Page 1

magazıne

Aedes vereniging van woningcorporaties

26 augustus 2009

17-18 09

VAKTIJDSCHRIFT VOOR WONINGCORPORATIES

Zuinige woningen De lat moet nog hoger

Laaggeletterdheid Uit de taboesfeer

AE0917-18_Cover.indd 1

Frank Kalshoven ‘Woningmarkt is zo rot als een mispel’

Leefbare dorpen Nieuwe rollen voor techneuten

18-08-2009 14:16:30


Duurzaam wonen

Oplossingen voor de professionele woningmarkt. Als professionele woningbeheerder of gemeente heeft u de taak om de CO2-uitstoot en de energielasten van uw woningbestand te verlagen. En om het wooncomfort te verhogen. Nuon heeft speciaal voor de professionele woningmarkt een doelgericht pakket diensten en producten. Hiermee helpt Nuon met het bereiken van uw besparings- en CO2-doelstellingen.

Nuon helpt. Bewoners en energie.

Energiecontracten op maat.

Ruime keuze aan bespaar-

Altijd een energiecontract op maat

producten voor bewoners

met een helder overzicht van uw

om hun energieverbruik

aansluitingen en de mogelijkheid

omlaag te brengen.

van digitale facturatie. Step2Save.

Nuon WoonOptimaal.

Bewonersadvies en een bespaarbox

Totaaloplossingen voor energie-

voor een lagere energierekening.

zuinig, comfortabel en gezond wonen.

Nuon leidt hiervoor werkloze jongeren

Van advies tot en met uitvoering.

op tot energieadviseur.

Meer weten? Kijk op www.nuon.nl/professionelewoningmarkt of bel 020 892 02 18.

1/1 aedes.indd WT pag. 44010277 ad pwm1 210x297.indd 1

06-07-2009 10:28:32 11:42:16 02-07-2009


inhoud aedes-magazine | 17-18 26 AUGUSTUS 2009

rubrieken 3 11

17 18

20

21

Leefbaarheid

22

Sociale rol voor technici

40

‘Mensen willen op een dorp wonen omdat men elkaar kent. Dat zorgt voor de sociale samenhang die de dorpen hier nu nodig hebben’, zegt Antoine de Ceuster, directeur van Zeeuwland. Om daarbij te helpen wijzigde de corporatie de interne bedrijfsvoering en kocht ze de dorpshuizen op Schouwen-Duiveland.

Woningmarkt ‘Rot als een mispel’

8

Econoom Frank Kalshoven wil de crisis gebruiken ‘om Nederland beter te maken’. Ook op het terrein van de woningmarkt. ‘Het is ridicuul om extra koopsubsidie te geven aan lage inkomensgroepen. Daar moeten we mee ophouden. We moeten het grote debat gaan voeren.’

31 44 45 50

Actueel Gewikt en gewogen Ongelukkig met een selectieprocedure Vijf vragen over Energie-investeringsaftrek Opinie Leks Verzijlbergh over de omvang van de Nederlandse volkshuisvesting Pieter Buisman en Els Le Large over het Europese staatssteunrecht Columnist Annelies Huygen over het wezen van de corporatie Vier meningen over Huur op Maat Nieuws uit de regio Zes vragen over Bouwbesluittoets Werk in uitvoering Colofon en Signalementen

Energiebesparing De lat moet hoger

24

Corporaties zijn bezig met een inhaalslag op het gebied van energiebesparing, maar is het wel genoeg? ‘Wij gaan onze onderhoudskosten met 50 procent opkrikken. Dat is gunstig voor ons, onze reputatie, de werkgelegenheid en onze huurders.’

Laaggeletterdheid Leer het herkennen

14

Als een huurder zegt dat hij zijn bril is vergeten of een lelijk handschrift heeft moeten bij corporaties de alarmbellen gaan rinkelen. Vaak duidt zo’n smoes erop dat de huurder slecht kan lezen en schrijven.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Inhoud.indd 1

1

24-08-2009 11:25:16


De traditionele rolverdeling tussen projectontwikkelaars, bouwbedrijven, woningcorporaties en onderhoudsbedrijven vervaagt. Deze ontwikkeling stelt eisen aan de communicatie tussen u en uw partners binnen en buiten de vastgoedketen. En daarmee dus aan de ICT; u hebt behoefte aan een eenvoudige uitwisseling van gegevens met uw partners, klanten en collega’s. Waar en wanneer dan ook. Real Estate Solutions

Met Centric Elements voorziet Centric in deze behoefte. Zonder daarbij gebruik

Antwerpseweg 8

te hoeven maken van dure en arbeidsintensieve koppelingen. Centric Elements.

P.O. Box 338

IT om op te bouwen.

2800 AH Gouda The Netherlands T +31 182 34 54 01 www.centric.nl

www.centric.nl/realestate


actueel

Pannenbier kan weer doorkomen Circa 15.000 koop- en duurdere huurwoningen die door de crisis niet gerealiseerd dreigden te worden, kunnen alsnog worden gebouwd. Minister Van der Laan voor WWI heeft hiervoor 100 miljoen euro uitgetrokken.

Gemeenten met woningbouwprojecten die door de economische crisis stil dreigen te vallen, konden vóór 15 juli een aanvraag indienen voor de Stimuleringsregeling Woningbouw. In totaal hebben 211 gemeenten een aanvraag ingediend voor 607 projecten van in totaal ruim 227 miljoen euro. Dit is ruim twee keer zoveel dan de minister voor de eerste tranche beschikbaar had gesteld. De tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten 2009 is ­onderdeel van drie tranches van de kabinetsmaatregelen voor de woningbouw. Hiervoor is maximaal 395 miljoen euro gereserveerd. Van der Laan heeft een selectie gemaakt op basis van onder andere de laagste bijdrage per woning. De maximale bijdrage per woning is 10.000 euro. In totaal hebben 155 gemeenten subsidie ontvangen. De bewindsman vindt de stimulerings­ regeling succesvol omdat er massaal is ingetekend door gemeenten en de geografische spreiding van de projecten evenwichtig is. Zo kan in Amsterdam nu het wooncomplex De Zilverling in Geuzenveld van Rochdale en Far West worden vlotgetrokken. In ­Alkmaar geldt dat voor het project De Havenmeester, waar Woonwaard Noord-Kennemerland aan meewerkt. Beter Wonen en DeltaWonen kunnen starten met de nieuwbouw van 28 koopappartementen in IJsselmuiden. Omdat de subsidieregeling zwaar overtekend was, moest de minister 56 gemeenten teleurstellen. De Vereni-

De gemeente Alkmaar kreeg 4,3 miljoen euro voor elf projecten. Hierdoor kan het project De Havenmeester doorgaan, waar Woonwaard Noord-Kennemerland aan meewerkt. ging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wil een lans breken voor de afvallers. ‘Het zijn projecten waar meer dan 7.500 euro per woning is aangevraagd. Dat zijn ook de projecten met de meeste problemen, omdat ze veelal binnenstedelijk van aard zijn of zijn voorzien met een parkeergarage’, aldus VNG-woordvoerder Arjen Konijnenberg. Na deze eerste tranche van 100 miljoen euro volgen later nog twee rondes waarvoor gemeenten aanvragen kunnen indienen. De tweede ronde is voor dit najaar voorzien. De inzet van de subsidie is bedoeld om de teruggang in de bouwproductie door de economische crisis en terugval van werkgelegenheid te beperken. Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 14 augustus.

Top tien 1. Amsterdam (849 woningen) 2. Rotterdam (776 woningen) 3. Alkmaar (510 woningen) 4. Den Haag (507 woningen) 5. Utrecht (425 woningen) 6. Haarlem (401 woningen) 7. Breda (353 woningen) 8. Amersfoort (316 woningen) 9. Groningen (314 woningen) 10. Eindhoven (310 woningen)

Meer landelijk nieuws op www.aedesnet.nl. Wilt u gratis een e-mailalert ont­ vangen als er een bericht op Aedesnet is ­geplaatst? Registreer uzelf dan op www.aedesnet.nl en selecteer onder mijn e-mailalerts en nieuwsbrieven de onderwerpen die u interessant vindt. aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Actueel.indd 3

3

24-08-2009 11:26:46


OR en CAO De OR van Vivare organiseert in samenwerking met SBI training & advies een landelijke bijeenkomst voor ondernemingsraden van woningcorporaties over de vastgelopen CAO-onderhandelingen. Doel is het inventariseren van standpunten en ervaringen en zo mogelijk het innemen van een gezamenlijk standpunt. De bijeenkomst is op 29 september van 13.30 tot 16.30 uur in Arnhem. Meer informatie m.vanstraaten@vivare.nl.

Asbestprotocol Voor vragen die niet in het Aedesasbestprotocol worden uitgelegd is er nu voor corporaties en gemeenten een aanvulling beschikbaar. Wie neemt het eerste initiatief, hoe gaan we het aanpakken en welke afspraken moeten er worden gemaakt om een ontvankelijke aanvraag te krijgen met werkbare voorschriften in de afgegeven paraplusloopvergunning? Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 3 augustus.

Garantiefondsen Om de stagnerende woningmarkt weer wat op gang te brengen nemen corporaties uiteenlopende initiatieven, onder de noemer garantie- en/of inruilfondsen. Aedes organiseert op 21 september een bijeenkomst in Hilversum waar een aantal lopende initiatieven wordt getoond en mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart worden gebracht. Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 6 augustus.

Masterclasses De Hogeschool Utrecht biedt masterclasses en een masteropleiding Urban & area development voor onder anderen projectleiders en beleidsmedewerkers van corporaties die ervaring hebben met stedelijke vernieuwing. Meer informatie www.muad.nl.

4

CFV zit op 75 miljoen euro De Vogelaar-heffing van 75 miljoen euro voor corporaties die opereren in de 40 probleemwijken staat al ruim een half jaar geparkeerd op een rekening bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De 47 corporaties die een aanvraag hebben ingediend wachten nog op antwoord. Ook over de 212 bezwaren tegen de heffing heeft het CFV nog geen beslissing genomen. Het fonds heeft zowel de aanvragen voor als de beslissingen over de Bijzondere Projectsteun 2008 (de officiële benaming van de Vogelaar-heffing) opgeschort op verzoek van minister Van der Laan. Die wil eerst de discussie met de Europese Commissie over het corporatiestelsel afronden en ‘voorkomen dat de procesgang in Brussel wordt doorkruist’. Het bedrag van 75 miljoen euro werd al in het najaar van 2008 geïnd van de corporaties buiten de 40 wijken en is bestemd voor 47 corporaties binnen de wijken.

Al sinds 2002 discussiëren de Europese Commissie en het ministerie van VROM/WWI over de rechtmatigheid van Nederlandse staatssteun aan corporaties. Europese regels staan staatssteun in sommige gevallen weliswaar toe, maar beperkt dit tot zogenaamde ‘diensten van algemeen economisch belang’. Ook al betreft de Vogelaar-heffing het overhevelen van geld van de ene naar de andere maatschappelijke onderneming, toch gaat het hier volgens Europese regels om staatssteun. Dit komt omdat de overheveling wettelijk is afgedwongen en niet vrijwillig tot stand is gekomen. Meer informatie www.kei-centrum.nl.

Geen geld voor krimpgebieden Het kabinet trekt in de huidige regeerperiode geen extra geld uit om de ­problemen in de krimpgebieden te bestrijden. Minister Van der Laan voor WWI liet hierover geen misverstanden bestaan na afloop van een werkbezoek aan de provincie Groningen. Volgens Van der Laan is er veel extra geld nodig om de geraamde krimp van de bevolking in regio’s als Noord- en Oost-Groningen, maar ook in Zeeland en Limburg op te vangen. Op de langere termijn krijgt een nog veel groter deel van ons land te maken met een daling van het inwonertal. Dat vraagt volgens de bewindsman een nationale aanpak. Er zit geen enkele rek in de ontwerpbegroting voor 2010 om hiermee alvast een begin te maken, zei de minister. ‘Het opvangen van de gevolgen van de krimp vraagt voor de komende tien tot

vijftien jaar nieuw beleid. Dat moet een vertaling krijgen in het regeer­ akkoord van een volgend kabinet. Daar zullen dus eerst verkiezingen overheen moeten gaan.’ Volgens de minister is het payback time: ‘Aan de ontwikkeling van de wijken in de grote steden leverde het platteland al jaren een belangrijke bijdrage. De huidige krimp is vooral een probleem van het platteland. Dus denk ik dat de tijd gekomen is dat de steden nu andersom hun steentje moeten ­bijdragen om het landelijk gebied er weer bovenop te helpen.’

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Actueel.indd 4

24-08-2009 11:27:08


actueel

Corporatie koopt REM-eiland illustratie: visualworks, amsterdam

Enorm tekort huisvesting studenten Studentenhuisvester DUWO voorziet voor het komende studiejaar een enorme stijging van het tekort aan studentenhuisvesting. Vooral in Amsterdam en Delft is het tekort groot. Voor het komende studiejaar hebben universiteiten te maken met 25 procent meer (voor)aanmeldingen dan vorig jaar. In het HBO zou het gaan om 18 procent meer (voor)aanmeldingen. Om deze enorme studentenpopulatie van huisvesting te voorzien, pleit DUWO voor realisatie van meer tijdelijke studentenwoningen en voor herinvoering van de huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte (kamers). DUWO signaleerde in haar jaarverslag over 2008 al dat de studentenaantallen sterker groeiden dan verwacht. De tekorten waarmee rekening werd gehouden bedragen 3.600 woningen in Delft, 11.000 in Amsterdam, 1.700 in Den Haag en 1.700 in Leiden. Hoe de cijfers voor de nieuwe tekorten er uit gaan zien is nu nog niet aan te geven. DUWO bouwt in de komende jaren 4.500 studentenwoningen op diverse campussen, maar die zijn nu uiteraard nog niet beschikbaar. Afgelopen jaren zijn plotselinge stijgingen in aantallen studenten succesvol opgevangen met snel opgezette tijdelijke projecten. Studentenhuisvesting in container‑ woningen bijvoorbeeld of door spoed­ombouw van voormalige verzorgingstehuizen. Ook pleit DUWO voor het invoeren van huurtoeslag bij onzelfstandige woningen (kamers dus). Huurprijzen van particuliere kamers gingen in het afgelopen jaar al omhoog en zullen ongetwijfeld verder stijgen door het kamertekort. Met huurtoeslag voor kamerbewoners zullen studentenhuisvesters gemakkelijker onzelfstandige woningen kunnen realiseren.

In het voorjaar van 2010 moet het REM-eiland in het IJ staan.

De Key-Principaal heeft het roemruchte REM-eiland, bakermat van de commerciële televisie in Nederland, voor een kwart miljoen euro van de sloop gered. Het is de bedoeling dat het REMeiland vanaf het voorjaar van 2010 wordt ingezet voor gebiedspromotie voor de nieuwbouw rond de Amsterdamse Houthavens. Na verbouwing zal het gevaarte drie etages tellen. Het REM-eiland is daarvoor van Zeeland naar Delfzijl verscheept. Op de bovenste twee verdiepingen komt een ­restaurant, op de eerste etage is een radiostudio gepland. De totale investeringskosten bedragen naar verwachting 2,5 tot 3 miljoen euro bij een levensduur van 40 jaar. De Key-Principaal is met het ministerie overeengekomen dat na beëindiging

van de promotionele activiteiten, minimaal tweederde van het gebouw dat voor commerciële doeleinden wordt gebruikt, wordt afgestoten. De eerste commerciële tv-uitzending vanaf het REM-eiland was 45 jaar geleden. Nederland maakte toen kennis met Amerikaanse series zoals De onzichtbare man en Mr. Ed het sprekende paard. De uitzendingen van de Reclame Exploitatie Maatschappij (REM) werden al na vier maanden door de overheid verboden. Vervolgens gebruikte Rijkswaterstaat het eiland als meetpost. In 2006 werd het eiland ontmanteld en aan wal gebracht.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Actueel.indd 5

5

24-08-2009 11:27:48


foto: ger loeffen/hh, amsterdam

Verwarring over blokverwarming Ter voorbereiding op de algemene maatregel van bestuur en de uitvoeringsbesluiten in het kader van de Warmtewet heeft Aedes in samenspraak met leden een position paper Warmtewet opgesteld. Op basis van uitspraken van de Energiekamer blijkt namelijk dat de wet ook geldt voor kleinschalige warmtenetten in complexen met collectieve verwarmingsinstallaties, de zogenoemde blokverwarming. Daardoor zouden al deze lokale veelal kleinschalige installaties opeens heel anders afgerekend moeten worden en onder de vergunningsplicht komen te vallen. Aedes-medwerker Albert Koedam: ‘Deze lokale, collectieve installaties kennen al regelingen over bijvoorbeeld toedeling van kosten, maximale servicekosten en individuele verrekening, die al jaren naar wens functioneren.’ Door de ruimere interpretatie stijgt het aantal complexen en netten enorm. De verwachting is dat dit leidt tot verhoging van de administratieve lasten voor zowel de corporaties als voor de toezichthouder. Het aanbieden van kleinschalige warmte en of koude installaties sluit aan bij de ambities van corporaties op het terrein van energiebesparing en stimuleren van gebruik van duurzame energie. Koedam: ‘De Warmtewet moet deze positieve ontwikkelingen juist stimuleren en geen risico opleveren voor opzet en exploitatie van projecten. Het kan en mag wat ons betreft nooit zo zijn dat door de Warmtewet corporaties worden gedwongen collectieve installaties af te stoten omdat de vergunningsplicht een te zware of onhaalbare last zou zijn.’ Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 14 augustus.

6

Kluswoningen zijn aantrekkelijk door de lage prijs.

Kluswoningen populair onder aspirant-kopers Kluswoningen zijn onder woningzoekenden steeds meer in trek. Bijna een kwart (23 procent) van de woningzoekenden zou momenteel een kluswoning willen kopen. Vorig jaar was dit nog 18 procent. Dit blijkt uit onderzoek van USP ­Marketing Consultancy onder ruim 950 woningzoekenden. De stijging is volgens de onderzoekers te verklaren door de lage prijzen van deze woningen. In de gemeente Rotterdam zijn bijvoorbeeld kluswoningen te krijgen vanaf 60.000 euro. In tijden van

recessie is zo’n woning daardoor een aantrekkelijk alternatief voor duurdere ‘gewone’ koopwoningen. Voor huurders biedt een kluswoning bovendien een grotere kans om toch de stap naar een koopwoning te ­kunnen maken.

Europese aanbestedingsregels knellen De interpretatie van de Europese aanbestedingsregels en de toepassing van deze regels voor de activiteiten van gemeenten en corporaties zijn niet duidelijk. Europees aanbesteden kan een hoge inzet van corporatiemiddelen vergen terwijl de verplichting tot aanbesteden niet duidelijk is. Ook als gemeenten aanbesteden kunnen corporaties daar gevolgen van ondervinden.

Corporaties die problemen ondervinden van Europese aanbestedingsregels kunnen dit melden bij Aedes. Vermeldenswaardig zijn details over het type project, samenwerkingsverbanden, rol (lokale) overheid, krachtwijken, grondposities en dergelijke. Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 7 augustus en Aedesbeleidsadviseur Sébastien Garnier (035-6268311).

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Actueel.indd 6

24-08-2009 11:28:13


actueel

Stijging ICT-kosten per verhuureenheid De gemiddelde ICT-kosten per verhuureenheid zijn in 2008 weer gestegen. Bedroegen die tussen 2004 en 2006 ongeveer 100 euro per jaar, in 2008 zijn de ICT-kosten 110 euro. Dit maakte adviesbureau M& I/Partners bekend naar aanleiding van de afsluitende bijeenkomst van de ICTbenchmark met alle deelnemende corporaties. De stijging wordt veroorzaakt doordat de gemiddelde ICT-kosten in 2008 in vergelijking met 2004 relatief harder gestegen zijn (44,4 procent) dan het aantal verhuureenheden (30,4 procent). De kostenstijging komt door de vraag van gebruikers naar extra func-

tionaliteit, afschrijvingspieken van projecten en het investeren in thema’s zoals mobility, efficiency en professionalisering. Corporaties kunnen de kosten verlagen door virtuele oplossingen, kostenbewustzijn binnen de organisatie en flexibele werkconcepten waardoor minder werkplekken nodig zijn. Meer informatie www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 3 augustus.

Innovatieve woonprojecten gezocht

Passende huisvesting en juiste begeleiding aanbieden aan kansarmen is nog niet zo eenvoudig. Daarom hebben de ministeries van VROM en VWS de prijsvraag De Zilveren Woonladder uitgeschreven.

De Zilveren Woonladder wordt uitgereikt aan een woonproject dat is ingericht op basis van de ervaringen en inzichten van de bewoners, ook die met een beperking. Actieve bewonersparticipatie verhoogt de kwaliteit en effectiviteit van woon(zorg)voorzieningen. De organisatie daarvan is niet altijd even eenvoudig. Daarom worden bewoners, opvangorganisaties, zorg­

instellingen, corporaties en gemeenten opgeroepen te laten zien hoe het wèl kan. De ministeries roepen deze partijen op krachtige samenwerkingsverbanden aan te gaan en praktische en passende oplossingen te bedenken. ‘Zo krijgt iedereen een plek op de woonladder, al is het eerst nog op de onderste sport.’ Initiatieven voor innovatieve woon­ projecten kunnen tot en met 30 september worden ingediend bij SEV Realisatie. Meer informatie www.sev-realisatie.nl en www.aedesnet.nl, nieuwsbericht 4 augustus.

Geen fusie Habion en SGBB De in financiële problemen geraakte woningcorporatie SGBB (Hoofddorp) gaat toch niet fuseren met Habion (Houten). Een ander opmerkelijk feit is dat SGBB een voorlopige schadeclaim van bijna 50 miljoen euro heeft ingediend tegen haar voormalige bestuurder. SGBB raakte eind 2008 in financiële problemen. Habion-directeur Peter Boerenfijn: ‘Op basis van de voorlopige onderzoeksresultaten door KPMG en nadere berekeningen concluderen wij dat fuseren niet verantwoord is in relatie tot vooraf vastgelegde uitgangspunten.’ Interim-directeur van SGBB, Karin Rosielle, deelt deze conclusie: ‘Fusie zou het probleem mogelijk verplaatsen en niet oplossen.’ Bij de nieuwe combinatie ontstaan vooral problemen met de solvabiliteit. Deze zakt op basis van de berekeningen onder de 10 procent. Daarmee worden de risico’s voor een gezonde bedrijfsvoering te groot. Dat is teleurstellend, want Habion en SGBB zouden een goede match kunnen maken gezien de stevige financiële positie van Habion. Rosielle van SGBB zei 20 augustus in het Financieele Dagblad dat bij veel van de door de voormalige bestuurder aangegane bouwprojecten (voor in totaal 3.000 nieuwe seniorenwoningen) de contractvorm en de projectbeheersing niet op orde waren. Er zou sprake zijn van ‘belangenverstrengeling’ tussen een externe projectontwikkelaar en de bestuurder. Zo heeft SGBB grond van AZ Wonen te duur aangekocht, waardoor de corporatie volgens Rosielle 38 miljoen euro schade heeft geleden. SGBB heeft bij de civiele rechter beslag laten leggen op eigendommen van de voormalige bestuurder. aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Actueel.indd 7

7

24-08-2009 11:28:28


Frank Kalshoven, econoom

‘De woningmarkt is zo rot als een mispel’ De economische crisis biedt corporaties vooral kansen om tegen heel aantrekkelijke voorwaarden nieuwe projecten van de grond te tillen. Econoom, directeur van de Argumentenfabriek, publicist en gastspreker Frank Kalshoven roept op te stoppen met somberen. ‘Gebruik de crisis nou om Nederland beter te maken.’ Tekst: Petra van Alten, foto’s: Rogier Veldman, Utrecht.

D

e fabrieksdirecteur zetelt in een bedrijfsverzamel­ gebouw aan het Amsterdamse WG-plein. De Argumentenfabriek van Kalshoven helpt mensen en organisaties helder na te denken door informatie te visualiseren op argumentenkaarten. De woningcorporaties ZVH, de Kombinatie, Talis en Aedes hebben van zijn diensten gebruikgemaakt voor bijvoorbeeld de wijkaanpak, huurdersparticipatie en strategiebepaling. Denkend aan de crisis ziet de fabrieksdirecteur… ‘Vooral kansen voor woningcorporaties. De werkloosheid in de bouw gaat pas na de zomer echt toenemen. Corporaties kunnen nu werelddeals maken met bouwondernemingen als het gaat om de bouwkosten. Corporaties zijn veel beter dan commerciële ontwikkelaars in staat hun vraag naar nieuwbouw op peil te houden. Ook omdat zij gunstige leningen hebben via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).’ Pakken corporaties die kansen ook? ‘Het wordt een steeds wijder verbreid Nederlands karaktertrekje om het glas half leeg te vinden. Je ziet het in de politiek, in de houding van burgers, in reacties op de economische crisis en ook in de corporatiesector. De economie krimpt dit jaar met een procent of vijf. Dat is veel, ook in een historische context. De laatste keer dat zoiets in Nederland gebeurde, was in de jaren 30. De staatsschuld explodeert: 100 miljard euro erbij in een jaar tijd. Dat is allemaal geen kattenpis. Maar ik mis het relativeringsvermogen daarin. Want 5 procent economische krimp betekent dat wij ongeveer twee jaar welvaartsgroei inleveren. Aan het eind van dit jaar zijn we net zo rijk als eind 2006. Volgens mij ging het toen vrij goed met ons allemaal. Dus jongens, hou

8

nou eens op met dat gezeur. Gebruik de crisis om Nederland beter te maken. Laten we het momentum aangrijpen om op een aantal punten waarop we nauwelijks voortgang hebben geboekt, stappen vooruit te maken. Die intentie, die passie mis ik.’ Welke stappen moeten er op de woningmarkt worden gezet? ‘De woningmarkt is nu zo rot als een mispel. We hebben eerst de prijs van woningen opgedreven door de hypotheekrenteaftrek in te voeren. Nu de prijs te hoog is geworden voor starters, geven we ze een beetje extra subsidie. Dat klinkt fantastisch, je hart smelt bijna van zoveel mededogen met de zwakkeren in de samenleving. Maar denk toch eens na! Omdat de woningvoorraad niet is toegenomen, drijven we de prijzen nóg verder op. Met name aan de onderkant van de woningmarkt, waar de problemen het grootst zijn. Het is ridicuul om extra koopsubsidie te geven aan lage inkomensgroepen. Daar moeten we mee ophouden. We moeten het grote debat gaan voeren.’ Doe eens een voorzet voor dat grote debat. ‘Het gaat over koop, huur en ruimtelijke ordening. Op al die terreinen is het grondig mis. Zo is het budgettaire beslag van de hypotheekrenteaftrek enorm gestegen de afgelopen jaren. De hypotheekrenteaftrek kost de schatkist ruim 10 miljard euro per jaar. Het enige economische effect van de hypotheekrenteaftrek is het opjagen van de huizenprijzen. We bevorderen er het eigen-woningbezit niet mee, terwijl het daar ooit wel voor is bedacht. In Nederland reageert het aanbod nauwelijks op prijzen. Dat is bizar. Maar in tijden van crisis kan je de hypotheekrenteaftrek niet afschaffen. Dat gaat onherroepelijk ten koste van de

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Interview.indd 8

18-08-2009 14:11:52

‘Sta hu


l’

‘Starterssubsidies drijven de huizenprijzen nóg verder op’

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Interview.indd 9

9

18-08-2009 14:12:22


huizenprijzen, waardoor we nog dieper in de crisis raken. Toch is het nu wel hét moment om dat soort dingen te agenderen en een plan te maken. Crisis is eigenlijk een kans voor verandering. Onder druk wordt alles vloeibaar: dingen die niet konden toen het nog goed ging, zijn wel bespreekbaar als het slechter gaat. Ook de huursector moet op de schop. Die bestaat voor het overgrote deel uit sociale woningbouw. Wij hebben in Nederland geen commerciële huursector van enige betekenis. Dat is raar en slecht. Starters op de woningmarkt moeten in steden als Amsterdam jaren wachten voordat ze kans maken op een sociale huurwoning. Omdat er nauwelijks doorstroming is. De verhouding tussen markt en sociaal moet radicaal anders. Aan het eind van de rit moet nog maar pakweg 25 procent van de totale woningvoorraad bestaan uit sociale huur. Die discussie speelt ook op Europees niveau. De Europese Commissie heeft hierin een punt. Waar ik erg van ben gecharmeerd, is een systeem waarbij voor alle huurwoningen de marktprijs geldt. Afhankelijk van het inkomen van de bewoner, kan er subsidie zijn. Dan ben je af van de Mickey Mouse-prijzen die nu op sociale huurwoningen worden geplakt. Tegelijk heb je de toegankelijkheid van de woningmarkt voor lage inkomens geregeld.’ Wat had je voor de ruimtelijke ordening in gedachte? ‘Heel plat gesteld hebben koeien in dit land meer ruimte dan mensen. De landbouw heeft nog steeds grofweg 70 procent van het oppervlakte in gebruik, terwijl in die sector nog maar 2 procent van ons nationaal inkomen wordt verdiend. We kunnen flink wat hectares goed gebruiken voor de volkshuisvesting. Dan kunnen de hokjes in treurige sociale woningbouwflats worden samengevoegd tot een fatsoenlijke woning. In binnensteden zijn we overgegaan op verdichtingsbouw die niet overeenkomt met de woonvoorkeuren van mensen. De middenklasse wil ruimte: een tuin, een hobbykamer en een garage waarin we ook onze motor kwijt kunnen. De meeste mensen willen gewoon vierkante meters. Maak die ruimte, zou ik zeggen.’ Probleem getackeld, zou ik zeggen. ‘Ik denk dat er heel veel mensen zijn die nu wat beren op de weg zien. Bij elke verandering is het onvermijdelijk dat sommige mensen er voordeel van hebben en anderen nadeel. Politici zeggen altijd dat niemand er op achteruit mag gaan. Mensen die er nadeel van hebben, moeten daarom gecompenseerd worden. Zelfs als we het over de

10

‘Geert Wilders en de huizenmarkt, laat me niet lachen’

hoofdlijnen helemaal eens worden, kunnen we er echt nog wel een paar jaar ruzie over maken. Bijvoorbeeld in de corporatiesfeer: als je de huren loslaat, gaat in één klap de waarde van het bezit van corporaties omhoog. Een verstandige minister van Financiën of voor WWI zegt dan: ‘Mag ik even vangen? Door die beleidswijziging worden jullie heel veel rijker, dat room ik even bij jullie af.’ Daarbij vergeleken gaat het bij de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing om klein geld. Als je de huren loslaat, heb je het al snel over tientallen miljarden euro’s. Ik zou er daarom voor willen pleiten een staatscommissie te benoemen. De woningmarkt is een groot, zwaar dossier, de belangen zijn groot, je weet van te voren dat daar electoraal van alles over te doen zal zijn. Het vereist veel studie, er moeten varianten worden gemaakt, er moet worden gerekend, iedereen moet zijn zegje kunnen doen. Dus voor je echt actie kunt ondernemen, ben je een aantal jaren verder. Kijk, de kennis is er wel, we hebben in Nederland de afgelopen vijftien jaar heel veel ervaring opgedaan met het opnieuw inrichten van markten. De gereguleerde marktwerking die we in de gezondheidszorg hebben geïntroduceerd, is in de wereld een novum. Dat hebben wij bedacht. Wij weten ook hoe je transities kunt vormgeven, hoe je van het oude naar een nieuw systeem moet gaan. Met overgangsregimes hebben we ook ervaring opgedaan.’ Het huidige kabinet zie ik op dit terrein niet bewegen. ‘Waar het aan ontbreekt, is politiek leiderschap, politieke moed. Vooralsnog is het electoraal blijkbaar interessanter om te doen of er geen probleem is. Alexander Rinooy Kan, voorzitter van de Sociaal-Economische Raad (SER) riep aan het begin van deze kabinetsperiode al dat de agenda wat ambitieuzer moest worden. Maar het politieke centrum wordt al tijden gegijzeld door voorzichtigheid en gematigdheid, door rust in de tent. Middenpartijen hebben de afge-

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Interview.indd 10

18-08-2009 15:05:15


gewikt&gewogen

lopen jaren verzuimd aansprekende en effectieve oplossingen te verzinnen voor maatschappelijke vraagstukken. Het politieke centrum wordt leeggezogen door de flanken. Waarom zijn die flanken zo groot? Omdat het midden niet meer aantrekkelijk is nu het allerlei grote maatschappelijke vraagstukken heeft laten lopen. Politieke partijen in het midden zouden zichzelf opnieuw moeten uitvinden en serieuze hervormingen moeten doorvoeren. Verhoog de AOW-leeftijd, zorg dat de staatsschuld wordt afgelost, de woningmarkt eindelijk normaal functioneert, talm niet met rekeningrijden en hervorm het pensioenstelsel. Maak Nederland beter. Er zijn veel mensen die zich zorgen maken over de regeerbaarheid van het land. De eerste schermutselingen over wie het wel en wie het niet met Geert Wilders wil doen hebben we al achter de rug. Als de huidige peilingen ook maar een klein beetje in de buurt komen van wat er straks gaat gebeuren, dan wens ik de toekomstige informateur bijzonder veel wijsheid en sterkte toe. De partijen op de flanken hebben door de bank genomen een nogal beperkt programma. Geert Wilders en de huizenmarkt, laat me niet lachen.’ r

Ongelukkig met een selectieprocedure Als een woningcorporatie een onderhandse bouwopdracht wil verstrekken, worden vaak meerdere aannemers voor de selectieprocedure uitgenodigd. Stel dat een corporatie niet gelukkig is met de resultaten van deze selectie. Is het opnieuw starten van een aanbestedingsprocedure dan mogelijk? Uit de rechtspraak blijkt dat daarvoor strenge eisen gelden. De aanleiding ........................................................................................................... Een ziekenhuis heeft een onderhandse aanbesteding uitgeschreven voor het inrichten van een gebouw waarop de regels uit het Aanbestedingsreglement Werken 2004 van toepassing zijn. Het ziekenhuis bepaalt zelf welke vijf ondernemingen mogen inschrijven. Drie van hen schrijven op tijd in. Twee bedrijven geven de envelop te laat af. Omdat deze twee aanbiedingen interessant blijken te zijn, vraagt de opdrachtgever de drie andere bedrijven toestemming om de twee ongeldige inschrijvingen alsnog toe te laten tot de aanbesteding. Eén van hen weigert dit. Het geschil ................................................................................................................. De opdrachtgever laat een paar dagen later weten dat er een heraanbesteding plaatsvindt omdat er ‘onbedoeld onvolkomenheden’ zijn opgetreden in de aanbestedingsprocedure. Deze onvolkomenheden maken een gelijke behandeling van de uitgenodigde partijen onmogelijk, aldus de opdrachtgever. De eerdergenoemde geldige inschrijver start hierop een procedure en vraagt de heraanbesteding te staken. De uitspraak ............................................................................................................. De rechter geeft de geldige inschrijver gelijk. Een opdrachtgever mag, volgens de regeling van de ARW 2004, altijd besluiten het werk niet op te dragen. Het opnieuw starten van een aanbestedingsprocedure is echter alleen toegestaan als daarvoor een zogenaamde objectieve rechtvaardiging bestaat. De gelijktijdigheid van alle inschrijvingen is één van de pijlers van het aanbestedingsrecht, aldus de rechter. Het heraanbesteden van hetzelfde werk brengt het risico met zich mee dat één van de inschrijvers bevoordeeld wordt omdat hij de bedragen van de andere inschrijvers te weten kan komen.

FRANK KALSHOVEN (1965) is gepromoveerd econoom. Na zijn werk op de Universiteit van Amsterdam stapte hij over naar de journalistiek. Hij heeft twee jaar voor het weekblad Elsevier gewerkt en daarna negen jaar voor de Volkskrant, onder meer als adjunct-hoofdredacteur. Sinds 1996 verschijnt in die krant wekelijks zijn column Het spel & de knikkers over politieke economie. Eind 2005 richtte hij samen met filosoof en psycholoog Kees Kraaijeveld de Argumentenfabriek op.

Het gevolg ................................................................................................................. Voor opnieuw aanbesteden moet een objectieve rechtvaardiging worden gegeven. In de praktijk kan daarvan sprake zijn als er alleen maar ongeldige of onaanvaardbare inschrijvingen zijn ingediend of als de opdracht substantieel wijzigt. Ook mag opnieuw worden aanbesteed bij ernstige schending van de aanbestedingsregels waardoor de concurrentie ontoelaatbaar wordt beperkt. Marco de Boer is advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten in Woerden. RECHTBANK ’S-HERTOGENBOSCH 13 FEBRUARI 2009, LJN:BH 3620.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Interview.indd 11

11

19-08-2009 13:24:35


2900809_ADV_Rijksmonument_420x297.indd 1 opmaak aedes 17.indd 4

18-08-2009 14:54:10


( advertentie )

We hebben een verrassing voor Haarlem. Het cadeaupapier kan alleen nog wat beter.

YMERE RENOVEERT RIJKSMONUMENT DE GREINER. Met de gemeente Haarlem heeft Ymere vorig jaar overeenstemming bereikt over de aankoop en renovatie van de Greiner in het Rozenprieel. Ymere verbouwt nu de voormalige huishoudschool van architect Dick Greiner tot een bedrijfsverzamelgebouw met ruimte voor (startende) ondernemers, kunstenaars en maatschappelijke organisaties. Wij bezitten 361 monumenten waarin ruim 4.250 woningen en werkruimten zijn ondergebracht. Dit cultureel erfgoed koesteren wij vanwege de historische waarde, maar ook omdat het ons veel leert over het ontwikkelen van goede buurten en woningen. Over deze passie leest u alles op www.ymere.nl

opmaak aedes 17.indd 4

13-08-2009 14:35:33 19-08-2009 14:16:51


‘Sorry, ik ben mijn bril vergeten’ strijd tegen laaggeletterdheid

Ongeveer 1,4 miljoen volwassenen in Nederland kunnen nauwelijks lezen en schrijven. De meesten zijn klant van een corporatie. De Week van de alfabetisering van 7 t/m 13 september moet laaggeletterdheid uit de taboesfeer halen. Wat doen corporaties op dat vlak? Tekst: John Ekkelboom, illustratie: Djanko, Capelle aan den IJssel.

H

et is een duizelingwekkend aantal: er zijn 1,4 miljoen volwassenen die moeite hebben met lezen en schrijven. Een op de twaalf Nederlanders is daarmee functioneel analfabeet. Dat wil zeggen dat de meesten van hen bijvoorbeeld niet in staat zijn informatie uit een brief te halen. Geschat wordt dat 1,2 miljoen laaggeletterden in een huurwoning zitten. In sommige aandachtwijken wordt het percentage geschat op 30 procent. Toch stonden laaggeletterdheid en analfabetisme in goedopgeleid Nederland nooit hoog op de agenda. Totdat prinses Laurentien bij haar huwelijk met prins Constantijn aankondigde zich hiervoor in te zetten. Vijf jaar geleden richtte de prinses de Stichting Lezen &

14

Schrijven op met als doel bekendheid te geven aan het thema en individuen, bedrijven, overheden en maatschappelijke organisaties te informeren, stimuleren en activeren om laaggeletterdheid aan te pakken. Directeur van de Stichting Lezen & Schrijven in Den Haag is Margreet de Vries. De stichting werkt in haar offensief tegen de laaggeletterdheid samen met vele partijen: ‘Consultatiebureaus, kinderopvang, basisscholen en vmbo-scholen kunnen daarbij helpen. Zo zijn we begonnen met een project om medewerkers in de kinderopvang handvatten te geven om de taalontwikkeling bij kinderen te stimuleren. Bovendien hebben we toolkits ontwikkeld waarmee die medewerkers laaggeletterdheid bij ouders kunnen herkennen om

hen vervolgens door te verwijzen naar een cursus lezen en schrijven.’ Taalles Omdat een groot deel van de laaggeletterden een huis huurt van een corporatie, ligt het voor de hand dat ook corporaties actief met laaggeletterdheid aan de slag gaan. Volgens De Vries is dit onderwerp echter nog relatief onbekend bij corporaties. Haar indruk wordt bevestigd door René van Genugten, senior beleidsmedewerker van de Woonbond. De belangenvereniging van huurders bepleitte in het verleden al dat informatie van overheid en corporaties toegankelijker en begrijpelijker moest worden om ook laaggeletterden te bereiken. Van Genugten: ‘Het lijkt me goed als

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Laaggeletterdheid.indd 14

18-08-2009 14:21:45


n

corporaties daarmee actief aan de slag gaan. Zelf proberen we ook in eigen projecten zoveel mogelijk rekening te houden met het taalniveau van de bewoners.’ Een van de corporaties die actief iets probeert te doen tegen laaggeletterdheid is Com• wonen in Rotterdam. Hier ligt het aandeel laaggeletterden met 22 procent ver boven het landelijke gemiddelde. Sinds 2006 werkt deze corporatie nauw samen met het Leer- en Ontmoetingsproject voor Vrouwen (LOV). Deze organisatie van vrijwilligers verzorgt taallessen aan huis en benaderde Com•wonen omdat veel laaggeletterden in de huurwoningen van de corporatie wonen. Tot nu toe blijven de taallessen beperkt tot allochtone vrouwen. Het bijzondere van dit project is dat

Nederlandse vrouwen uit de wijk de lessen geven, waardoor mensen elkaar tevens leren kennen en er cultuuruitwisseling plaatsvindt. Het LOV instrueert de vrijwilligers, Com•wonen geeft een financiële bijdrage en attendeert huurders op de mogelijkheid van taallessen. Woordvoerder Jan-Willem Heijkoop van Com•wonen spreekt van een succes. Vanwege de grote belangstelling verzorgt het LOV nu ook taallessen in Capelle aan den IJssel, waar Com•wonen eveneens veel woningbezit heeft en laaggeletterdheid ook een groot probleem is. Secretaresse Ook op het gebied van haar eigen communicatie met de huurders gaat Com•wonen

bewust om met laaggeletterdheid: twee jaar geleden begon de corporatie met het toegankelijker maken van haar informatie naar de huurders. De corporatie liet haar webteksten en teksten van folders en brieven toetsen door een externe communicatieadviseur. Die bleken op niveau B1/B2 van het Europees referentiekader voor taalvaardigheid te zitten. Heijkoop: ‘Dat is iets hoger dan het mboniveau, terwijl onze klanten op het lagere A2-niveau zitten. We zaten dus op de goede weg, maar we moeten proberen onze teksten nog toegankelijker te maken. En vooral niet te kinderlijk, want het gaat wel om volwassenen.’ De adviseur Communicatie geeft trainingen schrijfstijl aan nieuwe medewerkers die veel contact met klanten hebben. Zijn aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Laaggeletterdheid.indd 15

15

18-08-2009 14:21:55


‘Ze kunnen uitstekend smoezen bedenken’

advies aan hen is om brieven en teksten kort en bondig te houden, meteen ter zake te komen en vaktaal en afkortingen te vermijden. Ook raadt hij aan teksten regelmatig door een secretaresse te laten controleren en via speciale websites, zoals bijvoorbeeld www.accessibility.nl, te laten controleren op leesniveau. ‘Die bewustwording zit nu bij collega’s steeds meer tussen de oren. Dus schakelen zij bij lastige brieven sneller de secretaresses of de afdeling Communicatie in om de puntjes op de i te zetten.’ HERKENNEN Net als Com•wonen zet Woningstichting Den Helder, samen met WMD Opbouwwerk, in op cursussen. In Den Helder loopt sinds 2005 het project Alfa in de wijk. Beide organisaties bieden hun laaggeletterde klanten de mogelijkheid een cursus lezen en schrijven te volgen. Deze wordt in een wijkcentrum gegeven door docenten van het ROC Kop van Noord-Holland. Op dit moment zijn twintig deelnemers ingeschreven, vrijwel allemaal allochtone vrouwen. De gemeente Den Helder subsidieert de cursus en de corporatie betaalt voor haar huurders de materiaalkosten. Henk Everhardus, bedrijfsleider Woondiensten van de woningstichting, legt uit dat baliemedewerkers en wijkmeesters een training van het ROC hebben gehad om laaggeletterden te herkennen. ‘Als zij merken dat iemand veel moeite heeft met lezen en schrijven, dan bieden ze de mogelijkheid aan om zo’n cursus te volgen. Zoiets moet je wel voorzichtig doen, zonder de betrokkene te kwetsen. Als iemand geïnteresseerd is, geven we dat door aan het ROC, dat dan weer contact met die persoon opneemt. Wij zien het als een soort opstap, zodat die mensen zich verder gaan ontwikkelen. Je haalt ze uit hun isolement, waardoor ze ook meer durven.’ Verschillende andere corporaties hebben plannen om iets aan laaggeletterdheid te doen. Zo ook Clavis in Terneuzen. Maar het staat nog allemaal in de kinderschoenen, licht directeur Robert de Ridder toe. Hij verte-

16

Wat is laaggeletterdheid? In tegenstelling tot analfabeten, die nooit hebben leren lezen of schrijven, hebben laaggeletterden – ongeveer tweederde is van Nederlandse afkomst – het lezen en schrijven onvoldoende geleerd. Ze kunnen bijvoorbeeld Herkenningswijzer lees- en schrijfproblemen hun kinderen niet voorlezen of prikken in de bij huurders supermarkt een gat in de verpakking van het Nederland telt 1,5 miljoen laaggeletterden. Het pak zout om te proeven wat het is. De meesten gaat dus om zo´n één op de 10 Nederlanders. Laaggeletterdheid komt voor in alle geledingen van schamen zich maar weten dit probleem op een slimme wijze te verbloemen, de samenleving. Laaggeletterden (ook wel functioneel anal­ waardoor hun omgeving niets in de gaten heeft. Om hethebben probleem fabeten) vaak wel enigeonder scholing de gehad, maar kunnen onvoldoende lezen en om volwaardig te draaien in de aandacht te brengen organiseert Stichting Lezen &schrijven Schrijven de mee Week van maatschappij, thuis en op het werk. Zij kunnen hun probleem goed verbergen en doen dit vaak de alfabetisering van 7 tot en met 13 september. Thema dit jaar is ‘Laten we al jaren achtereen. Medewerkers van corporaties behoren tot de open kaart spelen’. Mensen met lees- en schrijfproblemen durven er zelf niet aangewezen personen om huurders met lees- en door te verwijzen. Met deze over te praten en hun omgeving vindt het moeilijkschrijfproblemen om het probleem herkenningswijzer willen wij u inzicht geven in hoe u dit kunt herkennen en wat de mogelijkheden zijn bespreekbaar te maken. Als iedereen open kaart speelt, er volgens de om hier ietskan aan te doen. stichting worden gewerkt aan een duurzame oplossing. Dekunt HerkenningsWat u doen? Vertel dat hetAedes-Magazine. niet raar is en dat er veel mensen zijn wijzer van de stichting is bijgevoegd bij dit nummer van die moeite hebben met lezen en schrijven. Er zijn speciale cursussen voor volwassenen. Bij deze cursussen gaat het er heel anders aan toe dan vroeger op school. Het zijn vaak kleine groepen met gespecialiseerde docenten. Bel voor informatie over een cursus in de buurt onderstaand nummer.

Meer informatie: www.basisvaardigheden.nl, www.weekvandealfabetisering.nl, www.lezenenschrijven.nl, www.taalkrachtvoorbedrijven.nl, www.accessibility.nl. Zie ook het signalement in dit nummer over de Compact 43 Wonen, leren en werken.

genwoordigt de Zeeuwse corporaties in de Provinciale Stuurgroep Laaggeletterdheid. Toen hij een jaar geleden voor die functie werd gevraagd, ging hij binnen zijn eigen organisatie navragen of medewerkers vaker het probleem van slecht lezen en schrijven bij huurders herkennen. Dit bleek niet altijd het geval. Als verklaring geeft De Ridder dat die klanten uitstekend in staat zijn om smoezen te bedenken, waardoor het probleem verborgen blijft. Immers laaggeletterdheid komt in Zeeland net zoveel voor als elders in het land, en in Terneuzen zelfs meer dan het landelijke gemiddelde. Cijfers over deze stad geven bovendien aan dat evenveel jongeren boven de 20 jaar als ouderen tot deze groep behoren. SMOEZEN De Ridder zegt dat de wijkteams van zijn corporatie steeds meer aandacht hebben voor de problematiek ‘achter de voordeur’. Deze teams en de andere medewerkers met veel klantcontacten, wil hij alerter maken, zodat ze ook de laaggeletterden herkennen. Hij is van plan de hulp in te schakelen van de Stich-

ting Lezen & Schrijven. Volgens Margreet de Vries van Lezen & Schrijven is het herkennen van laaggeletterdheid een belangrijke stap. ‘Als je je bewust bent van het probleem laaggeletterdheid, dan herken je de signalen makkelijker.’ Om dit te vergemakkelijken heeft de stichting de workshop Herkennen en doorverwijzen ontwikkeld voor bedrijven, gemeenten en maatschappelijke organisaties. Tijdens zo’n training, die op locatie wordt gegeven en ongeveer twee uur duurt, worden handvatten meegegeven om laaggeletterdheid te herkennen en bespreekbaar te maken. Daarnaast geeft de stichting aan waar laaggeletterden terecht kunnen voor een cursus lezen en schrijven. De Vries: ‘Bovendien hebben we speciale wijzers waarop alle soorten smoezen staan, zoals: “Ik ben mijn bril vergeten, ik heb een lelijk onleesbaar handschrift, kunt u dat even voor me invullen, of een opleiding of cursus is niets voor mij”. Dit is een handig hulpmiddel om laaggeletterden te herkennen.’ r

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Laaggeletterdheid.indd 16

18-08-2009 14:32:39


vijf vragen over

Energie-investeringsaftrek

Woningcorporaties die hun bestaande woningen energiezuiniger maken kunnen hier, via hun aangifte vennootschapsbelasting, geld voor terugkrijgen. De Eerste Kamer is recent akkoord gegaan met een voorstel van het kabinet om de energieinvesteringsaftrek (EIA) hiervoor tijdelijk uit te breiden. Het voorstel is onderdeel van het pakket aan maatregelen om de investeringen in de economie weer op peil te brengen.

1

Hoe werkt de energieinvesteringsaftrek voor bestaande huurwoningen?

De regeling is met terugwerkende kracht gestart op 1 juni 2009 en sluit op 1 december 2010. Het totale budget is 277,5 miljoen euro. De tijdelijke uitbreiding van de EIA is bedoeld voor verhuurders van woningen die winst uit de onderneming genieten voor de inkomstenbelasting of belastingplichtig zijn voor de vennootschaps­ belasting, zoals corporaties. De EIA is een fiscale regeling, die wordt ­uitgevoerd door SenterNovem en de Belastingdienst. Om gebruik te kunnen maken van deze tijdelijke verruiming van de EIA moet aan de voorwaarde worden voldaan dat de bestaande huurwoning een significante duurzaamheidsverbetering krijgt. Concreet betekent dit dat de woning een energielabel B krijgt of twee labelsprongen maakt. Binnen drie maanden na het aangaan van de investeringsverplichting, moet dit gemeld worden op het speciale meldingsformulier dat te downloaden is via de site van de Belastingdienst of via www.senternovem.nl/eia. Na het aangaan van de verplichting moeten de werkzaamheden binnen drie jaar zijn afgerond.

2

Wat is het belastingvoordeel voor corporaties?

De verhuurder mag per woning een investeringsbedrag van maximaal 15.000 euro melden. Gemiddeld

­ enomen komt het belastingvoordeel g uit op 11 procent van de investering. Nadat SenterNovem de aanvraag heeft goedgekeurd, krijgt de verhuurder een verklaring. Het bedrag dat in de verklaring staat, moet de corporatie verwerken in de aangifte vennootschapsbelasting. Op basis van de aangifte en de fiscale jaarstukken van de onderneming, beoordeelt de inspecteur in hoeverre de EIA mogelijk is en stelt hij uiteindelijk de aanslag vast.

3

Kan een corporatie die in een jaar bijna geen winst maakt, of al heel veel heeft geïnvesteerd toch gebruik­ maken van de aftrek? Binnen de fiscale regelgeving geldt de carry back/forward. Hierdoor is het mogelijk om de EIA in een ander jaar te benutten dan dat de opdracht is verstrekt. Hierover kan contact ­worden opgenomen met de belastinginspecteur.

4

Is de EIA te combineren met andere subsidies?

Ja, het is mogelijk om subsidies te stapelen, bijvoorbeeld met de subsidies Duurzame Warmte voor zonneboilers en warmtepompen. Indien voor een huizenblok zonneboilers zijn aangeschaft en hiervoor subsidie is gekregen, mag deze investering ook bij de EIA worden gemeld. Voorwaarde is wel dat het subsidiebedrag is afgetrokken van het aanschafbedrag. Daarnaast

kan de EIA ook gecombineerd worden met de Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie (SDE) voor zonnepanelen, en met groenfinanciering.

5

Waar is meer informatie te krijgen over de EIA en andere subsidieregelingen? De website www.senternovem.nl/eia biedt uitgebreide informatie over de regeling voor bestaande huur­ woningen. Ook staat daar het telefoonnummer van de EIA-helpdesk, waar dagelijks telefonisch vragen gesteld kunnen worden. Andere ­interessante websites zijn: www.senternovem.nl/duurzamewarmte en www.senternovem.nl/sde. Ook op www.aedesnet.nl is via de zoekterm EIA meer informatie te vinden. r

Esther Korterink Communicatie Energie & Klimaat bij SenterNovem, Zwolle. Meer vragenrubrieken zijn te vinden op www.aedesnet.nl/ informatiecentrum>verfijn uw selectie>soort informatie>vraag en antwoord.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_XoverY_Energie.indd 17

17

18-08-2009 14:26:19


opinie

LEKS VERZIJLBERGH tot 1 juni 2009 algemeen directeur van Servatius Wonen & Vastgoed, Maastricht

Nederlandse volkshuisvesting te omvangrijk Onlangs riep de Tweede Kamer minister Van der Laan op om binnen de Europese Unie steun te verwerven voor onze brede definitie van volkshuisvesting. De vraag is echter in hoeverre in Europa begrip is voor deze definitie. Volgens Leks Verzijlbergh doet Nederland er verstandiger aan intern orde op zaken te stellen.

O

Deze rubriek bevat bijdragen van lezers. Reacties en inzendingen naar aedes-magazine @aedes.nl.

ver het algemeen wordt de reputatie van de Nederlandse volkshuisvesting in Europa toegeschreven aan de publiek-private kenmerken van de sector en de kwaliteit van onze woningvoorraad. Die zijn voor Europese begrippen zeker uniek te noemen. Tijdens mijn eerste gesprekken met het gemeentebestuur van Luik werd ik nog op een ander uniek kenmerk geattendeerd, namelijk dat Nederlanders zelfs van de sociale woningbouw nog handel wisten te maken omdat we onze onrendabele investeringen financieren uit de opbrengst van de commerciële activiteiten. Voor de staatsgestuurde ‘sociale huisvestingsmaatschappijen’ in België is zoiets ongekend. Datzelfde geldt voor het aantal sociale huurwoningen waarvan er in Nederland voor iedere 1.000 inwoners 147 beschikbaar zijn. Dat is het hoogste aantal van alle 27 lidstaten. Van alle Nederlandse woningen draagt 35 procent het etiket sociale huurwoning, op grote afstand gevolgd door Oostenrijk en Engeland met ieder 21 procent. In achttien EU-landen, waaronder België, maakt de sociale huursector minder dan 8 procent van de totale woningvoorraad uit. Cijfers zijn ontleend aan

Le développement du logement social dans l’Union européenne, Dexia Editions, september 2007. In contacten met Europese collega’s is mij vaak gevraagd hoe het kan dat Nederland als een van de rijkere EU-landen zoveel sociale huurwoningen nodig heeft. Daar is geen bevredigend antwoord op te geven, behalve dan dat ook de middeninkomens in Nederland bediend worden en dat dat segregatie tegen gaat. De vraag blijft natuurlijk of die doelstellingen niet langs andere weg gerealiseerd kunnen worden, meer in lijn met de ‘smallere’ Europese definitie van social housing. IJZEREN VOORRAAD De Maastrichtse corporatie Servatius heeft die alternatieve route verkend. Met instemming van het gemeentebestuur en van het WSW, droeg Servatius Wonen & Vastgoed 30 procent van de woningvoorraad economisch over aan een dochtermaatschappij. Na een uitgebreide woningmarktanalyse door de gemeente en de corporaties werd in Maastricht de ‘ijzeren voorraad’ gedefinieerd, het aantal woningen dat voor de primaire doelgroep beschikbaar moet blijven. Op basis daarvan kon Servatius een deel van haar woningvoorraad overdragen. De woningen zijn gelegen in alle wijken waar Servatius bezit heeft; de corporatie heeft er nadrukkelijk voor gewaakt om eenzijdige wijken te maken, om het risico van segregatie tegen te gegaan. Bovendien blijven de middeninkomens voor de sector behouden omdat deze ‘commerciële woningvoorraad’ ook na huurharmonisatie voor deze groep interessant blijft. (Het modelServatius is uitgebreid beschreven in Aedes-Magazine van 4 april 2007.) Hoewel de toegelaten instelling juridisch eigenaar blijft en WWI langs deze weg haar externe toezichtfunctie kan blijven uitoefenen, heeft de corporatie haar sociale woningvoorraad dus teruggebracht met 30 procent. Zou zoiets op grotere schaal plaatsvinden dan is Nederland niet langer koploper in Europa, maar deelt haar plaats in de rangorde met Engeland, Oostenrijk, Denemarken en Tsjechië. Met zo’n eenvoudige ingreep voorkom je een hoop discussie in Europa. Niet alleen over de definitie van social hou-

Er is geen Europees begrip voor onze definitie van social housing 18

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Opinie.indd 18

18-08-2009 14:23:47


citaten opinie

De kans dat de Europese commissie ingrijpt is reëel sing maar ook over ‘onnodige staatssteun’. Des te merkwaardiger dus dat de Tweede Kamer haar eigen ‘nationale’ invulling blijft geven aan het begrip diensten van algemeen economisch belang (DAEB), zoals de volkshuisvesting in Brussels jargon wordt aangeduid. Overigens bevindt de Kamer zich in goed gezelschap. Ook de minister zelf wil de omvang van de sociale huursector handhaven, getuige zijn beleidsvoornemen om geen juridische en economische overdracht toe te staan van woningen onder de huurtoeslaggrens. Manifest error Wat als het niet lukt om de Europese partners te winnen voor de brede definitie van social housing? Die kans is niet denkbeeldig, getuige de uitzonderlijke omvang van de corporatiesector in Nederland. Hoewel staten een grote vrijheid hebben in de definitie van hun diensten van algemeen economisch belang en Brussel deze slechts marginaal toetst, bestaat er wel zoiets als een ‘manifest error’. En ten opzichte van de omvang van de sector in andere lidstaten is de Nederlandse definitie inderdaad een ‘manifest error’. De kans dat de Europese Commissie zal ingrijpen, lijkt me daarom ook zeer reëel. In dat geval zullen de coalitiepartijen, gesteund door de SP en GroenLinks, weer iets anders moeten verzinnen om hun ‘hybride greep’ op de sector te behouden. r

‘Op het terrein van sociale investeringen ­bestaan geen definitieve zekerheden: vroeger niet, nu niet, nooit. Corporaties moeten de uitkomsten van De baat op straat serieus ­nemen, maar zich niet laten intimideren door de roep om hard b ­ ewijs. Hard bewijs is in het sociale domein altijd betrekkelijk.’ Radboud Engbersen, programmaregisseur van de SEV, in Vitale Stad.

‘Zolang kwetsbare mensen een woning blijven krijgen in kwetsbare wijken, ben je aan het d ­ weilen met de kraan open. Hoe kun je een wijk verbeteren als er telkens weer nieuwe p ­ roblemen instromen?’ Erik van Ophoven, vestigingsmanager van woningcorporatie Vivare, vindt dat de Vogelaar-aanpak fundamentele weeffouten bevat, in Tijdschrift voor sociale vraagstukken.

‘Er moet een wet komen die bepaalt dat over tien jaar 40 procent van de besturen uit vrouwen ­bestaat, net als in Noorwegen. Bottom up gaat het nooit lukken. Als mannen de keus hebben, ­kiezen ze altijd een man, een kloon van zichzelf.’ Jeroen Smit, auteur van De Prooi, over de relatie tussen toezichthouders en bestuurders in NRC Handelsblad.

‘Als het over graaien gaat, dan ken ik wel iemand. Die zit in het kabinet. Hij zet het voortbestaan van corporaties op het spel door ze te belasten.’

Margriet Drijver, bestuurder van Com•wonen in Rotterdam, in het Financieele Dagblad over Wouter Bos.

‘Toch moeten ze minimaal een keer per week met een stuk hout op hun kop worden geslagen. Ze moeten te horen krijgen dat ze gewoon w ­ erknemer zijn en dat ­zonnekoninggedrag niet getoleerd wordt.’ Jeroen Smit, auteur van De Prooi, over de relatie tussen toezichthouders en bestuurders in NRC Handelsblad over corporatiedirecteuren.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Opinie.indd 19

19

19-08-2009 11:19:24


opinie

Pieter Buisman en Els Le Large adviseurs advies- en ingenieursbureau DHV, Amersfoort

Europees recht vereist slimme aanpak Veel wijkinvesteringen van corporaties zijn verankerd in samenwerkingsafspraken met de gemeente. Helaas dreigen Europese aanbestedingsregels en het staatssteunrecht de gebiedsaanpak op de tocht te zetten. Pieter Buisman en Els Le Large van DHV vinden het daarom vreemd dat de overheid binnen Europa niet meer opkomt voor de Nederlandse aanpak.

H

et creëren van een aantrekkelijke woonomgeving, een school in een mooi gebouw en een prettige buurt behoren tegenwoordig tot het werkdomein van veel corporaties. In wijken waar corporaties veel woningbezit hebben, zijn zij bij uitstek de gebiedsontwikkelaar en investeren ze op vele fronten. In samenwerkingsovereenkomsten is het netjes vastgelegd: de corporatie gelegitimeerd als integrale gebiedsontwikkelaar. Europese richtlijnen voor aanbesteding beperken zich echter niet alleen tot bouwen, maar hebben ook hun werking op ontwikkeling, exploitatie en beheer. Overheidsopdrachten vanaf een bepaald drempelbedrag zijn daaraan onderhevig. Voor het negeren van die richtlijnen laat jurisprudentie steeds minder ruimte. Het ontbreken van een openbare aanbesteding kan leiden tot juridische procedures die leiden tot vertraging, verlies van draagvlak en verlies van vertrouwen. En daarmee staat de gebiedsaanpak op de tocht.

Voor het negeren van Europese richtlijnen is steeds minder ruimte 20

Armslag Ook het Europese staatssteunrecht bedreigt herstructureringsplannen. In herstructureringsgebieden is vaak sprake van package deals waarin verschillende plussen en minnen worden uitgeruild, bijvoorbeeld gebouwde parkeervoorzieningen, grond om niet, investeringen in maatschappelijk vastgoed en in openbare ruimte. Dat sprake is van bovenmatige staatsteun is niet altijd even duidelijk, omdat het afspraken betreft die juist vroeg in het proces gemaakt worden om ten volle te profiteren van de armslag die dat aan de gebiedsontwikkelaar geeft. Die is nodig om risico’s te kunnen nemen en om creatief en slagvaardig in te spelen op omgeving en ontwikkelingen. Mogelijk levert de concurrentie die door aanbesteding ontstaat, meer op dan de één-op-één-deal tussen gemeente en corporatie. Maar ook kan blijken dat de markt de inzet van de corporatie niet kan overtreffen. Door dit open met de gemeente te bespreken, wordt niet alleen duidelijk of aanbesteden effectief is, maar komt ook de toegevoegde waarde van de corporatie scherper in beeld. Reden van afwijken van de aanbestedingsplicht kan dan bijvoorbeeld zijn dat de afspraken tussen gemeente en corporatie een zodanige waarde hebben, dat deze niet is te overtreffen door concurrentie in de markt. Helaas zitten ook hieraan nog wat formele haken en ogen. Als namelijk sprake is van een aanbestedingsplicht, dan eist het aanbestedingsrecht dat je ook een aanbesteding organiseert. Pas als die aanbesteding niets oplevert, mag je éénop-één-afspraken maken. Dat is natuurlijk zonde van tijd en geld als je al van veraf kunt zien dat het niet zal lukken. Het Europees Verdrag kent een belangrijke kernwaarde: het Europees recht moet tot proportionele verplichtingen ­leiden voor de lidstaten. Het doorlopen van een aanbesteding terwijl je weet dat het niet gaat lukken, zou wel eens een disproportionele plicht kunnen zijn. Regels In de ontwikkelingsstrategie is ook aandacht nodig voor de staatssteunregels. Zo worden bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld brede scholen nogal eens afspraken gemaakt over lagere grondprijzen of gemeentelijke bijdragen aan een exploitatietekort. Ook levert de gemeente vaak een ­bijdrage aan de zogenaamde onrendabele top door lagere grondprijzen te rekenen onder sociale huurwoningen. ­Tussen Nederland en Europa woedt al enkele jaren een

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Opinie.indd 20

18-08-2009 14:23:59


­ iscussie over de bijzondere positie van corporaties in het d bestel. Zolang die nog niet is afgerond, zal ook bij het vormgeven van de afspraken tussen corporaties en gemeenten moeten worden voldaan aan de regels. Maak bijvoorbeeld duidelijk dat de bijdrage die de gemeente aan een tekort levert, alleen ter dekking is van de maatschappelijke onrendabele functie. Zorg voor een scheiding in de administratie tussen commerciële verhuur en maatschappelijke verhuur. Gebruik de bijdrage van de gemeente alleen voor openbaar toegankelijke voor­ zieningen en laat de exploitatie van die delen ook bij de gemeente. Zodoende kan een deel van het tekort zonder risico worden gedekt. Taxeer gronden van tevoren en houd daarbij rekening met de ‘openbare dienstverplichting’ die op de gronden ligt (het realiseren van sociale woningen). Zo ligt er onder de gereduceerde grondprijs een onder­ bouwing hoe deze tot stand is gekomen. En mocht er toch sprake zijn van steun, meld dat dan bij Europa. Houd in de projectplanning rekening met de mogelijk lange doorlooptijd van de meldingsprocedure (één á anderhalf jaar). Indien nodig, pak dan een deelproject op en breng de bijdrage van de gemeente in de onrendabele top binnen de de-minimisregeling. Dit is een regeling waarin onder een vastgesteld maximumbedrag geen goedkeuring van Brussel nodig is. Met goed verstand en slim opereren is er een redelijke kans om te ontkomen aan alle aanbestedings- en staatssteun­ regels. Maar van een overheid die corporaties aanzet tot een grotere maatschappelijke verantwoordelijkheid, mag verwacht worden dat ze zich veel sterker maakt voor een stevige lobby om binnen de Europese regels meer ruimte te geven voor de Nederlandse praktijk. r

foto: ton poortvliet, dordrecht

Er is in de ontwikkelingsstrategie aandacht nodig voor staatssteunregels

Het wezen van de corporatie D

e woningcorporaties wacht een hete herfst. Hun vrijheid wordt bedreigd. Minister van der Laan wil een woonautoriteit instellen, zeggenschap voor gemeenten en huurders in de besturen. Zijn collega Hirsch Ballin wil eisen opleggen met het Wetsvoorstel Maatschappelijke Onderneming. Verder ligt onze Neelie Kroes uit Brussel op de loer om de commerciële activiteiten in te perken en ten slotte zien sommige politici het kapitaal, dat nu in huizen zit, liever toevloeien naar de uit de hand gelopen staatsschuld. Vanwaar deze belangstelling? Komt het door de excessen, die hier en daar plaatsvonden? Ik denk het niet. Volgens mij is er te weinig duidelijkheid over het wezen van de huidige corporaties. Vroeger was het eenvoudig. De verenigingen wilden de arbeiders verheffen door zeer goedkope, maar goede woningen aan te bieden. Nu verzorgen corporaties de huisvesting van bijna 30 procent van de bevolking. De woningen zijn al lang niet meer alleen voor de laagste inkomens. De werkzaamheden van de corporaties zijn door de tijd heen verbreed. De verzelfstandiging hielp daarbij. Leefbaarheid van wijken, stadsvernieuwing, duurzaamheid, ondersteuning van ouderen, woonzorg-appartementen, huisvesting van middeninkomens, de corporaties zien dit als belangrijke doelen. Vanuit hun oogpunt is dat een logische ontwikkeling. Wat logisch is voor de corporaties, hoeft niet zo te leven in de maatschappij. Daar bestaan allerlei verschillende, onderling tegenstrijdige ideeën over volkshuisvesting en de rol van de corporaties. De een vindt dat ze alleen mogen verhuren aan echte minima, anderen trekken dat breder tot middeninkomens, en weer anderen zien hen als wijkbeheerders, projectontwikkelaars of woonzorgaanbieders. De een schaart hun kapitaal onder de publieke middelen, de ander vindt het privaat eigendom. Al deze tegenstellingen betreffen het wezen van de corporaties. Of een corporatie goed presteert, hangt af van de gekoesterde verwachtingen. Die worden weer bepaald door hun functie. Kortom, zolang die niet eenduidig is, blijft het gisten. Nieuwe maatregelen helpen dan niet. Zo kunnen toezichthouders, oud of nieuw, met veel of met weinig bevoegdheden, geen vuist maken als ze geen scherp en gedragen beeld hebben van de functie van de corporaties in de maatschappij. De discussie daarover moet voorafgaan aan nieuwe maatregelen. Annelies Huygen werkt bij TNO Delft. Ze is jurist en econoom en gespecialiseerd in marktwerking, toezicht en beleids­ vraagstukken. aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Opinie.indd 21

21

18-08-2009 14:24:12


Huur op Maat

De discussie over Huur op Maat laait weer op nu ook Amsterdamse corporaties ermee willen experimenteren. Is het een instrument om klanten meer keuzemogelijkheden te geven, zoals Jaqcueline de Jong zegt? Of heeft Kees Kwadijk gelijk en is het een middel om huurverhogingen door te kunnen voeren? De eerste bevindingen van de SEV met Huur op Maat zijn gepresenteerd, maar de echte resultaten laten nog ruim twee jaar op zich wachten. Interviews: Marieke Sjerps.

Jacqueline de Jong

‘W

e wilden onze klanten in de lagere inkomenscategorieën meer keuzemogelijkheden geven. Ruim vijf jaar geleden hebben we hierover al overlegd met het ministerie van VROM. Daarmee stonden we aan de wieg van Huur op Maat. De SEV heeft vervolgens het project geadopteerd en verbreed. In Amersfoort doen nu twee corporaties mee en worden bijna alle sociale huur­woningen op deze manier verhuurd. Na veel voorbereidingen zijn we er vorig jaar oktober mee begonnen. Met Huur op Maat zijn onze nieuwbouw en grote woningen met een h ­ uurprijs tot 800 euro nu ook bereikbaar voor mensen met bescheiden inkomens. Een belangrijk gevolg van het systeem is dat het heel handig is bij de sloop-nieuwbouwprojecten in Amersfoort. Mensen kunnen in hun eigen buurt blijven wonen.’ Waard ‘We dachten tevoren dat veel klanten vragen over Huur op Maat zouden hebben, maar dat viel reuze mee. Ook hadden we een terugloop verwacht van de verhuur aan mensen met hogere inkomens, maar dat is eveneens niet gebeurd. Mensen vinden kennelijk dat de woning die ze huren het geld waard is dat ze ervoor betalen. Het zijn natuurlijk voorzichtige ­conclusies; eind dit jaar krijgen we pas de eerste cijfers. Het project begon in een tijd van inkomensgroei. Wat de ­huidige recessie doet is nog afwachten, maar ik verwacht dat

Geen terugloop van huurders met hogere inkomens die weinig invloed zal hebben op Huur op Maat. Het experiment is tamelijk crisisbestendig; ook bij dalende inkomens ­zullen de woningen nog betaalbaar blijven. Het inkomen van bewoners wordt namelijk jaarlijks getoetst. Maar pas na drie jaar trekken we onze conclusies.’ Jacqueline de Jong is adjunct-directeur van de Alliantie Eemvallei, Amersfoort.

Kees Kwadijk

‘I

k zie niets in Huur op Maat. Het ­oorspronkelijke motief voor deze constructie, is om mensen met een lager inkomen meer keuzemogelijk­ heden te bieden. Daar heeft het rijk vorig jaar al in voorzien door het ver­ hogen van de grens voor de huur­ toeslag naar 632 euro. Daarmee is Huur op Maat op slag overbodig geworden, maar daar hoor je niemand over. Scheefwonen wordt ook als motief voor Huur op Maat aan­ gevoerd, maar dat komt nauwelijks voor. Als je het al als een probleem wilt bestempelen, want het heeft ook voordelen. Maar ‘scheefwonen’ ligt lekker in het gehoor. In de koopsector is scheef wonen wel een groot probleem. Daar is het zelfs doelbewust beleid: hoe hoger het inkomen, hoe duurder het huis

Verhoogde huurtoeslag maakt het overbodig en hoe meer de fiscus meebetaalt. Het is toch gek om je in de huursector in allerlei bochten te wringen om een miniem ­probleempje op te heffen en de hypotheekrenteaftrek verder ongemoeid te laten. Een eigendomneutrale toeslag zou veel reëler zijn, maar Huur op Maat brengt ons verder af van dat idee. Daarbij is Huur op Maat een erg ingewikkelde combinatie van toeslag door het rijk en afslag door de corporatie. Het risico is levensgroot dat het rijk de huurtoeslag gemakkelijk kan afbouwen, in de verwachting dat de corporaties daar dan wel in zullen springen.’ Misbruik ‘Een minder nobel motief van Huur op Maat is dat het als ­pleidooi wordt gebruikt voor marktconforme huren. Dat misbruik maken Amsterdamse corporaties nu al. Er is iets voor te zeggen om de huren in overeenstemming te brengen met de kwaliteit van de woning, maar dat is iets anders dan het verbeteren van de verhouding tussen huurprijs en inkomen. Maar ja, in Amsterdam leidt alles altijd tot een pleidooi voor huurverhoging.’ Kees Kwadijk is directeur van Woningbouwvereniging Langedijk, ­Noord-Scharwoude.

22

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_MeningOver.indd 22

18-08-2009 16:15:53


opinie

Lex de Boer

‘H

uur op Maat werkt vooral voor lage middeninkomens: boven de huurtoeslaggrens begint de huurkorting. Wie een inkomen daaronder heeft krijgt huurtoeslag, en boven anderhalf modaal kunnen mensen zich op de vrije markt redden. De SEV wil met dit soort experimenten het debat voeden. Maar echte resultaten zijn er pas over een jaar of twee. Veronderstellingen over effecten op de woningmarkt zijn nog niet hard te maken. Rondom Huur op Maat is een polarisatie ontstaan, die eigenlijk niet het experiment zelf betreft. Enerzijds roept het de ­discussie op of volkshuisvesting helemaal subjectgebonden moet zijn: geen sociale huren meer, maar alleen persoonsgebonden huurkortingen. Anderzijds spelen er bij Huur op Maat drie aannames: over de marktprijs van de woning, over de normhuurwoning waar iedereen zou moeten kunnen wonen en welk huurquotum reëel is. De SEV heeft voor deze drie ­punten per regio een aanname gemaakt. Zo gebruiken wij de WOZ-waarde als basis voor de marktprijs, maar de Woonbond

Veronderstelde effecten zijn nog niet hard te maken vindt die niet reëel omdat de woningprijzen kunstmatig opgedreven zouden zijn. Wat de normwoning betreft, gaan corporaties in Amersfoort bijvoorbeeld ervan uit dat iedereen in een woning moet kunnen wonen van 120 vierkante meter met voor- en achtertuin. Dat zal niet iedereen onderschrijven.’ Aannames ‘De drie aannames raken aan de fundamenten van de ­volkshuisvesting. Wil je naar een subjectivering van de ­volkshuisvesting en wat zijn dan goede uitgangspunten? Ik begrijp dat de Woonbond kritische kanttekeningen maakt, want als je de lijn van volledige subjectivering volgt, heb je uiteindelijk geen corporatie en huurbeleid meer nodig. Je kunt uiteindelijk de solidariteit binnen de huursector ondergraven, al duiden de eerste signalen uit onze experimenten daar niet op. Het zou dan ook eerlijker zijn om naar de volkshuisvesting als één systeem – koop en huur – te kijken.’ Lex de Boer is directeur van de SEV, Rotterdam.

Jan Laurier

‘O

ndanks het systeem van de huurtoeslag kunnen mensen in de ­problemen komen, bijvoorbeeld door snelle inkomenswisselingen. Huur op Maat zou dan als maatoplossing misschien iets kunnen betekenen, maar in Amsterdam willen corporaties het experiment als geheel systeem invoeren. Ze zeggen daarmee een aantal grote problemen binnen de volkshuisvesting op te lossen. Dat gaat ons echt te ver. Neem scheefwonen. Is dat nou zo’n probleem dat je daarvoor een heel systeem moet opzetten? En is Huur op Maat dan de oplossing? Dat zou wel eens heel anders kunnen uitpakken en juist de stagnatie kunnen bevorderen. Want als het om nieuwe woningen gaat, kan een hogere huur een rem zijn om uit een goedkoper huis te vertrekken. Ook bergt Huur op Maat het risico van meer segregatie in zich.’ Oplossingen ‘De redenatie is dat sommige huurders meer kunnen betalen. Het meergeld kan de hogere huren compenseren van mensen met een inkomen tot anderhalf modaal. Maar als het om de groep gaat die boven de huurtoeslag zit, maar die te weinig verdient om een huis te kopen – deze groep zit dus vast in de huursector – dan zijn er veel betere oplossingen. Het simpelste is ervoor zorgen dat zij geschikte huurwoningen en misschien goedkope koopwoningen kunnen vinden. Als we voor deze groep gaan bouwen, zet dat de markt pas echt in beweging. Met Huur op Maat wordt de schaarste gebruikt om de huren te verhogen. Dat geldt zeker in Amsterdam. En dat terwijl ­corporaties er juist voor moeten zorgen dat mensen ondanks de schaarste een goed huis tegen een redelijke prijs kunnen krijgen.

Schaarste wordt gebruikt om huren te verhogen Essentieel voor ons is dat de maximale huurprijs een vorm van prijsbescherming is. Die wordt met Huur op Maat losgelaten. Daarmee verdwijnt voor de groep net boven de huurtoeslag een belangrijk beschermend element.’ Jan Laurier is voorzitter van de Nederlandse Woonbond, Amsterdam.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_MeningOver.indd 23

23

18-08-2009 16:16:03


Lat nog hoger Zuinige woningen

De energiekosten stijgen veel sneller dan de huren. Bij ongewijzigd beleid wordt de energierekening van woningen met een laag energielabel hoger dan de huurprijs. Corporaties zijn bezig met een inhaalslag en troeven elkaar af. De ambities zijn groot, maar de teller tikt door. Hoog tijd voor een Netwerk Energiebesparing en Duurzaamheid. Tekst: Petra van Alten, foto’s: Erik van der Burgt, Tilburg.

24

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Energieverhaal.indd 24

18-08-2009 14:19:19


aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Energieverhaal.indd 25

25

18-08-2009 14:19:29


‘Door opdrachten te ­bundelen, kunnen we nu ­inkoopvoordelen behalen’

W

Passief bouwen maakt optimaal gebruik van de zon. Aramis Allee Wonen gebruikt dit concept bij zowel nieuwbouw als ­renovatie. K ­ enmerken zijn zeer goede isolatie en kozijnen met drievoudige beglazing.

oonbelang Veghel, een corporatie met circa 3.000 huur­ woningen, grijpt de economische crisis aan om op energie­gebied fiks te gaan investeren in de bestaande woningvoorraad. ‘Wij besteden jaarlijks 3,5 miljoen euro aan onderhoud’, zegt directeur-bestuurder Ad Stas. ‘Dit gaan we met 50 procent opkrikken. Door opdrachten te bundelen, kunnen we nu inkoopvoordelen behalen. Dit is gunstig voor ons, onze reputatie, de werk­ gelegenheid in de bouw én voor onze huurders. In plaats van af te wachten tot de kopersmarkt eindelijk weer in beweging komt, kunnen we beter a ­ nticyclisch investeren.’ Ook andere corporaties zitten niet stil in afwachting van betere tijden. De Groningse corporatie De Huismeesters voorzag in 1982 in totaal 96 woningen in de wijk Beijum van zonnecollectoren. Deze zomer zijn ze alweer toe aan een gloednieuw zonne-energiesysteem. De kosten liegen er niet om: 36.000 euro per woning, oftewel 3,5 miljoen euro in totaal. De ambities zijn groot. Zo wil de Drontse corporatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW) in 2012 geen E-, F- en G-labels meer hebben. ­Loevenhout van Portaal in de Utrechtse wijk Overvecht wordt ‘het ­eerste wooncomplex in Nederland waarbij Eneco milieuvriendelijke warmte omzet in koude’. En hebben corporaties afgesproken in tien jaar tijd 20 procent energie te besparen, de Alliantie gaat voor 25 procent. Om het energiebewustzijn van huurders te verhogen, heeft studentenhuisvester Stadswonen in Rotterdam een energie battle georganiseerd. Bewoners van een aantal complexen namen het tegen elkaar op om zo energiezuinig mogelijk te wonen. In Hof van Twente worden bijstandsgerechtigden opgeleid tot energieadviseurs die werken ­vanuit een woning die door woningcorporatie Viverion beschikbaar is gesteld. De extra inspanningen vallen niet in de categorie liefdewerk oud papier, maar zijn hard nodig. De woningvoorraad van corporaties bevindt zich namelijk vaker in de laagste regionen (E tot en met G) dan in de toplabels A en B. Ministeries, corporaties, bouw-, energieen installatiebedrijven hebben verleden jaar met elkaar afgesproken dat in 2020 2,4 miljoen bestaande woningen en andere gebouwen blijvend minder energie gebruiken. Volgens de laatste gegevens zijn verleden jaar 10.000 woningen energiezuiniger geworden. Dit jaar moeten daar 70.000 woningen bijkomen. Vanaf 2010 moeten jaarlijks 200.000 woningen worden aangepakt en uiteindelijk moeten dit er 400.000 per jaar worden. Cradle to cradle Maar volgens Jan Rotmans, hoogleraar Transitiemanagement aan de Erasmus Universiteit Rotterdam die onder meer Woonbron adviseert bij energievraagstukken, is dat bij lange na niet genoeg. ‘Heel veel woningen hebben bijvoorbeeld nog steeds een gasaansluiting, maar

26

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Energieverhaal.indd 26

18-08-2009 14:20:02


De schil van de passiefwoningen in Roosendaal is optimaal geïsoleerd en kierdicht gemaakt.

binnen 30 jaar is het gas op. De prijzen rijzen de pan uit. Honderd­ duizenden bewoners komen hierdoor in de problemen. Terwijl er nu al zoveel slimme constructies zijn die gas overbodig maken.’ Rotmans wil de lat voor corporaties nóg hoger leggen. Niet 20 procent, maar 50 procent moet de norm worden. Nederland moet duurzaam worden, betoogt de hoogleraar, maar ‘honderden wetten’ staan dit streven in de weg. Hij zou graag zien dat het cradle-to-cradle-principe maatgevend wordt in de bouwwereld, waarbij afval (ook bouwafval) een grondstof wordt voor een nieuw product. Een van de nog schaarse landelijke voorbeeldprojecten waarbij het principe van cradle to cradle wordt toegepast, is het project De Zunne van Lefier Groningen. Als onderdeel van de herstructurering van De Wijert-Noord bouwt Lefier hier 32 houtskeletbouwwoningen, een bouwmethode waarbij aanzienlijk minder bouwafval ontstaat dan bij traditionele methoden. Een andere opmaat naar ‘nul-energie-bouwen’ is passief bouwen, zoals Aramis AlleeWonen in Roosendaal heeft gedaan. Passief bouwen is een bouwconcept waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de zon. In de winter is nog maar heel weinig energie nodig om de woning op temperatuur te houden. Behalve drie nieuwe rode zonnewoningen in houtskeletbouw, heeft Aramis Allee Wonen als eerste Nederlandse woningcorporatie concrete stappen genomen om het concept op grote schaal toe te passen in de renovatie van sociale woningbouw. Middenmoot Bovenstaande bouwmethodes worden in Nederland, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland, nog maar mondjesmaat toegepast. Wat duurzaamheid betreft bungelt Nederland onderaan de middenmoot, zegt Rotmans. Terwijl in het regeerakkoord is afgesproken dat in 2020 20 procent van de energie duurzaam moet worden geproduceerd en de uitstoot van broeikasgassen met 30 procent moet zijn verminderd. Rotmans is niet de enige groene goeroe die een hard hoofd heeft in deze afspraak. Wekt Duitsland bijna een kwart van zijn energie op, in Nederland is dat maar 4 procent. Duitsland heeft met zijn investerin-

gen in zonne-energie 250.000 banen gecreëerd. Wij maar 400. Wij denken in rekenmodellen, cijfers en subsidieregelingen, maar die ­hebben bijna altijd een plafond. Daardoor blijft veel van wat wij verzinnen, marginaal. ‘Kijk naar de stimuleringsmaatregelen voor winden zonne-energie. Zodra die een succes werden, zijn ze gestopt. Dat was een kardinale fout.’ Duitsland doet het slimmer, door bijvoorbeeld elektriciteitsbedrijven te verplichten door particuliere windmolens en zonnecollectoren opgewekte stroom af te nemen. Deze maatregel kost de overheid geen cent, maar heeft de productie van duurzame energie wel enorm bevorderd. Rotmans vindt dat wij het onszelf heel moeilijk maken om te investeren in duurzame energie. In het Rotterdamse Kralingen bijvoorbeeld hield de welstandscommissie het plaatsen van zonnepanelen tegen. ‘Per direct afschaffen, die commissies.’ In het Friese Joure durfden ze wel en werden bij het energieneutraal maken van 70 woningen flitsbouwvergunningen uitgegeven, waardoor de gebruikelijke juridische procedures buitenspel werden gezet. Investeringsaftrek Chris Bruijnes is algemeen directeur van Meer met Minder, de stichting die het nationale energiebesparingsprogramma uitvoert. Evenals Rotmans maakt Bruijnes zich zorgen over het plafond van (subsidie)­ regelingen. Als voorbeeld noemt hij de energie-investeringsaftrek (EIA), die tot eind 2010 ook gaat gelden voor bestaande huurwoningen. Van de gemaakte kosten mag 44 procent, met een maximum van 15.000 euro per woning, worden afgetrokken voor de fiscale winstbepaling. Voor dit en volgend jaar heeft de overheid in totaal 277,5 miljoen euro uitgetrokken voor deze maatregel. Bruijnes vindt het een gemiste kans dat door de gestelde einddatum van december 2010 alleen reeds in gang gezette plannen van de EIA kunnen profiteren. ‘Een langere toezegging zou nieuwe plannen naar voren kunnen trekken. Dat zou pas een echte stimulans zijn in deze tijden van crisis, maar daar heeft de overheid dus niet voor gekozen.’ Bruijnes is niet zozeer ontevreden over het ambitieniveau van corpoaedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Energieverhaal.indd 27

27

18-08-2009 14:20:18


Boven: Lefier Groningen past bij houtskeletbouwwoningen het ­principe van cradle to cradle toe, waarbij afval een grondstof wordt voor een nieuw product. Onder: Loevenhout van Portaal in de Utrechtse wijk Overvecht wordt ‘het eerste wooncomplex in Nederland waarbij Eneco ­milieuvriendelijke warmte omzet in koude’.

Nieuw netwerk Naast het al bestaande virtuele Netwerk Energiebesparing op www.aedesnet.nl wordt op 30 september het fysieke Netwerk Energiebesparing en Duurzaamheid opgericht. Het netwerk staat open voor beleidsverantwoordelijken, -medewerkers en leidinggevenden die geheel of gedeeltelijk met energiebesparing en duurzaamheid bezig zijn binnen hun corporatie. De corporatie moet lid zijn van Aedes. Voorop staat de wil en het ver­ mogen van elk lid om k ­ ennis te halen én te delen. Het ­netwerk bestaat uit kennis- en projectgroepen, waarin corporaties samenwerken aan c­ oncrete projecten op het gebied van e ­ nergiebesparing en duurzaamheid. Aedes faciliteert het. Meer informatie via l.vanzandbrink@aedes.nl.

28

raties, maar vindt wel dat de sector te onzichtbaar is op dit vlak. ‘Als de sector regelmatig actuele cijfers laat zien van wat zij doet op energiegebied, kan dat stimulerend werken. Ze moet laten zien dat ze koploper is op het gebied van energiebesparing in de Nederlandse woningvoorraad. Het elan is er, maar het wordt niet uitvergroot.’ Klimaatcorporatie Zes corporaties doen dat wel, door zich te laten certificeren als klimaatcorporatie. Dit SKW-certificaat is voor corporaties die voldoen aan een pakket van eisen, zoals energiebesparing en het gebruik van duurzame energie in het woningbestand. Zij moeten daarmee overtuigend bijdragen aan een beter klimaat. Woonstichting Etten-Leur (WEL) is zo’n klimaatcorporatie. Samen met haar Belgische collega Zonnige Kempen is WEL een Europees subsidieproject gestart dat de woonlasten van een woning in beeld moet brengen. Projectleider C ­ harel Wouters: ‘Voor een energiezuinige woning kan een hoge huurprijs worden gevraagd. Toch kan die uiteindelijk lagere maandelijkse lasten hebben dan een woning met een lagere huur waarvan de energiekosten hoger zijn. Het in kaart brengen van de totale woonlasten kan ons in een spagaat brengen doordat we woningen met een laag energielabel straks wellicht moeilijker kunnen verhuren. Maar het gaat ons in de eerste plaats om de huurder, die in één oogopslag moet kunnen zien wat naast de huurlasten de energielasten zijn van een woning.’ Zonnige Kempen heeft een andere reden om mee te doen aan het ­project. In België zijn de sociale huren afgestemd op het inkomen van de bewoner. Zonnige Kempen heeft van de Belgische overheid ­toestemming gekregen om de helft van de besparing die ze bereikt door het nemen van energiemaatregelen, toe te voegen aan de huur. Het woonlastenproject gebruikt Zonnige Kempen om die besparing in beeld te krijgen. Een keurmerk zoals de titel klimaatcorporatie biedt kansen voor bijvoorbeeld de branchereputatie en de maatschappelijke verankering van corporaties. Dat geldt volgens Bruijnes ook voor de wijkgerichte aanpak. Een buurt kent vaak een gemengde woningvoorraad, die in handen is van corporaties, particulieren, verenigingen van eigenaren, enzovoort. Maar het type woningen is er vaak wel hetzelfde. Corporaties doen al veel in de omgeving van hun woningen, zoals het creëren van allerlei voorzieningen op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Ook op energiegebied zouden ze die rol kunnen oppakken, meent Bruijnes. ‘Corporaties kunnen particulieren laten meeliften op de schaalvoordelen die zij behalen, waardoor ze een lagere inkoopprijs kunnen bedingen. Toch ken ik nauwelijks voorbeelden van een dergelijke wijkaanpak. Terwijl die zoveel kansen biedt. Corporaties moeten meer outside the box gaan denken.’ Her en der, zoals in Utrecht, overwegen corporaties en gemeenten wel om particuliere huizenbezitters ook te laten profiteren van hun gunstige markt­positie. Nu de uitvoering nog. r

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Energieverhaal.indd 28

18-08-2009 14:20:29


BOB-- 0814 Advo 185x130 1-7-09 9:07 Pagina 1

START VANAF

SEPTEMBER 2009

Met BOB kom je hogerop. Verdiep je kennis en inzicht Volg een van deze opleidingen: Opleiding Projectontwikkeling (voor starters) Leergang Projectontwikkeling (voor professionals) Opleiding Bouwkostendeskundigen (voor professionals) Diverse korte bijeenkomsten over Bouwbesluit en wet- en regelgeving

Deze opleidingen kunnen wij tevens in-company verzorgen. Kijk voor meer informatie op www.bob.nl BOB bv Postbus 715 2700 AS Zoetermeer 079 325 24 50 BOUWEN AAN TALENT

RIGO Research en Advies draagt bij aan de kwaliteit van de besluitvorming. Wij helpen onze opdrachtgevers om goede besluiten te nemen. Gebaseerd op kennis van de feiten en inzicht in de mogelijkheden. Bij vraagstukken die te maken hebben met de woon- en leefomgeving van mensen. Woningcorporaties ondersteunen we bij het verkennen van de woningmarkt, het formuleren van visie en strategie en het uitwerken daarvan in beleid en afspraken.

Mensen, stenen, geld; het

Leergang Integrale Besturing

beleidsproces bij woningcorporaties

Woningcorporaties

Ondernemingsdoelstellingen

Evalueren van het portefeuillebeleid

Portefeuilleplan en facetbeleid

(tweede druk) Het labelen van complexen

Wijkstrategieën

Bij woningcorporaties draait het om

De vijfdaagse leergang IBW behandelt

mensen, stenen en geld. De ‘mensen’ zijn

vraagstukken over het ontwikkelen en

de klanten en de maatschappij, de

implementeren van een professioneel,

‘stenen’ het vastgoed en het ‘geld’ het in

effectief en efficiënt proces van

het vastgoed belegde kapitaal. Het geld is

vastgoedsturing. RIGO heeft een aantal

er voor de stenen en de stenen zijn er

instrumenten ontwikkeld (zoals de

voor de klanten en de maatschappij. De

transparantiemethodiek) die u kunnen

woningcorporatie legt in haar beleid vast

ondersteunen bij het maken van keuzen

Maatschappelijk ondernemen

hoe zij met klanten, maatschappij,

met betrekking tot maatschappelijke

Marktonderzoek

woningen en kapitaal om wil gaan. In het

doeleinden, klanten, vastgoed en geld.

Vastgoedsturing

boek Mensen, stenen, geld is beschreven

Deze instrumenten worden in de

Governance

wat dat beleid inhoudt en hoe het tot

leergang als illustratiemateriaal gebruikt.

Transparantiemethodiek

Voor bestellen en/of aanmelden

stand komt. Het boek, geschreven door

De data zijn: 13 oktober, 3 en 17

kunt bellen: 020-5221111, of

Leefbaarheid

Peter van Os, is bij RIGO te bestellen.

november, 1 en 15 december. 2009

mailen: marianne.engel@rigo.nl.

Complexplannen en uitvoeringsplannen

Evalueren van het complexbeleid

Het uitvoeren van het complexbeleid

RIGO Research en Advies BV is gevestigd in Amsterdam, De Ruyterkade 139, Amsterdam. T 020-5221111, www.rigo.nl

opmaak aedes 17.indd 1

20-08-2009 16:01:38


opmaak aedes 17.indd 2

20-08-2009 16:02:09


nieuws uit de regio

Aanbesteden op een nieuwe manier Wooncorporatie Wonion heeft voor een project van 60 energie­ neutrale woningen in Ulft een innovatieve aanbestedingsme­ thode gehanteerd. Vijf consortia, met daarin alle partijen uit de bouwketen, ontwikkelden een plan voor een concreet eind­ product met prijskaartje. Deze integrale benadering is volgens Wonion efficiënt, het resultaat sluit perfect aan op de opdracht en het risico op latere onduide­ lijkheden of faalkosten neemt enorm af.

Wonion denkt al langer na over een integrale benadering van bouwtrajecten, zegt woordvoerster Ester Helming. ‘We willen naar een andere samenwerking met bouwpartijen. De verschillende disciplines uit de bouw­ keten moeten op voorhand samen naar een kwaliteits­ product toewerken en zoeken naar innovatieve oplossingen. Vandaar dit experiment. Belangrijk voordeel van deze aanbestedingsmethode is dat het geen plan met een begroting oplevert, zoals bij de traditionele aanbesteding, maar een gespecificeerd product en een heldere prijs.’ De vijf regionale consortia zijn gevormd door regionale bouw­ bedrijven. Zij hebben zelf partners erbij gezocht, gezamenlijk zijn ze aan de opdracht begonnen. Op 22 juli zijn alle plannen gepresenteerd en, in aanwezigheid van alle partijen, beoordeeld door een selectiecommissie met vertegenwoordigers van onder meer Wonion, de gemeente Oude IJsselstreek, welstand en het stedenbouwkundig bureau. Het

winnende consortium van bouwbedrijf Klomps uit Dinxperlo gebruikt het passiefhuizenconcept als basis, aangevuld met het energieplus-concept. De deelnemende consortia waren positief over de methode. Zij hebben allemaal een vergoeding ontvangen. Helming: ‘Die is niet kostendekkend, maar de ervaringen die alle partijen hebben opgedaan, zijn ook later weer bruikbaar, mede omdat het om een duurzaam project ging. We hebben veel goede reacties gehad.’ Het aanbestedingstraject is binnen zes weken afgerond. Dat is vooral het gevolg van het Aanvalsplan kredietcrisis van de Regio Achterhoek. Daarin is een aantal bouwprojecten aangewezen, waaronder deze, die fors wordt versneld. De gemeente Oude IJsselstreek heeft procedures daarom sterk vereenvoudigd. Bovendien heeft de welstand

meegekeken naar de plan­ vorming van de verschillende consortia, waardoor het eind­ product vrijwel klaar is voor de bouwaanvraag. Ook Bouwend Nederland is positief over dit initiatief en wordt betrokken bij de komende evaluatie. Waar nodig wordt het concept verbeterd, maar Wonion wil het zeker vaker toepassen. Ook voor niet-duurzame projecten. Ester Helming: ‘Het is duidelijk, transparant en het levert een kwalitatief goed product op met weinig kans op faalkosten.’ Wonion wil graag andere corporaties informeren over deze methode. Voor contact: www.wonion.nl.

In een nieuwe manier van aanbesteden gehanteerd door Wonion zijn de onderlinge verhoudingen zo geregeld dat meer energie gestoken kan worden in innovatieve oplossingen. Op de foto een impressie van het eerste project dat op deze manier is aanbesteed: 60 energieneutrale woningen in Ulft.

www Meer nieuws uit de regio leest u op www.aedesnet.nl.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 31

31

20-08-2009 15:42:05


kort Doe mee Veertien ideeën om de wijk rondom het Tilburyplein in Purmerend leuker te maken. Dat leverde de Doe mee!-actie van Wooncompagnie op. De twee leukste ideeën zullen worden beloond met geld en menskracht. De indieners moeten hun idee zelf uit­ voeren met hulp van buurt­bewoners. Klapper Het al langer bestaande Klapperproject in Eindhoven is ook een succes in de aandachtswijken Doornakkers en Bennekel. Huurders van Woonbedrijf krijgen onder andere hulp bij het op orde brengen van hun administratie. Na ruim een jaar zijn er 100 betalings­regelingen getroffen en zijn 150 huurders geholpen met adviezen. Verkoop in Biervliet Clavis heeft 57 eengezins­ woningen in Biervliet verkocht aan Woongoed ZeeuwsVlaanderen. Clavis gebruikt de verkoopopbrengst voor de toekomstige herstructure­ rings­opgave in Terneuzen. De bewonersraad van Clavis stemde in met de verkoop.

32

Woonmachine geeft vrijheid inrichting

Educatief Studenten belevingscentrum wisselen in antimondiale vorming kraakpand

Nieuwe studio’s in project Rembrandt Eindhoven krijgen een multifunctionele kubus met een keuken, wc, douche en bergkast. Wooninc. liet deze ‘woonmachine’ ontwikkelen.

In Venlo onderzoekt Wonen Limburg samen met Stichting Wereldpaviljoen de haalbaarheid van een educatief centrum voor mondiale vorming. Het op een duurzame wijze te bouwen centrum laat jongeren beleven hoe het toegaat in derde­ wereldlanden.

WonenBreburg heeft de commotie rondom een anti-kraak­ complex aan de Nieuwe Inslag in Breda opgelost. 27 appartementen daarin worden gereserveerd voor buitenlandse studenten. Voor de huidige tijdelijke bewoners van die woningen is vervangende woonruimte geregeld.

Investeren in maatschappelijk vastgoed is volgens vestigingsdirecteur Hassan Najja een kerntaak van Wonen Limburg. ‘Dit belevingscentrum is gerelateerd aan onderwijs. Dat heeft een spin-off effect. Meer kennis over derde wereldlanden draagt bij aan sociale participatie in de wijken.’ De corporatie heeft kennis en kunde in vastgoed te bieden en daarom gaat een medewerker acht uur per week werken aan de voorbereiding van het project. Het permanente centrum moet in 2012, voor de opening van de Floriade, gereed zijn. De bijzondere duurzame constructie van het gebouw is ook internationaal toepasbaar als noodopvang bij rampen.

De buitenlandse studenten die straks aan de Nieuwe Inslag gaan wonen, studeren het komende studiejaar aan de internationale hogeschool NHTV in Breda. Veel tijdelijke bewoners van de 27 appartementen volgen echter diezelfde opleiding. De Bredase SP heeft onder meer middels pamfletten geprotesteerd tegen de uitzetting van de bewoners en noemde het vreemd dat de ene student plaats moet maken voor de andere. Voor de studenten die moeten vertrekken, is in samenwerking met een anti-kraakorganisatie in Breda vervangende woonruimte gevonden. De meesten zijn inmiddels daarheen verhuisd. De buitenlandse studenten arriveren in september. Zij blijven het komend studiejaar in het complex wonen. Daarna bekijkt WonenBreburg wat er met het pand moet gebeuren. WonenBreburg zegt dat deze constructie de meest praktische was. De corporatie betreurt de ontstane commotie en is blij dat er een goede oplossing is gevonden.

De woonmachine komt in 61 studio’s voor jongeren. De studio’s hebben een oppervlakte van 40 tot 60 vierkante meter, de kubus meet 2,70 bij 2,30 meter. De buitenzijde van de woonmachine oogt neutraal, binnenin komen frisse kleuren. In het keukendeel komen standaard een keramische kookplaat en koelkast. Volgens Angela van Mersbergen, communicatieadviseur bij Wooninc. is vooral de flexibele inrichting van de studio’s belangrijk: ‘Bewoners krijgen rondom de kubus maximale vrijheid voor inrichting en beweging. We zijn enthousiast, we willen de woonmachine vaker gaan toepassen.’ w

Op de bouwschuttingen kan het Eindhovense publiek vast kennismaken met de woonmachine in project Rembrandt.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 32

20-08-2009 15:42:23


nieuws uit de regio

De Kleine Meierij vaart nieuwe koers

De Kleine Meierij in Rosmalen beschikt sinds deze zomer weer over een voltallige raad van toezicht. Op de advertentie kwamen 65 reacties binnen. Dat is opmerkelijk voor een organisatie die afgelopen jaar zo negatief in het nieuws kwam. Bijzonder is ook de gemiddelde leeftijd van de raadsleden: 42 jaar. Het is de opmaat naar een nieuwe koers.

Een geweldig resultaat, noemt directeur-bestuurder Simon Jansen deze verjonging van de raad. ‘Voor een raad van toezicht is dit een ongekend lage gemiddelde leeftijd. Bovendien telt de uit vijf leden bestaande raad, vier nieuwe mensen, van wie drie vrouw zijn.’ Jansen bekleedt zijn functie bij De Kleine Meierij nu ruim een jaar. Bij zijn aankomst stond de corporatie er bepaald niet goed voor. En begin dit jaar kreeg Jansen de resultaten van drie onderzoeken naar de problemen bij de corporatie onder ogen.

De Volkskrant was een van de media die er melding van maakte. Inzet van de bericht­ geving: de corporatie heeft zichzelf aan de rand van de afgrond gebracht. Vooral het onderzoek naar de projectenportefeuille deed Jansen schrikken. De corporatie betaalde veel te veel voor vastgoed en grond. ‘Ook bij het geven van opdrachten aan aannemers werden bepaald geen marktconforme bedragen neergeteld. Het onderzoek naar de leningenportefeuille was eveneens schrikbarend: DKM bleek

veel te veel geld te hebben geleend. Verder waren de organisatiekosten van de corporatie aanzienlijk hoger dan bij de collega-instellingen. Zo reden vrijwel alle medewerkers in een lease-auto’, vertelt Jansen. Dat laatste was snel te veranderen. Het op orde brengen van de leningen- en projectenportefeuille is minder eenvoudig. De afgelopen maanden heeft Jansen de projecten in kaart gebracht. ‘Twee derde van de geplande projecten gaan we niet meer zelf uitvoeren. We verkopen

ze of zoeken partners om mee samen te werken. Met de aannemers hebben we nieuwe prijzen bedongen. Dat lukt allemaal redelijk.’ Jansen vertelt dat hij vanaf dag één openheid van zaken heeft gegeven. Transparantie is ook een belangrijk onderdeel van het cultuurveranderingtraject waarmee DKM in oktober start. De veranderingen bij DKM zijn van begin af aan ook met de vakbonden besproken, zegt OR-voorzitter Paul van Elderen. Daarbij is afgesproken dat er geen gedwongen ontslagen zullen vallen.

Kopje koffie? ‘Mevrouw, kom bij ons ‘n kopje koffie drinken’, is een regel uit het winnende gedicht van Muhammed Said uit groep acht van basisschool Tarieq Ibnoe Ziyad in Eindhoven. De school wordt dit jaar gesloopt. Als her­ innering zijn de dichtregels van Muhammed nu vereeuwigd in de zijgevels van twee woningen van Woonbedrijf. De corporatie wil met het kunstproject het belang van de relatie tussen buurt en school benadrukken. Bij de nieuwe school komt daarom ook een buurt­ ontmoetings­ruimte.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 33

33

20-08-2009 15:42:29


kort Zelfstandig wonen Het aantal DOOR!-trajecten in de regio Eindhoven is in 2008 gestegen ten op zichte van 2007, blijkt uit het jaarverslag over 2008. DOOR! is een samenwerkingsverband van corporaties en opvang- en zorgaanbieders in de regio Eindhoven. DOOR! begeleidt cliënten van opvang- en zorgaanbieders naar zelf­ standig wonen. Gouden Pijl Het bestuur van verschillende buurt- en huudersverenigingen in de regio Emmen bracht op uitnodiging van Lefier ZuidoostDrenthe een bezoek aan het VIP-dorp van wielerevenement de Gouden Pijl. Lefier sponsort het evenement en beschikte daardoor over een aantal toegangskaarten. Nagtegael Woonservice in Westerbork heeft 14 woningen in nieuwbouwwijk Nagtegael in Beilen verkocht met Koopgarant aan starters en doorstromers. Aanvankelijk stonden de woningen lange tijd onverkocht leeg. De gemiddelde waarde van de woningen is 230.000 euro. Met de Koopgarant-korting bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 160.000 euro.

Huurders nemen deel aan VvE

Goedkoper en groen

Aanpak verloedering

Huurders in complexen met huur en koop van Woonbron (Rotterdam) kunnen gaan participeren in de vereniging van eigenaren. De corporatie heeft hierover een samenwerkingsovereenkomst getekend met haar bewonersorganisaties. Bij een aantal complexen start een proef.

Door slim te shoppen, bespaart Mozaïek Wonen drie ton op energiekosten.

Mitros en de gemeente Utrecht gaan de sociaal-economische verloedering van de Amster­damse­ straatweg in Utrecht-Noordwest te lijf. De speciaal opgerichte Wijkontwikkelingsmaatschappij Noordwest gaat waar nodig (woon)winkelpanden verwerven en een betere bestemming geven.

Volgens de overeenkomst krijgen huurders stemrecht over zaken waar zij aan meebetalen, zoals servicekosten en een huismeester. Daarnaast kunnen zij deelnemen aan commissies voor technische zaken en leefbaarheid. Voor besluiten over planmatig onderhoud behoudt Woonbron zelf stemrecht. Voor Wouter Rohde, directeur Concerncenter van Woonbron, is de afspraak het ultieme samengaan van huurderparticipatie en de verenigingsvorm van eigenaren: ‘De commissies waarin huurders en kopers meedraaien, krijgen een mandaat van de vereniging van eigenaren. Het maakt voor het woonplezier ook niet uit of je koopt of huurt.’

Mozaïek heeft zo’n 250 woon­ gebouwen in verhuur in Gouda en Bodegraven waarvoor zij de energie inkoopt. De energiekosten voor de gemeenschappelijke ruimten worden aan huurders doorberekend in de servicekosten. Samen met een adviesbureau zocht de corporatie naar een andere energieleverancier. Dit leidde tot de afsluiting van een voordeliger inkoopcontract per 1 juli met Greenchoice (elektriciteit) en Dong Energy (gas). Hierdoor wordt niet alleen 300.000 euro bespaard, maar wordt ook groene energie afgenomen. ‘De component energie in de servicekosten zal volgend jaar aanzienlijk dalen’, weet manager Woningbeheer Annelies Lens. ‘Het betreft hier de inkoop van de gemeenschappelijke ruimten, maar ik raad iedereen aan kritisch naar de eigen energierekening te kijken. Met shoppen is veel te besparen.’

Gemeente en Mitros participeren ieder voor de helft in de WOM Noordwest. Beide hebben enig vastgoed overgedragen aan de WOM, zodat deze investerings­ capaciteit heeft. De WOM kan daarmee bedrijfspanden kopen die leegkomen of waarin sprake is van bijvoorbeeld malafide verhuur of overlast. Doel van de WOM is illegale praktijken tegengaan, meer kwaliteit in het winkelbestand en imago­ verbetering van de Amsterdamsestraatweg. Er zijn veel winkels in het zogenaamde lage segment, zoals belwinkels en snackbars. In aangekochte of leegstaande bedrijfspanden probeert de WOM winkels en horecazaken met meer uitstraling te plaatsen. Bovenwoningen kunnen worden gerenoveerd en verhuurd. De WOM werkt nauw samen met een Gebiedsmanager Veiligheid en Straatmanager van de gemeente. Zij kennen bewoners en ondernemers in het gebied en informeren de WOM over de problemen en behoeftes. De WOM zelf gaat via diverse kanalen op zoek naar geschikte ondernemers. r Wijkontwikkelingsmaatschappij Noordwest gaat werken aan verbetering van het winkelbestand van de Amsterdamsestraatweg in Utrecht.

34

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 34

20-08-2009 15:42:42


nieuws uit de regio

Loevenhout gekoeld met restwarmte Portaal heeft een primeur. De woningen en bedrijfsruimtes in het project Loevenhout, dat wordt gebouwd in de Utrechtse Vogelaarwijk Overvecht, worden niet alleen verwarmd, maar ook gekoeld door restwarmte uit een elektriciteitscentrale. Eneco, partner in dit project, past dit systeem al toe in enkele bedrijfspanden. Toepassing in een wooncomplex is nieuw in Nederland. Loevenhout wordt, net als vrijwel alle woningen in Overvecht, aangesloten op het Utrechtse stadsverwarmingsysteem. Dat systeem draait op de restwarmte van de elektriciteitscentrale aan de Lage Weide in Utrecht. Eneco installeert bij Loevenhout bovendien zes adsorptiekoelmachines, die in de zomerperiode restwarmte uit de elektriciteitscentrale omzetten in zogenaamde topkoeling. Hiermee wordt water gekoeld, dat vervolgens via het vloerverwar-

mingssysteem de woningen en bedrijfsruimtes in Loevenhout kan verkoelen. Door de restwarmte van de elektriciteitscentrale nu te gebruiken voor verwarming én verkoeling, worden de duurzame mogelijkheden van deze centrale optimaal benut en kan circa 56 procent energie worden bespaard ten opzicht van een conventioneel verwarmingssysteem. De CO2-besparing bedraagt gemiddeld 182 ton per jaar.

Eneco en Portaal hebben gezamenlijk het koelingsysteem voor het wooncomplex ontwikkeld. Belangrijk verschil met een bedrijfsgebouw is dat een wooncomplex veel gebruikers heeft, met ieder hun eigen behoefte aan verwarming en verkoeling. Dat maakt de situatie in een woongebouw gecompliceerder. Aanvankelijk wilde Portaal in dit nieuwe complex overigens gebruikmaken van aardwarmte, zegt projectmanager Iljoesja ­Berdowski. ‘Maar de infrastructuur van de stadsverwarming ligt er. Het is onlogisch om dat ongebruikt te laten en een nieuwe, dure aardwarmteinstallatie te gaan aanleggen.’ Berdowski kan lastig aangeven

hoeveel bewoners kunnen besparen op hun energiekosten, maar benadrukt dat dit systeem in ieder geval meer kwaliteit en comfort biedt zonder hogere ­kosten. Over de investering van Portaal zegt Berdowski dat die hoger is dan bij conventionele verwarming. ‘Wij kiezen voor duurzaamheid, bovendien wordt verkoeling in goed geïsoleerde woningen steeds belangrijker.’ Portaal onderzoekt welke andere nieuwbouwprojecten in aanmerking komen voor dit systeem. Zie ook de reportage over energie op pagina 24 van dit nummer.

Sound of Music Sinds vorige maand waan je je aan de Alpenroosstraat in Eindhoven in de bergen. Grote garagedeuren – voorheen vies beklad – zijn beschilderd met een fris graffiti-berglandschap. Wijkbewoners mochten uit drie ontwerpen kiezen. Het gekozen ontwerp is inmiddels door de buurt omgedoopt tot The Sound of Music. De professionele graffiti is onderdeel van een graffitiproject van Wooninc., Woonbedrijf, de politie en Welzijn Eindhoven. Op basisscholen wordt voorlichting gegeven over de overlast door graffiti. Alle graffiti in de wijk wordt verwijderd en nieuwe graffiti wordt binnen 24 uur weggehaald. En tot slot wordt alle te verwijderen graffiti gefotografeerd en opgeslagen in een database. Als de dader niet op heterdaad wordt betrapt, dan kan de politie daders op deze manier opsporen en bestraffen. aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 35

35

20-08-2009 15:42:55


kort Koopgarant Woningstichting Nijkerk (WSN) verkocht afgelopen half jaar 21 woningen met een Koopgarant-­korting aan jongeren onder de 30 jaar. Het betreft zowel nieuwbouwwoningen als voormalige huurwoningen. Eerder onderzoek toonde aan dat jongeren massaal Nijkerk verlaten bij gebrek aan betaalbare huur- en koopwoningen. Corsoboot Staedion (Den Haag) was dit jaar sponsor van het Varend Corso Westland en voer ook voor het eerst mee. De Staedion-corsoboot werd net als alle andere corsoboten uitbundig uitgedost met verse bloemen, planten en groenten uit Westland. Staedion heeft in haar expositieruimte een tentoonstelling ingericht over het Varend Corso. Bloementuin Huurders en kopers in de wijk de Vergt in Woudrichem hebben samen een gemeenschappelijke gezichtsbepalende tuin omgetoverd tot een bloementuin. Dat is het resultaat van de leefbaarheidsprijsvraag die Woonlinie in april uitschreef. Wooonlinie stelde voor het idee 3.500 euro beschikbaar.

36

Buurtflats in Overvecht

Garantie voor Hulp bij kopers Middelburg huurachterstand

In de Utrechtse wijk Overvecht kunnen bewoners terecht in buurtflats. Corporaties, welzijns­ instellingen en de gemeente organiseren vanuit deze ontmoe­ tingsplekken diverse activiteiten.

Woongoed Middelburg biedt kopers van 48 nieuwbouw­ woningen de garantie dat de corporatie de huidige eigen woning koopt als verkopen niet lukt.

Onlangs opende Mitros in Overvecht de vierde buurtflat. Volgens Anne-Marie Cuvelier van de cor­poratie is het een mooi middel om zich in te zetten voor mensen in de buurt. ‘We zijn zichtbaar en staan dichtbij de bewoners.’ Behalve om elkaar te ontmoeten, kunnen bewoners er terecht met vragen en opmerkingen. Zo houdt de buurtbeheerder van Mitros er spreekuur en al naar gelang de behoefte van de mensen vinden er activiteiten plaats. Ook het project Wonen en Kansen, waarbij huisbezoeken worden afgelegd, opereert vanuit de buurtflats. Mitros heeft een soortgelijke voorziening in Zuilen en Nieuwegein. w

De 48 woningen zijn verspreid over drie projecten in Middelburg waarvan één in het najaar van 2010, en één in het voorjaar van 2011 wordt opgeleverd. Kopers die gebruikmaken van de garantie­ regeling kunnen dus lang van tevoren hun huis te koop zetten. ‘Maar als de oude woning maximaal drie maanden na oplevering van de nieuwe nog niet is verkocht, dan koopt Woongoed de oude woning’, zegt corporatie­ directeur Eric de Ceuster. Hij voegt toe dat mensen alleen voor de regeling in aanmerking komen als de taxatiewaarde van de oude woning niet hoger is dan 240.000 euro. Woongoed betaalt 90 procent van de onafhankelijk opgestelde taxatiewaarde.

Veel belangstelling voor de opening van de vierde buurtflat van Mitros. De flat is beschikbaar voor buurtactiviteiten.

Apeldoornse huurders die gere­ geld te laat zijn met het betalen van de huur, krijgen sinds kort ondersteuning met het op orde brengen van hun financiën. Woonzorgcorporatie de Woon­ mensen uit Apeldoorn is hier­ voor een samenwerkingsverband aangegaan met de Stadsbank. Arno van der Weide van de afdeling Wijkontwikkeling & leefbaarheid van de Woonmensen: ‘We hebben de Stadsbank benaderd om de contacten die er al waren vast te leggen en formeel te maken. Door deze intensievere samenwerking kunnen we bewoners al in een vroeg stadium doorverwijzen.’ Met huurders die een betalingsachterstand hebben, nemen we contact op voor een huisbezoek waarna we beoordelen of een doorverwijzing naar de Stadsbank mogelijk is. Er wordt ook doorverwezen als een betalingsregeling niet wordt opgevolgd. De Stadsbank maakt vervolgens de maandbegroting van de huurder op orde en brengt andere achterstanden in beeld. Om huurders met financiële problemen snel te kunnen helpen, hebben beide organisaties speciaal voor dit samenwerkingsverband een contactpersoon aangesteld. De Woonmensen verwacht jaarlijks ongeveer 35 huurders door te sturen naar de Stadsbank. Met dit preventieve sociale beleid hoopt de woonzorgcorporatie huisuitzettingen tot een minimum te beperken.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 36

20-08-2009 15:43:10


nieuws uit de regio

Duurzaam Zwolle door samenwerking De gemeente Zwolle en de drie grote Zwolse corporaties hebben hun jaarlijkse prestatieafspraken uitgebreid. Niet alleen de woning­ productie maar ook afspraken over duurzaamheid in bestaande bouw en nieuwbouw zijn vastgelegd. De prestatieafspraken voor duurzaamheid – getiteld Samen voor een duurzame voorraad – zijn op 2 juli ondertekend door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang en door de gemeente Zwolle. De afspraken moeten leiden tot milieueffecten en besparing van kosten door een lagere energie­ rekening voor de woninggebruikers. Naast energie en kosten­ besparing gaat het ook om gezondheid, milieu, gebruiks­ kwaliteit en de mogelijkheid voor aanpassingen in de toekomst. Daarnaast kan duurzaam bou-

wen een impuls zijn voor de economie. De afspraken zijn ingedeeld in drie thema’s: woninggebonden investeringen, gedrag van bewoners en samenwerking tussen de partijen. Volgens Gerard Groot Lipman, coördinator Duurzaamheid bij SWZ ligt de kracht van de afspraken vooral in de samenwerking. ‘We komen eens per kwartaal bij elkaar om knelpunten te toetsen en gezamenlijk acties op te zetten. Daarbij gaat het in eerste instantie om afstemming van werkwijze en manier van rappor-

teren, zodat de resultaten vergelijkbaar zullen zijn.’ De prestatieafspraken hebben een looptijd van één jaar, maar de planhorizon van de duurzaamheidsopgave loopt door tot 2020. Tijdens het eerste jaar worden de kaders nader uitgewerkt en voorstellen gedaan voor een meer­ jarenprogramma. Daarnaast zijn voor 2009 al activiteiten vast­ gelegd. De drie corporaties gaan bijvoorbeeld gezamenlijk hun strategisch voorraadbeheer uitbreiden met duurzaamheids­ aspecten. Er komt onder andere een pilot met de duurzaamheidsbarometer voor woningcorporaties. Elke corporatie test in 2009 minimaal één innovatieve techniek voor energiebesparing. Voor

bewoners komt er een gezamenlijke bewustwordingscampagne. De ondertekening viel samen met de feestelijke afsluiting van een duurzaamheidsproject van Openbaar Belang: op de Rembrandtflat werd het laatste zonnepaneel geplaatst. Het groot onderhoud van deze flat werd aangegrepen voor maatregelen die de flat energiezuinig en duurzaam maken. Door de zonnecollectoren, isolatie en nieuwe technische installaties is de energieklasse van label E naar label A gegaan. Openbaar Belang gaat hetzelfde doen in een andere flat in Zwolle.

Goudkistjes in Klarendal Zo’n 70 bewoners in de Arnhemse wijk Klarendal hebben een Goudkistje naast de voordeur gekregen. In het vitrinekastje kan iets persoonlijks tentoon­gesteld worden. Zo ontstaat een gevarieerde straattentoonstelling die contact tussen buurt­bewoners bevordert. Medewerkers van Volkshuisvesting hebben de kistjes opgehangen. Meer corporaties hebben de kistjes inmiddels ontdekt. Ook in Gouda (Mozaïek Wonen), in Zwolle (woonstichting SWZ) en in Enschede (Domijn) hangen ze aan de huizen.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 37

37

20-08-2009 15:43:27


Overname wooncomplexen

Huurexperiment in Bennebroek

Conciërge terug in buurt

Huurdersplatform op zijspoor

Vidomes en WoonInvest hebben beide een appartementencom­ plex in de Voorburgse wijk Essen­ steijn overgenomen van woning­ fonds Vesteda. De corporaties gaan de appartementen deels verkopen, maar minimaal de helft blijft beschikbaar voor de sociale huurmarkt.

Tien huurders uit Bennebroek krijgen van Pré Wonen uit Velserbroek de gelegenheid om met korting een eengezins­ woning te huren. Het experi­ ment krijgt eind volgend jaar een vervolg.

Sité Woondiensten gaat, samen met de gemeente Doetinchem, buurtconciërges aanstellen in de Doetinchemse wijken Over­stegen en Noord. Wijkbewoners hebben hierom gevraagd. Het gemeente­ bestuur moet het plan nog goedkeuren.

Mooiland Maasland in Grave heeft de samenwerking met het Huurdersplatform Maasland (HPM) beëindigd. Reden is de gespannen relatie van HPM met zowel enkele lokale huurdersor­ ganisaties als met Mooiland zelf.

Het complex van Vidomes omvat 132 appartementen, die van WoonInvest 126. Vesteda wilde alle woningen verkopen. De corporaties hebben daarop de complexen overgenomen, vanwege het tekort aan sociale huurwoningen in Voorburg. Bovendien zijn het mooie, kwalitatief goede appartementen. De locatie, grenzend aan Den Haag, is gewild. Om de aankoop te financieren wil Vidomes de helft van de woningen verkopen, eerst aan zittende huurders, daarna bij mutatie. Ook WoonInvest gaat een deel verkopen. Uitgangspunt is dat de corporaties een meerderheidsbelang krijgen in beide verenigingen van eigenaren. w De helft van de appartementen in deze complexen in Voorburg blijft sociale huurwoning.

38

Woordvoerder Albert Laterveer van Pré Wonen: ‘Voor een aantal mensen in deze regio is het huren van een nieuwbouw vrije sector eengezinswoning niet haalbaar. Om deze huurders tegemoet te komen, verlagen we de huur van hun nieuwbouwwoningen tot onder de huurtoeslaggrens. Elk jaar toetsen we of, gelet op het inkomen van deze huurders, deze constructie nog nodig is.’ Volgens de corporatie wordt met deze korting voorkomen dat mensen met gestegen inkomens blijven wonen in relatief goedkope huurwoningen. Oorspronkelijk waren in de Schoollaan in Bennebroek koopwoningen gepland voor mensen met een beperkt budget. Omdat de waarde van deze woningen bij oplevering flink was gestegen, heeft Pré Wonen besloten af te zien van een korting voor huiseigenaren.

De twee buurtconciërges worden de ogen en oren van de wijk. Zij signaleren problemen, overlast, ruzies en vervuiling en mogen mensen aanspreken op ongepast gedrag. Hun aanwezigheid moet ook preventief werken. Anderzijds zijn zij een direct aanspreekpunt voor wijkbewoners en daarmee de schakel tussen bewoners en corporatie en gemeente. Taak van de buurtconciërge is verder het wegwijs maken van nieuwe buurtbewoners en uitvoeren van kleine klussen. Voor dit project, dat waarschijnlijk in oktober start, komen langdurig werkloze huurders van Sité in aanmerking. Zij worden betaald uit het gemeentelijke budget Werk & Inkomen. Sité financiert scholing en begeleiding. Eind 2011 volgt een evaluatie.

Het huurdersplatform is het orgaan waarmee Mooiland Maasland overlegt over algemene zaken als huurverhoging en woonruimteverdeling. HPM vertegenwoordigt daarin de acht lokale huurdersorganisaties, die op hun beurt gaan over wijk­ aangelegenheden als beheerplannen of wijkverbetering. In een persbericht meldt Mooiland dat enkele lokale huurdersorganisaties het vertrouwen in HPM hebben opgezegd. Ook weigert HPM sinds november 2008 het verplichte maandelijkse overleg met Mooiland. ‘De manier waarop HPM met de huurders­ organisaties en met de corporatie communiceert, overschrijdt ruim de normen van fatsoen’, aldus het persbericht, dat verder stelt dat HPM in een nieuwsbrief bewust onjuiste informatie aan huurders verstekt. Mooiland Maasland hecht grote waarde aan huurdersparticipatie en wil snel weer een goede overlegstructuur, maar HPM werkt niet mee. Beide partijen hebben een advocaat in de arm genomen, mogelijk wordt de rechter ingeschakeld. Hangende die procedure wil Mooiland Maasland de situatie niet nader toelichten.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Nieuws.indd 38

20-08-2009 15:43:41


GOKKEN MET UW UITSTAANDE FACTUREN?

Werk(t) in wonen functies in de corporatiebranche • Jarenlange kennis van de huisvestingssector • Bemiddeling op maat (mbo-, hbo- en academisch niveau) • Selectie op basis van persoonlijk contact • Zorgvuldige, efficiënte werkwijze

Dat kan natuurlijk. Maar als u liever inzet op een zakelijke aanpak, hebben wij een tip voor u. Maak een vrijblijvende afspraak met ons. Wedden dat het gunstig uitpakt?

I N C A S S O & G E R E C H T S D E U R WA A R D E R S

Algolweg 9-14 • 3821 BG Amersfoort RiouwstRaat 142 nooRDsingel 113

n n

2585 HV Den Haag 3035 em RotteRDam

n n

070 306 59 00 010 443 47 77

n www . blume - cs . nl

n info@blume - cs . nl

www.kolsloot.nl • info@kolsloot.nl • T 033 457 01 22

vacatures op aedesnet

Kunt u mij snel informatie doorgeven over de aanleg van glasvezel?

Dit is een selectie van de actuele vacatures op Aedesnet. Surf voor een u ­ itgebreider overzicht naar www.aedesnet.nl/vacaturebank

Medewerker Verslaglegging en Controle Patrimonium, Barendrecht

Mediator Adviseur MPO Woonstad Rotterdam, Rotterdam

Teamleider Klantenservice m/v (36 uur) Triada, Heerde Bel de Aedes-Infodesk voor antwoord op uw vragen over wonen en woonrecht, werkgeverszaken en ondernemen. Kijk op www.aedesnet.nl voor de voorwaarden.

0900 - 123 23 33 (10 cpm) op werkdagen van 09.00 - 17.00 uur

Als wonen om antwoorden vraagt.

opmaak aedes 17.indd 3

20-08-2009 16:02:44


Nieuwe rollen voor techneuten

De oren en ogen van het eiland

Op het Zeeuwse eiland Schouwen-Duiveland kocht corporatie Zeeuwland alle vijftien dorpshuizen. ‘Mensen willen op een dorp wonen omdat men elkaar kent’, zegt directeur De Ceuster, ‘en daar willen wij hen bij helpen.’ Dat is ook de reden waarom de corporatie haar interne bedrijfsvoering wijzigde. De voormalige technische medewerkers zijn nu de oren en ogen van het eiland. ‘Het komt de waarde van ons vastgoed ten goede.’ Tekst: Marjon van Weersch, foto’s: Ruben Oreel, Oost-Souburg.

40

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Dorpshuizen.indd 40

18-08-2009 14:17:23


Pierre Ruyssenaars heeft in zijn nieuwe brede functie van klant- en kerncoördinator bij Zeeuwland zijn eigen rayon op Schouwen-Duiveland. Daar begeleidt hij onder andere woningmutaties.

H

et ruikt een beetje muf in het dorpshuis in Oosterland. De inrichting lijkt sinds de jaren 50 niet veranderd. De grote zaal, voorzien van een fors podium, is met schuifdeuren gescheiden van kleinere ruimtes. Aan een van de muren hangt het vaandel van de Oosterlandse fanfare. Achter de bar foto’s van bruidsparen én van Frans Bauer. Er is dus toch iets veranderd. Dorpshuis Oosterland is een van de vijftien dorpshuizen en twee multifunctionele centra die sinds anderhalf jaar in bezit is van Zeeuwland, gevestigd in Zierikzee op het eiland Schouwen-Duiveland. Zeeuwland kocht de dorpshuizen voor zo’n 4,5 miljoen euro van de fusiegemeente Schouwen-Duiveland. Die aankoop staat niet op zichzelf, maar is een belangrijk onderdeel in het dorpsactiveringstraject waarvan Zeeuwland een van de trekkers is. Bij de aankoop van de dorpshuizen is overeengekomen dat de levensvatbaarheid ervan een gezamenlijke zaak is van het hele dorp, zegt Antoine de Ceuster, directeur-bestuurder van Zeeuwland. ‘Dat is voor ons als corporatie de kern: de dorpsbewoners betrekken bij de toekomst van hun eigen omgeving. Dat zorgt voor de sociale samenhang die de dorpen hier nu nodig hebben. Mensen willen op een dorp wonen omdat men elkaar kent. Als corporatie willen we helpen anonimiteit te voorkomen. Bovendien levert dat een plezierige omgeving op waar mensen graag blijven wonen. En dat is uiteindelijk goed voor de

waarde van ons vastgoed.’ Dat doel ligt ook ten grondslag aan de organisatieveranderingen die de corporatie Zeeuwland ondergaat. Medewerkers krijgen daarbij andere, nieuwe rollen. Nieuw leven inblazen De afdeling Klant en Kern van de corporatie neemt het voortouw bij de organisatieverandering. Jeffrey van Doorenmalen is manager van de afdeling. Hij legt uit wat er veranderd is. Zeeuwland had zeven technische opzichters in dienst, verantwoordelijk voor onder meer schilderwerk, cv-reparaties en planmatig onderhoud. Daarnaast ­zorgden twee woninginspecteurs voor alle mutaties. Deze mensen hebben de nieuwe functie van klant- en kerncoördinator gekregen. Van Doorenmalen: ‘Iedere coördinator is nu verantwoordelijk voor een eigen klantenkring op het eiland. Ze doen nog steeds technische onderhouds- en mutatieklussen. Maar zij zijn ook de oren en ogen van Schouwen-Duiveland en spelen een belangrijke sociale rol in de kleine kernen van het eiland. Ze bouwen aan relaties met lokale stakeholders en hebben een rol in de aanpak van overlast.’ De leefbaarheid komt hier steeds meer onder druk te staan. Van een echte bevolkingskrimp is op Schouwen-Duiveland nog geen sprake, zegt Van Doorenmalen. Maar groei is er ook niet. Wel vergrijzing plus ontaedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Dorpshuizen.indd 41

41

18-08-2009 14:17:36


Zeeuwland wil de dorpshuizen op Schouwen-Duiveland moderniseren, nadrukkelijk samen met de dorpsbewoners. Pierre Ruyssenaars heeft daarin vanzelfsprekend een rol, omdat hij veel mensen kent en connecties in zijn regio heeft.

groening, en steeds meer winkels, scholen en andere voorzieningen die hun deuren sluiten. De aankoop van de dorpshuizen is voor ons een manier om het gesprek over de leefbaarheid op gang te krijgen, vervolgt Van ­Doorenmalen. De corporatie garandeert in ieder geval de komende tien jaar zorg te dragen voor beheer en onderhoud. De gemeente huurt de dorpshuizen van Zeeuwland en verhuurt ze vervolgens weer door aan stichtingen van vrijwilligers of beheerders, die verantwoordelijk zijn voor de exploitatie. De komende jaren zullen moeten uitwijzen of de dorpshuizen daadwerkelijk als het hart van de leefbaarheid in de kernen van het eiland fungeren. Daarvoor moet het tij wel keren, zegt Van Doorenmalen. De dorpshuizen zijn aan revisie toe. De jaren50-sfeer blijft niet beperkt tot het gebouw en interieur, maar komt ook tot uiting in het gebruik. In de zaaltjes worden bruiloften gevierd en na begrafenissen drinkt men er koffie. Ook de avonden zijn meestal wel bezet met een oefenende zangvereniging of een vergaderende dorpsraad. Als er met Koninginnedag een band optreedt, weet de jeugd de dorpshuizen ook te vinden. Maar de gemiddelde bezoekers zijn toch de 40- en 50-plussers. De corporatie en de gemeente streven naar duurzame dorpshuizen. In vier kernen op het eiland – Dreischor, Ellemeet, Oosterland en Noordgouw – lopen daarvoor nu proefprojecten. Samen met de bewoners en andere partners, zoals de welzijnsstichting, een zorginstelling en het lokale bedrijfsleven, zoekt men naar formules om de dorpshuizen nieuw leven in te blazen. ‘Als er niks gebeurt, zullen de dorpshuizen verdwijnen’, zegt Van Doorenmalen. ‘De lokale bevolking en de andere partners moeten de uitdaging aangaan en samen een visie ontwikkelen voor een eigentijdse functie van de dorpshuizen. Wij ondersteunen hen daarbij.’

42

Voormalige techneuten worden spin in het web van de leefbaarheid De dorpshuizen moeten kansrijke, multifunctionele accommodaties worden. Die ontwikkeling zal er bij elk van de zeventien locaties waarschijnlijk anders uitzien. In een kern waar helemaal geen winkels meer zijn, kan in het dorpshuis een servicepunt voor de dagelijkse boodschappen worden gevestigd. En er zijn nu ook al dorpshuizen met kinderopvang en sportvoorzieningen. In het dorpshuis in Oosterland gaan de beheerder, de dorpsraad en de corporatie na de zomer­ vakantie kijken naar nieuwe gebruiksmogelijkheden. Een architect heeft vast een voorzetje gemaakt. Het muffe kleine zaaltje heeft in dat ontwerp plaats gemaakt voor een hippe chill- en loungeruimte. Jeugdhonk Pierre Ruyssenaars is een van de nieuwe klant- en kerncoördinatoren van Zeeuwland. Straks heeft hij overleg met een aantal jongeren over hun jeugdhonk. ‘De gemeente heeft die ruimte plotseling gesloten’, legt hij uit. ‘Samen met de welzijnsinstelling gaan we nu kijken of we in het dorpshuis in Nieuwerkerk iets voor deze jonge gastjes kunnen regelen. Ik weet dat daar nog een kantoorruimte leegstaat. De techniekclub in het dorp zoekt ook nog een onderkomen. Als we in dat kantoor in het dorpshuis een wandje neerzetten, slaan we twee ­vliegen in een klap.’ Ruyssenaars is bouwkundig mts-er en heeft

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Dorpshuizen.indd 42

18-08-2009 14:17:50


De dorpshuizen zijn aan revisie toe

j­ arenlange ervaring als woninginspecteur. Ter illustratie van zijn nieuwe functie somt hij vanuit zijn agenda enkele taken van ­vandaag op. Afhandelen van een reparatieverzoek, samen met een nieuwe bewoner een huis bezichtigen en zo dadelijk naar de ­jongeren in Nieuwerkerk. Hij kent veel mensen in de kernen en dorpen van zijn regio. Hij rekent alle bewoners tot zijn klanten, niet alleen de huurders van Zeeuwland. Straks gaat hij ook nog op bezoek bij het zieltogende dorpswinkeltje in een van ‘zijn kernen’. Om te kijken welke hulp hij kan bieden bij het instandhouden van de winkel. ‘Het is voor ons als corporatie belangrijk dat dit winkeltje behouden blijft, dat komt de verhuur en verkoop van onze woningen hier ten goede.’ Ruyssenaars is een nuchtere man. Hij vindt het eigenlijk niet zo’n grote ommezwaai, die functieverandering. ‘Als mutatieopzichter deed ik eigenlijk niks anders dan met mensen omgaan. Als ik bij een verhuizing een huilende bewoner aantrof, wist ik heel goed of dat aan de fysieke verhuizing of aan iets anders te wijten was. Maar het sociale moet natuurlijk wel in je zitten.’ Valkuilen ‘Alle negen klant- en kerncoördinatoren maken de ommezwaai op hun manier’, zegt Betty de Jaeger. ‘Ieder volgt daarbij zijn eigen ontwikkelingstraject. Maar alle coördinatoren gaan mee met de veranderende koers waarbij een veel groter beroep op hun sociale en communicatieve kwaliteiten wordt gedaan.’ De Jaeger is adviseur bij TAO (een bureau voor Training, Advies en Organisatieontwikkelling) dat door de corporatie is ingeschakeld bij de scholing en de coaching on the job van de voormalige techneuten tot spin in het web van de leefbaarheid. Het feit dat de coördinatoren veel connecties hebben in hun ­dorpen, is een belangrijke reden dat de functieverandering vrij geruis-

loos lijkt’, meent De Jaeger. Toch zijn er wel valkuilen. ‘Technische ­mensen hebben de neiging om meteen met oplossingen te komen. In de training hebben we veel aandacht besteed aan het leren luisteren. Wat is de vraag achter de vraag. Tikt de cv zo hard vanwege een mankement of omdat de bewoner de hele dag alleen thuis zit? Dat signaal opvangen, hoort ook tot hun nieuwe taak. Voor de oplossing van dat eenzaamheidsprobleem, moeten zij echter andere instellingen inschakelen. En ook dat is voor sommigen van hen wennen. Je kunt in deze functie niet alles zelf doen. Maar de lijntjes met welzijn, zorg en andere instellingen zijn kort.’ Kracht van de formule De aankoop van de dorpshuizen en de functieverbreding van de ­voormalige technische medewerkers van Zeeuwland zijn beide geen doel op zich. ‘Het is een middel om vanuit onze vastgoedstrategie mee te werken aan de versterking van de leefbaarheid van SchouwenDuiveland’, zegt De Ceuster. Of het lukt om de dorpshuizen in elke kern als het hart van de leefbaarheid te behouden, weten we nu nog niet, vervolgt hij. De ervaringen met de vier proefprojecten zullen daar over een aantal jaren wellicht uitsluitsel over geven. Maar de andere manier van werken binnen de corporatie, heeft zijn succes volgens de directeur al bewezen. ‘De kracht van deze formule is de combinatie van het technisch toezicht en de sociale functie. Dat maakt dat onze mensen onze klanten steeds beter leren kennen en onze klanten ons steeds beter weten te vinden.’ r

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Dorpshuizen.indd 43

43

18-08-2009 14:17:58


zes vragen over

Bouwbesluittoets

Werken met een gecertificeerde Bouwbesluittoets kan een corporatie tijd – en dus geld – schelen. Het kan de doorlooptijd van een bouwvergunningsprocedure namelijk aanzienlijk verkorten. Bovendien kunnen ook eventuele fouten in het ontwerp eerder aan het licht komen. Voorlopig is deze Bouwbesluittoets nog een proef, maar een wettelijke status ligt in het verschiet.

1

Wat is de gecertificeerde Bouwbesluittoets?

Een aanvraag voor een bouwvergunning bestaat op dit moment uit een stapel tekeningen en berekeningen die bij de gemeente wordt neergelegd. De aanvrager krijgt – als het goed is en na veel heen en weer gepraat – twaalf weken later een bouwvergunning. Bij de gecertificeerde Bouwbesluittoets levert de aanvrager een toetsrapportage van een gecertificeerde partij aan. Op basis hiervan verleent de gemeente de vergunning. Op deze manier kan het sneller, goedkoper en beter.

2

Hoe zit het met de toets aan welstand en ruimtelijke ordening? De gecertificeerde Bouwbesluittoets toetst op de bouwtechnische voorschriften. Deze zijn overal in Nederland hetzelfde. Welstand en ruimtelijke ordening zijn per definitie lokale aangelegenheden. Om die reden blijft dit deel van de toetsing bij de gemeente.

3

Hoe is de kwaliteit van een gecertificeerde toets geborgd?

Om een certificaat te krijgen moet een toetsende organisatie voldoen aan zowel inhoudelijke als organisatorische eisen die zijn vastgelegd in een beoordelingsrichtlijn (BRL 5019). Een organisatie moet aantonen aan de eisen te voldoen: voldoende ervaren mensen, de juiste opleiding, de juiste hulpmiddelen, goede interne afspraken en kwaliteitscontrole, enzovoort. Als alles op orde is dan volgt een

­ xamen waarin de organisatie laat e zien te kunnen toetsen. Het certificaat wordt vervolgens een à twee keer per jaar gecontroleerd door een certificerende instelling waarbij een aantal bouwplannen wordt onderzocht. Bij fouten kan de gecertificeerde or­ganisatie worden geschorst of van de lijst geschrapt.

4

Wat is het voordeel voor corporaties?

Bij een bouw- of renovatieproject kan een gecertificeerd toetser worden ingeschakeld. Door het vroegtijdig betrekken van een (gecertificeerde) regelgevingspecialist worden fouten in het ontwerp voorkomen wat bij de uitvoering weer geld bespaart. Daarnaast kan de vergunning sneller verleend worden, zonder ‘gedoe’ met de gemeente over indieningsvereisten.

experimenten naar aanleiding van de adviezen van de commissie-Dekker. Belangrijk is ook dat de Raad van Accreditatie de beoordelingsrichtlijn accepteert, om daarmee het toezicht op de kwaliteit rond te krijgen.

6

Waar kan ik meer i­ nformatie krijgen?

Meer informatie over de gecertificeerde Bouwbesluittoets is te vinden op de VROM-site (www.vrom.nl/­ bouwregelgeving) en op de site www.bpt.nu. Zelf met certificering aan de slag? Neem dan contact op met één van de certificerende instellingen. Of met het cluster Bouwkwaliteit van het ministerie van VROM: b ­ ouwkwaliteit@ minvrom.nl. r

5

Wat is de status van de gecertificeerde Bouwbesluittoets op dit moment?

De gecertificeerde Bouwbesluittoets kent op dit moment geen wettelijke status, maar kan al wel als proef worden gebruikt. Diverse gemeenten accepteren de gecertificeerde Bouw­ besluittoets op basis van specifieke afspraken hierover met aanvragers. Wie dus met certificering aan de slag wil, kan de gemeente vragen om hiermee te experimenteren: het past binnen de wet en het ministerie van VROM is graag bereid meer informatie te geven. Of en op welke wijze certificering in de toekomst een rol krijgt, wordt op dit moment onderzocht in een aantal

Cluster Bouwkwaliteit ministerie van VROM, bouwkwaliteit@minvrom.nl, Den Haag. Meer vragenrubrieken zijn te vinden op www.aedesnet.nl/ informatiecentrum>verfijn uw selectie>soort informatie> vraag en antwoord.

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_XoverY_Bouwbesl.indd 44

44

18-08-2009 14:25:55


werk in uitvoering

Werk in uitvoering biedt een overzicht van bouwplannen en opgeleverde bouwprojecten van woningcorporaties uit de afgelopen weken. Op Aedesnet staat in de gelijknamige rubriek een uitgebreider overzicht van alle tot nu toe aangemelde bouwprojecten, aangevuld met projectgegevens: www.aedesnet.nl> werk in uitvoering. Hier kunt u ook plannen voor en oplevering van projecten gemakkelijk invoeren. U kunt ze verder e-mailen aan: aedes-magazine@aedes.nl.

plannen

Kerkstraat-Oost Maasbommel Waterborgh Wonen (BenedenLeeuwen) heeft een voorlopig bouwplan ontwikkeld voor het voormalige terrein van voetbalvereniging DBV aan de Kerkstraat-Oost in Maasbommel. Het omvat 5 luxe seniorenwoningen en 5 gezinswoningen in de huursector en 16 gezinswoningen en 7 appartementen voor de verkoop. Onderdeel is tevens 600 vierkante meter winkelruimte voor de plaatselijke Spar-supermarkt. Waterborgh Wonen realiseert ook de nieuwe wegen en parkeerplaatsen. Het beheer hiervan is straks de verantwoordelijkheid van de gemeente West Maas en Waal. Patiowoningen Etten-Leur Toekomstige huurders van 27 patiowoningen voor senioren in het uitbreidingsplan Schoenmakershoek in Etten-Leur, mogen meebeslissen over de plattegrond

en de gevel van hun woning. Woningstichting Etten-Leur (WEL) biedt de huurders keus uit diverse varianten. Onder meer kunnen zij de plaats van de keuken bepalen en kiezen voor 1 of 2 slaapkamers op de begane grond. Het verzoek om bewoners mee te laten beslissen over hun nieuwe woning, komt van de Huurders Belangen Vereniging. Barbarastraat Geleen-Zuid Op het terrein van een voormalig ziekenhuis aan de Barbarastraat in Geleen gaan Woonpunt (Elsloo) en ZOWonen (Sittard), in samenwerking met zorgorganisatie Orbis, 3 vrijwel identieke wooncomplexen bouwen. Op de begane grond van de gebouwen komen in totaal 24 appartementen voor jong dementerenden en 48 appartementen voor ouderen met psychische klachten. Op de eerste en tweede woonlaag van ieder gebouw komen 22 zorg足 appartementen, onder meer

bestemd voor bewoners van het te slopen verpleeghuis Odilia. Rond het zorgcomplex wordt een openbaar park aangelegd. De Agnietentuin Zaltbommel Nabij de historische binnenstad van Zaltbommel realiseert Woonlinie (Woudrichem) de nieuwe wijk De Agnietentuin. Hier is een verouderd seniorencomplex gesloopt, 10 gezinswoningen 足worden nog gesloopt. Het totale project telt 64 woningen, zowel grondgebonden als appartementen. Deelplan A bestaat uit 20 huurappartementen met parkeergarage en 8 grondgebonden woningen, waarvan 6 huur. Daarvan zijn er 5 bestemd voor bewoners van de nog te slopen woningen. Archeologisch onderzoek op de bouwlocatie heeft onder meer een deel van de stadsmuur en muurtoren blootgelegd. De Agnietentuin is leerlingbouwplaats, en biedt een praktijkplek aan acht aankomende bouwvakkers. d

Kerkstraat-Oost Maasbommel

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_WIU.indd 45

45

19-08-2009 11:22:34


Langs de lijn Driebruggen

Langs de lijn Driebruggen Woningbouwvereniging Reewijk heeft 18 starterseengezinswoningen verkocht, die momenteel worden gebouwd op de plaats van de voormalige voetbalvelden in Driebruggen. Dit project, Langs de lijn genoemd, maakt deel uit van het plan Wiericke Weide. In dit plan zullen ook nog 18 woningen in het duurdere segment worden gebouwd. De starters­ woningen van Langs de lijn ­hebben 2 slaapkamers op de ­eerste verdieping en beschikken over een ruime zolder. De woningen zijn allemaal verkocht via het KoopGoedkoop-concept. Signatuur ’s-Hertogenbosch Zayaz woon en ongewoon is gestart met de bouw van 72 koopwoningen, 72 huurwoningen en 2 ruimtes voor zakelijke of maatschappelijke dienstver­ lening in het project Signatuur in de herstructureringswijk Boschveld in ’s-Hertogenbosch. De ­provincie Noord-Brabant en de gemeente ’s-Hertogenbosch staan garant voor de koopwoningen in dit project. Dat houdt in dat koopwoningen omgezet kunnen worden naar huur als de woningen bij oplevering niet verkocht zijn.

46

Vromade Bodegraven Mozaïek Wonen (Gouda) heeft de eerste paal geslagen van het project Vromade in Bodegraven. Fase 1 betreft een wooncomplex met 26 levensloopbestendige huurappartementen voor 55-plussers. Zij kunnen zelf hun keuken en badkamer uitkiezen. Het complex ligt op loopafstand van buurtwinkelcentrum Vromade. In totaal ontwikkelt Mozaïek Wonen in dit project 54 huurappartementen, waarvan 12 zorgwoningen, een sportkantine, een gezondheidscentrum en ruim 1.500 vierkante meter bedrijfsruimte. Brede School Zierikzee Zeeuwland, ontwikkelaar Marsaki en de gemeente Schouwen-­ Duivenland werken samen aan de realisatie van een brede school met een bijzonder leer- en speelconcept, in de nieuwe wijk ­Noorderpolder in Zierikzee. Het kleurrijke gebouw biedt straks onderdak aan onder meer een basisschool, buitenschoolse opvang, een sportzaal en een multifunctionele ruimte voor activiteiten en voorstellingen. Sport, bewegen en gezondheid zijn belangrijke thema’s in de Brede School Noorderpolder, ook lokale sportverenigingen

worden daarom bij de school betrokken. Zo kan kinderen een goede ontwikkeling en ­begeleiding worden geboden. Koopgarant-woningen ’s-Heer Arendskerke RWS partner in wonen (Goes) bouwt samen met Marsaki, ­projectontwikkelaar van zes woningcorporaties in ZuidwestNederland, 5 grondgebonden koopwoningen in het uitbreidingsplan Kasteelberg in ’s-Heer Arendskerke. De woningen hebben 2 slaapkamers, een zolder­ berging en een ruime tuin met schuurtje. Alle woningen zijn aangeboden via het Koopgarantconcept en inmiddels allemaal verkocht. De oplevering is naar verwachting in het eerste ­kwartaal van 2010.

De Dokke Arnemuiden Woongoed Middelburg bouwt op de locatie van een voormalige scheepswerf in Arnemuiden het project met de toepasselijke naam De Dokke. Het omvat 8 huur- en 11 koopappartementen en een winkelruimte. Onder het complex komt een parkeergarage. De appartementen zijn ruim en comfortabel. Bewoners kunnen straks desgewenst gebruikmaken van de zorg- en dienst­verlening van het dichtbijgelegen zorg­ complex Beaufort. Wooncomplex Putte Wonen West Brabant (Bergen op Zoom) is gestart met de bouw van een appartementencomplex aan de Markt in Putte, een locatie met in de nabijheid winkels en het zorgcentrum tanteLouiseVivensis. Bewoners van het nieuwe wooncomplex kunnen straks zonodig gebruikmaken van de diensten van het zorg­centrum. In Putte is veel behoefte aan een dergelijke woonvoor­ziening voor ouderen. bloemenbuurt Helmond Woonpartners bouwt in de ­rustige en groene Bloemenbuurt

Brede School Zierikzee

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_WIU.indd 46

19-08-2009 11:22:55


werk in uitvoering

De Schrijver Gendringen

in Helmond-Oost een appar­ tementencomplex met 53 huurappartementen, verdeeld over 4 bouwlagen. De Bloemenbuurt ligt op fietsafstand van het centrum, maar heeft ook veel eigen voorzieningen zoals diverse winkels, een huisarts en een fysiotherapeut. Vanwege de gunstige ligging zijn de appartementen, die worden verwarmd via een warmtepompinstallatie, zeer geschikt voor kleine huishoudens van alle leeftijden. Het complex wordt eind dit jaar opgeleverd, maar alle woningen zijn al toegewezen. Seniorenappartementen Hoeven Bernardus Wonen (Oudenbosch) bouwt naast het oude gemeentehuis in Hoeven 17 huurappartementen voor senioren. Dit is een aanvulling op 27 seniorenappartementen, ook huur, die al in 1999 op deze locatie werden opgeleverd. De nieuwbouw wordt aan het bestaande complex gebouwd. De binnenplaats wordt ingericht als tuin. Dat het tien

Centrumplan Gassel

jaar heeft geduurd voordat met deze aanvullende nieuwbouw kon worden gestart, komt doordat de grond hiervoor niet eerder beschikbaar was. Centrumplan Gassel Mooiland Maasland (Grave) start na de zomervakantie in Gassel met de bouw van een dorpsservicepunt, 4 koopappartementen en 3 nul-tredenwoningen. In het dorpsservicepunt komen onder meer een winkel, bibliotheek en zorgdiensten. Ook zal de openbare ruimte opnieuw worden ingericht. Aanvankelijk was sprake van vertraging van het project doordat de gestelde voorverkoopeisen voor de appartementen niet werden gehaald. Echter vanwege het belang van het plan voor de leefbaarheid

van het centrum heeft Mooiland Maasland de eerder gestelde eisen herzien. Verwacht wordt dat na aanvang van de bouw de interesse voor de koopwoningen snel zal toenemen. nieuweweg Veenendaal Op het voormalige terrein van garage Bochane aan de Nieuweweg in Veenendaal bouwt ­Patrimonium, in samenwerking met Giesbers-Arnhem, 6 huur­ woningen voor gezinnen en in de koopsector 12 eengezins­ woningen en 27 appartementen, verdeeld over 2 gebouwen. De appartementen zijn geschikt voor zowel starters als senioren. Van de 6 huurwoningen vallen de 4 tussenwoningen binnen de huurtoeslaggrens, de 2 hoek­woningen zijn duurder.

opleveringen

De Schrijver Gendringen Binnenkort levert Wonion ­(Varsseveld) op de hoek van de Vondelstraat en de Guido Gezellestraat in Gendringen het appartementencomplex De Schrijver op. Het complex bestaat uit 2 blokken met elk 3 verdiepingen en telt 29 zorgappartementen. Daarvan zijn 12 appartementen bestemd voor cliënten van ­Estinea. Estinea levert zorg aan mensen met een verstandelijke beperking. De overige 17 appartementen van het rechterblok worden verhuurd aan senioren. Hier komt ook een wijkservicepunt, van waaruit de senioren 24-uursverzorging krijgen van Azora, een organisatie gespecialiseerd in ouderenzorg. Nieuw Leyden Leiden In Leiden hebben Portaal (Baarn) en architectenbureau Feekes & Colijn het project Nieuw Leyden opgeleverd. Het betreft 128 huurwoningen, waarvan 40 procent sociaal, die zijn ontwikkeld in samenwerking met de toekomstige bewoners. Daarmee sluit dit huurproject aan bij de in particulier opdrachtgeverschap ontwikkelde koopwoningen in deze wijk. Uitgaande van een aantal basistypes konden huurders zowel de gevel als de indeling van hun woning zelf bepalen.

d

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_WIU.indd 47

47

19-08-2009 11:23:07


Zorgboerderij Zuid-Scharwoude

’t Schoutenhuys Eerbeek In het centrum van Eerbeek heeft Woningstichting Eerbeek ’t Schoutenhuys gebouwd. Een modern wooncomplex met 11 ruime appartementen, die optimaal zijn geïsoleerd en zijn voorzien van vloerverwarming. Alle woningen hebben een balkon op het zuiden. De belangstelling voor de appartementen was groot. Bijna 100 belangstellenden hadden zich ervoor gemeld. Zorgboerderij Zuid-Scharwoude Woningbouwvereniging Langedijk heeft midden in Zuid-Scharwoude een zorgboerderij opge­ leverd. Een ruim 200 jaar oude stolp is in ere hersteld. Daarachter zijn in 3 blokjes 12 zelfstandige tweekamerwoningen met betaalbare huren gebouwd voor cliënten van zorginstelling Esdégé-Reigersdaal. De stolp biedt ruimte aan gemeenschappelijke voorzieningen. Het erf met schuur wordt gebruikt voor de dagbesteding van bewoners.

omvat 5 gebouwen met in totaal 200 huurappartementen voor 55-plussers. Een woonblok met 19 appartementen is inmiddels opgeleverd. Een tweede gebouw, met 15 appartementen, volgt binnenkort. Tussen de gebouwen komt een openbaar park. Verder worden in de Ommeloop wijkvoorzieningen gevestigd, zoals een kapper, een recreatieruimte en een prikpost. Het complex wordt verwarmd via een warmtepompsysteem. Startersappartementen Rotterdam Woonbron gaat een aantal woningen in een pas gerenoveerd appartementencomplex aan de

Niels Bohrplaats in Rotterdam Ommoord via de Koopgarantconstructie verkopen aan starters. Het betreft verschillende drieen vierkamerappartemen­ten op de tweede tot en met achtste verdieping en een aantal splitlevelwoningen met 2 of 4 kamers op de begane grond en de eerste etage. De woningen zijn goed ­geïsoleerd en voorzien van HR++ glas. Door Koop­garant zijn er al appartementen beschikbaar ­vanaf 93.000 euro. Zonnepaneel Biddinghuizen Oost Flevoland Woondiensten (Dronten) heeft op een nieuwe woning aan de Cultuursingel in Biddinghuizen het eerste zonnepaneel in deze wijk onthuld. In de eerste fase van dit project zijn 13 startersappartementen, 16 levensloopbestendige woningen en 10 eengezinswoningen gebouwd. De woningen worden deze zomer opgeleverd en zijn inmiddels allemaal verhuurd.

De tweede bouwfase, met 10 levensloopwoningen, 18 startersappartementen en 26 eengezinswoningen, is ook begonnen. Alle woningen zijn zeer energiezuinig. Naast de zonnepanelen wordt de buitenschil van de woningen extra geïsoleerd en worden de woningen voorzien van vraaggestuurde ventilatie. De Wonde Almelo Beter Wonen heeft wooncomplex De Wonde aan de Wondedwarsweg in Almelo geschikt gemaakt als woonvoorziening voor cliënten van AveleijnSDT, een zorginstantie voor mensen met een beperking. Het complex, met 40 appartementen, is aan de ­buitenkant fors opgeknapt. ­Binnen zijn onder meer keukens en sanitair vernieuwd en plafonds vervangen. Het merendeel van de appartementen wordt bewoond, enkele woningen zijn ingericht als kantoor of gemeenschappelijke ruimte. r

De Wonde Almelo

Ommeloop Brielle Op de locatie van het gesloopte woonservicecentrum Voorne in Brielle bouwt Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) een eigentijdse woonzorgvoor­ ziening. Het complex, dat in de volksmond de Ommeloop heet,

48

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_WIU.indd 48

19-08-2009 11:23:23


Gezocht: betrokken­ heid Ben jij die initiatiefrijke en daadkrachtige

Teamleider klantenservice m/v (36 uur) Klantgerichtheid zit in je genen. Je brengt binnen de organisatie overtuigend het perspectief van de klant naar voren en beweegt ook anderen om klantgestuurd te werken. Je inspireert de afdeling Klantenservice tot zelfstandigheid en creativiteit en

Wil jij werken aan kwaliteit in wonen?

pakt aangedragen ideeĂŤn met daadkracht op. Als teamleider begeleid, ondersteun en plan je de werkzaamheden van de medewerkers. Bovendien wil je vooraf omschreven resultaten boeken en laat je je daarbij niet door regels en bureaucratie uit het veld slaan. Je overziet het brede terrein van de volkshuisvesting, met name op verhuur-

Triada is een dynamische organisatie die zich volop ontwikkelt als maatschappelijk vastgoedondernemer. Onze sociale opdracht is groot, de ambitie om die in te vullen ook. Wij zijn voortdurend bezig de kwaliteit van onze dienstverlening te verhogen om aan de wensen van de klant te kunnen voldoen.

gebied, en zorgt voor goede interne en externe contacten. Je bent verantwoordelijk voor correcte uitvoering en verslaglegging van de werkzaamheden en functioneert op Hbo-niveau. Voor deze functie is leidinggevende ervaring vereist. Meer weten? Het gaat om een dienstverband van 36 uur; dat heet bij ons geen part time maar full time. Een uitgebreide taakomschrijving vind je op www.triada.nl. Je kunt voor

Wij staan midden in de samenleving op de

meer informatie bellen met de heer L.M. Harkema, manager Woondiensten, telefoon

Noordoost-Veluwe. Met ons bezit van 6500

(0578) 67 66 66.

woningen huisvesten wij ruim 18.000 inwoners binnen de gemeenten Hattem, Heerde en Epe.

Reageren? Heb je belangstelling voor deze functie, dan ontvangen wij je sollicitatie graag voor 28 september 2009. Brieven richten aan de heer drs. H.J.H. van de Ven, directeurbestuurder. Pre-employment screening en een assessment maken deel uit van de sollicitatieprocedure.

Postbus 56, 8180 AB Heerde Telefoon (0578) 67 66 66 vacature@triada.nl, www.triada.nl

765.05.206 PA Teamleiderk_service Aedes A4 FC.indd 1

Acquisitie naar aanleiding van deze advertentie wordt niet op prijs gesteld.

13-08-2009 15:11:17


colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt 21 keer per jaar. Aedes is de branchevereniging van woning­corporaties in Nederland. De ruim 500 leden van Aedes werken, vanuit ongeveer 900 vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maat­ schappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging. De corporatiebranche telt ruim 28.000 werknemers. Redactie Harry Klieverik (hoofdredacteur), Margriet Pflug (eindredacteur), Petra van Alten, José Onderdenwijngaard, Judith Spruit, Marjon van Weersch (redactie). Annemiek van Bruinessen, Jenny La Heij en Marika Müller (productiecoördinatie). M.m.v. Maja Haanskorf, Ilse Kuiper, Han Neijenhuis, Carolien van der Ploeg, Marian Prins, Marieke Sjerps. Redactiesecretariaat T (035) 6268230, F (035) 6268411 E aedes-magazine@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem, Patrick Hoogenberg en Henk Stoffels (art-direction), Mirjam de Bruin. Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (035) 6268203, F (035) 6268411 E publicaties@aedes.nl I www.aedesnet.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Losse nummers: b 10,50. Een jaarabonnement kost b 168,45; voor studenten b 51,15. Aedesleden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kost b 112,35. Vanaf het 16e abonnement geldt een kortingsregeling. Jaarabonnementen worden automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Het is ook mogelijk een proefabonnement te nemen. Dat kost b 37,10 voor 7 nummers. Advertenties Bureau Van Vliet BV, Frans van den Haak, Postbus 20, 2040 AA Zandvoort T (023) 5714745, F (023) 5717680 E f.vandenhaak@bureauvanvliet.com I www.bureauvanvliet.com Aedes vereniging van woningcorporaties Olympia 1, 1213 NS Hilversum Postbus 611, 1200 AP Hilversum T (035) 6268200, F (035) 6268211 E aedes@aedes.nl I www.aedesnet.nl

compact 43

juni 2009

aedes

Wonen, leren en werken Woningcorporaties en mbo-instellingen zoeken elkaar steeds vaker op om gezamenlijk maatschappelijke vraagstukken aan te pakken. Diverse projecten in het land laten zien dat die samenwerking op de gebieden van wonen, werk, zorg, leren en welzijn haar vruchten afwerpt. Veelal komen die tot stand met steun van andere partijen. Deze Compact geeft een beeld van een aantal projecten die zijn opgestart of nog in ontwikkeling zijn. Daaruit blijkt dat de gebundelde inspanningen niet alleen op jongeren maar ook op volwassenen zijn gericht. Woordvoerders van woningcorporaties en ROC’s lichten toe wat hen beweegt om samen te werken en welke hobbels ze daarbij zijn tegengekomen. Tevens vertellen ze over hun missie als maatschappelijk ondernemers en over de invloed daarop van andere spelers in het veld.

Wonen, leren en werken

Samenwerking tussen woningcorporaties en ROC’s

10398_AED_Cover_43WT.indd 1

advies Verwijkt

Het Nederlandse stedenbeleid is ­‘verwijkt’. Op rijksniveau is er geen sprake meer van een overkoepelende visie en gaat alle aandacht naar de wijk. Ook in de steden zelf waakt niemand meer over de infrastructuur van de stad. Het wordt tijd om stad en wijk veel meer te verbinden. Dat stelt de VROM-raad in het advies Stad en wijk verweven. Schakelen, verbinden, verankeren in de stad. De raad geeft daartoe een aantal aanbevelingen. Zo moet de rijksoverheid haar verantwoordelijkheid weer nemen. Natuurlijk moeten lokale partijen de ruimte krijgen om beleid te maken, aldus de raad, maar dat is geen alibi voor leegheid in visie op rijksniveau. Verder moeten voor­ zieningen in de wijk ook op hun stedelijke meerwaarde bekeken worden en van voorzieningen in de stad moet de betekenis voor de wijk meer in acht genomen worden. Dat kan bijvoorbeeld bij grootschalige gebiedsontwikkelingen. Als voorbeeld van deze aanpak beschrijft het advies de bouw van één nieuw pand voor een ROC in ­Apeldoorn. Voorheen was deze ROC gehuisvest op ruim twintig verspreide locaties. De centralisatie van deze onderwijsvoorziening aan de zuidkant van het station in Apeldoorn, zorgde ervoor dat de achterliggende wijk een onderdeel van het centrum van de stad is geworden.

5/29/09 11:49:11 AM

compact Wonen, leren en werken

Wat kunnen corporaties en ROC’s voor elkaar betekenen in de aanpak van problemen in buurten en wijken? Die vraag staat centraal in Compact 43 Wonen, leren en werken. In 44 pagina’s laten diverse praktijkvoorbeelden de meerwaarde van deze samenwerking zien. Op het gebied van scholing, stageplaatsen en huisvesting weten deze partners elkaar goed aan te vullen. De aandacht gaat daarbij niet alleen uit naar jongeren, maar ook naar volwassenen. De samenwerkende ROC’s en corporaties schakelen meestal ook de hulp in van andere organisaties en instellingen. Deze partners zijn noodzakelijk, maar maken de samenwerking vaak ook complexer. Vertegenwoordigers van corporaties en ROC’s vertellen in deze Compact uitgebreid over hun ervaringen. De uitgave is bedoeld voor beslissers en andere beleidsmakers bij corporaties, (v)mbo-instellingen, rijksoverheid en gemeenten. Compact 43 Wonen, leren en werken kost 14,40 euro voor Aedes-leden en 21,75 voor niet-leden (exclusief BTW en verzendkosten), publicaties@aedes.nl of www.aedesnet.nl.

Stad en wijk verweven. Schakelen, ­verbinden en verankeren in de stad. ­Advies van de VROM-raad. Gratis te bestellen en te downloaden via www.vromraad.nl.

Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

50

aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Signalementen.indd 50

18-08-2009 14:24:49


signalementen

themanummer Communicerende vaten

Het tijdschrift Noorderbreedte wijdde een themanummer aan krimp in de drie noordelijke provincies. In welke mate en waar vindt het verschijnsel plaats en wat is er aan te doen? Dat zijn de vragen waarop verschillende auteurs en geïnterviewden in Dossier Krimp een antwoord proberen te geven. De positie van woningcorporaties krijgt daarbij veel aandacht. Achter de schermen verrichten zij veelal stillekracht-werk en dat mag weleens voor het voetlicht komen, stelt de redactie in het voorwoord van dit nummer. Een van de bijdragen is een gesprek met de directeuren van acht noordelijke corporaties. Zij benadrukken het belang van onderlinge samenwerking, juist in krimpgebieden een noodzakelijkheid. Corporaties zijn communicerende vaten, aldus een van deze directeuren. Het mag niet gebeuren dat de ene corporatie ‘nee’ zegt tegen een gemeente met grote nieuwbouwdrang, terwijl die gemeente vervolgens bij een andere corporatie wel de kans krijgt om een weiland vol te bouwen. Dossier Krimp is een uitgave van Noorderbreedte, een tijdschrift over NoordNederland over onder meer landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke ordening, architectuur, stad en platteland, wonen en werken. Meer informatie over abonnementen en het aanvragen van themanummers: www.noorderbreedte.nl. Het Dossier Krimp is hier ook gratis te downloaden.

agenda 2 september 13.30 uur STABU, Syntens en Aedesvoorlichtingsbijeenkomst vernieuwd opdrachtgeverschap STABU-opleidingscentrum, Ede inlichtingen: (0318) 633026

16 september 14.00 uur Debat Aedes-Actiz Kenniscentrum ­Wonen-Zorg samenwerkingsvormen in ­wonen en zorg Inn Style, Maarssen inlichtingen: (030) 2739750

3 september 13.30 uur Dienst maatschappelijke ­ontwikkeling Amsterdam Multiprobleem: één aanpak voor het hele gezin? Felix Meritis, Amsterdam inlichtingen: (020) 2518027

21 september 13.30 uur School voor gebiedsgericht werken-leergang gebiedsgericht werken Conferentiecentrum Woudschoten, Zeist inlichtingen: (030) 2129847

5 september 12.00 uur Wonen Limburg Oost-Europese arbeidsmigranten: samenwerken-samenleven Lambertuskerk, Horst inlichtingen: (06) 21701503

24 september 13.00 uur Finance Ideas Academy Van risicobesef naar ­ in-control Geldmuseum, Utrecht inlichtingen: (030) 2320480

15 september 9.00 uur CIRON-studiedag Gebiedscommunicatie CIRON, Utrecht inlichtingen: (030) 2732260 15 en 16 september, 20 oktober 9.00 uur Aedes-praktijktraining Risicomanagement Aedes-kantoor, Hilversum inlichtingen: (035) 6268282

24 september 13.30 uur Aedes Het Directeurencontact Hotel Newport, Huizen inlichtingen: (030) 2320480 8 oktober 10.00 uur Kennismarkt Aedes, VNG, MO-groep, PO-raad en de Kopgroep maatschappelijk vastgoed in de buurt Congrescentrum De Werelt, Lunteren inlichtingen: (036) 5307700 9 oktober 13.30 uur VU-studiemiddag Maatschappelijke verankering woningcorporaties Vrije Universiteit, Amsterdam inlichtingen: (020) 5985275

Dit is een selectie van agenda-activi­teiten. Een volledig en actueel overzicht is te vinden op www.aedesnet.nl onder het kopje agenda. aedes-magazine 17-18/2009

AE0917-18_Signalementen.indd 51

51

18-08-2009 14:33:36


Woningcorporatie Portaal is een open

Portaal is op zoek naar een nieuwe

maatschappelijke onderneming die, in dialoog met de samenleving, werkt aan goed en betaalbaar wonen in vitale buurten. Onze missie is:

Voorzitter Raad van Bestuur

“Samen bouwen aan een kansrijke toekomst van mensen en buurten.

De functie

Wij investeren in een thuis voor

U bent samen met de medebestuurder verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de strategische visie van Portaal en draagt deze ook uit. Op basis van collegiaal bestuur vertaalt u deze strategische visie in heldere, operationele keuzes. U stimuleert op basis van duidelijke kaders de samenwerking met en tussen de regiobedrijven onderling, en geeft daar leiding aan. Samen met de medebestuurder draagt u eindverantwoordelijkheid voor de financiële continuïteit van Portaal. U onderhoudt daarnaast bestaande netwerken en initieert en ontwikkelt in het kader van de maatschappelijke opgave van Portaal ook nieuwe netwerken. U bent een bruggenbouwer pur sang.

iedereen.” Daarbij geven wij voorrang aan mensen die ons nodig hebben. Waar mogelijk activeren wij tot zelfredzaamheid.

Wonen is lokaal. Onze vijf lokaal verankerde regiobedrijven moeten onze missie waarmaken. De regiobedrijven werken in de buurten van Utrecht, Leiden, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen. De schaal van onze organisatie, met in totaal meer dan 56.000 woningen in beheer en een enorme opgave vóór

U bent: • een gezaghebbend en natuurlijk leider • collegiaal en besluitvaardig • visionair en strateeg die heldere keuzes maakt • integer, belangstellend en tactvol • inspirerend, innovatief en energiek • toegankelijk en communicatief • beheerst daadkrachtig

Procedure Portaal laat zich in dit proces van werving en selectie begeleiden door Maes & Lunau Executive Search, waar een eerste gesprek zal plaatsvinden. De eerste gesprekken met de selectiecommissie van Portaal zijn gepland in week 39 en 40.

ons, staat dan ook ten dienste van de lokale maatschappelijke prestaties.

Het profiel

Uw reactie

U beschikt over: • een academisch denk- en werkniveau • langdurige en brede ervaring als eindverantwoordelijke in een relevante complexe maatschappelijke organisatie van vergelijkbare omvang • aantoonbare affiniteit danwel relevante kennis of ervaring met volkshuisvesting • visie op maatschappelijke en politieke ontwikkelingen • visie op de positionering van Portaal • netwerken op bestuurlijk niveau

Als u belangstelling heeft voor deze positie nodigen wij u uit vóór 29 augustus 2009 uw sollicitatie, bij voorkeur per e-mail, te sturen naar: Maes & Lunau Executive Search, ter attentie van Threes Klop, bij wie u ook nadere informatie kunt inwinnen via telefoonnummer: 020 - 5356256 of 06 - 51986009. Adres: vacature@maeslunau.com / Amsteldijk 194, 1079 LK Amsterdam. Nadere documentatie wordt u op verzoek toegezonden.

Meer informatie over Portaal kunt u vinden op www.portaal.nl

opmaak aedes 15.indd 4

18-08-2009 14:51:45


Hofmeier FinanciĂŤle detachering op topniveau

Jacques de Koning

www.hofmeier.nl 14311_Aedes_26aug09.indd 1

14-08-2009 12:34:01


opmaak aedes 11.indd 6

04-06-2009 11:18:51

AM-2009-17_18-web  

De lat moet nog hoger Frank Kalshoven Leefbare dorpen Laaggeletterdheid Nieuwe rollen voor techneuten Uit de taboesfeer ‘ Woningmarkt is zo...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you