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Gesch채ftsbericht 2010 58. Gesch채ftsjahr

Ein dienstleistungsunternehmen der Stadt Moers Gegr체ndet 1953


Kommunale Immobilienkompetenz in Moers

100 %ige Tochter

Kaufmännisches Management für den Unternehmensverbund

100 %ige Tochter

Kommunales Wohnungsangebot Kommunale Sonderprojekte

Gebäudemanagementvertrag

Bewirtschaftung der kommunalen Gebäude

100 %ige Tochter

Schulsanierungsprogramm

Beteiligung 24,4 % Grafschaft Moers Siedlungsund Wohnungsbau GmbH, Kamp Lintfort

Beteiligung 5,5 % Wohnungsverwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG, Düsseldorf


Lagebericht 2010 Jahresabschluss 2010

• Bilanz • Gewinn- und Verlustrechnung • Anhang

Bericht des Aufsichtsrates

Geschäftsbericht 2010

3


Auf einen blick 2006

2007

2008

2009

2010

Bilanzsumme

82.276 TE

83.331 TE

83.197 TE

81.142 TE

77.553 TE

Anlagevermögen

78.463 TE

77.133 TE

76.524 TE

75.356 TE

74.387 TE

Gezeichnetes Kapital

3.831 TE

3.831 TE

3.831 TE

3.831 TE

3.831 TE

Eigenkapital

19.378 TE

19.407 TE

19.438 TE

19.538 TE

20.397 TE

Umsatzerlöse

7.720 TE

8.245 TE

8.879 TE

9.746 TE

8.312 TE

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag

44 TE

183 TE

184 TE

253 TE

521 TE

Bilanzgewinn

279 TE

291 TE

302 TE

307 TE

693 TE

1.666

1.650

1.650

1.650

1.645

eigene Gewerbeeinheiten

16

15

16

16

16

eigene Garagen/Stellplätze

596

591

591

591

594

eigene Wohnungen

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Geschäfsbericht 2010


Vorwort Im Geschäftsjahr 2010 hat die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH ihre positive wirt­ schaftliche Entwicklung fortgesetzt. Im Kerngeschäft der Vermietung von Wohnraum zeigt beispielsweise die Leerstands­ quote von nur rd. 1 %, dass für das bei der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH vorhan­ dene Wohnungsangebot in Moers eine entsprechende Nachfrage auf dem Mietermarkt vor­handen ist. Hier liegt unser Augenmerk in den nächsten Jahren darauf, den Moerser Bürgern wei­ terhin ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten. Fester Bestandteil des Angebotes ist auch ein bedarfsgerechter Anteil an barrierefreien oder aber zumindest barrierearmen Wohnungen in jedem Stadtquartier, in dem wir mit Wohnanla­gen vertreten sind.

Roland Rösch Geschäftsführer

Intensive Überlegungen richten wir schon heute auf eine Optimierung unserer Be­ stände, im Zusammenhang mit der im Jahre 2013 anstehenden Rückabwick­lung des Immobilien-Leasing-Geschäftes mit unserer Beteiligungsgesellschaft, der Woh­nungsVerwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG. Die Planzahlen zeigen, dass die mit diesem Geschäft im Jahre 2001 bereits prognos­ tizierten positiven Effekte für die Gesellschaft eingetreten sind und in den nächsten Jahren weiterhin eintreten werden.

Rainer Staats Geschäftsführer

Auch im Unternehmensverbund von Wohnungsbau Stadt Moers GmbH als Mutterge­ sellschaft sowie STADTBAU MOERS GmbH und „PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsa­ nierung Moers mbH setzt sich der eingeschlagene Weg, Immobiliendienstleistungen für die Stadt Moers zu erbringen, erfolgreich fort.

Jens Kreische

Roland Rösch Rainer Staats Geschäftsführer Geschäftsführer

Prokurist

Edward Kollwitz Prokurist

Geschäftsbericht 2010

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Lagebericht 2010 Einführung Gesamtwirtschaftliche lage in Deutschland1 Gesamtwirtschaftliche Lage und voraussichtliche Entwicklung Nach dem weltweiten Konjunktureinbruch, Folge der internationalen Finanzmarktkrise, hat die Weltwirtschaft in 2010 wieder deutlich zugelegt. Gleichwohl ist eine Abschwä­ chung der konjunkturellen Dynamik in der 2. Jahreshälfte 2010 zu erkennen. Die deutsche Wirtschaft hat sich gegenüber 2009 (- 4,7 %) mit einem Wachstum von 3,6 % deutlich erholt. Folgt man den Einschätzungen führender Wirtschaftsforschungs­ institute, wird die Konjunktur in den nächsten Jahren jedoch eher verhalten expandie­ ren.

Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland¹ 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 Prognose

Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr (reale Entwicklung) 0,8

3,2

2,5

1,3

-4,7

3,6

2,3

Privater Konsum*

0,3

1,3

-0,3

0,4

-0,3

0,5

1,1

Öffentlicher Konsum

0,4

1,0

1,7

2,1

2,9

2,2

1,2

Bauinvestitionen

-3,0

4,6

0,0

2,6

-1,5

2,8

2,1

Wohnungsbauinvestitionen

-3,8

5,2

-1,5

0,5

-1,2

4,4

2,6

Exporte

7,7

13,0

7,5

2,9

-14,3

14,2

9,6

38.835

39.075

39.724

40.279

40.271

40.483

40.700

-0,1

0,6

1,7

1,4

-0,0

-0,5

0,5

Arbeitslose in Tsd.** (Jahresdurchschnitt)

4.861

4.487

3.776

3.268

3.423

3.244

2.963

Arbeitslosenquote

11,7

10,8

8,7

7,8

8,2

7,7

7,0

Reales Bruttoinlandsprodukt

Arbeitsmarkt Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) Veränderung in % gegenüber Vorjahr

Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2010 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2011 nach Instituten und Bundesregierung Ende 2010/Anfang 2011 * nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck ** nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) ¹ aus „GDW Information 124, Februar 2011“

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Geschäfsbericht 2010


Kapitalmarkt¹ Die Wohnungswirtschaft in Deutschland war bislang nur indirekt von den Auswirkun­ gen der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise betroffen. Diesen Befund betätigt etwa eine Umfrage bei den Gremienmitgliedern des GdW vom Jahresanfang 2010. Bei einer überwiegenden Mehr­heit der Wohnungsunternehmen hat die Finanzmarktkrise bisher keine aktuellen Auswirkun­gen auf die Objekt- und Unternehmensfinanzierung. Zwar beobachtet eine Mehrheit der be­fragten Unternehmen eine restriktivere Ermittlung der Beleihungswerte als vor der Krise, andererseits stellen fast 30 % der Wohnungsunter­ nehmen eine Verbesserung bei den Kondi­tionen im langfristigen Bereich fest. Über die Hälfte der Unternehmen verzeichnen in diesem Bereich keine Veränderungen.

Bauwirtschaft¹ Die Bauinvestitionen tragen deutlich zur Erholung der Gesamtwirtschaft und Überwin­ dung der Rezession in Deutschland bei. Wie das Statistische Bundesamt nach ersten Berechnun­gen mitteilt, erhöhte sich ihr Volumen 2010 im Vorjahresvergleich preisbe­ reinigt um 2,8 %. Im Krisenjahr 2009 hatte es noch einen Rückgang um 1,5 % ge­ genüber 2008 gegeben. Trotz negativer Witterungseinflüsse zu Beginn und zum Ende des Jahres 2010 erhöhten sich die Bauinvestitionen damit so stark wie seit 2006 nicht mehr. In 2010 haben sie 0,4 Prozent­punkte zum Anstieg des Bruttoinlandsproduktes beigesteuert. Die Entwicklung verlief in den einzelnen Bausparten durchaus wechselhaft. Sehr positiv war die Entwicklung im Wohnungsbau, der mit einem Anteil von 57,3 % an den ge­ samten Bau­investitionen der mit Abstand größte Teilbereich unter den Bausparten ist. Erstmals seit vier Jahren stiegen die Investitionen hier wieder an.

¹ aus „GDW Information 124, Februar 2011“

Geschäftsbericht 2010

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Allgemeine Angaben Die Gesellschaft wurde am 27. März 1953 mit einem Stammkapital von 28.121,05 Euro gegründet und ist unter der Nummer Abt. B 4996 im Handelsregister des Amtsgerichtes Kleve eingetragen. Sitz der Gesellschaft ist Moers, Landwehrstraße 6.

Zum 31.12.2010 betragen • das Stammkapital der Gesellschaft

3.831.000,00 Euro,

• das Eigenkapital

20.397.116,57 Euro

(Vorjahr: 19.537.852,17 Euro)

Gesellschaftszweck

„Die Gesellschaft betreut und verwaltet eigene Bauten, erwirbt Grundbesitz und errichtet Bauten im sozialen und frei finanzierten Wohnungsbau, einschließlich notwendiger gewerblicher Nahversorgungseinheiten für den eigenen Bestand.

Die Gesellschaft stellt eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung sicher.“

Zu § 108 Abs. 2 Nr. 2 GONW (Erfüllung der öffentlichen Zwecksetzung) wird festge­ stellt, dass die Gesellschaft im Berichtsjahr ihrer satzungsgemäßen Aufgabe nachge­ kommen ist. Die Geschäfte der Gesellschaft wurden im Sinne des gültigen Gesellschaftsvertrages und des GmbH-Gesetzes und der Geschäftsanweisung durchgeführt.

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Geschäfsbericht 2010


Objektbestand Bestand der Wohnungsbau Moers GmbH Objekte

31.12.09

Zugang

Abgang

Veränderung

31.12.10

1.650

+4

-9

-5

1.645

Gewerbl. Einheiten

16

0

0

0

16

Garagen/Stellplätze

591

+ 32

-4

+ 28

619

Mietwohnungen

Der Wohnungsbestand zum 31.12.2010 verteilt sich wie folgt:

Der Wohnungsbestand zum 31.12.2010 nach Größenklassen

<= 39,99 m2 40-49,99 m2 50-59,99 m2 60-69,99 m2 70-79,99 m2 80-99,99 m2 >= 100 m2

13,14 % 8,94 % 17,88 % 23,54 % 20,92 % 12,90 % 2,68 %

<= 39,99 m2 40-49,99 m2 50-59,99 m2 60-69,99 m2 70-79,99 m2 80-99,99 m2 >= 100 m2

13,26 % 8,84 % 17,80 % 23,79 % 20,82 % 12,83 % 2,66 %

Der Wohnungsbestand zum 31.12.2009 nach Größenklassen

Geschäftsbericht 2010

9


Der Wohnungsbestand zum 31.12.2010 nach Förderwegen

1. Förderweg

22,55 %

2. Förderweg

4,56 %

Förderung Sanierung Meerbeck

30,40 %

Freifinanzierter Wohnungsbau

42,49 %

1. Förderweg

50,73 %

2. Förderweg

4,55 %

Der Wohnungsbestand zum 31.12.2009 nach Förderwegen

10

Geschäfsbericht 2010

Förderung Sanierung Meerbeck

30,30 %

Freifinanzierter Wohnungsbau

14,42 %


Vermietungssituation Bei weiterhin entspanntem örtlichen Wohnungsmarkt lag die Leerstandsquote zu Be­ ginn des Geschäftsjahres bei 0,85 % = 14 WE (Vorjahr: 1,16 % = 19 WE). Ende 2010 standen 17 Wohnungen (Vorjahr: 22 WE) leer, davon 9 wegen Modernisie­ rungsarbeiten und eine wegen Brandschaden.

Entwicklung des Leerstandes durchschnittlich im Geschäftsjahr 30

1,2

25

1,0

20

0,8

15

0,6

10

0,4

5

0,2

WE %

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Leerstand Einheiten Leerstandsquote in %

0,0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

25

26

9

2,5

5

2

4

10

12

19

17

0,92

0,95

0,55

0,15

0,3

0,06

0,24

0,6

0,72

1,16

1,03

Die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH hat sich durch Investitionen in den Bestand und mit einer der Marktsi­tuation angepassten Vermietungsstrategie dem Wettbe­werb wie­ derum erfolgreich gestellt. Die Vermietung ihres Wohnungsbestandes hat die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH der STADTBAU MOERS GmbH übertragen. Diese verwaltet diesen Bestand nach den Vor­g2000 a­ben2001 der Wohnungs­ bau Stadt Moers GmbH sehr erfolgreich und nutzt die sich aus 2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 2010 der Ver­wal­tung des eigenen und des Bestandes der Wohnungs-Verwal­tungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG ergeben­den Synergieeffekte. Im Geschäftsjahr fanden 131 (Vorjahr: 152) Mieterwechsel statt. Das entspricht einer Fluktuationsquote von 7,94 % (Vorjahr: 9,15 %) des Wohnungsbestandes. Mit jedem Mieterwechsel sind Aufwendungen für die Renovierung und Instandsetzung der Wohnungen verbunden. Wegen des entspannten örtlichen Wohnungsmarktes sind zur Ver­mietung einzel­ner Wohnungen auch Mehrfachkontakte erforderlich, die einen hö­heren Verwaltungsaufwand verursachen.

Geschäftsbericht 2010

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Um die Aufwendungen durch Mieterwechsel zu vermindern, werden die Gründe für Kündi­gungen eingehend untersucht, um zu erkennen, ob die Ursa­chen in der Person des Mieters oder in den Merkmalen der Wohnung oder des Wohnumfeldes zu finden sind. Die Auswertung der Kündigungsgründe hat ergeben, dass von den 131 Kündigungen 24 Mieter (18,32 % der Kündi­gungen) im Bestand der Gesellschaft umgezogen sind. Weiterhin führen 98 Mieter (74,81 % der Kündi­gungen) persönliche Gründe auf, die mit der Wohnung bzw. dem Wohnumfeld nichts zu tun ha­ben. 30 Mieter (22,9 % der Kündigungen) geben Gründe wie Wohnumfeld, Größe der Woh­nung an; davon 1 (0,96 % der Kündigungen) zu teuer (Hartz IV), 18 (13,74 % der Kündigungen) zu klein und 6 (4,58 % der Kündigungen) zu groß. 8 Mieter (6,11 % der Kündigungen) wechselten von ihrer Wohnung in ein Alters- oder Pfle­geheim. 14 Mietverhältnisse (10,69 % der Kündigungen) endeten durch Tod des Mieters.

Entwicklung der Mieterfluktuation 2000-2010 250

10

WE

9 200

8

%

7 150

6 5

100

4 3

50

2 1

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Mieterwechsel Anzahl

220

200

140

150

116

136

150

158

150

152

131

Fluktuationsquote in %*

8,00

8,10

8,57

9,10

6,98

8,19

9,00

9,48

9,09

9,15

7,94

* für 2001 bezogen auf den durchschnittlichen Wohnungsbestand

2000 2001 2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 2010

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Geschäfsbericht 2010


Eine erfolgreiche Vermietungssituation zeichnet sich insbesondere durch die Quote der di­rekten Anschluss­vermietung aus. Im Jahr 2010 konnten in 75,57 % der Kündigungen (= 99 WE) eine di­rekte Weitervermietung erreicht werden. Hier wirken sich die Attrak­ tivität des Wohnungsbe­stan­des – erreicht durch gezielte Investitionen in das Wohn­ umfeld und in Maßnahmen zur nach­halti­gen Senkung der Kosten der sogenannten 2. Miete (Betriebs­kosten) – und das dem Markt angepasste Vermietungsmanagement der Vermietungsteams wie­derum positiv aus.

Entwicklung der direkten Weitervermietung 2000-2010 160

90

140

80

120

70

%

60

100

50

80

40

60

30

40

20

20 0

WE

10 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Direkte Anschlußver­ mietung Anzahl WE

149

112

107

123

88

108

114

104

103

109

99

Quote der direkten Anschlußvermietung

67,73

56,00

76,98

82,00

75,86

78,83

74,51

65,82

68,67

71,71

75,57

Die STADTBAU MOERS GmbH als Verwalterin der Wohnungen der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH hat die stetige Optimierung des Mahn- und Klagewesens ständig im Blick. Die Erlösschmälerungen konnten auch dadurch auf niedrigem Niveau gehalten werden. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 5006 2007 2008 2009 2010

Geschäftsbericht 2010

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Entwicklung der Erlösschmälerungen 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

0,50 0,48 0,46 0,44 0,42 0,40 0,38 0,36 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,24 0,22 0,20 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 0,00

WE %

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Erlösschmälerungen T Euro

266

169

117

53

22

38

23

39

72

73

104

108

Erlösschmälerungen Euro/m2 / Monat

0,12

0,07

0,06

0,04

0,02

0,03

0,02

0,03

0,06

0,06

0,08

0,09

Durch Mietanhebungen im gesetzlich möglichen Umfang erhöhten sich die Sollmieten für ei­gene Wohnungen, Neubezug sowie Modernisierung u.a. einschließlich der Aus­ wirkungen vorjähriger Mietveränderungen um 285 T Euro (Vorjahr: 157 T Euro).

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bautätigkeit neubau Die Gesellschaft hat von der Stadt Moers ein Grundstück im Bereich Eichenstraße, in unmittelbarer Nachbarschaft zu bereits vorhandenem Gebäudebestand der Gesell­ schaft erworben. Für dieses Grundstück ist ein Bebauungskonzept für ein „Mehrgenerationen-Wohn­ projekt“ entwickelt worden. Zur Umsetzung ist die Änderung des bestehenden Bebau­ ungsplanes notwendig. Der insoweit von der Stadt Moers gefasste Änderungsbeschluss ist im Januar 2010 veröffentlicht worden. Inzwischen ist ein mit der Stadt abgestimm­ ter städtebaulicher Entwurf erarbeitet worden, auf dessen Grundlage nunmehr die Änderung des Bebauungsplanes fortgesetzt wird. Das hierzu erforderliche öffentlichrechtliche Verfahren wird nach der Beratung in den zuständigen Gremien im Juni 2011 durchgeführt. Mit einem Baubeginn kann im Jahre 2012 gerechnet werden.

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Geschäfsbericht 2010


Zurzeit arbeitet das mit der Planung beauftragte Architekturbüro an einer wirtschaftli­ chen Umsetzung des Planungskonzeptes

Instandhaltung Für die Erhaltung des Wohnungsbestandes hat die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2010 949 T Euro (Vor­jahr: 789 T Euro) auf­gewendet; das sind 8,19 Euro/m² (Vorjahr: 6,83 Euro/m²) Wohn- und Nutz­flä­che. Im Geschäftsjahr wurden – wie im Vorjahr – keine Modernisierungskosten aktiviert. Nachdem die Gesellschaft in der Vergangenheit bereits die Gemeinschaftsräume ihrer Mehrfamilienhäuser mit Brandrauchmeldern ausgestattet hatte, hat sie im Geschäfts­ jahr erstmalig auch in einem großen Teil ihrer Wohnungen, nämlich in dem Bestand in der Zechen-und Arbeitersiedlung Moers-Meerbeck-Hochstraß, Rauchmelder installie­ ren lassen. Obwohl in Nordrhein-Westfalen derzeit noch keine Nachrüstungspflicht be­ steht, hat die Gesellschaft sich im Interesse ihrer Mieter zu diesem Schritt entschlossen. Diese Maßnahme ist wegen der damit einhergehenden Wohnwertverbesserung als Modernisierung durchgeführt worden. Dank gilt der Berufsfeuerwehr der Stadt Moers, die diese Maßnahme beratend begleitet hat. Seit dem Jahr 2009 hat die Gesellschaft ein neues System zur Sicherstellung der Einhal­ tung der Verkehrssicherungspflichten eingeführt und im Jahr 2010 weiter ausgebaut; in laufenden Jahr ist die vollständige Digitalisierung des Systems vorgesehen.

Personalbericht Personalbestand am 31.12.2010 (Vorjahr): Vollbeschäftigte

Teilzeitbeschäftigte (ohne geringfügig Beschäftigte)

Geringfügig Beschäftigte

Geschäftsführer

2 (2)

0 (0)

Prokurist

2 (0)

0 (0)

Kaufmännische Angestellte

5 (6)

3 (3)

0 (0)

Raumpflegerinnen

4 (4)

Hauswarte

7 (8)

4 ( 5)

13 (13)

3 (3)

11 (12)

Auszubildende

Die Gesellschaft engagiert sich durchschnittlich jährlich mit 2 neuen Ausbildungsplät­ zen; die Ausbildungsdauer zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft beträgt 3 Jahre. 2 Auszubildende haben im Berichtsjahr erfolgreich ihre Ausbildung abgeschlossen.

Geschäftsbericht 2010

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Sozialarbeit Die STADTBAU MOERS GmbH setzt bei der Verwaltung der Wohnungen der Wohnungs­ bau Stadt Moers GmbH die dort an­ge­stellte Sozialarbeiterin ein. Damit sollen frühzei­ tig er­kennbare Kon­fliktsituationen un­ter den Mietern gelöst und die Anhäufung von Mietrück­stän­den vermieden werden. Sie nimmt hierzu regelmä­ßig Kontakt zu den betroffenen Mietern und einer Viel­zahl von Verbänden und Behör­den auf, um entsprechende Hilfestellung leisten zu können. Sie hat mit Ausscheiden des Seniorenwohnungsbeauftragten bei der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH dessen Tä­tigkeitsbereich übernommen, zu dem u. a. die Verbes­ serung des Wohnungs­bestandes im Hinblick auf eine Anpassung an die Bedürfnisse unse­rer älteren Mie­ter gehört.

Organisationshandbuch Als Ergebnis der Strukturierungsmaßnahmen der Gesellschaft sind im Jahre 1999 ein Orga­nisationshandbuch erarbeitet und die darin enthaltenen Regelungen für das Unter­ nehmen als verbindlich festgelegt worden. Zu folgenden Bereichen sind Re­gelungen getroffen: • • • • • • • • •

Grundlagen des Unternehmens Aufbauorganisation Ablauforganisation Richtlinien Dokumentenmanagement Risikomanagement Unternehmensplanung Sozialmanagement Informationsforum

Das Organisationshandbuch wird ständig an sich neu ergeben­de Sachverhalte ange­ passt. Als neue Kontrollbereiche wurden die Themen: • Compliance • Datenschutz aufgenommen. Die Compliance-Regelungen für die Gesellschaft hat der Aufsichtsrat in seiner Ge­ schäftsordnung sowie in der Geschäftsanweisung für die Geschäftsführung festgelegt. Für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfolgte die Umsetzung über eine Dienstan­ weisung und die Bestellung eines Compliance-Beauftragten. Auf das Organisationshandbuch kann jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter di­rekt zu­grei­fen; es wird täglich bei Aufnahme der Tätigkeit automatisch in der EDV am Ar­ beitsplatz aufge­ru­fen.

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Geschäfsbericht 2010


Risikomanagement Zum 01.05.1998 ist das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbe­ reich (KonTraG) in Kraft getreten. Bereits 1999 wurde ein Risikomanagementsystem, bestehend aus: • Risiko-Frühwarnsystem • Risiko-Controlling • Internes Kontrollsystem (IKS), eingeführt.

Unter Risikomanagement wird verstanden: • die systematische und kontinuierliche Analyse • die Beurteilung der mit den Erfolgsfaktoren verbundenen Schlüsselrisiken • die Schaffung von Regeln für den Umgang mit diesen Risiken sowie das möglichst frühzeitige Ergreifen geeigneter Maßnahmen zur Risikobegrenzung und -bewälti­ gung

Im Rahmen des Frühwarnsystems des Risikomanagements werden u. a. folgende Risi­ ken beobachtet: • Rechnungswesen – Beobachtungsfeld Sachkosten – Beobachtungsfeld Personalkosten • Wohnungswirtschaft

– Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld – Beobachtungsfeld

Instandhaltung Leerstand gekündigte Mietverhältnisse Rückstände Sollmietenentwicklung Wohnumfeld Betriebskosten Kautionen Kassenprüfung

Aufgrund ihrer herausragenden Bedeutung wird die Entwicklung der Liquidität sowie das Zinsrisiko laufend in enger Abstimmung mit der Geschäftsführung beobachtet. Zu den einzelnen Beobachtungsfeldern werden regelmäßig entsprechende Auswertun­ gen gefertigt, analysiert und, wenn erforderlich, Gegensteuerungsmaßnahmen ergrif­ fen.

Geschäftsbericht 2010

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In regelmäßigen Quartalssitzungen tagt hierzu das eingerichtete Risikokomitee, wel­ ches aus den Mit­gliedern der Geschäftsführung, den Leitungen des Rechnungswesens, der Buchhal­tung sowie der Vermie­tungsteams besteht. Über die Sitzungen wird ein Protokoll gefertigt mit ent­spre­chenden Feststellungen und Handlungsanwei­sungen hierzu. Die Erfahrungen mit dem Risikomanagementsystem sind sehr positiv. Das System wird von den Mitarbeitern sehr gut angenommen.

Beteiligungen Die Beteiligungen der gesellschaft auf einen Blick Beteiligung

in %

Nennbetrag T Euro

Bilanzsumme T Euro

Grafschaft Moers, Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH

24,4

1.014

34.886

2009

STADTBAU MOERS Entwicklungs-, Erschließungs und Verwaltungsgesell­ schaft mbH

100,0

51

21.660

2010

5,5

392

44.937

2010

100,0

25

51.216

2010

4,9

1

60

2009

Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG „PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsanierung Moers mbH Moers Marketing GmbH

Vermögens- und Finanzlage Die Bilanzsumme hat sich um 3.589 T Euro auf 77.553 T Euro (Vorjahr: 81.142 T Euro) verringert. Hinsichtlich der Vermögensstruktur enthält die Bilanz zum 31.12.2010 74.387 T Euro (95,9 %) lang­fristig gebundenes Vermögen, insbesondere Grundstücke des Anlage­ vermögens, Beteili­gungen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteili­ gungsverhältnis besteht. Auf das Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungsposten entfallen 3.166 T Euro (4,1 %). Die Kapital­struktur weist 45.037 T Euro (58,1 %) langfristige und 12.119 T Euro (15,6 %) kurz- und mittelfristige Fremdmittel sowie 20.397 T Euro (26,3 %) Eigenkapital aus. Die Eigenkapitalquote ist mit 26,3 % vom Gesamtkapital angestiegen. Hintergrund ist

18

Geschäfsbericht 2010


neben dem Jahresüberschuss insbesondere auch die Auflösung von Rückstellungen für passive latente Steuern über die Gewinnrücklage. Die langfristigen Vermögenswerte sind zum Bilanzstichtag überwiegend mit Eigenkapi­ tal und langfristigem Fremdkapital finanziert. Die Investitionen für in Durchführung und Bauvorbe­reitung befindliche Baumaßnahmen werden fristgerecht durch Fremdmittel finanziert.Schwierigkeiten bei der Aufnahme von Fremdmitteln haben sich durch die aktuelle weltweite Wirtschafts- und Finanzmarktkrise nicht ergeben und sind derzeit auch nicht ersichtlich. Die Liquidität war im Jahr 2010 unter Berücksichtigung von Inanspruchnahme einge­ räumter Kontokorrentkredite gegeben. Die Zahlungsbereitschaft ist auch für das Jahr 2011gesichert. In 2011 und 2012 wird die Vermögens- und Finanzlage weiterhin stabil sein und sich aufgrund der voraussichtlichen Jahresergebnisse positiv entwickeln.

Ertragslage Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von rd. 521 T Euro (Vor­ jahr: Jah­res­überschuss 253 T Euro). Durch die planmäßige Durchführung von Mieterhöhungen sind Umsatzsteigerungen erzielt worden. Das Jahresergebnis ist insbesondere geprägt durch:

• Steigerung Erlöse aus Sollmieten

285 (157 T Euro)

• Steigerung Erlöse aus Geschäftsbesorgung

130 (– –)

• Erträge aus Verkäufen von bebauten Grundstücken

42 ( 94 T Euro)

Geschäftsbericht 2010

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Risiken der künftigen Entwicklung Die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes stellt den Schwerpunkt der Tätigkeit der Gesell­schaft dar. Intensive Nachfrage zeigt sich bei der Gesellschaft nach preiswerten Bestandswohnungen (z. B. Moers-Meerbeck-Hochstraß) und hochpreisigen Neubauwohnungen in guten La­ gen. In­folge möglicher Leerstände entstehen Mietausfälle, die zu Erlösschmälerungen und Abschrei­bun­gen auf Miet­forderungen führen können. Aufgrund des Gesellschaftszweckes hat die Gesellschaft auch problematische Mieter aufzunehmen. Die dadurch z.T. entstehenden Strukturen können in Einzelfällen auch zu Schwierigkei­ten bei der Hausbewirt­schaftung führen. Zur Sicherung der langfristigen Vermietbar­keit des Woh­nungsbestandes müssen in einzelnen Fällen bei Mieterwech­ seln weiterhin erhöhte Auf­wendun­gen für die Instandsetzung und Modernisierung auf­ gewendet werden. Es wird im Jahr 2011 mit Mietausfällen bei den Sollmieten und Umlagen ge­rechnet. Diese Mietausfälle beeinträchtigen die Entwicklung der Ertragslage so­wie der Vermö­ gens- und Fi­nanzlage, sie stellen aber in der angenommenen Höhe keine bestandsge­ fährdenden Risiken für die Gesellschaft dar. Im Zeitraum bis zur Berichtserstellung lag die Zahl der beendeten Mietverhältnisse bei 40 - Stand: 18.05.2011 - (Vorjahr: 58 Kündigungen – Stand: 10.05.2010 –). Die Quote der direkten Weitervermietung (bis April 2010) ist mit 79 % weiterhin auf ho­ hem Niveau; es ist zu erwarten, dass diese Quote sich im Jahresverlauf zur durchschnittli­ chen Quote von 80 % hin entwickelt. Die Leerstandsquote liegt seit Jahren auf erfreulich niedrigem Niveau. Gleichzei­ tig ist die Quote der direkten Weitervermietung hoch. Dennoch können in der Wohnraumbewirtschaf­tung in den nächsten Jahren bei weiterhin entspanntem Miet­ wohnungsmarkt höhere Fluktuati­ ons- und Leerstandsquoten mit entsprechenden Mietaus­fällen nicht ausgeschlossen werden. Schwierigkeiten bei Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen haben sich nicht ergeben und sind aus heutiger Sicht auch nicht zu erwarten. Wesentliche bestandsge­ fährdende Risiken, die die Ertrags-, Vermögens- und Fi­nanzlage negativ beeinflussen könnten, sind zurzeit nicht er­kennbar. Die Tochtergesellschaft STADTBAU MOERS GmbH hat im Geschäftsjahr 2010 wiede­ rum ein positives Jahresergebnis erzielt. Mit 214 T Euro liegt es auf dem Vorjahresni­ veau (213 T Euro). Für das Geschäftsjahr 2011 weist die Tochtergesellschaft nach dem Wirtschaftsplan ein po­si­tives Ergebnis aus. Die Instandhaltungsaufwendungen sollen im planmäßigen Umfang durchgeführt werden. Mit dem positiven Jahresergebnis wird gerechnet, sofern keine unge­planten Aufwendungen anfallen. Im Oktober 2013 besteht für die Gesellschaft eine Möglichkeit der Rückabwicklung des DIL-Leasinggeschäftes, bei dem die STADTBAU MOERS GmbH Leasingnehmerin ist. Zur­ zeit werden Möglichkeiten einer für beide Gesellschaften optimierten Rückabwicklung zu diesem Zeitpunkt, die den Entwicklungspotenzialen beider Gesellschaften förderlich ist, untersucht.

20

Geschäfsbericht 2010


Der Geschäftsverlauf bei der Tochtergesellschaft „PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsa­ nierung Moers mbH ist in allen Bereichen planmäßig. Die Beteiligung an der Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG, Düs­ seldorf, verläuft weiterhin planmäßig. Der Aufsichtsrat wird über die Entwicklungen und bestehende Geschäftsrisiken regel­ mäßig informiert.

Chancen der künftigen Entwicklung Der Wohnungsbestand der Gesellschaft besteht inzwischen überwiegend aus freifinan­ zierten Mehrfamilienhäusern bzw. aus ursprünglich mit öffentlichen Zuschüssen geför­ derten Zechenhäusern, die mit einer zeitlich befristeten Mietbindung belegt waren. Seit dem Jahr 2008 werden bisher nicht ausschöpfbare, erhebliche Potenziale realisiert, die sich in den Folgejahren ver­stärkt fortsetzen. Diese erheblich höheren Erträge ermögli­ chen eine weiterhin angemessene Bewirtschaf­tung des Bestandes und tragen zu einer kontinuierlichen Stabilisierung positiver Jahresergeb­nisse bei. 2010 wurde ein größerer Wohnungsbestand aus der öffentlichen Bindung entlassen, weil die Gesellschaft vor 10 Jahren öffentliche Mittel zurückgezahlt hat. Auch diese Bestände werden seither kontinuierlich an die Mietwerte des örtlichen Mietspiegels herangeführt.

Ergänzende Angaben nach § 289 Abs. 2 Nr. 1 HGB Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht einge­tre­ten.

Geschäftsbericht 2010

21


Voraussichtliche Entwicklung Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit unserer Gesellschaft liegt seit Jahren nicht mehr in der Errichtung großer Kontingente von Neubauten, wie dies bis Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre noch der Fall gewesen ist. Im Fokus stehen vielmehr die gezielte Bestandsentwicklung und -erhaltung. Dies bedeutet, die Bestände der Gesellschaft weiter zukunftsfähig zu machen, insbesondere im Hinblick auf die anstehenden Veränderungen des Wohnungsmarktes durch die demografische Entwicklung. Eine Antwort der auf diese speziellen Bedürfnisse abgestellte Neubau von Einzelobjekten zur Abrundung und Ergänzung des örtlich vorhandenen Wohnungsbestandes. Die größere Herausforderung liegt indes in der Anpassung der Altbestände an diesen Bedarf. Hier hat die Gesellschaft bereits vor Jahren begonnen, durch gezielte Einzelmaßnahmen barri­ erefreie - bzw. zumindest barrierearme – Wohnungen zu schaffen; diesen Weg wird sie in den kommenden Jahren konsequent fortsetzen. Einen weiteren wichtigen Baustein in der künftigen Unternehmensplanung stellt der Wohnungs­ bestand in der Zechen- und Arbeitersiedlung Moers-Meerbeck-Hochstraß dar. Chancen bietet hier das gute Preis-/Leistungsverhältnis, das gekennzeichnet ist durch Mietwoh­ nungen mit Reihenhauscharakter und Mietergärten zu einem insgesamt günstigen Mietpreis. Sofern es gelingt die Wohnqualität des Bestandes und im Stadtteil selbst zu erhalten, ist auch künftig eine gute Vermietbarkeit zu erwarten. Gleichzeitig muss es jedoch gelingen, den Miet­ preis in einem angemessenen Rahmen zu halten. Andererseits muss man den in Folge des zunehmenden Alters der Gebäude größere Instandhal­ tungsbedarf mit entsprechenden Kostenfolgen zu beachten. Durch die Regelung der örtlichen Gestaltungssatzung, die sicherlich für die Erhaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Sied­ lung unerlässlich ist, werden zwangsläufig höhere Instandhaltungskosten verursacht. Das Ziel, die Siedlung in ihrem einzigartigen Charakter für Moers zu erhalten, kann erreicht werden, voraus­ gesetzt, dass den Eigentümern der Erhalt zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen ermöglicht wird. Die Gesellschaft wird sich aktiv in die Diskussion über die Entwicklung dieses Stadtteils einbringen. Für das Geschäftsjahr 2011 wird mit einem Jahresüberschuss von ca. 667 T € gerechnet. Die Planung für 2012 geht von einem Jahresüberschuss von ca. 765 T € aus. Diese Ergebnisverbesserungen resul­ tieren aus der weiter zu erwartenden geplanten Steigerung der Sollmieten. Das tatsächliche Ergebnis kann wesentlich von den Erwartungen über die voraussichtliche Ent­ wicklung abweichen. Hinsichtlich der Vermögens- und Kapitalstruktur wird für 2011 und 2012 mit keinen wesentlichen Veränderungen gerechnet. Wir danken allen unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für den im Geschäftsjahr geleisteten Einsatz.

Moers, im Mai 2011 Roland Rösch

Rainer Staats

Geschäftsführer Geschäftsführer

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Geschäfsbericht 2010


Jahresabschluss 2010 • Bilanz • Gewinn- und Verlustrechnung • Anhang

Geschäftsbericht 2010

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Bilanz zum 31. Dezember 2010 Aktivseite Geschäftsjahr EUR

Vorjahr EUR

EUR

Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten

7.978,00

4.996,00

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

53.530.073,67

54.635.649,13

1.506.526,02

1.574.580,02

688.539,82

688.539,82

6.296,51

4.871,51

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Betriebs- und Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten

76.438,31

55.807.874,33

59.742,43

Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

3.450.082,30

3.450.082,30

Beteiligungen

1.911.187,85

1.930.822,85

Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

13.209.823,83

Anlagevermögen insgesamt

18.571.093,98

13.006.751,40

74.386.946,31

75.356.035,46

Umlaufvermögen Unfertige Leistungen und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte

45.649,97

45.649,97

2.074.345,16

1.952.092,38

1.433,04

2.121.428,17

1.433,04

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

111.929,57

143.302,43

0,00

5.145,00

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

56.670,25

2.642.368,65

Forderungen gegen Gesellschafter

20.424,85

0,00

Sonstige Vermögensgegenstände

241.788,82

431.813,49

400.952,69

108.439,30

2.224,08

Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme

24

Geschäftsbericht 2010

68.839,00 435.924,51

108.411,00 504.763,51

484.482,96

77.553.390,78

81.142.097,66


Wohnungsbau Stadt Moers GmbH Passivseite Geschäftsjahr EUR

Vorjahr EUR

EUR

Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage

3.831.000,00

3.831.000,00

13.075.745,47

13.075.745,47

Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklage

770.211,62

718.111,62

Bauerneuerungsrücklage

1.407.306,35

1.407.306,35

Andere Gewinnrücklagen

620.252,50

2.797.770,47

128.461,50

Bilanzgewinn Gewinnvortrag Gewinnausschüttung Jahresüberschuss

377.227,23

302.951,32

-153.240,00

-153.240,00

520.713,40

252.815,91

Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklagen

-52.100,00

Eigenkapital insgesamt

692.600,63

-25.300,00

20.397.116,57

19.537.852,17

Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen

275.573,00

Steuerrückstellungen

173.352,00

Sonstige Rückstellungen

170.253,00

259.071,00 627.572,00 619.178,00

184.700,00

Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

51.710.442,67

53.386.383,76

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

1.526.277,31

1.591.783,68

Erhaltene Anzahlungen

2.235.491,39

2.151.665,13

Verbindlichkeiten aus Vermietung

179.183,77

167.660,65

Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen

359.315,99

130.816,58

420.200,29

23.342,45

0,00

5.020,09

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:

Bilanzsumme

106.184,79

56.537.096,21

3.076.230,15

100.617,33

(3.141.031,11)

0,00

(893,21)

77.553.390,78

Geschäftsbericht 2010

81.142.097,66

25


Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010

Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus anderen Lieferungen und Leistungen Minderung des Bestandes an unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung

78.851,35 EUR

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen:

2.556,46 EUR

Erträge aus Ausleigungen des Finanzanlagevermögens Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen:

7.723,86 EUR

Zinsen und ähnliche Aufwendungen Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Ausserordentliche Aufwendungen Steuern vom Einkommen und vom Ertrag davon latente Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss Gewinnvortrag aus Vorjahr Gewinnausschüttung Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklagen Bilanzgewinn

26

Geschäftsbericht 2010

0,00 EUR


Gesch채ftsjahr EUR

Vorjahr EUR

EUR

7.985.902,07

7.959.090,19

0,00

1.591.076,00

0,00 325.724,94

0,00 8.311.627,01

195.733,20

122.252,78

-1.415.478,16

0,00

10.000,00

276.798,51

287.025,25

3.142.500,74

3.084.259,41

2.440,96 0,00

184.892,80 3.144.941,70

0,00

5.565.736,60

5.358.294,27

752.722,56 196.822,96

691.475,38 949.545,52

224.396,52 (100.954,70)

1.244.329,67

1.254.894,65

851.028,01

879.173,89

53.251,06

53.251,06 (2.556,46)

674.400,35 8.840,65

662.991,79 736.497,46

6.248,10 (4.757,05)

2.362.182,84

2.422.115,20

895.148,02

608.729,58

19.849,00

0,00

154.649,05

167.332,66 (38.000,00)

199.936,57

188.581,01

520.713,40

252.815,91

377.227,23

302.951,32

-153.240,00

-153.240,00

-52.100,00

-25.300,00

692.600,63

377.227,23

Gesch채ftsbericht 2010

27


Anhang des Jahresabschlusses 2010 A. Allgemeine Angaben: Der Jahresabschluss für 2010 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handels­gesetz­bu­ches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilM­ oG) erstellt und nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliede­rung des Jah­resab­schlusses von Wohnungsunterneh­men gegliedert. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich ge­ genüber dem Vorjahr keine Veränderungen. Eine Anpassung der Vorjahreszahlen ist nicht erfolgt. Aus den „Steuerrückstellungen“ und den „Sonstigen Rückstellungen“ heraus gibt es Anpassungen durch die BilMoG-Umstellung. Der hieraus resultierende Umstellungsbetrag i. H. v. 491.791,00 Euro wurde erfolgsneutral in den anderen Ge­ winnrücklagen erfasst.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden: Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden fol­gende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten abzüg­ lich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet.

Für Sachanlagezugänge in 2010 sind als Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten Fremdkosten angesetzt. Aktivierungsfähige kaufmännische Eigen­leistungen sind in diesem Zusammenhang nicht angefallen. Modernisierungskosten an Wohnbauten wurden aktiviert, soweit sie als Herstel­ lungskosten angesehen werden. Die Abgrenzungskriterien der neuen BFH-Recht­ sprechung zum Begriff der Herstellungskosten und zum Begriff der wesentlichen Verbesserung im Sinne des § 255 Abs. 2 HGB wurden hierbei berücksichtigt.

Den Abschreibungen bei den Wohngebäuden liegt eine Gesamtnutzungs­dauer von 80 Jahren zugrunde. Erworbene Wohnbauten werden entspre­chend ihrer Baujahre bis 1924 bzw. ab 1925 über eine Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrie­ ben.

Die auf Grundstücken mit Erbbaurecht errichteten Neubauten werden - ent­spre­ chend der Laufzeit des Erbbaurechtes - linear über eine Gesamtnut­zungsdauer von 75 Jahren abgeschrieben. Die übrigen Bauten auf Grund-stücken mit Erbbau­recht werden unter Berücksichtigung der bisherigen Nutzungsdauer, die unter der Lauf­ zeit des Erbbaurechtes liegt, abgeschrie­ben. Zwei Neubauten werden seit 1995 nach Umstellung von der degressiven Ab­ schreibung auf die lineare Abschreibung über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben.

28

Die Abschreibungen auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Gewerbeob­jekte werden grundsätzlich über eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren be­messen. Im Falle des einen angemieteten Gewerbeobjektes werden die Miterein­bauten über

Geschäftsbericht 2010


eine Gesamtnutzungsdauer von 10 Jahren (entsprechend dem zu-grundeliegenden Miet­vertrag) abgeschrieben.

Seit 1993 werden neu fertiggestellte Außenanlagen - den steuerlichen Vorschriften ent­sprechend - über eine Nutzungsdauer von 10 Jahren linear abgeschrieben. Diese wird für die Handelsbilanz als angemessen erachtet.

Maschinen und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden ihrer be­triebsgewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechend mit 10 % bzw. 20 % jährlich linear abgeschrieben; geringwertige Wirtschaftsgüter im Wert bis zu 150 Euro, zu­ züglich der ge­setzlichen Mehrwertsteuer - werden im Anschaffungsjahr in voller Höhe als Aufwand verbucht.

Für Gegenstände im Wert zwischen 150 Euro und 1.000 Euro, zuzüglich der gesetz­ lichen Mehr­wertsteuer, wird ein sog. Sammelposten gebildet und im Geschäftsjahr und den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils einem Fünftel aufgelöst. Der Umfang des Sammelpostens ist von untergeordneter Bedeutung.

Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind grundsätzlich zu An­ schaf­fungskosten, in einem Fall um eine außerplanmäßige Abschreibung vermin­ dert, bewertet.

Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind in ei­nem Fall zum Nominalwert angesetzt. In dem anderen Fall ist eine unverzins­ liche Ausleihung zum Barwert bewertet.

Die ausgewiesenen Vorräte sind unter Beachtung des Niederstwertprinzips mit den An­schaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Unter dem Posten „Unfertige Leistungen“ werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten nach Abzug einer Wertbe­richtigung für mögliche Ausfälle ausgewie­ sen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich zu den No­minalwerten angesetzt. Ausfallrisiken wurde - soweit erforderlich - durch Einzel­ wertbe­richtigungen und Abschreibungen Rechnung getragen.

Die unter Geldbeschaffungskosten ausgewiesenen einmaligen Verwaltungskostenbei­ träge und Disagien werden mit jährlich 10 % bzw. entsprechend des Zeitraums der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Die anderen Rechnungsabgrenzungsposten enthalten vornehmlich vorausge­zahlte Bürg­schaftsprovisionen und vorausgezahlte Darlehenszinsen für 2011.

Rückstellungen werden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB im Rahmen vernünftiger kaufmänni­scher Beurteilung gebildet und zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Rück­ stellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sie­ ben Jahre abgezinst.

Pensionsrückstellungen sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gut­ach­ tens unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck nach der Projected-Unit-Credit-Methode unter Einbeziehung von Trendannahmen hinsicht­ lich der zukünftigen Rentenentwicklung gebildet.

Geschäftsbericht 2010

29


Dabei wurde der Rechnungszinsfuss von 5,15 % bei einer angenommen Restlauf­ zeit von 15 Jahren zugrunde gelegt.

Aus der erstmaligen Anwendung der Bewertungsvorschriften des BilMoG ergibt sich eine außerordentliche Zuführung i. H. v. T Euro 20. Die Zuführung wurde in 2010 in voller Höhe vorgenommen.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarle­hen sind ausnahmslos passiviert.

C.

Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung:

I. Bilanz 1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 2.074.345,16 Euro noch nicht abge­rech­ nete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen. 2. In den Forderungen sind 2010 – wie im Vorjahr - keine Forderungen mit ei­ner Rest­ laufzeit von mehr als einem Jahr enthalten. 3. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größe­ren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlußstichtag rechtlich entstehen. 4. Rücklagenspiegel

Bestand am Ende des Vorjahres

Entnahme für das Geschäftsjahr

Euro

Einstellung während des Geschäftsjahres Euro

Euro

Bestand am Ende des Geschäftsjahres Euro

13.075.745,47

0,00

0,00

13.075.745,47

Bestand am Ende des Vorjahres

Entnahme für das Geschäftsjahr

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

Euro

Einstellung aus dem Jahres­ überschuß des Geschäftsjahres Euro

Euro

Euro

1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage

718.111,62

0,00

52.100,00

770.211,62

2. Bauerneuerungsrücklage

1.407.306,35

0,00

0,00

1.407.306,35

3. Andere Gewinnrücklagen

128.461,50

491.791,00

0,00

620.252,50

Kapitalrücklage

Gewinnrücklagen

5. In den Steuerrückstellungen sind keine Rückstellungen für latente Gewer­besteuern enthalten. Aufgrund der BilMoG-Umstellung zum 01.01.2010 wurde der bisher pas­ sivierte Betrag von 489 T Euro erfolgsneut­ral über die Gewinnrücklagen verbucht.

30

Geschäfsbericht 2010


6. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit ei­nem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Rückstellungen für

Unterlassene Instandhaltung gem. § 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB

T Euro

66

Prüfungskosten

36

31

Urlaubsansprüche und Überstundenansprüche

Jahresabschlusskosten

15

11

Aufbewahrung von Jahresabschlussunterlagen

7. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthal­ten, die erst nach dem Abschlußstichtag rechtlich entstehen.

Geschäftsbericht 2010

31


9. Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/

Zugang

Abgang

Umbuchung (+/-)

Herstellungskosten

des Geschäftsjahres EUR

EUR

EUR

EUR

Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten

82.209,52

7.312,55

0,00

0,00

78.410.919,99

328.186,05

360.265,33

0,00

2.237.595,69

0,00

0,00

0,00

688.539,82

0,00

0,00

0,00

Technische Anlagen und Maschinen

2.900,33

0,00

0,00

0,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung

31.075,94

2.577,54

0,00

0,00

Bauvorbereitungskosten

59.742,43

16.695,88

0,00

0,00

81.430.774,20

347.459,47

360.265,33

0,00

Anteile an verbundenen Unternehmen

3.616.082,30

0,00

0,00

0,00

Beteiligungen

1.930.822,85

0,00

19.635,00

0,00

14.588.184,18

0,00

188.164,73

0,00

20.135.089,33

0,00

207.799,73

0,00

101.648.073,05

354.772,02

568.065,06

0,00

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäftsund anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten

Finanzanlagen

Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

Anlagevermögen insgesamt

32

Geschäftsbericht 2010


Abschreibungen

Buchwert am

Buchwert am

Abschreibungen

Zuschreibungen

(kumuliert)

31.12.10

31.12.09

des

des

Gesch채ftsjahres

Gesch채ftsjahres

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR

81.544,07

7.978,00

4.996,00

4.330,55

0,00

24.848.767,04

53.530.073,67

54.635.649,13

1.170.792,58

0,00

731.069,67

1.506.526,02

1.574.580,02

68.054,00

0,00

0,00

688.539,82

688.539,82

0,00

0,00

2.900,33

0,00

0,00

0,00

0,00

27.356,97

6.296,51

4.871,51

1.152,54

0,00

0,00

76.438,31

59.742,43

0,00

0,00

25.610.094,01

55.807.874,33

56.963.382,91

1.239.999,12

0,00

166.000,00

3.450.082,30

3.450.082,30

0,00

0,00

0,00

1.911.187,85

1.930.822,85

0,00

0,00

1.190.195,62

13.209.823,83

13.006.751,40

0,00

391.237,16

1.356.195,62

18.571.093,98

18.387.656,55

0,00

391.237,16

27.047.833,70

74.386.946,31

75.356.035,46

1.244.329,67

391.237,16

Gesch채ftsbericht 2010

33


10. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte u. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeiten

Insgesamt

EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

1.526.277,31

Erhaltene Anzahlungen

2.235.491,39

Verbindlichkeiten aus Vermietung

179.183,77

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

359.315,99

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

420.200,29

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

34

51.710.442,67

Geschäftsbericht 2010

0,00

106.184,79

56.537.096,21


Davon Restlaufzeit

gesichert

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

체ber 5 Jahre

EUR

EUR

EUR

2.089.819,73

Art der Sicherung EUR

6.095.893,83

44.532.729,11

31.306.058,36

GPR

229.008,43

1.229.029,57

1.526.277,31

GPR

0,00

0,00

0,00

-

0,00

0,00

0,00

-

15.350,25

0,00

0,00

-

0,00

0,00

0,00

-

0,00

0,00

0,00

-

0,00

0,00

0,00

-

6.340.252,51

44.761.758,68

(2.219.059,95) 68.239,31 (64.658,29) 2.235.491,39 (2.151.665,13) 179.183,77 (167.660,65) 343.695,74 (116.669,14) 420.200,29 (23.342,42) 0,00 (5.020,09) 106.184,79 (3.076.230,15) 5.435.085,02 (7.824.305,85)

Gesch채ftsbericht 2010

35


II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind im Wesentlichen die fol­genden perioden­fremden Aufwendungen und Erträge enthalten: Aufwendungen aus der Zuführung zu Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Mietforderungen und auf andere Forderungen

- 39 T Euro

Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens

42 T Euro

Die Position „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ beinhaltet Erträge aus der Abzin­ sung von Rückstellungen in Höhe von 175,00 Euro Die Position „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ beinhaltet Aufwendungen aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen i. H. v. 10.026,00 Euro und aus der Aufzinsung von Sonstigen Rückstellungen in Höhe von 9,00 Euro.

D. Sonstige Angaben: 1. Im Rahmen der Konzeptionsvereinbarung zum DIL-Geschäft hat sich die Ge­sell­ schaft in einer Patronatserklärung verpflichtet, ihre Beteiligung an der STADTBAU MOERS GmbH für die Dauer des Geschäftsbesorgungs- und Generalmietvertra­ges aufrecht zu erhalten sowie die Gesellschaft in der Weise auszustatten, dass diese stets in der Lage ist, ihren Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungs- und Ge­ neralmietvertrag nachzukommen. Im Rahmen des DIL-Geschäftes besteht mit Wirkung zum 01. Oktober 2019 ein Andienungsrecht der Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG. Hierbei besteht die Verpflichtung, im Falle der Andienung, die in 2001 an die Woh­ nungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG veräußerten Bestände zu ei­ nem Kaufpreis von T Euro 39.881 zurück zu erwerben. Die Objektgesellschaft ist für einen Zeitraum bis zum 30.09.2028 errichtet. Die Höhe des Kaufpreises der Bestän­ de zu diesem Zeitpunkt ist noch nicht bestimmt. 2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen: • Die jährlichen Erbbauzinsverpflichtungen sind aus den Mieten gedeckt. Die Höhe der bis zum 01.07.2068 zu zahlenden Erbbauzinsen beträgt T Euro 17.901, davon gegen verbundenen Unternehmen T Euro 12.345. • Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge (per 31.12.2010: T Euro 115) ist durch zugesagte Fremdmittel oder Eigenmittel gedeckt.

36

Zukünftige Bauinstandhaltung kann unternehmensüblich aus den Jahres­ergebnissen finanziert werden.

Geschäfsbericht 2010


3. Die Gesellschaft besitzt die folgenden Kapitalanteile an anderen Unternehmen: • 100,0%

STADTBAU MOERS Entwicklungs-, Erschließungsund Verwaltungsgesellschaft mbH, Moers

Jahresüberschuss 2010 Eigenkapital 31.12.2010

• 100,0%

„PRO:SA“ Projektgesellschaft Schulsanierung Moers mbH, Moers

Jahresüberschuss 2010 Eigenkapital 31.12.2010

• 24,4%

Grafschaft Moers, Siedlungs- und Wohnungsbau GmbH, Kamp-Lintfort

Jahresüberschuss 2009 Eigenkapital 31.12.2009

Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft Moers mbH & Co. KG, Düsseldorf

• 5,5%

Jahresüberschuss 2010 Eigenkapital 31.12.2010

Moers Marketing GmbH

• 4,9%

213.677,79 Euro 2.992.592,65 Euro

3.662,34 Euro 168.601,07 Euro

305.025,89 Euro 9.299.411,37 Euro

216.114,61 Euro 3.057.780,24 Euro

Jahresüberschuss 2009 Eigenkapital 31.12.2009

111.772,27 Euro 3.549,74 Euro

4. Für einen Anteil der bestehenden Kreditfinanzierung wurde ein Zinssicherungsge­ schäft (Flexi-Swap) im Gesamtvolumen von rd. 3,0 Mio. Euro abgeschlossen. Grundund Sicherungsgeschäft wurden zu einer Bewertungseinheit nach § 254 HGB zu­ sammengefasst. Aufgrund der Anwendung der sog. Einfrierungsmethode ergeben sich keine bilanziellen Auswirkungen. Der ne­gative Marktwert zum Bilanzstichtag beträgt 322.100,-- Euro. 5. Im Geschäftsjahr wurde als Gesamthonorar des Abschlussprüfers für Abschlussprü­ fungsleistungen der Betrag von 44 T Euro verbucht. 6. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte

Teilzeitbeschäftigte (ohne geringfügig Beschäftigte)

Geringfügig Beschäftigte

Geschäftsführung

2

0

Prokurist

2

0

Kaufmännische Angestellte

5

3

Raumpflegerinnen

4

Hauswarte

7

Auszubildende

4

13

3

11

Geschäftsbericht 2010

37


7. Auf die Angabe der Bezüge des Geschäftsführungsorgans im Anhang wurde nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates betragen im Geschäftsjahr 6.061,67 Euro.

8. Für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen besteht eine Pensionsverpflichtung. Auf die Angabe der Höhe dieser Verpflichtung wurde nach § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

9. Vorschüsse und Kredite an Mitglieder der Geschäftsführung oder des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.

10. Es wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten der Geschäftsführung oder zu­ gunsten des Aufsichtsrates eingegangen.

Die gegenüber der Gesellschafterin Stadt Moers bestehenden Forderungen und Ver­ bindlichkeiten sind in der Bilanz unter der Position „Forderungen gegen Gesellschaf­ ter“ zusammengefasst.

12. Die Gesellschaft ist Mitglied der Rheinischen Zusatzversorgungskasse für Ge­mein­ den und Gemeindeverbände in Köln.

Die versicherten Arbeitnehmer haben bei Eintritt des Versicherungsfalles einen An­ spruch auf Betriebsrente sowie auf Sterbegeld. Der Umlagesatz beträgt für 2010 4,25 % zuzüglich eines sogenannten Sanierungsgeldes in Höhe von 3,5 % des zu­ satzversorgungspflichtigen Entgeltes.

Der zusätzliche Umlagesatz für 2010 beträgt 9 %.

Die Summe der umlagepflichtigen Gehälter betrug im Geschäftsjahr 2010 T Euro 677.

Nach dem Wahlrecht nach Art. 28 Abs. 1 EGHGB werden für diese Versorgungszu­ sagen keine Rückstellungen gebildet.

13. Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen be­ stehen Unterschiede, aus denen aktive latente Steuern resultieren. Sie betreffen den Immobilienbestand, Rückstellungen für Pensionen sowie Sonstige Rückstellungen. Passive latente Steuern aus Beteiligungen wurden mit akti­ ven latenten Steuern auf die oben genannten Wertansätze verrechnet. Über den Saldierungsbereich der Bilanzdif­ferenzen hinausgehende aktive Steuerlatenzen werden in Ausübung des Wahl­rechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt.

38

Geschäftsbericht 2010


Mitglieder der Geschäftsführung:

Roland Rösch

Dipl.-Betriebswirt

Rainer Staats

Rechtsanwalt

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Hartmut Hohmann

Dipl.-Soziologe

(Vorsitzender)

Norbert Ballhaus

Bürgermeister

bis 30.04.2010

Helmut Gaida

Lehrer

Dino Maas

Betriebswirt

Wolfgang Mattus

Dipl.-Verwaltungswirt

Ulrich Köhler

selbständiger Versicherungsvermittler

Mark Rosendahl

Sozialwissenschaftler

Hans-Gerd Rötters

Erster Beigeordneter

Christopher Schmidtke Kaufmann

Carmen Weist

Verwaltungsangestellte

Wolfgang Thoenes

Stadtkämmerer beratendes Aufsichtsratsmitglied

Moers, den 26. Mai 2011

Roland Rösch Rainer Staats Geschäftsführer Geschäftsführer

ab 07.06.2010

Geschäftsbericht 2010

39


Bericht des Aufsichtsrates Während des Geschäftsjahres 2010 hat der Aufsichtsrat die ihm durch Gesetz und Sat­ zung oblie­genden Pflichten und Aufgaben unter Beachtung seiner verstärkten Überwa­ chungspflichten nach dem KonTraG wahrgenommen und die Geschäftsführung über­ wacht. In regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen, und zwar

in 3 Sitzungen des Aufsichtsrates und

in 2 Sitzungen des Bau- und Prüfungsausschusses

wurde der Aufsichtsrat durch die Geschäftsführung schriftlich und mündlich über die allgemeine Geschäftsentwicklung und wesentliche Geschäftsvor­ fälle sowie die wirtschaftliche Lage der Ge­sellschaft unterrichtet. Erforderliche Beschlüsse wurden nach Beratung der Sachverhalte gefasst. Der Aufsichtsrat hat den uneingeschränkt bestätigten Jahresabschluss und den Lageb­ ericht geprüft und hierüber der Gesellschafterversammlung berichtet. Er hat den Prüfungsbericht über die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2010 durch die KPMG, Köln, zur Kenntnis genommen und stimmt mit dem Prüfungs­ergebnis überein. Der Aufsichtsrat empfiehlt, die Geschäftsführung zu entlasten. Die Zusammenarbeit mit der Geschäftsfüh­rung gestaltete sich in vertrauensvoller und angenehmer Atmosphäre. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeit­ ern für die im Geschäftsjahr 2010 erfolgreich geleistete Arbeit.

Moers, im Juni 2011 Wohnungsbau Stadt Moers GmbH Hohmann Vorsitzer des Aufsichtsrates

40

Geschäftsbericht 2010


Bestätigungsvermerk Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers:

„An die Wohnungsbau Stadt Moers GmbH

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung so­wie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebe­richt der Woh­ nungsbau Stadt Moers GmbH, Moers, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 ge­prüft. Die Buchführung und die Aufstel­lung von Jahres­abschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtli­chen Vor­schrif­ten und den ergän­ zenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Ge­ schäftsführung der Ge­sell­schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prü­fung eine Beurtei­lung über den Jahresab­schluss unter Einbeziehung der Buchfüh­rung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom In­s­titut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen „Grundsätze ord­nungs­ mä­ßiger Abschlussprüfung“ vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durch­zufüh­ren, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahres­abschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh­rung und durch den Lagebericht vermittelten Bil­des der Vermögens-, Fi­nanz- und Er­tragslage we­sentlich aus­wirken, mit hin­reichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs­handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesell­schaft sowie die Erwar­tungen über mögliche Fehler be­rücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirk­samkeit des rechnungslegungsbezo­genen in­ternen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Anga­ ben in Buchfüh­rung, Jah­resab­schluss und Lage­bericht überwiegend auf der Ba­sis von Stichproben be­urteilt. Die Prü­fung umfasst die Beurteilung der angewand­ten Bilanzie­ rungsgrundsätze und der we­sentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Ge­samtdar­stellung des Jahres­abschlusses und des Lagebe­richts. Wir sind der Auf­fassung, dass unsere Prü­fung eine hinreichend si­chere Grund­lage für unsere Beurtei­lung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung auf­ grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ent­spricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Be­stim­mungen des Gesellschafts­ vertrags und vermittelt unter Beachtung der Grund­sätze ord­nungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver­hältnissen ent­sprechen­des Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Wohnungsbau Stadt Moers GmbH, Moers. Der La­gebericht steht in Ein­ klang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Ge­sellschaft und stellt die Chancen und Ri­siken der zukünftigen Entwicklung zu­ treffend dar.“

Köln, den 25. Mai 2010 KPMG Prüfungs- und Beratungsgesellschaft für den Öffentlichen Sektor Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Hildesheim Otto Wirtschaftsprüfer Wirtschafsprüfer“


Lagebericht Wohnungsbau 2010  

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