Revista do SFI nº 39

ARTIGOS Celso luiz Martone José Paschoal Rossetti Jorge Simino Jr. Maria do Carmo Marcondes Teotonio Costa Rezende

2014 ANO 17 Nº 39

O 10º PRÊMIO ABECIP de jornalismo OCTAVIO de LAZARI JR., CACO BARCELLOS E OS VENCEDORES

entrevistas Meyer Nigri, presidente daTecnisa

Poupança financia o investimento Antonio Matias, da Fundação Itaú Social

Sustentabilidade e governança andam juntas

O crédito imobiliário empurra o investimento

Armínio Fraga, sócio da Gávea Investimentos

Crédito imobiliário pode dobrar

A bolha refutada

ÍNDICE Editorial

Ativos imobiliários

Entrevista III

O risco de bolha imobiliária voltou ao noticiário, mas ele vem sendo amplamente refutado, dadas as características do mercado imobiliário e, em especial, do crédito imobiliário.

Diretor de investimentos da Fundação Cesp, a quarta maior entidade de previdência fechada do País, Jorge Simino Jr. trata dos papéis de base imobiliária no mais difícil dos anos para a renda fixa no País.

Antonio Jacinto Matias, diretor da Fundação Itaú Social, desmistifica o termo sustentabilidade, identifica as relações entre sustentabilidade e governança e mostra que esse tema crucial para as políticas públicas é importante não só para o setor privado, mas, em especial, para o setor público, onde a governança é precária.

O risco de bolha em discussão - Pág. 2

Ciclos econômicos e alocação de ativos - Pág. 22

Entrevista I O ex-presidente do Banco Central Armínio Fraga traça um panorama da economia brasileira e enfatiza a perspectiva de crescimento prolongado do crédito imobiliário, como nos países desenvolvidos Dobrar a relação crédito imobiliário/PIB é não só factível, mas saudável - Pág. 3

Entrevista II

Governos e empresas têm de adotar práticas sustentáveis - Pág. 38

Um pouco da história do empreendedor Meyer Joseph Nigri, que fundou a Tecnisa nos anos 80 e a transformou numa das maiores empresas de incorporação e construção civil do País, com capital aberto em 2007.

Contratos imobiliários A advogada especializada em crédito imobiliário Maria do Carmo Marcondes trata dos aspectos positivos e das questões controversas da portabilidade, com as mudanças criadas pela Resolução 4.292 do CMN.

“Sempre precisei do crédito imobiliário” - Pág. 26

Capa

divulgação

Em seminário internacional promovido pela Abecip, participantes do mais alto nível das esferas pública e privada discutiram o futuro do financiamento habitacional.

Notas&Fatos

Expansão do crédito imobiliário ajuda o País no longo prazo - Pág. 8

Mercado de imóveis Um dos mais respeitados economistas brasileiros, o professor Celso Martone, da FEA-USP, trata dos fundamentos teóricos que permitem investigar se há ou não “bolha”, mostrando que, no Brasil, os riscos são pequenos.

Existe “bolha” no mercado de imóveis brasileiro? - Pág. 15

Bolha imobiliária O mestre em gestão Teotonio Costa Rezende fala das características do mercado brasileiro de crédito imobiliário e do risco “remoto” de bolha imobiliária no Brasil.

O Brasil está livre desse risco? - Pág. 18

O instituto da portabilidade traz novas implicações - Pág. 41

Meyer Joseph Nigri

Informações sobre o mercado imobiliário local e internacional e os financiamentos, por Fabio Luiz Elizeu.

Pág. 48

10º Prêmio Abecip Um público recorde compareceu à cerimônia de entrega do 10º Prêmio Abecip de Jornalismo. O jornalista Caco Barcellos, do programa “Profissão Repórter”, da TV Globo, contou uma emocionante história de vida.

Nos 10 anos do certame, a homenagem devida à Imprensa - Pág. 30

Ativos O professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral, José Paschoal Rossetti, mostra que o problema da escolha dos ativos das carteiras não é só do Brasil.

A difícil definição do port-fólio - Pág. 34

Indicadores A evolução dos números do SFH, reunidos pela Área de Inteligência de Mercado da Abecip.

Pág. 50

Rumos O presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, mostra como um sistema pujante de crédito imobiliário pode ser uma força anticíclica em fases de desaquecimento econômico.

Rumo à consolidação, em 2014, dos avanços de 2013 - Pág. 52

EDITORIAL

Revista Sistema de Financiamento Imobiliário

O risco de bolha em discussão

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) Diretoria

A edição 39 da Revista do SFI, a última de 2013, é particularmente rica. Nela estão presentes tanto os intérpretes da face positiva da economia e do crédito imobiliário, como o expresidente do Banco Central, Armínio Fraga, o presidente da construtora Tecnisa, Meyer Joseph Nigri, e o diretor da Fundação Itaú Social, Antonio Jacinto Matias, entrevistados pela publicação, como um profeta de dias difíceis, o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller, que antecipou a crise global de 2008 e, há pouco, manifestou-se sobre o risco de bolha imobiliária no País. O debate em torno das declarações feitas por Shiller em fins de agosto, no Brasil, preenche boa parte deste número.

Refutaram a ideia de bolha econômica, respectivamente, o economista Celso Martone, professor da FEA-USP; o mestre em gestão de negócios Teotonio Costa Rezende; e o presidente da Abecip, Octavio Lazari Jr. Armínio Fraga, sócio da Gávea Investimentos, admitiu que metrópoles como São Paulo e o Rio assemelham-se a Nova York na escassez de áreas edificáveis – e é o que explica o alto custo dos imóveis nessas cidades.

Viveu-se, em 2013, um período de excepcional oscilação do valor dos ativos, que trouxe enormes dificuldades para a gestão de carteiras. É do que tratam Jorge Simino Jr., diretor

do quarto maior fundo de pensão do País (a Fundação Cesp) e o professor e pesquisador José Paschoal Rossetti, da Fundação Dom Cabral.

A Abecip promoveu, no segundo semestre de 2013, dois eventos de alto significado.

Num seminário internacional, em agosto, pôs em discussão a importância do crédito imobiliário como fator de equilíbrio da economia e como instrumento do investimento em capital fixo.

No final de outubro, foi realizado o Prêmio Abecip de Jornalismo, que completou dez anos. Nesse período, foram inscritos mais de 1,2 mil trabalhos, de 1,1 mil jornalistas, e premiados 250 profissionais da Imprensa escrita, rádio, TVs e meios eletrônicos. Uma palestra foi proferida pelo jornalista Caco Barcellos, editor do Profissão Repórter, da TV Globo.

Na seção Rumos, o presidente Octavio de Lazari Jr. escreve sobre o futuro promissor do crédito imobiliário, em 2014, em contraste com as dificuldades econômicas internas e externas.

Afinal, o cenário externo volta a ser favorável para o Brasil: as previsões de crescimento do PIB global foram de 3,1%, em 2013, para 3,7%, em 2014 – e na maior economia, os EUA, o mercado imobiliário está em plena recuperação (ver a seção Notas&Fatos).

Octavio de Lazari Junior presidente Antonio Paulo Marques Barbosa, Claudio Borges Cassemiro, Daisy Divina Godoy, Daniella Delfino, Gilberto Duarte de Abreu Filho, Gueitiro Matsuo Genso, José de Castro Neves Soares, José Urbano Duarte, Luiz Antonio Nogueira de França, Marco Antonio Andrade de Araújo, Nylton Velloso Filho, Onivaldo Scalco e Roberto Sérgio Abdalla vice-presidentes Filipe F. Pontual diretor executivo José da Silva Aguiar superintendente técnico Revista do SFI Redação Conselho Editorial Affonso Celso Pastore, Anésio Abdalla, Décio Tenerello, Fábio Pahim Jr., Geraldo Gardenali, José Paschoal Rossetti, Luiz Antonio França, Octavio de Lazari Junior e Salim T. Schahin Coordenação editorial Fábio Pahim Jr. Jornalista responsável Fábio Luiz Elizeu Colaboraram nesta edição Celso Luiz Martone, Fabio Luiz Elizeu, Jorge Simino Junior, José Paschoal Rossetti, Marcos Garcia de Oliveira, Maria do Carmo Marcondes, Octavio de Lazari Junior, Teotonio Costa Rezende Serviços de apoio técnico à edição Leonardo Rangel Editor de arte Artur Kenji Capa Hélio de Almeida Ilustrações e fotos Artur Kenji, Attilio, Joelcio Bráulio e Bruno Mooca CTP Printcrom Gráfica Printcrom Projeto gráfico Flávio Peralta e Sergio Seiei Myashyro A Revista do SFI é uma publicação da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e pretende apresentar à sociedade, para análise e debate, temas relacionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

São Paulo Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 – 13º andar Torre Norte – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP 01452-002 Telefone (11) 3286-4855 – Fax (11) 3816-2785 e-mail: revistadosfi@abecip.org.br Fechamento desta edição: 30/12/2013

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Armínio Fraga

ntrevista I

Sócio da Gávea Investimentos, ex-presidente do Banco Central

“Dobrar a relação crédito imobiliário/ PIB é não só factível, mas saudável” to imobiliário tende a continuar, nos próximos anos. “Dobrar a relação entre o crédito imobiliário e o PIB é não apenas factível, mas saudável”, disse nesta entrevista exclusiva a Fábio Pahim Jr., editor da Revista do SFI. O sistema habitacional brasileiro “reflete uma evolução de longos anos, desde a criação de

um ambiente macroeconômico mais estável, desde as regras como a alienação fiduciária de bem imóvel, principalmente, e o patrimônio de afetação”, avançou o economista. Entre os itens mais importantes para consolidar o crescimento do crédito imobiliário está a existência de taxas de juros semelhantes às dos países dedivulgação

Armínio Fraga, ex-presidente do Banco Central e sócio da Gávea Investimentos, que fundou em 2003 ao sair do governo e na qual está associado à gestora de ativos americana JP Morgan, do grupo de mesmo nome, considera altamente improvável o risco de bolha imobiliária no Brasil e que a expansão vigorosa do crédi-

Armínio Fraga: juros brasileiros devem ser semelhantes aos dos demais países

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senvolvidos e o desenvolvimento equilibrado do crédito, evitando expansões exageradas ou incompatíveis com o aumento da renda da população. “O juro de longo prazo é o que interessa para o mercado imobiliário”, assinalou.

“Não sou um pessimista a médio prazo com a economia brasileira”, disse Fraga. Ao contrário, sua visão é positiva – “nada há de permanente que represente um obstáculo estrutural ao crescimento”, enfatizou. A correção depende das pessoas que comandam a política econômica.

O ano de 2013 foi extremamente difícil para as aplicações financeiras, pois muitos títulos públicos ofereceram rentabilidade negativa para os investidores.

Mas essa situação não se limitou ao Brasil, afetando também países desenvolvidos e emergentes.

O que pode ter ocorrido, admite Fraga, é que aqui houve um ajuste muito forte da taxa básica de juros, que depois precisou ser corrigido.

A seguir, os pontos principais da entrevista de Armínio Fraga: Revista do SFI – Como vê o ritmo de crescimento da economia brasileira nos próximos anos, agora que acabaram de sair os dados do terceiro trimestre?

Armínio Fraga – Vejo com certo receio, num País que há vários anos tem desempenho bem abaixo do que deveria porque não investe o suficiente e não foca os temas mais importantes ligados à produtividade e no longo prazo tem avançado lentamente na capacidade de educação. Temos estas questões não só macroeconômicas e que têm a ver com produtividade, mas com a linha macro mais frouxa que vem sendo afetada por incerteza, medo, e assim por diante. Não sou um pessimista a médio prazo, nada

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Há sinais de que o mercado imobiliário norte-americano chegou ao fundo do poço e que a recuperação já começou, em escala nacional há de permanente que represente um obstáculo estrutural ao crescimento. É obra das pessoas e pode ser corrigida – um País que está crescendo 2% ao ano e tem inflação de 6% ao ano.

A Revista do SFI está voltada para o crédito imobiliário, então lhe pergunto como vê essa modalidade de crédito e sua importância para o crescimento econômico?

Ele (o crédito imobiliário) está crescendo. É saudável, é mais barato e tem prazo mais longo. É a maneira mais eficiente de se financiar dando as residências em garantia. Reflete uma evolução de longos anos, desde a criação

Os papéis de renda fixa de longo prazo sofreram mais no Brasil do que em outros países devido à política de taxas de juros

de um ambiente macroeconômico mais estável, desde as regras como a alienação fiduciária de bem imóvel principalmente e o patrimônio de afetação. Há um esforço grande na habitação popular com o papel dominante da Caixa Econômica Federal e isso caminha na boa direção. Tenho uma certa preocupação com as tendências de longo prazo. Os juros das NTN de 10 anos ou mais prazo subiram muito. Acredito que o Brasil terá de ter uma taxa de juros mais normal em relação a esse desvio recente. O Sistema Financeiro da Habitação vem cumprindo seu papel, mas tem suas limitações. Agora é cuidado para não andar para trás no plano macroeconômico.

2013 foi o pior ano para a renda fixa desde a retomada da política monetária, em 1994, sobretudo para os papéis públicos.

Um especialista em gestão de recursos, o Jorge Simino Junior, que escreve nesta edição da Revista do SFI, considera 2013 o pior ano da renda fixa durante todo seu tempo como administrador do patrimônio do fundo de previdência da Cesp?

Foi o pior porque as taxas de juros caíram ao longo do ano anterior. Carregar títulos de prazo longo gerou perda de capital, ao contrário de 2012, em que os ganhos de capital foram muito grandes. 2013 foi o oposto, os títulos longos tiveram grandes perdas. Isso acontece também em outros países, talvez tendo sido exacerbados no Brasil pela tentativa mais ousada de reduzir juros, que não deu certo. É uma perda global, os bancos centrais apertam e esse é o resultado.

As incertezas quanto à retomada da economia global ainda parecem fortes, ou já há sinais

divulgação

de retomada no mercado imobiFale mais da China... o mundo. É um desafio fascinanliário norte-americano, entre ouEstive lá há pouco. Na China a te. A China depende de um tripé tros, como em áreas atrativas de expansão do crédito ocorre como perigoso: bancos públicos, emMiami Beach, em que o ritmo das nunca se viu na história. Isso cospresas estatais, governos locais. construções novas é impressiotuma acabar em bolha. Os chineEsse nexus precisa ser trabalhanante. Isso lhe parece antecipar ses estão conscientes disso, mas do. Minha expectativa é de que uma recuperação mais expressiva a economia não responde bem haja uma solução. Outro aspecto ou um fenômeno localizado? aos sinais de mercado. O aspecto são as instituições políticas. No Os sinais são de que o mercamais positivo é que o presidente Brasil, as instituições funcionam, do imobiliário dos Estados UniXi (Jinping) tem sinalizado com a Imprensa é livre, mantém as dos chegou ao fundo do poço. A clareza o desejo de reabrir o procoisas na linha. Instituições que ameaça está ligada ao exit (saída) cesso de reformas, que evoluiu funcionam são fatores de estabilida política monetária não convenpouco nos últimos 10 anos. Ele dade, Sem embargo de que nosso cional, do juro zero Estado deve ser visto e do Federal Reserve como de melhor qua(Fed) comprar títulos lidade. de prazo longo para reduzir as taxas longas Como vê o valor e sinalizar a intenção dos ativos, no munde manter a taxa zero do, nos Estados Unipor um bom tempo. dos e, em especial, Há um receio de que no Brasil? o tapering não ocorOs imóveis nos Esra de maneira suave, tados Unidos viveram o que sugere um auuma fantástica bolha. mento que pode ser Os preços que ficamaior do que se imaram estáveis durante “Na China, o presidente Xi tem sinalizado gina no juro de longo décadas subiram 70% prazo, que é o que interessa a 80% em 10 anos, como com clareza o desejo de reabrir o para o mercado imobiliário. falou o economista Robert processo de reformas, que evoluiu pouco O cenário é favorável às faShiller. Nos Estados Unidos nos últimos anos. Ele tem poder para isso”. mílias, que estão se desendio movimento foi turbinado vidando, o governo reduz o pelo crescimento do crédito déficit, as expectativas para que é o que caracterizou a 2014 dizem respeito ao inbolha. A bolsa (americana) vestimento. Se houver o retorno tem o poder de transformar isso vem subindo quase em linha reta do investimento, é possível uma em realidade. Ele está compronos últimos três ou quatro anos. reversão mais virtuosa. Veja bem metendo seu capital político na Houve crescimento há muitos o caso americano. Não creio que reforma. Traz esperança de que anos do lucro no PIB. É o que a guinada na política monetária o desequilíbrio de crédito não vejo lá, com as correções da taxa vá ocorrer no susto. Quando Bertenha conseqüências mais dolode desconto e retorno do capital. nanke (Ben Bernanke, o ex-chairrosas. E há a taxa de crescimento, No Brasil, a Bolsa tem tido um man do Fed) esboçou o tapering, numa economia que entrou em desempenho fraco, as ações caem já se viu isso. Temo é pela econofase de rendimentos decrescencom a frustração com a taxa de mia da União Europeia, onde o tes. Hoje a China cresce a 7% ao crescimento econômico e um imdesemprego ainda é muito alto. ano. Não seria má notícia reduzir portante sinalizador de que em A situação demográfica é pior do a 5% ao ano, mantendo as reforalguma área específica as coisas que a americana. Há quem veja mas. Eu ficaria mais preocupado não andam tão bem, como na Pena Europa elementos da doença se a China estivesse crescendo trobrás, que deve liderar os invesjaponesa. A recuperação comemais. Crescer a um ritmo menor timentos em energia, mas, para çou, mas é mais frágil do que a não me parece um problema, segurar a inflação, (o governo) asamericana. Dos grandes, vale penpassar de 9% ao ano para 6% ao fixiou o fluxo de caixa da empresar na China... ano continua sendo ótimo para sa. A bolsa mostra o que ocorre

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um ciclo normal. Não há como caracterizar uma bolha como a americana. Eu não poria ambas as situações no mesmo saco.

Como vê os grandes desafios macroeconômicos do Brasil em 2014 e 2015?

Tudo indica que 2015 vai ser um ano de ajuste. Em anos de eleição, os governos não costumam ser tão cuidadosos com as contas fiscais. As nossas já vão se expandindo e esse processo tende a desembocar num ajuste em 2015. Não vai coincidir com

Em particular, como vê os ativos imobiliários no Brasil? Pareceu-me um exagerado o prognóstico de risco de bolha imobiliária, como sugeriu Shiller, em conferência no Congresso de Campos do Jordão da “Não há bolha de crédito no Brasil. No Rio BM&FBOVESPA, em há uma enorme escassez de imóveis e os fins de agosto. Em cidades como o Rio e São Paulo, preços subiram mais. Já em São Paulo os onde os preços subiram preços não subiram como no Leblon”. muito, há justificativas para a alta, como a escassez de terrenos e a legislação restritiva. a desaceleração da economia em O que está faltando no Bra2015. Isso ocorreu no Brasil em sil são bases históricas de dados.

99 e a economia cresceu 1%, em Não há bolha de crédito no Bravez de cair 4% como se previa. sil. No caso do Rio de Janeiro, há São hipóteses, que podem ou uma enorme escassez de imóveis não ocorrer, mas eu não tenho e os preços subiram mais. No Rio medo do ajuste, pode vir acomhouve ainda o ganho relativo à panhado de compensações no segurança. Os preços dos imóveis plano positivo. subiram nas favelas e em torno das favelas. Em São Paulo, os preO risco de um rebaixamento ços não subiram tanto quanto no do rating soberano do País lhe Leblon. Eu vejo ciclos nessa área. parece mais uma hipótese remoMeu sócio, o Rossano Nonino, ta ou uma possibilidade real? que olha esse segmento há muiVejo um risco real. A dívida tos anos, acredita que se trata de pública é alta, 60% do PIB, e o

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lado fiscal vem se deteriorando.

Há receio de perda de transparência, de contabilidade criativa.

Não é fácil de analisar. E, neste caso, a tendência é trabalhar com hipóteses conservadoras. O rebaixamento é possível.

Como vê o crédito no Brasil?

Ainda dá alento às pressões inflacionárias?

O governo tem sinalizado que vai reduzir um pouco o ritmo de crescimento do crédito direcionado. A médio prazo também influenciam a inflação os fatores que inibem o crescimento. Só o crédito não resolve o problema de infraestrutura. Segurar a inflação só pelo lado da oferta normalmente dá errado, há uma defasagem – o tempo de construir uma fábrica, trazer novas tecnologias. Há excesso de demanda. divulgação

quando há grandes divergências nas empresas. As empresas mais eficientes e menos afetadas, com boa governança, tem tido bom desempenho (em bolsa). Há ainda a trajetória do grupo X. Isso é normal. Foram empresas montadas (no grupo) para desenvolver negócios que em algum momento não foram bem, especialmente OGX. Não houve tanta flutuação como se esperava. No mercado de ativos, foi um ano difícil para a renda fixa, a bolsa começou a se recuperar, mas há a distância entre as empresas mais eficientes e as mais amarradas pelos negócios.

A inflação real está em torno dos 8%, não dos 6% do IPCA, não?

Há mais alguma coisa (além do índice oficial) devido às interferências...A inflação está em torno de 7% ao ano. O excesso de dívida também se manifesta no balanço de pagamentos. Excesso de dívida diz respeito à oferta. Tem de trabalhar nas duas frentes. O governo tem de olhar para a inflação do consumidor e do produtor.

Voltando ao crédito imobiliário, imagina que a relação crédito imobiliário/PIB possa dobrar dos 8% atuais em que prazo? Que cuidados teria nessa expansão vigorosa do crédito, que começou em meados da década passada?

Dobrar é perfeitamente pos-

sível. É saudável um aumento do crédito imobiliário, que era muito pequeno no Brasil. Se isso estiver ocorrendo em paralelo ao crescimento da renda, com geração de mais negócios no prazo longo, os ônus são administráveis. E mais: não há só a expectativa de que o crédito imobiliário cresça, mas pode ocorrer com substituição de modalidades mais caras, como o cheque especial. O que merece ser acompanhado é o ritmo de crescimento – se exagerado, podem surgir problemas de qualidade no processo de concessão de crédito.

E, quanto ao nível, pode chegar a níveis em que a renda não comporte o serviço da dívida. Acho que só se deve acompanhar o retorno.

Cabe aos bancos e ao Banco Central zelar para que os créditos sejam de boa qualidade, para não ter um dia um subprime local.

Em entrevista recente ao jornal Valor, o senhor mostrou uma visão positiva da economia do governo Lula tendo como ministro Antonio Palocci e como presidente do Banco Central Henrique Meirelles. Vê a possibilidade de recuperar aqueles momentos – ou as condições econômicas internacionais tornariam menos eficazes as políticas domésticas?

Se a oposição ganhar, a possibilidade de voltar a esse modelo é alta. Aprendi com o ex-ministro Pedro Malan que é obrigação de cada governo fazer melhor que o anterior. Foi assim com FHC, com o primeiro governo Lula, houve a diminuição da pobreza. Acho mais provável com um candidato da oposição, mas não obrigatoriamente. Torço para que a presidente Dilma Rousseff, se reeleita, insista numa política de atração do capital, aumento da produtividade, fortalecimen-

A relação entre o crédito imobiliário e o PIB era muito pequena no Brasil e se estiver crescendo com base no crescimento da renda da população, os ônus são administráveis to da educação. Vejo com bons olhos a volta dos leilões do petróleo e dos aeroportos e a mudança da regulação nas áreas ferroviária e rodoviária.

Gostaria que falasse um pouco sobre a sucessora de Ben Bernanke no Fed (o banco central norte-americano), a senhora Janet Yellen....

Ela está chegando num momento interessante. Não pare-

Tudo indica que 2015 será um ano de ajuste, o que não quer dizer, necessariamente, que será um período de recessão. Em 1999, esperava-se queda de 4% e o PIB cresceu 1%

ce ter pressa. Muitos acreditam que dará continuidade à política de Bernanke, mas nas últimas décadas as mudanças sempre foram além do previsto. Não é um momento fácil. É um belo desafio. (A senhora Yellen) é uma pessoa extremamente preparada, com longa experiência na reserva federal norte-americana. Tenho esperança de que tudo ocorra bem na gestão.

Outro personagem decisivo nos últimos anos foi o presidente do Banco Central Europeu, Mario Draghi....

Deu um sinal inequívoco de que o BC faria o necessário para acalmar o mercado (financeiro). Ele entregou a parte dele.

Eu torço para que a recuperação econômica da região comece. E torço para que a recuperação não traga o fim do ânimo de prosseguir com as mudanças estruturais (como a previdência).

Para concluir, o ex-ministro Delfim Netto falou no temor de que o Brasil viva, em 2014, uma “tempestade perfeita”, devido às dificuldades da política doméstica e ao início do tapering (ou seja, o fim das compras de títulos com lastro imobiliário pelo Fed, à razão de US$ 85 bilhões por mês). Qual é o seu temor de que isso ocorra?

Pode piorar bastante. Se o governo não tiver sucesso nas políticas de estímulo ao investimento e o dinheiro lá fora secar, vamos sentir o tranco. Não é o principal cenário, mas não pode ser excluído. A política fiscal tem de mudar de rumo e a política monetária americana vai mudar.

Se arrumarmos a casa, vamos ter umas poucas melhoras para agüentar o tranco de fora. Se não for feita a coisa certa, ficaremos só na torcida.

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apa

Marcos Garcia de Oliveira Jornalista

Expansão do crédito imobiliário ajuda o País no longo prazo O efeito multiplicador do financiamento imobiliário sobre a economia brasileira foi o tema central de seminário internacional promovido pela Abecip, do qual participaram lideranças empresariais, altos executivos da área creditícia e imobiliária, consultores e economistas especializados, além do secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Marcio Holland O aumento da oferta de crédito para construção ou aquisição de imóveis impacta o consumo das famílias e alimenta o desenvolvimento econômico e social do País. Esses investimentos contribuem para elevar a taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) por vários anos, gerando demanda por serviços e produtos ao longo de toda a sua vida útil.

Afinal, cada real investido gera quase duas vezes o seu valor para efeito de PIB. Esses dados, ressaltados por participantes do seminário internacional promovido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) no final de agosto, sobre o tema “O Efeito Multiplicador do Crédito Imobiliário”, reforçam, na opinião do presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior, a necessidade de se aprimorar cada vez mais o setor, mantendo-se o foco no avanço da legislação, na qualificação profissional e nos instrumentos de captação de recursos.

“O setor imobiliário já representa 7,5% do PIB e tem uma larga avenida a percorrer, com uma demanda de 1,3 milhão de unidades por ano”, disse Lazari na abertura do encontro (em novembro, o porcentual foi reestimado pelo BC em 8,1% do PIB). “Avanços como a concentração do ônus na matrícula do imóvel estão ocorrendo e a compra de uma casa será em breve questão de dias, como é hoje na aquisição de um automóvel”, enfatizou.

Além disso, a proposta de criação de covered bonds também está avançando, assim como o processo de

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qualificação profissional e outras iniciativas destinadas a dotar o mercado de sustentabilidade.

A visão de Lazari foi compartilhada pelo chefe do Departamento de Normas do Sistema Financeira do Banco Central, Sérgio Odilon dos Anjos, para quem os benefícios sociais e econômicos da expansão do crédito imobiliário, para serem alcançados, dependem da preservação da sustentabilidade desse mercado. “Daí a importância de avanços regulatórios como Basiléia 3, que aumentou a capacidade das instituições financeiras de absorverem choques, com padrões uniformes de originação e cuidados especiais na análise de crédito”, comentou. Para ele, “hoje temos LTV de 70% (porcentual financiado sobre o valor do imóvel) e prazo médio de financiamento de 25 a 30 anos, com inadimplência bastante baixa, e nosso mercado pode ser considerado em conformidade com os melhores padrões internacionais”. (LTV é o porcentual do preço dos imóveis financiado pelo SFH ou pelo SFI).

Odilon assegurou o apoio do BC a todas as iniciativas destinadas a propiciar mais eficiência ao setor e segurança às operações. “Estamos analisando a questão da portabilidade dos empréstimos visando a garantir que, sem ação predatória, se aumente a eficiência das operações financeiras e a competitividade, melhorando serviços e custos para as famílias”.

Da mesma forma, “analisamos os covered bonds, pois ainda que a urgência de novas fontes de recursos

bruno mooca

bruno mooca

tenha diminuído, entendefrentar o fato de que a demos como positivo todo o manda global se acomodou debate sobre o tema, uma em ritmo mais fraco após a vez que esses títulos são incrise de 2008. dutores de boas práticas no A economia brasileira, crédito imobiliário”. segundo Fabiana, está dianSalários em alta – O te de desafios importantes cenário macroeconômico em relação ao mercado brasileiro foi tratado pede trabalho, ao ambiente los economistas Fabiana externo, ao desempenho D’Atri, coordenadora do futuro da indústria, à neDepartamento de Pesquicessidade de aumento da sas e Estudos Econômicos produtividade e ao risco do Bradesco, e Cláudio de reversão da confiança Adilson Gonçalez, diretorquanto ao comportamen-presidente da MCM Conto da economia como um sultores Associados. todo. O crescimento do Para Fabiana, as persPIB brasileiro foi estimapectivas para o mercado de do em torno de 2,3%, em imóveis continuam sendo 2013, e 2,5%, em 2014. muito positivas e, de certo Para a inflação, previu um modo, estão blindadas em índice próximo de 6%, em Lazari Jr., da Abecip: larga avenida a percorrer relação ao cenário macroe2013, e de 5%, neste ano. conômico. A relação entre o crédito imobiliário e o PIB deve evoluir dos atuais Espaço para a expansão imobiliária – Já o pre7,5% para algo como 13,5%, em 2020. O nível salasidente da MCM Consultores Associados, Cláudio rial atingido nos últimos anos permitirá preservar o Adilson Gonçalez, conquanto cauteloso quanto o crescimento do consumo, estimulando a mobilidadesempenho econômico do País nos próximos anos de social e a demanda sustentada das famílias por (veja matéria na página 14), é otimista acerca da bens e serviços. perspectivas do mercado imobiliário, destacando A elevação salarial no Brasil, segundo a econoseus efeitos positivos sobre a economia. mista do Bradesco, superou a registrada nas prinMesmo após o crescimento dos últimos anos, cipais economias do mundo e é resultado do baixo ressaltou, o mercado imobiliário nacional ainda tem crescimento demográfico. “A oferta de empregos “amplo espaço para se expandir, com grande decresceu mais do que a População Economicamenmanda potencial”. Serão demandadas, previu, cerca te Ativa (PEA), de 1,2 milhão de levando a uma eleunidades por ano vação de 95% dos pelo menos até salários no período 2025 apenas para entre 2006 e 2011”, atender à dinâmienfatizou. ca demográfica, No entanto, ressem considerar o salvou, o crescimendéficit habitacioto salarial impõe nal atual e a repoum novo desafio à sição dos estoques indústria instalada de imóveis. no País, que já enOs preços, frenta problemas de enfatizou o ecocompetitividade e nomista, continão está preparada nuarão em alta, para o aumento de embora em ritmo custos. Além disso, mais moderado.

Presença maciça no seminário da Abecip o setor tem de en“Não houve bolha

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no mercado imobiliário e o valor do preço médio minário da Abecip. O tema foi o novo cenário para dos imóveis é condizente com o nível de renda”, processos e gestão dos empréstimos para construafirmou. Os preços do metro quadrado no mercação e aquisição de imóveis. do paulistano, por exemplo, assemelham-se aos das Para o presidente da Associação dos Registraprincipais capitais do mundo. dores Imobiliários de São Paulo (Arisp), Flauzilino O efeito multiplicador do crédito imobiliário Araújo dos Santos, estão em curso inúmeras ações foi assim descrito: “Além da demanda derivada, tais destinadas a simplificar e desburocratizar o processo como estímulos para a indústria de móveis, contratade registro de imóveis, a exemplo da uniformização ção de serviços de energia, comunicações, seguranda linguagem eletrônica entre cartórios e bancos. É ça, manutenção, o novo imóvel gerará serviços hao caso do extrato de contrato em formato XML (Exbitacionais (computados no PIB) por toda sua vida tensible Markup Language), já normatizado pela Corútil”. Melhor dizendo, um imóvel construído hoje regedoria Geral da Justiça de São Paulo, que seguncontribuirá para aumentar a taxa de crescimento do do ele, reduz o prazo para registro do documento PIB por vários anos, geranpara cinco dias úteis. do riquezas equivalentes a Já o diretor do Cadasduas vezes o valor investido. tro Positivo da Serasa ExE os benefícios desse perian, Laércio de Oliveira tipo de investimento vão Pinto, falou sobre os benealém: a cada milhão de fícios da legislação de ouunidades construídas são tubro de 2012, permitindo gerados quase 2 milhões de o compartilhamento pelas novos postos de trabalho. instituições financeiras, “E a expansão da oferta de desde agosto de 2013, dos crédito imobiliário provoca dados sobre os bons pagatambém o aumento da fordores do sistema de crédimalização do mercado de to. O cadastro positivo, distrabalho, reduzindo a consse, proporciona a criação trução informal”. de melhor ambiente de Outro efeito positivo, crédito, onde todos são beafirmou Cláudio Adilson, neficiados: o consumidor, está no fato de que o setor com crédito mais acessível da construção vem absore mais opções de escolha; vendo mão de obra mais os concedentes, que têm qualificada, o que estimula melhor gerenciamento de a busca de educação pelos risco e podem ofertar embrasileiros. Entre 2002 e préstimos a maior número Sérgio Odilon, do BC: avanços com Basiléia 3 2011, passou de 10% para de consumidores; e a eco19% o porcentual de trabanomia, com a redução do lhadores dessa indústria com 11 anos a 14 anos de endividamento e maior oferta de crédito. estudo. No mesmo período, a faixa de funcionários Para ele, considerando a experiência mundial, com seis anos a 10 anos de estudo aumentou de 27% o impacto na carteira de crédito brasileira será mapara 33%, enquanto a participação de trabalhadores ciço. “Ao permitir uma visão completa sobre todo o com menos de cinco anos de escolaridade foi reduzihistórico de crédito do tomador e o nível de sua exda de 48% para 32%. posição no mercado, o compartilhamento das inforMais estudo, e uma substancial elevação da renmações positivas pode facilitar a inclusão financeira da média desses trabalhadores. “A remuneração real de 26 milhões de consumidores informais”, disse. Há da mão de obra do segmento subiu acima dos saláuma expectativa de aumento de 27% nas taxas de rios médios da economia como um todo, reduzindo aceitação, mantido o mesmo nível de inadimplência, a diferença entre o rendimento na construção e a e de geração de R$ 400 bilhões em novos créditos. “E média de todos os setores”, explicou. há ainda a expectativa de 45% de redução nas taxas Mais agilidade – O objetivo do seminário foi de inadimplência, se for mantida a mesma taxa de avalisar o conjunto de esforços destinados a alavanaceitação, com redução de R$ 42 bilhões em perdas”. car o crédito imobiliário, como se discutiu no seEsse quadro, na visão do diretor da Serasa Expe-

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rian, cria um círculo virtuoso de crescimento sustencesso de construção com as dificuldades criadas em tável para o mercado de crédito, que deverá acelerar áreas como o licenciamento ambiental, a lei de uso a relação crédito imobiliário/PIB. e ocupação do solo e assim por diante. O mercado A evolução do processo de gestão e gerenciadeve continuar crescendo, mesmo que haja períodos mento de risco do crédito imobiliário também foi episódicos de desaceleração, acrescentou. Bernardes tratada por Roberto Dagnoni, vice-presidente da acredita que o governo federal deverá tomar mediUnidade de Financiamentos da Cetip. Ele enfatizou das em 2014 para mudar a percepção das pessoas as funcionalidades de uma plataforma de gestão de acerca do desempenho da economia. “Isso se quiser garantias. Segundo Dagnoni, esse tipo de instrumenter chance nas eleições”, concluiu. to pode ajudar na necessária evolução das várias etaO mercado do Rio de Janeiro foi abordado por pas do processo de concessão de empréstimos. “A João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Ademi avaliação de garantias, por exemplo, hoje demora de RJ. Ele lembrou que a região se beneficiou muitos, 7 a 10 dias e, para reduzir esse prazo, é preciso menos últimos anos, com o alinhamento político com o lhorar a conexão entre os governo federal e com meparticipantes dessa etapa”, didas como a pacificação afirmou. O aprimoramende comunidades carentes. to do processo, avançou, “Houve crescimento de traz benefícios para todo 4% em número de unidao mercado, em termos de des e de 17% em metros eficiência operacional, inquadrados construídos, em tegração e segurança. relação a 2012, com persBônus demográfico pectiva de chegar ao final – O futuro do mercado do ano com crescimento imobiliário e as perspectide 10% a 15%”. vas do funding do segmenPara o futuro, Matos to foram abordados por afirma que as expectativas Cláudio Bernardes, presisão as melhores possíveis, dente do Secovi–SP. Disse se o alinhamento político ele que “do ponto de vista for mantido e se houver da demanda, todos os seuma agenda de eventos tores vão flutuar de acorbem sucedidos. “Além do com as oscilações da disso, a indústria de óleo economia, mas sabemos e gás também ajuda o Rio que, no mercado imobilia ter demanda natural nos ário, ainda temos um bôpróximos anos”. Mas, afirnus demográfico, com um mou, há desafios a enfrenCláudio Bernardes, do Secovi: bônus demográfico número bastante grande tar, como o problema da de pessoas jovens que vão mobilidade urbana. “Os precisar de imóveis”. investimentos públicos têm aberto oportunidades Bernardes lembrou que a expectativa de vida nos subúrbios, mas é preciso investir mais, pois o da população brasileira aumenta e, com isso, as caos no trânsito carioca já está próximo dos níveis pessoas hoje ocupam os imóveis por mais tempo, de São Paulo”. exigindo a construção de novas unidades. “Existe Para Leonardo Diniz, diretor da Associação ainda a tendência de aumento do número de uniBrasileira das Incorporadoras (Abrainc), o ambiendades menores, para pessoas que moram sozinhas te do mercado imobiliário tende a ser muito favoráou famílias menores, o que também gera a necessivel, nos próximos anos. Mas, há gargalos a enfrendade de mais construções”. tar. “O licenciamento ambiental tem apresentado Mas o presidente do Secovi lembrou que há garproblemas sérios para a aprovação dos empreendigalos do ponto de vista da oferta, “como vimos em mentos, assim como a insegurança jurídica”, disse.

2010, quando a falta de profissionais, equipamentos Um exemplo, citou, “é a frágil relação que temos e outros insumos limitaram a produção”. Para ele, hoje com o consumidor, que traz custos elevados a construção civil ainda enfrenta problemas como para o incorporador, em caso da devolução do imóa questão do regramento legal, que entrava o provel antes da assinatura do contrato”.

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Mercado firme – Onivaldo Scalco, diretor-preO baixo investimento no País, em relação à mésidente da Cibrasec, contou que, apesar da desacedia mundial, está associado ao déficit na construção leração econômica dos últimos anos, a securitização civil, especialmente na infraestrutura. “A taxa de inde créditos imobiliários vem-se firmando como imvestimento em residências e infraestrutura no Brasil portante fonte de recursos para expansão do mercaestá entre as mais baixas do mundo, inclusive comdo. “O estoque de CRI já chegou a R$ 35,4 bilhões”, parando com economias maduras, embora haja bom disse ele, mostrando que há seis anos, em 2007, esse investimento em máquinas e equipamentos, supetotal era de apenas R$ 2,9 bilhões. rior à média mundial”, disse.

De acordo com Scalco, embora o volume de Levy ressaltou ainda que a combinação de insemissões de 2013 tenha diminuído em relação aos trumentos tradicionais de financiamento e aqueles anos mais recentes, a tendência é de crescimento. do mercado de capitais será cada vez mais imporOs papéis com lastro corporativo continuam sendo tante, permitindo canalizar a poupança de vários responsáveis pela maior parte dos lançamentos. “O segmentos da população. “Os covered bonds, por valor médio das emissões exemplo, podem ajudar anuais, entre 2010 e 2013 o mercado sem concorrer (janeiro a julho), foi de R$ com outros instrumentos 9,4 bilhões, sendo dois terque têm características ços com lastro corporativo específicas e atendem às e um terço pulverizado”, diversas necessidades do explicou. mercado”, disse, lembranE o valor médio das do que a disciplina fiscal emissões, segundo o presiserá muito importante no dente da Cibrasec, foi R$ novo cenário global. “O 191 milhões, com rentabiespaço para financiamento lidade bastante satisfatória, vai depender da disciplina de 3,20% ao ano acima da fiscal e da estabilidade de NTN-B, “o que garante boa preços”, previu. demanda pelos títulos”. O Espaço para crescer – prazo médio é de 12 anos.

Armando Castelar PinheiOutro fato relevante é a ro, coordenador de Ecocrescente participação de nomia Aplicada do IBRE/ pessoas físicas, tanto direFGV, também acredita tamente como por meio que o setor de construção, de fundos imobiliários na que se destacou entre os aquisição dos CRIs. A parde maior crescimento nos ticipação direta de pessoas últimos anos, ainda tem Armando Castelar, do IBRE: imóvel puxa crédito físicas passou de 10,3%, espaço para crescer em em 2010, para 30,03%, em ritmo superior ao do PIB, 2012, enquanto as aquisições por fundos de invesdeixando para trás o porcentual de 5,7% do PIB que timento cresceram de 6,6% para 23,4%. Os investiregistrou em 2012. O setor imobiliário, ressaltou, resmentos dos bancos comerciais, por exemplo, caíram ponde pela maior parte da expansão do crédito às de 77,9% para 11%. famílias desde meados de 2007, mas o crédito imoRelação residências/população – Em matéria de biliário ainda é limitado como proporção do PIB. lançamentos e obras, os índices do setor residencial “O financiamento imobiliário permanece muito no Brasil são baixos, comparativamente à população, concentrado nas operações de crédito direcionado notou o diretor-superintendente da Bradesco Asset e o futuro está em mecanismos de securitização, mas Management (Bram), Joaquim Levy, ex-secretário do esta alternativa estará limitada nos próximos anos Tesouro Nacional e da Fazenda do Rio de Janeiro. “O pela elevação dos juros de longo prazo”, disse. investimento residencial no Brasil pode crescer dos Visão externa – A visão internacional do mercaatuais 3,4% do PIB até a média mundial de 4,9% (desdo imobiliário brasileiro foi descrita por especialistas contadas bolhas e crises), puxando a taxa de investicomo Daniel Citron, CEO da Related Brasil; Julian mento do País para cima, pois há demanda; a demoJosephs, das universidades Georgetown e John Hografia e a renda ajudam”, afirmou Levy. pkins, dos EUA; e Ryan Gonsalves, chefe do Departa-

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mento de Propostas Hipotecárias Globais do HSBC. Citron, da Related Brasil (formada por duas tradicionais companhias norte-americanas para investir no País), disse que embora o cenário econômico brasileiro tenha piorado em relação ao momento (2011) em que os sócios de sua empresa decidiram investir, a disposição deles é de continuar investindo.

“Quando vieram para cá, os sócios americanos viram um cenário extremamente positivo, mas o que os levou a investir aqui foi a existência de uma classe média jovem e cada vez maior, que garantia um potencial muito grande. Isso continua presente e os sócios continuam seguros de seu investimento”, explicou.

Josephs concordou em que continua a haver investidores imobiliários estrangeiros querendo entrar no Brasil. “Interesse pelo mercado brasileiro existe”, disse ele. Com a ressalva de que a crise de 2008, embora esteja sendo superada, deixou sequelas. Por exemplo, tornou os bancos mais cautelosos na hora de investir. E estão surgindo novas oportuni-

dades nos Estados Unidos. É o caso de Washington, onde, apesar das restrições impostas pela legislação, há mais financiamento imobiliário para quem quer entrar nos Estados Unidos. “Com isso se estão criando novos nichos e empreendimentos de uso misto, em diversas áreas urbanas”.

Para Ryan Gonsalves, que discorreu sobre a situação dos mercados imobiliários dos Estados Unidos e da Europa durante e depois da crise de 2008, a tendência é que haja uma regulação cada vez maior após os problemas registrados nessas regiões. “Os reguladores estão mais atentos à capacidade de sobrevivência dos bancos e também focados em oferecer mais proteção aos consumidores”, disse, lembrando que essa proteção tem impacto duplo, aumentando a regulação das instituições financeiras e protegendo os consumidores de seus próprios exageros.

Nesse aspecto, afirmou, os bancos brasileiros têm posição confortável, pois atuam de forma bastante conservadora no crédito imobiliário, em termos

Fazenda vê recuperação consistente da economia

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O Brasil está entre os quatro principais gue sólido, com a criação de empregos com receptores de crédito direto estrangeiro e qualidade”, disse, enfatizando a importância vem se recuperando de modo consistente em da criação de postos de trabalho formais. comparação com as economias mundiais. A Para ele, a economia internacional ainda análise é do secretário de Política Econômivive momentos difíceis, embora haja sinais ca do Ministério da Fade que o fundo do poço já zenda, Márcio Holland, ficou para trás. “As persque foi o último palespectivas de crescimento trante do seminário inda economia mundial vêm ternacional promovido sendo frustradas, mas tepela Abecip para avaliar remos uma recuperação o efeito multiplicador lenta e com alguma incerdo crédito imobiliário. teza”, disse.

Apresentando uma Com base nos dados visão otimista sobre o disponíveis em agosto, desempenho da econoHolland previu que o seMárcio Holland, da Fazenda: recuperação mia brasileira, Holland gundo semestre de 2013 destacou, por exemplo, seria marcado por queda o crescimento expressivo da produção de da inflação, aumento do poder aquisitivo e bens de capital, associado à modernização do aumento do crédito, dando seguimento ao parque industrial, segundo ele um fator basprocesso de recuperação do desempenho tante relevante. “E o mercado de trabalho seeconômico.

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de LTV, duração dos contratos e outros aspectos. “O que deu errado nos mercados europeu e americano foram as inovações, as maneiras criativas encontradas para captar recursos”, recordou Gonsalves, concluindo que, “para evitar isso é necessário inovar a partir das demandas do consumidor, precisamos pensar em como ajuda-lo a atingir seus objetivos”.

As informações trazidas pelos especialistas estrangeiros foram citadas pelo presidente da Abecip,

Octávio de Lazari Júnior, no encerramento do encontro. Segundo ele, é muito importante saber quais foram os erros cometidos para não repeti-los aqui.

“Como vimos neste seminário, temos uma responsabilidade muito grande no desenvolvimento do País e precisamos refletir sobre o nosso papel, que é de não deixar o crédito imobiliário se tornar um produto ruim; ao contrário, é nosso dever torná-lo cada vez melhor”.

Cenário mundial exige rapidez nas reformas Sem ter feito a lição de casa, o Brasil corre o risco de não se beneficiar da recuperação da economia mundial. A previsão é do economista Cláudio Adilson Gonçalez, da MCM Consultores Associados, que analisou o impacto do crédito imobiliário no crescimento econômico do País

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Assim, disse, o crescimento do PIB ficará em outro pressiona a inflação e, se for muito rápida, torno de 2% em 2013 e 2014, enquanto a políticria problemas de desajustes patrimoniais nas emca fiscal segue em deterioração, com o déficit em presas”, afirmou, acrescentando que haverá queconta corrente crescendo 50% em relação a 2012. da da produtividade total dos fatores de produção, “Estamos no fim da era de commodities supervana medida em que o País não está preparado para lorizadas, que garantiu por vários anos (especialrealocar rapidamente recursos dos setores em que mente de 2004 até recentemente) elevação signié mais competitivo (commodities) para os setores ficativa dos termos de troca industriais beneficiados pela a favor do Brasil”, disse. moeda mais depreciada.

Para Gonçalez, a transDessa forma, Gonçalez ferência de recursos de um prevê que a inflação deve setor para outro (das comcontinuar crescendo e que modities para a manufatuhaverá queda generalizada ra) não será tranquila, pois nos índices de confiança no o País não fez os ajustes País, por parte dos consunecessários para a redução midores e dos empresários, de custos, adequação da impedindo qualquer posinfraestrutura, educação e sibilidade de reversão das Cláudio Adilson, da MCM: impacto externo assim por diante. baixas taxas de crescimento Ele lembrou ainda que econômico a curto prazo. a nova ordem internacional tem consequências “Isso torna urgente a retomada das reformas diretas sobre a economia brasileira, tais como a estruturais, especialmente na política fiscal, inredução do apetite externo para investimentos no clusive porque o mercado de trabalho deve coBrasil e aumento do risco soberano. “Por sua vez, meçar a registrar os impactos negativos ainda a desvalorização do real, se de um lado provoca em 2014, criando problemas para a presidente estímulos positivos para o setor exportador, de Dilma”, afirmou.

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ercado de imóveis

Existe “bolha” no mercado imobiliário brasileiro?

Celso L. Martone Professor titular da FEA-USP A difícil identificação de uma bolha especulativa – Os objetos de bolhas especulativas têm sido os mais variados: ações de empresas, recursos naturais (minerais e agrícolas), terras, edifícios comerciais e residenciais, moeda estrangeira e muitos outros. Como dizia Walter Bagehot: “at particular times, a great deal of stupid people have a great deal of stupid money …” 1. Depois do evento, fica claro que a bolha tem três fases distintas: a mania, o pânico e o colapso (crash).

Entretanto, durante a primeira fase deste processo, é muito difícil distinguir entre a valorização normal, ainda que elevada, de um bem ou ativo e um processo especulativo sem fundamento econômico que o sustente. A principal dificuldade teórica consiste em admitir a quebra do princípio da racionalidade dos agentes, que embasa toda a teoria econômica. Se os agentes são racionais e formam suas expectativas sobre o futuro racionalmente, não é plausível a formação de “bolhas”. Uma segunda dificuldade reside no fato de que necessariamente a especulação é estabilizadora. Ao tentar antecipar a tendência do mercado, o especulador compra na baixa e vende na alta, o que tende a reduzir as oscilações de preços. A possibilidade de especulação desestabilizadora, embora discutida na literatura, é uma contradição em termos.

As dificuldades práticas também existem. Primeiro, muitos preços apresentam ciclos. Este é o caso de bens que têm um longo período de produção, como os imóveis e alguns produtos agrícolas como o café e a carne bovina. Não é fácil distinguir contemporaneamente entre um movimento cíclico típico e uma bolha especulativa. Segundo, as

informações disponíveis são incompletas e geralmente insuficientes para permitir um diagnóstico preciso. O exemplo mais recente é a crise financeira de 2008, que devastou a maioria das economias desenvolvidas do mundo e não foi antecipada a tempo pelos analistas, agentes de mercado e autoridades reguladoras.

Apesar dessas dificuldades, uma coisa é certa: não existe bolha especulativa sem a concomitante expansão da moeda e do crédito. Imagine uma situação em que tanto a moeda como o crédito estão constantes e inicia-se uma “mania”. Durante esta primeira fase, o bem ou ativo é redistribuido dos vendedores para os compradores. Quando o pânico se inicia, os detentores do bem ou ativo tentarão vender a qualquer preço e há nova redistribuição entre vendedores e compradores. No final do processo, quando os preços desabam, ocorreu uma redistribuição da riqueza privada entre os agentes: perdas patrimoniais para os que ficaram com o “mico” e ganhos patrimoniais para os que venderam na alta. Uma bolha deste tipo não é capaz de gerar um colapso econômico, pois não envolveu o sistema bancário. Imagine agora uma situação em que o o banco central pratica uma política de “easy money” e, portanto, há grande espaço para que os bancos expandam o crédito, e uma mania se instala. Os agentes têm agora a possibilidade de se endividar para comprar o objeto de desejo. Há um aumento geral da alavancagem financeira de investidores e bancos, ou seja, aumenta a relação entre o passivo e o patrimônio líquido.

Quando a bolha se rompe, não somente ocorre a redistribuição de riqueza no setor privado, mas

1. Citado por Charles .P. Kindleberger, Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises, Basic Books, Inc. New York, 1976.

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também efeitos de em análise, o crédibancarrota, isto to total do sistema é, quebra de indibancário evoluiu de víduos e bancos.

35,4% para 54,6% A crise financeira do PIB, como mosproduz contração tra o Quadro 1. O de crédito, que crédito “direcioleva à recessão e, nado” passou de em casos mais gra11,8% do PIB para ves, à depressão 23,9%, ao passo que econômica. o crédito “livre” auPortanto, a mentou de 23,6% questão crucial a ser formulada, quando se suspeita para 30,7%. O crédito imobiliário, que representaque uma bolha especulativa pode estar se formando va tão somente 1,8% do PIB em 2007, evoluiu para num mercado, é a seguinte: o que está acontecendo 7,9% do PIB em 2013. com a política monetária e com o crédito bancáEssa redução significativa do grau de repressão rio? Ou seja, é necessário examinar o mecanismo financeira no Brasil pode ser atribuida a algumas financeiro que pode estimular o aparecimento da causas. A mais importante delas parece ter sido a possível bolha. construção de credibilidade pública de que a taxa O caso do mercado imobiliário – Não existem de inflação permaneceria dentro das metas fixadas informações completas sobre o mercado imobilipelo governo. Este processo foi iniciado com a adoário. As fontes disponíveis indicam que os preços ção do regime de metas de inflação em 1999 e conmédios dos imóveis residenciais nas cidades de solidado gradualmente, após a crise de confiança São Paulo e do Rio de Janeiro aumentaram 188% com a eleição de Lula em 2002, pela administração e 230%, respectivamente, entre o final de 2007 e consistente da política monetária pelo Banco Cenoutubro de 2013. Para as demais capitais, as infortral. Nunca é demais enfatizar a importância da inmações são bem mais recentes, mas não devem diflação baixa e estável para a expansão dos mercados vergir muito dos porcentuais acima. No período, a de crédito e de capitais. Entretanto, provavelmente taxa de inflação, medida pelo IPCA, foi de 38%, o a estabilidade da taxa de inflação não teria sido posque implica valorização real dos imóveis de 109% sível não fossem o programa de consolidação fiscal em São Paulo e 139% no Rio de Janeiro. Num peiniciado em 1999, sob a orientação do FMI, e a superíodo de praticamente seis anos, o valor real das reração da vulnerabilidade externa do País a partir de sidências mais do que dobrou nas duas principais 2004, resultado da flexibilidade cambial e do boom capitais do país2. da economia mundial. De um lado, a consolidação Nesse período, o PIB aumentou 19% e a taxa de fiscal afastou o temor de novos confiscos de dívida desemprego caiu de 9,3% para 5,6%. O aumento pública e, de outro, a expansão mundial gerou um da renda real e do elevado grau de liemprego ajudam quidez internacioQUADRO 1 a explicar a valorinal, que criou uma A Expansão do Crédito: 2007-2013 zação, mas evidenimportante fonte temente não esgode financiamento R$ bilhões % do PIB Dez. 2007 Out. 2013 Dez. 2007 Out. 2013 tam as causas do para a economia Crédito Total 943.9 2 610.1 35.4 54.6 fenômeno. Duas doméstica e favoreRecursos Livres 629.1 1 466.8 23.6 30.7 outras caracterísceu a acumulação ticas do período de reservas. A Pessoas Físicas 316.3 734.9 tem que ser consiexperiência Pessoas Jurídicas 312.8 731.9 deradas. brasileira, pelo Recursos Direcionados 314.8 1 143.3 11.8 23.9 A primeira demenos até 2010, é Pessoas Físicas 116.1 480.0 las foi o alívio da mais um exemplo Pessoas Jurídicas 198.7 663.3 repressão finande que a melhor Crédito Imobiliário 48.9 378.4 1.8 7.9 ceira. No período contribuição que o

Diminuiu significativamente o grau de repressão financeira no Brasil, na medida do aumento da credibilidade pública e da certeza de que a política econômica entregaria a meta de inflação anunciada

2. Os números são da pesquisa Zap-FIPE de preços dos imóveis residenciais nas principais capitais brasileiras.

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repassam sob a forma de crédito habitacional. Outros mecanismos de alavancagem, existentes nos Estados Unidos, por exemplo, são incipientes entre nós: a securitização de recebíveis imobiliários e o uso do “equity” sobre um imóvel hipotecado como colateral para novos empréstimos. É claro que existem instrumentos de mercado de capitais para o financiamento de imóveis, mas ainda são pouco representativos em face dos quase 8% (do PIB) de crédito direcionado para o setor.

Por outro lado, depois de três anos de uma política de “easy money”, as taxas de juro reais foram gradualmente elevadas pelo Banco Central ao longo de 2013, o que deve reduzir a transferência de ativos financeiros para o mercado imobiliário.

A ponta solta do financiamento imobiliário é a atual política do governo federal de transferir recursos para os bancos federais através da expansão da dívida pública doméstica.

Entretanto, dado o forte crescimento da dívida bruta em relação ao PIB, a deterioração do superávit primário nos últimos anos e a consequente desconfiança sobre a política fiscal, é razoável supor que essas transferências sejam radicalmente reduzidas no futuro.

Portanto, os indicadores disponíveis até o presente momento não sugerem a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. Isso não significa, no entanto, que ajustes de preços não ocorram no futuro. Nos mercados em que o período de produção é longo, deve-se esperar que ocorram descompassos entre demanda e oferta, com o consequente impacto nos preços. Isso implica que os preços reais dos imóveis eventualmente parem de subir e venham mesmo a cair, ajustando-se ao volume de demanda. Como e em que medida isso ocorrerá é difícil afirmar, dada a escassez de informações existentes.

Attílio

governo pode dar para o crescimento econômico é a consistência temporal de suas políticas econômicas.

Essa extraordinária expansão do crédito foi alavancada por um mecanismo pouco usual e certamente discutível posto em prática pelo governo a partir da crise financeira internacional. Entre 2008 e 2013, o governo federal transferiu mais de R$ 800 bilhões de recursos para as instituições financeiras oficiais (BNDES, BB e CEF), mediante aumento da dívida pública federal. Ou seja, cerca de um quarto da dívida pública federal foi reciclada pelos bancos federais para expandir o crédito direcionado ao setor privado. Parte desses recursos foi direcionada para o financiamento imobiliário, especialmente pela CEF. Uma terceira razão para a valorização dos imóveis foi a política monetária expansionista praticada pelo governo a partir de 2010, que derrubou as taxas reais de juro para níveis ineditamente baixos. A persistência de taxas reais de juro muito baixas sobre ativos financeiros desencadeia um processo de recomposição de portfolio em direção a ativos reais, que oferecem uma proteção natural contra a inflação e podem gerar ganhos de capital, como de fato aconteceu no caso dos imóveis. Este talvez seja o elemento especulativo mais importante do processo de valorização imobiliária recente.

Existe “bolha” no mercado? – A questão crucial para avaliar a hipótese de bolha é a seguinte: existe alavancagem financeira no mercado brasileiro? A resposta é inequivocamente não. O financiamento habitacional no Brasil tem sido, desde a sua instalação nos anos 60, um segmento regulado, sem vasos comunicantes com o segmento livre do mercado de crédito. Os bancos captam recursos sob a forma de cadernetas de poupança e os

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olha imobiliária

O Brasil está livre desse risco?

Teotonio Costa Rezende Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios Existe ou não existe bolha imobiliária no Brasil? Se ainda não existe, corremos o risco que possa vir a existir ou o Brasil está imune a esse fenômeno? Este é um debate recorrente nos últimos anos e que agora se acirrou com as declarações do Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller, economista que previu não só a bolha da Internet, em 2000, como a bolha imobiliária norte-americana, em 2007.

Sem dúvida, estamos longe do consenso sobre o tema. Há os afirmam que já vivemos uma bolha imobiliária e outros, no extremo oposto, atestam que ela não existe e até mesmo que não corremos o risco de que venha a ocorrer bolha imobiliária no Brasil. Os principais argumentos dos que defendem a existência de bolha imobiliária no Brasil são a brutal elevação dos preços, principalmente nos últimos cinco anos, a expressiva ociosidade de imóveis comerciais, o arrefecimento da demanda e o superendividamento familiar. E, nesta trilha, vale destacar a existência de farta oferta de recursos para a produção e para a comercialização de imóveis. Na outra ponta, não faltam argumentos que demonstram a inexistência de bolha imobiliária no Brasil e, até mesmo, encoraja alguns a acreditar que não corremos tal risco. Pelos princípios da lógica, seguramente um desses grupos está equivocado. Mas, não é possível que ambos estejam equivocados.

Particularmente, situo-me entre os que acreditam que ainda não existe bolha imobiliária no Brasil, mas que é preciso ter muita cautela e não relaxar em termos de regras prudenciais e de governança. Hoje ainda podemos tripudiar o subprime imobiliário norte-americano, observando que o

que temos por aqui é superprime*, o que não deixa de ser verdade. Mas cabe não esquecer que em um passado não tão distante, praticamente 100% das carteiras de crédito imobiliário dos bancos brasileiros apresentavam resultados piores do que o subprime norte-americano. Não raramente o valor de um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) era inferior a 1/5 do valor da dívida e a inadimplência por pouco não chegou aos três dígitos. Essa conta ainda está sendo paga pela sociedade brasileira e os estragos só não tiveram as proporções da bolha norte-americana porque o montante total das carteiras de crédito imobiliário brasileiras era pouco expressivo em relação ao patrimônio dos bancos e, principalmente, em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. Mas, seguramente, houve forte impacto sobre os resultados das instituições financeiras e sobre as riquezas das famílias.

São muitos os argumentos que evidenciam a grande diferença que existe entre o que ocorreu no mercado imobiliário norte-americano – e em algumas economias europeias – e que ocorre hoje no mercado imobiliário brasileiro, reforçando a tese da inexistência de bolha imobiliária no Brasil. Em especial, cabe destacar os seguintes aspectos: I) No Brasil, durante o período de hiperinflação, o valor dos imóveis ficou comprimido, não acompanhando sequer a elevação do custo de construção. Portanto, boa parte da elevação dos preços ocorridas em período recente pode ser atribuída à recomposição de perdas passadas. No entanto, não se pode relevar o fato de que, em algumas praças

* Nos meios bancários, trata-se a situação atual do crédito imobiliário no Brasil como superprime, dada a qualidade das operações e a baixíssima inadimplência.

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ocorreu elevação excessiva de preços e, em outras, há evidências de saturação do mercado.

II) A maioria absoluta das transações imobiliárias no Brasil tem como objetivo final a aquisição da moradia própria e não investimentos.

III) O déficit habitacional brasileiro é de aproximadamente 7 milhões de unidades habitacionais e, somados à demanda vegetativa, ainda será necessário produzir uma grande quantidade de imóveis para atender à demanda por habitação.

IV) A relação crédito imobiliário/PIB no Brasil ainda se situa abaixo de 8%, enquanto nos Estados Unidos gira em torno de 80% e, nos países europeus é, usualmente, superior a 60%. Portanto, por essa ótica, ainda temos um grande espaço para expansão do crédito imobiliário.

V) Relevante parcela do crescimento imobiliário no Brasil está sendo alavancada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, programa que aporta grande volume de subsídios e, inclusive, para a chamada Faixa 1 – segmento familiar com renda de até R$ 1.600,00 – com recursos integralmente subsidiados pelo Orçamento Geral da União. E, assim, sequer se caracterizam como financiamentos, mas como operações de transferência de subsídios. Portanto, não representam risco para o Sistema Financeiro Nacional, nem para a União. No entanto, não se pode desprezar os efeitos em termos de elevação de preços de imóveis, principalmente de uma das principais matérias-primas para o setor habitacional – os terrenos.

VI) A LTV (relação dívida/garantia) que, nos Estados Unidos, chegou a ultrapassar 100%, no Brasil se mantém em torno de 65% e, portanto, apresenta importante garantia contra eventuais quedas nos valores dos imóveis. Nesse particular, atenção especial deve ser dada às operações de habitação de interesse social, em que a parcela dos subsídios de complemento da capacidade de pagamento das famílias, do ponto de vista ‘psicológico’, pode camuflar e anular os efeitos de uma baixa LTV. Isso porque, em termos de propensão a inadimplir, a prática demonstra que o comprador, em momentos de dificuldades ou falta de interesse em honrar seus compromissos, valoriza apenas aquela parcela

que lhe teve algum custo e, por conseguinte, não se pode relevar o risco de não percepção da parcela recebida a título de subsídios.

VII) A substancial expansão do volume de recursos aplicados ao longo da última década não se deu às custas de flexibilização de regras de governança, mas em decorrência das condições econômicas favoráveis, prova disso é que os índices de inadimplência vem se mantendo entre os menores de toda a história do SFH, criado em 1964. No entanto, é fundamental que tanto as instituições financeiras quanto o Banco Central estejam atentos ao conceito de inadimplência por safras, a fim de que o crescimento da base via novos contratos não camufle eventuais tendências de deterioração da qualidade das carteiras.

VIII) No Brasil, a securitização do crédito imobiliário e o mercado secundário é incipiente e, por consequência, a quase totalidade do crédito imobiliário é carregada no balanço dos próprios bancos, o que facilita o acompanhamento dos órgãos reguladores, além de fazer que essas instituições financeiras tenham maior rigor na originação dos créditos, pois respondem integralmente pelo risco de perda de capital.

IX) Ao contrário dos Estados Unidos, no Brasil os correspondentes imobiliários são meramente prestadores de serviços, não tendo nenhum poder de decisão quanto à concessão do crédito. Da mesma maneira, as instituições financeiras mantém controle absoluto sobre o ‘tripé’ que garante a qualidade do crédito: a) avaliação do imóvel; b) avaliação do risco de crédito e da capacidade de pagamento do devedor; e c) análise dos comprovantes de renda do tomador do crédito.

X) Segundo avaliação da Fundação Getúlio Vargas (FGV), com base na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), a procura por imóveis permanece com tendência de crescimento: o número de famílias cresceu, em média, 2% ao ano, ou seja, o dobro do crescimento da população, ao redor de 1,0% ao ano. Esse crescimento do número de famílias está associado, além do crescimento vegetativo da população, a mudanças nas caracte-

No Brasil, ao contrário dos EUA, os correspondentes bancários são meros prestadores de serviços, sem poder de decisão sobre a concessão do crédito imobiliário; os originadores avaliam tanto o imóvel como a ficha cadastral do mutuário, além dos comprovantes de renda

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rísticas das famílias, principalmente pelo fato de que a família nuclear vem perdendo relevância para a monoparental e para outros arranjos compostos por vários membros de uma mesma família ou apenas parentes mais íntimos, e, assim como crescem os casamentos, também se elevam os divórcios. Associando-se esse comportamento ao déficit habitacional já instalado, nota-se que ainda há relevante demanda a ser atendida, embora não se deva perder de vista o fato de que relevante parcela do déficit habitacional brasileiro não está relacionado à demanda, mas à carência por imóvel e, portanto, não será atendido via regras de mercado.

Riscos mitigados – Nota-se, portanto, que há fortes argumentos favoráveis à inexistência de bolha imobiliária no Brasil e alguns aspectos que mitigam o risco de que, se esta vier a ocorrer, não causará estragos similares aos registrados nos Estados Unidos e em alguns países europeus. O primeiro aspecto diz respeito à baixa LTV, em média abaixo de 70% na originação do crédito e em torno de 65% na média dos contratos em retorno.

Portanto, para que a garantida representa pelos imóveis se tornasse insuficiente para quitar o valor da dívida teria que ocorrer verdadeira catástrofe em termos de desvalorização. No entanto, isso é um alívio apenas parcial, pois se ocorresse uma superelevação da inadimplência e a consequente retomada de imóveis, os custos da realização das garantias podem resultar em prejuízos expressivos e atuar como efeito-dominó, alimentando a sequência de queda de preços. Outro ponto relevante é a baixa representatividade do estoque de crédito imobiliário em relação ao PIB brasileiro, um pouco inferior a 8%. Este é um aspecto que demonstra que mesmo um cenário de ‘terra arrasada’, em que o crédito imobiliário virasse ‘pó’, não levaria os bancos brasileiros à ruina, embora causasse sérios danos àqueles que possuíssem carteiras mais expressivas. No entanto, não se pode desprezar os efeitos perversos sobre as riquezas individuais, além dos fortes impactos em termos de desemprego e queda de renda.

Um olhar pragmático e desapaixonado sobre a realidade do mercado imobiliário brasileiro evidenciará que a ‘disparada’ dos preços deu lugar, salvo algumas exceções, à estabilidade com baixo crescimento e sem indícios de quedas acentuadas de preços, embora campanhas de vendas ‘premiadas’ e com descontos mereçam atenção especial.

No entanto, não se pode ignorar que em algumas localidades, principalmente cidades de médio e pequeno porte, ocorreu uma overdose na elevação

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de preços, que dificilmente se manterão no longo prazo. Portanto, nessas localidades não se pode descartar a hipótese de quedas de preços. Da mesma forma, há localidades com razoáveis evidências de esgotamento de demanda real, ou seja, ausência de compradores com real capacidade de compra. É inquestionável que a expansão e a sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário é importante para garantir a liquidez do setor habitacional, tanto para a produção quanto para a comercialização de imóveis, quer imóveis novos, quer usados.

Ademais, trata-se de um setor que tem duplo efeito direto – econômico, via geração de emprego e renda e, social – via produção de um bem que atende a uma necessidade vital dos indivíduos. No caso brasileiro, se considerarmos a dimensão e as características do déficit habitacional, centrado nas famílias de baixa e baixíssima renda, justifica-se também a preocupação do governo federal de incentivar o fortalecimento do segmento habitacional e, inclusive, aportar relevantes volumes de subsídios, bem como de assegurar sustentabilidade às principais fontes de funding oneroso, no caso, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a caderneta de poupança, além de adotar medidas para a estruturação de uma Política Nacional de Habitação inclusiva e sustentável.

Por sua vez, o sistema bancário, como muito bem explica o Prêmio Nobel Joseph E. Stiglitz, tem duas funções essenciais. A primeira é prover um mecanismo eficiente de pagamentos, em que o banco facilita as transações transferindo o dinheiro dos depositantes para aqueles de quem eles compram bens e serviços. A segunda função essencial é avaliar e administrar os riscos e realizar empréstimos. Esta segunda função está intimamente relacionada à primeira, pois se não for executada de forma responsável e competente, poderá fazer que a instituição financeira se veja impedida de remunerar seus depositantes na forma prometida e, pior do que isso, poderá se ver incapacitada até mesmo de devolver o capital recebido em depósito. É neste contexto que as instituições financeiras devem avaliar o mercado imobiliário, ou seja, entender e não presumir o que está acontecendo para, assim, poderem garantir a continuidade do ciclo virtuoso do crédito imobiliário brasileiro, evitando o retorno ao nefasto modelo stop and go que o caracterizou no passado, em que se alternava períodos de booms com períodos de quase paralisia.

Nesse contexto, vale até uma analogia aos sempre atuais ensinamentos de Peter Drucker no que se refere à administração de empresas, para se nor-

tear o posicionamento das instituições financeiras em relação ao mercado de crédito imobiliário: “O Bom Deus fez as coisas de tal modo que as árvores não crescessem ininterruptamente até o céu. E não há nenhuma empresa que vá crescer e sair-se bem para sempre. O período médio de sucesso da maioria é de 30 anos. Mesmo as excepcionalmente bem administradas passam os 20 ou 30 anos seguinte equilibrando-se”. Ou seja, por mais cautela que se tenha em relação ao setor habitacional, este, em algum momento, passará por alguma instabilidade. Se será uma bolha ou apenas um solavanco dependerá da competência e da responsabilidade não só das instituições financeiras, mas dos órgãos controladores. Preços elevados e inconsistentes não são causas, mas consequências que levam a bolhas imobiliárias. E as principais variáveis que alimentam a formação de bolhas imobiliárias são créditos oferecidos em excesso, com taxas de juros baixas associados a regulações frouxas.

O lado bom desta questão é que, ao contrário do que ocorre na maioria dos países, o BC tem implementado regras preventivas de governança, antecipando-se aos problemas e evitando ter de agir depois que estes ocorreram. A Resolução 4271, de 30.09.2013, é um exemplo das decisões acertadas do BC que, embora para muitos tenha sido vista apenas como a resolução que elevou os limites de valor de imóveis para fins de enquadramento no SFH, teve como ponto mais alto o estabelecimento de regras prudenciais, entre as quais se destacam: • Limitar a LTV em até 80%, podendo ser ampliada para até 90% se o sistema de amortização for o SAC. • Limitar em até 60% a LTV nas operações de Home Equity.

• Segregação de funções – responsável pela avaliação do imóvel não pode estar subordinado à área de crédito.

• Na apuração da renda, para fins de definição da capacidade de pagamento, deve-se levar em conta os comprometimentos da renda com outras dívidas (renda disponível).

• O comprometimento da renda deve levar em consideração a prestação de maior valor prevista ao longo do fluxo de retorno (juros crescentes, amortizações negativas, elevação do prêmio de seguros MIP em função do envelhecimento do devedor, etc.)

• Os documentos comprobatórios da apuração do valor da garantia, do nível de risco e da capacidade de pagamento devem ficar à disposição do BC durante todo o período em que o contrato estiver ativo.

Embora não seja saudável para o bom desenvolvimento do mercado que haja forte intervenção dos órgãos reguladores, no caso do mercado de crédito

imobiliário é prudente que o BC dê continuidade às ações com foco nas regras prudenciais e de governança. Nesse contexto, vale destacar os cuidados na regulamentação da portabilidade do crédito imobiliário, buscando o equilíbrio, de forma que, de um lado, não se iniba o direito dos devedores de migrarem para as instituições financeiras que ofereçam as melhores condições e, de outro, que se impeça a concorrência predatória, que privilegie estratégias de ‘portadores de crédito’ em detrimento a ‘originadores de crédito’.

No entanto, talvez o ponto que deva merecer maior atenção por parte do BC, no curto prazo, é a regulação dos correspondentes imobiliários – forma de atuação, qualificação mínima, critérios e limites de remuneração – a fim de que algo que se apresenta como importante instrumento para a melhoria do processo de concessão de crédito imobiliário não acabe por onerar em demasia e impactar até mesmo o custo para os tomadores de crédito, além do risco de impactar a qualidade das carteiras imobiliárias.

Não se trata de engessar o segmento, mas de definir os limites de atuação, para não dar margem ao florescimento da ‘criatividade destrutiva’.

Ainda em relação aos reguladores, seria prudente uma ação mais efetiva na construção de um autêntico índice de valorização dos imóveis, capaz de servir de referência tanto para os órgãos reguladores como para as instituições financeiras e os investidores e, ainda, para o setor da construção civil. Também é recomendável se investir na elaboração de estudos aprofundados que demonstrem o comportamento e as tendências do endividamento das famílias e o peso das prestações habitacionais nesse endividamento, captando, por exemplo, os impactos da troca do aluguel pelas prestações habitacionais.

Quanto às instituições financeiras, cabe a estas agirem com prudência – cautela e não medo – estando sempre atentas aos sinais do mercado e, principalmente, aos principais indicadores de qualidade da carteira (LTV, inadimplência, margem, comprometimento de renda) e, também, ao comportamento do estoque de imóveis financiados, em produção. É bom não esquecer que, ao estourar a bolha imobiliária da Espanha, o grande ‘mico’ não foram os financiamentos às pessoas físicas, mas o estoque de quase um milhão de unidades cuja produção foi financiada e não estava comercializado.

Seguramente é possível continuar crescendo, com sustentabilidade, identificando a linha que separa a ousadia da inconseqüência, sem esquecer dos ensinamentos da fábula da galinha dos ovos de ouro.

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A

Jorge Simino Jr.

tivos imobiliários

Diretor de investimentos da Fundação Cesp

Ciclos econômicos e alocação de ativos Numa descrição talvez um tanto forçada, o Brasil e o mundo viveram três fases distintas na economia nos últimos doze anos. Para cada uma dessas fases podemos relacionar uma determinada alocação de ativos (respeitando evidentemente o perfil de risco de cada agente econômico). A seguir, tentaremos delinear, de forma sucinta, uma descrição dessas três fases e as respectivas classes de ativos que mostraram (ou mostram) um grau de atratividade maior ou menor.

A fase 1 corresponde ao período de 2002 a 2007.

Nestes anos houve uma forte expansão da economia mundial comandada, de um lado, pela expansão das economias ocidentais baseada na expansão do crédito, dado as taxas de juros reais muito baixas e com a liderança evidentemente dos Estados Unidos e, de outro, pelo crescimento chinês, impulsionado principalmente pelos investimentos em infraestrutura e pelas exportações atendendo o incremento da demanda nos países desenvolvidos e de novo com os Estados Unidos à frente.

A combinação de juros reais baixos e crescimento

da economia fez do mercado acionário um investimento de excelente performance: no mercado americano, o SP500 evoluiu dos 880 pontos, ao final de 2002, para o patamar dos 1.418 pontos, ao final de 2007, ou seja, uma valorização de 66,8%.

Ainda nos Estados Unidos neste mesmo período o mercado imobiliário viu os preços dos imóveis saltarem 37%. No Brasil, o

crescimento chinês se traduziu numa extraordinária melhora nos termos de troca na balança comercial que combinado a uma série consecutiva de superávits primários resultou num expressivo declínio do risco Brasil e assim o Ibovespa evoluiu dos 11.000 pontos, em dezembro de 2002, até atingir 72.000 pontos em meados de maio de 2008.

Curiosamente, neste período (2002 a 2007), a evolução do mercado imobiliário no Brasil não mostrou números de maior exuberância, seja no mercado físico seja no mercado de títulos lastreados em ativos imobiliários. Neste quesito vale citar alguns números relacionados ao setor. O crédito imobiliário ficou estagnado na marca de 1,7% como proporção do PIB. A evolução do patrimônio líquido dos fundos de investimento imobiliários permaneceu praticamente estável ao redor dos R$ 2 bilhões. E as emissões de securitização imobiliária saíram praticamente do zero, em 2002, para um patamar ao redor dos R$ 1,7 bilhão em 2007.

Todavia alguns avanços institucionais importantes ocorreram e seus frutos

Entre 2007 e 2012, o crédito imobiliário evoluiu de 1,7% do PIB para 6,8% do PIB e no mercado de títulos lastreados em imóveis o salto foi ainda mais significativo; o patrimônio líquido dos fundos de investimento imobiliário saltou de cerca de R$ 2 bilhões para quase R$ 19 bilhões

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pontos para os 30.000 pontos e retornando para faixa entre os 50.000 pontos e os 60.000 pontos nos anos seguintes. O gráfico 1 é um “bom resumo” dos dois períodos.

O Brasil enfrentou uma conjuntura muito difícil nos anos 2008/2012, mas também assistiu a uma conjunção de fatores como a redução dos juros (tanto no curto prazo quanto no longo prazo) e a expansão do prazo de financiamento que, aliados aos efeitos da lei 10.931, forneceram as bases para um enorme salto do setor. Vale citar, mais uma vez, os números do setor no período.

O crédito imobiliário evoluiu de 1,7 % do PIB para 6,8%, entre 2007 e 2012. No mercado de títulos lastreados no mercado imobiliário o salto foi ainda mais significativo. O patrimônio líquido dos fundos de investimento imobiliários saltou de um valor ao redor dos R$ 2 bilhões, em 2007, para quase R$ 19,0 bilhões, ao final de 2012. E as emissões de securitização imobiliária saíram de um patamar ao redor dos R$ 1,7 bilhão, em 2007, para um montante ao redor dos R$ 15 bilhões. Tais cifras representam incrementos de 850% e 782%, divulgação

somente se manifestaram a parajustar as contas públicas. Em tir de 2007, o principal deles, resumo, um período de lenta sem dúvida, foi a aprovação da recuperação econômica. No Lei 10.931, de 02 de agosto de Brasil, além dos reflexos da cri2004, (que trata do patrimônio se externa, uma série de fatores de afetação das incorporações internos impediu uma evolução imobiliárias e da alienação fidumais significativa do PIB, exceciária, entre outras). Esta lei vinculou o contrato de empréstimo ao imóvel e, dessa forma, melhorou a capacidade dos credores de retomar o ativo no caso de inadimplência.

A fase 2 corresponde ao período de 2008 a 2012. Pode-se dizer que essa quadra é composta pelo núcleo da crise (2008/2009) e o triênio 2010/2011/2012.

Nos anos 2008/2009, o PIB dos países desenvolvidos caiu 3,3% e os governos assumiram a alavancagem do setor privado e ao mesmo tempo injetaram uma enorme liquidez nos mercados na tentativa (bem sucedida, diga-se de passagem) de eviJorge Simino Jr., da Fundação Cesp: esforço educacional tar o surgimento do fenômeno deflacionário e uma ruptura ção feita ao ano de 2010 quansistêmica do setor financeiro. O do ao crescimento atingiu 7,5%. triênio 2010/2012 corresponde E assim a Bolsa, que havia tido ao período em que os governos, uma performance espetacular após assumirem a alavancagem entre 2002 e 2007, teve uma fordo setor privado, começam te oscilação nos anos núcleo da a lidar com a necessidade de crise quando oscilou dos 74.000

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menos até onde eu saiba, uma estatística oficial que agregue todos esses dados), mas mesmo como uma estimativa sujeita a erro, o número pode ser considerado muito modesto, principalmente se comparado à dinâmica observada em outros países. Como muitos instrumentos novos foram lançados nos últimos anos, haverá que se fazer um esforço educacional para o que os agentes compreendam bem os atributos de cada produto e assim optar por aqueles que ofereçam a relação retorno/risco associada à questão da liquidez que julguem as mais adequadas para os seus investimentos.

Attílio

respectivamente.

E, assim, chegamos na fase 3, nessa história contada a largas pinceladas, ao ano de 2013 e à pergunta inevitável sobre o que o futuro próximo nos reserva. Desnecessário dizer que as incertezas no cenário internacional e doméstico são imensas, mas ainda que o ambiente econômico, lá e cá, projete taxas de juros reais mais elevadas que aquelas observadas nos últimos anos, novas classes de ativos (ou sub-classes, conforme o gosto do classificador) apresentarão uma forte expansão no portfolio de investimentos do diversos agentes econômicos sejam pes-

soas jurídicas ou pessoas físicas.

Atualmente, o conjunto dos títulos com lastro imobiliário ainda não deve ultrapassar 4% do PIB (ainda não existe, pelo

GRáfico 1 - ibovespa 80.000

70.000

60.000

Crescimento acelerado da China + mundo alavancado 53.032

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

Jan/02 Abr/02 Jul/02 Out/02 Jan/03 Abr/03 Jul/03 Out/03 Jan/04 Abr/04 Jul/04 Out/04 Jan/05 Abr/05 Jul/05 Out/05 Jan/06 Abr/06 Jul/06 Out/06 Jan/07 Abr/07 Jul/07 Out/07 Jan/08 Abr/08 Jul/08 Out/08 Jan/09 Abr/09 Jul/09 Out/09 Jan/10 Abr/10 Jul/10 Out/10 Jan/11 Abr/11 Jul/11 Out/11 Jan/12 Abr/12 Jul/12 Out/12 Jan/13 Abr/13 Jul/13 Out/13

0

Crescimento acelerado da China + mundo em desalavancagem

24 - SFI

E

ntrevista II

Meyer Joseph Nigri Presidente da Tecnisa

“Sempre precisei do crédito imobiliário” Em 36 anos de existência, a construtora Tecnisa transformou-se de uma pequena empresa que dependia do capital de muitos sócios para erguer um único prédio com 12 andares e 24 apartamentos de 92 metros quadrados cada um defronte ao Colégio Santa Cruz, no Alto de Pinheiros, em São Paulo, em uma gigantesca operação imobiliária, que abriu o capital num IPO, em 2007, e hoje ocupa quatro andares numa das mais modernas torres da Faria Lima, o Edifício Núncio Malzoni, ao lado de outros enormes grupos nacionais e internacionais, como Google e BTG. Mas, ainda mais interessante do que a história da Tecnisa é a do empreendedor Meyer Joseph Nigri, que a idealizou, aos 20 anos de idade, quando era apenas um aluno da Escola Politécnica, da Universidade de São Paulo, onde se formou em Engenharia.

Nigri nasceu numa família rica, mas começou a vida com recursos módicos, na mais rígida tradição judaica, onde a ética do trabalho e da economia têm um espaço quase tão importante como o da religião – com seus feriados festivos – e dos valores ancestrais próprios de povos que conviveram com os horrores (e as glórias) da história.

Meyer Nigri é neto de judeus libaneses, que vieram fazer fortuna no Brasil, com o propósito de voltar mais tarde à terra natal. Mas ficaram por aqui. É filho de pai engenheiro – Nassim Nigri, hoje com 87 anos – e mãe brasileira. “Nasci engenheiro”, brinca. “Meu pai ensinou-me matemática desde pequeno. Quanto custam os óculos? Oito mil. Na loja ao lado, custam quatro mil.

Por que tão caro? Tem de regatear, pequenas mentiras são a regra do comércio. Aprendi a negociar. Tinha de fazer o cálculo do custo, dez algarismos por dez algarismos. Aprendi matemática e conheci a área comercial. Aprendi com meu pai a negociar”.

“Garoto, meu pai já era rico, mas minha mesada era menor do que a dos outros adolescentes. Morávamos na Rua Veiga Filho, em Higienópolis. Aos 17 anos, ganhei na Loteria Esportiva. Pus parte na caderneta de poupança e doei parte, uns 8% do que ganhei, para a sinagoga. Não sabia bem o que deveria fazer, melhor era guardar na poupança, um dia poderei precisar. Não sabia que de acordo com a lei judaica deveria doar 10% do ganho. Isso significa fazer justiça.

Tzedaka em hebraico é justiça, é fazer justiça. Ao entrar na Poli, meu

“Uso o sistema de crédito imobiliário para todas as operações, desde os tempos do BNH; raramente a Tecnisa faz lançamentos a preço de custo”

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O que fez depois?

Construímos o The Pierre, na Rua Salvador Cardoso. A operação proporcionou um rendimento de capital equivalente à taxa do CDI mais 800%

divulgação

pai me deu uma Puma (um automóvel da época). Depois de dois anos, aos 19 anos, quis estudar inglês na Inglaterra. Brigamos. Então devolvi o que eu tinha para ele, inclusive o carro. E agora precisava sobreviver. Sobrava na poupança o equivalente a uns R$ 100 mil.

Meu pai me ofereceu um Porsche, não aceitei e fui dar aulas particulares. Dava muitas aulas. Depois de quatro meses andando de ônibus, consegui comprar um Fusca financiado. Fui fazer estágio a partir do quarto ano. Estágio, Poli, aulas particulares, muito trabalho.

Era difícil até licenciar o carro. Ao me formar, melhorei um pouco com um salário de estagiário numa construtora, a Technion, de um amigo meu, o Benjamin Farfel Wolda. Cuidava de uma obra na Rua Bandeira Paulista, no Itaim. Mas fiquei dois meses sem receber. No quinto ano da faculdade, o dono da construtora saiu para a lua-de-mel e me deixou na empresa, tocando o negócio – dois prédios e a obra começando. Aprendi muito.

“Aí apareceu um sujeito com 10% (da Technion), arrumei dinheiro emprestado e comprei as ações.

Não deu dinheiro, mas aprendi muito.

Fiz a compra das ações como pessoa jurídica e foi com essa mesma PJ que abri a Tecnisa. Em 22 de setembro de 1977, há 36 anos, portanto, registrei a empresa – que é a mesma de hoje. O começo foi difícil. Trabalhei 20 dias com meu pai. E 20 dias depois, apareceu uma obra na Technion. Mas o salário era baixo, não podia me casar.

“Então fui para o tudo ou nada.

Comecei a procurar um terreno. Comprei na Avenida Arruda Botelho, no Alto de Pinheiros, pagando tudo em UPC, a moeda indexada da época. Dei o primeiro, o segundo e o terceiro andares para um amigo do Banco Safra.

Mas antes de comprar houve disputa pela área e ganhei concorrendo com os grandes. Não fui sozinho. Juntei 15 amigos, todos ficaram sócios. Fechamos a operação em julho, dias antes do meu casamento. O segundo prédio foi na Rua Realengo, em Pinheiros.

Meu pai pagou o terreno. Brigamos (de novo). Mas em meia hora já tinha um grupo. A partir dali, aos 24 anos, meu pai passou a me respeitar (como empresário). Naquela época a Tecnisa fez quatro prédios. E foi crescendo.

Meyer Nigri, da Tecnisa: sem risco de bolha

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Attílio

ao ano. Fizemos bons investimentos, chegamos ao IPO – a abertura de capital – em 2007. Crescemos rapidamente.

Passamos a construir em Fortaleza, Brasília, Minas, Curitiba, Goiânia, Salvador, São Luiz. Ganhamos prêmios, como o Matrix, em 1998, fomos os primeiros a vender imóveis pela internet. Fazíamos apartamentos 40% maiores do que os da concorrência, a um custo apenas 10% maior. Resultado da racionalização das obras. Abrimos o método construtivo da Tecnisa para aqueles que querem construir. Em vez de dois dormitórios com 50 metros quadrados de área útil e quatro unidades por andar, conseguimos fazer com 60 a 70 metros quadrados.

Há pouco a Tecnisa lançou o Jardim das Perdizes, um enorme empreendimento, que coincide com outros lançamentos de grande porte, em São Paulo. Há mercado para tudo? No passado, lançamentos como o Ilha do Sul, da Takaoka, e o Portal do Morumbi, da Alfredo Matias, demoraram mais tempo do que o previsto para serem comercializados...

Compramos o terreno antes do IPO, há uns seis ou sete anos. Já lançamos mil e duzentas unidades, provavelmente vamos construir quatro mil fora o hotel e a área comercial. Pretendemos lançar tudo nos próximos três anos. Não vemos problemas com renda, emprego – que é o que conta para manter a demanda. Tampouco vemos o risco de uma bolha imobiliária, como ocorreu nos Estados Unidos.

Qual o peso do crédito imobiliário nas operações da empresa?

Foi fundamental para o meu negócio, desde os tempos do Banco Nacional da Habitação (BNH). Uso o sistema de financiamento de imóveis para todas as operações, raramente fazemos lançamentos a preço de custo. Operamos com todos os bancos que têm carteiras de crédito imobiliário. Tomamos dinheiro para imóveis desde os tempos da linha conhecida como Recon, oferecida pelo velho Comind (Banco do Commercio e Indústria de São Paulo, liquidado em 1985).

Como vê a construção civil e o mercado imobiliário, no futuro?

Os fundamentos da economia continuam bons, desemprego baixo, inflação relativamente baixa, oferta de crédito com funding das cadernetas de poupança. Se os fundamentos são bons, o mercado será bom. A faixa de habitantes com 25 anos a 45 anos de idade vai assegurar um mercado crescente. Talvez a situação mude daqui a vinte anos. Meu filho (o vice-presidente da Tecnisa, Joseph Meyer Nigri), está focado em senior living – ou seja, edifícios adequados à terceira idade. O ideal é ter empreendimentos com 400 unidades, para que os custos sejam baixos. O mercado brasileiro tende a crescer nessa faixa. Nos Estados Unidos, por exemplo, já é mais fácil, os aposentados ganham bem.

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Quais os limites de expansão do mercado imobiliário na cidade de São Paulo?

Em todos os lados (da cidade) há crescimento, as cidades vizinhas estão se encontrando, formando um único conglomerado.

Oferta e demanda tendem ao equilíbrio?

Os fundamentos são bons, repito. A questão são os produtos.

Mas, se todos lançarem muito, não haverá mercado que aguente.

A oferta tem de ser adequada. É como num jogo de xadrez. Como enxadrista, fui um dos que disputou a simultânea dada pelo então campeão mundial Garry Kasparov no Brasil.

Dá muita ênfase à matemática financeira, aplicada à sua atividade. Como foram seus estudos dessa disciplina?

Aprendi (matemática financeira) no livro Engenharia Econômica, do Geraldo Hess, do Rio. Foi o que mais me ajudou a ter sucesso, para evitar a exposição ao juro alto e à inflação alta.

No começo da sua vida, doou recursos ganhos na Loteria Esportiva para ajudar a construir uma sinagoga. E hoje?

Faço doações para mais de 200 instituições, empregando sobretudo recursos próprios mas também do grupo. E me inspiro numa frase do Peter Singer: “Quanto custa salvar uma vida?”

Sua empresa dá grande ênfase à inovação, à abertura de mercados, não?

Fui o primeiro a vender pela internet, depois pelo twitter e ganhei o prêmio de inovação da A.T.Kearney.

2013, um ano promissor A Tecnisa é uma das oito maiores empresas de capital aberto do setor da construção civil pelo critério de valor de mercado: o market capitalization (ou o valor das ações da empresa, negociadas em Bolsa) atingiu R$ 1,64 bilhão, em novembro.

A empresa realizou seu IPO (oferta inicial de ações) em 2007, no mais elevado segmento de governança corporativa da BM&FBOVESPA, o Novo Mercado, captando R$ 790 milhões, empregados na ampliação do banco de terrenos e na escala de edificações. Seguiu-se uma estratégia de atuação nacional, inclusive com o ingresso no segmento de habitação popular, o programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal.

Hoje com um quadro de pessoal formado por 10,6 mil pessoas, das quais mais de 4 mil funcionários e os restantes terceirizados, a Tecnisa lan-

çou, nos primeiros nove meses de 2013, imóveis no valor de R$ 1,621 bilhão, dos quais R$ 397 milhões no terceiro trimestre. Entre os períodos de janeiro a setembro de 2012 e 2013, o montante dos lançamentos cresceu 224%, enquanto as vendas aumentaram 74%, na mesma base de comparação. O estoque de lotes edificáveis alcançou quase 7,2 milhões de m2, em setembro. O maior empreendimento em fase de desenvolvimento é o Jardim das Perdizes, na confluência das avenidas Marquês de São Vicente, Nicolas Böer e Gustav Willi Borghoff, na Barra Funda, em São Paulo.

Em seu último demonstrativo trimestral, relativo ao período julho/setembro, a Tecnisa apresentou um lucro líquido de R$ 62 milhões, com margem líquida de 14% e retorno sobre o patrimônio (ROE), de 19%.

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Fabio Luiz Elizeu e Tatiana Scoleso

Prêmio Abecip

Jornalistas

Nos dez anos do certame, uma homenagem à Imprensa Recordes foram quebrados no crédito imobiliário nos dez anos de comemoração do Prêmio Abecip de Jornalismo, do qual já participaram 1,2 mil profissionais de Imprensa e laureados 250 profissionais dos jornais, revistas, TV, rádios e meios eletrônicos do País

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Como assinalou Lazari: “A história da transformação do crédito imobiliário brasileiro, de ‘patinho manco’ a ‘queridinho’ dos investidores, está descrita nas matérias apresentadas ao longo das dez edições do Prêmio Abecip de Jornalismo. Uma história que traz muitas lições. Vocês (jornalistas) são nosso elo mais vibrante de ligação com a opinião pública, no elogio ou na crítica, Mas, sempre, na divulgação exemplar dos fatos.”

Muito a comemorar – O crédito imobiliário registrou, desde meados da década passada, uma sucessão de recordes. Mas, acima de tudo, apresentou um crescimento saudável, propiciando segurança para as todas as partes envolvidas no processo, do mutuário ao credor.

“O futuro que imaginávamos uma década atrás já se materializou”, disse Lazari, avançando: “É a nossa realidade. No (distante) ano de 2003, financiamos apenas 36 mil imóveis no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, bem menos do que financiamos agora num único mês. Neste ano, o número de imóveis financiados pelo SBPE deverá superar meio milhão, com desembolsos de R$ 100 bilhões”.

O desenvolvimento do crédito imobiliário permeou a maioria das matérias inscritas no 10º Prêmio, entre elas duas vencedoras: “Sem Bolha”, de Roseli Loturco e “O Investimento da Década”, de Diego Lazzaris bruno mooca

Com um depoimento inspirado, o jornalista Caco Barcellos, responsável pelo programa “Profissão Repórter”, da Rede Globo, emocionou as 270 pessoas que participaram da cerimônia da décima edição do Prêmio Abecip de Jornalismo, atraindo um público altamente qualificado, que fez fila para cumprimentar o profissional, no final do evento.

Nada mais próprio do que a palestra de Barcellos no dia da comemoração da décima edição do Prêmio Abecip de Jornalismo, criado para homenagear a Imprensa.

Vários recordes foram, então, registrados. O 10º Prêmio teve, em 2013, nada menos de 228 trabalhos inscritos, uma presença inédita no evento de premiação, com participação de associados e diretores da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e de outras entidades da classe, como o Secovi, a Febraban, a Fiabci, o Creci, a Cetip e a Abecs, além de dezenas de jornalistas – e suas famílias. Em seus dez anos de história, o Prêmio Abecip recebeu mais 1,2 mil trabalhos feitos por 1,1 mil jornalistas e premiou mais de 250 profissionais, em todo o País.

O presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, enfatizou o Dia da Poupança e a importância da relação da entidade com a Imprensa, afirmando tratar-se do “Dia da Imprensa do Crédito Imobiliário”.

bruno mooca

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desde a infância do pai e m especial, do tipo de jordia, voltado para descrever da ponta da linha, muitos u convivendo com situações aventuras – e desventuras – aproximar os ouvintes de

um Brasil menos conhecido, que mais depende dos poderes públicos em quesitos como educação, segurança pública, transportes e condições mínimas de cidadania. O titular do “Profissão Repórter” tratou, assim, do lado invulgar da produção jornalística, capaz de atingir os públicos mais diversos e de levar uma mensagem de esperança a quem nunca imaginou que sua história chegaria a dezenas de milhões de lares.

Barcellos mostrou Caco Barcellos, do Profissão Repórter como se constrói uma reputação em bom jornalismo e como foram importantes as lições de vida recebidas. Pais de origem humilde puseram o filho para estudar em escolas estaduais da periferia de Porto Alegre. E houve a herança deixada pelo avô, tratada como um privilégio. “Eu recebi uma grande herança do meu avô, são três palavras: dinheiro no bolso”, disse Barcellos, emendando: “Sempre levo um pouco

Octavio Lazari Jr., Caco Barcellos e vencedores do Prêmio Abecip

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Lazari Jr. com Ricardo Grinbaum (esq.) e Fabio Pahim

até hoje. O valor não está no dinheiro, mas no quê você fez para merecê-lo”.

Com o pai aprendeu o princípio da honestidade e do trabalho justo. Fiscal de linhas de ônibus, o pai de Caco sempre se recusou a aceitar suborno e cometer irregularidades. Acabou demitido do serviço público. Na noite do desligamento, contou à família o motivo da saída. Mas não contava com o desfecho: o chefe mandou buscá-lo em casa para voltar ao trabalho. Mais uma vez recusou os malfeitos e mais uma vez o chefe teve de recuar, procurando-o em casa para voltar. O resultado foi a esperança de que o bem triunfe sobre o mal. Foi o que ocorreu naquele pequeno núcleo burocrático da Prefeitura de Porto Alegre. Um legado precioso deixado pelo pai.

Mas, Barcellos tomou consciência de que teria de trabalhar – e rápido. O exemplo do pai apontou para a necessidade de o menino de 12 anos buscar recursos para estudar e ajudar a família. Os anos se passaram e, atingida a maioridade, tornou-se taxista. Até hoje carrega o velocímetro e o exibe onde faz palestras. Conviveram em Barcellos o taxista e o jornalista estagiário, até que os colegas descobriram como ele ganhava a vida. “Sempre escondi na redação que eu era taxista, até um dia entrar um dos chefes no meu carro. No dia seguinte, entrei para me desculpar e ir embora”.

Rubens Sardenberg e Gustavo Loyola, jurados do Prêmio Abecip Como já havia ocorrido com o pai,

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anos atrás, Caco não sabia o que o esperava.

O chefe ironizou os colegas que queriam desqualificá-lo e passou-lhe uma tarefa: escrever a melhor história que tivesse sobre seu trabalho de taxista. Disse-lhe que ninguém poderia fazer uma reportagem como essa, pois os outros nunca viveram aquela situação. Assim descobriu seu dom para o jornalismo, após três anos na faculdade de engenharia. “Comecei repórter, continuo repórter e pretendo morrer repórter”.

Contar histórias tornou-se sua paixão. “Sempre tive o foco do meu trabalho na injustiça social, e sempre do lado dos menos privilegiados”. Na primeira reportagem para a TV tratou da violência da PM. Depois disso trabalhou durante sete anos desenvolvendo uma pesquisa sobre o tema e descobriu “o nome e as histórias de 4200 jovens mortos pela PM”.

O reconhecimento do trabalho da Imprensa, a começar da reportagem, também esteve presente nas palavras de Octavio de Lazari Junior: “É preciso ter paixão para ser um jornalista. É transformar uma simples caneta em uma arma letal, mas também numa flor se o momento assim exigir. Ser jornalista não é desconhecer o perigo; é fazer dele um componente a mais para alcançar o objetivo. É estar no Quarto Poder, sabendo que ele pode ser mais importante do que todos os outros três juntos”.

Os premiados na 10ª edição A décima edição do Prêmio Abecip de Jornalismo reconheceu o trabalho de jornalistas de todo o País. Os primeiros lugares das categorias que concorreram ao prêmio foram assim preenchidos: Jornalismo Impresso Categoria Financiamento Imobiliário 1ª colocação Carolina Leite Franklin de Matos e equipe Folha de S. Paulo (SP) Matéria: Série Imóveis - Como Investir Como investir em imóveis. A disseminação de informações claras e corretas para o público. Os aspectos que o investidor deve levar em conta antes de comprar, vender, revender ou alugar um imóvel. Informações sobre modalidades de crédito e financiamento, fundos imobiliários e recomendações para entender as regras.

Categoria Fontes de Recursos para o mercado imobiliário 1ª colocação - Mariana Segala Revista Capital Aberto (SP) Matéria: Perigos negligenciados Estudo sobre os fundos imobiliários, muito populares no mercado de capitais nos últimos tempos, devido à redução de juros e à segurança propiciada pelo investimento em imóveis. Os riscos de uma aplicação sem cuidados, no tocante à inadimplência, aluguel, preservação de rendimentos, entre outros itens. As negociações das cotas no mercado secundário e os cálculos aplicáveis ao mercado de cotas, cujo valor oscila e pode resultar em desvalorização do capital.

Categoria Educação Financeira e Responsabilidade Social na Construção Civil 1ª colocação - Daniel Alves Vasques Pereira Folha de S. Paulo (SP) Matéria: Acesso Restrito A acessibilidade dos imóveis e das áreas comuns e seu impacto na vida das pessoas com necessidades especiais. A legislação, dificuldades e etapas da compra.

Os problemas começam no stand de vendas, raramente acessíveis, e continuam na entrega das chaves e na mudança. Rampas de acesso, avisos sonoros, materiais em braile e espaço de deslocamento dentro do imóvel são pontos abordados na reportagem.

Jornalismo Eletrônico Categoria Financiamento Imobiliário 1ª colocação - Filipe Peixoto Band TV Porto Alegre (RS) Matéria: A casa própria Como comprar um imóvel, as opções de financiamento, taxa de juros e os perfis de compradores, agentes financeiros e regras para conseguir crédito imobiliário ou se enquadrar no programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Categoria Fontes de Recursos para o mercado imobiliário 1ª colocação - Diego Lazzaris Borges InfoMoney (SP) Matéria: Os perigos da renda garantida nos fundos imobiliários Como a renda garantida nos fundos imobiliários pode ser enganosa. Exemplos de cotas e situações diferentes. A necessidade de cuidados dos investidores antes de aplicar os recursos, pois a rentabilidade real pode ser menor do que a prometida.

Categoria Educação Financeira e Responsabilidade Social na Construção Civil 1ª colocação - Giane Heidrich Guerra Rádio Gaúcha (RS) Matéria: Devedores anônimos: a doença do endividamento compulsivo O endividamento compulsivo como doença. Como o descontrole financeiro pode prejudicar uma pessoa e sua família. São descritos desde os sintomas até o desenvolvimento da doença e, afinal, o tratamento.

Outros vencedores Alice Cristiny Ferreira de Souza, Bruno Carneiro Nunes, Circe Alfredo Bonatelli Neto, Fabiani Vieira Assunção e equipe, Gabriela de Souza Valente, Giovanni Sandes Cavalcanti Martins Hugo Passarelli, Jorge Gauthier Santos Souza, Roseli Loturco, Vanessa de Souza Silva e Paula Alkmim Zuila Frutuoso David e equipe Veículo de destaque na cobertura do crédito imobiliário: O Estado de S. Paulo

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tivos

A difícil definição do portfólio José Paschoal Rossetti Professor e pesquisador da Fundação Dom Cabral Uma das mais estudadas áreas da economia e das finanças diz respeito às condições, às razões, aos benefícios e aos riscos inerentes à definição de portfólios de ativos – termo aqui empregado no sentido de estoque de riquezas acumuladas. De uma extensa listagem de categorias de riquezas, vale destacar com os exemplos ações, ativos financeiros quase monetários e bens imobiliários, em relação aos quais há divergências radicalmente opostas quanto a precificações – e a precificação é o atributo de maior relevância de qualquer ativo ou riqueza, pois tem a ver com níveis de liquidez, rentabilidade esperada, suscetibilidade à depreciação ou degradação e riscos de perdas parciais ou radicais.

O destaque deste exemplo não é sem motivos.

O Prêmio Nobel de Economia de 2013 foi dividido entre três economistas – Eugene F. Fama, Lars Peter Hansen, ambos da Universidade de Chicago, e Robert J. Shiller, da Universidade de Yale. Foram neste ano premiadas contribuições de pressupostos controversos sobre a construção de portfólios de ativos: resultados controversos ¬– uma indicação de quão complexa é a definição de um portfólio “certeiro”, especialmente quando se esperam por resultados de curto prazo.

O componente comportamental de decisões financeiras é um fator-chave que direciona a definição do portfólio, na difundida concepção de Shiller. Este fator não impacta apenas os preços dos ativos nos mercados financeiros, estendendo-se também para o setor real da economia, como o do investimento em bens imobiliários. A euforia com investimentos neste segmento no Japão dos anos 80, mais que a racionalidade dos agentes econômicos, elevou a picos históricos os preços dos imóveis em todos os cantos do país: um pico que não se manteve, como não se

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mantêm indefinidamente surtos eufóricos coletivos. A formação irracional dos preços desabou e até hoje não se recuperou plenamente, constituindo-se num dos pilares de um processo deflacionário que há duas décadas resiste a severas ações corretivas. Nos Estados Unidos, a exuberância irracional diagnosticada por Alan Greespan, o controvertido chairman da Reserva Federal, desaguou na crise dos mercados imobiliário e financeiro do biênio 2008-2009, que se reproduziu em ondas de efeitos-contágio em praticamente todo o mundo. Nos países em que euforias menos racionais também se manifestavam, os efeitos foram mais severos, comparativamente àqueles em que as causas de bons desempenhos macroeconômicos e de precificações em alta alicerçavam-se em bases mais sólidas. As variações no índice dos preços dos ativos imobiliários criado por Shiller, adotado pela agência de riscos Standard & Poor’s, tem capturado movimentos associáveis a esses fatores comportamentais.

Já Fama e Hansen são mais centrados na racionalidade que move os agentes econômicos, em decisões “plugadas” no amplo conhecimento dos mercados. São os padrões deste conhecimento que tornam os mercados eficientes – tanto é assim que, segundo essa concepção, nenhum agente isoladamente pode “vencer os mercados”. Ainda que os resultados sejam aleatórios, posto que não é possível antecipar perfeitamente o futuro, as decisões parecem ser lógicas: a logicidade, não a irracionalidade, é que moveria as decisões sobre a construção de portfólios de ativos.

As abordagens diametralmente opostas de Shiller e de Fama & Hansen têm, todavia, raízes comuns.

Relacionamos cinco: 1. As descontinuidades a que está exposta a ordem macroeconômica, movidas por ciclos conjun-

turais de curto e de longo alinflacionários e até a perdas QUADRO 1 cance, associáveis a ondas de radicais, nos casos de hiperinuma classificação de ativos/riquezas (listagem não exaustiva) inovação e aos ciclos de vida flação. Todos os demais ativos dos produtos gerados. quase-monetários, a despeito Ativos Categorias relevantes Riqueza humana 2. Os erros na condução de seu alto grau de liquidez Legados, valores morais da política econômica, sejam e, portanto, da alta probabiDons, talentos inatos 1. Imateriais Competências adquiridas atribuíveis à competência dos lidade de se converterem em Expertise, habilidades policy makers, ou a motivações outras categorias de ativos, Experiências acumuladas Imagem construida, personal goodwill ideológicas ou ainda a falhas podem surpreender seus deMoeda em modelos conceituais. tentores. Note-se que estes Ativos financeiros quase-monetários 3. Os cheques de oferta de ativos, diferentemente dos atiDe emissão do Banco Central De emissão de Autoridades Fiscais bens e serviços fundamentais, vos reais, são passivos de seus Certificados de depósitos bancários que se propagam à quase totaemissores, sejam esferas do remunerados 2. Financeiros Letras de câmbio, hipotecárias e lidade das cadeias produtivas, poder público ou intermedifinanceiras gerando ondas de expansão ários financeiros. Já os ativos Letras de crédito lmobiliário Letras de crédito do agronegócio ou de contração; reais caracterizam-se por meQuotas de fundos de renda fixa, multi4. A extensa diversidade nores graus de liquidez, mas mercado e referenciados Divisas estrangeiras conversíveis dos ativos, e consequentemenestão sujeitos à depreciação Participações no capital de empresas te, de oportunidades e riscos física, a graus incertos de renFechadas Abertas a que os investimentos estão tabilidade e também a riscos Bens de capital expostos. de perdas, embora presumiImóveis para fins produtivos Máquinas e equipamentos para fins 5. As diferenças marcantes damente mais baixos. produtivos entre os atributos da extensa Mesmo se examinarem 3. Reais/Materiais Imóveis para fins não produtivos Áreas urbanas não edificadas listagem de ativos e riquezas. meticulosamente e os atribuTerras em áreas rurais Em síntese: definição de tos genéricos da listagem, reProdutivas Improdutivas portfólios não têm como escagistrados no Quadro 2, as deAgro-capitais par de incertezas e de riscos. cisões “certeiras” são difíceis: Instalacões produtivas Animais de tração e reprodução Movidas por processos comem todos os ativos observam, Culturas permanentes portamentais, pela emulação em graus variados, condições Royalties 4. Direitos de social ou por sofisticados mode incerteza.

Copy rights propriedade delos de simulação e de infeOs portfólios diversificaImagens intelectual rência econométrica, qualquer dos não chegam a ser uma gaAlvarás para exploração de jazidas 5. Concessões e minerais portfólio, no futuro dificilmenrantia plena de que expectatipermissões para Direitos de exploração conquistados em exploração de te, será rigorosamente simétrivas de retorno se confirmem licitações propriedades, bens Coparticipação em PPPs – parcerias co às expectativas do presente. em médias ponderadas. Mas, e serviços públicos público-privadas Obviamente, se a racionalidapor condições historicamende presumida prevalecer sobre te observadas, as apostas raa euforia sem fundamentos, os riscos podem ser minidicais não parecem ser as mais aconselháveis. Para mizados. Mas jamais serão zerados. os agentes que têm condições para acumular ativos A simples listagem dos ativos e riquezas, classifide variada categoria, as chances de perdas radicais cados em cinco blocos, como os do Quadro 1, paresão significativamente inferiores às dos agentes que ce-nos suficiente para evidenciar as dificuldades de contam com alternativas limitadas. É uma das pouescolha. Até ativos imateriais, construídos ao longo cas orientações que parecem menos questionáveis. da vida, estão sujeitos a imprevisibilidades. Assim é E outra, provavelmente mais segura, extraída do com quaisquer categorias que definem a riqueza quadro corporativo dos ativos, é quanto aos bons humana, a imagem construída, o personal goodwill. atributos da riqueza humana. Como fundamento Os bons retornos esperados pela escolha profissiomaior da capacidade de acumulação das demais nal podem deteriorar no futuro – e o oposto pode formas de riqueza, os retornos dos investimentos também ocorrer. Outro exemplo: a preferência pela em sua formação são dificilmente superáveis pelos liquidez (ou a acumulação de ativos monetários), de outros ativos. Até porque quando estes retornos além de não proporcionar qualquer rentabilidade são positivos e se mantém promissores ao longo do (pela própria definição das características intrínsetempo, é alta a probabilidade de que são suportacas da moeda) é suscetível à depreciação por surtos dos por visível personal goodwill.

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QUADRO 2 - atributo comparativos de ativos/riquezas Grau de líquidez

Ativos Muito baixo Riqueza humana IMateriais Rede de relações

Moeda

Financeiros

Ativo Financeeiros quase-monetários Divisas estrangeiras conversíveis Participações no capital de empresa Capital fechado Capital aberto

Bens de Capital Máquinas, Implementos, ferramentas Imóveis para fins produtivos Reais/Materiais Imóveis para fins não produtivos Áreas urbanas não edificadas Terras em áreas rurais Produtivas Improdutivas Agro-capitais

Patents/Royalties Direitos de propriedade

Copyrights

Imagem

Concessões e permissões para exploração de propriedades, bens e serviços públicos

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Alvarás para exploração de jazidas minerais Direitos de exploração conquistados em licitações Coparticipação em PPPs - parcerias públicos-privadas

Atributos genéricos presumidos Rentabilidade - Capacidade potencial de gerração de fluxos de rendimentos

Baixo

Mediano

Alto

Muito alto

Muito baixa

Baixa

Mediana

Alta

Muito alta

Suscetibilidade à depredacão/ degradação MeBaixa Alta diana

Riscos de perdas Parciais Radicais

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ntrevista III

Antonio Jacinto Matias

Governos e empresas têm de adotar práticas sustentáveis Consultor e diretor do Instituto Itaú Social, Antonio Jacinto Matias é um profundo conhecedor das empresas brasileiras – e do desafio delas de adotarem uma agenda sustentável. Não é uma questão simples. Sustentabilidade está relacionada à boa educação, à governança corporativa avançada, a projetos em que o meio ambiente é objeto de preocupação. Parece óbvio, mas não é. Nas esferas públicas, por exemplo, o atraso é enorme. De fato, seria preciso que a Federação, o Estado e o município estivessem engajados em políticas públicas sustentáveis, de longo prazo, “capazes de gerar conseqüências positivas para as gerações futuras”, nota Matias, que por mais de três décadas foi diretor do Grupo Itaú, onde atuou, em especial, na área de marketing, convivendo com homens públicos como Olavo Setúbal, José Carlos Moraes Abreu e Carlos da Câmara Pestana, além do ex-governador Paulo Egydio Martins. Como afirma o diretor do Itaú Social: “Faltam políticas de longo prazo, efetivas, para questões como energia, mobilidade, relações com o meio ambiente, o que se reflete em custos sociais muito elevados. Não se implantando políticas efetivas e preventivas no setor público, o resultado é a necessidade de implantar medidas corretivas, com custos muito elevados e ineficientes”.

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“Como cidadão, me incomodam aspectos como o saneamento, o tratamento de resíduos e a poluição. E me angustia não ver esses assuntos tão importantes deixarem de ser tratados com a seriedade que merecem”, diz Matias.

“A questão da sustentabilidade é particularmente importante em dois aspectos cruciais para as cidades: as leis de uso e ocupação do solo, ou seja, os planos diretores das cidades, e as políticas de mobilidade urbana”.

Construir “edifícios verdes” não é “uma panacéia”, nota Matias, avançando: “É benvindo o desenvolvimento de tecnologia, capaz de propiciar custos menores de materiais, estimular a energia solar, por exemplo”.

No crédito imobiliário, a sustentabilidade é indispensável: “Quando se pensa numa forma de resolver o problema da habitação, você precisa ter responsabilidade para ter produtos adequados. Nada pior do que uma família perder uma habitação por falta de condições de cumprir os compromissos. As empresas devem desenvolver produtos com sustentabilidade habitacional e os agentes de crédito também deveriam estar cumprindo com uma agenda de equilíbrio na concessão de crédito”.

A seguir, os principais trechos da entrevista de Antonio Jacinto

Matias a Fábio Pahim Jr., editor da Revista do SFI: Revista do SFI – Sustentabilidade é um termo da moda, muito usado para vender uma imagem nem sempre exata da realidade.

Como conceitua sustentabilidade?

Como ela está entrando – ou avançando – na sociedade brasileira, a começar das grandes empresas abertas, e a partir delas, para todo o universo empresarial, as cerca de 13 milhões de empresas de pequeno, médio e grande portes instaladas no Brasil?

Antonio Jacinto Matias – Originalmente, a sustentabilidade está associada ao respeito ao meio ambiente. Associou-se a uma agenda de grandes problemas – energia, aquecimento global – e depois repercutiu na vida das empresas.

Nessa primeira etapa levou à discussão sobre o meio ambiente na vida das empresas. Aí ela se refletiu em questões como a eco-eficiência que dessa forma permitiu ajudar o meio ambiente, ou minorar ações que podiam agredir o meio ambiente. Gerou militantes apaixonados, com programas caóticos. Essa agenda tem mais de 20 anos e terá um momento importante em 2015, quando o mundo vai refletir sobre isso. A sustentabilidade evita parte das agressões ao meio ambiente.

Nos últimos dez anos, a discussão de uma agenda mais completa co-

Sustentabilidade seria, assim, algo quase indissolúvel de governança, corporativa ou até familiar, não?

A sustentabilidade está associada à governança em todos os níveis.

Não há geração espontânea de sustentabilidade, são programas que não geram só resultados em termos de atividade, de

prazos, mas que olham para o médio e o longo prazos. A governança está ligada à qualidade de gestão.

Empresas de capital aberto, por exemplo, têm o dever de transparência, de accountability, para que se possam prestar contas com qualidade.Se você olha o longo prazo, vai olhar os programas transversais, ver como as coisas são feitas. Não é só eficiência e corrida, é eficiência social e eficiência ambiental. Isso vale para qualquer tamanho de organização. Uma boa governança familiar também se comporta de modo sustentável, com o uso consciente do dinheiro, do tempo, dos gastos. Na base familiar há a condição primeira da educação, lá se adquire conhecimento para gerenciar resultados econômicos e um núcleo formador de consciência social. Um família com boa governança terá filhos com melhor perspectiva de serem bem sucedidos.

Em outros termos, a sustentabilidade não é possível sem que haja educação de boa qualidade, formal ou informal, não? Afinal, nossas avós, na primeira metade do século passado ou mesmo em fins do século 19, muitas vezes já eram zelosas com o meio ambiente, não dependiam de agrotóxicos, não conviviam com o diesel pesado, com as metrópoles congestionadas? É isso. Uma família se forma mais pelo exemplo do que pelas palavras. Essa cadeia de valores transmitidos de geração para geração é uma das maiores riquezas culturais que um povo pode ter.

Como vê os poderes públicos e a sustentabilidade? Percebe um grau crescente de consciência sócio-ambiental nas grandes metrópoles, a começar de São Paulo?

De forma mais inteira do que na vida das empresas, a governança na área pública é crucial. Um bom governo pressupõe programas de Estado, que atravessam governos. Políticas públicas, em resumo. Aí reside o principal problema da sociedade brasileira.

Não ter governo em que a Federação, o Estado e o município estão voltados para políticas públicas capazes de gerar conseqüências positivas para as gerações futuras. Essa é a realidade tão mais dramática de gestão sustentável do País, do Estado e dos municípios. Faltam políticas de longo prazo, efetivas, para questões como enerdivulgação

meça a olhar a sustentabilidade de modo mais abrangente. Ela afeta as relações de um organização com os diversos públicos. Pode ser uma relação contratual ou uma agenda alienada. Se é contratual, para ser exercida exige ética e responsabilidade, na prestação de serviços e na produção de bens. Favorece mais investimentos de cunho social, projetos mais completos, não só filantrópicos, mas como protagonista ativo, investindo em educação, saúde, inclusão social. A agenda de sustentabilidade é mais abrangente, ética, que busca eficiência.

O País precisa que os agentes econômicos tenham produtividade com relação à cadeia de produtos e pessoas. Isso pode criar um círculo virtuoso de cidadania. A agenda contempla o papel da atividade econômica e a assunção de responsabilidade com o meio em que ele vive. O conceito é usado de forma ligeira, mas se cada organização tiver essas concepções de responsabilidade, passa a ter mais regras, uma sociedade melhor, se a empresa entende que não é apenas um agente econômico....

Matias, do Itaú Social: sustentabilidade e governança

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divulgação

gia, mobilidade, das metrópoles é a relações com o expansão desordemeio ambiente, o nada, numa associaque se reflete em ção entre agentes custos sociais muipúblicos e privato elevados. Não dos, em programas se implantando relativos à ocupapolíticas efetivas ção dos espaços e preventivas no urbanos. Isso está “Um problema é a expansão desordenada, setor público o resultado é ligado a política econômica numa associação entre agentes públicos e a necessidade de implane cultura, governo e dos imtar medidas corretivas, com pactos para a sociedades são privados para ocupar espaços urbanos”. custo muito elevado e inefiterríveis. A ocupação desorcientes. Problemas surgiram denada traz enorme problealgumas vezes nos grandes pios de sustentabilidade, é possível mas para os fornecedores centros urbanos, afetando a vida avançar muito mais. É benvindo o de insumos. Com o êxodo rural, de cada cidadão e reduzindo a desenvolvimento de tecnologia, caos custos econômicos e sociais da qualidade de vida, além de gerar paz de propiciar custos menores de ocupação desordenada de espatensões sociais. Como cidadão, me materiais, estimular a energia solar, ços são crescentes. incomodam aspectos como o sanepor exemplo. amento, o tratamento de resíduos Um plano diretor para uma e a poluição. E me angustia não ver Como vê a sustentabilidade cidade como São Paulo tem de esses assuntos tão importantes deino crédito, em especial, no crédibasear-se na sustentabilidade da xarem de ser tratados com a serieto imobiliário? Vai muito além do metrópole – ou isso é pura utopia? dade que merecem.

Protocolo do Equador?

Nenhum plano diretor para A agenda de sustentabilidade uma grande cidade pode ser assim Como vê a sustentabilidade na é abrangente. Quando se pensa chamado se não se basear na sustenconstrução civil? numa forma de resolver o probletabilidade. Mais do que uma utopia Como cidadão preocupa-me o ma da habitação, você precisa ter é uma necessidade. Metrópoles têm fato de que há poucos projetos que responsabilidade para ter produtos de ser pensadas no longo prazo. tenham a virtude da eco-eficiência. adequados. Nada pior do que uma Há alguns incentivos para os chafamília perder uma habitação por Conviveu com personalidamados ‘edifícios verdes’, o que pafalta de condições de cumprir os des particularmente engajadas no rece ser uma decisão correta. Mas compromissos. As empresas devem desenvolvimento de políticas púnão é uma panacéia. Há aspectos desenvolver produtos com sustenblicas, como o prefeito Olavo Seque deveriam ser olhados, como tabilidade habitacional e os agentúbal, o governador Paulo Egydio a circulação de ar e a iluminação. tes de crédito também deveriam Martins, e ainda com José Carlos Soluções de janelas evitam gastos estar cumprindo com uma agenda Moraes Abreu e Carlos da Câmara com energia e ar condicionado. de equilíbrio na concessão de créPestana. Que lições tirou desses Esses temas me parecem pouco dito. Há o problema do produto e personagens? tratados. Inovar no respeito e na do acesso ao produto. As vezes o Minha convivência com essas qualidade do mercado de mão de produto é ruim e tem acesso bom, figuras com visão de Estado foi muiobra dá resultado, eleva a produtiàs vezes o produto é bom, mas o to importante para entender como vidade, fica longe de contingências acesso é ruim. É interessante que os desafios podem ser tratados com trabalhistas. As empresas ficam em todos os agentes tenham políticas equilíbrio e eficiência – dois aspecsituação melhor do que suas comadequadas e atuem conforme os tos centrais da sustentabilidade. petidoras. Governança, modelo de fundamentos. É preciso fazer bons projetos, dar gestão, tratamento das políticas púcontinuidade a eles, acompanhar blicas evolutivas – são questões que As metrópoles, no seu modo de os resultados, atualizar-se. Meu desde o projeto devem ser centrais. ver, caminham para a adoção de poprincipal aprendizado é de natureEdificações verdes são banalizadas, líticas públicas em que a sustentabiza ética. Com a ética, é mais prováou alternativas. Com uma boa golidade desempenhe papel essencial? vel que você construa uma agenda vernança, baseada em bons princíUm dos maiores problemas geradora de resultados.

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ontratos imobiliários

O instituto da portabilidade traz novas implicações Maria do Carmo Marcondes Advogada, especialista em Direito Imobiliário A portabilidade é um conceito novo. Surgiu há poucos anos na órbita das relações de consumo, para atender clientes que pretendem mudar um prestador de serviços por outro, na procura de melhores condições, mas sem pagar por um novo cadastro, exibir novos documentos pessoais, mudar de número de telefone, nem suportar as limitações impostas aos clientes novos. Utiliza-se para trocar planos de saúde, créditos consignados, contratos de telefonia celular e fixa, entre outros.

O fundamento da portabilidade é obter as vantagens oferecidas aos “clientes novos” por prestadores de serviços ou financiadores que aparecem no mercado com ofertas atrativas e, ao mesmo tempo, preservar a condição de “cliente antigo”.

No setor financeiro, a possibilidade de aplicação do conceito aos créditos imobiliários parece ser grande, pois em geral são contratos de longo prazo e modalidades creditícias em que os juros mais caíram nos últimos anos. O número de instituições financeiras que operam nesse nicho de mercado aumentou muito. Surgiram novos operadores, inclusive entidades tradicionais que não trabalhavam o produto. Alguns planejam fazer uma carteira de contratos apenas conquistando os bons e antigos clientes dos concorrentes, que já têm provada sua capacidade de pagamento ao longo de vários anos, aos que pensam atrair com a publicidade de uma agressiva redução na taxa de juros. E contam que não será preciso fazer uma análise

de crédito tão acurada quanto a que se faz para os novos. Por sua vez, os clientes querem usufruir as vantagens propiciadas pela portabilidade e pressionam para baratear o custo de seus créditos, pois sabem que não terão de renovar a documentação relativa à garantia na nova instituição financeira.

A particularidade dos contratos de financiamento para compra de imóveis é que seu elevado valor e longo prazo exigem a constituição de uma garantia real anexa: uma hipoteca sobre o próprio bem financiado (regulada no Código Civil, art. 1.419 e seguintes) ou a alienação fiduciária, introduzida pela Lei 9.514/1997. Tais garantias dão nova dimensão ao assunto porque o contrato tem de ser levado ao Registro de Imóveis como requisito imprescindível para sua eficácia perante terceiros. Assim, cada mudança de credor, cada portabilidade do contrato (e dado o dilatado prazo destes créditos poderá haver várias substituições, ao longo de sua vigência) exigirá a subsequente anotação da transferência da garantia no Registro de Imóveis.

Os clientes-consumidores exigem portabilidade e o Legislativo, após o incentivo do governo para fomentar os créditos em geral, baixou uma norma declarando ser bastante para a portabilidade dos créditos imobiliários a simples averbação da transferência da garantia real no Registro de Imóveis. Com isso, reduziu o custo da mudança de credor, liberando o contrato portado de custosas formalidades, como seria o ato do registro. O artigo 167

A legislação reduziu o custo da portabilidade do crédito imobiliário, liberando os contratos de custosas formalidades nos registros de imóveis

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A Lei 12.703 pareceu a muitos insatisfatória pela técnica legislativa usada para resolver a questão da mudança de credor, pois se limitava a autorizar a fórmula da averbação registral do contrato novo; e foi criticada pela utilização do termo “portabilidade”, alheio à terminologia jurídica, havendo instituições mais apropriadas para expressar o fato, por exemplo a figura da sub-rogação, já existente no Código civil.

Nove meses depois uma nova Lei (12.810, de 15/5/2013), regulou com maior detalhe a transferência dos financiamentos imobiliários para os que mantêm a simples averbação, substituindo o texto do número 30 do inciso II do art.

167 da Lei de Registros Públicos, que passou a ter a seguinte redação: 30. da sub-rogação da dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.

No novo texto não mais se fala de “portabilidade”, mas de “sub-rogação” da dívida e das garantias, conceito mais pertinente na linguagem jurídica.

Além desta mudança no texto da Lei de Registros Públicos, a Lei 12.810 estabelece uma serie de

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trâmites que devem ser seguidos pelo antigo e pelo novo credor para efetivar a transferência da operação; mais recentemente, o Banco Central balizou o modus operandi da portabilidade entre as instituições financeiras para as operações de crédito realizadas com pessoas físicas (Resolução 4.292, de 20/12/2013), com uma clara preocupação com o cliente bancário - e é do que trata este texto.

A obrigação substituída – A redação ora dada pelo Legislador ao número 30 do inciso II do art.

167 da Lei de Registros Públicos abrange a migração não só dos financiamentos outorgados inicialmente por particulares e instituições financeiras, mas também os concedidos por construtoras e incorporadoras diretamente aos compradores dos imóveis. O que de alguma forma também interessa ao governo, pois levará, para dentro do sistema bancário, muitos créditos que até agora ficavam fora, contabilizados nas carteiras das empresas construtoras. Entretanto, com a Resolução 4.292 a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas físicas pelas instituições financeiras fica limitada aos créditos concedidos pelas mesmas e sujeita aos procedimentos previstos nessa norma.

Ao contrário do texto revogado da Lei 12.703, que limitava a portabilidade aos contratos de “financiamento imobiliário” (que serviram para aquisição de um imóvel), a nova redação dada ao número 30 do inciso II do art. 167 da Lei de Registros Públicos admite a simples averbação para a sub-rogação de todos os contratos que contam com uma garantia real imobiliária anexa embora não tenham como objetivo sua compra, por exemplo, contas de crédito para capital de giro com garantia de imóveis, empréstimos para viagens ou investimentos com esta mesma garantia, etc. A todos eles, em caso de sub-rogação, será aplicada a averbação sem necessidade de registrar o cancelamento do contrato antigo e de registrar o novo contrato.

Além desta mudança na Lei de Registros Públicos, a Lei 12.810 estabelece uma serie de trâmites que devem ser seguidos pelo antigo e pelo novo credor para efetivar a transferência da operação. É Attílio

da Lei de Registros Públicos foi alterado pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012, para incluir entre os supostos de averbação: ....

30. da substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária ou hipotecária, em ato único, à instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída a garantia.

uma obrigação formal que o legislador impõe a quem concedeu um crédito e que pacificamente desfruta de sua posição de credor, com a finalidade de atender ao apelo social de facilitar a mudança das condições de pagamento. O legislador define estes trâmites introduzindo um novo capítulo na Lei 9.514. Seguir estes trâmites, isto sim, está limitado ao caso de transferência de dívida oriunda de financiamento para aquisição de um imóvel, que é o caso da maior parte das operações de portabilidade que ocorrem no mercado; a sub-rogação dos demais contratos com garantia de imóveis não precisa atender a estes quesitos. Diz assim o primeiro dos preceitos do novo capítulo acrescentado na Lei 9.514: Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro...

introduzida na Lei de Registros Públicos, a Lei 12.810 trata de “sub-rogação de dívida”, de “sub-rogação de garantias” e de “alteração de condições contratuais”.

O que quer dizer que o contrato primitivo não se extingue e continua vigorando com o novo credor, eventualmente sob novas condições.

Aqui reside uma questão relevante: pela portabilidade, a garantia se transfere ao novo credor, mas essa garantia já tem determinadas características modeladas no Registro de Imóveis desde a inscrição do primeiro contrato e não é possível extrapolar os limites com que a garantia foi registrada desde a primeira inscrição. Se houver mudanças em termos que julgar essenciais, o Oficial do Registro de Imóveis poderá entender que não há identidade da dívida, exigindo o cancelamento da inscrição anterior e o registro do novo contrato – o que implica um custo mais elevado para o devedor em relação ao da simples averbação.

O primeiro destes elementos essenciais do contrato é a classe de garantia: se for hipotecária, o novo credor ficará sub-rogado na hipoteca, mas não poderá trocá-la por uma alienação fiduciária em seu favor e vice-versa. A Lei 12.810 fala de sub-rogação da garantia, o que equivale à transmissão da já constituída. Uma mudança no tipo de garantia exigiria o cancelamento da anterior e a constituição de uma nova garantia diferente. Portanto, representaria o registro das duas operações extrapolando os limites previstos na lei e onerando o devedor.

O mesmo ocorre com o capital da dívida do novo contrato, que deve ser apenas o valor recebido pelo credor primitivo na data do pagamento pelo novo.

Não cabe que o novo financiador, além de quitar a dívida, entregue outro valor diretamente ao devedor, embora tenha relação com a

Pela Resolução 4.292, de 20 de dezembro de 2013, o Banco Central balizou o modus operandi da portabilidade entre as instituições financeiras, demonstrando uma clara preocupação com os clientes bancários pessoas físicas

As regras contidas no novo capítulo da Lei 9.514 pretendem agilizar a mudança de credor, banindo escusas e empecilhos que o credor original pode pôr para retardar a perda de seu contrato.

Em resumo, a alteração da Lei de Registros Públicos para permitir a substituição de credor com a simples averbação do novo contrato aplica-se a todas as sub-rogações de dívidas com garantia de imóveis, mas as regras para a portabilidade de contratos detalhadas na mudança introduzida na Lei 9.514 são apenas de aplicação aos créditos destinados especificamente à compra de imóveis; lembrando ainda que a Resolução 4.292 alcança apenas as operações de crédito realizadas com pessoas físicas.

Garantia real originária e limites à sub-rogação – Na mudança

Pelo artigo 33-B da Lei 9.514, de 2007, que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário, o legislador indicou as condições mínimas que o credor pretendente está obrigado a fornecer ao credor originário, como juro, custo efetivo e prazo

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operação inicial (por exemplo, para mobiliar a casa, reformá-la, etc.). A portabilidade não contempla uma nova operação, nem deve ser vista como uma complementação da operação primitiva. Mudam apenas o financiador e as condições do crédito. O principal da dívida deve coincidir com o valor pago ao credor primitivo, o crédito quitado.

Além disso, nos casos de financiamento à aquisição, o novo valor financiado ficaria sem origem ou justificação, pois a compra já ocorreu. No tocante a operações com pessoas físicas, a Resolução 4.292 expressamente confirma a impossibilidade de aumento do valor financiado pela operação decorrente da portabilidade. E cabe pensar na situação oposta: pode o devedor fazer uma amortização extraordinária no momento de troca de credor, reduzindo o valor da obrigação futura? Em nosso entendimento, melhor será transferir o crédito pelo valor cheio da dívida com o credor primitivo, averbando no Registro de Imóveis esse valor. E só depois, operada a portabilidade, o devedor poderá fazer a amortização extraordinária ao novo credor na vigência das novas condições do crédito. Assim será evitada uma dúvida: se o documento apresentado no Registro para averbação é apenas uma sub-rogação do crédito anterior ou se se trata de um empréstimo diferente.

Preliminares da preparação da sub-rogação – A Lei 12.810 impõe ao credor primitivo a obrigação de informar a qualquer interessado, desde que formalmente autorizado pelo mutuário, as condições da operação em andamento, para permitir a oferta de um novo crédito (art. 33-C da Lei 9.514, segundo a nova redação). A autorização “formal” deve ser dada por escrito, cautela necessária para preservar a confidencialidade das informações e evitar a divulgação dos dados do mutuário.

Esta imposição apresenta duas questões interessantes. Por um lado, há uma nova obrigação formal para todos os credores, que deverão atender às solicitações recebidas de terceiros, sem compensação legal. Por exemplo, bancos ou empresas construtoras que financiaram a compra de imóveis poderão ser instados a fornecer os dados atualizados das operações em andamento para prestamistas ou outras instituições que pretendam captar clientes para portar seus créditos. Devem compilar informações e elaborar relatórios da situação atualizada dos empréstimos, sem cobrar pela prestação do serviço?

Segunda questão: o legislador não explicita as informações que o novo credor pode solicitar para estudar um crédito em favor do devedor comum, havendo o risco de petições complexas, que o credor original deverá responder, sob pena de se entender que está dificultando a portabilidade... e tudo isso para perder o cliente! Melhor seria que o legislador tivesse limitado as informações que o pretendente pode requerer do credor primitivo. Mas a Resolução 4.292 limita as informações que os agentes financeiros devem exigir entre si, impondo ainda a utilização exclusiva do meio eletrônico para a troca de informações, para agilizar a portabilidade, em benefício do cliente.

Após a resposta do credor originário, ...a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário...

A alteração da Lei de Registros Públicos com vistas a permitir a substituição do credor com a simples averbação do novo contrato aplica-se a todas as sub-rogações de dívida com garantia de imóveis

Melhor seria que o legislador tivesse limitado as informações que o pretendente pode requerer do credor primitivo, mas a Resolução 4.292 limita as informações que as instituições financeiras podem exigir umas das outras

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Neste artigo 33-B da Lei 9.514, segundo a nova redação, o legislador elenca as informações mínimas que o credor pretendente está obrigado a dar ao credor originário: taxa de juros, custo efetivo total, prazo, sis-

mitivo, cuja dívida não poderá ser discutida no futuro, mas, sobretudo, para o credor atual, pois representa o início de uma relação creditícia com valor certo, não atrelada a um financiamento anterior passível de discussão.

• Nesse contrato novo vão aparecer as condições da nova relação: valor do crédito concedido (que deve coincidir com a importância paga ao credor anterior), encargos (em sentido amplo, que abrange taxa de juros, método de cálculo, juros moratórios e demais tarifas), prazo para amortização da dívida, endereço para pagamento ou conta bancária para débito, valor para leilão se a garantia for alienação fiduciária, etc.... Enfim, os elementos usuais de qualquer contrato de financiamento bancário pactuados com inteira liberdade entre o novo financiador e o devedor comum, sem se prender à antiga redação do contrato entre devedor e credor originário.

•Em caso de alienação fiduciária, um quesito exigido pela Lei 9.514 é o valor para leilão.

Trata-se da estimação prévia que os contratantes combinam no momento da celebração do contrato, chamada a surtir efeitos apenas em caso de execução da garantia. Não tem como finalidade determinar o lance mínimo, mas somente a possibilidade do segundo leilão (art. 27 da Lei 9.514) e as partes determinam a atualização desse valor com a passagem do tempo (art. 24 da mesma Lei).

Entendemos que nada se opõe ao fato de aproveitar a portabilidade para atualizar este valor, seja utilizando um novo laudo técnico de avaliação ou qualquer outro sistema; esta mudança não descaracteriza o crédito primitivo, pois a Lei 9.514 já contempla a possibilidade de atualização ao longo da vida do contrato. Porém, fez bem o legislador não impondo a elaboração de novo laudo como quesito da portabilidade, pois além de representar um custo significativo para os devedores, em face da valorização real dos imóveis nos últimos anos muitos mutuários buscariam alguma instituição disposta a elevar o limite de seu crédito. Embora um acréscimo do Attílio

tema de pagamento e valor das prestações.

Após esta comunicação, o credor primitivo dispõe de cinco dias úteis para solicitar ao novo credor o pagamento da dívida (art. 33-B § 1° da Lei 9.514, segundo nova redação); neste prazo, o credor originário pode negociar com seu cliente a manutenção do contrato. Se o devedor desistir da transferência, o credor primitivo deverá comunicar ao pretendente a decisão do cliente em dois dias (art. 33-B § 3°).

O legislador parte do pressuposto de que o credor originário ofereceu uma melhora das condições do contrato primitivo e o mutuário desistiu de dar curso ao processo da transferência.

O que a Lei 12.810 não especifica é o prazo que tem o novo credor para fazer o pagamento; o credor primitivo solicitou ao novo credor a transferência dos recursos, mas este não está obrigado a fazê-lo nem tem prazo para isso. Cria-se, assim, uma incerteza para o credor originário, que não sabe em que momento receberá a dívida para cancelar o contrato ou se o pretendente desistiu do propósito de refinanciar o cliente.

Documentação do devedor e novo credor – Antes do pagamento ao credor primitivo, o novo credor formalizará com o devedor comum um acordo de crédito que deve conter: • Em primeiro lugar e como introdução, uma descrição precisa do objetivo do crédito, destacando que sua exclusiva finalidade é o pagamento e quitação da dívida que tem o devedor com um credor anterior, com o intuito de substituí-lo nos termos e com o alcance das previsões contidas na Lei 12.810.

• Deverá constar também do documento a ordem expressa do devedor para destinar integralmente o valor recebido do novo credor ao pagamento do crédito anterior. Com o intuito de prevenir discussões futuras, parece conveniente que o novo credor receba do devedor comum prévia e expressa conformidade com o valor cobrado pelo credor primitivo, reconhecendo este saldo como realmente devido. Esta declaração trará segurança à operação, não só para o credor pri-

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valor financiado não se encaixe no conceito e limites da portabilidade, alguns devedores certamente prefeririam cancelar a operação antiga e constituir uma nova (sem atentar ao aumento de custos registrais), desvirtuando o alcance social pretendido pela reforma legislativa, ou seja, beneficiar os devedores facilitando o pagamento das prestações dos créditos em andamento.

• No capítulo de garantias, o novo credor deverá declarar que tem o propósito de ficar imitido na posição de credor hipotecário ou fiduciário que detinha o anterior quando quitar o financiamento primitivo, de conformidade com as previsões da Lei 12.810. Com efeito, neste momento não nasce uma hipoteca nova nem é constituída uma alienação fiduciária em favor do novo credor, apenas este vai se sub-rogar na posição do anterior quando realizar efetivamente o pagamento da dívida.

• Finalmente, o documento deve conter uma solicitação ao Oficial do Registro de Imóveis para averbação deste contrato, junto ao recibo expedido pelo credor primitivo, na correspondente matrícula do imóvel dado em garantia. Esta averbação tem por objeto sub-rogar o novo credor na posição do antigo, transferindo em seu favor a garantia real sobre o imóvel.

que o credor original enviará um documento que ateste a efetivação da portabilidade, que deve atender às exigências do art. 167, inciso II, item 30, da Lei 6.015/1973.

Em hipótese alguma o credor primitivo deve baixar a hipoteca ou devolver ao devedor o imóvel recebido em alienação fiduciária, em seu caso; já que a garantia real constituída inicialmente em seu favor continua subsistente, só que a partir de agora sub-rogada em favor do novo credor. Se o recibo der alguma indicação de extinção ou baixa da garantia real, o novo credor deve solicitar outro documento sem tais apontamentos, sob pena de ficar obrigado a cancelar a garantia no Registro e solicitar a constituição de uma nova em seu favor – e esta hipótese implica elevar o custo de formalização, pelo fato de haver dois registros (o do cancelamento da garantia anterior e o da constituição da nova garantia), além do risco de um terceiro credor pretender a penhora do imóvel com anterioridade à constituição da nova garantia, baseado em suposta preferência por execução judicial em andamento. Daí a importância para o novo credor da manutenção da garantia já constituída e da transferência da mesma em seu favor, sem solução de continuidade.

O recibo, assinado também pelo devedor segundo a exigência legal (nova redação dada ao art.

167, inciso II, número 30, da Lei de Registros Públicos, em harmonia com o art. 33−A da Lei 9.514), junto com o contrato de crédito novo, devem ser apresentados conjuntamente no Cartório para qualificação pelo Oficial de Registro de Imóveis, que comprovará que reúnem os quesitos previstos na Lei 12.810 para entender operada a portabilidade e os averbará em ato único na matrícula do imóvel da garantia. Se entender que não foram preenchidos os requisitos para a sub-rogação, advertirá os interessados sem registro, salvo se as partes concordarem no cancela-

O novo credor deverá declarar que tem o propósito de ficar imitido na posição de credor hipotecário ou fiduciário que detinha o anterior quando quitar o financiamento primitivo

Assinado este contrato, o novo credor pagará a dívida ao anterior advertindo-o de que a quitação segue os moldes da Lei 12.810, para que emita o corresponde recibo.

As únicas menções que o recibo deverá conter são a expressão do exato valor recebido e que o pagamento foi feito pelo novo credor; assim o determina o art. 33-A da Lei 9.514, segundo a nova redação dada pela Lei 12.810.

A Resolução 4.292 ratifica essa orientação, ao dispor

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A pressão dos clientes-consumidores sensibilizou o Legislativo a regular a matéria pela Lei 12.703, abrindo caminho à portabilidade dos créditos imobiliários, completa pela Lei 12.810

mento do antigo crédito e na inscrição do novo, o que implicará custos adicionais.

Conclusão – A pressão dos clientes-consumidores sensibilizou o Legislativo a regular a matéria pela Lei 12.703, abrindo caminho à portabilidade dos créditos imobiliários, completada nove meses depois pela Lei 12.810. Mas o âmbito normativo ainda se afigura incompleto. O financiamento imobiliário tem singularidades, da origem do funding à utilização eventual de contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pelo mutuário, até mudanças nos limites do valor dos imóveis sujeitos às regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a recomposição das carteiras de créditos que lastreiam os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), quando alguns daqueles forem pré-pagos em decorrência da portabilidade. Um desenquadramento de qualquer desses aspectos poderá inviabilizar a mudança de credor se o novo não tiver condições de dar sequência ao financiamento antigo com suas características originais. Estas questões ainda não foram abordadas pelo legislador, que apenas aplanou o caminho registral a ser seguido nos casos de mudança de credor, sem entrar nestes outros aspectos que podem provocar distorções no funcionamento do sistema financeiro.

A Resolução do Banco Central número 4.271, de 30 de setembro de 2013, pela qual a autoridade financeira estabelece limites máximos para concessão de créditos com garantia de imóveis, entendemos que tal limitação não se aplica aportabilidade pois não há um crédito novo e sim uma simples mudança de credor; ademais, representaria dar à norma efeitos retroativos já que o crédito primitivo, que subsiste, resultaria reexaminado à luz da nova disposição para comprovar que no momento da sub-rogação se cumpre o percentual exigido pelo Banco Central.

A aplicação da Resolução

aos casos de portabilidade representaria uma séria limitação para o instituto da sub-rogação. Com efeito, muitos financiamentos foram concedidos no passado por valores acima de 60% do valor da garantia que é imposto agora pelo BACEN como limite; a procura por um novo banco para melhorar as condições do financiamento acontece em geral nos primeiros anos do crédito, quando as prestações são mais pesadas e ainda pouco da dívida sobre o capital foi pago. Assim, o valor que a nova instituição deverá reembolsar ao credor primitivo em muitos casos superará o 60% da regra atual imposta pelo Banco Central e muitos mutuários ficarão impedidos de migrar seu crédito para outra instituição em condições mais favoráveis como consequencia da aplicação da norma. É por todas estas razões que estimamos que a Resolução 4.271 não resulta de aplicação aos casos de portabilidade que estamos examinando.

Por sua vez, a Resolução 4.292 especificou as condições para a prática da portabilidade, entre as instituições financeiras, de operações de crédito realizadas com pessoas físicas, vedando o aumento do valor do crédito e o alongamento do prazo remanescente da operação anterior.

Este texto aponta algumas questões surgidas à luz da Lei 12.810, bem como os temas mais importantes que devem ser levados em conta no momento de redigir os contratos de portabilidade de créditos imobiliários. Novas contribuições dos operadores do Direito propiciarão uma construção mais elaborada da transferência de dívidas em benefício dos mutuários (que, aliás, é a razão deste conceito); colaborações que nunca devem pôr em risco a segurança jurídica proporcionada pela inscrição no Registro de Imóveis, cujas formalidades inexcusáveis não podem ser preteridas em nome do dinamismo dos mercados financeiros.

Pela portabilidade, a garantia se transfere ao novo credor, mas essa garantia já tem determinadas características modeladas no Registro de Imóveis desde a inscrição do primeiro contrato

O legislador não explicita as informações que o novo credor pode solicitar para estudar um crédito a um devedor comum, havendo risco de petições complexas, que o credor original deve responder

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NOTAS & FATOS Em assembleia geral realizada em novembro, o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, do Bradesco, foi reeleito para o biênio 2014/2015.

Também foram eleitos, como vice-presidentes, Antonio Paulo Marques Barbosa, do HSBC; Cláudio Borges Cassemiro, do Bradesco; Daisy Divina Godoy, do Banrisul; Daniela Delfino, do Citibank; Gilberto Duarte de Abreu Filho, do Santander; Gueitiro Matsuro Genso, do Banco do Brasil; José de Castro Neves Soares, da Poupex; José Urbano Duarte, da Caixa Econômica Federal; Luiz Antonio Nogueira de França, do Itaú; Marco Antonio Andrade de Araújo, do BMB; Nylton Velloso Filho, da Economisa; Onivaldo Scalco, da Cibrasec; e Roberto Sérgio Abdalla, da Cobansa.

préstimo (SBPE), levantados sistematicamente pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), revelam que na comparação entre novembro de 2012 e novembro de 2013, o volume de empréstimos habitacionais cresceu 31%, enquanto o avanço em relação a outubro foi de 7,5%. Nos últimos 12 meses, até novembro, o montante de empréstimos a pessoas físicas e empresas também aumentou 31%, atingindo R$ 107,7 bilhões.

Crédito imobiliário/PIB, um recorde (1) A relação entre o saldo de aplicações em crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) aumentou de 7,9%, em outubro, para 8,1%, em novembro, segundo a nota de Política Monetária e Operações de Crédito do Banco Central, divulgada dia 19/12. É o melhor resultado na história dos financiamentos imobiliários no País.

Crédito imobiliário/PIB, um recorde (2) Os números do financiamento imobiliário no Sistema Brasileiro de Poupança e Em-

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Crédito imobiliário/PIB, um recorde (4) Até meados de 2013, as estimativas da Abecip para o ano passado eram mais modestas, com elevação não superior a 20% no montante financiado, havia previsto o presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior, em entrevista à imprensa.

Para 2014, as previsões são de um crescimento entre 15% e 20% em relação a 2013.

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Reeleição na Abecip

Octavio de Lazari Jr. reeleito

Crédito imobiliário/PIB, um recorde (3) Nos últimos 12 meses, até novembro, outro recorde: 521 mil imóveis foram financiados pelos agentes financeiros do SBPE, aumento de 13% em relação aos 12 meses anteriores. E o saldo dos depósitos de poupança cresceu 20% entre novembro de 2012 e 2013, com captação líquida de R$ 46 bilhões nos primeiros 11 meses do ano, apontando para um avanço anual na casa dos R$ 50 bilhões.

Aplicações sem IR O estoque de Letras de Crédito Imobiliário (LCis) alcançou R$ 90 bilhões, em outubro, crescimento de 49% em 12 meses, enquanto o volume de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) chegou a R$ 40,3 bilhões, aumento anual de 35,1%. O estímulo fiscal (isenção de IR) é um fator de atratividade desses papéis de base imobiliária, que preservaram sua competitividade não obstante as oscilações dos mercados de títulos e a alta da taxa básica de juros.

O custo do acordo Em 19 de novembro, um acordo entre o banco JPMorgan Chase e o Departamento de Justiça norte-americanos encerrou as pendências acerca do subprime com o pagamento de US$ 13 bilhões ao Tesouro. A principal beneficiária do acordo foi a Federal Housing Finance Agency.

Explicação para o custo: o JP Morgan Chase absorveu, a pedido do governo Obama, duas

NOTAS & FATOS

Recuperação em marcha (1) O mercado imobiliário norte-americano está em franca recuperação, não apenas em cidades que recebem fortes investimentos de todo o mundo, como Nova York e Miami, mas na maioria das grandes metrópoles. As vendas de casas novas aumentaram 25,4% em 12 meses, até outubro, segundo o Departamento de Comércio dos Estados Unidos. Entre setembro e outubro, o número de licenças para construir cresceu 6,2% e, na comparação entre outubro de 2012 e outubro de 2013, avançou 13,9%. O índice de preços S&P/Case-Shiller registrou alta trimestral de 3,2%.

Intermedium (de Minas), o Banco Máxima e o Conglomerado Financeiro Barigui, do Sul do País, passaram a atuar em financiamento imobiliário, segundo o jornal Valor Econômico. É mais uma demonstração do grau crescente de interesse demonstrado por essa modalidade de operação.

De comercial para residencial Uma das tendências do mercado imobiliário, em Londres, é a transformação de prédios comerciais em edifícios residenciais, segundo The Wall Street Journal de 20/11. O objetivo é aumentar o grau de ocupação.

Entre os grupos que promovem a mudança de destinação dos prédios estão a Land Securities PLC e o Canary Wharf Group.

Recuperação em marcha (2) Especialistas brasileiros em mercados globais calculam que os preços dos imóveis em Miami já se recuperaram na proporção de 80% em relação ao pior momento da crise de 2008. Os investidores brasileiros, em geral, pessoas jurídicas, incluem-se entre os maiores aplicadores nesse mercado.

Prioridade para o crédito imobiliário Instituições financeiras brasileiras como o Paraná Banco, o Banco do Estado do Pará, o

imobiliária “tomou um rumo diferente da economia nacional”, explicou o gerente do Departamento de Economista e Estatística do Secovi-SP, Roberto Yuchi Akazawa. O economista estima que a demanda por imóveis residenciais na Capital é de 30 mil a 35 mil unidades por ano e que “há oferta de crédito.abundante”. Entre janeiro e setembro de 2013, foram mais vendidos na Capital paulista os imóveis com área útil de até 45 m2, cujos lançamentos superaram em 94% os de igual período de 2012. Já as vendas de unidades do tipo aumentaram 126% no período. Os compradores têm preferido imóveis bem localizados, evitando os problemas de mobilidade urbana, acredita Akazawa.

Agência estado

instituições de crédito imobiliário com vultosos problemas, a Washington Mutual e o banco Bear Stearns, informou o jornal The New York Times de 20/11.

Demanda forte no País e no mundo

Produção tem perspectivas favoráveis Demanda e financiamento explicam porque a indústria

Demanda de educação para o crédito imobiliário Cresceu expressivamente, entre 2012 e 2013, o número de alunos que se matricularam nos cursos sobre crédito imobiliário promovidos pelo braço educacional da Abecip, o Ibrafi (Instituto Brasileiro de Estudos Financeiros e Imobiliários). Em abril de 2014 deverá começar a nova turma do MBA Financiamento e Empreendimentos Imobiliários, promovido e desenvolvido através da parceria entre a Abecip, Universidade Secovi e UBS Escola de Negócios.

Mais informações em http:// ubs.edu.br/MBAFinanciamento.php *Por Fabio Luiz Elizeu (colaborou Fabio Pahim)

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O SBPE em números Recursos Participação dos Ativos em Nov/2013 10% Poupança SBPE

Variação dos Ativos - Nov/2013 em relação a Nov/2012

13% Títulos Públicos

21,6%

3% Depósitos à Vista

3% Poupança Rural

9,4%

FIFs

50% FIFs

21% Títulos Privados

5,0% Poupança Rural

1 – Caderneta de poupança X outras aplicações – Saldo/Patrimônio em final de mês Meses nov.2012 dez jan.2013 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Poupança SBPE 380.068 388.642 391.371 395.076 401.367 404.936 410.930 419.468 429.243 435.221 442.434 448.396 456.193

Poupança rural 104.854 107.661 109.465 110.526 112.462 113.791 115.719 118.979 120.974 122.260 124.448 125.855 127.536

20,0%

Títulos privados poder do público 950.829 942.460 932.634 928.789 948.055 945.048 958.808 977.060 976.808 987.660 991.912 998.228 998.432

Poupança SBPE

Títulos Privados

8,0%

7,7%

Títulos Públicos

Depósitos à vista

Valores em R$ milhões

FIF's 2.180.319 2.188.991 2.224.670 2.266.314 2.284.819 2.302.391 2.336.333 2.330.178 2.358.724 2.355.954 2.367.851 2.383.720 2.384.876

Tít. Púb.(SELIC) Est. Mun. 564.557 584.664 579.269 573.975 562.212 573.372 567.933 569.354 567.077 572.041 610.516 624.316 609.921

Depósitos à vista 154.152 174.889 153.761 155.271 159.433 156.647 159.448 164.814 158.951 158.804 159.556 155.707 166.033

Fontes: ABECIP, ANBIMA e Banco Central do Brasil

2 – Evolução do saldo das cadernetas SBPE Meses nov.2012 dez jan.2013 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Saldo R$ milhões 380.068 388.642 391.371 395.076 401.367 404.936 410.930 419.468 429.243 435.221 442.434 448.396 456.193

Variação no mês R$ milhões % 4.982 8.574 2.729 3.706 6.290 3.569 5.994 8.538 9.775 5.978 7.213 5.961 7.797

1,33 2,26 0,70 0,95 1,59 0,89 1,48 2,08 2,33 1,39 1,66 1,35 1,74

Variação acumulada no ano R$ milhões % 49.499 58.072 2.729 6.435 12.725 16.294 22.288 30.826 40.601 46.579 53.793 59.754 67.551

14,97 17,57 0,70 1,66 3,27 4,19 5,73 7,93 10,45 11,99 13,84 15,38 17,38

Variação % Em 12 meses 16,02 17,57 17,87 18,40 18,80 18,66 18,14 18,60 18,77 19,16 19,19 19,54 20,03

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

Jun.2013

3- Contas de Poupança: Distribuição do saldo depositantes por faixa de valor Faixa de Valor em R$ Até 100,00 De 100,01 a 500,00 De 500,01 a 1.000,00 De 1.000,01 a 5.000,00 De 5.000,01 a 20.000,00 De 20.000,01 a 30.000,00 Mais de 30.000,00 Total

Fonte: ABECIP 50 - SFI

Saldo R$ milhões 912 3.438 4.756 35.140 100.276 46.969 347.266 538.756

% por faixa 0,17 0,64 0,88 6,52 18,61 8,72 64,46 100,00

Número de clientes % acumulado 0,17 0,81 1,69 8,21 26,82 35,54 100,00

Milhares

61.724 13.953 6.644 14.391 9.774 1.918 3.873 112.276

% por faixa 54,97 12,43 5,92 12,82 8,71 1,71 3,45 100,00

% acumulado 54,97 67,40 73,32 86,14 94,84 96,55 100,00

Dados Estimados

O SBPE em números 4 - SBPE: Distribuição de contratos por valor de prestação

Aplicações

Número de contratos - Jun/2013

Unidades

% por faixa

% acumulado

Até 50,00 De 50,01 a 100,00 De 100,01 a 200,00 De 200,01 a 300,00 De 300,01 a 400,00 De 400,01 a 500,00 De 500,01 a 600,00 De 600,01 a 900,00 Acima de 900,00 Total

2.858 5.265 15.660 27.793 39.690 51.973 62.253 207.870 912.109 1.325.471

0,22 0,40 1,18 2,10 2,99 3,92 4,70 15,68 68,81 100,00

0,22 0,61 1,79 3,89 6,89 10,81 15,50 31,19 100,00

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

1.150 1.050 950 850 750 650 550 450 350

Contratacões acumuladas em 12 meses

115,0 105,0 95,0 85,0 75,0 65,0 55,0 45,0 35,0

Unidades

Set.13

Nov.13

Jul.13

Mai.13

Jan.13

Mar.13

Set.12

Nov.12

Jul.12

Mai.12

Jan.12

Mar.12

Set.11

Nov.11

Jul.11

em R$ bilhões

em mil unidades

Valor da Prestação mensal em R$

R$ Bilhões

Exclusive contratos em poder da Emgea

5 - SBPE: Contratos ativos por data de assinatura Número de contratos Data de assinatura

Âmbito do SFH

Jun.2013

Set.2013

Out.2013

Nov.2013

1.311.021

1.304.247

1.324.315

1.346.784

40.194

38.354

38.062

36.140

35.178

34.142

1.215.285

1.248.114

1.272.959

1.268.107

1.289.137

1.312.642

155.711

159.417

162.971

164.050

167.200

169.568

1.411.190

1.445.885

1.473.992

1.468.297

1.491.515

1.516.352

Carteira Hipotecária Total

Ago.2013

1.286.468

Até 23.6.98 Após 24.6.98

Jul.2013

1.255.479

‘Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

6 - SBPE: Distribuição dos contratos ativos por região geoeconômica Regiões Geoeconômicas

Número de contratos Jun.2013

Jul.2013

Ago.2013

Set.2013

Out.2013

Nov.2013

Nordeste

173.219

176.079

179.849

182.273

184.899

188.197

Sul

280.991

286.466

292.114

289.946

293.883

298.562

Norte

45.956

Sudeste

Centro-Oeste Brasil

768.858 142.166

1.411.190

47.245

790.450 145.645

1.445.885

48.314

804.945 148.770

1.473.992

49.076

797.405 149.597

1.468.297

50.021

810.277 152.435

1.491.515

51.333

823.435 154.825

1.516.352

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil

7 - SBPE: Unidades financiadas e valores contratados Meses nov.2013 dez 2012 jan.2013 fev mar abr mai jun jul ago set out nov

Unidades financiadas

Valores em R$ milhões

Construção

Aquisição

Total

Construção

Aquisição

Total

14.689 17.042 168.145 10.237 8.381 9.985 9.788 16.158 18.014 13.393 15.919 14.546 13.899 16.895

24.120 25.580 285.064 25.379 20.962 28.162 31.006 31.522 35.242 34.501 34.335 29.672 30.065 30.847

38.809 42.622 453.209 35.616 29.343 38.147 40.794 47.680 53.256 47.894 50.254 44.218 43.964 47.742

2.887 3.466 28.084 1.677 1.591 2.141 1.922 3.147 3.730 2.747 3.290 2.787 2.867 3.332

4.816 5.377 54.677 5.017 4.220 5.757 6.386 6.608 7.447 7.222 7.225 6.370 6.552 6.790

7.703 8.843 82.761 6.694 5.811 7.898 8.308 9.755 11.178 9.970 10.516 9.157 9.419 10.122

Fontes: ABECIP e Banco Central do Brasil SFI - 51

R

umos

Rumo à consolidação, em 2014, dos avanços de 2013 Octavio de Lazari Junior Presidente da Abecip O ano de 2013 ficará marcado, para o crédito imobiliário, como um período de enorme significado. Em contraste com as dificuldades registradas na política macroeconômica, em especial, a ressurgência dos riscos inflacionários e a necessidade de combater as ameaças com uma elevação da taxa básica de juros, o financiamento habitacional mostrou um comportamento muito favorável.

Foram mantidas taxas expressivas de expansão e um ambiente propício para que os ganhos obtidos possam ser preservados, no ano que começa.

O ritmo de atividade do mercado imobiliário foi além das expectativas. As empresas de construção civil superaram, em 2013, a fase de ajustes de 2012.

Concluíram os empreendimentos em execução e repassaram os financiamentos aos mutuários finais, encerrando uma etapa e abrindo espaço para um novo ciclo produtivo. Como resultado, em 2013 houve um forte aumento dos lançamentos novos. Ficou bem caracterizada a normalização do mercado imóveis, notadamente nas grandes metrópoles, a começar de São Paulo, Rio e Belo Horizonte.

O crescimento do volume de crédito imobiliário no SBPE, de apenas 3,6%, em 2012, atingiu o ritmo anual da ordem de 30%, em outubro e novembro, estimando-se que o indicador anual supere, na pior das hipóteses, a projeção de 15% a 20% de crescimento em relação a 2012 feita em meados de 2013 pela Abecip. Ao mesmo tempo, registrava-se uma evolução também superior às expectativas da captação líquida das cadernetas, de R$ 46 bilhões, até novembro, notando-se que foi positiva em todos os meses do ano passado, inclusive naqueles em que, sazonalmente, a captação é menos favorável.

O crédito imobiliário destacou-se, assim, como a carteira de melhor performance dos bancos, além

52 - SFI

de passar a ocupar, desde meados do ano, o primeiro lugar entre as modalidades destinadas às pessoas físicas. E há um formidável espaço para o crescimento do financiamento de residências, nos próximos meses, pois a relação entre o crédito imobiliário e o PIB ainda é muito baixa, da ordem de 8%, no Brasil. No México, é de 9,1%; no Chile, de 11,5%; na Itália, de 22,9%; na Espanha, de 63,9%; nos Estados Unidos, de 76,1%; e no Reino Unido, de 83,7%. Projetamos a duplicação da relação crédito imobiliário/PIB, no Brasil, nos próximos cinco anos.

Tão ou mais importante é a qualidade do crédito imobiliário no Brasil. A inadimplência superior a três meses alcança um porcentual de cerca de 1,5% nas operações com garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, limitando-se a 2,5% no volume total de crédito, posto que os atrasos são mais elevados nos financiamentos antigos, com garantia hipotecária.

Criada em 1997 e aplicada amplamente desde a década passada, a alienação fiduciária de imóvel reduziu o risco das operações e propiciou expressiva redução dos custos de transação. Esse instituto faz parte do conjunto legislativo modernizante implantado na década passada, no âmbito do SFI e do SFH, do qual também faz parte o patrimônio de afetação e os instrumentos de captação LCIs, CRIS e fundos imobiliários.

Além desses mecanismos, inicia-se a implantação do registro eletrônico das transações imobiliárias, o que permitirá reduzir substancialmente o prazo que decorre entre a entrega ao banco dos documentos do mutuário e do vendedor e a liberação dos recursos.

Baixíssima inadimplência, porcentual financiado de 2/3 do valor do imóvel e custos de crédito competitivos asseguram a qualidade das operações e reduzem substancialmente os riscos de bolha imobiliária. Mantidos emprego e renda, o ano de 2014 é promissor.