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Procedimento di controllo Commissione Contratti PARERE IN MATERIA DI CONTRATTI DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE Con la presente si comunica che nell’ambito del procedimento in oggetto sono state riscontrate le seguenti clausole vessatorie nei moduli contrattuali “Conferimento incarico di mediazione per la vendita”, “Conferimento incarico di mediazione per l’acquisto” e “Proposta d’acquisto immobiliare preliminare di vendita” depositati volontariamente per il controllo da codesto Collegio: CONFERIMENTO INCARICO DI MEDIAZIONE PER LA VENDITA Clausola 1: si consiglia di inserire il riferimento all’eventuale esistenza di un Regolamento condominiale, in modo che siano chiare tutte le informazioni relative all’immobile, ai fini del rispetto del principio di chiarezza e precisione richiesto dalla legge nelle clausole redatte per iscritto. Considerato che il Regolamento può incidere sulle caratteristiche dell’immobile, è importante che sia richiamata l’esistenza o meno di tale documento; Clausola 3: si consiglia di non indicare un termine eccessivamente lungo di scadenza dell’incarico, perché, soprattutto nell’ipotesi di incarico esclusivo (cfr. punto seguente) ciò comporterebbe un’eccessiva restrizione della libertà contrattuale del venditore; Esclusività (clausola 5 in combinato disposto con la clausola 7): l’Unità di regolazione del mercato di Milano, nel parere espresso nel marzo 1997 sulla modulistica depositata dalla F.I.A.I.P., aveva evidenziato l’abusività della clausola, sottolineando come la vessatorietà della stessa potesse essere superata da una trattativa individuale e da un sostanziale equilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto per le parti. Al riguardo, la stessa sottolineava l’insufficienza degli obblighi previsti a carico del mediatore, tenuto a promuovere la vendita dell’immobile “servendosi dell’intera propria organizzazione, etc.”. La Camera di Commercio di Milano non proponeva, al riguardo, soluzioni, rimettendosi all’autonomia delle parti contrattuali. Analogamente, questa Commissione Contratti si esprime nel senso della vessatorietà dell’esclusiva, ai sensi dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 18 c.c., in quanto comporta una restrizione della libertà contrattuale del venditore, non potendo quest’ultimo concludere in proprio la vendita né, tanto meno, incaricare un altro mediatore. L’obbligo di esclusiva può essere mantenuto provvedendo ad un bilanciamento dei diritti e degli obblighi delle parti derivanti dal contratto, con l’inserimento di ben determinati obblighi a carico dell’agente immobiliare. Le clausole 5 e 7 dovrebbero essere redatte nuovamente, prevedendo, anche nell’ambito di un’unica clausola, la facoltà di scelta da parte del venditore tra i due tipi di mandato, con corrispondenti obblighi diversificati in capo al mediatore: mandato in esclusiva = per tale ipotesi dovrà essere prevista una serie di oneri aggiuntivi a carico dell’agenzia di mediazione, specificando gli obblighi anche al fine di valutare l'eventuale inadempimento da parte dell’agenzia. In particolare, dovranno essere indicati precisamente i mezzi promozionali che il mediatore si impegna ad utilizzare (l’attuale clausola 7 prevede che l’agenzia di mediazione si impegna per promuovere la vendita “secondo le modalità d’uso e l’ordinaria diligenza del professionista, servendosi dell’intera propria organizzazione e, in particolare, pubblicizzare la disponibilità in vendita dell’immobile a mezzo di pubblicazioni di settore e/o quotidiani o altri idonei mezzi pubblicitari, fra cui l’inserimento in banche dati e, ove possibile, in siti internet”. E’ prevista, dunque, anche una discrezionalità del mediatore, di modo che il venditore, privato della libertà contrattuale, non dispone di adeguate garanzie in merito alla qualità dei mezzi promozionali utilizzati dal mediatore. Ciò può comportare una violazione dell’art. 1469 bis,


comma 1 per significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto e dell’art. 1469 bis, comma 3 n. 4 per la previsione di un impegno definitivo del consumatore, mentre l’esecuzione del professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà. Si consiglia in proposito di indicare il numero minimo di avvisi pubblicitari ai quali l’agente si impegna, es. numero minimo di inserzioni su giornali locali, regionali o interregionali, numero minimo di pubblicazioni su riviste di settore specificando se si tratta di riviste locali, regionali o interregionali, volantinaggi, etc). Inoltre, nel caso di mandato con esclusiva, considerata la penale che il venditore pagherebbe in caso di violazione di tale obbligo, l’agente immobiliare dovrebbe impegnarsi a rinunciare al rimborso delle spese anche in caso di mancata conclusione dell’affare. A tal riguardo, sarebbe necessario eliminare la previsione del rimborso delle spese straordinarie di cui alla clausola 8 o, quanto meno, chiarire cosa si intende per spese straordinarie; mandato non in esclusiva = in tale ipotesi il venditore potrà vendere l’immobile direttamente o conferire l’incarico di mediazione per la vendita dell’immobile ad altre agenzie immobiliari. Il mediatore si accollerà oneri più contenuti rispetto al caso precedente; tali obblighi devono, comunque, essere precisati nel modulo contrattuale. Si potrebbe, inoltre, prevedere, in caso di mancata conclusione dell’affare, il rimborso delle spese documentate sostenute dall’agenzia di mediazione e autorizzate fino ad un certo ammontare da definire nel contratto. Clausola 7: vale quanto già esposto in precedenza in relazione alla clausola 5 letta in combinato disposto con la clausola 7. Appare opportuna un’indicazione degli obblighi del mediatore diversificata a seconda del tipo di mandato (in esclusiva o non in esclusiva). In ogni caso, l’indicazione degli obblighi dovrà essere precisa e puntuale; in caso contrario, è ipotizzabile una violazione del n. 11 dell’elenco (poiché la carente specificazione delle caratteristiche del servizio da fornire consente al professionista di variare le medesime a proprio piacimento). In particolare, si sottolinea l’opportunità che il mediatore si assuma l’obbligo di comunicare per iscritto al proponente acquirente l’avvenuta accettazione del venditore non solo “eventualmente” ma in ogni caso; Clausola 11: si precisa che l’Agente ha diritto alla provvigione alla firma del preliminare. Pertanto la previsione di cui alla lettera a) appare congrua soltanto se la proposta d’acquisto sia diretta a concludere un preliminare (come previsto in effetti dal modello Proposta di acquisto immobiliare preliminare di vendita). Si sottolinea, inoltre, che la predetta lettera a) configura di fatto un’ipotesi di penale per inadempimento del venditore (mancata accettazione di una proposta conforme alle condizioni stabilite) e come tale va riprodotta anche nella clausola 12. Per quanto concerne la previsione finale, si consiglia la seguente integrazione: “ la provvigione sarà dovuta anche nel caso di conclusione dell’affare in un momento successivo alla conclusione dell’incarico e entro un anno dalla scadenza del medesimo, qualora l’affare medesimo venga concluso alle medesime condizioni pattuite nel presente contratto con soggetti già contattati e segnalati dall’Agente durante il periodo di validità dello stesso”; Clausola 12 (Penale): sono previste due penali a carico del venditore, la prima per la violazione dell’obbligo di fornire la documentazione relativa all’immobile o di far visitare l’immobile stesso ai potenziali acquirenti (penale pari alla metà della provvigione), la seconda per la violazione dell’esclusiva (il parere della Camera di Commercio di Milano aveva evidenziato la vessatorietà della clausola ai sensi dell’art. 1469 bis, comma 3, n. 6 c.c, soprattutto con riguardo a questa seconda penale che era fissata nel doppio della provvigione; attualmente essa è prevista nella misura di una volta e mezzo il compenso di mediazione, fermo il diritto al rimborso delle spese straordinarie. Tale previsione pare ancora abusiva in quanto prevede una penale manifestatamente eccessiva; si consiglia una penale pari al 50% della provvigione). Inoltre, non è prevista alcuna penale per l’ipotesi in cui sia il mediatore ad essere inadempiente rispetto ai propri obblighi. Si sottolinea, infine, come evidenziato nel commento alla clausola precedente, la necessità di aggiungere l’ipotesi di penale per mancata accettazione del venditore di una proposta conforme alle condizioni, salvo


che il medesimo faccia valere gravi e oggettive ragioni non dipendenti da sua colpa e attinenti all’acquirente e ostative alla conclusione del contratto; Clausola 13: la Commissione delibera la legittimità nel modulo contrattuale in esame del richiamo al Codice deontologico, purchè il modulo contrattuale medesimo sia conforme alla normativa sulle clausole vessatorie ed al presente parere. Infine, appare opportuna un’integrazione del modulo, in modo che al consumatore sia consentito scegliere se autorizzare o non autorizzare il trattamento dei propri dati personali, mediante la previsione di un’apposita alternativa.


CONFERIMENTO INCARICO DI MEDIAZIONE PER L’ACQUISTO Clausole 2 e 3: è prevista l’irrevocabilità della proposta d’acquisto per un periodo che sarà sottoposto a trattativa privata tra le parti: si segnala che il termine indicato dovrà essere ben determinato e non eccessivamente lontano dalla data della proposta d’acquisto (indicativamente non più di 60 giorni); Clausola 4: prevede il deposito fiduciario di una somma che sarà consegnata al venditore successivamente all’accettazione della proposta a titolo di caparra confirmatoria. Al fine di evitare la vessatorietà ai sensi dell’art. 1469 bis c.c., comma 3 n. 5, risulta, tuttavia, necessaria la previsione di un’ulteriore ipotesi, che sancisca per il caso di inadempimento da parte della società di mediazione degli obblighi previsti al successivo punto 5, l’obbligo della stessa di corrispondere al proponente acquirente il doppio della somma versata dal medesimo a titolo di deposito fiduciario; Clausola 5: obblighi dell’agente. Si segnala l’opportunità che la comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione da parte del venditore sia sempre fatta per iscritto e non solo “eventualmente”. Clausola 7: la Commissione delibera la legittimità nel modulo contrattuale in esame del richiamo al Codice deontologico, purchè il modulo contrattuale medesimo sia conforme alla normativa sulle clausole vessatorie ed al presente parere.

PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE PRELIMINARE DI VENDITA Sebbene il contratto in esame sia volto a regolare esclusivamente i rapporti tra venditore e compratore e fuoriesca, pertanto, dall’ambito di applicazione della normativa di cui agli artt. 1469 bis e ss. c.c., tuttavia in tali moduli, ai fini qui perseguiti, oggetto di attenzione deve essere solo la parte del regolamento negoziale relativa ai rapporti tra mediatore e consumatore. Clausola 1: si consiglia di inserire il riferimento all’eventuale esistenza di un Regolamento condominiale, in modo che siano chiare tutte le informazioni relative all’immobile, ai fini del rispetto del principio di chiarezza e precisione richiesto dalla legge nelle clausole redatte per iscritto. Considerato che il Regolamento può incidere sulle caratteristiche dell’immobile, si ribadisce l’importanza di allegarlo alla proposta d’acquisto; qualora nel singolo caso concreto ciò non fosse possibile, si consiglia di dichiarare esplicitamente la mancata disponibilità del Regolamento, in modo che l’attenzione del proponente acquirente sia comunque richiamata all’esistenza o meno di tale documento; Clausola 8: la clausola è formulata in modo equivoco. Il termine di irrevocabilità deve essere espressamente indicato dall’agenzia di mediazione (es. 15/20 giorni) e, qualora sia sottoposto a trattativa privata tra le parti, deve essere ben determinato e non eccessivamente lontano dalla data della proposta d’acquisto (indicativamente non più di 60 giorni); Clausola 9: si consiglia di prevedere che, qualora la copia della proposta sottoscritta dal venditore per accettazione venga consegnata a mano al proponente, rechi la firma del proponente medesimo per presa visione dell’accettazione. Si ritiene opportuna un’integrazione del modulo contrattuale, in modo che al consumatore sia consentito scegliere se autorizzare o non autorizzare il trattamento dei propri dati personali, mediante la previsione di un’apposita alternativa.


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