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공 /준 /합 /격 /노 /트 -민 법 조 문 해 설 þ 건물을 소유할 목적으로 토지를 임대차한 경우에, 비록 그 토 지임차권을 등기하지 않았다고 하여도 임차인이 그 지상건물 을 등 기 하 였 다 면 제 3자 에 대 하 여 토 지 임 대 차 의 효 력 을 주 장 할 수 있다.

제 6 2 6 조 (임 차 인 의 상 환 청 구 권 ) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대 인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구 에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

þ 등 기 되 지 아 니 한 토 지 임 차 권 으 로 도 제 3자 에 게 대 항 할 수 있 게 한 근 거 는 , 토 지 상 의 자 상 건 물 이 토 지 소 유 자 와 다 른 자 (토 지 임 차 인 )의 소 유 로 등 기 되 어 있 다 면 지 상 건 물 소 유 자 가 토 지 에 대하여 이용권이 있을 것이라는 예측이 가능하기 때문이 다.

þ 임차물의 보존에 관한 필요비는 임대인이 부담하여야 한다 (제 6 2 3 조 참 조 ). 그 러 므 로 임 차 인 이 그 비 용 을 지 출 하 였 다 면 언제든지 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

þ 그러므로 건물이 임대차 기간만료 전이라도 멸실되거나 폐기 된 상태가 되어 지상건물의 소유가 무의미하게 된 때에는 제3 자에 대한 대항력은 소멸한다.

þ 임차인이 임차물에 대하여 유익비를 지출한 때에도 임대인에 대 하 여 그 반 환 을 청 구 할 수 있 다 .

제 6 2 3 조 (임 대 인 의 의 무 ) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

þ 그러나 유익비상환의무의 본질은 임차인이 임차물의 가치를 증 가 시 킴 으 로 써 임 대 인 이 취 득 하 게 되 는 이 득 으 로 임 차 인 의 손 실 (유 익 비 )을 전 보 하 고 자 하 는 것 이 다 .

þ 임대인은 임대물을 임차인에게 인도하여야 하며, 계약이 존속 하 는 동 안 임 차 인 이 사 용 ㆍ 수 익 하 는 데 필 요 한 상 태 를 유 지 시 켜야 할 적극적 의무를 부담한다.

þ 그러므로 임대차계약이 종료된 때에 그 임차물의 가액증가가 현존하는 경우에만 임차인이 지출한 금액이나 임차물의 가치 증가액중에서 임대인이 선택하여 상환하도록 하고 있다.

þ 그러므로 임대인이 임대물에 대한 필요비를 부담하여야 하는 것이다. 목적물의 보수뿐만 아니라 임차인이 임대차목적에 따 라 사용ㆍ수익을 할 수 있도록 적당한 목적물의 상태를 보존 하기 위한 비용 등은 임대인이 부담한다. 예를 들면, 내부전기 합 선 으 로 화 재 가 난 경 우 에 그 관 리 와 보 수 는 임 대 인 의 의 무 이 므 로 임 차 인 의 책 임 은 인 정 되 지 않 는 것 이 다 (대 판 2 0 0 0 . 7 . 4 . 9 9 다 6 4 3 8 4 ).

þ 또한 임대인이 예측하지 못하였던 반환의무이기 때문에 법원 은 임대인의 청구가 있으면 상당한 상환기간을 허여할 수도 있는 것이다. 제 6 2 7 조 (일 부 멸 실 등 과 감 액 청 구 , 해 지 권 ) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없 는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

제 6 2 4 조 (임 대 인 의 보 존 행 위 , 인 용 의 무 ) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

þ 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실되거나 기타 사유로 인 하 여 사 용 ㆍ 수 익 할 수 없 게 된 때 에 는 , 임 차 인 은 그 부 분 의 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있다.

þ 임대인이 임대물의 보존을 위하여 필요한 행위를 할 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다. 임대물은 임대인의 소유물이 므로 원칙적으로 임대인의 보존행위를 허용하여야 할 것이다.

þ 그러나 임차물의 일부만 사용ㆍ수익하지 못하게 되었다고 하 여도, 전존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때 에는 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다.

þ 그러나 임대인의 보존행위가 임차인의 임차권 행사에 심각한 문제를 발생시키는 경우에는 임차인의 보호도 고려하여 임대 차 계 약 을 해 지 할 수 있 도 록 하 고 있 다 (제 6 2 5 조 참 조 )

제 6 2 8 조 (차 임 증 감 청 구 권 ) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하 여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래 에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

제 6 2 5 조 (임 차 인 의 의 사 에 반 하 는 보 존 행 위 와 해 지 권 ) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차 인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

þ 임대물에 대한 공과금 등 부담의 증감이 있거나 기타 경제사 정의 변동으로 인하여 처음에 약정한 차임이 상당하지 아니하 게 된 때에는, 당사자는 장래에 대하여 차임의 증액 또는 감 액을 청구할 수 있다.

þ 임대인이 임대물의 보존을 위하여 필요한 행위를 할 때에는 임 차 인 은 이 를 거 절 하 지 못 한 다 (제 6 2 4 조 ). 그 러 나 임 대 인 이 임 차인의 의사에 반하여 보존행위를 하고 있고, 그 보존행위로 인하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약 을 해지할 수 있다.

þ 임대차계약의 당사자가 일정한 차임을 약정한 경우라도 사정 이 변경됨으로 인하여 약정된 차임이 부적당하게 된 때에는 변경된 사정을 고려하여 그 증액 또는 감액을 청구하도록 허 용하는 것이 타당하다. 이것은 사정변경의 원칙을 구체화한 것이라고 볼 수 있다.

þ 임차인의 임차목적이 달성될 수 없는 때에도 계속하여 임차 인 에 게 보 존 행 위 수 인 의 무 를 부 담 시 키 는 것 은 부 당 하 기 때 문 이 다 . 물 론 , 임 차 인 이 보 존 행 위 를 허 용 하 였 다 면 그 러 하 지  아 니 하다.

공 준 2 4 - 민법실력다지기

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24회 공 인 중 개 사 시 험 대 비

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