Page 1


คนส่วนมากไม่วา่ จะเป็นรูปแบบ ศักดินา หรือว่า เจ้าพระยา หรือว่าคนรุน ่ เก่าๆ มักจะชอบสะสมทีด ่ น ิ

14 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


อารัมภบท แนวคิดดั้งเดิม

ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นื่องจากคนเจริญขึ้นคุณภาพชีวิตของคนยุคปัจจุบันดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็น การพยาบาล การรักษาโรค อาหารการกิน สงครามที่ลดลง ท�ำให้ ประชากรเพิ่มขึ้น เมื่อประชากรมีอัตราเพิ่มขึ้นแต่จ�ำนวนที่ดินยังเท่าเดิม ที่ดิน ยังมีปริมาณเท่าเดิม แน่นอนว่าที่ดินย่อมมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา คนรวยสมัยเก่าหรือคนที่มีที่ดินในรูปแบบศักดินาในอดีต ใครมีที่ดิน เยอะคนนั้นก็จะร�่ำรวย เพราะสามารถหาประโยชน์จากที่ดินได้มากๆ ไม่ว่า จะเป็นการเพาะปลูกหรือการใช้ประโยชน์ด้านอื่นๆ จากที่ดิน พอมีที่ดินเยอะ

คนส่วนมากไม่ว่าจะรูปแบบศักดินาหรือว่าเจ้าพระยาหรือว่า คนรุ่นเก่าๆ จึงมักจะยิ่งสะสมที่ดินเพิ่มขึ้น เพราะว่าที่ดินมีมูลค่า

เพิม่ ขึน้ ตามกาลเวลา แต่ตรงข้ามกันกับมูลค่าเงิน ซึง่ มักจะมีมลู ค่าลดลงตามกาลเวลา บางประเทศอย่างเช่น สหรัฐอเมริกา สามารถผลิตเงินดอลลาร์ได้โดยไม่ตอ้ ง อิงกับทองค�ำในมือ แต่ประเทศไทยต้องอิงกับทองค�ำ คือสามารถผลิตเงินตราได้ ต้องอิงกับอัตราทองค�ำที่มีอยู่ แต่ตรงข้ามกับที่ดินไม่มีใครผลิตได้ ดังนั้น ไม่ว่า จะเป็นทองค�ำหรือว่าเงินตรา มูลค่าของมันย่อมมีความเสี่ยง อาจจะขึ้นหรืออาจจะ ลง แต่มูลค่าของที่ดินมีแต่ขึ้นเสมอ อสังหาฯ พารวย 15 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


เงิน 20 บาท ในสมัยก่อนอาจจะซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ 1 ชาม พอผ่านไปอีก 5 ปี เงิน 20 บาท อาจจะซื้อก๋วยเตี๋ยว 1 ชามไม่ได้แล้ว เราอาจจะต้องจ่ายเพิ่มเป็น 40 บาทต่อก๋วยเตี๋ยว 1 ชาม นี่คือผลจากอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นคนมีเงินก็จะไม่ เก็บเงินไว้ เพราะเงินจะมีค่าลดลง แต่ในขณะเดียวกัน ถ้าคนเก็บที่ดินไว้

ผ่านไป 5 ปี ที่ดินย่อมมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเสมอ ดังนั้น คนร�่ำรวย หรือเจ้าพระยาหรือเศรษฐีรุ่นเก่า สุดท้ายปลายทางจะจบด้วย การสะสมสินทรัพย์เป็นที่ดิน

ในอดี ต คนส่ ว นใหญ่ มั ก สะสมที่ ดิ น อย่ า งเดี ย วเพื่ อ สร้ า งความมั่ ง คั่ ง ความร�่ำรวยให้กับตนเอง ทุกคนก็จะวิ่งไปเป็นเจ้าของที่ดินกันหมด เมื่อต่างคน ต่างคิดเหมือนกันว่าการสะสมทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งที่ควรท�ำ ทุกคนก็ยิ่งซื้อสะสม กันมากขึ้น และเมื่อทุกคนคิดเหมือนกันที่ดินก็จะยิ่งมีราคาเพิ่มขึ้น จนบางครั้งก็มี ราคาเพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลกับมูลค่าการใช้ประโยชน์กับมูลค่าที่ดินไม่สมดุล กัน บางครั้งเราอาจใช้ประโยชน์ได้แค่ 10,000 บาทต่อเดือน แต่ราคาที่ดินมีมูลค่า มากกว่าถึง 3-4 เท่า พอคนรวยส่วนใหญ่เข้าถึงที่ดินกันหมดจึงไม่มีที่ดินส�ำหรับ คนจนยากไร้ เพราะคนมีเงินต่างก็สะสมที่ดินกันหมด 16 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


คนมีเงินมีศักยภาพในการซื้อที่ดินเพื่อเก็บ สะสม ที่ดินมากกว่าคนจน ดังนั้น คนจนเมื่อไม่มีเงินซื้อที่ดิน ก็ต้องไปเช่าที่ดินคนรวย ปัจจุบนั พบว่า ทีด ่ นิ ประมาณ 70% เป็นทีด่ นิ รกร้างว่างเปล่า เพราะเจ้าของที่ดินซื้อเก็บสะสมไว้แต่ไม่ใช้ประโยชน์ และ คนรวยแค่ 10% เท่านัน้ ทีเ่ ป็นเจ้าของทีด่ นิ ว่างเปล่า 70% นี้ นัน่ หมายความว่า จ�ำนวน ประชากร ที่มีศักยภาพเป็นเจ้าของที่ดินตรงนี้มีแค่ 10% อีก 90% โดยเฉลี่ยมีที่ไม่ถึง 1 หรือ 2 ไร่ หรือพูดง่ายๆ ก็คือ คนที่มีที่ดินเกิน 100 ไร่ หรือก็คือคนที่เป็นเจ้าของ ที่ดินว่างเปล่า 70% นี้มีอยู่แค่ 10% ของจ�ำนวนประชากรทั้งประเทศ

อสังหาฯ พารวย 17 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


18 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


คนรวยครอบครองทีด่ นิ มักมีแนวคิดไม่นยิ มเก็บเป็นเงิน ไม่นยิ มเก็บเป็นทอง เพราะเป็นทรัพย์สินที่มูลค่ามีโอกาสขึ้นและลงได้ ตรงกันข้ามกับ มูลค่าที่ดิน ซึ่งมักเพิ่มขึ้นเสมอ ที่ดินที่เคยมีราคาตารางวาละ 300 บาท เมื่อ 30 ปีก่อน ก็อาจจะกลายเป็นราคาตารางวาละ 50,000 - 60,000 บาท ในปัจจุบัน ด้วยเหตุนี้ เมื่อทุกคนต่างก็ซื้อที่ดินไปเก็บสะสมไว้เมื่อมีโอกาส ก็จะยิ่ง ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจนเกินมูลค่าที่ดิน ที่ดินยิ่งมีมูลค่าราคาเพิ่มขึ้นก็จะยิ่ง ส่งผลให้ความเป็นเจ้าของที่ดินไปอยู่ในมือของคนรวยเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ประเทศไทยประเทศเดียวที่มีแนวคิดนิยมการสะสมที่ดินเพื่อสร้าง ความมั่ ง คั่ ง มั่ น คง แต่ ที่ จ ริ ง แล้ ว ทุ ก คนในโลกนี้ ก็ คิ ด เหมื อ นกั น ที่ ดิ น หรื อ

ทรัพยากรจึงอยู่กับคนรวยหมด คนจนไม่มีโอกาสได้ถือครอง ทรัพยากร และแม้ว่าที่ดินนั้นๆ จะไม่ได้ใช้ท�ำประโยชน์เลยแต่ราคาหรือมูลค่า ของที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นอยู่นั่นเอง ดังนั้น เพื่อสร้างกลไกให้เกิดความเท่าเทียมกันมาก ขึน้ จึงท�ำให้เกิดแนวความคิดด้วยการหาวิธจี ดั เก็บภาษี เพือ่ ให้ทดี่ นิ และสิง่ ปลูกสร้าง ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งแนวคิดนี้เกิดขึ้นในต่างประเทศมานานแล้ว

และในประเทศไทยบ้านเราเองก็ได้มีการศึกษาเตรียมการเรื่องนี้มาเกือบ 30 ปี จนถึงก�ำหนดเวลาคลอดแล้ว หลังราชกิจจานุเบกษาออกประกาศพระราช บัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ วันที่ 13 มีนาคม 2562 โดยจะเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่ วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบโดยตรง ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้เกิดความเคลือ่ นไหวหลายด้าน มีทงั้ ทีเ่ ห็นพ้องว่าจะช่วย ให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น และเห็นต่างว่าจะกระทบคนซื้อบ้านหลังที่สอง

อสังหาฯ พารวย 19 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


ทีด ่ น ิ ไหนไม่ได้ใช้ประโยชน์ รัฐขอเก็บภาษี ทีด ่ น ิ ไหนได้ใช้ประโยชน์สำ� หรับคนหมูม ่ าก รัฐก็เก็บภาษีนอ ้ ยกว่า

20 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


1

กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทีบ ่ ง ั คับใช้ 1 มกราคม 2563

ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ อย่างไร?

สํ

าหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตาม พ.ร.บ.ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้ มีการจ�ำแนกตามประเภทของ ทรัพย์สินไว้ ดังนี้ ประเภทที่ 1 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบ เกษตรกรรม อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.15% ประเภทที่ 2 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 0.3% ประเภทที่ 3 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิช กรรม อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 1.2% ประเภทที่ 4 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ท้ิงไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ท�ำ ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 3%

ที่อยู่อาศัยหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาท

อสังหาฯ พารวย 21 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


22 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


ยกเว้นภาษี

ในแต่ละประเภทมีรายละเอียดปลีกย่อยที่น่าสนใจและ เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ยกตัวอย่างเช่น ประเภทที่ 2 ที่ดินหรือ สิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย มีเพดานจัดเก็บภาษี 0.3% แบ่งอัตรา การจัดเก็บออกเป็น ที่อยู่อาศัย ราคา 0-50 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.02% ที่อยู่อาศัย ราคา 50-75 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.03% ที่อยู่อาศัย ราคา 75-100 ล้านบาท อัตราจัดเก็บภาษี 0.05% ที่อยู่อาศัย ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราจัดเก็บภาษี 0.1%

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยหลังแรก ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท เจ้าของที่อยู่อาศัยและที่ดินมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการ ยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี หมายเหตุ : บัญชีราคาประเมินใหม่ จะท�ำโดยคณะ กรรมการฯ ร่วมทั้งฝ่ายคลัง สรรพากร และธนารักษ์ ใน ทุกจังหวัด ไม่ใช่เพียงกรมธนารักษ์ฝ่ายเดียว โดยจะท�ำ ทุก 4 ปี จากเดิมราคาประเมินเปลี่ยนทุก 5 ปี หลักการของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ฉบับนี้ ก็คือ ที่ดินไหน ไม่ได้ใช้ประโยชน์รัฐขอเก็บภาษี ที่ดินไหนได้ใช้ประโยชน์ในส�ำหรับคนหมู่มาก รัฐก็เก็บภาษีน้อยกว่า ยกตัวอย่าง ที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรมก็จะเก็บภาษี น้อยกว่าที่ดินเพื่อการพาณิชยการ เป็นต้น

อสังหาฯ พารวย 23 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


24 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


เดิมทีไม่มีเรื่องของภาษีทุกคนที่ไม่ใช้ประโยชน์ที่ดินก็ยังไม่เป็นไร ยังคง เก็บที่ดินไว้เฉยๆ เพราะยังไงที่ดินก็มีมูลค่าขึ้นอยู่แล้ว จะมีคนเช่าหรือไม่มีคนเช่า ก็ไม่มีผลกระทบอะไร มันไม่มีแรงกดดันส�ำหรับเจ้าของที่ดินเลย แต่พอมีภาระ ภาษีที่ดินฯ เข้ามา โลกก็คงต้องเปลี่ยนไป

ยกตัวอย่าง สมมติว่า ที่ดินตารางวาละ 50,000 บาท หรือเท่ากับไร่ละ

20 ล้านบาท ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆ เลย เขาจะเสียภาษีโดยเฉลี่ย ไร่ละ 20,000 บาทต่อเดือน (ตามกฎหมายฯ ประเภทที่ 4 ที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ท�ำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราจัดเก็บภาษีไม่เกิน 1.2% = 20,000,000 x 1.2% = 240,000 บาท/ปี = เดือนละ 20,000 บาท/ไร่) ถ้าเดิมเคยให้คนเช่าเดือนละ 20,000 บาท/ไร่ เขาก็ยงั มีรายได้จากประโยชน์ ของที่ดินนั้น และถึงแม้ว่าถ้าจะไม่มีคนเช่าเลย ยังไงมูลค่าที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ อสังหาฯ พารวย 25 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


26 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


นีจ่ งึ เป็นเหตุผลท�ำให้เจ้าของทีด่ นิ ไม่จำ� เป็นต้องน�ำทีด่ นิ มาท�ำประโยชน์ แต่พอกฎหมายภาษีฯ ฉบับนีเ้ กิด ถ้าเจ้าของ ทีด่ นิ ไม่ใช้ประโยชน์ใดๆ และไม่ให้เช่าด้วย เขาก็ต้องจ่ายภาษี ในอัตราสูงตามที่กฎหมายก�ำหนด ที่แย่กว่านั้นคือ อัตราภาษีที่จัดเก็บจากที่ดินที่รกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้ท�ำ ประโยชน์เลย ภายใน 3 ปี จะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี ไปเรื่อยๆ จนสูงสุดอยู่ที่ อัตรา 3% คิดเป็นเงินไร่ละ 50,000 บาท นั่นหมายความว่าถ้า เจ้าของที่ดินไม่ใช้ประโยชน์ใดๆ เลยภายในเวลา 20 ปี ภาระภาษีสูงสุดก็คือ 3% ต่อปี เท่ากับว่าถ้าปล่อยทิ้งไว้ในอัตราสูงสุด 3% ใน 33 ปี มูลค่าภาษีรวมที่ต้อง จ่ายไปอาจจะเท่ากับมูลค่าราคาที่ดิน นั่นแปลว่ามูลค่าที่ดินก็จะกลาย

เป็น 0 (ศูนย์) ค�ำว่า “รกร้างว่างเปล่า” มันมีความหมายถึงขั้นไหน

ก็คือ ถ้าที่ดินไม่สามารถใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ก็ควรต้องใช้ท�ำการเกษตร เช่น ปลูกต้นสัก ไม้ยูคาลิปตัส การปลูกต้นไม้ก็ถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์ แต่ถ้า รกร้างว่างเปล่าอยู่ในป่ามูลค่าราคาที่ดินไม่สูง เช่น ไร่ละ 10,000 บาท เสียภาษี แค่ปีละ 200 บาท ภาษีที่ต้องจ่ายมันก็ไม่หนักหนาสาหัสเท่ากับที่ดินเปล่าไร่ละ 20 ล้านบาท ถ้าแบ่งที่ดินให้เป็น 2 กลุ่มๆ ที่อยู่ในโซนอุตสาหกรรม ที่ดินย่อมมีราคาแพง เป็นที่ดินที่มีศักยภาพ มีมูลค่าราคาที่ดินสูง อย่างเช่นที่ดินที่อยู่ในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล

อสังหาฯ พารวย 27 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งเป็นที่ดินในต่างจังหวัดแบบรกร้างว่างเปล่าไม่รู้จะใช้ ท�ำอะไร พวกนี้ก็ควรไปปลูกต้นไม้ หรือให้เช่าท�ำไร่ ท�ำนา ท�ำสวน เพื่อให้เสียภาษี น้อยลง และนี่จึงเป็นกลไกส่งเสริมท�ำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางชนิดได้ประโยชน์ ด้วยการเกิดรูปแบบการให้เช่า โดยจะเกิด Demand ความต้องการ

ของคนที่ตอ้ งการให้เช่ามีปริมาณสูงขึน้ มากหลังจากกฎหมาย ภาษีทดี่ นิ และสิง่ ปลูกสร้างฉบับนีบ้ งั คับใช้ ทัง้ ทีแ่ ม้วา่ ความต้องการขาย

ก็ยังมีอยู่ คือที่ดินมันจะเริ่มเข้าสู่จุดสมเหตุสมผลเพราะความต้องการขายมีมากขึ้น ราคาจะไม่เหมือนอย่างเช่นทุกวันนีท้ ที่ กุ คนไม่อยากขายเพราะอย่างไรเสียราคาก็ยอ่ ม สูงขึน้ ขายก็เสียดาย แต่กฎหมายภาษีฯ ฉบับนีจ้ ะกระตุน้ ให้เจ้าของทีด่ นิ ต้องขายหรือ ให้เช่าถ้าไม่ใช้ประโยชน์ 28 อสังหาฯ พารวย ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่


แต่ในมุมมองของคนเวลาขายที่ดินแล้วหมดไป คนที่ขายมักจะรู้สึกผิด เพราะเท่ากับขายทรัพย์สินของบรรพบุรุษ ซึ่งนี่ก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ท�ำให้เกิด ความต้องการให้เช่ามากกว่าขาย ซึง่ ก็จะน�ำมาสูก่ ลไก Model ธุรกิจการให้เช่า ซึง่ อาจจะกลาย

เป็นอาชีพใหม่ ที่เรียกว่า บริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือธุรกิจ รับจ้างบริหารสินทรัพย์ ซึ่งมีมูลค่าทางการตลาดของธุรกิจ บริหารสินทรัพย์เมื่อเทียบกับเงินสดในธนาคารแล้วอาจจะมี มูลค่าสูงกว่าถึง 20 เท่า ธุรกิจรูปแบบนี้มีมานานแล้วในต่างประเทศ เพราะ กฎหมายภาษีที่ดินฯ เขามีมานานแล้ว

อสังหาฯ พารวย 29 ด้วยธุรกิจให้เช่าแนวใหม่

Profile for constructionvariety

อสังหาพารวย  

อสังหาพารวย

อสังหาพารวย  

อสังหาพารวย

Profile for 9139943
Advertisement