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공 /준 /합 /격 /노 /트 -민 법 조 문 해 설 þ 타 인 소 유 의 토 지 상 에 있 는 건 물 에 전 세 권 이 설 정 된 경 우 에 , 건 물 소 유 자 (전 세 권 설 정 자 )가 그 건 물 의 소 유 를 목 적 으 로 가 지 고 있는 지상권 또는 토지임차권에도 건물전세권자의 전세권 의 효력이 미친다.

제 3 0 2 조 (특 수 지 역 권 ) 어 느 지 역 의 주 민 이 집 합 체 의 관 계 로 각 자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타 의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본장 의 규정을 준용한다.

þ 이 를 인 정 하 여 야 만 현 실 적 으 로 토 지 와 함 께 건 물 을 사 용 ㆍ 수 익하는 전세권의 행사가 가능하기 때문이다. 또한 전세권설정 자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 토지임차권을 소멸하 게 하지 못한다.

þ 어 느 지 역 의 주 민 이 집 합 체 의 구 성 원 으 로 서 각 자 가 타 인 의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 지역권에 관한 규정을 준용한다. 이와 다른 관습이 있으면 그 관습에 의한다. þ 이 러 한 특 수 지 역 권 의 득 실 은 그 지 역 의 주 민 자 격 의 득 실 에 따라 결정된다.

제 3 0 5 조 (건 물 의 전 세 권 과 법 정 지 상 권 ) ① 대 지 와 건 물 이 동 일 한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이 를 정한다. ②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

전 세 권

þ 대 지 와 건 물 이 동 일 한 소 유 자 에 게 속 한 경 우 에 건 물 에 만 전 세권이 설정된 후, 대지소유권만이 양도된 때에는 대지소유권 의 특 별 승 계 인 에 대 하 여 “전 세 권 설 정 자 (건 물 소 유 자 )”에 게 지 상 권 이 인 정 된 다 (법 정 지 상 권 ). 지 료 는 당 사 자 의 청 구 에 의 하 여 법원이 정한다.

제 3 0 3 조 (전 세 권 의 내 용 ) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부 동 산 의 용 도 에 좇 아 사 용 ·수 익 하 며 , 그 부 동 산 전 부 에 대 하 여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리 가 있 다 . < 개 정 1 9 8 4 .4 .1 0 > ②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

þ 이 와 같 이 법 정 지 상 권 이 인 정 된 때 에 는 , 대 지 소 유 자 는 타 인 에 게 그 대 지 를 임 대 하 거 나  지 상 권 ㆍ 전 세 권 을 설 정 하 지 못 한 다 . þ 법 정 지 상 권 자 (건 물 소 유 자 )도 전 세 권 이 존 재 하 는 한 전 세 권 자 의 동 의 없 이 법 정 지 상 권 을  포 기 할 수 없 으 며 건 물 철 거 특 약 이 있었어도 전세권이 존속하는 동안은 건물소유자의 법정지상권 은 발 생 되 어 존 속 한 다 고 보 아 야 한 다 (제 3 0 4 조 참 조 ).

þ 전 세 권 이 란 전 세 금 을 지 급 하 고 타 인 의 부 동 산 을 점 유 하 여 그 부동산의 용도에 따라 사용ㆍ수익하며, 전세금은 그 부동산 전 부 에 대 하 여 후 순 위 권 리 자 기 타 채 권 자 보 다  우 선 변 제 를 받 을 수 있는 용익물권이다. þ 용 도 에 좇 아 사 용 ㆍ 수 익 하 여 야 하 므 로 원 칙 적 으 로 목 적 물 그 자체를 그대로 사용ㆍ수익하여야 한다.

제 3 0 6 조 (전 세 권 의 양 도 , 임 대 등 ) 전 세 권 자 는 전 세 권 을 타 인 에 게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물 을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

þ 전 세 권 설 정 계 약 에 있 어 서 는 전 세 금 의 지 급 이 반 드 시 필 요 한 요소이다. 그리고 전세금의 반환에 대하여 전세권자에게 경매 청 구 권 (제 3 1 8 조 )과 우 선 변 제 력 을 인 정 함 으 로 써 전 세 권 은 저 당 권과 유사한 담보물권의 성질도 강하게 작용하고 있다.

þ 전 세 권 은 용 익 물 권 의 일 종 이 면 서 도 전 세 금 이 라 는 금 전 적 투 자가 이루어져 있는 물권이다.

þ 전 세 권 은 부 동 산 을 목 적 물 로 한 다 . 그 러 나 농 경 지 는 전 세 권 의 목적으로 할 수 없다.

þ 그 러 므 로 전 세 권 자 는 전 세 권 을 타 인 에 게 양 도 하 거 나 담 보 로 제공할 수도 있고, 존속기간 내에서 전전세나 임대를 함으로 써 투자의 회수를 할 수 있도록 허용하고 있다. 물론 전세권 설정자의 동의도 요하지 않는다. 전세권자는 물권을 행사하는 것이기 때문이다. 그러나 전세권설정계약에 의하여 이를 금지 한 때에는 그러하지 아니하다.

þ 미 등 기 전 세 란 다 액 의 금 전 을 전 세 금 이 란 명 목 으 로 지 급 하 고 부동산을 용도에 따라 사용ㆍ수익하기로 하는 부동산용익계약 의 일종을 말한다. 전세권과 유사하지만 전세권설정등기를 하 지 않는다는 점이 다르다. 그러므로 미등기전세는 본질상 채 권관계로서 임대차에 해당되는 것으로 이해한다.

제 3 0 7 조 (전 세 권 양 도 의 효 력 ) 전 세 권 양 수 인 은 전 세 권 설 정 자 에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다. 제 3 0 4 조 (건 물 의 전 세 권 , 지 상 권 , 임 차 권 에 대 한 효 력 ) ①타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미 친다. ②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지 상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.

공 준 2 4 - 민법실력다지기

þ 전세권은 물권의 일종이다. 그러므로 전세권을 양수한 자는, 이를 양도한 자가 전세권설정자에 대하여 갖고 있었던 권리의 무와 동일한 내용의 권리의무를 승계한다.

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24회 공 인 중 개 사 시 험 대 비

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