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AEGI INFORMA: NOTICIAS DEL SECTOR  INMOBILIARIO  Ministerio: Es un buen momento para comprar     TITULARES  •

 

La directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Anunciación Romero, ha 

aseguró que ʺya no cabe hablar de desplomeʺ del precio de la vivienda, sino de una ʺtendenciaʺ a  la ʺamortiguaciónʺ y a la ʺestabilizaciónʺ. En rueda de prensa, Romero valoró así la caída del 

Ministerio: Es un buen  momento  para  com‐ prar.  FEDEA: Que se deje de  subvencionar  al  ladri‐ llo a favor de las perso‐ nas.  Depreciación  de  acti‐ vos  inmobiliarios  y  entidades de crédito. 

precio de la vivienda libre del 8% en el tercer trimestre, inferior al descenso del 8,3% experimen‐ tado en el trimestre anterior. En opinión de Romero, la bajada de precios y el nivel del Euribor  hacen que el actual momento sea ʺmás favorableʺ para comprar una casa.   

Preguntada por cuál será el recorrido de esta tendencia, Romero no quiso aventurarse y 

se limitó a indicar que ʺqueda mucho camino por recorrerʺ. Si bien, indicó que el descenso de  los precios, unido a los niveles históricamente bajos del Euribor, marca un momento ʺmucho  más favorable para acceder a una vivienda en el mercado libreʺ. 

El precio de la vivienda  sigue  cayendo  y  acu‐ mula  un  8  por  ciento  en un año. 

 

Corredor:  A  España  le  queda un largo camino  por  recorrer  en  el  al‐ quiler de viviendas. 

tica de Vivienda, a que ʺel mercado se está ajustando a la demandaʺ. 

De hecho, las tasaciones se incrementaron un 2,3% en el tercer trimestre en tasa inter‐

anual. Además, hasta 15 comunidades autónomas experimentaron subidas intertrimestrales de  precios en vivienda libre. Todo ello responde, según la directora general de Arquitectura y Polí‐

En defensa de la VPO   

Por otro lado, preguntada por el informe de la Fundación de Estudios de Economía 

Aplicada (Fedea) en el que, entre otras cosas, se pide la desaparición de la vivienda protegida  (VPO) en propiedad, la supresión de las ayudas fiscales a la compraventa de viviendas y el im‐ pulso del alquiler. Romero eludió cualquier valoración y se limitó a desplegar una oleada de  cifras para confirmar la apuesta del Departamento que dirige Beatriz Corredor por el régimen de  protección y el alquiler.     

 

                  (Continúa en página 2) 


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Así, dijo que ʺel Gobierno respeta escrupulosamenteʺ este tipo de informes, pues ʺaportan y enriquecen el debate y la 

reflexiónʺ y, a continuación, remarcó que el 50% de las viviendas iniciadas en el último trimestre son protegidas. Además, el 40%  de las viviendas protegidas previstas en el nuevo Plan de Vivienda están destinadas al alquiler, que el Gobierno ha rebajado al  7% el IVA en el caso de los alquileres con opción a compra o que el 13% de los 25 millones de viviendas existentes en España son  de alquiler, dos puntos porcentuales más que en 2007.   

Al margen de estos datos, la estadística de precios de la vivienda social publicada arroja una caída del 0,8% en su valor 

en términos interanuales, pero un incremento intertrimestral del 1,6%, con el que se rompen dos meses consecutivos de caídas.  FUENTE: EL MUNDO 16/10/2009  

Fedea: ʺQue se deje de subvencionar al ladrillo en favor de las personasʺ    

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha presentado un informe sobre el sector inmobiliario en el 

que se apuesta por el fomento del alquiler o la supresión de los incentivos fiscales a la compra como forma de dar salida al stock.  Según recogen, el precio de la vivienda todavía ʺsigue caroʺ, por lo que consideran que ʺaún tiene que haber un ajusteʺ.     

En el informe Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma estructural se propone como primera 

medida suprimir la creación de más vivienda protegida (VPO) en propiedad y dedicar todos los recursos disponibles a financiar  ayudas al alquiler de vivienda libre para las personas con bajos niveles de renta.      

ʺNo se plantea una disminución de la protección social en España, sino que se deje de subvencionar al ladrillo en favor 

de las personasʺ, explicó el catedrático de la London School of Economics Luis Garicano, que presentó el informe junto a al direc‐ tor del CEMFI, Rafael Repullo, y el empresario César Molinas.    Acabar con el ʹstockʹ   

Los expertos consideraron que con esta medida se conseguiría sacar al mercado de alquiler las viviendas desocupadas y 

el actual stock de casas, que alcanzará un total de 650.000 a finales de 2009. El parque de viviendas español se compone de un 85%  en propiedad, un 16% de vivienda desocupada y un 13% en alquiler, de estas últimas, sólo entre el 1% y el 2% de los arrenda‐ mientos tienen ayudas públicas.     

El informe mantiene que al incluir la posibilidad del alquiler con opción a compra en el Plan Estatal de Vivienda y Reha‐

bilitación 2009‐2012 se niega en parte el objetivo de llegar a que un 40% de la vivienda protegida sea en alquiler.     

El informe solicita también potenciar el mercado del alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de 

la seguridad jurídicas de los propietarios y la reducción de trabas a los inquilinos.    Suprimir las subvenciones      La segunda propuesta destacada es la supresión con carácter inmediato de todos los incentivos fiscales a la compra de  vivienda, cuya eliminación el Gobierno ha retrasado hasta 2011, y que estos recursos se destinen a financiar una desgravación  para el alquiler. ʺEste retraso favorece la venta de viviendas y está retrasando la bajada de los preciosʺ, apuntó Repullo.    


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  Otra de las medidas propuestas supone la eliminación o reducción drástica del Impuesto sobre Transmisiones Patrimo‐ niales (ITP), que recaudan las comunidades autónomas, con el objetivo de dinamizar la compraventa de viviendas y favorecer la  movilidad geográfica.    Aumento del IBI  Para evitar la caída de las recaudación, los expertos sugieren compensar la medida con un aumento del Impuesto sobre Bienes e  Inmuebles (IBI), con la inclusión de un tramo autonómico, ya que la competencia de este impuesto corresponde a lo ayuntamien‐ tos.  ʺLa reforma competencial y estructural tiene que venir de la mano de un gran pacto de Estadoʺ, afirmó Garicano. Repullo, por su  parte, alertó de la ʺpérdida total del recurso reformadorʺ y abogó por la creación ʺde un impulso para mover los cambios más allá  de los resultados electoralesʺ. 

  FUENTE: EL ECONOMISTA 15/10/2009  

Depreciación de activos inmobiliarios y entidades de crédito     La imparable caída en la valoración de activos inmobiliarios que se está produciendo en nuestro país, de un 16,7% ofi‐ cial en el último año, y teniendo en cuenta el peso tan importante que supone la deuda hipotecaria, que según el Banco de España  sobrepasa el 100% del PIB, es lo que nos ha llevado a un conjunto de profesores del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB) a re‐ flexionar sobre el impacto de esta depreciación de activos inmobiliarios sobre el sistema financiero y sobre la necesidad de que se  revalúen los riesgos que afrontan las entidades de crédito por este motivo.      Hay que tener presente que según la circular 3/2008 del Banco de España, para aquellas entidades financieras que están  bajo metodología estándar, con la que calculan sus requerimientos de capital la mayoría de las entidades financieras de nuestro  país, la normativa obliga a ponderar con un 35% aquellas exposiciones garantizadas con inmuebles residenciales cuyo importe no  supere el 80% del valor de tasación, pero en el momento en que el valor de la exposición supera ese umbral y se sitúa entre el 80%  y el 95% del valor de tasación la ponderación por la cantidad que excede del 80% tiene que ser del 100%, y si supera el 95% la  ponderación alcanza el 150%, por lo que una depreciación del activo subyacente nos llevaría a un incremento de capital mínimo,  si realmente queremos una correcta adecuación a los riesgos, a unas entidades financieras muy castigadas ya por los requeri‐ mientos adicionales debido al empeoramiento de la calidad crediticia y a un incremento de la morosidad.    Dilema    Debemos tener en cuenta también, que aunque la circular 3/2008 del Banco de España sólo obliga a las instituciones fi‐ nancieras a valorar la garantía hipotecaria con una frecuencia trienal o anual dependiendo de si la garantía es un bien residencial  o comercial, respectivamente, en una nota informativa que afecta a la circular 4/2004 (actualizada en la 6/2008), se especifica que  el valor del subyacente, la propiedad inmobiliaria, tiene que ser lo más actualizado posible.      En definitiva, nos enfrentamos al dilema entre forzar a que las entidades financieras actualicen correctamente sus ries‐ gos, es decir, poner en valor de mercado (mark‐to‐market) sus inversiones, para mayor estabilidad teórica del sistema, o seguir  bajo la nebulosa poco clara de la normativa actual sobre la actualización de los inmuebles, habida cuenta que una revisión podría  dar lugar a situaciones de insolvencia que llevadas a un extremo crearían situaciones de “bank‐run” que se podrían extender a  todo el sistema financiero, llevándonos a donde claramente no queremos.      Recordemos que la normativa obliga a las entidades financieras a valorar el inmueble por una entidad de tasación  homologada al inicio de la operación, permitiéndose que la revisión posterior se haga mediante métodos estadísticos, AVMs  (automated valuation models), los cuales, en primer lugar, no están muy desarrollados, y en segundo lugar, están sujetos a su  aprobación por parte del Banco de España.      A falta un modelo aprobado por el Banco de España, que podríamos hacer, utilizar el índice general de precios o acudir  a una nueva tasación, con el consiguiente coste que esto último supondría, además de que las tasaciones inmobiliarias tienen un  fuerte componente procíclico, de forma que se producen sobrevaloraciones en época de expansión económica e infravaloraciones  en época de recesión, agravando así el problema.            (Más en página 4)  3 


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  La vía del índice general de precios nos estaría llevando a una incorrecta valoración de los inmuebles, especialmente  ahora que parece que se produce un cierto acuerdo “win‐win” entre las entidades financieras y algunos promotores con el objeti‐ vo de facilitar la financiación de la finalización de obras sin terminar a cambio de que estos últimos acepten rebajas importantes  en el precio de las viviendas nuevas y facilitar a su vez la financiación al comprador.      Ello debido a que dos años después de que comenzara la crisis del sector inmobiliario en España, las entidades financie‐ ras tienen el problema del préstamo promotor, que obliga a establecer dotaciones por morosidad que llegan hasta el 100%, con la  consiguiente pérdida de liquidez, mientras que en el préstamo al comprador estas llegan hasta el 30%, por lo que las propias enti‐ dades están dispuestas a colaborar en la comercialización de los inmuebles con el consiguiente efecto dinamizador del mercado,  provocando las caídas generalizadas de precios, que nos llevarían a la necesidad de unas revalorizaciones de las garantías de la  cartera de préstamos hipotecarios muy a la baja, con el consiguiente efecto antes mencionado en términos de requerimientos de  capital.      A este mismo efecto colabora el incremento que se ha producido del mecanismo de la dación en pago, a través del cual  el propietario del inmueble se presenta en la entidad financiera con las llaves de su vivienda en la mano y le plantea a la entidad  que se quede con la vivienda a cambio de cancelar su deuda. A este proceso lo califica el regulador de morosidad express y solici‐ ta a las entidades financieras que lo traten con el 100% de dotación por morosidad, incluso sin llegar a entrar en fase de incumpli‐ miento la operación, lo que supone un nuevo reto a las entidades de cara a la valoración adecuada de estos inmuebles, que deben  netear su valor teórico de mercado con el saldo pendiente del deudor, así como contabilizarlo en su activo inmovilizado y asumir  la correspondiente dotación.    Controversia metodológica    No obstante, y al margen de la posible controversia metodológica, sobre quién y cómo se debe hacer esta revaloración, la  verdadera cuestión se centra en las consecuencias de la exigibilidad o no del cumplimiento de la normativa del Banco de España,  sobre todo si tenemos en cuenta que el efecto de la actualización del valor de las garantías también afectaría al consumo de recur‐ sos propios sobre las exposiciones sanas, al fin y al cabo, los préstamos hipotecarios en mora no suelen superar el 5% en casi nin‐ guna entidad. Dicho de otra forma, teniendo en cuenta, tal y como se ha indicado, de que el principal problema está sobre el ries‐ go promotor, la iniciativa del Banco de España encaminada a crear un estímulo para que las promociones se terminen entende‐ mos que es positiva, si bien existe un riesgo muy alto de que este mecanismo de intentar suavizar el aterrizaje forzoso se le pueda  escapar de las manos.      Por otro lado, el Banco de España, también ha dejado puertas traseras de escapatoria permitiendo a las entidades finan‐ cieras traspasar sus inmuebles a otra sociedad para que la depreciación de esos activos no afloren pérdidas en sus cuentas de  resultados, creándose así una especie de “bancos malos” al que derivar todos los “activos tóxicos” en forma de inmuebles deva‐ luados, lo cual no tiene por qué ser malo, siempre y cuando la transferencia del activo se haga a “precio de mercado”.  En definitiva, la patata caliente del sector inmobiliario sigue entre las manos saltando de una a otra, y la previsible lenta recupe‐ ración del sector no hace más que agravar la situación por lo que exige un tratamiento personalizado y con consecuencias impre‐ visibles por parte del regulador. 

FUENTE: EX`PANSION 16/10/2009   4 


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El precio de la vivienda sigue cayendo y acumula un 8 por ciento en un año    El precio medio de la vivienda libre se situó en 1.902,8 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre del año, lo que  supone un descenso del 8% respecto al mismo periodo del año anterior, con lo que modera su ritmo de descenso, tras la reduc‐ ción del 8,3% experimentada en el trimestre anterior, según datos del Ministerio de Vivienda.     Con este descenso, la vivienda libre encadena un año de caídas interanuales de precios, que en el segundo trimestre de 2009 fue‐ ron mucho más pronunciadas que en los dos anteriores. En concreto, en el cuarto trimestre de 2008 la bajada fue del 3,2% y en el  primer trimestre de 2009 llegó hasta el ‐6,8%. Respecto al trimestre anterior, el precio de la vivienda libre descendió un 0,9% en el  tercer trimestre. Con estos descensos, el precio de la vivienda libre se mantiene en los niveles más bajos desde 2006.    La caída de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 7,7% en tasa interanual y del 0,7% respecto al segundo tri‐ mestre de 2009, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.911,1 euros. En el caso de las viviendas de segunda mano, el pre‐ cio se situó en los 1.890,5 euros, con un descenso intertrimestral del 1,4% y del 8,3% respecto al tercer trimestre de 2008. 

  La vivienda protegida sube un 1,6% intertrimestral  Por su parte, el metro cuadrado de la vivienda protegida se situó en los 1.114,3 euros en el tercer trimestre, lo que supone un 0,8%  menos respecto al mismo periodo de 2008. Sin embargo, en relación al segundo trimestre del año, estos precios experimentaron  un incremento del 1,6%, rompiendo así con dos trimestres consecutivos de bajadas en términos intertrimestrales.    En total, el índice general de precios de la vivienda (libre y protegida) experimentó en el tercer trimestre un descenso del 7,8% en  términos interanuales, mientras que en tasa intertrimestral la reducción del índice fue del 0,9%. Por otro lado, el número de tasa‐ ciones inmobiliarias para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el tercer trimestre de 2009 de 127.359 viviendas, un  8,7% menos que las realizadas en el segundo trimestre y un 2,3% más que las que se tasaron en el tercer trimestre de 2008.                                          Los precios caen en todas las CCAA    El precio de la vivienda cayó en el tercer trimestre en las 17 comunidades autónomas. El mayor descenso interanual se produjo en  Asturias (‐11,6%), seguida de Murcia (‐11,6%), Aragón (‐11,3%), Castilla‐La Mancha (‐11,2%), Cantabria (‐10,4%), Baleares (‐9,2%),  Cataluña (‐8,3%), Andalucía (‐8,2%) y Navarra (‐8%).    Por debajo de la media nacional se situaron Galicia (‐7,7%), Madrid (‐7,1%), Comunidad Valenciana (‐7%), Castilla y León (‐6,7%),  País Vasco (‐6,7%), Canarias (‐4,4%), Extremadura (‐2,5%) y  La Rioja  (‐1,3%). En cambio, las Ciudades Autónomas de Ceuta y  Melilla registraron en conjunto un descenso del 2,9%.    Por provincias, todas registraron descensos interanuales de precios, destacando Teruel (‐15,6%), Albacete (‐13,6%), Málaga (‐ 12,8%), Toledo (‐12,4%), Ciudad Real (‐11,2%), A Coruña (‐10,9%), Huesca (‐10,8%) y Zaragoza (‐10,7%). En el lado contrario, los  menores descensos se registraron en Badajoz (‐1,3%), Cuenca (‐2%), Palencia (‐2,4%), Pontevedra y Guipúzcoa (‐3,1%), Sevilla (‐ 3,2%), Las Palmas (‐3,5%) y León (‐3,8%).      FUENTE: EL CONFIDENCIAL 16/10/2009   5 


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Corredor: A España le queda ʹun largo caminoʹ por recorrer en el alquiler de   viviendas   

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha querido destacar que España ʺtiene un largo camino que recorrerʺ para 

estar a la altura de la media europea en lo que se refiere al alquiler de inmuebles, ya que, junto con Irlanda, registra un porcentaje  del 85% de viviendas en propiedad, el más alto de la Unión Europea.   

ʺEl Gobierno da una gran importancia a la necesidad de impulsar definitivamente un amplio mercado del alquiler en 

Españaʺ. Así se ha expresado Corredor, encargada de inaugurar las I Jornadas Jurídicas de Otoño del Decanato Autonómico de  Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Castilla y León.   

El alquiler de viviendas en España apenas supera el 13%, frente al 40% de la media europea, ya que tradicionalmente 

las Políticas en Vivienda se han dedicado a fomentar la compraventa. Sin embargo, el Gobierno está decidido a promover el  arrendamiento, ya que ʺfavorece la movilidad laboral y la emancipación de los jóvenesʺ, apunta la ministra.   

Además, Corredor ha recordado que el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y 

de la Eficiencia Energética de Edificios ya ha sido aprobado por la Comisión de Justicia del Senado, por lo que proseguirá su tra‐ mitación en esta Cámara y después en el Congreso.   

Este proyecto reforma a su vez tres leyes, las de Enjuiciamiento Civil, Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizon‐

tal, para agilizar casos como los desahucios por impago del alquiler, para acabar con el ʺinaceptableʺ número de viviendas vacías  en España o para mejorar la eficiencia energética en la vivienda. Unas reformas legales a las que se añaden las medidas incluidas  en el Plan Estatal de Vivienda, con ayudas al alquiler y una previsión de que el 40% de las viviendas de protección oficial sean  para arrendamiento.   

Entre las ayudas que se ha otorgado el Ejecutivo, Corredor ha querido destacar la cifra de jóvenes (cerca de 150.000) que 

ya son beneficiarios de la denominada Renta Básica de Emancipación, destinada al alquiler.     

FUENTE: EL MUNDO 16/10/2009  

ASOCIACION EMPRESARIAL DE GESTION INMOBILIARIA  C/López de Aranda, 35—Madrid    Departamento de Comunicación: María Sanfrechoso    maria@aegi.es / comunicación@aegi.es  6 


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