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Olam

n°2

es Loyers des AD IL oire drranéen t a v r édité e s Ob ’Arc M l de

Avril 2013

L’arc méditerranéen à la loupe Les loyers du parc privé en 2012 Titre Créé en 2011, l’OLAM a pour ambition de proposer une approche des territoires qui composent l’arc méditérranéen, à travers l’observation de l’offre en logements locatifs. Afin d’appréhender la capacité des espaces urbains à répondre à la demande des différentes catégories de population en matière de logement, les ADIL des Bouchesdu-Rhône, du Gard, de l’Hérault et du Var ont mis en commun les travaux de leurs observatoires.

La confrontation des prix de marché aux revenus des habitants a ainsi permis d’apporter un nouvel éclairage sur les degrés de tension de ces territoires, où, malgré une offre locative plus développée que dans la plupart des autres régions métropolitaines, l’accès au logement reste une préoccupation majeure au regard du profil socioéconomique des habitants.

Cette deuxième édition de la lettre de l’OLAM s’intéresse plus particulièrement à la notion de tension.

Prix moyens des logements du parc locatif privé tous types confondus en €/m2 9,3 €/m2 7,9 €/m2

=

11,4 €/m2

9,2 €/m2

7,9 €/m2

11,5 €/m2

10,1 €/m2 15,2 €/m

Alès

12,8 €/m2

12,4 €/m2

10,7 €/m2

MONTPELLIER

NIMES Arles

Béziers

Salon-de-Provence Aix-en-Provence

8,3 €/m

8,4 €/m2

*Non comparable

Fréjus Draguignan

MARSEILLE Aubagne

7,9 €/m2

10,3 €/m

12,2 €/m2 12,8 €/m2

Sète

2

11,1 €/m2

13,3 €/m2 TOULON

7,9 €/m2 2

9,8 €/m2

2

* *

12,8 €/m2 13,0 €/m2

13,3 €/m2

12,7 €/m2 12,6 €/m2

Observatoire des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen


Olam LES ADIL : DU CONSEIL AUX PARTICULIERS À L’OBSERVATION DES MARCHÉS LOCATIFS

Nîmes

Is quo ipsunto distrum harum lantion esequiae neseris abo. Eribus, cus, seque moluptat eumquo voluptatem rectota tiorat ditaque natibus ciatestem dolore ommo tem qui ipsunte modignatem quid quuntotasi volorerero blabo. Santem utem quo eos et vendi voluptaquate lab invenime nus ratur sunt. Ebit earuntia cullam lant ente di quo id eum experferum ut voloris audanis ipidus erum dis dio torissequi nihil iumque erchili tatio. Nam inum nulluptas eaquaest repero ma nonet hit, suntet am et mo volorrorate dellaccusam atusae qui dersped qui qui doluptatem. Ut min plita doluptam venianduntem qui tempos aute ni qui que vid que et quiamus aperferia dolor magnam harchilit accupta tquate maiorporum que non prepeliqui tecatemporem aut venectatur am facipsam volectur? Ommo ilit vel iundit, sae dolut essunt aut et aut omnimosanime suscia cusam quos rernat es accus quibusae. Ipsae et alibus experfe ritium quia ne volorecae parum et a cuptae. Et etur, corrum si santibus es endel ipit, ad quo eum que quam int expligent, si conecus. Ecusae quam sequo que eos voloribus ea non est modit fuga. Volorum sus peris solupis sitatia spellitium unt latent. Acea ellabo. Ignis voluptaecto tessi dellecto magnimust, offici rero ime issintium faciisque reium quo modi di cus. Mostorrum, susa qui voluptatius. Feratia turioresti quam natur ad enis quatat velendis etus voloribus et apellab orestot assunturia aut rernat. Bis aspis repercium fugiam harum uta sunt, nobis ea nit harum ipici dicipsaperum ipsaper ibusanto magnist ionsed moloreius moluptaquas ero qui od eostem et ea dit, quo dolum ius, ut adi comnis adia is im fugit eatem sanis esenihil molum arupiet aut a exerum veriasped que nam sunt aut arum

2

vendescipsa sandit aliquia dolore essincimin prehendion eum quis ulpa sant latibus aliberi doluptatem re et aliquas

Toulon

Titre

is ma quibusani tem utate nisciumet qui con etur, im quatus quidis quideles iliqui nusa volenti asperibus sandam atusdae nonsequas volorem pedigenime endenimust que as re sinvelit dolupti buscimo et voluptatur, consequ iasinctaque eveniatae. Nam, sim aut quiberiat lat adigenetur? Ut ipient. La incto bernati oribusa pidempos es rem sequae volenis est, quiberupta denihil iquidunt omnimus, sunt, te et et que vit aliae rem vel ipis erum inientibus et et et modissit acidis di quam eossima gnatem fugit, sim restia delibero tem quiaectur, aut latem faccum et, sa nonsequia pligendam volorruptis dolupta tiatur? Qui des autatur, consequatis ex exerciduci dempercias millore hentest ibusam que quiditis autem ut odit, volendi oriberovid essusapita quos nos ditas aut volestem fuga. Igendig natque sima et laccatem aut autecae iunt ad maxime everovi tatur? Sum quaes dustiata venitae doloria namusdandant fugiae senetures endaes idignit quaerate nit aspedita ideliquissi dolest quas eos dem volor sequia sitibea porem apit volenditiis aboriberibus doluptae nossinvent quae ventium veribus andanti beatiae sinctus ad molum quassi re volupta tiaesse quidest occatemqui cuptatempe verspere millendio. Ut ut lis consequ undant volupta tatiat min cus. Labore num ad esci raernam, untiori testrum distion et lant mo ipidunda dolorro vidiscium facestrum faceaquates num, ut que quati des sum fugia nobis doluptur, sum ide liqui venisci dusandandam que peribusaeste doluptatur aliquas et por solorecte nisciam id exerum que volupta speruptae remped ut aceritat eum esti re eserupta sed quam core num cori conseri atatur? Quis nonseni bea ipsum nam quatur? Xerem des doluptatur re quamus sunt laut hicit endaecu

Observatoire des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen


Olam DONNÉES DE CADRAGE Des niveaux de vie inducteurs de tension À l’échelle nationale, le revenu médian des locataires du parc privé est de 15 500 euros, alors que dans les principales villes de l’arc méditerranéen, il se situe entre 12 000 et 13 000 euros. C’est parmi les personnes appartenant aux catégories les plus modestes que l’on observe le plus fort décalage avec l’ensemble du territoire métropolitain : les locataires les moins aisés ont des revenus inférieurs à 7 000 euros à Toulon, 6 500 euros à Montpellier, 5 400 euros à Nîmes et 5 000 euros à Marseille, un seuil nettement plus bas que le seuil français situé à 9 200 euros. Dans la cité phocéenne, les ménages percevant les plus faibles revenus ont quasiment le même niveau de ressources dans le parc privé et dans le parc social.

des français (22 000 euros dans les zones étudiés, 23  000 euros en France métropolitaine). Ces observations illustrent bien la fonction sociale du parc privé des villes du littoral méditerranéen, dont une partie considérable des occupants présente des conditions de ressources leur permettant de prétendre à un logement social. Si la notion de tension repose sur l’inadéquation entre l’offre et la demande en logement, c’est, plus encore que dans le niveau des loyers, dans la faible capacité contributive des locataires qu’elle trouve ici sa principale cause.

Pour les locataires du parc privé les plus aisés, le niveau de vie est encore inférieur, dans une moindre mesure, à celui

Revenus fiscaux localisés des ménages par unité de consommation - 2010 32 677 €

23 293 €

16 086 €

Marseille

33 962 €

24 100 €

16 435 €

Montpellier

Nîmes

Propriétaire

32 208 €

30 775 €

22 558 €

15 615 €

Toulon

22 668 € 20 495 € 16 331 €

15 287 €

14 530 €

9 080 €

9 206 €

4 191 €

4 239 €

Marseille

Montpellier

15 472 € 12 498 €

12 170 €

21 277 €

13 417 €

19 602 €

12 341 €

20 492 €

13 684 €

9 387 € 7 191 € 4 274 €

2 911 € Nîmes

Locatif secteur social

Toulon

4 977 €

Marseille

6 561 €

Montpellier

5 437 €

Nîmes

7 022 €

Toulon

Locatif secteur privé

Source : Insee DGFIP Revenus fiscaux localisés des ménages

Comment lire ce graphique ? La valeur centrale sur fond bleu représente le niveau médian des revenus fiscaux et partage la population d’un territoire en deux groupes de même effectif. La flèche du haut représente la valeur représentative des ménages les plus aisés, et le tiret du bas, les ménages les moins aisés.

n°2 Avril 2013

Les données présentées correspondent aux revenus fiscaux par unité de consommation (UC), à savoir le revenu du ménage rapporté au nombre d’unités de consommation qui le composent. Cet indicateur intégrant la même échelle d’équivalence pour tous les ménages, il est préconisé pour les analyses destinées à comparer les territoires.

3


Olam Florent

LOYERS DE MARCHÉ Loyer de marché par types en €/mois

T1 Bas

Médian

Haut

Bas

Médian

Haut

Bas

440 €

480 €

525 €

620 €

660 €

720 €

730 €

795 €

900 €

850 €

-

-

-

-

-

-

550 €

620 €

700 €

-

Aubagne

380 €

400 €

440 €

485 €

530 €

595 €

600 €

655 €

725 €

-

-

-

Marseille

360 €

400 €

450 €

490 €

540 €

600 €

610 €

680 €

780 €

700 €

805 €

955 €

13 30

Salon-de-Provence

34

T4 et +

Haut

Arles

83

T3

Médian

Aix-en-Provence

4

T2

Bas

Médian

Haut

1095 € 1 400 € -

-

-

-

-

490 €

525 €

560 €

560 €

600 €

680 €

-

-

-

Nîmes

329 €

350 €

383 €

386 €

425 €

460 €

500 €

510 €

630 €

601 €

630 €

750 €

Alès

253 €

274 €

318 €

350 €

390 €

425 €

447 €

498 €

546 €

469 €

615 €

737 €

Montpellier

373 €

400 €

433 €

470 €

530 €

570 €

470 €

530 €

570 €

605 €

688 €

748 €

Sète

315 €

348 €

430 €

390 €

445 €

510 €

390 €

445 €

510 €

524 €

600 €

660 €

Béziers

280 €

295 €

313 €

280 €

295 €

313 €

368 €

400 €

436 €

476 €

496 €

537 €

Toulon

360 €

401 €

440 €

450 €

510 €

575 €

557 €

624 €

694 €

647 €

723 €

820 €

Draguignan

348 €

385 €

519 €

500 €

550 €

601 €

618 €

700 €

750 €

711 €

855 €

886 €

Fréjus

420 €

487 €

535 €

521 €

591 €

649 €

640 €

755 €

882 €

658 €

766 €

990 €

Observatoire des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen


Olam Florent Prix moyen et médian au m² des appartements à la relocation

8,4 €/m2 8,4 €/m2

8,5 €/m2 8,5 €/m2 Alès

13,7 €/m2 xx €/m2

11,2 €/m2 11,0 €/m2

15,1 €/m2 14,8 €/m2 MONTPELLIER

NIMES Arles

Béziers

xx €/m xx €/m2 2

n°2 Avril 2013

Fréjus

Salon-de-Provence Aix-en-Provence

Draguignan

Sète MARSEILLE Aubagne

11,1 €/m xx €/m2

2

10,7 €/m2 10,6 €/m2

12,3 €/m2 12,4 €/m2

TOULON

12,0 €/m2 12,1 €/m2

13,9 €/m2 13,1 €/m2

12,3 €/m2 11,8 €/m2

5


Olam Taux d’emménagés récents + Part des loyers en hausse... Durée d’occupation D’une manière générale, la durée d’occupation d’un logement est un bon indicateur de la santé et du fonctionnement du marché du logement. Elle reflète des trajectoires de vie : une séparation, une naissance, un nouvel emploi qui dégage des moyens supérieurs pour se loger, ou au contraire une perte d’emploi qui ne permettra plus d’assumer le montant du loyer actuel.

Ces différences s’expliquent par plusieurs facteurs tels que la réglementation (bail de 3 ans dans le privé, indéterminé dans le social) ou encore par la population qui réside dans ces parcs (plus de jeunes et d’actifs dans le parc privé, davantage de familles dans le parc social). Par ailleurs, le parc privé sert le plus souvent de parc transitoire, accueillant surtout les nouveaux habitants qui occupent un premier logement provisoire, avant d’en changer ou d’accéder à la propriété.

Si l’ancienneté dans le logement s’établit à environ 20 ans pour les propriétaires occupants (France entière), elle est beaucoup plus courte dans le parc locatif privé (7 ans) qui se distingue par une forte mobilité, celle du parc social se situant entre les deux (11 ans).

Les durées d’occupation les plus longues, 6 ans et plus, correspondent à au moins trois renouvellements de bail. Elles sont les plus élevées dans le département des Bouchesdu-Rhône (entre 33 % à Aubagne et 50 % à Arles) ainsi qu’à ’Alès (31 %) et à Toulon (33 %).

Draguignan

Fréjus

Toulon

Sète

Montpellier

Béziers

Nîmes

Alès

Salon-deProvence

Marseille

Aubagne

Arles

Aix

Durée d’occupation

Inférieur à 1 an

20 %

18 %

19 %

22 %

24 %

20 %

22 %

40 %

34 %

25 %

16 %

23 %

15 %

Entre 1 et 3 ans

31 %

20 %

36 %

30 %

29 %

24 %

26 %

35 %

35 %

34 %

22 %

25 %

47 %

Entre 3 et 6 ans

10 %

12 %

12 %

8%

8%

25 %

23 %

15 %

17 %

17 %

29 %

23 %

22 %

6 ans et +

38 %

50 %

33 %

38 %

39 %

31 %

29 %

11 %

14 %

24 %

33 %

29 %

17 %

En France, le taux de mobilité des locataires avoisine les 20 %. Or sur l’arc méditerranéen, ce taux varie sensiblement selon les villes, les marchés et l’arrivée plus ou moins massive de logements neufs issus notamment du dispositif Scellier. Les villes de Toulon (16 %), Draguignan (15 %), Arles (18 %) et Aubagne (19 %) se situent en dessous de la moyenne

6

nationale tandis que Béziers détient le record du front de mer avec un taux de mobilité de 40 % (beaucoup de constructions neuves). La mobilité varie fortement selon le type de biens, les petits connaissant un taux souvent plus important.

Observatoire des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen


Olam Évolution des loyers Des loyers à la relocation majoritairement en hausse sur l’arc méditerranéen

Part des loyers à la relocation en hausse, stable et en baisse (à l'euro près)

Dans l’Hérault (Béziers, Montpellier et Sète), la tendance est à la stabilité des loyers ; entre 36 % et 48 % des loyers n’ont subi aucune évolution suite à l’emménagement de nouveaux locataires.

34 83

Dans les communes de Marseille, Alès, Nîmes, Draguignan, Fréjus et Toulon, plus d’un loyer à la relocation sur deux augmente. La part de ces augmentations concerne 54 % à 78 % de la totalité des loyers à la relocation. Un nouveau locataire paiera entre 8 € et 51 € de plus par mois que son prédécesseur.

30 13

Les loyers à la relocation sont révélateurs des tendances actuelles du marché locatif.

Loyers Loyers Loyers à la hausse stables à la baisse Part

en €

Part

Part

en €

Marseille

54 %

+ 28 €

15 %

31 %

- 31 €

Nîmes

62 %

+6€

14 %

24 %

- 30 €

Alès

56 %

+8€

25 %

19 %

- 42 €

Montpellier

43 %

-

36 %

20 %

-

Sète

32 %

-

36 %

32 %

-

Béziers

15 %

-

48 %

38 %

-

Toulon

78 %

+ 18 €

3%

20 %

- 40 €

Draguignan

73 %

+ 25 €

8%

19 %

- 22 €

Fréjus

70 %

+ 51 €

6%

24 %

- 39 €

Des baisses de loyers sont également intervenues dans ces villes. Elles concernent 19 % et 38 % de la totalité des loyers à la relocation. Dans ces territoires, le nouvel entrant paiera entre 17 € et 40 € de moins par mois. Bien que moins nombreuses, les baisses de prix sont plus conséquentes que les augmentations. En effet, la dépréciation moyenne est de 31 € tous territoires confondus, alors que l’augmentation moyenne est de 17 €. Pourquoi certains loyers sont-ils en baisse ? Une agence peut décider de baisser le montant du loyer, avec l’accord du bailleur, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, un délai de relocation qui ne cesse de s’allonger et qui s’accompagne d’une augmentation du taux de vacance, incitera naturellement les propriétaires à baisser le loyer. Ensuite, le loyer des locataires entrés au début des années 2000 et qui libèrent aujourd’hui leur logement, n’est plus en adéquation avec les prix du marché actuel. Les propriétaires n’ont alors pas d’autre choix que de gommer l’incidence de ces hausses successives pour pouvoir relouer le bien le plus rapidement possible. Enfin, la concurrence entre le neuf et l’ancien conduit les propriétaires détenant des biens situés à proximité de nouveaux programmes immobiliers (bénéficiant de prestations de meilleurs qualités : isolation, terrasses, parking…) à baisser leurs loyers.

n°2 Avril 2013

7


Olam

Synthèse des loyers du parc privé 2012 de l’arc méditerranéen Aix-en-Provence Marseille Aubagne Salon-de-Provence Arles Nîmes Alès Montpellier Sète Béziers Toulon Draguignan Fréjus

13

Médian/m² 18,2 €/m² 16,0 €/m² 15,8 €/m² 15,0 €/m² 13,5 €/m² 12,0 €/m² 10,3 €/m² 16,3 €/m² 14,0 €/m² 11,9 €/m² 15,5 €/m² 13,9 €/m² 16,6 €/m²

30

13 30 34 83

Haut 530 € 460 € 455 € 430 € 390 € 369 € 325 € 436 € 381 € 332 € 430 € 448 € 499 €

34

Bas Médian 430 € 485 € 380 € 415 € 360 € 400 € 360 € 390 € 320 € 360 € 301 € 335 € 265 € 291€ 367 € 400 € 313 € 345 € 280 € 300 € 330 € 386 € 363 € 408 € 410 € 449 €

Aix-en-Provence Aubagne Marseille Salon-de-Provence Arles Nîmes Alès Montpellier Sète Béziers Toulon Draguignan Fréjus

Loyers des logements de type 2

83

Loyers des logements de type 1

Bas Médian 600 € 660 € 465 € 525 € 480 € 525 € 485 € 520 € 450 € 505 € 386 € 449 € 337 € 380 € 470 € 527 € 380 € 435 € 360 € 412 € 427 € 489 € 438 € 515 € 515 € 583 €

Sources : ADIL 13, 30, 34 et 83

Aix-en-Provence Aubagne Marseille Salon-de-Provence Arles Nîmes Alès Montpellier Sète Béziers Toulon Draguignan Fréjus

13

Médian/m² 12,0 €/m² 10,8 €/m² 10,8 €/m² 9,5 €/m² 9,1 €/m² 8,9 €/m² 7,6 €/m² 10,6 €/m² 9,0 €/m² 7,8 €/m² €/m² €/m² €/m²

30

13 30 34 83

Haut 955 € 715 € 765 € 685 € 700 € 641 € 546 € 744 € 660 € 544 € 664 € 720 € 833 €

Loyers des logements de type 4

34

Bas Médian 730 € 820 € 600 € 660 € 580 € 660 € 550 € 610 € 530 € 595 € 494 € 568 € 433 € 475 € 604 € 684 € 500 € 583 € 462 € 503 € 523 € 593 € 568 € 630 € 609 € 711 €

Aix-en-Provence Aubagne Marseille Salon-de-Provence Arles Nîmes Alès Montpellier Sète Béziers Toulon Draguignan Fréjus

Médian/m² 15,5 €/m² 12,9 €/m² 12,6 €/m² 11,5 €/m² 11,1 €/m² 10,3 €/m² 7,8 €/m² 12,0 €/m² 11,8 €/m² 9,9 €/m² 12,0 €/m² 11,7 €/m² 14,0 €/m²

Sources : ADIL 13, 30, 34 et 83

83

Loyers des logements de type 3

Haut 725 € 600 € 590 € 565 € 560 € 512 € 427 € 570 € 506 € 439 € 549 € 562 € 646 €

Bas Médian Haut 805 € 695 € 1 200 € 660 € 730 € 840 € 655 € 765 € 940 € 585 € 680 € 760 € 615 € 735 € 870 € 540 € 638 € 754 € 455 € 513 € 570 € 596 € 713 € 870 € 509 € 631 € 731 € 522 € 585 € 649 € 578 € 673 € 770 € 598 € 700 € 865 € 510 € 697 € 870 €

Sources : ADIL 13, 30, 34 et 83

Médian/m² 11,4 €/m² 10,4 €/m² 9,8 €/m² 8,6 €/m² 7,9 €/m² 7,8 €/m² 6,7 €/m² 9,1 €/m² 8,0 €/m² 6,4 €/m² €/m² €/m² €/m²

Sources : ADIL 13, 30, 34 et 83

Loyers des maisons de type 4 et +

83

34

30

13

Aix-en-Provence Aubagne Salon-de-Provence Arles Marseille Nîmes Alès Montpellier Sète Béziers Toulon Draguignan Fréjus

Bas 1 080 € 880 € 870 € 790 € 1 065 € 613 € 660 € 654 € 600 € 633 € 907 € 889 € 1 039 €

Médian 1 210 € 1 095 € 980 € 880 € 1 230 € 700 € 698 € 906 € 927 € 730 € 1 130 € 1 004 € 1 189 €

Haut 1 370 € 1 290 € 1 150 € 940 € 1 435 € 825 € 740 € 1 035 € 1 300 € 810 € 1 328 € 1 149 € 1 390 €

Médian/m² 12,2 €/m² 11,9 €/m² 9,4 €/m² 7,9 €/m² 9,2 €/m² 7,9 €/m² 10,6 €/m² 10,9 €/m² 8,5 €/m² 12,9 €/m² 10,0 €/m² 13,10 €/m²

Rappel méthodologique Les loyers présentés ici sont des loyers médians. Loyer haut : on appelle loyer haut le loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil). Loyer médian : on appelle loyer médian le loyer qui sépare les logements en deux parts identiques (50 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil et 50 % ont un loyer inférieur à ce dernier). Loyer bas : on appelle loyer bas le loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel inférieur à ce seuil). Au final, la moitié des logements observés est incluse dans la fourchette « loyer bas » - « loyer haut ».

Sources : ADIL 13, 30, 34 et 83

Olam

s Loyers des ADI L ire de néen rra vato ser Médité b O l’Arc de

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ue CAPITAINE (ADIL 83), Directeurs de publication : Catherine CALMET (ADIL 30), Dominiq Augustin CHOMEL (ADIL 34) et Thierry MOALLIC (ADIL 13) Jessica HAINIGUE et Florent Comité de rédaction : Serge FOUILLAND (ADIL 83), Lisa MICELI (ADIL 13), 30) (ADIL T VINCEN SERNOUX (ADIL 34), Yann HIDOT et Pascale Conception-réalisation : Agnès PASSAVANT (ADIL 13)

Observatoire des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen

Olam 2012 (2)  
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