av den nya Stockholmsarenan vilket medför att det ej finns något intresse att delta i andra arenaprojekt. Intäktskalkylen för en egen arena bör i huvudsak bygga på intäkter från fotbollsmatcher, och möjligen kringverksamheter som lokaluthyrning. Det är däremot ej realistiskt att i en grundkalkyl för en egen arena räkna med att den skulle kunna konkurrera med de två befintliga eventarenorna i Stockholm avseende stora evenemang utöver fotboll. Processen ser i stort sett ut enligt följande: preliminär förstudie mellan AIK Fotboll, kommun, andra intressenter och potentiella finansiärer, beslut om fördjupat samarbete, eller ej, och ingående av juridiskt bindande samarbetsavtal, detaljprojektering, byggstart, och sedan drift. Utformning av arenan Ett eget arenaprojekt ger goda möjligheter att utforma arenan i enlighet med AIK:s önskemål och specifikation. Samtidigt är det förmodligen ännu viktigare att hålla ett projekt inom givna kostnadsramar. Under en mera detaljerad studie, om en sådan är önskvärd, kan det därför bli nödvändigt att ranka de enskilda kraven och välja bort en eller flera lösningar för att hålla budget. Det ska t ex betonas att med en budget kring 500 MSEK är det omöjligt att bekosta ett skjutbart tak i ett arenaprojekt. Möjlighet att samla verksamheter Vid utformningen av en egen arena skapas möjligheten att samla flera verksamheter inom AIK t ex ungdomsverksamheten, träningsanläggning, understödsfunktioner och eventuellt andra sektioner och specialföreningar inom AIK. Det finns en möjlighet att ge projektet en tydlig idrottsprofil med socialt ansvar på ett sätt som står i samklang med AIK:s övergripande mål och visioner att främja idrott, utbilda spelare och vara en positiv kraft i samhället. Geografi I de högst preliminära diskussioner som har förts så har lägen i rimlig närhet till allmänna kommunikationer t ex pendeltåg, tunnelbana eller spårväg diskuterats. Det är i själva verket en av de styrande faktorerna vid den exakta lokaliseringen av lämplig plats. Infrastruktur


13 Ekonomisk prognos Utan närmare information om exakt upplägg avseende mark, anslutande infrastruktur, arenans exakta utformning, finansiering och t ex känslighetsanalys avseende ränta och eventuella andra hyresintäkter så finns det alldeles för många osäkerhetsfaktorer avseende en ekonomisk prognos avseende eget projekt. Utfallet pendlar beroende på svaren till dessa frågor mellan orealistiskt och genomförbart. Det går emellertid redan idag att sluta sig till följande: Kostnader för marken till en egen arena, och all infrastruktur kring arenan, måste bäras av andra komponenter i ett projekt än det bolag som äger och driver arenan. AIK Fotboll måste förmodligen uppbåda ”egen” finansiering från närstående finansiärer för belopp i storleksordningen 50-60 miljoner kronor. Även om en prognos eller kalkyl visar att AIK Fotboll och viss annan verksamhet, t ex uthyrning av lokaler till undervisning eller idrottsakademi, kan generera betalflöden som bär de finansiella kostnaderna, och lämnar tillräckligt resultat till AIK Fotboll, så krävs det med all sannolikhet någon form av bakomliggande inträdesavtal eller garantiliknande instrument från tredje part, t ex kommun, för att erhålla extern finansiering.

Slutsatser och rekommendation Generella slutsatser Det är få arenaprojekt som enligt tillgänglig expertis betalar sig enbart med intäkter från evenemangen. Detta gäller särskilt påkostade arenor med skjutbart tak etc. Ofta gäller det för de stora arenaprojekten att hitta andra intäkter i projektet i form av t ex hotell eller försäljning av angränsande byggrätter för att delvis finansiera arenaprojektet. En annan synpunkt är att väldigt få arenaprojekt kan gå med vinst utan ett hemmalag i någon form. Stockholm saknar idag en modern eventarena för stora konserter, internationella fotbollsmatcher etc. Från och med 2013 kommer det däremot att finnas två eventarenor som konkurrerar om stora musikevenemang etc. De konkurrerar på denna marknad dessutom med städer som Göteborg och Köpenhamn. Uttalanden från ledande personer i eventbranschen anger att antalet tillgängliga evenemang är förhållandevis begränsat (t ex att det finns totalt 10-15 artister i världen som fyller en stor eventarena). Marginalerna på dessa event är dessutom begränsade med artister som kan kräva uppemot 100 % av biljettintäkterna medan arrangören istället får intäkterna från kringförsäljning. Tillgänglig statistik från Nya Ullevi i Göteborg anger att man under de senaste tio åren haft i genomsnitt 1,7 evenemang per år för 50 000 eller fler. Det är rimligt att anta att dessa nya arenor kommer att absorbera alla större arrangemang, utöver fotboll, i Stockholm. Konkurrensen kommer att vara hård mellan de två arenorna om publiken och de stora evenemangen. Konsertarrangören AEG Live kommer förmodligen att styra sina evenemang till Stockholmsarenan, medan den svenska konsertmarknandens största arrangör, Live Nation, kan välja mellan de två.

Sammanfattning av alternativen:

Råsunda: Marknadspriset för fastigheten stiger med den nya detaljplanen för fastigheten Lagern 1 och 2 där Råsunda ligger till uppskattningsvis 500 MSEK, och alternativet är därmed ej ekonomiskt realistiskt. Arenagruppen är väl medveten om att det har funnits en opinion bland AIK:s medlemmar, bl. a manifesterat i initiativet ”Hemma på Råsunda”, som har verkat för bevarande och utveckling av Råsunda. Vi konstaterar avslutningsvis att såväl ägaren SvFF som innehavaren av planmonopolet för marken, Solna stad, vill riva Fotbollstadion senast 2013 och då är frågan för hyresgästen AIK Fotboll utom dess kontroll. Arenagruppen har fört en dialog med markägaren (SvFF) och Solna Stad angående möjligheterna att köpa arenan och i så fall priset på densamma. SvFF hänvisar till redan skrivna avtal och att AIK Fotboll i och med förbundets beslut att bygga en ny Nationalarena 2006 implicit har godkänt rivningen av Råsunda fotbollstadion. Solna stad har vid tiden för rapportens publicering (februari 2011) ej besvarat brevet från AIK med frågor angående detaljplanen för Lagern 1 och 2.


14 Eget alternativ: Arenagruppen bedömer att det finns ett kvarvarande alternativ avseende en fotbollsarena med intresse från en kommun och andra intressenter. Generellt sett konstaterar arenagruppen att ett eget arenaprojekt bör i huvudsak bygga på intäkter från fotboll, men att även andra intäkter, t ex från uthyrning av lokaler, är nödvändiga. Vi bedömer det som i princip uteslutet att ett sådant projekt skulle kunna konkurrera med Stockholmsarenan och Swedbank arena om större evenemang. Vi bedömer vidare att byggkostnaden (exkl. mark) för ett eget projekt uppgår till minst 500 MSEK. Utan närmare information om exakt upplägg avseende mark, anslutande infrastruktur, arenans exakta utformning, finansiering och t ex känslighetsanalys avseende ränta och eventuella andra hyresintäkter så finns det alldeles för många osäkerhetsfaktorer avseende en ekonomisk prognos avseende eget projekt. Utfallet pendlar beroende på svaren till dessa frågor mellan orealistiskt och genomförbart. En egen arena skulle ställa krav på bl. a förbättrad organisation och försäljning av premium- och logeplatser. Driften av arenan ger möjligheter, men den innebär även att lämpliga avtal med operatörer av restaurant, catering och annan drift måste slutas. Organisationen AIK Fotboll AB måste förmodligen utveckla flera kompetenser innan den kan ta ett större ansvar i driften av en arena (och potentiellt större andel av intäkterna). Även mot den bakgrunden kan ej vara någon nackdel för AIK Fotboll AB att under några år samarbeta med en erfaren operatör på en färdig arena för att utveckla AIK Fotbolls egen organisation.

Rekommendation i huvudfrågan I tidsperspektivet från 2013, och åtminstone fram till 2016, finns det realistiskt två multieventarenor i Stockholmsområdet som tänkbara hyresvärdar för AIK Fotboll. Arenagruppen bedömer att dessa multieventarenor erbjuder något bättre ekonomiska villkor än dagens villkor på Råsunda bl. a finns bättre möjligheter att skapa intäkter från premiumplatser och olika paket. Stockholmsarenan erbjuder idag bättre ekonomiska villkor och bättre kontroll över de egna arrangemangen för AIK än Swedbank arena. Samtidigt är skillnaderna ej av tillräckligt avgörande karaktär för att arenagruppen med detta preliminära underlag och dessa skattningar skulle kunna avge en definitiv rekommendation. a) Därför föreslår vi, vid en tidpunkt som styrelsen i AIK Fotboll AB närmare bestämmer, att AIK Fotboll AB initierar en formell upphandling i syfte att inhämta bindande anbud från Stockholmsarenan och Swedbank arena. Själva processen och huvudpunkterna ska etablera stabila spelregler för budgivarna och vara transparent för dem. Den ska dessutom tillgodose krav på transparens och insyn för AIK:s medlemmar. Anbudsförfrågan ska vara tillgänglig för anbudsgivarna samt medlemmar i AIK och intressenter i AIK Fotboll AB. Den ska som ett minimum innehålla: Följebrev Specifikation AIK-arena (uppdaterad version av nuvarande specifikation) Anbudsvillkor innehållande bl. a bestämmelser om bindande anbud Avtal för 3 år + option ytterligare cirka 5 år Giltighetstid (sex månader) Minimikrav på anbudsgivare (ekonomiska krav på bolag, garanti från ägare, deklaration på ”heder och samvete” avseende ”handel och vandel” etc.) Urvalskriterier Utformning av arenan Geografi Möjlighet att samla verksamheter Kontroll av arrangemang och möjlighet till affärsutveckling


15 Viktning av urvalskriterierna med %-sats i anbudsförfrågan för att betona prioriteringar. Viktad bedömning vägs slutligen mot de erbjudna ekonomiska villkoren. procedurregler anbudsgivaren står för alla kostnader rätt för AIK Fotboll AB att involvera externa experter fri prövningsrätt konfidentialitet / tillgänglighet av information utformning anbud tidplan b) Utvärderingen av anbuden sker av en särskild utvärderingspanel där sammansättningen föreslås se ut enligt följande: Ordförande: Nomineras av styrelsen i AIK Fotboll AB Sekreterare: VD, AIK Fotboll AB Medlem 1: Nomineras av styrelsen i AIK Fotboll AB Medlem 2: Nomineras av styrelsen i AIK FF Medlem 3: Nomineras av huvudstyrelsen AIK Medlem 4: Nomineras av medlemsmöte i AIK FF Panelen har totalt sex medlemmar och ordföranden har utslagsröst. Medlemmarna i utvärderingspanelen ska stå fria från tidigare eller nuvarande ekonomiska mellanhavanden med anbudsgivarna (annat än i den mån det har skett som ett led av anställning eller förtroendeuppdrag för AIK:s bolag och föreningar). Utvärderingspanelen kan dessutom knyta till sig experter och sakkunniga som bistår i utvärderingen av en eller flera aspekter, men ej deltar i överläggning före omröstning eller själva omröstningen. c) Det kvarvarande egna alternativ som identifierats tillsammans med en kommun och andra intressenter ska utredas av en särskild projektgrupp inom AIK Fotboll AB. AIK Fotboll AB bör ta in en extern resurs för att leda arbetet. Syftet med utredningen tillsammans med kommunen och övriga intressenter ska vara att komma fram till en bedömning om projektet är praktiskt genomförbart och ger tillräcklig ekonomisk utdelning i förhållande till riskerna. Ambitionen är att utredningen bör vara slutförd senast september 2011.

Övriga frågor Arenagruppen Arenagruppen tillsattes efter medlemsmöte i AIK FF som var föranlett av en uppfattning om bristande insyn för medlemmarna i arenafrågan. Mera konkret kritiserades bristen på synbara alternativ till Swedbank arena. AIK FF:s arenagrupp skulle bidra till att förbättra de brister som påtalades under medlemsmötet. AIK Fotboll AB äger arenafrågan operativt och även om det dagliga samarbetet i arenagruppen fungerar bra så kan det uppstå oklarheter såväl avseende gruppens interna arbete och som ansvaret för arenafrågor inom AIK Fotboll. En genomgående erfarenhet är att ideella deltagare i arenagruppen endast kan bidra till en viss gräns, och fast anställd personal måste med nödvändighet stå för kontinuiteten. För denna typ av frågor är den fast anställda personalen samlad i AIK Fotboll AB. Den ej alldeles ändamålsenliga organisationen med en arenagrupp har sin historiska förklaring, och den har fyllt en funktion under en övergångsperiod. I och med att AIK FF sedan 2010 har tagit ett tydligt ägaransvar i AIK Fotboll AB så är det nu naturligt att upplösa arenagruppen under AIK FF och odelat återföra frågan operativt under AIK Fotboll AB.

Arenagruppens Arenarapport  

Arenagruppens Arenarapport

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you