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第一編 不動產估價總論 ................................ 1-1  主題壹 估價概述/1-3  主題貳 影響不動產價格因素之分析/1-29  主題參 不動產估價原則及程序/1-57 Part Ⅰ/1-76

第二編 不動產估價基本方法 .......................... 2-1  主題壹 基本概念/2-3  主題貳 比較法/2-7  主題參 收益法/2-33

Part Ⅱ/2-62 Part Ⅲ/2-65  主題肆 成本法/2-91

Part Ⅳ/2-110 Part Ⅴ/2-114  主題伍 土地開發分析法/2-133

第三編 其他相關估價方法 ............................. 3-1  主題壹 農地估價/3-3  主題貳 素地估價/3-11  主題參 畸零地估價/3-17  主題肆 貢獻原則/3-24  主題伍 樓層別效用比率及地價分配率/3-30  主題陸 不動產金融估價/3-48


第四編 權利估價 ......................................... 4-1  概 念 權利估價/4-3  主題壹 地上權估價/4-5  主題貳 區分地上權估價/4-10  主題參 租賃權估價/4-21  主題肆 容積移轉估價/4-27  主題伍 權利變換估價/4-32

第五編 租金估價 ......................................... 5-1  主 題 租金估價/5-3

第六編 大量估價方法 ................................... 6-1  主題壹 路線價估價法/6-3  主題貳 區段價法/6-31  主題參 標準宗地法/6-44  主題肆 計量模型分析法/6-49

第七編 公部門估價 ...................................... 7-1  主題壹 公告地價與公告土地現值/7-3  主題貳 公設保留地/7-13  主題參 土地重劃地價/7-18  主題肆 徵收補償地價/7-24  主題伍 國有財產估價/7-32

第八編 自我實現(模擬) ............................. 8-1  測驗之卷─第一回/8-3  測驗之卷─第二回/8-7  測驗之卷─第三回/8-10  測驗之卷─第四回/8-14  測驗之卷─第五回/8-19


第九編 不動產估價實務演練 Q&A .................... 9-1  實務演練 Q&A /9-3  實務演練 Q&A /9-6  實務演練 Q&A /9-13

附錄一 相關法規 ....................................... 10-1  一、不動產估價師法/10-3  二、不動產估價技術規則/10-10  三、地價調查估計規則/10-33  四、土地建築改良物估價規則/10-40

附錄二 歷屆試題 ....................................... 11-1  ‧101 年高考三級「不動產估價」試題/11-3  ‧101 年地方三等「不動產估價」試題/11-3  ‧101 年估價師高考「不動產估價理論」試題/11-4  ‧101 年估價師高考「不動產估價實務」試題/11-4  ‧101 年不動產經紀人「不動產估價概要」試題/11-8  ‧102 年高考三級「不動產估價」試題/11-13  ‧102 年地方三等「不動產估價」試題/11-13  ‧102 年估價師高考「不動產估價理論」試題/11-14  ‧102 年估價師高考「不動產估價實務」試題/11-14  ‧102 年不動產經紀人「不動產估價概要」試題/11-17


第一編 不動產估價總論 1-3

主 主題 題壹 壹

估 估   價 價   概 概   述 述

◎不動產估價技術規則: 第 二 條 本規則用詞定義如下: 一、正常價格:指具有市場性之不動產,於有意願之買賣雙方,依專業 知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件 形成之合理價值,並以貨幣金額表示者。 二、限定價格:指具有市場性之不動產,在下列限定條件之一所形成之 價值,並以貨幣金額表示者: 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 以不動產合併為目的。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 三、特定價格:指具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值, 並以貨幣金額表示者。 四、特殊價格:指對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額 表示者。 五、正常租金:指具有市場性之不動產,於有意願之租賃雙方,依專業 知識、謹慎行動,不受任何脅迫,經適當市場行銷及正常租賃條件 形成之合理租賃價值,並以貨幣金額表示者。 六、限定租金:指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值, 並以貨幣金額表示者。 七、價格日期:指表示不動產價格之基準日期。 八、勘察日期:指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。 九、勘估標的:指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物( 以下簡稱建物)、農作改良物及其權利。 十、比較標的:指可供與勘估標的間,按情況、價格日期、區域因素及 個別因素之差異進行比較之標的。 十一、同一供需圈:指比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價 格互為影響之最適範圍。 十二、近鄰地區:指勘估標的或比較標的周圍,供相同或類似用途之不 動產,形成同質性較高之地區。


1-4 不動產估價攻略

十三、類似地區:指同一供需圈內,近鄰地區以外而與勘估標的使用性 質相近之其他地區。 十四、一般因素:指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然 、政治、社會、經濟等共同因素。 十五、區域因素:指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 十六、個別因素:指不動產因受本身條件之影響,而產生價格差異之因 素。 十七、最有效使用:指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者,在合 法、實質可能、正當合理、財務可行前提下,所作得以獲致最高利 益之使用。

不動產市場特性: 不動產產品具有異質性:由於個別不動產之區位、地質、坐向及自然環境等均 不相同,且其具有不可移動性,不動產市場中的供給者多半具有寡占性或獨占 性,因此造成土地(不動產)市場之不完全競爭狀態,其所形成的價格也易受 個別因素左右,故其交易型態多屬個別產品議價成交,不像其他投資工具(如 股票、債券)有一集中交易價格指標,此為不動產之異質性。 不動產產品兼具消費財與資本財之特性:所謂消費財是指購買者以消費使用為 主要目的,如麵包、汽車,而資本財則是不直接用於消費,以供未來生產其他 財貨的中間投入。不動產依其使用目的,可分為消費財與資本財,不動產如為 住家安身立命場所,則可視為消費財,若基於「有土斯有財」觀點視不動產為 投資標的,則可視為資本財,故不動產為少數兼具消費財及資本財之雙重特性 者。 不動產產品之短期供給較無彈性:由於土地(自然)供給數量有限,且建物之 營繕常需耗時數月之久,相對而言,不動產產品生產所需時間就比其他產品長 ,所以當市場上需求突然增加,而其供給變化未若需求明顯遽增,將造成不動 產短期的供給曲線較為陡峭(如下圖),故造成不動產市場的漲幅。


第一編 不動產估價總論 1-5

短期供給曲線

短期間需求發生改變 DS→DS'

長期與短期供給曲線

不動產市場為一不完全競爭市場:不動產產品缺乏一個集中交易市場,買賣雙 方均為隱性,且其資訊來源常為不對稱性,其透明度及流通速度遠低於其他產 品市場,再加上市場價格常為少數買賣雙方決定,故不動產市場為一不完全競 爭市場。  ※所謂「完全競爭市場」其必要條件為買賣人數眾多、商品具同質性、具可移動 性,以及市場資訊必須透明且流通性高,亦即任何買賣人均無法藉任何資訊影 響市場價格(即參與交易者均為價格接受者,而非價格決定者),且可自由進 出該市場,否則即為「不完全競爭市場」。 影響不動產市場變化因素: 由於不動產產品具有上述特性,市場上對於不動產的評價一直無法產生基本價值 的共識。民國 76 年開始,國內之房地產市場呈現急遽上漲,而造成不動產市場 變化因素為: 土地市場之供需狀態不均衡,需求遠大於供給,造成價格暴漲。 國內投資管道有限,游資充斥造成巨額資金流向不動產市場。 國內當時景氣繁榮,帶動物價、地價連番上揚。 部分投機客及財團屯積炒作,造成地價奔馬式狂飆。 國內缺乏健全估價制度,加上法令不周全,使人為哄抬情形履見不鮮。 民間視不動產為良好投資保值工具。  然而自民國 80 年,不動產市場開始出現供給過剩的情況後,投資不動產與致富 之間的等號逐漸受到經濟成長趨於平緩的考驗,不動產市場景氣的走低更受到民 國 86 年東南亞金融風暴的波及而雪上加霜,使得傳統「有土斯有財」的觀念受 到極大挑戰。


1-6 不動產估價攻略

比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍稱

之為何? 生活圈

類似地區

近鄰地區

同一供需圈

對都市邊緣未來有可能變更為建地之農地進行估價,其價格種類為何? 正常價格

限定價格

特定價格

特殊價格

若勘估標的同時包含土地與建物,但視為無建物存在之素地進行估價,稱

之為何? 部分估價

獨立估價

限制估價

特殊估價

根據不動產估價技術規則之規定,基於續定租約或不動產合併為目的形成

之租賃價值,並以貨幣金額表示者,稱為: 正常租金

特定租金

限定租金

特殊價格

不動產估價應先確定價格種類,如估價師受託辦理釣魚臺估價,你認為應

屬於何種價格? 正常價格

限定價格

特定價格

特殊價格

下列何者較接近不動產估價價格種類中之正常價格?

臺北市精華區標售國有土地價格 實價登錄之價格 奢侈稅經主管機關認定低報之銷售價格 土地徵收補償所查估之市價 以下何者為不動產估價技術規則所稱之勘估標的?地上權;專利權;

蘋果樹上的蘋果;堆置田中已採收之稻穀;未登記建物 

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雙拼公寓同層打通之住宅,其市場出售價格應以何種價格評估? 正常價格

特定價格

限定價格

特殊價格

下列何者屬於限定價格?租賃權與租賃地合併之買賣;企業資產重估

;違反經濟合理性之不動產分割買賣;學校或公益使用之不動產估價 

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不動產估價之價格種類,包括下列那些?一般價格;正常價格;限

定價格;特定價格;特別價格 

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兩宗土地合併後整體利用,合併後價格為 1,000 萬元,其合併前價格分別 為 300 萬元及 500 萬元,則對於原來 500 萬元之土地,其合併後價格應為:


第一編 不動產估價總論 1-7

 600 萬元

 700 萬元

 625 萬元

 425 萬元

不動產估價技術規則規定:「建物已不具備使用價值,將其基地視為素地

估價」,此為: 部分估價

獨立估價

限制估價

特殊估價

進行不動產估價時,所謂獨立估價,係指:

土地上有建築物,但估價時將土地與建物併同估價 土地上無建築物,但估價時假設土地與建物併同估價 土地上有建築物,但估價時將土地視為素地加以估價 土地上無建築物,但估價時視為存有地上權加以估價 甲公司於 A 市擁有商業區土地一宗,擬將其分割為兩筆土地,一筆做為

辦公大樓使用,另一筆做為百貨公司使用,以符合商業區土地的經濟效益 。今如就前述兩筆土地進行估價,則價格種類為下列何者? 正常價格

特殊價格

限定價格

特定價格

以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,如地上權人向地主購

買設定地上權之土地,評估該土地之價格稱之為: 正常價格

限定價格

特定價格

特殊價格

下列何者屬於具有市場性之價格?正常價格;限定價格;特殊價格

;特定價格 

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下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的?果樹;房屋

;智慧財產權;地上權;租賃權 

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一、不動產估價之意義 所謂不動產估價,是指估價人員藉著有組織、有系統的科學方式,依據影響不 動產價值之各種資料,就土地及其定著物,評定該勘估標的客觀的經濟價值, 並用貨幣表示之過程。不動產估價是一門科學,也是一門藝術,蓋估價過程是 有組織、有系統之科學過程,估價方式的運用選擇及估價結果的決定,取決於 估價者藝術運用,唯有科學與藝術結合,才能真正體現不動產估價真諦。 二、勘估標的→不動產 稱不動產者,依據民法第六十六條規定為土地及其定著物:


1-8 不動產估價攻略

土地   不動產之意義 定著物─依土地法第五條規定  建築改良物    農作改良物 (民法§66)    物權 土地及其定著物上之權利  債權

土地之定義: 土地在經濟學上為生產三大要素之一;在政治學上為國家構成四大要項之一; 在日常生活中,為人類生存所需資源,因此所謂土地,一般有四種不同解釋: 狹義之土地:僅指地球表面之陸地,即日常慣稱之土地。 廣義之土地:包括地球表面之陸地及水域。 最廣義之土地:舉凡陸地、水域、地上空氣層、地下礦產物,以及附著於地 上之陽光、熱能、風力、雨水等一切有形之自然物及無形之自然力。 土地法之定義: 土地法第一條規定:「本法所稱土地,謂水陸及天然富源。」此乃採最廣 義的解釋。即指地球表面之一切陸地、水面及天然資源,故凡能滿足人類 生存活動所必需之一切自然資源均屬之。 土地登記包括土地上之建築改良物:土地法第三十七條第一項規定:「土 地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」故就土地登 記客體而言,「土地」二字,亦包括建築物在內。 土地改良物(定著物): 定著物則泛指建築物、道路、停車場、防空避難設備等,民間則常以房地產涵 蓋不動產。其意義: 本法所稱土地改良物,分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事,為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良,為農作改良物。(土地 法§5Ⅱ後段) 建築物: 為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造 物或雜項工作物。(建築法§4) 建築物之主要構造,為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 (建築法§8) 建築物設備,為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空 氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備 。(建築法§10)


第一編 不動產估價總論 1-9

建築改良物之土地及其定著物上權利  物權 債權

民法第七六五條規定,所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分 其所有物,並排除他人之干涉。申言之,所有權人在法令限制範圍內,對於所 有物有自由使用、收益、處分之積極權能及排除他人干涉之消極權能。 民法第七七三條亦明白規定,土地之上下即是明白指出土地所有權之支配範圍 及於土地上下及其本身之空間,故如地鐵通過或電塔附近一定範圍內之土地, 其土地所有權人因其土地權利受到損害,而享有請求補償之權。(參見土地徵 收條例§57 之規定)

地上權之徵收 需用土地人因興辦(土地徵收條例)第三條規定之事業,需穿越私有土地之上 空或地下,得就需用之空間範圍協議取得地上權,協議不成時,準用徵收規定 取得地上權。但應擇其損害最少之處所及方法為之。 前項土地因事業之興辦,致不能為相當之使用時,土地所有權人得自施工之日 起至完工後一年內,請求需用土地人徵收土地所有權,需用土地人不得拒絕。 前項土地所有權人原設定地上權取得之對價,應在徵收補償地價內扣除之。 地上權徵收補償辦法,由中央目的事業主管機關會同中央主管機關定之。(土 徵條例§57) 三、權屬狀態 估價時依土地所有權之權屬可分為:分別共有;公同共有;區分所有; 持分所有。權利狀態不同,對於勘估標的權利價值亦有不同的影響。型態: 分別共有: 所謂分別共有,係指數人按其應有部分,對於一宗土地共同享有所有權之謂。 各共有人之應有部分不明者,推定其為均等,此乃共有之常態。至於應有部分 ,僅係指分別共有人得行使權利之比例,並非指實體物所劃分之特定範圍,因 此,各共有人,得按其應有部分之比例,對共有土地之全部,有使用收益之權 。各共有人,得自由處分其應有部分,惟對於共有土地之處分、變更及設定負 擔,應得共有人全體之同意。(民法§817、§818、§819) 公同共有: 所謂公同共有,係指數人依法律規定或依契約訂定成立公同關係,基於其公同 關係,而共有一宗土地之所有權之謂。公同共有人之權利義務,依其公同關係


1-10 不動產估價攻略

所由規定之法律或契約定之,各公同共有之權利,並及於公同共有土地之全部 ,因此,公同共有土地之處分及其他權利之行使,除法律或契約另有規定外, 應得公同共有人全體之同意。(民法§827、§828) 區分所有: 所謂區分所有,係指數人區分一建築物,而各人對於已區分之某一部分建築物 ,各別享有獨立所有權之謂。至該建築物及其附屬物之共同部分,推定為各所 有人之共有,其修繕費及其他負擔,由各所有人,按其所有部分之價值分擔之 。(民法§799) 持分所有: 所謂持分所有,係指建築物區分所有之權利人,對於建物基地按其所有部分之 比例享有獨立所有權之謂。此種所有權型態,自土地使用目的而言,實質上是 無法分割,似由各建物區分所有人公同共有,惟各建物所有人對於建物基地之 權利,在地政機關土地登記簿上,卻記載為土地面積若干「持分」之獨立所有 權。 四、土地及建物之他項權利 指土地及建物之其他權利,包括: 物權方面: 地上權: 普通地上權:稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工 作物為目的而使用其土地之權。(民法§832) 區分地上權:稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設 定之地上權。(民法§841 之 1) 農育權:稱農育權者,謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木 或保育之權。(民法§850 之 1Ⅰ) 不動產役權:稱不動產役權者,謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、 採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。(民法§851) 抵押權: 普通抵押權:稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有 而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。(民法 §860) 最高限額抵押權:稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產 為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定 之抵押權。(民法§881 之 1Ⅰ) 典權:稱典權者,謂支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖


第一編 不動產估價總論 1-11

 時,取得該不動產所有權之權。(民法§911) 耕作權:指公有荒地之承墾人,自墾竣之日起,無償取得所領墾地之耕作權 ,應即依法向該管直轄市或縣(市)地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續 耕作滿十年者,無償取得土地所有權。(土地法§133) 債權方面: 租賃權:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付 租金之契約。(民法§421Ⅰ)

建築改良物 供公眾使用之建築物: 為供公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂及其他供公眾使用之建築物。(建築 法§5) 公有建築物:  為政府機關、公營事業機構、自治團體及具有紀念性之建築物。(建築法§6) 雜項工作物: 為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、 圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工 程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設 備、防空避難設備、污物處理設施等。(建築法§7)

土地及其定著物(建築改良物)上之權利 土

 

地建

所有權 地上權 農育權 物   權 不動產役權 抵押權 典權權 耕作權 債   權租 賃 權

 

所有權 抵押權 典權權 不動產役權

租 賃 權

五、不動產估價的目的 土地政策實施依據: 土地政策係依據平均地權之四大辦法,申報地價、照價徵稅、照價收買及漲價 歸公,皆須以地價做為基礎,所以須先查估地價始能實施各項土地政策。


1-12 不動產估價攻略

執行土地使用計畫預算編列: 土地使用計畫擬定後,需進一步編列預算使計畫實現,惟究竟要動用多少經費 ,則需對土地進行查價工作,否則土地計畫將因預算規劃不當而就此打住。 徵收地價補償之需要: 人口增加,公共設施需求也隨之增加,而公共建設除了使用公有土地之外,就 必須徵收私人之土地,此時以何種價格徵收成為土地徵收作業之關鍵,因此土 地估價作業,乃因運而生。目前土地徵收按土地徵收條例規定。 不動產抵押貸款之需要: 以不動產為抵押貸款時,金融機構為確保本身債信安全,另一方面金融機構也 希望明瞭正確之土地價格,因此須要有正確之土地估價。 其他: 作為政府租購私人土地、法院訴訟案件、上市上櫃公司之資產重估、保險理賠 之參考依據。 六、不動產分類 不動產可依用途、標的及方法進行以下分類: 依用途估價分類: 住宅用不動產:住宅用地提供人類居住的功能,也是一般人對土地最基本需 求,良好的住宅用地應具備良好的交通便利性與生活機能、相關的服務設施 或環境,例如:就學就業機會、醫療設施及相關公共設施均是構成良好住宅 用地的重要項目,且要有宜人的氣候及自然環境。目前國內住宅產品大致可 分為下列類型:透天厝或別墅;低層公寓;住宅大樓;套房。 商用不動產:隨著經濟的發展、人口的成長及商業活動的增加,都市土地價 格往往隨之上揚。原為住宅或農業用途之土地常被要求變更為商業用地,土 地利用強度也因此提高,但隨之而來的是租金高漲、競爭激烈、商家進駐及 撤出的更換頻率也因此提高。 工業用不動產:然依照土地使用分區規定,位於住宅區、商業區或甲、乙、 丙種建築用地使用分區內之土地之建物方能做為住宅使用;若為工業區或丁 種建築用地,則為「工業住宅」,工業住宅因工業用地地價較住宅用地低, 且建蔽率高了 10%,因此其價格較同地段的住宅產品為低,但若工業住宅 社區內有工廠營運,則可能影響居民之生活品質。 農業用不動產:決定土地為農地使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地 勢及氣候等因素,因此適合農業使用的土地之要求條件也較多。一旦農地變 更為他項用途土地,經開發後,將難以恢復原來農業用途。現今政策為農地 農用,即管地不管人。但仍考量農地的價格相對於其他住宅或工商等用地仍

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