Page 1


Š Aleksander Wolski


S

zanowni Państwo, mam przyjemność oddać w Wasze ręce drugie wydanie Biuletynu Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Podobnie jak w ubiegłym roku tak i w tym, możecie dzięki niemu zapoznać się z działalnością Rady z ostatnich

miesięcy. Tradycyjnie na początek przedstawiamy sprawozdanie Prezesa oraz krótkie informa-

cje z życia oddziałów w Częstochowie i Bielsku-Białej przygotowane przez ich przewodniczących. Nie zapomnieliśmy również o osiągnięciach sportowych naszych koleżanek i kolegów, które mogą myć motywacją dla pozostałych członków Stowarzyszenia, aby czynnie brali udział w naszych zawodach sportowych. W biuletynie znajdziecie Państwo również materiały szkoleniowe kol. Macieja Książka, którego poprosiliśmy o krótkie wystąpienie w ramach Walnego Zebrania Członków ŚSRM. Kolejny bardzo ważnym i wyczerpującym tekstem jest materiał szkoleniowy przygotowany przez kol. Magdalenę Habdas i kol. Jana Konowalczuka. Być może zachęceni do pogłębienia wiedzy na temat wyceny odszkodowań za utratę wartości nieruchomości proponowanych przez zespół naukowców z Uniwersytetu Śląskiego i Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach zechcecie Państwo wziąć udział w warsztatach organizowanych w ramach „5th Multinational Conference Rethinking Expropriation Law, Katowice 2018”, na które jako współorganizatorzy serdecznie zapraszamy. Kolega Jan Siudziński przygotował dla nas przegląd orzecznictwa dotyczącego ciągle trudnego tematu jakim jest wycena służebności. W ostatniej części przedstawiamy Państwu analizę rynku mieszkaniowego w Katowicach przygotowaną przez zespół rzeczoznawców majątkowych działających w Instytucie Analiz Nieruchomości IMARS Sp. z o.o. Życząc przyjemnej i mam nadzieję, ciekawej lektury serdecznie pozdrawiam w imieniu swoim i Rady ŚSRM.

Prezes ŚSRM

Ewa Łukasik-Kisiel

3


Podsumowanie minionego roku działalności ŚSRM

S

prawozdanie Prezes z działalności Rady Śląskiego

Sekretarz Stowarzyszenia, Garus Andrzej – Przewodni-

Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych za

czący Oddziału w Bielsku-Białej, Członek Rady Stowarzy-

okres czerwiec 2017 - maj 2018.

szenia, Kazimierska Elżbieta – Przewodnicząca Oddziału w Częstochowie, Członek Rady Stowarzyszenia, Kosek

Koleżanki i Koledzy!

Wojciech – Członek Rady Stowarzyszenia, Marchewka To-

Minął drugi rok działalności Rady ŚSRM, której mam

masz – Członek Rady Stowarzyszenia, Motyl Grzegorz –

zaszczyt przewodniczyć. Z obowiązku przypominam skład

Członek Rady Stowarzyszenia, Siudziński Jan – Członek

Rady ŚSRM: Łukasik-Kisiel Ewa – Prezes Stowarzyszenia,

Rady Stowarzyszenia, Szulc Włodzimierz – Członek Rady

Urbańczyk Krzysztof – Wiceprezes Stowarzyszenia, Pastwa

Stowarzyszenia.

Wojciech – Skarbnik Stowarzyszenia, Olczyk Aleksandra –

Rada w mijającym roku spotykała się systematycznie 4


Działalność ŚSRM

raz w miesiącu za wyjątkiem przerwy w okresie letnim,

stość i zmieniające się akty prawne, na których oparta jest

w wyniku czego do maja br. odbyło się 9 spotkań. Świad-

działalność rzeczoznawcy majątkowego. W minionym

czy to o ogromie spraw, z którymi przyszło nam się zmie-

roku weszła w życie z dniem 1 września nowelizacja usta-

rzyć w mijającym roku. Jak zwykle w tym miejscu pragnę

wy o gospodarce nieruchomościami, stąd w tym samym

podziękować członkom Rady za uczestnictwo niemalże

miesiącu członkowie mogli zapoznać się z 51 zmianami

w komplecie w tak licznych zebraniach.

jakich dokonano w ustawie. Niejako kontynuacją tego

W posiedzeniach uczestniczyła również Przewodnicząca

było szkolenie z prof. dr hab. Ewą Kucharską-Stasiak na

Komisji Rewizyjnej kol. Hanna Czaplicka-Gutry zabierając

temat koncepcji wartości rynkowej, na którym próbowali-

często głos i udzielając celnych rad.

śmy uzyskać odpowiedź czy są to zmiany rewolucyjne czy

Realizując program wyborczy Rada na bieżąco ana-

ewolucyjne. W opinii uczestników było to bardzo ważne

lizowała potrzeby naszych członków oraz organizowała

i ciekawe szkolenie.

szkolenia. W mijającym roku członkowie naszego Stowa-

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami

rzyszenia jak i osoby spoza niego mogły uczestniczyć w na-

wprowadziła ponownie obowiązek ustawicznego szkolenia

stępujących seminariach:

dla rzeczoznawców majątkowych skutkiem czego 25 kwiet-

Lp. Data szkolenia 1

28.09.2017

Ilość godzin 6

Wykładowca

Nazwa szkolenia

mgr inż. Krzysztof

51 zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Urbańczyk 2

30.10.2017

6

mgr Piotr Zamroch

Zasady ustanawiania służebności przesyłu i określanie wynagrodzenia za jej ustanowienie.

3

23.03.2018

6

4

25.04.2018

6

prof. dr hab. Ewa

Koncepcja wartości rynkowej w świetle nowelizacji ustawy

Kucharska-Stasiak

o gospodarce nieruchomościami.

dr Katarzyna Konieczny

Ochrona danych osobowych w działalności rzeczoznawcy majątkowego po wejściu w życie ustawy RODO.

5

6

16.05.2018

22-23.05.2018

8

12

prof. dr hab. Magdalena

Metoda dyferencyjna w wycenie nieruchomości na przykładzie

Habdas,

wyników badań dla celu szacowania wartości szkód w OOU

dr inż. Jan Konowalczuk

(obszarze ograniczonego użytkowania) portów lotniczych.

mgr Tomasz Ciodyk,

Rynek ziemi rolniczej przy uwzględnianiu regulacji określonych

mgr inż. Krzysztof

w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Wycena nieruchomo-

Urbańczyk

ści rolnych - przykłady praktyczne. Szkolenie warsztatowe. Służebność przesyłu. Szkolenie warsztatowe dla uczestników

7

31.05-01.06.2018

8

inż. Jan Siudziński

8

09.06.2018

2

mgr inż. Maciej Książek

Mistrzostw PFSRM w tenisie ziemnym. Szkolenie w ramach WZC ŚSRM: wskazówki dla rzeczoznawców majątkowych do oceny stanu nieruchomości pod względem zgodności z obowiązującym prawem budowlanym.

Ponadto działalność szkoleniową w formie warsztatów

nia 2018 r. ukazało się Rozporządzenie Ministra Inwesty-

prowadziły oddziały ŚSRM w Bielsku-Białej i Częstocho-

cji i Rozwoju w sprawie stałego doskonalenia kwalifikacji

wie za co szczególnie chciałam podziękować przewod-

zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, zgodnie

niczącym kol. Elżbiecie Kazimierskiej i kol. Andrzejowi

z którym od stycznia br. rzeczoznawca w ciągu roku musi

Garusowi.

wykazać się 8 punktami, czyli minimum 16 godzinami od-

Analizując tematy odbytych szkoleń widać, że na bie-

bytych szkoleń, w tym 8 godzin muszą obejmować szkole-

żąco staramy się reagować na otaczającą nas rzeczywi-

nia warsztatowe. Od stycznia 2019 r. ilość punktów wzrasta 5


Spotkanie noworoczne w Pałacu Bażantarnia w Pszczynie

6


Działalność ŚSRM

do 12, czyli odpowiednio maksymalnie 12 godzin szkoleń

Osobiście odebrałam podziękowania za umożliwienie

i minimum 12 godzin warsztatów. Tym samym nakłada to

członkom ŚSRM konsultacji z prawnikiem. Inicjatywa oka-

na nas jako organizatorów szkoleń obowiązek przygoto-

zała się trafiona. Cieszę się bardzo, że możemy pomóc na-

wania takiej ich oferty w formie wykładów i warsztatów,

wet niewielkiej części środowiska, która korzysta z konsul-

by każdy członek ŚSRM miał możliwość uzyskania odpo-

tacji. Ważne, że to działanie znajduje poparcie i w związku

wiedniej ilości punktów.

z tym będziemy kontynuować współpracę z  kancelarią

Czeka nas zatem ogromny wysiłek by sprostać wymo-

Talarczyk - Roessler.

gom w szczególności w zakresie organizacji spotkań warsz-

Inną inicjatywą Rady było zorganizowanie pomocy

tatowych, które siłą rzeczy organizowane są w mniejszych

merytorycznej przez utworzenie grupy rzeczoznawców

grupach. Realizując jeden z punktów programu wybor-

wyspecjalizowanych w wycenach dla różnych celów – od-

czego dotyczącego współpracy Stowarzyszenia ze środo-

powiedzialny z ramienia Rady kol. Jan Siudziński, który

wiskiem naukowym będziemy organizatorami warszta-

przygotował listę rzeczoznawców opublikowaną na naszej

tów w ramach „5th Multinational Conference Rethinking

stronie internetowej. Z tej pomocy najczęściej korzystają

Expropriation Law, Katowice 2018”, organizowanej przez

koleżanki i koledzy przy wycenie służebności. Kol. Jan Siu-

Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach i Uniwersytet

dziński otrzymuje częste zapytania, znając jego fachowość

Śląski w dniach 27-29 września br. Warsztaty pn. „Metoda

i rzetelność jestem pewna, że udziela on merytorycznych

dyferencyjna w wycenie nieruchomości na przykładzie wy-

odpowiedzi. Problematyka wyceny służebności od lat na-

ników badań dla celu szacowania wartości szkód w OOU

stręcza kłopotów, stąd obiecuję, że nie zabraknie szkoleń

portów lotniczych" odbędą się w dniu 28 września 2018 r.

warsztatowych na ten temat.

w ich trakcie będziemy dyskutować na temat opracowanej

Przypominam o utworzonej również liście obrońców,

przez środowisko naukowe metody dyferencyjnej i możli-

którzy w razie potrzeby udzielą merytorycznej pomocy

wości wykorzystania jej dla innych celów wyceny np. przy

rzeczoznawcom majątkowym, których operaty szacunko-

określaniu opłaty adiacenckiej. Myślę, że możliwość roz-

we są przedmiotem postępowania w KOZ.

szerzenia metodyki na inne obszary wycen czynią temat warsztatów bardzo atrakcyjnym dla szerszej rzeszy rzeczoznawców majątkowych. Serdecznie zapraszam człon-

BARDZO SOBIE CENIĘ TE NIEFORMALNE SPOTKANIA

ków naszego Stowarzyszenia do udziału we wrześniowych

Z NASZYMI CZŁONKAMI ORAZ ROZMOWY

warsztatach, jednocześnie informuję, że liczba miejsc jest

O NURTUJĄCYCH ŚRODOWISKO PROBLEMACH.

ograniczona. Innym rodzajem działalności Rady są seminaria dla kandydatów przystępujących do egzaminu państwowego

Kontynuowane są praktyki zawodowe dla kandydatów

prowadzone przez członka Rady Wiceprezesa kol. Krzysz-

na rzeczoznawców majątkowych. Organizatorem praktyk

tofa Urbańczyka. Do tej pory odbyły się 3 spotkania, sala

jest PFSRM, prowadzącymi praktyki jest między inny-

w biurze naszego Stowarzyszenia zawsze w całości była za-

mi nasze Stowarzyszenie, które współpracuje z osobami

pełniona uczestnikami, którzy wychodzili z tych spotkań

uprawnionymi – rzeczoznawcami majątkowymi, człon-

bardzo zadowoleni.

kami ŚSRM. Odpowiedzialny z ramienia Rady kol. Wło-

Kontynuowane jest wydawnictwo elektroniczne kwar-

dzimierz Szulc nadzoruje pracę biura, którego pracowni-

talnika „Nieruchomość” pod kierownictwem kol. Krzysz-

cy dbają o organizację i harmonogram praktyk. Wyniki

tofa Urbańczyka – niestety nadal ukazuje się zbyt mała

finansowe z praktyk stanowią nadal znaczący przychód

ilość artykułów.

Stowarzyszenia o czym szczegółowo poinformuje skarbnik

Dziękuję bardzo natomiast kol. Krzysztofowi Rożko za

kol. Wojciech Pastwa.

systematyczne przygotowywanie kalendarza prawnego,

W zeszłym roku ukazał się pierwszy Biuletyn ŚSRM,

z którego korzystają nie tylko członkowie naszego Stowa-

dzisiaj mają Państwo okazję zapoznać się z jego drugim

rzyszenia, ale również soby ze sfederowanych Stowarzy-

numerem. To czego nie udało się zamieścić w ubiegłym

szeń z całej Polski.

roku zgodnie z daną obietnicą udało nam się teraz. Mamy 7


KKRM w Łodzi

między innymi obiecaną analizę rynku opracowaną przez

i uroczyście. Uczestnikom zagwarantowaliśmy przyjazd

Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości

i powrót autokarem z Katowic, co znalazło uznanie wśród

SILESIA. Dziękuję bardzo wiceprezesowi kol. Adriano-

koleżanek i kolegów. Spotkania noworoczne tradycyj-

wi Górniakowi za pomoc i umożliwienie przedstawienia

nie przygotowały dla swoich członków również oddziały

w biuletynie jednej z analiz jakie sporządza Instytut na

w Bielsku-Białej i Częstochowie. W tym roku udało mi się

bazie transakcji wprowadzanych przez rzeczoznawców

w obu uczestniczyć, a za zaproszenie serdecznie dziękuję

majątkowych.

przewodniczącym oddziałów. Bardzo sobie cenię te niefor-

Zachęceni dobrym odbiorem w poprzednim roku

malne spotkania, mamy wtedy okazję porozmawiać o nur-

spotkania noworocznego, w tym roku w dniu 9 stycznia

tujących środowisko problemach i przynajmniej próbować

zaprosiliśmy państwa do Pałacu Bażantarnia w Pszczy-

im zaradzić. Trudno jest pracować na rzecz członków

nie. Spotkanie uświetnił występ chóru Feel Harmonic,

Stowarzyszenia nie znając ich oczekiwań. Z mojej strony

którego członkowie na co dzień śpiewają w Filharmonii

mam okazję bliżej zaprezentować działalność całej Rady

Śląskiej. Zespół przy akompaniamencie perkusji i kontra-

oraz działalność Rady Krajowej PFSRM, w której obradach

basu zaprezentował repertuar począwszy od kolęd, przez

czynnie uczestniczę i przekazać jakie są możliwości sku-

pieśni gospel do piosenek z kabaretu Starszych Panów. Była

tecznego działania, bo niestety nie wszystko zależy od nas.

to prawdziwa uczta dla uszu i oczu. Właściciele obiektu

Jak już wspomniałam w minionym roku brałam udział

przygotowali bardzo smaczny poczęstunek, a na zakończe-

zarówno w obradach Krajowej Rady PFSRM w Warszawie

nie przy akompaniamencie fortepianu, na którym zagrał

oraz w XXVI KKRM organizowanej we wrześniu ubiegłe-

student Akademii Muzycznej odbyło się wspólne kolędo-

go roku przez Łódzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców

wanie. Mam nadzieję, że takie chwile na długo zapadną

Majątkowych w Łodzi. Konferencję poprzedziła uroczy-

w Państwa pamięci, bo było naprawdę niezwykle miło

stość XXV – lecia działalności Łódzkiego Stowarzyszenia 8


Działalność ŚSRM

Szkolenie z prof. dr hab. Ewą Kucharską-Stasiak

Spotkania Rady ŚŚRM

Szkolenie z dr Katarzyną Konieczny

9


Rzeczoznawców Majątkowych. Organizowana Konferen-

kowzroczność i nieszanowanie własnej pracy przez część

cja i Jubileusz w przepięknie odrestaurowanm mieście była

środowiska.

niezwykle udana. Miłym akcentem było uhonorowanie

Sytuacja finansowa ŚSRM jest stabilna. Tradycyjnie za

naszego członka kol. Krzysztofa Urbańczyka najwyższym

przygotowanie projektów planów finansowych oraz bieżą-

odznaczeniem jakie może otrzymać rzeczoznawca mająt-

cą kontrolę i analizę sytuacji finansowej Stowarzyszenia

kowy medalem „AMICUS DE REBUS PERITORUM PO-

odpowiedzialny jest z ramienia Rady Skarbnik kol. Woj-

LONORUM”. Tym samym śląskie Stowarzyszenie może

ciech Pastwa. Po zamknięciu bilansu na 2017 rok wynik

poszczycić się już czwartym uhonorowanym tym nad-

finansowy wynosi + 31 250,19 zł. Szczegóły założeń Planu

zwyczajnym medalem członkiem. W poprzednich latach

Finansowego i wyniki finansowe zostaną przedstawione

odznaczeni zostali w kolejności: prof. Stanisława Kalus

w sprawozdaniu Skarbnika.

(1999), kol. Andrzej Kalus (2000), kol. Henryk Hajdasz

Działalność Komisji Etyki i Komisji Opiniującej w mi-

(2014).

jającym roku przybliżą Państwu wystąpienia przewodni-

W ramach komunikatów publikowanych na liście dys-

czących: kol. Jana Lubeckiego i kol. Wiesławy Szandrow-

kusyjnej oraz stronie internetowej ŚSRM informowałam

skiej.

również o innym sukcesie naszego członka Stowarzysze-

W ostatnim roku z naszego grona odeszli:

nia, obecnego prezydenta PFSRM kol. Marka Wiśniewskie-

1. Wacław Baranowski – Członek Honorowy

go, który został członkiem Komisji Standardów TEGOVY.

2. Edward Olszewski

Jeszcze raz serdecznie ze swojej strony koledze Markowi

3. Daniela Wendlandt

gratuluję.

Na dzień dzisiejszy Stowarzyszenie liczy 418 człon-

Gratulacje należą się również naszym członkom, którzy

ków, w tym 13 zawieszonych. Martwi mnie odpływ części

zostali powołani do Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej

osób ze Stowarzyszenia, które motywują swoje odejście

oraz KOZ, co jest bezsprzecznie ich zasługą i osobistym

niespełnieniem przez nas ich oczekiwań twierdząc, że się

sukcesem. Są to:

nie rozwijamy. Na szczęście są to wyjątki, pozostałe osoby

Do PKK: Andrzej Bablok, Andrzej Garus, Marek Górniak,

odchodzą w związku z zakończeniem działalności zawodo-

Lech Gutry, Andrzej Kalus, Jan Konowalczuk, Katarzyna

wej. Przychodzą również do nas nowi członkowie, którzy

Rusin , Zenon Marczuk – wiceprzewodniczący PKK, Krzysz-

przede wszystkim oczekują dobrej oferty szkoleniowej, co

tof Urbańczyk, Marek Wiśniewski.

w świetle obowiązujących przepisów daje nam nadzieję,

Do KOZ: Zdzisław Hajdasz – Zastępca Przewodniczącego,

że ilość członków Stowarzyszenia będzie rosła, a przynaj-

Marek Gancarczyk, Jerzy Jurgielewicz, Grzegorz Motyl.

mniej nie będzie spadać. Ze swojej strony deklaruję, że

Uczestnicząc w obradach Rady Krajowej przekazałam

szkolenia i warsztaty organizowane będą na poziomie sa-

Zarządowi problem oferowanych stawek za wyceny przez

tysfakcjonującym obie strony, jestem otwarta na wszelkie

Śląski Urząd Wojewódzki jak i przez Urzędy Miast na

uwagi, wsłuchuję się w głosy środowiska i na pewno będę

Śląsku jakie obowiązują dla biegłych powoływanych na

wyciągać stosowne wnioski. Hasło wyborcze nie straciło

podstawie kpa. Ponieważ nie wszystkie Urzędy w Kraju

swojej aktualności – Stowarzyszenie ma być Przyjazne, Po-

stosują sztywne ceny za wykonany operat szacunkowy,

mocne i Potrzebne, czego przede wszystkim Koleżankom

dopuszczają rozliczenie zgodnie z przedstawioną tabelą

i Kolegom, ale i sobie życzę.

pracochłonności lub uwzględniają zróżnicowanie stawki w zależności od składników nieruchomości, będziemy

Ewa Łukasik-Kisiel

próbowali jako Rada prowadzić rozmowy z organami zle-

Prezes ŚSRM w Katowicach

cającymi wyceny, by dopracować cennik satysfakcjonujący obie strony. Niestety w tym miejscu pragnę uzmysłowić koleżankom i kolegom, że problem dumpingu cenowego jaki przez lata stosowali nasi koledzy przy przetargach znalazł odzwierciedlenie przy przygotowywaniu przez Urzędy stawek wynagrodzeń dla biegłych. Do tego prowadzi krót10


Działalność ŚSRM

oddział ŚSRM w Częstochowie

czas, aby w gronie kilkunastu osób wypocząć przy grillu, pospacerować nad brzegiem rzeki Pilicy oraz alejkami parku wokół pałacu, co połączyliśmy z jego zwiedzaniem. Tradycyjne spotkanie noworoczne członków Oddziału, które odbyło się w dniu 19 stycznia 2018 roku po

W okresie od 12 maja 2017 roku,

poświęcone wycenie nieruchomości

raz kolejny potwierdziło, że inte-

tj. od ostatniego Walnego Zebrania

drogowych, które zorganizowaliśmy

gracja środowiskowa jest niezbędna

Członków Częstochowskiego Od-

w Radoszewnicy k. Koniecpola.

do nawiązywania i utrwalania kon-

działu Stowarzyszenia spotykaliśmy

Klimat miejsca, pałacu w Rado-

taktów zawodowych. W atmosferze

się w naszej siedzibie w  kilkuoso-

szewnicy i profesjonalizm prowa-

karnawałowej z życzeniami pomyśl-

bowych grupach, dyskutując na te-

dzącego, rzeczoznawcy majątkowe-

ności wkroczyliśmy w kolejny rok.

maty zawodowe, głównie dotyczące

go kol. Tomasza Goebla sprawiły,

naszego lokalnego rynku nierucho-

że były to wyjątkowe warsztaty. Po

Elżbieta Kazimierska

mości. Większe grono zgromadziło

części edukacyjnej, ciekawej dyskusji

Przewodnicząca oddziału ŚSRM

wyjazdowe spotkanie warsztatowe,

i wymianie doświadczeń przyszedł

w Częstochowie

Spotkanie warsztatowe Radoszewnicy k. Koniecpola

Spotkanie noworoczne

11


oddział ŚSRM w Bielsku-Białej

obowiązkowe w zakresie uzyskania minimum punktowego. Oddział ma dobre doświadczenia z organizowania takich seminariów. Ostatnio było zorganizowane 2-dniowe szkolenie, gdzie mówcami byli członkowie naszego Oddziału. Sześciu prelegentów zaprezentowało sześć różnych

Walne Zgromadzenie Członków

je, że przeważnie zainteresowani

zagadnień. Taka formuła nie wyklu-

Dla członków Oddziału WZC

seminariami są nasi członkowie

cza oczywiście szkoleń, które będą

jest bardzo ważnym wydarzeniem,

z Bielska-Białej i  ościennych miej-

prowadzone przez profesjonalnych

które stanowi o założeniach pro-

scowości. Prawdopodobnie wynika

wykładowców zewnętrznych.

gramowych i organizacyjnych na-

to z konieczności dojazdu do naszej

Niezależnie od szkoleń i warsz-

szego zawodu. Jest to czas i miejsce

siedziby z odległości kilkudziesięciu

tatów będą kontynuowane również

na poznanie Prezesa, Rady, Komisji

kilometrów.

spotkania Klubu Dobrej Wyceny.

Opiniującej i innych statutowych

Szkolenia organizowane przez

Formułą tych wydarzeń dotych-

gremiów. W trakcie obrad plenar-

Oddział, będą miały głównie cha-

czas były spotkania dyskusyjne,

nych jak i w kuluarach jest czas na

rakter prezentacji poglądów człon-

gdzie w debacie interdyscyplinarnej

osobiste kontakty i wymianę poglą-

ków naszego zgromadzenia i będą

uczestnicy uzgadniali wspólne sta-

dów z innymi członkami naszego

prowadzone jako warsztaty prak-

nowisko odnośnie problemowych

Stowarzyszenia. W ramach dyskusji

tyczne. To wynika z systemu punk-

zagadnień zawodowych. Formuła

plenarnej jest okazja, aby samemu

tacji za szkolenia, które są obecnie

zgromadzeń nie ulegnie zmianie,

się wypowiedzieć jak i wysłuchać innych dyskutantów. Działalność szkoleniowa Oddziału w Bielsku-Białej Jednym z  głównych zakresów działania Oddziału jest działalność szkoleniowa, która jest i  będzie uzgadniana z Radą ŚSRM. Niewątpliwie jest to aktywność uzupełniająca do szkoleń organizowanych przez Stowarzyszenie. Szkolenia organizowane przez Oddział mają charakter wykładów merytorycznych i warsztatów praktycznych, spotkań dyskusyjnych w ramach Klubu Dobrej Wyceny oraz spotkań w trakcie których podejmowano zagadnienia wyceny dla sądów, w ramach Klubu Biegłych Sądowych. Działalność szkoleniowa jest otwarta dla wszystkich członków ŚSRM. Praktyka jednak pokazu12


Działalność ŚSRM

a kolejne zjazdy będą bardziej sfor-

również pozwoli uczestnikom na

to osoby mające duże doświadczenie

malizowane (lista obecności, zde-

uzyskanie punktów za obowiązek

zawodowe, ugruntowany warsztat

finiowany pisemnie problem do

ustawicznego kształcenia.

pojęciowy praktyczny oraz charak-

dyskusji, pisemne konkluzje rozwiązania problemu). Te modyfikacje

teryzują się walorami charakteru odDziałalność integracyjna

powiednimi do tej aktywności.

pozwolą na ich formalną rejestrację

Bieżąca działalność integracyjna

Nasi członkowie są zaangażowa-

i zakwalifikowanie do punktacji za

opiera się na tradycyjnych towarzy-

ni w prace Komisji Odpowiedzial-

obowiązek ustawicznego szkolenia.

skich Spotkaniach Opłatkowych

ności Zawodowej oraz Państwowej

Spotkania Klubu Biegłych Są-

oraz Spotkaniach Noworocznych.

Komisji Kwalifikacyjnej.

dowych były i będą otwarte dla

Są to wydarzenia o charakterze

Działalność w strukturach Sto-

wszystkich członków naszego Stowa-

towarzyskim, które mają miejsce

warzyszenia i w strukturach Federa-

rzyszenia. Siłą rzeczy problematyka

w eleganckich lokalach i towarzyszy

cji naszych członków nie jest zasługą

dotyczyła i będzie dotyczyć głównie

im uroczysta oprawa odpowiednia

działalności Oddziału, ale niewątpli-

zagadnień z zakresu tematów prze-

dla okoliczności. Warto nadmienić,

wie stanowi powód do dumy i satys-

wijających się w sporach sądowych,

że działalność szkoleniowa również

fakcji dla nas wszystkich.

gdzie nasi członkowie występują jako

ma charakter integracyjny. Członkowie Oddziału w Bielsku-

biegli sądowi. Tak jak w przypadku Klubu Dobrej Wyceny spotkania

Działalność w strukturach Stowa-

będą bardziej sformalizowane (lista

rzyszenia i w strukturach Federacji

Zmienia się struktura wiekowa

obecności, zdefiniowany pisemnie

Członkowie Oddziału są aktyw-

członków Oddziału. Następuje natu-

problem do dyskusji, pisemne kon-

ni w pracach Komisji Opiniującej,

ralna zmiana pokoleniowa. Zmienia

kluzje rozwiązania problemu), co

której stanowią znaczącą część. Są

się sposób postrzegania zawodu rze-

-Biełej

czoznawcy majątkowego. Uwarunkowania kulturowe i technologiczne stawiają nowe wyzwania przed działalnością ruchu zawodowego. Zmiany zachowania jak i działalności Oddziału będą kreować głównie nasi członkowie relatywnie młodzi wiekiem. Młode pokolenie będzie modelować przyszłość zarówno Federacji jak i Stowarzyszenia. Miejscem artykułowania nowych poglądów są WZC Oddziału, spotkania kuluarowe na szkoleniach i innych wydarzeniach zawodowych oraz spotkaniach integracyjnych. Andrzej Garus Przewodniczący oddziału ŚSRM w Bielsku-Białej

13


Relacja z XXIII Mistrzostw Polski Rzeczoznawców Majątkowych w Tenisie Ziemnym im. Bolesława Rusaka o Puchar Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

łość, sprawność fizyczną i ducha walki. Gratulacje dla zwycięzców! Na zakończenie, podczas miłej i uroczystej kolacji (na

XXIII Mistrzostwa Polski Rzeczoznawców Mająt-

kortach) z udziałem Prezes ŚSRM Ewy Łukasik-Kisiel, od-

kowych w Tenisie Ziemnym odbyły się w  dniach 15-

było się wręczenie nagród i pucharów ufundowanych przez

16.06.2017 r. po raz pierwszy na Górnym Śląsku w prze-

PFSRM oraz ŚSRM w Katowicach.

pięknej Pszczynie, w nowoczesnym Śląskim Centrum

W turnieju głównym „OPEN” (do 55 lat) w grze po-

Tenisa „SCT” przy ul. Bieruńskiej 78. Organizatorem

jedynczej wygrał Paweł Wiśniewski (Sosnowiec) przed

Mistrzostw było Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców

Januszem Truskowskim (Olsztyn); w grze pojedynczej po-

Majątkowych w Katowicach. Mistrzostwa uroczyście zain-

wyżej 55 lat wygrał Ryszard Dyrda (Rybnik) przed Janem

augurowała Prezes ŚSRM Ewa Łukasik-Kisiel. W zawodach

Siudzińskim (Marklowice Górne); grę podwójną wygrali

rywalizowało 17 zawodników z Bochni, Dzierżoniowa,

Ryszard Borek (Dzierżoniów) i Waldemar Ochocki (Wał-

Gdyni, Inowrocławia, Kielc, Marklowic Górnych, Olszty-

brzych) przed Wojciechem Frankowskim (Gdynia) i Paw-

na, Pszczyny, Rybnika, Sosnowca, Starych Babic, Szczecina

łem Wiśniewskim (Sosnowiec). W punktacji drużynowej zwyciężyło Śląskie Stowa-

i Wałbrzycha. Większość pojedynków w turnieju było bardzo zacię-

rzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach

tych i wyczerpujących, mieliśmy też kilka niespodzianek,

przed Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych we

wisiały również „sensacje”. Do ostatnich spotkań trudno

Wrocławiu; turniej pocieszenia wygrał Krzysztof Babski

było wskazać zwycięzców.

(Szczecin).

W czwartek wieczorem relaksowaliśmy się na tradycyj-

Wszyscy bawili się świetnie. Ustalono, że w 2018 roku

nym grillu przy kortach, a w czasie zawodów korzystaliśmy

organizatorem XXIV Mistrzostw Polski Rzeczoznawców

z dobrego jedzenia na obiektach sportowych (z bardzo miłą

Majątkowych w Tenisie Ziemnym będzie ponownie ŚSRM.

obsługą).

Do zobaczenia w Pszczynie.

Mistrzostwa stały na wysokim poziomie, a na pozy-

Jan Siudziński

cjach Mistrzów nastąpiła zmiana. Wszystkim uczestnikom zawodów należą się ogromne słowa uznania za wytrzyma-

14

Organizator


Działalność ŚSRM

biet, na trzecim miejscu ukończyła Wioleta Lisik, a wśród mężczyzn bieg wygrał Jakub Olszewski, a Krzysztof Urbańczyk był trzeci. W slalomie gigancie kobiet w kategorii junior zwyciężyła Joanna Nękanowicz a Małgorzata Kiwior była druga, zaś w kategorii junior młodszy zwyciężyła Wioleta Lisik. Ponadto Joanna Nękanowicz zwyciężyła w kategorii open, za co otrzymała puchar oraz Srebrny Łańcuch (przechodni) Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń

XXXII Ogólnopolskie Mistrzostwa Narciarskie Geodetów i Rzeczoznawców w Białce Tatrzańskiej

Rzeczoznawców Majątkowych. W slalomie gigancie mężczyzn w kategorii mężczyzn trzecie miejsce zajął Krzysztof Urbańczyk, a w kategorii junior trzeci był Jakub Olszewski. W klasyfikacji open zwyciężył natomiast Radosław

W dniach 03-06.03.2018 w Białce Tatrzańskiej od-

Węgrzyn. Po raz pierwszy rozegrany został super gigant.

były się XXXII Ogólnopolskie Mistrzostwa Narciarskie

W klasyfikacji kobiet, całe podjum zajęły koleżanki z na-

Geodetów i Rzeczoznawców. Były to jednocześnie XIX

szego Stowarzyszenia, zwyciężyła Joanna Nekanowicz,

Mistrzostwa Narciarskie Rzeczoznawców Majątkowych.

przed Małgorzatą Kiwior i Wioletą Lisik. Tradycyjnie ro-

W zawodach tych brało udział kilkunastu rzeczoznaw-

zegrano slalom artystyczny, gdzie oceniany jest strój, fan-

ców majątkowych, w tym spora grupa członków Śląskie-

tazja i urok wykonania. Tutaj zwyciężyła para z naszego

go Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Mimo

regionu, czyli Wioleta Lisik i Dorota Przybyłka jako „Poli-

że zawody były wspólne to klasyfikacje w poszczególnych

cjantki” przed parą wielkopolsko – śląską Maciej Wituski

konkurencjach prowadzone były oddzielnie dla rzeczo-

i Krzysztof Urabńczyk jako „Reprezentacja z Pjongczang

znawców i geodetów. Rzeczoznawcy majątkowi rywalizo-

2018”. W jakiej formule odbędą się za rok jubileuszowe XX

wali w biegach narciarskich, slalomie gigancie, super gi-

Mistrzostwa Rzeczoznawców Majątkowych, czas pokaże.

gancie i oczywiście w tradycyjnym slalomie artystycznym. Członkowie naszego stowarzyszenia wielokrotnie stawali

Krzysztof Urbańczyk

na podium. Bieg narciarski na dystansie 2 km wśród ko-

Wiceprezes ŚSRM 15


WSKAZÓWKI DLA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH DO OCENY STANU NIERUCHOMOŚCI POD WZGLĘDEM ZGODNOŚCI Z OBOWIĄZUJĄCYM PRAWEM BUDOWLANYM Maciej Książek


I dynastii z Babilonu. Prawo stosowane w państwie Sume-

Historia

rów i Akadów w Mezopotamii. Kamienna stela z kodeksem znajduje się w Luwrze. Znane są także wcześniejsze

Prawo budowlane jest zbiorem przepisów prawnych,

zbiory praw kodeks Urukaginy XXIV wieku p.n.e., kodeks

normujących proces inwestycyjno-budowlany i stosunki

Ur-Nammu przełom XXII−XXI wieku p.n.e., kodeks Bila-

między podmiotami w nim uczestniczącymi.

lamy z Esznunny przełom XXI−XX wieku p.n.e., kodeks

Pojęcie prawa budowlanego jest wieloznaczne. Może

Lipt-Isztara XX wiek p.n.e., zapisane podobnie jak Kodeks

dotyczyć regulacji prawnych wyłącznie ustawy Prawo bu-

Hammurabiego po babilońsku. Tekst ze steli we współcze-

dowlane, jak również może dotyczyć przepisów wykonaw-

snych przekładach dzieli się na trzy części: wstęp, właściwe

czych wydanych na jej podstawie, ustaw bardzo silnie z nią

przepisy prawne z 282 paragrafami oraz epilog zawierający

związanych, jak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu

sankcje prawne.

przestrzennym czy ustawa o gospodarce nieruchomościa-

Prawa późniejsze to kodyfikacje Justyniana Digesta

mi. Ponadto pod pojęciem prawa budowlanego rozumie się

Justyniana: Korpus Iuris Civilis po blisko dwóch tysiącach

całokształt przepisów prawnych, związanych z budownic-

lat.

twem. A zatem wiele przepisów prawa administracyjnego,

Rozwój przemysłu i aglomeracji miejskich wymusił

niektóre regulacje prawa cywilnego, szczególnie normujące

ustanowienie odpowiednich przepisów porządkowych

stosunki zobowiązaniowe w procesie inwestycyjnym oraz

w budownictwie. Dotyczyło to w szczególności wodocią-

przepisy dotyczące procedur zlecania prac projektowych,

gów, kanalizacji, kolektorów gazowych, ulic, chodników,

robót budowlanych, usług, dostaw wyrobów budowlanych

komunikacji miejskiej. Nieodzowne stało się ustanowienie

i sprzętu, zawartych w ustawie Prawo zamówień publicz-

odpowiednich normatywów budowlanych, a także regu-

nyc.

lacji prawnych dotyczących zabudowy miast, stosunków sąsiedzkich i gospodarki terenami. Proces powstawania polskiego prawa i przepisów budowlanych przypadł na okres zaborów. W tym czasie na terenie Polski obowiązywało prawo zaborców: rosyjskie, pruskie i austriackie, przy czym na terenie zaboru austriackiego było ono napisane w języku polskim. Pierwsze polskie normatywne dokumenty ukazały się 18 lipca 1883 r. na terenie byłego zaboru austriackiego, czyli tzw. Galicji. Były to Przepisy ustawy budowlanej dla m. Krakowa oraz Przepisy ustawy kanałowej dla m. Krakowa. Kilkadziesiąt mniej i bardziej szczegółowych obowiązujących przepisów, przykładowo: Ustawa budowlana rosyjską w b. zaborze rosyjskim, Ustawa budowlana dla Królestwa Stołecznego m. Krakowa w b. zaborze austriackim, Ustawa budowlana dla znaczniejszych miejscowości w Królestwie Galicji i Lodomerii w byłym zaborze austriackim, Ustawa mieszkaniowa z 2 lipca 1875 r. i 28 marca 1918 r.

Przykład prawny w Kodeksie Hammurabiego w zakresie budownictwa: § 229 Jeśli budowniczy wybudował komuś

Zbiór Ustaw Królewskich Prus w byłym zaborze pruskim,

dom, a dzieła swego nie wykonał trwale i dom, który wybu-

wyjaśnia, dlaczego potrzeba było aż dziesięciu lat od 1918

dował, zawali się i zabije właściciela, budowniczy poniesie

roku do 1928 roku dla wprowadzenia jednolitego prawa

karę śmierci.

budowlanego i to jeszcze z pewnymi ograniczeniami i wy-

Kodeks Hammurabiego − babiloński zbiór praw zre-

jątkami.

dagowany i spisany w XVIII w. p.n.e. 1772 rok p.n.e. za

Pierwszy akt prawny, w którym można dopatrywać się

panowania króla Hammurabiego, szóstego przedstawiciela

odpowiednika obecnej ustawy Prawo budowlane, powstał 18


Wskazówki dla rzeczoznawców

16 lutego 1928 roku. Było to rozporządzenie Prezydenta

Od l marca 1975 roku weszła w życie kolejna, nowa

Rzeczypospolitej Polskiej o „prawie budowlanym i zabu-

ustawa Prawo budowlane. Jej wprowadzenie związane było

dowaniu osiedli.” Przepis ten był bardzo obszerny, liczył aż

z przeżywanym w tym okresie znacznym ożywieniem go-

422 artykuły i jako rozporządzenie wydany został z mocą

spodarczym, związanym z chwytliwym hasłem „budowy

ustawy (wg przedwojennych uregulowań prawnych zawie-

drugiej Polski”, w sposób szczególnie duży przekładającym

rał artykuły). Tak duża liczba umieszczonych w nim arty-

się na skalę rozpoczynanych i prowadzonych wówczas in-

kułów absolutnie nie oznacza jednak, że był on bardziej

westycji budowlanych.

złożony i skomplikowany od obecnych przepisów. Jego

Ustawa ta zawierała tylko 71 artykułów, a ważniejsze

objętość wynikała wyłącznie z prostego faktu, że obszar

zmiany to likwidacja funkcji inspektora nadzoru inwestor-

kodyfikacji w nim zawartej był bez porównania szerszy

skiego (na całe 6 lat, aż do roku 1981, kiedy to w jednej

niż w obecnej ustawie Prawo budowlane. Oprócz dzisiej-

z kolejnych nowelizacji inspektor nadzoru wrócił do tek-

szych kwestii wchodzących w sferę zainteresowania Prawa

stu ustawy), zniesienie wymogu zdawania egzaminu przy

budowlanego znalazły w nim miejsce liczne zagadnienia

nabywaniu uprawnień budowlanych, zwanych wówczas

z zakresu dzisiejszej ustawy o gospodarce nieruchomościa-

„stwierdzeniem posiadania przygotowania zawodowego

mi, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen-

do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budow-

nym, ochrony przeciwpożarowej, prawa cywilnego, usta-

nictwie”, itd.

wy o drogach publicznych, prawa lokalowego czy wreszcie

Transformacja ustrojowa początku lat 90. wymusiła

dzisiejszych przepisów techniczno-budowlanych dla części

rozpoczęcie prac nad całkiem nowym prawem budowla-

obiektów budowlanych.

nym. Liczne rządowe, resortowe i środowiskowe projekty nowej budowlanej ustawy zasadniczej zostały scalone w 1993 roku w jeden rządowy projekt nowej ustawy i osta-

PIERWSZA POLSKA POWOJENNA USTAWA BUDOWLANA

tecznie w dniu 7 lipca 1994 roku Sejm przyjął nową ustawę

LICZYŁA ZALEDWIE 96 ARTYKUŁÓW I PRZETRWAŁA

Prawo budowlane, z datą jej wejścia w życie określoną na l stycznia 1995 roku.

JAKO AKT OBOWIĄZUJĄCEGO PRAWA AŻ

W okresie transformacji ustroju społeczno-gospodar-

DO 1 MARCA 1975 ROKU.

czego, reform administracyjnych, dostosowywania prawa do wymagań Unii Europejskiej wiele zmian było nieodzownych ze względu na zmieniające się otoczenie praw-

Ostatni przedwojenny tekst jednolity rozporządzenia

ne i instytucjonalne ustawy Prawo budowlane.

z 1928 roku ukazał się w Dzienniku Ustaw nr 34 z 17 kwiet-

Formalnie obowiązuje ona do dnia dzisiejszego, z tym,

nia 1939 roku pod pozycją 216.

że ilość nowelizacji, jakim podlegał jej tekst w ciągu 17 lat

Dowodem uniwersalności przedwojennego prawa bu-

od momentu wprowadzenia powoduje, że już tylko w bar-

dowlanego może być fakt, że zostało ono zastąpione przez

dzo małym stopniu obecne jej zapisy przypominają te,

nowe przepisy dopiero po ponad 33 latach, 13 sierpnia 1961

z którymi mieliśmy do czynienia na początku roku 1995.

roku, kiedy to jego miejsce zajęła ustawa Prawo budowlane z 31 stycznia 1961 roku, opublikowana w Dzienniku Ustaw

Utrzymanie

nr 7 z 1961 roku pod pozycją 46. Ówczesna, pierwsza polska powojenna ustawa budow-

Przegląd techniczny w budownictwie

lana, była już znacznie odchudzona, liczyła zaledwie 96 artykułów i przetrwała jako akt obowiązującego prawa

Kontrole, przeprowadzają osoby posiadające odpo-

przez kolejnych blisko 14 lat, aż do 1 marca 1975 roku. O jej

wiednie uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjal-

precyzji i jednoznaczności oraz adekwatności w opisie pro-

ności.

cesu budowlanego rzeczywistości lat 60. może świadczyć

Przegląd techniczny w budownictwie to czynności

fakt, że w okresie wspomnianych 14 lat dokonano zaledwie

polegające na sprawdzeniu stanu technicznego budynku

dwóch niewielkich nowelizacji jej pierwotnego tekstu.

oraz sporządzeniu po ich zakończeniu stosownego pro19


tokołu zawierającego niezbędne informacje o jego stanie

oraz dane identyfikujące osobę, która dokument wystawiła;

technicznym, spostrzeżenia, co do występujących niepra-

-- cechować się jednoznacznością i zwięzłością.

widłowości, uszkodzeń i mankamentów funkcjonalnych Przeglądy roczne

obiektu oraz jego otoczenia (osobno w każdej z występujących branż kontrolnych). Protokół z wykonanego prze-

Zgodnie z art. 62 cytowanej wyżej ustawy prawo bu-

glądu technicznego stanowi, zgodnie z zakresem kontroli,

dowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich

kompendium wiedzy o stanie technicznym budynku i poza

użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę

sformułowanymi uwagami do stanu technicznego wyposa-

kontroli:

żony jest również w część opisową ujmującą zasady budowy,

-- okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na spraw-

kompozycję, charakterystykę materiałową i technologiczną

dzeniu stanu technicznego:

elementów składowych budynku oraz stanu jego otoczenia.

-- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych

Przeglądy pięcioletnie budynków są z racji obowiązu-

na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania

jących przepisów (patrz art. 61 i 62 Prawa budowlanego)

czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

obowiązkowe i mają charakter okresowy.

-- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, -- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dy-

Książka obiektu budowlanego

mowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Zgodnie z art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Przeglądy 5-letnie

Prawo budowlane, właściciel lub zarządca jest obowiązany

UWAGA! Dotyczą również domów jednorodzinnych

prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty

(kwestie ubezpieczenia OWU)

obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust.

-- okresowe, co najmniej raz na 5 lat, polegające na spraw-

2 cytowanej wyżej ustawy prawa budowlanego, książkę

dzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania

obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony

obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz

do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kon-

jego otoczenia;

troli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okre-

-- kontrolą tą powinno być objęte również badanie instala-

sie użytkowania obiektu budowlanego.

cji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu spraw-

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego,

ności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony

nie obejmuje właścicieli i zarządców:

od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień

-- budynków mieszkalnych jednorodzinnych;

instalacji i aparatów.

-- obiektów budowlanych: -- budownictwa zagrodowego i letniskowego,

Obiekty o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2

-- wykonanych na podstawie zgłoszenia robót budow-

oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu

lanych;

przekraczającej 1000 m2

-- dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę

Przeglądy okresowe co najmniej dwa razy w roku,

drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie prze-

w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku

pisów o drogach publicznych.

budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000

Sposób prowadzenia książki obiektu budowlanego zo-

m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni da-

stał określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury

chu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli

z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowla-

jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić wła-

nego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134). Wytyczne co do sposobu

ściwy organ o przeprowadzonej kontroli.

wypełnienia rubryk w książce obiektu formułuje § 6 ust. 2 tego rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, wpis do

Przeglądy w przypadku wystąpienia gwałtownych sił na-

książki powinien:

tury

-- zawierać dane identyfikujące dokument będący przed-

Przegląd bezpiecznego użytkowania obiektu każdora-

miotem wpisu, określać ważne ustalenia w nim zawarte

zowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych 20


Wskazówki dla rzeczoznawców

oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem

mosferyczne i niszczące działania czynników występują-

człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosfe-

cych podczas użytkowania obiektu, okresowej, co najmniej

ryczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opa-

raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego

dy atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rze-

i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, este-

kach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary

tyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, mogą prze-

lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie

prowadzać osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne

obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim

w budownictwie posiadające uprawnienia w specjalności

uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub

konstrukcyjno-budowlanej.

zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

KONTROLE OKRESOWE, CO NAJMNIEJ RAZ W ROKU,

Przeglądy kotłów grzewczych

MOGĄ PRZEPROWADZAĆ OSOBY PEŁNIĄCE SAMODZIELNE

Okresowe, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycz-

FUNKCJE TECHNICZNE W BUDOWNICTWIE POSIADAJĄCE

nej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych:

UPRAWNIENIA W SPECJALNOŚCI KONSTRUKCYJNO-

-- co najmniej raz na 2 lata – opalanych nieodnawialnym

BUDOWLANEJ.

paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW, -- co najmniej raz na 4 lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wy-

Wymagane uprawnienia do dokonywania przeglądów

dajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem;

instalacji wewnętrznych

Okresowe, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na oce-

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych,

nie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń

piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych,

chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości

mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wy-

w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej

magane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urzą-

nominalnej większej niż 12 kW.

dzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

W trakcie kontroli, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. Instalacje ogrzewcze

Wymagane uprawnienia do dokonywania przeglądów

z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej

przewodów kominowych

20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, licząc od daty

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych,

zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinny

powinny przeprowadzać:

być poddane przez właściciela lub zarządcę obiektu budow-

-- osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle ko-

lanego jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektyw-

miniarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych

ności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę

oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentyla-

parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką

cyjnych;

ma ona spełniać. Kontrolę tę przeprowadza się w roku na-

-- osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej

stępnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania

specjalności – do kominów przemysłowych, kominów wol-

kotła, a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 r.

no stojących oraz kominów lub przewodów kominowych,

użytkowane są już ponad 15 lat, przeprowadza się do dnia

w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń

31 grudnia 2010 r.

mechanicznych.

Wymagane uprawnienia do dokonywania przeglądów

Obowiązki wobec nadzoru budowlanego

budowlanych

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zgod-

Kontrole okresowe, co najmniej raz w roku, polegające

nie z art. 65 cytowanej wyżej ustawy Prawo budowlane,

na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku,

jest obowiązany udostępniać dokumenty, o których mowa

budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy at-

w art. 64 ust. 3, przedstawicielom właściwego organu oraz 21


innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnio-

4) przystępuje do budowy lub prowadzi roboty budow-

nych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we

lane bez dopełnienia wymagań określonych w art. 41 ust.

właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrze-

4, art. 42, art. 44, art. 45 – 100-500 zł,

gania przepisów obowiązujących w budownictwie.

6) wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwo-

Wysokości grzywien nakładanych na podstawie art. 62

leniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy

ustawy prawo budowlane

lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego za to,

projektu – 100-500 zł, 8) nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62

że w czasie użytkowania nie poddaje okresowym kontrolom stanu technicznego, co najmniej raz w roku:

ust. 1 – od 100-500 zł,

-- stanu technicznego elementów budynku – 300-500 zł,

9) nie spełnia, określonych w art. 63 obowiązków prze-

-- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska –

chowywania dokumentów, związanych z obiektem bu-

300-500 zł,

dowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego,

-- instalacji gazowej przewodów kominowych – 100-500 zł.

100-500 zł,

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego za to,

9b) zmienia sposób użytkowania obiektu budowlane-

że w czasie użytkowania nie poddaje okresowym kontro-

go lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym

lom stanu technicznego, co najmniej raz na 5 lat:

mowa w art. 71 ust. 2, albo pomimo wniesienia sprzeciwu,

-- stanu sprawności technicznej i przydatności do użytko-

od 100-500 zł,

wania – 300-500 zł,

10) nie udziela informacji lub nie udostępnia dokumen-

-- instalacji elektrycznej – 100-500 zł,

tów, o których mowa w art. 81c ust. 1, żądanych przez wła-

-- instalacji piorunochronnej – 100-500 zł.

ściwy organ, związanych z prowadzeniem robót budowlanych, przekazaniem obiektu budowlanego do użytkowania

Wysokości grzywien nakładanych na podstawie art. 93

lub jego utrzymaniem, 100-500 zł.

ustawy prawo budowlane Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego za to,

Samowola budowlana

że nie wykonuje obowiązku przechowywania przez okres istnienia obiektu dokumentacji budowy oraz innych dokumentów – 200-500 zł.

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia, gdy obiekt

Właściciel lub zarządca za to, że nie prowadzi dla każ-

budowlany lub jego część jest w budowie albo został wybu-

dego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego bu-

dowany bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez

dynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem spraw-

zgłoszenia albo pomimo wniesienia przez właściwy organ

dzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2, książki obiektu

sprzeciwu od zgłoszenia. Samowolą budowlaną jest rów-

budowlanego – 200-500 zł.

nież prowadzenie w powyższych warunkach innych robót

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego za to, że

budowlanych niż budowa obiektu budowlanego, czyli nie-

nie dołącza do książki obiektu budowlanego protokołów

legalna realizacja prac polegających na przebudowie, mon-

z kontroli obiektu budowlanego, ocen i ekspertyzy doty-

tażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

czące jego stanu technicznego oraz innych dokumentów

Zgodnie z generalną zasadą określoną odpowiednio

– 100-500 zł.

w art. 48 ust. 1 oraz art. 49b ust. 1 Ustawy z 7.07.1994 roku Prawo budowlane, w razie realizacji obiektu w warunkach

Wysokości grzywien nakładanych na podstawie ustawy

samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego jest

prawo budowlane

obowiązany nakazać rozbiórkę tego obiektu lub jego części.

Art. 93. Kto:

Nowelizacje prawa budowlanego zmniejszyły restrykcyj-

3) dokonuje rozbiórki obiektu budowlanego lub

ność powyższej reguły przez wprowadzenie możliwości le-

jego części, naruszając przepisy art. 28 lub art. 31 ust. 2

galizacji samowolnie zrealizowanego obiektu budowlanego

– 100-500 zł,

lub jego części. 22


Wskazówki dla rzeczoznawców

Wszczynając postępowanie w sprawie samowoli bu-

Legalizacja samowoli budowlanej

dowlanej organ nadzoru budowlanego powinien ocenić czy dana budowa jest: -- zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu

Wszczęcie postępowania

przestrzennym, w szczególności:

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej wszczy-

-- ustaleniami obowiązującego miejscowego planu

nane jest z urzędu, choćby inicjatywa wszczęcia takiego

zagospodarowania przestrzennego, albo

postępowania pochodziła od inwestora lub osoby trzeciej.

-- ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i za-

Ma to istotne znaczenie praktyczne, ponieważ w postę-

gospodarowania terenu, w przypadku braku obowią-

powaniu wszczętym z urzędu – strona takiego postępo-

zującego miejscowego planu zagospodarowania prze-

wania nie może domagać się jego zawieszenia ani umo-

strzennego,

rzenia.

-- nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych,

Zauważyć natomiast warto, że sama legalizacja samo-

w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu bu-

woli budowlanej nie jest obowiązkiem, a uprawnieniem

dowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

podmiotu odpowiedzialnego za samowolę budowlaną.

Pamiętaj! Jeżeli samowola budowlana nie może zo-

Tym samym, podmiot ten ma prawo do jej legalizacji, nie

stać zalegalizowana ze względu na niespełnienie które-

może natomiast zostać do niej przymuszony.

gokolwiek z wyżej wymienionych warunków, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek orzec nakaz rozbiórki.

Adresatem decyzji wydawanych w postępowaniu dotyczącym samowoli budowlanej jest, stosownie do art. 52

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych

pr. bud., inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, natomiast organem właściwym w tych sprawach

Jeżeli spełnione są wskazane powyżej warunki legali-

jest organ nadzoru budowlanego – co do zasady powiato-

zacji samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego powinien nakazać w drodze postanowienia wstrzymanie robót budowlanych. Postanowienie to wydaje się niezależnie od stopnia zaawansowania robót. W postanowieniu tym organ nadzoru budowlanego nakłada również obowiązek przedstawienia dokumentów, o których mowa poniżej. W przypadku gdy dane roboty zostały już faktycznie wykonane, nie ma podstaw do wydania postanowienia o ich wstrzymaniu i wówczas organ nadzoru budowlanego określa jedynie obowiązki, jakie powinien spełnić inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Pamiętaj! Prowadzenie robót budowlanych, mimo ich wstrzymania postanowieniem, o którym mowa powyżej, zobowiązuje organ nadzoru budowlanego do orzeczenia nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, zgodnie z art. 50a pkt 1 pr. bud.

wy inspektor nadzoru budowlanego właściwy dla miejsca

Złożenie właściwych dokumentów do organu nadzoru

położenia obiektu budowlanego będącego przedmiotem

budowlanego

postępowania.

W przypadku postępowania legalizacyjnego dotyczącego obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia

Badanie możliwości legalizacji przez organ nadzoru bu-

na budowę lub zgłoszenia dotyczącego:

dowlanego

-- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzin23


nych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na

sta o zgodności budowy z  ustaleniami obowiązującego

działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

-- wolno stojących parterowych budynków stacji transfor-

albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania

matorowych i kontenerowych stacji transformatorowych

terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zago-

o powierzchni zabudowy do 35 m2,

spodarowania przestrzennego,

-- sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie zna-

2. projekt zagospodarowania działki lub terenu,

mionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanaliza-

3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania

cyjnych, cieplnych lub telekomunikacyjnych;

nieruchomością na cele budowlane,

Do organu nadzoru budowlanego należy złożyć:

4. w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub ry-

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta mia-

sunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane

sta o zgodności budowy z  ustaleniami obowiązującego

odrębnymi przepisami.

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Pamiętaj! Wymienione powyżej dokumenty nale-

albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania

ży złożyć w terminie określonym przez organ nadzoru

terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zago-

budowlanego w postanowieniu o  wstrzymaniu robót

spodarowania przestrzennego,

budowlanych. Brak złożenia wymaganych dokumentów

2. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opi-

w określonym przez organ terminie zobowiązuje organ

niami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumen-

nadzoru budowlanego do orzeczenia nakazu rozbiórki

tami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz za-

obiektu budowlanego lub jego części.

świadczeniem o wpisie projektanta na listę członków izby

Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych

samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania

dokumentów jest traktowane jako wniosek o zatwierdze-

projektu,

nie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie

3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania

robót budowlanych (jeżeli budowa nie została jeszcze

nieruchomością na cele budowlane,

faktycznie zakończona).

4. postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji Zgoda wszystkich współwłaścicieli

architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie określonym w art. 33 ust. 2 pkt 4 pr. bud.

Warto zaznaczyć, iż w przypadku współwłasności

– w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiek-

nieruchomości do przeprowadzenia legalizacji samowoli

tów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenie pasa

budowlanej wymagana jest zgoda wszystkich współwłaści-

technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód

cieli. Tak więc, jeżeli w danym stanie faktycznym chociaż-

wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy

by jeden ze współwłaścicieli nie wyraża woli na legalizację

ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych

samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego nie ma

do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

możliwości zalegalizowania samowolnie wybudowanego

5. specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną

obiektu.

lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra – w przypadku obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne za-

DO PRZEPROWADZENIA LEGALIZACJI SAMOWOLI

grożenie dla użytkowników lub których projekty budow-

BUDOWLANEJ WYMAGANA JEST ZGODA WSZYSTKICH

lane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce,

WSPÓŁWŁAŚCICIELI.

rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach. Natomiast w  ramach postępowania legalizacyjnego

Podobnie jak w przypadku braku woli legalizacji jedy-

dotyczącego innych obiektów wybudowanych bez wy-

nego właściciela, tak i w razie braku zgody na legalizację

maganego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu właściwego

samowoli budowlanej wszystkich współwłaścicieli, organ

organu, do organu nadzoru budowlanego należy złożyć:

nadzoru budowlanego zobowiązany jest do wydania na-

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta mia-

kazu jego rozbiórki. 24


Wskazówki dla rzeczoznawców

Badanie przez organ nadzoru budowlanego złożonych

Obliczanie wysokości opłaty legalizacyjnej

dokumentów Jeżeli inwestor spełni wymagania określone w postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych, organ nadzoru budowlanego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

Wysokość opłaty legalizacyjnej oblicza się według

-- zgodność projektu zagospodarowania działki lub tere-

wzoru określonego na podstawie art. 59f ust. 1 pr. bud.

nu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu prze-

Stosownie bowiem do art. 49 ust. 2 pr. bud. do opłaty lega-

strzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązujące-

lizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar,

go miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty

-- kompletność projektu budowlanego i posiadanie wyma-

podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W konse-

ganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

kwencji, patrząc przez pryzmat art. 59f ust. 1, opłatę lega-

-- wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiada-

lizacyjną stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika

jącą wymagane uprawnienia budowlane.

kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wiel-

Jeżeli w wyniku ustaleń okaże się, że złożone dokumen-

kości obiektu budowlanego (w).

ty nie są kompletne, organ nadzoru budowlanego powinien

OPŁATA LEGALIZACYJNA stawka opłaty (500 zł)

nałożyć na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych

x współczynnik kategorii obiektu budowlanego x współ-

nieprawidłowości w terminie niezbędnym do wykonania

czynnik wielkości obiektu budowlanego x 50.

tego obowiązku. Nałożenie takiego obowiązku – w formie

Odnośnie postępowań dotyczących legalizacji obiektów

postanowienia – następuje pod rygorem wydania nakazu

budowlanych wybudowanych bez wymaganego pozwole-

rozbiórki obiektu lub jego części. Natomiast brak stwier-

nia na budowę lub wybudowanych bez zgłoszenia:

dzenia nieprawidłowości we wskazanym zakresie otwiera

-- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzin-

drogę do legalizacji samowoli budowlanej.

nych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

Opłata legalizacyjna

-- wolno stojących parterowych budynków stacji transfor-

Po spełnieniu powyższych wymagań, legalizacja samo-

matorowych i kontenerowych stacji transformatorowych

woli budowlanej możliwa jest pod warunkiem dokonania

o powierzchni zabudowy do 35 m2,

opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty legalizacyjnej jest

-- sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie zna-

zależna od kategorii i wielkości obiektu budowlanego bu-

mionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanaliza-

dowanego lub wybudowanego w warunkach samowoli.

cyjnych, cieplnych lub telekomunikacyjnych,

Odnosząc się do charakteru analizowanej należności,

opłata legalizacyjna jest obliczana analogicznie.

wskazać należy, że w świetle dominującej linii orzeczni-

Powyższe zasady dotyczące opłaty legalizacyjnej stosuje

czej opłata legalizacyjna nie jest podatkiem ani karą, lecz

się odpowiednio w przypadku postępowania legalizacyjne-

jest dobrowolnie uiszczaną należnością na rzecz Skarbu

go dotyczącego innych obiektów budowlanych zrealizowa-

Państwa /wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 maja 2014 r.,

nych bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu

sygn. akt VII SA/Wa 33/14/. O dobrowolności świadczenia

właściwego organu, z tym że wysokość opłaty w przypadku

powyższej należności ma przesądzać fakt, że zaniechanie

budowy, o której mowa w:

uiszczenia opłaty legalizacyjnej w przewidzianym do tego

-- art. 29 ust.1 pkt 9-11, 14, 15, 17 oraz w art. 30 ust. 1 pkt 3

terminie nie prowadzi do przymusowego jej ściągnięcia

i 4 pr. bud. – wynosi 2500 zł;

w trybie egzekucji administracyjnej, lecz po myśli art. 49

-- art. 29 ust.1 pkt 1, 2, 2a, 3, 3a, 6, 12, 13, 16, 19, 20b oraz

ust. 3 i art. 49b ust. 7 pr. bud. rodzi obowiązek wydania

28 pr. bud. – wynosi 5000 zł.

decyzji nakazującej rozbiórkę samowoli budowlanej.

Opłatę legalizacyjną organ nadzoru budowlanego ustala w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Należy ją uiścić w terminie 7 dni od doręczenia 25


postanowienia na rachunek bankowy właściwego urzędu

roczenia terminu płatności termin do uiszczenia opłaty le-

wojewódzkiego lub w kasie tego urzędu.

galizacyjnej stosownie się wydłuża, zaś rozłożenie na raty

Pamiętaj! Nieuiszczenie opłaty w terminie skutkuje

sprowadza się do jej podzielenia, na co najmniej dwie części

wydaniem przez organ nakazu rozbiórki.

i ustalenia dla tych części odrębnych terminów płatności.

W tym miejscu warto podkreślić, że termin wskazany

Nadto należy wskazać, że terminy płatności rat, wynikają-

w powyższym przepisie jest terminem ustawowym, a więc

ce z decyzji organu, mogą być odroczone, o ile oczywiście

nie może podlegać ani skracaniu, ani przedłużeniu, gdyż

nie upłynęły. Podatnik jest uprawniony do ubiegania się

o jego długości przesądza przepis prawa, a nie wola organu

o odroczenie terminu płatności jednej lub wszystkich rat.

czy uczestnika postępowania.

Na zakończenie powyższych wywodów nadmienić także

Co istotne, jeżeli dojdzie do uchylenia decyzji legali-

należy, że na podstawie art. 67a § 1 o.p. podatnik ma pra-

zacyjnej z art. 49 ust. 4 pr. bud., to powstanie obowiązek

wo złożyć wniosek w przedmiocie umorzenia w całości lub

zwrotu opłaty legalizacyjnej w oznaczonym ustawowo ter-

w części zaległości podatkowej, a więc wydaje się, że stosu-

minie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki,

jąc odpowiednio powyższy przepis do opłaty legalizacyj-

Właściwym organem w sprawie stwierdzenia rozbiórki sa-

nej można wnosić, iż strona postępowania legalizacyjnego,

mowoli budowlanej jest organ nadzoru budowlanego, zaś

której upłynął termin na uiszczenie opłaty, może domagać

w zakresie zwrotu opłaty legalizacyjnej wojewoda, o czym

się jej umorzenia w całości lub w części.

stanowi art. 59g ust. 5 pr. bud. Zgodnie natomiast z ust. 2 cytowanej regulacji, w przypadku gdy rozbiórka została

Środki ochrony prawnej

wykonana w trybie wykonania zastępczego, opłata podlega zaliczeniu w poczet kosztów wykonania zastępczego. Wskutek wprowadzenia art. 49c pr. bud. do komentowanej ustawy działanie mechanizmu poboru opłaty zosta-

Stronie niezadowolonej z postanowienia ustalającego

ło złagodzone. Oznacza to, że stronie legalizującej samowo-

opłatę legalizacyjną przysługuje zażalenie, o czym stanowi

lę budowlaną zostały przyznane uprawnienia wynikające

art. 49 ust. 1 i art. 49b ust. 4 pr. bud. Przy czym po myśli

m.in. z art. 67a § 1 o.p., a więc prawo do złożenia wniosku

art. 141 § 2 w zw. z art. 144 i art. 129 § 1 ustawy z dnia 14

w przedmiocie: odroczenia terminu płatności opłaty, roz-

czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

łożenia opłaty na raty albo jej umorzenia w całości lub czę-

– dalej k.p.a. – zażalenie składa się do organu wyższej in-

ści, o czym stanowi pośrednio ust. 2 wskazanej regulacji.

stancji w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia

W świetle bowiem tego przepisu złożenie wniosku,

za pośrednictwem organu, który wydał to postanowienie.

o którym mowa w art. 67a § 1 o.p., powoduje zawieszenie

W związku z powyższym warto przypomnieć, że zgodnie

postępowania administracyjnego prowadzonego na pod-

z art. 143 k.p.a. wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wy-

stawie art. 48, art. 49 i art. 49b pr. bud. do dnia rozstrzy-

konalności postanowienia, co oznacza, że pomimo moż-

gnięcia wniosku, a w tym także, jak się wydaje, wstrzymuje

liwości zaskarżenia postanowienia będącego aktem pro-

bieg 7 dniowego terminu do uiszczenia opłaty legalizacyj-

cesowym, wywołuje ono skutki prawne, nawet jeżeli nie

nej.

upłynął jeszcze termin do wniesienia zażalenia oraz także

Ponadto należy wskazać, że przyznanie ulgi w zapłacie

wówczas, gdy zażalenie zostało wniesione. Powyższa oko-

opłaty legalizacyjnej może zostać udzielone wyłącznie na

liczność jest o tyle istotna, gdyż opłata legalizacyjna jest

wniosek uprawnionego, nie zaś z urzędu, czy też na podsta-

wymagalna od dnia prawidłowego doręczenia wskazanego

wie podania wniesionego przez osobę trzecią. Co istotne,

wyżej postanowienia, a więc wniesienie zażalenia w tym

wniosek ten powinien zostać należycie uzasadniony po-

przedmiocie nie wstrzymuje biegu terminu, o którym

przez wykazanie ważnego interesu podatnika.

mowa w art. 59g. ust. 2 pr. bud. – por. postanowienie NSA

Przy czym należy podkreślić, że wydanie przez organ

z dnia 16 września 2005 r., sygn. akt II OZ 755/05. Aby po-

decyzji pozytywnej, uwzględniającej wniosek inwestora,

wyższemu zapobiec w związku z art. 143 k.p.a. organ nad-

powoduje szereg konsekwencji związanych m.in. z biegiem

zoru budowlanego może – zarówno z urzędu, jak również

terminu opłaty legalizacyjnej. W przypadku bowiem od-

na wniosek strony – wstrzymać wykonanie postanowienia 26


Wskazówki dla rzeczoznawców

o ustaleniu wysokości opłaty legalizacyjnej do czasu rozpa-

wiązuje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji

trzenia zażalenia przez organ wyższej instancji. Niemniej

o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na

podkreślić także należy, że w orzecznictwie prezentuje się

wznowienie robót budowlanych (jeśli budowa jest w toku)

także stanowisko odmienne, wskazujące, że opłata legali-

lub decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego (jeśli

zacyjna nie może być uznana za wymagalną, gdy w toku

budowa została zakończona).

pozostaje postępowanie administracyjne lub sądowe doty-

Pamiętaj! Wydając jedną z powyższych decyzji organ

czące postanowienia ją ustalającego – tak w wyroku NSA

nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek

z 8.01.2009 r., II OSK 1740/07. W związku z powyższym na-

uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

leży podnieść, iż w przypadku negatywnego rozpatrzenia

Natomiast w ramach postępowania legalizacyjnego do-

złożonego zażalenia stronie przysługuje na podstawie art.

tyczącego innych obiektu wybudowanego bez wymagane-

3 § 2 pkt 2 ustawy z 25.07.2002 r. – Prawo o postępowaniu

go zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu właściwego organu,

przed sądami administracyjnymi – dalej p.p.s.a. skarga do

organ nadzoru budowlanego, w przypadku gdy budowa nie

sądu administracyjnego. Wpis należny od powyższej skar-

została zakończona, po wniesieniu opłaty legalizacyjnej,

gi jest wpisem stosunkowym – zob. postanowienie NSA

zezwala w drodze postanowienia, na dokończenie budowy.

z 30.08.2013 r., II OZ 678/13. Na zakończenie wskazać należy, że postanowienie to może być również weryfikowane w postępowaniu sądowo-administracyjnym w sprawie ze

DOTYCHCZASOWE ZAPISY PRAWA BUDOWLANEGO

skargi na decyzję o nakazie rozbiórki, albowiem postano-

REGULUJĄCE PROCES INWESTYCYJNY

wienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej wydane na podsta-

STANOWIĄ ISTOTNĄ BARIERĘ W PROWADZENIU

wie art. 49 ust. 1 pr. bud. jest aktem wydanym w granicach

INWESTYCJI BUDOWLANYCH.

sprawy dotyczącej decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego wydawanej na podstawie art. 49 ust. 3 zdanie ostatnie pr. bud. i na mocy art. 135 p.p.s.a. może być objęte

Plany na przyszłość

rozstrzygnięciem sądu w sprawie ze skargi na taką decyzję – tak w wyroku NSA z 19.01.2017 r., II OSK 1081/15.

Wiele kwestii było już wielokrotnie odmiennie regulowanych w kolejnych edycjach ustawy Prawo budowlane, w kolejnych jej nowelizacjach. Wprowadzone zmiany nie

WNIESIENIE ZAŻALENIA NIE WSTRZYMUJE

zawsze okazywały się celowe, lepsze. Po kilku latach sto-

WYKONALNOŚCI POSTANOWIENIA.

sowania regulacji dokonywano dalszych zmian, niekiedy powracając do postaci pierwotnej. Zgodnie z założeniem projektu ustawy Projekt rządo-

Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego

wy ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy

Spełnienie określonych powyżej warunków legalizacji

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz

obiektu wzniesionego lub wznoszonego bez wymaganego

niektórych innych ustaw, 2008 r., zmiany w ustawie Prawo

pozwolenia na budowę lub wybudowanych bez zgłoszenia:

budowlane mają na celu wprowadzenie ułatwień w prowa-

-- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzin-

dzeniu procesu inwestycyjnego, w zakresie prawa budow-

nych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na

lanego w powiązaniu z nowymi regulacjami wynikający-

działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,

mi ze zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu

-- wolno stojących parterowych budynków stacji transfor-

przestrzennym. Dotychczasowe zapisy Prawa budowlanego

matorowych i kontenerowych stacji transformatorowych

regulujące proces inwestycyjny stanowią istotną barierę

o powierzchni zabudowy do 35 m ,

w prowadzeniu inwestycji budowlanych, a w konsekwen-

-- sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie zna-

cji negatywnie wpływają na rozwój gospodarczy w innych

mionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanaliza-

sektorach życia.

2

cyjnych, cieplnych lub telekomunikacyjnych,

Prof. Zygmunt Niewiadomski kilka lat przed powoła-

oraz uiszczenie w terminie opłaty legalizacyjnej zobo-

niem Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego zasłynął 27


jako największy entuzjasta nowego Kodeksu Budowlanego,

nych wyrobów budowlanych,a w szczególności zapobiega-

zaprezentował założenia jaki zakres procesu budowlanego

nie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i nie-

powinien regulować i jakie korzyści przyniesie to w prak-

dopuszczonych do stosowania w budownictwie,

tyce realizacji inwestycji budowlanych. Fakt, nadszedł czas

3) sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających

reformy Prawa budowlanego z 1994 roku, które wtedy było

zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i od-

już nowelizowane niemal setkę razy i stało się gąszczem

biorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych

zagmatwanych przepisów prawnych usiłujących ogarnąć

i przewodów kominowych oraz przygotowanie i  udział

zmiany i potrzeby rozwijającego się rynku budowlanego.

w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,

Dla pomysłu powstania nowego Kodeksu budowlanego prof. Niewiadomski zdobył silne poparcie środowiska

4) potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunię-

i wreszcie parlamentu oraz rządu, czego konsekwencją sta-

cia wad.

ło się powołanie do życia Komisji Kodyfikacyjnej Prawa

115. Inspektor nadzoru technicznego ma prawo:

Budowlanego, której został przewodniczącym. Przez dwa

1) wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót

lata Komisja nie miała jakichś specjalnych dokonań w swo-

polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, do-

jej pracy. Wreszcie na wiosnę 2014 zostały opublikowane

tyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wyko-

do konsultacji założenia do projektu Kodeksu urbanistycz-

nania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót

no-budowlanego (w trakcie prac zmieniono mu pierwotną

lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz

nazwę, na bardziej odpowiednią dla zakresu, który będzie

dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów

regulował).

dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,

Autor projektu i przewodniczący piszącej kodeks komisji profesor Zygmunt Niewiadomski złożył rezygnację

2) żądać od kierownika budowy lub kierownika robót do-

w listopadzie 2014 r.

konania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót

KOMISJA KODYFIKACYJNA PRAWA BUDOWLANEGO

budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła

Projekt przyjęty na posiedzeniu Komisji

wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną

w dniu 18 września 2013 r.

niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę bądź

KODEKS URBANISTYCZNO-BUDOWLANY

decyzjami wydanymi na podstawie przepisów dotyczących

TEZY Z UZASADNIENIEM

ochrony środowiska.

Warszawa, wrzesień 2013

116. Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego

82. Okręgowy inspektor nadzoru budowlanego jest powoły-

ustanowienia inspektorów nadzoru technicznego w zakresie

wany i odwoływany przez wojewódzkiego inspektora nadzo-

różnych specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako

ru budowlanego. Okręgowy inspektor nadzoru budowlanego

koordynatora ich czynności na budowie.

wykonuje swoje zadania przy pomocy okręgowego inspekto-

752. Katastrofą budowlaną jest gwałtowne zniszczenie

ratu nadzoru budowlanego.

obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyj-

91. Nadzór budowlany jest służbą mundurową. Organom

nych elementów rusztowań, elementów urządzeń formują-

nadzoru budowlanego nie przysługują uprawnienia do

cych, ścianek szczelnych i obudowy wykopów.

stosowania technik operacyjnych znajdujących się w kom-

772. Warunkiem legalizacji obiektu budowlanego jest

petencji innych służb ani do używania środków przymusu

uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Podstawą wymierzenia

bezpośredniego.

opłaty legalizacyjnej jest wartość obiektu budowlanego

114. Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru

lub jego części ustalona na podstawie operatu szacunko-

technicznego należy:

wego, sporządzanego na podstawie przepisów odrębnych.

1) sprawowanie kontroli realizacji budowy z projektem i po-

774. Organ nadzoru budowlanego przekazuje operat sza-

zwoleniem na budowę, przepisami prawa oraz zasadami

cunkowy do organu podatkowego. Organ podatkowy, wy-

wiedzy technicznej,

mierza, w drodze decyzji, opłatę legalizacyjną w wysokości

2) sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowa-

30% wartości szacunkowej obiektu budowlanego lub jego 28


Wskazówki dla rzeczoznawców

części, chyba że inwestor oświadczy, że odstępuje od legali-

Kodeks ustala zasadę, że obowiązki z tytułu narusze-

zacji obiektu budowlanego lub jego części.

nia przepisów Kodeksu nakłada się na inwestora. Dopie-

778. Organ nadzoru budowlanego, w razie stwierdzenia

ro w przypadku braku inwestora lub gdy wykonanie przez

prowadzenia robót budowlanych na podstawie zgłoszenia

niego obowiązku nie jest możliwe, obowiązki nakłada się

budowy, w przypadku gdy wymagana jest decyzja o po-

na właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego nie-

zwoleniu na budowę, wstrzymuje, w drodze postanowie-

ruchomości, jednostkę organizacyjną sprawującą trwały za-

nia, prowadzenie robót budowlanych i nakłada obowiązek

rząd lub inny podmiot zobowiązany do utrzymania obiektu

uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli budowa

budowlanego lub nieruchomości.

taka, została zakończona, organ nadzoru budowlanego

Ze względu na potrzebę zdyscyplinowania organów

wstrzymuje, w drodze postanowienia, użytkowanie obiektu

nadzoru budowlanego, a także odciążenia ich od sporów

budowlanego i nakłada obowiązek uzyskania decyzji o po-

sąsiedzkich, które powinny być rozstrzygane na drodze po-

zwoleniu na użytkowanie.

stępowania cywilnego, Kodeks przewiduje przedawnienie

Powyższe fragmenty zasługują na szczególną uwagę, ze

ścigania samowoli. Organ będzie miał 10 lat na wszczęcie

względu na proponowane rozwiązania związane z nową,

postępowania w sprawie samowoli (od dnia zakończenia

scentralizowaną administracją budowlaną i zapewnieniem

jej realizacji). Natomiast decyzję nakazującą doprowa-

właściwego nadzoru na budowach znacznie oddalonych od

dzenie terenu inwestycji do stanu zgodnego z prawem

Okręgowych Inspektoratów. Chciałbym ponadto, zwrócić

organ będzie mógł wydać w terminie 15 lat od dnia za-

uwagę na potencjalne możliwości rozwoju rynku dla na-

kończenia realizacji inwestycji. Przedmiotowa regulacja

szego zawodu, przy zachowaniu Art. 772. Przedstawione

wynika z założenia, że w ciągu 10 lat organ nadzoru bu-

w ostatnim opublikowanym projekcie nowego Kodeksu

dowlanego nie powinien przeoczyć żadnej istotnej samowoli.

(23/11/2017) metody obliczenia opłaty są bowiem, moim

Jednocześnie upływ 10 lat bez zauważenia samowoli przez

zdaniem, jeszcze bardziej skomplikowane niż dotychcza-

organ nadzoru budowlanego – w okresie funkcjonowania

sowe.

Rejestru urbanistyczno-budowlanego – pozwala przyjąć, że

Projekty ustaw przygotowało w 2017 r. byłe Mini-

samowola marginalnie oddziałuje na przestrzeń. Przedaw-

sterstwo Infrastruktury i Budownictwa. Dla kierującego

nienie dotyczy także samowolnego użytkowania obiektu, dla

resortem Andrzeja Adamczyka i jego zastępcy Tomasza

którego wymagane było uzyskanie zgody na użytkowanie.

Żuchowskiego priorytetem był jednak projekt Kodeksu

Kodeks przewiduje administracyjną karę pieniężną za

urbanistyczno-budowlanego. W lipcu 2017 r. min. Żu-

sam fakt dokonania samowoli, jednocześnie uzależnia wyso-

chowski zapewniał posłów z sejmowych komisji infra-

kość kary od rzeczywistego stopnia ingerencji w przestrzeń,

struktury oraz samorządowej, że najpóźniej na początku

to jest od powierzchni samowolnie zrealizowanej inwesty-

2018 r. rząd skieruje projekt Kodeksu urbanistyczno-bu-

cji, nie zaś powierzchni inwestycji planowanej (wyjątkiem

dowlanego pod obrady Sejmu. Powiązane z kodeksem

są budowle, dla których przewidziano inny sposób liczenia

miały być ustawy: „o zmianie niektórych ustaw w związ-

kary). Jeżeli organ wszczął postępowanie w sprawie samo-

ku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego”

woli w momencie, w którym inwestor zrealizował jedną

(zwanej ustawą inwestycyjną) oraz „o organach admini-

kondygnację budynku, kara zostanie wyliczona za jedną

stracji inwestycyjnej i nadzoru budowlanego”. Dzięki tym

kondygnację, nie za zaplanowane cztery. Takie podejście

ustawom, najpilniejsze rozwiązania zaczęłyby obowiązy-

wynika z faktu, że system prawny dopuszcza karanie za za-

wać już od 2018 r. Minister Żuchowski często powtarzał, że

miar tylko w wyjątkowych sytuacjach, ponadto udowodnie-

jest to gigantyczne przedsięwzięcie legislacyjne, bo zmian

nie zamiaru jest praktycznie niemożliwe i prowadziłoby do

wymaga ok. 140 ustaw i rozporządzeń, będących w kom-

wypaczenia postępowania dowodowego. W tym kontekście

petencji różnych ministrów, m.in. środowiska, rolnictwa,

należy wskazać, że Kodeks odchodzi od postępowania legali-

rozwoju i sprawiedliwości.

zacyjnego – jeżeli inwestor zamierza doprowadzić samowol-

Projekt z dnia 23 listopada 2017 r.

ną inwestycję do stanu zgodnego z prawem w sposób inny niż

USTAWA z dnia ....................

rozbiórka, musi uzyskać zgodę inwestycyjną. Nie jest więc

Kodeks urbanistyczno-budowlany

zasadne naliczenie kary administracyjnej na zasadach ana29


logicznych do opłaty legalizacyjnej. Jednocześnie wyłączono

sadne było zastosowanie widełek.

zastosowanie art. 189d oraz art. 189k § 3 i 4 kpa ze względu

Wysokość kary administracyjnej w przypadku samowoli

na fakt, że przepisy Kodeksu precyzyjnie regulują sposób

inwestycyjnej polegającej na użytkowaniu obiektu budow-

liczenia kary za samowolę oraz poszczególne naruszenia.

lanego bez wymaganej zgody na użytkowanie zależy od ka-

Ponadto nie jest zasadne uprzywilejowanie przedsiębiorców

tegorii inwestycji.

w stosunku do inwestorów nieprowadzących działalności go-

W powiązaniu z regulacją przedawnienia samowoli,

spodarczej.

Kodeks przewiduje, że inwestor będzie mógł wystąpić do

Kodeks wyróżnia trzy rodzaje samowoli inwestycyjnej:

organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o udzielenie zgo-

1) realizację inwestycji bez wymaganej zgody inwesty-

dy na użytkowanie przedawnionej samowoli inwestycyjnej

cyjnej,

polegającej na budowie albo użytkowaniu obiektu budowla-

2) istotne odstąpienie bez zmiany zgody inwestycyjnej,

nego kategorii 4-6. Do wniosku powinien wówczas dołączyć

3) użytkowanie obiektu budowlanego bez wymaganej

inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę potwier-

zgody na użytkowanie.

dzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu. Natomiast

Po uzyskaniu dokumentacji pomiarowej inwestycji

organ w oparciu o przedłożone dokumenty udzieli zgody

i określeniu rodzaju i funkcji inwestycji organ nakłada karę

na użytkowanie, jeżeli stan obiektu zapewnia bezpieczeń-

pieniężną, której podstawą jest sam fakt dokonania samo-

stwo użytkowania. W ten sposób Kodeks stworzy możliwość

woli. Kara nakładana jest w drodze decyzji. W tej samej

włączenia do obrotu prawnego samowolnie zrealizowanych

decyzji organ nakłada obowiązek doprowadzenia terenu

i użytkowanych inwestycji, w odniesieniu do których upły-

inwestycji do stanu zgodnego z prawem w terminie roku od

nął termin na wszczęcie postępowania z tytułu naruszenia

dnia, w którym decyzja stanie się prawomocna.

przepisów Kodeksu.

Wykonanie tego obowiązku może nastąpić poprzez przy-

Tymczasem priorytetem Ministerstwa Inwestycji

wrócenie terenu inwestycji do stanu sprzed rozpoczęcia re-

i Rozwoju jest obecnie projekt ustawy „o  ułatwieniach

alizacji inwestycji albo uzyskanie i przedłożenie ostatecznej

w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych

zgody inwestycyjnej obejmującej inwestycję.

oraz inwestycji towarzyszących”, zwanej specustawą miesz-

Wysokość kary za samowolę została dostosowana do

kaniową. Projekt ten budzi kontrowersje, bo do inwestycji

rodzaju inwestycji i jej parametrów technicznych. Ze wzglę-

mieszkaniowych korzystających z rozwiązań specustawy,

du na specyfikę różnych rodzajów inwestycji Kodeks wpro-

nie byłaby stosowana ustawa o planowaniu i zagospodaro-

wadza inne kryteria jej ustalania dla budynków, obiektów

waniu przestrzennym.

liniowych, budowli niebędących budynkami oraz dla innej

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wstrzymało tak-

zmiany zagospodarowania terenu (np. zalesienie).

że prace nad projektem ustawy o organach administracji

Wymiar kary w Kodeksie jest dostosowany do stopnia

inwestycyjnej i nadzoru budowlanego. Przygotowywany

przewinienia, a sposób jej obliczania będzie odstraszał od

przez były resort infrastruktury i budownictwa projekt

zamiaru dokonania samowoli. Przykładowo, samowolna

zakładał początkowo przekształcenie 377 powiatowych

budowa hotelu o powierzchni całkowitej 2 500 m² będzie

inspektoratów nadzoru budowlanego w ok. 100 inspekto-

skutkować karą w wysokości 1 875 000 zł (jeżeli inwestor

ratów okręgowych. Miałoby to wzmocnić nadzór budow-

doprowadzi w terminie taką inwestycję do stanu zgodnego

lany oraz uniezależnić powiatowych inspektorów nadzoru

z prawem, zapłaci 468 750 zł).

budowlanego od „lokalnych wpływów”. Ostatecznie mini-

Inwestor, który doprowadził w terminie inwestycję do

sterstwo zaproponowało wprowadzenie pionowego podpo-

stanu zgodnego z prawem zapłaci tylko ¼ administracyjnej

rządkowania organów nadzoru budowlanego – głównemu

kary pieniężnej za samowolę polegającą na budowie obiektu

inspektorowi nadzoru budowlanego. Powiatowy inspekto-

budowlanego bez wymaganej zgody inwestycyjnej.

rat nadzoru budowlanego w dalszym ciągu wchodziłby zaś

W przypadku samowoli inwestycyjnej polegającej na

w skład powiatowej administracji zespolonej. Z budżetu

istotnym odstąpieniu bez zmiany zgody inwestycyjnej wy-

powiatu byłaby więc finansowana jego działalność.

sokość kary administracyjnej zależy od kategorii inwestycji

W 2018 r. projekt Kodeksu urbanistyczno-budowla-

oraz zakresu istotnego odstąpienia. W tym przypadku za-

nego nie trafi do Sejmu. Ministerstwo Inwestycji i Rozwo30


Wskazówki dla rzeczoznawców

dowlanej dokonanej przed 1995 r.

ju wstrzymało prace nad projektami ustaw, które miały w tym roku wprowadzić najpilniejsze poprawki do Prawa

W związku z pojawiającymi się wątpliwościami w za-

budowlanego oraz do ustawy o planowaniu i zagospodaro-

kresie podstawy prawnej udzielenia pozwolenia na użytko-

waniu przestrzennym.

wanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej dokonanej przed 1995 r., przedstawiam następujące stanowisko. Na mocy art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.

Uwagi końcowe

– Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 z późń. zm.), do obiektów, których budowa została zakoń-

W nawiązaniu do tematu, na marginesie, pragnę zwró-

czona przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub przed tym dniem

cić uwagę na interpretację sposobu obliczania wartości

zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się

materiałów, możliwych do odzyskania, przy zastosowaniu

przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z dnia 24

metody kosztów likwidacji, w odniesieniu do kosztów roz-

października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38,

biórki części składowej gruntu.

poz. 229 z późn. zm.).

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budow-

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane z 1974 r., w przy-

lane:

padku obiektu budowlanego wybudowanego bez wyma-

Art. 10: Wyroby wytworzone w celu zastosowania w obiek-

ganego pozwolenia na budowę, którego budowa została

cie budowlanym w sposób trwały, o właściwościach użyt-

zakończona do dnia 31 grudnia 1994 r. lub do tego dnia

kowych, umożliwiających prawidłowo zaprojektowanym

wszczęto w stosunku do niego postępowanie administra-

i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie wymagań

cyjne, w zależności od wyników przeprowadzonego postę-

podstawowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, moż-

powania wyjaśniającego, właściwy organ nadzoru budow-

na stosować przy wykonywaniu robót budowlanych wy-

lanego może nakazać wykonanie określonych czynności,

łącznie, jeżeli wyroby te zostały wprowadzone do obrotu

niezbędnych do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego

zgodnie z przepisami odrębnymi.

z przepisami (art. 40 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r.)

Zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004r. o wyrobach

lub wydać decyzję o rozbiórce danego obiektu (art. 37 usta-

budowlanych:

wy – Prawo budowlane z 1974 r.).

Art. 5: Wyrób budowlany nadaje się do stosowania przy wy-

Jeśli w wyniku przeprowadzonego w sprawie przez wła-

konywaniu robót budowlanych jeśli jest: oznakowany zna-

ściwy organ nadzoru budowlanego postępowania ustalone

kiem CE (…), albo umieszczony w określonym przez Komisję

zostanie, że dany obiekt wybudowany został niezgodnie

Europejską wykazie wyrobów, mających niewielkie znacze-

z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy, oraz

nie dla zdrowia i bezpieczeństwa (…), albo oznakowany

znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o plano-

znakiem budowlanym, którego wzór określa załącznik nr 1

waniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudo-

do ustawy, albo wprowadzony do obrotu legalnie w innym

wę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę,

państwie członkowskim Unii Europejskiej. (...)

lub powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy, do ponowne-

niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub

go wykorzystania w obiekcie budowlanym nie kwalifikują

użytkowych dla otoczenia, wydaje się decyzję o nakazie

się żadne elementy po rozbiórce budynku. Zatem wartość

rozbiórki. Jeżeli zaś wydana zostanie decyzja na podstawie

materiałów możliwych do odzyskania wynosi (WM) = 0 zł.

art. 40 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r., a następnie nałożone nią obowiązki zostaną wykonane i zostanie to

Załączniki

potwierdzone przez organ nadzoru budowlanego, wówczas

Załącznik nr 1

budowlanego. Jednakże w doktrynie wątpliwości budzi

Stanowisko GUNB

kwestia, przepisów których z ww. ustaw należy stosować

należy wystąpić do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o  wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu

W sprawie podstawy prawnej udzielenia pozwolenia

w przypadku takiego pozwolenia na użytkowanie.

na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli bu-

Jednakże stanowisko w tym zakresie wyraził Naczelny 31


Sąd Administracyjny (zob. wyrok NSA z dnia 30 stycznia

stosowaniem trybu i przesłanek ujętych w tym przepisie.

2009 r., sygn. akt: II OSK 29/08). Zdaniem NSA samowola

Oznacza to, że do udzielenia pozwolenia na użytkowanie

powstała pod rządami przepisów ustawy – Prawo budow-

w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej

lane z 1974 r. przesądza o konieczności zastosowania do

przed 1995 r., należy stosować art. 42 ustawy – Prawo bu-

legalizacji samowoli przepisów tej właśnie ustawy, a na-

dowlane z 1974 r., a nie art. 55 ustawy – Prawo budowlane

kaz wykonania określonych czynności w celu uzyskania

z 1994 r.

pozwolenia na użytkowanie wydany w oparciu o art. 42 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r. winien skutkować za-

Załącznik nr 2 Załącznik do ustawy Prawo budowlane Kategorie obiektów budowlanych

Współczyn-

Współczynnik wielkości obiektu (w)

nik kategorii obiektu (k) Kategoria I — budynki mieszkalne jednorodzinne

2,0

1,0

Kategoria II — budynki służące gospodarce rolnej, jak:

1,0

1,0

1,0

1,0

5,0

1,0

10,0

1,0

Kategoria VI - cmentarze

8,0

1,0

Kategoria VII - obiekty służące nawigacji wodnej, jak:

7,0

1,0

5,0

1,0

produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe Kategoria III — inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie Kategoria IV — elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy Kategoria V - obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie

dalby, wysepki cumownicze Kategoria VIII - inne budowle

Współczynnik wielkości obiektu (w) (kubatura w m3) >1.000

>1.000-

>5.000-

5.000

10.000

>10.000

Kategoria XX - stacje paliw

15,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXI - obiekty związane z transportem wod-

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

8,0

1,0

1,5

2,0

2,5

nym, jak: porty, przystanie, sztuczne wyspy, baseny, doki, falochrony, nabrzeża, mola, pirsy, pomosty, pochylnie Kategoria XXII - place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi

32


Wskazówki dla rzeczoznawców Współczynnik wielkości obiektu (w) (powierzchnia w ha) Kategoria XXIII - obiekty lotniskowe, jak: pasy starto-

1

>1-10

>10-20

>20

10,0

1,0

1,5

2,0

2,5

9,0

1,0

1,5

2,0

2,5

we, drogi kołowania, płyty lotniskowe, place postojowe i manewrowe, lądowiska Kategoria XXIV - obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w km) 1

>1-10

>10-20

>20

Kategoria XXV - drogi i kolejowe drogi szynowe

1,0

1,0

1,5

2,0

2,5

Kategoria XXVI - sieci, jak: elektroenergetyczne, tele-

8,0

1,0

1,5

2,0

2,5

komunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w m) Kategoria XXVII - budowle hydrotechniczne piętrzące,

20

>20-100

>100- 500

>500

9,0

1,0

1,5

2,0

2,5

5,0

1,0

1,5

2,0

2,5

upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne Kategoria XXVIII - drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele Współczynnik wielkości obiektu (w) (wysokość w m) Kategoria XXIX - wolno stojące kominy i maszty

10,0

20

>20-50

>50- 100

>100

1,0

1,5

2,0

2,5

Współczynnik wielkości obiektu (w) (wydajność w m3/h) Kategoria XXX - obiekty służące do korzystania z za-

8,0

sobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków

33

50

>50-100

>100- 500

>500

1,0

1,5

2,0

2,5


SZKODA MAJĄTKOWA PO UTWORZENIU OOU Metodyka szacowania wartości szkody majątkowej z tytułu spadku wartości nieruchomości mieszkalnej i z tytułu niedostosowania budynku do wymogów akustycznych w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania portu lotniczego.

Magdalena Habdas, dr hab., Uniwersytet Śląski w Katowicach Jan Konowalczuk, dr inż., Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach

34


skutkuje legalizacją ograniczeń dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych w wykonywaniu części prawa własności w przypadku ich położenia w obszarze organicznego użytkowania (dalej w skrócie: OOU). Mamy więc do czynienia z biernym efektem zewnętrznym funkcjonowania lotniska. Państwo kreuje poprzez prawo sytuacje wymuszone, które mają realizować ważne cele społeczne, trudne lub niemożliwe do osiągnięcia przez strony konfliktu poprzez relacje rynkowe. Pierwszym efektem interwencji Państwa jest względne polepszenie sytuacji negocjacyjnej właścicieli nieruchomości w zakresie warunków dochodzenia szkody dotyczącej poprawy parametrów akustycznych budynków mieszkalnych2. Roszczenie tego rodzaju staje się skuteczne oraz jest łatwiejsze do dochodzenia. W praktyce bowiem tylko właściciele nieruchomości położonych w OOU mogą skutecznie dochodzić zwrotu poniesionych kosztów na dostosowanie budynków do wymaganych parametrów akustycznych oraz uzyskiwać kwoty odszkodowań. Prawo wyznacza w tym przypadku hierarchię dóbr i zdrowie ludzi zamieszkałych w OOU oraz ochronę miru domowego stawia przed interesami PL3. Druga interwencja Państwa dotyczy ochrony kapitału zaangażowanego przez gospodarstwa domowe na rynku nieruchomości. Legalizacja hałasu w OOU może bowiem być odebrana przez uczestników rynku jako negatywna cecha rynkowa, pogarszająca ocenę cechy lokalizacji

R

nieruchomości w OOU w stosunku do konkurencyjnych

ozwojowi gospodarczemu towarzyszą konflikty związane z wykorzystaniem ograniczonych fi-

licony: D20010627Lj.pdf., http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails. xsp?id=WDU20010620627, dostęp 21.04.2018 r. 2.  Roszczenia właścicieli nieruchomości położonych poza granicą OOU są w polskich warunkach nieskuteczne, a z pewnością ostra formalna granica zewnętrza OOU jest rozmyta metodycznie w zakresie oceny oddziaływania hałasu emitowanego przez PL. Nie można bowiem stwierdzić, że dwa sąsiadujące domy, z których jeden położony w OOU a drugi poza nim, różnią się zasadniczo siłą negatywnego oddziaływania hałasu na ludzi tam mieszkających. Przy czym właściciele nieruchomości poza OOU pozostają w gorszej sytuacji prawnej w zakresie skuteczności roszczeń. 3.  Interwencja ta ma miejsce pomimo dostarczania przez przedsiębiorstwa PL ważnych usług transportu publicznego. Szkody w tym przypadku są względnie proste do ustalenia, co do zakresu niezbędnych prac oraz mało skomplikowane metodycznie w oszacowaniu, gdyż konkretyzują się na poprawie cech rzeczy (budynku mieszkalnego), mają więc charakter materialny i realny. Należy zwrócić uwagę, że wyrównanie tego rodzaju uszczerbku majątkowego ma głębsze uzasadnienie społeczne i przy dysproporcji siły negocjacyjnej pomiędzy PL i pojedynczym gospodarstwem domowym ingerencja Państwa może być uznana za niezbędną dla zapewniania skutecznej ochrony zdrowia i jakości życia rodzin zamieszkujących w OOU. Kwoty odszkodowania za akustykę mają być, co do zasady wynikającej z celu wprowadzonej regulacji prawnej (p.o.ś.), przeznaczone tylko na te cele.

zycznie i ekonomiczne zasobów gruntów, które z powodu stałości w miejscu są naturalnie na-

rażone na spory o charakterze sąsiedzkim. Występują one najczęściej przy braku zgodności sposobu użytkowania lub przy korzystaniu z nieruchomości z różną intensywnością. Z tego rodzaju sytuacją mamy do czynienia w przypadku działalności portów lotniczych (dalej w skrócie PL), gdyż dochodzi do negatywnego oddziaływania na sąsiadujące nieruchomości mieszkalne gospodarstw domowych z powodu immisji hałasu. Konflikt tego rodzaju jest rozwiązywany w Polsce poprzez interwencję Państwa, przez przepisy prawa ochrony środowiska (dalej w skrócie: p.o.ś.)1, co

1.  Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. Tekst aktu: D20010627L.pdf. Tekst ogłoszony: D20010627.pdf. Tekst ujedno-

35


ofert nieruchomości położonych, poza tym obszarem. Na

wanych w Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach5.

rozwiniętych rynkach, które charakteryzują się względnie

Prezentowany tekst ma charakter popularyzujący wyniki

dobrą efektywnością informacyjną, może to skutkować

badań naukowych, które obecnie są wdrażane do praktyki

spadkiem cen nieruchomości bądź osłabieniem dynamiki

szacowania nieruchomości poprzez cykl szkoleń w lokal-

wzrostu cen. W tym zakresie efekty zewnętrzne, powstają-

nych stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych, które

ce jako skutek legalizacji immisji hałasu PL, ocenia się przy

mają pomóc w przygotowaniu warsztatów metodycznych

założeniu, że ingerencja Państwa nie powinna zakłócić

pt. „Szacowanie nieruchomości metodą dyferencyjną. Od-

funkcjonowania rynku, a regulacje prawne winny umoż-

szkodowania w OOU portów lotniczych”6. Następne prace

liwiać naśladowanie jego funkcjonowania. Oznacza, to że

zmierzać będą w kierunku opracowania i wydania mono-

rozstrzygnięcie o odszkodowaniu winno być zbliżone do

grafii naukowej, publikacji zawodowej z przykładami wy-

sytuacji, w której strony transakcji zawarłyby dwustronną transakcję wolnorynkową wg schematu na rysunku.

(A) Właściciel

(gospodarstwo domowe)

Wartość rynkowa

5.  Projekty zrealizowano na zlecenie czterech krajowych PL: Warszawa, Kraków, Poznań i Katowice (Centrum Badań i Transferu Wiedzy UE w Katowicach: nr grantów badawczych: RPO-RV 145/2016, RPO-RU 339/2016, ARW-RV 296/2017. Formalnie dla PL Katowice realizowany jest od 2016 r. odrębny projekt, jednak badania teoretyczne prowadzone są jako wspólne prze zespół badawczy w składzie: Jan Konowalczuk, dr nauk ekonomicznych, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, rzeczoznawca majątkowy (Kierownik projektu); Iwona Foryś, dr hab. nauk ekonomicznych, profesor Uniwersytetu Szczecińskiego, Instytut Ekonometrii i Statystyki, Katedra Badań Operacyjnych i Zastosowań Matematyki w Ekonomii, rzeczoznawca majątkowy (Koordynator merytoryczny projektu w części dotyczącej ilościowych badań empirycznych); Magdalena Habdas, dr hab. nauk prawnych, adiunkt w Katedrze Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, rzeczoznawca majątkowy, radca prawny; Jacek Batóg, dr hab. nauk ekonomicznych, profesor Uniwersytetu Szczecińskiego, Instytut Ekonometrii i Statystyki, Katedra Ekonometrii; Radosław Cellmer, dr hab. inż. nauk technicznych z zakresu geodezji i kartografii, adiunkt w Katedrze Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, pośrednik w obrocie nieruchomościami; Tomasz Ramian, dr nauk ekonomicznych, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach; Michał Głuszak, dr nauk ekonomicznych, adiunkt w Katedrze Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie; Mirosław Bełej, dr inż. nauk technicznych z zakresu geodezji i kartografii, adiunkt w Katedrze Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, zarządca i pośrednik w obrocie nieruchomościami; Radosław Gaca, dr nauk ekonomicznych, inż., rzeczoznawca majątkowy; Katarzyna Konowalczuk, doktorantka, II rok Studiów Doktoranckich Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, rzeczoznawca majątkowy; Tomasz Bolek, dr nauk ekonomicznych, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach; Łukasz Drobiec, prof. P. Śl. dr hab. inż., Katedra Konstrukcji Budowlanych Politechniki Śląskiej w Gliwicach, rzeczoznawca budowlany; Marcin Tomecki, dr nauk ekonomicznych, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach; Michał Stera, mgr inż. budownictwa, specjalista w zakresie kosztorysowania robót budowlanych. 6.  Warsztaty metodyczne organizowane są w dniu 28 września 2018 r. przez Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach pod patronatem Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Katowicach. Współorganizatorem warsztatów jest Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach i Uniwersytet Śląski w Katowicach i stanowią one metodycznie cześć międzynarodowej konferencji naukowej: „Ponowne przemyślenie problematyki wywłaszczeń – pogodzenie ochrony własności i interesu publicznego, sprawiedliwe odszkodowanie i zarządzanie wywłaszczeniami” (5th Multinational Conference Rethinking Expropriation Law) współorganizowanej we współpracy z Groningen Centre for Law and Governance (GCLG), University of Cape Town, University of Johannesburg i Radboud University w Nijmegen. Konferencja odbędzie się dniach w dniach 27-29 września 2018 r. w Katowicach.

(B) Port lotniczy

Rysunek 1. Relacje stron w umowie dwustronnej.

Szacowanie wartości szkód tego rodzaju wymagają wcześniejszego opracowania dobrych podstaw teoretycznych, które powinny uwzględniać powiązania metodyczne pomiędzy szkodą dotyczącą spadku wartości rynkowej (dalej nazwaną roszczeniem i szkodą: „S”) oraz niedostosowaniem budynku do wymagań akustycznych (dalej nazwaną roszczeniem i szkodą: „A” ). Przy braku teorii szacowania wartości szkód dochodzić bowiem może do błędnego formułowania tez dowodowych dla biegłych, czego skutkiem będzie podwójne rekompensowanie szkody w przypadku zgłoszenia roszczenia w zakresie szkody A i S4. Byłoby to błędne, co do zasady, z punktu widzenia regulacji prawnych zawartych w p.o.ś. oraz w kodeksie cywilnym. Celem publikacji jest zaprezentowanie poprawnych zasad metodycznych szacowania wartości szkody majątkowej A i S dla nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi położnymi w OOU PL przy uwzględnieniu rekurencji metodycznej tego rodzaju roszczeń. Prezentowane rozwiązania metodyczne stanowią niewielki fragment wyników badań naukowych zrealizowanych w ramach projektów badawczo-wdrożeniowych zrealizo4.  Właściciele nieruchomości mieszkalnych położonych w OOU najczęściej domagają się naprawienia szkody wynikającej zarówno z utraty wartości nieruchomości (S), jak i z utraty przez budynek wymaganych parametrów akustycznych (A). W takim przypadku istotne jest określenie rozmiaru szkody w sposób, który pozwala na uniknięcie podwójnego uwzględnienia tego samego elementu szkody.

36


Szkoda majątkowa

cen nieruchomości oraz opracowania norm zawodowych

bowiem, do faktycznego transferu praw do nieruchomości,

wraz ze standardem zawodowym.

tylko do wyrównania uszczerbku majątkowego dla właści-

W publikacji skoncentrowano się na kwestiach metody-

cieli nieruchomości położonych w OOU. Z tego powodu

ki szacowania nieruchomości wg metody dyferencyjnej, co

są one skomplikowane metodycznie zarówno w zakresie

wymagało wcześniejszego krótkiego wprowadzenia z kwe-

prawnego ujęcia metody dyferencyjnej jak i metodyki sza-

stie prawnego ujęcia tego rodzaju szkód. Dla omówienia

cowania wartości rynkowej.

metody dyferencyjnej wykorzystano schemat hierarchizuPrawne ujęcie szkody A i S

jący poruszane problemy od ogólnych do szczegółowych. Przyjęto następujące trzy poziomy rozważań:

Analiza dotyczy prawnych uwarunkowań określania

-- konceptualizację (Co? i Dlaczego?), dotyczącą przyj-

szkody w związku z roszczeniami, które zostały przewi-

mowanych podstaw wyceny szkód, tj. wartości rynkowej

dziane w art. 129 p.o.ś. ze względu na wprowadzanie ogra-

i kosztu rynkowego (wartości odtworzeniowej budynku),

niczonych obszarów użytkowania w oparciu o  art. 135

-- operacjonalizację (Gdzie?), dotyczącą identyfikacji me-

p.o.ś. Zgodnie bowiem z art. 135 ust. 1 p.o.ś., jeżeli z prze-

todycznego miejsca powstania szkody, tj. rynku nierucho-

glądu ekologicznego albo z oceny oddziaływania przed-

mości i jego zmian (szkody S, K i W), oraz stanu budynku

sięwzięcia na środowisko wymaganej przepisami ustawy

i jego zmian w zakresie szkody akustycznej (A),

z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informa-

-- pomiar wielkości szkody (Jak?) na rynku nieruchomo-

cji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa

ści i rynku budowlanym z wykorzystaniem rekomendowa-

w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na

nych sposobów (metod).

środowisko albo z analizy porealizacyjnej wynika, że pomimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzy-

CELEM PUBLIKACJI JEST ZAPREZENTOWANIE

mane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu

POPRAWNYCH ZASAD METODYCZNYCH SZACOWANIA

lub innego obiektu, to m.in. dla lotniska tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. W przypadku przedsięwzię-

WARTOŚCI SZKODY MAJĄTKOWEJ A I S DLA

cia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko

NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH DOMAMI

lub dla zakładów, lub innych obiektów, gdzie jest eksploato-

JEDNORODZINNYMI POŁOŻNYMI W OOU PL PRZY

wana instalacja, która jest kwalifikowana jako takie przedsięwzięcie, OOU tworzy sejmik województwa, w drodze

UWZGLĘDNIENIU REKURENCJI METODYCZNEJ TEGO

uchwały (art. 135 ust. 2 p.o.ś.).

RODZAJU ROSZCZEŃ.

Wprowadzenie OOU jest legalnym działaniem władzy publicznej, a zatem kompensacja szkód spowodowanych

Obie szkody (A i S) prezentuje się w skojarzonym ujęciu

takim działaniem musi wynikać ze szczególnej regulacji

metody dyferencyjnej. W zakresie szkody A stanowi to je-

prawnej. Taką regulacją jest art. 129 p.o.ś., w którym prze-

dynie uporządkowanie metodyczne wiedzy rzeczoznawców

widziano zasady rekompensowania szkód wynikających

majątkowych natomiast w zakresie szkody S wprowadza

z wprowadzenia ograniczonego obszaru użytkowania.

nowe pojęcie fikcji rynkowej. Szkody S są bowiem trudne

W przepisach art. 129-136 p.o.ś. samodzielne uregulowano

do ustalenia, gdyż nie mają one charakteru realnego, jak

podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związanej

szkoda akustyczna, która rekompensowana jest poprzez

z ograniczeniem sposobu korzystania z  nieruchomości

odszkodowanie stanowiące równowartość rynkowych

oraz z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowa-

kosztów nakładów identyfikowanych poprzez fizyczny roz-

nia. Ustawodawca przyjął przy tym założenie, że ryzyko

miar prac budowlanych wykonanych lub przewidzianych

szkód związanych z działalnością uciążliwą dla otoczenia

do wykonania. Szkody z tytułu spadku wartości szacowa-

ponosi podmiot, który tę działalność podejmuje dla wła-

ne są w oderwaniu od faktycznego rynkowego transferu

snej korzyści. Sądy wskazują w związku z tym na prze-

prawa do nieruchomości tylko na podstawie założeń i to

słanki odpowiedzialności odszkodowawczej wynikającej

stanowi trudny element fikcji rynkowych. Nie dochodzi

z ww. przepisów, a mianowicie: 37


-- wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejsco-

Wprowadzenie ograniczenia co do sposobu korzystania

wego powodującego ograniczenie sposobu korzystania

z nieruchomości rozumiane jest w orzecznictwie szeroko

z nieruchomości,

jako obejmujące nie tylko konkretne zakazy czy nakazy do-

-- szkodę poniesioną przez właściciela nieruchomości, jej

tyczące zabudowy lub sposobu użytkowania/przeznaczenia

użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje

nieruchomości, ale także jako zawężenie granic własności

prawo rzeczowe do nieruchomości, oraz

(art. 140 k.c. w związku z art. 144 k.c.) poprzez ścieśnienie

-- związek przyczynowy między wprowadzonym ograni-

wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomo-

czeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą.

ści położonej na obszarze ograniczonego użytkowania.

W konsekwencji należy wskazać, że roszczenia wyni-

Właściciel ten będzie musiał znosić dopuszczalne na tym

kające z art. 129 ust. 1 i ust. 2 p.o.ś. powstają wyłącznie

obszarze immisje, w tym hałas, nawet jeżeli przekraczają

w sytuacji, w której wprowadzenie ograniczeń sposobu

one przeciętna miarę, o której mowa w art. 144 k.c. Ogra-

korzystania z nieruchomości powoduje:

niczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości ozna-

-- niemożność lub istotne ograniczenie sposobu korzysta-

czają zatem wszelkie nakazy lub zakazy dotyczące zago-

nia z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy spo-

spodarowania gruntu oraz sposobu jego użytkowania, jak

sób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem,

również zawężenie granic prawa własności poprzez wyłą-

-- albo wywołuje innego rodzaju szkodę.

czenie możliwości sprzeciwiania się immisjom, a także po-

W pierwszym przypadku ustawodawca wprowadza

przez wykluczenie wyłącznego władztwa właściciela co do

roszczenie o wykup nieruchomości (art. 129 ust. 1 p.o.ś.)

przestrzeni powietrznej objętej prawem własności gruntu

natomiast w drugim stwarza możliwość dochodzenia rosz-

(zgodnie z art. 143 k.c.)8.

czeń odszkodowawczych (art. 129 ust. 2 p.o.ś.). Warto także kilkakrotnie Sąd Najwyższy. W wyroku z dnia 27 czerwca 2012 r. Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzialność odszkodowawczą wprowadzoną w art. 129 ust. 2 p.o.ś. przewidziano nie za samo ograniczenie i nie za każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie to nie ma bowiem na celu zrekompensowania samej zmiany dotychczasowej sytuacji właściciela nieruchomości, ani też nie ma na celu zrekompensowania faktu utrzymania już istniejących ograniczeń w przypadku zmiany aktu prawnego. Szkoda podlegająca kompensacji ma być normalnym następstwem wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego wprowadzającego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. W konsekwencji, szkoda taka może powstać, gdy akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub też przedłuża na kolejny okres ograniczenia, które zostały wprowadzone na określony czas. Nie można natomiast dopatrywać się szkody w sytuacji, gdy kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie. Potwierdzono to w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 r. wskazując, że szkoda podlegająca naprawieniu w oparciu o art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie powstaje, gdy kolejny akt prawa miejscowego utrzymuje dotychczasowe ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Analogicznie, w wyroku z dnia 12 czerwca 2015 r. Sąd Najwyższy wskazał, że właściciel nieruchomości może doznać szkody, jeżeli akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub przedłuża na kolejny okres ograniczenia wprowadzone wcześniej na czas oznaczony. Z orzeczeń Sądu Najwyższego wynika, że nie zawsze ustanowienie OOU wprowadzającego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości jest przyczyną powstania szkody, ponieważ ograniczenia te mogły już występować wcześniej, a zatem szkoda mogła wystąpić przed ustanowieniem, a nie w wyniku ustanowienia OOU. Jednocześnie z przytoczonych powyżej orzeczeń sądów niższych instancji jednoznacznie wynika, że sądy najczęściej dopatrują się istotnej zmiany sytuacji prawnej właściciela nieruchomości w związku z wprowadzeniem OOU. Wskazują bowiem, że niezależnie czy sąsiedztwo lotniska było uprzednio uciążliwe, czy nie, ustanowienie OOU legalizuje brak spełniania standardów ochrony środowiska i tym samym uniemożliwia ochronę własności poprzez wysuwanie roszczeń negatoryjnych. Dodatkowo, pojawiać się mogą także nieistniejące wcześniej ograniczenia co do sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości. 8.  Regulacje dla OOU mogą ograniczać korzystanie z nieruchomości

wskazać, że niemożność lub istotne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest samo w sobie rodzajem szkody, a zatem podmiot dotknięty tego typu skutkiem może co do zasady wybrać, czy chce skorzystać z roszczenia o wykup, czy też domagać się odszkodowania. W związku z powyższymi przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej, szkoda, która podlega naprawieniu w oparciu o art. 129 ust. 1 i 2 p.o.ś. nie obejmuje wszelkich szkód jakie dotyczą nieruchomości znajdującej się w obrębie OOU, lecz tylko takich szkód, których źródłem jest wprowadzenie, poprzez ustanowienie OOU, ograniczeń co do sposobu korzystania z nieruchomości. Niezbędne jest bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a szkodą7. 7.  Por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2012 r., IV CSK 216/12, LEX nr 1275002. W praktyce powstają trudności w odróżnieniu i rozgraniczeniu szkody spowodowanej samym ustanowieniem OOU od uszczerbku wywołanego nie tyle formalnym wydzieleniem OOU, lecz spowodowanego po prostu rozmaitymi uciążliwościami związanymi z sąsiedztwem lotniska (np. hałas, wzmożony ruch samochodowy, zanieczyszczenie świetlne, itp.). Równie trudno jest ustalić, w jakim zakresie uszczerbek wywołało wprowadzenie OOU, a w jakim jest to wynik poprzednio istniejących ograniczeń, wynikających pośrednio ze studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czy też bezpośrednio z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko w tej kwestii zajął

38


Szkoda majątkowa

Ograniczenia te znajdą zastosowanie wobec każdo-

Jednak sposób najkorzystniejszego użytkowania nieru-

czesnego właściciela nieruchomości położonej w obrębie

chomości inny niż aktualny w dniu wyceny można przy-

OOU, co może spowodować spadek wartości nieruchomo-

jąć w wycenie tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na

ści, nawet jeżeli w danym stanie faktycznym ograniczenia

nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania,

te nie uniemożliwiają aktualnemu właścicielowi kontynu-

przy czym pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze

acji funkcji nieruchomości lub nie wpływają na możliwość

strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użyt-

przeprowadzenia przez niego inwestycji, której i tak nie

kowanych10.

planował. Ograniczenia te należy bowiem rozważać nie

Ustanowienie OOU zawsze ogranicza własność w tym

tylko w kontekście aktualnego, faktycznego sposobu ko-

zakresie, co zdaniem judykatury uzasadnia przyjęcie, iż

rzystania z nieruchomości, ale także z uwzględnieniem po-

pomiędzy wprowadzeniem OOU, a szkodą istnieje związek

tencjalnego sposobu korzystania, które byłoby dopuszczal-

przyczynowy. To oczywiście nie oznacza, że automatycznie

ne, gdyby nie ustanowienie OOU. Rozważając potencjalny

można założyć, iż w każdym przypadku powstanie szkoda,

sposób korzystania z nieruchomości należy posłużyć się stosowaną w wycenie nieruchomości koncepcją najkorzyst-

Standard Wyceny Podstawowy Nr 1, KSWP 1, Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa, pkt 3.6, oraz 3.6.6 do 3.6.8, www.pfsrm.pl. 10.  Ibidem, pkt. 3.6.6. A zatem niewłaściwa byłaby argumentacja, iż gdyby nie OOU każdorazowy właściciel mógłby na nieruchomości zrealizować określoną inwestycję, jeżeli na tego typu inwestycje nie ma efektywnego popytu rynkowego i aktualny sposób wykorzystania nieruchomości jest jednocześnie jej optymalnym sposobem użytkowania. Warto zaznaczyć, że taka sytuacja często występuję w utrwalonej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. W konsekwencji należy podkreślić, że nie nastąpi spadek wartości nieruchomości, jeżeli OOU wprowadza ograniczenia dotyczące przyszłego wykorzystania/ zagospodarowania gruntu, lecz aktualny sposób zagospodarowania jest optymalny, tj. rynkowo najkorzystniejszy przy uwzględnieniu aktualnego stanu konkurencji i faktycznego popytu. W tej sytuacji, inne, bardziej dochodowe sposoby wykorzystania nieruchomości które byłyby wprawdzie dopuszczalne, gdyby nie wprowadzenie OOU, nie mogą zostać uwzględnione, ponieważ nie można ich uzasadnić ekonomicznie, tj. nie da się wykazać, że są one ekonomicznie opłacalne i finansowo wykonalne. Nie ma zatem spadku wartości rynkowej, gdy inne, bardziej dochodowe wykorzystanie gruntu nie może być realizowane w określonej lokalizacji z powodu ograniczeń rynkowych i braku opłacalności ekonomicznej.

niejszego/optymalnego sposobu użytkowania (ang. highest and best use), oznaczająca wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości9. w różny sposób, także potencjalnie w związku z granicami przestrzennymi nieruchomości. W OOU może dochodzić do zmian dotychczasowych granic (kontroli przestrzeni) ze względu na zmianę społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości – szczególnie dotyczy to nieruchomości niezabudowanych lub z zabudową do likwidacji z przyczyn technicznych lub ekonomicznych. Problematyka tak ujmowanej szkody, w kontekście wskazanego stanu faktycznego nieruchomości, nie pojawiła się dotychczas w orzecznictwie sądowym dotyczącym szkód w OOU portów lotniczych. 9.  Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), uchylony Krajowy

39


a nawet jeżeli tak się stanie, to nie można w oparciu o samo

wokół lotniska (drogi, uzbrojenie terenu, dostępność usług

występowanie związku przyczynowego stwierdzić rozmia-

i miejsc pracy). W określonym stanie faktycznym należy

ru tej szkody. Pomimo zatem faktu, że wprowadzenie OOU

dopiero wykazać, czy rynek z wprowadzeniem OOU łą-

jest ograniczeniem prawa własności, a zatem teoretycznie

czy negatywne konsekwencje przejawiające się w spadku

samo w sobie powoduje szkodę (ponieważ uszczupla prawo

cen transakcyjnych, a co za tym idzie w spadku wartości

podmiotowe), to jednak szkodę tę trzeba wykazać. W przy-

nieruchomości. Uciążliwości związane z sąsiedztwem lot-

padku nieruchomości można próbować wykazać, że tego

niska mogły na długo przed wprowadzeniem OOU zostać

typu ograniczenia prawa własności powodują utratę warto-

odzwierciedlone w cenach transakcyjnych, a  formalne

ści nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć sytuacji,

wprowadzenie OOU, jeżeli nie wprowadza dodatkowych,

w których wspomniane ograniczenia prawa podmiotowego

postrzegalnych dla uczestników rynku i dla nich wymier-

(własności) nie spowodują spadku wartości nieruchomości,

nych uciążliwości, to nie powoduje automatycznie spadku

a to dlatego, że nie zawsze prawo, które zostało formalnie

wartości nieruchomości.

ograniczone jest przez rynek „wyceniane” niżej, aniżeli prawo nie dotknięte tego typu ograniczeniami (np. brak różnic w wartości rynkowej lokali mieszkalnych będących

TYLKO PODMIOT, KTÓRY JEST WŁAŚCICIELEM

przedmiotem prawa własności w porównaniu z lokalami

NIERUCHOMOŚCI W DNIU WEJŚCIA W ŻYCIE OOU

będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego

JEST UPRAWNIONY DO WYSTĄPIENIA Z ROSZCZENIEM

prawa do lokalu). Brak reakcji na formalnie negatywną

ODSZKODOWAWCZYM.

zmianę jest w przypadku nieruchomości związany z niską lub bardzo niską efektywnością informacyjną rynku. Oznacza to, że w danej chwili ceny nieruchomości nie odzwierciedlają w pełni wszystkich dostępnych informacji na

Do powstania odpowiedzialności odszkodowawczej

rynku, w tym negatywnych. Może zatem zdarzyć się tak,

musi występować tzw. adekwatny związek przyczynowy

że pomimo uszczuplenia prawa własności nieruchomości,

(odpowiedzialność za normalne następstwa działania lub

jego wartość nie obniżyła się, a zatem w tym zakresie nie

zaniechania), który może mieć także charakter wieloczło-

wystąpiła szkoda. W tym kontekście warto wskazać na

nowy. Ustanowienie OOU zazwyczaj zatem będzie ele-

sytuacje, w których wprowadzenie OOU wprawdzie lega-

mentem sine qua non łańcucha przyczynowo-skutkowego,

lizuje hałas generowany przez lotnisko, lecz na poziomie

który doprowadza do wystąpienia szkody. Skoro fakt usta-

równym lub niższym aniżeli ten, który występował przed

nowienia OOU może wywołać szkodę, to należy przyjąć,

wprowadzeniem OOU. Wprawdzie z teoretycznego punk-

że jeżeli szkoda ta faktycznie powstała, to nastąpiła w dniu

tu widzenia dochodzi do uszczuplenia prawa własności, to

wejścia w życie aktu prawa miejscowego ustanawiającego

jednak w takim przypadku nie przekłada się to na szkodę

OOU. W tym dniu dochodzi formalnie do uszczuplenia

w postaci utraty wartości nieruchomości, gdyż uciążliwości

majątku właściciela nieruchomości i jest możliwe ustale-

de facto nie uległy zwiększeniu. Podobnie może być w sy-

nie szkody akustycznej na nieruchomości, a szkoda do-

tuacji, gdy OOU wprawdzie legalizuje hałas na wyższym

tycząca spadku wartości ujawni się jedynie w kontekście

poziomie, lecz funkcjonowanie lotniska jest unowocześnia-

rynku nieruchomości, co powoduje naturalne opóźnienie

ne i poprawiane w taki sposób, że uciążliwości związane

daty, w której możliwe będzie jej ustalanie. W konsekwen-

z jego działaniem się nie zwiększają. W powyższych sytu-

cji tylko podmiot, który jest właścicielem (a także użyt-

acjach wprowadzenie OOU i uszczuplenie prawa podmio-

kownikiem wieczystym i innym podmiotem, któremu

towego nie znajdzie odzwierciedlenia w utracie wartości

do nieruchomości przysługuje prawo rzeczowe – art. 129

rynkowej nieruchomości. Może to być spowodowane za-

ust. 3 p.o.ś.) nieruchomości w dniu wejścia w życie OOU

równo czynnikami makroekonomicznymi wpływającymi

jest uprawniony do wystąpienia z roszczeniem odszkodo-

na wzrost popytu (np. wzrost PKB, realny średniej płacy,

wawczym. Nie jest nim następca prawny tego właściciela,

obniżenie oprocentowania kredytu), jak mikroekonomicz-

gdyż szkoda powstała w majątku pierwotnego właściciela

nymi dotyczącymi w szczególności poprawy infrastruktur

nieruchomości. Przeniesienie własności „uszkodzonej” 40


Szkoda majątkowa

(tj. o zmniejszonej wartości) nieruchomości powinno zna-

szkody opiera się na teorii dyferencjalnej (przy zastosowa-

leźć wyraz w warunkach nabycia nieruchomości, w szcze-

niu metody dyferencyjnej), zgodnie z którą przy ustalaniu

gólności w jej cenie. Nowy właściciel nie jest jednak po-

wysokości szkody wymagane jest uwzględnienie różnicy

szkodowany w związku z  wprowadzeniem OOU, gdyż

pomiędzy aktualnym stanem majątkowym poszkodowa-

nabywał on rzecz już uszkodzoną i powinien był to zrobić

nego a tym, jaki zaistniałby przy braku zdarzenia szkodzą-

po odpowiednio zmodyfikowanej cenie. Ewentualne rosz-

cego11. W przypadku wprowadzenia OOU, zastosowanie

czenia nabywcy wobec zbywcy nieruchomości dotyczące

metody dyferencyjnej przy wykazywaniu szkody pole-

jej wad, nieadekwatności ceny lub działania pod wpływem

gającej na utracie wartości nieruchomości polega zatem

błędu nie mają znaczenia z punktu widzenia odpowiedzial-

na: porównaniu wartości przedmiotowej nieruchomości

ności odszkodowawczej nałożonej na podmiot, którego

w dacie orzekania (wg. jej stanu, w tym stanu techniczno-

działalność powoduje wprowadzenie OOU. Zakres wyda-

-użytkowego z daty wejścia w życie OOU) przy założeniu,

wanej opinii nie obejmuje problematyki oceny przelewu

że OOU nie wprowadzono (stan hipotetyczny), z warto-

roszczeń zgłoszonych w sposób przewidziany w p.o.ś., na

ścią tej nieruchomości w dacie orzekania (wg. jej stanu,

inny podmiot (np. w drodze cesji wierzytelności – art. 509

w tym stanu techniczno-użytkowego z daty wejścia w życie

k.c.), jak również kontekst tej problematyki przy spadkach,

OOU) uwzględniając faktyczne wprowadzenie OOU (stan

w oparciu o art. 922 i nast. k.c.

faktyczny). Należy zaznaczyć, iż oprócz metody dyferencyjnej, możliwe jest również stosowanie metody obiektywnej,

PRZY USTALANIU WYSOKOŚCI SZKODY WYMAGANE

w której porównuje się nie tyle stan majątku sprzed i po

JEST UWZGLĘDNIENIE RÓŻNICY POMIĘDZY AKTUALNYM

nastąpieniu zdarzenia szkodzącego, co stan dobra/przedmiotu bezpośrednio naruszonego. Wadą tej metody jest

STANEM MAJĄTKOWYM POSZKODOWANEGO A TYM, JAKI

pominięcie wpływu zdarzenia szkodzącego na dobra inne,

ZAISTNIAŁBY PRZY BRAKU ZDARZENIA SZKODZĄCEGO.

aniżeli te, które zostały bezpośrednio naruszone. W konsekwencji, w praktyce wykorzystywana jest metoda dyferencyjna, przy czym najczęściej ma ona charakter ograniczony

Sprawy o zapłatę odszkodowania w związku z wprowa-

(tzw. ograniczona metoda dyferencyjna). Porównywane są

dzeniem OOU są sprawami cywilnymi. Stąd należy rozwa-

zatem stany nie całego majątku poszkodowanego, lecz tej

żyć także zakres pojęciowy terminu „szkoda”. W p.o.ś. nie

części tego majątku, na którą, jak wskazuje stan faktyczny

przesądzono o sposobie pojmowania szkody, ani też jej nie

i doświadczenie życiowe, wpłynęło zdarzenie szkodzące.

zdefiniowano, nie został także oznaczony w przepisach do-

Poszkodowany może jednak wykazać, że do porównania

tyczących ustanawiania OOU wyczerpujący katalog szkód,

powinny być przyjęte jeszcze dodatkowe składniki ma-

które podlegają naprawie. Konieczne i w pełni uzasadnio-

jątku, gdyż zasięg szkody jest szerszy, aniżeli wynikałoby

ne jest zatem odwołanie się do koncepcji cywilistycznych.

to z sytuacji typowych i doświadczenia życiowego. Wspo-

Pomimo, iż pojęcie szkody nie zostało w prawie cywilnym

mniana metoda pozwala na realizację wyrażonej w art. 361

zdefiniowane przez ustawodawcę w sposób jednoznaczny,

§ 2 k.c. zasady pełnego odszkodowania, zgodnie z którą

to zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze zgodnie przyj-

naprawienie szkody powinno doprowadzić do całkowi-

muje się, iż szkoda oznacza uszczerbek w dobrach praw-

tej kompensacji dla poszkodowanego. Zasada ta pozwala

nie chronionych, których poszkodowany doznaje wbrew

także na uniknięcie nieuzasadnionego wzbogacenia się

swojej woli. Uszczerbek ten należy rozumieć jako różnicę

poszkodowanego, gdyż naprawienia szkody możliwe jest

między stanem prawnie chronionych dóbr poszkodowa-

tylko w granicach normalnego związku przyczynowego.

nego, jaki istniałby, gdyby nie wystąpiło zdarzenie wyrzą-

Zgodnie z art. 361 § 2 k.c. szkoda obejmuje dwa elemen-

dzające szkodę, a stanem tych dóbr powstałym wskutek

ty, a mianowicie, stratę (damnum emergens), polegającą

wystąpienia zdarzenia szkodzącego. Przejawia się on zatem

na zmniejszeniu się majątku poszkodowanego wskutek

jako utrata, zmniejszenie, lub niepowiększenie aktywów, lub też jako zwiększenie pasywów. Przedstawione ujęcie

11.  Wyrok SN z dnia 6 lutego 2013 r., I PK 102/12, LEX nr 1308035.

41


zdarzenia szkodzącego, oraz utracone korzyści (lucrum

wartości nieruchomości albo za utratę przez budynek wy-

cessans), czyli korzyści, o które nie powiększył się majątek

maganych parametrów akustycznych. Niejednokrotnie też

poszkodowanego, tak jakby to miało miejsce, gdyby nie na-

jako stratę podają oba te elementy.

stąpiło zdarzenie szkodzące. Tak rozumiana szkoda wy-

W pierwszej kolejności należy rozważyć sytuację,

tycza granice odpowiedzialności odszkodowawczej także

w której powód wnosi wyłącznie o naprawienie szkody wy-

w oparciu art. 129 ust. 2 p.o.ś., gdyż nie ma podstaw praw-

nikającej z utraty wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy

nych, aby szkodę tę rozumieć węziej niż wynika to z cywi-

nie zgłoszono roszczeń dotyczących kosztów poprawy pa-

listycznego ujęcia szkody. W orzecznictwie wyjaśniono, iż

rametrów akustycznych budynku, a wyłącznie roszczenia

strata oznacza każdy uszczerbek w majątku osoby poszko-

odszkodowawcze wynikające z utraty wartości nierucho-

dowanej (poniesiony wbrew jej woli), który może polegać

mości, tę ostatnią należy wyceniać dyferencyjnie uwzględ-

zarówno na zmniejszeniu aktywów, czyli ich uszczupleniu

niając dla wartości nieruchomości wg stanu hipotetyczne-

o określone pozycje majątkowe, jak również na powięk-

go (braku zdarzenia szkodzącego) brak pogorszenia cechy

szeniu pasywów, czyli powstanie zadłużenia w majątku

stanu techniczno-użytkowego i pogorszenia cechy lokali-

osoby poszkodowanej lub też dalsze pogłębienie stanu jej

zacji, a dla wartości nieruchomości wg stanu faktycznego

zadłużenia12. Zmniejszenie się aktywów poszkodowanego

(wprowadzenie OOU) uwzględnić należy potencjalnie gor-

w praktyce oznacza różne sytuacje, w szczególności może

szą cechę lokalizacji w OOU oraz pogorszoną cechę stanu

polegać na zniszczeniu, uszkodzeniu lub unicestwieniu

techniczno-użytkowego budynku z powodu obowiązku

składnika aktywów. W praktyce właściciele nieruchomo-

poniesienia nakładów na poprawę parametrów akustycz-

ści domagają się odszkodowania za stratę w postaci utraty

nych budynku. Tak obliczona różnica wartości odzwierciedla zarówno spadek wartości nieruchomości wynikający

12.  Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 lipca 2013 r., I ACa 197/13, LEX nr 1363397.

z potencjalnej stygmatyzacji jej lokalizacji w OOU (spadek wartości gruntu), jak i z powodu pogorszonych parametrów akustycznych budynku (spadek wartości budynku). Określony jedną kwotą spadek wartości odzwierciedla zatem oba te elementy. Należy także wskazać, że odzwierciedlenie spadku wartości budynku wynika z wartości nakładów, które należałoby ponieść na dostosowanie budynku do wymaganych parametrów akustycznych. Wartość tych nakładów to różnica pomiędzy rynkowym kosztem dokonania nakładów (w stanie nowym), a wartością zużycia elementów budynku podlegających wymianie. A zatem równowartość nakładów jakie należy ponieść w celu poprawy parametrów akustycznych budynku jest odzwierciedlona w  kwocie pieniężnej przedstawiającej spadek wartości nieruchomości nie w stanie nowym, lecz pomniejszonym o wartość rynkowego zużycia. W przypadku zgłoszenia roszczenia wyłącznie o zwrot kosztów poniesionych lub nakładów planowanych wg zakresu prawnie wymaganego dla poprawy parametrów akustycznych budynku, należy w pierwszej sytuacji zwrócić faktycznie poniesione koszty służące poprawie parametrów akustycznych budynku (szkodą są poniesione koszty rewitalizacji akustycznej). W drugiej sytuacji, należy obliczyć rynkowy koszt dokonania stosownych prac budowlanych służących wymaganej poprawie parametrów akustycznych 42


Szkoda majątkowa

budynków (szkodą jest utrata przez budynek prawnie wy-

nieruchomości zawarta jest wartość rynkowa nakładów

maganych parametrów akustycznych). Należy zaznaczyć,

na poprawę walorów akustycznych budynków. Z kolei

że koszty te zwracane są w pełnej wysokości, pomimo że

w wartości wskazującej koszty niezbędne do wymaganej

naprawiane elementy budynku są zazwyczaj zużyte fizycz-

poprawy walorów akustycznych budynku, również zawar-

nie i funkcjonalnie. Nie ma jednak praktycznej możliwo-

ta jest wartość rynkowa nakładów akustycznych. Jest tak

ści wymiany poszczególnych elementów budynku (okna,

dlatego, że koszt nakładu stanowi suma wartości nakła-

drzwi, dach, izolacja ścian zewnętrznych, itp.) na zużyte

dów akustycznych oraz wartości ich zużycia. Jeżeli zatem

w równym stopniu elementy, które ponadto spełniają wy-

oprócz zasądzenia kwoty kompensującej spadek wartości

mogi izolacyjności akustycznej.

nieruchomości, dodatkowo orzekałoby się o zwrocie podlegających kompensacji kosztów rewitalizacji akustycznej budynku, to doszłoby do podwójnego uwzględnienia straty

Z POWYŻSZYCH ROZWAŻAŃ WYNIKA, ŻE W SYTUACJI

wynikającej z niedostosowania akustycznego budynku do

ORZEKANIA O DWÓCH ELEMENTACH SZKODY, NALEŻY

wymogów wynikających z OOU. Kwota odszkodowania dotyczącego rewitalizacji aku-

OD KWOTY WSKAZUJĄCEJ NA SPADEK WARTOŚCI

stycznej będzie poprawiała stan techniczno-użytkowy bu-

NIERUCHOMOŚCI, LUB OD KWOTY WSKAZUJĄCEJ

dynku ponad spadek wartości budynku wynikający z jego

KOSZT PLANOWANYCH NAKŁADÓW NA REWITALIZACJĘ

„uszkodzenia” akustycznego, gdyż technologicznie nakłady obliczane będą bez uwzględniania wartości ich zużycia,

AKUSTYCZNĄ BUDYNKU, ODJĄĆ WARTOŚĆ

które dla nieruchomości z używanymi budynkami faktycz-

NAKŁADÓW AKUSTYCZNYCH.

nie występowało w dacie ustanowienia OOU. Z kolei w sytuacji, w której właściciel nieruchomości już wydatkował

W praktyce najczęściej pozwani domagają się napra-

środki na rewitalizację akustyczną budynku, to w celu pra-

wienia szkody wynikającej zarówno z utraty wartości

widłowej kompensacji szkody należałoby zwrócić koszty

nieruchomości, jak i z utraty przez budynek wymaganych

rewitalizacji akustycznej budynku uznane za uzasadnione

parametrów akustycznych. W takim przypadku istotne

i celowe, a następnie sprawdzić, czy pomimo istotnej po-

jest określenie rozmiaru szkody w sposób, który pozwa-

prawy stanu techniczno-użytkowego zrewitalizowanego

la na uniknięcie podwójnego uwzględnienia tego samego

akustycznie budynku występuje dodatkowo utrata warto-

elementu szkody. Jak wskazano powyżej, kalkulacja straty

ści nieruchomości w zakresie cechy lokalizacji, co odnieść

dotyczącej spadku wartości nieruchomości obejmuje co do

należy do wartości gruntu, który może ulec stygmatyzacji

zasady dwa elementy, a mianowicie zarówno spadek warto-

w OOU. Także w tym przypadku technologicznie nakłady

ści wynikający ze stygmatyzacji lokalizacji w OOU (spadek

obliczane będą bez uwzględniania ich zużycia, czyli będzie

wartości gruntu), jak i spadek wartości wynikający z utraty

zachodziła poprawa stanu techniczno-użytkowego budyn-

przez budynek swoich parametrów akustycznych (spadek

ku ponad uszczerbek majątkowy z tego tytułu.

wartości budynku). Oba te elementy spadku wartości są

Z powyższych rozważań wynika, że w sytuacji orze-

określone jedna kwotą, wskazującą spadek wartości nie-

kania o dwóch elementach szkody, a mianowicie zarówno

ruchomości (jako całości).

o utracie wartości nieruchomości, jak i o utracie przez bu-

W konsekwencji, jeżeli oprócz utraty wartości nieru-

dynek wymaganych parametrów akustycznych, należy od

chomości ma zostać kompensowana także strata w po-

kwoty wskazującej na spadek wartości nieruchomości, lub

staci nakładów lub kosztów niezbędnych na rewitalizację

od kwoty wskazującej koszt planowanych nakładów na re-

akustyczną budynku, to należy pamiętać, że otrzymane

witalizację akustyczną budynku, odjąć wartość nakładów

przez sąd dwie opinie biegłych, jedna wskazująca spadek

akustycznych, ponieważ są one odzwierciedlone w obu

wartości nieruchomości (jako całości), a druga wskazują-

tych kwotach, a zatem zostały wykazane podwójnie (reku-

ca na koszty niezbędne do wymaganej poprawy walorów

rencja). W praktyce, ze względów metodycznych, łatwiejsze

akustycznych budynku, będą się częściowo pokrywać. Jest

będzie ustalenie wartości rynkowej nakładów i ich odjęcie

tak dlatego, że w kwocie wskazującej na spadek wartości

od kosztów planowanych nakładów akustycznych. 43


Ekonomiczne ujęcie obszarów szacowania wartości szkód

wydania opinii. Wymaga to wcześniejszej analizy i oceny

i założenia metodyczne

struktury zgłoszonych roszczeń. Pozostałe warunki doty-

Ocena szkody związanej z wprowadzeniem OOU

czą sfery ocen, co stanowi obszar wiedzy specjalistycznej

wymaga, aby biegli dysponowali metodyką, która będzie

biegłego, stąd nie może dochodzić do ingerencji sądu, który

w stanie uchwycić, zidentyfikować i ocenić zmianę warto-

zastępowałby specjalistyczną wiedzę biegłego dedukcyjny-

ści nieruchomości wynikającą z wprowadzenia OOU. Tego

mi założeniami lub własną wiedzą i doświadczeniem. Ana-

rodzaju różnica (dyferencja) musi być oceniona przez bie-

logiczna sytuacja dotyczy zawierania ugód i kompetencji

głych jako negatywna zmiana wartości (spadek) odnoszona

metodycznych stron tego rodzaju umowy (ugody).

do dwóch cech przedmiotu wyceny, tj. lokalizacji (gruntu)

Dla powstania szkody wywołanej wprowadzeniem

i stanu techniczno-użytkowego (budynku). Kluczowe zna-

OOU, niezbędne jest spełnienie warunku negatywnej

czenie mają umiejętności stosowania przez biegłych metod

zmiany odnoszonej do zmniejszenia ekskluzywności kon-

dyferencyjnych, które powinny być poprawnie skonstru-

trolowanego prawa: własności, użytkowania wieczystego

owane. Wymaga to znajomości regulacji prawnych wraz

i innych praw rzeczowych do nieruchomości (por. art. 129

z poglądami judykatury. Założenia i formuły obliczeniowe

ust. 2 i 3 p.o.ś.). Szkody majątkowej jako skutków tej zmia-

stosowane przez biegłych przy szacowaniu szkód na nieru-

ny poszukiwać należy w różnicy (dyferencji) w wartościach

chomościach w OOU portów lotniczych winny uwzględ-

nieruchomości. Jej pomiar może odbywać się na rynku

niać następujące nadrzędne prawne założenia (warunki)

wyłącznie po dacie zdarzenia szkodzącego, a w praktyce

metodyczne:

dopiero po upływie 2 lat, tj. po okresie przewidzianym na

-- uprawdopodobnienie, że szacowany rodzaj uszczerbku

zgłaszanie roszczeń (por. art. 129 ust. 4 p.o.ś.). Dwuletni

majątkowego rzeczywiście mógł nastąpić (warunek iden-

okres zgłaszania roszczeń ma, oprócz wymiaru formal-

tyfikacji negatywnej zmiany),

no-prawnego wynikającego z treści art. 129 ust. 3 p.o.ś.,

-- pozostawanie szkody w związku przyczynowym ze zda-

podstawowe znaczenie jako istotny parametr ekonomiczny

rzeniem, z którym ustawodawca wiąże odpowiedzialność

wskazujący na wyznaczone przez ustawodawcę kryterium

odszkodowawczą (warunek związku ze zdarzeniem szko-

czasu, w którym możliwe jest zaobserwowanie przez wła-

dzącym),

ścicieli negatywnej zmiany dotyczącej:

-- trwały i nieodwracalny charakter uszczerbku, w tym

-- utraty aktywów,

sensie, że poszkodowany nie może wysuwać wobec pod-

-- faktycznego lub prawdopodobnego przysporzenia pasy-

miotu odpowiedzialnego innych roszczeń, które umożli-

wów,

wiłyby przywrócenie stanu zgodnego z prawem i kompen-

-- utraty korzyści.

sację szkody (warunek trwałości uszczerbku),

Zwrócić należy uwagę na odmienny charakter meto-

-- wykluczenie sytuacji, w której uszczerbek jest rekom-

dyczny elementu szkody dotyczącej utraty wymaganych

pensowany dwukrotnie, poprzez przyznanie odszkodo-

parametrów akustycznych budynku od spadku wartości

wania za utratę wartości określonego dobra, jak i poprzez

rynkowej nieruchomości. W przypadku szkody akustycz-

odpowiednie uwzględnienie innych roszczeń, dotyczących

nej brak jest istotnych problemów metodycznych ze speł-

kompensacji tego samego uszczerbku, np. w tym przypad-

nieniem warunków: identyfikacji negatywnej zmiany oraz

ku wartości rynkowej nakładów (warunek wykluczenia

oceny związku ze zdarzeniem szkodzącym – wynika to

rekurencji).

z oparcia obliczeń wartości szkody na zakresie robót odno-

Pierwszy warunek (identyfikacji negatywnej zmiany)

szonym do wymogów przewidzianych w przepisach prawa

może być wstępnie ustalany dedukcyjnie na podstawie

i innych normach technicznych wskazujących na rodzaj za-

formalnej zmiany stanu nieruchomości, poprzez proste

bezpieczeń (wymaganych parametrów) akustycznych bu-

porównanie faktów przedstawionych przez sąd lub strony

dynku przy dość jednoznacznych ekonomicznie kosztach

ugody. Także w przypadku ostatniego warunku (wyklucze-

rynkowych robót budowalnych, tj. szacowania szkody wg.

nia rekurencji) istotną rolę ma do spełnienia sąd lub strony

kosztu ich odtworzenia dla cech konkretnej nieruchomo-

ugody, gdyż formułują oni założenia metodyczne wyceny

ści. Spełniony jest także warunek trwałości szkody, gdyż

w postaci tezy dowodowej sądu lub warunków umownych

brak jest podstaw do kwestionowania istnienia OOU lub 44


Szkoda majątkowa Lp.

Poziom metodyczny

Szkoda S

Szkoda A

Interpretacja

1

Konceptualizacja

Wartość rynkowa

Wartość/ Koszt odtwo-

Podstawa wyceny – rodzaj wartości

rzenia

obiektywizujący warunki szacowania

Rynek nieruchomości –

Nieruchomość – zmiana

Miejsce identyfikacji i pomiaru wiel-

zamian stanu rynku

stanu budynku

kości szkody

Podejście porównawcze

Podejście kosztowe

Sposób obliczania (metoda)

2 3

Operacjonalizacja Pomiar

Tabela 1. Różnice metodyczne szkody S i A na poziomach konceptualizacji, operacjonalizacji i pomiaru.

zmian regulacji prawnych wskazujących na wymaganie

równocześnie inne czynniki powodujące zmiany cen na

techniczne, które powinien spełniać budynek. Zasadniczo

wskutek zmiany warunków konkurowania, np. zmiany

brak jest istotnych przeszkód metodycznych do ustalenia

preferencji kupujących, zmiany dostępności i kosztów

wartości szkody akustycznej bezpośrednio w następnym

kapitału, zmiany kosztów budowy. Stąd dla problematy-

dniu po ustanowieniu OOU.

ki pomiaru kluczowe znacznie ma wiedza ekonomiczna

W zakresie szkody dotyczącej spadku wartości rynko-

pozwalająca na ocenę zjawisk występujących na rynku

wej takie rozwiązanie nie jest możliwe, gdyż szkoda ma

nieruchomości, a obiektywizacja i  poprawność pomia-

inny charakter metodyczny zarówno na poziomie koncep-

ru są uzależnione od liczby i jakości dostępnych danych

tualizacji, operacjonalizacji jak i wykonywania pomiaru.

rynkowych oraz od rodzaju wykorzystywanych narzędzi

W przypadku szkody akustycznej rozmiar szkody odno-

(metod) analitycznych. Ilustrację różnic metodycznych na

szony jest do fizycznych elementów budynku wymagają-

poziomach konceptualizacji, operacjonalizacji i pomiaru

cych wymiany lub poprawy, co następnie pozwala na dość

wartości szkód dla szkody dotyczących spadku wartości

prostą konceptualizację poprzez przyjęcie za podstawę

(S) i poprawy parametrów akustycznych budynku (A) za-

wyceny wartości (kosztu) odtworzenia. Operacjonalizacja

prezentowano w tabeli.

to przeprowadzenie badań (analiz) rynku budowalnego, co

Wycena obu rodzajów szkód opiera się na poziomie

wymaga ustalenia typowych (najczęściej występujących)

konceptualizacji na odmiennej kategorii normatywnej,

kosztów robót budowlanych, a dla problematyki pomiaru

co powoduje także odmienność metod wyceny. Zasadni-

kluczowe znacznie ma wiedza inżynierska pozwalająca na

cza różnica dotyczy poziomu operacjonalizacji. Szkoda

ustalenie rodzaju robót i technologii ich wykonania.

w zakresie spadku wartości opiera się nie tylko na innych

W przypadku szkody dotyczącej spadku wartości jej

zasadach identyfikacji negatywnej zmiany, ale także jest

rozmiar nie jest odnoszony do fizycznych parametrów bu-

przeprowadzana w innym miejscu.

dynku, a wymaga ustalenia wpływu zdarzenia szkodzące-

Jest to możliwe tylko w kontekście dynamicznego

go na zmianę poziomu cen, co jest możliwe tylko poprzez

systemu rynku nieruchomości. Stąd inny musi być spo-

odniesienie się do oceny zmian cen nieruchomości po-

sób oceny związku ze zdarzeniem szkodzącym, gdyż na

dobnych, które wystąpiły w obrocie po dacie ustanowienia

zmiany cen rynkowych podobnych nieruchomości równo-

OOU. Wymaga to więc czasu na zaobserwowanie reakcji

cześnie wpływają inne czynniki, które należy zidentyfiko-

rynku nieruchomości i okres 2 – 3 lat jest w praktyce nie-

wać. Problematyczne może być także spełnienie warunku

zbędny dla zgromadzenia wystarczającej liczby dowodów

trwałości szkody, gdyż ceny na rynku są koniunkturalnie

rynkowych (cen podobnych nieruchomości). Konceptuali-

zmienne. W przypadku szkody akustycznej mamy do czy-

zacja oznacza w tym przypadku przyjęcie za podstawę wy-

nienia z dość prostą konceptualizacją wg kategorii war-

ceny wartości rynkowej dla której kluczowe znaczenie ma

tości (kosztu) odtworzenia łatwego do operacjonalizacji

operacjonalizacja badań cen na rynku nieruchomości. To

poprzez badanie jej rozmiaru na nieruchomości i poprzez

z kolei wymaga nie tylko ustalenia typowych (najczęściej

parametry fizyczne nieruchomości (zmianę jego stanu

występujących) cen podobnych nieruchomości, ale także

techniczno-użytkowego budynku), a do pomiaru wyko-

uwzględnienia dynamiki systemu ryku nieruchomości. Na

rzystuje się informacje o cenach na rynku budowlanym

zmiany cen nieruchomości podobnych wpływać bowiem

z aplikacjami dobrze opracowanych metod wywodzonych

będą oprócz czynnika szkodzącego (ustanowienia OOU)

z praktyki kosztorysowania robót budowlanych. Rozmiar 45


szkody dotyczącej spadku wartości nie jest konkretyzo-

konieczności uwzględnienia (poprzez eliminację) zmian,

wany przez parametry fizyczne nieruchomości, ale tylko

które zachodzą w tym samym czasie, ale są powodowane

poprzez ocenę skutku zmian cen nieruchomości podob-

przez inne czynniki kształtujące warunki konkurowania

nych na rynku, stąd wymaga konceptualizacji poprzez

na rynku. Takie zasady szacowania nieruchomości obo-

wykorzystanie wartości rynkowej, tj. złożonej kategorii

wiązują także w innych przypadkach dotyczących ko-

teoretycznej. Operacjonalizacja jest utrudniona względ-

nieczności identyfikacji czynników powodujących zmiany

nie niską aktywnością rynku i jego niską efektywnością

wartości przy odszkodowaniach za spadek wartości (np.

informacyjną, co utrudnia i znacznie podnosi koszty

negatywnej zmiany przeznaczenia nieruchomości) lub

zgromadzenia danych rynkowych i opracowania infor-

opłatach za zwiększenie wartości (np. pozytywnej zmiany

macji niezbędnych do przeprowadzenia złożonego po-

przeznaczenia nieruchomości lub wyposażenia w urządze-

miaru, który wymaga najczęściej zbudowania modelu

nia infrastruktury technicznej13.

ekonometrycznego. Wyznaczony dwuletni okres dotyczy metodycznie tylko czasu, w którym z dużym prawdopodobieństwem moż-

W PRZYPADKU NIERUCHOMOŚCI MAMY DO CZYNIENIA

liwe będą do zaobserwowania przez właścicieli negatywne

Z RYNKIEM O BEZWZGLĘDNIE NISKIEJ AKTYWNOŚCI

zmiany spowodowane wprowadzeniem OOU. Nie jest to

(MIERZONEJ CZĘSTOTLIWOŚCIĄ OBROTU) REALIZOWANEJ

data, która wyznaczać będzie wartość szkody, która wraz

W WARUNKACH BRAKU, BARDZO NISKIEJ LUB CO

z upływem czasu, niezbędnego do zawarcia ugody lub roz-

NAJWYŻEJ NISKIEJ EFEKTYWNOŚCI OPERACYJNEJ

strzygnięcia sporu w sądzie, może rosnąć lub spadać wraz ze zmianami cen na rynku, np. wzrostem cen nieruchomo-

I INFORMACYJNEJ.

ści czy spadkiem cen robót budowlanych. W odróżnieniu od rynków innych aktywów, w przypadku nieruchomości mamy do czynienia z rynkiem o bezwzględnie niskiej ak-

W tabeli 2 przedstawiono schemat założeń metodyki

tywności (mierzonej częstotliwością obrotu) realizowanej

wyceny szkody dotyczącej nieruchomości w OOU obejmu-

w warunkach braku, bardzo niskiej lub co najwyżej niskiej

jący daty istotne dotyczące stanu nieruchomości i budyn-

efektywności operacyjnej i informacyjnej. W takiej sytuacji

ku (SN i SB) i stanu rynków nieruchomości i budowlane-

naturalna jest duża niedokładność cen jako nośników in-

go (RN i RB) – przy uwzględnieniu ich zmian w okresie

formacji o zmianach ocen cech nieruchomości na wskutek

rozwiązywania spornych kwestii odszkodowań. Przyjęto

zmiany stanu nieruchomości po wprowadzeniu OOU. Za

założenie, że roszczenia są realizowane po upływie okresu

wyjątkiem zmian o charakterze popytowym dotyczących

dwóch lat (w tabeli 2 data t2) od daty wprowadzenia OOU,

warunków finansowania rynku nieruchomości (dostęp-

która opisana jest w tabeli 2 jako data t0. W przypadku każ-

ności i kosztów kredytów), pozostałe zmiany rynkowe

dego PL należy uzgodnić zasadność tego założenia, tj. czy

dotyczące wpływu czynników podażowych (zmiany cech

w okresie 2 lat od wprowadzenia OOU nie zrealizowano

nieruchomości oferowanych do sprzedaży) mają cha-

ugody i nie rozstrzygnięto żadnego sporu sądowego w tym

rakter długotrwały, dyskretny i zachodzą współzależnie

zakresie. Jak bowiem zaznaczono brak jest przeszkód me-

z innymi czynnikami kształtującymi warunki konkuro-

todycznych do wyceny szkody akustycznej zaraz po dacie

wania, czego skutkiem są zarówno zmiany poziomu cen

wprowadzenia OOU. Kluczowe są zasady prawne ustalania

oraz zmiany cech rynkowych i poziomu ich wag, które

odszkodowania metodą różnicową, które determinują za-

to parametry służą do wyjaśniania przyczyn zróżnico-

łożenia metodyczne szacowania wartości nieruchomości,

wania cen oraz do oceny wpływu zdarzenia szkodzącego

dla każdego rodzaju roszczenia, w odniesieniu do dat istot-

na zmiany ich poziomu.

nych wyceny dotyczących:

Specyfika szacowania nieruchomości do określania wartości szkód majątkowych na wskutek wprowadzenia

13.  Por. Z Małecki, Rzeczoznawca majątkowy. Wybrane uwarunkowania określania wartości nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2016 – publikacja bez podstaw teoretycznych szacowania, ale z bogatym orzecznictwem sądowym tego zagadnienia.

OOU wymaga ustalenia wpływu jednego konkretnego zdarzenia szkodzącego na wartość nieruchomości, przy 46


t-–3

Nieruchomości SN Budynku SB

Stan przedmiotu wyceny

Nazwa okresu

t–2

t-–1

Przed szkodą (historyczny)

Data szkody

(tn)

t2

t1

Zgłaszania roszczeń

Transakcje zawierane na rynku nieruchomości po dwóch latach od wprowadzenia OOU w datach t3, t4, t 5, t 6 , t n

t3

t4

t5

Wypłaty odszkodowań – realizacji roszczeń

t6

tn

Po wypłacie

SNtn SN-t

SNt2

SN1

SB-t

Nieruchomości RN

RN-t

Budowlanego RB

Stan nieruchomości przed szkodą (OOU)

Stan rynku – poziom cen

t0

RB-t

Cechy rynkowe nieruchomości przed wprowadzeniem OOU

Stan przedmiotu wyceny SNt0 i SBt0 i rynku RNt0 i RBt0

Czas

Transakcje zawierane na rynku nieruchomości po wprowadzeniu OOU w okresie do dwóch lat t1, t 2

Koniec zgłaszania roszczeń

Transakcje zawierane na rynku nieruchomości przed wprowadzeniem OOU w datach t–1, t–2, t–3

Ustanowienie OOU

Szkoda majątkowa

SNtn

SBtn SBt1

SBt2

SBtn

Stan nieruchomości po szkodzie OOU – SNt1

Stan nieruchomości w dacie realizacji roszczeń

RNt1 do t2

RNt3 do tn

RBt1 do t2

RBt3 do tn

Cechy rynkowe nieruchomości po szkodzie (po wprowadzeniu OOU)

Tabela 2. Założenia metodyki wyceny szkody dla OOU dla dat istotnych stanu nieruchomości i stanu rynku Legenda: SN-t – stan historyczny nieruchomości do daty wprowadzenia OOU; SB-t – stan historyczny budynku (mieszkalnego i innego z ograniczeniami użytkowania) do daty wprowadzenia OOU; SNt0 lub SN0 – stan nieruchomości w dacie wprowadzenia OOU; SBt0 lub SB0 – stan budynku (mieszkalnego z ograniczeniami użytkowania) w dacie wprowadzenia OOU; SN-t – stan historyczny nieruchomości do daty wprowadzenia OOU; SNtn – stan nieruchomości po dacie wprowadzenia OOU z podokresami: SNt1 i SNt2 w okresie zgłaszania roszczeń; SNt3 do SNtn – w okresie wypłaty odszkodowań; SNtn – w okresie po wypłacie odszkodowań i hipotetycznych nakładach A N; SB+t – stan budynku (mieszkalnego i z ograniczeniami użytkowania) po dacie wprowadzenia OOU z podokresami: SBt1 i SBt2 w okresie zgłaszania roszczeń; SBt3 – do SBtn w okresie wypłaty odszkodowań; SBtn – w okresie po wypłacie odszkodowań i hipotetycznych nakładach A N; RN-t – stan historyczny rynku nieruchomości do daty wprowadzenia OOU; RNtn – stan rynku nieruchomości po dacie wprowadzenia OOU; RB-t – stan historyczny rynku budowlanego do daty wprowadzenia OOU; RBtn – stan rynku budowlanego po dacie wprowadzenia OOU.

-- stanu nieruchomości jako przedmiotu wyceny (SN)

budowlanych(RB).

i jego elementu dotyczącego stanu budynku (SB) miesz-

Stan nieruchomości (SN) dotyczy ujęcia kodeksowego

kalnego z ograniczeniami użytkowania,

(art. 461 k.c.), stan budynku (SB) dotyczy albo budynku

-- stanu rynku nieruchomości/poziomu cen (RN) i jego

jako części składowej nieruchomości albo budynku, jako

elementu stanu rynku budowlanego/poziomu cen robót

przedmiotu odrębnej własności. W każdym przypadku SN 47


definiowany jest z wykorzystaniem legalnej definicji art. 4

wiać jego realizację tylko z tego powodu. Faktycznie jest

pkt. 17 u o.g.n.

to inne roszczenie (od wykupu) i dotyczy straty związanej z przysporzeniem pasywów. Roszczenie to będzie zasadne

Metodyczna dekompozycja szkody do celu szacowania

tylko w przypadku, gdy możliwe będzie uznanie wprowa-

nieruchomości i jej skutki dla wykonywania analizy ryn-

dzenia OOU za samodzielne zdarzenie decydujące o braku

ku

możliwości kontynuowania rozwoju nieruchomości. Dla Ze względu na złożony charakter szkody dotyczącej

udzielenia rekomendacji dla metodyki określania warto-

nieruchomości położnych w OOU PL dla prowadzenia dalLp. Rodzaj roszczenia i postawa prawna 1

Wykup nieruchomości lub jej części

Symbol

Rodzaj szkody

roszczenia W

– art. 129.1p.o.ś.

Mierzona kategoria-

Parametry służące do pomiaru

ekonomiczna/symbol Utrata

Wartość(W)

Ceny i cechy rynkowe, dochody

walorów

i ryzyko rynkowe, koszty

użytkowych

rynkowe wytworzenia

aktywów 2

Odszkodowanie za zmniejszenie

S

wartości nieruchomości – art. 129.2

Utrata

Różnica wartości(ΔW)

aktywów

p.o.ś. 3

Odszkodowanie za utracone

K

korzyści z tytułu niższego

Utracone

Zmiana wartości/

Ceny i cechy rynkowe, dochody

korzyści

cen(ΔtW lub ΔtC)

i ryzyko rynkowe

Utrata

Koszty/wartość

Nakłady – kalkulowane jako

aktywów

nakładów(K, W NAKL)

hipotetyczne koszty nakładu

Zwiększenie

Wydatki/gotówka(G)

wzrostuwartości (cen) – art. 129.2 p.o.ś. 4

Odszkodowanie za stratę dotyczącą

AN

niedostosowania istniejących budynków do wymogów akustycznych – art. 129.2 p.o.ś.

AK

pasywów 5

Odszkodowanie za zwrot kosztów

AK

na rewitalizuję akustyczną przy

Zwiększenie

Wydatki/gotówka(G)

pasywów

Wydatki – kwoty pieniężne udokumentowane i faktycznie

braku obowiązku ich dostosowania

poniesione – wypływ gotówki

– art. 136.3 p.o.ś.

– weryfikowane wg kosztu nakładu

Tabela 3. Dekompozycja metodyczna szkody wg typów roszczeń.

szych rozważań o metodyce stosowanej przez biegłych ko-

ści szkody dla nieruchomości14 w OOU niezbędne było

nieczna jest dekompozycja zagregowanego cywilistycznego

przeprowadzenie ekonomicznej analizy i oceny skutków

ujęcia szkody wg typów zgłaszanych roszczeń. Rozwiąza-

zdarzenia szkodzącego.

nie metodyczne w tym zakresie przedstawiono w tabeli.

Dla metodyki szacowania wartości rynkowej nieru-

W przypadku roszczenia wykupu (W) może wystąpić

chomości istotne jest, że wprowadzenie OOU powoduje

inny element szkody rzeczywistej dotyczący odszkodo-

powstanie dwóch rynków nieruchomości z ostrymi grani-

wania za nakłady i wydatki (koszty) poniesione w trakcie

cami obszarowymi wyznaczanymi poprzez uchwały sej-

prowadzonego procesu rozwoju nieruchomości. Jednak przerwanie projektu inwestycyjnego musi jednoznacznie

14.  Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5.07.2012 r. sygn. IV CSK 619/11

wynikać z wprowadzenia OOU i obiektywnie uniemożli48


Szkoda majątkowa

mików w sprawie ustanowienia OOU, w której wskazuje

niu OOU. Ustalenie granic zewnętrznych tego rynku ma

się działki gruntu, dla których obowiązują ograniczenia .

kluczowe znacznie dla oceny poprawności wykonywanej

Dla praktyki wyceny niezbędne jest określenie obszarów

wyceny, której wyniki powinny umożliwiać ocenę wpływu

rynków z dodatkowym wyodrębnieniem właściwych sub-

zdarzenia szkodzącego (jako jednego czynnika rynkowe-

rynków rodzajowych np. M, rynku nieruchomości zabu-

go) na kształtowanie się cen rynkowych. Jedynie na tym

dowanych domami jednorodzinnymi. W odniesieniu do

rynku inne czynniki zakłócają funkcjonowanie rynku po

analizowanego rynku wydzielić należy, z punktu widzenia

dacie wprowadzenia OOU w najmniejszym zakresie i nie

metodycznego w związku z badaniem skutków wywoła-

nadmiernie, w stosunku do wymogów metodycznych do-

nych zdarzeniem szkodzącym, dwa rynki:

tyczących pozyskania właściwych danych i opracowania

-- Rynek „A” znajdujący w graniach OOU (RA) – z od-

wiarygodnych informacji.

15

powiednimi oznaczeniem subrynku rodzajowego (R AM). Jest to rynek referencyjny, na którym zdarzenie szkodzące może prowadzić do ograniczenia sposobu korzystania

DLA PRAKTYKI WYCENY NIEZBĘDNE JEST OKREŚLENIE

z nieruchomości (ścieśnienia prawa własności) i jedynie na

OBSZARÓW RYNKÓW Z DODATKOWYM WYODRĘBNIENIEM

tym obszarze możliwa jest identyfikacja i ocena negatyw-

WŁAŚCIWYCH SUBRYNKÓW RODZAJOWYCH.

nych skutków zdarzenia szkodzącym dotyczącego wprowadzenia OOU (z koniecznością uwzględniania podstref z różnymi zakresami ograniczeń korzystania),

Poza granicami zewnętrznymi rynku B znajduje się ry-

-- Rynek „B” poza obszarem OOU w możliwie najbliższym

nek „C”, jest on w dalszym otoczeniu PL, charakteryzuje

jego otoczeniu z podobnymi warunkami funkcjonowania

się odmiennymi warunkami funkcjonowania – poza tere-

(rynek przylegający) – na terenie oddziaływania urbani-

nem oddziaływania urbanizacji (pozytywnej i negatywnej)

zacji (pozytywnej i negatywnej) związanej z lokalizacją

związanej z lokalizacją portu lotniczego (RC) – z analogicz-

portu lotniczego (RB) – z analogicznym subrynkiem ro-

nym subrynkiem rodzajowym (RCM). Dane z rynku C (na-

dzajowym (R BM). Jest to rynek porównawczy, który po-

zywanego rynkiem równoległym można wykorzystywać

siada cechy ekonomiczne (rynkowe) najbardziej zbliżone

do analiz przy spełnianiu warunku istnienia czynników

do rynku referencyjnego i spełnia wymóg braku jednego

podobnie oddziaływujących na warunki funkcjonowania

czynnika dotyczącego ograniczenia sposobu korzystania

(jak na rynku A i B), co w praktyce odnoszone jest do oce-

nieruchomości wg warunków wyznaczonych dla OOU.

ny podobieństwa urbanizacji tego terenu, która powinna

Z punktu widzenia metodycznego jedynie na tym rynku

być analogiczna (podobna) do ukształtowanej po wpły-

można bezpośrednio (odpowiednimi metodami) zidentyfi-

wem funkcjonowania portu lotniczego (RC)16. Rynek ten

kować skutki wprowadzenia OOU, jako zmiany warunków

można wykorzystać do oceny czynników powodujących

funkcjonowania rynku przy założeniu braku negatywnego

zmiany poziomu cen i wartości nieruchomości dla rynku

wpływu analizowanego (pojedynczego) zdarzenia szko-

B (przy braku lub bardzo niskiej jego aktywności), ale co

dzącego i dzięki temu umożliwiać poszukiwanie różnicy

do zasady nie będzie on umożliwiał imitowania zmian na

wartości wg stanu nieruchomości przed i po wprowadze-

rynku A, czyli w miejscu, gdzie doszło do zdarzenia szkodzącego. Wykorzystanie danych z tego rynku do analizy wymaga wyeliminowania czynników różnicujących go

15.  Takiego ujęcia rynku wymaga jedynie szacowanie szkody dotyczącej spadku wartości rynkowej, gdyż w tym miejscu (na rynku) metodycznie identyfikuje się szkodę oraz tam przeprowadza operacjonalizacje, tj. przygotowanie danych oraz opracowanie informacji do pomiaru wielkości szkody. W przypadku szkody akustycznej operacjonalizacja metodyczna dotyczy kwestii zmiany stanu nieruchomości (oceny pogorszenia SBTU), a problematyka rynku (pozyskania danych i opracowania informacji) jest ulokowana na poziomie pomiaru wielkości szkody akustycznej. Stąd dla szkody akustycznej nie ma uzasadnienia podział terytorialny rynku do analiz, jak dla wartości rynkowej. Analiza rynku budowalnego na poziomie pomiaru szkody ma dotyczyć rynku podobnego zarówno rodzajowo (typy robót) jaki cenowo z uwzględnieniem lokalnych warunków funkcjonowania.

z rynkiem B17. 16.  W praktyce szacowania nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi należy wybrać rynek przyległy terytorialnie do PL z zabudową zrealizowaną w podobnym okresie, na działkach o zbliżonych powierzchniach, co zagwarantuje dysponowanie danymi o transakcjach sprzedaży nieruchomości o podobnych cechach techniczno-użytkowych, a przy podobnym stylu architektonicznym przyjąć będzie można do wyceny założenie o podobieństwie z punktu widzenia jednolitego optymalnego sposobu użytkowania. 17.  Ten warunek metodyczny zilustrować można porównaniem z zasa-

49


Wymaga to innego uporządkowania metodycznego,

nik zakłócający jego funkcjonowanie. Lokalizacja w anali-

gdyż dla sytuacji wystąpienia tylko szkody akustycznej

zie przyczynowo-skutkowej nie jest w takim samym sensie

można dokonać jej oceny w warunkach statycznych przy

właściwością rzeczy jak stan techniczno-użytkowy, gdyż

identyfikacji szkody jako zmiany stanu rzeczy, poprzez po-

jedynie (umownie) względem rynku możemy szacowanej

równanie sytuacji przed i po wprowadzeniu OOU – czyli

nieruchomości przypisać ocenę (jakościową) tej cechy.

na podstawie negatywnej zmiany (różnicy) cech rzeczy.

Problem ten należy rozstrzygać analogicznie w przypadku,

Natomiast szkoda obejmująca spadek wartości, który także

gdy brak będzie roszczenia o szkodę akustyczną (będzie

związany jest z pogorszeniem cech rzeczy (czyli lokalizacji

uwzględniana w ramach roszczenia o spadek wartości)

nieruchomości i stanu techniczno-użytkowego budynku)

i pogorszony stan techniczno-użytkowy budynku stanie się

może być identyfikowana tylko w ramach systemu ryn-

cechą rynkową nieruchomości, której pomiar odbywać się

ku nieruchomości, gdyż konieczne jest ustalenie różnicy

będzie w kontekście systemu rynku nieruchomości. W dal-

(stopnia pogorszenia) w odniesieniu do reakcji uczestni-

szych rozważaniach pojawi się w związku z tym dwojakie

ków rynku na potencjalnie negatywną zmianę. Wymaga to

ujęcie metodyczne ujmowania oceny zmiany cechy nieru-

uwzględnienia dynamiki rynku (zmiany warunków kon-

chomości dotyczącej stanu techniczno-użytkowego jako:

kurowania, w tym preferencji kupujących) i oceny wpływu

(1) kosztu nakładu na poprawę parametrów akustycznych

zmian na poziom cen, co może nastąpić tylko po zdarzeniu

(odnoszonego wprost do zmiany właściwości rzeczy przed

szkodzącym. Dyferencja odnosi się bowiem do systemu

i po zdarzeniu szkodzącym) oraz jako (2) wartości nakła-

rynku, a nie wprost do oceny zmiany cechy nieruchomo-

du, mierzonego w kontekście reakcji rynku na pogorszenie

ści. Emanacją (reprezentacją) narzędziową (w analizach

cechy rynkowej nieruchomości.

rynku i metodach wyceny wykonywanych do celu spadku

Wykorzystując założenia metodyczne szacowania za-

wartości nieruchomości) będzie bowiem dyskretna, nega-

prezentowane na tabeli 2 oraz podział na rodzaje rynków

tywna zmiana odnoszona wtórnie i następczo (po analizie

w dalszej części raportu zaprezentowano zasady określania

rynku na poziomie metodycznym pomiaru – por. tabela 3)

wartości szkody dla każdego jego elementu wg dekompozy-

do cechy rynkowej lokalizacji danej nieruchomości w OOU

cji na poszczególne typy roszczeń przedstawione w tabeli 3.

i pogorszenia SB w zakresie dotyczącym cech techniczno-

W prezentowanych schematach metodycznych szacowania

-użytkowych (w dalszej części raportu oznaczonej jako:

wartości szkody dla każdego jej zdekomponowanego ele-

SB

dla stanu hipote-

mentu przyjęto zasadę, że kwota odszkodowania ustalana

tycznego – założenia braku szkody). Można to przeprowa-

będzie wg cen z daty jego ustalania – jest to data bieżąca

dzić tylko poprzez porównanie do lokalizacji podobnych

(t+n). Jest to uzasadnione regulacją art. 363 § 2 k.c.: „Jeżeli

nieruchomości położnych poza tym obszarem (OOU).

naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość

Zmiana cechy rynkowej lokalizacji ma więc odmienny cha-

odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty

rakter metodyczny niż zmiana cechy dotyczącej stanu tech-

ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności

niczno-użytkowego budynku (przy ustalaniu tylko szkody

wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej

akustycznej), gdyż można ją zmierzyć tylko poprzez ocenę

chwili”. W raporcie nie prezentuje się rozważań dotyczą-

siły reakcji uczestników rynku na jeden (negatywny) czyn-

cych okoliczności wskazujących na zasadność przyjmowa-

TU

dla stanu faktycznego oraz SB

HTU

nia innego założenia ustalania wysokości odszkodowania niż według cen z daty ustalenia odszkodowania. Ekono-

dami obliczania wartości szkody akustycznej, która może być zidentyfikowana co do zakresu tylko w miejscu jej powstania, czyli na konkretnej nieruchomości (budynku) i nie można jej ustalać na innej nieruchomości położonej w bliższym czy dalszym sąsiedztwie. Analogiczny warunek dotyczy szkody obejmującej spadek wartości, która może być zidentyfikowana tylko na rynku A, a nie na sąsiednich rynkach. W praktyce wymaga to przestrzegania zasady, że szkoda (dotycząca spadku wartości) jest możliwa do zidentyfikowania tylko na rynku A i wymagane jest w tym miejscu (na tym rynku) wykonanie pomiaru jej (faktycznej) wartości rynkowej po wprowadzeniu OOU. Szkoda akustyczna ujawnia się i jest identyfikowana na nieruchomości wg oceny stopnia negatywnej zmiany jej stanu dotyczącego pogorszenia parametrów techniczno-użytkowych budynku, a szkoda dotyczącą spadku wartości ujawnia się i jest identyfikowana tylko w ramach systemu rynku nieruchomości.

miczną przesłanką dla przyjmowania takiego rozwiązania byłyby gwałtowne zmiany funkcjonowania rynku, np. gwałtowny spadek cen rynkowych lub silne zmiany względnej wartości na tle innych dóbr ekonomicznych. Żadna z tych przesłanek nie zachodzi w ostatnich latach (po 2010 r.), stąd brak jest ekonomicznego uzasadnienia dla przyjmowania innej daty stanu rynku do wyceny.

50


Szkoda majątkowa

Formuły metody dyferencyjnej stosowane do szacowania

szkody (tn) – ustalania odszkodowania dla rynku wła-

roszczenia S i A 

ściwego na obszarze A (kod RNtn_A).

Dla obliczenia wartości szkody (WS) wynikającej

-- Z uwzględnieniem negatywnej pogorszonej cechy

z roszczenia dotyczącego zmniejszenia/spadku wartości

rynkowej budynku w zakresie dotyczącym wymogu

nieruchomości (S) wymagane jest określenie różnicy war-

dokonania nakładów prowadzanych do poprawy pa-

tości dla dwóch stanów nieruchomości (lub jej części).

rametrów akustycznych.

W pierwszej kolejności należy zaprezentować przypa-

3. Obliczenie wartości szkody (oznaczonej jako WSS) do-

dek wyceny szkody w warunkach braku rekurencji z rosz-

tyczącej obniżenia wartości (straty rzeczywistej) dla nie-

czeniem A. Wymaga to zaprezentowania zasad stosowania

ruchomości przy braku szkody akustycznej wg formuły:

metody różnicowej dla przypadku, gdy właściciel zgłosi je-

WSS= W1 – W0 (4a)18

dynie roszczenie S. Procedura metody różnicowej będzie następująca:

Gdzie: WSS – wartość szkody z tytułu zmniejszenia (spadku) wartości nieruchomości (ΔWS), W1 – wartość nieruchomości dla hipotecznego stanu SNHt0 (braku OOU odzwierciedlonego położeniem na rynku B i braku pogorszonej cechy stanu techniczno-użytkowego budynku (SBTU) gdyż nie ma obowiązku i konieczności poniesienia nakładów akustycznych) poziomu cen wg stanu rynku B w dacie RNtn, W0 – wartość nieruchomości dla faktycznego stanu SNt0 (lokalizacji w OOU na rynku A i posiadaniu pogorszonej cechy stanu techniczno-użytkowego budynku (SBTU) gdyż jest obowiązek i konieczność poniesienia nakładów akustycznych) i poziomu cen wg stanu rynku A w dacie RNtn.

1. Określenie wartości (W1): -- Wg hipotetycznego stanu nieruchomości (SN Hto), jaki istniałby w przypadku braku wystąpienia przyczyny powodującej ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, tj. formalnie dla założenia braku istnienia OOU, a w praktyce braku niekorzystnej zmiany stanu nieruchomości, w odniesieniu do jej otoczenia związanej z jednym czynnikiem dotyczącym swoistej

Prosta formuła obliczeniowa wartości szkody S jest

legalizacji, negatywnego dla nieruchomości o funkcji

poprawna w przypadku braku czynników zewnętrznych

mieszkalnej, czynnika hałasu z lotniska, stąd wyeli-

powodujących występowanie różnic w procesach rozwoju

minować należy metodycznie lokalizacje w OOU (na

(dywergencji) pomiędzy rynkami A i B (lub A i C w przy-

rynku A).

padku braku aktywności rynku B), które bez względu na

-- Przyjmując stan rynku RNtn z daty bieżącej wyceny

wprowadzenie OOU spowodowałyby określone zmiany

szkody (tn) – ustalania odszkodowania dla rynku wła-

warunków konkurowania i wpłynęłyby na tempo rozwoju

ściwego na obszarze B (kod RNtn_B).

tego rynku po dacie t0. Efektem tego może być odmienna

-- Braku uwzględniania zmian stanu budynku od SBt0

dynamika zmian cen i różny będzie skutek wpływu czyn-

do SBt2 i/lub SBtn, gdyż nie występują roszczenia typu

ników kształtujących wartość rynkową.

AKi A N, stąd stan nieruchomości i stan techniczno-

Istnienie roszczenia K (o utracone korzyści z tytułu

-użytkowy budynku do wyceny przyjęty zostanie wg

niższego wzrostu cen spowodowanego wprowadzeniem

stanu faktycznego (w dacie t0), gdyż hipotetycznie brak

OOU) wymaga rozważenia sytuacji ogólnego spadku cen

jest OOU, stąd zbędne jest dokonywanie nakładów

rynkowych na danym rynku rodzajowym (np. R M), według

akustycznych.

stanu rynku w okresie o dacie t0 do t n, tj. od daty wystą-

2. Określenie wartości (W0):

pienia szkody do daty ustalenia kwoty odszkodowania.

-- Wg stanu faktycznego (SNt0), jaki istnieje po wpro-

W takim przypadku istotne jest uwzględnienie faktycznej

wadzeniu OOU i wystąpieniu ograniczeń w sposobie

sytuacji rynkowej dla obliczenia wartości szkody (WS) wy-

korzystania z nieruchomości, a w praktyce istnienia

nikającej z roszczenia dotyczącego zmniejszenia wartości

niekorzystnej zmiany stanu nieruchomości, w odnie-

nieruchomości (S). Należy zastosować odpowiednio zasady

sieniu do jej otoczenia związanej z jednym czynnikiem

służące do obliczania odszkodowania dotyczącego roszcze-

dotyczącym swoistej legalizacji, negatywnego dla nie-

nia K19. Jest to niezbędne dla wyeliminowania uwzględnia-

ruchomości o funkcji mieszkalnej, czynnika hałasu z lotniska, stąd należy metodycznie uwzględnić loka-

18.  Postawiono numeracje wzorów z kompletnego raportu z pracy badawczej, co ma ułatwiać korzystanie z materiałów szkoleniowych zawierających wszystkie wzory w numeracji od 1. 19.  Na poziomie operacjonalizacji metody dyferencyjnej należy przyjąć

lizację w OOU (na rynku A). -- Przyjmując stan rynku RNtn z daty bieżącej wyceny 51


nia w wartości szkody WS spadków cen rynkowych spo-

Analogicznie można obliczyć WS w przypadku porów-

wodowanych zmianami warunków funkcjonowania rynku

nań dla rynków A i C (kiedy rynek C imituje rynek B przy

wywołanymi innymi czynnikami niż wprowadzeniem

braku lub niskiej jego aktywności):

OOU . Uzasadnieniem prawnym dla takiego postępowa20

WS= (W1* WZC_C) – (W0 * WZC_A) (6)

nia jest analiza związku przyczynowo-skutkowego. W koncepcji analiz wykonywanych do szacowania nieruchomości

Gdzie: oznaczenia jak w poprzednich wzorach.

(np. analizy HBU) oznacza to przyjęcie założenia, że zakup nieruchomości na rynku A i B stanowi obojętną alternaty-

Dla prostego obliczania spadku wartości jako różnicy

wę inwestycyjną dla kupujących. Przy czym wprowadze-

(W1 i W0) konieczna jest pozytywna weryfikacja założenia

nie OOU, tylko przy odpowiednim poziomie efektywności

o konwergencji warunków funkcjonowania rynku A i B,

informacyjnej rynku, może stać się nowym czynnikiem

lub w szczególnych przypadkach rynków A i C. W każ-

wpływającym na zmianę (obniżenie) cen rynkowych. Tyl-

dym przypadku (porównywania danych z różnych ryn-

ko w takich okolicznościach, w szacowaniu nieruchomości,

ków) konieczne jest sprawdzenie podobieństwa rynku

wprowadzenie OOU można uznać za nową cechę rynkową

na podstawie analiz rynku metodami jakościowymi (np.

lub czynnik zmieniający znaczenie (wagę) dotychczasowej

taksonomicznymi, ratingowymi) i ilościowymi (np. re-

cechy rynkowej. W takim przypadku poprawne jest założe-

gresja wieloraka i inne) w celu wyeliminowania wpływu

nie, że wprowadzenie OOU na części analizowanego rynku

innych czynników niż wprowadzenie OOU na wartość,

(A) nie stanowi czynnika kształtującego popyt na nieru-

które mogą powodować po dacie t0 zahamowanie konwer-

chomości (wpływającego na poziom cen i dynamikę ich

gencyjnego rozwoju tych rynków. W takim przypadku nie

zmian), a jednocześnie tego rodzaju zdarzenie szkodzące

można całego spadku wartości nieruchomości na rynku

może wpływać na poziom cen – poprzez obniżanie.

A przypisać wprowadzeniu OOU.

W warunkach funkcjonowania rynku w fazie spadku

W przypadku analiz prezentowanych w  niniejszym

cen rynkowych obliczenie szkody (WS) dotyczącej obniże-

raporcie nie zidentyfikowano problemu występowania dla

nia wartości (straty rzeczywistej) dla nieruchomości po-

żadnego z rynków rodzajowych fazy kryzysowej cyklu ko-

winno następować wg formuły:

niunkturalnego powodującej silne spadki cen rynkowych. Nie można jednak wykluczyć wystąpienia tego rodzaju

WS= (W1* WZC_B) – (W0 * WZC_A) (5)

sytuacji w najbliższych latach, w których ustalane będą odszkodowania. Przykładem może być rynek gruntów

Gdzie: WZC_A – wskaźnik zmian cen rynku A, WZC_B – wskaźnik zmian cen rynku B, pozostałe oznaczenia jak w poprzednich wzorach.

rolnych (GR), dla którego spadki aktywności i ewentualne spadki cen mogą być determinowane zmianami instytucjonalno-prawnymi funkcjonowania tych rynków, w związku

założenie konkretyzujące zasady wykonywania analizy rynku na przykład poprzez ustalenie, że dla kupujących zakup domu w OOU (rynek A) oraz poza nią (rynek B) stanowi obojętna alternatywę inwestycyjną. Dlatego za nieruchomości o pogorszonych cechach techniczno-użytkowych budynku (SBTU) i o potencjalnie gorszej lokalizacji zapłacą kwotę (cenę) niższą niż za podobną nieruchomość poza OOU. 20.  Przed takim błędem metodycznym chronić ma metoda dyferencyjna stosowana w odniesieniu do rynków A i B, która przyjmuje założenie zachodzenia procesów konwergencji funkcjonowania tych rynków po wprowadzeniu OOU. Połączone rynki A i B należy analizować, przy szacowaniu szkody S, pod kątem oceny braku ich autonomiczności. Wymaga to pozytywnej weryfikacji hipotezy, że czynniki makro (np. poziom dochodów gospodarstw domowych, koszt i dostępność kredytu) i mikroekonomiczne (np. zmiany stanu lokalnej infrastruktury, zmiana preferencji kupujących) tak samo wpływają na warunki konkurowania i zmiany cen dla rynku B i A. W takim przypadku przyjmuje się w analizach rynkowych, że procesy rynkowe zachodzą na tych rynkach w warunkach konwergencji (oddziałują te same czynniki i powodują takie same skutki). Tylko w takim przypadku procesy zmian cen na obu rynkach (A i B) działających w warunkach konwergencji charakteryzują się takim samym wskaźnikiem zmian cen (WZC_A = WZC_B i posiadają wspólny wskaźnik zmian cen: WZC_AB). Rynki te nie mają charakteru autonomicznego, a faktycznie traktować je należy jako jednolite (tylko

z przepisami kształtującymi ustrój rolny21. W ujęciu ekonomicznym regulacje prawne powodują zasadnicze zmiany po stronie popytowej – ograniczenie liczby podmiotów uprawnionych do zakupu tego rodzaju nieruchomości, co może powodować spadek aktywności i prowadzić do spadku cen. Metodę dyferencyjna dotyczącą szkody A należy zaprezentować w pierwszej kolejności dla przypadku wyceny szkody w warunkach braku rekurencji z roszczeniem S.

jako odrębne metodycznie do wyceny szkody), co wyznaczyć należy w kontekście czynników popytowych. 21.  Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r. poz. 585)

52


Szkoda majątkowa

Występuje to w przypadku, gdy właściciel zgłosi jedynie

dowlanego (z zyskiem uczestników), które są niezbędne

roszczenie A. Dla obliczenia wartości szkody wynikającej

dla uzyskania efektu wyrównania uszczerbku majątkowe-

z roszczenia dotyczącego zwrotu kosztów poniesionych

go dotyczącego braku spełniania wymogów akustycznych

w celu wypełnienia wymagań akustycznych przez istnie-

przez budynek,

jące budynki szkody (AK) najczęściej stosuje bezpośrednie

-- wartość nakładów (W N), czyli kosztów nakładów po-

kalkulacje i wymagane jest:

mniejszonych o wartość zużycia (WZ_N), w tym przypad-

1. Ustalenie przez biegłego faktycznego zakresu wyko-

ku tylko tych nakładów, które mają być/są naprawiane lub

nanych robót budowlanych na podstawie udokumento-

modernizowane (WZ_B).

wanych wydatków (kosztów poniesionych), jako różnicy

W przypadku wyceny szkody w warunkach braku re-

pomiędzy stanem techniczno-użytkowym budynku z daty

kurencji z roszczeniem S nakłady są szacowane na pozio-

wyceny (SB2), a jego stanem faktycznym (SB0) w dacie po-

mie kosztu nakładów (K N). Ujmując szerzej problematykę

wstania szkody i weryfikacja na tej podstawie dokumenta-

nakładów na nieruchomości przyjmuje się następujące

cji finansowej właściciela nieruchomości.

formuły:

2. Obliczenie szkody na podstawie wartości robót budow-

WN= KN – WZ_N lub KN = WN + WZ_N

lanych (WRB_AK) ustalonych na podstawie zweryfikowanych wydatków co do ich zakresu i racjonalności wykonanych robót budowlanych od stanu faktycznego budynku (SB0) do

Przyjmując, że szkoda akustyczna samodzielnie (bez

stanu z daty wyceny (SBtn) wg stanu rynku (RBtn) z okresu

roszczenia S) powoduje jedynie negatywne skutki w za-

od daty szkody do daty wyceny, tj. dat faktycznie ponoszo-

kresie wartości budynku, a wartość gruntu jest bez zmian

nych wydatków. Oszacowana kwota kosztu nakładu (K N)

można przedstawić w następujący sposób koncepcyjny

nie będzie pomniejszana o wartość zużycia dokonanych

elementy wartości nieruchomości, które wykorzystywane

nakładów akustycznych (WZ_BA). stanowiących część war-

będą przy stosowaniu metody dyferencyjnej do wyceny

tości zużycia budynku (WZ_B).

szkody A występującej samodzielnie:

Dla obliczenia wartości szkody wynikającej z roszcze-

-- obliczenie wartości szkody (oznaczonej jako WAS) doty-

nia dotyczącego niedostosowania istniejących budynków

czącej obniżenia wartości odtworzeniowej nieruchomości

mieszkalnych do wymogów akustycznych (AN) najczęściej

(straty rzeczywistej) przy braku szkody dotyczącej spadku

stosuje bezpośrednie kalkulacje i wymagane jest:

wartości rynkowej wg ogólnej formuły:

1. Ustalenie przez biegłego niezbędnych do wykonania

WAS= W1 – W0 (4b)

robót budowlanych przy uwzględnieniu ich zakresu jako różnicy pomiędzy stanem techniczno – użytkowym budynku SB 0 lub SB1 przy równoczesnym roszczeniu A K,

-- W0, wartość (rynkowa lub odtworzeniowa) nierucho-

a jego stanem oczekiwanym (SBtn) wg wymagań określo-

mości (faktyczna) przy założeniu wystąpienia zdarzenia

nych przez regulacje prawne lub warunki ugody w dacie

szkodzącego, wg formuły:

ustalania odszkodowania.

W0 = WRG + WRB – KN

2. Obliczenie szkody na podstawie określonej przez biegłego wartości robót budowlanych (KN) dla stanu oczeki-

Gdzie: W – wartość rynkowa lub odtworzeniowa nieruchomości, WRG – wartość rynkowa gruntu, WRB – wartość rynkowa budynku, K N – koszty niezbędnych nakładów akustycznych.

wanego (SBtn) wg stanu w stanu rynku budowlanego (RBtn) z dnia ustalania odszkodowania. Oszacowana kwota kosztu nakładu (KN) nie będzie pomniejszana o wartość zużycia

-- lub wg formuły rozwiniętej z wartością zużycia rynko-

dokonanych nakładów akustycznych (WZ_N). stanowiących

wego:

cześć wartości zużycia budynku (WZ_B).

W1 = WRG + (KB – WZ_B) – (KN – WZ_N)

Nakłady dotyczące poprawy walorów akustycznych można ująć na dwóch poziomach metodycznych obliczania

Gdzie: W1 – wartość odtworzeniowa nieruchomości, K B – koszty budowy z zyskiem, WZ_B – wartość zużycia budynku, K N – koszt nakładu na rewitalizację akustyczna, WZ_N – wartość zużycia nakładów akustycznych na budynku, pozostałe oznaczenia bez zmian.

i przedstawić jako: -- koszty nakładów (K N), czyli całość kosztów procesu bu53


Podsumowanie i wnioski

-- gdyż:

1. Dla prawidłowego stosowania metody dyferencyjnej

WRB= KB – WZ_B oraz KN = WN + WZ_N

przy orzekaniu i przy szacowaniu jej wysokości szkody, konieczne jest zrozumienie, jakie zależności występu-

Gdzie: K B – koszty budowy z zyskiem, WZ_B – wartość zużycia budynku, pozostałe oznaczenia bez zmian.

ją pomiędzy różnymi elementami szkody, tj. pomiędzy spadkiem wartości nieruchomości, a kosztami nakładów

-- W1, wartość nieruchomości po wystąpieniu zdarzenia

na poprawę walorów akustycznych budynku. Przeprowa-

szkodzącego przy uwzględnieniu zużycia elementów aku-

dzona analiza pozwoliła na sformułowanie następujących

stycznych budynku lub braku tego zużycia, wg formuły:

wniosków istotnych dla metodyki wyceny szkody A i S: W przepisach art. 129-136 p.o.ś. samodzielnie uregulowa-

W1 = WRG + WRB,

no podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związa-

-- lub wg formuły rozwiniętej z wartością zużycia:

nej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oraz z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania.

W1 = WRG + (KB – WZ_B)

Roszczenie wynikające z art. 129 ust. 2 p.o.ś. powstaje

Gdzie: oznaczenia bez zmian.

wyłącznie w sytuacji, w której wprowadzenie ograniczeń

-- dyferencyjnie ujęta wartość szkody z tytułu roszcze-

ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości lub z jej

nia A (przy braku roszczenia S i  rekurencji) obliczana

części. Stwarza możliwość dochodzenia roszczeń odszko-

byłaby wg następującego algorytmu z uproszczeniem

dowawczych (art. 129 ust. 2 p.o.ś.).

formuły o elementy tożsame (kolor czerwony oznaczeń)

2. Ograniczenia co do sposobu korzystania z nierucho-

– niezmienne składniki z powodu braku zmiany warto-

mości oznaczają wszelkie nakazy lub zakazy dotyczące za-

ści nieruchomości oraz przy nieuwzględnianiu wartości

gospodarowania gruntu oraz sposobu jego użytkowania,

zużycia:

jak również zawężenie granic prawa własności poprzez wy-

sposobu korzystania z nieruchomości powoduje istotne

Praktyka wyceny szkody akustycznej polegająca na

łączenie możliwości sprzeciwiania się immisjom, a także

jej obliczeniu bezpośrednim tylko kosztu nakładu (K N)

poprzez wykluczenie wyłącznego władztwa właściciela co

w przypadku ograniczenia roszczenia tylko do szkody

do przestrzeni powietrznej objętej prawem własności grun-

A (braku S). Faktycznie jest to zastosowanie metody dy-

tu (zgodnie z art. 143 k.c.).

ferencyjnej, opartej na obliczeniu różnicy wartości nie-

3. Sądy wskazują, że samo ustanowienie OOU może spo-

ruchomości (W1 – W0). Kluczowym problemem staje się

wodować powstanie szkody. To, czy szkoda faktycznie

WAS W

W1

- (minus)

W0

S

=

WRG +

(K B -

WZ_B)

- (minus)

WRG+

(K B-

WZ_B)

-

(K N - WZ_N)

WAS

=

WRG +

(K B -

WZ_B)

- (minus)

WRG+

(K B-

WZ_B)

-

(K N - WZ_N)

WAS

=

(K N - WZ_N)

W

=

KN

A

A

S

wiec uwzględnianie zużycia, które należy odrębnie rozpa-

wystąpiła powinno zostać wykazane, ponieważ wbrew

trywać dla każdego z roszczeń (AK i AN), a także odrębnie

uproszczonemu rozumowaniu widocznemu w judykaturze,

uwzględniać w metodyce szacowania nieruchomości (i na-

samo ograniczenie zakresu prawa podmiotowego poprzez

kładów) przypadki wysokiego zużycia fizycznego elemen-

wprowadzenie OOU nie zawsze zostanie negatywnie wy-

tów akustycznych budynku podlegających naprawie/mo-

cenione przez rynek, a zatem w danym stanie faktycznym

dernizacji. W przypadku ograniczenia roszczenia tylko do

ograniczenie prawa podmiotowego nie spowoduje spadku

szkody A (i braku S) wartości zużycia nie uwzględnia się.

jego wartości. 54


Szkoda majątkowa

4. Tylko podmiot, który jest właścicielem (a także użyt-

poniesione koszty służące poprawie parametrów akustycz-

kownikiem wieczystym i innym podmiotem, któremu do

nych budynku (szkodą są poniesione koszty rewitalizacji

nieruchomości przysługuje prawo rzeczowe – art. 129 ust.

akustycznej). W drugiej sytuacji, należy obliczyć rynkowy

3 p.o.ś.) nieruchomości w dniu wejścia w życie OOU jest

koszt wykonania robót budowlanych służących wymaga-

uprawniony do wystąpienia z roszczeniem odszkodowaw-

nej poprawie parametrów akustycznych budynków (szkodą

czym. Nie jest nim następca prawny tego właściciela, gdyż

jest utrata przez budynek prawnie wymaganych parame-

szkoda powstała w majątku pierwotnego właściciela nie-

trów akustycznych). Należy zaznaczyć, że koszty te zwraca-

ruchomości.

ne są w pełnej wysokości (bez potrącania o kwotę wynika-

5. W p.o.ś. nie przesądzono o sposobie pojmowania szko-

jącą z wartości zużycia), pomimo że naprawiane elementy

dy. Konieczne i w pełni uzasadnione jest zatem odwołanie

budynku są zazwyczaj zużyte fizycznie i funkcjonalnie.

się do koncepcji cywilistycznych. Szkoda oznacza uszczer-

9. W przypadku żądania przez pozwanego naprawienia

bek w dobrach prawnie chronionych, których poszkodo-

szkody wynikającej zarówno z utraty wartości nierucho-

wany doznaje wbrew swojej woli. Uszczerbek ten należy

mości, jak i z utraty przez budynek wymaganych parame-

rozumieć jako różnicę między stanem prawnie chronio-

trów akustycznych istotne jest określenie rozmiaru szko-

nych dóbr poszkodowanego, jaki istniałby, gdyby nie wy-

dy w sposób, który pozwala na uniknięcie podwójnego

stąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę, a stanem tych dóbr

uwzględnienia tego samego elementu szkody. Otrzymane

powstałym wskutek wystąpienia zdarzenia szkodzącego.

przez sąd dwie opinie biegłych, jedna wskazująca spadek

6. Szkoda obejmuje dwa elementy, a mianowicie, stratę

wartości nieruchomości (jako całości), a druga wskazu-

(damnum emergens), polegającą na zmniejszeniu się mająt-

jąca na koszty niezbędne do wymaganej poprawy walo-

ku poszkodowanego wskutek zdarzenia szkodzącego, oraz

rów akustycznych budynku, będą się częściowo pokrywać

utracone korzyści (lucrum cessans), czyli korzyści, o które

w zakresie oszacowanych kwot odszkodowania. W kwocie

nie powiększył się majątek poszkodowanego, tak jakby to

wskazującej na spadek wartości nieruchomości zawarta

miało miejsce, gdyby nie nastąpiło zdarzenie szkodzące.

jest wartość rynkowa nakładów na poprawę walorów aku-

Tak rozumiana szkoda wytycza granice odpowiedzialno-

stycznych budynków. Z kolei w kwocie wskazującej koszty

ści odszkodowawczej także w oparciu art. 129 ust. 2 p.o.ś.,

niezbędne do wymaganej poprawy walorów akustycznych

gdyż nie ma podstaw prawnych, aby szkodę tę rozumieć

budynku, również zawarta jest wartość nakładów aku-

węziej niż wynika to z cywilistycznego ujęcia szkody.

stycznych, bez uwzględniania ich zużycia.

7. W sytuacji, gdy nie zgłoszono roszczeń dotyczących

10. W sytuacji orzekania o  dwóch elementach szkody,

kosztów poprawy parametrów akustycznych budyn-

a mianowicie zarówno o utracie wartości nieruchomości,

ku, a wyłącznie roszczenia odszkodowawcze wynikające

jak i o utracie przez budynek wymaganych parametrów

z utraty wartości nieruchomości, obliczona różnica war-

akustycznych, należy od kwoty wskazującej na spadek war-

tości odzwierciedla zarówno spadek wartości nieruchomo-

tości nieruchomości, lub od kwoty wskazującej koszt pla-

ści wynikający z potencjalnej stygmatyzacji jej lokalizacji

nowanych nakładów na rewitalizację akustyczną budynku,

w OOU (spadek wartości gruntu), jak i z powodu pogorszo-

odjąć wartość rynkową nakładów akustycznych, ponieważ

nych parametrów akustycznych budynku (spadek wartości

są one odzwierciedlone w obu tych kwotach, a zatem zo-

budynku). Jedna kwota odzwierciedla zatem oba te elemen-

stały wykazane podwójnie (rekurencja). W praktyce, ze

ty i wskazuje na spadek wartości nieruchomości jako cało-

względów metodycznych, łatwiejsze będzie ustalenie war-

ści. Spadek wartości budynku wykazany jest jako wartość

tości rynkowej nakładów i ich odjęcie od kosztów plano-

rynkowa nakładów dotyczących rewitalizacji akustycznej,

wanych nakładów akustycznych.

a nie ich koszt, czyli jest to koszt nakładów pomniejszony o wartość zużycia naprawianych elementów budynku). 8. W przypadku zgłoszenia roszczenia wyłącznie o zwrot kosztów poniesionych lub nakładów planowanych na prawnie wymaganą poprawę parametrów akustycznych budynku, należy w pierwszej sytuacji zwrócić faktycznie 55


Orzecznictwo sądowe dotyczące służebności przesyłu, główne tematy Jan Siudziński


57


Część 1 Wykaz orzeczeń – ściąga dla rzeczoznawcy majątkowego

1. IV CSK 317/12 z 08.02.2013 r. –

współczynnik współkorzystania (li-

17. III AUa 621/10 z 24.10.2012 r. –

wynagrodzenie a odszkodowanie,

nia 110 kV), biegły.

biegły rzeczoznawca majątkowy przy

ogólne zasady określania wynagro-

8. III CZP 43/11 z 08.09.2011 r. –

braku wiedzy specjalnej co do sieci

dzenia z tytułu służebności przesyłu

o wynagrodzeniu za bezumowne

nie może ustalać stref.

(sieć gazowa).

korzystanie z nieruchomości, brak

18. II CSK 69/13 z 14.11.2013 r. – za-

2. IV CSK 440/12 z 27.02.2013 r. –

samodzielności roszczenia o ob-

płata za całą strefę ochronną gazo-

biegły powinien otrzymać od Sądu

niżenie wartości nieruchomości;

ciągu, decyzja należy do Sądu, nie

wytyczne co do składników wyna-

przedawnienie roszczeń.

biegłego geodety czy biegłego spe-

grodzenia i czynników wpływają-

9. II CSK 681/10 z 15.09.2011 r.; II

cjalisty.

cych na wartość służebności (w tym

CSK 124/16 z 09.11.2016 r. – o wyna-

19. I C 1127/12 z 30.12.2014 r. – pas

stref); co powinien uwzględniać

grodzeniu.

bezumownego korzystania szerszy

w opinii biegły?, merytoryczne kry-

10. V CSK 190/11 z 18.04.2012 r. –

od rzutu linii, biegły energetyk nie

teria opinii biegłego, kryteria dla

czy właściciel korzysta z sieci?; przy-

jest potrzebny, z powodu braku wią-

Sądu; ustalenie przeznaczenia nie-

musowe ustanowienie służebności

żących przepisów.

ruchomości; zakup nieruchomości

przez Sąd (rodzaj i rozmiar upraw-

20. III CZP 5/17 z 12.05.2017 r. (7 sę-

z urządzeniami (sieć gazowa wyso-

nień Przedsiębiorcy); mapa jako za-

dziów) – przedawnienie roszczeń za

kość ciśnienia 200 bez zgody właści-

łącznik do postanowienia Sądu.

bezumowne korzystanie.

ciela, nieruchomość usługowa zabu-

11. V CSK 471/12 z 09.10.2013 r. – ce-

21. II Ca 711/14 z 02.02.2015 r., II Ca

dowana).

chy wynagrodzenia.

905/13 – szerszy pas.

3. II CSK 656/14 z 17.09.2015 r. – geo-

12. II CSK 401/11 z 05.04.2012 r. –

22. II Ca 298/14 – szerszy pas (sieć

deta przy sporze nie może ustalać

wytyczne określające wynagrodze-

co), odrębne umowy na usuwanie

szerokości pasa służebności, dowód

nia, przy przeznaczeniu – rozwój

awarii w przyszłości niedopuszczal-

z opinii biegłego specjalisty (kana-

gospodarczy terenów sąsiednich.

ne; wskazówki: wpływ sieci co na

lizacja).

13. II CSK 504/12 z 18.04.2013 r. –

nieruchomość.

4. III CZP 88/15 z 11.12.2015 r. –

wynagrodzenie za służebność prze-

23. II Ca 205/14 z 29.05.2014 r. SO

bardzo ważna uchwała: pas służeb-

syłu, przeznaczenie i korzystanie

w Bielsku-Białej (gaz) – wąski pas

ności przesyłu dla gazociągów nie

z gruntu (optymalne), niezależnie

(związane z poz. 4. – III CZP 88/15).

pokrywa się ze strefą kontrolowaną

od służebności przesyłu przysługuje

24. II Ck 32/2003 z 25.02.2004 r. r.

– uzasadnienie uchwały SN (podob-

roszczenie o wynagrodzenie za bez-

– szczegółowe wskazówki przy usta-

nie III CZP 76/15).

umowne korzystanie z nieruchomo-

laniu wynagrodzenia za bezumowne

5. V CSK 468/14 z 01.06.2015 r. –

ści.

korzystanie dla stacji transformato-

istota pasa służebności, odpowie-

14. II CSK 573/13 z 07.08.2014 r. –

rowej.

dzialność za szkodę lokalizacyjną;

służebność a obniżenie wartości.

25. IVCSK 56/12 z 20.09.2012 r. –

służebność obciąża nieruchomość

15. IV CSK 275/14 z 12.02.2015 r.

należność 1-razowa; V CSK 217/15

(linia napow. 20 kV).

– merytoryczne kryteria opinii bie-

z 17.12.2015 r. – kryterium wyboru:

6. V CSK 531/15 z 08.05.2016 r. –

głego; konieczność uwzględnienia

wynagrodzenie jednorazowe czy

węższy pas służebności (linia 110

przez Sąd innych opinii dotyczących

okresowe.

kV); służebność czynna; strefa z pla-

tej samej sieci.

26. III CZP 3/17 z 13.04.2017 r. –

nu zagospodarowania.

16. I ACa 469/12, IACa 107/12, IV

możliwość służebności na rzecz

7. IACa 796/12 z 09.12.2012 r. –

CSK 84/11 – pas służebności.

Gminy.

58


Orzecznictwo sądowe

27. I ACa 334/11 z 12.07.2012 r. – pas

negatoryjne.

się służebności.

służebności, bezpośredni sposób

29. III CZP 29/05 z 17.06.2005 r., III

31. III CZP 101/12 z 202.2013 r. –

ustalania wartości służebności prze-

CSK 444/09 z 03.02.2010 r. r. – ła-

roszczenie o ustanowienie służeb-

syłu niemożliwy, strefy z planu zago-

godzenie skutków ekonomicznych

ności przesyłu nie ulega przedaw-

spodarowania.

służebności przesyłu dla przedsię-

nieniu.

28. II CSK 681/10 z 15.09.2011 r. –

biorstw przesyłowych.

odszkodowanie za obniżenie war-

30. II CSK 412/16 z 27.04.2017 r. – na

tości nieruchomości, a roszczenie

drogach publicznych nie ustanawia

Część 2 Wybrane orzeczenia sądowe z części 1 dotyczące problematyki służebności przesyłu, główne tematy orzeczeń; krótkie wyciągi lub komentarze.

1. IV CSK 317/12 z 8.02.2013 r.

oceniać we wzajemnym powiąza-

wodu, że na jego działce postawione

Wynagrodzenie a odszkodowa-

niu, gdyż np. wysokie stalowe słupy

zostały nadziemne instalacje o wąt-

nie, ogólne zasady określania wy-

ustawione przy granicy gruntu rolne-

pliwej estetyce. Sprzedaż takiej nie-

nagrodzenia z tytułu służebności

go mogą nie mieć żadnego istotnego

ruchomości, o ile się powiedzie, nie

przesyłu (sieć gazowa).

znaczenia dla sposobu korzystania

pozwoli właścicielowi uzyskać za

Wyciąg: (…) „Punktem wyjścia

z niego i  dla przyszłych planów jej

nią ceny takiej, jaką by uzyskał bez

przy ocenie rozmiaru niedogodności

właściciela, ale dla właściciela nieru-

obciążenia.”

wynikających z obciążenia nieru-

chomości zabudowanej budynkiem

chomości służebnością przesyłu musi

mieszkalnym czy rekreacyjnym, ze

być rozważenie charakteru obciążo-

względu na wątpliwe walory este-

Biegły powinien otrzymać od

nej nieruchomości, a mianowicie jej

tyczne, będą istotną niedogodnością.

Sądu wytyczne co do składników

przeznaczenia w planie zagospo-

Instalacja gazowa przebiegająca pod

wynagrodzenia i czynników wpły-

darowania przestrzennego oraz –

gruntem, przy granicy z inną nie-

wających na wartość służebności

w braku planu – właściwości terenu,

ruchomością nie ogranicza istotnie

(w tym stref); co powinien uwzględ-

na którym leży nieruchomość i spo-

właściciela nieruchomości zabudo-

niać w opinii biegły?; merytoryczne

sobu wykorzystania nieruchomości

wanej budynkiem mieszkalnym, gdy

kryteria opinii biegłego, kryteria dla

sąsiednich, bo te czynniki decydują

ze względu na inne czynniki, tak czy

Sądu; ustalenie przeznaczenia nie-

o tym, jak właściciel mógłby ze swo-

inaczej, nie może on zabudować za-

ruchomości; zakup nieruchomości

jej nieruchomości korzystać, gdyby

jętej pod gazociąg części nierucho-

z urządzeniami (sieć gazowa wys.

nie jej obciążenie. Następnie ocenić

mości, ale ta sama instalacja prze-

ciśn. 200 bez zgody właściciela, nier.

trzeba właściwości urządzeń, które

biegająca centralnie przez działkę

usługowa zabudowana).

uprawniony przedsiębiorca posado-

budowlaną spowoduje, że straci ona

Wyciąg: (…) „Wskazówką może

wił lub zamierza posadowić na ob-

walory, które miała pierwotnie i nie

być sposób korzystania z nierucho-

ciążonej nieruchomości oraz określić

będzie się nadawała do wykorzysta-

mości sąsiednich, stopień rozwoju

uciążliwości wynikające z ich stałej

nia zgodnie z przeznaczeniem. (…)

gospodarczego miejsca usytuowania

2. IV CSK 440/12 z 27.02.2013 r.

obecności na gruncie, nad nim lub

Tak samo jest w sytuacji, gdy

sieci, fakt jej przebiegu przez wiele

pod nim, względnie także uciążli-

przychodzi wyszacować wysokość

nieruchomości i dostarczania gazu

wości wynikające z ich działania,

niedogodności, jakie ma znosić np.

tysiącom mieszkańców oraz zmiany

a nadto jeszcze rozważyć stopień

właściciel nieruchomości przezna-

w zakresie warunków ekonomicznych

ich natężenia. Czynniki te należy

czonej na cele rekreacyjne z tego po-

przedsiębiorstw, związane z roszcze-

59


niami o wynagrodzenie za bezumow-

nia wymagane były wiadomości

przesyłu lub orzeczenia sądowego

ne korzystanie z nieruchomości. Nie

specjalne, a zatem konsekwentnie

prowadzącego do ustanowienia

może również ujść uwagi charakter

należało doprowadzić do pozyska-

tego rodzaju służebności jest ozna-

służebności i jej przeznaczenie spo-

nia opinii biegłego, która mogłaby

czenie zakresu korzystania z nieru-

łeczno-gospodarcze. Określone przez

prowadzić do określenia wszystkich

chomości obciążonej niezbędnego

biegłego wynagrodzenie, na które

czynników wypełniających prze-

dla prawidłowego funkcjonowa-

składa się wartość powierzchni nie-

słankę odpowiedniości wynagro-

nia urządzeń przesyłowych. Roz-

ruchomości zajętej przez rurociąg

dzenia w warunkach tej sprawy, co

strzygnięcie tej kwestii wymaga

o współczynnik wspólnego korzy-

łączyło się z potrzebą wskazania

niewątpliwie „specjalnej wiedzy”,

stania z niej przez uczestniczki (0,5)

biegłemu zarówno na podstawę, jak

czyli wiedzy dostępnej specjalistom

oraz o współczynnik zmniejszenia

i pozostałe czynniki”. (…)

w danej dziedzinie. Wobec tego Sąd

wartości gruntu budowlanego (0,5)

Komentarz: Sąd nie powinien

nie może samodzielnie rozstrzygać

uznał Sąd Okręgowy za odpowiada-

zmieniać współczynników w opi-

w tym zakresie, a  także nie może

jące kryteriom wskazanym w art. 154

nii biegłego, tylko powołać innego

opierać swego rozstrzygnięcia na opi-

u.g.n. oraz uwzględniające okoliczno-

biegłego, który uwzględni postulaty

nii biegłego innej specjalności. Sprze-

ści wpływające na wysokość wynagro-

sądu.

ciwia się temu treść art. 278 § 1 k.p.c.,

dzenia. (…) wskazane było zastosowanie dodatkowego współczynnika

którego sens wyraża się w nakazie 3. IICSK 656/14 z 17.09.2015 r.

zasięgnięcia opinii biegłego przez sąd

korygującego, związanego ze wzglę-

Geodeta przy sporze nie może

wówczas, gdy dla rozstrzygnięcia spo-

dami społecznymi, znaczeniem ru-

ustalać szerokości pasa służebności,

ru jest niezbędna „wiedza specjalna.

rociągu dla tysięcy mieszkańców(…)

dowód z opinii biegłego specjalisty

Jednocześnie wykładnia tego prze-

oraz wpływem obciążeń z tytułu ko-

(kanalizacja).

pisu akcentuje zakaz samodzielnego

rzystania przez uczestniczkę z wielu

Wyciąg: (…) „Sąd Okręgowy pod-

rozstrzygania przez sąd kwestii ob-

nieruchomości na funkcjonowanie

kreślił, że Sąd Rejonowy prawidłowo

jętych „wiadomościami specjalny-

prowadzonego przedsiębiorstwa.

uznał za w pełni fachową i przeko-

mi.” Słusznie wobec tego zarzuca się

Określoną przez biegłego kwotę

nującą opinię powołanej w sprawie

w skardze kasacyjnej naruszenie art.

zmniejszył, stosując współczynnik

biegłej U. Ż., która oszacowała wyso-

278 § 1 w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. przez

0,3.”(…)

kość należnego A. K. wynagrodzenia

nieprzeprowadzenie dowodu z opinii

SN – (…) „Nie uwzględnia tego,

za ustanowienie służebności, mając

biegłego z zakresu budowy i eksplo-

że wnioskodawczyni kupiła nie-

na uwadze przeznaczenie gruntu.

atacji sieci wodociągowo-kanaliza-

ruchomości, w których była już

Zdaniem Sądu odwoławczego należy

cyjnych na okoliczność ustalenia ob-

wbudowana instalacja gazociągu,

zwrócić uwagę na to, że dla ustale-

szaru niezbędnego dla prawidłowego

a zatem z obciążeniem, które było

nia wysokości wynagrodzenia nie

wykonywania uprawnień wynikają-

jednym z czynników wpływają-

ma znaczenia to, iż grunt jest ak-

cych z ustanowienia służebności prze-

cych na cenę. Zawodzić zatem musi

tualnie wykorzystywany rolniczo,

syłu.” (…)

sposób ustalenia wynagrodzenia

gdyż w rzeczywistości jest to teren

przy przyjęciu obniżenia wartości

zabudowy techniczno-produkcyj-

nieruchomości. Miarodajnym, pod-

nej. Tylko rzeczywiste przeznaczenie

Bardzo ważna uchwała: Pas słu-

stawowym kryterium powinno być

decyduje o wartości rynkowej nieru-

żebności dla gazociągów – uzasad-

obniżenie użyteczności nieruchomo-

chomości i tym samym o wysokości

nienie uchwały Sądu Najwyższego.

ści, polegające na niemożności korzy-

wynagrodzenia za ograniczenie swo-

Wprowadzenie: Łucja P. odwo-

stania z obciążonej części w sposób

bodnej możliwości korzystania z tego

łała się do bielskiego Sądu Okręgo-

przewidziany w miejscowym planie

gruntu. (…)

wego. Ten zaś nabrał wątpliwości

4. III CZP 88/15 z 11.12.2015 r.

zagospodarowania przestrzennego

(...) koniecznym elementem

i zadał SN pytanie prawne (poz. 23

(…) Dla ustalenia wynagrodze-

umowy o ustanowienie służebności

– II Ca 205/14 z 29.05.2014 r.). Wyja-

60


Orzecznictwo sądowe

śnił w nim, że o strefie kontrolowa-

wybudowanego przed dniem 12

stytucją. Rozporządzenie wydano

nej mówi rozporządzenie ministra

grudnia 2001 r.

z przekroczeniem delegacji ustawo-

gospodarki z 26 kwietnia 2013 r.

2. W pozostałym zakresie Sąd

wej, która uprawniała do określenia

w sprawie warunków technicznych,

Najwyższy odmówił podjęcia uchwa-

warunków technicznych dla etapu

jakim powinny odpowiadać sieci

ły.

projektowania gazociągów, a nie ich eksploatacji. (…)

gazowe i ich usytuowanie. Ma ono

Komentarz: SN odpowiadając

charakter czysto techniczny, jest to

na zadane pytanie prawne przez

Sąd Najwyższy w uchwale z  11

akt wykonawczy do prawa budowla-

SO w Bielsku-Białej, zajął się kwe-

grudnia 2015 r. nie poruszył tego

nego. Daje jednak przedsiębiorstwu

stią pasów służebności dla gazo-

wątku, jak również kwestii narusze-

przesyłowemu prawo kontrolowania

ciągów wybudowanych przed 12

nia przez Min. Gospodarki zasady

działań właściciela nieruchomości,

grudnia 2001 r. SN podjął uchwałę,

niedziałania prawa wstecz, choć SO

które mogłyby spowodować uszko-

że pas służebności przesyłu dla

w Bielsku-Białej zwracał uwagę na

dzenie gazociągu lub mieć inny ne-

gazociągów wybudowanych przed

nieprawidłowości przy wydawaniu

gatywny wpływ na jego funkcjono-

12.12.2001 roku nie pokrywa się

rozporządzenia z 2013 r.

wanie. SO zastanawiał się więc, czy

ze strefą kontrolowaną, jednak nie

SN podkreślił, iż ograniczenia

na podstawie rozporządzenia moż-

ustosunkował się do wszystkich

charakterystyczne dla strefy kontro-

na wprowadzać ograniczenia prawa

kwestii poruszonych przez SO. Sąd

lowanej istnieją na nieruchomości

własności.

zważył przede wszystkim, iż przepi-

niezależnie od tego, czy ustanowio-

W razie twierdzącej odpowiedzi

sy rozporządzenia przewidującego

no służebność przesyłu, czy też nie.

na to pytanie sąd chciał wiedzieć,

konstrukcję strefy kontrolowanej

W ocenie Sądu Najwyższego słu-

czy służebność może objąć nierucho-

dla gazociągów, kształtują treść pra-

żebność przesyłu powinna zostać

mość, na której nie ma urządzenia

wa własności na podstawie prze-

ustanowiona w pasie terenu ade-

przesyłowego, ale jest ustanowiona

pisu art. 140 k.c. To bardzo ważne

kwatnym dla jej treści tj. w sposób

strefa.

stwierdzenie przekłada się na zasady

umożliwiający w praktyce: „wejście

Gdyby zaś odpowiedź na pierw-

ustanawiania służebności przesyłu

przez przedsiębiorcę (jego pracowni-

sze pytanie była przecząca, chciał

i prowadzi do jednego wniosku – że

ków, podwykonawców) na obciążony

wiedzieć, czy wynagrodzenie za

strefa kontrolowana nie ma znacze-

grunt, zajęcia go na czas budowy

ustanowienie tej służebności obej-

nia dla określania szerokości pasa

urządzeń, ich trwałego osadzenia na

muje też wynagrodzenie za obciąże-

służebności przesyłu. Skoro przepi-

nim, a następnie upoważnienie do

nie nieruchomości związane z utwo-

sy rozporządzenia modyfikują treść

wchodzenia na grunt w celu podej-

rzenie strefy poza pasem służebności

prawa własności, to nie ma potrzeby,

mowania czynności niezbędnych do

przesyłu.

a w zasadzie i możliwości prawnej,

utrzymania, konserwacji, remontu,

Uchwała SN:

dalszego (ponownego) ograniczenia

modernizacji, dozoru czy usunięcia

​1. Obszar strefy kontrolowanej

prawa własności w tym samym za-

awarii urządzeń przesyłowych.”

określonej w § 10 w związku z § 110

kresie. Dodatkowo Sąd Najwyższy

Właściciel nieruchomości ma

rozporządzenia Ministra Gospodarki

podkreślił, iż co do zasady właściciel

obowiązek znosić ową aktywność

z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie

nieruchomości powinien poszuki-

i jest zobowiązany do powstrzyma-

warunków technicznych, jakim po-

wać rekompensaty za ograniczenie

nia się od korzystania z nieruchomo-

winny odpowiadać sieci gazowe i ich

własności w zakresie strefy kontro-

ści w sposób, który uniemożliwiłby

usytuowanie (Dz.U. 2013, poz. 640)

lowanej na podstawie przepisów

albo utrudnił wykonywanie nie-

oraz w załączniku nr 2 do tego roz-

ustawy o planowaniu i zagospoda-

zbędnych czynności przez przedsię-

porządzenia, nie pokrywa się z za-

rowaniu przestrzennym.

biorcę. Właściciel urządzeń ma mieć

kresem obciążenia nieruchomości

Przyczyną problemów jest samo

zagwarantowaną stałą (w każdej

służebnością przesyłu (art. 305[1]

rozporządzenie, któremu daleko od

chwili, stosownie do potrzeb) moż-

k.c.), ustanowioną dla gazociągu

staranności, jak i zgodności z Kon-

liwość dostępu do urządzeń celem

61


wykonania niezbędnych prac. 5. V CSK 468/14 z 01.06.2015 r.

ograniczenia korzystania z nieru-

urządzeń przesyłowych), determi-

chomości (i będący tego następstwem

nujący również jej przestrzenny

uszczerbek w majątku właściciela

zasięg, wskazuje na brak podstawy

Istota pasa służebności, odpowie-

nieruchomości obciążonej) chociaż-

do objęcia służebnością przesyłu

dzialność za szkodę lokalizacyjną;

by pozostające w związku z  usytu-

tego gruntu, w obszarze którego

służebność obciąża nieruchomość

owaniem na nieruchomości infra-

miejscowy plan zagospodarowania

(linia napow. 20 kV).

struktury przesyłowej ale wynikające

przestrzennego wprowadził ograni-

Wyciąg: (…) „Mapa sporządzo-

z przepisu prawa nie mogą być re-

czenia w zabudowie, mimo że ogra-

na dla potrzeb wieczystoksięgowych

kompensowane przez przedsiębior-

niczenia te wiążą się z usytuowaniem

jest mapą wprowadzoną do państwo-

cę przesyłowego. (…)

urządzenia przesyłowego w tym pa-

wego zasobu geodezyjnego i kartogra-

Takim odrębnym przedmiotem

sie, czy też z wnioskiem przedsiębior-

ficznego i w sentencji postanowienia

własności i tym samym osobną nieru-

cy przesyłowego zgłoszonym na etapie

ustanawiającego służebność ta mapa

chomością jest w całości grunt objęty

projektowania planu. Trafnie zatem

powinna być powołana jako źródło

księgą wieczystą, nawet jeżeli nieru-

skarżący zarzuca wadliwe ustano-

wskazujące usytuowanie służebno-

chomość ta składa się z kilku działek

wienie służebności na obszarze prze-

ści (…) Potrzeba oznaczenia obszaru

ewidencyjnych. (…) Wykluczone

kraczającym powierzchnię potrzebną

w jakim po nieruchomości obciążo-

jest więc ustanowienie służebności

do korzystania z urządzeń przesyło-

nej poruszać się może przedsiębiorca

obciążających poszczególne dział-

wych, zgodnie z ich przeznaczeniem.”

przesyłowy wykonując służebność

ki ewidencyjne wchodzące w skład

(…)

leży nie tylko w jego interesie, ale

nieruchomości gruntowej objętej

i w  interesie właściciela nierucho-

jedną księgą wieczystą.”

mości obciążonej, który w ten sposób uzyskuje wiedzę o  przestrzennym

7. I ACa 796/12 z 09.12.2012 r. Współczynnik współkorzystania

6. V CSK 531/15 z 08.05.2016 r.

zakresie uprawnień przedsiębiorcy

Węższy pas służebności (linia

i o takim zakresie jego własnych wła-

110 kV); służebność czynna; strefa

ścicielskich uprawnień. (…)

z planu zagospodarowania.

(napowietrzna dwutorowa linia elektroenergetyczna o napięciu 110 kV); biegły. Wyciąg: (…) „Powierzchnia grun-

Wynagrodzenie należne na pod-

Wyciąg: (…) „Tak ujęta służeb-

tu zajętego pod słupem wynosi 28,09

stawie art. 305 § 2 k.c. powinno

ność jest służebnością czynną (art.

m2, a ograniczenie w jej użytkowaniu

uwzględniać taki uszczerbek (cały

285 k.c.). (…) Jeżeli zatem Sąd Okrę-

to 100%. Powierzchnia pasa ogra-

uszczerbek), który jest następstwem

gowy ustanawiając służebność prze-

niczonego szerokością przewodów

ustanowienia służebności. Źródło

syłu objął nią również tę przestrzeń,

wynosi 1.688,91 m2, a ograniczenie

rekompensowanego uszczerbku po-

w której właściciel ma obowiązek

w jego użytkowaniu to 50%, albo-

winno więc leżeć w zdarzeniu jakim

powstrzymywania się z jej zabudową

wiem na tym terenie powód może

jest powstanie prawa, tu: służebności,

i dotyczy to pasa gruntu ponad pas

stosować dźwigi jedynie o określonej

przez które to zdarzenie uszczerbek

niezbędny do prawidłowego korzysta-

wysokości wysięgników. Powierzch-

ten staje się trwały i nieodwracalny

nia z urządzeń przesyłowych, to pro-

nia strefy ochronnej wynosi 3.220

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

wadzi to do wniosku, że w tej części

m2, a ograniczenie w jej użytkowa-

15 września 2011 r., II CSK 681/10,

przypisał służebności przesyłu cha-

niu kształtuje się na poziomie 20%.

niepubl.), a nie w  innych zdarze-

rakter służebności biernej, wbrew

Na terenie tym możliwe jest prowa-

niach faktycznych lub prawnych czy

treści ustawy. (…)

dzenie działalności gospodarczej

2

też w przepisach prawa. Miejscowy

Czynny charakter służebności

w pewnym zakresie, przy zachowa-

plan zagospodarowania przestrzen-

przesyłu (obejmującej upoważnienie

niu środków ostrożności."(…) „Sąd

nego stanowi prawo miejscowe (art.

do określonych działań na nierucho-

Okręgowy prawidłowo ustalił stan

94 Konstytucji RP), jest więc prawem

mości obciążonej w celu utrzymania

faktyczny i dlatego Sąd Apelacyjny

obowiązującym na danym obszarze;

we właściwym stanie technicznym

przyjmuje ustalenia sądu pierw-

62


Orzecznictwo sądowe

infrastrukturą. Odmienny wniosek – str. 149 „Wybrane zagadnienia wyceny nieruchomości a problematyka prawna, ekonomiczna i przestrzenna związana z infrastrukturą techniczną” – J. Dąbek, M. Nowakowska, P. Zamroch. 13. II CSK 504/12 Wynagrodzenie za służebność przesyłu, przeznaczenie i korzystanie z gruntu (optymalne), niezależnie od służebności przesyłu przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nierucho© Aleksander Wolski

mości. Wyciąg: (…) „O przestrzennych granicach konkretnego gruntu przesądzają uzasadnione potrzeby jej właściciela, zależne od rodzaju i przeznaczenia jego nieruchomości. szej instancji za własne.”

cielowi przysługuje roszczenie negato-

W świetle art. 143 k.c. społeczno-

ryjne i może on doprowadzić do przy-

gospodarcze przeznaczenie gruntu

wrócenia stanu zgodnego z prawem.”

wyznacza nie sposób, w który do-

O wynagrodzeniu za bezumow-

Komentarz: Uwzględniając treść

tychczas grunt był wykorzystywany,

ne korzystanie z nieruchomości,

ww. uchwały SN, możemy wnio-

lecz sposób, w jaki właściciel w zgo-

brak samodzielności roszczenia

skować, że wynagrodzenie z tytułu

dzie z przepisami prawa, planem

o obniżenie wartości nieruchomości;

korzystania z nieruchomości, winno

zagospodarowania przestrzennego

przedawnienie roszczeń.

być kalkulowane od wartości grun-

(ewentualnie studium uwar. i kier.

Wyciąg: (…) „Właścicielowi nie-

tu „nieskażonego” posadowieniem

zag. przestrz.) oraz własną wolą

ruchomości nie przysługuje wobec

i eksploatacją urządzeń przesyło-

i potrzebami może z gruntu korzy-

nieuprawnionego posiadacza słu-

wych. Będzie to realizacją zasady

stać.”(…)

żebności przesyłu roszczenie o napra-

współmierności: skoro „nietrwałe”

Komentarz: W orzeczeniu zwró-

wienie szkody z powodu obniżenia jej

posiadanie służebności nie rodzi

cono uwagę na to, że powinniśmy

wartości, związanego z normalnym

skutków w postaci obniżenia war-

przyjmować wartość rynkową nieru-

korzystaniem z nieruchomości w za-

tości gruntu – to wynagrodzenie

chomości dla optymalnego sposobu

kresie odpowiadającym treści takiej

z tytułu ingerencji w  prawo wła-

korzystania.

służebności (art. 225 w zw. z art. 230

sności nieruchomości powinno być

k.c.).” Sąd argumentował, że: (…)

kalkulowane od pełnej wartości pasa

„szkoda w postaci zmniejszenia

gruntu współużytkowanego. Przy

Merytoryczne kryteria opinii

wartości nieruchomości występuje

określaniu wartości jednostkowej

biegłego; konieczność uwzględnienia

wtedy, gdy tego rodzaju „obniżka”

gruntu w celu oszacowania wyna-

przez Sąd innych opinii dotyczących

ma charakter trwały i nieodwracal-

grodzenia za bezumowne korzysta-

tej samej sieci.

ny. Nie można natomiast (...) ocenić

nie z nieruchomości, powinniśmy

Komentarz: Orzeczenie jest

trwałości „pogorszenia”, gdy właści-

przyjmować grunt bez obciążenia

bardzo istotne dla spraw służebno-

8. III CZP 43/11 z 08.09.2011 r.

63

15. IV CSK 275/14 z 12.02.2015 r.


ściowych, zawiera bowiem wyraźną

dopuścić dowód z opinii kolejnego

znajdujące się na działce urządzenia

wytyczną w zakresie braku możli-

biegłego.

co do zasady wymagają regularnej

wości ingerowania przez sąd w treść

Sąd Najwyższy co do zasady zgo-

modernizacji, konserwacji oraz róż-

opinii. Orzeczenie to porusza także

dził się z sądem apelacyjnym. Wska-

nego rodzaju napraw, w związku

sprawę oceny opinii biegłego przez

zał, iż opinia biegłego jest środkiem

z powyższym właściciel ma ograni-

sąd w postępowaniu związanym ze

dowodowym, który podlega ocenie

czone prawo do korzystania z tego

służebnością przesyłu lub wynagro-

sądu, jednak w specyficzny sposób,

terenu.

dzeniem za bezumowne korzystanie

albowiem ocena ta może dotyczyć

Wprowadzenie: Komentowany

z nieruchomości. Bowiem w tym wy-

wyłącznie: poziomu wiedzy biegłe-

wyrok dotyczy rolnika posiadają-

roku Sąd Najwyższy wypowiedział

go, podstaw teoretycznych opinii,

cego działkę w gminie Komorniki

się co do możliwości modyfikacji

sposobu motywowania sformuło-

w województwie wielkopolskim.

opinii biegłych przez sądy.

wanego stanowiska, stopnia sta-

W latach 90. powstał na tej działce

Wprowadzenie: Właściciele nie-

nowczości wyrażonych w niej ocen

gazociąg. W związku z ustanowie-

ruchomości wystąpili do sądu z po-

oraz zgodności z zasadami logiki

niem szerokich pasów ochronnych

wództwem o zapłatę wynagrodzenia

i wiedzy powszechnej.

rolnik nie użytkował tego terenu

za bezumowne korzystanie z nieru-

W przypadku krytycznej oce-

w pełnym zakresie, nie mógł także

chomości, uprzednio ustanawiając

ny założeń biegłego sąd powinien

uzyskać pozwolenia na budowę. Nie

służebność przesyłu. Sąd Okręgowy

dopuścić dowód z opinii uzupeł-

ustanowiono jednak służebności

uwzględnił powództwo w części,

niającej tego samego biegłego albo

przesyłu. Rolnik ostatecznie wystą-

stosownie do treści opinii biegłego

dowód z opinii innego biegłego

pił o zapłatę wynagrodzenia przez

rzeczoznawcy majątkowego, którą

(oceniając wcześniejszą opinię jako

przedsiębiorstwo gazociągowe za

jednak zmodyfikował w zakresie

nieprzydatną dla rozstrzygnięcia).

korzystanie z gruntu. Sprawa trafi-

współczynnika współkorzystania,

Komenta rz: Współcz y nni k

ła do sądu i zarówno I instancja jak

obniżając go z 0,5 do 0,3. Sąd po-

współkorzystania budzi wiele wąt-

i II instancja orzekły, że rolnik po-

stąpił tak gdyż uznał, iż właściciel

pliwości pod kątem subiektywności

winien otrzymać wynagrodzenie

co prawda nie może posadowić na

ocen biegłego, dlatego też rzeczo-

za korzystanie przez przedsiębior-

terenie zajętym przez wodociąg bu-

znawcy powinni zadbać w opiniach

stwo z całości ustanowionego pasa

dynku i nasadzić drzew, może jed-

o ich uzasadnienie i  wyjaśnienie

ochronnego, a nie tylko za część,

nak stworzyć teren zielony, urządzić

podstaw dokonanej oceny.

w obrębie której posadowione są urządzenia przesyłowe. Stanowi-

plac zabaw albo parking. Z uwagi na to nie przekonały sądu okręgowego rozważania biegłego w zakresie współkorzystania. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok, zasądzając na rzecz właścicieli nie-

18. II CSK 69/2013 z 14.11.2013 r.

sko to podtrzymał Sąd Najwyższy.

Zapłata za całą strefę ochronną

Analizowane orzeczenie daje pra-

gazociągu; decyzja należy do Sądu,

wo do stosownego wynagrodzenia

nie biegłego geodety czy biegłego

nie tylko za pas działki, z którego

specjalisty.

przedsiębiorca faktycznie korzysta,

ruchomości wyższą kwotę, zgodną

Komentarz: Sąd Najwyższy

ale również za całą pozostałą część

z opinią biegłego rzeczoznawcy ma-

uznał, że przedsiębiorcy, którzy

pasa strefy ochronnej. Sąd poparł

jątkowego. Uznał, iż dokonana przez

korzystają z pasa ochronnego pod

zatem twierdzenie, że w skład ob-

sąd okręgowy modyfikacja założeń

swoje urządzenia zobowiązani

szaru, z którego korzysta przed-

przyjętych przez biegłego nie jest

będą do zapłaty nie tylko za część

siębiorstwo wchodzi nie tylko ten

uprawniona w kontekście przepisów

pasa ochronnego z którego rzeczy-

trwale wyłączony z użytkowania,

procedury cywilnej. W przypadku

wiście korzystają, ale również za tę

ale także strefa ochronna o ograni-

wątpliwości, powinien albo zlecić

część, której właściciel nierucho-

czonej możliwości wykorzystania,

opinię uzupełniającą, odnoszącą

mości faktycznie nie może zago-

służąca chociażby minimalizacji

się do zmienionych założeń, albo

spodarować. Sąd argumentował, że

ryzyka uszkodzenia urządzenia

64


Orzecznictwo sądowe

przesyłowego. Wyciąg: (…) „Przepisy te wiążą

rozstrzygnięcie odmienne co do bie-

strefy obejmującej te ograniczenia.

głego specjalisty).

(...) jednakże, jak już wskazano wyżej

także organy administracji oraz właściciela nieruchomości, który w strefie

wynagrodzenie powinno być ekwiwa21. II Ca 711/14 z 02.02.2015 r.

lentem za znoszenie cudzego korzy-

ochronnej nie może wykonywać pra-

Postanowienie z uzasadnieniem

stania z nieruchomości i obejmować

wa własności poprzez jej zabudowę.

Sądu Okręgowego w Lublinie – pas

wszelki uszczerbek związany z trwa-

Z tego uregulowania nie wynika

szerszy (gaz); cechy wynagrodzenia.

łym obciążeniem nieruchomości, któ-

jednak, że wyłączenie wykonywa-

Wyciąg: (…) „Nie oznacza to jed-

rego rozmiar podlega ukształtowaniu

nia części uprawnień właściciel-

nakże, że wynagrodzenie z tytułu

z uwzględnieniem ograniczeń w użyt-

skich następuje bez ekwiwalentu

ustanowienia służebności należne

kowaniu oraz utraty przez nierucho-

pieniężnego. Skoro zatem ustanowie-

właścicielowi nieruchomości obcią-

mość walorów sprzed ustanowienia

nie strefy ochronnej jest konsekwen-

żonej ustalone być może wyłącznie

służebności, co wywiera ujemny

cją wybudowania gazociągu będącego

w oparciu o okoliczność ograniczeń

wpływ na wartość nieruchomości,

własnością przedsiębiorstwa przesy-

prawa własności tej nieruchomości

obok użytkowego, również w zakre-

łowego, to służebność odpowiadają-

w stosunku do powierzchni gruntu

sie finansowym.”

ca treści służebności przesyłu musi

zajętej pod „pas technologiczny”

obejmować także tę strefę, a zatem

linii przesyłowej. (…) Wynagrodze-

posiadanie nieruchomości w zakresie

nie, które właściciel nieruchomości

takiej służebności również ją obej-

może uzyskać na podstawie art. 305

muje. (…) Istnienie strefy ochronnej

§ 2 k.c. ma zrekompensować jego

Wyciąg: (…) „Sąd Okręgowy

jako elementu ograniczenia prawa

uszczerbek związany z pogorszeniem

oparł się także na opinii biegłego

własności nieruchomości nie bu-

nieruchomości w następstwie posado-

sądowego z zakresu szacowania

dziło zresztą do tej pory wątpli-

wienia na niej i eksploatacji urządzeń

nieruchomości E. R., która została

wości w orzecznictwie, bowiem tak

przesyłowych. Rozstrzygnięcie Sądu

sporządzona w sposób rzetelny i fa-

była kwalifikowana – i jako element

Rejonowego w tym zakresie nie

chowy, w oparciu o niezbędną wie-

służebności i posiadania w zakresie

spełnia wymaganych w tym wzglę-

dzę fachową i zawiera wyczerpujące

służebności (uchwały Sądu Najwyż-

dzie kryteriów ze względu na po-

odpowiedzi na postawione w tezie

szego z dnia 8 września 2011 r., III

minięcie, wbrew słusznym w tym

dowodowej pytania. Biegła przed-

CZP 43/11, OSNC 2012, nr 2, poz.18,

przedmiocie, zarzutom skarżące-

stawiła metodologię pracy zasto-

z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP

go, wpływu i oddziaływania gazo-

sowaną przy wyliczeniach wartości

29/05, OSNIC 2006, nr 4 poz. 64).”

ciągu na nieruchomość obciążoną

wynagrodzenia za współkorzysta-

także poza obszarem pasa zajętego

nie z nieruchomości powodów wraz

19. I C 1127/12 z 30.12.2014 r.

2

21. II Ca 905/13 SO Potrzebna opinia biegłego specjalisty; pas szerszy (15 kV).

pod służebność. (…) Eliminacja na

ze strefą ochronną, w sposób jasny

Pas bezumownego korzystania

terenie takiej strefy obejmuje mię-

i czytelny dla osób nieposiadają-

szerszy od rzutu linii – biegły ener-

dzy innymi wznoszenie obiektów

cych fachowej wiedzy, zaś wszelkie,

getyk nie jest potrzebny, z powodu

budowlanych, nasadzenia drzewo-

zgłaszane przez strony wątpliwości

braku wiążących przepisów.

stanu i inne przejawy aktywności

i zastrzeżenia zostały wyjaśnione

Komentarz: Wyrok Sądu Okrę-

mogące spowodować uszkodzenie

w opinii uzupełniającej.(...)

gowego we Wrocławiu, który

gazociągu podczas jego eksploata-

Odnosząc się natomiast do ape-

w uzasadnieniu pisze, że pas bez-

cji (§ 10 ust. 2 i 3 rozporządzenia).

lacji powodów, trzeba podnieść, że

umownego korzystania powinien

Stanowi to o ograniczeniu użytecz-

trafnie zarzuca naruszenie art. 278 §

być szerszy od rzutu linii, a biegły

ności działki wnioskodawcy zgodne-

1 k.p.c. poprzez oparcie ustaleń, co do

w zakresie energetyki nie jest po-

go z jej przeznaczeniem. Wysokość

powierzchni nieruchomości wyłą-

trzebny, z uwagi na brak wiążących

wynagrodzenia w tej sytuacji obej-

czonej z użytkowania i zajętej przez

przepisów w tym zakresie (jest to

mować powinna również rozległość

powoda na treści opinii biegłego z za-

65


kresu szacowania nieruchomości,

nie przez Sąd Rejonowy sposób

przyznanie ograniczonego władztwa

podczas gdy okoliczność ta powinna

przebiegu służebności (obejmujący

nad obciążoną nieruchomością, bez

zostać ustalona na podstawie opinii

pas eksploatacyjny) został zapro-

konieczności podejmowania dodat-

biegłego z zakresu instalacji elektro-

ponowany właśnie przez stronę

kowych kroków prawnych w celu

energetycznych.”

skarżącą i finalnie zaakceptowany

jego realizacji. Trudno zresztą wy-

przez wnioskodawców. Powyższy

obrazić sobie, by uczestnik prowa-

pogląd uczestnika był konsekwentnie

dzący przedsiębiorstwo użyteczno-

Szerszy pas (sieć co), odrębne

podtrzymywany przez okres niemal 3

ści publicznej w razie awarii sieci

umowy na usuwanie awarii w przy-

lat toczącego się postępowania. (…)

w pierwszej kolejności musiał czynić

szłości niedopuszczalne; wskazówki:

Wbrew twierdzeniom strony skar-

starania o zawarcie umowy z wnio-

wpływ sieci co na nieruchomość.

żącej, brak uregulowań prawnych

skodawcami, co przecież wymaga

Wyciąg: (…) „W pierwszej kolej-

odnośnie tzw. strefy ochronnej nie

czasu.” (…)

ności należy odnieść się do zarzutu

wyklucza konieczności zabezpie-

kwestionującego przebieg ustano-

czenia pasa eksploatacyjnego szer-

wionej służebności. Nie jest zasadne

szego niż obrys urządzeń ciepłow-

stanowisko strony skarżącej, jakoby

niczych. W tej mierze należy w pełni

wystarczającym było ograniczenie

zaaprobować opisane wyżej argu-

Komentarz wstępny: Poglądom

obciążonej służebnością powierzch-

menty podnoszone pierwotnie przez

przedstawionym powyżej (szersze

ni gruntu wyłącznie do pasa obej-

uczestnika. Jasne jest, że służebność

strefy) dla porządku trzeba przeciw-

mującego sam rzut przebiegu linii

przesyłu, aby mogła być efektywnie

stawić orzeczenie sądu uznające,

ciepłowniczej. Należy podkreślić, że

wykonywana, musi obejmować nie

że służebność obejmuje wyłącznie

zgodnie z treścią art. 305 § 1 k.c., ko-

tylko samo posadowienie urządzeń

tę strefę, w której przedsiębiorca

rzystanie z nieruchomości obciążo-

i związany z tym obowiązek właści-

czynnie korzysta z urządzeń. W ta-

nej służebnością przesyłu następuje

ciela nieruchomości znoszenia ich

kim ujęciu poza zakresem służebno-

w zakresie zgodnym z  przeznacze-

istnienia. Służebność ta obejmuje

ści pozostawałyby wszystkie te ob-

niem urządzeń przesyłowych. Tym-

także możliwość utrzymania urzą-

szary, w których właściciel nie może

czasem w piśmie procesowym z dnia

dzeń w należytym stanie, dokony-

w pełni korzystać z nieruchomości

16 września 2010 r. (k. 49 t.I) sama

wanie napraw i modernizacji (por.

z uwagi na obowiązywanie przepi-

strona skarżąca, która jako przed-

postanowienie Sądu Najwyższego

sów branżowych (przewidujących

siębiorca dysponuje w tej kwestii

z dnia 17 lutego 2011 r., sygn. IC CSK

np. zakaz zabudowy lub sadzenia

specjalistyczną wiedzą i doświad-

303/10, Izba Cywilna Biuletyn Sądu

roślin). Co oczywiste, za takie obsza-

czeniem, wskazała, że zapewnienie

Najwyższego 2011/11). W tym celu

ry sąd ten nie przyznawałby wyna-

pasa eksploatacyjnego jest koniecz-

konieczne jest zapewnienie odpo-

grodzenia. Argumenty przywołane

ne dla prawidłowego wykonywania

wiednio szerokiego pasa gruntu,

w uzasadnieniu są całkiem sensow-

uprawnień wynikających z ustano-

który z jednej strony uniemożliwi

ne. Sąd w Bielsku-Białej wychwycił

wienia służebności, bowiem syste-

właścicielowi naruszenie urządzeń,

różnicę pomiędzy treścią służeb-

my korzeniowe drzew i krzewów

choćby przez nasadzenia roślinno-

ności przesyłu, a treścią służebno-

niszczą sieć ciepłowniczą, a także

ści, a z drugiej umożliwi uprawnio-

ści gruntowej. Jeśli czytać przepis

prowadzą do awarii. Wskazała

nemu z tytułu służebności przepro-

dosłownie, to służebność przesyłu

również, że w razie awarii ciężki

wadzanie napraw czy konserwacji

obejmuje wyłącznie uprawnienie do

sprzęt winien mieć zapewnioną

sieci. Podnoszone przez skarżącego

korzystania z urządzeń, które Sąd

swobodę manewrowania w obsza-

argumenty, jakoby w tym celu moż-

rozumie bardzo wąsko. Zdaniem

rze pasa eksploatacyjnego, którą

liwe było zawieranie odrębnych

Sądu korzystanie to zupełnie co

ograniczałaby rosnąca tam roślin-

umów przeczy istocie ustanowienia

innego, niż znoszenie przez wła-

ność. Co więcej, przyjęty ostatecz-

służebności, której celem jest właśnie

ściciela nieruchomości ograniczeń

22. II Ca 298/14

1

66

23. II Ca 205/14 z 29.05.2014 r. SO w Bielsku-Białej (gaz), wąski pas.


Orzecznictwo sądowe

wynikających z przepisów prawa

Gdyby zgodzić się z SO w Bielsku-

Oznacza to, że jak trafnie przyjął Sąd

i w związku z tym „korzystanie ze

Białej, to co do części terenu (tzw.

Okręgowy, powód jest praktycznie

strefy kontrolowanej gazociągu nie

pasa eksploatacyjnego) należałoby

pozbawiony możliwości korzystania

łączy się w ogóle ze sferą uprawnień

ustanowić służebność przesyłu,

z całej działki, mającej tylko 171 m2

płynących z ustanowienia służeb-

a co do pozostałej części (tzw. strefy

powierzchni.”(…)

ności przesyłu. Argumentacja ta zo-

ochronnej) – służebność gruntową

Komentarz: W ustnym uza-

stała potwierdzona w uzasadnieniu

(jej ustanowienia nie można doma-

sadnieniu do tego wyroku Sędzia

SN III CZP 88/15 (poz. 4).

gać się na drodze sądowej). Wydaje

Jan Górowski powiedział (Ma-

Wyciąg: (…) „Strefa kontrolo-

się, że Sąd jednak nieco zbyt wą-

rek Domagalski Rzeczpospolita

wana (…) w której przedsiębiorstwo

sko rozumie pojęcie „korzystania”

26.02.2004 r.) „Owszem, przyjmuje

energetyczne podejmuje czynności

z urządzeń. Przedsiębiorca musi

się, że zajmowanie gruntu pod in-

w celu zapobieżenia działalności

przecież dbać, aby należące do niego

stalacje przypomina służebność, ale

mogącej mieć negatywny wpływ na

urządzenia spełniały wymogi okre-

tutaj mamy do czynienia z zupełnie

trwałość i prawidłowe użytkowanie

ślone w przepisach prawa – należy

inną sytuacją. Tutaj bowiem Zakład

gazociągu. Tym samym właściciel

do tego zaliczyć również obowiązek

Energetyczny zajmuje działkę nie-

nieruchomości jest zobowiązany do

przestrzegania, by zachowana zosta-

mal jak właściciel (a więc samoistny

znoszenia podejmowania czynności

ła przepisowa odległość urządzeń od

posiadacz), na dodatek w złej wierze.

przez przedsiębiorstwo przesyłowe

innych obiektów. Nie do końca jest

Wie bowiem, że włada gruntem bez

– czynności podejmowanych w celu

zatem tak, że w odniesieniu do stre-

uprawnienia, bez podstawy prawnej.

zapobieżenia działalności „szko-

fy ochronnej przedsiębiorca może

W takim wypadku art. 225 k.c. ma

dliwej” dla gazociągu. (…) Należy

w ogóle nie przejawiać żadnej ak-

zastosowanie.”

tutaj wyraźnie odróżnić prawo z art.

tywności. Wielu zresztą twierdzi, że

305 k.c., polegające na „możliwości

korzystanie z cudzej nieruchomości

korzystania” od prawa z pkt 30 § 2

w ramach posiadania służebności,

Pas służebności, bezpośredni

rozporządzenia polegającego na „po-

o którym mówi art. 352 § 1 k.c., obej-

sposób ustalania wartości służebno-

dejmowaniu czynności w celu zapo-

muje nie tylko służebności czynne,

ści przesyłu niemożliwy, strefy z pla-

bieżenia”.

ale i bierne, i że zakres zastosowania

nu zagospodarowania.

1

27. I ACa 334/11 z 12.07.2012 r.

(…) Ograniczenie własności nie-

art. 305 k.c. jest tożsamy. W rozpa-

Komentarz: W przy pad ku

ruchomości poprzez objęcie ją stre-

trywanym przypadku mamy sytu-

uchwalenia planu miejscowego,

fą kontrolowaną gazociągu mieści

ację, w której uszczuplenie upraw-

obejmującego teren na którym ist-

się w całości w granicach ograniczeń

nień właściciela w strefie ochronnej

nieją już urządzenia infrastruktury

własności o których mowa w art. 140

pozostałoby bez jakiegokolwiek

technicznej i usankcjonowania stref

k.c. stąd pozostaje bez wpływu na

ekwiwalentu.

oddziaływania tych urządzeń, wła-

1

szerokość strefy służebności przesyłu, która to szerokość winna być

ściciel nie ma tutaj roszczenia o od24. II CK 32/2003 z 25.02.2004 r.

szkodowanie w stosunku do gminy,

1

wyznaczona stosownie do art. 305

Szczegółowe wskazówki przy

a do przedsiębiorcy przesyłowego.

k.c., czyli do „korzystania” a nie do

ustalaniu wynagrodzenia za bezu-

Jeżeli jest ustanawiana służebność

„zapobiegania”.”

mowne korzystanie dla stacji trans-

przesyłu wówczas powyższe odszko-

formatorowej.

dowanie jest składnikiem wynagro-

Komentarz do powyższego (uzasadnienie orzeczenia SN III CZP

Wyciąg: (…) „Jest bowiem rze-

88/15 przesądza o niezaliczaniu

czą bezsporną, że pozwany korzysta

Takie ustalenia planu były za-

strefy kontrolowanej do pasa służeb-

z nieruchomości powoda w ten spo-

zwyczaj uzgadniane z właścicielami

ności przesyłu): Wydaje się, że prze-

sób, że eksploatuje stojącą na niej

sieci (użytkownikami lub poprzed-

pis art. 3051 k.c. należy odczytywać

stację przesyłową („trafo”), zaj-

nikami prawnymi obecnych użyt-

nie dosłownie, lecz funkcjonalnie.

mującą powierzchnię około 60 m .

kowników).

2

67

dzenia.


Analiza rynku wtórnego lokali mieszkalnych 2017 Katowice to stolica województwa Śląskiego, a także siedziba Górnośląsko-Zagłębowskiej Metropolii, która powstała 1 lipca 2017. Jest to największy, a zarazem jeden z najdroższych rynków nieruchomości w województwie. Oferuje zarówno dużą bazę mieszkań z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Rosnący popyt to zasługa mocno rozwijającej się gospodarki miasta, które przyciąga duże firmy. Katowice są atrakcyjne ze względu na duże możliwości zatrudnienia, a nadal w porównaniu z innymi dużymi ośrodkami miejskimi, zakup mieszkania w tym mieście jak i na terenie całego województwa Śląskiego jest znaczenie tańszy. Według danych z raportu Eurostatu dotyczącego mieszkalnictwa na jednego Polaka przypada 1,1 pokoju, aby osiągnąć średnią europejską, która wynosi 1,6 w Polsce potrzeba jeszcze 8 mln lokali mieszkalnych.

Katowice:

Katowice:

165 km2

Województwo Śląskie:

297 197

Województwo Śląskie:

12 333 km

4 552 627

2

Katowice:

48 136

Szkoły wyższe:

15

Województwo Śląskie:

469 927

Przeciętne wynagrodzenie:

4575 zł/mc

Średnia cena:

3500 zł/m2 69

Trend:

9%

Bezrobocie:

2,2%

Transakcje:

1200


MAPA "REDNICH CEN LOKALI MIESZKALNYCH

Mapa średnich cen lokali mieszkalnych

6(&/73-#,%1"#' 81"%9/:' &13-#;#' 2#8#' <(/7"%45' 4/"' :/7"13-*1,)45' =&;>2?@' $1*#$%' 2%/3&*#$")45' &' ()"*+' ,-.("/01' ,' ?ABC' (1*+D' E#8#' 4/"1,#' 1F(#&+:/' ,8;),' $1*#$%&#4:%' "#' 4/")' $1*#$%' 2%/3&*#$")45' "#' *#-1,%4*%2'()"*+'"%/(+45121<4%'G'8(&/73-#,%#'"#:7(193&/'%'"#:-#H3&/'7&%/$"%4/'2%#3-#D'' E#8#' 4/"' "%/(+45121<4%' &13-#;#' ,)*1"#"#' 2/-17I' 17,(1-"/:' 17$/0;1<4%' JKLMNO' *-.(#' F#&+:/' "#' Murcki Nikiszowiec, Szopienice czy Załęże odnotowano najniższe średnie ceny &#;19/"%+O'9/',#(-1<P'4/")','7#")2'8+"*4%/':/3-'&#$/9"#'17'4/")','"#:F$%93&)45'J3I3%/7"%45N'8+"*-#45D'

Mapa przedstawia średnią cen jednostkowych (zł/m2) lokali mieszkalnych z rynku wtórnego w 2017

'!

mieszkań – od około 2500 zł/m2 do 3000 zł/m2.

roku. brazuje wpływ lokalizacji na ceny lokali mieszkalnych na katowickim rynku nieruchomości. Mapa cen nieruchomości została wykonana metodą odwrotnej odległości (IDW), która bazuje na założeniu, że wartość ceny w danym punkcie jest zależna od ceny w najbliższych (sąsiednich) punktach. Na terenie Katowic najwyższe średnie ceny obserwuje się w dzielnicach Śródmieście, Brynów, Piotrowice oraz Osiedla Paderewskiego i Tysiąclecia - ceny w granicach od 3200 zł/m2 do 4800 zł/m2. Ceny na poziomie około 3000 zł/m 2 odnotowano w dzielnicy Giszowiec, Ochojec oraz Ligota. W dzielnicach

Dane wejściowe analizy Okres badania:

I-XII 2017

Q#'-/(/"%/'R#-1,%4'"#:,)93&/'<(/7"%/'4/")'1F3/(,+:/'3%S','7&%/$"%4#45'T(.72%/<4%/O'U()".,O' 6%1-(1,%4/'1(#&'V3%/7$#'6#7/(/,3*%/01'%'W)3%I4$/4%#'X'4/")','0(#"%4#45'17'Y?AA'&;>2?'71'Z[AA' &;>2?D'\/")'"#'81&%12%/'1*1;1'YAAA'&;>2?'17"1-1,#"1','7&%/$"%4)' ']%3&1,%/4O'V451:/4'1(#&' ^%01-#D'M'7&%/$"%4#45'E+(4*%'Q%*%3&1,%/4O'_&18%/"%4/'4&)'`#;S9/'17"1-1,#"1'"#:"%93&/'<(/7"%/' ?'71'YAAA'&;>2?D 4/")'2%/3&*#H'G'17'1*1;1'?aAA'&;>2 Liczba transakcji:

Katowice

800*

rynek wtórny

*około 800 transakcji z rynku wtórnego po odrzuceniu transakcji nie spełniających warunków rynkowych

Popyt

Ilość transakcji w poszczególnych miesiącach 120

Lokalny rynek lokali mieszkal-

100

nych jest bardzo dobrze rozwinięty. kilkadziesiąt transakcji sprzedaży z rynku wtórnego. Obok na wykresie nr 1 przedstawiono ilość odnotowanych transakcji z rynku wtórnego w poszczególnych miesiącach.

Ilość transakcji

Miesięcznie odnotowuje się na nim

80

98 84

83

76

76

84

85 70

60

56

40

29

20

28

24

0 sty

lut

mar

kwi

maj

cze

lip

sie

wrz

paź

lis

gru

Źródło: IMARS

70


Struktura powierzchniowa

Struktura powierzchniowa lokali mieszkalnych

Powierzchnia użytkowa sprzedawanych mieszkań mie-

Pow. uż. 50m2 - 70m2 33%

ści się w przedziale od około 16 m2 do około 200 m2. Średnia powierzchnia użytkowa wynosi około 54 m2.

Pow. uż. 70m2 - 100m2 10%

Najczęściej nabywane są lokale o powierzchniach od

Pow. uż. pow. 100m2 5%

35m2 do 50m2, stanowią one 38 % transakcji oraz nieruchomości o powierzchni 50m2 - 70m2 które stanowią około 33 % wszystkich zawieranych transakcji.

Pow. uż. do 35m2 14%

Szczegółową strukturę sprzedawanych lokali na wtórnym rynku nieruchomości zobrazowano na wykresie.

Ceny całkowite

Pow. uż. 35m2 - 50m2 38%

Źródło: IMARS

Ceny całkowie (za mieszkanie) 450 000zł

Średnie ceny całkowite ze sprze-

400 000zł

daży lokali mieszkalnych kształto-

350 000zł

wały się w przedziale od około 100

300 000zł

000 zł do prawie 400 000 zł. Średnie

250 000zł

ceny całkowite dla poszczególnych

200 000zł

przedziałów powierzchnych zobra-

150 000zł

zowano na wykresie.

100 000zł

300

391 000zł 260

200 150

190 000zł 81

141 000zł

300 250

265 000zł

109

350

105 000zł

100 43

50 0

50 000 zł do 35m2

35m2 - 50m2

50m2 - 70m2

Średnia [zł/m2 p.u.]

70m2 - 100m2

pow. 100m2

Ilość transakcji Źródło: IMARS

Ceny jednostkowe Wykres przedstawia średnie ceny jednostkowe dla poszczególnych

Ceny jednostkowe (zł/m2) 4 000 zł 3 800 zł 3 600 zł

przedziałów powierzchnych. Naj-

3 400 zł

wyższe ceny jednostkowe na rynku

3 200 zł

wtórnym osiągały mieszkania o naj-

3 000 zł

mniejszych powierzchniach użytko-

2 800 zł

wych. W tych przedziałach średnia

2 600 zł

cena jednostkowa wynosiła prawie

2 400 zł

3800 zł/m . Najniższe ceny jednost-

2 200 zł

kowe uzyskiwano za lokale o po-

2 000 zł

2

wierzchni powyżej 100 m2 - średnia

350

300

300

3 767 zł 3 523 zł

260

469 3 458 927 zł

250

3 430 zł 3 314 zł

200 150

109

100

81 43

50 0

do 35m2

35m2 - 50m2

Średnia [zł/m2 p.u.]

cena na poziomie około 3300 zł/m2.

50m2 - 70m2

70m2 - 100m2

pow. 100m2

Ilość transakcji Źródło: IMARS

71


Trend zmiany cen

Wykres trendu liniowego 5800

Badanie wpływu czasu na ceny

5000 Cena jednostkowa (zł/m2 p.u.)

lokali mieszkalnych wykonano na podstawie prawie 800 transakcji z analizowanego terenu. Trend określono dwoma sposobami – przy wy-

4200 3400 2600

korzystaniu trendu liniowego oraz

1800

z użyciem średnich ruchomych dla

1000 sty

trzech okresów – miesięcy. Przy zastosowaniu obu metod

lut

mar

kwi

maj

cze

lip

sie

wrz

paź

Średnia ruchoma zwykła dla 3 okresów

otrzymano wyraźny wzrost cen

lis

gru

Źródło: IMARS

5000 Cena jednostkowa (zł/m2 p.u.)

mieszkań na katowickim rynku nieruchomości. Wymiar względny trendu 9%/rok wyrażony rok do roku.

3700 3500 3300

3578 3287

3353

3297

3369 3199

3221

3224

cze

lip

sie

3636

3388

3100 lut

mar

kwi

maj

wrz

paź

lis

Źródło: IMARS

Kwartalne poziomy cen w ujęciu historycznym rzędziem, które pozwala w sposób ciągły i systematyczny monitorować średnie ceny transakcyjne nieruchomości.

mości zamieszczony na stronie www.imars.pl. Stworzony

Poniżej na wykresie przedstawiono poziomy cen na rynku

przez Instytut IMARS barometr nieruchomości jest na-

katowickim od 2008 roku.

Średnia cena jednostkowa lokalu mieszkalnego [ zł/m2 p.u. ]

W celu badania zmienności cen w dłuższej perspektywie czasowej wykorzystano barometr rynku nierucho-

4000 3900 3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2900 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 Źródło: IMARS

Po dynamicznych spadkach cen na rynku mieszka-

zbliżała się do 3300 zł/m2 . Od tego szczytu, na przestrzeni

niowym w Katowicach w latach 2008–2012, gdy ceny

kolejnych okresów, ceny regularnie wahały się w przedziale

spadły z poziomu od około 3900 zł/m do poziomu około

między 3000 zł/m2 a 3200 zł/m2. Dopiero od III kw. 2015

3000 zł/m2, rynek wszedł w fazę stabilizacji.

roku ceny zaczęły regularnie rosnąć.

2

Jeszcze w latach 2013-2015 zaobserwowano stosunko-

Trend wzrostowy trwał przez 2016 i 2017 roku, spowo-

wo dużą zmienność cen w poszczególnych kwartałach, we

dowało to zbliżenie się średnich cen do około 3600 zł/m2

wrześniu 2013 roku odnotowano średnią cenę na poziomie

co daje około 20 % wzrost cen w stosunku do tych notowa-

3000 zł/m natomiast już w grudniu 2013 roku średnia cena

nych w 2013 i 2014 roku i na początku 2015 roku.

2

72


Uwagi końcowe Przedstawiona na sąsiednich stronach mapa cenowa

rzeczoznawców majątkowych, członków Instytutu Mo-

obrazuje wpływ lokalizacji na średnie ceny lokali miesz-

nitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia, z do-

kalnych na terenie Katowic.

chowaniem należytej staranności i rzetelności. Mimo to

Ceny nieruchomości zależą oczywiście od wielu czyn-

zastrzegamy, iż przedstawione informacje mają charak-

ników (nie tylko lokalizacji). Izolinie łączą punkty o takich

ter wyłącznie poglądowy i nie mogą być traktowane jako

samych średnich poziomach cen i umożliwiają dość precy-

usługi doradztwa ani jakiekolwiek inne usługi. Instytut

zyjne rozróżnienie pomiędzy "cennością" poszczególnych

nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za skutki wy-

obszarów miasta. Można spodziewać się, że średnia cena

korzystania informacji zawartych w niniejszej analizie

w danym obszarze będzie zbliżona do wartości nierucho-

w szczególności z tytułu jakiejkolwiek decyzji lub działania

mości która posiada cechy rynkowe zbliżone do typowych

podjętego na podstawie tych informacji.

(średnich) w danej lokalizacji. Oczywiście nieruchomości

Zabroniona jest sprzedaż lub przekazywanie analizy

o ocenach cech, które odbiegają od ocen średnich w danym

lub jej kopii albo modyfikacji osobom trzecim zarówno

obszarze będą osiągały ceny odbiegające od tych średnich.

dla celów komercyjnych, jak i niekomercyjnych bez zgody

Dane wykorzystane w analizie zostały zebrane przez

autora.

Autorzy Jakub Olszewski

Instytut Analiz i Monitoringu Rynku Nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy upr. nr 5454

Silesia zrzesza obecnie około 200 rzeczoznawców majątko-

Członek Zarządu IMAR Silesia Kierownik zespołu ds. analiz rynkowych 697 982 631 jakub.olszewski@imars.pl

wych i zarządza największą bazą danych transakcyjnych ze śląskiego rynku nieruchomości. Dzięki narzędziom stworzonym przez IMARS w sposób ciągły i systematyczny monitorujemy ceny transak-

Benon Bogdan

cyjne oraz trendy we wszystkich segmentach rynku

Rzeczoznawca majątkowy upr. nr 2070

nieruchomości. Nasi klienci mają możliwość uzyskania

Członek IMAR Silesia Członek zespołu analiz 606 337 090 geo-system@wp.pl

szczegółowych danych monitorowanych obszarów w formie zamówionych analiz.

Stowarzyszenie Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia

Artur Otremba

Rzeczoznawca majątkowy upr. nr 5349

Tysiąclecia 25, 40-873 Katowice

Członek IMAR Silesia Członek zespołu analiz 600 234 601 estimo@vp.pl

www.imars.pl / instytut@imars.pl

Magdalena Tomczyk-Topolska Rzeczoznawca majątkowy upr. nr 6379 Członek IMAR Silesia Członek zespołu analiz 693 747 466 magdalena@operatum.pl

73


74


DZIĘKUJEMY To juz drugi raz kiedy mogliśmy zaprosić Państwa do lektury naszego biuletynu. Mamy nadzieję, że również tym razem udało nam się go wypełnić treściami przydatnymi w pracy Rzeczoznawcy Majątkowego i tym samym spełnić Państwa oczekiwania. Rada ŚSRM w Katowicach


Profile for AGRR

Biuletyn ŚSRM 2018  

Projekt layoutu, korekta tekstów oraz skład biuletynu dla Śląskiego Stowarzyszania Rzeczoznawców Majątkowych na walne zebranie członków stow...

Biuletyn ŚSRM 2018  

Projekt layoutu, korekta tekstów oraz skład biuletynu dla Śląskiego Stowarzyszania Rzeczoznawców Majątkowych na walne zebranie członków stow...

Advertisement